政府陸續祭出囤房稅等政策宣示打房決心，但大咖投資客荷包依舊賺飽飽！「帥過頭」離開台北往苗栗竹南炒房，劉媽媽、江醫師投資團隊則主攻保值性高的北市店面。25歲民眾楊先生也說，年輕人靠死薪水買房太難了，等這波打房風頭過去，會考慮跟大咖投資客一起投資，「他們眼光比較遠。」

「打房有影響啊！但都在大台北，我去年起就沒買過台北了。」知名投資客帥過頭表示，打房讓買氣停頓，台北雖然地點好、房價不會跌，但也沒賺頭，賺錢要往荒煙蔓草的地方，往重劃區第一波案子「從來沒賠過。」

「北市放5年仍漲」
帥過頭今年進軍竹南重劃區，聽到建商取得建築執照就去詢問，買斷後賣給學員，學員漲了就賣、跌了也可選擇出租，不過他說：「看過那麼多重劃區，沒有一個第1年不漲。」目前1戶總價多在600~700萬元，學員準備150萬元便可購買，他透露，光上月31日開課教學，就賣掉竹南25間預售屋。

去年下半年起，房市看空氛圍愈來愈濃厚，今年交易量與前年相比量縮約2成，仍有不少民眾願意緊跟大咖投資客腳步投資。帥過頭學員吳先生說：「政府打房，老師都會有策略，除非真的房地產在下跌，不然不會擔心。」

大咖投資客各有招數，帥過頭擅長團購，劉媽媽、江醫生仍守在北市。劉媽媽投資團隊律師黃坤鍵表示，不動產不是穩賺不賠，但以北市來說，長期放一定還是增值，所以投資以東區、西門町、永康街、士林夜市等精華商圈店面為主力，租約到期還可大幅漲租，東區頂呱呱店面據傳換約後租金倍漲。

「資金有限的投資散戶，受打房影響最大。」黃坤鍵建議，菜籃族不要選擇三峽、淡水這種量大、風險又高的區域，留在北市，找人集資購買大同、萬華等區公寓，「放5年還是會漲！」

房市雖冷講座爆滿
房市雖冷，部分民眾心中仍抱持靠房地產賺錢的想法，投資客王派宏6月舉辦近10場講座，已有場次爆滿；伯利恆購屋平台的不動產實務、投資講座平均每場也有50~60人參與。

天時地利不動產公司總經理張欣民表示，市場游資還是很多，加上房地產漲了10年，讓民眾認為就算打房，房價也不會下跌，依然積極投入房地產。但也有網友nagee痛批：「炒房大戶一日不伏法，都不要跟我說政府有在打房。」

口袋不夠深 散戶被套牢

大咖少碰住宅
政府喊打房，大咖投資客照賺、散戶投資客受害、想購屋的民眾無感。投資新手Allen去年買新北淡海預售屋，一買就被套牢，「買23萬元，想賣25萬元有很貪心嗎？」民眾曾知立則說：「台北漲了這麼久，也沒看房價跌過啊！」

脫手弱物件避稅
本身有投資經驗、也是劉媽媽投資團隊律師黃坤鍵表示，真正大咖的投資客因為口袋深，不會短期炒作一般物件，而是以長期持有精華區店面為主，很少碰觸住宅，所以打房政策對他們來說影響不大。若炒作預售屋，也因預售屋買賣屬權利轉讓，不在奢侈稅範圍內。

網路地產王總經理陳韻如則分析，打房對大咖投資客的影響在於多了些手續，不過大咖投資客專業夠、人脈廣，資金面影響較小，只是時間成本拉長。

「散戶常常一窩蜂投資，因為市場資訊不足、貸款難貸，就會被套牢。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，散戶資本少，大多購買付款較輕鬆的預售屋，不過案量大的重劃區像淡水、林口和新莊等區買氣已經停頓，價錢上不去，資金難周轉的投資客就無法脫手。

不過政府定案的囤房稅，仍在投資市場起了作用。徐佳馨透露，手上有多戶的投資客擔心被課稅，已開始汰弱留強、獲利了結，將手上租金低、地段較差的房屋出售，但真正地段好的物件還是惜售。

明定法令限炒作
「早就有法令限制炒作，只是政府不作為。」德明財經科技大學副教授花敬群指出，《平均地權條例》早規定投機炒作可以處3年以下有期徒刑，內政部應發函定義何謂投機，且實價課稅、房地合一稅等也要並行，房市才能更健全。

房市政策改革方向
◆囤房稅
立法院已完成立法，最快2015年5月實施。個人適用自用住宅稅率將以3戶為限
◆房地合一稅
尚在研議。現行制度為房、地分離課稅，房地合一稅則是不動產交易時，將房屋與土地總價合併課徵所得稅
◆實價課稅
尚在研議。目前台灣不動產稅制的稅基與實價差距很大，實價課稅意即按實價登錄所登錄的實價來課稅
資料來源：《蘋果》採訪整理

住戶斥建商：爛攤子丟給我們

又有疑似工業住宅違規事件！民眾張先生向《蘋果》投訴，購買金藤建設三重「三和101」預售案，此為乙種工業住宅用地，契約上載名1~18樓皆有公廁，但交屋後發現僅1樓有公廁，其他樓層預留糞管，原公廁空間變住戶儲物間。張先生批：「建商連50萬元廁所也要偷，現在要蓋公廁還須跟鄰戶溝通，爛攤子丟給我們，害鄰居變冤家。」

不符合約平面圖
出示合約書與廣告DM，上方均載明各樓層應有公廁，雖是購買二手屋，張先生表示，在換約、過戶前都不知沒公廁，「交屋後才發現，因公設不涉及買賣契約內容，也不能主張不交屋。」「三和101」規劃35戶80~170坪，開價每坪約50萬元。
金藤建設喊冤：「當然有做公廁，否則怎麼拿到使照？」交屋後，區分所有權人會議已與住戶達成協議，由各樓層2戶共同決定如何使用公廁空間。但張先生堅持未收到區分所有權人開會通知，待得知決議結果後，有跟鄰居要求先向建商爭取恢復原狀，無奈建商一拖再拖。金藤建設認為，問題是在張先生無法與鄰居達成協議。

由於廣告與合約均寫明應有公廁，新北市消保官周繼雄建議張先生可蒐集相關事證，向公平交易委員會檢舉建商涉嫌廣告 不實，若事證成立，可依《公平交易法》第21、41條向被檢舉人開罰，可處5~2500萬元罰款。

可強制拆除開罰
永然聯合法律事務所所長李永然說，此案涉及二次施工，有違反《建築法》之嫌，買受人可向建管單位檢舉， 要求比照平面圖恢復。

《蘋果》記者向新北市工務局查詢，「三和101」是去年5月拿到使照，經複查無二次施工之舉，期間工務局未接獲民眾檢舉。對於張先生投訴，工務局表示，下周將會派使用管理與拆除隊前往會勘，若有違法二次施工事實，會要求限期1個月內改善，或提出申請變更使用，若逾期未改善，就會強制拆除並開罰。

工業住宅 小檔案
土地使用分區：工業用地，多為乙種工業用地
合法性：根據《都市計劃法》，工業用地不得興建住宅
優點
．土地取得成本低，房價較一般住宅便宜
．單戶室內面積須達45坪，多採毛胚交屋，可自由規劃彈性大
缺點
．若有違法，遭政府檢查屬實須改回原貌
．若毛胚交屋，須負擔裝潢與設計費
常見糾紛：二次施工問題
水電費率
．水費為單一稅率
．電費可申請變更為住宅費率
資料來源：《蘋果》採訪整理

受到公共工程市場萎縮、營造業毛利不易維持，近年不少營造業者積極開拓投資興建市場，與建商競爭土地開發業務。工信（5521）總銷百億的「大新店」案近期將展開推案。

工信將展開首件投資興建建案銷售，工信持有「大新店」部份土地，透過持股60%的子公司工信開發與其他地主合建，基地面積4.8萬坪，將分五期開發別墅產品，初估總銷約100億元。其中，第一期會館及住宅完工已進入申請使用階段，並已有代銷公司規劃銷售，第二期正申請建照中。工信除該案營造業務外，亦有投資興建收益，這將是工信首件投資興建案。

過去較少從事投資興建業務的營造業，看好建設開發高毛利積極轉型，除了營造本業外，紛成立建設事業部門，不少營造業者坦言，即使房市景氣不明朗，但建設事業毛利高，仍是維持未來業績的重要選項。

