養地兼行銷 種稻與鄰博感情

達永建設於捷運南勢角站的建地，有「阿達阿永咖啡館」為新建案「達永春嶺」開跑做準備，而在高鐵新竹站特區也有建設公司帶領居民，在建地種植可食植物，為建案「若山」系列暖身，這種將基地活化，為將來行銷做準備的方式，不但能與當地居民產生交流，還能塑造建商形象，蔚為養地新招。

建設公司養地方式，最常見就是收費停車場，或是出租給餐廳、量販店、MOTEL等使用，但若能有不一樣的規劃能吸引目光，還可順勢替將來推案宣傳。

9月遷至內湖
捷運南勢角站旁本有塊1000餘坪土地，由圓通寺持有，達永建設2年前以合建方式取得其中836坪，探詢周遭居民需求，發現附近沒有咖啡廳與公園，而與聞山咖啡合作，開設「阿達阿永咖啡館」，建物僅20坪，剩餘土地留做綠地使用，讓附近居民多了休憩空間。

達永建設管理部副理黃雅淑指出，一名高雄民眾北上找朋友順道消費，因而喜歡上這裡的咖啡，後來一口氣買下2戶「達永春嶺」，「阿達阿永咖啡館」將在9月底遷離至另一塊在台北市內湖區舊宗路一段的土地，結合一旁麥當勞做更豐富的商場規劃，讓「達永春嶺」於9月動工。「達永春嶺」規劃28、40坪，每坪60萬元起，將來公共設施會有原本「阿達阿永咖啡館」的小型咖啡廳，繼續提供住戶咖啡。

以閒置土地規劃活動，和當地居民產生互動，來做為推案的前置行銷，高鐵新竹站特區內的「若山」系列也是一例，去年「若山」興建時，半畝塘環境整合便將「若山」旁的土地種植可食植物，推行將近1年的「伴田計劃」，以無農藥、有機方式耕種水稻，脫榖後的稻殼當成「若山」社區大廳紅泥牆的材料，目前半畝塘續推「若山」2期，半畝塘綠技術經理黃凱新說，會繼續種植可食植物，推行友善環境的理念。

臨建僅限1年
接待中心做咖啡廳的概念更不是第1次，數年前寶舖建設也曾推「里民咖啡」，不過在2012年11月已結束營業，寶舖建設副總經理陳松林說，申請臨時建物的樣品屋僅能做1年。欣暘建設副總經理林啟俊指出，建設公司持有的土地，一般多做平面停車場使用，有時租金都不足以抵用融資利息，出租只是希望有人管理，避免土地被閒雜人等占用或被傾倒廢土。

影響通風遮光 須住戶全數同意

住宅大樓外觀出租可開拓管理費財源，也有社區出租停車位、休閒設施等方式來增加收入。但要小心人員出入的控管問題，以及是外觀廣告帆布否影響住戶的通風採光權益。

收入當公用經費
將大樓外牆出租作為廣告收益使用，能增加社區管委會收入，如新北市永和「美麗景安」社區，近期將外牆出租給廣告公司，以補充其餘公共設施的更新經費，當地廣告業者表示，該社區分兩側出租，較昂貴的出租面月租約9萬元。

出租外牆一般以商業大樓居多，或是大樓外牆拉皮時順便出租給廣告使用，做法是由管委會先召開區分所有權人大會，通過會議後，取得廣告放置面積的住戶全數同意方可實施，由於放置廣告帆布，可能會影響部分樓層住戶的住家通風、採光等，管委會還可能會以補貼住戶管理費的方式，和住戶達成協議。

住家大樓外牆出租，台北廣告業者透露，台北市建國南、北路兩側幾乎都是月租20萬元起跳，看地段廣告效益，沒有一定行情。在桃園市也有不少案例，全國不動產桃園南平加盟店店東吳蕙君指出，如「巴黎富邑」、「台北捷豹」等社區都有，頂樓放置T霸月租約3∼5萬元，外牆懸掛長型布條，月租約1.2∼5萬元。

想要降低管理費，還有很多開源的方法。東京都物業管理經企部協理顏世禮表示，停車位出租最為常見，如知名豪宅「帝寶」即為一例，車位臨停1小時約50元，與住戶的車道、停放位置都有區隔，或是公共設施對外營業，頂樓架設太陽能板販售電源等。

掛廣告影響美觀
台灣國際物業處長廖勝寅提醒，高級住宅大樓一般管理費經費充足，不會有開源的做法，加上掛廣告會影響大樓整體美觀，對外出租車位還涉及出入人員控管的問題，除非像獎勵停車位強制規定，否則像「帝寶」的案例相當少見。

近來發生多起工地砍伐老樹事件，日前民眾向《蘋果》投訴，指台北市中山北路七段一處豪宅工地，在未通知附近住戶情況下，悄悄砍伐大榕樹，記者昨實地走訪，發現該豪宅為「國泰天母」，由三井工程負責施工營造，建案側門確有老樹遭砍，現場遺留樹根。對此公園路燈工程管理局北區服務處表示，該榕樹是因罹患褐根病才簽准砍除。

颱風天樹倒釀災
「國泰天母」已近完工，人行道委由老圃造園工程植栽美化，附近店家表示，上周確實有人前往砍樹，「有聽說是因為老樹生病，應該不會無緣無故亂砍」。當地天母里里長林鐵民昨再次詢問公園路燈管理局北區服務處，證實是誤會一場。

離「國泰天母」被砍老樹100公尺不遠處，另有1棵乾燥被砍樹根遺留現場。林鐵民表示，23日麥德姆颱風來襲，該棵老樹因同樣感染褐根病，不堪狂風吹襲應聲倒塌，當場砸爛路邊1輛轎車，造成車上乘客頸部受傷，目前已聲請國賠。

三井工程表示，無論挖地基或鋪設人行道，均無傷及行道樹，一切施工都合乎法規，老榕樹是由公園路燈工程管理局派人前來移除，與建設公司無關。天母地區綠樹成蔭，民眾皆有護樹共識，林鐵民表示，國泰建設另捐2棵大樟樹，已種植在天母公園。

「應用移植取代」
「國泰天母」是國泰建設2010年推出預售案，總銷70億元，根據住展房屋網資料顯示，基地面積1142坪，規劃雙併大樓共35戶，坪數133∼155坪。住商不動產天母蘭雅加盟店副理許家瑋表示，「國泰天母」目前有2戶委售，開價每坪170∼220萬元。
近來砍樹事件層出不窮，民眾陳小姐認為，前人種樹後人乘涼，市區大樹愈來愈少，應用移植取代砍樹。

北市近期砍樹
引爭議事件
2014/07 天母區
．中山北路七段「國泰天母」側門前1棵老榕樹遭砍，經查證為感染褐根病，公園路燈管理處簽准砍除
2014/05 松山區
．遠雄大巨蛋移樹工程施工不慎，造成1棵木棉死亡，遠雄集團繳納14萬元罰金；北市府與護樹盟協商另達成共識，光復南路在「以路就樹」原則下，進行路型變更設計
2014/03 中山區
．新光三越南西店2館正後方都市更新區，1棵百年老榕樹遭桓邦建設砍除
資料來源：《蘋果》採訪整理

政府打房一波波，搞得台灣房市一直陷在低迷之中，承做海外房市投資的房仲們，趁機鼓吹資金外走，還包括他國政府友善富人投資的利多消息，大搶富人荷包。

日本信義社長何偉宏表示，日本政府近日決定，自二○一五年度起，海外富裕階層人士的赴日觀光簽證將可延長為一年！由於現階段外國人觀光簽證只有九十天，此政策一出，各界解讀為海外富人可擁有在日的長期居留權，預料將帶動另一波高資產階級赴日投資不動產的熱潮。

何偉宏表示，海外「富裕階層人士」的定義，日本政府現參考澳洲做法，以年收入約六百萬日圓（近一八○萬台幣）以上、擁有七千萬日圓以上資產且年齡五十五歲以上的外籍人士為對象。這也表示，澳洲同樣在爭取富人長期居留。

長富地產主攻柬埔寨，代銷柬埔寨新案，位在金邊市中心一坪賣三十萬元。長富地產總經理鄭哲昇表示，包括柬埔寨、馬來西亞、泰國、越南這四隻亞洲小虎中，以平均人口不到三十歲、經濟成長率年年達七％的柬埔寨最受全球投資機構矚目，房價低廉超值，人口紅利豐厚，高經濟成長的表現，加上全東南亞最友善開放的外來投資政策，可說是柬埔寨首都金邊房地產吸引外資的四張Ａ。

而主推泰國的藍海地產則強調，泰國天然條件良好，即使政爭不斷，但基本上都不影響人民及外來旅客的安全及投資報酬，一切商務活動照常舉行。藍海在新北市中和區「雙和國際房屋博覽會」，現場熱絡，高達千人參加，吸引投資人帶資金捧場。

馬來西亞的不動產投資熱門時間較久，台灣房屋及璽朵國際都有做，馬來西亞開發商M101已經把台灣列為重要招商對象，在台灣開起分公司，搶台灣錢。

房市從年初一路被挨打到下半年，惟年底有七合一選舉逼近，只剩下第3季適合推案，多家建商紛紛不懼農曆７月鬼月，大舉推出新案拚業績，讓原本的推案淡季搖身一變成為推案旺季。除全坤建（2509）有台北市萬華新案「全坤威峰」宣布正式搶市開賣之外，國建（2501）、國揚（2505）、宏盛（2534）、興富發（2542）、皇翔（2545）等則避開打房重災區台北市，轉戰新北市和基隆。

今年營建業的獲利不如預期，不動產稅制改革和種種打房措施、加上選舉因素，使得完工入帳案源多少受到影響；進入農曆7月鬼月，上市櫃建商乾脆把淡季變旺季，推案不手軟，不過主戰場也避開台北市，幾乎都集中在新北市以及基隆。

台北市指標案要看萬華全坤建的「威峰」預售案，總銷約50億元，據悉潛銷迄今正式開賣後，累計銷售已逾5成，成績亮眼；全年壓軸大案萬華先建後售案「雲峰」，有機會讓全坤建賺進1個股本。

台北市之外，以國建土城「國泰金城」、國揚基隆「海闊天晴」、宏盛「宏盛水悅」、興富發「豐悅城」、皇翔「土城大案」等，在第3季最具指標；其中較具規模者為國揚「海闊天晴」、總銷40億元，「宏盛水悅」110億元，皇翔「土城案」170億元。

