打房加選舉效應 「議價空間變大」

房市冷颼颼，政府持續祭出打房新政策，加上年底七合一選舉愈來愈近，第3季代銷推案轉趨保守，觀望氣氛濃。《蘋果》統計全台10大代銷Q3推案總量僅1535億元，較第2季量縮730億元，代銷三強中僅新聯陽實業維持570億元接案量，海悅廣告440億元案量多為延續第2季舊案，甲山林因旗下愛山林建設進行公募增資，不便透露推案量。

政府緊縮貸款額度衝擊新成屋買氣，新聯陽實業總經理黃清益表示，銷售端不可能硬碰硬，代銷會轉向爭取自住買盤，中小坪數將成為市場主流。海悅廣告總經理王俊傑認為，近期受政策影響推案量縮很正常，消費者議價空間有擴大趨勢。

中南買家趨保守
「潮水退去，才知道誰在裸泳！」創意家行銷副總何志正以巴菲特名言比喻房市，未來不會全面好或壞，地段才是關鍵。創意家行銷第3季鴨子划水，雙北市推案總量達220億元，在長安東路推出第1個自建案「華山33」，規劃50∼60坪換屋產品，何志正分析，北市1年約8萬戶購屋需求，供遠低於需。

第3季新北市新店華城推案熱鬧，相繼推出「華固華城」、「富邦豐泰」與「晴山滙」等案，總銷達95億元，因華城社區管委會與康橋雙語合作招生，吸引頂端族群在此置產，港資豐泰地產推案也帶入國際買盤。

上半年房市北冷南熱，打房效應已在中南部發酵，高雄上揚廣告總經理林聰麟坦言：「買家轉趨保守，目前房價平穩，失去上衝動能，但建商也不願犧牲利潤，只能維持僵持狀態。」上揚廣告將推神揚建設民權路地上權住宅案，相較周邊「都廳院」、「國硯」豪宅價，此地上權案規劃25∼30坪，每坪開價17萬元，盼能獲得首購族青睞。

廣誠廣告協理周惠賓也認為高雄第3季是首購、剛性需求市場，透天產品若總價控制在2000萬元內，也能吸引換屋族；台中萬群地產在北區雙十路麗寶案總銷200億元，包括首購、首換產品。

民眾盼逢低買進
萬群地產總經理謝坤成嘆，10年前就有學者喊房市泡沫化，多少年輕人不敢買房，10年後只是更買不起。民眾陳先生稱：「聽說已進入買方市場，農曆7月又是房市淡季，希望能趁機議得好價，逢低買進。」

興富發集團旗下潤隆建設（1808），6月在總銷25億元的「國王傳奇」開始交屋入帳下，單月營收衝上3.21億元、年增率達10.2倍，累計上半年營收達6.69億元，較去年同期增三倍。

另外，華固建設6月因入帳空窗期影響，單月營收僅0.37億元、年減32.5%。

潤隆6月在總銷25億元、已完銷的「國王傳奇」交屋下，入帳行情啟動，單月營收跳升至3.21億元、年增率高達10.2倍；此外，上半年還有新店「國賓大苑」入帳，推升上半年營收達6.69億元，較去年同期增加三倍。

除了「國王傳奇」交屋外，潤隆第3季還有總銷27億元的「國賓伊頓」交屋，營運可望逐季墊高。法人表示，該案銷售率約九成，將是下半年主要業績來源。潤隆昨（8）日收在28.6元，上漲0.6元。潤隆今年推出三大新案，總銷60億元的「靜心文匯」，公司分回20億元，目前銷售率約三成，分回總銷達18億元的「台中帝寶」，銷售率則達七成，而總銷75億元的「國賓大悅」，也約賣了七成五。

想用每坪30到40萬的價格入住大台北地區，或許可以從「地上權使用宅」下手，尤其在新北板橋的個案，每坪房價只要3字頭，幾乎是週邊市價6折，不過這只是買使用權不能買地，相當於長期租賃，專家說還是有一定風險。

記者：「在大台北還想找到每坪3字頭的房價，可能就得考慮地上權使用宅，每坪房價大約是市價的6折。」走進室內就是溫馨客廳還有水晶燈吊飾，三房的基本房型每坪最低36萬起，比起週邊新成屋每坪50到58萬元，幾乎是6至7折價。房地產專家Sway：「有些地上權的房子地段較好，有些房子地段比較差一點，比如說是本地人不願意去或是沒有很好的交通，它的房價會稍微便宜一點。」

所謂地上權使用宅，簡單來說就是不賣地，只賣你50至70年的使用權，相當於 長期租賃，雖然房價便宜但貸款利率比一般高，轉手可以貸款成數，或許會比7成更低。房地產專家Sway：「下一個買方誰願意拿5成的資金去買一個只有地上權的，所以目前中古市場地上權轉手都不容易。」

不過就是因為房價低一點，地上權使用宅這幾年很夯，雙北市指標個案都湧現看屋人潮，在台北市這間每坪45到50萬元，比周遭每坪80萬出頭價格幾乎少了一半，開案一個多月號稱700戶已經賣出500戶。

房地產專家Sway：「大家漲的時候它會漲一點點，可是大家跌的時候它是跌第一個，它的跌幅很恐怖，管理也比較不容易。」地上權使用宅新風潮也挑戰了國人有土斯有財的傳統觀念，想搶進北市四字頭，新北三字頭，還是得評估風險，未必這麼划算。

嘉泥與赫士盟集團間的一段姻緣，促成雙方合作發開餐飲大樓。赫士盟、嘉泥將於昨日共同宣布五大餐飲品牌，進駐赫士盟旗艦大樓，除了茹絲葵、Chili’s、Nagi豚骨拉麵店等三大品牌外，還有日本米其林三星餐廳「雲翔龍吟」及名廚江振誠主導的RAW，將引起新一波話題。

嘉泥副總王立心是嘉泥董事長張剛綸的表妹，因嫁給赫士盟3兄弟中排行第2的葛世中，牽起赫士盟與嘉泥合作的契機。由於雙方都對地產開發有興趣，所以共同出資買地、興建，開發位於大直的赫士盟大樓。後續再由赫士盟當房客，租下整棟大樓。

赫士盟集團總裁葛世傑表示，大樓5樓已確定引進日本東京米其林3星餐廳「雲翔龍吟」，4樓是企業總部，3樓由茹絲葵經典牛排館進駐，2樓是Nagi豚骨拉麵店和Chili’s美式休閒餐廳；1樓則是由名人主廚江振誠返台主持的餐廳「RAW」。赫士盟大樓預計9月起陸續開幕。

張剛綸指出，嘉泥投入土地開發，也和雲朗觀光集團共同投資位於羅馬的商務飯店「A.ROMA」，該飯店預計1年後整修完畢，每晚房價初步訂定約200歐元以上，是羅馬相當平易近人的價錢，因當地商務飯店多是400~500歐元起跳。

