地下室比地上便宜一半 出租報酬高

新北市中和區日前發生男大生於承租的陽光屋內燒炭、波及6室友的意外，不少民眾反將焦點集中於低價陽光屋隔成多房的收租魅力。這類位於地下室的陽光屋，價格時常比1樓以上的產品便宜三分之一以上，常見出租或學區設籍，頗吸引預算有限的買方，如今精華區陽光屋價格已隨周邊房市水漲船高，低價陽光屋要往郊區找。

早期的陽光屋因價格低廉，吸引不少買方的興趣，如2010年年底於「591售屋網」，曾有屋主拋售台北市東區敦化南路一段「敦南225」的陽光屋產品，每坪35萬元，對照該社區非陽光屋每坪近百萬元的行情，使該屋29天內迅速成交，而近年來房價漲風帶動陽光屋身價，「敦南225」現有陽光屋的屋主開價每坪直逼80萬元，每坪漲了45萬元。

山坡地抬升採光佳
精華區陽光屋開高價，但新北投等郊區仍多有價格低檔的陽光屋。新北投地區由於靠近山區，地勢落差造成形成許多位於坡地的陽光屋產品，如泉源路周邊「玉川溫泉大廈」、「源之鄉」、「瑞士小別墅」、「歌林長春」等，且多半採光良好。
台灣房屋新北投特許加盟店店長朱光榮說，當地近捷運的中古大樓每坪30~40萬元，陽光屋可能只要一半，買來出租的投資報酬率不錯；住商不動產北投光明加盟店副理江明成也補充，「玉川溫泉大廈」現有1戶陽光屋，售價每坪約21萬元，但1樓以上產品開價每坪42萬元。

隔成套房出租學生
台北市內還有一些陽光屋，集中於大葉高島屋附近，如德行東路266巷、士東路一帶，太平洋建設蓋的住家公寓地下室有不少陽光屋。中信房屋天母忠誠加盟店店長何思源說明，該社區2樓以上的產品每坪55~60萬元，陽光屋價格約三分之一，每坪18~22萬元，買方隔成套房出租給附近台北體院（現為台北市立大學）的學生，套房總價500~600萬元左右，月租達6000~8000元，報酬率2％。

貸款成數低負擔大
高房價讓無殼蝸牛望塵莫及，除了努力開拓財源外，還要想辦法找尋便宜的物件，雖然陽光屋的價格通常是1樓以上產品的二分之一到三分之二，但美商ERA知見101營業處處長林建廷提醒，此類產品貸款成數可能僅3~4成，買方資金負擔較大，建議購得此類產品，做學區設籍、出租或辦公使用較為適宜。

【報你知】陽光屋 有採光地下室
門牌登記為地下樓層、帶採光的產品，俗稱「陽光屋」或「陽光樓」。北市建築公會主任委員劉明滄說，陽光屋約略可分為2種，其中一種位於地下室，仰賴深達地底的採光井採光，常見於市區大樓；另外一種位於坡地，地下層抬高，露出半層或整層地下層，看起來就像一般的1樓產品，採光較佳，此多因地勢落差而造成，故多分布在靠山的郊區。

購買陽光屋注意事項
◆採光與通風：盡量選擇地下層抬高的陽光屋，採光與通風適當
◆結構安全：基地面積愈大，或建築物愈龐大，結構愈牢固，不易受影響
◆貸款成數：貸款成數較差，精華區最多可貸5~6成，郊區3~4成，不少行庫拒絕放貸
◆產權問題：1995年6月28日以後取得使用執照的台北市建築物，地下室若做為防空避難室，屬公共產權，不可更改兼用住宅，更不可違規出租
資料來源：《蘋果》採訪整理

產權獨立 地下室才能買賣

低價的陽光屋令人動心，但首要釐清產權是否合法，消防安全有否符合規定。因位於通風與採光受限的地下室，陽光無法直射，故易有潮濕問題，若結構不佳更可能導致滲漏水，其相關安全問題不可不慎。
不少公寓與大樓社區的地下室登記為防空避難室，不一定能夠做住家使用，台北市建築管理工程處副總工程司邱英哲說明，以1995年6月28日制訂《公寓大廈管理條例》為分水嶺，在此之前取得使用執照的建築，防空避難室可申請變更兼用店舖、事務所等，也可能擁有獨立產權而可買賣，但《公寓大廈管理條例》實施之後，地下室若登記為防空避難室，皆屬公共產權，屬於公共持分，不可登記為單獨戶使用、不得買賣，也無法兼用於住家或其他用途。

申請原平面圖確認
買方購買此類產品時，若想確認該戶用途是否合乎規定，邱英哲建議買方可撥打1999市民專線，或到建管處申請該屋的原核准平面圖對照便能得知。
建築用途為辦公或住家適用不同的法規，台北市消防局科長許志敏說明，該屋若是作為辦公、營業場所使用，從天花板下80公分內，有效通風面積須達居室面積的2％；若作住宅，面積100平方公尺（約30坪）以上的有效通風面積才要列入檢討，但住宅用警報器則規定每1層樓皆須安裝。

熱水器安裝於室外
地下室的採光、通風較不佳，專家會建議安裝除濕機，為防範一氧化碳中毒，許志敏也建議燃氣設施安裝於戶外通風處，若安裝於屋內，則要求使用強制排氣熱水器，以保障居家環境的安全。而一般民眾擔心的結構安全問題，結構技師戴雲發說明，只要基地夠大，或建築體本身愈高胖，大體而言結構會愈牢固安全，只要建物符合相關法規，陽光屋還是能買得安心。

建商違法二次施工未改善就罰

工業住宅罰不勝罰！《蘋果》接獲包商投訴，指祥陸建設位在北投工業住宅用地「陽明峰匯」建案，授權承購戶在公廁內築牆、變更為私用，並將公共產權移轉給承購戶，損害其他住戶使用公設權益。主管機關台北市建管處表示，已陸續接獲5起民眾投訴，將派員前往勘查，並要求恢復原狀，否則將開罰。

投訴人即是承包二次施工工程的包商，4月起已陸續向建管處檢舉數次，只得到建管處要求建商限期改善回覆，擔心無後續追蹤處理，故投訴《蘋果》。檢舉人怒批：「祥陸建設態度不痛不癢，甚至揚言有住戶在市政府工作，可追查匿名之檢舉人。」甚至為息事寧人，還要求承包商簽下不得檢舉切結書。
《蘋果》記者詢問北市使用管理科，證實4月就接到檢舉，已發函給建商與所有權人要求回復原狀，建商後續傳真復原照片，使管科表示：「私牆已敲掉，連通公廁與私宅的門也已拆除。」故登錄結案。
但仍持續接獲多筆民眾投訴，北市建築管理工程處副總工程司邱英哲承諾，使用科承辦人將逐筆查看，「會全部檢視一次，不會讓裡面住戶覺得，某些樓層改好就沒事了。」邱英哲指出，「陽明峰匯」起造人是以都審決議結果送審通過，若擅自修改公共廁所，按《建築法》第73條，不適用應辦變更卻未辦變更途徑，只能依法恢復原狀。

將採取個案辦理
由於工業住宅大量出現在內湖與南港等重劃區，建管處成立專案辦理，只要查證二工屬實，第一次可罰6萬元，限期內若未改善，可整層樓罰30萬元，得連續開罰，以求達到遏止效果。「陽明峰匯」基地位於北投立功街，離捷運關渡站步行約3分鐘，總戶數273戶，建管處將採取個案辦理。

「不應心存僥倖」
對於遭檢舉一事，祥陸建設不願多說明，僅透過法律顧問昇陽法律事務所孫世群轉達：「公司依法規建造後已交給買方，並無違法。」永然聯合法律事務所所長李永然表示，二工違反《建築法》，建管單位會要求回復原狀，若拒絕可開罰，且得連續處罰。李永然也提醒承包商，二工是不合法行為，「從一開始就不要接這個案子，不應心存僥倖想賺錢。」
工業宅違規問題層出不窮，房地產專家Sway提醒，民眾購買工業宅有貸款成數較低、恐有工廠噪音等問題。

購買工業住宅須知
★貸款利率
無法享有優惠利率房貸方案，可貸款成數較低，約5~7成
★環境品質
恐有工廠噪音、出入份子較複雜
★後續轉手
轉手不易，價格也難增值
★法規規範
若涉二工，經檢舉查證屬實，須恢復原狀，勞民傷財
資料來源：《蘋果》採訪整理

國產署日前推出全台合計11件地上權招標案，昨開標，除台南市北區延平段停標外，共標脫6件，標脫率達6成。
以北市中正區臨沂段248.05坪土地最受矚目，由嘉新水泥集團子公司嘉泥建設以4億1399萬元標脫，溢價3.6％。嘉泥建設副總王立心表示，將規劃小坪數住宅。

