Q1漲勢趨緩 打房仍輸星港

全球房地產指南（Global Property Guide）網站日前公布2014年第1季全球房價變動調查，台灣房價年漲幅11.28％，居全球第3，不過單季漲勢1.66％相對趨緩。亞洲地區除台灣與菲律賓外，包括香港、新加坡與中國皆受政府調控影響，房價下跌；全球房市熱區轉移至太平洋、海灣區與歐洲部分地區，調查45國中有33國房價上漲、11國下跌、1國維持不變。

「沒認真導正房市」
台灣房價漲不停，小老百姓苦不堪言，從奢侈稅、囤房稅到房屋稅，政府雖一再增加不動產持有成本，但似乎未對症下藥，市場仍瀰漫追價、看好氣氛。據內政部統計，第1季全台發放建照數量高達9997件，較去年同期增加21％，住宅許可總樓地板面積逾55萬坪，較去年同期上升7.7％。

「利率才是關鍵！」第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，政府打房是打投機客，投資客對銀行貸款利率敏感度高，一旦利率升、投資壓力浮現，才可能釋出不動產，「少賺些、趕快跑，房價才有鬆動可能性。」

政治大學社會科學學院副院長兼地政學系教授林左裕從稅賦、利率與供給3方面檢視房市政策，他批「政府根本沒認真在導正房市。」包括持有3戶以上才算囤房標準太寬鬆，且房屋稅交由地方政府執行，效力堪憂，「央行並未調降2戶以上投資人的貸款成數，還能貸到到6成，大陸2房以上只能貸3成。」

北市高價屋熱度減
「不動產是經濟火車頭，政府打房只是要減少投資客，但還是鼓勵沒房子的年輕人買房。」名軒開發副總經理陳秀惠認為，新北市地區總價2000萬元內產品銷售表現仍佳，但台北市高總價產品去化速度明顯趨緩。

英國金融時報報導，亞太地區近年來掀起競相蓋高樓挑戰天際線的熱潮，不到10年間，高度300公尺以上的超高大樓增加2倍，也使該區首度超越歐洲，躍為全球最大不動產投資市場，而這主要拜中國房地產業蓬勃成長所賜。

根據德國保險巨擘安聯（Allianz）的研究報告，全球半數的摩天大樓係在過去4年興建，當中的90％遍布於中國大陸、東南亞和中東。目前全世界近三分之一的超高大樓集中在中國。

安聯指出，全球排名前100高的摩天大樓，一半都聳立在亞太地區，數量是北美地區的3倍。

根據國際房地產諮詢公司戴德梁行（DTZ）資料，受到亞太區房市快速成長的帶動，去年全球投資人持有的商用不動產總值，達到創新高的12.9兆美元。

DTZ的數據顯示，現今亞太區房地產總市值4.6兆美元，凌駕歐洲的4.4兆美元。中國房市市值過去10年的年複合成長率32％，超越日本成為亞太區最大房地產市場，這也將中國從全球第10大不動產市場的地位推升至第2大，僅次於美國。

安聯報告的作者、安聯工程風險顧問部門全球主管巴特麥茲（Ahmet Batmaz）指出，投資人對指標性不動產資產需求熱烈、人口增長等因素，使大興土木的熱潮東移。他說：「這些大名鼎鼎的高樓建築，成該區域權力和財富象徵。」

不過對中國房地產市場債務水位過高的疑懼，值此中國房價開始鬆動不穩之際，近幾個月來也有加深之勢。

DTZ全球研究部門主管佛倫森（Hans Vrensen）警告，中國尚在進行中的新開發案數量龐大，恐引發房屋空置率上揚，「但中國的問題沒有歐洲嚴重，畢竟兩邊市場的槓桿率不同。」他說：中國房市投資人的平均槓桿率僅54％，遠低於歐美投資人。

美商CBRE世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘表示，物流倉儲園區可望是台灣下一波最具潛力的商用不動產，是最被看好的「潛力股」，挾其租金報酬率達4?5％、租金費用只有一般辦公室4分之一的競爭優勢，除了吸引國泰人壽已砸下60億元買下瑞芳物流園區、砸下100億元開發桃園大園國際物流園區之外，新加坡上市公司GLP普洛斯也開始在台灣投石問路。

據悉，國際知名的重量級物流倉儲龍頭─新加坡上市公司GLP，有意鎖定包括台灣在內的大中華區市場，跨足物流業。GLP其背後主要出資股東，包括新加坡政府主權基金GIC、淡馬錫、中國主權基金等，該公司除發跡新加坡、跨足亞洲國家外，近年也在巴西開發國際物流園區。

林俊銘指出，台灣國際級的物流園區可謂是處女市場，近期國壽連續加碼兩塊，算是早鳥。世邦魏理仕亞太研究部主管金緯指出，值得觀察的趨勢是，台灣網購爆紅、許多國際精品品牌在台灣，也需要恆溫、恆濕、而且擁有不斷電系統的五星級物流倉儲空間，來拓展台灣市場，因此物流業市場潛力可期。

至於主要承租戶，多半以跨國企業的物流業務為主，像阿里巴巴、淘寶網等，揮軍台灣，都需要非常大面積的物流倉儲區，為台灣物流園區潛在目標客戶。

至於小規模的物流倉儲園區，國揚實業位於汐止新台五路、總銷40億元的「國揚雲端」，則是高檔精品廠辦和物流倉儲的經典產品。這棟大樓規劃私有雲端，擁有獨立出入的私有卸貨平台和大型貨梯，更提供企業恆溫恆濕空調設備；此外也規劃許多「秘密武器」，走高檔精品路線，為企業高層設計有單獨洗手間，不必大老遠跑到公共空間和所有員工共同，細膩度大升級。

簡而言之，「國揚雲端」是超越市場傳統物流倉儲、工業廠辦的產品，採量身定做，跨越到「精品廠辦」的等級。因此，1坪可以賣到38萬元。甚至，還吸引世界精品名牌，在此為奢華又精緻的精品，尋求恆溫或恆濕的「精品倉儲」、物流空間。

財政部研議房地合一課稅，首波尋求學者意見。房市改革行動聯盟昨（12）日拜會財政部長張盛和，建議政府在一年內提出不動產稅制的完整改革計畫，包括房地交易所得合一並按實價課稅。財政部表示，明年初將提出不動產交易資本利得課稅的方案，在此之前將凝聚社會共識。

由國內59所大專院校、近300位學者連署成立的「 房市改革行動聯盟」，提出八大訴求，要求政府立即啟動不動產稅制改革，首站拜會掌管稅制的財政部。召集人彭建文表示，現行不動產稅基偏低，政府應儘速推動房地合一課稅，並針對不動產投資的獲利實價課稅。

針對雙方會談的共識，彭建文轉述，雙方雖對稅改大原則具有共識，但在時程及策略上則意見分歧。財長張盛和希望先從不動產資本利得課稅著手，在不修法的情況下循序漸進改革，預定明年初的立法院會期再提出方案，會談中他並未透露具體課稅方案。

