打房衝擊 8千萬以上豪宅剩0.5％

政府打房一波波，對市場動態最為敏銳的置產族，布局策略也跟著調整。據業者調查內部成交資料發現，北市置產族群有近8成購買2500萬元以內的房產，其中總價1500~2500萬元的房產購買比率明顯較去年成長5.6個百分點，與市場首購、贈與族群的購買趨勢不謀而合。

根據永慶房產集團住宅成交資料統計，今年北市置產族購屋總價以2500萬元內達8成最高，其中總價1500萬元內佔比最高，達49.8%，不過，總價1500~2500萬元增加幅度最大，從去年27.1%成長到今年32.7%，提升5.6個百分點。

反觀受政府打房影響，總價2500萬元以上產品購買力愈來愈弱，僅佔17.5%，其中，總價8000萬元以上的豪宅更萎縮至0.5%。

學區套房易轉手
且觀察成交資料發現，今年首購族群的購屋總價為1735萬元、贈與族則為2091萬元，正好符合置產族群大躍進的總價帶1500~2500萬元。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，置產族對市場敏感度高，會尋找受政府管控影響較低、轉手性高、保值性佳，甚至具有出租收益的標的，如學區設籍套房、大學及辦公商圈周邊中古大樓或公寓，這些產品市場熱度高、轉手性佳，較受青睞。

近2年北市置產族購屋總價帶
「廣義贈與」變多
此外，首購族的購屋預算也不斷增加，今年北市首購族平均購屋總價較2012年增加269萬元，頭期款不夠的年輕人只好請家人幫忙，因此許多父母購屋後直接登記於子女名下。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，這種「廣義的贈與行為」已愈來愈多。且去年北市贈與達9067件，創下1999年以來新高，顯示許多人想趕在土地公告現值調漲之前，加速贈與腳步。

捷運共構受歡迎
全國不動產總經理石吉平說明，台北市總價2000萬元以內會是置產首選，像是中山區的小套房產品、大同區的中古屋公寓等，這些產品首購族尚可負擔，置產族也會買來出租或贈與。

徐佳馨則補充，目前北市總價1500萬元內的房產最受歡迎，如捷運共構宅，捷運周邊1~2房都是不錯標的。

政府打房連一向表現穩定的店面交易都被打趴。台灣房屋智庫統計四都去年以來店面價量變化，今年第1季較去年同期均呈現明顯下滑，其中新北市、台中市及高雄市年下滑皆逾3成，下滑幅度分別為36％、32％及33％，而店面交易最活絡的北市也有25％的衰退。

此外根據實價資料統計，店面交易最熱絡的北市中山區，今年前5月交易件數30件，較去年同期大幅下滑43％，信義區及中正區也有3?4成的下滑幅度，蛋白區的文山、大同及北投區交易量更是腰斬，掉到僅剩個位數。

進一步分析北市店面交易狀況，今年第1季北市店面交易102件，較去年同期的136件，下滑25％，但較上季的176件、下滑42％，今年第2季因實價只揭露到5月，目前單季交易量僅32件。

就交易金額來看，北市第1季店面總成交金額約32億元，較去年同期的68.73億元、下滑50％；較上季的80億元、下滑約58％。

若以實價登錄今年前5月北市各行政區店面交易來看，一向交易量最大的中山區，今年前5月交易30件，較去年同期的53件，衰退43％；以台北火車站及公館商圈為主的中正區，今年前5月交易9件，較去年同期的15件，衰退40％；信義區則年衰退33％。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，政府打房不僅住宅產品受影響，連一向交易穩定店面市場也受波及，以北市今年前5月店面交易狀況來看，大安區內因有東區及永康街等頂級商圈支撐，受衝擊較小。

此外，中山區因店面價格低於大安區，實力較差的投資人退場後，交易量才會較去年同期衰退逾4成之多；至於，北投、文山、大同區因屬蛋白區，今年前5月店面交易都僅有4?6件，較去年同期大幅衰退逾6成，交易量呈現腰斬狀態。

劉志雄指出，政府打房確實已造成長線置產族縮手觀望，但以實價登錄資訊來看，東區商圈、西門町商圈及士林夜市，店面交易價格仍頻創新高，只要具觀光或捷運題材，仍可吸引投資人眼光。

財政部推動房地合一課稅改革，國稅局鎖定房地產相關交易，作為年度查稅重點；下（8）月起，將鎖定市場常見的合建分售行為，若有建商合夥人利用二手地主身分，售屋時逃漏高額稅金，將難逃稅局的聯合獵漏行動，小心被補稅帶罰。
此外，陸客來台、網路商機及高消費帶動的熱門行業，包括旅遊業、醫療美容及器材業等，也被國稅局列為大查稅的重點項目。

財政部表示，各區國稅局定期展開營業稅選案查核行動，今年鎖定房地產交易行為，包括房屋合建分售、個人售屋達6戶以上，以及假贈與真交易等逃漏奢侈稅行為。

「合建分售」是不動產市場常見的銷售行為，官員指出，建商與地主採合建分售時，雙方分別與消費者簽訂房屋及其坐落基地銷售契約，在現行土地交易免稅制度下，不少建商常與暗樁地主合作，利用稅制漏洞企圖逃避高額稅金，危害租稅公平。

財政部啟動房地產稅制改革，國稅局將針對轄區內的房屋交易清單，選列合建分售模式選案查核，一旦發現地主與建商關係匪淺，會將地主認定為建商合夥人，銷售土地行為被視同營業行為，出售若有獲利則按股東個人營利所得，併入個人年度所得中，課徵綜合所得稅。

財政部表示，個人出售不動產不論銷售戶數幾戶，或是以營利為目的，購買房屋或標售法拍屋再予以銷售，都得被課營業稅，但基於稽徵人力有限，因此先針對買賣6戶以上房屋者進行查核，未來不排除擴大查稅範圍，以維護居住正義。

國稅局官員說，今年挑選的查核行業中，醫美及器材業會上榜，是因不少整形美容診所與醫美集團聯手，利用診所購入高價醫美機器設備，卻未誠實開立發票，光是台北市漏稅額即達千萬元。

另外，陸客來台觀光人次屢創新高，國內旅遊業業績大幅成長，但也衍生陸客團一條龍的經營手法，五區國稅局將攜手打擊不法，以派員駐點勘察的方式，針對陸客團重點商家進行查稅，而遊覽車、飯店和餐廳旅宿等相關業者，也將成為查稅對象。

投機炒風休息，自用型買家反而有機會出頭天。中央存保公司昨（21）日委託戴德梁行公開標售慶豐商銀全台不動產，其中有某位投資人，出價神準、撿到好康，以底價、1毛錢不差，順利標走嘉義「全球世貿大樓」的3戶辦公室，換算每1坪只用5萬多元得標。

存保委託戴德梁行公開標售慶豐商銀全台不動產，總計6筆，地點在台北市、嘉義、南投等，總底價為8,735萬元，其中4標成功脫標，脫標金額共5,888萬元。平均脫標率67％，符合市場預期。

不過，值得一提的是，第一、二、三標的嘉義「全球世貿大樓」辦公室3戶，全部都由同樣一位自然人，以等同於底價、1塊錢不差的超低價，成功得標；換算每1坪得標價格，分別為：5.31萬元、5.49萬元、12.39萬元，比市場行情便宜2成。

戴德梁行協理賴一毅表示，這位投資人一口氣得標3筆不動產，而且直接以底價得標，可謂是算盤打得相當精準，得標價格、出得非常漂亮。顯示此時對於自用型買家來說，是「危機入市」的好機會。

另外南投標，也順利標出，投資人同樣也是僅僅以高於底價4萬元、以2,167萬元得標，也是自用型買家出手。

總計6標有4標成功脫標，吻合自用投資人主導市場的味道和趨勢。

市場人士指出，此次嘉義、南投等不動產標售案，投資人成功以「低空飛過」、高於底價「零元」順利得標，算是相當罕見。
一般來說，公開標售不動產的底價，向來會對外公開，但投標人通常不會那麼有把握、也不會確認一定沒有其他競爭者參與競標；否則，如果敢直接填上底價、送出標單，大概心裡早已設下停損點：得標、我幸，不得標，我命。

北市地政局日前公布資料指出，屋齡41年以上的中古公寓，和新成屋的房價差距反而變小，出現「舊比新貴」的奇特現象。地政局研判，應是老公寓土地持分面積大，都更效益因此反映在房價上。對此專家就建議，自住的人特別適合買「都更屋」，因為不用像出租一樣花大筆錢把房子翻新，也能利用自己居住的時間，等待未來的都更機會。

北市地政局統計過去2年實價登錄資料後發現，老屋反而比新房貴，以信義區為例，41年以上的老屋相較40年以下的房子，每坪還便宜6.3萬，而40年以下的中古屋每坪均價為56.6萬，和新成屋96.4萬的均價相比，每坪40萬的差價幾乎可以對半砍。地政局推測，屋齡41年以上的公寓雖然老舊，但土地持分面積大，具備改建或都市更新的條件，因此仍吸引不少買家。