另外，嘉泥也以新台幣3.5億元在日本沖繩購入土地，未來會自行開發或是轉賣土地尚未定案。

台灣方面，張剛綸表示，已經取得北市杭州南路70年地上權開發案，定名為「嘉新金華薈」，總銷在15億元上下，預計今年第4季公開銷售，每坪售價110萬元以上，預估淨利率在2成左右。

台北市政府要求各機關應確依「台北市政府各機關學校經管市有建物使用情形管制原則」，檢討所管市有建物處理方式，並持續依「台北市市有公用未利用或低度利用土地清理利用計畫」及「台北市市有閒置及低度利用建物清理利用計畫」清查所管市有房地、釋出閒置空間，俾統籌調配房地予市府各機關學校使用，提高市有房地利用效能。

台北市政府財政局表示，台北市府各機關應確實清查提報所管閒置房地，為加強管控力度，自2014年起台北市府各一級機關每年應定期抽查所管暨所屬經管市有建物使用情形並做成查察報告，期透過抽查及時研擬整併可行性，並適時釋出閒置空間。

另所列管之公用堪用閒置房地資料，亦透過定期函詢台北市府各機關學校使用需求，經有使用需求機關擬具需求具體計畫，由財政局彙整後邀集市府研考會、秘書處及都市發展局等相關機關，實地會勘確認需求機關目前使用房地情形，進一步確認使用需求後，簽報召開府級研商會議，經需求機關於會中具體說明規劃內容，並經與會機關比較各需求機關所提規劃，由房地所在區位、立地條件、市府政策等不同面向評估後，決定最適分配及使用。

截至2014年6月止，已分別就台北市中正區南門市場4樓之2、信義區行政大樓3樓部分空間、萬華區東園街19號8樓、環保局原松山區清潔隊辦公廳舍、自來水事業處原東區營業分處辦公廳舍、西寧市場2樓、木新市場2樓、大同區迪化街一段260號及北投區新市街30號3樓之4、文山區景文街106之1號及華山市場3樓之2、7樓、9樓、10樓等市有房地，召開會議調配其後續之使用。

未來台北市政府將持續循此分配機制，促使市府各機關將閒置或低度利用之房地資源釋出，除適時提供所屬機關公務使用外，財政局亦將配合台北市府公營住宅政策及要件，提供都市發展局評估作公營住宅之可行性，以活化市有資產；又財政局亦將持續查核各機關財產使用情形，並精進各項土地利用政策以強化市有資產運用效益，達成市有財產永續經營之目標。

中油土地活化從2012年啟動，預計在2016年以前，可為中油帶進137億元收益。中油副總經理張瑞宗說，資產活化是利用閒置的土地，透過地上權出租，增加公司收益。

中油今年下半年最重要的資產活化案，是位於新北市板橋區文化段土地設定地上權案，權利金底價為12.6億元，將以公開招標設定50年地上權方式，引進民間廠商開發營運，預定本月24日下午截標。

張瑞宗表示，這塊地上權案土地，坐落於新北市板橋縣民大道，緊鄰中山國中，總面積3,120坪，是新板特定區旁唯一大面積方正基地，可開發「綜合商業園區」，引進旅館、辦公、主題商場等複合式商業，投資人可彈性選擇投標件數。

中油規劃在2012至2016年推動資產活化計畫，從北到南都有推案，以設定地上權50年方式，活化低度運用土地。今年鎖定在龍江路（設定地上權）、重慶路（出租）、苗栗火車站前土地（出租），面積總共7公頃，創造收益逾7億元。

這些土地當中，面積最大的是高雄成功二路舊廠區的14公頃素地，權利金高達57億元；另外，台北市中崙加油站旁空地，儘管面積只有1,000坪，收益卻達11億元。這兩案都是要辦理設定地上權招標，效益預計在2016年進帳。

中油首宗土地活化案是龍江路土地約693坪，中油採取設定存續期間50年地上權招標進行招商。50年的權利金底價為7.94億元，每年租金按申報地價10%計算。

新法明年７月上路 可能先建後售
容積總量管制將於明年7月上路，建商拚命搶建照，統計全台今年1∼5月建照量，比去年同期增加4.5％，以新北市申請1萬1454戶最多。

北市僅2千戶
內政部《都市計畫法台灣省施行細則》部分條文修正草案將於2015年7月1日上路，將嚴格管控容積總量，一般地區獎勵容積不得超過20％，都更獎勵容積不得超過50％，加上今年5月1日新北市《都市計畫法新北市施行細則》已取消銀級綠建築獎勵等，引發建商積極搶照。

今年截至5月止，全台共核發55291戶建照，比去年同期增加4.5％，其中新北市突破1萬戶，佔了將近5分之1，台北市雖僅2727戶，卻比去年同期大增5成以上。而桃園縣核發7017戶，則較去年同期大減39.76％。

6都不增反減
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，近一步統計6都建照發現數量不增反減，顯示房市由多轉空，建商也會仔細評估，反而6都外的區域受惠於選舉建設話題，搶照更積極。

信義房屋專案經理曾敬德指出，未來9個月可能陸續有工地動工，房市供給量增加，但政府陸續釋出打房政府，建商可能採先建後售，或邊建邊售，不一定馬上造成市場賣壓。

淡大副教授莊孟翰則指出，許多建商養地一養就是5∼10年，建商加快申請建照，但使照不一定增加，可能用假開工情形興建時間延長，等景氣較好時，再高價售出。


自由時報
容積管制倒數 建商大舉搶照

儘管目前房市不佳，但為因應明年7月實施的容積總量管制，北、高兩地建商仍大舉展開搶照動作，統計今年前5月，北市、新北及高雄市建照核發數量較去年同期大增2?5成，新北市更突破1萬戶；至於使照核發數量，桃園縣、高雄市年增4成，成為目前新屋供給量最大兩個區域。

內政部通過「都市計畫法台灣省施行細則」部分條文修正草案，增訂都市計畫容積總量管控上限，將於2015年7月1日施行。新制規定，一般地區則不得超過20％，都市更新地區不得超過法定容積50％；不過舊市區小建築基地合併開發、海砂屋、輻射屋拆除重建，仍維持現行不超過30％的規定。

因應明年即將實施的容積總量管制，建商搶照動作仍頻，根據內政部統計月報統計，今年前5月全台建照核發的數量比去年增加4.5％，共計5萬5,291戶。

以六都來看，北市建照核發量2,727戶、年增55.8％居冠；新北市11,454戶、年增19％；高雄市7,142戶、年增33.7％；桃園縣7017戶、年減39.8％。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，此次建照數量增幅最大的台北市，研判應是受到景美地區的地上權開發案帶動。

新北市則因為訂定「都市計畫法新北市施行細則」在今年5月1日上路，其中取消包括銀級綠建築獎勵、開挖保水獎勵、防災間隔獎勵等容積獎勵，恐衝擊個案減少約20％的容積獎勵；加上商業區做住宅使用，基準容積比照住宅區容積率，管制都較過往嚴格，在5月上路前已吸引開發商搶照。