新加坡、香港政府頻出手打房，星、港兩地投資客現蹤台灣豪宅市場？根據實價與地籍資訊，台北市兩大豪宅「頂高麗景」、「潤泰敦仁」紛傳出有新加坡、香港買家進駐；業者推測，近期星、港兩地打房，資金確有機會轉來台灣，未來台灣豪宅開出「國際盤」的機會將更多。

五月時，大安森林公園第一排的豪宅「頂高麗景」出現最新移轉紀錄，其中九樓賣給綿衍投資公司，其負責人具有新加坡商背景。壹傳媒集團主席黎智英在預售時便一口氣買下此豪宅五戶。

至於甫移轉的九樓戶，貸款設定金額為一．八一億元，坪數約二二一．九七坪（包括三個車位，坪數約五十九．○七坪）；假設貸款五成，車位價格每個以四百萬元推估，每坪價格推估約一七七．八二萬元。

另，實價網最新揭露資訊，潤泰總裁尹衍樑居住的北市豪宅「潤泰敦仁」，一月成交一戶，總價二．五二億元；再對照地籍資料，新買家是一月甫成立台灣公司的英屬維京群島商盛欣投資有限公司，負責人為浦炳榮。他曾是香港的太平紳士，也擔任過中國人民政治協商會議廣州市委員會委員。

市場人士推測，可能是近來香港、新加坡政府頻出手打房，導致兩地資金有轉向投資台灣豪宅的趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，香港政府祭出額外印花稅、雙倍印花稅、買家印花稅等三大打房政策，已重創香港房市交易量；過去確有部分港人看好台灣房市，其中又以媒體業老闆最愛，但在國內房價水準也偏高的情況下，若有港資購入，應該只是零星個案。

房價飆、新建案金額逾五百億美元

杜拜房市泡沫風險恐再起。過去十八個月，金融機構大舉對營建業增加放款，房屋供應量飆升、且房價狂漲，新建案金額超過五百億美元，景象有如二○○九年杜拜爆發債務危機的前夕。
在二○一三年經濟成長率達五％，且尋求避險的阿拉伯投資人大舉移入資金的情況下，杜拜建商近年來紛推出新建案，造成房市快速泡沫化。

根據阿拉伯聯合大公國央行統計，去年十二月銀行業對營建業放款年增四十．一％到一八一○億迪拉姆（約四九二億美元），是二○○九年六月以來最大增幅，遠超過銀行業整體放款增幅的八．八％。
對房市瘋狂放款情況可能才剛開始。標準普爾表示，建商不斷推出新建案，且外資又開始湧入杜拜置產，預估房地產放款還會加速。

根據英國房屋仲介業萊坊（Knight Frank）資料，今年第一季杜拜房價較去年同期大漲廿七．七％，漲幅居全球主要城市之冠，且為連續第四季上漲，租金上漲約卅％。

杜拜土地局統計顯示，今年第一季杜拜房地產交易總額暴增三十八％、達六一○億迪拉姆（約一六六億美元）。

但房仲業及銀行開始擔心，杜拜房價漲不停，可能重演二○○九年債務危機；那一年年底，杜拜政府宣布其國有控股企業「杜拜世界」因無法償還債務，需進行債務重組，引爆債務危機，並造成全球金融市場震盪。
防範！ 房地產交易稅提高到四％

杜拜當局強調，已意識到風險，並採取監管措施減緩需求成長，包括將房地產交易稅提高到四％，阿聯央行出手限制銀行業的房屋放款最高額度等。但這些措施與香港、新加坡等打房相比，仍算是小兒科。

匯豐中東北非區首席經濟學家威廉斯（Simon Williams）表示，從金融機構對營建業放款大幅增加來看，杜拜政府似乎無力穩定資產價格，當局必須拿出更積極的政策行動，不要等到泡沫真正形成，就為時已晚。

坐落台北市中正區福州街的經濟部本部，建築物近五十年，建物、管線太老舊，不利節能，讓身為能源主管機關的經濟部頗為頭痛，決定研擬辦理都市更新，替老房舍找新生，將創下中央部會自辦都更首例。

據指出 ，經濟部前部長施顏祥任內即推動經濟部都更，現任經濟部長張家祝也同意繼續推動。官員說，近年公務預算入不敷出，編修大筆預算翻修房舍是「不可能的任務」，都更可望成為「兩全其美」的解決方法；尤其早期建物高度設限，未來不排除擴大辦公空間，讓四散的局處可回來辦公。

與林志玲豪宅比鄰

房仲業者表示，中正區位市中心，早期公有地占地面積大，後來都更、新推案的建物，每坪行情約90萬元。此外，經濟部也和不少豪宅、名人比鄰，其中最著名的就是第一名模林志玲，她2006年買下和平西路、牯嶺街路口的百達富麗頂樓豪宅。

近3000坪行情可觀

經濟部官員表示，占地近3千坪的經濟部，原地主為台電公司，經濟部原本向台電承租，一年繳納房租4千萬元，2006年決定買下，以每坪180萬的行情買下，總價18億元。不過，房仲業者評估，若以現在行情推算，土地行情倍增，每坪至少300萬元起跳，台電真是「虧大了」。

經濟部本部的房舍，陸續於五○到七○年代間完工，面對30年的都更年限綽綽有餘，一旦完成自地都更，社區地景風貌也將出現變化。

各局處可望回娘家

此外，官員舉例，交通部早期坐落博愛特區，後來新建的交通通訊傳播大樓，是由交通部出地、中華電信出資，工程完成後，雙方再依土地現值與總興建成本平均分攤。

至於未來經濟部辦公廳舍如何改建，官員坦言，目前尚未定案，因早期建物高度限制，目前經濟部最高僅有六樓，未來也不排除擴建樓層，讓更多散落各地的局處可回娘家辦公。

最老屋頂太陽能 在經部

台灣「最老」的屋頂太陽光電系統，就在經濟部。經濟部官員表示，十年前，當太陽光電還在起步階段，就斥資780萬元購置兩組裝置容量20瓩的太陽光電系統，但廿年下來，總計發電量還不到20萬度，雖然難以回本，但帶頭「示範」意義十足。
官員表示，北部日照量原本就難和中南部相比，當時委託工研院研究，為比較太陽電池在不同角度下的發電情形，以10瓩為一組，架設兩組傾斜角度各為10度和19度的系統。

據工研院運算，台北地區全年最佳角度為19度、夏季則是0度，不過，為避免灰塵、水漬影響發電，官員說，0度水平擺放雖最理想，卻不符實務需求，所以其中一組才從0度調整為10度。

官員說，近十年下來，兩組系統保固年限廿年，平常不需特別照料，台灣製造的品質堪用，目前仍像新的一樣。

值得注意的是，官員透露，頂樓是不錯的小型風場，當初曾考量架設小型風力機，但和太陽光電相比，還有低頻噪音、維修、天災等因素，且光買電瓶儲存電力，「就划不來」。

官員回憶，當初架設時，還必須考量樓板承載重量，兩組太陽能板，重量逾百公斤，部分更老舊的辦公樓層，如部、次長辦公大樓，都因考量安全，並未裝設太陽能板，屋頂改以綠化節能，也成為私房「後花園」。

松山區建物列黃單「應加強曝光」

人來人往的商辦大樓、知名連鎖麵包店門市，竟然都是921地震後列管的黃單建築！921地震後，北市共列管26處紅單建物、228處黃單，事隔10逾年，北市仍有1處紅單、47處黃單建物。民眾李毓瑋批評：「政府有列管就要有實際作為，不是置之不理！」

北市目前唯一紅單建築是北投區知行路「關渡黃金城」，因住戶還在協調要採重建或補強，尚未解除列管，黃單建築則分布各行政區。

「不想買這種房子」
松山區復興南路一段「惠國大廈」和南京東路五段「南京首都廣場」都被列管黃單，因是住辦大樓，上班族進出頻繁、1樓也設有店面。雖然社區先後有作外牆拉皮，但北市府最新公布的列管名單中，2社區仍在內。
「不會想買這種房子。」民眾楊哲維指出，政府應該加強資訊曝光，如果房子外觀看起來沒問題，根本不會想到是列管大樓。