對房產投資有研究的律師蔡志雄在《Yahoo！奇摩房地產》表示，這類期待都更了房子最適合自住客買，因為如果出租給房客的話，勢必要花一筆錢修繕、翻新，萬一房屋剛整理好就要都更，那先前的花費將付諸流水。 蔡志雄說，但如果買來自住就不同了，既然是自住，「先求有再求好」，就算房子舊一點，只要安全能住就好，不用花費大筆資金美化房子，也能利用自住的時間等待都更，若有幸等到都更，房價屆時將會翻倍，就算沒賣也可以換個美輪美奐的居住環境。

北市少25% 僅東區1坪仍衝404萬

政府打房不只使住宅市場冷清，店面也一片慘淡！房仲統計全台主要都會區去年以來店面交易價量變化發現，今年第1季比起去年同期明顯下滑，交易量又以新北市減少36%最多，台北市則減少25%。且政府揚言加強高總價產品查稅，使投資人卻步，今年北市僅剩東區精華店面仍有穩定交易。

信義線撐住行情
去年第2季全台店面交易熱絡，第3季受到QE退場、奢侈稅修法等干擾，交易量不如第2季，又以北市影響最明顯，價格自第2季每坪113.8萬元跌至每坪110.5萬元，不過第4季價量均回升。台灣房屋市場經理劉志雄分析，去年底因捷運信義線通車帶動沿線店面交易，成交集中捷運大安站、安和站周邊。

不過今年政府加強查稅，第2季統計資料截至5月，北市交易量指數僅剩35，劉志雄表示，目前北市僅剩東區、敦南商圈等地段交易還算穩定，今年1月成交一筆大安區敦化南路一段161巷36.23坪店面，每坪交易單價仍高達404.3萬元。
他指出，房市氛圍差，投資人會覺得要買就要買黃金店面，才能保值，否則寧願不買。太平洋房屋忠孝直營店顧問吳翠幸也透露，東區現在店面幾乎滿租。

報酬低租金難漲
相較北市精華地段店面仍能吸引投資買盤，新北市今年第1季交易量和去年相比下滑幅度最大，第2季交易量指數也剩44，台中、高雄則為44、56。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，新北市商圈少有觀光效益，租金難以調漲、無法拉高報酬率，影響買方意願。台中、高雄交易量雖與去年相比下降，但商圈具觀光效益仍有吸引力。

現在捷運宅，也出現豪宅價！北市捷運局即將在8月份公開標售忠孝新生站的捷運共構宅，1坪開出124萬，1戶總價就超過7800萬元，民眾大喊太貴了，房仲專家強調，其實只要距離捷運1000公尺，每坪房價就能降到80萬，等於是用距離換房價。

捷運口人來人往，看似平常，但視線往上一看，大理石牆面打造出高級感，被稱為捷運版的豪宅就是它，6月份標出每坪140萬，創下「捷運宅」新高價，8月份還要再公開標售，這回底價1坪也要124萬，1戶就超過7800萬。

民眾：「太貴了啦，以我們這種年紀怎麼可能(買得起)。」

民眾：「台北市來講，1坪140萬當然算高，我們可能一輩子也不會去(買)。」

連捷運宅都開出豪宅價，也難怪小老百姓大嘆買不起，畢竟強調「到站即到家」，交通便捷的因素，讓房價有保值效益，不過想撿便宜，房仲專家強調，只能用距離來換房價，以忠孝新生站來說，距離500公尺，均價每坪87.9萬，再往外1000公尺，可以降到80.7萬。

房仲業者徐佳馨：「蛋黃區的價差來說，大概1成左右，可是蛋白區來說的話，很多的機能都是在捷運站附近，所以它的價差可能1成5到2成左右。」

所以親民版的捷運宅，幾乎都落在蛋白區的新北市，像是板橋的江子翠站、中永和的永安市場站和頂溪站，都是首選，畢竟蛋黃區高不可攀，民眾只能往外找便宜屋。

縣內房價飆漲，許多購屋者望屋興嘆，縣長吳志揚昨天公布住宅政策，未來十年將自建一萬戶以上、只租不售的「福利宅」，明年先在八德市及桃園市中路重劃區興建，預定一○六年完工；另外，租屋補貼也擴大到五千戶，除了中央核定的一千多戶、每月補助四千元，縣府另加碼補助三千多戶，每月三千元。

民進黨桃園市長提名人鄭文燦稍後也發布新聞稿說明住宅政見。鄭文燦批評吳志揚濫開選舉支票，宣稱四年完成二萬戶社會住宅，每年至少一萬戶、每月五千元租屋補助。

在八德市合宜住宅發生前副縣長葉世文索賄弊案後，縣府改推「只租不售」的「福利宅」政策，吳志揚表示，將提列十五億元住宅基金，「福利宅」規劃在捷運沿線等交通便利之處，由縣府自建。選定原八德市合宜住宅基地、桃園市中路重劃區做為示範區，興建五百戶，明年動工，一○六年完工，坪數有十五坪、三十坪、三十九坪，月租金分別是四千五百元、九千元、一萬一千元。

縣府加碼補助租屋3千多戶
吳志揚說，「福利宅」社區內會規劃托育中心、幼兒園、關懷據點、市民活動中心、老人日托及圖書館、洗衣店、超市、郵局等設施。住宅部分只租不售，但一、二樓的公益、店面等活動區域可以買賣，所得做為住宅基金運作成本。

縣府顧問吳啟明表示，縣內經濟弱勢家庭、拆遷戶，或設籍一年、無自用住宅、家庭年所得四十分位點以下（今年約七十一萬元）、滿二十歲青年都可申請，租約三年一期可延長一次，最多六年。

此外，內政部租屋補貼每戶每月補助四千元，桃園縣今年獲核定一五八九戶，但估計全縣約五千戶申請，不足三四一一戶，縣府將編列一億元買單，但補貼金額每月三千。

鄭文燦批粗糙 另提建2萬戶社會宅
鄭文燦則認為，縣府推「福利宅」是粗糙的選舉支票。他表示，當選後會成立「社會住宅處」，從區段徵收取得的土地，或其它公有土地、以容積獎勵交換、蚊子館改建等方式，每年取得三千戶至五千戶社會住宅，預計四年內完成二萬戶。

新北市升格後，開發重畫速度極快，現已完成台北港、二重疏洪道等2處，未來還將完成13處開發區，市府無償取得土地超過350公頃，卻僅有新店中央新村北側開發案，將明確闢建1000戶社會住宅，其餘仍「研議中」。

新北市地政局長康秋桂，桃園任職期間與朱立倫配合良好，開發土地速度以「快狠準」著名。因此，4年來，帳面上雖僅完成2處開發案，但接下來幾乎年年都有新區完工，與台北縣時期相較，堪稱「高速成長」。

資深公務員表示，重畫區由市府先出資開發，地主須將一半土地割給市府當成「抵費地」，做為該區學校、道路、公園等。
部分土地拍賣後，再挹注回市庫，因此，只要重畫開發土地，立即可以帶來盈餘，以熱門的新莊副都心為例，重畫費用70億元，土地標售價格460億元，兩者價差390億元。

目前這15處開發區，估計可取得土地超過350公頃，扣除必要公共設施、先行墊付重畫費用，市府可支配土地，保守估計超過50公頃，大約超過15萬坪土地。

可惜的是，目前僅有新店中央新村北側開發區，研議推出1000戶社會住宅，這與當年提出「新開發區部分土地規畫社會住宅」的政策，似乎存在不少落差，到底是地政局重畫太快，還是城鄉局研究規畫太慢？

另外，有新北市藍營議員表示，目前新北市的11處公辦都更案，僅新莊文德段，土城頂埔公辦、三重光興段等3處將規畫為社會住宅，其餘都在研議中，太多不確定的思維，也讓社會住宅的數量，無法在短期內開花結果。

新北市推動「捷運土城線頂埔站周邊公私有土地都更案」，由新北市副市長高宗正代表與皇翔建設公司正式簽約，高宗正表示最慢將在109年動工，114年完成。

新北市推動土地更新案，在去年11月21號公告邀請建築公司，都更面積達一萬兩千平方公尺，現況多為較低矮的建築物，其中皇翔建設公司提出總體營造規劃理念，獲得評審青睞，成為土城頂埔都更案的負責公司。都更案希望能改善社區環境，包括增加公共廣場，人行步道，提升民眾的生活品質。新北市副市長高宗正表示，都市更新案受惠於附近居民，能帶來更方便的生活機能。

