房地合一實價課稅改革緊鑼密鼓進行，京城建設昨公告關係人交易，以三．七八億元向董娘蔡薛美雲買進持有六年的高雄鼓山區青海段土地，面積約二三七．三三坪。根據公告內容，當年董娘購地成本約八四九六萬元，售出後獲利近三億元、約三．四五倍。

房產業者分析，若房地合一稅制上路後，不動產獲利併入綜所稅，獲利超過一千萬元者，適用稅率四十五％。以此筆獲利近三億元，推估需繳納的稅負達一．三億元；相較於目前的土增稅稅負僅四五○萬元，兩者稅負相差逾一．二億元。

京城建設︰賣地與稅改無關
但京城建設強調，董娘賣地與房地合一稅制改革無關。京城建設指出，該公司六月初以約十三．四億元買進高雄市鼓山區青海段一二六、一二七地號，面積約八三七．八四坪，每坪價格約一六○萬元；七月底，再以三．七八億元向蔡薛美雲買進緊鄰的一二八地號土地，主要目的為合併開發，預計年底動工。

全坤建設（2509）總經理廖學新表示，都更條例失效後，未來都更案將更無所適從的窘境，除手中適合舊法的四個案子將持續進行，其餘案子暫停，明年公司推合建案比率將提高至七成，因應現階段不確定狀況，至於成屋案「雲峰」，預計第4季登場。

廖學新強調，在都更條例修施效後，建商手中都更案大多停擺，能繼續進行的為適用舊法的案子，在都更遊戲規則未確立之前，全坤建手中約有一半的都更案將先暫緩，未來案源來自都更案的比重將下降至25%至30%，合建案比率則拉高至七成。

全坤建目前手中可依舊法持續進行的新案，包括總銷15億元的重慶南路案、總銷15億元的貴陽二期案、20億元的大直案以及40億元的中和景安案。全坤建昨（30）日收在24.9元，上漲0.05元。

廖學新說，今年全坤建將推出兩筆耕耘長達七年的都市更新案，公司分回總銷約64億元的「威峰」正式登場。該案位於北市萬華區貴陽街上，目前有不錯買氣。

廖學新說，目前幾位台北市長候選人提出政見都以西區復興再造、推動西區都更為主要訴求，認為未來西區將是台北市長著力重點；「威峰」預計11月中動工、2017年完工挹注全坤當年業績。

全坤建今年另一個推案重頭戲為萬華成屋案「雲峰」，全坤建預計分回總銷約40億元、約50戶，為60~80坪產品。

廖學新強調，台灣2020年人口進入負成長，在老年化社會下，勢必需要更多電梯大樓來取代無電梯的老舊公寓，加上北市房價已高，若都更腳步加速，有利抑制房價漲勢，也才能賦予北市新容貌、浴火重生。

政府打房不僅增稅、查稅，也向房仲業者開刀，包括評估取消服務費最高6％，內政部也將在9月15日取消二類謄本調閱權，有仲介認為，連銷售違規住宅的廣告都遭罰，政府不罰建商卻罰房仲，實在非常不公平，新任房仲全聯會理事長林正雄便號召房仲業8月20日上街爭取工作權。

房仲顧問施亮州指出，內政部也將9月15日取消二類謄本調閱權，雖然好處是保護屋主個人資料，但政府卻沒有釋出任何配套。他說，現在許多人合資調閱謄本，少則數十萬元多則數百萬元，誰能保障資料儲存的安全性？未來房仲、代書、估價師都可有調閱屋主戶籍地的需求，屆時只會讓「地下謄本」猖獗。 他認為，政府應該要讓合法經紀人具有調閱二類謄本的資格，尤其屋主戶籍遭隱藏，難保未來不會出現假屋主欺騙交易無法調查。

北市的房仲業者也抱怨，屋主買了工業住宅要轉手，仲介只是接獲任務出售，在網路上刊登廣告卻被地政局開罰，政府不罰建商卻罰房仲，實在很不公平。 房仲也者也說，包含社區大樓強收帶看費，國稅局只願查管委會的營業稅，政府卻不能保障房仲能正常帶看工作，甚至還要取消仲介服務費上限6％，這對中南部房仲來說，工作是愈來愈艱辛了。

民眾陳先生來電詢問：其將個人名下A屋提供予自己擔任負責人之公司營業使用，B屋則提供予配偶開設律師事務所，並未收取租金，是否免申報租賃所得？

財政部國稅局答覆：依據所得稅法規定，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅；而所謂他人，則是指「本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人」。

因此，陳先生將自有A屋供自己經營之公司使用，而公司屬法人，為前揭規定所稱之他人，又因供營業使用，縱使陳先生確實未收取任何租金，仍須參照當地一般租金標準，計算租賃收入，繳納所得稅；至於B屋部分，係供陳先生配偶之律師事務所使用，而配偶非屬前揭規定所稱之他人，則無須計算租賃收入。

該局再次提醒，房屋所有權人將房屋無償借與他人，於申報綜合所得稅時未列報租賃收入，如經查得該房屋係供承租人營業或執行業務使用，縱使未收取租金，稽徵機關仍將參照當地一般租金情況，計算租賃收入，補徵綜合所得稅。

內政部為有效針對正在銷售廣告之工業區疑似作住宅使用訂定督導計畫，訂於2014年7月1日至8月29日組成查核小組至地方政府辦理督導。

內政部營建署表示，為針對正在銷售廣告之工業區疑似作住宅使用建案加強稽查嚴格處理以收嚇阻之效，請地方政府就下列建築物預(銷)售廣告、建築物施工、建築物使用等階段辦理查核。

一、建築物預(銷)售廣告階段：
由縣(市)政府都計、建管、地政、消保、經發或法制等相關單位組成聯合稽查小組，並針對業者所提供之買賣契約內容是否有違反「定型化契約應記載及不得記載事項之規定」加強稽核，若涉有違反規定者，查有涉及違反規定者將依法查處。

二、建築物施工階段：
請各直轄市、縣(市)主管建築機關增列地面層以上中間樓層之勘驗事項，並就管道間留設之合理性加強查核，如有涉嫌違反規定(如建築法等)者，依相關規定辦理。

三、使用階段：
請地方政府對於疑似工業住宅案件於領得使用執照後，蓄意二次施工，將各樓層應集中設置的機電設備空間及衛生設備違規裝修、變更為他種居室用途等行為。應予列管加強巡查，如有涉違反規定者，依規查處。

內政部營建署表示，本年度7月至8月訂定督導計畫對正在銷售之工業區疑似變相作為住宅使用建案就建築物預(銷)售廣告、建築物施工、建築物使用等階段之查處情形列入重點督導，督促各縣市政府確實依法取締。

工業區土地變相作為住宅使用，已違反都市計畫土地使用分區管制規定，地方政府得依都市計畫法第79條、第80條規定，得處6至30萬元罰鍰並勒令、停止使用。且因不肖建商於報紙宣傳廣告中直接以住宅銷售，或是在銷售廣告中雖載有使用分區為乙種工業區供一般商業設施、一般事務所使用字語，但在平面傢俱配置參考圖、樣品屋及模型屋卻仍使用一般含臥房、客廳、廚房、衛浴的住家格局，導致消費者誤認為該建案也可供一般住宅使用。

該署並呼籲消費者購屋前應注意使用分區與用途是否可供住宅使用，避免影響自身權益，勿因貪圖房價便宜，導致後續非法使用及衍生公平交易糾紛或法院爭訟事件。如銷售中之建案有違反公平交易法之案件，民眾亦可提供相關配置、圖說、廣告等資訊向公平交易委員會檢舉。

台北購屋仍需14年薪 民譏「少痛還是痛」

打房有感？內政部營建署昨公布今年第一季房價所得比，全國房價所得比降至七點五一倍，北市為十四點六、新北市十二點四，台北市擺脫前一季「全球最高」，但應該還是全球第二高，民眾冷淡回應「少痛苦一些，但還是痛苦啊。」

去年第四季台北市房價所得比以十五點零一，超過美國顧問公司Demographia評估的香港十四點九，躍居全球第一，連新北市都以十二點六七倍排全球第三。內政部的房價所得比是以「中位數房屋總價」除以「家戶年可支配所得中位數」而得，可解釋為民眾須花幾年的薪水才可買到房屋。

全台房價跌2.5％
今年以來打房政策接連出招，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，今年中古屋價格北市下修約百分之五，新北推案量大區域則下修百分之十到十五。而第一季的國泰房價指數也顯示全台房價跌百分之二點五一，今將公布第二季數據。因此，昨房價所得比下修，學者認為是必然結果。