此外，今年前5月全台使照核發數量較去年增加12.8％，共計3萬2,191戶；六都當中以桃園縣5,515戶、年增40.5%，及高雄市3,997戶、年增39％，兩地新屋供給量最大，新北、台中年增約2成，僅北市年減14.7％。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，桃園縣近年因航空城題材，建商大舉推案，新成屋陸續完工交屋後，使照核發數量大增；而高雄市則因容積上限管制措施提早在去年7月上路，建商搶建照提早上演，建案也陸續完工，導致請領使用執照大增，將對市場帶來一定壓力。

北市萬華區2筆都更案下月核定，將是4月26日部分《都更條例》失效後，成功通關首例！為確保都更的相關權益人能表達意見， 大法官釋憲宣布日後都更案均須舉辦聽證會，北市舉辦首場聽證會的萬華2案，因同意比例100％，從5月申請舉辦聽證會到審議通過僅花2個月。

成條例失效後首例
依內政部公告《都市更新聽證程序作業要點》，聽證會應在舉辦前20日將資訊刊登報紙或公報3天，結束後也應公告會議紀錄。北市都更處正工程司袁如瑩表示，聽證會作業時間約需2個月，萬華2案5月中申請舉辦聽證會，6月16日只花一個上午便完成聽證會，7月7日事業計劃審議通過，預計8月可核定，「比想像中還要快很多。」

袁如瑩解釋，北市100％協議合建案可採快速通關，以專案審查方式進行，市府會優先處理，萬華2案因屬快速通關，且聽證過程並無歧見，後續審議過程順利，將成部分《都更條例》失效後，打頭陣快速核定的案例。

目前北市有近20案已排定聽證會時間，不過萬華都更案委託的廖錦盈建築師事務所所長廖錦盈指出，即便是100％合建案，程序還是很繁複，希望北市府能再簡化作業流程，「東西早就準備好，行政作業拖太久了。」

桃園市中路區段徵收都市計畫已發出土地權狀，卻有約六成地主發現，目前的公告現值高於當初配地的「評定地價」，由於買賣「權狀紅單」甚多，近三百名地主要過戶時才驚覺要繳交增值稅，總金額高達二億元，就算第一次土地移轉可以減免四十％增值稅，也要一億二千萬元，地主們質疑縣府行政作業疏失，醞釀抗爭。

評定地價與公告現值不同價
中路區段徵收出現首年過戶就需繳納增值稅情形，問題出在縣府地政局的「評定地價」與後來核定公告現值時，內部出現不同調，造成地主今年二月配地時是一個公告現值，六月領取土地權狀時又是另一個公告現值。

縣議員黃景熙接獲許多地主反映，他表示，中路區段徵收買賣「權狀紅單」很普遍，八百三十多名地主最後合併成一百七十九個配地案，這是大地主向小地主買權值再合併申請配地所致，但這項買賣是私下行為，土地權狀仍是發給原來的小地主，配地後，小地主再將土地過戶給大地主，卻面臨繳交增值稅問題。

他說，原本「評定地價」是七萬三千元，如今公告現值卻調到八萬三千元，面積一千平方公尺的增值稅要二百萬元，預估必須繳納的增值稅總額高達二億元，受影響地主近三百人。

黃景熙說，全國各地的區段徵收從來沒有第一年過戶就要繳交增值稅情形，很多小地主賣權值時，根本沒考慮到增值稅問題，如今買賣雙方由誰負擔增值稅衍生爭議，同樣是賣權值，九萬多元的土地不用增值稅，但七萬多元的地卻要增值稅，根本是一縣二制，地主準備到縣府抗爭。

縣府地政局主任秘書高鈺焜表示，區段徵收科評定地價是考量開發成本，地價審議委員會審議地價是鑑於中路尚未開發，除六十米道路旁土地仍維持高價，其他都列為同一個區域，才會有評定地價七、八、九萬多元土地，公告現值改為八萬多元均一價，過程並無不妥。

高鈺焜說，以往沒有增值稅問題，主要是沒有權值買賣，以八德擴大都市計畫為例，很多地主不看好，寧可領錢，領地只有七成，就不會「權狀紅單」滿天飛；但中路計畫太熱門，大地主大量收購權值，只是土地是大地主挑的，沒有理由要求原來的小地主負擔增值稅。

台北市政府與建商合作興建美河市聯合開發案，適法性遭強烈質疑，監察院會上午通過馬以工、林鉅鋃及李復甸提案，認為美河市聯合開發案違反憲法保障人民財產的規定，聲請司法院大法官會議統一解釋本案。

監委質疑，北市府先以興建捷運站等公益理由強徵民地，卻透過違法計算建蔽率等偷樑換柱手法，將原本該是噪音緩衝區的少數間隙帶土地，提供建商興建15棟巨廈；而購買房屋的持有人，可因此持分所有小碧潭捷運站與新店機場的土地產權，在法律適用上，違反憲法保障人民財產的規定。

李復甸與馬以工上午在監察院舉行記者會，馬以工說，為使聯合開發高層建物不必與軌道機場共構，所以設計1萬2000平方公尺包住軌道的人工地盤，這些不計入建蔽率，使得美河市15棟辦公大樓及住宅用了12%，蓋在法定空地上，北市府稱人工地盤不計建蔽率的計算，根本違法。 監委馬以工也呼籲，新任監委被提名人、台北市捷運局前局長范良?、台北市副秘書長薛春明，過去業務都曾牽涉美河市案，兩人若獲提名通過，應僅守分際，迴避此案調查。

馬以工質疑，北市府若不計建蔽率，為何要徵收那麼多？當時這個說法在民國94年建照審議時就有疑慮，但捷運局在當年9月就發公文，指稱人工地盤是防噪音設施，屬捷運設施一部分，所以不計建蔽率，根本是不合法解釋，因為捷運設施建蔽率僅60%，怎會人工地盤是捷運設施就不計建蔽率？

馬以工說，法定空地是建蔽率以外的必要空地，不能重覆使用，這是建築法11條所明訂的。但當時台北縣政府過了一年，就把這紙公文給負責興建的建築師事務所，指稱不計建蔽率，可以在法定空地上蓋房子，不必架在軌道與機場上方。

台北地檢署偵辦美河市開發弊案，捷運局官員涉及提供不實的建物鑑價報告，致台北市政府損失逾20億元；捷運局上午表示，尊重檢調調查，目前已由民間鑑價公司與日勝生公司重新檢核鑑價投入的土地貢獻成本及投資建商建物貢獻成本，若鑑價結果與當初不一致，將交由市府仲裁。

北市府發言人張其強中午強調，如果重新鑑價結果出現差額，一定會要求日勝生補繳，以保障市府及市民權益。 捷運局表示，目前正委託民間單位重新辦理土地貢獻成本估價，與建造成本鑑定，鑑價報告書完成後將送審議委員會，待權益分配比例確定，若市府應得權益有短差，會要求日勝生補足差額。

全台6月的「房屋移轉棟數」呈現一片量縮，只有台中市逆勢成長8.5%。有房仲業者認為，這是建商擔心央行限貸後會撥款不順，所以急著大量過戶所造成的。但房產媒體總經理陳韻如認為，台中近年來處於補漲階段，加上四號快速道路的通車帶動了台中縣的行情，房市表現會相對不錯。

