財政部國產署昨天表示，即日起對弱勢的國有地占用戶，應先主動協助占用人申請安置或救助，使用補償金則可同意緩收，國產署副署長邊子樹說，未來國有公用及非公用土地，都將依此原則辦理。

財政部修正發布「各機關經管國有公用被占用不動產處理原則」，增訂弱勢扶助的條款。邊子樹說，希望給予低收入戶等社會弱勢占用人適當協助，以避免在排除占用過程中引發更多社會問題。

另外，這一次修正還新增「使用補償金可免計息分期繳納」規定，有助於各機關處理占用的問題。

邊子樹說，目前遭占用的國有公用地中，面積最大的就是北市「華光社區」，在占用處理原則尚未修訂前，對弱勢占用戶已有先協助安置或救助再排除占用的做法，至於「使用補償金」方面，由於司法已經確定，無法提供弱勢戶緩收的協助。

邊子樹表示，目前散落在5千多個機關手中的公有遭占用國有地共約1 萬多筆，面積約7千432公頃；未來各機關處理國有公用被占用不動產，都要依據「各機關經管國有公用被占用不動產處理原則」來辦理。

占用處理原則修訂後，國有公用不動產的占用人，若為社會救助法規範的低收入戶，或領有身心障礙者生活補助費或中低收入老人生活津貼，管理機關於排除占用前，要先協助占用人申請公共租賃住宅或社會住宅安置，或協助占用人申請相關補助、補貼或津貼。

另外，對於弱勢占用人應繳的使用補償金，除已取得確定判決、支付命令確定證明書、債權憑證或其他與確定判決同一效力之執行名義者外，得同意緩收，但占用人變更為身分或有擴大占用情事時，即依規定追收。

張姓男子到板橋買房，事後發現住處地下竟是「捷運系統穿越地」，認為賣家隱瞞事實、未主動提醒，要求減少100萬元價金。新北地院以建商與地主不主動告知此事有錯，判賠償37萬餘元。

判決書指出，101年3月間，張男以一坪50萬餘元，購入位於板橋民權路某大樓3樓的房屋，事後調閱房地登記簿謄本後，發現是「捷運系統穿越地」；張男認為該地在捷運施工期間與完工通車後，會發生震動與噪音，足以影響房屋價值，但對方簽約前後未曾提醒，提訴要求對方減少100萬元價金。

挨告的建商與地主喊冤，捷運系統雖有穿越土地，但面積很小，不到購買土地中的9％；且捷運非穿越房屋正下方，而是通過房屋前方人行道下方土地，離建物很遠，不僅安全無虞，也不會有噪音問題。捷運穿越地是公開資訊，任何人都可查詢，並無隱匿事實；加上房地因被捷運穿越，享有建築容積獎勵，他們僅出售一坪50萬餘元，與附近一坪80萬餘元起跳相比，已將此反應於價格上。

公營行庫房貸權限再限縮！現在包括台銀、合庫、土銀，都已經公告分行房貸額不可以超過2000~3000萬，而以台北市、中 永和或新店、板橋的高房價來看，總價超過3000~4000萬的很多，因此將影響這些區域的買氣。

距離萬芳捷運站500公尺的建案，54坪的空間要賣將近3000萬，如果以7成房貸來跟銀行借款，要借2100萬，但現在這樣的貸款，台銀、合庫等公營行庫，都得有總行點頭，才借得到錢。

信義房屋店長 鄭嘉文：「分行的權限被收回去到總行的時候，第一個時間一定受到影響，因為一個分行一個月50件來講的話，10個分行到總行去就變500個案件，那就授信的時間評估的時間一定會拉長，由總行來控管 他所有銀行的每個分行，能去承擔的風險，所以他會挑案件做 挑案也挑人。」

目前房貸市佔率前三大的銀行，分別是土銀、合庫、台銀，其中土銀分行限制貸款，最多不可超過3000萬，合庫和台銀各是2000萬，而且非首購的房貸利率從2.2%起跳，限制措施讓雙北市的熱區，信義、大安， 中、永和、新店板橋，動輒3、4000萬起跳，通通受到影響。

民眾：「我覺得影響蠻大。」

民眾：「因為薪水沒漲 然後你要付的錢更多，代表你要存頭期款的時間又更長了，到我四十歲才可以買得起，我也不會想買了。」

民眾：「這是政策打壓房市的一個工具而已啦，沒有辦法完全解決啦。」

對於口袋深的投資客來說，影響不大，但公營行庫的限縮措施，卻會讓一般民眾要買雙北市的新建案，越來越困難！

台股上漲86.24點，以9393.07點作收，量能突破千億元，創下6年7個月來的新高，政府打房力道猛，許多資金都轉入股市，許多房仲業者唉唉叫，雖然大部分的房仲分店，現在一個月都只能成交個位數，卻也有的店家業績超好，幾乎天天成交，原來是店長靠著臉書「社群行銷」，交出傲人成績單。

房仲店長吳國源：「遠企、遠企、遠企！加油、加油、加油！」

房市冷清清，但就是有店家不受影響，還可以天天成交，最大原因就是靠「經營臉書」。房仲店長吳國源：「(跟媒體)如果有合照，那麼我會就上傳(臉書)，那當然上傳可以透過電腦，我也可以透過我的手機，在外面也可以上傳。」

吳國源是房仲遠企店店長，位在大安精華區段，成交量是該品牌的全台之冠，靠著經營「社群」，廣加好友提高知名度，只要一有媒體採訪，或是成交立刻發布訊息，透過口碑宣傳增加信任感，印製獨一無二的名片，外加介紹手冊及店頭海報，讓過往迎來的過路客就先有第一眼好感。

房仲店長吳國源：「臉書啊、LINE啊，透過我們這樣的平台，讓我們的夥伴成交的速度會比別的單位來的快。」

傳統房仲業務單打獨鬥在路邊發傳單、靠熟客介紹，吳國源的策略則是「打團體戰」，明星化包裝分店爭取曝光量，換來成交量，政策打房，房仲帶看量、成交量直直落，別的店面一個月只剩個位數買賣，減少2-3成，但這家店卻能夠天天成交，不受影響。

房仲業者陳泰源：「我現在後面的這一棟建築物，鏡頭可以稍微這樣子看一下。」

七年級房仲達人陳泰源也很懂得自我行銷，自錄帶看影片經營影音頻道，不怕政府猛力打房，房仲用「人氣」衝出「買氣」，成功對抗房市的不景氣。

台北市財政局稅捐稽徵處宣布調整北市九十九條路段的路段率，於今日上路，包括永康商圈、公館商圈、美麗華商圈等，都在此波調整名單內，由於路段率為影響房屋稅的重要因素，因此將連帶使得房屋稅跟著被調高，這九十九條路段周遭建物的房屋稅平均調漲九％，受影響戶數約六．六萬戶。預計北市明年五月開徵的房屋稅可多徵一．三億元。

調整99路段 多商圈、豪宅
稅捐處長黃素津表示，路段率需三年檢討、調整一次，北市府在二○一一年時，通盤調整四百五十二條街路的路段率，共有卅九萬戶受影響，而這回只針對近三年內商業更趨繁榮、交通便利、生活機能提升，但路段率偏低的區域進行調整，例如永康商圈，以及公館商圈、美麗華商圈、饒河夜市、南港經貿園區與內湖科技園區等，而這三年內豪宅建案林立的區域，也在調整範圍內。