未來還有補漲空間
雖然民眾觀感不佳，台灣房屋智庫研究員洪佩君說，「南京首都廣場」目前每坪69~74萬元，與周邊大樓行情差不多，而且捷運松山線即將通車，未來還有補漲空間，「惠國大廈」每坪74~79萬元，也沒有比較便宜。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，因黃單對安全並無明確影響，除非屋主急售，否則開價也不會下修。

北市府建管處將地震後受影響建物分為紅單和黃單，紅單恐有危害公共安全，黃單是須注意建物，市府已通知盡速修繕補強。建管處使用科科長洪德豪表示，針對黃單建築，會在發生震度4級以上地震後，逐一勘查結構有無毀損。目前部分黃單建築已在整合談都更。

嚇死人，東區地下一樓商場月租金竟要220.5萬元！最新實價登錄資料顯示，忠孝東路四段450.8坪的地下商場，月租金220.5萬元創下店舖租金總價最高的紀錄，單坪近4893元的月租金，也高於目前A辦大樓租金行情。

多高毛利率產業
「信義計劃區A辦的單坪月租金頂多3000多元。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一般地下室店面賣相差，但這筆位明曜百貨地下1樓，也是上月UNIQLO副牌GU宣布進軍台灣的據點之一，百貨公司穩定來客數為店面價值加分不少。

東區店面屢創總價、單價最貴紀錄。永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛分析，多數商圈有營業時間的限制，不過東區從早到晚都有商機，且都是精品、百貨、餐飲等高毛利率產業，空置率低，讓業者花大錢仍然拚命搶進。
另忠孝東路四段也有161.69坪的店面，短租31天就收入81.4萬元，也是實價租賃中，短租最貴的紀錄。

台北市最貴停車位不在帝寶，根據實價登錄資料，去年12月，位在仁愛路和延吉街的「仁愛皇家」，買一個停車位要價580萬，而足足比帝寶貴了140萬！最貴車位不在最貴社區，落在人車最擁擠的東區，代表這邊的車位真的一位難求，房仲表示，車位投資客專門鎖定人潮多、公寓多，但車位少的區塊，由於投資門檻低，車位又不需要維護，經常一轉手，就能獲利。>>

台北市寸土寸金，最貴的停車位說出來嚇死人，光是買一個車位要價580萬，根據實價登錄，位在仁愛路和延吉街的仁愛皇家，去年12月就有一個車位的買賣登記，成交價足足比帝寶貴了140萬，因為這裡緊鄰人車擁擠的東區，車位一位難求，來到地下室，小小停車場只停了11輛車就滿了，其中還有一個住戶，房子買晚了搶不到車位，必須到其他地方找車位停，這棟大樓就位在忠孝東路四段的巷子裡，同一條巷子，今年三月也有車位的交易紀錄，一個車位要價550萬，是台北市第二貴的停車位，而位在敦化南路二段的中鼎大樓，雖然屋齡比較舊，但是地下室的停車位買一個也不便宜，去年九月以450萬賣出，投資車位真的那麼好賺嗎？

房仲陳泰源：「你如果在台北市，2、300萬根本就不可能買到房子呀，車位投資門檻低，然後加上完全不需要保養，維護的費用都不需要，買了就可以立刻收租，投資報酬率接近2%。」

房仲說，就因為投資車位門檻低，加上也不需要特別維護，投資客專門專門鎖定公寓多、人潮多，但是車位少的區域，一旦這邊有民眾要單賣車位，馬上就以低於市價的價格，先買下手，不論出租或者轉售，都有不錯的報酬，但買車位也得小心，最好買有獨立產權，能夠單獨購買的獎勵停車位，而且還要先打聽，管委會是否允許，非住戶也能在這自由停車，免得花錢又不能使用，成了冤大頭！

中資天價搶標店面，竟淪為短期租約的特賣會場地。三年半前，具中資背景的亨得利以當時天價、每坪約五五六．六六萬元，標下台北市忠孝東路四段上的安泰忠孝分行店面；但安泰銀行搬走後，淪為短期租約的特賣會場地，現在這店面還處於空租狀態。

該店面坐落於台北市忠孝東路四段二三一之一號，面積約一六一．六八坪，介於捷運忠孝敦化、國父紀念館站間。根據實價網上已揭露該店面租金資訊，從去年一月到今年二月共揭露五次的短期租約，最短僅十五天，最長約三十一天；五次揭露短期租約合計租期一○九天，租金總收入僅二七○．六萬元，換算年租金報酬率不到○．四％。

曾接受亨得利委託租賃業務的第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，業主對於租金有期待，加上對出租對象有所堅持，因尚未遇到適合的長期租賃對象；且短期租約每月每坪租金均超過五千元，業主才會接受短租。

亨得利是在二○一○年十月，以九億五百元、溢價率二十三．七％的價格標下此店面；據透露，當時亨得利是為了拓展業務，開設自家鐘錶旗艦店，最後因已在忠孝敦化商圈的中心開設旗艦店，便暫停展店計畫，改以出租為主。根據商仲推估，該店面取得超過三年，至少增值超過兩成，每坪價格上看七百萬元。

台北市、新北市府地政局統計，5月建物買賣移轉棟數分別是3220棟、6004棟，比去年同期衰退18%、22%，房市反轉跡象愈來愈明顯。

瑞普萊坊董事長曾東茂說，政府打房力道轉強，除原有的奢侈稅外，也開始進行囤房稅、房地合一稅等政策討論，一旦賣方開價鬆動時，房價就會急速下修。

內政部統計1至5月建物買賣移轉棟數，台北市為1萬4212棟，比去年同期下滑14.8%，新北市為2萬5910棟，年減16.5%。 曾東茂表示，目前房價沒跌，但交易量持續下滑，未來房價很難再漲。

台中市近幾年來掀起舊飯店、舊商辦拉皮風潮，而這股風潮也由台中舊市區吹向周邊的豐原區！翰詮集團搶搭舊飯店拉皮列車，砸下逾7億元重金、在豐原火車站前打造「五都大飯店」，可望成為豐原首座星級飯店，也將成為后里花博旅客主要住宿地。

這也是以國際貿易起家的翰詮集團，繼斥資4億元打造台中火車站前的「達欣精品商務旅館」、以及耗資逾3億元改建梧棲區「國都大飯店」之後，8年來購併拉皮的第3家商務飯店，預估3家飯店總投資金額約14億元。

翰詮集團董事長賴營炫表示，達欣精品商務旅館與國都大飯店，目前住房率分別達8至9成；五都大飯店位處豐原市區，將主攻中科、后科、豐洲工業區、潭子與神岡周邊中小企業的商務住房商機，對住房率有信心。

台中市觀光旅遊局表示，自從台中縣市合併升格直轄市以來，台中市中區即掀起舊飯店與舊商辦、拉皮改建成精品商旅的熱潮，預估3年來，至少超過20家新商旅加入營運，包括塔木德、薇米、慕戀等精品商旅，每家商旅的客房數從10多間到120間不等，預估總投資金額逾百億元，新增上千間客房，帶動數千個就業機會。

台中市觀光旅遊局表示，這波舊飯店與舊商辦拉皮改建熱潮方興未艾，預估中區與西區未來還有多家新商旅將開幕。值得一提的，台中市舊飯店、舊商辦拉皮改建為新商旅，大都集中在中區與西區，五都大飯店則是豐原區首家拉皮改建的新飯店，特別引人矚目。

座落於台中市豐原火車站旁，鄰近廟東商圈及香火鼎盛慈濟宮的五都大飯店，是目前豐原地區最具規模的飯店，現正向交通部觀光局申請4星級以上旅館標章，可望成為當地唯一星級旅館。

台中市政府經濟發展局昨表示，6月底，將公開標售台中市精密機械科技創新園區二期產業用地（二）案，總面積約4,467.56坪，每坪標售底價17.5萬元。

經發局表示，上述用地標售公告期限，即日起至6月30日上午9時止，上述用地建蔽率為50％、容積率300％，土地標售底價約7億8,197萬元，每平方公尺標售底價5萬2,948元，折合每坪約17.5萬元。

經發局說，上述用地是以配合工業區整體營運所需產業發展使用為主，可供包括批發及零售業、住宿及餐飲業、運輸及通信業、金融及保險業、不動產及租賃業、專業、科學及技術服務業、教育服務業、醫療保健及社會福利服務業、文化、運動與休閒服務業等產業使用。

