市場多空訊息混亂，加上下半年七合一選舉干擾，民眾購屋意願創5年新低，但多數仍認為下半年房價會持平發展，專家認為未來買房回歸理性，預估下半年房市量縮價平，市場仍以首購族群為主力。

中信房屋公布第2季「宅指數」調查，2年內有購屋計劃的民眾創5年新低，僅佔48.6％，較上季下滑1.8個百分點，不過短線3個月到半年內有願意進場的買方則從2.4％上升至4.2％，顯示也有少數民眾，期望Q3房價能鬆動，準備伺機進場搶進。

買房回歸理性
對於下半年房價表現，23％民眾認為「下半年房價會持平，並且在正負3％徘徊」比率最高，中信房屋董事長鄭余正全認為，市場短期購屋意願雖轉趨觀望，但對房價看法仍偏中性樂觀，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。

調查也指，購屋主力仍以首購族佔53.6％最多，而2次購屋的換屋族及投資客群佔26.2％，較去年同期減少了4.9個百分點。購屋預算則創下調查新高，首購族平均購屋預算為696萬元，2次購屋族的預算則為994萬元。以房價漲幅區域來看，民眾最看好新莊副都心的房價實力，其次為新板特區，內湖五期重劃區則排名第3。

不動產雖仍為民眾選擇抗跌保值標的冠軍，比率達37.3％，但比起上季已下滑2.4個百分比，民眾開始將資產由不動產轉移到其他理財項目。台經院副院長龔明鑫說，投資工具重調配，不過度集中於房產，顯現民眾買房回歸理性，房市趨向健康。

料增議價空間
天時地利不動產顧問總經理張欣民認為，市場多空使得民眾混亂，使得進場時間難拿捏，但上半年紛亂已停歇，建議民眾可等到選舉下半年再進場，議價空間有機會增加。

亞昕國際（5213）昨（26）日股東會，董事長姚連地表示，第2季小有獲利，單季營運將轉盈，上半年可望損益兩平；看好馬國房市，他表示目前有考慮進軍吉隆坡獵地推案，擴大海外房地產布局。

亞昕國際股東會通過配發1.25元現金股利，以及0.25元股票股利，合計發出1.5元股利。亞昕國際昨日收在20.05元，下跌0.15元。

姚連地指出，亞昕國際今年將推出兩案，其中林口晴空樹二期－「星空樹」預計7月取得建照，另外「新店秀岡段」將推八棟別墅，預計明年底完工入帳。

中信房屋昨（26）日發布最新宅指數，調查顯示有高達近4成民眾認為，政策影響力已經超越市場供需以及景氣變化，未來房價漲跌將看政府臉色。

此外，民眾購屋意願更創下5年來新低；而被央行新納入管制區域的五股，也名列民眾認為下半年房價最可能下修第2名，僅次於淡海新市鎮。

中信房屋昨日發布報告，針對政府打房但房價仍居高不下，有39.8％民眾認為持有稅太輕是主因；也有37.9%民眾認為房市政策失靈，公告現值、地價調升反助漲土地價格飆漲；整體而言，近4成民眾仍認為未來房價漲跌要看政府態度。

調查也顯示，「2年內有購屋計畫」的民眾占48.6％，較上季的50.4％下降了1.8％，是宅指數自2009年第1季調查以來，購屋意願最低的一次，顯見民眾進場意願明顯轉趨保守。

調查顯示，有24.5％的人認為「淡海新市鎮」將是下半年房價最可能下修區域的第1名；而央行新納入管制區域的五股，有19％民眾也認為「五股洲子洋重畫區」房價會下修，高居排名榜第2名。

宅指數進一步分析，北市首購族購屋預算從上季的1,091萬元，下滑到本季的1,000萬元；至於2次購屋的換屋族及投資買盤，購屋預算也從上季的1,827萬元降到本季的1,455萬元，意味下半年1,500萬元以內的低總價產品才是市場主力。

但新北市首購族購屋預算，反由上季的804萬上升至本季的839萬，桃園縣市也由566萬增加至628萬，高雄市則由514萬增加至566萬，顯示北市之外的首購族追價意願較濃厚。

中央銀行理監事會今天再出手管制豪宅，將豪宅認定標準降低，台北市降到新台幣7000萬元，新北市降至6000萬元，其他地區則降到4000萬元。另將最高房貸成數降至5成。

過去央行對豪宅認定標準，台北市8000萬元以上，新北市7000萬元以上，其他地區則是5000萬元以上；最高房貸成數則為6成。

隨著實價登錄資訊揭露，各區成交價逐漸攤在陽光下，連豪宅也不例外；不過，這反而使得豪宅買家更為低調。因此，採預約制看豪宅已不稀奇，近年有愈來愈多豪宅案例，不設正式接待處，甚至不釋出媒體、也不公開銷售。近年有部分豪宅案，是根本沒浮出水面就已在銷售，甚至『惦惦』賣就賣光光。

一、華固天鑄－接待現場不見案名
本案位天母圓環附近，為原天母聖道兒童之家都更改建案；華固建設標得此案後，外界便持續高度關注。不過本案只在基地附近租店面當接待處，沒掛出銷售旗幟，現場也完全不見任何和案名相關的看板或字樣，當然也全採預約制、不接受散客參觀。據住展雜誌了解，本案實際進場時間大概是今年初，目前還在銷售。

二、敦南樞苑－低調賣豪宅近年先例
本案由國美建設投資興建，位於市民大道、敦化北路口(東北角)，實際推出時間約是兩年前。本案銷售期間僅在附近租店面賣，幾乎無任何廣告釋出，也採預約制。目前本案已近完工，之後應該就有實價登錄資料可查。

三、琢賦－低調銷售 約半年賣光
約2013年就傳出，近松山機場之敦化北路一帶將有新豪宅問世，大陸建設投資之本案也是其一。本案表定2014年初公開，雖然有設正式接待處，但銷售也超低調。就住展雜誌市調人員側面了解，該案已於稍早(5月底)賣完。

四、宜華大直國際飯店住宅棟－突破彭總裁防線？
本案正名為「宜華國際大直旅館開發案」，由西華飯店與富邦建設以八比二比例合資興建，總投資額逾150億，為台北好好看計劃代表案之一；全案2010年9月動工，共蓋四棟建物，一棟為國際觀光飯店及酒店式公寓，一棟為國際會議中心，另兩棟則是飯店式住宅。而最令外界好奇的當然是，這兩棟高達42層的飯店住宅要賣多少錢？

約2013年下半年，市場盛傳富邦建設和宜華國際私下都已在銷售本案，一般成交都要200萬/坪起跳，高樓層甚至謠傳已突破彭總裁防線。不過一切僅止於馬路消息，本案根本沒成案，遑論公開銷售。

五、豐匯－區位特殊 轉檯面下避風頭
本案傳出推出的時間早在2013年下半年，不過後來接待中心鷹架卸下，圍籬卻沒拆，就這樣暫停動作，但市場傳言私下還是有在銷售。迫使本案轉到檯面下的原因是『身分』；和前段的宜華飯店一樣，本案區位亦屬大直商業娛樂區，不能全棟登記住宅，加上有內湖五期工商綜合區的前科，北市相關單位對這種不可登記住宅的商業區開發案，最近監控更嚴格。

六、葛里法五世－粉絲客詢問度太高 低調提前賣
和北市豪宅轉檯面下的因素不大相同，本案業主連億建設，一直以『搞工』出了名；不但要等完全完工後才要正式開賣，對規劃細節更是極端考究，因此累積不少高端粉絲客源。這回推出本案也不例外，還在施工階段就有客戶詢問；因此儘管表定公開時間是在2013年五月，但坊間盛傳2013年就已低調在賣。

七、敦南寓邸－寸土寸金大安區少見新豪宅
自「勤美璞真」後，大安區的確是大塊完整建地難求。而敦南街(原基隆路三段四巷)底、正對和平國小，高樓層可眺台大校區的本案，基地將近1千坪，確實具備豪宅的基本條件。本案應是2014年第一、二季交界前後時間推出，不過都沒有任何正式推出的消息或媒體曝光；但據側面得知，承銷的廣告公司已在檯面下運作銷售。以目前北市一級豪宅行情來看，200萬/坪以上開價應是跑不掉。

八、皇翔御琚－業主低調賣 巧避彭總裁防線
說到低調賣且話題最多的豪宅，還是非本案莫屬。位於信義計畫區F4地塊的本案，表定推出時間是約兩年前，因為該區所剩完整建地已有限，因此外界『關愛眼神』從沒斷過。

但愈受到矚目，無論業主或潛在買家，自然愈是低調。本案完全沒正式公開，是皇翔建設自己運作，可說是近年未公開即傳在賣的祖師爺案例。這幾年本案實價揭露陸續曝光，成交從260到277萬/坪都有；據房仲業透露，實際最高成交已來到280萬/坪以上。

轉檯面下賣 豪宅未來趨勢

豪宅買家低調不願曝光，這不是新聞。就拿先前傳在香江賣一坪800萬的亞太會館改建豪宅「陶朱隱園」為例，無論此事真假，有興趣的潛在買主肯定不想因此曝了光，業主威京小沈於是罕見地跳出來否認。不過，為何就連業者銷售豪宅也愈來愈低調，甚至轉到檯面下呢？

如果光看近一年，住展雜誌認為，和北市張金鶚副座上任後，嚴查轄區內建案銷售是否合法肯定有關；至於兩年前，則是因為央行總裁彭淮南為服出巡，點名「勤美璞真」300萬/坪太貴，造就『彭總裁防線』熱門話題，當時豪宅案為避免外界指指點點，因而轉而採取非傳統的低調銷售模式。

不過或許真正的核心原因，還是實價登錄制度上路，使得以往根本不可能曝光的豪宅成交價都無所遁形，加上豪宅引領房價全面上漲，一般市井小民更加望屋興嘆，產生更強烈的相對剝奪感。以上種種，都讓豪宅買主更加動輒得咎，所以從看屋到購買，都全躲到檯面下進行；業者當然順勢而為，況且豪宅價近年狂飆，買得起的就那些人，有無釋出媒體，已無差別。

綜合以上，住展雜誌預期，這種轉到檯面下的低調銷售模式，將成未來豪宅案例銷售的常態，甚至可能演變成『不這樣操作，就會被認為不是真豪宅』的情況。

中央銀行今(26)日召開第2季理監事聯席會議，修正「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」，自6月27日起實施。修正重點包括購屋貸款之特定地區範圍增列新北市4個行政區(五股區、泰山區、八里區及鶯歌區)及桃園縣4個行政區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)；新增全國不分區單一借款人之第3戶以上購屋貸款，最高貸款成數為5成之規定；調整高價住宅認定標準，並將最高貸款成數降為5成；調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數為5成。