黃素津表示，調整路段率是為了稅負公平，並反映房屋應有現值。以稅捐處提供的資料為例，如路段率調高十％的永康街五十坪店家，其房屋稅將由三萬七千元上漲一成，提高至四萬一千元左右。

明年房屋稅收增1.3億
而調幅最高的區域為中山區通北街一帶，由於高總價豪宅林立，路段率更一口氣調高五十％，如以四十九坪的豪宅為例，房屋稅將自四萬四千元漲至六萬五千元左右，稅額增加約四十八％。黃素津表示，該區因原來路段率偏低，但開發強度較強，因此才納入調整範圍。

對於市府調高路段率的影響，住商不動產企劃室主任徐佳馨分析，路段率調高，導致房屋稅增加，的確會提高房屋持有者的壓力，但相較於自用戶，對持有多戶的囤房族群壓力更高，也有民眾因路段率調高，已將地段最差、房屋稅負最高的房產脫手，因此，此舉可略微降低囤房族持有多戶房屋的意願。

快捷巴士加持 台中價量齊揚

6月全台中古屋交易北冷中溫，據各家房仲統計顯示，雙北地區交易量普遍衰退，顯現政府打房議題持續發酵，不過台中地區價量齊揚，房價基期低，加上BRT快捷巴士等利多加持，最被看好。

據永慶房產集團研究發展中心統計內部交易資料顯示，北市與新北市6月交易量分別較前月衰退3%、4%，台中與高雄則分別增加4%、5%；中古屋成交價格僅台北市價格微跌0.6%，其餘皆小漲0.7%~1%，北市每坪64.7萬元，新北市每坪41.2萬，台中與高雄相差不遠，分別為每坪15.5萬元與每坪13.8萬元。

豪雨影響看屋
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，接連的打房措施，民眾購屋信心動搖，加上6月連日豪雨影響看屋人潮，使雙北地區交易量萎縮，不過，目前台股站穩9000點大關，景氣燈號連3綠，自住買方仍看好未來前景。

台灣房屋統計6月交易量則顯示，北市微增0.31%、台中增加2.23%，但新北、高雄分別衰退3.65%、3.26%。成交價格部分僅新北市下跌3.83%，其餘皆上漲，其中又以台中漲幅最大，達4.16%。

從各業者資料顯現，台中房市價量齊揚最被看好，住商不動產中區協理賴萬說，台中從台74線快速道路開通以來，商圈逐漸成熟，加上捷運利多，話題持續發酵。台灣房屋智庫發言人張旭嵐補充，台中BRT快捷巴士即將上路，為周邊房市帶來支撐，使台中房市不但交易量增，房價也是各區漲幅最大，達4.16%。

中壢交易熱區
桃園地區目前交易仍穩定，台灣房屋統計，桃園每坪16.8萬元，價格持平，交易縮減1.76%，交易熱區以中壢市、桃園市分居1、2名，同時也是日前央行擴大信用管制範圍的區域，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，6月桃園自住買盤穩健，尤以首購、新婚族居多，信用管制是否影響，要看7、8月成交狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，打房政策已有效打擊民眾對房價上漲的預期，加上央行擴大信用管制措施範圍，短期民眾購屋心態將趨於觀望。住台中的李小姐說，購屋還是選自己熟悉的範圍，如太平等舊市區生活機能佳，只不過現在台中房價漲許多，手上仍沒有足夠自備款。

單價較低
想在雙北買房，買老透天與公寓較划算。台灣房屋智庫針對6都屋齡11~20年的中古住宅產品價差統計，北市透天平均每坪36萬元，比平均房價59.7萬元便宜近4成，但套房每坪63.4萬元，卻貴了3.7萬元；新北市公寓則比平均行情便宜每坪10.4萬元，透天厝便宜7萬元，反觀套房也比行情貴每坪3.7萬元。

套房總價門檻低
台灣房屋智庫經理江怡慧指出，北市透天厝大部分交易都在蛋白區，離市中心較遠，單價較低，而套房具有低總價、低門檻優勢，因而出現「低總高單」的趨勢。

桃園縣中古住宅均價每坪14.8萬元，公寓與透天每坪各少4萬、2.8萬元，電梯大樓與套房仍是相對高單價產品。中南部各類型住宅價格差距較小，台中公寓單價每坪約10.5萬元，透天厝與大樓約在每坪14~15萬元，套房每坪12~13萬元。台南與高雄則以大樓與透天為購屋主力，單價均略高於平均行情。

屋齡新 企業總部搶進

信義計劃區的燙金地段讓業者陸續搶進，第2季商辦每坪月租金2954元，創下2008年後新高！仲量聯行昨發布最新2014年第2季商辦市場報告，指出北市空置率已經降至10%以下，信義計劃區空置率9.5%也較上季下修約2個百分點，業者預估，若市場穩定，年底月租金行情有望站上3000元大關。

租賃需求增1成
歐美經濟漸回穩，歐盟央行也提出降息等政策，增進成長動能，仲量聯行協理林大喬說，全球辦公室租賃市場需求比去年成長5~10%，其中亞太區成長最明顯，台北市更處於成長加速階段。

林大喬透露，本季新租約多是小型辦公空間，且90%位於信義區，因區位仍是外商業者考量的主要因素，如早期許多企業總部設在西區，現在建物老舊，考量企業「總部化」可提升行政效率、加強品牌形象，有能力的企業在空間需求增加會搬遷至信義區新大樓，本季信義區淨去化量4625坪，就有2000多坪是某外資汽車業承租信義區大型辦公空間帶動所造成，使信義計劃區的需求和租金漲幅都比其他區域高。

信義計劃區不只租金行情最高，空置率下修情況也最明顯。第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄分析，與其他A辦商圈相較，信義計劃區新辦公大樓持續有釋出，屋齡新、品質高，外商、金融公司較注重門面，多以此區為優先考量，便形成群聚效益，也使A辦商圈呈現大者恆大的狀況。

多仰賴公辦都更
雖商辦租賃市場穩定回溫，但仲量聯行總經理趙正義表示，以目前景氣和政策環境，直接購買不動產不再是最有利投資方式，因土地難取得，仰賴由政府主導的公辦都更或公辦地上權案，是目前較主流投資方式。

高鐵站吸金，新竹站旁大面積商辦和住宅將標售！高鐵局昨公告將標售高鐵新竹車站特定區「置地廣場」，辦公大樓有4標，面積179.9~2648.3坪，底價3341萬元~7億6505萬元；住宅部分有2標，面積分別為83.2坪和82.4坪，底價2182、2163萬元，將於9月2日開標。

業者參與踴躍
高鐵局第五組組長陳慧君表示，「置地廣場社區」為高鐵局辦理聯合開發分回的房產，位於高鐵新竹站前第一排，區位良好，3月底也曾召開招商說明會，業者參與狀況踴躍，當時包括華邦電子、富邦人壽、幸福人壽、國泰人壽、三商美邦、惠友建設、中興電工等廠商都有參與。