皇翔建設公司董事長廖年吉表示，未來希望透過都市更新，改善舊有環境，打造更便捷的舒適空間。皇翔建設公司也承諾捐贈一千萬元(NT)，做為未來各種設施的維護費用。

台中市新建國市場預計今年底完工，以及「台糖湖濱生態城」開發計畫已進入招商階段，加上台中鐵路高架捷運化積極施工，台中市東區在重大建設一一到位帶動下，從舊市區翻轉成熱門潛力區，包括林維、寶鴻、德鼎等建商爭相購地卡位，陸續進場推案。

其中，林維建設在台中東區樂業國小週邊、布局購地逾6,000坪，規劃分成5期推案，第1期「湖美」、第2期「湖森」皆已完銷；第3期「湖悅」日前開工，共規劃住家96戶、店面16戶，25至40坪的首購產品，每坪單價27至32萬元，總價在680至1,200萬元。

林維建設在短短2年內，在東區連推3個建案，總銷金額約34億元。其中，第1期「湖美」，每坪成交價在18至20萬元；緊臨在旁的第2期「湖森」案，每坪成交價已來到22至25萬元，年漲幅逾2成。

此外，德鼎建設也規劃在東區旱溪街、東光綠園道推新案。德鼎建設總經理李益全表示，在500坪、三面臨路土地上，規劃總戶數48戶、48至62坪，3至4房產品，每坪均價30萬元，可望成為東區新地標。

林維建設總經理阮坤池，就頗為東區叫屈。他表示，東區因靠近台中火車站，過去是台中市最熱鬧的精華區。只不過，隨著交通工具改變，自開闢高速公路之後，台中商圈往西移轉到五權西路、文心路；如今在74號快速道路全線完工後，環中路已成為台中市重要的交通要道。

阮坤池表示，台中市東區受惠於74號快速道路全線通車，透過74號線銜接一高、二高、烏日高鐵站，交通相當便捷；加上東區最重大的投資案「台糖湖濱生態城」開發計劃，目前正在進行區段徵收重劃工程，未來將引進湖濱商辦大樓、百貨商場、主題購物中心、商務旅館等，預估招商引資逾百億元。

林維建設業務部協理柳昭仁則表示，東區過去發展程度不如北屯區、南屯區，是因為受到鐵道阻隔，但隨著台中市區鐵路高架化加速進行，未來台鐵台中新站將與捷運藍線BRT、紅線共構，交通建設完成後，勢將打破鐵道隔閡，東區房價可望獲得補漲，這也是建商爭相進駐卡位的主因。

台中經濟發展局表示，今年底將完工的新建國市場，將是全國面積最大、停車場最多的公有零售市場，攤位數多達701攤，共提供812個汽車位。

新建國市場完工後，將以乾淨明亮的購物環境，發展成台中市休閒購物的新去處，不僅將帶動台糖區段徵收區域的發展，更能促進東區繁榮進步。

高雄市「顧厝挽面」計劃今年擴大實施，讓老屋不只翻新，還具有設計感！除了增加鼓山區、鳳山區部分路段，其中綠能性整合案的補助費用上限也從25萬元提高至35萬元，目前已有15案向市府登記，正排定諮詢時間，鼓山區則有1案已申請通過綠能性方案，陽台採立體植栽設計達到綠化效果，正在施工中。

老厝「挽面」加碼
為改善市容，部分縣市皆有老屋拉皮、翻新等方案，不過高雄市政府都發局都市設計科工程員陳炳鴻說，為了讓翻新後的建物更具美感，市府有包含建築、設計人員的團隊，提供民眾諮詢，若有意願參與，可向市府登記，市府會派人勘查，並與屋主溝通改造方式。

「顧厝挽面」計劃今年4月公告，共編列750萬元預算，申請至年底或是預算額度用鑿截止，高雄市政府7月又再度公告擴大計劃範圍，增加高雄港站鐵道文化園區、鳳山行政中心周邊和鼓山區、鳳山區部分路段。
鳳山區近幾年才劃進高雄市，大東文化藝術中心興建後，讓當地更具藝術氣息。陳炳鴻說，居民希望翻新老屋，與周邊藝文園區相比才不會顯得突兀。

高雄市建築工地損鄰房案，建商今天與住戶協商，允諾對自強三路187巷的24戶透天鄰房全數拆除重建並發放慰問金。

高市府今天會同建築師和技師鑑定青年路、自強三路施工受損透天建築，鑑定結果認定自強三路187巷有18戶是危樓將要拆除，待修護建築有4戶，另外，昇平街有20餘戶將儘速修護。

不過，晚上建商和受害居民協商，技師也說明房屋鑑定結果，卻遭到187巷修護屋主的抗議，居民批評建商不負責任，草菅人命，民眾說即使修護後的房子也不敢入住。

幾經折衝，興總建設公司同意187巷的24戶透天民宅都全部重建。

另外，建商也同意發放慰問金給受災戶，同時還有拆遷期間的租金補貼等。

興總建設公司預估重建工程需要1至2年的時間。

首鋼集團的生產基地搬出北京後，老廠區遺留的上萬畝土地資源將面臨如何開發利用的難題。而首鋼的最新選擇是，在今年4月份剛剛啟動一項規模令人乍舌的養老產業項目。

首鋼一耐養老項目設計方案7月初剛剛完成整體設計和公示。這個占地面積約46.7萬平方米的項目，規劃設置4000-6000張普通床位和建設一個設置800張床位的養老產業園區，為此需要首鋼至少投入數十億建設資金。不過專家認為，該專案規模過於龐大前景難言樂觀。

利用老廠區自有土地 規劃數千張床位

7月2日至7月9日，首鋼總公司在老廠區文館對首鋼一耐養老專案建築設計方案進行了公開展示和投票，其中包括六家機構設計的不同方案。首鋼旗下媒體稱，這次展示“首鋼廣大幹部職工踴躍參與，已有千余名幹部職工前往參觀，超過500人參與投票並提出了寶貴意見”。

網易財經在現場看到，在這六家機構拿出的方案中，基本都按首鋼的要求把專案分解成兩大部分。項目北區體現了養老機構基本特點，包含居住社區、醫院護理和生活照料區等，而項目南區各個方案差別性比較大，但是也基本包括了獨棟別墅，甚至星級酒店、會所和商業設施等。

據瞭解，首鋼總公司今年4月剛剛啟動養老項目的正式籌備，4月16日組織專題會議研究通過了《首鋼養老專案籌備工作方案》，明確成立首鋼總公司養老專案部，負責項目的籌備和下步的實施工作。

而之所以叫首鋼一耐養老專案，是因為該專案規劃建在原首鋼第一耐火材料廠的廠址。根據首鋼發佈的消息，該養老專案總用地面積約46.7萬平方米，總建築面積約57萬平方米，將分為南北兩區建設橫跨梅市口路，和北京園博園隔河相望。

其中，該項目北區將定位為主要面向廣大中等收入老年群體服務的養老機構，計畫設置4000-6000張養老床位；專案南區擬建設大型養老服務產業園區，設置約800張養老床位。在首鋼公司旗下媒體的介紹中，該項目“未來將有望打造成為北京市乃至全國最大規模的養老社區。”

對於如此大的建設規模，關於投資額度首鋼方面卻並沒有透露詳細數字。按照首鋼總公司一位內部人士給網易財經的說法，該養老項目總體投資將超過40億元。不過這個數字並未能得到官方證實。

一位要求匿名的養老產業專家則對網易財經表示，在刨除土地成本的前提下，當前養老專案投資一張床位需要投入20萬元-30萬元。依據該專家的說法，再取中間數估算的話，單是首鋼一耐養老專案北區的投資也將至少達到12.5億元，這還不包括專案南區的高端產業鏈各個專案投入。

關於專案規劃具體情況和建設進度，首鋼總公司養老專案部相關負責人士婉言謝絕對網易財經介紹相關情況。而據一位內部人士透露，該專案屬於剛剛啟動階段，基本資訊都無法確定，至少一年內是難以走到開工建設層面。

是做基本養老機構 還是開發養老地產？

上述養老產業專家對網易財經表示，此前也曾聽聞首鋼方面正在徵集養老專案設計方案，但是該專家所在的機構最終沒有參加。這位專家表示，因為發展養老產業，就像酒店業一樣，正常的途徑應該是先有運營商，也就是運營管理機構，然後才啟動項目建設。

“養老產業比酒店業複雜的多，如果在沒有運營團隊介入的情況專案設計落了地，那麼專案建好後也就是需要開始改建的時候”，上述專家如此表示。

當然從首鋼方面來說，也並不是全然無所準備。在專案設計方案進行徵集工程中，該公司已經在同步進行前期調研、土地處置、場評環評、可研編制等相關工作。專案團隊還多次赴北京知名養老社區進行調研考察，“已初步形成了專案的盈利模式定位及投資估算”。

首鋼旗下媒體還稱，未來專案物業將全部由首鋼自持，採用公司制、非營利機構相結合的管理架構，通過委託專業化運營團隊進行管理，形成養老服務、產業園區、金融服務等多環節的綜合收益，實現項目盈利。

