降低加盟金 加速擴張版圖
僅管房市交易冷清，房仲業者仍積極成立二軍品牌搶攻市佔率、分食大餅，東森房屋昨宣布成立第2品牌「森活不動產」，而永慶房產集團旗下的台慶不動產昨也公布成立2年已展店134間，平均每月擴增5.6間店，加速擴張版圖，房市專家認為，大集團搶市佔，未來房仲將經歷殊死戰。

目前全台房仲超過6600家，但有一半以上未加入連鎖品牌，在房仲品牌大者恆大的趨勢下，未加盟連鎖的業者為求生存，可能轉向加盟金較少，門檻較低的第2品牌。目前擁第2品牌的房仲店包含住商不動產旗下的大家房屋，台灣房屋的優美地產等，東森房屋經過1年規劃，昨也宣布成立第2品牌「森活不動產」，在新莊副都心開設首間加盟店。

盼吸其他品牌投靠
東森房屋行銷處副理沈劍秋說，成立第2品牌有2個方向，其一為「轉招」即以副品牌較低的加盟金，吸引原本歸屬於其它品牌的業者加盟轉到自己的第2品牌；其二是展店，如東森房屋規定分店400公尺內，不得再設立新分店，此時店東的展店計劃容易受阻，成立第2品牌可解決此難題。
東森房屋董事長王應傑發下豪語，「森活不動產」預計首年開出40家店，5年成立200家加盟店。

總部資源支撐市況
二軍搶市佔的最顯著例子非永慶房產集團莫屬，旗下有永慶不動產、台慶不動產、有巢氏房屋3個加盟體系品牌，其中台慶不動產成立時間最短，從2012年至今約2年時間，目前展店134間，平均每月增加5.6間，超越其它品牌2.9間的速度。

台慶不動產總經理孫寶國指出，以較低的加盟金同享永慶房產集團資源，讓不少店東心動，台慶不動產展店有一半的比例都是「轉招」。住商機構加盟事業處副總劉明哲分析，市況不佳，讓加盟業者更在意總部資源與服務，透過總部支持來度過市場寒冬，而在這波品牌爭霸中，也將會是一場消長的殊死戰。

宜蘭店數增幅最大
觀察今年7月全台房仲店數普遍增加，其中宜蘭縣增幅最大，年增21.6％，花蓮縣也有19.8％的成長。台慶不動產北區副總陳宏勝說，宜蘭房地產地價基期較低，吸引買家關注，花東今年第2季建物買賣移轉棟數也較第1季成長25~27％，交易量持續增長，市場有需求，讓房仲店數不斷增加。

迎接網路世代，預售屋銷售有創新突破！信義集團旗下第1個自建案「信義謙石」，打破以往通路侷限，首創國內唯一線上、門市雙通路銷售個案，規劃專屬網頁與電子型錄，消費者可一覽格局、房價並即時查看最新銷況，資訊透明度100％。

可瀏覽格局房價
「集團企業精神就是誠實，加上網路是未來趨勢，才從自建案做起，想帶動代銷業公開透明、落實不二價銷售原則。」信義代銷研展部經理楊國昌分析，中國大陸、日本房地產很早就在推虛擬網路行銷，包括坪數、平面格局、價格都可在網路瀏覽掌握，信義代銷則是台灣業界首創。

「信義謙石」網路下單需付訂金10萬元，可選擇線上刷卡或虛擬帳號付費模式，後者需在1個工作天內透過玉山臨櫃匯款、ATM提款機、語音或網銀等方式繳費；消費者在5日審閱期後不簽約、審閱期內退訂或未能取得優先順位者，均可返還10萬元訂金。

「信義謙石」位在天母西路9巷內，規劃21戶18~45坪，開價每坪110~120萬元。專案經理李興源表示，完成線上訂屋付款流程後會有專人主動聯繫，提供正式預售屋買賣契約書，目前尚未有網路成交戶，3戶已售戶仍是透過接待中心洽詢、簽約。

全台房仲店數已突破6,700家，大型房仲副品牌更一家一家開出，身為全台最大房仲連鎖集團，也是房仲業率先開出第1家副品牌的永慶房產集團，董事長孫慶餘表示，加盟成功先決條件必須先有成功的直營經驗，加盟總部有責任讓加盟者獲利、在市場上有競爭力，這才是加盟真正的精神。

孫慶餘可謂是「台灣房仲之父」，早年房仲還在牽猴仔、中人的時代，賺差價、收紅包是常態，很難企業化經營；民國75年，孫慶餘、李志忠、陳寶生3人將住商不動產企畫研究室更名為住商興業公司，參考美、日作法引進新式房仲，推動房仲業法制化，成立「大台北不動產仲介聯盟」加盟體系，這是國內房仲業最早的加盟總部。

現在的住商不動產董事長吳耀焜及信義房屋董事長周俊吉，當時分別以通化加盟店店東、信義加盟店店東名義加入該聯盟，後來因商標權及名稱問題，民國76年將「大台北不動產仲介聯盟」更名為住商不動產。

民國78年住商不動產更名為住商實業，此時李志忠、陳寶生退出，孫慶餘雖在77年自行創立永慶房屋，但仍保留住商大股東身分至今，且由孫慶餘推薦吳耀焜擔任住商董事長一職。

永慶房產集團成立至今，目前集團旗下已衍生出3個副品牌（永慶不動產、有巢氏、台慶不動產），截至目前為止已達1,070家門市，市占率約15％，不僅成為國內最大房仲連鎖品牌，也是擁有最多副品牌的房仲集團，今年集團展店目標將達1,250家。

孫慶餘表示，現在房仲紛紛推出副品牌搶市占，但加盟不是請人掛招牌、加入加盟體系就不管人家，加盟總部有責任讓加盟者獲利，讓店東在市場上有競爭力、投資回報夠高，這才是加盟真正的精神。

永慶加盟體系有整個直營的know how，也是國內房仲加盟唯一真正將直營know how轉進加盟體系的房仲業者，現在甚至許多加盟店業績好過直營店，就是最好的例證。

他說，永慶3個品牌都做得很好，店東應該是所有房仲加盟體系中最賺錢的，永慶推動的「大聯盟計畫」，讓永慶不動產平均1個店的淨利，是別家加盟體系的4?6倍。

目前有巢氏、台慶雖不在大聯盟體系中，但只要店東願意，很多的服務、系統也可比照大聯盟，所以他們的業績應該都算不錯，其中，連續幾年的媒體調查，有巢氏消費者指名的品牌力，排名所有房仲第3名（僅次於永慶及信義）。

孫慶餘進一步指出，獨立房仲小品牌將走向獨特的經營方式，有些深耕地區的小品牌也做得不錯，但加盟連鎖大品牌一起聯賣、一起流通，績效會更好；大品牌有大品牌的優勢，永慶房仲集團有4成的業績是靠「聯賣」來的。

他說，要將集團內不同店東房仲品牌做「聯賣」是很不容易的事，要經過很多主管辛苦整合，因為每個人都有私心，拿出來的可能都是不好的案子，好案子都自己留下來，久而久之聯賣就無法成功。