央行指出，自99年6月起，央行陸續對特定地區購屋貸款、全國高價住宅貸款及土地抵押貸款，實施針對性審慎措施；102年3月以來，並督促銀行對於特定地區以外，房價漲幅較大地區之購屋貸款，採取自律措施。根據央行金檢及相關資料分析，銀行自律措施寬嚴不一，且存在「房貸集中及房價高漲」情形，有從特定地區外溢至鄰近行政區，以及單一借款人申辦多筆購屋貸款之比重偏高，顯示投資客仍有利用銀行資金囤房等現象。

央行認為，高價住宅價格波動較大，金融機構承作高價住宅貸款風險較一般購屋貸款為高，高價住宅之認定標準及最高貸款成數宜予適度調整；而為進一步強化金融機構房貸風險控管，並使其辦理購置住宅貸款有一致性的規範，理事會決議修正「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」。


此外，央行也表示，由於申請房貸筆數僅占全國住宅數量之28.5%，央行控管房貸成數(LTV)措施之效用有其限制；預期房地產市場之健全發展，仍有賴相關單位共同從需求面、供給面及制度面三管齊下。

第3戶限貸５成 「房價恐跌１成」

投資客看招，央行重手打房！央行總裁彭淮南昨在第二季理監事會後記者會閃電出手，提出四大房市管制措施，分別為：擴大房市管制範圍、第三戶以上房貸成數限五成、緊縮豪宅貸款認定標準及成數、公司法人購置住宅貸款限五成。房仲業憂心房市恐陷入盤整，包括大台北外圍區域、桃園部分熱區，房價下修五趴至十趴的機率相當大。

最被關注的是「擴大房市管制範圍」，由現行台北市及新北市十三個管制區，再新增新北五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣中壢、蘆竹、龜山、桃園市八處，管制範圍首度向南延伸至桃園地區。管制區內民眾購買第二棟住宅，銀行最多僅能貸放六成資金，且不得以修繕貸款等其他名目增貸，並無寬限期。

增加列管８行政區
彭淮南說，過去只是請銀行自律，注意相關不動產授信風險，不過透過金檢及相關資料顯示，銀行自律措施寬嚴不一，且房貸集中、房價高漲情況已經從原管制區外溢到鄰近行政區，「這八個行政區，房價在過去三年半內漲四成」，因此決定把這八個行政區納入。
彭淮南說，央行金檢發現，單一借款人申辦多筆購屋貸款的比重偏高，顯示投資客利用銀行資金囤房的現象有必要加以規範，因此新增「全國不分區，只要有第三戶以上房貸，最高貸款成數限五成」規定。央行統計，全台兩百三十多萬房貸戶中同一名下擁有三戶以上房貸的件數，佔總房貸件數約十五趴、約三十五萬戶。

４千萬元就算豪宅
至於最為人詬病房價居高不下的豪宅，央行也調整貸款限制，由現行雙北市房價八千萬元以上、其他地區五千萬元以上豪宅，貸款成數上限六成，緊縮為台北七千萬元、新北市六千萬元、其他地區四千萬元以上，最高貸款成數限五成。
此外，過去未被強調的「公司法人購置住宅」漏洞，央行也沒漏掉，彭淮南解釋，此舉可避免公司負責人以公司名義，利用銀行資金囤房。
央行連出四重拳打房，彭淮南解釋：「高房價會危及金融穩定、造成所得分配不均、影響消費，央行基於職責採取措施。」市場擔憂衝擊經濟，彭說，拿房子去借錢的屋主僅二十八趴，還有很多「口袋很深」的，不至於發生。

「不影響購買意願」
目前北部房市成交量已萎縮，但價格仍居高不下，彭淮南說，這是因為買房的人少了，賣方也惜售，不過成交量下來，「等一下子價格也會下來。」不過要等多久？彭坦言：「我也還在研究。」
針對央行出招，大陸建設董事長張良吉認為，只會威脅心理層面，實際無太大影響，畢竟能買七、八千萬元房子的人，貸款降一至二成，不會影響購買意願。

「只是在討好選民」
台灣房屋桃園總經理古兆憲則認為，這對交易量影響很大，若課豪宅稅的標準也降低，高總價的房產看屋量銳減，成交量也會下降許多；這樣建商推案會趨向於低總價住宅，整體房市將陷入盤整，如大台北外圍區域，桃園部分熱區等，房價下修五至十趴的機率相當大。
從事設計工作、三十一歲的民眾Arwen表示，央行肯擴大打房力度值得肯定，但沒把錢收回去，仍無法收「釜底抽薪」之效；從事代工業、四十二歲的吳先生說，這只是政府討好選民推出的政策。

央行打房4招
1. 擴大房市管制區域（自然人第2戶以上購屋貸款最高成數維持6成）
◎現狀：台北市、新北市13個行政區
◎修正後：新增新北市五股、泰山、八里、鶯歌，桃園縣蘆竹、中壢、龜山、桃園市共8個行政區
2. 新增自然人第3戶以上購屋貸款成數規範
◎現狀：北市、新北市13個行政區第2棟以上6成
◎修正後：全國不分區5成
3. 調整自然人豪宅貸款規範
→調高豪宅認定標準
◎現狀：雙北市8000萬元以上、其他地區5000萬元以上
◎修正後：北市7000萬元以上、新北6000萬元以上、其他地區4000萬元以上
→調整最高貸款成數
◎現狀：6成
◎修正後：5成
4. 調整公司法人購置住宅貸款規範
◎現狀：特定地區及高價住宅6成
◎修正後：全國不分區一律5成

豪宅認定變嚴買氣雪上霜

央行擴大管制區，豪宅限縮標準更嚴格，對此，豪宅買方普遍認為影響不大，不願具名的豪宅投資客只說：「了無新意。」但對新北市豪宅門檻調降至六千萬元，因這些須本息攤還，買了之後沒有寬限期，每個月的支出可能以倍數成長，則是「雪上加霜。」

賣家降價求售
豪宅屋主張太太對這項新政策十分不滿，她持有三間房，近期打算出售其中一間，原本出售的房屋總價六千多萬元，豪宅標準降到六千萬元，現只好考慮調降，以免沒人要買。她說，買氣已很淡，會害她賣不掉房。
不過豪宅買方ＫＪ認為，央行不算真的出重手。他分析，第三戶以上貸款最高五成，但有能力買第三戶的人，貸款也不是大問題了，央行雖增加管制五股、泰山等區，但對這些地方沒什麼興趣。
央行調降豪宅門檻，ＫＪ也覺得影響不大。他表示，不會為投資買豪宅，多半還是有居住需求，只是想愈換愈好，而北市真正好的豪宅也要上億，六千至八千萬元不算豪宅。
ＫＪ表示，調利率最有利打房，但台灣沒條件調整，只能從其他地方著手，對豪宅買方或口袋深的投資客，影響都不大。

憂房市泡沫化 學者挺央行

央行加重房市管制措施，德明科大不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示贊成。他認為，央行是保護金融機構，尤其新北市的泡沫化比台北市嚴重，未來若房價下跌，傷害比台北市更大；世新大學經濟系主任周濟認為，如果股市愈來愈好，資金從房市轉進股市的可能性大增。

資金轉進股市
花敬群說，央行不是打房，是為銀行打預防針，避免對金融機構的傷害擴大。他認為新北市供給過剩，風險若往外蔓延，跌價後傷害更大。
花敬群說，泰山與五股兩區加起來一個月的交易量約兩、三百件，已跟台北市平均差不多，是央行出手的原因。
周濟分析，央行出手應該不至於會對經濟造成太大影響，這次新增新北市與桃園縣的房市管制區域，雖對投資信心會有影響，不過若股市愈來愈好，未來資金將會從房市移轉至股市。
屏東商業技術學院不動產經營系教授李春長說，對買豪宅的人來說，限縮貸款成數可能衝擊不大，大富豪除了銀行之外還會有其他的管道。影響的是有錢但口袋不深、想買第三戶的人或投機客，短期資金周轉受影響。


中國時報
業者估交易量與房價各跌一成

央行再祭打房措施，全國建築公會理事長王光祥說，對國家經濟打擊很大，將造成房市交易急速萎縮或觀望，但房價恐不易下跌，建商會採取「緩賣」或「不要賣」因應。

天時地利不動產顧問總經理張欣民認為，市場未來觀望氣氛會加重，預估全台房市交易量會萎縮1成，價格下跌5至10％，投資客有可能跑到美、日與馬來西亞等海外炒房。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，納入管制區的8個行政區，多為房價低、投資客比重較高區域，對逼出投資客應有效果，但可能促使資金流向更低價、貸款更容易的苗栗或雲林等高鐵特定區一帶炒作。

徐佳馨認為，限制豪宅貸款，並無法撼動頂級豪宅，但對新北市或北市大同、北投等次級區域「假豪宅」，如新店、三峽與林口等，將受限衝擊，成為最大苦主。

一名代銷業者表示，房貸成數等於購買力，央行限制單一借款人第3戶貸款成數最高5成，恐影響購買意願，影響建商銷售速度。

甲山林廣告副總徐永仁表示，限貸可健全房市發展，也就是「有能力才買房」，而且早在央行出手前，銀行對第3戶最高貸款成數為6成，如今降為5成，影響不大，投資客的資金調度會受到影響。

至於豪宅標準降低，皇翔建設財務長游玉華說，豪宅認定標準降低1?2000萬元，影響不大，因為會買豪宅的人，口袋深，對貸款成數的高低接受彈性較大。


彭淮南：投資客利用銀行資金囤房
【聯合報】

央行昨宣布新四大房市管制措施，範圍、力道都超乎預期，央行總裁彭淮南為何再對房市出重手？他透露，這次新增重點管制的新北市四區、桃園縣四區，「因這八個行政區房價膨脹起來了。」