台灣房屋竹北高鐵直營店協理劉美珍表示，高鐵新竹站周邊的大坪數商辦產品並不多，這次標售底價算合理，加上可開發土地也愈來愈少，預估應該可以順利標脫。

雖然台灣住宅市場被政策打得落花流水，反觀辦公室市場，卻頻頻「報喜」。拜電子高科技產業、汽車業、零售服務業等需求轉旺、對於擴充辦公室需求增加所賜，辦公租金市場，價漲、量增，單季上漲0.9％、漲幅高居亞洲第一名、超越新加坡；每坪月租達2,541元，創下近10年來的次高。

美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，辦公租賃市場最近表現在不動產市場中一枝獨秀，除租金上漲外，空置率也下降。此外，值得注意的趨勢是，國內外企業追逐軌道沿線進行辦公「總部化」趨勢明顯，因此已由過去的「房客市場」，明顯轉為「房東」市場。

仲量聯行昨（30）日公布最新研究報告指出，2014年第2季在全球經濟逐漸復甦、台灣經濟呈現樂觀走勢下，信心回籠，總體辦公市場呈穩定成長格局，截至六月底止，單季大漲0.9％，每坪月租平均達2,541元，創下近10年來的次高紀錄，僅次於2008年最高點的每坪月租行情2,575元。

至於單季辦公市場的平均空置率，也由上季的8.7％，下降0.5個百分點，至8.2％。

仲量聯行副總經理林大喬表示，其中，尤其以辦公市場的指標區域─信義計畫區，空置率的降幅最大，單季減少2個百分點，成為9.5％，刷新近10年來最低值。目前信義計畫區A辦每坪月租行情平均達2,954元，為2008年以來最高行情水準。目前101大樓高樓層租金開價已站上每坪月租4,500元，出租率已達95％，為歷年最高紀錄。

趙正義表示，接下來要觀察的趨勢是，國內外企業在台北的辦公室，愈來愈走向「總部化」，尤其沿著捷運或軌道布局。像華南金控總部將要搬到信義計畫區，舊總部據悉可能要進一步活化資產；合庫總部也計畫搬到八德路；麗寶建設機構在內湖，最近也有新的第二總部要完工；還有外商汽車業、文化事業等要物色台北總部，平均每一家企業的新需求坪數，都在3?4千坪之譜。

至於住宅和其餘商用不動產、土地市場，則處於高檔震盪階段。最新調查顯示，第2季商用不動產成交總額，達285.6億元，季增3.34倍；累計上半年共成交352億元，為近5年次低紀錄。顯示，景氣尚未明朗、政府對於不動產的投資禁令仍牽動市場。

在土地市場方面，第2季土地成交總額，約125億元，季增46％；地上權土地和都更市場，累計上半年成交約359億元。

台北市的房價高不可攀，不過最近卻有建商強打北市門牌也有四字頭房價的廣告，原來這個房子沒有土地和房屋權狀，只有房屋使用權，屋主只能拿到一張房屋憑證，雖然不用繳地價稅，但每年都要繳地租給國有財產局，它的價格只要市價的六折，開賣以來看屋的人絡繹不絕。

東森新聞記者賴淑惠：「羅斯福路上這個建案號稱是台北市現在絕無僅有的四字頭房價，而它旁邊這個剛剛要交屋的建案現在一坪的價格已經上看80萬元。」價錢差這麼多，四字頭房價果然吸引人潮，週日的午後這個預售案場裡擠得滿滿滿都是來看屋的人。

美輪美奐的樣品屋裝潢時尚簡約，看了實在很難讓人不動心，加上價格比周邊行情少了快一半，也難怪一開賣引發搶購熱潮，不過這可不是一般的房子。接待人員：「43坪兩千萬元右在台北市找不到了，當然前提是我們沒有土地沒有錯。」只賣使用權的房子，簡單的說它不賣地也不賣屋，只賣70年使用權，過去很流行的地上權宅使用年限只有50年，這間多20年但只賣市價的六折。

聽起來便宜但問題出在所有權，地上權宅沒土地權狀卻起碼有房屋權狀，而使用權宅的房屋土地都不是買家的，花錢買到的只有一紙房屋憑證，70年一到地主國有財產局就有權要求拆屋還地，而房屋憑證的法律效力不足也是一大風險。房仲業者徐佳馨：「一般來說在轉手性上面而言的話，可能會因為你的買方找不到願意貸款的銀行，在轉手性上面出現一些問題。」

此外使用權宅雖然不用繳地價稅但要繳地租，舉例來說一千萬元的房子一般人一年要繳兩萬元左右的地價稅，而使用權屋主的地租則是依照公告地價抽3到5%的租金，大約是六萬元，一來一往差了四萬元，70年下來等於還要花280萬元，因此帳面上省下的房價未必真的有這麼划算，要搶進這個北市四字頭最好先評估風險，謀定而後動。

員林鎮184公頃市地重畫開發完工後，房地產行情水漲船高，但普遍建商觀望，不敢貿然推建案，昨天在30米環道旁有業者首度推案，4層樓透天厝每棟喊價1388到2200萬元，這起建案被視為是業界在投石問路，大家都在看。

員林鎮184公頃市地重畫去年6月完工，創造出多達35萬坪住宅區土地，其中不少原本是旱地或農地，價格翻漲數倍，更也帶動其他地區的房產價格。

市場人士說，員林的房地產短短1年多漲幅至少都超過1成，且尚未罷休。

高雄市政府工務局鑑於屋頂大型廣告及廢置廣告鐵架，嚴重影響市容景觀外，更可能因颱風期間造成影響公共安全災害發生，所以將針對高雄市區15米以上主要道路周邊建築物屋頂上之大型廣告及廢棄廣告鐵架展開取締拆除工作。

高雄市政府工務局為落實宜居城市施政目標，近來來積極致力於自然環保、人文藝術、資源再利用及生態永續公共工程，明顯增加整個大高雄許多亮點，為彰顯此一成果，工務局違章建築處理大隊在落實城市社區環境管理上，對破壞都市景觀、破損廣告及屋頂大型廣告鐵架將積極進行取締拆除，以增進市容整潔與提升市民生活品質。

工務局違章建築處理大隊統計2013年共拆除市區各重要道路破損廣告及廢置廣告鐵架有606件，除有效改善市容景觀，更達到防汛期間防災減災效果。違章建築處理大隊余潮駿大隊長說，基於維護公共安全及改善市容觀瞻權責，將繼續擴大執行範圍至全市區各重要道路。

違章建築處理大隊呼籲身為現代都市公民，為都市發展及環境品質，全體市民對市容景觀維護都有責任與義務，所以要設置廣告物，應依「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」規定，依法向工務局建築管理處辦理設置申請許可手續。期能共同體現美麗大高雄願景。

上實發展（600748）6月30日晚間公告，為了參與上海市虹口區北外灘舊城改造和綜合開發,同時有利於開發專案的投融資和資產運作，公司於2014年6月27日召開了總裁辦公會議,同意公司出資1億元，在上海市虹口區成立全資子公司“上海上實北外灘投資開發有限公司”。