不過，項目剛剛啟動即規劃如此龐大的建設規模和盈利預期，是否太過於理想化？上述養老產業專家不無擔憂地指出，首鋼一耐養老專案可謂極大的規模，但是幾千張床位太不符合養老產業發展規律了。一般一個養老機構合適的規模應該在一萬平方米，床位控制在兩、三百張，“幾千張床位光每天120、999車輛的警報聲都會讓住在裡面的老人無法忍受”。

所以上述養老產業專家判斷，首鋼一耐養老項目應該不會完全建設成為養老機構模式，應該是會做到居住區概念，目標是吸引更多的健康老人住在裡面，也就是除了保有數百張床位的養老機構，剩下的床位或房屋將以產權形式賣掉。

另一位要求匿名的養老地產研究專家甚至對網易財經直接判斷，就像當前國內房地產市場多數流行的操作模式一樣，首鋼一耐養老項目50萬平方米的建築規模中，最後被真正用作養老機構的也就是幾萬平方米，其餘的則會成為事實上的房地產開發。

對於專家的這一觀點，網易財經沒能聯繫到首鋼總公司給予更多說明。按照此前發佈的資料，首鋼方面顯然是希望利用自身的土地、醫療、培訓、人員等資源優勢打造醫養結合的模式。至於專案南區以產業鏈概念出現的養老服務園區，還有待首鋼方面詳細解釋和論證。

養老市場前景廣闊 當前仍面臨諸多難題

首鋼集團北京老廠區總占地面積達到8.6平方公里左右，公司於2005年6月開始啟動壓產、搬遷進程，2010年12月底，首鋼在北京的生產流程全部停產，正式結束了在京91年的生產歷史。隨之，老廠區騰退出的土地開發被提上日程。

按照當年獲得北京市政府批准的《新首鋼高端產業綜合服務區規劃》，首鋼老廠區將重點發展高文化創意產業等六大產業。而首鋼一耐養老項目，則被視為首鋼總公司健康養老產業的先期啟動項目。

首鋼總公司相關人士最近表示，該項目的實施將為首鋼打造多元服務、多種業態的“城市綜合服務商”提供有力支撐。首鋼集團已明確提出城市綜合服務業和鋼鐵業兩大主導產業並重和協同發展的戰略定位，未來將逐步打造若干個首都健康醫療和養老服務產業的示範基地，形成千億級以上的城市服務產業，而在北京的設想是“建設不少於1萬張養老床位的目標”。

首鋼的養老產業目標之所以如此宏大，顯然是基於對國內養老市場尤其是北京市場未來發展的判斷。據清華同衡養老產業專家委員會執行秘書長陳首春提供的數字，截至2013年底，全國養老機構的床位總數將近500萬張，每千名老人擁有的養老機構床位約為25張。而如果要達到政府制定的每千名老人擁有30張床位的目標，考慮到我國60歲以上老齡人口正在以每年1000萬人的速度增加，未來5-10年，養老機構需要新增300萬-400萬張床位才能滿足需求。

但是尷尬的是，雖然養老市場規模龐大，現有養老機構的床位空置率卻在增長。陳首春對網易財經表示，根據民政部官方數位，養老機構床位空置率在2008年時將近20%，但是到2013年末已經上升到38%；北京的養老機構空置率甚至超過50%，一些高收費機構空置率更高，入住率只有15%-30%左右。這其中原因主要是老人的支付能力不足，另外也有理念等方面的原因。

面對如此高的空置率，首鋼方面是否已經想到辦法吸引更多的老人入住呢？另據前述養老產業專家對網易財經表示，北京市目前養老機構擁有9萬余張床位，政府提出到2015年增加到12萬張床位，2020年增加到16萬張床位，如此規劃目標下，首鋼自己一家推出4000張-6000張，遠期甚至10000張床位的目標是否符合實際，令人難以樂觀。

資料顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良餘額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現 “棄房”15例；因經營困難無法償還貸款，而對抵押房產“棄房”的有580戶。


即便是在國內整體經濟企穩回升的當下，溫州樓市依舊顯得有些“執拗”。

上半年各地經濟資料陸續出爐，溫州成了國家統計局70個大中城市房價同比下跌的“獨苗”。溫州房價下跌的態勢已經持續了將近三年。

這個此前民營經濟最為活躍的地區，如今卻不時曝出跑路、跳樓或者破產的新聞。在追因的過程中，一個數字或許可以回答上面的問題。

據悉，溫州中小企業大概有70%與房地產有關係，有的買樓，有的入股投資房地產。地產市場縮水後，影響了企業抵押物的市值，導致銀行縮小這些企業的信貸規模，“棄房”現象出現。更為嚴重的是，由於不少企業之間的互聯互保模式，導致這樣的鏈式反應還在繼續。

當前，在“穩增長”這一重大課題中，通過溫州樓市透視這個區域的經濟現實，可以發現它背後的企業資金沉澱于樓市等折射的意義。

2014年已經過半，中國經濟也走完了上半場，在這樣一個節點，我們對溫州經濟的再回眸和再調查，希望能找到對於其他地方的鏡鑒意義。

跑路、跳樓或破產，自2011年以來，民營經濟重鎮溫州便被這幾個關鍵字充斥。而互保聯保所引發的資金鏈斷裂現象已經成為困擾當地政府部門的難題。

溫州下屬轄區金融辦人士張明（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，現在經常要下去調研，瞭解企業情況，為企業制定化解資金鏈風險的方案。在張明的辦公桌上有一摞檔，而這摞檔的最上面就是一份針對當地一家制鞋公司的資金鏈處置方案，這家公司遇到資金鏈危機，貸款超過億元，為其擔保的企業也超過十家，其中有幾家已經出現問題。

“這家企業其實還算好處理的，屬於資可抵債，我們建議它出售一些資產，先活下來。”張明表示，行政手段畢竟有限，也只能基於實際情況，爭取銀行支援，引導企業互救自救。

而溫州房價方面，在民營經濟資金鏈問題持續發酵等背景下，近三年同比連續下跌，跌幅超過30%。當地多位政府人士表示，如何盤活沉澱在房地產的資金是最大難題。

據記者瞭解，溫州中小企業大約有70%與房地產有關係，有的買樓，有的入股投資。地產市場縮水後，影響了企業抵押物的市值，銀行會縮小這些企業信貸規模，這也使得 “棄房”（借款人因房屋市值低於銀行貸款餘額而放棄還款）現象在溫州出現。資料顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例。

房地產沉澱大量資金

當地一位應急轉貸公司老總也感歎生意難做，他告訴《每日經濟新聞》記者，公司提供的是正規的轉貸，利率不超過法定利率4倍，但溫州資金鏈斷裂的連鎖反應仍沒有結束，也不敢貿然幫企業應急轉貸。一旦銀行對企業抽貸，走入法院保全和訴訟程式，錢幾乎不可能回來，不要說第一權益人，能排上號就不錯了，因此企業資金也因為閒置產生大量成本。

2011年6月末，溫州不良貸款率為0.37%，創下歷史新低。但在民間借貸危機、中小企業資金鏈斷裂等影響下，溫州不良貸款率此後一直呈上升態勢。

截至今年3月底，溫州市銀行不良貸款餘額331.26億元，不良貸款率為4.52%，分別比年初上升11.43億元和0.12個百分點，1~2月連續“雙升”之後，3月份實現“雙降”。但4月份不良貸款率又環比上升了0.16個百分點。

張明說，不良貸款中又有很大一部分集中於房地產領域，在房價下跌時，如何盤活這部分資金具有相當的難度。

溫州市市長陳金彪認為，不良貸款高，主要與宏觀政策和溫州企業家理念有關，企業轉型升級緩慢，在盈利較差的情況下，部分企業家急功近利，希望投資回報更快，就可能去炒房、炒煤、甚至是炒錢，因此就造成資金鏈出現問題。

“由於世界經濟形勢發展、國家政策調整，特別是房地產政策，使得很多資金沉澱在房地產，這樣一來，造成企業資金流動性減弱，資金鏈、擔保鏈就出問題，導致一部分成為不良貸款。”陳金彪說。

據人民銀行溫州中心支行2011年7月的 《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州89%的家庭個人和59.67%的企業參與其中，規模高達1100億元；大約40%的民間借貸資金沒有進入生產領域。

當地一位房產仲介告訴 《每日經濟新聞》記者，由於溫州新增樓盤供應少，溫州民間借貸資金和銀行的貸款大批流入房地產，2011年初，本屬三線城市的溫州房價就已經超過了北京、上海等一線城市。

他進一步表示，政府在2010年開始加快土地供應，很多溫州企業家看到商機，逐漸脫離主業，將錢投入地皮和房產，這也使得溫州瞬間冒出很多小開發商，這些開發商往往背後有幾十個甚至幾百個股東。

一位當地開發商也證實了上述說法，他表示，其中的錢很多來自銀行貸款，比如一個閥門廠從銀行貸出5000萬元，可能只有2000萬元真正投入到了實體，其餘3000萬元都用來買地皮了。