他也發現，這些地區單一借款人申辦多筆購屋貸款的比重偏高，顯有投資客利用銀行資金囤房，央行這次才決定將全國單一借款人的第三筆房貸，最高貸款成數由六成降至五成。

央行自九十九年六月底以來對房市採一連串管制措施；但之後發現，前波管制區域（台北市、新北市十三個行政區）房市炒風雖逐步降溫，卻也出現「外溢效果」。

央行在歷經一個月的研究、分析後，彭淮南決定鎖定過去三年半房價漲幅超過四成、銀行房貸集中度偏高的地區，採取進一步管制措施。

官員指出，炒房、囤房客一路從北炒到南，尤其距離台北最近的桃園，更是投資客的最愛；除五股、泰山外，近年來投資客更是集中火力猛攻桃園、龜山、鶯歌等地，「連鶯歌房價也飆翻天。」

不過彭淮南也指出，申請房貸筆數僅占全國住宅數量的百分之廿八點五，控制房貸成數效果有限，房市若要健全發展，必須從需求面、供給面及制度面三管齊下。

彭淮南說，據央行收集資料分析，全國有三筆以上房貸者，占總房貸筆數的百分之十五，全國共有三十五萬戶。

換言之，不少人手中至少擁有三筆以上不動產，這些人買房是靠銀行借款。

他強調，利率影響層面非常廣，且利率必須大幅調高才會影響房價，「這樣經濟成長其他人會受到很大影響。」


貸款緊縮 逼假豪宅現形
【經濟日報】

中央銀行再出重手打炒房，建商表示，新增管制區域的房市交易量恐因買方觀望，出現量能萎縮情況，並可望逼出炒房的投資客。另外，豪宅貸款限制恐讓「假豪宅」現形，房價向下修正。央行新措施可說是採取各個擊破方式來抑制市場炒作風氣。

對於央行擴大管制區域至新北市五股、泰山、八里、鶯歌區，以及桃園市、蘆竹、中壢和龜山地區，建商表示，新增這些管制區成交量沒有很大，以自住客占大宗，但因生活機能成熟，納入管制區後仍有一定程度買氣，只是交易量將萎縮。

至於包括了新興重劃區的管制區，如五股洲子洋重劃區，建商指出，目前區域內土地開發還不到三分之一，在此區域推案的建商，只要放緩推案腳步，就能避開影響。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，若銀行貸款緊縮，將直接衝擊市場買氣，但也可能促使資金流向更低價、貸款更容易的區域或是中南部市場炒作。

另外，央行對豪宅的定義趨嚴，包括台北市門檻降至7,000萬元，新北市降至6,000萬元，且貸款成數縮至五成（包含公司法人），建商強調，此舉將把市場「假豪宅」打回原形。不過，對地段精華、產品稀有且擁有唯一性的「真豪宅」產品，房價仍難撼動。

公股行庫 早就有動作

中央銀行昨（26）日進一步控管房市範圍，土地銀行、合庫銀行及三商銀等房貸承作量大的銀行均表態，收到公文後就會配合執行，降低指定區域可貸成數，同時將進一步調高利率，民眾以後申貸難度將因此提高。

行庫主管分析，五股區有洲子揚重劃區、八里區有台北大橋等題材加持，因而炒熱房價，研判是逼央行出手控管的關鍵，預估央行未來可能進一步瞄準中南部熱門區域。

三商銀主管一致表示，除了央行點名的指定區域，也在密切留意中南部房市動態，包括台中七期、高雄農十六、美術館等都是警戒區域，只要房價過熱，就會主動出手，調整貸款條件。

合庫銀副總經理兼發言人謝昌悌表示，合庫早就針對全台各區域進行分區、分期房貸管制，尤其主管機關點名的區域，只要非自用戶，可貸成數絕不會超過五成，平均利率也從2.25%起跳。

豪宅 轉進非公開銷售

政府頻頻打炒房，加上實價登錄公布，豪宅已轉進非公開市場低調銷售，住展雜誌主編施絢傑表示，在豪宅成為打炒房箭靶下，未來豪宅低調銷售將成為市場常態。

過去豪宅案一向採取預約制、不接受臨時散客的銷售模式，通常還是會打打廣告曝光，增加知名度、製造話題。不過，近期已有愈來愈多豪宅案，銷售模式更為低調，不僅在媒體露出訊息少之又少，甚至完全沒曝光，也無公開日期，進入潛銷式發展。

無預警出手 選舉考量？

睽違兩年後，中央銀行再度加碼房市管制，在經濟成長率力保3%的關鍵時刻，央行狙擊房市投資客的大動作，震撼市場。

相較於租稅政策，貨幣政策非打房的最佳武器，央行仍主動站上第一線，充當急先鋒，跡象顯示，除了以實際行動身先士卒，企圖達成部會「打房一起來」的效應，對政治敏感度極高的央行，在年底選舉逐日逼近時，已出手遏止民怨極高的房價高漲現象。

據了解，央行敲鑼打鼓打炒房，早在幾個月前就已拍板定案，且愈接近理監事會，態度愈低調。為避免消息走漏。近一個月，央行還刻意不找銀行喝咖啡，目的是讓房市炒家毫無預警，殺個措手不及。

不畏「打壓經濟」的批評，央行此次重拳出擊，四管齊下穩房市。

中信房屋調查：Q2購屋意願 五年新低

中信房屋第2季「宅指數」調查，在政府持續出重手打炒房下，民眾購屋意願創下五年新低，惟首購族進場意願仍高。值得注意的是，民眾認為現階段政府政策對房市的影響力，已超越市場供需和景氣變化。

中信房屋昨（26）日發布第2季「宅指數」最新調查，「二年內有購屋計畫」的民眾比重僅48.6%，較上季的50.4%下降1.8個百分點，創下自2009年首季調查以來的最低表現，顯示政府抑制房價的措施不斷，民眾進場意願轉趨保守。

嚴濾客戶 飯店宅開賣即銷2成

雖說真金不怕火煉，但近來受政府打房影響，包括「宜華大直國際飯店住宅」、「華固天鑄」、「京城帝寶」與「華人桂冠」等豪宅，不二銷售策略皆是「惦惦賣」。豪宅市場表現不一，京城建設董事長蔡天贊昨透露，京城帝寶已有千人預約，華人桂冠吸引屏東、台南等外圍換屋族，宜華案傳富邦建設持有20％幾乎賣完。

豪宅市場北冷南熱，宏盛建設士林指標案「宏盛陽明」，推案半年售出7戶，董事長林祖郁坦言：「高總價預售案銷售有難度！」「華固天鑄」農曆年前市場反應熱，現銷售速度趨緩，華固總經理洪嘉昇改口稱：「只能說有在賣。」

堅持自售不託仲介
西華飯店與富邦建設8：2合資比例興建的「宜華國際大直旅館開發案」，總投資額逾150億元，是台北好好看計劃代表案之一，2棟飯店式住宅規劃145坪，合計198戶，傳富邦持有的20％幾乎賣完，但遭富邦建設總經理李震華否認。住商不動產大直樂群加盟店表示，4月接獲住戶委託銷售，9樓開價每坪175萬元，18樓開價每坪210萬元，但宜華與富邦堅持自售，已要求住戶不得委託仲介，否則將原價買回。

下修坪數吸換屋族
《住展》雜誌主編施絢傑表示，轉檯面下賣將是未來豪宅銷售新趨勢。據悉，宜華是採分階段銷售，先從低樓層開賣，目前已賣到30層樓以上，傳32樓開價每坪350萬元，突破央行總裁彭淮南防線，接待中心設在建案內，但嚴格過濾客戶，僅大師房屋大直營業處營業員汪琍可帶看。《蘋果》記者昨致電，一提到宜華案，汪琍即以「不好意思，我在開會！」為由，拒絕多談。
興富發高雄美術館第1排建案「華人桂冠」坪數從130∼220坪下修到120∼190坪，每坪均價55萬元，找來翁倩玉代言，甲山林廣告業務經理黃惠玲表示，高市透天換屋族可接受100坪以內產品，「大坪數非主流，去化速度較慢。」

「投資還是選台北」
「京城帝寶」規劃132∼276坪，預計年底推案，市場價格尚未公開，但傳每坪開價約55∼70萬元，蔡天贊說，高雄下半年房市表現溫和，「京城帝寶」地段稀有已吸引千人預約。投資人宋小姐說曾在高雄被套牢，對市場不太有信心，要投資還是選台北，「這裡才是富人聚集區。」

房市速報錄
營建署一年一度住宅補貼方案即將開跑！今年住宅補貼政策包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼和修繕住宅貸款利息補貼，將從7月21日至8月29日開放申請。

新北增250名額
新北市已確定將會比照往年加碼方案，增設250個名額給申請營建署租金補貼未上的低收入戶民眾，補貼4000元租金。
而北市府去年將租金補貼從4000元加碼至5000元，「好孕多更多」方案則讓育有3名以上未成年子女家庭，租金補貼金額上限增加至6000元，目前北市府正在討論今年加碼方案，最快7月初就可公告。

儘管政府打房訊息頻傳，但雙北房價卻仍漲不跌，信義房屋業17區執行協理張文宗指出，土城10年屋齡房價每坪約45萬到50萬元，相較於台北市及新板特區便宜許多，且土城在頂埔捷運通車後，以及重劃區、大同廠都更案、土城醫院等大面積開發案的加持下，中長期預計可補漲2成左右。

土城在捷運未開通前，房價普遍在每坪20萬元左右，但自捷運開通後，房價就一路往上漲，像海山捷運站附近的房價，屋齡10年以內的房子，每坪約45萬到50萬元，10年以上的房子每坪約40萬到45萬元，張文宗表示，年底在頂埔段通車後，預計更可以推升土城房價。

不止捷運加持，張文宗指出，土城最大的優勢在於「具可以開發、大面積的土地」，因為台北、新北的土地都很有限，想要找大面積可開發的地，少之又少，土城的重劃區，不但面積大，離捷運站又不遠，這是雙北其他地方看不到的，目前土城大面積可開發的地包括土城重劃區、大同廠都更案、土城醫院等。

在重劃區部分，張文宗指出，由於重劃區的規畫十分完整，全區共45.49公頃，其中16.32公頃為公共設施，預計設立學校、公園、兒童用地及綠地等公共設施共15處，將在2015年完工，看上土城重劃區未來房價可期，目前建商在那裡推的新案，每坪都上看50萬，有的還開出每坪60萬。

至於大同廠都更案，張文宗分析，該廠區面積達2.6萬坪，且臨近捷運海山站，加上規畫補充原土城區缺少的商場、綠地等生活機能，預計房價有繼續上漲空間，業界預估目前大同廠區的推案，每坪至少從50萬元起跳。