金門溢價144％
大家房屋專案主任劉家瑋指出，臨沂街周邊多為舊公寓，成交行情每坪70~80萬元，興富謙建設去年推出「寬心富謙」，實價1坪131~141萬元。
有趣的是，此次地上權標售呈現「離島熱、本島冷」現象，金門縣離料羅碼頭約5分鐘車程455坪甲種工業區用地以1380萬元標脫，溢價144％；澎湖馬公市文化段847坪土地以6589萬元標脫，溢價11.5％。

正值房市混沌不明、看回不回之際，三度流標的台北市信義計畫區「A25」，將在今（23）日傍晚正式截標，進行第四度招標。由於地上權權利金底價172.8億元，比起年初最高底價240.87億元、已相當於打7折，投資價值浮現；據悉，新光人壽、富邦人壽等，已有意出手。

被視為2014年超級指標大案的A25，在金八條緊箍咒、市場觀望氛圍及打房風暴中，三度流標；儘管位處台北市兵家必爭之地的信義計畫區，仍碰不到伯樂，台北市政府也從2013年採BOT招標碰壁以後，改採地上權招標、權利金底價也從3月的240.87億元、一路降價到172.8億元，預計6月23日傍晚五點正式截止投標。

究竟有沒有買家願買單？據悉原本此案仍不被市場期待，但就在這4天已陸續有富邦人壽、新壽等，公告董事會決議購置大台北都會區不動產，又讓市場對於A25燃起一絲希望。

美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，A25今年以來三度流標、三度降價，算下來大概已經打了71折，也相當於世貿二館南山人壽標案的9折，依權利金底價172.8億元、5,452坪基地、法定容積率400％計，每單位容積約81萬元，比世貿二館為低，潛在投資價值儼然浮現。

趙正義表示，今年來絕大多數壽險業都買不到不動產、很悶，此時若有潛在買家評估出手A25，其實也並不意外。不過，A25原本存在的潛在風險仍在，像租金收益率偏低、招商對象和業種與商圈內重疊性太高、金八條限制、營建成本高等；再加上商用不動產若尚未完全出租、產生空租期，那麼租金收益率又會更不如預期。

世邦魏理仕不動產投資總監陳俊逸表示，A25權利金底價都降成這樣了，預期這次要成功標脫，應有機會。

高力國際董事李日寶則分析，A25採地上權模式開發，未來還將面臨地上權地租每年將依公告地價繳交，形成地租逐年遞增的的隱形成本。依台北市2013年調高公告土地現值幅度達13％多計算，未來公告地價勢必大幅跟漲，A25地上權地租累計起來也將相當恐怖。

建商自售預售屋無法規避實價登錄了！據了解，基於公平正義考量，政院政委簡太郎認為實價登錄拼圖不宜缺任何一角，以免差別待遇產生弊端，上周四指示內政部，研議在平均地權條例補提修法條文，將預售屋建商自售及自地自建二塊缺角補齊，比照代銷業納管，須在簽訂交易契約後30日內向地政機關申報。

一旦預售屋不因身分別全面納管，勢必增加地政單位許多行政稽核成本。政院官員說，未來地政單位與建管單位可籌組聯合稽查小組跨單位合作，緊盯建商銷售的時點資訊，以利發揮稽查效益。

行政院上周四邀請地政士、預售屋代銷業、建商及消基會等公協會代表，針對地政士法，不動產經紀業管理條例，及平均地權條例等「地政三法」召開座談會，但意見分歧，各方代表強力捍衛自己立場。

針對預售屋代銷業擬修法納管，代銷業仍盼維持現制，整批建案銷售結束後30日登記即可，因現制已將銷售契約訂到建物完工辦理登記後才生效。對此，消基會並不認同，認為如此消費者在購買預售屋時，無法有購屋透明資訊可供參考。

代銷公會擔心，建商自售一併納管，若有不肖業者炒作造假，製造天花板價格，讓後來價格很難超越第1個實價登錄價格，致民眾誤解，且對往後銷售建商沒有議價能力，或者有的建商在檯面下找熟人以「潛銷」方式規避法律規定，都會破壞實價登錄制度。

針對業者所提問題，簡太郎、消基會代表都認為，只要政策上該做，技術細節問題都可克服，且只要有實際交易資料，政府就有辦法查核，不致讓建商有造假炒作機會。

簡太郎說，他不會退回地政三法，已指示內政部研議，在平均地權條例補提修正條文，很快即可展開地政三法審議工作。

官員說，從統計來看，預售屋實價登錄可供查詢約1萬多件，占申報總件數2?3％並不多，在現制未修法前，未有預售屋銷售時點可供稽查，缺乏建照資料的地政單位管理上較困難。

建商：沒配套 恐怕天下大亂

預售屋交易資訊可望納入實價登錄！行政院將強制納入建商、預售屋起造人，申報預售屋實價資訊。建商回應，房價透明化是全世界的趨勢；但預售屋資訊一直是浮動狀態，申報主體也並非只有建商，也可能是地主、或公營事業及政府機構，政府若要納入預售屋實價資訊強制登錄，一定要先作好完整配套，否則貿然實施恐怕天下會大亂。

北橋建設、東森房屋董事長王應傑表示，台灣要作到房價透明化，實價登錄當然須納入預售屋，且強制規定買賣雙方都有責任、有義務要申報登錄實價，不能只單單把責任歸責於代銷經紀人、或地政士等少數專業人士。

王應傑主張，實價登錄最好納入身為賣方的建商或起造人，出售預售屋，必須強制申報登錄之外，最好預售屋的買方、賣方，都同時在預售屋買賣契約書上簽字、以避免成交價格被造假。

中華民國不動產開發商業公會全國聯合會秘書長于俊明分析，預售屋納入實價登錄，最關鍵是兩大爭議問題，一是預售屋的資訊內容是浮動狀態，二是申報登錄的主體並不確定。

于俊明表示，預售屋買賣，只是一種債權，並不像成屋買賣可透過產權登記來控管實價登錄的申報；至於預售屋，在債權的屬性下，進、退場都相當簡單，容易淪為操弄房價的工具。

于俊明指出，預售屋從銷售到完工，大概要2?3年，這中間除了客戶可能中途解約、轉賣、應客戶要求辦客戶變更、更換設備等之外，地政機關測量並辦理產權登記的實際面積，也可能和預售屋簽訂買賣契約階段，互有誤差，買賣雙方在完工交屋時得再進行互相找補。因此，種種不可預測性，使得預售屋交易價格在預售階段就進行申報登錄，會產生價格與實際有所出入的情形。

地政士盼符合比例原則

行政院近期將審議地政三法修法案，其中地政士法修正草案，將實價登錄不可歸責於地政士責任排除免罰，但地政士公會認為，目前收取買方一件規費1.2萬元，而罰則最高15萬元並不符比例原則。政委簡太郎說，地政士意見仍有檢討空間，罰則會合情合理。

針對地政士法修正草案，行政院明確立法釐清責任，對於不可歸責地政士的責任，即買方提供錯誤資訊，以致地政士實價登錄錯誤，不處罰地政士。

地政士公會在上周四政院座談會上，表示希望與屋主回歸民法一般委任契約關係，若報錯資料，應歸責於買方屋主，而非地政士，但內政部修法方向朝向強制委任性質，有別於民法一般委任關係。

消基會代表認為，消費者在購屋處於資訊弱勢的一方，地政士精通專業法令及實務，不能將報錯資料歸責於屋主權利人，否則未來損害求償還要循訴訟程序打官司，對屋主相當不利。簡太郎表示，地政士意見仍有檢討空間，但不宜訂太低，否則失去嚇阻效用。

此次修正增訂權利人若拒絕交易30日內申報資訊，加重處罰權利人，將予3次限期改善機會，仍未改善將加重處100?500萬元罰金。

據了解，實務上有大型建商或財團隱身在地政士後面，進行數百坪土地收購，遲遲不願申報，因1坪價差數百萬元，不願讓後面幾位地主了解向前一手地主收購價格多少，寧可幫地政士繳10幾萬元罰金。

內政部部務會報上周通過「都市計畫容積移轉實施辦法」修正草案，有條件鬆綁容積移轉規定，未來業者取得容積後將可移入地上權土地，但移入容積在地上權到期後將全數無償回歸政府所有。新規定最快一個月內頒布實施。

內政部常務次長林慈玲表示，未來新規定上路後，不僅建商有更多移轉容積選項，政府也因建商繳了代金而能購買更多公設保留地。建商就算把容積移入地上權建物，最後地上權年限到期後容積還是回歸政府，因此不會有只圖利業者的情形。

林慈玲強調，新規定只適用「還沒有蓋任何東西的素地」，且因容積移轉至地上權土地必須在標售契約就納入，因此新法實施後，等於還沒標售的地上權土地才能適用移入容積規定。

建商認為，這項鬆綁會提高地上權權利金及地租，對政府財源將有不小助益；其次，增加建商或投資人取得地上權土地後的使用價值，對官方及民間來說是雙贏。

嘉磐建設開發部副總經理蔡錫全表示，近來政府地上權土地退燒，包括地上權土地可開放貸款等議題，政府希望地上權土地未來普及利用與更廣為大眾接受。對建商而言，因為樓地板面積增加，可有效降低取得地上權成本，有助活絡土地利用價值。