符合下列條件的單一公司或企業聯盟，即可申購登記。單一公司方面，包括規定實收資本額達3億元（含）以上；截止投標申購日之前的最近1年內，無退票紀錄者。截止投標申購日之前的最近2年內，法人淨值皆不低於實收資本額者。

企業聯盟方面，實收資本額合計達3億元（含）以上，其中主標廠商實收資本額應達1.5億元（含）以上。另兩項要求，則與單一企業上述要求相同。

高雄捷運三處機廠的綜合開發案出現大突破，看準高雄觀光及零售發展潛力，大魯閣開發投入逾40億元打造「大魯閣草衙道」於（15）日動工，預定2015年底完工，定位為國內唯一的體驗型運動、主題娛樂購物中心，將帶動南高雄繁榮。

高雄捷運處長賀新表示，目前捷運南機廠可開發面積9公頃、北機廠南岡山站也有9公頃、大寮機廠有16公頃，合計達34公頃的土地積極招商，策略藍圖在於透過捷運帶來人潮，進一步活化可用土地資源。

賀新說，捷運機廠開發聚焦在休閒購物、醫療長照、甚至不排除興建社會平價合宜住宅，目前除了大魯閣取得南機廠開發許可外，其餘有多家廠商洽談中。

大魯閣草衙道投資超過40億元，基地約2.64萬坪，商業樓地板面積約3.3萬坪，將擁有至少250個店家進駐，並以低密度開發寬廣空間的概念，強調「輕資產、重經營」新思維。

大魯閣開發董事總經理郭大睿表示，大魯閣草衙道是目前全球唯一體驗型運動主題娛樂購物中心，全新定位將為零售業掀起新風潮，有別於一般百貨公司及購物中心以零售為主、餐飲及娛樂為輔的經營模式，大魯閣強調休閒娛樂、餐飲、購物並重。

而大魯閣開發案不僅是目前全台市區捷運站旁最大宗的基地開發案，未來也將成為高雄觀光新地標，估計未來每年可吸引超過1,200萬人次造訪草衙道，其中國內外觀光客至少約10%、120萬人次，將為消費者帶來國際級、全新型態的購物體驗。

瘦身有成 高捷拚2017損益兩平

高雄捷運大幅瘦身有成，單月虧損由2億元縮減到2,000萬元，預定2017年單日運量可上衝到18.5萬人次，順利達到損益兩平。

高雄捷運公司處長賀新表示，股東會通過將資本額由100億元減資87億元，再增資15億元，將長年來的累計虧損87億餘元一次打消，高捷公司以28億餘元的資本額重新出發，更顯輕巧靈活。

賀新指出，捷運通車初期單日運量僅10餘萬人次，陸續提升到目前17.3萬人次，運量成長達73%，但仍不足以獲利，財務預估到四年內的2017年，單日運量可達18.5萬人次，創造損益兩平。

賀新說，目前捷運南機廠、北機廠以及大寮機廠可開發面積34公頃，除了南機廠有大魯閣開發進駐外，還有3公頃的和春照護產業園區，全部機場土地完成招商，預計可為高雄捷運公司帶進每年2億元的財務挹注，有效提升營運績效。

高雄捷運公司最大股東是中鋼，持股比率31%，其餘股東還包括開發基金等。中鋼指出，捷運初期評估過度樂觀，是造成目前營運艱困的主因之一，透過減資再增資等手段，以及機廠土地開發等「副業」，未來可望漸入佳境。

綠地借殼金豐，一直被業內稱為把大象裝進雞蛋殼，6月13日，這只大象的價格被定為667.3億元，比此前預估價655億元略有上升。

當天晚間，金豐投資（600606）公告，董事會當天審議通過了綠地集團重組議案，並簽署《資產置換及發行股份購買資產協定之補充協定》、《補償協定》。

借殼模式和此前3月份預告的一樣，即金豐投資以全部資產及負債，與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換；擬置出資產由上海地產集團或其指定的協力廠商主體承接。

按最新公告，本次擬置出資產的交易價格為21.9億元；擬置入資產（即綠地集團股權）權益價值評估值為667.3億元，較帳面值增值58.60%。這意味著，擬置入金豐的綠地百分百股權最終作價667.3億元，比此前預估價655億元略有上升。

金豐投資向綠地全體股東非公開發行A股股票，購買其持有的綠地集團股權。其中，向上海地產集團購買的股權，為其所持綠地股權在資產置換後的剩餘部分。本次交易的發行價格定為5.54元/股，發行股份總量為116.5億股。

據悉，金豐投資定於6月30日舉行股東大會，獲股東大會批准後，此番綠地借殼金豐的方案還需獲住房及土地管理相關政府主管部門，以及中國證監會的核准。此後，才能看到綠地出現在上海證券交易所。

觀察人士指出，隨著綠地借殼金豐的諸多細節一一敲定，綠地A+H股的資本模式終將成行。

根據綠地集團提供的資料，自1992年成立以來，綠地集團已形成“房地產主業突出，金融、能源等相關產業並舉發展”的產業佈局；2013年，綠地位列世界企業500強第359位，主營業務收入達2503億元。


眼下，綠地和萬科的“一哥”之爭愈演愈烈。事實上，憑藉其多元化的產業佈局，在規模上，綠地已超萬科。

過去三年，綠地集團主營業務收入分別為1473.6億元、1976.1億元和2503.1億元，逐年加速上升；主營業務毛利水準同樣上揚，分別為197.8億元、234.9億元和284.6億元。

房地產方面，綠地集團看好其中長期發展前景。綠地集團董事長、總裁張玉良說，國內市場方面，將繼續推進“產城一體”戰略，加大綜合性產業地產投資力度；海外佈局方面，今年海外業務收入將超200億元，明年目標超400億元。

這是繼番禺亞運城後，又一大房企令人驚訝的大促銷行為。由此看來，進入6月，廣州降價潮越演越烈，連豪宅也瘋狂。業內人士分析，隨著番禺這波降價潮的啟動有效帶來了成交，接下來或有多個樓盤跟風降價走量。而南沙，極有可能成為下一個降價出貨集中地。

狂降價或為回籠資金

早在前兩天，不少市民已收到由仲介發出的該樓盤的促銷短信，稱該樓盤100套247平方米的江景空中別墅抄底開售，原價1.9萬元—2萬元/平方米，現賣1.2萬元—1.3萬元/平方米。

據瞭解，近一周，該專案產品毛坯報價為1.5萬元—1.8萬元/平方米。

記者經過電話諮詢，銷售人員稱具體折扣與售價僅對現場購房者公佈，且購房者需要7天內完成簽約，付款方式僅限一次性付清房款或者首付三成起，不能“分期首付”。

13日傍晚，記者前往銷售中心，裡面人聲鼎沸、水泄不通。銷控表上，樓房編號被密密麻麻的貼上“已售”字樣的貼紙。

豪宅“下血本”降價，業內人士分析稱，這類大戶型總價相對較高，購買物件要求是實力買家，而且本次所推低價單位多集中在中低樓層，還要求一次性付款，是開發商旨在回籠資金而搞的大促銷。

樓市出現回檔已成定局

業內人士分析，最近廣州南部板塊的樓價斷崖式下降，且有蔓延趨勢：萬科一樓盤推出1.2萬元/平方米、廣州亞運城推出9800元/平方米的跳水價後，亞運板塊的另一個大盤，也推出了9800元/平方米的特價單位，該盤整體均價較過去一個月大跌1600元/平方米以上。

“開發商手中存貨太多了！”根據網易的統計資料顯示，截至6月8日，番禺區累計未售的洋房多達24419套，此數量排在全市11區之首，較排名的第二的花都區19175套存貨量還要多5244套。

還有分析指出，6月份正是大公司準備出半年報的時間。以往當市場不好的時候，大公司便會在這個時間節點加大促銷力度。

事實上，廣州樓市的價格戰已經掀起。據搜房網統計，在剛剛過去的5月，廣州共59個樓盤報價下跌，樓市出現回檔已成定局。

南沙或成下一個降價集中地

“隨著番禺這波降價潮的啟動有效帶來了成交，相信接下來會有多個樓盤跟風降價求走量。”某房企行銷總監坦言，就區域而言，在他看來，南沙很可能是下一個降價出貨集中地。

據瞭解，今年以來僅有5個項目開盤、多個樓盤捂盤等待政策利好惠及的南沙，顯然已陷入了銷售難的境地。“由於其他板塊已經提前一步降價,南沙必須有更大幅度才有吸引力”。

據新浪樂居監測房管局資料顯示，截至6月1日，今年南沙共有16個樓盤取得預售證，共計新增房源5638套。根據網易的統計顯示，截至6月9日，南沙共有多達12707套單位未售，庫存壓力較大。按照今年前5個月的成交面積計算，南沙月均去化只有4.6萬平方米，僅計算可售存量,已需要消化期21.2個月,而整體未售庫存則需要35.7個月，是廣州各區中最高的。