談到未來房價，張文宗坦言，如果沒有選舉及打房政策等因素，土城房價上漲會有蠻大的空間，但選舉及打房政策對土城近期房價已產生抵消作用，但預期在頂埔段通車等利多釋放下，房價還是會有上漲空間，預計3年到5年間可補漲2成。

張文宗強調，土城除了有捷運以外，相較於臨近的的板橋、中和等其他捷運沿線的地區中，房價相對便宜許多，非常適合想要在雙北置產，卻買不起高價的首購族群，且新捷運段的通車後，可讓交通更佳便利，相信會吸引更多的人遷居土城。

沿用約30年的房屋構造標準單價，從今年7月1日起將有新的改變。信義房屋不動產企研室指出，雙北市已經公告新的房屋構造標準單價，以15樓的鋼筋混泥土的住家為例，北市調漲約136%、新北市調漲一倍，簡單來說，雙北市在7月1日以後完工的新成屋，未來房屋稅將呈現倍增的狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，此次雙北市的房屋構造標準單價大幅調漲，將導致未來新落成的建築，房屋評定現值大增，對於買方來說，交易今年7月以後完工的房屋，交易時產生的契稅、持有的房屋稅，都將呈現倍增狀況，而先前透過路段率調整的豪宅產品，則面對房屋構造標準單價、路段率雙漲的壓力，而新落成的豪宅產品，每年的房屋稅漲幅將更為驚人。

至於賣方的部分，曾敬德分析，若持有7月1日以後完工的新成屋，未來出售時的財產交易所得，也有可能因房屋評定現值增加，拆算到房屋部分的比例拉高，致財產交易所得也可能變多；另外，透過新成屋贈與等行為，也可能因為房屋評定現值的拉高，導致節稅效益減少。


曾敬德表示，此次房屋構造標準單價調整，主要影響層面為7月1日建築完成之房屋，對於目前雙北市248萬戶住宅並無直接影響，不過若是現在購買預售屋，但在7月1日以後才完工，未來持有與交易的成本都可能增加。因此他建議，想要購買新成屋的民眾，可以挑選目前已完工的新成屋，契稅與房屋稅都相對較省。

台中市政府地政局2014年6月26日辦理市地重劃區抵費地公開標售，26筆標售土地中，有20筆成功標出，標脫率達76.92％，抵費地標售進帳約16億1,196萬。

地政局表示，市地重劃區抵費地公開標售結果，豐原區成功路兩側標出1筆、台中港特定區(市鎮中心)標出8筆、豐原區南陽標出1筆、第四期標出3筆，第十期標出6筆，第十二期標出1筆，共計20筆土地(面積27,163.71㎡)，標脫率達76.92％，得標總金額達16億1,196萬374元，溢價比為194.94％。

地政局指出，此次最為熱門土地在第四期與第十期市地重劃區，開標現場人潮爆滿，約300位民眾蒞場關心，最高溢價比果不其然出現在第四期市地重劃東義段261地號，吸引64人投標，得標單價每坪53萬元，溢價比達507.58%，最高得標單價出現在第十期市地重劃景東段428地號，每坪65萬元，最高得標總價出現在台中港特定區(市鎮中心)市地重劃市鎮北段58地號，因土地方整、面積廣大，以3億7,046萬65元標脫。

此次計有13筆土地第一次標售即全數售罄，其餘經數次未能標脫的土地，此次亦順利標脫，顯見台中市房地產市場正持續加溫中。

豐原成功路兩側、台中港特定區(市鎮中心)、第十期、第十二期市地重劃區所有抵費地悉數標脫，顯見台中市土地開發後，公共設施完善，生活機能健全，地價具領航效益，台中縣市合併縫合效應已逐漸浮現，台中市未來繁榮應可預期。

另從投標者資料分析，有許多外縣市民眾參與競標，可見台中市未來發展備受肯定。此次標售詳細資料可上市府地政局網頁土地標售系統查詢。

高鐵台中、台南住宅區土地標售搶手，昨（24）日開標結果，六筆住宅區全數標脫，高鐵局進帳29.16億元，平均溢價率12%，台中烏日站出現麗寶機構、龍寶建設等建商分別拿下逾4,000坪和近2,000坪地，龍寶更以每坪得標價近30萬元寫下新高。

高鐵局官員表示，烏日車站人潮逐年增多，近兩年住宅區土地標售都獲當地建商青睞，去年龍寶參與競標且得標，推案已銷售一空。

住商不動產台中高鐵加盟店店東柯?昌指出，金融壽險業鎖定烏日站車站專用區8.8萬坪土地，擬採設定地上權模式，總投資200億元，開發購物中心、Outlet和主題樂園等利多，因此本次標售吸引麗寶、龍寶等建商搶標。龍寶以每坪29.88萬元拿下首標1,988.78坪地，溢價率達29%，創台中站住宅區土地標售新高紀錄。

美術館特區環境舒適，低建蔽率、高綠地比，已成為高雄豪宅的指標區段。美術館第一排更是高雄最熱門的住宅區段，第一排豪宅新案每坪開價更高達50∼70萬元。

近期在美術館第一排推案的建設公司，除了興富發外，就是偉仲集團－美邦開發建設，母公司偉仲集團是全球量產第一的帽子製造商。美邦One More坐落於明誠路上，就在美術館知名第1排豪宅－嵩豐「帝門」與鼎宇「美術園邸」之間。美邦One More是高雄美術館園區第一個地上使用權住宅案，基地面積500多坪，戶戶南向美術館廣闊綠地。

政府停售500坪以上國有地，各類地上權住宅已成趨勢，政府為避免助長房價，5年前停售大面積國有地，改以標租地上權的方式活化國有地，在供需兩端條件逐漸成熟的情況下，地上權住宅近來逐步升溫，儼然已成房市新亮點。美邦One More的出現，讓喜愛美術館第一排景觀的人不再望屋興嘆，美邦One More規劃76∼102坪，戶戶景觀第一排，每坪單價卻不到鄰近豪宅新案的1/2價。

廈門樓市逆勢上漲背後，折射的是供需失衡，類似於北京的公共配套外遷不力等一系列困境。與此同時，雖然堅挺的廈門樓市有了鬆動的跡象，但是政府和一線房企的共同托市，廈門樓市短期還難得回檔。

2.6億元一套的別墅“樓王”，在開盤前即遭購房各方明爭暗搶，9.3萬元/平方米的單價，起步價4000萬元的別墅，在開盤一周內，售出八成。

這火爆的一幕，發生在以“小清新、小文藝”而非奢華著稱的濱海小城廈門。故事發生在6月8日，坐落在廈門本島“新富人區”五緣灣的“建發央墅”在這一天開售，一共只有45套的“央墅”，當天去化率即達到七成。

看到這一消息，廈門知名獨立地產評論員程淩虛並不感到意外：島內的房子，就像皇帝的女兒，沒有愁嫁的道理。在全國樓市哀鴻遍野的情形之下，臺灣海峽西邊的廈門，卻默默延續了它2013年樓市暴漲的尾聲—自2012年至今，已經連續上漲23個月。儘管增幅放緩，但在售新盤價在2014年前五月均逆市上揚，2、3月，廈門樓市漲幅更名列全國前列。

廈門樓市逆勢上漲背後，折射的是供需失衡，類似於北京的公共配套外遷不力等一系列困境。與此同時，雖然堅挺的廈門樓市有了鬆動的跡象，但是政府和一線房企的共同托市，廈門樓市短期還難得回檔。

廈門島內最後的新盤

建發“央墅”，是2014年廈門島內開盤的少數高端樓盤，“稀缺”是它重要的賣點，共推出45套的別墅，面積為1200平方米、850平方米、650平方米和450平方米，折後均價93000元/平方米。

央墅之所以遭到追捧，一個很重要的原因是，島內土地變得十分稀缺。

央墅所在的區域，即為島內最後一片開發的住宅和商業區，五緣灣。

建發去年拿到島內湖裡區出讓兩幅地塊之一，亦作高端盤開發，將搶在今年內推出，儘管下半年樓市整體難言樂觀，但一位剛從其他房企跳槽至建發的資深售樓小姐向時代週報表示，她對新盤熱賣絲毫不懷疑。

事實上，在3月份全國樓市普遍看淡的情況下，廈門的專家們都仍然未對島內樓市改變看法，廈門大學管理學院副院長戴亦一曾表示：“島內只要有新盤開盤，恐怕就會日光。”

程淩虛表示，廈門島內非常特殊，它與北京三環內、上海內環、深圳關內一樣，土地早已成為極度稀缺資源。

因此當國內樓市處於上升通道時，房價漲得特別快；當國內樓市處於下跌通道時，房價特別抗跌。廈門市總面積逾1700平方公里，但廈門本島的面積僅有132平方公里，而現在島上擠著超過200萬人，仍然有不斷增加的趨勢，住宅供不應求恐怕將是長期的主題。

作為房價的二線、財經媒體評級的新一線和感受上的三線城市，廈門房價的高企的確讓人難以理解。廈門島內的住宅均價目前達到了驚人的4萬元/平方米，比肩北上深，甚至超過廣州，廈門早已邁入“居大不易”的範疇。

但央墅的熱銷卻並非一枝獨秀。資料顯示，廈門5月住宅均價20036元/平米，環比上漲2.78%，從4月的全國第9名躍居第2名。泰禾院子5月24日推出海川苑129套，整體均價3.8萬元/平方米，開盤當天去化9成，狂銷10億元，此外，兩個央企大盤華潤橡樹灣和保利招商海上五月花，開盤也都取得去化近9成的傲人業績。

擁擠的明珠小島

如果你有機會乘坐晚間七八點的飛機降落廈門，那一定會發現，整座小島燈火錯落閃耀，璀璨得像一顆真正的明珠。廈門無疑是吸引人的，無論是夏無酷暑、冬無寒霜的溫和氣候，還是和緩的沙灘海景，以及投入巨大、維護良好的市政和綠化。所有業內人士和廈門市民都異口同聲稱，廈門樓市，是一個特殊的樓市，這種特殊決定了它必定逆風上揚。

程淩虛將這種特殊概括為三個方面：第一，島內土地稀缺；第二，廈門樓市供不應求，資料顯示，今年前五個月，全國百城新房庫存量平均為17個月，而新房供需平衡點為12個月，但去年以來，廈門新房庫存量僅為6個月，有時甚至僅有4個月；第三，廈門擁有福建省內幾乎最好的政治資源、行政資源、經濟資源、教育資源、醫療資源乃至景觀資源。人們買的不僅僅是房子，而是這些城市的優質資源—周邊城市的購房者，一直沖著資源購買廈門的房子，外地人始終是廈門購房的主力。