但永慶各品牌房仲簽回來的案子不管好壞一律上架，每個區域都要遵守流通規範，只要有人不遵守，各區域流通委員會會作裁決，情況嚴重會要求退出聯賣區域，如此將失去很多的成交機會。

孫慶餘認為，目前房市應該還會修正一下，但合理的修正是健康的，明年選舉變數過去後，則要看國際金融情勢；但當市場不好時反而對永慶機會較大，景氣好的時候大家都會賺錢，景氣差的時候就能看出房仲品質的優劣；而從以往經驗來看，景氣不好時反而是永慶提升市占率的機會。

台慶不動產 展店速度破紀錄

政府打房讓房市交易量萎縮，截至今年7月，全台不動產經紀業歇業店數增加261家，但成立才2年的台慶不動產，卻以平均每月擴增5.6家門市的速度逆勢成長，目前累計已達134家門市，台慶預計今年底達成189間門市的目標。

根據不動產經紀業資訊系統統計資料，截至今年7月，全台不動產經紀業店頭有營業共6,729家，較年初增加301家，但歇業店數卻增加261家，凸顯房仲業正面臨優勝劣敗的關鍵期。

在眾家房仲大品牌紛紛開出副品牌下，永慶房產集團旗下第2副品牌台慶不動產，以平均每月5.6家的展店速度成長，每周展店近1.4家，創下房仲副品牌展店速度最快紀錄（相比副品牌的總平均月展店數），目前全台已達134家門市。

永慶房產集團加盟事業體總經理孫寶國強調，不會透過併購取得市占，集團依據不同品牌定位，吸引經營與服務理念一致的店東加入，是永慶房產集團店數達1,070家，成為全台最大房仲連鎖的關鍵。

他說，台慶一半店東是永慶原體系出來開店，或優秀經紀人自行創業加入，另一半是從其他房仲體系轉過來，且因台慶月費僅收5,000?10,000元，是永慶集團中CP值最高的副品牌。

孫寶國進一步表示，面對房市不景氣，台慶不動產將危機入市，持續在六都熱區展店搶市占；此外，展店除要有後勤資源做支援，更需要適任的人才不斷加入，因此預計招募900位新血加入。

近幾年，政府頻出手打房，造成房市成交量萎縮，房仲業更是首當其衝；根據內政部地政司最新統計，今年前八月不動產經紀業變更為非執業（即歇業）店數達三六一家，全年恐上看五四○家以上，將創下近十五年來房仲關店最高紀錄。

今年恐倒逾500家 新增也近千家
有趣的是，到今年八月止，全國執業中的經紀業店數達六七二九家，一年多來房仲店數仍增加近千家；內政部分析，可能是因轉換品牌，或是到其他區域展店等因素，造成部分登記變更為非執業中，其實整體房仲店數仍持續增加。

根據統計，近十五年來（一九九九年到今年八月），不動產經紀業變更為非執業（即歇業）的店數累積為三六四六家，其中二○一一年至今年八月便有一三七四家，占比高達三十七．六八％；二○一二年及二○一三年歇業店數分別是五二四家、四八九家，今年前八月歇業家數已達三六一家，全年恐破二○一二年紀錄而創新高。

房仲業者指出，若對照內政部全國買賣移轉棟數，二○一二年約三十二．九七萬棟、二○一三年是三十七．一八萬棟、今年前六月約十六．四六萬棟，與房仲歇業店數變化有同趨勢關係。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，其實，全國房仲店數維持五千家是合理狀況，目前房仲業店數真的太多，過度競爭之下，導致部分店家出現不足以為生之窘境，近年房仲出現倒店潮並不奇怪。

全新完工，頂層新台幣18億元的紐約曼哈頓第五大道豪宅「巴卡拉頂級酒店住宅」首度在台灣曝光；搭配最新設計法國巴卡拉「奇幻天頂」水晶吊燈，烘托豪宅的稀有，為豪宅重新定義。

看似擁擠的紐約曼哈頓區，依然有8月才完工的最新頂級50層樓高「Baccarat巴卡拉酒店住宅」問市，並由台灣蘇富比國際物業在台代理。

台灣蘇富比表示，紐約曼哈頓第五大道及53街的「巴卡拉酒店住宅」與喜達屋飯店集團合作，1樓到17樓為酒店，18樓至49樓為豪宅，講求優雅和奢華服務，住戶可完全享受巴卡拉酒店的各種禮賓服務和設施，目前全數61戶住宅僅剩不到20戶在銷售中。

台灣蘇富比指出，「巴卡拉酒店及酒店住宅」四周有著紐約著名景點，對街就是MoMA現代藝術博物館，卡內基大廳(Carnegie Hall)、巴黎劇院(Paris Theater)及紐約公共圖書館等，還有各式高級餐廳、酒店以及國際精品名店，集文化、藝術、時尚於一身，為都會生活藝術提到了新的高度。

台灣蘇富比說，這棟建築設計概念以法國250年品牌Baccarat巴卡拉水晶做為靈感來源，設計出極具現代時尚感的玻璃高塔建築及精品藝術氣息的居家品味。

為了彰顯頂級豪宅的稀有珍貴，台灣蘇富比特別邀請Baccarat「奇幻天頂」水晶吊燈，與重量級水晶藝品，在台灣蘇富比貴賓廳獨家展示。

台灣蘇富比強調，這盞水晶吊燈是世界設計家菲利普?史塔克(Philippe Starck)為法國巴卡拉水晶250週年慶所設計，這款經典吊燈打上聚光燈，就成了「Etrange Zenith奇幻天頂」水晶吊燈，富有詩意的設計巧思將天頂推向夢境，象徵Baccarat超凡水晶工藝的超現實進化，也烘托出頂級豪宅的不凡。

台灣豪宅市場交易轉冷，但海外頂級豪宅市場卻持續熱賣，截至今年4月底，美國曼哈頓房屋均價年漲17.4%。瞄準台灣豪宅買方，台灣蘇富比國際物業下午舉辦記者會，宣布引進「紐約巴卡拉酒店住宅」，該頂級豪宅位於曼哈頓第五大道西第53街，地上50樓，1~17樓為酒店，18~50樓為住宅，規劃33~207坪，房型1~5房，每坪400~870萬元，總價1~18億元。

此案由喜達屋飯店集團投資，同時邀請250年歷史的水晶品牌巴卡拉設計師菲力普?史塔克Philippe Starck，為該案設計「Etrange Zenith 奇幻天頂」水晶吊燈，也在今日記者會展出，市價高達70萬元，將來會設置在每戶住家玄關。

台灣蘇富比國際物業行銷經理李慧珊說，該案住宅已完工，陸續交屋中，可售不到20戶。負責銷售該豪宅的專案經理謝靄如則表示，該案屬於高端豪宅產品，有能力負擔的客戶有限，但結合地段、水晶藝術品與喜達屋飯店集團的物業管理，仍吸引不少頂級客群詢問。

在海外買家，尤其是華人富豪的積極搶進下，曼哈頓的房市2013年仍舊呈現價量齊揚的趨勢。至2014年4月底，曼哈頓的房屋均價在一年內已成長了17.4％至每戶120萬美元，創下歷史新高。即使如此，華人買家在紐約市的精華地段掃房仍不手軟。在曼哈頓，45％的房子是全部以現金購買，比例高居全美之冠。