彭建文說，現行與不動產有關的稅目，包括房屋稅、地價稅及土增稅，各有不同課稅基礎，以按公告地價課稅的地價稅為例，其稅基只有市價20分之1左右，與實際市場價格相差甚大，嚴重低估稅基之下，造成囤房囤地的炒作之風盛行。
為抑制不動產投機行為，他建議，政府應鎖定不動產資本利得課稅，在實務操作上，必須以實際成交價格來計算獲利，並將增值的利得全部歸入土增稅來課稅，對財政部來說，將是最容易處理的方案。

另外，為推動實價課稅，房改盟也建議，應廢除實價登錄資料不得作為課稅之用的決議；對此，財政部雖然支持，但表示主管機關為內政部，希望學者能發揮影響力，帶動社會輿論以加速修正腳步。

對房改盟的訴求，財政部表示，對於不動產稅制改革，財政部與房改聯盟的訴求方向一致，但強調租稅改革除應考慮稅收、租稅公平與對國家社會的影響外，「可行性也是評估的重點」，要以循序漸進的方式來達成改革目標。

房市改革行動聯盟昨（12）日表示，近年政府的不動產稅改著重在奢侈稅、豪宅稅等短期特定目的之稅目，缺乏完整的稅改藍圖，因此提出實價課稅等八大訴求，並表示若不及早推動實價課稅，將因公告地價與公告現值快速調升，造成自用與投機不分的全面加稅結果。

房改聯盟強調，實價登錄實施近二年後，已累積近百萬筆實際成交價格資料，政府部門應盡速進行稅基認定的不動產大量估價，此項技術，國際上與國內均有相當成熟的經驗，基本上一年內應可達成，要求政府一年內提出完整的稅改方案。

對於財政部近期推動的房屋稅條例修法，提高非自住房屋持有稅，德明科技大學副教授花敬群雖然肯定財政部「認真」，但是也強調不動產稅改涉及跨部會協調，財政部不能關起門來只做自己能做的事，對於稅改的高度以及決心仍嫌不足。

因此，房改聯盟提出八大改革訴求，包括：一、全面落實不動產稅制改革工程；二、稅基以實價為原則；三、房地須合併課稅；四、自用住宅的持有與移轉採輕稅原則；五、出租住宅採輕稅原則；六、不動產交易之資本利得按實際獲利課稅；七、不動產資本利得稅之稅率應採國際標準；八、地方政府對不動產持有稅應彈性調整。

房改聯盟表示，房地產合一課稅，是全球大多數國家的普遍作法，也是世界各國所有財產類別交易的通則，只有台灣刻意將房地價值拆分，在這種奇特的制度下，台灣房地產與仲介行業發展出複雜的操作手法，成為扭曲、製造假交易、逃漏稅等行為的溫床。

溢價24％ 推案每坪上看200萬

北市一地難求，雖然房市冷颼颼，國有財產署昨代國防部標售6筆北市精華土地，最後共有5筆標脫，共引8封標封，其中不乏建設公司投標。其中中正區中正段、延平南路住三土地，底價4億341萬5100元，以5億168萬8888元標脫，溢價率高達24.3％。

國產署代標的6筆土地分別位於大安區、中正區、中山區和大同區。「應該是近期成績最好的標售案。」國有財產署北區分署副分署長張素靜推測，應該是這次土地都在市區，才會讓業者踴躍投標。台北市鑑價公會理事長陳諶表示，這幾區幾乎都沒有土地釋出，就算底價稍高，建商還是願意投入。

未來可能建豪宅
中正區中正段住三土地位於延平南路，換算標脫單價每坪361.4萬元，由柏魯實業得標。陳諶表示，以取得土地成本來看稍高，未來推案開價上看每坪200萬元，不過當地平均房價並無此水準，建商可能得規劃成豪宅，或是透過容積移轉來稀釋取得成本。
不過據國產署資料，本案土地已納入中正段一小段68地號等8筆土地的都更範圍。

瓏山林3億得標
第4標中正區河堤段土地位廈門街巷內，坪數僅73.2坪，不過有益亞實業、嘉春建設和柏魯實業投標，嘉春建設以1億4534萬1688元得標，溢價率19.8％。陳諶認為，因位置較偏，建商未來推案開價至少110~120萬元才能符合成本，但基地小，可能須透過都更或合建辦理。

中信房屋東門金山加盟店主任王金定分析，去年皇翔建設也在延平南路推「皇翔紫鼎」預售案，每坪均價135萬元；而廈門街、汀州路的新成屋每坪90~110萬元。他表示，若開到200萬元得作豪宅規劃，建商品牌和規劃就相當重要。

此次標售投標人也出現知名建設公司瓏山林事業，投標標的為大同區大龍段住三土地，位敦煌路巷內，土地面積達207.8坪，底價2億8717萬2870元，標脫金額為3億800萬元，溢價率約7.2％。另2筆土地，得標均為自然人。

「稀有釋出搶手」
昨日現場觀看開標人數也超過30人。民眾Roamer表示，雖然沒有投標，因為自己從是不動產相關行業，難得有市中心土地釋出，所以來看開標結果，「土地條件稀有，市場反應也很熱絡。」

政府打房加上建商弊案利空衝擊，房市交易更顯清淡，住展雜誌認為，房市目前沒有利多「助攻」，但若「自由經濟示範區」條例通過，將有機會替房市注入一股暖流，受惠最大的將是八里台北港、基隆港、宜蘭蘇澳港、桃園空港、松山機場及青埔等周遭房市，可望成為建商推案新一波炒作題材。

根據官方擘畫，自由經濟示範區分3類，其中農技園區僅1區、設在屏東，自由貿易港區有北中南6海港加桃園空港共7區，國際醫療專區則有松山、桃園、清泉崗及小港4座空港。

住展雜誌主編施詢傑表示，八里台北港目前新推案少，該區域公寓、透天單價僅18?25萬，若未來特定區土地釋出，又有八里新店快速道路，在房價基期仍低下，自由經濟示範區將成為未來建商推案最大題材。

宜蘭蘇澳港主要為在地型市場，推案都在近交流道的馬賽地區，產品多以600?700萬的透天厝為主，當地6月初才推出透天預售案「峰旅」，總價2300萬起跳，為蘭陽溪以南最貴的建案；施詢傑認為，示範區如能發揮預期效益，本區有可能是各自貿港區中，最具後市爆發力者。

桃園空港與此利多較直接相關的房市區，應是大園市區，以及客運園區，他指出，客運園區以往推案單價約12?13萬元，宜誠建設為最大地主，新推預售案「馥悅」單價已來到18?19萬元；而大園市區以往單價都在1字頭，達和建設推出的「達和天墅」號稱店面產品要價30萬、「康閣幸福居」大樓單價25萬元。

另外，松山機場附近大陸工程推出的豪宅案「琢賦」僅9戶，該案目前尚未公開，但據傳已完銷，單價約200萬，總銷逾30億。

至於青埔地區，目前房市行情混亂，高鐵站前廣場旁的「國際金融雙星」推案，每坪開出49萬元的當地天價，「目木本」以及「太睿澐極」預售單價也都在4字頭以上，該區目前只有寶佳機構推案仍有2字頭。

施詢傑表示，目前房市利多僅剩資金及低利率，若「自由經濟示範區」條例通過，業者將可大做文章，成為新一波炒作題材，但自由經濟示範區無前例可循，對周邊房市能帶來多大的正面幫助，尚難做出具體評斷。