營建署協同計劃主持人林秋瑾表示，本季房價所得比整體來說多有下修，若以五至七倍為合理負擔範圍，全國房價所得比七點五一倍尚算合理。

目前雙北市新建案開價無明顯下修，案量大的區域已進入價格戰，淡水建案每坪開價平均二十五至三十萬元，勤家建設「勤家捷奏」近期強打「一字頭」廣告戶，寶佳旗下建案也較同區開價每坪便宜二至三萬元。

高雄反逆勢上升
整體房價所得比下降，高雄市卻逆勢上升，第一季的七點五一倍，高於上季的七點三四倍。中信房屋高屏區域中心經理黃建隆分析，因建設利多帶動，不少中北部投資客南下投資，南高雄的新灣區、衛武營周邊都有買方進場，等待未來增值效益；北高雄農十六、美術館特區，房價比去年成長百分之十至十五。

政治大學地政系教授林左裕批評，台北市的房價所得比仍比日本東京都高，政府不要選擇性的挑選數據，「高官都承認下一代買不起房了，不要用這些數字安慰民眾，應該更徹底落實稅改制度。」

６成所得付貸款
雖然今年房價所得比下降，雙北市還是在超過十倍的高點，民眾陳品佑無奈地說：「下降好像沒什麼意義，少痛苦一些而已，但總結來說還是痛苦。」

調查也揭露貸款負擔率，北市和新北分別為百分之六十一點八七、五十二點五三，代表雙北市居民每月須花五至六成的所得支付房貸，易壓縮生活品質，民眾買房十分困難。

不過營建署指出，雙北的貸款負擔率與亞洲主要城市比較，仍好過中國深圳的百分之六十九、上海的百分之八十、廣州的百分之七十九；香港的貸款負擔率則為百分之五十、日本東京為百分之四十。

由於記者頻追問官方不能只公布數據而不解讀，營建署乾脆表示下季數據將不再對媒體公開，只發送新聞稿。


自由時報
雙北房貸負擔 比東京、首爾重
全國房價首季跌7.14％

內政部營建署昨發布第一季房價所得比資訊，因全國首季房價跌幅約七．一四％，全國及雙北市房價所得比均較上季略降，但台北市、新北市房價所得比仍高達十四．六倍、十二．四倍，與行政院長江宜樺之前期待的十倍相較，還是差很大；且雙北市房價所得比、貸款負擔率均超越可支配所得高台灣一截的日本東京、南韓首爾。

營建署分析，房價所得比下滑主因，應該是實價網中多數地區首季中位數房屋總價明顯下滑所致；淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，這顯示國內房市已明確在翻轉，房價正緩步修正中。

副教授莊孟翰︰房市翻轉
根據營建署發布資訊，第一季全國房價所得比七．五一倍，相較上季減輕○．八六倍；五都中，除高雄市負擔加重○．一七倍外，其餘四都均減輕○．二七到○．六七倍。

至於首季全國中位數房屋總價為五二○萬元，比上季五六○萬元、減少約四十萬元，跌幅約七．一四％；五都中，除新北市持平、高雄市上漲約八％外，其餘三都均下滑，其中台中市中位數房屋總價跌幅最大，約二．八八％，台北市、台南市跌幅分別約○．一三％、二．七％。

首季房價所得比、貸款負擔率仍相當沉重，其中台北市首季房價所得比為十四．六倍，貸款負擔率六十一．八七％，新北市房價所得比約十二．四倍、貸款負擔率為五十二．五三％，相較亞洲主要城市仍沉重許多。

尤其雙北市的房價所得比、貸款負擔率均超越日本東京、南韓首爾，可支配所得卻不如這兩地區，造成雙北市的購屋負擔加倍沉重。若以貸款負擔率來看，雙北市均列入民眾負擔能力過低的縣市，超越香港的五十．四二％、東京的四十．八四％、首爾的三十九．三四％，僅優於中國的上海、深圳及廣州。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期房價有止漲跡象、且日益明顯，其中，房價所得比出現房價停止攀升的訊號，便是重要參考依據。

五都僅台南市購屋負擔合理
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也說，政府持續查稅及打房，使得房價出現鬆動；直轄五都中僅台南市房貸負擔率低於三成，是購屋理財的合理範圍，其他地區民眾購屋負擔相對沉重。

建商錄回憶光碟 按原屋布置 打動釘子戶

北市素地難求，《都更條例》修法尚未明朗，建商對推動都更案又愛又怕。全坤建設費時7年整合萬華貴陽街「全坤威峰」，基地面積1431坪、逾130位地主，開價每坪破9字頭、高樓層破百萬元，創區域新高價；反觀南港「双美館」地主多達90餘位，興富發建設分回4成，卻說未來不再做都更。

「全坤威峰」基地位於貴陽街二段及昆明街口，是北市少見千坪大基地都更案，規劃25~63坪367戶住家、15戶店面，開價每坪90~95萬元，據實價登錄顯示，周邊中古屋房價每坪約50.6萬元，「全坤威峰」現在是萬華區最高價指標案。

協調創3贏局面
全坤建設推動都更案經驗豐富，「全坤威峰」達100％地主同意比率，此案最大地主為同仁醫院，其餘8成屬違章建築，或僅有地上建物所有權，全坤建設居中協調，以1坪土地約換5建坪選配條件，多退少補，創造地主、地上物所有權人與建商3贏局面，原住戶也盼4年內可搬進新家。

東軸西返、復興西區是選舉熱門話題，全坤建設總經理廖學新直言：「西區要發展，一定要透過都更！」廖學新認為，西區住戶觀念較保守，不是所有釘子戶都是為了錢，「有時精神層面成本大於物質層面。」

以「全坤威峰」為例，有位住了60多年的老太太原本堅持不搬，原因只是想保留家的記憶、孩子的成長環境，全坤建設特別幫她製作回憶光碟，也承諾未來搬入新家，會協助按原屋布置，靠誠意打動老地主。

興富發不再都更
相較下，以購地推案腳步快速出名的興富發建設，則決定放棄都更市場。南港路一段、基地2788坪的都更案，是北市「1坪換1坪」指標案，地主多達200餘位，現已進入權利分屋階段，興富發副總廖昭雄表示，都更案實在不好做，只能當成慈善事業，未來不再新增都更案。

友座建設在大安區和平東路三段巷內，費時2年整合20餘位地主，推出「友座臻璽」，385坪基地位面嘉興公園，近六張犁捷運站，扣除地主分回戶，共有22戶可售，規劃43~89坪。專案經理連德昌說，買方以大安區換屋、置產客為主，「近期市場利空因素多，消費者砍價兇、觀望期拉長，也反應在銷售上。」目前平均周來人約20組。


工商時報
萬華同仁院都更 每坪衝百萬

全坤建設昨（30）日宣布北市萬華第一筆成功整合、近年面積最大的貴陽街財團法人同仁院和周邊都更案「全坤威峰」公開上市；其中部分高樓層房價，可望挑戰每坪100萬元、創下萬華區域新高，顯示老舊社區都更改建後，也讓資產價值翻上一翻。

全坤建設總經理廖學新表示，台北市過去幾任、還有現在市長候選人都強調軸線反轉、復興西區，因此都更這條路一定要走下去，儘管母法正在修訂，讓台北市很多進行中、新展開的都更案紛紛暫緩，但全坤建設還是不會放棄耕耘萬華都更案。

廖學新表示，除了希望「全坤威峰」成為未來都更的示範之外，全坤建也已著手萬華祖師廟後方300多坪的第二筆都更案，以及貴陽街2期的第三筆都更案。

艋舺從清朝時期的知名地標：財團法人同仁院萬華醫院，在此落地，貴陽街也搏得「台北第一街」的美名，迅速發跡。全坤建7年前開始耕耘同仁院和周邊住戶進行都更，迄今終於在去年完成都更程序，拆除130多戶的老舊住宅，展開都更，都更面積達1,431坪。

全坤建「全坤威峰」都更案中，其中80％的土地產權屬於財團法人同仁院萬華醫院擁有，其餘為原住戶持有。更新改建後，將成為地上19樓、地下3層，總計382戶的住宅店面大樓，包括住宅367戶、店面15個單位；扣除同仁院和原住戶分戶比例後，全坤建約分回160多戶，可售規模約50億元。

據悉，房價從原本4字頭、翻到目前每坪平均9字頭，部分高樓層挑戰每坪100多萬元。

高鐵桃園站特定區千坪商業地今公告招商，交通部高鐵局釋出4192坪土地，使用分區為第2種商業區，建蔽率60%、容積率300%，但不得興建住宅。本案設定地上權年限50年，投資人得續約一次，以20年為限。

權利金底價0元
該標案採最有利標，權利金為分期支付、減收機制，高鐵局表示，桃園站因還在發展，預計前4年權利金底價為0元，第5年約1年2180萬元，權利金底價將逐年提高，今公告第5年後每年的權利金底價。