租金方面，曼哈頓因該區新屋供給有限，持續呈現穩定成長。平均每戶月租金在4月時來到4,000美元，年成長5.1％。儘管紐約市從2000年以來經歷過金融海嘯和科技泡沫的重大衝擊，在房屋總供給量有限而人口成長強勁的影響下，紐約市公寓的平均租金在12年內漲了75％。在供給有限，租金穩健，國際買家持續大力購買的因素下，預計曼哈頓的房價今年仍舊有1成左右的年成長空間。(註1)

豪華公寓銷售(成交價最高的前10％)於2013年搶下頭條。其中幾件驚人的銷售目前尚未完成交屋手續，如以9千萬美金購買One57和432公園新建案住宅的報導，從這些數字中顯示出可觀的漲幅。售價中值上漲了10.4％，銷售量於過去的一年中成長了近27％。成交平均所需天數以41％大幅地下降，顯示出豪華公寓市場的堅強實力。(註2)

「豪宅」結合「星級飯店式服務管理」是當前國際房地產的共同趨勢，以紐約為例，除了St.Regis、Mandarin Oriental及Ritz-Carlton等知名飯店集團插旗外，近5年內，中城曼哈頓陸續又有One 57、30 Park Place等酒店住宅進駐，企圖搶攻全球頂級客層。2014年即將完工的巴卡拉酒店住宅，勢必將這股趨勢掀起另一波高峰。

「巴卡拉酒店&酒店住宅」佔盡絕佳地理優勢，坐落於曼哈頓第五大道及53街交接的頂級商業走廊，紐約市著名景點環繞四周，對街就是MoMA現代藝術博物館，卡內基大廳(Carnegie Hall)、巴黎劇院(Paris Theater)及紐約公共圖書館也在附近，還有各式高級餐廳、酒店以及國際精品名店，除了集文化、藝術、時尚於一身，北面的中央公園(Central Park)更是最大的賣點。毫無疑問，該建築位居紐約市中心，鄰近中央公園和紐約公共圖書館，可謂是難以匹敵的精華地段，也因正對MoMA而成為人文新地標。無論是設計、風格、功能性以及品質，都臻至完美，為都會生活藝術提到了新的高度。

巴卡拉酒店&酒店住宅
此次建築設計概念以法國250年品牌Baccarat巴卡拉水晶做為靈感來源，設計出極具現代時尚感的玻璃高塔建築及精品藝術氣息的居家品味。其外觀的設計概念是用高雅的水晶盒包裝- 閃亮的玻璃幕牆，嶔在黑色金屬框中，彰顯出巴卡拉品牌，古老的傳統和法式永恆優雅的風格，展現十足「超凡工藝與眾不同的生活藝術」。同時室內設計大師Tony Ingrao利用天然元素如特別的木材，及使用獨特的建材-鑲嵌水晶的青銅器、白色縞瑪瑙和磨砂鏡面玻璃，營造溫馨別緻且摩登都會現代風格之感。從外觀至室內皆力求水晶般精緻完美，且每一間都設有一盞水晶吊燈(Baccarat Lady Crinoline 舞影翩翩)，同時為五星級國際飯店式營運管理，盡享都會生活頂級服務。

這幢具有壯觀雕刻玻璃立面外觀的50層樓建築，獲得LEED認證，預計2014年8月竣工，由SOM建築設計事務所(Skidmore, Owings & Merrill LLP)所設計，靈感來自於粼粼閃耀的巴卡拉水晶，力求精緻完美。整座建築區分為「酒店」及「酒店住宅」兩部分。細看樓層規劃，1-2樓為酒店設施、3-17樓為酒店客房(共計114間客房，其中包括26套套房)、18-50樓為酒店住宅(共計61戶)。

住宅單位提供1至5房、33坪至207坪等不同的格局設計，單戶總價新台幣1億2千萬元起。頂樓複合式層峰套房即為207坪空間雙樓層挑高格局，宏偉的露台收攬了令人欽羨的紐約現代都市全景，目前該戶售價更是高達新台幣18億元。

商圈影城可聚集人潮，提升周邊生活機能，林口三井Outlet Park與國賓影城明年開幕，樹林樹新段BOT案由南山人壽得標，預計投資21.68億元興建商場影城，均帶動周邊房市銷售。長虹建設林口3建案今年賣出90億元，新莊「超級城市SUPER1」開案1周售出260戶，成這波房市冷鋒下罕見熱銷個案。

1樓店面已完銷
新莊「超級城市SUPER1」屬萬坪造鎮案，基地坐落新莊、板橋、樹林三交界區，近樹林BOT案，造鎮社區包含商業區與住宅區，5期總銷250億元、2066戶。第1期「曼哈頓」基地面積2847坪，共有5棟合計691戶，坪數18~38坪，開價每坪32~34萬元，部分樓層為無隔間毛胚屋，開價每坪27~29萬元；區內另有1棟18層樓建物捐給新北市政府做辦公室。

「超級城市SUPER1」專案經理黃耀庭表示，建案有低單、低總價優勢，1周售出260戶，1樓店面更已完銷。黃耀庭分析，樹林新成屋成交價約36萬元，新莊站穩5字頭，「在房市擠壓效應下，勢必帶動周邊建案價格。」預計2016~2017年完工。

林口3案賣90億
長虹建設今年在林口推出「世紀長虹」、「長虹天際」、「長虹天薈」3建案，長虹建設董事長李文造日前表示，3案總銷賣了90億元，由於三井Outlet Park、國賓影城與捷運機場線等重大利多建設明年可陸續到位，讓林口成為這波「度小月」房市景氣中，唯一賣得動的重劃區。

宏泰人壽與威秀影城股東紛爭，影響淡水影城商場開發案進度，甲山林總經理張境在昨表示，宏泰人壽一定會蓋影城，只是找誰來經營，目前合約上仍是威秀，不影響建案買氣，潛銷中的「海洋都心3」上周僅針對VIP客銷售，1周賣出約100戶。

歷經2次環境影響評估審查作業，占地21公頃，總投資200億的國泰名品購物城，已於7月24日由桃園縣環保局公告通過環評，即日起可進行開發興建工程，消息一出，不但填補青埔地區生活機能不足的遺缺，更讓沉寂已久的區域房市露出一絲曙光，但專家認為，選舉後房市才有可能好轉。

在中央政府接2連3祭出抑制房價炒作的政策面驅使下，桃園房市也出現價格鬆動，成交量下滑趨勢，讓房市10年好光景，在政府的有效作為之下出現轉捩點，不僅投資客紛紛拋售，購屋自住的民眾也擺出觀望之姿。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園地區7月平均房價16萬元、房價月減幅4.7 %，交易量月減幅5.1 %；新竹地區平均房價18.2萬元、房價月減幅2.1%，交易量月減幅7.4%。價格修正主要是市場出現低單價、低總價現象。