以皇翔「土城案」來說，位於中華路，為工業用地變更住商案，可望是土城有史以來，單一量體最大個案；且若無意外，該案開價將創土城新高價，每坪企圖挑戰6字頭。同樣位於土城的「國泰金城」總銷約17億元，目前每坪定價也朝62萬元的目標邁進。

營建業目前開價已儘量向成交行情貼近，平均每案開發毛利率約25％?3成，過去高獲利時代不復見，除非土地取得時間早、成本低，則有機會上看4?6成。

可望坐上營建股H1「獲利王」寶座，法人估計依交屋量可能達到EPS4.7?5元的興富發，目前獲利遙遙領先同業，在手推案已排到5年後業績，能見度相對高。

財政部初訂八月十九日召開第二場「房地合一」座談會，邀請業界及稅改、房改聯盟等團體與會。財政部官員表示，房地合一實價課稅是既定政策，目前比較大的爭議在於優惠方案，包括僅有一戶自用住宅是否免稅、長期持有的優惠範圍、假農舍問題如何處理等。

財政部七月下旬舉辦第一場房地合一座談會，學者對於自用住宅、長期持有及農地農舍享有優惠達成共識，但對於僅有一戶自用住宅完全免稅，絕大多數不贊成，因為現行房屋交易所得仍要課稅，未來若一戶自用住宅免稅，等同於減稅，且容易形成租稅漏洞。

一戶免稅仍有爭議
事實上，房地合一課稅初步方案公布後，不少民眾就打電話到財政部質疑「圖利富人」。有民眾反映，鄉下地區的房子幾乎不會漲，賣屋難有獲利、甚至還有損失，在都會區買賣房屋才會有獲利，因此，「一戶免稅」只是圖利富人，對多數中南部民眾沒有實質好處。

不過，財政部長張盛和認為，目前自用住宅二年內重購可以退稅，等於不用繳稅，而僅有一戶自用住宅者，絕大多數賣屋後都會再買回來，等於不用繳稅。據了解，由於國內有殼族七成以上名下僅有一戶，財政部目前仍傾向「一戶免稅」，希望爭取多數民眾支持。

此外，長期持有優惠範圍也尚未敲定，財政部官員表示，雖然政策上鼓勵長期持有，但因現行房地持有稅偏低，加上各種減免優惠，有些地區長期養地根本不需要什麼成本，一脫手卻獲利驚人，若長期持有免稅或過度優惠，也不盡公平。

至於農地農舍，財政部官員指出，現行農地買賣免土增稅，因此未來農地農舍擬排除課稅，但如何避免假農舍規避稅負，須進一步研議。

另外對於房地合一採分離課稅或併入綜合所得總額，外界意見紛歧。據了解，財政部傾向將房地交易所得併入綜合所得總額課稅，較符合租稅公平，但綜所稅最高稅率達四十五％，如何降低反彈力道，將是財政部面對的難題。

財政部決推動「房地合一實價課稅」，除了打炒房、抑制房價之外，背後還有一段小故事。據了解，財政部長張盛和有一位朋友，在桃園炒作土地大賺了二十七億元，還跟張嗆聲：「我賺了二十七億，你們也課不到稅。」這段談話加強了張盛和推動房地合一實價課稅的決心，希望改善炒作房地獲暴利卻課不到稅的不公現象。

張盛和表示，近來桃園的土地漲很多，確實有人跟他說賣地賺了二十七億元，他沒有去查證是真是假，但所謂「沒被課到稅」應不全然是事實，應該還是有課到土增稅，只是現行土地交易所得免稅，所以沒有課到所得稅。

現行不動產稅制採「房地分離」課稅，個人出售房地僅房屋部分須計算財產交易所得課徵綜所稅，土地交易所得則可免稅，而是另課土增稅。但土增稅以公告現值計算漲價數額，而公告現值與市價脫節且一年才調整一次，若是一年內買賣根本課不到稅，二、三年內的短期買賣，課到的土增稅也有限。

另外，由於房地未合併課稅，實務上建設公司可透過操縱房地價格比例，提高土地售價，壓低房屋售價並提高建屋成本費用，以規避房屋交易所得稅，導致炒房獲取的暴利與課到的稅往往不成比例。

近幾年國內房價飆漲，高房價成為民怨之首，除了低利率環境之外，炒房的資本利得稅偏低也是主因；而相較於易傷及無辜的奢侈稅，房地合一實價課稅才是釜底抽薪之道，財政部若能落實此政策，不僅可以改寫稅史，張盛和也不會再被既得利益者嗆聲了！

爭議多年的台北市大湖公園正對面的慈濟內湖園區，1997年慈濟基金會買下這片土地計劃興建兒童醫院，欲將保護區申請變更為「醫療園區」，但當年遭逢溫妮颱風、2001年再遇納莉風災，大雨導致淹水共奪走5條人命，因而暫緩申請。

滯洪池不夠大
2005年慈濟基金再度提出申請計劃，希望將4.48公頃大湖里保護區變更為「社會福利特定區」。據都市計劃書內容，在基地內建蔽率35％，保留65％的開放空間，規劃興建社福、志工發展中心大樓。

住在大湖山莊10多年的慈濟內湖園區志工蔡明勳解釋，保護區基地共2處，包括北基地、南基地，4.48公頃基地皆為平地，興建大樓並不會造成居安危機。且為降低居民對淹水的疑慮，將打造滯洪池等防洪工程。

據台北市水利技師工會計算慈濟基地是座集水谷地，過去未被違填前，滯洪量高達4.5萬立方公尺，台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全表示，慈濟要蓋的滯洪池僅約3千立方公尺，遠低於該基地原有滯洪量，這是影響社區居安的關鍵。

飽受水患之苦
同樣是大湖里居民的台北市內湖保護區守護聯盟常務理事長洪美惠則質疑此說法，她表示內湖雖有新建的「大溝溪生態治水園區」，總蓄水容量達13萬立方公尺，但居民過去多次遭受水患之苦，風災來臨時仍舊充滿恐慌。

內湖保護區小檔案
地點：台北市內湖區
所屬轄區：大湖里
面積：16.3公頃
都市計劃申請單位：慈濟基金會
變更項目：4.48公頃保護區土地申請變更為社會福利特定區
申請時間：2005年
開發計劃：慈濟內湖社會福利園區
資料來源：《蘋果》整理

中山區小宅夯 新北桃園賣壓重
雙北、桃園及台南市昨公布7月建物買賣移轉棟數，台北市為2702棟，月增8.9％，台南交易平穩，移轉12117棟，月增6.4％，而新北、桃園交易量都較7月下滑，分別減4.1、5.3％。專家分析，市場買氣持續低迷，新北、桃園等區賣壓沉重。


台北市小宅當道，7月交易量冠軍仍由中山區拿下，移轉近四百棟。資料照片
台北市7月建物買賣移轉棟數，較6月逆勢增長8.9％，移轉總數為2702棟，中山區移轉398棟名列第1，第2名為文山區319棟，第3名為內湖區353棟，不過因為6月基期過低，即使出現小幅彈升，但仍屬於3000棟以內的低量表現。

高於3千萬沒人問
全國不動產總經理石吉平指出，北市中山區不少總價1000萬元以內的小宅產品，是首購族和自住族的最愛，文山區、內湖區則位處北市外圍，分布許多屋齡較高、價格較親民的中古公寓，如內湖路一、二段的老舊住宅區，每坪低於40萬元，也不少人探詢，目前台北市多為自住買盤，總價論斷，總價3000萬元以上就乏人問津。

新北市7月移轉表現，較6月減少221棟，月減幅4.1％，跟去年同期相比減幅更高達36.6％，台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，儘管整體買氣下滑，淡水與林口地區移轉仍超過500棟，第3名的新莊區也有479棟，主因在於新建案的交屋潮，例如淡水「丰悅夏宮」與「天琴」都在此時辦理登記，墊高移轉量。

中南部「一息尚存」
桃園7月移轉3558棟，較6月減少227棟，月減幅6％，若與去年同期相比，減幅高達28.7％，成交熱區前3名依序為桃園市、中壢市、龜山鄉，其中桃園市移轉棟數為843棟，月增率3.7％。

全國不動產永安加盟店店長金聰發認為，當地買賣雙方對房價認知差距仍然很大，加上桃園縣年底即將升格，賣方預期房價會上漲，目前多半暫緩出售，中古屋成交量不多。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，今年以來買氣持續低迷，民眾出手意願不高，價格較低的中南部雖「一息尚存」，新北與桃園等案量大的區域，顯得賣壓沉重，選舉對買方信心也有一定的衝擊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提醒，由於時間遞延的關係，7月買賣移轉棟數可能多為5∼6月份的買賣交易，而6月底的央行擴大信用管制是否奏效，接下來才是觀察的重點。

在政府打房風頭上，北市信義計畫區創下天價地王的B7土地指標豪宅低調動工；原定今年第三季末預售的豪宅「B7」案，前陣子已順利取得建照，但卻因接待中心地點未確定及市場氛圍緊張，選擇先行低調動工，預計最快也要明年第一季才開始銷售。

5大豪宅案只聞樓梯響
大陸建設、厚生等合作夥伴是在2012年中砸下87.13億元買進信義計畫區B7約1059坪土地，創下信義區單筆金額最高的不動產交易案，每坪土地單價823萬元，也登上信義計畫區地王寶座，僅次於後來「最貴菜園」持分土地每坪929萬元。

除B7豪宅案延後銷售外，該計畫區其餘的四大豪宅案遲遲未傳出正式銷售訊息，其中原本考慮邊建邊售的「冠德興雅案」也改變策略，傾向完工後再銷售。

冠德建設副總經理洪錦欽表示，目前房地合一稅制改革、查稅、打房等各項政策均壓抑房市，尤其是查稅、實價揭露等項目更直接衝擊豪宅買氣，甚至導致高資產族群買房意願降低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，企業主受惠於近期景氣復甦與股價指數走揚，身價也隨之上揚，景氣復甦對於豪宅市場相對有利，但目前豪宅也逐漸走向自用換屋型市場，加上政府積極查稅、稅改等政策，也會抑制豪宅產品的買氣。

開價都挑戰3百萬新高
信義全球資產管理公司經理王維宏指出，其實信義計畫區目前興建中的開發案以辦公大樓為主，包括華南銀行總行世貿大樓、國泰置地廣場、南山廣場等三案，其中國泰及南山的辦公大樓都是超過40層的地標級辦公大樓。