另外台中市泊嵐匯會展中心附屬商業設施地上權案昨天也舉行台北場說明會，場內60~70個座位幾乎座無虛席。

該案位於台中大宅門特區（原水湳經貿生態園區）的東北側，設定範圍為C、D地塊，屬於第二種經貿專用區，面積11656.49坪，建蔽率與容積率分別為80%、500%，地上權50年，可以申請續約20年，底價38.23億元，可開發項目為商城與旅館，預計8月底正式公告投標，10月底截止投標。

桃園航空城都市計畫(「擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」)歷經內政部都市計畫委員會近一年審議，包括50場專案小組會議、五次大會審議，終於在2014年7月29日經內政部都市計畫委員會大會審定通過。

吳志揚縣長對於航空城都市計畫審議終於通過感到欣慰，但針對內政部都市計畫委員會，始終堅持要求縣府辦理區段徵收地區，必須劃分成兩期開發，感到非常遺憾。

吳志揚強調，桃園航空城是國家重大開發計畫，為了台灣的整體競爭力，應該採取一次核定，一鼓作氣完成開發。因為跟鄰近亞太國家相比，3,000公頃的開發規模並不算大，如再採分期分區，可能導致國際廠商投資怯步，衝擊航空城的整體發展。而在區段徵收實際執行上，分兩期開發也會面臨財務可行性低、民眾配地公平性及公共設施不連貫等問題，這些窘境在可預見的未來勢必將發生。

桃園縣政府身為地方政府，一直以來均配合中央執行國家重大計畫，若內政部堅持分期分區開發，縣府團隊仍會戮力執行。但為了維護地方民眾的權益、為了區域的發展與國家整體經濟競爭力，吳志揚縣長仍期盼中央，能再通盤檢視航空城計畫，並整合各部會力量共同推動，也呼籲中央能同意縣府日後在辦理區段徵收地區採一次開發，如此才能讓全世界看到，台灣真正展現拼經濟的決心與魄力。

營建署新發布的全國及縣市房價負擔能力指標顯示，今年第一季全國房價所得比較去年第四季的8.37倍，略降為7.51倍，雙北市也分別降至14.6倍及12.4倍。營建署企劃組表示，房價所得比降低，是由於全國中位數房價下修，才使國人對房價的負擔能力略有提升。

自去年第四季起，營建署依據實價登錄的成交房價，及財政部財稅資料中心的綜所稅申報資料推估所得，發布房價負擔能力指標。第一季全國房價約為家庭年所得的7.51倍，較上季降低0.86倍；另全國貸款負擔率為31.81％，代表家庭每月的可支配所得中，有31.81％用來支付房貸，與上季相較也降低3.55個百分點。同時，全國中位數房價較上季降低7.14％，顯示民眾購屋偏向低總價的產品。 統計的20個縣市中，台北市與新北市的貸款負擔率分別為61.87％、52.53％，仍超過一半，屬於民眾對房價「負擔能力過低」程度；高雄市、台中市及新竹縣則的貸款負擔率為31.81％、31.65％及30.84％，介於30至40％，屬於房價「負擔能力略低」程度，其餘14個縣市因貸款負擔率均低於30％，屬於「可合理負擔」程度。

全國房價所得比與貸款負擔率已連續兩季下降，值得注意的是，雖然今年第一季雙北市、台中市、台南市民眾的房價負擔能力相較上季略有提升趨勢，高雄市卻是唯一房價所得比、貸款負擔率「雙漲」的區域，後市有待觀察。 營建署企劃組表示，若將台北市及新北市的貸款負擔率與亞洲主要城市比較，中國深圳、上海及廣州今年第一季分別為69.03％、80％及79％，香港為50.42％；日本東京去年為40.84％，韓國首爾去年第三季數據為39.34％，顯示雙北市的房價負擔能力仍優於中國主要城市。 另外，營建署指出，自第二季開始，房價負擔能力指標將刊載於「內政部不動產資訊平台」，不再公開對媒體說明，此舉可能造成「一份數據、各自解讀」的亂象，與政府不動產資訊透明化的目標背道而馳。

台中水湳機場2004年停用，移轉至清泉崗機場後，原基地轉型為經貿園區，台中市府現將水湳案規劃為占地254公頃的「大宅門特區」，設置「泊嵐匯會展中心」、「電影推廣園區」、「台灣塔」等設施，並將於2016?2018年陸續完工，區內商業設施用地地上權案已委由戴德梁行招商，預計10月截標，將來經濟產業發展可期。

大宅門特區都市計畫中，擁有一座67公頃的大公園-清翠園，面積為台中公園6倍大，以綠生活為發展概念，功能以生態、景觀、減災、減碳、遊憩為主，打破過去機場水泥硬舖面且植栽單一的意象，重新復育為多樣化地景、生物棲息地的都市綠洲，明年清翠園完工後，將變成中台灣的中央公園。

台中市擁有精密儀器工業、工具機、面板生產、自行車及零件生產等產業，為發展展覽事業的基礎，台中市目前專業的世貿會館僅可容納250個攤位，且台灣中部現階段缺乏大型、設備先進的國際級展覽設備，大宅門特區內的泊嵐匯會展中心，將有助於城市轉型與國際化，促進經貿文化發展。

台中市經濟發展局長王誕生指出，秋紅谷公園於前年落成，國家歌劇院也將於11月完工，台中市去年更榮獲世界智慧城市第一名，加上台中氣候宜人、綠覆率高，擁有海空雙港優勢，相信大宅門特區未來會有閃亮的未來。 本次招商的第二種經貿專區地上權面積約1.1萬坪，存續期間為50年，業者可續約20年，權利金底價38.23億元。

依市府規定，得標業者至少應興建400房以上觀光旅館、總樓地板面積8000坪以上的商場，且建築物須取得黃金級綠建築標章，不可作住宅使用。

為因應高雄多功能經貿園區申請自辦重劃案，台肥（1722）陸續將特貿7C土地切割出售給旗下4家子公司，預計明年第1季提出籌備計畫；此外，台肥第2季本業虧損雖較首季減少5,000多萬，但因轉投資朱肥提撥2億捐助款，獲利貢獻減少下，法人預估，第2季稅後獲利將較首季下滑，預估上半年稅後淨利約1.2?1.4億元，EPS僅0.13元左右。

台肥高雄廠將於今年10月進行搬遷，未來該筆土地將規劃為高雄多功能貿園區，該園區將分為特貿7C與特貿7D兩區，其中，特貿7C將自辦市地重劃，特貿7D將以公辦市地重劃方式進行開發。

而特貿7C自辦市地重劃需達到7個地主的門檻，因此台肥近期已陸續將特貿7C土地切割出售給旗下台肥生技、台灣海洋深層水、台莊資產管理及海之寶生技4家子公司，每家公司取得土地面積約42.35坪。台肥預計明年第1季提出籌備計畫，且根據都市計畫預計108年完成重劃。

此外，台肥第2季營收30.43億元，季衰退8.7％，雖營收略微下滑，但卻因高價庫存的肥料出貨減少，在賣少虧少的情況下，第2季毛利率反而由負轉正，單季營業損失較首季約減少5600萬元。

不過台肥主要獲利來源的朱肥，首季貢獻獲利4.9億元，第2季朱肥原本可貢獻獲利5億餘元，但因提撥2億元捐助沙烏地阿拉伯農業研究中心，導致朱肥獲利貢獻僅剩3億餘元。

法人推估，台肥第2季稅後獲利約數千萬元，較首季的1.03億元下滑，預估上半年稅後淨利約1.2?1.4億元，EPS僅0.13元左右。

法人認為，朱肥第3季不用提撥2億捐助款項後，單季獲利貢獻有機會提升至5?6億元，而第4季在「無雙」案可望貢獻營收44億、獲利約25億下，第4季將是台肥業績高峰。

推動台南鐵路地下化，台南市府專案照顧住宅樣品屋8月起開放參觀；市長賴清德今天重申，市府釋出最大善意照顧沿線拆遷戶。

台南市政府和富立建設3月簽約興建專案照顧住宅，預定以每建坪平均售價新台幣10萬5000元賣給鐵路沿線拆遷戶。

賴清德今天參觀照顧住宅基地旁的樣品屋，他說，照顧住宅基地位於東區生產路上，交通、文化、教育、醫療、購物等生活機能極佳，房屋建材及建築設計都在中上等級之上。

賴清德表示，市府也已和銀行簽約談妥，未來照顧住宅房屋貸款全額比照公教人員低率貸款，利息約為1%多，以減輕拆遷戶房貸負擔。

他說，市府釋出最大善意照顧鐵路沿線拆遷戶，希望拆遷戶和非拆遷戶都能參觀了解，且和市府共同完成鐵路地下化建設。

市府表示，樣品屋展示分為32坪、47坪、50坪等3種房型，參觀時間自8月起2個月。

南鐵地下化工程推動過程，爆發多次抗爭，市府去年9月舉辦座談會時達到最高潮，自救會長蘇俊文更在推擠中受傷，怒控當時在場員警涉嫌傷害。

2014年是陸家嘴租賃物業入市增量較多的一年。正是在租賃收入的帶動下，公司上半年業績保持增長。陸家嘴7月30日披露的中報顯示，公司上半年實現營業收入19.11億元，同比增長14.18%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤5.72億元，同比增長16.48%。根據公司計畫，未來在營物業出租率要達到90%。