過往有「三流三多（流氓、流鶯、流浪漢）」封號的萬華區，近年在政府整頓下逐步改觀，信義房屋業16區協理黃茂書指出，隨著政治選舉、捷運交通、雙子星大樓三大題材加持下，2年內萬華房價補漲空間可到2成。

萬華大抵上可以區分為西門町以北的北萬華、龍山寺附近的中萬華，與青年公園一帶的南萬華。黃茂書強調，過往「三流三多」稱號對萬華其實不公平，受惠捷運等題材加持，現在的萬華會很不一樣。

他說，首先是政治利多部分，隨著年底縣市長選舉靠近，不管是藍綠候選人都提出「軸線翻轉」藍圖，強化西區發展，對萬華的建設可以期待。其次是捷運松山線年底通車，西門町站屆時將具有交通樞紐地位，未來從這裡出入到雙北市各區都更方便。

第三大利多是捷運台北車站特定區旁的雙子星大樓，將興建樓高56與76層兩棟大樓，不僅成為台北西區新地標，也將引入大量上班人潮，拉升房市需求。

「加上萬華房價本就低於鄰近的中正區，未來一定有補漲效應！」黃茂書非常肯定的這樣說。目前南萬華5年內新成屋，每坪價格落在60到70萬元，20幾年中古屋，則在45到48萬之間。而北萬華平均房價高於南萬華，5年內新屋已經衝到每坪75到85萬元，20幾年公寓大樓也在50至58萬元之間。

黃茂書說，北萬華新屋價位看似不低，但與鄰近的中正區豪宅高達每坪160萬元相較，相距數百公尺房價就掉了一半，如中華路附近的「榮耀天璽」每坪只有70到80萬元。

利多題材較多的北萬華增值幅度，較南萬華強勁，黃茂書分析說，2年內北萬華補漲空間約1到2成，南萬華稍弱約在5％到10％。

有意入住萬華的民眾，他建議，換屋族或手頭資金較雄厚的，不用說以北萬華為首選，房型多數比較新，外觀水準也不錯。至於南萬華的青年公園附近則是首購族可考量入住的區域，總價1000至2000萬就可入手。

他不否認，中萬華一帶雖經整治，但仍稍微雜亂一點，不過也僅限於龍山寺與廣州街一帶，如果重視居家品質，可以避開這帶的房子。

打鐵趁熱！繼總價8千萬元的「豪宅版」捷運宅「臨沂帝國」日前創下超越8成的標脫率後，捷運局預計今再標售95戶頂溪站捷運宅「樺福千金」，底價最便宜一戶約667萬元，而且逾50戶總底價在800萬元內，屬首購民眾可負擔範圍，房仲指出，面對近期打房手段，開標結果將可當作下半年的房市風向球。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據實價網揭露，自去年9月以來，該捷運宅內的12坪以下套房，中高樓層成交總價在713~790萬元，此次12坪以內的套房底價667~750萬元，略低於市場成交行情，預料可望吸引民眾投標。
該捷運宅因鄰近樂華與竹林兩大商圈，周邊生活機能強，中信房屋行銷企畫部副理江龍名分析，中永和民眾多數靠捷運通勤，因此，只要有捷運交通，房價均維持水準之上，買氣也相當穩健，尤其是頂溪站距離北市僅一站之隔，房價相較北市便宜，吸引民眾來此區購屋。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，相較於過去幾筆公開標售皆為高總價，本次標售不乏低價主流標的，只要標的本身格局不差，以現階段市場苦無保值產品的狀況下，應有保守型投資人願意進場，其標售結果也可視為市場風向球，不過在價格透明的現階段，可能較不容易出現天價搶標的榮景。

台灣房屋進行「2014下半年購屋意願調查」顯示，購屋人認為這一波打炒房政策對房價影響不減反漲有42%，有17%認為房價維持不變。

達到價降效果則占41%。至於影響下半年房市主要因素，民眾普遍認為「選舉」是最大議題，其次為相關「房市政策」和「利率調升」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，有超過六成的民眾認為，政府打炒房，但很難打下房價，主要是國內利率仍低，加上資金多，熱錢沒有去處，不動產仍是資產配置最保值、抗通膨的選擇。

張旭嵐表示，新的國際政經議題或房市政策初期會影響投資信心，尤其選舉後，當選人的房市政見會影響未來房市走向。目前觀察下半年房市，觀望氛圍仍然濃厚。

房市政策主要為抑制投機者炒作，對首購或換屋族的影響不大，因此對自住族群來說，反而是看屋時機，屋主姿態放低，開價有機會下修，議價空間也大，小資族有機會撿到便宜，下半年房市可望進入「買方市場」。

張旭嵐指出，下半年有意購屋的小資族，可選擇交通建設正在興建或確定施工的區域，如台北市即將在年底完工的捷運松山線。

新北市淡水輕軌綠山線已經動工，預計2018年完工，已有賣場和學校進駐，沿線二字頭行情，很適合小資家庭。另外，捷運三鶯線從頂埔到三峽路段，前置工程將啟動，目前土城延伸到頂埔的工程正在興建，也是值得關注的房價親民區。

台中市不動產代銷經紀商業公會昨（11）日改選理監事，萬群廣告總經理謝坤成獲選為第五屆理事長，他同時宣布，台中縣、市代銷公會也同步完成合併。

萬群廣告今年成立滿20年，是中部最大、全國第八大代銷業者，去年代銷房地產金額約200餘億元，今年上看300億元。

謝坤成今年53歲，憲兵中尉退伍後，曾做過報關行送件小弟、貿易公司採購、美髮公司主管，30歲踏入房地產代銷業領域。

台中市不動產代銷公會昨天召開第五屆第一次會員代表大會，同時改選理監事，現任理事長謝麟兒交棒給謝坤成，業界戲稱是「謝謝連任」，新卸任理事長訂本月26日舉行交接典禮。

謝麟兒表示，台中縣市合併升格院轄市後，已成為國際級大城市，代銷公會是五都中第一個完成合併的公會，會員家數也由原來的90家增至103家，從業人員達到1,600多人。謝麟兒指出，政府近幾年除奢侈稅、不動產實價登錄外，又大幅調升土地公告現值。

「反對增設高爾夫球場、煉油廠和高污染產業！」環保團體昨下午在營建署前抗議表達訴求，認為《全國區域計劃》中的區域性環境保護設施計劃破壞環境，希望營建署重視人民訴求，不要含混過關。

「別害人民吸毒氣」
「台灣是要發展全民高爾夫球運動嗎！為什麼需要這麼多高爾夫球場？」台灣水資源保育聯盟常務理事吳麗慧表示，教育部同意只要是都市計劃土地，就可增設高爾夫球場，但目前曾文水庫、南化水庫、烏山頭水庫、石門水庫等重要水庫集水區，都已劃為都市計劃範圍，若都可增設高爾夫球場，水庫水質會嚴重破壞。

另外，彰化縣幸福媽媽協會常務理事吳君真，也對區域計劃中的高雄港洲際貨櫃二期大林石化油品儲運中心計劃表示反對，因高雄市小港、林園地區空氣汙染嚴重，「政府不要陷害人民吸毒氣。」吳君真不只反對此計劃，她更要求政府進行致癌風險評估，在那之前，政府不能在此區發展任何污染產業。
昨日區委會並無決議，但區委會委員也建議，高爾夫球場數量可再斟酌。