台中市6月份的房屋移轉棟數為4,301戶，雖然年減3.4%，但月成長8.5%，是6都中唯一增加的縣市。房仲業者認為，台中市之所以能在逆境中有優於雙北市的亮眼表現，是因為建商擔心央行的信用管制措施會讓貸款的撥款不順，所以新建案都趕在6月大量過戶，大幅上升的數字可能只是「虛胖」，實際上的移轉棟數仍保持平盤。

但網路地產王總經理陳韻如於正聲電台《日光大道》節目中表示，她認為台中這兩年來都在走補漲行情，從台中七期往外擴張，一個區域、一個區域的輪漲起來。加上四號快速道路的通車，交通可及性的提高對台中地區的房市也有很大的助益。

業者指出，高雄美術館及農16特區房價都已墊高，而亞洲新灣區內的公共建設將陸續完工，加上輕軌年底試車，這些利多都會加速高雄的房價飛漲。但房產專家Sway卻認為，現在整個高雄房市冷到不行，還直言「輕軌、新灣區」都是拿來騙外地客的。

高雄市不動產開發商業同業公會總幹事林佩樺在《中央社》指出，美術館、農16開發區的房價都已墊高，鳳山文山特區一帶的房價也攀升走穩，在亞洲新灣區內的高雄展覽館、旅運大樓、市立圖書總館及流行音樂中心也將陸續完工，加上輕軌年底試車，這些都會為當地房市帶來利多。 輕軌向來被視為高雄房市的一大利多，投資客帥過頭對此大大看好，認為輕軌接近精華區，是投資的好標的。

但房產專家Sway卻在《爽報》表示，高雄房價5年來漲了2倍，和大家以為的1字頭房價早就相去甚遠。 Sway說，投資客在高雄買了一堆，上的了車卻下不了車，因為後續沒有更多投資客接手，而自住客也不認同這樣的價格，現在整個高雄房市冷到不行，誰還管你輕軌有多夯、新灣區有多美？直言這些都是騙外地客的。

現今新建住宅多以大樓為主，民眾買房重視社區物業管理服務、社區維護及公共空間舒適度，最重要的則是住戶素質、鄰居友善度，若能滿足以上優點，社區自然成為詢問度高、房價保值的社區，高雄市2014年「優良公寓大廈」評比公佈結果，除了豪宅獲獎之外，也有中古社區獲得高度評價。

房仲業者指出，擁有優質管委會及物業管理團隊的社區，在地點、學區、生活機能條件都相當的情形下，優良的社區就會成為買方購屋首選，尤其現在房市以自住客為主，更會挑選具口碑的社區。業者指出，優良社區房價多會較附近一般社區行情高1~1.5成。 高雄在縣市合併後共有4291處社區，近年高雄積極推動友善城市、宜居城市，也大力推動優良社區評鑑。2014年的「優良公寓大廈評比」，共有49處社區報名，最後由15處社區脫引而出。

「雄青組」為2007年1月以後新建完成的社區，由提供麵包師傅吳寶春免費承租3年店面的苓雅區「都廳苑」、左營區「合群新城仁區」獲特優。2006年以前取得使照的社區可參加的「雄勇組」則由新興區「登峯大廈」及鼓山區「堅山大世紀大廈」獲得特優。

和春技術學院助理教授郭進泰博士表示，「都廳苑」的公共設施規劃非常完整，並採用高質感的會館專業管理，滿足社區公共事務處理與交誼的需要；「合群新城仁區」雖然是舊眷村改建的社區，但是居民發揮老眷村團結精神，對社區的高風險家庭進行特別關懷服務，相當值得效法。

高雄市工務局建築管理處處長黃志明說，值得關注的是，獲獎的「甜蜜家庭大樓」管委會為了體恤使用無障礙電動機車住戶方便，即使大樓當時僅有1人需要使用，仍花費10多萬元在地下室安裝付費電動機車電池充電器，讓住戶不用將沉重電池提回家充電。

金地集團（600383）7月8日晚間公告，2014年6月公司實現簽約面積35.7萬平方米，簽約金額43.3億元；2014年1-6月公司累計實現簽約面積131.3萬平方米，累計簽約金額169.9億元。

2014年7-8月有新推或加推盤計畫的項目包括：深圳朗悅、廣州荔湖城、佛山瓏悅、東莞湖山大境、珠海撲滿花園、北京朗悅等。

公司近期新增加的地塊分別為南京市浦口區華山路西項目、杭州古墩路北項目。

週一晚些時候，大智慧通訊社從上海市土地交易市場獲悉，上海浦東川沙地區年內首次推地。同時，該地塊對於競買人提出了較為罕見的“特約條款”，在業內人士看來，這些條款似乎是為上海迪士尼量身定制。

上海某券商一位房地產研究員認為，該地塊地處上海迪士尼南側，從土地出讓的規劃要求看，該地塊對於餐飲、旅遊功能的開發要求十分細緻。這也許會成為未來上海浦東川沙地區土地出讓的“新常態”。

上海市土地交易市場披露的資訊顯示，該地塊名為浦東新區川沙新鎮六灶社區18-02地塊，出讓面積7.38萬平方米，容積率2，起始價7.8億元，為餐旅、商住用地。

地圖資訊顯示，該地塊位於上海迪士尼核心園區南側並不遠，地面距離僅約10公里。

大智慧通訊社查閱該地塊出讓預合同獲悉，該地塊在對競買人的開發要求中出現特別約定條款，這在上海以往的土地出讓過程中，並不多見。

在住宅市場成交持續低迷下，寫字樓、購物中心之類商業地產卻在搶閘入市。今日戴德梁行公佈廣州寫字樓市場資料顯示，受新物業預租等影響，第二季度廣州甲級寫字樓淨吸納量約為2.4萬平方米，大幅下跌56%。受供應、租金等影響，不少搬遷的企業瞄向了未來計畫入市的寫字樓物業。儘管如此，市場整體空置率仍創下近十年來新低。

值得注意是，由於近年來房企旗下商業地產集中供應，導致截至上半年廣州寫字樓市場總體存量達327萬平方米。保利、奧園及匯悅城等粵大中型房企旗下綜合體搶閘入市。

戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文表示，上半年新增供應幾乎沒有，導致市場上有搬遷需求的商家瞄向下半年供應新貨，預計下半年寫字樓市場競爭加劇，租金低位震盪持平。

淨吸納量環比大跌超五成 寫字樓空置率仍創新低

今年以來，住宅市場風雨飄搖，樓盤降價情況持續，交投低迷。而今日戴德梁行公佈廣州寫字樓市場資料顯示，受新物業預租等影響，第二季度廣州甲級寫字樓淨吸納量約為2.4萬平方米，大幅下跌56%。

由於上半年沒有新增供應因素，截至目前廣州市場上甲級寫字樓空置率降低至2004年以來最低位7.3%。租金方面來看，廣州甲級寫字樓市場上租金大概每月約為167.3/元/平方米，截至第二季度廣州甲級寫字樓租金環比下跌0.5%。