房產銷售收入下滑

從各項業務表現看，上半年陸家嘴的物業租賃收入出現增長，但土地和房產銷售收入有所下滑。

上半年陸家嘴營業收入來源中，物業租賃及服務性收入占比為78%，物業銷售收入占比為22%。具體來看，包括持股50%及以上的投資公司在內，陸家嘴物業租賃收入年度計畫(含預收款)不低於23億元，實際完成13.28億元，同比增加21%。其中合併報表範圍內收入計畫不低於16億元，實際完成8.1億元，同比增加19%。

相比之下，公司土地和房產銷售收入(含預收款)年度計畫不低於26億元，實際完成10.82億元，同比減少22%。其中，辦公物業銷售收入計畫不低於5.8億元，實際完成2.2億元，同比減少12%；房產銷售收入計畫不低於20.2億元，實際完成8.62億元，同比減少25%。公司物業管理及服務性收入年度計畫不低於7.5億元，實際完成3.5億元，與去年同期持平。

值得注意的是，公司上半年的經營活動產生的現金流量淨額為-19.78億元，同比下降825.76%。公司稱是由於土地購置與項目建設支出增加。公司項目開發投資支出年度計畫不超過40億元，上半年實際支出25億元，同比增加136%。

陸家嘴表示，上半年整體住宅市場觀望氣氛濃烈、成交量萎縮態勢明顯，在此形勢下，公司把控銷售節奏，根據不同產品受政策影響相關性的差異，分別制定銷售策略，助推住宅產品銷售穩步入市。到年末，公司在營物業面積將達到142萬平方米，其中可租賃物業面積120萬平方米。

未來將提升出租率

按照公司披露的資料，上半年主要在營物業平均出租率仍維持在較高水準。其中，辦公物業平均出租率為89%，商鋪物業平均出租率為99%，會展物業平均出租率為71%，酒店物業和住宅物業的平均出租率分別為67%和88%。

根據中報，陸家嘴世紀金融廣場分批投入運營以來，5號樓的出租率已達88%，2號樓的出租率約為28%，7號樓(商業中心)的出租率約為36%。資料顯示，陸家嘴世紀金融廣場總建築面積約45萬平方米，分別由5棟甲級商務寫字樓和1棟配套商業中心組成，其中辦公物業約為30萬平方米，配套商業面積約為1.5萬平方米。

按照陸家嘴的計畫，下半年公司將繼續促進核心產品市場化行銷業績，在營物業至年末的出租率要達到90%；繼續推進包括陸家嘴公館、天津海上花苑、天津河濱花苑以及天津河庭花苑西塊一期、浦江鎮涵雲雅庭等住宅產品的銷售。

從上半年上海商業地產市場來看，仍然保持穩定的態勢。高緯環球發佈的報告顯示，儘管第二季度上海甲級寫字樓市場共有65000平方米的新增供應入市，但市場平均空置率僅在一季度5.9%的基礎上抬升了20個基點。具體來看，第二季度上海共有三幢新建寫字樓入市，分別為位於黃浦市場的企業天地5號、金外灘國際廣場，以及位於竹園市場的陸家嘴世紀金融中心二號樓。

根據高緯環球的統計，陸家嘴區域目前是上海租金水準最為昂貴的區域，甲級寫字樓(含頂級)的平均租金達到10.88元/平方米/天，靜安市場則以10.37元/平方米/天的平均租金位列其後。高緯環球研究部大中華區執行董事林榮傑認為，上海中心城區的寫字樓供應高峰將在2015年至2017年間到來，未來市場將很可能形成強者壟斷的局面。

浙江、江蘇兩省已有6個城市放開限購。

7月28日，杭州市住保房管局官方微博宣佈，從7月29日零時起，杭州主城區140方以上（包含140方）放開限購，蕭山區、余杭區限購全面解禁。杭州市公積金管理中心也宣佈，自7月29日起,杭州市公積金貸款購買二套房首付比例下調至六成，此前，杭州二套房首付比例是七成。

相比杭州、無錫、蘇州的部分放開，7月29日、30日，徐州、溫州、寧波相繼宣佈全面放開限購。克而瑞研究總監薛建雄表示，放鬆限購，如果沒有領導層支持的話，地方政府是無法推行的。接下來還會有更多二三四線城市加入限購解除大軍。

業內人士普遍認為，出於高庫存的去化壓力，短期內房地產下行趨勢暫難改變。

杭州正是高庫存城市之一。今年前6月，杭州商品房月均簽約4859套，成交均價約15000元/平方米，按照前6個月的市場消化速度，杭州樓市13.23萬套庫存房源，去化週期超過27.23個月。與去年上半年相比，杭州市區商品房成交量差不多跌去三分之一。

寧波也不例外，截至2014年4月底，寧波庫存超過16萬套，達到有史以來最高值，去化週期35.28個月。來自中指院的資料顯示，截止到7月27日，寧波商品住宅可售存量微幅上升，可售商品住宅面積為657.98萬平方米，環比上周上升0.27%；可售商品住宅套數48645套，環比上周上升0.70%。

並非長三角地區如此。2014年1-6月以來，全國商品住宅新開工面積同比下跌19.8%，商品住宅銷售面積同比下跌7.8%。同期房價回落趨勢明顯。

業內專家認為，執行幾年的限購、限貸和限價令，進入2014年後，市場需求終於陷入疲弱和觀望。據戴德梁行DTZ監測的25個樣本城市顯示，2014年1-6月，成交量的回縮已從一線城市逐步向二、三、四線城市呈層級式蔓延，房價也已開始步入下行區間。

戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管、高級董事蔣尚禮指出，針對部分城市房地產市場已呈現的“硬著陸”風險，中央政府對樓市調控已由以往的“一刀切”，逐步轉向以真實市場供需結構為主導的因地制宜策略。

但蔣尚禮認為，幅度有限的限購鬆綁，並不能大幅度改善樓市下行現狀，全國房地產市場將進入多維度的深度調整期。再以DTZ資料監測分析，2011年至今全國房地產商品住宅新開工面積總額已累計超出其銷售面積約12億平方米，全國範圍內潛在供應已過於充沛。房企去化壓力如影隨形，相比於一線城市較為健康的庫存去化週期，二、三、四線城市供應嚴重過剩的市場格局，將使其未來成為放鬆限購城市的主體範圍。


部分房企利用即將解除限購的消息，趁機消化存量，尤其是高端項目，走出了一波回暖行情。杭州市中心武林廣場商圈的綠城蘭園，此前少有成交，最近每兩三天就能賣出一套。8號樓均價高達53000-55000元/平方米。武林壹號最近一周，賣出4套房源，其中一套售價達4500萬元。錢江•水晶瀾軒房源總價均在千萬元以上，過去一周，賣出了以往平均兩個月的成交量。

“這些都是限購解除之前的存量成交案例。”一位杭州業內資深人士稱，杭州限購放開，最大的影響就是高端項目此前儲客的成交量放大了，但增量成交有限。

上海樓市也呈現價緩量跌態勢。日前上海市十四屆人大常委會公佈的《關於上海（樓盤）市2014年上半年國民經濟和社會發展計畫執行情況的報告》顯示，上半年房地產開發企業本年到位資金下降8.3%，房地產開發投資增速回落至5.4%。而由於資金回籠緩慢與銀行融資受阻，房企陸續展開境外融資。

儘管貴州省為欠發達省份，但是近年來，貴州的高爾夫球場建設卻十分火熱。

以貴陽為中心，包括遵義、六盤水、安順、黔南布依族苗族自治州和黔東南苗族侗族自治州，高爾夫球場的建設都如火如荼。保利公園2010就是其中在建的高爾夫球別墅專案之一。

時代週報記者實地調查時發現，保利公園2010專案占地6000畝，其中有1800畝建18洞高爾夫球場，剩餘用地則圍繞高爾夫球場分三期開發獨棟、聯排、合院及洋房等產品，目前第一期400棟別墅已經售罄，第二期別墅也已經開始銷售，粗略計算該專案銷售額將突破100億元。