就在“事業合夥人”取得實質性進展的同時，萬科在“小股操盤”的路上也漸漸邁出越來越多的“腳印”。

6月10日晚間，朗詩綠色地產發佈公告稱，公司全資附屬公司南京朗銘與浙江萬科南都房地產有限公司及寧波金翔房地產發展有限公司訂立了收購協議，據此，南京朗銘將向浙江萬科收購項目公司(杭州萬業置業有限公司)34%權益，股權轉讓價為6800萬元；而寧波金翔亦將以6600萬元向浙江萬科收購項目公司33%權益。

據悉，寧波金翔為金地全資附屬公司，股權轉讓完成後，項目公司將由南京朗銘持有34%、萬科南都及金地各持有33%。

是次股權轉讓，為萬科“小股操盤”的又一次嘗試。在朗詩綠色地產聯席總裁申樂瑩看來，此次合作的促成主要在於“小股操盤”模式符合萬科的長期戰略，並不是因為萬科對項目前景不看好。並且，對萬科而言，小股操盤也意味著更輕的資產。

朗詩、金地入夥

公告資料顯示，杭州萬業置業成立於2013年10月30日，註冊資本為2億元，截至公告當日，萬科南都已向杭州萬業置業墊付股東貸款5.29億元。而根據協定，在完成股權轉讓後，南京朗銘及寧波金翔將分別向項目公司提供股東貸款1.8億元及1.75億元。

據瞭解，目前杭州萬業置業已取得位於杭州市余杭區一塊土地的土地使用權，而該地塊即為去年9月2日萬科以6.82億元摘得的余杭地塊。

資料顯示，該地塊位於杭州主城西北部，余杭區中部的良渚新城，距離萬科此前打造的良渚文化村僅有3公里，該地塊土地面積為5.63萬平方米，容積率2.5。

根據規劃，該專案屬性包括住宅、車位元和商業，預計總建築面積可達14.07萬平方米。目前其周邊住宅的平均售價約為每平方米12000元至16000元，而該專案其時土地成本約為每平方米4847元。

如今，項目已正式定名為“良渚文化村•未來城”，首開時間預計為今年6、7月份。

尤值得關注的是，此次合作或在拿地之時已埋下伏筆，彼時萬科正是擊敗朗詩和金地後攬得該地塊，後兩者對於該專案的垂青也不言而喻。

據朗詩綠色地產聯席總裁申樂瑩介紹，萬科此次引入合作方並不是對專案前景不看好，而是“小股操盤”模式符合萬科的長期戰略。

“總部對分公司也有一個戰略上的要求，希望各地都要開始多一些小股操盤的模式，因此萬科在各地都會有一些這樣的嘗試。”其如是說。

與此同時，她也指出，在該項目的合作中，萬科是操盤者，朗詩和金地充當的是財務投資角色。其還解釋道，朗詩入主主要還是在於對項目前景看好。並且朗詩有自己的客觀判斷，不會說在大家都看空市場的時候就不去拿項目。

萬科再試“小股操盤”

事實上，于萬科而言，“小股操盤”早已不是新鮮之事，而就在兩個多月前，北京萬科還曾進行了嘗試。

3月21日，泰禾集團宣佈稱，其全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司以2040萬元受讓北京萬科所持有的北京祥築房地產開發有限公司40%股權。受讓後，北京祥築的股權結構為福州泰禾持股40%、北京萬科持股35%、其他股東持股25%。

彼時，分析人士就指出，該次合作應該算是萬科“小股操盤”模式的一個體現，但體現得並不徹底。

除此之外，北京的金隅萬科廣場，也已將90%的股份賣出，萬科只占10%的股份。

據悉，“小股操盤”模式是萬科總裁郁亮于年初提出的概念，在其看來，這是萬科探索合作開發模式的進一步深化，轉型之後，萬科只占小股份，通過輸出管理和品牌。

鬱亮指出，這種輕資產模式有利於提升萬科的淨資產收益率，也意味著在同等的資產規模下可以支援更大的經營規模，獲得更大的市場份額，進而可以擺脫增長對股權融資的依賴，提高為股東創造回報的能力。

而據瞭解，在合作物件和模式的選擇上，萬科優先考慮與土地方合作，優先選擇設立專案公司模式，其次是合作建房模式、股權收購模式；而與資金方合作時，則優先選擇聯合競買，其次是中山萬科模式以及信託。

資料顯示，在2013年萬科新增加專案104個，其中有約66%的專案為合作、聯合方式獲取，萬科亦明確表示將在2014年繼續加大合作開發力度。

實際上，在行業大佬積極推動輕資產轉型時，朗詩也在積極地推動合作開發。據申樂瑩透露，朗詩不排除會廣泛開展這種和財務投資人以及開發商的合作，這也是朗詩未來的發展方向之一。據其介紹，目前朗詩已經在常州、蘇州等城市進行技術輸出的代建。

據英國金融時報報導，亞太地區首次超越歐洲，成為全球最大的房地產投資市場，這主要是得益於中國房地產業的蓬勃發展。

據英國金融時報報導，亞太地區首次超越歐洲，成為全球最大的房地產投資市場，這主要是得益於中國房地產業的蓬勃發展。

亞太房地產市場的快速增長，掀起一輪高層建築建設熱潮。在不到十年時間裡，這一地區高度超過300米的超高層建築數量增長了兩倍。

保險公司安聯集團(Allianz)表示，全球的超高樓中有二分之一是在過去四年中修建的，而這些高樓中又有90%分佈在中國、東南亞或者中東地區。目前全球超高樓中約有三分之一位於中國。

房地產諮詢公司戴德梁行(DTZ)發現，受亞太房地產市場推動（該市場同比增長了9%），2013年投資者持有的全球商業地產存量價值達到了創紀錄的12.9萬億美元。

戴德梁行指出，亞太房地產市場目前價值4.6萬億美元，規模超過歐洲；歐洲市場去年僅增長2%，至4.4萬億美元。過去十年來，中國房地產市場一直以32%的年均複合增長率增長，現已超過日本，成為亞太地區的第一大房地產市場。這使中國在全球房地產市場的排位從第十位上升至第二位，僅次於美國。

房地產市場的活躍刺激了高樓建設的猛增。安聯集團指出，全球最高的一百座大樓，有二分之一都位於亞太地區，這一比例是北美地區的三倍。

安聯集團工程風險諮詢業務的全球主管艾哈邁德•巴特馬茲(Ahmet Batmaz)表示，建設活動向東方轉移，主要受三個因素驅動：投資者對標杆性地產的需求、人口增長、以及較低的勞動力成本。“這些大樓是地位的象徵，展示著這些區域和地區的實力和財富。”

但圍繞中國房地產市場債務水準的擔憂情緒日益加劇，特別是鑒於中國房產價格已經開始動搖。但戴德梁行全球研究主管漢斯•弗倫森(Hans Vrensen)表示，中國投資者的平均杠杆率僅為54%，“遠低於歐洲或者美國”。

他警告稱：“正在進行中的房地產新開發項目數量龐大，這將導致房屋空置率上升。但中國的問題不會像歐洲那樣嚴重，因為這兩個市場中的杠杆比率不同。”