2013年，廈門常住的398萬人口中，戶籍人口為193萬，而外來人口則高達204萬。2013年底，廈門又出臺政策，停止買房送戶口。即自2013年12月10日起，在廈門市出讓成交取得土地的商品住房專案，不再享有“購房入戶”政策，自2016年1月1日起，購買該市商品住房，不再享有“購房入戶”政策。程淩虛認為，這一限制，亦推動了今年房價的上漲。

去年年中向莆鐵路開通、年底廈深鐵路的開通，亦為廈門貢獻了廣東和江西客源。在廈門的購房客中，本地戶籍常年只占一半左右，即便2013年廈門版“國五條”出臺，嚴禁外地戶口補交社保後購房，本地戶籍的購買者亦只占到53%左右。

建發內部人士和多位廈門地產業內人士都確認，購買建發央墅的客人，多為來自全國各地的隱形富豪。炒房的力量並不是該樓盤熱銷的原因，倒是與廈門眾多的豪宅一樣，自住和保值才是真正的需求。

公共配套外遷不力

按住建部標準：適合人居的人口密度是1平方公里1萬人，而廈門島內是1平方公里1.8萬人，人口密度已經超過香港了，通過土地供應引導島內外均衡發展成了廈門城市建設的發展方向，即控制島內住宅用地供應，加大島外土地出讓。島內住宅做減法，以提升城市品位。公共建設做加法，以彌補過去的欠帳。近年來，在嚴控島內開發強度上，廈門也打出了一系列的“組合拳”，包括嚴格控制本島居住用地供給，特別是經營性商品房用地供地。包括為體量較大的項目“減肥”，這一切，都是為了引導本島人口向島外新城聚集。

不止一位廈門本土的規劃專家向時代週報記者表示，廈門島最佳的人口規模應該在100萬人左右，而目前的人數，超出了理想情形一倍不止。

過多的人口直接導致島內交通擁堵，環境污染，舒適度下降。

“嚴控島內住宅用地”因此也一直是廈門市政府的規劃思路。“廈門學香港，就是要讓島內綠化率高、道路寬敞，保持環境優美，人口受控，空間寬鬆，”程淩虛表示。

而一位熟知廈門政界的人士也向時代週報記者表示，廈門規劃局一直是“經營城市”的理念，即高價出讓地塊，再將財政收入高比例地投入市政建設，營造出人居環境，進一步推高島內房價和地價。

多年來，向島外擴張、疏散人口，一直是廈門市政府努力的方向。“島內外一體化”和“一核四中心”的提法屢屢見諸各類規劃方案、會議決定。將集美、海滄、翔安和同安四區建成四個衛星城，是長期的目標。在交通樞紐佈局和道路建設上，廈門可謂不遺餘力。

廈門原本擁有一個令國內眾多城市的遊客豔羨的機場：選址就在島內，離市中心僅10公里，隨著成功大道這一無紅綠燈的島內快速路建成，穿越整個島前往機場，也不過區區15分鐘。

但它的客流量已經接近年輸送量2000萬人次的承載極限，廈門在去年開工的新機場選址，確定在了翔安區的大蹬島—它在廈門和泉州的交界處附近，亦在翔安這個最年輕、但已開發大量住宅的行政區內。8.6公里長、投資32億的翔安海底隧道于2010年開通，亦將新區與本島的車距從約90分鐘縮短為9分鐘。而今年6月，廈門的第二條海底隧道，連接本島與海滄區的海滄海底隧道，也剛剛動工。

在此之前，廈門嘗試鋪輕軌受挫改建的BRT（快速公交系統），使得集美、同安兩個工業區與本島間可有大量人員來往，而已在修建中的地鐵，更充分地構建了島內外的公共交通系統。

但與此同時，與北京等城市一樣，廈門在政府以及醫療教育資源的外遷上，進行得步履蹣跚。

廈門市政府自身搬遷到翔安或者集美的計畫一直難以實施。嘗試先將教育、醫療、交通樞紐等公共設施遷至島外各區，以帶動人口疏散的計畫一直難以實現。

廈門最重要的教育資源—廈門大學，已有一部分在2013年秋季搬至翔安，但是廈門大學的宿舍樓還在匆忙趕建過程中。以至於出現女生在答辯途中遭遇不測，多日後屍體才在十多公里外的觀音山海水中找到的案件。

與此同時，廈大2003年啟用，建成數年的龐大漳州校區不得不被閒置，造成大量教學樓、宿舍樓空置，甚至傳出了2004年建成、15層高的電梯海景宿舍樓因空置準備爆破拆除的消息。

加上“同城化”專案中的廈漳海底隧道遲遲未確定最終方案，開工更是遙遙無期。醫院和學校的遷出一樣並不順利，原因在於，無論是這些公共配套的單位本身，還是有權決定的各個部門，誰都不願意離開廈門本島。

一位不願透露姓名的廈門公務員表示：我的房子是某校學區房，如果學校搬走了，我的房子不是要跌一大半，還得天天送孩子去島外上學？

新建大型公共配套成了最好的選擇，如已經建成的廈門外國語學校海滄附屬學校。但公認最優質的廈門第一醫院、婦幼醫院、中山醫院，廈門外國語學校、廈門一中、雙十中學等，仍然在島內未動。

一線房企共同托市

近年來，廈門樓市頻繁出現許多“新朋友”，各地的大牌房企紛紛入駐廈門，包括萬科、中海、龍湖、中航、首開、中交等國內一線房企。

2006年6月8日，萬科集團以6.68億元的掛牌起始價拿到2006G06地塊，宣告正式進軍廈門市場；緊接著，萬科在廈門打造了金域藍灣、金色悅城、湖心島、金域華府、海滄萬科城、萬科廣場這六大口碑樓盤。

2009年12月，首開進入廈門市場，2010年，萬達、中航、?億三家房企同年進入廈門市場。2011年，央企中海地產也正式入駐廈門集美區。

2012年是廈門樓市火熱的一年，市場旺盛以及未來發展前景見好的雙重影響下，中交、泰禾、龍湖、融信、陽光城、IOI等多家省內外一線房企蜂擁而至。

程淩虛認為，廈門樓市在2014年仍然堅挺的其中一個原因，就是廈門的地產商，多數是實力雄厚、“不差錢”的國企。

然而在大勢的影響下，堅挺的廈門樓市也有了鬆動的跡象。儘管廈門樓市在2014年前5個月連續上漲，且漲幅均居全國前幾位，但成交量的下滑亦是有目共睹。繼4月成交量同比下滑60%後，5月，廈門新建商品住宅成交量僅1510套，同比大跌70%。

一資深炒房者向時代週報記者表示，廈門樓盤目前小幅度的優惠已經很常見，之前根本看不到的“存一萬送十萬”活動都時常能看到，限購其實也在“政府睜隻眼閉隻眼”的情形下開始鬆動。

5月14日的廈門土拍現場再次重現2013年的火熱場面，各路房企群雄爭霸，2幅集美區的商住地塊成功拍出，共吸金36.53億。尤其是J2014P01地塊則由廈門國貿天地房地產有限公司以319600萬元成功競得，樓面價為13135.51元/平方米，溢價率64.40%，刷新了集美區自2007年以來的地王紀錄。

有數位業內人士認為，該“地王”的產生，有政府托市、向樓市注入興奮劑的影子，而廈門國有房企顯然按照他們過去一貫做法，默契地在其中扮演了重要角色。

樓市持續遇冷帶來的衝擊波已經蔓延到房價最為堅挺的一線城市。

“我們的這個項目可謂多災多難，現在公司資金鏈已經斷裂，股東老闆正在全力以赴籌集資金，以求渡過難關。”日前，面對著幾十位情緒激動的業主，上海嘉定悅合國際廣場專案的開發商代表做出了如是表態。

該專案的開發商為上海悅合置業有限公司（下稱“悅合置業”）。上述開發商代表承認，該專案已於今年6月1日被迫停工，並延遲交房半年。另有證據表明，包括浦發銀行在內的多家金融機構“深陷其中”。

危機或不止於此。知情人士透露，悅合置業法人代表為相迪龍，其實際控制的關聯公司多達十餘家，這些公司之間存在大量相互擔保、相互借貸關係。此外，由於“官司纏身”，悅合國際廣場的在建工程已經被上海閔行區人民法院、徐匯區人民法院等相繼查封。

資產遭多家法院查封

“資金避風港；世界變換，唯我穩賺。”這是悅合國際廣場打出的銷售廣告。該項目地處上海嘉定區曹安商圈，由一幢甲級寫字樓、三幢LOFT公寓、一幢綜合商業樓構成，總建築面積達22萬平方米。

有業主告訴記者，其購買的房源原本應於去年底交房，但隨著交房日期臨近，他沒有等到盼望已久的房子，收到的卻是開發商寄來的延期交房通知。

之後，開發商承諾支付業主一定比例的滯納金，且口頭表示2014年底一定能夠交房，業主們與悅合置業的首次“衝突”才勉強告一段落。然而，隨著項目於6月1日突然停工，危機終於爆發。

網上房地產顯示，悅合國際廣場於2012年10月取得首張預售證，總套數為1177套，已售套數為1077套，已登記總套數為60套，合同撤銷總次數為261次。但《第一財經日報》記者在調查中發現，這些資料背後充滿蹊蹺。

在上週末的一次業主與開發商的溝通會上，該專案銷售公司的一位負責人對業主們表示：“網上房地產的資料確實是不準確的。這個項目的可售面積為15.6萬平方米，5萬平方米的LOFT還剩下2.4萬平方米未售，辦公樓還有2.5萬平方米未售；商業一共是8萬多平方米，出售了一部分並有2.2萬平方米打算租給沃爾瑪，現在還有約4.6萬平方米未售。”

顯然，這個表面上基本售罄的項目實際上仍有大量房源未售出。上述知情人士透露，這個項目中存在大量“假網簽真融資”現象，即網上房地產的資料顯示房源已經簽約，但實際上這些房源是變相抵押給了債權人，開發商有義務在約定時間贖回房源。

另外一個不符合常理的資料是，這個專案的已登記套數僅為60套，僅占已售套數的5.57%。一位購房者表示，他於去年初購買了悅合國際廣場的一套房源，但他的物業仍然沒有進行“預售登記”。