林慈玲指出，過去容積移轉標的僅限符合都市計畫的私有地，公有地原則上不能移入容積。內政部考量業者反映，因此修改法規。

永慶房屋調查民眾對未來房價、買賣屋時機等看法，高達42%的民眾看漲未來1年的房價，但未來1季房價卻轉為持平小跌；雖然對未來房價中性樂觀，但仍有53%不認為現在是購屋佳機。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這次調查發現，民眾對近 3個月房價看法轉為「持平、小跌」居多，一反過去「持平小漲」，看跌比例36%為近一年半新高，看漲比重較上季小幅增加3個百分點，僅33%民眾看漲，與第1季相同。

反觀民眾對未來1年房價看法，黃舒衛表示，第2季「看漲」未來一年房價比重42%，「看跌」40%，兩者與第 1季相同，漲跌看法拉近，顯示排除選舉因素干擾，民眾對長期房價信心仍樂觀，與第1季差距不大。

黃舒衛分析，房價相對高檔，而政府房市調控、查稅積極，再加上年底七合一選舉影響買氣，民眾對短期房價看法轉為小幅修正。

雖然對中長期房價看法「中性偏樂觀」，但在進場購屋時機方面，第2季調查結果，高達53%民眾回答「不是」，較第1季55%少了2個百分點，27%認為「是」購屋好時機，較第1季的25%小幅攀升。

在「售屋」好時機方面，調查顯示，未來半年「售屋」好時機比重為47%，比重小幅向下修正2個百分點，不過仍是歷次調查次高。主要是受訪者認為「再漲有限」(45%)最高，避開跌價風險佔25%。

黃舒衛分析，調查顯示「房價看漲」、「政府調控」、「房價鬆動」、「買屋抗通膨」、「委售量增」是民眾未來半年願意進場原因，而「高房價」仍是影響民眾進場的關鍵。

2014第 2季永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採電子郵件方式，將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為5月19日到6月3日。回收有效問卷數為1425份，在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負2.6%。

保存「羅友倫將軍故居」救蒼鷹棲地
開發與建設從不停歇，但當城市裡一棵棵樹木倒下，這片土地又會變成什麼模樣？去年台北市政府與國防部合作召開「天母國小附近國有地地上權設定案」，計劃開發醫美產業、產護中心及旅館等，但該地老樹成蔭，地方居民決定成立聯盟組織，發起保護行動。

位於台北市士林區中山北路七段81巷內的「羅友倫將軍故居」，20年無人居住，園內滿布正榕、杜英及山黃麻等珍貴樹木，公告設定地上權招商後，居民自發組成「天母綠玉聯盟」，由於園內有13棵受文化局指定保護的老樹，聯盟成員不分晝夜完成街頭連署6000份，成功停止招標程序，並啟動文化資產審查。
天母地區原有成群的美軍宿舍，現卻多被豪宅高樓取代，天母綠玉聯盟發起人黃湘雲表示，故居是該區目前唯一留存的國軍將領眷舍，由於周邊3個里僅有1座「天母公園」綠地，以防災為前提，應保存故居作為防災公園使用。

催生公園故事館
黃湘雲提到，聯盟主張保留全區原地，催生天母綠玉公園及天母故事館，規劃為環境教育場所。天玉里居民陳蓉蓉認為，這些老樹不是10年、20年可生長完全的，若想讓下一代也能享有這片樹海景觀，應就地保留故居，也可讓周邊學校在此處上生態課。
園內花木扶疏，更可見保育類鳥類「鳳頭蒼鷹」的蹤跡，台北市野鳥學會總幹事何一先指出，鳳頭蒼鷹屬日行性猛禽，出沒的地方即代表該區生態完整，這塊寶地在都市叢林中實屬難得。
何一先也表示，故居樹冠層寬廣，若砍伐殆盡，將直接影響動物棲息地與氣候變化，政府在追求開發價值同時，也應思考「綠色產值」的必要性。

待討論保留原地
6月20日召開的第2次文資審查會議，並沒有做出任何決議，與會委員肯定故居的珍貴林相與文化資產，但認為豐富度應再確認，是否保留原地或指定為市定古蹟，尚待討論，這片綠寶地的留存，似乎還有一段漫長的路要走。

天母國小附近 國有地地上權設定案
●基地位置：台北市士林區中山北路七段81巷、天母北路87巷9弄
●土地面積：1120坪
●招商方式：設定地上權70年，得標人可開發高品質商務住宅或醫美產業、健檢中心等
●護樹爭議：基地有13棵受保護樹木、保育類鳥類、全區僅存的國軍眷舍，僅被評為次森林狀態
●聯盟訴求：指定故居為文化資產、成立生態教育中心、公園、故事館，保存文化地景與老樹
資料來源：《蘋果》採訪整理

陽明山中山樓在台灣政治史上具有特殊意義，近年不斷討論如何轉換成觀光使用，都無疾而終。但近期財政部接手悄悄重啟爐灶研究，計畫將中山樓園區以BOT方式活化，預料政府與環保團體為中山樓的攻防戰即將再起。

政府最近再以中山樓具有神祕風水傳說與黨政軍祕史的特殊背景「可創造經濟價值」為由，遊說立法院內政委員會解除禁止辦理產業創新的列管，恢復讓民間參與興建溫泉飯店，將中山樓發展成可泡湯、可開會研習的兩蔣文化旅遊旗艦基地。

中山樓被認為是台灣觀光財最大的璞玉，內政部營建署數年前由前署長葉世文發難，公開抨擊軍方獨佔園區內青邨資源後，順利整合園區內149筆國有土地，由其主導出整合中山樓周邊區域整體規劃案。葉世文月前涉弊繫獄前，傳出全案遭廢，行政院同意營建署將中山樓土地交給國產署。但此舉實則是「換手」，讓「人地不宜」的營建署退出，改由財政部接手推動。

財政部次長張璠日前帶領官員，親自前往立法院進行遊說。出具說帖，指營建署退出此案，是因「內政部99年迄今歷經4次報院，所提規劃內容皆未能符合行政院核示方向」，陽明山國家公園管理處才將中山樓土地交還財政部，由該部「積極籌謀其他提升活化使用」。

根據營建署評估，中山樓計畫設置有住宿、泡湯與餐飲的國際級住宿設施，確保民間投資誘因。營建署指出，中山樓包裝發展成溫泉飯店，競爭力將優於鄰近的陽明山中國麗緻大飯店；住宿主要客群是參加會議及參訪中山樓的國內外旅客，建議中山樓國際會議住宿設施雙人房的平均房價為5000到10000元，獨棟住宿設施則為8000元到12000元。

張璠遊說立法院表示，中山樓將成為閒置國有土地，衍生後續古蹟保存難題。各方評估後，仍以BOT方式儘速開發利用為宜。但財政部這項動作已引起環保團體關注，同樣針對內政委員會展開反遊說，力陳中山樓應以維護古蹟原貌，保護自然山林景觀為優先，堅決反對將中山樓園區BOT出售給財團大興土木興建飯店。

房價轉為自住客撐盤，以換屋族來說，首選北市換屋區域為大安區，其次為文山和內湖區，新北市則是板橋區為主，但中和、新莊區緊追在後。而在總價帶部分，北市換屋主力總價落在2,500萬到4,000萬元，新北市為1,500萬到2,500萬元。

據永慶房產集團最新成交資料發現，入主台北市擁有電梯的大樓及華廈的換屋族，其主力總價帶以2,500萬到4,000萬元比重最高為31.6%，而其中又以大安區占13.5%居首。

永慶房產集團房仲網資深經理高川婷表示，大安區是台北市人口最多的行政區，區內有完善的捷運網絡，包含文湖線及信義線，橫向的忠孝東路三段、四段有眾多百貨公司、商場，商業機能發達，縱向的敦化南路貫穿，這樣的條件雖然讓大安區成為全台灣房屋單價最高的區域，平均每坪開價高達105.6萬元，可購得坪數僅33.2坪，屋齡也高達24.8年，但擁有文教、商業、交通等多項利基，仍是台北市換屋族的首選。

另外，排名第二的是文山區，換屋族首選的比重達13.5%，主因該區房價親民，平均每坪開價為58.6萬元，為全台北市2,500萬到4,000萬元的電梯大樓及華廈中，價格最低的行政區域。

高川婷說，該區每坪開價最低，但能購得坪數為57.6坪，為全台北市最大，該區域的生活環境良好，近大安區，物美價廉，房價相對低廉且離東區市中心也不遠，環境單純且交通機能完善，成為熱門區域並不意外。

至於內湖區比重也有12.7%，高川婷指出，該區有內湖科技園區及各大電視台及傳播媒體的進駐，提供了大量的工作機會。另外捷運文湖線及國道1號提供便捷的交通，讓內湖區也成為換屋族的購屋選擇前三名。內湖區目前每坪平均開價為68.4萬元，平均屋齡約10.7年，購得坪數為48.9坪。