以目前市場來說，500至800萬的購屋民眾增加，1000至1500萬元的購屋民眾則觀望居多，原因除中央將桃園房市列為限貸區，讓不少資金有限的年輕人不得不挑選低價產品，再者則是投資客被財政部的實價課稅政策嚇到，擔心稅負太重而收手。

「會被列管制區就是因為區域有更好的發展」，江怡慧認為，中央銀行於6月發布擴大房市管制區，但首購族反而偏好集中蘆竹市、八德市以及桃園市，雖然桃園地區因打房因素造成觀望者變多、拉長購屋猶豫期，但管制區域卻相對抗跌保值。

據台灣房屋資料，近年青埔地區土地及建案飆漲幅度驚人，商業區土地從100年的每坪均價55萬，漲到103年的每坪150萬，住宅區土地也從每坪35萬漲到65萬，透天別墅17萬漲到26萬，電梯大樓20萬漲到32萬。

台灣房屋青埔國際營運中心副總彭成貴表示，青埔投資或置產，看的都是未來性，如今國泰名品購物城環評通過，代表青埔的生活機能已經開始啟動，雖然開發案還分商場、飯店、商辦及待評估4階段，但至少會讓觀望的民眾更有信心。

嘉暘開發不動產經營團隊表示，高鐵青埔地區蛋黃區房市仍維持在先前價位，不受打房政策影響，蛋白區則落入有行無市的不穩定層面，讓房市從去年底至今跌幅3成左右。

團隊認為，青埔長期被視台灣未來發展的重點區域，吸引很多投資客進駐，但發展一再延宕，增加不確定的心理因素，懂得投資的人，現在流行一句話「只相信自己的眼睛、不相信自己的耳朵」，就怕國泰名品購物城喊著要蓋，最後卻無疾而終。不過以目前股市的熱度，加上選舉逼近，預計房市還是會在選舉前後出現好轉現象。

內政部營建署昨發布最新山坡地住宅檢測結果，全國共有五○九處遭到列管，其中列管為Ａ級，須立即改善、限期完成的社區有九個，分別是桃園縣、苗栗縣各三個、台中市兩個、新北市一個；而被納入Ａ、Ｂ、Ｃ三級列管的社區中，以新北市最多，高達一○九個。

山坡地住宅列管評分標準主要分為監測系統、邊坡穩定性、擋土牆、排水問題等項目評分，缺失最多者列為Ａ級、次之為Ｂ級，較少者為Ｃ級。

營建署解釋，被評定為Ａ級社區者，各地方縣市政府應即刻通知社區管委會及建築物所有權人，立即委託專業技師或團體深入鑑定，並限期完成改善與監測；若未於期限內改善，可開罰六萬元到三十萬元，甚至勒令停止使用。但據了解，目前為止沒有地方政府開過罰單。

根據最新發布資訊，全國遭列管的山坡地住宅，從去年的五三三件減少到今年的五○九件，其中列管等級為Ａ級計有九件、Ｂ級一三○件、Ｃ級三七○件。

營建署建築管理組表示，今年有三個縣市遭列管的山坡地住宅超過百件，都集中在北部，分別是新北市有一○九件、台北市一○六件、基隆市一○○件；其中新北市主要集中在汐止、新店、三峽、淡水等行政區，北市以文山、北投區較多，但礙於規定，無法公布社區名單。

列管名單不公布 學者批鄉愿
德明財經科技大學副教授花敬群指出，政府應直接公布遭列管的山坡地住宅社區，卻因害怕衝擊社區房價而選擇單純監控不公開，是相當鄉愿的行為。

他說，主管機關理應更深層去探究遭列管的山坡地住宅，當初是如何通過申請而興建；如果目前部分社區已存有危險，政府更應趕緊制定出遷移等配套措施，而非消極監控，倘若將來因政府消極監控而導致災害損失，受損民眾恐可以此為由申請國賠。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因山坡地住宅檢測資料僅限於住戶與管委會查詢，建議有意購買的民眾，除可向地方政府以書面方式查詢，也可透過當地房仲業者詢問相關資訊，較能保障財產與生命安全；若無法取得資料，也可從大樓與山坡地距離，以及邊坡維護狀況略知一二。

台灣高房價，讓許多民眾只能「望房興嘆」，買不起房，只能靠「租屋」，找個安家居所！為了讓弱勢家庭和低收入戶也能晉升「有殼一族」，內政部計畫在10年內協助10萬戶民眾居住需求，其中包括興建「社會住宅」3萬4千戶，不過這個數量在專家看來還是太少，根本供不應求，但蓋房只是治標不治本，要如何導正台灣「高房價」以及「高空屋率」的問題，學者建議還是得從「政策」下手。

要讓台灣人住的起房，內政部定下10年計畫，將協助近10萬戶民眾居住需求，包括興建「社會住宅」3萬4千戶，租金補貼6萬4千多戶，不過這樣的數字，看在專家眼中還是太少。

政大社科院副院長林左裕：「遠遠不夠，就是我覺得政府的態度，還可以再更積極一點，政府他所提的要提供十萬戶，還不到這個『空屋率』的十分之一。」

社會住宅是「公家出租房屋」的概念，房東是政府，房客就是社會弱勢家庭以及低收入戶的民眾，希望讓他們能夠有個安家居所。社會住宅推動聯盟組長江尚書：「『社會住宅』也許是一個過渡性質的居住的選擇這樣子，所以它是在這段時間，他(房客)付比較便宜的租金，在這段時間他存錢，也許不久之後，他有機會到市場上租房子，或是到市場上去買房。」

社會住宅逐漸成為世界各國趨勢，荷蘭是第一名比例佔了全國34%，其次是香港29%，第三則是英國20%，但瞧瞧台灣僅僅只有0.08%，不過根據政府公佈2012年的「住宅自有率」，台灣民眾有近8成都有自己的房子，租屋者只佔2成。

社會住宅推動聯盟組長江尚書：「那當然這2成裡面，還有一部分是他沒被統計到的，包括現在剛出社會的年輕人，他還和家裡住在一起的，這種會被算在『自有』的住宅裡面，所以這部分是被低估的，所以如果我們這樣子來看的話，其實社會住宅的需求或者是租屋市場的需求，是還不低的，至少是台灣的家戶數量的2到3成左右。」

表面上數字很好看，但實際上台灣民眾因為高房價的壓力，多數人只能「望屋興嘆」，不過全台建案卻還是一棟棟蓋。社會住宅推動聯盟組長江尚書：「有很多人可以持有很多間房子，然後他每年繳非常少的稅，那變成他是一個資源的囤積，他沒有拿出來用。」

台灣「空屋率」到底有多高，2010年營建署公佈約有92萬戶，但主計處跟依據「人口及住宅普查」，得到的空屋數是156萬戶，隔了3年後營建署數字下修到86萬戶，不過主計處的空閒住宅，仍舊還有144萬戶。

政大社科院副院長林左裕：「囤房他的成本很低、非常低，那他只要一年漲超過5%，他這樣子就能夠獲利，我們不是要打房地產業，我們要導正房市，因為這個跟我們整個下一代的這個存活，跟他的努力有關係，假如政府他真的有心想要做的話，我會建議短期之內，我們這些年輕族群，還沒有買房子的，還是以租屋為宜。」