然而，2010年，保利置業拿下這塊地的價格僅為8.71億元，是以底價方式競得該地塊，且競買人只有保利置業一家公司。更加奇怪的是，這塊土地被規劃為“生態旅遊基地、綜合開發”用地，如今卻被開發建設成為高爾夫球場和別墅。

時代週報記者就此採訪保利置業相關人士，但截至發稿前，並未得到其任何回應，而貴陽市國土部門則回應時代週報記者稱，生態旅遊基地上建高爾夫球和別墅均為違建。

體育用地建成高球場

七八月份的貴陽很清爽，最高溫度只有26℃上下。隱匿在山水之間的高爾夫球場，正吸引著全國的富人來此地避暑打球。

從擁堵的貴陽市中心出發，向東北方向驅車20分鐘，行至烏當區航太大道中段，道路寬闊而且車輛稀少。道路兩邊群山起伏，綠樹成蔭。保利公園2010項目就坐落在一片旺中帶靜的寶地上。

資料顯示：保利公園2010專案規劃開發成西南頂級別墅住區。項目南北縱深7公里，總占地6000畝，體育公園用地1800畝，原生態林帶占了2200畝，綜合綠化率78%，總建築面積170萬平方米，容積率僅為0.6 。

另有資料顯示，該專案內“保利貴州體育運動基地”是中國西南地區唯一規模達到18洞的峽谷山地運動球場。該專案離貴陽市區直線距離約7公里，距離機場約12公里，是目前貴州省內交通最便利的市區球場。

7月23日下午，時代週報記者以購房者身份來到保利2010專案銷售中心。一位元姚姓銷售人員毫不避諱地向記者介紹這就是一個有高爾夫概念的別墅項目。

在交談中，時代週報記者瞭解到：2011年8月，保利公園2010開售的第一批洋房幾乎售罄，僅剩幾套面向高爾夫球場的洋房，毛坯價7200元/平方米。別墅部分共分三期開發。2013年年初第一期別墅開售，包括獨棟、聯排、合院等不同類型，總價從158萬元/套到980萬元/套，共400套，早已售罄。目前在售的二期別墅比一期更貴，成交均價在1200萬元/套，最高價格達1600萬元/套。

“保利公園賣得最快的就是最貴的別墅。整個二期的大環境很好，有山有水，而且有6個球道，一個球場至少2萬平方米草坪，周圍山上都是植被。預計到明年年初，二期別墅會賣完，然後就會開發第三期了，”銷售人員對時代週報記者說。

隨後，時代週報記者走訪了保利2010專案。緊挨著銷售中心的高爾夫球場上，正有人在揮杆打球。噴淋裝置不斷給草地澆水。而圍繞著高爾夫球場的則是密密麻麻的尚未竣工的別墅。

“高爾夫球場前面九棟別墅已完工並對外營業。後面九棟別墅全都是原始森林覆蓋的峽谷球場，非常漂亮。”銷售人員告訴時代週報記者。

公開報導顯示，該高爾夫球會開業已經有一年時間，目前有100余名正式會員和幾十個練習場准會員客戶，會籍價格為38萬元。

執法部門眼皮底下的違建

時代週報記者查詢保利公園2010招拍掛公告資訊，顯示該地塊於2010年3月19日-31日舉行國土土地使用權招拍掛，土地用途為生態旅遊體育、酒店、文化娛樂設施及住宅用地。那麼，“生態旅遊體育”用地為何被建成高端高爾夫別墅項目？

實際上，早在2004年，《國務院辦公廳關於暫停新建高爾夫球場的通知》上就明確規定，停止新的高爾夫球場審批；2006 年12月，高爾夫球場項目被列入《禁止用地專案目錄》。此後，多個部委下發了超過10個“禁令”，但高爾夫球場建設依然是屢禁不止，突出表現是一些地方以鄉村體育公園、休閒俱樂部、城市公園等名義建高爾夫球場。

復旦大學房地產研究所所長蔡為民告訴時代週報記者：“2004年以後，國家就要求暫停高爾夫球場建造，在正式的規範性檔出臺之前，2004年以後新建的任何高爾夫球場以及獨棟別墅都是被禁止的。所謂的聯排別墅、合院屬於低密度別墅，打的也是擦邊球。”

時代週報記者發現，該占地6000畝的高端高爾夫球場暨別墅項目，距離貴陽市烏當區國土局只有2公里，為何這麼多年沒有被查處？

7月24日，時代週報記者走訪了貴陽市烏當區國土局法監科。法監科工作人員表示，不清楚該專案高爾夫球場的建設情況，亦未進行過相關執法行動，並以法監科沈科長到市里開會為由，拒絕了時代週報記者的採訪。

帶著這個問題，時代週報記者又採訪了貴陽市國土資源市場管理處副處長孫洪。他十分肯定地告訴時代週報記者：“生態旅遊體育”用地被建成高爾夫球場和獨棟別墅，肯定是違法違規的。

保利公園2010項目位於國家AAA級景區附近，原地塊為農田丘陵、奶牛牧場和魚塘，原始植被豐富、森林茂盛。修建高爾夫球場和別墅是否對於土地造成了破壞和污染？截至時代週報記者發稿前，貴陽市國土部門及環保部門未給出回應。

知情人告訴時代週報記者，貴陽保利公園2010項目的建設，實際上得到了有關方面的大力支持。專案北側的北二環城市主幹道的建設，優化了國家重點鐵路工程線路，為減少對項目的影響，政府相關投入已超過5億元。市政府給予的相關稅費和引入完善市政配套設施，都有利於降低該專案的開發成本。

預計銷售總額突破百億

6000畝高爾夫別墅違建項目，能堂而皇之地存在背後是巨大的利益驅動。

時代週報記者查閱到的《保利公園2010行銷策劃案》、《貴陽保利公園2010傳播方案》等資料顯示，高爾夫球場是保利公園2010項目銷售的核心賣點。產品面向的客戶群體主要是貴陽及周邊城市（成都、重慶、昆明、長沙、廣州）的高爾夫球友和潛在愛好者。

保利公園2010項目的行銷中心則緊挨著高爾夫球場而建。行銷中心內設置有高爾夫球推杆練習器，讓購房者免費體驗。項目內張貼的廣告、售樓書等也時時體現高爾夫球元素。

“高爾夫別墅背後，集聚的是城市財富金字塔的最頂尖消費群體。房企打造此類物業，重在構建一個‘圈子’。在同交通條件、市政配套條件下，擁有高爾夫球場的普通商品住宅，價格會高出30%。擁有高爾夫配套的別墅，價格要高出50%。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴時代週報記者。

實際上，該項目也確實因為高爾夫配套而獲得了巨大的溢價空間。時代週報記者拿到的一份針對保利公園2010專案的《貴陽高爾夫綜合開發專案可行性報告》顯示，假如該專案從2009年10月正式啟動，整體開發及銷售時間需要10年。在2012年即可源源不斷地回籠資金，保證專案的滾動開發進程。在項目開工後第6年即可實現現金流為正，即2015年項目可實現盈利。

該報告同時顯示，如果按照獨立別墅整體銷售均價12000/平方米，聯排別墅6000元/平方米，花園洋房4000元/平方米，小高層3600元/平方米，商業配套9000元/平方米，以及高爾夫500個會員進行測算，該項目銷售收入可達818840萬元。

而銷售人員提供給時代週報記者的實際銷售價格為，該項目的花園洋房均價5000元/平方米，一期獨棟別墅均價17000-24000元/平方米，聯排別墅銷售均價13000元/平方米。預計二期、三期的別墅價格還會一路走高。按照這一實際銷售價格，保利公園2010的銷售總額將突破100億元。


即使按照該可行性報告給出的保守結論，保利公園2010專案稅後投資收益率將達到23.4%，內部收益率達16.62%，一房地產業內人士表示，保利置業當年是以底價拿下這塊用地，低廉的土地成本，顯然為專案的成本控制和銷售定價預留了大量的可操作空間，降低專案風險同時亦能有效地保障專案的投資回報率。

實際上，保利公園2010項目用地原為貴陽三聯乳液有限公司奶牛場，屬國有農業用地，土地使用權人為貴陽三聯乳液有限公司（以下簡稱“貴陽三聯”）。根據當時的媒體報導，該地塊掛牌出讓是貴陽第一宗運用“土地一級開發拆遷安置房用地模式”進行交易的。

一位不願意透露姓名的貴陽三聯的職工反映，當時開發商給予的賠償價格是2200元/平方米，政府給予賠償價格是1773元/平方米。而當時貴陽的平均房價已經達到3000元/平方米以上。