網易財經注意到，儘管上半年未有新增供應，但整體市場存量達327.87萬平方米，其中存量最高位於廣州珠江新城達149萬平方米。

黎慶文說，從第二季度成交來看，由於市場可供選擇的存量物業相對有限，同時商家受到未來即將交付物業租金等吸引導致淨吸納量較低。

二三線房企綜合體搶閘入市

上述人士認為，下半年由於新增供應影響，預計市場競爭加劇，值得注意是無論空置率還是新增供應也成為近三年新低，吸納量持續下滑也成趨勢。

在購物中心綜合體方面來看，今年以來，保利、奧園以及國翔等本土房企旗下商業綜合體加速入市。諸如在廣州南站區域，奧園、保利兩大型綜合體先後入市，導致市場需求承壓。

值得注意是，除去廣州、深圳這樣一線市場的其他珠三角區域，保利、萬達等綜合體受市場影響仍處於建設或蓄客中，部分中小房企的綜合體匯悅城等項目提前入市，規避市場競爭。


據悉該項目位於廣東僑鄉江門，總投資額高達10億，總體量達21萬平方米，主要為購物中心，甲級寫字樓以及商務公館等業態。江門市國翔企業發展有限公司總經理梁國繼向網易財經表示，儘管目前商業地產項目都靠的近，但也容易形成一個集群效應，有利於催熟整個區域的商業氛圍。

他指出，現在電商衝擊對整體商業地產影響很大，這個是不可忽視的，目前很多公司也開始整合上下游資源。目前公司也推首個O2O模式商業體驗平臺，微信及APP平臺吸引需求，提振業績。

此外戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管及高級董事蔣尚禮透露，市場有自主調節的功能，房企要避免一定的惡性競爭。總體來看，市場供應過剩正在施壓整個市場。

7月7日消息，繼6月初正式公佈商業地產北方區戰略之後，寶能集團近日又在北京舉辦北方區暨北京寶能案名啟幕大會。

會上，寶能對外宣佈，從深圳、上海、西安直至北京，其已經完成了全國30餘座城市的重點佈局，完成了華南、華東、華北、東北四大核心區域的規劃。

寶能行銷中心區域行銷總經理吳胤澤在接受媒體採訪時稱，預計2015年集團的開發體量總計將達到3500萬平方米。

據悉，寶能旗下的主要業務模組是大型城市綜合體、都市產業園和現代化社區，其中高端商業地產是發展重點，主要產品線是“寶能all city”和“寶能環球匯”、新興“寶能天地”和“寶能廣場”、“寶能新都薈”四大購物中心產品線。

目前，寶能已啟動的商業項目有15個，正在開發建設的商業專案接近40個，總開工面積達1000萬平方米。


其中，此次亮相的北方重點專案分別位於烏魯木齊、合肥、大連、石家莊和北京，定位大多是城市綜合體。寶能曾對外宣稱，將用5年時間投資1200億元，至2018年開發建設40座創新型購物中心，全部自持經營。

土地儲備方面，寶能集團副總裁王大慶表示，寶能已經拿下超千億平方米的土地儲備，僅在建及規劃中的百億元專案就達8個，且多為百萬級綜合區域開發及高度為300-500米的城市地標專案。

此前6月20日，寶能以超24億元的總價，摘得合肥濱湖新區廬州大道以東41.2萬平米商住地，樓面價1188元/平米，地面價5820元/平，溢價率117%。

樓市的低迷又有了新的備註，沉寂許久的“0首付”重被提起。記者瞭解到，近日位於通州的首開香溪郡專案推出“0首付”，由開發商墊付三成首付，購房人只需交剩餘7成房款，儘管名額很少，但發出的信號很明確，樓市低迷，新盤蓄客難度越來越大。

三成首付可以免交

和此前常見的由開發商先期墊付、購房人後期補齊的“0首付”不同，首開香溪郡是真正的免交“0首付”。

銷售員張先生告訴以看房人名義諮詢的記者，專案最遲將於本月底開盤。因為是首次入市，為推動銷量，開發商推出了“0元搶房行動”，不僅所有購房人都能享受半年的免利息優惠，部分購房人還有免除半年月供的“0月供”、甚至免除三成首付的“0首付”優惠。

“特別是0首付，開發商直接幫您墊付三成首付，不用再交，您只需要交納剩餘的7成房款，相當於直接免單。”張先生表示，儘管名額很少，只有1到2個購房名額，可優惠力度很大。若按最便宜的20000元/平方米的起價計算，80平方米的兩居室，就能免掉48萬元首付，等於打了7折。

“東壩的自住房還得22000元/平方米呢。可您現在花20000元/平方米，就買一套南北通透的商品房。”張先生承認，目前樓市低迷，新盤蓄客難，項目又是第一次開盤，才拿出100套房源試水，把價格定得這麼低，“未來三期開盤價格肯定漲。”

100套現房93折

也就在前天，首開旗下位於馬駒橋的國風美侖現房開盤，120平方米、144平方米的大戶型，銷售均價16500元/平方米。

“我們原價是18200元/平方米，現在正在打93折，還有個2萬元抵6萬元的活動，折完後的價格是16500元/平方米。”銷售員昨天告訴記者，專案是期房轉現房，因為開發商著急回款，折扣力度不小，“項目最高的時候，均價可是25000元/平方米。”

實際上，位置挨著國風美侖的富力尚悅居，此前開盤時的對外報價是23000元/平方米，而實際簽約價格也達到20000元/平方米。和“鄰居”相比，國風美侖的價格要低出20%。

不過，93折的優惠並沒能吸引購房人立即入市。銷售員告訴記者，週末開盤之後，120平方米的戶型還剩下50套，“選擇餘地很大”。

年中或迎促銷季

2014年上半年，北京樓市低迷，新房市場的成交也不見起色。資料統計顯示，上半年，北京新建商品住宅成交23634套，同比去年上半年大幅下降46.9%。僅以6月為例，截止到月底，北京新建住宅新增6千多套，而成交量僅為4千多套，成交量首次低於同期新建住宅新增套數。

市場人士分析，目前市場成交主體主要來自於剛需群體，項目能否取得好的銷量，主要在於開發商是否肯低價入市、舍價換量。實際上，今年上半年，除了知名房企外，多數房企的業績不樂觀，下半年壓力將會增大。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，低迷的市場前景無疑進一步加劇了房企資金鏈緊張格局。在年度銷售業績、信貸持續緊縮以及現金流等因素影響下，開發商必須採取“加快出貨、現金為王”的高周轉策略。7月，北京新盤繼續大舉入市，也會重燃區域間的價格競爭。對於購房人來說，許久未見的折扣和優惠很可能從本月起拉開序幕。

相關新聞


第二個自住房完成搖號

昨天下午，本市第二個自住房項目——首創•悅都匯進行了公開搖號，544套房源共搖出2176戶家庭。項目將於本月12日開始正式選房，銷售均價13000元/平方米。


昨天下午兩點半，首創•悅都匯搖號正式開始。搖號過程與金隅匯星苑類似，工作人員現場抽取6名申購家庭代表，隨機抽取種子數，然後再將種子數輸入搖號軟體並搖出選房家庭。與金隅匯星苑搖取家庭的數量為房源的2倍不同，悅都匯的搖號數量為房源的4倍，共2176戶。