該專案銷售公司的負責人表示，由於所有的在建工程都做了抵押，只有抵押權人把抵押都撤掉，房源才能辦理預售登記。“現在確實很尷尬，因為在建工程被查封了，所以沒辦法進行預售登記，也無法撤銷合同。”

記者獲得的資料顯示，悅合國際廣場的在建工程已經被閔行區人民法院以財產保全的名義正式查封，同時，也被徐匯區人民法院以執行需要的名義輪候查封。這意味著，在開發商將資金窟窿補上之前，這個專案已經不允許繼續銷售。

上述知情人士稱，該專案的在建工程被查封主要因悅合置業與多家銀行之間的債務糾紛導致。

悅合置業的一名副總經理承認：“為該項目發放開發貸款的是浦發銀行，現在公司仍欠浦發銀行兩個多億。”嘉定區房產登記處出具的資料顯示，悅合國際廣場部分在建工程的抵押權人為浦發銀行閔行支行，債權數額為2.4億元。另有資料表明，建設銀行、寧波銀行和悅合置業之間也存在不同形式的債權債務關係。

“這個項目可謂多災多難。”該副總經理表示，“大約還需要3億~4億的資金，工程就能夠完工，如果能夠有資金進來，預計年底就能夠交房。”

斷臂求生

處於逆境之中的悅合置業無奈四處求援，但樓市持續低迷加上債權人的“窮追不捨”，讓這場自我救贖顯得頗為艱難。

“公司資金鏈斷掉後，我們正在和一家央企談並購事宜，虹口區有兩個專案也準備轉讓，公司杭州項目如果有回款也會及時支援這個項目。”悅合置業上述副總經理對業主表示，“我們正千方百計融資希望把工程繼續下去，但說實話，現在杭州樓市很不景氣，且央企並購、虹口項目轉讓等事宜也存在較大的變數。”

開發商口中的杭州專案為昊元之江時代中心，這一項目的打造者為杭州昊元置業有限公司（下稱“昊元置業”）。根據記者獲得的資料，昊元置業的股東結構為上海從騰實業發展有限公司（下稱“上海從騰”）占50%股份，上海寧佰投資管理有限公司（下稱“上海寧佰”）占25%股份，嘉興久珠投資管理有限公司（下稱“嘉興久珠”）占25%股份。

根據上海工商局出具的檔案資料，悅合置業的股東結構為上海合鯨投資管理有限公司持有76%股權，上海寧佰持有剩餘24%股權。這意味著，上海寧佰是昊元置業與悅合置業的共同股東。此外，工商資料還顯示，上海寧佰的法定代表人與悅合置業一樣，同為相迪龍。

顯然，股東結構已表明，上海嘉定項目與杭州之江項目之間確實存在千絲萬縷的聯繫。知情人士告訴記者：“目前開發商試圖用杭州項目的銷售回款為上海嘉定項目‘補血’，但事實上，杭州項目的銷售並不理想。”

杭州透明售房網顯示，截至昨日，之江時代中心納入網上預售總套數為1134套，已預售套數為328套。知情人士透露，這個項目同樣存在“假網簽真融資”情況。悅合置業上述副總經理亦承認，杭州專案的真實銷售情況比網上資料反映出來的要差。

記者還注意到，之江時代中心與悅合國際廣場均與中航信託關係密切。2012年10月30日，之江時代中心項目引入中航信託，中航信託-天啟308號昊元置業結構化集合資金信託計畫正式成立（分三期發行），悅合置業、上海從騰、上海寧佰、嘉興久珠等為該項目提供擔保。

中航信託最新發佈的資金管理報告顯示，該信託計畫實收信託資金6.9億元，受託人將1.8億元用於收購上海從騰所持有的昊元置業50%股權；1000萬元用於向上海從騰發放流動資金貸款；5億元用於向昊元置業發放信託貸款，用於昊元之江時代項目後續開發資金支援；此外，工商資料顯示，中航信託股份有限公司還曾出資1.3億元，持有上海寧佰約54%的股權。

知情人士對記者稱：“天啟308號信託計畫的第一期將於2014年10月30日到期，屆時‘誰在裸泳’或將一目了然。”

6月25日，剛被選為倫敦人民幣業務清算行的中國建設銀行通過非公開交易收購倫敦金融城111 Old Broad Street寫字樓作為其歐洲新總部，交易價格約為1.11億英鎊。

該寫字樓為一棟永久產權的6層建築，總面積約為122,880平方英尺。賣家是比利時聯合銀行（KBC Group），萊坊倫敦金融城投資部在此次交易中擔任賣家代理。比利時聯合銀行將作為租戶繼續租用該寫字樓部分面積。

值得注意的是，央行授權建行任倫敦人民幣業務清算行，系其首次在亞洲以外的國家(地區)選定人民幣清算行，同時也是建行首次獲任海外人民幣指定清算行。而早在5月下旬，建行便公告稱董事會會議審議通過了在倫敦設立分行的議案，並授權高級管理層辦理設立倫敦分行的具體事宜。由此看來，建行購買寫字樓之舉似已早有準備。

倫敦金融城是世界上金融機構最為密集的地方，這裡有世界上最大的外匯市場，每天的外匯交易量達1.9萬億英鎊，承擔了全球18%的跨境貸款。在金融城中心有被稱為“銀行之王”的英國中央銀行——英格蘭銀行，在其周邊圍繞著上百家本國銀行和外國銀行。

111 Old Broad Street寫字樓位於金融城的核心區，毗鄰眾多大型金融中心和銀行。其交通便捷，步行距離2分鐘之內可到9個地鐵站，包括金融城站和利物浦街站。在本交易之前，比利時聯合銀行對該寫字樓進行了重大翻新，該項工程也由萊坊提供全程諮詢。

萊坊倫敦金融城投資部主管Nick Braybrook（尼克布瑞布魯克）談及此交易時表示：“比利時聯合銀行和萊坊投入了很多時間和精力在倫敦金融城的中心打造了一座優質的寫字樓。中國建設銀行購入該大樓將其選為歐洲總部，令我們參與的各方都很振奮鼓舞。該大樓絕佳的戰略和地理位置一定會助力中國建設銀行業務在倫敦的拓展。另外，隨著英國經濟形勢的恢復，倫敦市中心寫字樓市場的租金進入新一輪的上升期。鑒於金融城寫字樓面積供應有限，我們認為接下來的3-4年內，租金將維持上升勢頭。”

另悉，中資金融機構近年來在倫敦寫字樓市場頻頻落子。去年7月平安集團以2.6億英鎊購入倫敦金融城地標勞合社大樓（Llyords Building）。去年12月中投以約7.5億美元從黑石集團手中購入倫敦西區寫字樓奇斯威克園區（Chiswick Park）。而中國人壽在今年6月聯合卡達控股以7.95億英鎊購入金絲雀碼頭10 Upper Bank Street大樓90%的股權。

6月25日，中糧置地控股有限公司發佈公告稱，該集團截至2014年6月30日止六個月錄得的盈利相較2013年同期的盈利或會大幅下降。

公告表明，預期盈利大幅減少主要是由於該集團的投資物業在相關事件的公平值預期增幅下降所致。

此外，中糧置地表示，集團開發、運營、銷售、租賃及管理綜合體及商用物業的主要業務及集團的現金流並未受其投資物業公平值得變動影響。

今年3月26日，中糧置地於香港召開2013年度業績會，會上中糧置地董事長周政介紹，中糧置地今年有100萬的土地儲備計畫，會重點佈局一二線，主要長三角、珠三角地區。

中糧置地首席財務官許漢平則透露，目前中糧置地所託管的中糧集團的專案並沒有入公司的財務報表。

資料顯示，中糧置地去年實現營收39.23億元，而2012年同期為44.33億元，收入下降主要是因為物業開發項目交付面積減少。實現淨利20.08億元，同比增長118.5%，年度溢利為32.64億元，同比增長95.9%，基本每股收益為0.33元。

此外，中糧置地去年錄得毛利23.38億元，毛利率為59.6%，與2012年同期的57.8%上升1.8%；而流動比率及資產負債比率分別約為1.55及約為負20.6%；計息銀行及其他借貸42.17億元。

趁著南京土地市場冷清，華潤置地（01109.HK）以底價拿地佈局南京浦口新區。據華潤置地週三晚間公告稱，其子公司華潤置地蘇州公司以34.8億元底價拍得位於南京浦口一幅商住混合地塊。

大智慧通訊社從華潤南京官方瞭解到，華潤浦口項目已經確定案名為“南京華潤國際社區”，是華潤置地在南京的首個綜合體專案，首批住宅產品將滿足首置首改客戶的需要。該專案規劃有30萬平方米的住宅物業及40萬平方米的高端商業配套，華潤將會引進旗下高端綜合體產品線。

出讓公告顯示，該幅編號為G39的地塊是一幅商住混合用地，面積達22.3萬平方米，綜合容積率3.28，起拍價34.8億，起拍樓面價為4755元/平方米。地塊位於浦口新城中央大道以東、豐子河路以南，東至商務東街，南至興城路，西至中央大道，北至豐子河路，

據當地行業分析人士稱，該幅地塊為華潤“定制”，因出讓條件門檻高。據出讓公告，G39地塊須建設一個大型購物中心，並且建築面積不得低於10萬平米，且不得分割銷售、不得分割轉讓，也不接受聯合競買報名。

在“央行喊話”以及“定向降准”等一系列舉措驅動下，6月全國房貸市場出現略微鬆動跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折，但申請門檻較高，另外客戶等待銀行放款的時間也有所縮短。

據融360在今年6月份對全國23個熱點城市進行的調查中，發現僅有9個城市還存在房貸利率優惠，而5月份還有10城有優惠利率，不過，目前有優惠利率的9城中，優惠幅度比上月加大。

其中，北京、上海2城重現8.5折最優惠利率，廣州、杭州2城最低為9折利率優惠, 深圳、蘇州、天津、珠海、佛山5城的最優惠利率為9.5折，其餘城市的房貸利率最低為基準。8.5折利率優惠只出現在了北京和上海，分別為北京農商銀行和民生銀行上海分行，但均對客戶資質的要求很高，必須要滿足百萬級別的資產規模才能申請得到。

融360調查顯示，作為對央行“喊話”的回應，近期，四大行已經增加了房貸額度，而且貸款審批時間也有明顯加快。四大行之外，一些股份制銀行的房貸也有所鬆動。此前一度暫停房貸業務的民生銀行在近日獲批“定向降准”後，近期也已在部分城市重啟房貸業務。且同一批獲批降准的招行也推出房貸利率優惠。