新台北市換屋族的主力總價帶以1,500萬到2,500萬元最多，比重達43.4%，其中板橋區、新莊區、中和區為換屋首選前三名。高川婷表示，新北市板橋區榮登換屋族首選區域之冠，比重達17.3%，區域平均屋齡10.6年，平均每坪成交價41.3萬元，可購得坪數為41.3坪，區域內商圈、交通都已成熟，為最受換屋族青睞的條件。

排名第二的中和區除了有原本的捷運中和線及國道中和交流道外，高川婷分析，接續的環狀捷運也在施工中，讓中和區成為換屋族青睞的區域之一。此區平均屋齡10.5年，平均每坪成交價為48.7萬元，可購得坪數為40.3坪。

排名第三的新莊區，高川婷說，區域平均屋齡9.4年，平均成交價43.3萬元，可購得坪數為45.3坪，因新莊區擁有新莊副都心重劃區、頭前重劃區開發議題，加上三捷與北市、桃園等地快速緊密連結，也成換屋族群考慮購屋熱門區。

高川婷指出，目前雙北市陸續都有捷運完工及興建計畫，建議換屋族在轉換物件標的時，還是要以總價預算為基礎，再搭配需求的居住環境、學區考量、工作地點、附近生活機能及周遭醫療資源作為參考。

北大特區規劃多年，生活機能逐漸完善，寬敞舒適的生活環境，吸引許多北市客移居，學成路新成屋案「台北大」，規劃商場和住家兩區塊，基地面積2520坪，商場「U-SHOP」規劃59個單位，面積38~83坪，每坪開價100~150萬元，住家單一坪數91坪，每坪開價39~42萬元。

綠友建設新案「台北大」，位寬敞的學成路，基地鄰近台北大學校區，周邊生活機能完整，現場專案經理表示，台北大學師生共約1萬多名，造就周邊商圈成型，包含肯德基、麥當勞、屈臣氏、全聯等，相繼進駐，為區內居民提供更多便利，傳統市場可在文化市場或中華市場採買，早市和黃昏市場皆有；社區前方就有公車站牌，可通往捷運永寧站、新北市府，通勤台北市相當便利。

北大特區聯外交通主要仰賴三鶯交流道，車程10分鐘內可達，另可經國道五轉機場支線接中山高，或由北二高轉接台64線或台65線，也可由土城上環河快速道路，未來在大義路和大學路將興建甘園二橋，三鶯交流道也會新增匝道出口，紓解上下班尖峰時刻車潮。

該案分為住宅「台北大」和商場「U-SHOP」兩區，住家面學成路，商場面國際街，住商分離，因鄰近北大校區，店面價值高，共有59個店面，面積38~83坪，地上4層、地下2層，每坪開價100~150萬元，目前邊租邊售，第一年月租金優惠2萬5千元、第二年3萬元、第三年3萬5千元，現已有商家進駐。

住家規劃單一坪數91坪，單層4戶，戶戶三面採光，1樓規劃多元休閒公設，燈光全部使用省電LED燈，規劃有健身房、兒童遊戲室、KTV、公共電腦室、琴房，大廳規劃第二門廳，挑高6米，以都會時尚風格打造，裝置許多藝術雕塑品，類似W HOTEL時尚風格，公設空間規劃無障礙空間，滿足老年人需求，建材配備垃圾冷藏壓縮機、櫻花牌廚具、和成衛浴、光纖到府、門窗開口限制器、單戶排氣等，全新完工。

選前政府打房攻勢猛烈，買方觀望氣氛濃厚，成交量明顯下滑，甚至外傳中央銀行可能進一步擴大「房市管制區」至緊鄰周邊。但從實價登錄資料來看，金字塔頂端房價還是屹立不搖，台北市更出現單坪突破200萬元的「3大豪宅板塊」，高房價讓人瞠目結舌。


為了阻止投資客炒房造成房價不當高漲，中央銀行在99年時曾祭出2波房市管制措施，先將台北市全行政區及新北市永和、中和、板橋…等10個行政區列入「房市管制範圍」，後又增列淡水、林口、三峽入名單，規定第2戶以上購屋貸款不得超過鑑價6成、無寬限期、不得以其他名目增加貸款金額。


不過，鄰近管制範圍的行政區卻在房價相對便宜，又不受貸款限制下，成為投資客熱衷的區塊。日前傳出央行可能進一步擴大管制區域到五股、泰山一帶，繼續對房市施加壓力，以平穩整體市場。


在一片打房聲浪下，金字塔頂端的「豪宅」絲毫不受影響，實價登錄資料顯示，台北市大直樂群二路豪宅揭露總價為2.2億元，若以權狀100.85坪、車位23.39坪，每個車位350萬元計算，每坪單價爆出211萬元。雖然與信義計畫區和大安區豪宅仍有至少50萬元以上的價差，但顯然已加入「200萬俱樂部」，以地理位置來看，「北大直、中大安、南信義」的3大豪宅板塊成形。


住商不動產大直樂群加盟店經理王紀宏分析，「帝景水花園」是水岸第一排的代表，93年完工時就已開價60萬，是第一代大直豪宅。由於近年整個大直河岸第一排建地已經全部開發完成，之後沒有任何建案可以再標榜位於「第一排」，在釋出物件少下，一房難求、價位水漲船高。


住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，因景氣影響，加上政府積極查稅，今(103)年以來豪宅交易速度已經明顯趨緩，且多以自用為主，投資客明顯下滑，但對於位居資產頂端的高端客戶，只要標的是有獨特性，還是有可能進場，因此「豪宅」房價屹立不搖。

近幾年外資變裝，不少熱錢全往台灣房地產進駐，很多百年老店也因此被迫因市場需要而犧牲改建成商旅。有20多年歷史的西門町小紅莓石頭火鍋，因租約到期，房東強制收回店面改建成商旅，商家大嘆短期之內不會再營業，直到有找到其他適合的店舖為止。而因陸客自由行的商機無限，迫使許多台灣的老味道都將被取代，台灣未來恐將踏上香港之路，成為第二個香港。

近幾年湧入台灣的觀光客越來越多，在商旅供不應求之下，不少建商業者看準這波人潮商機，紛紛買下舊商辦改建成商務旅館，其中以西門町最受青睞。而原本帶給許多人回憶百年老店，因為背後沒有大集團的支撐，不敵昂貴租金的襲擊，只能選擇往巷弄發展或是乾脆不續租。 宅神朱學恆在節目《地球黃金線》上表示，前一陣子在西門町看到一個小小的攤位租金就要6萬塊，沒想到一天之後就馬上被租走。原因就在於，西門町已不像從前，現在街上大部分充斥陸客、港客及外國人。

這波人潮商機也促使以前大家不愛去、有很多產權爭議的「爛尾樓」，如今都變成飯店界及企業家第二代爭先恐後想投資改建成商旅的大標的，翻轉率只要2?3年就可以回本。 朱學恆也指出，現在西門町的「老味道」，店面租金都是兩倍、三倍再往上跳，若又加上租約到期，很多老店無法再承受高額租金只能選擇換地方再經營或是乾脆就歇業做了。再者，目前還在西門町的一些爛尾樓及老店商辦，都是很多人覬覦的地方，而充滿大家兒時記趣的獅子林大樓，因為本身的產權沒有分割得很清楚，不然很多人都想把它改建成大型商旅，就知道這背後的商機有多大。

財經專家孫慶龍也在節目中表示，近來因為市場需求，不少人把舊大樓、舊商辦出售改建成商務旅館，而第一戰場就是陸客或港客聚集非常多、交通非常便利西門町，加上西門町的區域土地容積率可到800％，所以就開發效率來講，是更高的。以至於現今出售大樓改建成飯店已成為一種產業的趨勢。 大陸自由行開放首當其衝的香港，那些讓人充滿回憶的茶餐廳、街邊小吃等等也因無法負擔飆漲的租金壓力，而陸續在消失當中。據《時報周刊》報導，同樣面對陸客自由行湧入的西門町，百年老店也逐漸面臨退居巷弄，或被國際連鎖企業以超高額租金搶進的狀態，香港是如此，台灣更是如此，但台灣真的因此會成為第二個香港嗎？

總統馬英九日前接受《財訊》雜誌專訪表示，台灣跟香港完全不一樣，也不能拿來做任何比較，更不能拿香港的情況來設想台灣的未來，因為這是不可能的事。不論中國大陸對香港承諾的「一國兩制」做不做得到，都與台灣無關。所以有人說看到香港就好像看到未來的台灣，這個言論完全是錯誤的，反而是庸人自擾。中華民國畢竟是一個主權國家，有政府有軍隊，跟香港的情況完全不一樣，所以無法相提並論。

隨著台中土地高漲，愈來愈多建商湧入富商群聚的員林購地卡位，尤其是今年新重劃完成的「184重劃區」，包括寶佳、聚合發、昌祐、竣奕等建商都已搶進購地，帶動該重劃區土地半年來預估上漲了3成；其中，深耕員林的竣奕建設，一口氣搶下5塊建地。