據瞭解，項目本週六將正式開始選房，現場選房當天需交納10萬元定金。

544套房源中，包括275套81平方米兩居室、157套88平方米小三居和112套122平方米三居室。開發商表示，由於項目總價較低，貸款方式只接受商業和公積金兩種貸款，不接受組合貸款。

樓市上半年增速放緩，房企著急出貨，開發商之間的競爭無疑更加激烈。然而6月底，一則萬科攜手藍光對賭世界盃的消息在網上迅速火熱，開發商之間如此和諧、默契地炒作一起行銷事件，這在成都樓市還是首次。

隨後，保利、合能、藍潤、華潤等幾家開發商紛紛加入這起“豪賭世界盃”的網路炒作。世界盃還沒有結束，萬科和藍光已經成功借助這起行銷事件吸引了一批客戶，進行了一次成功的品牌宣傳。

業內人士認為，下半年“加速開盤，提前跑量”將成為成都樓市的關鍵字。對於購房者而言，下半年最佳買入時機已來臨。

上半年，大量房企未完成任務

“已經一個月沒有休息了，策劃團隊集體上陣做銷售。”華府板塊某開發商向記者抱怨。今年上半年，成都樓市的行銷花樣和行銷手法可謂“史無前列”，每個月開發商都試圖通過各種行銷手段吸引客戶。

2月萬科推出連市活動，春節7天無休；3月初鉑雅苑大促銷；4月各開發商搭房交會班車猛做促銷；6月借助世界盃推出各種活動，萬科與藍光更是親密牽手共同“合作”。

整個上半年，保利舉行了10場10萬人以上規模的活動，如 “保利愛國主義教育暨航太科技展”、“2014成都草莓音樂節”等，吸引到訪客戶超過100萬人次，有效到訪客戶超過20萬人次。但20個有意向的購房者中，才能鎖定一個人成交，銷售難度可見一斑。

很多家有小孩的購房者可能已經發現，上半年的每一個週末，幾乎都能找到一個售樓部進行主題全家遊，無論是麓鎮的兒童藝術節還是世茂的冰雪世界，還有很多吸引客戶的售樓活動：直升飛機、熱氣球、坐遊艇、試住別墅……

即使如此，上半年除保利、藍光、綠地等品牌開發商力保完成任務，有大量開發商儘管奮力衝刺了，仍然沒有完成任務。有業內人士坦言，上半年的成都樓市在銷售上沒有起色，但是開發商的行銷手段“升級”明顯。

下半年，最佳買入時機到來

下半年，開發商加速推貨的力度將更加明顯。“上半年的量需要下半年來補！”一位開發商說，“只剩下6個月，沒有人會放棄。盡力去做，總比什麼都不做強。”據不完全統計，下半年將有近10個“重量級”項目湧向市場。包括保利、萬達、建發、綠地、複地、森宇等開發商均將推出新專案。

萬達在郫縣的蜀都廣場項目今年將為萬達帶來10個億的銷售業績，從5月該專案亮相至今，萬達已經做了不下5場千人以上規模的產品推介活動，請來了王志綱、許巍等名人助陣，只為7月開盤能夠贏得頭彩。一直備受關注的複地河心島項目也將於下半年正式推出銷售，該項目投資從24億追加到100億，由此可見今年上半年表現平平的複地無疑對該項目寄予厚望。

萬科除了整合旗下金色系樓盤給購房者大讓利外，更是花費鉅資在金色樂府打造了一個購房中心。據瞭解，該購房中心7月底開幕，集納了成都萬科和海南萬科旗下的所有樓盤，具備銷售功能和體驗功能。除此外，包括藍光、通用、中海等企業紛紛開始啟動購房優惠活動。

成都家慈房地產顧問有限公司總經理張猛認為，縱觀大局，形勢雖對開發商不利，但大幅度的優惠對於購房者來說是一大利好。他表示，最佳買房視窗已悄然打開。


“目前政策層面沒有大變動，好轉的趨勢並不明顯，為了完成任務，每一個時間都是銷售重點。”張猛認為，今年最明顯的趨勢是，開發商“趕”銷售節點的速度會提前。下半年，在政策層面以及金融層面沒有調整的前提下，一些開發商出於今年整體業績的考量，有可能對房價進行微調，但絕不會出現大幅“跳水”。

“需求並沒有消失，比如中海城南華府上半年銷售已經過10億了。”中海地產相關負責人認為，由於觀望情緒濃郁，購房者需要一個購買理由。“6月城南華府推出一批性價比較高的優惠房源，當月就賣了4億，單周消化120套房源。產品好的同時，價格回歸理性，一定會有購房者埋單。”

合理的價格讓步、重磅項目帶來的新一輪產品衝擊，對於結束購房者觀望來講，都十分有利。

各地稅局提上時程 下半年掀風暴

大陸央視去年曾經報導，萬科、華遠等40餘家房企欠繳土地增值稅超過3.8兆元（人民幣，下同），當時引發社會熱議。最近，土增稅的清繳工作被各地稅局放上時程，下半年大陸房地產市場或掀起土增稅「清繳風暴」。當前大陸房企的資金鏈已愈發緊繃，此時加大土增稅的清繳力度，恐成為壓垮房企的最後1根稻草。

廣東、廈門忙追稅

據《每日經濟新聞》報導，廣東省地稅局已制定《土地增值稅清算管理規程》，就清算省內房企的土增稅提出要求，並於1日實施；同時，廈門修訂版的土增稅清算辦法，也將於今年9月實施。

一直以來，大陸土增稅都存在徵收不力現象。按照此前《土地增值稅暫行條例》，是以土地和地上建築物為徵稅對象，以增值額為稅基，並按照30%至60%的4級累進稅率徵收。

按理，如此高的累進稅率，土增稅應該不低。但實際上，2012年土增稅徵收額只有2719億元（人民幣，下同），不僅遠少於土地出讓收入的2.69兆元，甚至少於契稅的2874億元。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，土增稅的徵收包括預徵和清算。預徵的部分可嚴格執行，操作沒有難度。而清算的部分，根據以往的法規，操作較難。一般情況下，主管稅務機關要等到房地產開發專案全部竣工，並完成銷售85%以上，才能進行清算工作。

某地產公司副總裁表示，以往開發商會選擇自持部分比例商業地產或住宅，使得項目未達到清算條件，從而規避最後清算。

地方政府態度審慎

比如說一個項目自持的商業部分超過20%，就算住宅產品全部賣完，只要開發商選擇持有這部分商用物業不賣，就達不到清算條件。

但如今明確規定，剩餘的可售建築面積已經出租或自用的，均要進行土增稅清算，這對於試圖通過自持物業規避清算的開發商，將造成重大打擊。

但本次清算執行力度多大仍不得而知。朱一鳴坦言，土增稅處於尷尬境地，不能不徵收，否則就缺少一個房地產調控的有效手段；但如果嚴格徵收，勢必加重企業負擔，對行業發展不利，對房價抑制會起到適得其反的效果，因此地方政府態度一直相當審慎。