公司表示，在北外灘公司成立以後，擬以北外灘公司作為在虹口區的策略型投資平臺，引入合作夥伴和進行投融資。設立虹口區投資平臺公司，標誌著公司實質性參與虹口區舊城改造和綜合體開發的正式啟動，同時，推動公司核心產業的市場化機制的建設。

6月27日晚，中華企業發佈公告稱，擬向包括控股股東上海地產(集團)有限公司在內的特定物件非公開發行不超過14.12億股，發行底價為4.25元，募集資金總額不超過60億元。


繼金豐投資和綠地的重組漸入佳境之後，上海此輪國資改革另一重頭戲也在積極推進。

6月27日晚，中華企業發佈公告稱，擬向包括控股股東上海地產(集團)有限公司在內的特定物件非公開發行不超過14.12億股，發行底價為4.25元，募集資金總額不超過60億元。

根據方案，其中控股股東地產集團擬以其持有的經營集團10%股權、凱峰房產10%股權和馨虹置業100%股權參與認購公司本次非公開發行的股票，標的資產的初步評估值約為21億元。其餘部分由其他特定物件以現金進行認購，預計本次非公開發行可募集的現金不超過39億元，其中28億元擬投入上海徐匯區小閘鎮項目，11億元擬用於補充流動資金。

上述發行完成後，地產集團持股比例將由36.36%降至35.78%，仍為公司控股股東。

而6月18日，上海地產(集團)有限公司剛剛增持了中華企業的股份至36.36%，並承諾在法定期限內不會減持所持有的公司股份。

定增注入徐家匯項目

資料顯示，上海房地產經營(集團)有限公司及凱峰房產為中華企業的控股子公司。

經營集團是一家以房地產開發經營為主的國家房地產開發一級資質企業，目前中華企業與地產集團分別持有經營集團的90%和10%，收購完成後中華企業將持有經營集團全部股權。

凱峰房產主要業務為房地產開發，目前在開發的項目為上海徐匯區小閘鎮項目。

該項目位於上海市徐匯區田林社區，緊鄰徐家匯商圈，周邊配套成熟，交通方便快捷，是上海市中心最為成熟的居住區之一。

目前中華企業、大華(集團)有限公司、地產集團分別持有凱峰房產71%、19%與10%股權。

馨虹置業主營業務為房地產開發，該公司系地產集團為開發“長寧區239街坊地塊專案”而成立的專案公司。

長寧區239街坊地塊專案位於上海市長寧區西郊賓館板塊內，地理位置優越，項目的主要戶型為平層別墅、類獨棟別墅，為該區域稀缺的精品住宅專案。

目前，該專案已開工建設，預計2015年上半年開始銷售，預計將於2016年底前竣工。

中華企業董事長朱勝傑表示，公司已經有多年沒有通過資本市場再融資，僅僅依靠內生增長不利於做大地產主業，此次非公開發行收購的都是地產集團旗下優質的項目公司股權，有利於擴大公司規模，推進主業拓展，有利於公司盈利能力進一步提升，股東價值得到進一步體現。

據瞭解，本次募集資金中28億元擬投向的正是目標收購公司凱峰房產在開發的上海徐匯區小閘鎮專案。

中華企業在公告中表示，徐家匯作為上海市中心黃金地段由來已久，隨著板塊日益繁華，高端住宅供應卻逐年減少，常年處於供需失衡狀態，該專案具有良好的銷售前景，在中高端住宅市場具有較強競爭力。

中華企業加力以待重組

結合中華企業之前一直期待的重組，顯然這是其為進一步整合房地產業務而做出的調整。

成立于1954年，並曾是區域內第一家房地產企業的上海老牌房企中華企業，歷史上曾在在上海古北地區陸續建設了華僑公寓、華僑新村、宛南華僑新村、中華別墅和寶石公寓等大批知名社區樓盤。

但隨著近年來國內龍頭房企萬科、金地等強勢進軍上海，新鴻基、九龍倉等香港開發商擠佔市場，中華企業在上海本土的優勢日益減少。據上海業內介紹，中華企業在上海的市場份額和業內影響力在逐漸削弱。

而2002年成立的上海地產集團，目前大部分“國”字打頭的上海房地產企業都在其麾下。其中，除了中華企業之外，還包括金豐投資、上海城投，以及非上市房企中星集團等。

因此，在中華企業日漸疲軟的情況下，2007年有報導顯示，上海地產集團有意將中星集團併入中華企業，以實現“強強聯手”，做大中華企業這一上市平臺。

2007年年初消息稱，中華企業將定向增發3億新股，大股東上海地產集團將購入1.5億股，另外1.5億股的增發對象將是中星集團。預計增發完成之後，中華企業總股本增至近10億股，上海地產集團占4億股，持股比例約40%，中星集團持股15%，為第二大股東。

但後來此方案最終並沒有成行，但上海地產集團對於中華企業的重組意向卻保存至今。

目前市場普遍認為，根據上海國資委的要求，上海地產集團的資產將要實現整體上市，而中華企業將成為整體上市的最終平臺。

雖然中華企業的重組之路仍沒有明確的消息，但在金豐投資已經明確成為綠地國內整體上市的平臺之後，其將成為上海地產集團整合平臺的預期也越來越明朗。

在此預判之下，中華企業增發融資，開發手中優質物業並獲得股東優質資產，以保證上市公司的業績，顯然也是為日後的重組以及估值等做充分準備。

截至6月15日，北京3000萬元以上的高端商品住宅成交套數已經超越了去年同期成交量。

經歷了一季度的疲軟暗淡，北京市高端住宅市場近期開始出現騷動，多個千萬級豪宅專案獲批入市，老項目也在近期陸續推出壓軸產品，呈現一片熱鬧態勢。

6月14日，保利薊門橋“地王”在拿地4年後終於上市，獲批預售價9.7萬元/m2，創今年新入市住宅最高單價。

而有可能創造單體別墅總價紀錄的，則是位於望京的遠洋萬和公館，在入市3年後，於近日推出的終極產品“伍號會館”。據介紹，該產品總體量4400m2，總價超過4億，為目前北京五環內唯一在售的純獨棟別墅。

記者瞭解，遠洋萬和公館共有五棟獨棟別墅，這五棟別墅面積均在3000-5000m2之間，目前僅餘兩棟在售，其中最大面積的就是“伍號會館”。

另外，位於亞奧別墅區與中央別墅區交匯處的老牌豪宅別墅東方普羅旺斯，也將於近期推出四期獨棟產品——華墅山，大幅提升豪宅標準，僅樣板間就做了32套，在北京堪稱罕見。

來自亞豪機構的統計資料顯示，包括旭輝•禦錦、龍湖雙瓏原著、泰禾•北京院子等專案在內，5月北京共有11個別墅專案同時入市，創過去5年時間裡月度供應新高。

隨著高端住宅市場供應陸續增加，成交量也出現了逆市回升。

據龐博國際地產綜合服務機構統計，截至6月15日，北京3000萬元以上的高端商品住宅的成交套數已經超越了去年同期的成交量，別墅成交價格同比上升了14.5%，成交單價在10萬元以上的豪宅銷售套數是去年同期的2倍。

此外，中原地產研究部統計資料顯示，5月，北京成交總價在3000萬以上的高端豪宅物業成交已經達到了14套，占全市成交的比例達到了0.39%的歷史高點，這一比例在2013年全年僅為0.19%。