融360調查顯示，目前，民生銀行在上海和深圳已重啟了房貸業務，招商銀行也在深圳的房貸業務上推出優惠折扣。其中，在民生銀行上海分行的日均資產超過500萬的貸款客戶可以享受到8.5折優惠。另據記者從該行一房貸經理瞭解到，申請人必須在申請房貸之前三個月就已經持有該行一定的理財產品或存款，才滿足8.5折申請條件。

另外，融360調查顯示，招商深圳分行也有首套房利率9.8折利率優惠，而二套房利率是基準上浮10%。而據記者瞭解，9.8折利率優惠僅適用於首套房公積金組合貸款中的商業貸款部分。

除了貸款利率和額度有所鬆動之外，購房者“排隊”等待銀行放款的情況也有所緩解。融360在對全國23個城市的調查中瞭解到，一線城市中，北京和上海放款時間相對較快，約為30天；廣州和深圳貸款額度相對緊張，放款時間普遍為50天左右。二三線城市的排隊情況也較年初有了很大的改善，普遍由3個月縮短為1至2個月。

券商集合資管理財產品距離初衷越走越遠。原本券商希望結合自身在證券、債券、貨幣等投研優勢開發高品質的理財產品，但目前許多券商集合理財產品已經淪為“影子銀行”，操起了“類信託”的融資業務。

21資管研究中心調查發現，部分重倉資管集合計畫的實際募投方向實為房地產市場，而當下風險較高的三線城市的房企融資亦在其中，其中以華泰證券管理“華泰泰合久石資管計畫（下稱泰合久石）”較為典型。

而在業內人士看來，今年以來部分二、三線城市的房地產市場風險或將有所露頭。“今年房地產市場有出現下滑的趨勢，不過一線城市市場需求充足，最終受到的影響可能有限。”北京一位地產投資基金經理坦言。“風險比較大的是二三線城市。”

6月18日，國家統計局發佈的全國70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，5月份新建商品住宅和二手住宅價格均低於上月水準的城市達到35個，占比達50%；而據《中國投資參考》（China Confidential）監測資料顯示，6月份前半個月中國42座城市房屋銷售較5月同期下降16%。

“（券商）資管有時候會接一些銀行、信託做不了的項目，比如二、三線城市的地產項目和區縣融資平臺比較多。”西南一家券商資管部人士坦言，“這類項目融資成本也比較高，但風險也不低。”

這也意味著，房地產市場的下滑風險或正在向此類重倉房企融資鏈條的券商資管產品平移。

6億資管或輸血三線房企

據21資管研究中心調查瞭解，部分券商資管正在通過集合資管計畫借道招商基金子公司——招商財富資產管理有限公司（下稱招商財富）的專項計畫輸血三線城市的房地產融資。其模式是，華泰證券資管通過大集合融資，再通過招商基金子公司這個通道投資。

之所以借道招商基金子公司是因為，2013年，證監會頒佈的《證券公司集合資產管理業務實施細則》規定了券商集合的投資範圍，並不允許直接投資實體，而通過投資招商基金子公司發行的金融產品則可繞開監管。

以華泰證券管理的“泰合久石1號”和“泰合久石2號”為例，據同花順iFinD顯示，其持倉資產名稱為“招商財富-華泰1號（專項資管計畫）”，持倉市值分別為29999.9萬元和29971.4萬元，合計市值高達近6億元，持倉比例均為100%。

在該產品的持倉明細中，並未披露該計畫的真實去向。而僅以通道名稱“招商財富-華泰1號”所替代；而另據21資管研究員從接近華泰證券人士處獲得的一份“華泰泰合久石”資料顯示，該產品實際亦為優先順序帶有預期收益率的“類信託”產品。

這份未公開的資料顯示，該產品涉及一家位於洛陽的房地產企業的融資。資料稱，融資方為洛陽名眾房地產開發有限公司（下稱洛陽名眾），而在此輪融資前，該公司為河南省興達投資有限公司（下稱興達投資）旗下名門地產有限公司（下稱名門地產）的全資子公司。

同時，泰合久石分為A款份額和B款份額，其中A款為優先順序，其預期收益率為9.5%，而B款份額為劣後級，全額為有限承擔風險並獲得剩餘收益。

在該計畫的交易結構上，泰合久石將收購洛陽名眾70%的股權並向其發放委託貸款，資金用途為“洛陽九都路77號地產項目的獲取及開發建設”；而其退出方式則為融資人承諾在期末對專案公司股權予以回購並按約定清償委託貸款本息。

風控增信方面，華泰資管則作出一定安排。其中，專案公司股東方——興達投資與名門地產及實際控制人宋金興均對該計畫承擔擔保責任，同時標的項目土地“洛陽西工區九都路77號專案地塊”也將作為抵押資產之一。

而從財務資料來看，擔保方的經營實力似乎也“不成問題”。資料顯示，原股東名門地產2010-2012年淨資產分別為14.58億元、20.42億元和25.78億元，在鄭州、南陽、洛陽、駐馬店等河南省內多個城市有項目佈局，而興達投資的三年淨資產分別為17.10億元、28.30億元和34.85億元。

融資方股東離奇變更？

然而值得注意的是，項目母公司及擔保人興達投資在2010至2012三年中淨利潤則出現了下滑趨勢，其間利潤分別為4.69億元、7.87億元和6.55億元。而在業內人士看來，由於房地產市場潛在風險的抬升，地處三線城市的該地產項目仍存在一定風險。

“對於開發商來說，不能光看淨資產情況，還要看它的資產的流動性和現金流情況。”前述地產基金經理指出，“房企的資產很多都是在建工程和待銷專案，而二、三線城市的商品房的資產流動性相對較差，容易出現‘有價無市’的局面，這其中就隱藏著兌付風險。”

此外值得注意的是，資管計畫雖尚未到期，但該專案融資方的控股結構正在發生變化。

工商資料顯示，融資方洛陽名眾的股東的確為泰合久石的通道方——招商財富和名門地產。然而，名門地產的控股股東或已發生變更，由此前的興達投資控股（81.25%）變更為“河南智興投資有限公司（下稱智興投資）”全資持股，法定代表人為孫群堤，而該關係發生變更的時間為2014年3月25日。

然而蹊蹺的是，從河南工商局網站中，無論根據公司名稱還是股東證件號碼，卻均無法檢索到任何有關“興達投資”或“智興投資”的工商資訊。

此外，前述資料中顯示“華泰泰合久石1號、2號”的目標最高募集規模為4億元，而據此前統計資料，“華泰泰合久石”兩隻產品的合計募集規模已接近6億元，這是否意味著該產品存在計畫外超募，市場不得而知。

截至截稿前，21世紀資管研究中心尚未能聯繫到華泰證券人士對上述資訊予以證實。但亦有業內人士指出，泰合久石此前借道基金子公司專項計畫輸血房企融資在合規上或“難言瑕疵”。

“從投向看這個項目存在風險是肯定的。”成都一家券商合規人士表示，“但從合規看，券商嵌套基金子公司的專項來做專案並沒有問題，現在基金子公司雖然也被要求不能用‘一對多’做通道，不過這個專案設立事件應該在基金子公司的監管檔出臺之前，所以也很難認定是違規的。”

進入2014年，資產證券化出現提速的跡象，商業地產資產“證券化”的管道也在不斷增加。

5月21日，中信證券“中信啟航專項資產管理計畫”（以下簡稱中信啟航）在深交所綜合協定交易平臺掛牌交易，成為國內首個交易所場內房地產信託基金產品（REITs）。6月下旬，方興地產分拆旗下酒店業務平臺金茂投資，預計7月初在聯交所掛牌上市。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，目前內地商業地產要完成資產證券化，要麼必須給予較大的淨資產折讓，要麼必須為收益提供保底，才能吸引一定數量的投資者購買。他表示，內地商業地產真正的發展歷程不過十年，以往開發商更多是用住宅的思維做商業地產。隨著商業地產與金融更密切地結合在一起，資產證券化的提速將促進商業地產的優勝劣汰，從而推動更多優質商業物業得到蓬勃的發展。

資產證券化現提速跡象

6月25日，方興地產發佈公告，旗下的金茂投資及金茂 （中國）投資控股有限公司（以下簡稱金茂投資）在香港聯合交易所以股份合訂單位元的形式進行全球發售，發售價為每個股份合訂單位元5.35港元，融資額約為32.1億港元，金茂投資預計將於7月2日正式掛牌。

招股說明書顯示，金茂投資是一家專注於中國酒店行業的固定單一投資信託，上市平臺的初始資產包包括已竣工酒店及開發中酒店，開發中酒店預期於投資日期後一年內開業。從具體資產來看，8家酒店包括上海金茂君悅大酒店 （位於金茂大廈內）、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、崇明凱悅酒店、金茂北京王府井萬麗酒店和麗江君悅酒店。

黃立沖向 《每日經濟新聞》記者表示，方興地產採用“股份合訂單位元”的形式分拆酒店業務上市，該模式與房地產信託基金（REITs）相似，均提供穩定分紅，不同之處是 “股份合訂單位元”業務彈性較大，較容易注入資產，並且不會被限制發展主業以外的業務。

黃立沖認為，“方興地產之所以能完成旗下酒店物業的資產證券化，一方面是由於這些物業均處於一線城市或旅遊熱點的優越地段，項目具備稀缺性；另一方面，母公司中化集團與其簽訂了多份租賃協議，為金茂投資上市後的租金收益提供了保證”。

資產證券化在國內發展緩慢，世邦魏理仕的研究報告顯示，2005年底越秀房地產信託基金（00405，HK）在香港成功上市，成為第一隻以內地物業為交易對象的REITs。但由於相關法律還不完備，REITs一直未正式啟動，在近九年的時間裡僅有李嘉誠旗下的匯賢產業信託、內地上市的首個酒店REITs產品開元信託基金，以及擁有日資私募基金背景的春泉產業信託三隻REITs成功上市。

然而，今年資產證券化出現提速的跡象。國內首個交易所場內REITs產品中信啟航獲得證監會批復，以不低於50.4億元的價格，接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產產權的兩家全資子公司的全部股權，並對此進行不動產證券化業務，中信啟航於5月21日正式掛牌，成為中國內地第一個準確意義上的權益型REITs產品。

稅率過高影響收益

儘管資產證券化在今年獲得實質性突破，但從方興地產酒店業務的市場認購情況來看，資本市場對於商業地產依然看淡。

據觀點地產網報導，方興地產此次分拆金茂投資的公開發售股份未獲足額認購，但由於國際配售已獲得超額認購，可彌補公開發售的不足，因此可在7月2日如期掛牌，但由於市場反應冷清，發行價最終定在價格下限5.35港元。