他表示，去杠杆進程將推動中國房地產市場向國際不良債務投資者開放，由此形成“一個巨大機遇”。

近一年來，在土地市場表現生猛的深圳房企卓越集團。今日，該公司執行總裁張遠向媒體透露，去年公司拿下深圳前海首拍地王項目，預計一期寫字樓項目將於今年年底進入市場，全年200億銷售目標不會調整。

他認為，目前金融政策對於房地產打擊最大，整體房地產政策處於調整期，國民經濟從高速到中速的調整使得房地產市場也應該做出相應的調整配合，預計三四季度內地樓市將比上半年要好。

深圳百億前海地王年底入市

今年以來，樓市持續下行。在去年拿下深圳前海首個地塊的卓越集團，今日在該集團總部搬遷會上，執行總裁張遠透露，這個百億地王項目第一期寫字樓將於今年12月初進入市場，住宅市場或將于明年入市。

據悉，去年7月份，卓越集團以黑馬的態勢，拿下深圳前海首批出讓地塊，作價高達123.7億元，創下當年地王價。地面總體體量達到75萬平方米，當年10月份該地王項目正式動工，打造寫字樓、公寓酒店等11座建築。首期體量高達45萬平方米，打造金融商務綜合體。

張遠表示，今年公司有多個項目保證年終業績，年初定下200億的銷售目標不會調整。同時他認為，深圳等土地拍賣會均有參加，預計今年將會加大拿地力度，將會看向北京、深圳地塊。

在整合上下游產業方面，該公司將在旗下樓盤推出金融、資產以及商務服務等多方面產業鏈整合。張遠表示，在電商、銀行等方面或以各種形式合作。

樓市配合中央去行政化調整 料下半年市場變好

資料顯示，萬科、招商地產等多家房企公佈5月份業績顯示，銷售放緩，不少公司完成年內目標僅3成左右。

張遠認為，目前房地產政策正處於調整期間，中央在市場化，去行政化的過程中，國民經濟從高速變到中速，房地產市場也在做出相應的配合。目前市場整體成交量下滑30-40%。

他認為，目前是市場調整選擇的結果，若年初市場沒跌的城市，這幾個月交易量是上升；若年初下跌的，目前市場成交量有所下降，市場正在找平衡點。

張遠預計，金融政策對房地產市場打擊更為嚴重，限購將整體需求壓抑了。現在市場沒有比之前更壞的了，預計三四季度將比上半年好。

截至2013年底，該公司土地儲備達1000萬平方米，商住比例達到4：6，90%的土地儲備在一線城市。（朱玲）

山西煤老闆拋售整棟二手房

2006年“和平里八號”曾改造成商務酒店，現又將酒店改回住宅，專家稱裝修標準將影響定價

8年時間，“和平里八號”市值已由原來的1.3億升至六七億。

近日，在北京和平里區域，有一個叫“和平里八號”的住宅項目正在銷售，引人注目的不是三環以裡的優質地段，而是因為這百套房源屬於同一個人，而這個人的身份據媒體報導稱是山西煤老闆。雖然有售樓處、銷售人員、樓書，但與普通新房不同的是，“和平里八號”銷售的99套房源全部為二手房。

二手房包裝成新房銷售

在城鐵柳芳站附近，一個樓盤的銷售人員給過往的人群發放樓盤傳單，而這個樓盤就是“和平里八號”，售樓處就設在項目的底商。

雖然有售樓處、銷售人員、樓書，但與普通新房不同的是，“和平里八號”銷售的99套房源全部為二手房。

據銷售人員介紹，“和平里八號”共有99套房源，是山西煤老闆以親戚朋友名字買下的，“房本我們已經驗證過，都是乾淨產權，買完房倆月就能過戶”。

而銷售人員屬於該專案原來的開發商——北京金政房地產開發有限責任公司。但在銷售資料上卻沒有該公司的字樣，該公司只是代理銷售個人房源。代賣房子的公司——北京金政房地產開發有限責任公司雖然是原來的開發商，但現在在北京市住建委網站上查詢，其已經沒有了房地產開發及銷售資質，旗下的銷售人員也未登記備案。在北京市企業資訊網上，也未發現其有二手房經紀業務。

“雖然賣的全都是二手房，但交給仲介公司代理一套房有10萬的仲介費，我們只是代賣，簽合同都是和房主的委託人簽，這99套房都已經全權委託給一個人辦理產權，房主自己不用出面”，該銷售人員表示，如果有疑慮，房款可以直接打到老闆本人的帳戶上，也可以提出資金監管，先將錢打到銀行的監管帳戶上，過完戶再打款，和二手房買賣完全一樣。

8年投資翻了5倍

據瞭解，“和平里八號”正在銷售的99套房源原為錦鴻閣社區的一部分。錦鴻閣社區一共兩棟，A棟為毛坯，均價約為8000元/平方米，被某中央單位團購；B棟為精裝修，單價1萬元/平方米，這99套住宅和11套商鋪共計109套房源。據媒體報導稱，2006年這109套房源被楊三俊以兒子和親戚的名義買下，總價1.3億元。如今“和平里八號”銷售均價為5萬/平米，8年時間，這百套房子已升值5倍，市值已達到六七億元人民幣。

目前，和平里附近的二手房都在50000-55000元/平米，雖然都是八九十年代的老舊社區，但“和平里八號”50000元/平米的價格在區域內也有吸引力。

“由於是二手房，而且房本不滿五年，因此有契稅、營業稅、個稅，算下來均價則達到55000元/平米”，和平里一仲介門店經紀人透露。

而當記者問起煤老闆為何要賣這99套房呢？銷售人員解釋說，當初買房時為了投資，現在達到投資收益了，所以要賣房。

頗有戲劇性的是，去年，楊三俊的兒子楊文婷起訴開發商金政房產不肯與他就11套商鋪簽訂正式商品房買賣合同，也不協助辦理產權證，為此起訴，要求確認買賣關係有效。而金政房產則揭發楊文婷有兩個身份證。

據瞭解，楊三俊曾是山西洪洞縣山頭鄉曹家溝村曹家溝5號礦礦主，並因此收穫頗豐。據媒體報導，在2009年因曹家溝5號礦發生礦難楊三俊被警方控制，但最後不了了之。隨後楊家父子轉戰貴州做起了開發商。

曾改做酒店

據記者瞭解，“和平里八號”並不是一個簡單的煤老闆炒房的案例。在購房之初，這個住宅立項的房子被改造成為“三熙商務酒店”。

據資料顯示，“三熙商務酒店”共有150套房間，准四星級標準。而現在，又將酒店改回住宅的樣子。


酒店房間沒有廚房，而且將99間房隔成了150間。現在又將酒店改回住宅，是否存在安全隱患？銷售人員則表示：“承重牆都不會動，房子當初就是按照住宅設計的，現在只是改為原來的樣子，預留的廚房天然氣管道都能重新使用，目前正處於精裝修階段，今年年底就能入住”。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，由於這個房子是二手房，過完戶也要等年底裝修完才能入住，在這過程中，裝修的好壞，將影響定價，最好在合同中約定好。另一方面，此前將住宅改做酒店經營用途，現在又將酒店改造成為住宅，不知道把房屋使用用途改回來沒有，如果沒改回來，還可做經營用的話，以後居住的人群會比較雜，可能會影響居住品質。