歷時3年多的杭州樓市限購政策突然於7月29日解禁，高端住宅市場成為最大的受益者。

來自市場成交資料顯示，解禁首日，杭州樓市成交量出現上揚，其中動輒上千萬的高端物業成交可觀，杭州主城區單價40000元、140平方米以上的高端住宅共成交了17套，而此前一周的成交只有數套。

杭州雙贏置業機構總經理章惠芳對《每日經濟新聞》記者表示，這些高端住宅的成交更多的是由此前的線下協議轉為正式簽約，而“即便限購全面放開，如果整個經濟層面沒有好轉，限貸仍然存在，整個樓市難言樂觀。”

不過，對“限購令”予以鬆綁的城市佇列正逐漸壯大，繼杭州、溫州之後，昨日（7月30日），寧波正式成為浙江省內第三個公開明確限購鬆綁的地級市。

高端住宅“搶跑”

據杭州透明售房網統計資料顯示，7月29日，杭州新房共簽約363套，其中主城區簽約115套，較前一日增加39套；7月30日，截至17時，主城區89套。

其中，動輒上千萬的高端住宅成交量更為明顯。資料顯示，7月29日，杭州主城區單價40000元、140平方米以上的高端住宅共成交了17套，僅武林壹號就簽約6套，總價約1.6億元，其中最貴的一套550平方米，為一次性付款，簽約單價達7萬多，總價5000萬元。

章惠芳認為，這些高端住宅的成交更多是限購放鬆後，與開發商簽線下協議轉為正式簽約，這一狀況不會常態化。

據杭州透明售房市場研究院統計，目前杭州市主城區新建商品住宅面積在140平方米以上的可售房源中，140~200平方米可售4720套，可售面積81.1萬平方米；200平方米以上區間的住宅可售4076套，可售面積116.6萬平方米，可售套數占了140平方米以上房源近一半，200平方米以上的房源絕大多數存在于高端住宅當中，總價至少在500萬元。

“限購政策主要限制的是改善性需求，限購歷經3年來，這些高端住宅市場庫存還是較大，現在成交類似於洩洪。”傑盟智庫執行長蘭洪海對《每日經濟新聞》記者分析稱。

世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞對此亦認為，觀望心態短期內可能會出現波動，導致大戶型銷量小幅上漲，但不會持續很久。市場只是釋放了前期被壓制的需求，但需求自身並未大幅增長，供過於求的主調沒變。

公積金貸款鬆動

除限購解禁外，杭州還調整了公積金政策。

《每日經濟新聞》記者致電杭州市住房公積金管理中心，有關人員表示，首套房首付3成不變，二套房公積金貸款首付比例從原來的7成下調至6成，“有所放鬆”。

而銀行商業貸款方面，記者日前從杭州多家銀行獲悉，目前執行的政策還是首套房基準利率，個別評級高的客戶可能會拿到9.5折利率；二套房則依然執行首付七成，利率上浮10%的底線。

值得一提的是，在杭州房地產調控調整之際，已有開發商開出新房源。如全面放開限購的余杭和蕭山，據透明售房網資料顯示，兩地共有6個樓盤處於預售公示期。

同時，土地市場也 “蠢蠢欲動”。7月29日，在由余杭區人民政府主辦的杭州同城化發展論壇上，余杭2014年讀地手冊首發，其收錄了余杭區內的40宗成熟地塊，這意味著向在場各開發商伸出了橄欖枝。

同樣，就在上周蕭山率先透露限購放開消息後，第二天就發佈了最新的7宗土地出讓公告。

寧波加入“鬆綁”行列

繼杭州、溫州等地相繼調整樓市限購政策之後，寧波也加入政策“鬆綁”的行列，這也是浙江省內第三個公開明確限購鬆綁的地級市。

7月30日，寧波市住建委在其官方微博發佈消息稱，從7月31日起，購買寧波市各縣（市）以及鄞州、北倉、鎮海、高新區住房（含商品合租房、二手住房），海曙、江東、江北中心城區套型在90平方米及以上商品住房，海曙、江東、江北中心城區二手住房，均不再需要提供家庭住房情況查詢證明。

據瞭解，自2011年起，浙江11個地級市中，杭州、寧波、溫州、紹興、金華、舟山、台州、衢州8市實行限購，僅剩湖州、麗水、嘉興未限購，限購城市的數量為全國之冠。

浙江省社科院房地產研究所研究員王永太對《每日經濟新聞》記者稱，隨著各地樓市房價已經觸底，浙江省內其他城市或將陸續公開放開限購政策，以進一步活躍與刺激市場。章惠芳則透露，浙江省內更多的城市限購政策執行當中已經鬆綁，“只是暗中還是公開的區別”。

就在杭州、溫州、寧波等地限購解禁之際，據新華社援引浙江省財政廳向7月28日召開的浙江省十二屆人大常委會第十一次會議提交的《關於浙江省2014年1至6月財政預算執行情況的報告》稱，“上半年房地產稅收出現負增長”。


該報告稱，房地產業稅收增長乏力，上半年，全省商品房銷售面積下降22.6%，商品房銷售額下降27.5%。反映到稅收上，上半年房地產稅收收入出現負增長，明顯低於前兩年的漲幅24.3%、27.0%。

據浙江省財政廳的資料，今年上半年全省房地產營業稅同比下降10.1%，降幅繼續擴大；土地增值稅、契稅增幅則比一季度分別回落2.5、13.1個百分點。浙江省財政廳預計，如果房價下跌預期持續發酵，市場觀望氣氛蔓延，房產交易趨於冷清，相關稅收增長將持續乏力。

而蘭洪海認為，目前各地面臨的難題是去庫存問題，如杭州市區目前總計庫存量達13萬餘套，如果按今年上半年銷售速度計算，這些新房子至少要賣24個月。

房企商業地產佈局正在向社區下沉。來自睿意德統計資料顯示， 2014年下半年，上海將有近35.8萬平方米的社區商業入市。嘉凱城總裁姜叢華也對21世紀經濟報導記者透露，未來3-4年內，嘉凱城將在以長三角經濟強鎮為核心的區域，佈局200個城市客廳專案。

RET睿意德中國商業地產研究中心7月28日發佈的2014年第二季度中國商業地產指數報告顯示，二季度商業地產同比上漲11.9%，環比上漲3.5%。RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦表示，下半年商業地產將步入新一輪加速期。

睿意德報告顯示，二季度全國土地市場供應量有所回落，其中商用土地的成交占比大幅上升至23.9%，同時商用土地的流拍比例也有所下降。陳曦認為，“隨著城市發展和城鎮化的推進，未來商用土地的成交占比將繼續保持高位。對商用土地的有效開發利用能力有可能成為未來大型開發商競爭的勝負手。”

近兩年來，由於互聯網對商業地產的巨大衝擊，改變了零售終端對銷售店鋪的面積需求，直接導致以零售為主的購物空間效能下降，從而影響商業地產的開發模式。作為應對，房企加快了電商的探索與融合。

比如，萬達將電商視為繼商業地產、酒店、電影院線、連鎖百貨以及旅遊度假五大業務之後的第六大業務。世茂房地產社區的5個雲平臺，其中之一就是商旅。陽光新業在堅持發展區域型和社區型購物中心兩大商業產品線的同時，也在謹慎研究線下購物者的消費習慣，以利用一手資料來加強客戶粘性。但陽光新業董秘李峻並不認同一窩蜂向O2O轉型的趨同現象，迄今為止也沒有一家企業找到了成熟的商業模式。

RET睿意德商業服務部董事陳麗琳分析認為，相比百貨和購物中心，社區商業受網上購物帶來的衝擊較小。“作為一種滿足社區範圍內的居民消費的屬地型商業，應針對社區鄰里這一特性，增加體驗類商戶，兒童業態，家庭型餐飲等業態，並進一步提升自身差異化和品類細分，形成自身競爭力。”陳麗琳和李峻都同意，如果社區型購物中心能夠成功催化出客戶粘性，就不僅可以滿足區域內的消費和社交功能，也可為綜合性項目住宅溢價提供支撐。陽光新業近年來注重發展包括購物中心和住宅在內的高端商業綜合體。

值得注意的是，雖然一批房企加快了商業領域的佈局，但它們的共同選擇是，不做傳統商業。7月25日，泰禾集團在福州舉行商業地產新聞發佈會上，泰禾集團副總裁、商業地產公司總經理朱進康表示，“未來的商業地產項目將以差異化定位和多元化經營等手段確保競爭力。”朱進康透露，福州東二環泰禾廣場將會增加購物體驗比例，包括海西首個購物中心劇場，迪卡儂運動公園，大型的室內主題樂園等。在O2O方面，增設預定電影票，預定位置，打折產品展示等服務。