溫州樓市泡沫自2011年起便逐漸破滅，公開資料顯示，彼時溫州商品房均價達33289元/平方米的歷史高點，2013年降至22644元/平方米，降幅達32%。2014年1月，溫州商品房均價滑至19374元/平方米。

張明介紹說，房價下跌直接導致抵押物縮水，加之目前的高利息現狀，一些企業開始出現資不抵債的情況，資金鏈斷裂，而很多溫州企業還會與其他幾家企業存在互保聯保關係，風險便開始一環一環地蔓延。

盤活資金遭遇難題

2013年全年，溫州擁有抵押物權的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業用房在內共計21.86萬套，總市值約4067.09億元。在抵押房產中，普通住房的抵押數最多，全市共有17.7452萬套，高檔住房有1.3932萬套，商業用房2.1516萬套。

另外，房地產價值縮水也使得“棄房”在溫州出現。上述房產仲介人士表示，房價走高時，一套豪宅購買時價值往往超過600萬元，而目前市值可能不足300萬元，還不及貸款總額。

浙江省溫州中小企業發展促進會會長周德文還表示，溫州“棄房”現象出現較早，目前依然存在。

2013年，溫州銀監分局曾對當地“棄房”現象做過相關統計。資料顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良餘額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現 “棄房”15例；因經營困難無法償還貸款，而對抵押房產“棄房”的有580戶。

即便進入法院拍賣程式，拍賣低成功率也使得房地產風險嫁接至金融領域。據初步統計，2013年溫州市被執行房產司法網拍平均每次參拍人數為4.1人，首拍成功率低於5%。

為此，今年3月4日，溫州中院與溫州市住建委、工商銀行溫州分行等三家銀行正式簽署司法房產拍賣協作紀要，規定溫州市範圍內的司法拍賣房產可辦理銀行貸款，從而切實解決買受人融資難題，降低買受人參與司法網拍門檻。

同時將比照新建商品房買賣，在全國範圍內率先創設司法拍賣房產產權和抵押權預登記制度，有效解決銀行對被執行房產拍賣成交後產權尚未轉移過戶，不能辦理抵押登記，提前向買受人發放抵押貸款存在信貸風險的顧慮，切實保障銀行“零風險”、買受人“零負擔”。

陳金彪介紹說，溫州市通過“四把剪刀”來大幅化解不良貸款的風險。其中包括對經營不善的企業，通過司法重組，該破產的破產，處置資產，不允許其擴散；企業自身資質好，一時資金鏈緊張，政府給予積極引導，幫助其轉型升級等。

陳金彪坦言，雖然“四把剪刀”緩解了幾百億元的不良資產，但更希望有第五把剪刀出來，也就是房地產市場的平穩健康發展。“房地產健康發展對溫州不良貸款化解，對溫州實體經濟發展有緊密關係。第五把剪刀，差異化的房地產政策，國家能夠推出的話，資金鏈相對來說就能夠緩解，那實體經濟就能得到資金的供血，實體經濟就能更快復蘇。”

經濟築底回升跡象顯現

7月初，由農業部副部長陳曉（微博）華率領的國務院督查組行至溫州，督查組先後主持召開專題彙報會以及座談會，其中金融和房地產是最主要的兩項內容。

陳曉華說，溫州開改革之先河，在發展民營經濟、市場經濟方面走在全國前列。溫州也是最受關注的地區之一，希望溫州進一步加大政策落實力度，努力取得更大成效，確保實現今年經濟社會發展的目標任務。

在處置金融風波的第三個年頭，溫州在去年金融“雙十條”的基礎上各推出十條支援溫州實體經濟的升級版措施，助推溫州實體經濟的趕超發展。

其中包含加大不良金融資產處置力度，各級法院要儘量壓縮金融債權案件審理週期，推行金融擔保物權直接實現機制，支持民間資本參與銀行不良資產轉讓，強化執行、破產程式和銀行不良資產核銷的銜接等內容。

“雙十條”升級版強調“四大突出”，分別是突出企業分類幫扶工作；突出銀行不良貸款化解處置工作；突出擴大信貸規模要求；突出工作量化目標。

溫州銀監分局局長趙秀樂表示，溫州銀行業將積極對接上級行帶來的政策，及時深化細化措施，保持合理信貸增量，力爭新增銀行業融資量超400億元、新增金融融資量超700億元。


目前，溫州經濟已經出現築底回升跡象，溫州經信委給《每日經濟新聞》記者提供的資料顯示，今年前4月，經信委監測的15大行業中，9個行業利潤同比增長較快，其中利潤總額較大的電工電器、汽摩配、服裝等行業利潤增幅均在25%以上。

即便如此，在基層工作的張明仍感受到了不小的壓力。他表示，面對擔保鏈和房地產價值縮水等問題，目前並沒有最行之有效的辦法。而針對擔保鏈問題，主要是優先處置被擔保企業，因為銀行也是上市公司，有績效考核。對於擔保企業，主要是希望他們“以時間換空間”，履行法律責任，同時解決好資金難題。

一直以來，地鐵沿線商業成為各家房企爭搶的香餑餑。值得注意是，相比國外，國內地鐵商業模式一直被人詬病，面臨不少困境。今日網易財經從綠地集團獲悉，綠地成立綠地地鐵投資發展公司，聯合申通地鐵、上海建工等企業組成聯合體在全國開展地鐵投資開發業務。

綠地集團董事長張玉良表示，進軍地鐵投資業務是綠地實現資源整合與產業協作，是新的商業模式升級。目前在全國多個城市做市場調研及前期考察，年內將確立首批投資專案。

據悉，綠地地鐵投資產業計畫以包括BT投資模式在內的多種方式，牽頭戰略合作夥伴組成聯合體，在全國多地開展軌道工程投資建設業務，同時參加地鐵沿線區域的城市綜合開發。

上述聯合體作為軌道工程投資建設主體，承擔工程資金投入、規劃設計、工程建設、設備運營等職能，並由政府相關部門直接或委託監管。工程竣工後，其有關權利按不同情況由政府部門以多種方式進行贖回。

綠地方面則透過“軌道工程+區域功能”的整體開發模式，結合沿線土地出讓作為部分回購條件，由綠地先期介入參與地鐵沿線區域的綜合功能開發，打造具備商業、辦公、酒店等一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施。

張玉良表示，軌道交通工程資金需求巨大，綠地將加大境內外資本市場融資能力，促進“A+H”雙平臺上市的“大金融”戰略佈局。

近年來，綠地動作頻頻，成功借殼A+H股上市，此外海外步伐擴張迅猛，海外專案的總投資超過100億美元；此後更聯手中國信達擬打造大金融業務框架。

編者按：在全國樓市全面走弱之際，扛了很久的上海二手房價也終於在6月份出現首度環比下降，但是，新近亮相的一手房，卻又屢屢開出天價。上海樓市如此“擰巴”的背後，究竟是何原因？

記者獲悉，昔日地王蘇河灣專案最近獲批預售的95套住宅最高單價是29.8萬元 平方米，目前尚未有成交跡象

“近期，上海高端盤 限價 已經解禁了，多個高端豪宅項目接連獲批入市。”有熟悉上海樓市的業內人士向《證券日報》記者透露，去年年底，上海曾控制高端住宅項目預售許可證的發放，高價盤難以獲批入市。

不過，《證券日報》記者獲悉，7月6日，華僑城上海地王蘇河灣項目95套住宅獲批入市，其最高報價為29.8萬元 平方米，這是上海單價最貴的豪宅，也是全國數一數二的銷售單價報價。

值得一提的是，據記者瞭解，蘇河灣專案體量巨大，涉及公寓、濱河大宅、商業產品等多種產品業態，且有多套億元級別墅，而專案售價也一路高漲。

豪宅叫價直逼30萬元/平方米

事實上，《證券日報》記者曾實地走訪過蘇河灣專案，之所以單價報價高達29.8萬元/平方米，地段稀缺是其底氣。記者走訪該專案時曾獲悉，蘇河灣專案位於蘇河灣區域，即北蘇州路和曲阜路中間，從項目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘，東距外灘1000米左右，屬於上海內環中的心臟地帶。此外，專案周邊的商圈、教育資源優質且豐富，確實處於黃金地段。

事實上，蘇河灣項目2012年入市，截至今年7月20日，該項目在兩年多時間內，先後分6次獲得預售許可證開盤銷售，入市總套數為498套，建築面積接近11萬平方米。而7月6日獲批的95套房源最低報價為86000元/平方米，最高報價為29.8萬元/平方米，榮登上海目前單價報價最高豪宅。

土地價格成交極高推高了這類項目的銷售價格。同策諮詢研究部總監張宏偉向《證券日報》記者表示，“上海今年高端住宅 限價 方面有所放開，個別單價20萬元 平方米以上樓盤都拿到預售許可證了”。