不過，目前仍規劃有五大豪宅指標案，三案已經動工興建，分別是陶朱隱園、冠德興雅案、大陸建設B7案；至於D3、D5等兩豪宅案雖然更早些時間取得建照，但目前仍未有動工跡象，粗估五大豪宅案可釋出戶數將近200戶，若每戶平均以5.5億元計算，初估銷售價值超過1000億元。

據悉，D3的銷售團隊目前因國內打房出重手，傾向先暫停在國

內銷售豪宅，反而轉向進攻海外豪宅客，直接開啟國際盤，「陶朱隱園」也決定不搭接待中心，希望等到蓋好之後再銷售。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，目前信義計畫區內最高單價豪宅是「皇翔御琚」，每坪價格約290萬元，預計未來將推出的五大豪宅案，每坪單價可望上看300萬元。

根據內政部實價網資訊，北市仁愛路二段上的「福記大樓」，4月一口氣交易五層樓，但竟出現每坪僅約24.22萬元破盤價？根據實價網備註資料，該筆揭露資訊，其實是屋主拿房屋價值抵繳公司增資，揭露交易價格可能是扣抵後剩餘的房屋價值，業者指出，該案也是少見的「以房換股」的交易案。

關係人交易價格失真
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以房換股方式在業界頗為少見，除價格認定必須委由估價師，手續較為麻煩外，未來萬一房價下跌可能也會成為損失，不過以揭露單價僅有24萬元的狀況來看，推估可能是扣抵後的剩餘價值，此也意味著即便房價下跌，基本上公司也不至於吃虧。

根據實價網揭露資訊，該筆交易案是今年4月交易，交易樓層為3-5樓及15-16樓等共五個樓層，交易坪數約1073.33坪，揭露總價約2.6億元，拆算每坪揭露價格約24.22萬元，對照地籍資料，該交易案其實正是仁愛路二段上福記大樓的部分樓層，屋齡約26年，買家是福日實業，賣家則是廖姓自然人。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，福記大樓屬於北市中正區門牌，附近住宅以電梯產品為主，每坪行情約百萬元，若遇到單價低於平均值七成的交易紀錄，便要留心打聽屋況或產權的部分是否有特殊狀況，或者查詢實價揭露的附註，排除特殊交易才能獲得具有參考價值的資訊。

六都中陸續公布7月最新的房屋買賣移轉棟數。其中台北市觸底反彈回到2702棟，月增8.9%；年底即將升格的桃園縣，7月買賣移轉棟數反而衰退，月減6%。

台北市買賣移轉棟數觸底反彈，7月回升到2702棟，較6月的2482棟增加約9%，不過因為6月的基期過低，即使出現小幅彈升，仍屬3000棟以內的低量表現，主要市中心四區的大安、中正、中山、松山區等分別量增約10%到28%不等。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市中心區經過先前低量沉澱，部分屋主願意讓價，造成7月買賣移轉棟數小幅反彈，但距離「重返榮耀」仍有一大段距離，不過近期還有房地合一等議題發酵，加上第3季的房市淡季，短期內應該仍屬低量表現。

至於新北市7月買賣移轉棟數為5115棟，比6月減少約4.1%；桃園縣7月買賣移轉棟數為3558棟，由於時間遞延關係，7月買賣移轉棟數可能多為5、6月份的買賣交易，並未反應央行的擴大選擇性信用管制措施利空，因而買賣移轉棟數僅減少約6%。

曾敬德表示，7月房市有重量級議題「房地合一」的實價課稅，對於房市有一定的影響力，加上第3季的房市淡季，有可能維持低量的交易表現，建議買賣雙方可以多參考實價行情，有助於加快交易速度。

老行庫行舍掀出租潮，國營事業也成為準房客！華南銀行即將在9、10月間遷址至信義計畫區的新總部大樓，現在位於重慶南路上的總行大樓，與開封街的另棟大樓，均積極展開對外招租。據知情人士透露，在好幾組不同人馬前來洽租之後，目前以台灣菸酒公司承租的可能性最高，亦為華銀最為屬意的準房客。

據知情人士透露，華銀與台灣菸酒洽商已達數月之久，台灣菸酒公司的承租需求，主要與其位於財政部旁的資訊大樓年久失修，需要重建有關；據指出，月前內政部已出具正式公文回復台灣菸酒公司，該資訊大樓確定為「危樓」，有改建的必要，這使得台灣菸酒另覓辦公處所搬遷，勢在必行。

相關人士指出，倘若台灣菸酒公司最後租下華銀的重慶南路總行大樓，每坪租金行情約在1,500元上下，台灣菸酒公司將包租該大樓5至10樓層，至於1至4層及地下樓層，則仍由華銀使用；公股金融圈人士認為，華銀位於重慶南路的總行大樓，鄰近位於愛國西路的財政部跟台灣菸酒公司總部，不論與主管機關或是自家總部的聯繫，地理位置均可說非常優越，而對華銀而言，由同屬公股體系的機構來承租，也是好事一樁，可說「兩全其美」。

交通部高鐵局昨天公告，徵求企業投資「高速鐵路台中車站地區新高鐵段101、108地號第二種產業專用區開發經營案」，2塊土地面積分別為11112.57坪以及96.83坪。
該案基地建蔽率60％、容積率240％，屬於商二土地，地上權開發經營30年，可續約15年，於9月30日截標。

4年免權利金
此案不得規劃興建住宅，也不能經營停車場、汽車修理、汽車租賃及汽車清洗等業務，限定投資總額應達10億元，開發總樓地板面積須達9982.5坪，採最有利標，權利金為分期支付、減收機制，前4年免權利金，第5年起權利金底價1817.3萬元，逐年增加至第31年為2546.9萬元。

定位為購物城
高鐵特定區雖然尚待開發，但高鐵台中站2013年進出站屢次達1754萬人次，是僅次高鐵台北站的第2大站，高鐵工程局組長陳慧君表示，高鐵台中站整體開發方向，將定位為娛樂購物城，明年將會推出商業區招商，前景看好。

加上台中為台灣的中繼站，高鐵台中站又是台鐵新烏日站、高鐵台中站、捷運綠線3鐵共構，適合全國性的企業進駐，希望此由案能引入產業、辦公、會議等產業用地開發。

台中市BRT藍線剛上路，市府統計初期每天約2、3萬人次，儼然成為市政中心、商業區、休憩區的主要交通運輸網；交通利多帶動沿線房市議題，成為這一波熱區。

BRT自7月27日開放以來，從台中火車站至靜宜大學，每天上午6點到晚上11點、每6分鐘一班車，目前每天單向開出110班，雙向220班，幾乎班班客滿，交通局統計日載運量達3萬人次，預定9月底前會達到穩定運行狀態。 BRT貫穿台灣大道，成為沿線房市的熱門議題；住商朝富店長陳俊雄表示，BRT藍線可望提高新市政中心、新光與遠百等百貨商圈、科博與美術館區之間的交通方便度，將帶動沿線草悟道、秋紅谷綠帶區，炒熱周遭休閒觀光與房市發展。

BRT秋紅谷站與預計今年底完工的「台中大都會歌劇院」，是目前七期最受關注的兩大建設，大都會歌劇院立面已有三面拆架曲牆，外觀完美呈現。

去年普立茲克獎得主伊東豊雄設計的大都會歌劇院，外觀玻璃窗有如一瓶一瓶的酒壺，伊東稱為「壺中居」，意即欣賞歌劇時，會讓人有酒酣耳熱的陶醉；夜間建築物內部光源經玻璃帷幕及圓筒窗透出，建築物呈現多層次的美感，為周遭建物更增價值。

高雄市中心發生氣爆，房仲業者預估災區內房價短期內會跌掉1成，每坪最高降1.8萬左右。高雄氣爆地區有不少透天厝，建築結構技師戴雲發指出：「透天厝受創會比大樓嚴重」，主因是透天厝大多沒有打地基，大樓會有穩固的地基。

戴雲發表示，目前氣爆災區看來主要是道路受波及，房屋並未倒塌或傾斜，如果房屋騎樓的樑柱被彈開的水泥砸凹，可肉眼檢視是否樑柱主體被毀損。

他建議，市府可在救災告一段落後，統一蒐集需要檢視房屋的受災戶名單，再找結構技師集體檢測，以確保安全。

天時地利不動產總經理張欣民表示，由於氣爆地點離鬧區不遠，還算是精華地區，所以估計房價會跌1成。

永慶房產集團加盟事業南區副總經理莊志成也指出，災區內房價每坪約15至18萬，災後估計房價下修1成左右。

台南市觀光旅遊局在左鎮岡林國小打造的「露營水管屋」，在眾所期待下，今天晚上就有幸運的第一批遊客住進來。因網路預約上線不到10分鐘，就全部被訂滿，網路爆大量，許多人根本無法上網，直呼比搶過年的花東台鐵車票還難。

岡林國小95年廢校後，變身為「左鎮月世界生態學園」，觀光旅遊局利用直徑2公尺的大型水泥管打造了5支「露營水管」，要讓遊客體驗不一樣的露營方式，建設期間就造成轟動。觀光旅遊局宣布8月3日啟用，並在7月30日下午1點，開放網路預約。 「網路怎麼上不去？是不是有鬼？」7月30日開放網路時間還未到，左鎮月世界旅遊服務中心就不斷接到詢問何時開放訂房電話，等到下午1點正式上線，不到10分鐘內第一梯次開放到9月2日的房間全部搶訂一空。但無法登上網的抱怨電話湧至，服務人員接到手軟。

「遊客多半是抱著好奇新鮮想住住看！」左鎮月世界旅服中心陳姓服務員說，「露營水管屋」開放網路預約的前半個月，幾乎每天詢問電話都爆滿，預期開放訂房一定很搶手，但沒想到會這麼快就被搶訂一空。至於第二梯次何時再開放訂房，還未決定。 左鎮岡林國小的水管屋除具備遮風避雨功能外，管內有提供照明、電力、冷氣，讓露營更方便。收費方式為平日600元、假日800元。為慶祝露營水管的啟用，訂房的每組民眾將獲贈驚喜小禮品。

隨著華人首富李嘉誠旗下事業長江實業、和記黃埔中期業績於近日亮相，長和系在全球房地產布局跟著曝光。數據顯示，長和系在全球擁有土地儲備為2,092萬平方公尺，其中，大陸的土地儲備高達1,652萬平方公尺，占近8成，總值近400億元人民幣（下同）。