對此，亞豪機構策劃中心副總經理崔民認為，當前豪宅的銷售談不上熱，但也談不上冷，應該說是平穩。可能存在階段性的波動，例如，上半年的銷量少一點，下半年的銷量高一點，但總體的銷量變化不大。

崔民指出，影響豪宅購買者的因素和影響剛需項目購買者的因素不一樣，剛需購買者受國家大的經濟的調整和波動比較明顯，豪宅市場受政策的影響並不大。

龍湖地產北京公司行銷總監王猛分析，中國的別墅市場每年的銷售額大約在300億元，3000萬元以上的高端專案中，別墅產品占70%，而在1000至1500萬元之間的高端專案中，城市公寓產品占70%，比較穩定，但是價格呈現出逐步上升的狀況。

而且，隨著地價的逐步攀升，很多項目都在考慮做低密度的別墅專案，預計未來2000萬至4000萬的別墅比重會比較大，北京的五環附近很可能會出現頂級別墅群。

王猛同時表示，在新的競爭格局下，別墅應改變以往只重外表的做法，回歸居住屬性。

這在華墅山的實踐中得到了很好的印證。據介紹，華墅山宅間的道路至少6米寬，最小的門前停車位有6長，是項目堅守了11年的原則，因為這樣可以使業主非常快捷方便的出行和停車，享受居住別墅的從容與意境。

6月18日，國家統計局發佈了5月份70個大中城市住宅銷售價格資料，其中深圳新建商品住宅價格指數環比下降0.2%，是22個月以來首次出現環比下跌。

深圳房價下跌很大一部分原因來自開發商降價。6月25日 《每日經濟新聞》記者調查發現，在深圳市大鵬新區，佳兆業集團針對3個旅遊度假項目以“內部折扣”為名推出了優惠措施，其中包括大亞灣附近的大鵬“KPR佳兆業廣場”。

來自佳兆業集團內部的多個獨立信源顯示，不同工齡的員工可享受6?8折不等的優惠，這一優惠非員工買家也可享受，最低6.8折。這一優惠策略背後，是市場供給增加、項目定價偏高等因素。

員工福利？非員工也可享受

昨日 （6月30日），《每日經濟新聞》記者從佳兆業集團公關部工作人員處獲悉，集團此時推出“KPR佳兆業廣場”內部折扣只是公司年慶給予內部員工的福利，優惠活動持續一周，且必須是員工本人購房。

然而，6月29日，記者以買家身份來到大鵬鎮“KPR佳兆業廣場”行銷中心時，該專案銷售人員劉小姐介紹，要享受員工折扣的買家只需在認購書上寫員工的姓名即可，簽合同時公司會統一安排更名。

劉小姐提醒說，該“員工福利”的優惠到6月30日截止，勸記者儘快入手，不用擔心購房手續的問題，之前很多買家都是這樣操作的。

6月29日晚，記者再次來到行銷中心發現，直到晚上10點這裡仍有不少看房者。昨日，這裡的銷售人員表示，買這個樓盤的人很多，頭天晚上忙購房合同加班到淩晨4點，但拒絕透露買家是否都是以“員工福利”來購房。

據記者瞭解，“KPR佳兆業廣場”此次開出的優惠，除了“員工福利”的兩個折上折，還有5日內付現即享的9.2折、準時交付即享的9.8折、購買即享的團購9.9折，以及3萬元抵10萬元等。記者粗略估算，該樓盤累計折扣將達6.8折。

折扣背後：樓盤定價偏高？/

“打折的關鍵原因是定價偏高。”美聯物業研究中心主任徐楓對《每日經濟新聞》記者表示。

據徐楓介紹，大鵬鎮是深圳樓市一個比較特殊的區域，樓市交易量一直較少，主要定位在度假、投資，買家主要是中等收入人群，但近年來，這一群體的購買者被“限購”政策束縛，大鵬的房子因此就不太好賣了。

在徐楓看來，大鵬鎮新樓盤的單價在1.2萬?1.3萬元比較合適，“KPR佳兆業廣場”近2萬元/平方米的單價偏高。

大鵬鎮樓市定價偏高的問題，不單在新樓盤中出現，也可從其二手房市場略窺一二。

昨日，《每日經濟新聞》記者在大鵬鎮中心區域發現，當地的住宅多為農民自建，即俗稱的小產權房，70年產權的樓盤僅有3個，所占比例很小，其中2個還在中心區的邊緣地帶。

深圳市正宏置業顧問有限公司大鵬分行的置業顧問溫美強表示，該地“大產權”房量少，所以好租好賣，均價為1.1萬元/平方米。然而，記者在其店內看見的一份內部資料顯示，位於中心區的“大產權”房——千禧大廈銀行評估價僅為8740元/平方米。

二手房8000元/平方米的價格，也得到了徐楓的認可。徐楓表示，1.1萬元/平方米的價格偏高，合理的價格區間應該在8000元?10000元/平方米。

據溫美強回憶，8000元/平方米正是5年前大鵬樓市的均價。

大鵬鎮將新增供應7個樓盤/

目前，在大鵬鎮中心區佔據樓市主流的，並非“KPR佳兆業廣場”這樣的商業住宅，亦非屈指可數的“大產權”房，而是漫山遍野的農民自建房。

6月29日，大鵬鎮中心的疊福新村50歲出頭的漁民林大姐告訴記者，從5年前開始，當地臨海的土地陸續被徵收用作旅遊開發，以前的漁民就遷到了鎮上，現在大鵬鎮上能看到的大多數社區都是為他們遷入而新建的。

林大姐透露，當時的政策是一套換兩套，所以本地人差不多每戶都有兩三套房子，這些多出來的房子有的還在建，有的則出租給中廣核的員工，一套三室一廳的房屋租金不過1200元/月。


溫美強也表示，中廣核員工是租住大鵬鎮多出來的房屋的主力軍。據他透露，“大產權”房社區的租金較高，一套三室一廳的房子月租將達3600元。

多出來的“小產權”房，已靠中廣核員工的租房需求得到解決，然而未來還將有更多“大產權”房入市。

《每日經濟新聞》記者查閱深圳市規劃和國土資源委員會的公開統計資料發現，自2010年以來，大鵬鎮商住混合、普通住宅等開發用地累計已近17萬平方米，涉及7幅地塊。這意味著，在2010年前僅有3個“大產權”房社區和1個商業住宅區的大鵬鎮，將增加7個新“大產權”房社區。

剛剛過去的6月份，萬科在北京已經尋找到了4位“合夥人”。

從互聯網巨頭到外資商業運營商再到大學院校，萬科的合作領域似乎已不再局限于地產開發，但在“跨界”合作背後，轉型“城市配套服務商”的萬科，依然沒有降低對於銷售業績的期望值。

昨日（6月30日），北京萬科發佈消息稱，截至6月28日，北京萬科（不含京外專案）今年上半年已完成117.3億元的銷售額。

“這是北京萬科破百億最新的紀錄，在今年整體市場形勢並不算好的情況下，商業地產以及保障房對業績貢獻很明顯。”北京萬科相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，北京萬科也將試圖尋求更多方面的合作，這將對萬科業績提供支撐。