繼滙豐後，再有英資大行撰寫報告談及佔領中環行動對本港的影響。巴克萊昨天發表報告認為，佔中若造成重大衝擊，樓市的調整期有機會較長。

巴克萊指出，早前的七一示威行動，未對商業活動造成重大影響，現時亦難以評估佔中會否及何時發生。香港於過去17年，曾經歷3次大型衝擊，包括1997年的亞洲金融風暴、2003年的「沙士」疫情及2008年的金融海嘯。參考過去數年樓價對收入比率的數據，1997年、2003年及2008年分別為13.2倍、5.1倍及8.8倍，2003年及2008年當危機消除後樓價快速反彈，但目前13.5倍的比率跟1997年金融風暴時更高，假如市場發生震盪，樓市將需要較長時間才能復蘇，情況如1988年那樣。

至於地產股現價不算高，市賬率（P⁄B）低於歷史平均水平，反觀1997年的P⁄B則高於歷史平均數，故地產股的情況應不像1997年般差。

滙豐更新報告 刪敏感字眼

另外，周一以佔中為由建議「減持」港股的滙豐，昨天再發表看淡港股的「加長版」報告，解釋調低港股評級的原因。此「加長版」報告與周一晚發出的第二個版本一樣，加入了樓價下跌、內地訪客放緩、美國可能明年加息及企業盈利增長疲弱的四項理由，解釋為何看淡港股，並把第一個版本中唯一的原因，即佔中活動調至段尾，又刪除「會令中央與香港關係惡化」的敏感字眼。同時，在段落的最尾，還增添「滬港通似乎會對港股帶來正面影響，但需時顯現」一句，以顯示滙豐有考慮到利好利淡兩方面因素。

英國《金融時報》報道，滙豐在Twitter和其他社交媒體上受到批評後，決定更新訊息，淡化「佔中」對港股因素。滙豐發言人則表示，就周一更新研究報告無進一步補充。她重申報告是研究部的獨立觀點，該行對政治活動不作評論。過去研究部的報告亦不時有更新的情況。

日資大行大和資本則唱反調，指出香港示威者向來並不暴力，說佔中帶來災難性影響是「牽強附會」。該行認為除了1967年香港出現動盪，香港的群眾示威很少出現暴力或混亂的場面。報告稱，要建立創新主導的經濟，需要開明態度及資訊自由流通，香港的多元化、公民價值觀及管治制度用了超過百年來建立，相信中央不樂見損壞。

該行相信到最後一刻，北京與香港會達成普選共識，即使不能達成，說佔中帶來災難性影響也是過於牽強（far-fetched）。大和預計香港今年經濟有2%增長，並指不會因為佔中而改變預測。

萬達商業地產（169）宣布，將與控股公司萬達香港，按照60%和40%的股權比例成立合營企業，各自對合資公司的資本承擔分別為60億元和40億元，以總計100億元在北美及南美洲發展房地產。萬達還同時宣布該合營企業的第一個收購項目，將是斥資17.5億元收購芝加哥Lakeshore East發展區一處物業，主要因看重當地豪華公寓供應市場的空缺。

17.5億首購芝加哥地產

萬達商業地產將通過債券和股權融資，作為資本承擔的來源。收購芝加哥Lakeshore項目的主體，將是萬達芝加哥與Magellan分別以控股90%和10%成立的合營企業，Magellan之後有權要求萬達芝加哥收購其10%的股權。萬達商業地產和萬達香港將就此項目分別承擔資本額不超過10.5億元和7億元。

公告指該位於Lakeshore East發展區、總地盤面積5.2萬平方呎的物業有獨特地段和濱水景致，發展成芝加哥地標的潛力相當大，將發展成有住宅單位、商業空間、酒店和停車位的混合用途物業。萬達表示，芝加哥市場過去6年內因經濟衰退而缺乏新供應，未來5年內高檔豪華領域內並無任何新發展項目，因此這成為萬達填補市場空虛的契機。

時代地產（1233）向Schiavona Investment Holdings Ltd發行本金總額3.88億元的可換股債券，債券將於2019年到期，發行價為本金額的100%，年利率8%。所得款項淨額約3.83億元。


京限價令鬆綁 保利單價10萬項目獲批
文匯報

據《每日經濟新聞》報道稱，保利地產位於北京市北三環薊門橋的「保利海德公園」獲得了預售審批，預售價格接近每平米10萬元（人民幣，下同），這意味?北京限價令鬆綁。北京市住建委官網顯示，「保利海德公園」項目6月14日取得了預售許可證，但住建委官員拒絕就此置評。

報道指出，6月獲得預售許可證的項目中，有7個樓盤的擬售價格超過每平方米4萬元。去年11月北京曾規定單價高於4萬元樓盤不批預售許可證，限價令使得開發商競標昂貴土地的意願減退。

時代地產擬發3.88億換股債

另外，時代地產（1233）公布，擬向美國另類資產管理公司峰堡投資與國際金融公司（IFC）的合營發行本金總額3.88億港元可換股債券，可換股債券的票面息率為8%，於2019年3月21日到期，初步換股價為每股3.5港元，較周一收市價3.1港元有13%溢價。

倘悉數行使可兌換最多約1.11億股新股份，屆時峰堡與IFC的合營將持有時代地產約6.05%的股份。經扣除開支後所得款項淨額約3.83億港元，主要用作再融資、贖回或償還現有負債。

嘉湖3度加價易手 將軍澳叠翠軒7客搶

細價樓近日成升市火車頭，嘉湖山莊有業主連續反價3次，賣貴8萬元；將軍澳叠翠軒有銀主盤獲7組客出價，結果搶貴40萬元。業界籲買家忌盲目入市。

細價單位造價屢現高價成交個案，小業主放盤心態愈來愈心紅，除了不提供議價空間外，有買家出價洽購時甚至臨場反價。以天水圍嘉湖山莊為例，本月暫錄26宗成交，當中有4成個案是臨場反價，買家要追價入市。

最明顯一宗，是樂湖居6座高層E室，實用面積448平方呎，業主原本放盤300萬元，當有買家還價時，即時反價至302萬，及後見買家肯追價，又反價至305萬，最終反價3次，以308萬元易手，反價幅度約2.7%。

天盛苑兩房價 逼嘉湖3房

而同區居屋天盛苑C座一個兩房單位，實用面積539平方呎，於自由市場以323.8萬元易手，創天水圍居屋市場兩房新高紀錄，直逼嘉湖山莊3房價。

除了業主反價外，數名買家同時出價爭盤的個案亦屢有發生。例如將軍澳叠翠軒4座高層G室，實用面積660平方呎，銀主盤以暗標形式放盤，昨日錄得7組買家出價，結果以590萬元售出，較銀行底價550萬元，搶高40萬元，而新成交價創屋苑新高紀錄。