不過，在大陸地價攀升的同時，驚人的土地儲備也引來外界批評變相「囤地」一說；對此，長江集團回應否認囤地，稱「一直希望盡快完成發展及出售項目」。

長江實業指出，長江實業及和記黃埔在大陸的土地發展項目均依國家法規進行，並不存在囤地的情況；長江實業及和記黃埔並沒有囤地的意圖，甚至一直希望儘快完成發展及出售項目，以便收回資金再發展。

據南方都市報與第一財經日報報導，長和系在大陸土地儲備為1,652萬平方公尺，若以按2013年大陸土地儲備平均成本為每平方公尺2,400元計算，長和系目前在大陸的土地儲備總值約為396億元。

長江實業數據指出，截至今年6月，長和系在大陸的發展中項目面積達到1,600萬平方公尺，面積涵蓋大陸20個城市的41個項目，數量最多的前三大城市分別為重慶、武漢及東莞，而廣東省發展中項目比重則占整個大陸市場約22％左右。

數據顯示，長江實業在廣東省惠州、東莞、深圳、珠海、中山、江門、佛山，以及廣州的發展中項目面積達355萬平方公尺。

另一方面，根據和記黃埔中期業績顯示，和黃上半年稅前利潤中貢獻最大的歐洲部分比重持續上升，從去年上半年度的33％上升到39％，而大陸和香港的貢獻明顯下滑，大陸市場從18％下滑到14％，香港則從17％下滑到12％，兩者相加僅佔和黃稅前利潤約四分之一。

儘管李嘉誠一再否認「撤資內地（大陸）」、「投資重心西移」等說法，但數字也清楚顯示，其在大陸及香港的收益的確在收緊，而歐洲市場的回報正在不斷上升。

中糧地產（集團）股份有限公司（000031.SZ，以下簡稱“中糧地產”）旗下北京孫河專案，曾因單價刷新北京萬柳高價地而備受關注。

近日，記者趕赴中糧地產孫河項目部進行走訪調查，發現售樓處雛形已現，尚在建設中，但進程緩慢，有工作人員表示可能年底前完工。孫河專案部相關負責人向記者透露，目前內部已經開始測算，多套方案還在討論中，尚無明確的時間表。

有業內人士表示，在目前樓市整體成交低迷、銀行信貸緊縮持續的情況下，北京昔日地王無論是企業資金鏈層面、戰略層面，還是市場前景，都蒙上了一層陰影，後期開發、銷售壓力在淡市背景下也壓力陡增。

時間表尚不清晰

塵土飛揚的北京孫河鄉，一眼望去，空曠蕭條。HIJ地塊就略顯寂寞地矗立在一片荒地中。遠遠望去，孤零零的一座售樓處，雛形已現。進出的是零零星星的施工人員。

沿著鄉村的土路繼續往裡走，會看到中糧孫河項目部的臨時辦公地點。採購部、銷售部等均在此設有辦公室。

專案部綜合辦公室的一位元工作人員告訴記者，現在內部正在測算最佳時機和價格，有好幾個不同的版本，尚未敲定。並向記者透露，審批程式非常繁瑣和曲折，還不知道具體的時間表。

採購部某工作人員表示，目前售樓處的主體結構依然在建設中，何時完工也沒有明確的時間表。另有工作人員向記者透露，售樓處可能要到年底才能建好，主體結構建好之後，還要裝修。

周圍的村民告訴記者，這個售樓處建設緩慢，中間好像停過一陣子。對此綜合辦公室的人員告訴記者並沒有像外界所傳的那樣停止，一直在建設之中。只是專案的具體時間表尚未確定。該工作人員透露預計9月份會有相關公開消息發佈。

項目部某工作人員表示，目前前來諮詢的人很少，公司對於未來市場的不確定性也沒有明確的把握。

對此，記者致電中糧地產某位不願具名的負責人，該內部人士回應稱，目前專案確實還沒有明確的時間表，現在在做規劃，具體的細節還沒有確定。“目前按照正常的程式在推進。相比於其他公司的項目慢一點兒是因為側重點不同。中糧地產根據整個市場來調控，規劃設計方案，考慮購房者的需求多一點兒。”該內部人士向記者表示。

而中糧地產公關部回應本報記者時表示，孫河專案關鍵時間節點整體在可控範圍內，目前各項工作正在有序推進，有比較明確的時間表。而當記者問及具體的時間點，對方並未給出明確答覆。

截至目前，中糧獲取孫河項目至今已有一年多的時間，而其開發進度明顯較慢。

對此，中糧地產回應記者稱，“依據孫河專案實際，結合中糧高端品牌地產的定位，產品力的打造受到高度重視，在規劃設計方案及方案報批的溝通磨合方面相較於周邊其他項目用了較多的時間和精力。目前北京市的房產限購等管控政策對房地產市場也會產生一定的影響。”

公開資料顯示，2013年7月23日，中糧地產以23.6億元總價及配建3.3萬平方米公租房的條件，競得熱門板塊孫河別墅區組團地塊。該地塊的樓面均價超過4.8萬元/平方米，成為當時北京土地市場新的單價地王。業內普遍預計項目建成後售價將在10萬元/平方米左右。

根據北京住建委官網消息，已經於今年1月份開盤的泰禾北京院子成交均價為6.8萬元/平方米，去年6月份開盤的龍湖雙瓏原著成交均價為6.5萬元/平方米。

因此，業內分析認為，儘管中糧地產在激烈爭奪中最終競得該宗地塊，但同時也付出了更高的代價，未來開發難度很大，拿地價與樓面價相差無幾，未來盈利空間堪憂。

未來或面臨多重壓力

有業內人士表示，中糧地產盈利情況並不樂觀，未來無論資金鏈和公司戰略方面，還是市場前景層面，都將面臨多重壓力。

中糧地產2013年年報顯示，2013年中糧地產實現營業收入101.79億元，較上年增長28.12%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5.35億元，淨利潤率為5.25%，但扣除非經常性損益後的淨利潤只有2.03億元，其中由萬科經營的中糧萬科合作專案貢獻了很大一部分。

而截至2013年底，中糧地產的資產負債率高達77.91%，逼近國資委要求的80%上限。

2014年一季報顯示，中糧地產實現營業收入9.72億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤0.67億元，但扣除非經常性損益後的淨利潤只有0.61億元。

值得注意的是，年報報告期內其經營活動產生的現金流量淨額為-32.81億元。與去年同期的26.43億元相比減少了224.16%。

年報中顯示，未來一段時期，行業可能面臨嚴峻的融資形勢，資金環境不容樂觀。公司將堅持“現金為王”策略，確保經營的安全性和穩健性，加快資金回籠速度。同時，公司將繼續加強多管道融資工作，通過多種方式獲取資金。

2013年12月，中糧地產表示，為推動孫河專案開發，中糧地產選擇與中信信誠資產管理有限公司（以下簡稱“中信信誠”）合作開發北京孫河地王項目。根據約定，北京公司股權出資增至4.08億元；中信信誠的增資總金額為不超過人民幣3.92億元，根據情況選擇一次性增資或分期增資。北京公司與中信信誠已於2014年1月簽署相關協定。2014年2月25日，專案公司註冊資本已變更為8億元，其中北京公司認繳4.08億元，中信信誠認繳3.92億元。截至2014年4月3日，中信信誠向孫河項目提供了共計9.08億元股東借款。

關於資金壓力問題，中糧地產回應稱，公司除採取多方舉措加快銷售外,還通過深耕銀企關係、創新融資方式、引進戰略投資者等方式籌集發展資金。

事實上，早在今年一場非公開的校園演講中，董事長甯高甯就曾直言“地產業務未來會是一個投資性的業務，整體賣掉都沒問題”。“房地產肯定不會是中糧集團主要的板塊，只是希望它成為一個獨立發展的投資性的業務，沒有什麼戰略意圖。”甯高甯曾如是說。

對此，中糧地產回應表示，糧油食品業務為核心主業，但地產酒店業務也為主業之一，地產業務在集團發展戰略中的地位和比重不斷提升。

不容忽視的是，中糧地產與中糧集團旗下另一商業地產上市平臺中糧置地控股有限公司（00207.HK，以下簡稱“中糧置地”）存在著業務交叉問題並逐漸突顯，由此導致“大悅城”品牌歸屬問題等尚不明朗，同業競爭的問題一直沒有辦法得到解決。中糧集團此前曾表示要對中糧系旗下地產業務進行整合，但至今仍難以解決。本報記者就此多次致電採訪中糧集團總部，但多部電話一直無人接聽。

而中糧地產在接受記者採訪時表示，中糧置地與中糧地產之間不存在實質性的同業競爭。中糧置地側重負責運營商業物業、酒店以及旅遊地產，中糧地產側重發展住宅地產。目前，公司尚未接到控股股東中糧集團關於整合的相關消息。

有業內人士指出，除資金和公司戰略問題之外，中糧地產還可能面臨未來市場前景不明朗以及管控能力等方面的挑戰。

同策諮詢研究部總監張宏偉在接受本報記者採訪時認為，上半年整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，甚至在第三季度仍然會延續這樣的市場行情。

“有一類公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產品力較強，可以做高溢價，在拿地時也不惜代價，頻頻拿地王，也號稱可以通過高溢價實現地王項目的收益。但是，在今年市場低迷期，高溢價就很難實現，同時，由於這類公司產品線偏高端，能夠購買得起高端產品的客戶往往被限購限貸，往往會導致地王樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，最終影響這類企業的資金面。”張宏偉告訴記者。

有業內人士告訴記者，沒有明確拿地戰略與風險評估機制，屬於市場跟風，尤其是在招拍掛拿地現場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局，但是，隨後市場瞬息萬變，這類企業對“地王”樓盤難以把持。

未來中糧地產孫河項目可能會面臨未來市場不確定性所帶來的壓力，亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存告訴記者，經營方面由於缺乏豪宅建設經驗，在無價格優勢的同時，想在產品上取勝也具有難度。

“因為產品都是大同小異的，差別更多的是宣傳造勢和行銷噱頭。此外，專案建設的外包團隊可能更專業和富有經驗，但是也容易出現互相扯皮或者意見不合等問題的干擾而減緩專案進度。”陳寶存對記者表示。


“現在整個市場在調控，之前拿地經過嚴謹的可行性研究，在專案運作方面公司會根據市場的變化採取有針對性的措施。”中糧地產內部人士回應稱。

而對於孫河專案未來的市場預期，中糧地產對本報記者表示，“結合孫河組團的優質稀缺資源，基於中糧對產品力的重視，雖然市場形勢有所波動，但相信有產品力和競爭力的中糧孫河產品仍然有較好的市場預期。”