台灣民眾「無殼一族」越來越多，要如何改善，學者提出「房市三箭」目標，第一從財政著手，提高「囤屋稅」，第二央行干預，降低二房以上貸款成數2到3成，第三從內政部及地方政府改變，提高「公租屋」數量，或者是祭出稅賦優惠或者是利率補貼，鼓勵民間出租，希望能夠降低空屋率，也達到平衡房價目的，不能做到「人人買得起房」，但至少也要達到「人人有房住」的目標。

歷時16年之久的「台北大學特定區安置住宅計畫」終於在去年7月動土，預計明年底將會完工，當初歷經許多波折的拆遷戶終於能回家了。如今北大特區後市潛力極佳，當初擔心政府跳票而放棄登記權益的部分拆遷戶，想重新向政府爭取優先承購權，卻遭地政局駁回表示，不能因為住戶當初自願放棄權益，現在就要求政府更改原則，這樣不符合公平性。

北大特區近幾年生活機能日趨完善，加上房價相對市中心便宜，吸引不少購屋者的目光，房仲業者觀察，近5年北大特區房價平均每年上漲2成，且自2013起，主要商圈行情都已突破2字頭，近期預售屋成交價更上看37萬元，未來房市潛力極佳。

自由時報報導，北大安置戶表示，當年政府安置住宅每坪的開價太高，與周邊建案開價差不多，加上公部門在處理事情上態度不明、又沒有效率，全案不確定性太高，部分住戶擔心政府跳票，才放棄登記。但現在前景明朗，政府應該再給原住戶一次機會，給予優先承購的機會。

對此，報導中地政局主任秘書王聖文表示，當年鎮公所開會都會逐一掛號通知安置戶，並沒有忽略任何一戶的權益，如今考量到政策公平性與一致性，不能因為部分安置戶放棄權益，就要求政府改變原則，這樣對任何人都不公平。

而市議員王明麗建議政府，86年三峽鎮公所受理登記的307人，共396戶予以配售，但若這其中有安置戶願意放棄權益，希望政府把餘戶開放給原先沒登記的安置戶，讓政府的美意能得到完美的結果。

人潮帶進錢潮，也是支撐房價的重要因素，全台4大科學園區創造逾35萬就業人口，據實價登錄顯示，其中尤以中部科學園區中古屋房價2年漲幅高達42％、高居首位，顯示出中科房市仍銳不可擋。
2002年成立的中科位於台中市大雅區及西屯區，面積約413公頃，近年來包括台積電、巨大、上銀、矽品等多家指標企業，都陸續進駐中科建廠，其中巨大擬在中科設營運總部，台積電更計畫投資5000億元、在中科設立18吋晶圓廠。而鴻海集團「智動化創新園區」也落腳中科園區，更帶動住的需求。

中科房價持續成長，中科特區選擇更大，新舊個案都有，屋齡在5年內，每坪單價約19至25萬元，要找20年以上也有早期國宅可選。

交易熱區 西屯奪冠
台中市上半年交易熱區由西屯奪冠，目前區域房市主要以逢甲12期重劃區及中科商圈為兩大聚落。此區由於有逢甲觀光夜市、中科園區，加上距離七期新市政中心不遠，交通便利、生活機能成熟，吸引不少外來人口進駐。

據中科所在地大雅區橫山里里長陳連生指出，中科特區政府和民間的建設還陸續開展中，以公部門而言，道路系統中科路未來將延伸到十二期重劃區的黎明路，科雅三路到廣福路，北側機場聯外道路延伸到大雅區民生路，另外機場聯外四十米計畫道路也延伸到福林路，完工後中科交通更是四通八達。

陳連生也強調，中科特區重大建設開展還包括東大路山坡地保護區今年六月二十八日正式解禁，未來對地方發展助益很大。還有富有土地開發公司也擬在東大路興建六星級觀光飯店，更帶動區域發展。

他說，中科成立至今，軍方彈藥庫遷移，重大建設開展，且實現睦鄰措施，如中科方圓三公里內水溝和道路系統損毀可申請修護，對於居民而言，相當實惠。他也提到橫山里公園學校綠地多，里辦公室幾乎天天有人詢問是否可承租房子，且每坪農地價格也逾十萬元，中科進駐確實帶動地方發展。

隨著中科特區房價高漲，許多中科人轉進蛋白區如大雅區購屋，帶動大雅區房價。目前已進場大樓新案，包括巽揚建設旗下的隆乙建設推出「中科耀景」、坤悅建設的「雅美」、久樘建設的「久樘好雅」二期、同興協記的「時上W」等，還有齊營「春曉」個案，吸引中科人進場購買。

大雅漲幅 超過4成
大雅區位處中科園區及水湳經貿園區開發之間的雙軸線，加上周邊交通相當便利，西側可接清泉崗國際機場，東側中彰與中清路，規劃中的捷運橘線通車後，直接銜接到園區內，還可串聯機場到北區交通。由於大雅區完整土地愈來愈難找，大雅區房市近幾年來漲幅超過4成，也是奇貨可居。

環保署環評大會昨（27）日通過台南新吉工業區開發計畫，台南市經濟發展局長方進呈表示，這是第一個敢承諾零廢水排放的工業區，進駐廠商以能否做到零廢水排放為優先選擇，預計明年動工、廠商同時進駐，2018年全區完工，開發金額超過百億，預估年產值三、四百億元。

新吉工業區位於台南安南區與安定區交界處，方進呈表示，全區皆徵收台糖建地，預計有122公頃，其中77公頃為產業用地、45公頃作為公共設施，如道路、汙水處理廠或滯洪池之用。

方進呈指出，該工業區是為了解決附近中小企業申請農地卻設立工廠的問題，招商希望以在地中小企為主。

因應房屋稅修正，屏東縣有三點四萬棟房屋需選擇「自住」或「非自住」，房屋所有權人逾期未擇定者，將一律以稅率較高的「非自住」課徵房屋稅。

為打擊囤房，立法院通過房屋稅條例修正，住家用房屋將區分為「自住」或「非自住」，「非自住」之房屋稅率將調高，且私人醫院及診所或職業事務所的房屋稅率也將調高。

財政部並規定，每個家庭的「自住」房屋上限為三棟，若夫妻及未成年子女總計擁有超過四棟以上，第四棟起適用「非自住」的稅率。

房屋稅條例修正案於今年六月公告生效，考量屏東地區民情，縣府擬定非自住房屋之房屋稅率由原一點二%提高為一點五%，稅率仍屬全國最低，相關草案已送縣議會審查。

逾期未擇定者將以非自住課稅
屏東縣稅務局清查，全縣共三點四萬棟房屋需選擇「自住」或「非自住」房屋，有一點五萬人已收到稅務局寄發的通知函，必須於十月十五日前回覆，否則一律以「非自住」課徵房屋稅。

此外，屏東縣內私人醫院、診所或職業事務所使用的房屋約兩千七百棟，稅率將由原一點五%提高為三%，調幅達一倍。
稅務局表示，房屋稅條例修正影響層面很廣，收到通知函的民眾，最好選擇房屋現值或稅率較高的房屋為「自住」房屋，以維護自身權益，可先向稅務局諮詢。