其次，葵涌新葵芳花園B座低層6室，屬於兩房間隔，業主放盤叫價400萬元，有兩名買家先後出價洽購，業主即時反價至405萬元，首先出價的買家也願追價至405萬元，由於要申請9成按揭，等待銀行批核期間，另一名買家再次提價，結果以406萬元搶走單位。另同屋苑C座高層3室，昨日透過拍賣形式出售，吸引數組買家出價，最後以400萬元售出，較開價高出20萬元。

買家送訂到機場 購雍雅軒

中原地產高級分區營業經理許偉業指出，近日二手樓市已完全由業主一方主導，買家一定要改變「執平貨」的心態，否則很難買到心儀單位。以葵涌雍雅軒1座高層D室為例，單位連租約放盤，恰好上周末租客肯開門予買家參觀，即時吸引一名用家參觀，而且即睇即買。惟當時業主正準備坐飛機離港，準買家即與代理送訂到機場，在業主離開前15分鐘成功簽署臨時買賣合約，以410萬元購入單位。

不過，中原按揭董事總經理王美鳳提醒置業人士，買樓必須量力而為，切忌因為氣氛轉旺而盲目入市，尤其是申請高成數按揭的買家，簽約前必須取得銀行批核才簽約。

中大城市研究副教授姚松炎指出，政府「減辣」改變市場預期，市場對政策及後市取態進行博弈，難言是否過於亢奮，相信短期內樓市仍然會保持熾熱，直到暑假後「減辣」作用會消退，屆時要視乎政策取態及外圍環境。

內房6月銷售回暖，惟摩通、瑞銀、瑞信均指出，7月為傳統淡季，上月的強勁銷售恐無法延續。

首星期銷售額 按周跌1成

碧桂園（02007）昨公布，上半年共實現合同銷售金額584.2億元人民幣，按年大升73.6%。

綠城中國（03900）6月錄得銷售67億元人民幣，按年增長19.6%，惟上半年總合同銷售額按年倒退6.1%至276億元人民幣。

瑞銀報告指，7月首個星期內房銷售按周跌1成，反映上月的銷售復甦並未穩定，預計未來數周銷售將趨疲弱。該行預計內房將持續波動，因未來數月開發商將減價推出新盤，令利潤率受壓。

瑞信則指，內房6月銷售歷來處於高位，而且今年6月庫存增速大於銷售增長。

7月以來，內房股普遍表現理想，摩通預計，正面的市場情緒，加上市場憧憬政府放鬆信貸，有望帶動內房股再升5%至10%。

摩通：萬科估值 超越中海外

其中，內地最大房企萬科（02202）股價跑贏同業，B股轉H股僅兩周，昨收市價15.9元已累升28%。

摩通指出，萬科的估值已達8.1倍市盈率，超越中海外（00688）的7.8倍，預計短期內萬科股價或已見頂。

受惠政府暫停「加辣」抑壓樓市，兼延長DSD換樓豁免期，加上發展商以優惠訂價及稅項回贈促銷項目，帶動今年上半年一手住宅買賣登記顯著回升。由於下半年將有多個逾千伙的大型全新樓盤開售，業界預計下半年一手住宅登記量有機會上闖9,500宗甚至更高水平，開創2007年後的半年新高紀錄。

上半年登記增加24%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，綜合土地註冊處最新數據所得，今年上半年全港累錄6,832宗一手住宅買賣登記，物業成交總值約627.89億元，較去年下半年的5,509宗及524.14億元分別增加24%及20%；倘若數字再與去年上半年的5,303宗及434.14億元比較，增幅更進一步擴大至29%及45%。

至於一手住宅買賣佔整體住宅買賣登記比率，亦由去年上半年的18.6%、不斷攀升至去年下半年的22.6%及今年上半年的24.2%，可見表現較二手住宅市場優勝。

按地區劃分，新界區一手銷售成績一支獨秀，因上半年多個大型新盤包括馬鞍山迎海、屯門瓏門、荃灣環宇海灣及元朗爾巒開售，兼且取得理想銷售成績，帶動該區過去半年累錄4,835宗買賣登記，銷售總額約327.74億元，較去年下半年分別增加57%及80%。

受惠灣仔「囍匯」半年取得逾500伙銷售佳績，帶挈港島區上半年累錄1,091宗買賣登記，銷售總額210.54億元，較去年下半年分別增加16%及67%，按登記量值計，增幅居次。九龍區過往半年僅錄906宗一手住宅登記，銷售總額亦只得89.61億元，較去年下半年分別下跌40%及59%。

按樓盤分類，迎海買賣登記宗數最多，項目在過去半年累錄927宗買賣登記，佔整體登記13.6%；瓏門及環宇海灣則各錄910及830宗登記，分列次、季。

多個千伙大盤排隊推

周滿傑指出，下半年將有多個逾千伙的大型全新樓盤開售，再計及尚未應市一手單位及舊有餘貨，估計未來半年有逾9,000個、甚至上萬個新盤單位出籠，一手市場競爭更趨白熱化；單位選擇琳琅滿目之餘，當中部分更享有鐵路優勢，相信可吸引龐大購買力投入一手市場，進一步推高一手銷售成績，預計下半年一手住宅登記量有機會上闖9,500宗甚至更高水平，開創07年後的半年新高紀錄。

受惠新盤推出優惠吸客，今年一手按揭市場有望翻倍。經絡預期，全年新取按揭可升穿2000億元水平，至2010億元，創三年新高。按息則預料仍會平穩發展，將徘徊2至2.5厘，主因是美國仍未有加息條件。

　　經絡按揭首席經濟師劉圓圓指出，上半年息口持續低企，加上政府有意修訂DSD（雙倍印花稅）政策，本地用家逐漸恢復入市信心。在換樓鏈重新啟動的情況下，預期下半年的物業流轉速度將會加快，但由於細價樓盤源仍然缺乏，相信成交量難有大反彈。不過，當換樓客購買力進一步釋放，中上價物業將備受追捧，此消彼長之下，屆時500至1000萬元的中上價物業按揭表現或更上一層樓，比重有機會衝破四成關口，挑 戰細價樓的主流地位。

　　另外，在下半年新盤魚貫登場之下，數以千計新單位供應可供買家選擇，相信發展商會積極提供新盤優惠吸客，將與二手物業價格購成競爭，令買家傾向流入新盤市場。因此一手按揭存在明顯增長空間，預計可較上半年的350億元，增加約55%，至近538億元，屆時全年一手按揭貸款金額將翻一番，增至888億元的歷史新高。

　　當發展商積極推盤，以致新盤競爭白熱化，將帶動整體按揭市場表現上揚，相信下半年新取用按揭貸款將會錄得正增長。劉圓圓預期，2014年全年新取用按揭貸款額升幅可達27%，不但重返2000億元以上水平，甚至挑戰2010億元創三年新高。全年新批貸款預期為2513億元，按年增長28%。

　　按息方面，劉圓圓預期，下半年市場資金流動性會較大，屆時銀行有機會調升新做按揭息率，加息壓力會稍為增加，因此預期下半年「經絡按息」徘徊2厘至2厘半。其中，H按使用比例節節上升，年內有望重返逾九成高位。