“一年內形成 4洲6國9城 的世界房地產開發佈局。”綠地在去年底這樣總結公司的國際化成果。基於上述國際化成果，綠地在今年提出海外房地產銷售200億元的目標。

面對和境內完全不同的市場以及法律、政策等環境，綠地又有怎樣的底氣，敢提出如此高的銷售目標呢？

公開資料顯示，4月30日綠地集團首個全資海外項目——位於韓國濟州島的健康旅遊城住宅專案啟動首批產品交付，這也是近年來第一個交房的 “中國製造”海外住宅。

通過韓國央企研究當地市場

綠地的獨立出海是從兩年前開始起步的，此前多為合作項目。綠地注意到，當時市場上出現了一個現象：很多國外房地產項目在國內一線城市展開熱火朝天的推廣活動，上海房展會還開設了海外置業專場，參觀者絡繹不絕。

最先吸引綠地目光的是韓國旅遊勝地濟州島。與綠地對接的韓國濟州國際自由城市開發中心（簡稱JDC），是一家韓國央企。投資之前，綠地從JDC獲取資訊並展開市場調研和投資可行性分析。

綠地董事長張玉良透露，通過對濟州島的前期研究綠地得出結論：投資風險較低，也能獲得不錯的收益。

濟州島目前正處在價值的窪地。韓國政府重視濟州島的大開放，濟州島除了傳統的旅遊業外，還要發展高科技、物流、金融等行業。另一方面，濟州島離中國較近，對長三角和上海的潛在買家具有吸引力。韓國政府對濟州島提出1000多項扶持政策，包括投資減稅，購房移民等。

“地價合理、成本可控，持有型物業市場稀缺。”張玉良透露，綠地濟州島項目中，除了60%出售型物業外，40%將由綠地長期持有和經營，包括酒店、免稅機場以及由境外公司承包經營的賭場。

首個全資項目“入鄉隨俗”

綠地在國內其他城市的運作慣例是：由總部派遣總經理、副總及每個條線主要負責人共5到8人到外地成立事業部或公司，其餘員工在本地招聘，綠地韓國公司也是這樣運作——從總部派出的團隊又在當地招聘了韓籍和中國籍的員工。

“濟州島項目作為綠地第一個全資的大型海外項目，困難是肯定有的。各種差異不僅體現在法律制度上，還體現在文化、語言、甚至是思維方式上。

但是從整體來說，韓國的法律比較健全，全民守法意識較強，施工方會嚴格按照各種相關法律進行施工。”綠地韓國專案負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

在產品的設計上，不但要考慮韓國當地的條件，還要兼顧未來移民的需求偏好。

綠地在濟州島一期專案開發的是疊拼別墅，面積約180平方米。符合濟州島建築高度限制，價格達到一定高度，因為韓國政府規定，在韓國購置50萬美元以上的住宅可申請韓國永久居住權。

“（綠地）在韓國專案的開盤方式基本和中國一致。出於對購房者的保護，在中國必須取得銷售許可證才能開盤，想要取得預售許可，工程量必須達到20%以上。”綠地韓國項目負責人透露。

上述項目負責人總結認為，企業出海，最容易碰壁的原因是法律政策差異。如果不熟悉當地的法律，不瞭解投資領域的一些特殊政策，都會導致企業在海外“水土不服”、投資失敗。為此，綠地在韓國起步之初即聘請當地律師事務所，嚴防項目觸礁。

在財務上，如果不找到專業的當地語系化“外腦”，就可能錯過很多優惠政策，花冤枉錢；人事方面，也需要建立符合韓國慣例的職級體系和制度。

在韓國項目進展中綠地發現，韓國不僅材料費、人工費較高，工程進度也比中國慢。此外，韓國的行政手續複雜，對此，張玉良在3月底赴韓出席外資企業懇談會時，特意向韓國有關方面提出要求簡化行政流程、加快審批速度，對方也做出了相應改進。

銷售底氣：來自中國的新移民

濟州島項目是綠地出海的第一步，隨後綠地在澳大利亞、美國、英國、馬來西亞等全球多個國家和城市出手投資多個項目。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨告訴 《每日經濟新聞》記者，房地產公司出海之後，首先要意識到已經不能沿用在國內熟悉的拿地、開發的流程了，需要想辦法適應國外的環境。海外專案需要在深入研究當地城市規劃、瞭解周邊居民結構後做出規劃。目前房企出海面臨的最大難題就是海外的法規，對於綠地、萬科這樣的超級房企，資金不是問題。

“韓國濟州、澳洲悉尼項目都在加快新房源供應。”張玉良說，在美國、加拿大、英國、馬來西亞等國，綠地專案的目標是要在今年內實現銷售。

據透露，澳大利亞悉尼綠地中心2013年底第一期開盤，今年4月中旬開盤第二期；美國洛杉磯綠地中心目前處在認購狀態，洛杉磯這一專案配合了移民政策。

綠地海外專案重要的目標客戶群是中國向海外的移民，和萬科一樣，綠地在中國的品牌知名度為海外團隊省去了不少推廣的成本。

2011年綠地成立酒店管理集團，推出自己的高端酒店品牌，由於酒店的天然屬性，國際化也將成為必然。


“一年內形成4洲6國9城的世界房地產開發佈局。”綠地在去年底這樣總結公司的國際化成果。

張玉良總結認為，確保盈利、風險可控是綠地國際化的前提。海外市場與中國市場必然存有差異，企業不可避免要與當地市場經歷一段磨合期。企業要適應國際市場的規則，包括當地的政策、法律、各項業務的運作規範等。截至去年底，綠地累計海外項目投資總額近200億元。

衛民不動產蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，房企出海雖有難度，但也省去了國內的許多麻煩。比如國外開發流程成熟、法規規範、配套服務完善等，這些都會讓開發商感到輕鬆。此外，海外商業往來的“灰色地帶”較少，可能會為開發商省去不少麻煩。

存銷比超過20個月 去化壓力陡增

在最近房價下挫，庫存又急劇增高下，大陸地方鬆綁限購救市的傳聞層出不窮。中新網報導，上海易居房地產研究院表示，目前存銷比超過20個月高位的城市至少有15個以上，這些城市都將面臨限購鬆綁的衝動。

溫州存銷比44.9月

上海易居房地產研究院近日發布的《5月分新建商品住宅庫存報告》顯示，在監測的全大陸35個重點城市中，溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、瀋陽、青島等15個城市存銷比超過20個月，也就是說，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個月才能賣完。存銷比超過1 6個月的城市數量則達到20個。

此前傳出取消限購的瀋陽，新建住宅存銷比達22個月，之前已被曝出微調政策的杭州、寧波、溫州等城市此數值同樣居高，溫州更以4 4.9月的存銷比，居於首位。

上海易居房地產研究院表示，目前存銷比處於高位的這些城市，將面臨限購鬆綁的衝動。

2010年4月，國務院公布《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數，被業內稱為「限購令」。

粗略統計，目前有40多個城市執行著不同程度的限購政策。後續市場情況表明，限購確實在一定程度上抑制成交量，並進而抑制房價的過快上漲。

中央不會明文宣布

此前有消息稱，除北上廣深外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。

據《上海證券報》報導，住建部權威人士確認，上述政策方向和趨勢已經明確。但具體是否發文、何時發文，相關部門還需等待中央態度。

不過，易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，中央不會真正發文宣布取消限購，但地方將不再去嚴格執行限購。