關於未來的挑戰，中糧地產在接受採訪時坦言，主要是資源、宏觀經濟環境和行業競爭，房地產行業主要戰略目標就是增加銷售，公司關注的難點在於業務增長及現金流維持投資專案。

在樓市整體低迷的行情下，北京高端住宅市場受到的衝擊最小。”鏈家地產市場研究部張旭向記者表示，“從二季度開始，限價令放鬆，去年積壓的高端樓盤集中入市。雖然高端市場總體成交量出現一定程度下滑，但千萬元級以上豪宅項目的去化率明顯高於去年”。

除此之外，張旭表示，根據鏈家地產市場研究部的統計資料顯示，多個新建高端住宅項目房價出現逆市上漲，同比上漲幅度甚至高達13%。

“現在取消限購的城市可能已經達到了30個，這種影響目前來看比較正面，市場已經有築底跡象。”一直走高端住宅開發路線的合景泰富集團行銷總經理周曜向記者表示，預計下半年會從底部往上走，市場氛圍將扭轉。

對此，張旭也認為，對高端住宅市場來說，項目保值性較高，不排除未來房價有走高的可能性。

部分高端住宅提價超10%

根據鏈家地產市場研究部統計，今年前7個月，平均擬售總價在500萬元/套以上的新增期房項目入市50個，供應量為7601套，同比增加179.6%，遠高於今年新房供應62.6%的增幅。

值得一提的是，頂級期房豪宅供應量明顯增加，擬售均價在9萬元/平方米以上的豪宅供應量為477套，而2013年與2012年分別為0套和22套。

對此，張旭向記者表示，北京市“限高令”解禁後，積壓的高端盤集中入市，尤其去年高價成交的地塊較多，多幅地塊的住宅樓面價超過5萬元/平方米。

事實上，據鏈家地產市場研究部統計資料顯示，截至今年7月底，多數高端住宅項目價格出現不同程度上漲。比如九章別墅，融科•千章墅等項目的售價同比漲幅約10%，遠洋•天著年內更是上漲13%。此外，從二手房市場來看，在同一區域內，普通住宅成交價格下跌，但高端住宅售價卻逆勢上漲。

千萬元級豪宅銷售提速

根據鏈家地產市場研究部統計，今年1月份-7月份，新房市場總價在500萬元以上的住宅成交量為3885套，較去年同期下滑26.5%；成交均價為41242元/平方米，同比上漲7.4%。

此外，今年的期房高端住宅的整體簽約率（截至目前有成交記錄的專案）為29%，低於去年5.6個百分點。但是，千萬元級以上豪宅的去化達22.9%,高於去年4.7個百分點。比如臻園、西山藝境嘉園與華僑城歡樂嘉園入市不足半年，去化率則達到九成左右。

值得一提的是，截至7月30日，北京2000萬元級以上的豪宅成交232套，比去年增加13.7%。


對此，張旭表示，今年千萬元級豪宅的專案去存貨速度明顯高於去年。高端市場購房者不缺資金，相對於受信貸政策影響較大的剛需產品，其受整體市場波動的影響並不明顯。實際上，根據統計，購買500萬元以上住宅的購房者選擇全款支付的占比為60%，而中低端的全款支付的占比僅為35%。

“限購取消後，高端住宅市場的銷售速度將進一步加快。”某房企高層向《證券日報》記者表示，高端市場客戶支付能力強，尤其千萬元級高端住宅的成交量表現可能會有較大變化。

鑒於此，張旭認為，高端住宅市場短期內價格下調的動力不足，不排除未來有走高的可能性。

“當下的市場誰都不好過，最終要看誰能熬。”某知名房企高層向《證券日報》記者透露，今年房企銷售成績單的背後，真正考驗的是開發商能否通過低成本的融資管道儲備“糧食”，熬過行業冬天。

然而，從近期房企海外融資的表現來看，海外融資成本已經普遍上漲，融資難度也越來越大，而國內資本市場的融資管道有限，加上銷售速度緩慢，回籠資金較慢，個別房企的資金壓力非常大。

據中原地產研究中心統計資料顯示，2014年前7個月，中國房企海外融資規模達到424.33億美元，其中，7月份海外融資規模為56.6億美元，環比下滑幅度為40.79%。此外，從萬科等10家標杆房企國內外融資的表現來看，7月份融資額度為50.37億元，環比下降63.74%。

首7個月海外舉債超2600億元

“近年來，由於國內融資管道有限，且成本較高，中國房企海外融資規模迅速擴大，尤其美元債發行規模不斷上漲。”一位元業內人士向本報記者表示，從今年中國房企出海融資的具體表現來看，海外融資成本已經普遍超過7%，甚至有的房企出海找錢的成本代價高達15%以上。

事實上，從中原地產研究中心的監測資料來看，海外融資額在中國房企融資總額中仍然佔有較高比例。從總規模來看，截至2014年7月底，中國房企今年前7個月海外融資總額高達424.33億美元，合計人民幣約達2620億元。

資料顯示，今年前5個月中國房企海外融資額分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元以及73.9億美元。

而從單月波動情況來看，1月份和6月份為中國房企海外融資高峰期，6月份單月海外融資規模高達95.6億美元，為年內峰值。7月份則開始下滑，單月海外融資總額為56.6億美元，環比下滑四成以上。

值得注意的是，今年7月份，力高地產和當代置業兩家房企海外融資成本都超過了13%。7月25日，力高地產集團稱發行總額為1.25億美元的5年期優先票據，票據將自2014年8月1日起按年利率13.75%計息；而當代置業亦是發行1.25億美元的5年期優先票據，其融資成本卻高達15.3%。

對此，中原地產首席分析師張大偉向記者表示，為嚴控風險，國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，在美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重壓力下，近期國內多個城市樓市又湧現降價潮，這導致了房企海外融資的難度有所加大。

“整體而言，房企的資金壓力在明顯加大，目前房企均在加大融資努力。”張大偉強調道，但是房企的海外融資成本明顯上漲，導致企業的資金成本負擔加重。

遠洋發債12億美元奪最大單


值得注意的是，從7月份出海融資的房企和發債規模來看，7月31日，遠洋地產敲定了發行總額為12億美元的兩筆美元債券融資事宜。

據中原地產監測資料顯示，遠洋地產此次共發行了5年期與10年期的兩筆美元債券，總額共12億美元，合計約為人民幣74億元，融資成本均在6%以下。

“中國房企出海找錢，一方面有機會低成本獲得融資，消解房地產市場低迷帶來的銷售壓力，緩解現金回籠緩慢導致的資金鏈緊張情況，另一方面也可以在土地市場出現流標的冷清狀態下，增加優質土地儲備。”上述業內人士向本報記者表示，去年多數房企拿地規模都急速擴張，債務壓力也隨之增加，鑒於此，開發商不得不去借新債還舊債。

在房地產市場出現波動的時候，人們往往會問一個問題：“我買哪裡的房子會最抗跌？”過去五年，是房地產市場的重要轉折期，從暴利的黃金時代走向白銀時代。

在房地產市場出現波動的時候，人們往往會問一個問題：“我買哪裡的房子會最抗跌？”過去五年，是房地產市場的重要轉折期，從暴利的黃金時代走向白銀時代。在這5年內，僅深圳市場就經歷了一個完整的週期波動。從2008年的低谷，到2009年救市後的上升期，至2010年面對瘋狂的樓市，政府再次拔搶，祭出“限購”大招，一時樓市沉入冰點，並持續至2011年年底成交量方出現復蘇。

但在2011年深圳樓市成績單依舊很不好看，是2001年以來深圳新房成交歷史最低谷。到了2012年，成交量已開始持續回暖，但價格卻未上揚，出現了量漲價跌的局面，全市新房均價是18902元/平方米，甚至比2011年還小幅微跌。


量的回暖，是壓抑不住的剛需入市需求，隨之而來的就是價的提升。2013年的深圳房價猶如被驚醒的睡獅，一路上漲，其中新房成交均價為21626元/平方米，上漲了14.2%，創下歷史新高。中原監測的188個二手樓盤年底成交均價達到28000元/平方米以上，比2012年年底的20000元/平方米，大漲了四成。

南都記者聯合深圳研究機構克而瑞、中原地產、中聯地產，對近5年來有供應的35個小片區進行統計，對其過往5年的二手房價均價漲幅進行排行，以及列出漲幅T O P10的二手樓盤。

不過，過去並不代表未來，漲得快的有被透支嫌疑，漲得慢的也可能正是窪地。資料顯示，從2009年6月至2014年6月，這五年間，漲幅排上T O P5的片區分別是寶中片區、寶城片區、景田片區、前海片區、布吉片區。從經驗看，片區規劃、交通改善是房價上漲的最大動力。

隨著自貿區申報被叫停，以及新盤大幅降價促銷，廣州南沙二手樓市暫態緊張了起來。連日來羊城晚報記者採訪瞭解到，從6月30日到7月27日不足一個月的時間裡，南沙二手樓市掛牌均價大降超一成，平均每平方米降1077元，有房源的掛牌價甚至一夜驟降35萬元。

值得一提的是，在二手樓價大降的同時，不僅客流量驟降，交易量也大幅下滑超五成，不少仲介的月交易量都為零。

A 有二手房一夜驟降35萬

自貿區被叫停不僅急壞了房產開發商，也急壞了不少該區域業主。“賣房資訊在仲介處掛了近八個月，仍沒賣掉，去年剛放出時還不時有人會預約看房，漸漸一個看房的人都沒有了。”朝勃地產董事長韋永才告訴羊城晚報記者，一套119.39平方米的三居室，去年10月以實收125萬元的價格放出，平均每平方米為1046元。“此前由於業主叫價堅挺，不肯讓步所以一直未能賣出，然而自貿區突然被叫停，新盤開始大幅降價，再加上現在二手樓市交易下滑，該業主擔心再不降價賣，以後就更賣不出去了。”韋永才說，在市場重壓之下，該業主7月29日將放盤價降至90萬元，平均每平米7538萬元。“不僅如此，業主表示還可議價，如果有消費者願意買，估計7300多元的單價便可拿下。”韋永才介紹，該套房當前的放盤價與業主2012年的購入價相差無幾，但由於當時業主部分房款為按揭貸款，所以其這幾年所涉及的利息有數萬元。這也意味著，投資該套房子不僅沒賺，還虧了數萬元。

事實上，上述並非個案。羊城晚報記者走訪發現，最近一些仲介處推銷的部分房源紛紛標出了“急售”、“低價甩賣”等字樣。“這套房子昨天的放盤價還是98萬元，今天降了10萬元，比同一社區其他房源都要低。”南沙中心區一仲介負責人指著自己的房源資訊稱。