“高端住宅用一個簡單的價格線進行入市門檻的限制，在一定程度上違背市場定價的規律。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向本報記者表示，高端盤“限價”解禁，迎合了上海高端物業的市場需求。

值得一提的是，上海頂級豪宅上半年的銷量似乎並未受到房地產市場低迷態勢的影響，反而有逆市走高跡象。據記者瞭解，今年4月末，湯臣一品突然成交了1套總價高達2.3億元的豪宅。進入 5月份後，長寧西郊老牌高端住宅檀宮成交了1套面積達1152平方米的超大型別墅，總價高達1.95億元，成交單價逼近17萬元/平方米。

不過，單價直逼30萬元 平方米的豪宅銷售週期無疑將會很長且速度慢，對資金快速回籠將會不利。目前來看，能否以最高報價成功出售尚無法預測，但蘇河灣專案產品業態豐富，高周轉與高利潤產品線結合，這將減緩現金回籠壓力。

不追求短期利益

2010年2月11日，央企華僑城集團以70.2億元總價競得上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊地塊，成交樓板價高達5.28萬元/平方米，成為當時新一輪的全國單價地王，且很長時間內都穩坐其地王寶座。隨後的7月23日，華僑城再以17.91億元悄無聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。

彼時，華僑城以88.11億元代價使蘇河灣項目連成一片，總建築面積約25.7萬平方米，粗略計算，蘇河灣地塊的平均樓面價約為34342元/平方米。

反觀上海今年7月9日拍出的新晉地王黃浦五裡橋街道104街坊39/1宗地塊，溢價率62.54%，剔除掉30%的保障房部分後，樓面地價為85513元/平方米，華僑城可能會更加“珍惜”蘇河灣地塊了。

更為值得注意的是，拿地之初，華僑城相關人士就曾表示，“在這個項目中，華僑城不會追求短期利益，而是更加看重項目的戰略意義和未來的發展潛力”。

不過，蘇河灣地王項目入市也經歷了一番波折。2010年末，蘇河灣地塊動工。此後，華僑城曾發佈公告稱，公司2011年至2012年擬向母公司華僑城集團申請委託借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。

但直至2012年9月份，蘇河灣才入市預售，當年入市約250套房源，累計合同均價為5.3萬元/平方米，該期房源大部分已經售完；2013年，蘇河灣項目入市房源累計合同銷售均價升至7.6萬元/平方米，最高報價突破19萬元/平方米，而當年預售住宅累計合同銷售均價為101668元/平方米，最高報價升至25萬元/平方米；2014年1月份，其住宅預售最高報價則飆升至28.04萬元/平方米，至7月份，其預售最高報價升至29.8萬元/平方米。

由此可見，華僑城上海地王項目低開高走，房價一路高漲。不過，2014年以來，該專案成交速度明顯放緩。

與記者當年走訪該盤時銷售人員是不冷不熱的態度相比，現在其銷售人員接電話都較為熱情，“現在住宅公寓成交價約為15萬元/平方米，濱水大宅、聯排別墅等也都在售。”蘇河灣銷售人員向記者推介道。

然而，華僑城享受高溢價空間，追逐高利潤且樹立大型城市綜合體的品牌夢想能否實現，接下來項目的去化率或許才是關鍵。

本市最便宜的自住房專案當代采育滿庭春MOMA，從21626戶優先家庭中，搖取出8892戶“中簽”家庭。本週六起，滿庭春MOMA將啟動正式選房。

最便宜首付23.9萬元

位於采育的滿庭春MOMA，銷售均價9500元/平方米，是迄今為止本市最便宜的自住房項目。最小的84平方米兩居室，總房款79.8萬元，首付僅23.9萬元。

上午10時30分，通過種子數“480146”，從21626戶優先家庭中搖取出8892戶申購家庭，搖取數量為房源的6倍。這也創下了北京自住房搖號以來的搖取家庭數與房源數的新高。對此，當代置業新聞發言人於濤表示，為了避免由於先期搖號數量不足導致的重新搖號，協商後決定搖取6倍數量。在選房過程中，一旦房源售罄，工作人員會第一時間通知剩餘家庭。

自住房“價差”還存在

“房價跌了，選自住房還划算麼？”伴隨著樓市調整，自住房和商品房的“價差”也在逐漸縮小。以采育為例，滿庭春MOMA周邊最便宜的二手房，報價已下降到12000元/平方米上下。

“與其買一個‘上市受限制’的房源，不如等待時機到市場買房。”血拼自住房論壇上網友的言論，代表了一小撮申購人的想法。特別是位置相對偏遠的自住房，也出現了“申購人數多、棄購人數也多”的現象。

如之前入市的首創悅都匯，在選房第一天，700個中簽家庭共認購296套，接近六成的家庭未按時到場選房，而三天選房結束後，544套房源中480套被最終認購，剩餘房源累計達到64套。

不過，在申購人看來，“價差”雖然在縮小，但依然比商品房便宜。作為申購家庭代表到達現場的王先生告訴記者，他家住青雲店、單位在亦莊，一直比較關注南城的自住房。采育的二手房雖然有個別報價已低於12000元/平方米，但都戶型差、不滿五年稅高。加上稅費，實際價格在13000元/平方米，一套84平方米房，總價還是比自住房高出30萬元。

合理增設棄購門檻


據瞭解，滿庭春MOMA專案將從本週六的26日起到31日，通知搖取家庭陸續選房。選房地點在朝陽區成壽寺路136號院3號樓中海城底商的項目體驗中心，選房時間為每天上午7點半到晚上9點。到達選房現場後又決定放棄選房資格的申購家庭，將簽署一份《放棄選房聲明》。

實際上，就在今天搖號前，對於前兩個專案攀高的棄購率，就已引起不小爭議。選擇棄購的家庭，有些確因為支付能力不足，可也不乏“打醬油”，挨著專案申請卻只中意個別。業內專家也建議，一方面設定棄購次數，避免“打醬油”心態；另一方面增加資質審核材料，在申購同時要求遞交收入證明，讓購房者清楚審視自身購房能力。

7月21日，光明食品集團旗下的子公司農工商房地產集團股份有限公司（下稱“農房集團”）與同屬光明旗下的上海長江總公司（下稱“長江總公司”）簽署協議，共同出資在上海崇明開發2000畝的養老地產專案。

這是農房集團與海博股份（600708）上月發出資產置換預案後的最新動作。按照預案，海博股份旗下的計程車業務退出，農房集團的地產業務將注入上市公司。簽約儀式上，光明集團副總裁莊國蔚表示，完成上市後農房集團除了現有的商品房和安置房之外，還會大力發展養老地產、物流地產和商業地產，將光明集團內部的資源進行整合。

上述養老地產項目是這一戰略的第一步。按照計畫，農房集團將與長江總公司共同出資20億並成立專案公司，專案整體規劃2000畝，位於崇明島陳家鎮，其中700畝為養老房屋設施建設，1300畝為休閒、旅遊等配套建設。農房將控股項目公司。

長江總公司擁有光明集團在崇明的全部土地資源，約230平方公里，多為以前光明的農場、工廠等閒置土地。上述20億僅僅是第一期投資，未來農房集團還會通過上市公司等管道為後續的專案開發融資。

“儘管房地產市場面臨調整，但我個人認為還不到崩潰的地步，最多是黃金時代到白銀時代的轉變，我們認為這個養老地產肯定是可以持續盈利的，”莊國蔚表示，“上海市政府也很重視這個項目。”上海目前約有400萬老年人口，老齡化比例遠高於全國平均水準。

據莊介紹，這一養老地產項目定位於“大眾化、當地語系化”，不走貴族式的模式，未來可能採用租賃房屋的形式。除了地產本身，光明集團還將全面推進旗下相關資源為專案提供配套，“比如東海護理院（的服務）也會推過去”。東海護理院是上海本地最大的養老院品牌。


上述養老專案的目標客戶也已經鎖定。莊國蔚介紹，上海農墾曾有40多萬知青，目前都基本處於退休年齡。“他們很多在崇明工作過，崇明的生態環境也對他們有很大吸引力。”莊表示。

除了崇明島，光明集團在上海市內同樣有800多畝土地，海博股份資產置換後也有留下來的物流土地資源，這些資源同樣會逐步盤活。莊國蔚表示，在物流方面海博股份過去幾年下了大功夫，未來這部分土地仍然會是上市公司的重要資源，此外農房集團還會依託集團資源涉足商業地產。

不過由於農墾時期留下的土地非常分散，要實現上述養老地產專案集中開發還要解決土地性質的問題。農房集團表示，專案開發需要將經營性建設用地調整集中到一起，這需要政府批准，預計最早2015年年底能批准動工。

大陸上半年一線城市住宅每月平均成交量51萬平方公尺（約15.4萬坪），較去年同期大幅萎縮逾三成，幅度遠超過二、三線城市。另一方面，各地住宅新增供應量卻達到近五年新高，導致不少城市的房地產面臨嚴重去庫存壓力。