為了測試「184重劃區」的水溫，竣奕建設第2季搶先於該重劃區推出「竣奕雲詠」透天別墅案，也是該區取得的第1張建照，總戶數22戶，每戶總價在1,388萬至2,880萬元，總銷約4億元，結果進場還不到2個月、創下銷售量衝破6成的佳績，給了其他建商進場推案的信心。

竣奕建設副總經理謝明村表示，184重劃區距離員林市中心不遠，加上交通便利，已購客戶都是公教人員與企業高階主管，以員林在地客為主，也有因地緣關係而購屋的台北客，銷售速度超出預期的快，目前已在規畫第2個別墅案。

今年來高旅客將突破800萬人次！市府將在旗津及左營閒置公有設施引民間資金開觀光旅館；不過，高市旅館公會理事長劉坤福剖析「來客數成長不及旅館一窩蜂增加的房間數」，觀光旅館雖有增設空間，但一般旅館供過於求，將面臨削價競爭、重新洗牌局面。

市府觀光局統計，102年到高雄住宿旅客共691萬1082人次，帶來新台幣405億7600多萬產值，今年來高旅客可望突破800萬人次，計畫在旗津區公所與旗津醫院舊址與左營國中舊址，以設定地上權方式引民間資金開五星級旅館，特許年期為50年，今年底前招商完成。

觀光局說，旗津地區年遊客量逾500萬人次，外地客約佔7成，旗津區公所與旗津醫院舊址計劃範圍土地面積2.07公頃，可開發樓地板面積約6.2萬平方公尺，總開發成本約20億元。

觀光局指出，左營蓮池潭近3年遊客量成長幅度達91.24%，左營國中舊址計劃土地面積4.67公頃，可開發樓地板面積預估約14萬平方公尺，總開發成本約90億元。

劉坤福分析市場現況，高市住宿總房間數將近3萬間，一般旅館、民宿、日租式等就多達2.6萬間房間，目前還有20多棟的一般旅館正在籌備。一般旅館近2年一窩蜂增設，供過於求，來客數不及房間增長數，業者將會吃到苦頭。

漢來、君鴻、國賓、寒軒等五星級飯店面對如雨後春筍般冒出的一般旅館，顯得老神在在，異口同聲說，星級飯店和一般旅館的客源不同，不怕競爭。

根據中原地產市場研究部的統計資料，截至6月20日，北京樓市庫存為80844套，這是2013年初庫存跌下8萬套後，再次回歸8萬套以上。住宅房屋庫存數量創下近18個月的新高。

資料顯示，截至6月20日，北京市期房住宅庫存46117套，現房住宅庫存34727套，合計庫存80844套。今年春節過後，北京樓市住宅庫存為5．5萬套左右，4個月內，庫存快速上漲2．5萬套左右。

中原地產首席分析師張大偉表示，就北京市場而言，信貸偏緊，自住房供應導致的市場觀望情緒依然延續。受貸款因素影響最大的是二手房，已經呈現量價齊跌的局面。目前，供需雙方的市場預判已經出現明顯轉向，購房者觀望情緒增強，房企“讓利跑量”的心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。

房地產市場雪上加霜。在市場不斷降溫的背景下，中國的地產信託明年將面臨創記錄的償付規模，這也令市場對越來越多房企倒閉的預期開始升溫。

用益信託網的資料顯示，2015年，地產信託必須償付的金額達到2035億元人民幣，這幾乎是今年到期金額1090億元的兩倍。

據彭博新聞社的報導，巨集利資產管理固定收益團隊亞太信貸主管Fiona Cheung表示，信託貸款違約將大幅攀升，如果更多中國房地產公司倒閉不會令人奇怪，那些銷售疲弱、去年舉債大肆買地而且缺乏進入資本市場管道的公司可能會面臨現金流壓力。

在3月份寧波興潤置業深陷破產風波後，隨後爆出的房企資金鏈斷裂的案例就有數十起。北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹表示，“下半年，房企資金鏈斷裂的現象將會更為頻繁地發生。”

從年初以來，中國房地產投資的同比增速不斷放緩，多個城市屢屢傳出降價和放鬆限購的消息。5月，70個大中城市之中價格環比下跌的城市高達35個，4月只有8個，3月也只有4個。這是兩年來首次半數以上城市房價下跌。

此外，中國金融監管層正在加大對影子銀行的打擊力度，信託公司、理財產品深受衝擊，加上中國出現了公司債史上的首例違約，這都令投資者對房地產市場的信心減弱。

用益信託網的資料還顯示，本季度的信託新產品發行額銳減至407億元，為兩年多來最少。

雖然房地產企業可以通過海外市場融得資金，但他們在國際債市的發行額也在下滑。據彭博匯總的資料顯示，中國內地和香港的開發企業本季度的離岸債券發行額較之前三個月銳減32.5%，至52.7億美元。

從中國平安開始，保險企業正在海外掀起大規模購地潮。目前合眾人壽、陽光保險、國壽等險企都在尋求海外房地產投資機會。

近日，一直覬覦海外投資市場的中國人壽終於傳出消息，擬在倫敦花費7.8億英鎊購買當地地標：金絲雀碼頭的30層10U pper BankStreet大樓。

這將是繼中國平安於去年7月買下倫敦金融城的標誌性建築勞合社大樓後的第二起險企于海外購樓案例。

儘管尚未得到國壽方面的證實，但國壽在海外投資房地產的相關準備工作已持續半年已是事實。

有業內人士指出：“人民幣持續升值帶來的購買力的提升及國內投資管道的限制，正是中國資本進入海外的理想時機。”

國壽試水境外地產投資

中國保監會資金運用部主任曾于瑾曾對媒體表示：“現在全行業海外投資比例不到1%，實際情況與政策放開的空間有較大的差距。”

事實上，國內房地產已進入新的發展階段，保險企業海外投資不動產開始拓寬融資管道，降低資金成本，這是提升企業運營靈活性的方法之一。

理財週報（微信公眾號：money-week）記者瞭解到，首例保險資金投資海外不動產由中國平安發起。

當時，其以成交價2.6億英鎊的價格買下勞合社大樓，這發生在保險投資新政放寬海外投資管道之後。從中國平安開始，保險企業正在海外掀起大規模購地潮。

一向以穩健為主旋律的國壽又是否願意冒險。回顧國壽去年的投資風格，除努力提高固定收益類配置效率外，國壽嘗試通過未上市股權投資、商業不動產項目、信託、理財等另類投資管道增加收益率。

而國壽投資收益部分（總投資收益率為4.86%）的大幅提升使得2013年公司淨利潤同比大增123.9%，。

有業內人士告訴理財週報記者：“其實險企都有計劃投資海外房地產但遲遲未能落實的原因是他們缺乏海外房地產投資的經驗和熟悉當地市場的資產管理團隊。”

“房地產投資對資金要求高，但門檻進入低，一旦有風險險企不易警覺，但多數險企認為海外投資使自己更加多元化，並不會將風險放在一個籃子裡。”上述業內人士補充道。

在今年年初，國壽管理層曾對媒體表示“在嚴格遵守相關政策規定的前提下，2014年中國人壽計畫開展境外投資，先期投資額度不大可能是幾億美元。目前正在招聘、遴選投資機構進行委託投資，爭取上半年能定下合作方。”

同時國壽方面表示，“投資範圍將會擴大，歐美市場和其他新興市場都是國壽下一步海外投資重點考慮的地方，不會局限在香港。”由此看來，若本次在倫敦的投資順利完成，那麼也正符合國壽今年的境外投資戰略。

監管政策放開後除境外投資，另類投資也有快速增長，其中中國人壽的另類資產占比不斷提升。

楊明生曾公開表示，“國壽的另類投資有三大側重。第一，重點是未上市股權投資，已經做了若干項目；第二，在政府平臺融資方面，選擇重大的、期限長的、能夠市場化運作的專案，不要求高回報，要求中等、穩定回報；第三，在投資業務上積極穩妥地推進混合所有制。”

截至2013年末，國壽投資資產達人民幣18487.44億元，較2012年底增長3.2%；主要品種中定期存款配置比例由2012年底的35.80%升至35.93%。債券配置比例由2012年底的46.24%升至47.25%，股票、基金配置比例由2012年底的9.01%降低至7.50%。

由此看來，儘管另類投資的放開，但國壽依舊謹慎。

面對海外房地產投資，雖然目前試水的只有中國平安，但記者採訪多位元業內人士紛紛表示：“保險資金將加大對海外資產配置的趨勢是顯而易見的。”

20余家險企找資源

按照《保險資金海外投資管理暫行辦法》規定，允許保險公司運用總資產15%的資金投資海外。

保險資金境外投資不動產劃定領域是發達市場主要城市的核心地段，且具有穩定收益的成熟商業不動產和辦公不動產。

有消息稱，目前有超過20家中國大陸和臺灣地區的大型保險公司正考慮進軍歐洲房地產，部分公司已在尋找房地產資源。此外，多數險企瞄上了紐約、多倫多等國際大都市核心地段的寫字樓資源。