“以價換量”策略效果明顯

即便是在北京市場成交火爆的前兩年，北京萬科也需要近10個月的時間才能完成百億銷售額。而在今年樓市低迷的情況下，北京萬科僅用了半年就交出了高達117億元的銷售成績，多少令人吃驚。

中原地產研究部資料顯示，今年上半年北京新建住宅總成交額為738億元，簽約面積為278萬平方米（剔除保障房），成交均價為26740元/平方米。總成交額比2013年同期的1190億元下降了38%，成交面積則創下2006年以來同期的新低，遠低於2008年同期的435萬平方米。

市場低迷，但銷售業績未見打折，這與萬科迅速轉變的銷售策略有極大關係。從“萬科橙”專案開始，萬科已經在為搶跑做準備。

今年3月，一則關於“萬科領降北京市場”的消息迅速引爆了膠著的樓市，其中提到的“萬科橙”專案所在的北京大興區天宮院也是今年北京率先“以價換量”的區域。據《每日經濟新聞》記者此前瞭解，住總“萬科橙”項目前期宣傳的售價在2.6萬~2.7萬元/平方米，而實際開盤價格在2.1萬元/平方米，此前計畫的精裝修也改為了毛坯交房。

剛需盤大量集中的天宮院是開發商“短兵相接”之地。萬科的“以價換量”策略也取得了明顯效果，當時推出的333套房源吸引了上千組客戶參與搖號，這一供需比例在目前觀望氣氛濃厚的北京市場很少見。

緊隨“萬科橙”項目其後，位於通州台湖的首開萬科公園裡專案也試圖通過“減配”搶跑。記者在走訪中發現，目前該專案擬售均價在2.6萬元/平方米左右，遠低於此前銷售人員給出的3.3萬~3.4萬元/平方米的預期報價。該專案也由精裝修房改為了毛坯房。

北京市住建委網站顯示，該專案在3月底獲得預售許可的204套房源，目前已簽約104套，成交均價為27289元/平方米。

北京萬科副總經理肖勁對此表示，“承認行業已由高速發展階段邁向成熟的事實，但公司仍然在時代大潮中保持獨立思考和清晰判斷，不停止追求的腳步，是北京萬科在這場競爭中的領跑法寶。”

易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，北京萬科的銷售業績反映出管理層對北京市場的掌握、政策預測有非常好的能力。

“合夥人”成新砝碼/

據萬科明源系統統計，截至6月28日，北京萬科（不含京外專案）今年上半年已完成117.3億元的銷售額。其中建委網統計2014年北京萬科商品房累計簽約額72億元，大都會專案簽約2.2億元、西華府項目公租房成交16.2億元、金隅萬科廣場銷售15.6億元。

上述資料可以看出，在上半年北京萬科的業績貢獻中，商業地產與保障房都有不錯的表現。據記者不完全統計，去年11月萬科集團首個大型購物中心北京金隅萬科廣場開業以來，萬科在北京相繼推出了中糧萬科半島廣場、住總舊宮、首開大興、首開台湖等多個大型綜合體商業專案。

“此次城市級公司單城半年銷售額過百億，與北京萬科在堅持住宅產品的同時，開拓商用地產領域有很大關係，未來商業方面的業績貢獻預計占比能達到20%。”上述北京萬科相關人士對《每日經濟新聞》記者說道。

在提出 “城市配套服務商”的戰略定位後，萬科旗下的物業佈局外延在不斷擴展，從傳統的住宅開發到商用配套、物流倉儲和養老服務等多個方面。而最引人關注的是，近一個月以來萬科頻掀“合作風潮”。


6月5日，在萬科首屆商業合作方大會上，萬科商業策略聯盟宣佈成立，百度與萬科建立戰略合作夥伴關係；次日，萬科牽手雅詩閣，在京正式啟動酒店式公寓業務。6月26日，北京萬科與度假租賃品牌途家網達成戰略合作，試水“互聯網+地產”的合作模式。隨後的6月28日，北京萬科又與對外經貿大學共同成立“萬科區域經濟與城市化發展研究中心”，進行中國城市運營與商業地產發展的課題研究，特別是針對城鎮化建設提供專業服務。

短短一個月的時間，萬科便尋找到其他領域的多位 “合夥人”。“未來北京萬科的業務會非常豐富，我們也會尋求更多的合作。”上述北京萬科相關人士對《每日經濟新聞》記者表示。

“目前跟百度的合作首先是從商業入手，隨後會發展到住宅，商用資料的分析更多的是帶來客戶的消費軌跡，這樣可以提升商場的精准廣告定位，看板收入也是一部分收入來源。”該人士指出，公司與酒店方面運營的雅詩閣合作，這也將是萬科在酒店選址設計以及經營管理方面符合國際化的標準要求，從而對業績會有很好的保證。

老年人住房反向抵押養老保險(以下簡稱反向抵押養老保險)試點今日起在北京、上海、廣州、武漢正式施行，根據保監會6月23日發佈的《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人均可參與投保，試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止，這意味著備受關注的“以房養老”商業保險正式開閘。

　　反向抵押養老保險作為民眾養老方式的一種全新選擇，一經推出就面臨眾多爭議，房屋產權年限、房價估值等問題是現今懸而未決的事情，多位專家表示反向抵押養老保險在國內尚屬新生事物，就適用人群來說註定是一個小眾的選擇，發展前景並不明朗，民眾接受和各項機制完善還需較長時間。

　　反向抵押養老保險——養老方式新選擇

　　老年人住房反向抵押養老保險即我們之前所說的“以房養老”，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

　　資料顯示，隨著人口老齡化加劇，家庭成員人口的減少，社會養老負擔也日益加重，我國的社會環境客觀上具備施行住房反向抵押養老保險的條件。2010年全國第六次人口普查資料顯示，60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，以人均消費每年2萬元計算，每年涉及3.56萬億元的養老規模。全國老齡工作委員會辦公室發佈的2010年中國城鄉老年人口狀況追蹤調查結果顯示，城鎮老年人擁有自己產權住房的占75.7%，農村擁有自己產權住房的為71.2%。

　　“以房養老”在國外已不再是新鮮事物，在澳大利亞、美國、新加坡等發達國家已推行多年，是養老收入的重要來源之一。保監會此次開展試點的將是“商業保險版”的“以房養老”。根據保險公司對於投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。《意見》特別提出該產品的“猶豫期不得短于30個自然日”，這比一般保險產品10天的猶豫期大幅增加。

　　房屋產權年限、價值評估成反向抵押養老保險爭議焦點

　　以房養老一經推出，就面臨人們的巨大爭議，人們長期以來的養老觀念問題，房屋產權年限問題，以及房價估值問題等等，這些問題從“以房養老”推出之日起就備受矚目。

　　第一，是選擇社會養老還是親子養老，涉及社會觀念的問題。相關調查顯示，以上海為例，有子女群體不願意參加“以房養老”比例高達80.3%，無子女群體中有55.3%不願意參加。還有網友調侃說：“前30年還按揭買房，後30年轉按揭養老，生不帶來，死不帶去，一輩子都在給銀行這些金融機構打工。”也從側面反映出以房養老這一新型養老方式受民眾接受程度不高。