屏東縣今年房屋稅預算編列約十億元，房屋稅率調整後，明年度房屋稅收可望增加，至於實際的增幅，需視房屋所有權人擇定的結果。

高雄房地產長達10年的榮景，在政府打房政策連番推出、高雄氣爆事件影響下，最近市場觀望氣氛濃、建案去化速度趨緩，高雄房地產市場是利空出盡？抑或是向下探底？華友聯開發（1436）董事長陸炤廷指出，對於高雄房地產市場發展仍然樂觀看待，他認為高雄持續投入重大建設，後市有支撐，但產品規劃、定位不脫離市場需求，才能持盈保泰，自住型市場還是王道。

年輕的建築人、華友聯開發董事長陸炤廷，於建築業資歷還算淺，但過去華友聯集團30年累積豐富的市地重劃經驗，造就他對於房地產市場脈動的高敏銳度，自入主華友聯開發（原福益實業）以來，採取穩健經營的理念，不急不徐一步一腳印的規劃華友聯開發營運，業績不求快速爆發，於高雄及台南兩地市場展開投資開發，期間看到高雄建商一窩蜂投入豪宅市場，紛紛推出大坪數建案，仍然堅持自住市場，近期受到政府打房影響營建業業績多數下修，華友聯卻逆勢上揚，今年以來業績不斷推升，獲利表現亦可圈可點，高雄的「文華匯」大樓建案及台南「星月灣」透天建案去化順暢，推升其業績與獲利動能。

陸炤廷說，房地產景氣再怎麼不好，自住及換屋的需求仍有，只要在好的地段、規畫好產品，並講究建材，且把售後服務做好，相信仍然可以順利銷售出去，因此華友聯開發正式推案以來，專注自住市場，受景氣影響有限，目前銷售的建案均陸續成交中。

房地產景氣低迷時，高餘屋量考驗建商財務能力，尤其是當利率調高後，利息負擔及償債壓力均加重；由於華友聯開發業績基期低、且經營穩健，因此經營風險相對來的低。據悉，華友聯開發高雄及台南兩案截至目前合計僅賸20餘戶，預估年底將0餘屋，不躁進穩健的經營手法，將讓華友聯開發的企業品牌價值堆疊的更為厚實，即使是房地產景氣不佳，亦可望持盈保泰永續經營。

高雄受到氣爆及潛在石化管線陰影，市場交易不若以往熱絡，豪宅產品出現停滯，自住產品則影響有限，另方面台南自住市場則未受影響。華友聯開發「主攻自住」的市場定位以及目前所經營的高雄及台南市場，可以說進可攻退可守。

如何維持穩健的營運、避免受到景氣波動而震盪，是上市櫃建商共同的挑戰，特別是市場景氣由盛轉衰時尤然。對此陸炤廷指出，該公司擁有台南及高雄萬餘坪建地（商業區及住宅區），土地取得成本較之同業低，推案計畫已規畫至107年，明（104）年預將推出高雄華鳳案、高鐵案、大豐案與台南棕梠灣、加州灣等5個住宅大樓建案，均屬自住型。

　一套房子，由政府和居民共同出錢買下來——共有產權房，有望讓買不起商品房的人“居者有其屋”。目前我區已批復確定，由廣西-東盟經濟開發區和柳州市開展試點，探索推出“購置型、救濟型”的共有產權房

　　共有產權

　　惠及“夾心層”

　　今年4月1日，住建部在共有產權住房試點城市座談會上，明確黃石、北京、上海、深圳、成都、淮安6個城市為全國共有產權住房試點城市。在共有產權住房試點上，廣西有什麼嘗試？

　　“廣西的保障房發展多年，目前的經濟適用房、廉租房、公租房、限價房等，已基本上能做到應保盡保。同時，近兩年廣西也在考慮發展共有產權房。”自治區住建廳住房保障處有關負責人介紹，廣西已基本形成分層次、多管道、廣覆蓋的住房保障體系。在國家明確將共有產權房作為探索發展方向後，廣西隨即醞釀如何推進試點，目前已經確定由東盟經開區和柳州先行先試。

　　該負責人表示，共有產權住房主要惠及“夾心層”。通過共有產權的方式，可使得群眾僅支付一部分錢，就能解決住房問題。同時，通過這樣的機制，可遏制購置型保障房裡的牟利空間，使得買下來的房子只能用於解決住房需求，而非投機牟利。

　　兩地試點進度不一

　　“共有產權房”作為一種保障房的形式，北京等6個試點城市的共有產權的路徑不同，如北京以自住型商品房為代表的共有產權房，成都把經適房與限價房將並軌管理，統一為共有產權房等。而且，出資比例也因地而異。

　　業內人士認為，試點、推進共有產權住房這一模式，需解決三方面的問題：一是確權，即確定產權共有方的邊界和比例，這是此類房屋入市、溢價收益劃分、所有者產權轉讓等方面的規則基礎；二是共有產權住房產品及其機制體系的合理化設計，包括產品的戶型和規格、購買人資格、進入和退出機制等；三是與共有產權住房相關的立法支持。

　　東盟經開區、柳州市被列為試點城市後，將如何試點共有產權？8月26日，記者獲悉，目前柳州市和東盟經開區試點進度不一。其中柳州正在就房源、購買對象、出資比例等開展調研；東盟經開區則已經有了初步的實施方案。

　　東盟經開區建設局房產股的有關人士介紹，按照初擬的方案，東盟經開區將把轄區內已經建成分配入住的1320套公租房、在建的476套公租房，作為保障房共有產權房試點房源。“方案還有待審批，預計近期可以出臺。到時候，對已經分配入住的公租房，入住者可出資與政府購買；如果不想購買，開發區也會讓入住者繼續租住，不會收回。”
據試點情況

　　將出臺政策

　　據悉，廣西已經由住建部門牽頭，起草有關共有產權保障房的政策。在經過多方徵詢後，已初步形成了徵求意見稿，不過仍需繼續打磨。“共有產權房比之前的保障房形式更複雜，涉及難點比較多，特別是一些法律上的障礙還需要研究。”相關人士透露。

　　有業內人士稱，雖然試點城市的方式不盡相同，但目的都是為了解決中低收入等特定群體的住房問題。不管以什麼房源進行試點，今後廣西可以參考區外經驗，考慮針對不同的保障物件，制定不同的產權分配比例。比如，對低收入群體，產權比例可三七開，住戶只需要交齊整套住宅三成的房款即可入住；對於非低收入群體的無房戶，產權可對半分。如果住戶想獲得完全產權，那麼就要根據購買之初制定的市場價格補齊差價後，才可上市進行產權轉讓，這也有利於維護保障房分配的公平性。

　　自治區住建廳住房保障處有關負責人表示，今後，廣西會總結根據試點實施的情況，儘快出臺相關政策，包括產權比例分配、收益分成、產權轉讓、責任分擔等，力爭在目前已有的住房保障體系基礎上，探索一條保障房供應的新路子。

　在房地產市場整體下行的格局下，北京樓市別墅產品卻逆市回暖，價格穩中有升。千萬元級別以上別墅成交均價較2013年1~7月同比上漲27.83%，其中，7月單月成交均價同比增長21.82%。