記者得到的可靠消息稱：“目前合眾人壽、陽光保險、國壽等險企都在尋求海外房地產投資機會。由於國外投資政策的放寬，國內一些有資本實力的保險企業紛紛研究港股以外的海外投資機會，不排除近兩年參與一些海外固定收益類投資專案，佈局海外房地產。”

仲量聯行發佈的報告顯示：2013年中國海外商業房地產投資總額達76億美元，同比增長124%。而2012年和2011年的數字分別為33億美元和29億美元。

2013年，英國和美國房地產市場吸引中國資本最多，其中英國由2012年13億美元上升至23億美元，而美國由2012年2.64億美元飆升至31億美元。在亞太地區，中國對外商業房地產投資主要集中在澳大利亞和新加坡兩個市場，分別吸引7億美元和10億美元資金。

仲量聯行方面認為，在過去的2年裡，保險集團、開發商以及超高淨值人群（UHNW）均在全球範圍內不斷尋求房地產投資機會，以將其資產組合多樣化。

這是一個長期的結構性轉變的標誌，中國資本將成為全球房地產市場一個長期且不斷增長的重要因素。

2013年，在商業房地產細分市場中，辦公樓市場繼續成為中國海外商業房地產投資者的首選資產類別，占其總交易額的85%。

2014年一季度，中國機構投資者的對海外商業地產投資仍然超過10億美元。

辦公樓仍然是中國機構投資者海外商業地產投資首選的資產類別。


仲量聯行國際資本集團中國區總監夏颺颺指出：“預計在今年的後三個季度裡，資金充足的中國機構投資者對海外房地產市場的投資興趣及其活動將繼續增長。2014全年中國機構投資者的海外商業房地產投資總額可能突破100億美元大關。”

參與中國企業在海外投資業內人士告訴理財週報（微信公眾號：money-week）記者：“現在正在洽談的險企的確很多，但國壽、合眾等保險公司較為活躍，最終國壽的談判結果還未知，但據外媒報導，金絲雀碼頭持有人CanaryW harf集團(CWG)有信心促成這筆交易在短期完成。”

發售價介乎每個股份合訂單位元5.35港元至5.65港元，集資總額最多約33.9億港元

6月19日，方興地產（00817.HK）旗下酒店業務平臺金茂投資（06139.HK）開始正式招股，到6月24日中午12時截止，預計7月2日在香港掛牌上市，將以每手500個股份合訂單位元進行買賣。

據市場消息稱，金茂國際配售目前獲多個長線基金認購，已超購兩倍。

方興地產董事會主席何操表示，方興地產物業開發、物業租賃及酒店經營三大板塊集中在一起，不能充分體現公司價值。酒店業務從方興分拆並獨立上市，能釋放酒店資產的價值。方興堅持長期持有酒店，分拆之後品牌影響力不但不會降低，反而會擴大。

全球發售6億股

在18日召開的新聞發佈會上，金茂投資宣佈計畫發售600,000,000個股份合訂單位元(視乎超額配售權行使與否而定)，其中約540,000,000個股份合訂單位元將用作國際發售（可予重新分配及視乎超額配售權行使與否而定），其餘約60,000,000個股份合訂單位元將作香港發售（可予重新分配），發售價介乎每個股份合訂單位元5.35港元至5.65港元，集資總額最多約33.9億港元。

掛牌後，金茂投資將授出超額配售權，發行規模將增加15%，相當於900,000,000個股份合訂單位元。

據介紹，金茂投資是一個專注於中國酒店行業的固定單一投資信託，此次上市的初始資產包涵蓋集上海金茂君悅大酒店、辦公室、零售與觀光區于一體的金茂大廈，除上海金茂君悅大酒店外的金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、祟明金茂凱悅酒店等已竣工酒店，以及北京金茂萬麗酒店和麗江金茂君悅酒店等開發中酒店。

方興地產旗下位于麗江、長沙和南京的三個酒店因目前在建，尚未投入運營而沒有裝進金茂投資的資產包。對此，金茂投資行政總裁張輝表示，未來金茂投資擁有上述三家酒店的優先認購權，並將選擇適當的時機將其裝進資產包。

明確上市後業務劃分

為保證上市後金茂投資與方興地產兩者業務的明確劃分，雙方已簽訂酒店安排契據，如方興地產作出不競爭承諾，雙方商定若干方興地產目前及將來在酒店中享有權益的安排。

與此同時，方興地產已同意提供分派保證及補充款項。上市後，雙方將繼續若干交易，例如：金茂投資向方興地產提供酒店物業管理服務、方興地產向金茂投資提供商用物業管理服務以及于金茂大廈租用辦公區。

針對未來三年收益率，金茂投資財務總監張潤紅在發佈會上表示，公司在2014年將會提供年化9.6億港幣的分派保障，在此基礎上預計保持分派率水準在8.5%到9%之間。

其續指，未來3年內，金茂投資將對收入具有最大不確定性的三家新酒店提供分派支援，其餘的成熟物業，包括金茂大廈的寫字樓及其餘的酒店物業，將保障在2015年到2017年表現出一個非常穩健的增長水準。

“分拆酒店上市是方興地產的既定戰略安排，公司從去年啟動這項工作，經過與投資人、分析師等各方面接觸和分析，認為目前是相對較好的上市時機。”何操表示，酒店分拆後，作為一個專業管理平臺，金茂投資會得到一個更好的發展，對方興來講，則有利於另外兩大業務板塊——物業開發和物業租賃的價值充分釋放和實現。


資料顯示，金茂投資收入主要來自酒店經營及商用物業（包括辦公及零售區）租賃，較小程度來自包括金茂大廈觀光廳經營及提供物業管理服務收入。截至2011年、2012年及2013年12月31日止年度，金茂投資的收入分別為268580萬港元、264910萬港元及263420萬港元；毛利分別為157760萬港元、157620萬港元及152720萬港元。

截至2014年3月31日止三個月，金茂投資收入與2013年同期基本一致，已竣工酒店的租用率（不包括崇明金茂凱悅酒店）較2013年同期有所上升，已竣工酒店的整體平均房價較2013年同期則輕微下降。

不過，根據戴德梁行的資料顯示，金茂君悅酒店在客房翻新後，預期將加強競爭力並在租用率上取得增長。

戴德梁行亦預期上海的自由貿易試驗區及將於2015年開業的上海迪士尼度假區會帶來可觀的遊客量，增加對酒店的需求。

沒有社區、也沒有正常陽臺，樓齡還超過10年，這樣的房子均價超過每平方米7萬元人民幣，這就是澳門樓市一景。

在澳門，一套普通公寓售價都會超過數百萬澳門幣，令其成為全球房價最高的地區之一。即使內地樓市已經吹起一片冷風，與珠海一關之隔的澳門，樓市似乎還沒有一絲冷意。

與博彩業和經濟齊飛

澳門樓市一騎絕塵

澳門作為亞洲的拉斯維加斯，面積不到30平方公里，不及深圳市羅湖區的一半，人口也只有60萬左右，但這座城市的活力卻因博彩業的蓬勃而光芒四射。就在2014年一季度，澳門博彩業的季度毛收入首次突破了千億澳門幣，同比增長20%。2010年，澳門本地生產總值僅為2173.2億澳門幣，2013年就達到4135億澳門幣。

與澳門博彩業和經濟齊飛的是當地房價。“澳門氹仔的泉福新村現在呎價接近9000澳門幣，一套700呎左右的單位要價近600萬澳門幣（折合每平方米72000元人民幣）。”安世地產置業顧問謝經理對證券時報記者表示，“別看這房子看起來挺舊，格局也一般，現在卻一房難求，放賣的人很少，月租金可以到12000澳門幣。”

“要知道這房子10年前才25萬澳門幣，10年漲了20多倍！”謝經理面帶無奈地說，“作為一個澳門人，我也覺得房價漲得太快，而且根本停不下來，去年這個時候這裡每呎才賣7000多澳門幣。”

的確，這樣的價格在內地不少城市可以買到高檔豪宅，而在澳門，卻只能買到相當普通的房源，很可能還是樓距很近而且不帶正常陽臺的戶型。除了漲得快，澳門樓市也有其特別之處。在內地，商品房的土地年限一般為70年。但在澳門，發展商從政府手上取得年限為25年的“批租地”，蓋樓之後賣給業主。25年到期以後，業主需向政府繳納一筆續租費用。不過，謝經理告訴記者，這筆費用不高。儘管租期結束時政府可以收回，但暫時澳門還沒有出現過此類案例。

近段時間以來，內地購房即便是利率最低的首套房貸款，能夠申請到6.55%的基準利率已很難得。據謝經理介紹，在澳門貸款買房相對“幸福”很多，利率一般在2.5%至3.5%之間，不少澳門人會選擇買一套物業並用租金還月供。