中國指數研究院發表最新報告指出，受到2013年底調控政策收緊及今年信貸收緊影響，大陸購房民眾觀望情緒升溫，各城市月均成交量均明顯低於去年同期。

證券日報報導，報告顯示，上半年一線城市住宅月均成交量51萬平方公尺，減少30.3%；二、三線城市月均成交量分別降56萬平方公尺（約17萬坪）、22萬平方公尺（約6.6萬坪），年降幅分別為16.7%及19.7%。

值得關注的是，在成交規模下滑情況下，各地新增供應卻達到近五年同期的最高水準。光是今年上半年，每月平均新增供應量就達1,320萬平方公尺（約400萬坪），年增率7.3%，處於近五年同期最高水準。

上半年供應量明顯上升是因前兩年住宅用地大規模成交，尤其是武漢、北京等城市大量供應土地，加上今年各房企融資壓力擴大，整體推銷力道較往年所擴大。

中國指數研究院點出，這也使得今年上半年20座代表城市商品住宅總體銷供比僅為0.83，為2010年以來同期最低水準，明顯低於去年上半年的1.1，市場也由「供不應求轉為供過於求」。

受此影響，大陸房地產企業也開始出現資金壓力。根據中原地產測算，今年首季23家A股上市地產商中，僅11家資金鏈處於寬鬆或相對安全狀態，12家資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低於0.8，是近八年來資金鏈緊繃房企個數最多的單一季度。

鬆綁限購令 遍地開花

隨著餘屋量攀升及房價下滑，大陸各地頻頻鬆綁限購政策，最新調整限購的城市再增加蘇州及杭州蕭山，鬆綁限購儼然形成「遍地開花」之勢，連官方智庫的專家也呼籲，限購政策應調整或取消。

新華社指，蘇州住建局昨（21）日證實，即日起放鬆對90平方公尺（約27坪）以上住房限購政策，90平方公尺以下仍按照以往政策。

這是自2011年3月蘇州限購令執行以來的首次調整。此外，蕭山也已確定不強制查購房者名下的房產套數，實質放鬆限購政策，報導指出正式文件將於本周公告。

今年以來，限購鬆綁的傳言一直出現在市場上。據統計，在先前執行限購的49個城市裡，呼和浩特、南寧、天津、無錫、海口、溫州、濟南等城市已明確發文或明確表示限購政策做出調整。

儘管陸續有兌付風險爆發，但龐大的融資需求及高回報誘惑，使得房地產信託依然是大陸信託公司的業務重點，也是投資者無法輕易割捨的對象。隨著兌付規模逐季增加，2014年將成為房地產信託新的兌付高峰期，整個信託業面臨兌付壓力。

用益信託網的資料顯示，截至7月17日，今年共有1335個集合信託到期，總規模為2253.2億元（人民幣，下同），平均年收益率為8.8 5%，其中投向房地產的專案有225個，規模總計562.92億元，平均年收益率為10.16%。

從今年1至6月的成立資料來看，房地產信託融資規模占據首位，成立的591款產品共募集資金1192.26億元，占總規模的27.76%。

無論是已到期的信託計畫，還是今年新成立的信託計畫，房地產信託產品的收益率都高居各類信託產品收益率的榜首，而這種高收益率也暗藏著一定的風險。

《第一財經日報》報導，今年地產信託進入兌付密集期，預計到期總規模為1780.06億元，其中第1季為368.48億元、第2季439.15億元、第3季444.61億元、第4季527.82億元。

暑假旺季兼盤缺 內地生高價搶

過去兩個月樓市急升溫，雖然整體二手樓價指數仍未升破歷史高位，但租金已率先創新高。6月全港85個大型私人住宅屋苑，平均建築呎租按月升1.3%，至23.2元，搶先一步飆至1995年7月有記錄以來的19年高位。踏入暑假租賃旺季，加上租盤減少，市場出現不議價入市及租客爭租盤的情況，業界預期第三季租金會繼續上升。

由於內地學生早於5月開始在市場物色租盤，承租單位時出手闊綽，推動租金上升，刺激私人住宅租金連升2個月，呎租由4月的22.6元漲至6月的23.2元，累積升幅為2.7%。

一號西九兩房租1.9萬

若以半年計，2014年上半年私人住宅平均建築呎租為23.2元，與2013年下半年的23元相比，升0.9%。中原研究部高級聯席董事黃良昇解釋，數據顯示年內樓市氣氛好轉，雖然第一季租金下降，但第二季租金在用家支持下止跌回升，受惠於近期樓市升溫及傳統租務旺季帶動，預期第三季租金將進一步上升，沒有新盤入伙的地區如港島東，租金升幅將較大。

業主見租賃市道好轉，加上租盤經過數月消化所剩不多，叫價紛紛企硬，甚至零議價放租。市場消息指出，長沙灣一號．西九龍2座低層B室兩房戶，實用面積521方呎（建呎682），以一口價1.9萬元租出，創屋苑兩房租金新高，實用呎租36.5元【表】。7月屋苑暫錄4宗租賃成交，平均實用呎租約36元，較5月升約5%。

整個西九四小龍目前租盤不足30個，其中碧海藍天更只有3個。租盤緊絀引發本地家庭客與內地客互相爭奪情況，香港置業營業經理陳裕雄表示，泓景臺3座中層B室，實用面積676方呎（建呎945），先後獲一名本地客及內地金融專才洽租，由於內地客願一次過支付一年租金，最終成功以月租2萬元租得單位。西九四小龍現時平均實用呎租約36元，較年初升近6%。

西灣河三個主要屋苑逸濤灣、嘉亨灣以及鯉景灣，暫時合共提供逾40個放租盤，其中約30個來自嘉亨灣。中原分行經理陳凱超指出，嘉亨灣兩房戶租金年初僅需1.8萬至1.9萬元，現時普遍超越2萬元，業主有見不少準租客睇樓，雖未即場反價，但亦趨向零議價，其中嘉亨灣2座中層F室，就以一口價2.1萬元獲本地客承租，實用呎租約42.2元（建呎31.2元）。

第一城升6%最勁

至於十大藍籌屋苑中，上半年有8個屋苑租金錄得升幅，以內地生聚居的沙田第一城升幅最大，達6%；觀塘麗港城緊隨其後，建築呎租半年升5.7%。鰂魚涌太古城及柴灣杏花邨上半年租金同升5.4%，並列第三位。

恆地（00012）去年申請強拍的北角月園街1至3號，獲法庭批出強拍令，底價為1.05億元，每平方呎樓面地價約4,242元，屬於罕有並非每個地段收購逾8成業權的個案。

非每地段收購逾8成業權

樓高4層的月園街1至3號兩幢舊樓，由8個住宅及舖位組成，共用一條樓梯，但分別位於內地段7513號及7514號兩個不同地段，當中月園街1號2樓受遺產業權問題影響，而未能收購，令發展商雖然成功收購整個項目87.5%業權，但未能符合每個地段須擁有8成以上業權要求。

土地審裁處昨日頒發判決書指出，該兩幢舊樓屬於共用同一樓梯，而提出申請時亦已經持有87.5%業權，認為符合條例要求。

同時，法庭認為，發展商過去幾年曾經先後4次出價，洽購餘下單位業權，出價在1年間由650萬元急增至1,264萬元，認為發展商在進行合理程序收購後，才提出強拍申請。

根據發展商委託的測量師報告指出，該舊樓地盤面積約1,650平方呎，假設可作興建28層高酒店連地舖，可建樓面約2.48萬平方呎，重建估值約1.05億元，每平方呎樓面地價4,242元，法庭亦接獲有關估值作為拍賣底價。

此外，根據資料顯示，?地現時亦已經收購比鄰的月園街5號、渣華道23號舊樓，相信發展商會合併兩個地盤，令地盤面積增至4,075平方呎，如作酒店發展，總樓面達6.1萬平方呎。

檔案編號：LDCS8000/2013。

當代置業（1107）昨表示，與華融資產管理旗下公司簽訂戰略合作協議，在項目融資、股權投資、併購融資及創新產業開發等多方面訂出合作框架。戰略協議於3年內有效，並可自動續期3年。

當代置業表示，與華融香港及華融置業訂立戰略合作協議，將可擴大公司的融資及併購渠道；對方亦將更易進軍內地的高級房地產市場。

公司聲明稱，根據合作協議，公司任何外部融資需求優先考慮華融，華融將以最低的貸款利率向其提供融資。此外，當代置業將就為其土地收購或物業開發業務提供資金的任何股權融資需求優先考慮邀請華融作為投資者。在併購融資方面，華融將透過設立共同股權基金或私募股權基金支援當代置業的業務發展。