而嘉凱城“城鎮生活服務平臺商”的定位，與世茂房地產MiniMall商業和酒店領域的探索，均與泰禾有異曲同工之處。


除了體驗消費，輕奢品牌和快時尚品牌，是商業地產商著意開拓的市場。奢侈品牌開店意願停滯後，輕奢品牌成為購物中心深受業主喜愛的新寵。不過，快時尚品牌近年來的開店態度已趨於謹慎。有些開發商轉而自己引進甚至掌握快時尚品牌的管道。比如，陽光新業就獨家簽約新加坡時尚服裝品牌bYSI，並還在與多個國外品牌商談引進事宜。

兒童業態近幾年開店速度很快，其中兒童娛樂業態的利潤最高，承租能力也最強，已經成為購物中心裡不可或缺的組成，不少品牌已經逐漸下沉到二三線城市。

值得關注的是，一線城市的副中心及偏遠郊區的商用物業，今年上半年出現了大面積業態調整的現象，不少購物中心都加大了餐飲及娛樂休閒等體驗業態的比重。RET睿意德執行董事張家鵬認為，“明年商業地產市場兩極分化的趨勢將更加明顯。”李峻表示，深度的調整和分化，正在為下一步商業地產的並購重組潮作鋪墊。

大陸國務院總理李克強昨（30）日主持國務院常務會議，討論「不動產登記暫行條例（徵求意見稿）」，未來不動產登記暫行條例將按照立法程序，向社會公開徵求意見，再推進相關法律修改工作。已依法享有不動產權利者，不會受新制度影響。

證券時報引述分析指出，會議確定公開對外徵詢不動產登記制意見，一定程度上會降低市場上房價上漲預期，恐怕延長有意購房者觀望期。

外界普遍認為不動產登記制會讓一人多屋的情況曝光，也是反貪腐的利器之一，不動產登記一旦實施，容易引發房屋拋售潮。

會議強調，建立不動產登記制是整合部門職能職責、推進簡政放權，以方便企業和民眾的有效舉措。

國務院常務會議去年11月首度提出，建立「不動產登記資訊管理基礎平台」，以落實不動產審批、交易和登記訊息有關部門間訊息互通共享，隨後也欲推動建立公開查詢系統，確保不動產交易安全。

值得注意的是，會議還強調，「保就業」是政府重要職責，也是區間調控必須確保的民生「下限」，大陸已具備發布使用城鎮調查失業率指標條件，未來統計部門會定時依法發布大城市調查失業數據，更全面反映失業情況。

社會公眾也可即時了解經濟社會發展趨勢，同時，宏觀經濟決策者制定就業相關政策時也將更加「心中有數」。

一項關於港人理財態度的調查顯示，兩成半18至29歲受訪者視「買樓」為現時最想實現的人生目標，其次是進修及環遊世界，分別有一成半及一成。

逾八成有儲蓄習慣

康宏金融集團委託港大民意研究完成一項調查，80.4%年輕受訪者表示過去1年每月均有錢剩，80.2%有儲蓄習慣。然而，有80.7%稱沒有投資習慣，主要因為缺乏投資認識。有投資習慣的僅19.3%，當中有68.5%投資股票。

康宏金融集團行政總裁馮雪心說，港人擁有傳統中國人置業安居觀念，但在樓價高企及超低存款利率下，銀行儲蓄難追上通脹，儲夠首期「上車」遙遙無期。她以月入1.2萬元畢業生為例，單以收入三分一作儲蓄，以目前樓價水平計，假設每年人工加幅約5%，其他條件不變，料需要14年才能儲夠三成首期購入1個300萬元上車盤；假設每年同樣薪金加幅，若把三分一收入作投資，假設投資回報9%，則須10年便可儲夠三成首期。

調查又顯示，30至65歲受訪者較多出現入不敷支，整體入不敷支的受訪者中，每人平均超支2845元。

承接上月一手旺市氣氛，多個大型項目雖接連開售，但按月則價量齊跌；據「一手住宅物業銷售資訊網」顯示，7月至今新盤共售出逾1600伙，涉及金額逾182億元，宗數及金額較上月高峰期減少逾30%，業界人士表示，預計8月推售的將軍澳天晉IIIA期仍未獲批售樓紙，擔心上半月大盤供應將出現「斷層」，全月新盤銷量有機會跌至不足1000伙。

6月銷情創新例後新高

一手盤6月共售出2366伙，為發展商套現超過260億元，兩項數字均創一手新例實施後的新高。

7月多個大型樓盤承接上月旺勢推售，包括由會德豐地產、新世界發展（00017）及港鐵（00066）發展的尖沙咀柯士甸站GRAND AUSTIN、信置（00083）的大埔白石角逸瓏灣I及II期等，其中GRAND AUSTIN本月累售270伙，套現70億元，高踞榜首；至於開售前備受爭議的大埔嵐山一期，則以售出435伙、套現26.6億元居次席；逸瓏灣II期則以195伙及23億元，成為本月新盤套現金額最多的第三位。

臨近月底，發展商仍積極賣樓，新世界發展元朗溱柏昨天推售新一批21伙，即日沽出20伙，本月累售145伙，套現8.27億元，進佔套現金額榜第4位；發展商昨天隨即重發價單，削減餘下5伙的最高70%稅務回贈優惠，變相加價。

新世界發展表示，項目由開售至今，累沽1400伙，累積套現62.5億元；同系西環EIGHT SOUTH LANE亦以611.1萬元售出12樓C室，實用面積304方呎，呎價2.01萬元，據悉，買家購入單位作投資用途；項目累售32伙，套現逾2億元。

至於昨天進行二度開售的紅磡城中匯，共推出30伙，市場消息透露，只沽出3伙，與上周首度開售時單日賣出77%單位大相逕庭。

下月銷量或不足千伙

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月承接6月旺勢，多個大型項目陸續發售，令本月新盤仍取得不俗的銷情及套現金額，惟預測下月新盤發售，大型項目未能及時推出，令一手供應有機會出現「斷層」，其中新地（00016）旗下天晉IIIA期至今仍有待批出售樓紙；長實（00001）目前仍集中銷售大埔嵐山一期，相信將軍澳日出康城緻藍天最快要待8月下半月始能推售，預期8月新盤銷量有機會減少至1000伙以下。

本港地產股升勢有餘未盡，昨日流入地產板塊的資金較周二急增逾一倍至約55.8億元。

市場認為，地產股現值仍然吸引，當中新地（00016）及信和（00083）上升空間最大。

交銀國際分析員劉雅瀚稱，過去5年本港地產股股價平均較每股資產淨值（Net Asset Value，簡稱NAV）折讓約30%，但受到加息、政策及樓市下跌等負面消息拖累，近兩年折讓幅度明幅擴大，即使地產股連日上揚，仍平均折讓近40%，意味地產股距離見頂仍有一段路。

資金追落後 新地升勢急

新地昨再升3.2%，成交激增至20.4億元，為十大成交榜中第七位。他指，新地股價表現在大型地產股中屬最落後，所以升勢相對較急，而信和則是預期政策放寬的最大得益者，因信和的新盤多位於新界，是最受政策影響的地產商。

今日公布業績的長實（00001）昨再破頂，升2.2%至150.4元；同樣派成績表的?隆（00101）亦升3.4%。

綜合多家券商預測，撇除出售分拆港燈（02638）錄得的一次性收益，長實在理想的賣樓成績帶動下，上半年核心盈利增長約兩成。

和黃（00013）方面，上半年核心盈利料增長6%至12%，到介乎126億至134億元，當中以高盛最樂觀。大摩估計，和黃上半年經常性盈利增8%，是09年以來最慢。

成交跌兩成 嘉湖山莊價升逾5%

7月份10大屋苑量跌價升，當中9個屋苑樓價向上，其中細價樓天水圍嘉湖山莊樓價按月升逾5%，惟屋苑成交量幾乎全綫下跌，整體成交宗數按月跌約兩成，呈乾升局面。

盤源減少，買家開始追不上樓價升幅，二手交投減。根據本報統計，截至本月30日止，10大屋苑錄291宗成交，較6月份的363宗，按月跌約20%。7月份暫錄的成交宗數，是自本年3月份來，首次跌穿300宗水平。

10大屋苑 9個樓價揚

至於樓價方面，除沙田第一城外，9個屋苑樓價全綫向上，升幅由鰂魚涌康怡花園的1.6%至天水圍嘉湖山莊的5.8%。事實上，10大屋苑3月至7月份，5個月已累錄逾1,600宗成交，盤源大量消耗下交投放緩，令二手市場再次陷入乾升狀態。

7月份天水圍嘉湖山莊樓價連環破頂，有天台特色戶以實用呎價7,568元沽出，刺激屋苑樓價升幅居首位。代理指現單位新放盤價已按月升3%，兩房單位起步價為約290萬元。他預期屋苑租金升，部分租客轉投買賣市場，相信8月份樓價仍有支持，成交量則會橫行。