房價漲個不停

多為澳門人接盤

泉福新村其實只是澳門二手樓市場的一個縮影，當地房價“翻倍漲”是常態，特別是自2008年金融危機後，澳門的房價開始大幅反彈。如今，包括君悅灣等澳門在售新房基本上都超過每呎10000澳門幣。澳門財政局日前公佈的資料顯示，4月份樓市均價每平方米（實用面積）更超過13萬澳門幣。今年前四個月，澳門住宅成交量達2906宗，較去年同期的5006宗縮減41.94%，但每平方米（實用面積）均價101445澳門幣，較去年同期上漲24.46%。

業內人士表示，此前市場擔憂澳門樓價將受週邊影響而下調，但經過一段時間的僵持後，澳門房價實際變動不大，今年澳門房價將維持高位橫行走勢，或還將上漲10%至15%。

曾在澳門從事房產仲介的陳經理認為，由於港珠澳大橋、澳門輕軌項目以及各大娛樂場所等不少大型項目都處在如火如荼的建設進程中，未來澳門經濟依然有強勁的支撐，加上新房供應量不多，房價經過短期平穩後還是會繼續漲。


為了應對過熱的樓市，澳門特區政府也採取了樓市調控政策。在增加供應方面，由政府主導修建保障性住房，用以出租和出售，近期還通過了新的土地法和規劃法，企圖盤活更多土地。與此同時，澳門過去是“樓花”文化，很多樓盤還是地塊的時候就被買走。但在去年澳門出臺“樓花法”，要求發展商必須取得預售許可證之後方可銷售，否則買賣合同無效，發展商也會被罰款，此舉除了規範市場以外，更多是為了調控瘋漲的樓價。

此外，在澳門特區政府意識到有外地炒家抬高樓市後不久，就頒佈了一系列政策抑制外地人到澳門炒房的現象，包括外地人買房時還需繳納總價10%的買家印花稅——這一點讓不少外地人望而卻步。

“不少本地居民抱怨，都是外地炒家炒高了房價。不過，澳門投資管道不多，很多人的習慣就是買房子，高房價時代接盤的多為澳門本地人。”陳經理告訴記者，“我過去接手的客戶超過九成都是來自澳門本地。”

大陸房地產市場雪上加霜，在市場不斷降溫的背景下，大陸的地產信託明年將面臨創紀錄的償付規模，這也令市場預期可能會有越來越多房地產開發商因此倒閉。
信託一直是大陸不少地產商相當重要的融資管道，透過地產信託，可以讓手中有閒錢的人將資金借給一些無法從銀行獲得貸款的小型開發商，投資人也可以獲得較高的投資報酬。

不過，一旦房地產市場不景氣，地產信託履約期限到期，建商難以透過房屋銷售回收資金，就無法履行與信託公司所簽的合約，將透過信託基金募集的資金歸還投資者。

根據用益信託網的資料顯示，2015年，大陸的地產信託必須履約的金額達到人民幣2,035億元（約新台幣 9,768億元），是今年到期金額人民幣1,090億元的兩倍。


據華爾街見聞援引據彭博新聞社報導，宏利資產管理固定收益團隊亞太信貸主管Fiona Cheung表示，由於信託貸款違約可能大幅攀升，因此導致許多大陸房地產公司倒閉。此外，房屋銷售情況不佳及去年以舉債方式大肆買地的建商也將面臨龐大的資金周轉壓力。
今年3月，在寧波興潤置業破產倒閉後，接連爆出建商資金周轉不靈的案例有數十起。北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹指出，今年下半年，建商資金周轉不靈的現象將會頻繁發生。

2014年初至今，大陸房地產投資的數據與去年同期相比，成長速度不斷趨緩，許多城市都有傳出降價和放鬆限購的訊息。

5月，70個大中城市之中，價格與上個月相比，下跌的城市高達35個，4月只有8個，3月也只有4個。這是兩年來，與前月房價相比，首次超過一半以上的城市房價下跌。

由於大陸金融監管層正在加強對影子銀行的打擊力度，因此信託公司、理財產品都受到衝擊，加上大陸先前出現了公司債史上的首例違約，也令投資人對房地產市場的信心減弱。

政府上月放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，購買力即時「爆發」，並湧入一手市場；過去兩天，新盤共售出近500伙，將第二季的一手銷量推高至逾3400伙，已較去年同期勁升7.5倍。業界估計，第二季新盤最終有機會售出3600至3700伙，即按年飆升8倍。市場更預期全年新盤銷量將超過1.5萬伙，按年升近四成。

據統計，第二季截至昨天（22日），一手樓共售出逾3400伙，按年升幅高達7.5倍，主要是今年第二季受惠政府「微調」辣招，推動一手銷情。反觀去年第二季受到《一手住宅物業銷售條例》剛生效影響，發展商不敢貿然推盤，季內有兩個月面市的新盤寥寥可數，令整季僅錄得約400伙成交，與今年第二季形成強烈對比。

上半年銷量漲近倍

今年第二季售出的一手單位，以長實（001）荃灣環宇海灣的伙數最多，累售逾1500個單位。距離本月底還有8天，發展商仍繼續加推單位發售，故市場相信全季一手銷量最終達3600至3700伙。若單計上半年，一手銷量暫錄得6400伙，較去年同期的3300伙增加近1倍。

展望下半年，市場預計有多個單位數量約千伙的新盤開賣，包括長實大埔鳳園嵐山及將軍澳緻藍天，以及新地（016）將軍澳天晉III等。業內人士預計，新盤將會繼續增加優惠、以貼二手價賣，故料一手全年成交宗數將達1.5萬至1.6萬伙，較去年的近1.1萬伙，至少增加37%。

另外，若單計過去周末日，新盤則售出約497伙，其中兩大豪宅盤尖沙咀GRAND AUSTIN及大埔白石角逸瓏灣I期的對撼最為矚目，兩者雖未能「一鋪清貨」，但銷情也算不俗。會德豐地產常務董事黃光耀表示，GRAND AUSTIN售出204伙，佔首批近98%，過去的周六項目加推85伙，平均折實呎價2.29萬元，較首批高8%，將在周三發售，明天截票。據悉，至今已接獲約500票，超購近5倍。

學者：「減辣」增買家信心

逸瓏灣I期過去兩天售出195伙，佔發售單位89%；信置（083）營業部聯席董事田兆源表示，昨天原價加推60伙，連同周六加推的110伙，所涉的170伙將於周四發售，周三截票。該批加推單位折扣優惠不變，折實呎價由8747至2.28萬元。

對於後市看法，黃光耀相信，發展商下半年開盤定價將繼續貼市，銷情料持續熾熱。被問及新盤是否受惠DSD修訂以致氣氛向好，田兆源則認為，用家有足夠時間換樓相信亦是刺激銷情因素之一。業界亦認為，發展商即使提供優惠及稅務補貼，但整體一手樓價仍較二手為高。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，政府上月微調DSD，市場解讀為「減辣」，加強買家入市信心，令最近樓市回勇；他相信下半年發展商將維持一貫定價策略，繼續提供優惠並以貼市價推出。

二手缺盤 價高停不了

一手新樓熱賣，二手單位因缺盤而成交持續萎縮，但造價卻屢創新高。天水圍嘉湖山莊一個兩房戶，剛以318萬元售出，實用呎價達7130元，為屋苑1997年後呎價新高。

二手樓「旺價不旺市」，中原地產區域營業經理王樹明表示，嘉湖山莊景湖居12座高層E室，為兩房單位，實用面積446方呎（建呎581），新近以318萬元易手，實用呎價達到7130元（建呎5473元），創該屋苑1997年以來呎價新高。上月同座一個同類兩房單位，售價只需288萬元，一個月升幅竟達10.4%，十分誇張，恍似牛市來臨。

嘉湖兩房月升10.4%

由於嘉湖二手盤源短缺，造價因而被挾高，現時兩房單位叫價已提升至310萬至320萬元，三房單位叫價更由340萬元起。

另外，九龍灣淘大花園N座高層連平台單位，實用面積255方呎（建呎340），成交價357萬元，實用呎價1.4萬元（建呎1.05萬元），亦成為屋苑呎價新指標。

居屋同樣出現高價成交，中原地產分行經理林振邦說，青衣居屋青雅苑中低層19室，剛以綠表價270萬元易手，由首批白表免地價買家購入，實用面積443方呎（建呎583），實呎6095元（建呎4631元），為屋苑綠表呎價新高。

綜觀整體二手市道，中原地產指過去兩天十大屋苑錄得11宗買賣，較前周末21宗減少47.6%，當中有一半屋苑「捧蛋」。

曾多次傳出恆基地產（012）有意放售的新蒲崗友邦九龍金融中心，最終售予旗下房託陽光房地產（435），作價19.6億元；而陽光房地產則向?地配售約2.01億個新基金單位，涉資7.84億元。陽光房地產配售作價為每單位3.9元，較上周五收市價3.23元溢價20.7%。?地表示，物業出售可錄得6.13億元溢利。