　　“相較于普通住宅，別墅產品受調控政策影響較小，無論是政府調控限購，還是首付變化，都較難影響到別墅。另一方面，2003年開始的‘禁墅令’日趨從嚴從緊，使得別墅產品稀缺性更為突出，供不應求，市場提前進入去存量的階段，因而下半年北京別墅市場或將持續走熱。”在8月22日舉行的“2014年第十一屆中國別墅節”上，一位長期關注北京別墅市場的業內人士對記者表示。

　　不過，在中國指數研究院副總裁兼指數研究中心總經理葛海峰看來，今年下半年北京別墅市場的主題依舊是行銷創新、多去化。“從整個市場層面來講，別墅市場的去化速度相對住宅慢一些，未來有可能會徵收房地產稅，因此別墅市場在未來可謂機遇和挑戰並存。”

隨著中報披露進入倒計時階段，上市房企財務狀況輪廓也已基本清晰。截至8月27日，包括“招、保、萬、金”四大地產巨頭在內的近百家上市房企已經曬出了中期“成績單”。

報告期內，98家上市房企業累計實現營業收入從上年同期的2130.26億元略增至今年上半年的2298.78億元，增加了168.52億元，同比增幅為7.9%。

不過，行業增收不增利。今年中期，上市房企實現利潤總額和歸屬母公司股東的淨利潤卻並沒有同步增長。其中，98家上市房企實現利潤總額基本不變，從去年上半年的403.42億元微增至403.44億元；但實現淨利潤總額卻從去年同期的265.42億元下降至今年中期的259.03億元，減少了6.39億元，降幅為2.4%。

其中，“招保萬金”四巨頭中，金地集團（600383.SH）今年中期淨利潤降幅更是近五成，位居四巨頭墊底位置，招商地產（000024.SZ）則以三成的淨利潤降幅緊隨其後。

相比之下，面對房地產行業調整的態勢，保利地產（600048.SH）和萬科A（000002.SZ）兩大房企龍頭仍保持了逆勢增長，期末分別實現淨利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。

與此同時，98家上市房企整體經營活動現金流情況呈進一步惡化態勢。統計資料表明，上述98家上市房企整體經營活動現金流量淨額從去年同期的-428.40億元減少至今年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。

對此，國金證券分析師曹旭特表示，“按我們對2014年行業資金流入和流出項的預測，今年房地產企業資金盈餘將接近2008年也即歷史最差水準。”曹旭特稱，今年資金情況會比較接近2011年水準，因為當時融資結構已經發生變化，金融機構貸款占比已經降至58%，和目前水準比較接近。

“但不同之處在於，2011 年房地產行業資金盈利比例達到6.8%，高於我們預測的 2014 年行業僅 1.8%的資金盈利比例水準。因此，按房地產行業自身規律演變，今年底開發商的資金鏈不會好於2011 年的水準。” 曹旭特強調。

二線城市庫存嚴峻

值得一提的是，由於今年以來房地產市場持續調整，導致上市房企去化進程也放緩。統計資料表明，截至今年中期，上述98家上市房企庫存從去年同期的3.34萬億元增加到了3.56萬億元，同比新增庫存2246.64億元，增幅達6.7%。

與此同時，上述房企累計提取的跌價準備卻從去年上半年的66.21億元減少至53.87億元，反而減少了12.34億元，跌幅為18.64%。

曹旭特認為，從絕對量分析，現有庫存處於歷史較高水準，一線城市合計庫存僅比上輪週期高點低 11%；二線城市庫存則在 2013 年下半年即開始快速上升，目前已經超過上輪週期高點 26%。

“而且，從考慮供求雙方力量對比變化的指標來分析，目前去庫存過程並不明顯。” 曹旭特稱，“靜態來看，行業現有庫存量已經接近歷史峰值，二線城市絕對和相對庫存都比一線城市更為嚴峻，儘管二線城市銷售好於一線，但由於前期形成供給更多，所以去化週期水準仍高於一線城市。”

就上市房企而言，如果用存貨占總資產比重來衡量上市公司庫存水準的話，從 2012年 2季度開始去庫存過程開始，到 2013年 3季度開始加庫存，目前該指標為 65.7%，已創下歷史峰值。

“儘管短期形勢有所改善，但我們認為本輪房地產下滑背後是結構性拐點，政策持續放鬆雖可使短期活動企穩，但無法扭轉行業下滑的大趨勢。我們預計到四季度和 2015年，房地產新開工和建設活動將進一步放緩，給經濟帶來越來越大的拖累。”瑞銀證券特約首席經濟學家汪濤直言。

對此，萬科一位內部人士也稱，目前，房地產行業已經由“黃金時代”進入“白銀時代”，過去那種行業高速成長、 所有人都能輕鬆賺錢的時代已經結束。

就萬科而言，由於去化現房庫存，導致今年中期公司毛利率出現下降。“今年上半年，公司去化現房庫存約 56 億，納入本期結算，使得毛利率偏低。”上述萬科人士表示，“隨著行業進入‘白銀時代’，市場去庫存以時間換空間。公司本身堅持積極銷售策略，重申新推盤當月去化率 60%目標。”

行業實際負債接近最高水準

不僅如此，曹旭特還稱，上市房企平均資產負債率水準在 2009 年之前相對穩定，2009 年之後企業加杠杆經營現象比較明顯，負債率中樞不斷上移，目前，整體資產負債率水準也基本處於峰值。

8月13 日，統計局公佈 1-7 月房地產開發和銷售資料也表明，今年1-7月房企由於銷售低迷，資金來源中定金及預收款同比降10.2%。個人按揭貸款同比下降 3.7%。

“偏緊的信貸環境持續制約地產銷量表現，央行雖多次出臺定向降准和定向貸款等政策，但7月信貸投放規模和M2增速均大幅低於市場預期，從資金來源的情況看地產商資金情況好轉十分有限。” 平安證券分析師王琳認為。

而從中報披露資料來看，截至8月27日，上市房企整體資產負債率也從去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的態勢。


同時，上述98家上市房企業今年中期全部財務費用合計已飆升至61.86億元，較去年同期數46.15億元相比，同比激增15.71億元，增幅高達34.04%。

就萬科而言，其年化借債成本已經過 9%以上。對此，前述公司內部人士表示，公司利息支出較大，主要是股東貸款部分（給合作方）的回報記在利息支出之中。

“截至目前，公司利息支出包括銀行、信託、海外融資，海外最貴的一筆是 4.5%，銀行貸款新增大約是基準到上浮 10%之間，2011、2012 年帶下來的信託大約是 10%-11%左右，新借信託大約是銀行貸款利率再加 1~1.5個百分點。”該人士稱。

我國的不動產登記終於有了明確的路線圖和時間表：2017年實現資訊共用，依法公開查詢。

昨日下午，國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志、社科院長城學者孫憲忠作客中國政府網線上訪談，釋疑《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》，回答熱點問題。

冷宏志介紹了國土部對不動產統一登記工作的總體安排：從2014年開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設；2年左右時間逐步銜接過渡，統一規範實施；3年左右時間全面建立並完善各項制度；4年左右時間建立有效運行的不動產登記資訊管理基礎平臺。即：2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現資訊共用，依法公開查詢。