今年1至4月，銷售20強房企中僅有萬科、碧桂園、中海、?大四家房企完成2014年銷售目標的30%以上。在房地產500強中排名第49位的雨潤控股集團有限公司地產集團（下稱“雨潤地產”）的業績亦談不上樂觀。

瞭解到來自雨潤地產的內部資訊：截至今年5月末，其全國項目總銷售額不足10億元，前5個月僅實現了年度200億元銷售目標的5%。此業績不僅使實現200億元銷售目標的希望渺茫， 甚至可能直接拖累2015年的上市規劃。

開展 “全面複製碧桂園” 的內部改革數月以來（詳見本報5月5日報導《雨潤地產深陷三四線城市閉環》），雨潤地產管理上的短板並未得到彌補。而從碧桂園加盟雨潤的“碧桂園系”與 “雨潤系”之間的摩擦不斷，或令本身難度很大的內部改革更加雪上加霜。

頗為遺憾的是，截至發稿前，雨潤地產並未對本報記者提出的相關問題給予回復。

目標200億

“雨潤集團的綜合實力是比較強的，在國內年銷售過千億元的民企可以數得出來。但這並不代表雨潤地產的實力同樣強。”一位地產專家表示，雨潤地產提出一年200億元、三年500億元的銷售目標風險不低。

2014年年初，雨潤地產內部傳達未來三年規劃目標，其一，今年銷售收入實現200億元；其二，未來三年銷售達到500億元；其三，2015年開始謀劃上市。

“萬科、?大那樣數一數二的地產大牌，每年銷售也才1000多個億，我們一下就喊出200億元，等於萬科、?大的20%。”雨潤地產一位銷售經理呂成仁（化名）稱這一目標是“平地起驚雷”，無論是從行業積累、專業體系還是資金保障、行銷能力，雨潤地產與?大、萬科的距離都不是200×5那麼簡單。

“身為雨潤員工，靠什麼來實現200億元，我們自己都不知道。”呂成仁表示。

“用食品工業的方式來運作地產”“用三流的管理方式來嘗試一流專案的開發”……一直以來，業界對雨潤地產的專業性多有質疑。有專家也曾斷言：半路出家專業性缺失的雨潤地產，在沒有房地產基礎積累、開發定位搖擺模糊、資金鏈緊繃、管理理念錯位等諸多問題困擾之下，短時期內無法期待雨潤地產實現更大奇跡。

“這不是一個切合雨潤實際的目標。”一位從碧桂園加盟雨潤地產的部門負責人丁一（化名）表示，以雨潤地產的基礎，此目標未免“虛高”。“目標出來，我們大家全洩氣了，即便放在碧桂園，在雨潤這樣的條件下，200億元也是不可能完成的任務。”丁一如是表示。

跳起腳來也夠不著的情況下，200億元目標似乎變成了一個“玩笑”。

“不存在信心動搖的問題，動搖是指原來信過現在不信了，而大多數人對這個指標根本就沒信過。”呂成仁表示。

易居中國研究院研究員嚴躍進表示，半路出家進入房地產是近些年很多企業的轉型路徑之一，但企業本身沒有地產基因，也沒有更多專業優勢，在市場整體景氣度低的情況下，可能這些企業的應對能力就弱一些。定出的目標不能順應市場走向很容易受挫。

銷售低迷

“本來200億元就是個虛高的目標，分解之後攤到各個項目上的，無疑還是虛高。”呂成仁表示，“這個專案賣10個億，那個專案賣20個億，上級領導定下的很多目標是脫離現實的。”

2014年，雨潤地產陸續開盤了四五個項目，分別位於成都、江蘇和東北，但銷售都差強人意。

“實現銷售目標壓力很大，我們這個盤任務可能定的是十多個億呢，但是沒有什麼好辦法。”江蘇項目一售樓員私下表示市場不好是主因，而產品本身的競爭力也成問題。

“現在時間已經到6月份了，總共才有四五個項目開盤，每個項目即使都按2個億來算，今年以來總計實現銷售不到10個億。”丁一認可呂成仁的說法，“不研究市場、不熟悉政策、不瞭解產品，拍腦門想當然定出的目標落空是很自然的。”丁一表示上層還不能夠根據市場情況來做目標調整。

目標壓力之下，弄虛作假開始出現。“有的項目明明只賣了三四千萬元，上報時就說賣了七八千萬元。”丁一表示，把前幾年的客戶說成是新客戶、編造虛高銷售額的現象並不罕見。

已開盤專案銷售情況不理想，還有諸多項目開盤尚存困難。

“雨潤地產很多項目開不了盤，首先是因為項目蓄客量不多，其次就是成本和售價倒掛嚴重，開了盤房子也沒法賣。”一位元知情人如是告訴記者。

據介紹，號稱“開工4個月就實現開盤”的浙江諸暨的雨潤國際廣場在2014年1月13日舉行了盛大開工儀式，但由於成本和售價倒掛，內部人士表示“上半年不可能實現開盤”。

而雨潤地產在江蘇鎮江句容的雨潤國際廣場，本來計畫上半年開盤，但是因為拆遷、成本等問題， 至今沒有實現開盤。最近的消息是“句容雨潤國際廣場在5月23、24日組織了一次媒體采風活動，參觀了雨潤總部、南京雨潤廣場、黃山高爾夫酒店、雨潤星雨華府等多個雨潤標杆項目”，“大家對未來的句容雨潤國際廣場充滿信心，相信該廣場建成後必將成為句容商業新中心。”

而成本和售價倒掛的極致體現在雨潤地產的蘇州項目上。

“最典型的是蘇州的別墅專案涵月樓，成本接近2萬元，可周邊市場價格才1萬元，這個項目如果開盤怎麼賣？”上述知情人士透露，儘管每平方米開盤就可能淨賠萬元以上，但雨潤地產已經下決心“割肉”，要求銷售團隊“周邊市場賣多少錢涵月樓就賣多少錢，這個項目可以‘零利潤’，只要把資金滾動過來即可。”上述知情人表示，最終就是另外找錢來貼這個項目。

“但是目前雨潤地產在全國的專案狀態都談不上良好，很多都和蘇州項目類似，哪個項目能夠有能力貼補涵月樓？”上述知情人表示，雨潤地產深陷三四線城市閉環並非聳人聽聞，現在連開盤都變得很困難，其後果已經開始顯現。

“照此進程，雨潤地產三年之內沖到500億元的目標實現起來殊為不易。”該知情人表示，至於上市進程恐怕更難。

“但是，高層對這個目標很樂觀，也很堅定。”丁一表示，高層領導認為把200億的數字拆解開來，分攤給全國各地的地產項目即可一一消化。

管理維艱

“賽馬不相馬”，這是雨潤集團董事長祝義才的用人方略。其意指：不看馬長的什麼樣，不看馬的出身背景血統，只要跑得快的馬就是好馬。

在此方略指導下，2014年年初，雨潤地產開始了內部改革並成立了華東、華南兩個區域公司。整個行銷系統全部打亂，分成若干個小組互相PK，看誰的房子賣得好。

“這種方式導致一個結果，內部管理可能會更加混亂。”一位地產分析人士表示，任何一家有經驗的房地產公司都不會採用這樣的方式來管理。

“不僅消費者搞不清楚這個樓盤到底怎麼回事，連內部的銷售人員也是一頭霧水。”丁一介紹，專案銷售沒有明確的目標和方向，今天歸這個領導管這樣做，明天歸另一個領導又是另一套做法，領導不停地換，始終沒有一個統一的口徑。