　　第二，中國的房屋產權年限為70年，產權到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產而房產到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經濟糾紛如何來處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經濟模型。易居房地產研究院研究員嚴躍進說：“產權到了70年後如何處理，在政策和法律上並不明朗。未來此類住宅可能從今天眼光看是香餑餑，但未來此類資產容易成為燙手山芋。”

　　第三，房產價值評估和住房反向抵押收益也成為民眾最擔憂的事情，房屋價值評估機構能否可靠、保險公司會不會對房產價值“壓價”、增值後利益分配能否公平等等。北京大學房地產研究所所長陳國強在接受中新網房產頻道採訪時表示，我國房地產市場本身還處在不太成熟的階段，房價不太穩定，對保險公司來說會有一些市場風險。還有一些評論則認為反向抵押貸款還不如房子出租出去收益多。

　　反向抵押貸款需理性看待 政策措施和相關機制還需完善

　　對於反向抵押貸款這一新型養老政策的前景，各位專家持不同看法，但大多都持較謹慎的態度。保監會人身保險監管部主任袁序成在接受媒體採訪時表示，不論對監管部門、保險公司還是對消費者，都沒有成熟的經驗可以借鑒，這個指導意見比較粗淺。反向抵押養老保險的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場化的養老選擇，需要更理性看待，才能營造出消費者、險企和監管層三方共贏的局面。

　　陳國強表示對於住房反向抵押貸款的前景樂觀其成，但關於“以房養老”的政策措施和各項機制還需完善。政府方面還要完善現有的養老政策和相關規定，住房產權年限等將來需要一個明確的說法。房地產市場是否穩定，保險機構對這類產品的熱情，專業的評估機構是否客觀公正，這些因素通通制約著以房養老的發展。

　　對外經濟貿易大學教授王國軍則認為“以房養老”前景並不明朗，它是養老體制的補充，只適合一部分群體，發展前景需要看制度設計是否科學合理。

　普通香港人的住宅很逼仄,但這塊盛產億萬富豪的土地,也以擁有諸多天價豪宅著稱。不久前,香港?基地產推出了一個大型豪宅樓盤,其中一戶頂層特色住宅,再次刷新了亞洲豪宅價格紀錄,達到每平方米94.85萬元(港幣,下同)。

　　樓王價4年漲一倍

　　?基地產在香港西半山推出的大型豪宅樓盤“天匯”,頂層這套特色單位實用面積為5732平方呎(約548平方米),共有5房。根據價單,這套房源的定價超過6.46億元。目前暫沒有“金主”出手購買,一旦成交,就會成為新的“亞洲樓王”。

　　資料顯示,亞洲樓王寶座此前由位於香港半山區傲璿的9樓單位保持,這一住戶單位在2012年以4.55億港元總價賣出,實用呎價為8.62萬元(約合72.5萬元/平方米)。“樓王”的租金,達到每月125萬元的天價。

　　過去一年多,香港出臺了多項打房的“辣招”,市場曾經一度降溫,但今年5月以來,房市重現“小陽春”。5月,香港物業臨時買賣合約數量達到7000宗,同比上升28%,創下過去一年多公佈樓市降溫來的最高單月成交量。

　　跟普通住宅相比,香港豪宅的價格漲幅要高得多。2008年的“亞洲樓王”,價格只有現在的一小半。當時,靠近維多利亞港灣的一處高層住宅樓,頂層帶私人游泳池、面積達500多平方米的單位,被買家以2億多元的價格買走,每平方米的價格約合41萬港元。

　　港人看重豪宅風水

　　香港是全世界億萬富豪比例最高的地區之一,加上近年來內地富豪和明星們也酷愛來港買房,所以豪宅向來不愁銷路。而且香港豪宅暢銷可能還有一個跟傳統文化有關的原因:風水。

　　香港的許多豪宅都是背山面海,景觀極佳。傳統風水學認為,依山傍水是構成好宅子的基礎條件之一。香港老一輩的富豪,無不篤信風水,認為好的風水將保證滾滾財源,並給子孫帶來好運。

　　位於香港南區南岸中部的深水灣,是香港著名的的游泳海灘之一,附近亦有不少高尚住宅。華人首富李嘉誠的舊居——深水灣道79號獨立屋大宅,其選址向來就被視為“風水寶地”,有助財運。風水界人士指出,這棟宅子的特色是“聶高臣山”與“壽臣山”聯成“雙金聚寶金局”。此外,有“天下第一灣”之稱的淺水灣,其海灣坡地上也有眾多豪宅別墅。地產大亨鄭裕彤、賭王何鴻燊等,都在此擁有住宅。

　　“辣招”動不了豪宅

　　香港特首梁振英近日發佈上任以來的第二份施政報告,把解決住屋和土地供應問題列為施政重中之重。

　　報告指出,港府“辣招”已初見成效,樓市在過去一年漸見穩定,自新一輪需求管理措施於去年2月推出後,截至去年4月,整體樓價月均僅上升0.1%。

　　不過長期而言,香港要保持房價穩定必須提供更多住宅供應。港府過去一年先後公佈了三個新市鎮開發計畫,預計將在新界、東湧等地區,興建超過12萬個住宅單位。

　　這些措施應會為香港樓市降溫。不過,面向超級富豪又擁有“風水優勢”的豪宅別墅,其價格基本不受“辣招”影響,節節高升的勢頭也許不會輕易回落。

馬鐵大圍站再招標 陳茂波：無高地價政策

政府繼續催谷港鐵（00066）供應，本季重推馬鐵大圍站，連同賣地計劃4幅住宅地，涉5,035伙，按季急增57%。發展局局長陳茂波表明批地會隨行就市，無高地價政策。

發展局局長陳茂波指出，雖然現時樓市比較穩定，但增加土地供應的工作絕不會因此放鬆，而政府相應調整「雙辣招」內的部分條款，為回應社會及議會訴求，並非放寬政策，強調政府會繼續緊密留意市場的情況。他又提醒市面上一些反映樓價的指數，未必能反映一手樓盤銷情，例如發展商提供的折扣及優惠等。

「鐵路物業 今年重要供應來源」

陳茂波表示，繼早前批出將軍澳日出康城第4期用地後，港鐵本季將會重推出馬鐵大圍站招標，地皮可興建2,900伙單位。他續稱，港鐵已積極就當局加緊招標的呼籲，下半年度亦會再推出日出康城第5期用地，預期鐵路物業會是今年重要的私人住宅供應來源，並強調當局會繼續督促港鐵。

馬鐵大圍站佔地52萬平方呎，若撇除單車泊位及學校等設施，項目總可建樓面面積仍達270.3萬平方呎，地皮於2012年獲批出補地價127億元（樓面呎價4,699元），項目最終因地價過高而以流標收場。

陳茂波回應指，地政總署所定的地價會隨行就市，因應市況變動，重申沒有高地價政策，只要有地便會毫不留手推出招標，亦期望土地可較便宜售出，讓落成後的單位價格屬大家可以負擔。