作價19.6億

恆地在公告中指出，與陽光房地產訂立協議出售友邦九龍金融中心，作價19.6億元，全數以現金支付。?地亦作出收入保證，在截至2015年6月底該物業的保證物業收入淨額為5034萬元，而之後至2018年6月底，每一年度的保證物業收入淨額為7350萬元，以19.6億元的物業交易價格計算，其年度物業收入淨額收益率分別為2.57%及3.75%。如出現差額款項，?地會向陽光房地產以現金支付相關差額。

據公告資料顯示，友邦九龍金融中心於2012年底至2013年底的稅後溢利分別為1.34億及1.35億元。該物業樓高26層，每層約1.18萬方呎，總樓面約21.66萬方呎，另有70個車位。

恆地溢價增持至43.7%

另外，陽光房地產同時以溢價向恆地配股。?地以每單位3.9元，認購其2.01億個新基金單位，涉資7.84億元，同樣以現金支付。配售價較陽光房地產上周五收市價3.23元高20.7%。完成交易後，?地於陽光房地產的持股量將由36.7%增至43.7%，該公司已向港交所（388）申請清洗豁免。?地表示，出售友邦九龍金融中心可錄得6.13億元溢利，而增加投資基金單位，則可為公司帶來穩定現金流。

中環甲廈呎租料企穩130

中區甲級及超級甲廈空置率一直未見改善，個別商廈大業主惟有以較優惠的租金吸客。中環超級甲廈國際金融中心2期有中層租戶續約時，獲大業主減租逾18%，新租金每方呎約135.4元。業界認為，中環甲廈及超級甲廈租金跌勢已轉趨穩定，年內超級甲廈呎租料在130元水平徘徊。

土地註冊處資料顯示，由中國信託商業銀行租用的國際金融中心2期21樓04至10室，可租用面積為10103方呎，剛與業主達成協議，以月租136.8萬元續租，呎租約135.4元，較該公司2011年的呎租166元，勁跌逾18%。

租客撤離中區 業主出招挽留

業界指出，由於早前部分租客撤出中區，迫使區內商廈大業主減租挽留。美聯商業營業董事羅仲英認為，國際金融中心2期出現新租較舊約為低的情況，相信與業主提供的免租期有關，以新租值每方呎135元而言仍屬市價水平。

不過，有市場人士則指出，近期國際金融中心2期出現頂租個案，某程度對該廈租金構成壓力。外資大行美銀美林把國金2期高層41樓部分及42樓全層共1層半樓面推出頂租，結果42樓約2.2萬方呎樓面獲國信證券承租。

此外，國際金融中心2期3712至14室，佰達濟公司於2012年承租，租期原本至2016年，但近月租客向業主提早續租，新租約為期3年，訂明首21個月每月租金為51.2萬元，餘下的15個月月租為48.4萬元。

皇9首年呎租35元吸客

事實上，去年底市場亦有傳聞指出，中區皇后大道中9號中層單位，業主以首年呎租35元作招徠，較市值租金低逾30%，其後2年租金才回復到市值水平。

高緯環球高級董事兼商務部主管霍佐平認為，國際金融中心2期的續約減租個案屬個別例子，因為租客撤出中環的搬遷潮開始冷卻，所以現時中環超級甲廈租金已轉趨穩定，呎租徘徊130元水平。

現時中區超級甲廈租客仍以金融行業為主，惟空置率維持6至7%，未見明顯收窄，部分面積2000至3000方呎的細單位，更獲不少中資公司租客吸納。

近期內地樓市成交量大跌，不過恆大地產（3333）稱，公司近來在二三線城市連開兩盤卻逆勢熱銷。公司透露，6月21、22日?大在安徽省會合肥、河南平頂山連開兩盤，排隊認購的客戶遠超推貨量，受追捧程度可謂火爆。合肥?大中央廣場開盤銷售25.6億元（人民幣，下同），其中住宅銷售13.4億，商舖銷售12.2億。平頂山?大名都開盤銷售6.1億。?大地產稱，兩盤單價均持平甚至略高於當地周邊市場均價。

恆大合肥中央廣場首推2,000套房源，包括11棟80-190平米的住宅和300套商舖，項目擁地段、城市配套資源及交通等優勢。據稱，合肥?大中央廣場創造了內地樓市今年開盤銷售紀錄；而平頂山?大名都創造了今年三線城市開盤銷售紀錄。

恆大集團副總裁何妙玲表示，目前內地房地產市場已平穩，從最近幾周的情況來看市場整體在回暖，市場參與方的信心在恢復。當然，市場調整帶來競爭，競爭加速了優勝劣汰，企業分化明顯。今年前5個月只有萬科和?大完成了年度目標的40%以上，而?大則是唯一一個前5個月完成年度銷售目標過半的企業。她又認為，市場在回暖但更加理性，市場分化是必然的。「這說明無論什麼時候，滿足剛需、高性價比的產品都會得到市場的認可」。

華潤置地（1109）以38.34億元（人民幣，下同）競得福州鼓樓區兩宗地塊，總面積203.78畝。

首次引入旗下華潤萬象城

地塊位於福州工業路老酒廠地塊和黎明永輝超市周邊。業內人士表示，華潤置地會將首次在福建引入旗下高端綜合體華潤萬象城。該地塊總面積9.0815萬平方米，折合136.22畝，屬於商服用地，華潤置地以29.14億元價格拿下，樓面價每平方米6,292元。

另一塊位於黎明永輝的地塊也是福州目前市中心為數不多的較大地塊。面積4.5038萬平方米，折合67.56畝，可用於商服用地、住宅用地、公園綠地。華潤置地以9.2億元價格摘得，樓面價每平方米4,085元。有消息稱，該地塊或將引入華潤旗下的華潤五彩城。

禹洲地產（1628）稱，公司於合肥東城的禹洲中央廣場，在6月21日開盤當日，首期推出的1,100套83~114平方米奢景公館產品，開盤4小時成交800餘套，超72%，平均售價在6,000元人民幣?平方米。

本港零售市道持續收縮，零售業界更調低對全年零售增長的預測，加上政府討論削減自由行人數問題，拖累上月美聯旺舖一線街商舖指數報307.4點，按月下跌4.39%，為今年最大跌幅。

美聯旺舖董事盧展豪認為，內地打貪風氣盛行，削弱送禮風氣，改變內地旅客消費模式，令本港奢侈品需求下跌。近日，零售業界更將今年全年零售增長預測，由最高的12%調低至5%。根據美聯工商舖資料研究部綜合政府統計處資料顯示，4月本港零售業總銷貨價值，按年下跌9.8%，為2009年以來單月最大跌幅，其中珠寶、鐘錶及名貴禮品類別銷貨價值按年大跌39.9%。

盧展豪表示，零售市道收縮，不少零售商承租能力下降，部分更開始重組擴張分店之落點，以珠寶零售商周大福為例，該集團本年初以每月約180萬元承租旺角西洋菜南街1L至1M四層舖，不過，該集團於本周二公佈今年3月底全年業績，集團期內毛利率按年跌1.1%，並有意放緩在本港開舖步伐，可見受零售市道放緩及政府擬削減自由行人數影響，零售商的租金承受能力漸趨下降。

另外，美聯工商舖資料研究部表示，5月商舖總註冊量為327宗，涉資約25.9億元，按月分別上升約4.8%及12.8%。

英國近期房市陷入泡沫的隱憂，尤其是倫敦地區，但是，隨著利率上升速度快於預期，房地產價格可能終於緩漲，為英國房市軟著陸帶來一絲曙光。

《CNBC》報導，根據房地產顧問公司Knight Frank與研究機構Markit共同調查，英國6月房價景氣指數(House Price Sentiment Index)半年來首度下滑。英國國家統計局(Office of National Statics)英國今年4月的房價較去年同期相比上升9.9%，然而，倫敦卻較去年同期增加18.7%。

倫敦是英國房市最主要的增長動力來源。房地產顧問公司Knight Frank的Grainne Gilmore受訪時表示，種種跡象都顯示，英國房市的熱潮逐漸放緩。

英國央行(Bank of England)總裁卡尼(Mark Carney)於12日暗示，調升利率的動作可能會提前到來。這意味借貸者將突然面對每月較高的抵押貸款金額，此外，抵押借貸的市場也已經緊縮，抵押借款的限制將更為嚴格。

英國金融行為監管局(FCA)的抵押貸款市場評審(Mortgage Market Review)也顯示，英國抵押貸款的環境受檢核過程而緊縮，政府建議銀行放款量上限不得超出借貸人年收入的3.8%。

Gilmore說道，目前這只是一項建議而非強制性的措施，但是，可以看出國家的整個氛圍。

另外，根據英國抵押貸款協會(Council of Mortgage Lenders)，5月份全國的抵押貸款的總金額持平在165億英鎊，顯示借款人趨向謹慎態度。

高端市場的部分，在英鎊轉強上揚之際，急湧而入的外資力道也有減緩。

第一太平洋戴維斯(Savills)房產仲介的Yolande Barnes表示，倫敦的房市已充分反映價值，未來的成長性縮水。Barnes認為，房市不會有下挫的風險。

預期房市軟著陸的消息顯示，相較於首都倫敦，英國絕大部分地區的房產尚未復甦。