住建部總經濟師馮俊也回應說，是否會取消或者部分取消限購措施，各地應根據實際情況作出判斷。

中原地產首席分析師張大偉分析，庫存消化周期超過1年、第1季成交面積大幅下滑、購地銷售比過高、土地出讓金過低、有實質性降價建案、人口淨流出、有兩個以上新區的城市，均可能成為後續放鬆調控、取消限購的城市。

環球樓價近年屢創新高，國際貨幣基金組織（IMF）警告，現時不少國家及地區的樓價已遠高於歷史平均水平，且有持續上升之勢，其中香港樓價按年增約10.3%，全球升幅第二大，僅次於菲律賓。國基會認為樓價高企已成為經濟穩定的最大威脅，呼籲各國採取行動，防止樓市泡沫爆破。

樓價升逾一成 僅次菲律賓

據國基會最新發表的全球樓市監察報告顯示，截至去年第4季，全球52個國家及地區的樓價之中，有33個錄得升幅，按年平均增幅3.1%，遠高於2012年1.2%，當中以新興市場增速最高；首兩位的菲律賓及香港，樓價升幅逾10%；紐西蘭及中國以約9%升幅緊隨其後，美國則排名第10。

報告顯示，現時多數地區樓價及租金比率均遠高於歷史平均值，如澳洲、比利時、加拿大及瑞典等國；國基會副總裁朱民表示，去年全球經濟疲弱令利率偏低，推高樓價，各國須吸取2008年樓價下跌引發金融海嘯的教訓，立即壓抑樓價，避免樓市再次崩盤。

事實上，國基會近期不時就各地樓價發表意見，4月時就曾建議香港政府，須因應樓市正常化的步伐，逐步減少樓市辣招；惟上月卻認為暫毋須撤招，因香港樓市或受美國縮減買債影響，有下調風險。上周亦針對英國樓市發出警告，指當地出現信貸帶動的樓市泡沫，威脅經濟復蘇構。

樓市暗藏風險，環球經濟前景亦不明朗。世銀發表全球經濟報告，將2014年全球經濟增長預測由3.2%下調至2.8%，主要受美國惡劣天氣、烏克蘭危機、中國經濟結構再平衡、新興國政治紛爭等因素影響，對美國今年經濟增長預測更由2.8%大減至2.1%。

針對大型商場 續優化街市

領匯（823）去年完成5項資產提升項目（AEI），投資回報率（ROI）介乎16.7%至23.6%，屬超額完成，但有分析認為，領匯資產提升項目的回報將步向放緩，在出售商場資產的計劃下，未來增長亮點或許乏善足陳。

領匯財務總監翟廸強昨天表示，過去資產提升計劃回報率有15%以上，未來項目仍有增加空間，不會在短期內減慢推進。

翟廸強表示，領匯過去8年雖已完成35個資產提升工程，但旗下商場有逾百個，而且工程能夠重複進行，按照未來6年的資產提升計劃，加上可能有新的提升計劃，可發展項目仍有很多，預料項目仍以大型商場為主，並繼續改善街市環境。

領匯八成收入來自商場租金，翟廸強指出，小型商場較難進行資產提升，在目前零售環境下，對生意較差的租戶難以加租，故集中提升有生意的商場。他強調，租金加幅僅略高於通脹，較市面商舖加幅為低，相信可獲商戶接受。

旗下街市出租率低於80%

翟廸強表示，旗下街市租金佔整體收入的8%至9%，出租率低於80%，投資回報率不及商場高，因此將研究改善措施，包括考慮進行資產提升工程，但估計所需成本不低。為免街市改善後影響超市生意，將設法防止同區商戶惡性競爭，包括限制雙方貨物品種，避免過分重疊。

領匯已為旗下4個商場尋得買家，翟廸強表示，小型商場增長較慢，而且個別商場難以形成協同效應，長遠而言不必保留；若能以好價錢出售，交由新業主營運，便可集中管理效益較好的商場，以及套現資金回購基金單位，維持分派（DPU）增長，相信能有效保障投資者。

擁70億元流動資金

他說，領匯有70億元流動資金，買賣商場是中期發展策略之一，不會因短期市況變化減慢進展；然而，領匯過往買賣資產經驗不多，是次首度出售資產，在下月底才完成交易，因此內部仍在檢討買賣流程，暫時未有買賣目標。

至於與萬科合作進軍內地珠三角市場，他說目前仍在市場學習階段，正努力進行盡職審查等工作，由於內地稅制及外滙管制與香港有別，須審慎而為。

預期在內地發展將以合作形式進行，獨資發展的機會較低，相信得到當地企業引領，有助提升風險管理水平。

荃灣環宇海灣明天第三度發售共442伙，項目昨天截票，市場人士指出累收逾5000票，超額10.4倍，凍結資金約7.58億元，若該批單位沽清，三度開售總共可套現100億元，預料成為一手新例後中小型新盤「吸金王」。

環宇海灣結束5天收票，共收約5054票，雖然已較首輪票源逾1.3萬及次輪的約7000票為少，但區內代理認為仍屬正常。明天推售的442伙，價單計平均呎價12571元，折實入場費462.3萬元。

長實（001）早前表示，項目經兩度開售累積沽出逾1000伙，套現逾70億元，若該批單位沽清，發展商將再套現最少30億元，累積套現金額增至100億元，直迫去年推售尖沙咀THE AUSTIN單一項目套現逾百億元的紀錄，堪稱中小型新盤「吸金王」。環宇海灣共1717伙，現在尚有216伙未推出發售，包括已發價單的50伙。

多個焦點盤推售，昨天其他新盤共錄得約14宗成交，其中新世界發展（017）的元朗溱柏錄得3宗成交，分別位於6及8座，面積697至820方呎，各以571.9萬至621.3萬元售出。此外，香港興業（480）愉景灣悅堤亦連沽2伙，為10座及12座2及3樓D室複式戶，面積均為1714方呎，以2190萬及2357.6萬元售出，呎價1.28萬及1.38萬元，項目累沽29伙。

此外，日前表示銷情已達標的旺角麥花臣匯，發展商九建（034）今天將開放現樓全新示範單位供參觀，並將公布按揭優惠。

價單呎價21505至32573 平過同區部分二手

西南九龍GRAND AUSTIN昨公布首批139伙，價單呎價21,505至32,573元，貼1期呎價，但較同區部分二手呎價低約兩成，而折扣最高19.5%。

會德豐地產及新世界（00017）等昨晚約7時半公布旗下GRAND AUSTIN首張價單，首批139伙，分布在第3座T3A及第5座T5，單位間隔由兩房至4房不等，價單定價介乎1,258.6萬至4,028.4萬元。

發展商是次提供3項折扣吸客，120天現金付款可獲8%折扣，而New World CLUB及Club Wheelock會員可再獲3%折扣；如買家在下月31日或之前買樓，可獲額外7.5%或8.5%折扣作為從價印花稅津貼，折扣率視乎單位樓價而定，總折扣率最高為19.5%。