B 二手房交易量下滑超五成

因國家級新區及自貿區申報等因素，此前賺得盆滿缽滿的南沙房產仲介，在自貿區申報被緊急叫停的情況下正步入寒冬。

“今年生意太難做了，尤其是自貿區被叫停之後更加沒有生意可做，我們今年前七個月只完成了三單買賣交易，分別是在今年的1月、3月和4月。現在連工人工資都很難應付。”南沙的一小型仲介負責人孫先生表示。

韋永才也透露，最近兩個月，二手房成交同比下降超五成。據他介紹，該地產公司在南沙共有四家分行，7月1日至30日這30天裡僅成交一套。

“前兩年賺的錢，已被今年這種不景氣的市場‘燒掉’了近一半了，如果這種情況再繼續下去，估計年底會有不少競爭實力弱的仲介關門。”明珠灣一小型仲介稱。

“以前店裡每天有七八個房產顧問上班，現在只剩下兩個人。”位於南沙中心區域的一仲介稱，“與買賣交易相比，租賃交易更差，半年一單都沒接到。”

C 區域空置率高受詬病

值得注意的是，儘管南沙近兩三年被不斷炒作，但是入住率低卻是不爭的事實。

記者發現，目前在售的南沙專案一般規模都比較大，很多樓盤在此前都以旅遊度假以及投資的概念來吸引買家。有業內人士告訴記者，近年來，南沙大規模房地產開發，但區域的人口密度低，不少社區樓盤入住率都很不理想。“無論是南沙的一手住宅，還是二手住宅，其買家基本都是投資為主，即使一些原本買房為自住的買家，在經過短暫的‘體驗’後，又搬回市區租房居住。”該人士表示。

“自住的人少，租房住的人更少。”南沙一仲介人士在接受記者採訪時表示，有時半年還等不到一個租房客。“因此在這裡投資房產，除了等房價漲才能賺錢外，靠出租賺錢是不可能的。”一楊姓仲介顧問坦言，“以目前的市場來看，2012年以後來這裡買房投資的消費者，不虧錢就已經很不錯了，更不要說賺錢了。”

預測

三季度末或有大幅降價

從國家級新區至第二機場再到自貿區申報，在過去的三年時間裡，南沙幾乎每年都會有一個大動作，儘管很多時候都停留在概念的層面，但是對於樓市的推動仍是強而有力的。

自2011年開始，僅依靠著不停出臺的規劃，南沙的二手住宅均價就從7字頭一路高歌猛進，至今年5月，南沙的掛牌價都還在11000元到12000元左右，但自從6月初自貿區申報被緊急叫停，一向靠政策利好“吃飯”的南沙頓時失去支撐，再加上即將到來的巨量推貨，南沙的二手房價開始遭遇滑鐵盧。

據搜房網的統計資料顯示，7月第一周（6月30日至7月6日），南沙二手房掛牌均價為9627元/平方米，環比下滑2.62%；第二周（7日至13日），掛牌均價為9154元/平方米，環比下滑4.91%；第三周（14日至20日），掛牌均價為8994元/平方米，環比下滑1.75%；第四周（21日至27日），掛牌均價為8550元/平方米，環比下滑4.94%。

合富置業一分析人士稱，從南沙近年樓市走勢看，每一次利好政策出臺或落空，市場都會波動。當前，南沙國家新區規劃推進顯疲態，自貿區申報叫停，港澳金融政策方案遭刪除，使今年上半年商品住宅成交同比幾乎腰斬。“綜合考慮政策環境及貨量供應兩方面，預計南沙區第三季度整體樓價將出現超過15%的降幅。”根據該人士的分析，南沙核心區域，以及地鐵沿線的二手房，在當前市場價的基礎上，再降10%左右就可有效帶動成交。

爭議

南沙房地產還有投資價值嗎？

羊城晚報記者 張愛麗

南沙房地產還有沒有投資價值？這是不少投資客最關注的問題。對此，羊城晚報記者採訪了業內人士。

正方：

南沙房產投資價值仍在，投資者需重新審視投資回報

合富置業首席分析師龍斌表示，南沙房地產投資應該以長期持有、價值投資為主，注意短炒和過分借貸的風險。從長遠來看，投資南沙房地產價值增長空間較大，不論是住宅、公寓或者商業類產品均如此，因為隨著新區規劃落實、細化，政府基礎設施建設加速，產業和人口聚集，其綜合實力將不斷增強，城市價值和地位臺階式上升的前景可期。而從短期看，南沙城市基礎配套設施難有根本改觀，南沙樓盤對在廣州城區工作群體的自住性欠缺，租賃市場租值不高，需求有限，空置機會大，供應在相當長的時間裡以一手為主，換手相對難，短炒有一定風險。

同時，龍斌認為，要想在南沙房產投資中更好地獲利，要注意三點：第一，爭取在價格最低點進入。今年以來南沙樓市價格都比較低，現在已是最低點，比較適合進入；第二，要看相關區域的投資價值。南沙政策落地後，經濟發展勢必會加速；第三，項目的品牌價值、路段、物業特點等。龍斌認為，目前來看，南沙最具投資價值的地段為明珠灣區等核心區域，以及地鐵沿線和靠山靠海的稀缺資源。

持同樣觀點的還有朝勃地產董事長韋永才。“投資南沙房地產，不可能賺錢快！”韋永才表示，南沙新區的發展將是一個漫長的過程。至少需要5年以上的發展，才會見到成效。短期內，南沙人氣不足、產業人口不多，城市基礎設施和配套設施還有很大的缺口等等因素，都會制約南沙房地產的發展。未來地價和房價出現反復的可能性依然很高，區域市場的高峰應該在2015年以後。投資南沙房地產必須有長期“守”的心態。

滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示，南沙的二手市場還處於初級發展階段，不但無法跟市區相比，連與其接壤的番禺區，在二手樓成交的活躍程度上都比南沙要高出幾個檔次。現在南沙的一手樓在降價，二手樓也必然跟隨下調。該區的二手樓不是沒有投資價值，但投資價值的體現不在現在，應該在5年以後，等當地的一手樓開發和消耗得差不多，且市政配套也開始成熟，才輪到二手樓“當家做主”。

反方：

南沙缺少自主需求，不是好的投資區域

中城地產負責人劉小姐表示，南沙一直都在政府的指導下調整規劃，前景比較看好。但目前生活配套還不齊全，唯一的亮點是有了地鐵之類的交通配套，不過相對其他板塊來說還有所欠缺。珠江新城從開始到成熟花了近20年，以南沙現狀看，要達到成熟至少還需要15年。

如果想在南沙買房，目前出手最好，畢竟現在離成熟還有較長距離，房價還有一定的上漲空間，十年以後再買就晚了。但從投資角度而言，劉小姐不認為南沙是好的投資區域，因為其投資回收期相對長很多。


靚家地產一門店負責人楊先生表示，南沙定位國家級新區，規劃雖好，但政策措施力度不夠。一直有人在炒作政策噱頭，都很不現實。楊先生認為，南沙房價從7000元/平方米漲到10000多元/平方米就是虛高，沒有自住需求，大多數為投資需求，一手房價由開發商定，但二手房價由需求、由市場來定，二手樓有價無市，交易難旺。所以，他建議7年以後再入市也不遲。

長期浸淫于二手樓市的陳志剛同樣分析認為，雖然現在南沙的房價主要反映了南沙現狀加未來的發展規劃，若建設發展依次同步展開，那麼房價隨之逐漸上升也是正常的事情。但是，南沙樓市價格依然面臨著失控的可能性，要防止當年類似海南的炒作和過度的拔高。“目前南沙建設發展還沒正式步入軌道，地價和房價就翻番地上漲，因此目前投資南沙樓市風險巨大。”

與住宅樓市最近的小陽春行情相比，香港的商鋪市場就沒那麼樂觀了，租金、售價雙雙下調，空置率卻不斷上升。進入6月這種趨勢更加明顯變化，並由二三線商鋪轉蔓延向核心區域的一線商鋪。

專家認為，黃金地段商鋪租金只升不跌的神話破滅，幾乎可以確認香港鋪位租金已達歷史高點。預計下半年，核心區商鋪租金會相對穩定，下調幅度在5%以內，但二三線地段的租金下跌會達到10%?15%。這些變化，帶來商鋪投資方向的變化，一是投資者傾向購入大面積商鋪，再做商場拆售；二是非核心區鋪位將成為投資熱點。

租金回落明顯

根據高緯環球商鋪部統計，6月底，香港四大零售核心區銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角，分別有126、79、95和48個空置鋪位，分別比去年底上升55%至100%，達到近幾年的新高。

事實上，自去年開始，香港商鋪空置率已經在不斷上升。去年銅鑼灣商圈的波斯富街、白沙道，以及尖沙咀加連威老道的商鋪已有多間空置。當時仲介分析原因，認為是業主的意向租金與商戶的實際承租能力已經有差距。空置一年後，商鋪業主才開始接受現實，把租金下調1至3成，最近這些商鋪才漸漸被市場消化。

而到今年，更明顯的趨勢，商鋪空置開始由二三線地段，向核心區一線地段蔓延，商鋪新約的租金面臨更大的壓力。中環皇后大道中的華人行一地下（即內地樓盤的一層）商鋪，歷來屬黃金地段一線鋪，由名表勞力士所屬代理冠亞名表城2008年起承租，曾兩度創下中環商鋪每平方英尺租金的最高紀錄。原商戶3月遷出後，業主叫價租金280萬元，但一直未獲承租而空置，最近業主開始下調租金。而同地段太平行的多層商鋪，在原業主遷走後也處於空置期。

黃金地段的商鋪除不但租金水準開始下降，近期銷售價格也開始下調。九龍城一個包括地下A鋪及1樓全層的商鋪，面積共3290平方英尺（1平方米=10.674平方英尺），近日剛剛以7500萬港元成交。而此前該鋪報價一度達8900萬港元，最終降價16%才得以成功售出。

市場還出現業主自降價格以求成交的個案，這其中甚至包括“鋪王”。銅鑼灣波斯富街一個街鋪，以1.73億港元成交，按平均每平方英尺售價成為香港新鋪王。可是，鋪王風光“登基”的過程卻頗多波折，買家在今年3月簽約後嫌貴，結果業主主動降價1200萬港元，最終才交易成功。