據介紹，雨潤地產內部改革推行了幾個月，不僅管理體系沒有理順，產品設計體系、工程管理體系，開發建設體系、行銷管理體系等房地產的幾個基礎體系仍然沒能夠得到建立。

而對於碧桂園的全面複製，從“人”入手。

碧桂園團隊的“狼性”作風聞名業界，從2013年年底，雨潤地產開始聘請原碧桂園的200餘人加盟雨潤，其專業覆蓋工程、設計、銷售等多個領域。雨潤希望借碧桂園團隊（下稱“碧桂園系”）創造奇跡。

然而，半年以來，碧桂園系不但沒能創造奇跡，業績甚至沒有可圈可點的亮點呈現。

“碧桂園的團隊是人不是神。”作為碧桂園過來的代表之一，丁一表示，同樣的團隊之所以在碧桂園能夠賣出超高量的房子，是因為在碧桂園的平臺和體系之上，雨潤沒有那樣一個依託來支撐銷售，不可能做出碧桂園那樣的業績。

“碧桂園的很多優勢確實是雨潤短期內無法企及的。”前述地產分析人士認為， 無論是成本控制還是產品標準化或者是行銷體系，雨潤與碧桂園比起來均有較大距離。

據介紹，成本控制是碧桂園的致勝關鍵。碧桂園號稱房子是“白菜價”，4000元的房子，成本可以控制在3000元以內；碧桂園的融資多來自銀行貸款，較雨潤地產多靠信託融資的成本也低得多。與此同時，碧桂園產品體系均為標準化，出圖、施工乃至銷售，週期都要比雨潤地產短很多。

而碧桂園系的大規模進入，更從開始就埋下了內耗的隱患。據雨潤內部人士介紹，新來的碧桂園系和原來的雨潤系由於思路理念難以統一，衝突摩擦不斷。

“碧桂園系覺得雨潤做這麼多年發展還不行，所以碧桂園過來要改革雨潤；雨潤系則認為碧桂園系不瞭解公司現狀和客觀條件，盲目改變遊戲規則，對公司發展不利。”上述內部人士介紹，雙方的口水戰很早就開始了。隨著產品開發不利、銷售低迷，這種對峙更加尖銳。 雨潤系攻擊碧桂園系言過其實業績平平；碧桂園系則認為是雨潤系官僚作風拖了後腿。

嚴躍進表示，團隊內部認同感和理念融合，需要一定時間，但在目前市場對行銷運營等方面有很高的挑戰性的情況下，房企需要在這方面加快協調步伐。

6月12日媒體消息，在前三次的轉讓順利完成後，中冶繼續對南京下關濱江1號地進行拆分轉讓。

近日，中冶旗下南京臨江老城改造建設投資有限公司持有的南京五道口置業有限公司100%股權及其對標的公司6.86億元債權於5月30日掛牌，掛牌價格為10.43億元，掛牌期滿日期為2014年6月30日。

而這也是中冶今年第四次對濱江1號地進行拆分轉讓，但在公開轉讓資訊中並未詳細披露此次轉讓的地塊面積。

受讓方資格條件方面，意向受讓方或其關聯公司（屬同一實際控制人）註冊資本不低於10億元、具有良好的財務狀況和支付能力。同時，該項目不接受聯合受讓，不接受信託資金受讓。

就此，有分析認為此次轉讓未來受讓人的“來頭”不會太小。另有業內傳出上海證大還有意向再一城。

資料顯示，南京臨江公司正是此前競得“下關地王”的公司。其於2010年9月19日以總價200.34億元斬獲南京下關濱江1號地塊和3號地塊，其中1號地塊面積為35.4萬平方米，土地出讓價為121.41億，相鄰的3號地面積則為31.4萬平方米，出讓價78.93億元。至今該地塊仍為全國第二的總價地王。

2號地塊於2013年已被南京市政府收回。對於剩下的1、3號地塊，中國中冶2013年發佈公告稱，將優先集中力量推進3號地塊的開發，並在1號地塊開發中尋求引入戰略合作夥伴。

據悉，中冶計畫退出1號地塊，並單獨運作3號地塊。而為確保成功退出1號地塊，減少轉讓難度，中冶將1號地塊分割成十幾幅土地。在上海產權交易中心掛牌的南京龍江灣置業、南京港寧置業、南京立方置業三個項目公司，正是1號地塊轉讓計畫的一部分。

今年3月10日，中國冶金科工股份有限公司發佈公告稱，公司全資子公司中冶置業持股98.52%的南京臨江老城改造建設投資有限公司與東南亞深富有限公司和遠盈集團有限公司分別簽訂《產權交易合同》。

據此，中冶置業將南京港寧置業有限公司和南京龍江灣置業有限公司各60%股權作價11.68億元和9億元轉讓給深業集團附屬公司東南亞深富；並將南京立方置業有限公司100%股權以9.02億元對價轉讓給上海證大附屬公司遠盈集團。

此次成功轉讓的三個子公司均為中冶置業開發南京“下關地王”1號地而設立的項目公司。其中，港寧置業和龍江灣置業分持有05-10、05-01地塊，兩地塊總面積4.42萬平方米，性質分別為商辦和商住混合用地。而立方置業則擁有09-09地塊，面積為1.32萬平方米，性質為商辦用地。

隨後5月30日晚間，中國中冶發佈公告稱，中冶置業將把南京金名城置業有限公司（以下簡稱“金名城置業”）100%股權以約25.39億元價格轉讓給北京龍湖中佰置業有限公司（簡稱“龍湖置業”，為龍湖地產子公司）。中國中冶稱，預計從此次交易中獲得淨利潤約0.82億元。

公告顯示，龍湖地產接盤的金名城置業的資產為6塊地，面積4.5萬多平方米，規劃建築面積達到了38.3萬多平方米，規劃用地性質為商辦混合用地和住宅用地。

中國樓市如今量價齊跌，房地產市場火爆時平均收益率曾高達20%的房地產私募基金面臨近兩年風險集中爆發的危險，行業洗牌即將來臨。

清科研究中心發佈的《2013年中國私募房地產投資基金年度研究報告》顯示，2013年新募房地產基金數量同比增長逾40%，總計132支。《經濟參考報》報導稱，在當前樓市的深度調整期，一些這類基金重新調整策略，另一些小的基金則乾脆被“清退”出市場。

該報導援引分析師和業內人士數據稱，截至去年9月，國內房地產私募基金的收益率平均為20%，對有的小房企融資甚至能達到30%。但今年前五個月商品房成交面積累計同比下降17.65%，除龍頭房企以促銷帶動出貨外，多數房企明顯下滑，一些房企倒閉。

業內人士已發出警告。建銀精瑞資本副總裁劉東此前預計：“今年肯定會在一定程度上爆發房地產基金產品兌付風險。”長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國此前表示：“今年和明年是房地產私募基金風險的集中爆發期。”

樓市下滑無疑會波及房產開發商的“金主”。除了房地產私募基金，此前華爾街見聞網站文章提到最多的還有信託產品。

巴克萊今年3月預估，今年到期的信託產品約合人民幣4.5萬億元，比去年到期規模增多77%，其中比單一信託風險更高的集合信託產品應付本息合計1.1-1.3萬億元。而且，自2011年下半年以來，集合信託的平均期限已減少到兩年以下。借貸方不得不更迅速地將債務展期，否則可能面臨流動性問題。

上月華爾街見聞文章還曾援引投行資料，今年中國有4200億美元信託產品到期，投向房地產和礦業的人民幣近2萬億元信託產品從5月開始迎來兌付高峰。

野村控股預計，今年第三季度（9月開始）中國將發生信託兌付危機，屆時到期的信託產品將從一季度的人民幣6940億元飆升至1萬億元。

如下圖所示，野村認為信託產品的兌付高峰始於5月，左圖橙色為2014年各個月份到期的信託產品；中途藍色為2010年以來的信託產品總價值；右圖為四大行2011年以來的市賬率，黑色工行、綠色農行、黃色建行、紅色中行。

記者從有關部門獲悉，南京自去年9月啟動國資退出一般性競爭性領域以來，已基本完成了18家市屬國有全資、控股企業和15項參股投資退出，獲得股權轉讓收入66.2億元，是原始投資的6.3倍，實現了國有資本保值增值。

對此,市國資委有關負責人介紹，雖然市屬國有房企介入房地產領域這麼多年，6倍的增值確保了國資保值增值，但再高的回報，國企也要退出來，一來不與民爭利，二來騰出手腳投向公共服務、基礎設施和戰略性新興產業，這是國資改革的方向。