雖然沙田第一城實用呎價按月跌，美聯物業首席高級營業經理黃錦瀚指，主因7月份實用率較高「無窗台」單位，以及3房單位成交多，拉低平均實用呎價。他預期8月份個別優質的屋苑標準兩房戶，造價可再次突破400萬元水平。

海怡半島 成交量減半

10大屋苑中，成交跌得最多為鴨脷洲海怡半島，7月份錄約12宗成交，按月跌50%。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，屋苑「有客無盤」，本月屋苑有兩房單位以新高價沽出，刺激業主即時加價40萬元放盤；屋苑28座高層兩房戶，5月份業主以620萬元放盤，曾封盤一段時間，近日重新以660萬元推出市場，加價40萬元，幅度有6.5%。

此外，10大屋苑唯獨鰂魚涌太古城及沙田第一城交投按月增加，主因上述兩個屋苑交投少，購買力流入7月份成交中，本月太古城更呈「價升量升」狀態，最新碧藤閣中層G室，實用面積1,015平方呎（建築面積1,137平方），成交價1,550萬元，平均呎價15,271元。

另外，購買力開始轉至較低水的二綫屋苑。據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至7月29日，二手住宅註冊量暫錄5,079宗，較6月全月4,874宗高出約4.2%。部分二綫屋苑宗數急升，如屯門邁亞美海灣，7月份註冊量錄16宗，按月急升15倍。另深井海韻花園亦急增9倍至10宗。

銅鑼灣全幢物業獲投資者注視，消息指，位於銅鑼灣耀華街Bigfoot Centre全幢商廈，獲基金以16億元洽購，呎價料達2.3萬元。

商廈樓面6.71萬呎

銅鑼灣耀華街38號Bigfoot Centre，物業樓高27層，地盤面積約4,165平方呎，總樓面約67,150平方呎，消息指項目獲財團出價達16億元洽購，呎價達23,827元。

據接近消息人士指，出價洽購包括有里昂證券或有關人士，而里昂證券房地產基金投資董事趙朗接受本報查詢時，暫不對傳聞作任何評論，而業內人士估計，洽淡過程仍在進行中，物業尚未易手。

項目屬銀座式商廈，租戶包括特色餐廳等。業主為澳門投資者，於2012年以8.58億元購入物業，項目同年入伙，質素甚新。若最終以16億元沽出，物業兩年間升值1倍。

環球全層3.3億售

投資氣氛向好，據美聯商業羅仲英表示，投資者蔡伯能以3.3億元，購入中環環球大廈6樓全層，面積約16.693平方呎，呎價約1.97萬元，屬略低於市場水平，該層樓面月租約77萬元，回報率約2.8厘。

原業主於2010年，以約3億元購入該物業，持貨4年轉手，獲利約3,000萬元，升值僅約1成。

另外，福利集團委託測量師行，標售中環皇后大道中35號全幢物業，昨日截標，消息指共接獲5份標書。

由於地段舖位價值極高，適合珠寶鐘錶經營，惟英皇集團執行董事張炳強表示未有入標。

近期尖沙咀區地舖租務成交活躍，個別優質旺位租金持續上升，例如彌敦道27至33號一個地舖以68萬元續租，較舊租金上升55%。

藥房續租 增至756元呎

市場消息透露，尖沙咀彌敦道27至33號良士大廈地下A2號舖，面積約900平方呎，舖面正向北京道及i Square屬於區內旺點，該舖原由藥房租用多年，舊租金每月約44萬元。

據了解，租客剛與大業主達成續租的協議，以每月68萬元續租該舖，平均呎租756元，較舊租金上升55%。

事實上，尖沙咀區連錄多宗大額租務個案，例如赫德道5至9號地下9及10號舖，面積約1,350平方呎，剛以20萬元租出，呎租約148元。

西營盤舖 2680萬成交

至於買賣方面，西營盤德輔道西239至241號德美樓地下B號舖及閣樓，面積共約1,500平方呎，剛以2,680萬元售出。

其次，中環士丹頓街41號地庫及閣樓，面積共850平方呎，剛以2,600萬元易手。

世茂房地產昨日以20億元（人民幣，下同）摘得廈門翔安一幅商住地塊，樓面價每平方米8,884元，溢價率11.17%，創今年廈門商住用地拍賣成交樓面價新低。

據悉，該地位於濱海大道與新城交叉口東南側，總建築面積22.51萬平方米，起拍樓面價為每平方米7,992元，性質為城鎮住宅、批發零售商業用地，出讓年限為住宅70年、商業40年，為今年廈門進入下半年以來第二塊商住地塊拍賣。

樓面價九千不到

拍賣現場除世茂外，還聚集中駿置業、禹洲等4家房企參與競拍，但各公司競拍態度相當謹慎。目前該區地王樓面價達每平方米12,546元，為去年由招商地產拍得。此前業內人士表示，翔安難出新地王，但預測該地樓面每平方米成交價或破萬，最終卻九千元不到，確實出乎意料。

記者了解到，這是世茂在廈門島外競得的首幅商住地塊。截至目前，世茂在廈門共拿3幅地塊。

長實昨日在上海發佈消息指，集團在上海近郊嘉定南翔興建的「湖畔天下」，在剛剛過去的周末首推「銀湖居」公寓，首批連加推逾70套房源，在短短1小時內火速沽清，套現逾1.7億元（人民幣，下同），平均售價23,000元/平方米。

長實地產投資公司董事郭子威對後市頗為看好，他指近期多重疊加利好因素均有助刺激樓市，如繼中國人民銀行降低存款準備金率，上海已有國有大行宣稱即將於8月給予房貸折扣優惠。此外，內地目前至少有30個城市相繼放寬或取消限購政策，部分城市更同時放鬆限貸政策，市場預計將有更多的城市跟進。

觀塘重建改則增建有得傾

觀塘市中心項目流標翌日，市建局內部即火速開會商討對策，消息指當局已敲定8月中重新招標，而為能順利出售，招標條款將會修訂，其中「保底價」80億元考慮撤銷，改由發展商自行釐訂底價；另45個月的平台完工期限將提供彈性延長，讓發展商可重新設計項目，以提供更多單位戶型，包括增加中小型單位。

觀塘市中心重建項目第二、三區地盤日前宣佈流標，事隔一日市建局內部即開會討論如何「善後」。消息指，市建局初步打算8月中重新招標，將邀請過去曾獲邀入標的10家發展商再次入標，以趕及9月底前批出項目。為增加吸引力，招標條款會有不少調整。本報昨向市建局查詢，但至截稿前尚未回覆。

傳標書不及「保底價」一半

消息人士透露，當局考慮撤銷「保底價」80億元，改由發展商自行釐訂底價。但昨亦有其他消息指市建局「企硬」80億元底價，詳細招標細節要待市建局正式公布。而觸動市建局妥協的最大原因，據悉是發展商當初出價，大部分在40億元至50億元之間，即樓面地價約2,600元至3,300元，僅及原先預計「保底價」一半左右，與大埔白石角一帶官地價值相若，僅高於新界區地價。

增彈性時間改城規規劃

另外，就發展商最關心的平台完工時間，當局亦考慮延長。舊招標條款列明，中標者須在45個月內完成平台，才能興建住宅大樓，工程延誤會被罰款。新條款擬提供彈性，讓發展商可以延長完工的期限，令發展商有時間向城規會申請修訂規劃許可，以及重新向屋宇署申請建築圖則，以提供更多類型的單位，包括增加中小型單位。

據悉，市建局之所以考慮延長平台完工時間，主要明白到多個發展商均傾向發展更多細單位戶型，但項目3月批出的建築圖則，供應的單位約1,700伙，按照住宅樓面149.6萬方呎計，平均單位面積約880方呎，屬於中大型的單位戶型。

問到平台完工時間延長，會否影響項目的落成時間，消息人士指，由於到城規修訂至申請建築圖則的時間並不長，相信平台仍可如期於2018年完工，而項目於2019/2020年度提供1,700個住宅單位的目標維持不變。

另有消息稱，市建局憂慮項目再度流標，但又不希望賤賣資產。若重新招標時，發展商出價仍遠低於預期，當局寧願收回項目自行發展，屆時或先行興建平台，待兩至三年後再視乎市況，再重推上蓋物業招標。另外，新招標條款細則亦會改用較溫和的字眼，減少用「當局有權全權否決」的字句。

市建不排除先自行發展

觀塘市中心第二、三期區，日後可建約149.6萬方呎住宅樓面，另有35.76萬方呎非住宅樓面，包括零售店舖、公共交通交匯處等。市建局早前曾表示，項目總投資額高達180億元，預料整個觀塘重建項目將於2021年完工。