在商鋪樓市熱火朝天的年代，這是不可想像的。當時如果買家簽了合約後要求減價，業主大可吞掉訂金重新出售。而如今業主願意“委曲求全”，要麼心急出手，要麼覺得以原有的價格水準再難找到新的承接人。

據香港差餉物業估價署公佈的數字顯示，5月份零售店鋪售價已經比3月份明顯回落。鋪租方面，只有港島及新界區繼續上揚。在生意大不如前的壓力下，鋪租市場已有出現拐點的跡象，不止一家地產顧問已經預測下半年鋪租會繼續下調。

商鋪投資轉向

受益于內地“自由行”政策，國際品牌紛紛在香港搶鋪開店，造成零售店鋪租金和售價均大幅飆升。差餉物業估價署的香港零售鋪位租金指數，5年內勁升7成，2010年起連續數年鋪租都以雙位數上升，而旺區核心地帶，如銅鑼灣、中環、旺角和尖沙咀四大零售區域，其鋪租更以倍數上升。

但受消費趨動帶來的鋪租持續上漲，在今年開始煞車。香港政府統計處公佈的5月零售業資料顯示，5月同比再次下跌4.1%，這已是連續四個月下跌。與去年比較，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷量下跌24.5%，頗受自由行旅客歡迎的電器及攝影器材下跌14.3%。這是香港開放自由行以來零售業跌幅最大的一次。而體現在鋪租上，去年整體鋪租回落至個位數的上升幅度，已經是鋪租下行的訊號，而今年開始有持平和小幅度下跌的趨勢。

在香港商鋪租金處於雙位數上升期的時候，經常出現的案例是上個商戶的租約尚未到期，國際品牌就砸出原租金2倍甚至更高搶鋪。而今年的情況恰恰相反。租約未滿而選擇更便宜鋪位的個案越來越多。而對租金過高、銷量下滑的鐘錶、珠寶、奢侈品和高級禮品商戶，也開始主動調整，或租約到期不再續約，或調減開新店數量。

不過，針對目前商鋪市場出現的調整，也有樂觀的機構表示，香港商鋪整體還是供不應求的，租金水準在經過目前的平穩期後，總體趨勢還是會繼續上漲。第一太平大衛斯投資部副資深董事方詠清認為，從目前幾宗大面積商鋪成交來看，市場已逐漸消化雙倍印花稅的“辣招”，在觀望半年後，去年下半年已經開始出現大手買賣，到近期市場積壓已久的購買力開始爆發，長線投資者開始入市。


對於香港的商鋪投資版圖，方詠清認為今年的投資熱點將于核心區向非核心區轉移。因為核心區商鋪供應少，業主不願減價，交易不活躍，而元朗、上水等位於新界的鋪位，較市場便宜很多，但地區人口卻不少，現在也有部分自由行遊客專門去這些地區購物，預計下半年這些非核心區的交易會很理想。

對於香港政府有意消減自由行人數給未來市場帶來的衝擊，方詠清也有獨到看法。她認為，這些年內地遊客在香港消費數字驚人，令鋪租大升，即便減少了問題也不大，就好比以前吃慣了大魚大肉，現在可能清淡一點而已。“根據我們的報告顯示，俄羅斯旅客在港的消費能力絕對不低，只是因為內地客消費太多才被掩蓋。如果可以把消費客群分散至更多元化，其實會更加健康。”

8月或跌破千宗 周末交投減50%

自從受到政府微調雙倍印花稅（DSD）辣招刺激，多個千伙大盤乘好消息開賣，帶動過去2個月新盤銷情，進佔去年4月一手新例後銷量榜頭2位；踏入8月，多個大盤部署推出，但業界認為按項目進度，本月未必有千伙新盤接力登場，新盤銷量料將從高位急速滑落，甚至有機會跌破千宗。以剛過去的周末為例，雖然共有4個項目近400伙推售，除筲箕灣單幢樓遠晴的30伙為全新項目外，其他全屬貨尾，靠第二輪開售的大埔嵐山力撐一手銷情；總括過去2天，一手僅沽約255伙，按周大跌50%。

嵐山過去周末第二度推售共246伙，長實地產投資董事劉啟文表示，項目周六推售，首句鐘已沽逾半數，套現逾8.5億元；由於3房單位受捧，項目昨天重發價單，將其中12伙加價1%至2%，料新價周四生效。項目至今推出738伙，已售80%，長實（00001）積極考慮加推單位。

緻藍天料短期上樓書

長實執行董事趙國雄表示，年初至今已售出逾2750伙住宅，套現逾180億元，對整體銷售進度感滿意。同時，因接獲教育學院相關人士查詢嵐山開放式單位，未來會考慮獨立推售，對於項目出現多宗撻訂，他表示數目僅佔首日售出單位2%，對集團沒有影響，尊重買家決定，但對買家辛苦儲蓄的數十萬元因撻訂而被沒收感到可惜。至於該集團下一個項目為將軍澳緻藍天，樓書已在籌備中，有待另外兩個合作夥伴審視，他估計樓書「很快可以上載」。

緻藍天提供1648伙，為今年推售規模第二大的新盤，樓書料短期上載，但市場人士稱項目最快8月底才能登場；新地（00016）將軍澳天晉IIIA期仍受制於售樓紙未批出，隨時趕不及8月開賣；至於市場盛傳已命名為「迎海星灣御」的馬鞍山迎海3期，涉及1092伙，消息指最快月底始取得售樓紙及推售【表】。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，多個千伙新盤未必能趕及本月推售，相信一手市場仍以推售貨尾為主，令過去兩個月的旺勢將稍為「靜一靜」，本月新盤成交宗數有機會跌破1000宗，重回第一季尾至第二季初水平；但他認為即使新盤交投減少，亦無損樓市氣氛，料多個千伙盤9月陸續登場後，新盤將重拾旺勢。另業界預料8月一手成交量不足1000宗，將低於正常水平的1500至1600宗。

遠晴「細一房」變相加價

過去周末新盤交投主要來自貨尾成交，除嵐山售逾155伙力撐大市，大埔白石角逸瓏灣II期昨推57伙，全日沽約14伙，2天共售17伙；全新項目僅得遠晴一個樓盤，發展商周六發售首批30伙，2天共沽23伙。整體一手市場過去2天售出255伙，按周跌50%。

發展商續加快散貨步伐，筲箕灣遠晴發展商協成行日前已加推30伙發售，其中熱賣的不足300方呎「細1房」，削1.5%折扣，變相加價；新世界（00017）元朗溱柏周末兩日共沽4伙，昨天亦加推39伙於本周四發售，售價由322.3萬至893.9萬元。

內地樓市持續低迷，房企為捱過寒冬，不得不凸顯自身優勢。朗詩集團董事長兼朗詩綠色地產（00106）主席田明笑言，該集團優勝之處是「吃軟飯」，發展地產項目只持少數股權，減少單一項目風險；並透過出售綠色建築技術收取發展管理費，作「輕資產轉型」，持續擴大服務收入。

田明早前帶團參觀旗下的南京樓盤，實地介紹如何將綠色建築作為企業戰略。他表示，內地經濟放緩，樓市價量回調，該集團不再主張承擔單一股權項目，轉為輕資產模式經營，除與人合作及代建項目外，會持續增加以持少量股權負責項目管理的「小股操盤」形式發展。

項目持股最多30%

例如最近與蘇州科技城科新文化旅遊合作開發一幅用地，朗詩僅佔項目20%股權，但就負責項目開發管理（操盤），並收取相關開發管理費、技術系統諮詢費及品牌使用費等。計劃未來將這種「吃軟飯」模式擴大，並有意將服務收入轉為主要收入來源。

田明表示，朗詩「小股操盤」的項目將愈來愈多，持股比例不會多於30%。好處是一個項目若只持股20%，同樣的資金便可操盤5個項目，更可額外帶來5個項目的服務收入，但人力資源要求相應增加，故今年會擴充若干團隊。

內地樓市調整進度存在不確定性，行業仍面對供過於求情況，田明認為，假如政策調控變化平緩，調整需時便長，預料內房調整需時3年才會結束，期間行業「洗牌」，將有三分一企業受影響。他相信調整需時愈長，「小股操盤」的機會便愈多。

今年朗詩整體銷售目標由140億元（人民幣．下同）下調至約110億元，田明表示，上半年銷售額約45億元，雖只達中期目標的90%，但按年大增30%，而下半年慣常銷情較好。他說今年整體市道遜去年差，已不着重要完成目標，能夠跑贏大市便好。

田明指出，正積極考慮投資香港住宅用地，可能與發展商或金融機構合作。香港市場相對自由，故有意分散項目配置，亦有助宣傳旗下香港上市公司；計劃經由上市公司取地，資金則由集團注入。目前通過上市公司購入10塊土地，土地儲備120萬方米。

新界漲幅勁匯豐最進取

二手樓價升勢未止，業主叫價有加無減，但買家仍願追價入市，令新高成交湧現，銀行估值態度亦見積極；本報追蹤全港15個指標屋苑的網上估值，發現過去一個月銀行估值調升幅度較6月更大，並以滙豐銀行最進取，加幅在2%以上的估值個案佔整體約76.9%，按月多42.3個百分點。屬於上車為主的新界中細價住宅的調升幅度仍是各區之冠，天水圍嘉湖山莊升幅逾7.36%最誇張。業界指出，新界樓價已累積一定升幅，九龍區中細樓價接力炒上，相信本月銀行估值升幅將較新界及港島區為高，達1%至2%。

恆生嘉湖估價月升7.36%

銀行估值在6月全線止跌後，7月錄得升幅的估值個案大幅增加，其中匯豐銀行最進取，加幅在2%以上的估值個案佔整體比例由6月的34.6%，急升至7月的76.9%；期內恆生銀行（00011）對物業估值上調2%的比例亦由33.3%升至63%，中銀則由76.2%微降至71.4%。

新界區屋苑的估值調升幅度相對較大，?生更把多個單位的估值大幅上調6%或以上，如將軍澳新都城單位，估值調升6%或以上，嘉湖山莊景湖居高層單位，?生的估值在約一個月間由367萬元，調高至394萬元，幅度達7.36%，是期內估值加幅最大的個案。

中原地產分行經理馬斯力指出，雖然銀行調升嘉湖山莊的網上估值，但仍與成交價有距離，以兩房單位為例，網上估值介乎270萬至290萬元，成交價則為310萬至330萬元，預期本月銀行的網上估值將進一步上調，惟幅度則會收窄，因為經過一輪「破頂潮」後，屋苑市道開進入消化期，難再出現大規模破頂的情況。