綜合測量師意見，大圍站補地價估值僅81億至108億元，每平方呎補地價約3,000至4,000元，跌幅15%至36%。

除港鐵大圍站外，政府在本季的賣地計劃，亦會主動推出4幅住宅用地招標，除油塘鯉魚門徑一幅市區用地之外，其餘3幅住宅用地均位於新界，包括屯門景秀里、粉嶺聯和墟及大埔白石角等，合共可興建2,135伙單位，比上季賣地計劃增加逾4成，若連同大圍站項目在內，季內供應將大幅增加至5,035伙，比上季供應多出約57%。

料下半年度 推更多住宅地

不過，本季可供出售的住宅地皮數目則只有4幅，創近9個季度的新低。陳茂波解釋，由於賣地計劃內部分土地需要改劃及程序需時，但強調會作出填補，預計下半年度的賣地計劃，會有更多住宅用地推出招標，對於今年1.88萬伙的私樓建屋目標審慎樂觀，期望地區支持改劃土地的工作。

政府為了確保將來有充足的住宅落成量，除了一幅重推的大埔白石角科進路臨海住宅用地之外，本季賣地計劃的其餘3幅住宅用地，均設有限量條款，最少落成量合共約1,300伙。

另外，本季賣地計劃亦會出售一幅位於東涌第53a區，涉及約1,100間客房。

私樓地缺 增供應靠「一鐵一局」

政府不少新覓到的用地，都被劃為公營房屋，私人住宅用地短缺，惟有要求港鐵（00066）及市建局加快批出項目，彌補土地供應缺口，今季將推售「百億地王」馬鐵大圍站項目。

政府剛公布新一季賣地計劃，連同重推馬鐵大圍站，供應合共涉及逾5,000伙，按季急增逾5成，不過細心分析，港鐵大圍站單一項目已經佔今季供應量近6成，而政府推售的4幅地只佔其中約4成，情況比起上季市建局觀塘重建項目佔全季供應量一半更為嚴重。

今年賣地表 逾6成改劃

事實上，在公營房屋供應佔6成的目標下，政府即使覓到土地，亦會優先用作興建公屋、居屋，令私人住宅用地更為緊張，今年賣地表內逾6成須進行改劃程序。

由於「子彈」有限，令政府要因應市況加大推地力度，就只有向「一鐵一局」埋手，要港鐵加快推出大圍站及日出康城5期，分別涉2,900伙及1,750伙。

大圍站或須下調補地價

不過，屬於今季賣地焦點的大圍站項目，住宅樓面面積達270.3萬平方呎，在2012年推出時，則由於補地價金額過高、投資額高達290億元，最終流標收場。

市場普遍認為，大圍站重推時應在補地價及招標條款上作出調整，才能夠確保項目順利批出，不影響政府推地計劃。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國建議，每呎補地價金額應較首次招標時縮減逾3成至3,000元水平，才能夠令項目較具吸引力。

此外，亦有測量師建議，由於項目落成後，港鐵可獲得商場部分一半權益，故此建議港鐵應下調分紅比例要求。

本季賣地計劃市區地僅佔總供應的7%，隨着新供應將集中在新界區，未來趨勢將是市區與新界區的新盤供應差異大，令樓價兩極化現象加劇。

市區土地供應罕有，政府惟有積極開拓新界區發展用地，令新供應集中在新界區。以本季賣地計劃為例，政府連港鐵（00066）共推出5幅住宅用地，涉5,035伙，當中只有一幅位於鯉魚門徑小型地皮，屬市區用地，提供375伙，佔季內住宅供應的7%。

新盤潛在供應 新界佔7成

隨着土地供應集中在新界區，預示住宅新供應亦將以新界區居多。資料顯示，2014年新盤潛在供應有30,639伙，港島區有3,866伙，佔13%；九龍區有5,616伙，佔18%，新界區有21,157伙，佔69%。

由此可見，未來新盤供應將集中在新界區，勢令該區的新盤定價受壓。

市區折扣率 較新界盤低

近期開出價單的新盤，無論餘貨盤重推，抑或全新盤推售，新界盤的折扣優惠都較高，一般可貼近兩成折扣，例如大埔逸瓏灣最高折扣19.25%、上水古洞南歌賦嶺重推的折扣也達21%。

相反，部分市區新盤的折扣率相對較低，何文田雋瓏最高折扣13.9%，旺角麥花臣匯更加只有10.5%的樓價優惠。

新界區供應遠高於市區，發展商投地的策略，亦以競投市區用地出價較進取，反之供應較多的新界區，出價則相對保守，故出現白石角地皮流標的情況，亦可以預見未來市區及新界區樓價兩極化現象加劇。

世茂集團日前在上海宣佈，旗下全球唯一的超五星級「深坑酒店」未來將由洲際酒店進行整體運營管理。此外，酒店所屬的「納米魔幻城」則將由內地商業運營團隊美橋集團進行整體招商。

據悉，去年3月動工的世茂「深坑酒店」預計耗資上百億元（人民幣，下同），計劃2015年底投入試運營，到時將成為世界海拔最低的酒店。「深坑酒店」位於上海松江佘山國家旅遊度假區核心，選址舊礦場形成的深坑，從地表下探80米，依附深坑岩壁而建，故此隨「深度」而來的消防、防水、抗震等難題，令項目方案調整了七年之久。建成後，酒店將擁有370間客房，包括地上兩層、地下17層、水下兩層。

世茂「深坑酒店」是「納米魔幻城」項目的重要組成部分。據透露，「納米魔幻城」項目總佔地面積42萬平方米，總建築面積21萬平方米，由「世茂深坑酒店」、「世茂納米假日城」、「世茂納米魔法小鎮」等三部分構成。

政府放寬DSD效應持續，加上一手銷情理想，帶動二手市場氣氛，百大屋苑上月錄約一千一百一十七宗成交，按月微升百分之四，當中四十五個屋苑錄得升幅，主要以新界區屋苑為主，惟部分港島區藍籌屋苑如?魚涌太古城，在盤源缺乏下，交投量按月跌近五成。

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，六月份多個新盤開售，帶動市場氣氛，另一方面，二手盤源稀缺，業主態度轉趨強硬，太古城交投更較上月減少五成，新界區樓價較低，受印花稅及按揭條例影響較淺，交投上升。

　　祥益地產營業董事謝澤銘表示，西鐵沿?十大屋苑六月成交量，預期約二百三十三宗，較五月微升百分之一，在連續大升兩個月後，成交量暫鞏固在 二百宗以上。

　　就樓盤供應量，以屯門及天水圍區為例，六月份較五月同期，放盤量上升百分之八，成交量仍會慢慢增加，呎價亦只會穩健向上。

國家不動產協會(NAR)周一公布，美國5月成屋銷售簽約上升6.1%，至八個月高點，顯示成屋銷售數量可望上升。

5月成屋銷售簽約指數上升至103.9，4月為97.9。

NAR說，低抵押貸款利率，市場成屋增加，及創造就業轉強，促使成屋銷售增加。

雖然成屋銷售簽約指數連續三個月上升，但第一季完成銷售數量卻疲弱，NAR預期將拉低2014年總銷售量至低於去年水平。

5月成屋銷售簽約指數較去年同期下降5.2%。

成屋銷售簽約後，通常於二個月內完成銷售。

該指數100相當於2001年平均銷售水平。