“從金茂投資分拆上市的情況來看，資本市場對於商業地產的看淡情緒依然濃厚”，黃立沖認為，目前國內商業地產要完成資產證券化，要麼必須給予較大的淨資產折讓，要麼必須為收益提供保底，才能吸引一定數量的投資者購買。

金茂投資的招股書顯示，截至2014年3月31日，公司物業市值約為人民幣243億元，但按照5.35港元的發行價計算，金茂投資市值約為107億港元 （折合約85.6億元人民幣），較物業市值折讓達65%。

德信資本總裁助理劉聰告訴記者，物業實現資產證券化首先要滿足兩個條件：一是專案產權清晰，統一持有；二是租金回報率可觀，達到投資者的要求。由於國內開發商均傾向於分散銷售，造成大量商用物業產權分割，這些物業基本不可能實現資產證券化；同時，由於多數開發商商業營運能力較弱，導致租金回報率不高，因此在國內能符合資產證券化要求的物業少之又少。

此外，目前國內對於商業地產資產證券化並沒有制定稅收優惠政策，對專案的回報率造成一定的壓力。黃立沖告訴記者，以REITs為例，它之所以在美國盛行，最大的優勢在稅收減免的優惠政策上。對投資人來說，由於REITs屬於利潤傳遞機構，經營利潤的絕大部分轉移給了REITs股東，因此REITs在公司層面是免征公司所得稅的。但在國內，基金在收到租金後需要繳納營業稅，而分配剩餘收益時，發起人需要繳納剩餘收益的營業稅，出現“雙重”納稅，在整體稅收甚至接近租金一半的情況下，要達到投資人5%以上的淨回報要求非常困難。

世邦魏理仕執行董事及中國區投資物業部聯席主管鐘德堯告訴記者，越秀房地產信託基金之所以能在2005年成功上市，很大程度上得益于廣州市政府為其提供了優惠的稅務政策，讓基金的年息回報率能維持在6%~7%的水準。如果稅務政策不作調整，大多數商用物業收益率均無法滿足投資者的要求。

此外，從業態而言，相對於一線城市的寫字樓或者酒店，在電商的衝擊下零售地產面臨的壓力較大，受到資本眷顧的程度也更低。劉聰向記者表示，零售地產尤其是大型購物中心由於受電商影響更大，加上開發週期更長，資本退出困難，這類物業要實現資產證券化的難度更大。

證券化管道不斷增加/

《每日經濟新聞》記者發現，部分房地產基金也在積極介入商業地產領域，通過收購舊項目並進行改造升級，在提高營運能力後再尋求獲利退出。

以國內首只商業地產基金高和資本為例，其做法是收購舊寫字樓項目，通過改造完成對資產估值的提升，然後統一招租，再銷售給機構完成退出，也接受投資人委託進行長期的資產管理權，該基金在北京、上海核心區域收購資產規模逾80億元。

外資基金整棟收購商業地產專案的情況也在增加。其中，最受關注的莫過於名為基匯資本的境外地產基金，該基金在過去半年以共計104.6億港元的價格成功收購李嘉誠旗下的廣州西城都薈與北京盈科中心兩宗商用物業，基金將通過整改提高這些商業項目的營運能力，以提高租金回報率。

“隨著資產證券化的不斷完善，退出機制的暢通將吸引越來越多的房地產基金進入商業地產領域，推動商業項目營運能力的提升，為市場帶來更多優質商用物業”，劉聰告訴記者。

此外，還有部分地產商謀劃通過商業地產介入PE投資，建立全新的地產金融模式。《每日經濟新聞》記者瞭解到，深圳星河集團正在嘗試用寫字樓的產權置換擬上市公司股權，最終通過資本市場實現投資收益。據悉，星河集團會與大量擬上市公司接觸，如果這些公司有購置寫字樓的計畫，星河集團會派出專門的調研團隊對企業進行詳細評估，在雙方對產權和股權進行合理估值後，再確定置換比例及置換期限，實現從單純的地產項目變為股權投資的轉型，曲線完成資產證券化。

受到低利率與官方政策微調的影響，近來香港房市成交量開始提升，不少建商也擴大豪宅市場的行銷力度，著名豪宅「天匯」一戶頂樓日前更開出每平方公尺94.85萬港元的天價，一旦成交成功，有望問鼎亞洲最貴豪宅寶座。

第一財經報導指出，香港建商?基地產旗下的豪宅天匯日前推出多戶住宅，其中一戶頂樓的5房格局住宅，總價為6.46億港元，相當於每平方公尺94.85萬港元（或每平方英呎11.28萬港元），不過目前還沒有買家詢價。

天匯位於香港豪宅林立的半山區，該建案的一戶樓中樓單位曾在2009年時以總價4.39億港元、每平方英呎7.128萬港元的價格出售，創下當時全世界豪宅成交價最高紀錄，這次該案時隔5年再度推出天價新房，並沒有令市場感到意外。

目前香港的豪宅成交價冠軍，則是同樣位於半山區的傲璿（OPUS HONG KONG），該案一戶9樓單位在2012年時以4.55億港元成交，約為每平方英呎8.62萬港元，每月租金更一度高達125萬港元的天價，但隨即棄租。

美銀美林全球研究部大中華區房地產研究主管魏志鴻表示，香港長期的低利環境與新房價格下滑，使得新房成交量大幅上升，而香港短期內難以升息，令房價下滑空間有限。

涉及14座舊樓的鰂魚涌吉祥大廈，經歷超過8年醞釀，在昨日最後一批舊樓以底價4.21億元循強拍售出後，周大福企業和新世界發展（017）為首的財團終成功統一項目業權，令這個矚目的舊樓重建項目得以正式啟動。

最快年底動工

昨日進行強拍的地盤，涉及英皇道704至710號等，所佔的地盤面積約4525方呎，最終一如預期，由手持一號牌的大業主代表統一地盤業權。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國表示，整個吉祥大廈涉及14座舊樓，總地盤面積約3.25萬方呎，昨日售出的物業屬於最後的一個強拍項目。

吉祥大廈涉及504個業權，屬於近年罕見的大型重建項目，其收購過程也波折重重，逾8年前項目傳獲財團收購，及後小業主則部署聯合出售單位，惟未獲大部分地舖業主支持而無法成事，後來再經過發展商一番龍爭虎鬥，終由周大福企業為首財團逐一擊破阻礙，並先經過6次強拍統一全數業權。

宏安集團日前首度投得政府官地，公司地產部營業及拓展董事黃耀雄表示，這幅位於馬鞍山馬錦街的地皮，將發展380個中小型單位，提供300方呎至600方呎的戶型，並會納入「The Met」系列，為該品牌的第四個住宅項目。

黃耀雄透露，公司首度夥拍錦豐實業董事長楊奮彬買入地皮，宏安佔六成，楊氏佔四成。宏安日後將作為項目經理，負責策劃、銷售及管理。他表示，楊氏為主席鄧清河的好友，過去亦活躍香港物業投資市場，為「隱形舖王」，雙方經過傾談後，決定一起合作發展項目。項目總投資額16億元。

料2017年首季推樓花

黃耀雄指，今年初推售系內樓盤西營盤薈臻，一個月內已賣出84%的單位，反映市場有一定剛性需求，亦令集團更有信心投地。他預料馬錦街項目將於2017年底落成，2017年首季會以樓花形式推盤。他並說，由於業主惜售，收購舊樓愈來愈困難，所以雖然近期地價下跌，集團仍然會透過買入官地增加土儲，認為造價合理。

馬錦街地盤面積約33,272方呎，可建200,210方呎樓面。問及8月8日截標的馬鞍山?光街地盤，黃氏直言公司有意一併囊括，睇好該一帶發展成熟，有鐵路貫通交通，希望兩盤起協同效應。

他亦提到旗下油塘四山街地盤，最近有內地發展商、本地發展商傾談一起發展，早前已曾經3次與政府商談補地價，但因政府補地價過高未有共識，未來數月會傾談第四次。他透露該油塘地盤屬商住項目，佔地約4.1萬方呎，住宅樓面約20萬方呎，商業約3.6萬方呎。他期望政府可調底補地價，並盡快公布補地價仲裁機制的細節。

卓悅（0653）昨公布，與賣方華林實業訂立正式買賣協議，以4.9億元收購其荃灣橫窩仔街之物業。

該物業總樓面面積約22.38萬平方呎，現出租予多名租戶，收取月租。公司指該物業交通便利，擬作自用及投資用途，為辦公大樓及倉儲提供空間，並帶來租金收入，認為有助達致更佳的中央管理及物流。收購金額將以內部資源及銀行融資撥付，銀行融資以該物業購入價之40%為限。

信置（０００８３）牽頭的大埔白石角逸瓏灣Ｉ昨天（２６日）發售１７０伙，即日沽
１２７伙，並有大手客１億元購５伙；發展商晚上隨即加推Ｉ及ＩＩ期共２５６伙應市，價單呎
價１１５０２至４４７４６元，將於下周一（３０日）推售２５６伙。
　　逸瓏灣Ｉ昨天進行次輪銷售，一共發售１７０伙，大批準買家於早上９時許已到達售樓處外
報到。發展商表示，逸瓏灣昨天單日沽１２７伙，開售不足一星期累售３３０伙，套現逾３５億
元。昨天有一名買家斥２５２５萬元購３伙。此外，特色戶繼續受捧，昨日可售的地下花園特色
戶悉數沽清。
　　信置執行董事黃永光昨中午指，項目獲不少沙田及大埔區換樓客捧場，希望今後加推的單位
定價，對買家來說仍具吸引力。
　　發展商昨晚近９時首推逸瓏灣ＩＩ的價單，涉２００伙，價單定價７６３﹒６萬至
４７５３﹒１萬元，價單呎價１１５０２至２３３３４元，雖然與逸瓏灣Ｉ屬兩個樓盤計算，但
就維持逸瓏灣Ｉ的最高１９﹒２５％樓價折扣優惠。折實之後，售價最低６１６﹒６萬元起，呎
價介乎９２８８至１８８４２元。
　　不過，發展商其後又於晚上１１時，加推逸瓏灣Ｉ的５６伙，價單定價由９４２﹒７萬至１
﹒２１４４億元，價單呎價介乎１４１２９至４４７４６元。