對沖單一行業風險 加快A+H上市集資

綠地香港（0337）母公司綠地集團昨日宣布進軍地鐵產業。旗下最新成立的綠地地鐵投資發展公司，將在全國多地開展地鐵投資開發業務，以對沖單一行業的風險。面對軌道交通工程巨大的資金需求，綠地集團董事長兼總裁張玉良透露，集團將加快促進「A+H」雙平台上市的「大金融」戰略藍圖，母公司A股整體上市計劃正按計劃推進。

綠地地鐵投資發展公司昨日在滬揭牌成立。同日，綠地與申通地鐵、上海建工等企業簽署戰略合作協議，由綠地牽頭組成聯合體。綠地地鐵投資計劃將以包括BT投資模式在內的多種方式，牽頭合作夥伴在全國多地開展軌道工程投資建設業務，同時積極參與地鐵沿線區域的城市綜合開發。

年內確立首批投資項目

聯合體作為軌道工程投資建設主體，承擔工程資金投入、規劃設計、工程建設、設備營運等職能，並由政府相關部門直接或委託監管。工程竣工後，其有關權利按不同狀況由政府部門以多種方式贖回。

張玉良指，參考深圳、廣州等城市的成功案例，綠地「軌道工程+區域功能」的整體開發模式，將結合沿線土地出讓作為部分回購條件，由綠地先期介入參與地鐵沿線區域的綜合功能開發，發揮綠地優勢特長，建設具備商業、辦公、酒店等功能於一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施。

他認為這種模式不僅減輕政府財政的回購資金壓力，更將帶動軌道交通及沿線功能的綜合開發，快速推動各地基礎交通建設、區域功能完善和經濟增長。綠地集團披露，目前正在多個城市加快市場調研及前期考察，年內將確立首批投資項目。

保障企業穩健高速發展

公開數據顯示，2014年內地在建軌道線路的城市達到40個，在建里程3,892公里，總投資規模超過1.6萬億元（人民幣，下同）。有專家指出，目前內地經歷經濟轉型階段，發展壓力逐步顯現，僅依靠地方政府財政撥款將難以支持大規模的軌道交通建設。國務院總理李克強主持召開的國務院常務會議早前決定，在基礎設施等領域推出一批鼓勵社會資本參與的項目公開招標，鼓勵和吸引社會資本以合資、獨資、特許經營等方式參與建設營運。

張玉良認為，進軍地鐵產業，是集團延伸拓展相關產業的積極嘗試，旨在對沖單一行業波動風險，保障企業穩健高速發展。談及軌道交通工程面臨的巨大資金需求，他指將疾速提升境內外資本市場的融資能力。集團目前正加快促進「A+H」雙平台上市的戰略藍圖，綠地香港已在港上市，亦正推進母公司A股整體上市。

香港房屋經理學會日前與深圳市物業管理協會共同簽訂「香港房屋經理前海執業資格認定協議書」，根據有關協議內容，香港的註冊專業房屋經理只要符合相關的條件，便可在前海發展區內執業。

《香港房屋經理前海執業資格認定協議書》是依據深圳市政府審定並批示的《香港房屋經理前海執業資格認定試點方案》的有關規定而訂立。經學會與深圳市物業管理協會簽訂有關協議書後，香港政府認可的註冊專業房屋經理只要符合相關的條件，經過學會審核及推薦，然後獲深圳有關當局接納後，便可在前海深港現代服務業合作區內執業，實現港深人才交流。

香港物業管理從業員在深圳前海發展區就業這個先行先試的方案，目的是將香港的物業管理理念及專業技術人才引進至前海，為該區帶來嶄新的工作模式和先進的管理方法。此外，協議書亦有利香港物管人才拓展事業空間，在物管理念和實踐方面將有更緊密的交流活動。

香港房屋經理學會會長葉志明表示，是次協議書推動前海深港現代服務業合作區發展成現代服務業體制新區、香港與內地緊密合作的先導區。

東九龍商廈急起動，由新地及王氏國際合作發展的觀塘海濱道181號One Harbour Square剛獲兩名投資客吸納3層全層樓面，涉資共7.49億元，其高層全層呎價更達1.58萬元，創出東九龍商廈新高指標。

中原工商舖何淑貞表示，剛促成海濱道181號One Harbour Square三層全層物業成交，涉及物業分別為5樓、27樓及28樓，分別由兩名投資客奪得。其中，5樓及27樓為同一買家斥資約4.78億元購入，5樓為餐飲樓層，面積為16,396方呎，成交呎價1.25萬元；而27樓面積為18,972方呎，呎價1.44萬元，買家有意購入作長線投資。至於另一買家則以新高呎價1.58萬元購入28樓全層特色行政樓層，建築面積17,153方呎，涉資2.71億元。

何氏續稱，連同今次成交單位在內，該廈累積錄得6層成交。

創紀3期全層索8140萬

與此同時，萊斯物業陳凌英梅表示，最近獲客戶委託放售位於觀塘道的甲級寫字樓創紀之城3期高層全層樓面，單位面積8,140方呎，業主意向價8,140萬元，平均呎價約10,000元，市場平均呎租價約30元，回報近3%。

老牌發展商標售跑馬地舖

其他工商舖買賣方面，樓市轉旺吸引老牌發展商選擇標售旗下商舖以求最大利潤，韋堅信測量師行昨日表示，獲業主委託招標出售跑馬地景光街景祥大廈地下3組商舖。

是次標售物業皆連租約出售，將於下月28日截標。當中，組合一物業涉及1號、4號地舖，面積1,133方呎及858方呎；組合二為5號、6號地舖，面積1,096方呎及845方呎；組合三為9號地舖連閣樓，面積753方呎及1,795方呎。另外，組合一、二附設後院。

該行物業發展及投資董事許偉國表示，此標售物業的業主為老牌發展商，持有上述物業多年作長線投資。承租戶乃多年長期約，故此現時舖租較為保守，待租期陸續屆滿後可提升租值。

近日有消息稱，曼哈頓中城將建一座嶄新的、面積為38萬平方英尺(約合35,303平方米)的高樓，其開發商團體似乎打算靠吸引中國資本到紐約投資來大掙一筆，而且其中一家開發商似乎就是某大陸投資者的代理。

近日，一家總部在美國但卻以中文命名的房地公司——誇父房地(Kuafu Properties)發布聲明稱，這家不久前才成立的公司與紐約高端房地公司Siras Development建立的合資企業斥資6,200萬美元在曼哈頓中城的哈德遜廣場購買了一塊地皮。

這個住宅開發項目是最近兩周以來中國開發商在美國宣佈的第二個大工程，而這個最新的合資項目看起來是打算靠那些希望在美國購買房的中國人來推動其銷售。

這個新項目由位於第38街和11大道相交十字路口東南角的五塊相鄰地皮組成，與中城的賈維茨會展中心(Jacob Javits Center)相對。在有關這棟大廈的計劃中，明確明將建有大約50套豪華公寓、一家20層樓高、擁有400間客房的高級酒店和占用三層樓的“上海俱樂部”，這家開發商把它稱之為“迎接國際賓客的高級會所”。

這個項目還將包括寫字樓和底商，由美國設計事務所博萬(Archilier Architecture)設計。據，這個工程將在2015年第二季度破土動工。

該公司在有關這個項目的聲明中，詳述了其上海俱樂部的計劃，並透露這個高端社交場所將“以私密的餐飲設施為特色，提供正宗的中餐和茶飲，並設有休閒和社交場地，其中包括一個天台吧、私人泳池以及其他豪華設施，預計將吸引來自中國和美國的商務人士……”

美國房地協會(National Association of Realtors)本月初發布的一項調查顯示，在2013年，中國投資者在美國購買住房的成交量增加19%。按價值計算，香港和大陸投資者成為美國住房最大的國外購買群體。這項調查顯示，去年中國公民在美購房總金額達到220億美元。

越來越多的中國開發商投資美國項目

誇父房地未對自身的背景或者所有權情況作出詳細明。只是，這是家總部位於紐約的公司“提供全方位服務的開發平台，旨在在中國資本和美國高端房地開發項目之間建立一座橋樑。”

該公司在聲明中援引了紐約一家律所負責人尚戴先生(音譯Shang Dai)的話，該律所經常會承接涉及中國投資者的房地案件。誇父房地成立於八個月前，是一家私營有限責任公司。

然而，“誇父”並非唯一一家在美國，甚至是在紐約建設項目的中國開發商。去年，由中國首富王健林執掌的大連萬達集團宣佈了在紐約斥資10億美元興建酒店的計劃，而且就在本月初，這家公司又宣佈以9億美元收購芝加哥住房開發項目。

萬達的一些競爭對手在紐約市場一直表現地特別活躍，作為中國最大的房地開發商(根據銷售額)，萬科在今年早些時候宣佈了與美國兩家合作伙伴在曼哈頓建設一座61層高的高檔住宅大廈的計劃。今年6月底，上海綠地集團宣佈敲定以40億美元投資布魯克林大西洋廣場地項目。（福布斯中文網）