市國資委負責人介紹，接下來將全面實現混合所有制改革，退出一般性競爭性領域，做強先進製造業、城市基礎設施、民生保障等“主業”。

觀點地產網訊：6月12日，北京市住建委網站公佈的最新住宅預售專案預告資訊顯示，位於海澱區東升鄉薊門橋北的薊門名居住宅部分拿到預售許可。

經瞭解，該專案正是保利北京薊門橋地王專案。

據媒體從保利地產獲悉，上述地王專案推廣名為“保利海德公園”，項目預計7月亮相後將儘快入市，為精裝修交付，未來售價將達到9萬元/平方米左右。

事實上，該項目用地是保利地產通過收夠股權而獲得。

早在2010年3月15日，中國兵器裝備集團控股的北京世博宏業房地產開發有限公司以總價17.6億元拿下北京薊門橋專案，樓面價達3萬元/平方米。而北京當天的土拍共計收金143.5億元，除了金科拿下一幅23億元居住用地之外，全部的高價地王幾乎都被央企橫掃而光。

3天之後，國資委發出一紙通知，要求78家非地產央企適時退出地產行業，中國兵器集團位列其中。

2011年8月10日，保利地產發佈公告稱，公司董事會以7票同意、1票反對、1票棄權通過《關於北京薊門橋專案立項的議案》，並授權經營層通過收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權的方式獲取北京單價地王薊門橋專案。

國家統計局昨日發佈資料顯示，前5月，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增幅創有統計資料以來新低。分析人士認為，房地產市場已經觸底，這種狀態還可能持續一段時間。

多項指標“觸底”

1-5月份，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個百分點。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.5%。

這是自有統計資料以來，房地產開發投資增速創下的最低點。根據歷史資料，房地產開發投資增速甚少低於15%，多數情況下高於固定資產投資增速。增速最低的2009年，上述指標也達到16.1%。

其他幾個指標同樣不容樂觀。今年前5月，房地產開發企業房屋施工面積同比增長12.0%，增速比前4月回落0.8個百分點。房屋新開工面積59912萬平方米，下降18.6%。房屋竣工面積30700萬平方米，增長6.8%，比前4月的下降態勢有所改觀。

銷售情況持續低迷。資料顯示，1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅擴大0.7個百分點。

今年以來，房地產成交量持續走低，不僅傳統的“小陽春”未能再現，而且部分區域出現“量價齊跌”的狀況。其中，降價現象在多個城市蔓延，甚至包括一線城市的部分區域。

房企資金狀況堪憂

隨著供需形勢的雙雙走低，樓市也開始出現週期性調整的端倪。中原地產首席分析師張大偉認為，過去十年中國房地產市場也並非一直向上，總是出現3-4年的週期變化。

他認為，本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然很多城市啟動“救市”措施，但仍難以拉動市場成交。

國家統計局資料顯示，5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。按照今年前5月的銷售速度，去化週期在9個月左右，比此前進一步拉長。分析人士認為，房地產市場的低迷態勢恐難在短期內改觀，這也將給房地產企業的資金狀況持續造成壓力。

1-5月份，房地產開發企業到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比1-4月份回落0.9個百分點。而去年同期，房地產企業到位資金增速為32%。值得注意的是，在上述資金來源中，定金及預收款11458億元，下降8.4%；個人按揭貸款5342億元，下降1.2%。

5月份，房地產開發景氣指數為95.02，比上月回落0.77點，同樣達到最近一年來的低點。分析人士認為，房地產市場“觸底”態勢已經確立，並可能在底部持續一段時間。

同區二手冧價

柯士甸站GRAND AUSTIN及大埔白石角逸瓏灣I期兩大豪宅新盤，同時以低二手呎價20%至30%散貨，吸引準買家入票，合共已收票逾1200張，凍資3.2億元。不過，兩區二手樓則即時受壓，大埔區部分二手業主減價求售，以低於市價5%沽貨離場，議價空間也由原來約5%擴闊至10%。有學者認為，未來供應逐漸增多，發展商低價「散貨」情況將持續，未來重災區將出現在供應較多的地區，預料下一個災場是將軍澳。

逸瓏灣折實呎價8673元

逸瓏灣I期以接近成本價推售，個別單位折實呎價低見8673元，已跌至區內歷史新低，利嘉閣地產分行經理招權峰表示，過去兩天二手睇樓客按前周大減五成，業主取態審慎，個別封盤觀望後市。

不過，區內有部分業主決定低市價沽貨離場。世紀21灝天董事盧嘉麟表示，鹿茵山莊1座中層D室，原叫價1080萬元，最終以1038萬元易手，實用呎價約9567元，低市價半成。盧嘉麟認為，受一手新盤開價影響，同區二手價格勢添壓力，料區內屋苑成交價或再跌5%。

不過，由於新盤屬樓花項目，部分急於自用的買家仍會流向區內二手市場，估計新盤開售過後，部分向隅客將重返二手市場物色單位。

擎天半島議價擴至10%

至於九龍站一帶，受到柯士甸站GRAND AUSTIN低價推售影響；區內代理指出，屋苑議價空間已由3%至5%，擴大至現時的8%至10%不等，置業18組別經理陳港威表示，擎天半島6座低層A室，叫價1250萬元，但最新議價減80萬元，變相減價逾6%。

在低價效應下，兩盤收票反應不俗，初步已超額；市場人士說，GRAND AUSTIN累收約800票，逸瓏灣I期的入票量則急增至逾400張，合計凍資3.2億元。會德豐地產常務董事黃光耀表示，GRAND AUSTIN過去2天錄得逾2萬人次參觀，首天登記已超過去年推售THE AUSTIN約300票成績，其中80%為港島及九龍市區客登記為主、20%來自新界，部分為上一期的向隅客，暫未見內地客，只有小量公司客登記，大部分為用家，料日內將公布銷售安排，並研究加推單位。

信置（083）營業部聯席董事田兆源表示，逸瓏灣I期最快下周推售，買家若選用180天付款方法，便可取得最高19.25%折扣，不分公司或私人名義，每位買家限入票2張。

經濟學家關焯照表示，白石角低價批地，反映政府高地價政策已在調整中，造成逸瓏灣I期低於二手價賣樓；他相信，未來住宅落成量及供應量大幅增加，發展商務必盡快「散貨」，並以低價推盤策略以誘發已積壓的需求逐漸釋放，但同時也考驗市場承接力，低價推售無疑拖累區內二手造價，未來供應多的地區必成重災區，包括供應陸續有來的將軍澳區，市區由於供應較少，情況或較樂觀。

海瀧珀套4.1億 首日沽3洋房

焦點新盤相繼開價，一手市場進一步升溫，在荃灣環宇海灣第三度開售力撐下，過去兩天新盤成交雖按周減少近16%，但仍錄得逾440宗，其中僅提供4座洋房的新地（016）旗下青龍頭海瀧珀昨天推售，即日沽出3伙，單日套現4.1億元，成交呎價最高達5.6萬元，創新界區洋房新高。

海瀧珀昨全數推售4座洋房，新地副董事總經理雷霆表示，共售3伙，買家包括內地客、持本港身份證的中港客及本地客，最後一座洋房亦獲數名準買家洽購，集團將維持「月月有盤賣」，同系山頂洋房項目TWELVE PEAKS維持下月才推出。

創新界呎價新高

海瀧珀昨天售出的1、2及3號洋房，面積由2409至2895方呎不等，其中1號洋房以1.618億元沽出，折合呎價55889元，創新界洋房呎價新高，據悉，其中2號買家以公司名義購入，以成交價1.347億元計，須繳付3165萬元相關稅項。

至於第三度開售的環宇海灣，過去兩天售出近400伙，長實地產投資董事劉啟文則表示，項目僅15天已沽逾1400伙，套現近100億元，同系大埔嵐山有望短期內上樓書。

環宇海灣上周六推出尚餘的166伙，長實高級營業經理封海倫補充說，將視乎項目銷情再公布銷售安排。

此外，元朗尚悅及同區溱柏過去兩天合共沽出逾20伙，成交僅次於環宇海灣，發展商新世界（017）昨隨即加推溱柏7伙在本周四以先到先得發售。該屋苑開售至今累售1239伙，套現53億元。

方興地產（817）宣布，計劃以信託形式將酒店業務金茂投資分拆上市，預期全球發售股份合訂單位為6億個，每個單位發行價為5.35元至5.65元，集資約32.1億至33.9億元。