焦點料轉向九龍中細價樓

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，樓市在6月開始轉旺，特別是新界住宅因銀碼較細，所以備受追捧，市場不斷錄得破頂成交，銀行在有足夠成交個案作參考下，估值自然較能追貼大市，形成過去一個月新界屋苑的估值調升幅度較顯著。

不過，黃詠欣指出，新界樓價已累積可觀升幅，相信本月估值變化只會持平，反而隨着換樓潮向市區擴散，市場焦點將落在九龍區中細價樓，相信銀行估值升幅會較大，達1%至2%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，自政府5月微調雙倍印花稅（DSD）辣招後，購買力獲得釋放，用家不惜追價入市，有見成交量增加，部分銀行亦修訂對樓盤的估值，出現追落後的情況，形成個別屋苑估值錄得較大幅度調升。

王美鳳認為，由於樓價已升至一個高水平，個別買家未必願意高追，本月銀行估值調升幅度預料將明顯收窄，甚至橫行。

市區重建局觀塘市中心第二和第三發展區重建項目上周流標，業界普遍相信對土地市場的影響不大，但一些條款較複雜的項目，個別測量師對用地的估值則趨審慎。地政總署推出的荃灣楊屋道和馬鞍山恆光街兩幅限量地皮本周五將截標，其中楊屋道地皮的發展限制較多，有測量師因而略為下調其估值約5%。

商業樓面或建酒店

楊屋道地皮位於馬頭壩道與楊屋道交界，西北面為御凱，東南方則有爵悅庭等三個住宅屋苑，地皮面積約15.24萬方呎，早年曾納入勾地表，並一度限作酒店發展，及後因應地區人士的要求，暫時剔出勾地表並作通風評估，近年則改為住宅及商業/酒店用途。

項目發展條款眾多，根據賣地章程，東面用地須作商業發展，可建樓面約64.32萬方呎，佔總可建樓面約六成，並設有150米的高限（主水平基準以上．下同）；餘下可建樓面則可在接近御凱的西面地盤興建不少於790個住宅單位，高限則為100米。此外，中標者需要進行一系列的技術評估和在地盤設非建築用地，也需要負責興建3條與毗鄰地區連接的行人天橋。

美聯測量師行董事林子彬預計，商用部分以酒店發展的可能性較大，預料可以吸引一些有酒店營運經驗的發展商參與。不過，由於發展條款較複雜，在考慮目前市況下，決定把用地的估值略為下調約5%，由每方呎樓面約4700元，降至約4500元水平。

綜合測量界的估算，用地估值介乎45.34億至60.82億元，其中高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚的看法較審慎，估計地價45.34億元，每方呎樓面地價約4250元。他指出，計及建築費等開支，用地的總投資額動輒90億至100億元，相信主要吸引大型發展商入標。新地（00016）近月曾表示，有興趣就該用地入標。

馬鞍山地吸引中小發展商

至於同日截標的馬鞍山恆光街地皮，受同區馬錦街限量地在6月以每方呎樓面地價3515元的低價批出影響，業界對恆光街用地的估價不敢樂觀，業界普遍預計，地皮每方呎樓面地價為3300至3500元，僅個別估計每方呎樓面地價可達4000至4500元。

賣地章程顯示，用地可建樓面約11.5萬方呎，須建不少於180伙，測量師普遍相信，地皮預料建單幢樓，由於所涉金額不多，相信中小型發展商也會有興趣。

二手樓市交投萎縮，過去兩天10大屋苑成交量僅得11宗成交，按周跌3成，創17周以來新低，細價樓交投量亦回落，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城，分別僅錄3宗成交。

二手缺乏新盤源，業主心紅高市價放盤，二手交投明顯放緩，周末成交量銳減。美聯物業統計的10大屋苑，錄得約11宗成交，較前周的16宗跌約31.3%，成交宗數創4月初以來17周新低。其他地產代理指，周末兩天10大屋苑成交量介乎7至13宗（不同代理統計之屋苑有別），交投量同屬偏低。

栢慧2房 402萬新高

不過，盤源減少下，進一步谷起高價成交，現時匙盤不足10個的嘉湖山莊，剛有兩房戶以新高價沽。中原地產區域營業經理王樹明指，景湖居3座高層E室，實用面積446平方呎，享米埔景觀，以325萬元易手，創同類戶今年新高，實用呎價7,287元。

同區栢慧豪園6座高層H室，實用面積494平方呎，以402萬元沽出，創屋苑標準兩房價新高，首破400萬元大關。

即使二手盤源集中的將軍澳，周末兩天僅錄約4宗成交，較以往平均約20多宗大幅減少。美聯物業區域經理黃少明稱，將軍澳至少有兩個屋苑「零匙盤」，即使最多盤的峻瀅，亦只有約10個。另外，區內將有兩大新盤推出，買家觀望情緒濃厚，窒礙交投。

中原地產亞太區總裁陳永傑指，二手樓價拾級而上，小業主愈來愈心紅，叫價偏離市價，加上盤源短缺下，料短期內周末交投量，不會再重上逾20宗的高位水平。至於8月份10大屋苑成交量，亦會較7月份再減，估計會少於300宗。

招商局置地（00978）公布，收購母公司持有的廣州招商房地產49%股權，作價12.13億元人民幣，將以現金支付。

招商局置地現時持有廣州招商房地產另外的51%股權。今次收購的49%股權，由控股股東招商地產經另一子公司-深圳招商持有，深圳招商最初收購廣州房地產股權的成本為9800萬元人民幣。

廣州招商房地產持有及開發位於廣州番禺區的住宅及商業綜合項目「金山谷」。至6月底，金山谷尚未出售或預售的可售總建築面積為67.6萬平方米。公司指，廣州招商房地產過去兩年盈利都逾10億元人民幣，料未來數年持續錄得利潤，增強公司盈利能力。

　　(星島日報報道)市場消息傳，中半山寶雲道一個雙號屋地易手，涉資約四億元。據了解，該項目以六億元放售，惟無人問津，今年三月減至約四億五千萬元，市傳剛以約四億元易手，該項目佔地逾一萬方呎，年前重建成一幢洋房，建築面積四千九百八十六方呎，實用面積資料則未披露，連逾五千一百多方呎戶外空間和泳池。

　　資料顯示，業主早於九六年以四千五百萬元購入物業，於○九年獲批補地價八百九十萬元重建成目前的獨立
屋。

繼早前成功以招標形式出售旗下多項物業後，福利集團新近再以招標形式出售三項物業，包括南灣道三十五號洋房、上環褔禮大廈及九龍城福至大廈，將分別於八月底至九月底截標。

　　福利集團新近委託第一太平戴維斯標售旗下三項物業，其中，南灣道三十五號現為一座兩層高獨立屋，物業實用面積約七千二百九十四方呎，向淺水灣、中灣及南灣海景，擁有近二萬方呎花園，屬業主首次放售，將於本月二十五日截標。

　　至於上環褔禮大廈的地盤面積約為一千六百三十方呎，屬「乙級」地盤，現為一座八層高商住大廈，若以最高地積比率發展，將可多建一倍樓面面積，並會連租約出售，於下月十一日截標。第一太平戴維斯投資部資深
董事莫偉豪表示，物業可於短期交吉，重建為一幢服務式住宅，每方呎總成本預計不超過一萬七千元，料收租回報有四厘以上。

　　而九龍城福至大廈現為一幢十四層高的商住大廈，地盤面積約一萬一千一百八十方呎，地盤屬住宅（甲類）用途，會連租約出售，於下月二十五日截標。

　　翻查資料，福利集團近期趁市道暢旺，連番標售旗下物業，包括中環皇后大道中三十五號全幢商廈、灣仔福利商業中心，以及粉嶺安全街工廈項目等，並成功獲承接。

政府打房動作力道加大，海外置產規模近年持續成長，愈來愈多房仲及代銷業者引進海外建案回台銷售，其中以日本及馬來西亞最熱門，自柬埔寨、泰國等東南亞國家，與紐澳、美加引進台灣銷售建案持續增加，業者預估，海外置產規模三年內有機會逼近千億元。

今年全台暑期檔房市，首度出現「內冷外熱」的反常情況。

業者研究顯示，目前國人布局海外房地產投資地區，約八成仍以亞洲為主，除日本外，多為房價基期較低的東協國家，而未來可望延伸到美、加、澳、紐，及歐洲等地。

海外置產幾乎多挾著各國不同的建設或產經政策題材，訴求較台灣更高的租金收益率、低基期房價與潛在的增值空間。

長富國際地產市場研究部預測，除了高資產族群以海外置產作為資產配置外，買家年輕化也是未來國人投資海外房地產的新趨勢，下半年新推出的海外房地產投資案，總價1,000萬元以下的個案會陸續問世。

長富國際地產總經理鄭哲昇表示，日本房地產價格盤整多年，房價底部堅固，日本房地產平均6%的租金投報率，適合保守型投資屬性的包租公婆一族；馬來西亞的經濟及成熟現代化的金融環境，仍是未來房地產表現的最大支撐力量，但吉隆坡房價經過年年兩位數上漲，精華區房價已達每坪新台幣70、80萬元，未來能否持續走高，值得觀察。

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，目前海外置產以日本和英國詢問度最高。

其中日本熱門總價帶800萬到1,700萬元，客群不乏退休公教人員，或對日本文化和旅遊的愛好者，也有父母為子女規劃留學住處；至於英國因為總價低，新台幣300萬元不到就可以買到一間學生套房，出租保障五年投報率8%，吸引不少高階白領甚至菜籃族投資。

亞太國際地產總經理秦啟松指出，未來台灣房地產投資氣氛將會趨於緩和，但馬來西亞和澳洲才正開始起飛。

以澳洲來說，外國人可貸款七成，雖然利率較高為5.5%，但寬限期長達15年，不需另外出資繳納本金，以澳洲平均「七年漲一倍」的歷史經驗來看，投資人壓力較小，卻能擁有較高投報率。

不過也有房地產業者認為，海外置產並非沒有風險，除了當地政治、經濟局勢的穩定性外，當地對外資的管制、隱藏的稅賦成本、管理成本、較高的房貸利率與潛在的匯率波動風險，都可能讓業者訴求的高投報率、高增值性大打折扣。未來如發生交易糾紛，因跨國法令的差異，相對上求償難度高、保障也較低。

鄭哲昇表示，每個國家地區的房地產各有不同的投資特色及風險，打算房地產配置增加海外部位的投資人，宜理性評估後再進場。