梁志堅：採貨如輪轉策略

若以定價最平的T3A座1樓B室計算，單位獲7.5%從價印花稅津貼優惠，再扣除120天成交及會員優惠共18.5%折扣後，單位折實約售1,025.8萬元，呎價約17,625元。而定價最貴的T5座28樓D室則獲8.5%從價印花稅津貼優惠，扣盡19.5%優惠後，折實約售3,242.9萬元，呎價約25,514元。

比對鄰近屋苑，項目首批單位低於部分二手均價。據代理行數據顯示，近期九龍站屋苑，包括漾日居、擎天半島、凱旋門及天璽二手實用均價約介乎1.62萬至3.92萬元。

若以首批定價最平的單位折實呎價約1.76萬元比較，與區內最平的漾日居二手均價相若，而定價最貴的單位折實呎價約2.55萬元，更比區內部分二手呎價低逾3成。而項目呎價亦較鄰近新盤凱譽平均實用呎價3萬元以上低。

會德豐地產主席梁志堅表示，GRAND AUSTIN環境及交通等均比THE AUSTIN優勝，全盤市值逾百億元，而項目定價吸引，集團與合作夥伴不會唧牙膏式賣樓，會採貨如輪轉策略。

對於近日多盤齊推，他認為是各盤取得預售時間接近，多盤齊推是巧合，並指各盤各有客源，不構成搶客，相信市場有能力消化。集團常務董事黃光耀補充指，相信市場已消化辣招，市場運作投入暢順，買家入市信心亦已提升。

明開示範單位 最快下周售

另新世界營業及市務總監楊文指，過去一年旗下樓盤銷情理想，反映市場具剛性需求，而以集團所佔權益計算，集團過去一年售樓金額已達156億元。

發展商昨午開放示範單位予傳媒參觀，而代理行高層昨亦已到場參觀，示範單位今天會全面開放予代理參觀，至明天則會對外開放。消息指，項目每張本票金額為30萬元，市場料項目最快下周開售。

THE AUSTIN業主 加價4成放

另外，THE AUSTIN去年貼二手價推出，相比之下，售價較GRAND AUSTIN有水位，有業主在GRAND AUSTIN開價之後，隨即加價放售THE AUSTIN二手單位，市場人士指，物業一個實用面積約460多平方呎單位，現以1,350萬元放盤，較買入價高出4成，呎價約2.9萬元。

政府修訂雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）條例後，利好二手交投，刺激換樓鏈啟動。

海怡3房交投佔75% 樓價升

十大屋苑3房戶或以上成交比例，較修例前增加7個百分點。過去一個月鴨脷洲海怡半島3房成交佔逾7成，並刺激樓價升。

本報統計十大屋苑於政府公布修訂雙倍印花稅（5月13日）後二手成交，當中3房或以上成交錄174宗，佔整體328宗的53%，比例較修例前的46%，多出7個百分點。

按屋苑分析，6個屋苑大單位交投比例升5至17個百分點不等，包括兩個港島區屋苑海怡半島及太古城。當中海怡半島3房成交比例及升幅最高，3房或以上交投佔75%居首，較修例前一個月的58%多17個百分點。需求增刺激屋苑大單位造價升，過去一個月實用呎價約12,438元（撇除1宗1樓成交），較修訂前12,226元升1.7%。

另將軍澳新都城大單位交投亦升15個百分點，屋苑6月11宗成交中，3房佔5宗。中原地產分行經理伍錦基指，早前沽出細單位業主換樓，刺激大單位交投增，樓價同時受惠，其中新都城1期4座高層E室，實用面積698平方呎，以698萬元沽出，實用呎價1萬元，創同類單位呎價次高。

換樓信心加強 買家先買後沽

大單位消耗加快，沙田第一城6月錄6宗大戶成交，實用呎價10,200元，較上月10,071元升1.3%。

換樓信心加強，有買家放膽先買後沽。如鰂魚涌康怡花園E座高層3房單位，現有租客居住，獲一名已持有區內兩房戶的買家以760萬元購入。因單位擁兩個月交吉期，沽樓期限變相延長，加上現時上車盤交投旺，該買家對期限內沽出手持兩房戶甚有信心。

代理指，雖然政府修訂雙倍印花稅條例，惟先買後沽亦要承受一定風險，故此類買家仍屬少數。反而早前持猶豫態度，或打算先租樓觀望後市的買家，利好消息刺激他們加快入市。

經濟學家關焯照認為，政府修訂雙倍印花稅後，給市場政府不再加辣、會「鬆手」的信息，對二手買賣影響不大。但觀望氣氛較以往少，有利市場交投。因新盤供應量仍多，預期樓價仍有下調空間，惟較早前預測減少，由至少跌12%，縮窄至跌1成以內。

國際貨幣基金（International Monetary Fund，IMF）持續示警全球房市泡沫風險，點名澳洲、比利時、加拿大、挪威、瑞典及香港等多國房價偏高令人擔憂，呼籲各國採取積極行動調控，避免崩盤危及經濟穩定。

新全球房價指數飆
IMF新全球房價指數1年來成長3.1%。新興國家房價上漲快速，其中菲律賓近1年房價漲幅超過10%，中國上漲9%、巴西7%。歐洲邊緣地區國家房價則出現下跌，希臘1年下跌7%，義大利同期跌6.6%、西班牙跌5%。

英國《金融時報》報導指出，IMF副總裁朱民上周在德國央行演說時指出，各國降低利率所出現的全球房市景氣盛況，讓各國政府不斷祭出管控措施，包括房屋價值、房貸戶所得來限制房貸放款政策儘管尚未經過驗證，但各國仍應趕緊採用。
從房價收入比觀察，比利時、加拿大、澳洲、紐西蘭、法國、英國超標情況最嚴重。而日本、南韓、德國、美國的房價收入比則出現低於歷史平均值的狀況。

房價租金比超標嚴重國家包括加拿大、紐西蘭、挪威、比利時、澳洲、芬蘭；而日本、希臘、葡萄牙、德國則是屬於低於歷史平均值的族群。

加拿大目前房市隱憂似乎最大，房價收入比歷史平均值高出33%，房價租金比超標更嚴重，達87%。英國也不遑多讓，房價收入比較歷史平均值高27%，房價租金比則高出38%。

美國房價近年雖快速上漲，但整體市場發展仍未見到隱憂，房價收入比較歷史均值高出13.4%，房價租金比僅高出2.6%。

日經新聞12日報導，根據日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)公佈的統計資料顯示，因景氣回復，帶動企業紛紛統合總部機能或擴張/轉移辦公室，故截至2014年5月底為止東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底下滑0.12個百分點至6.52%，連續第11個月呈現改善，且空置率創5年2個月來(2009年3月以來；當月空置率為6.05%)新低水準。

另外，5月底時東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租賃費用較前月底上揚0.28%(增加46日圓)至1萬6,501日圓，連續第5個月呈現增長。

上述統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、 港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。

三鬼商事並同時公佈2014年5月底日本大阪商業區商辦空置率較前月底下滑0.32個百分點至9.13%，已連續第9個月跌破10%關卡；名古屋商業區商辦空置率較前月底下滑0.23個百分點至8.72%，連續第7個月呈現改善。