以信託形式上市

該公司表示，假設超額配售權獲悉數行使，最多發售股份合訂單位為6.9億個，即發售規模可擴大到36.9億至38.98億元。該公司又指出，金茂投資的市值介乎107億至113億元。全球發售股份合訂單位，佔已發行股份合訂單位30%，若有超額配售，則將佔34.5%。

根據金茂投資上市聆訊後招股文件顯示，金茂投資擁有7間酒店及金茂大廈，包括金茂深圳萬豪酒店、金茂三亞希爾頓酒店以及三亞麗思卡爾頓酒店，另北京金茂萬麗酒店及麗江金茂君悅酒店仍在開發中。

去年金茂的酒店業務及商業租賃物業收入為26.34億元，按年下跌0.5%；去年酒店平均房價為2104元，下降4.7%；去年酒店平均出租率為67.6%，增加1.8個百分點。

方興表示，分拆上市時，將向合資格股東提供優先認購，另上市後每個財政年度會分派收入最少90%作股息。

本港近年先後推出多項辣招，成功令樓價不再上揚，有調查指本港截至3月底的過去一年內，樓價跌幅約2.27%，排名由去年同期的第1位，跌至第37位。至於全球升幅最顯著的地區則為杜拜，按年升幅達31.57%。

內地網站居外網統計全球43個國家的樓價數據後指出，扣除物價因素後，共有29個地區按年有增長，其中杜拜截至去年首季的一年內，已有17.91%升幅，屬全球第2高，截至今年3月底的一年內進一步升31.57%，成為全球樓價升幅最高的地方。

菲律賓亞太區最佳

至於截至去年首季以20.44%按年升幅居全球之冠的香港，最新排名跌至37位。報告指出，香港的樓價下跌主因政府推出樓市辣招影響，單計今年首季，則跌1.24%。該公司表示，今年首季的房屋銷售量較去年減少33.7%，至約1.08萬伙，顯示需求在減少。

縱觀亞太區，新加坡與本港的樓市情況相若，也受政府推出的樓市措施影響，令樓價由截至去年首季的0.52%跌幅，進一步擴闊至1年後的1.68%；菲律賓的表現則屬亞太區最佳，由2.32%升幅，增至今年首季止的8.95%，排名為全球第三。

樓價低於400萬元的單位，一直被受首期有限的上車族追捧，皆因最高可造9成按揭。但現時這類上車單位也跳價，樓價逾400萬元，這批上車客要提高首期預算支出。

450萬以下盤 上限按360萬

資料顯示，450萬元以下單位最多可按9成，借款上限為360萬元；換句話說，樓價最多400萬元。如今這類上車單位樓價已超越400萬元，甚至跳升至約420萬元，對首期有限的上車族難免百上加斤。

假設單位樓價為400萬元，上車客本來籌集首期一成，約40萬元，便可圓置業夢；現在樓價升至420萬元，上車客要籌集多20萬元作首期，即60萬元，因為最多借360萬元，故上車客須支付的首期為60萬元，對上車客而言，多付20萬元非小數目。

最重要的是，市場會出現骨牌效應，約400萬元的上車單位推高後，接着推高300餘萬元單位。據了解，目前原本約300萬元的單位，近日叫價亦甚為進取，原本賣300萬元的單位，新放盤單位叫價約320萬至330萬元不等，如屯門大興花園2期目前兩房叫價約340萬元，低於300萬元的單位只能搵大興花園1期。

大興花園兩房 叫價340萬

業界人士坦言，目前細價樓業主過於心紅，令到個別細價樓升幅急速，對於樓市會產生不良後果，故有意現階段入市的上車族要評估自己所能承受的風險，切不要跟風入市。

新界地價持續下跌，周五（20日）截標的馬鞍山馬錦街限量地，被業界降低估值約5%，估值約6.6億至9億元，項目最少落成量為310伙。

馬鞍山馬錦街位於鄰近富輝花園，附近設有馬鐵馬鞍山站，地盤面積約33,272平方呎，地積比率約6倍，總可建樓面面積約200,210平方呎，最少落成量為310伙，建築物高限為主水平基準之上90米，項目最遲要在2020年3月底落成。

估值6.6至9億元

綜合測量師意見，地皮估值約6.6億至9億元，樓面呎價只有3,300至4,500元，其中美聯測量師行將估值降低5%，樓面呎價由3,800元減低至3,600元。

美聯測量師行董事林子彬表示，由於新界地皮的競投氣氛及地價，已經出現轉弱的情況，故此將早前的估值下調。

另外，高緯環球評值及專業顧問部董事張翹楚則指出，由於地皮所涉及的金額並不多，故此，相信地皮會吸引不少中、小型發展商投標，流標風險較低。

本月再推5地招標

除馬鞍山馬錦街限量地之外，政府將於本月再推出5幅用地招標，包括荃灣楊屋道商住用地、馬鞍山恆光街住宅地、屯門第10區仁政街住宅地，屯門第59區樂翠街住宅地，以及尖沙咀中間道15號商業或酒店地，有關用地將於8月截標。

和訊房產訊息 6月12日，在北京（樓盤）投資促進局、海外投資置業協會主辦，和訊網及財經中國會協辦的2014海外資產設定大會上，世邦魏理仕大中華區企業事務部經理劉麗紅分享了她多年幫助客戶投資海外不同區域地產的心得和體會。

她指出，目前全球的置業投資主要還是看英美、澳洲三個板塊。“一個是英國，說是英國大家也知道投資者主要關注的還是倫敦，因為倫敦的經濟跟英國整體經濟截然不同，完全領先於英國整體經濟的指數，所以投資者，無論是萬達、綠地等都是看的倫敦市場；另外一個市場就是澳洲，澳洲在我們亞太區的板塊，而且很多移民到墨爾本、悉尼等；再一個是美國，這三個市場各有千秋，每個市場不太一樣。”

倫敦，對於投資者的吸引力，在座都是專家，它在於對業主、機構投資者非常有利的，因為所有的成本是由租戶來承擔的，所以它收益是從英國當地的術語叫凈回報率，對於外國投資者來說是非常具有吸引力的，這也是為什么倫敦在這么多年以來是國際投資者和國際資本追逐的目的地。同時帶來一點弊端，目前倫敦主要的優質的物業，就是辦公商業物業收益率已經很低了，對於投資者來說就面臨很高的資產價格。

澳洲，很多中國的開發商每個星期都會有中國的開發商到澳洲去看住宅開發的市場。主要是綠地在悉尼的第一個項目做得非常成功，刺激了很多開發商跟隨他們的腳步。澳洲的住宅其實現在資產價格相對蠻高的，但是加拿大的移民關掉以后會有很多人選擇澳大利亞，移民的需求提高了置業的需求。從商業物業的角度，澳洲的商業物業回報率是最高的，差不多在6.5--7.5%之間，比倫敦4--5的，還有紐約都是比較高的，但是它資金成本比較高。而且澳洲稅收對於外國投資者來說，如果合理規劃的話，通過一個mit的計劃是可以使支付稅收率降到15%。

美國，美國作為全球最的經濟體，而且美國市場的容量應該比倫敦或者悉尼、墨爾本來說是更廣闊的市場，我接觸到很多的投資者和投資機構，很多的人都覺得美國的投資有更廣闊的空間。像美國洛杉磯等像我們比較熟悉的市場，但它的商業物業收益率其實蠻低的，所以我們建議更多的投資者投的時候看其他的，像休斯敦等一些新興的市場，美國經濟這一輪的帶動是靠能源和it行業，這些城市是很好的經濟支撐，包括它的就業，所以我們覺得在美國辦公樓市場有很好的投資機會。當然現有的辦公樓物業投資回報率比較低，如果投資者愿意承擔一些開發風險，這種風險是可控的，跟美國的開發商提早進入開發環節，也就是4--5年，因為兩年建設期，兩年的穩定期，再去退出，4--5年的時間是可以到20%以上的，是一個很不錯的選擇。

整體來講，如果全球整體來看，每個區域都有優勢，這要看投資機構自己投資規則，有一些開發商和投資機構投資初衷是為了交流、學習提升國際視野。有一些是為了資產設定，有一些是希望上市的開發商。因為中國的整體環境導致銷售額的下降，希望國際市場來帶動它銷售額的新增長點，所以每一個公司的規則不一樣。