其中，社會各方對不動產登記信息查詢尤其關注。對於查詢原則，孫憲忠稱，“有人希望不動產資訊能夠充分公開，讓大家都能夠查詢。從法理上來講是有缺陷的。”


冷宏志說，建立不動產統一登記制度，有三個“有利於”：其一更好地保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序；其二有利於提高政府治理效率和水準；其三有利於方便企業、方便群眾，減輕當事人的負擔。

值得一提的是，在農村實施不動產登記也同步列入計畫安排。

據介紹，目前農村集體土地所有權確權登記發證已經基本完成，實現了全覆蓋。“下一步農村宅基地和集體建設用地使用權登記發證工作將加快推進，國土資源部與財政部、住建部、農業部、林業局已經聯合下發檔，將農房等地上的建築物、構築物納入工作範圍，實現統一調查、統一確權登記、統一發證，力爭儘快完成房地一體的調查確權登記頒證工作。農村土地承包經營權登記納入不動產統一登記範圍後予以5年的過渡期，目前正在試點推進。”冷宏志說。

參股中國民生投資股份有限公司的59家大型民營企業，泛海建設、鴻坤集團是少數的幾家房企。其中，鴻坤出資10億元，占股2%。鴻坤集團董事長趙彬當選中民投第一屆董事局投資管理委員會常務副主席。

據介紹，金融投資，是鴻坤集團多元的重要內容。入股中民投，是鴻坤地產和金融資源結合的嘗試。

早在2007年，鴻坤集團即成立了全資子公司億潤投資，當年發起北方地區第一隻有限合夥基金。目前，億潤投資股權投資市場已擴展到全國十多個省市，投資近20多個企業項目，其中多個項目已經上市，完成退出。

2013年，億潤投資的資產管理業務擴展到私募股權基金、房地產投資基金、藝術品投資基金、證券投資基金、夾層基金、融資租賃、參股中小金融機構，並為企業提供各種金融服務，包括並購諮詢、重組和重建諮詢以及基金募集服務，現資產管理規模已逾50億元。

據鴻坤集團副總經理朱燦介紹，鴻坤將結合其產業地產規劃，將金融投資服務於產業發展，在產業園建立集村鎮銀行、擔保公司、融資租賃公司、小額貸款公司等於一體的金融生態產業鏈，為進駐產業園的各類企業提供“綜合性金融產品”服務，創造良好的經營融資環境。該公司在北京大紅門開發的產業化專案裡，還辟有專門的金融投資板塊，為入駐的資產管理和投融資機構服務，包括產業孵化。

朱燦還透露，鴻坤還將加大對寫字樓等物業項目的收購業務，“鴻坤會在下半年做穩做好股權私募基金，逐漸做到金融向地產的服務”。


經過10多年的迅猛增長後，房地產業的轉型正在到來。而近幾年不可阻擋的趨勢是，房企前30強所占的市場份額日漸擴大。強者?強的市場格局下，像鴻坤這樣的中小房企，如果想不被吃掉或淘汰，只有盡力把自己做大。

按照鴻坤集團規劃，10年後實現千億的銷售任務，而2013年銷售收入只有約60億元，未來7年必須連續保持高速增長。而金融板塊由於其與地產的緊密聯繫以及杠杆作用，被作為鴻坤的重要產業來培育。億潤投資內部設定的任務目標是，2014年資產管理資金規模突破100億，2016年管理資產規模300億。據鴻坤集團相關負責人透露，鴻坤將依託地產板塊已有專案資源，增加與協力廠商財富資產管理公司、銀行、信託及基金公司在大管道上的合作，推動地產板塊的快速發展。

時代地產8月27日在香港召開中期業績發佈會。2014年上半年，公司實現房地產銷售金額60.2億元，同比增長35.9%；實現營業收入22.67億元，同比下降4%；實現淨利潤4.14億元，同比增加150.0%。公司表示，銷售收入大增，營收卻反而下降，主要是由於期內交付的已竣工物業的建築面積減少，而平均售價有所提升。

值得一提的是，2014年上半年，公司的毛利率水準由去年同期的23.2%上升至34.4%，大幅上升11個百分點。淨利潤率也由去年的同期的6%上升至16%。公司財務總監兼聯席秘書陳偉健表示，這主要是由於2013年交付產品的毛利率偏低，絕大部分是剛開盤的產品，均價較低，而2014年上半年交付的大多數是中期或者後期的產品，均價和品質相對較高，整體毛利率回到比較正常的水準。

從銷售價格來看，公司合約銷售的均價有較好的增長，從去年的9800元/平方米上升至1.13萬元/平方米，同比增長16%。土地儲備方面，上半年公司通過公開交易市場和城市改造專案新增7宗土地儲備，規劃建築面積為98萬平方米，平均收購成本人民幣2178元/平方米。截至2014年上半年，公司土地儲備900萬平方米，主要在廣東省，包括廣州、佛山、中山、清遠、珠海。時代地產總裁岑釗雄先生表示，現有的土地儲備可供公司三到五年的發展。


負債方面，2014年上半年，公司淨資產負債率由年初的93%上升至了113%。管理層表示，負債增加的原因是由於土地儲備的支出主要集中在上半年，而公司的結轉銷售和利潤主要集中在下半年。公司有信心將今年年底的負債率維持在年初的水準。

對於下半年的市場戰略，岑釗雄表示，隨著政府微刺激政策的落地以及微調政策特別是地方政府限購的逐步放開，下半年市場的氣氛比上半年將有很大的好轉。公司將會堅持聚焦住宅業務，鞏固現有市場的地位。同時，保持穩健財務的政策，在公司認為有價值、有需要的地方增加土地的儲備。

不管來自福建的開發商願不願意“去閩化”，福建軍團的業績都十分搶眼，大部分上半年的合同銷售金額都過了百億，大有跟華南開發商決戰到底的氣勢。

這其中尤為搶眼的是福建的“帶頭大哥”世茂地產（00813.HK）。

2014上半年，世茂地產實現合約銷售額321.1億元人民幣（下同），在克而瑞的全行業排名中位居第八，比2013年全年排名上升一位。

“福建開發商的特點很明顯，定位找得比較准，都走‘短平快’路線。”易居中國執行總裁丁祖昱認為，跟華南開發商不同的是，福建房企不喜做遠郊大盤，在房地產市場的深度調控下，這一戰略“船小好調頭”。

福建幫兇猛

以世茂地產為代表的這批福建開發商來勢兇猛，從2011年開始在土地市場到處瘋狂搶地以後，正在逐步嘗到當時低價搶地的紅利。

資料顯示，世茂地產2014年上半年營業額236.8億元，同比增長42%；毛利同比上升36.3%至80.7億元，高於行業平均水準；經營利潤、股東應占核心業務利潤金額則分別增長25.1%和21.2%。公司上半年銷售回款率達85.3%，超額完成2014年上半年85%的銷售回款率指標，較2013年全年83.1%回款率上升2.2個百分點。

不過，和其他開發商不同的是，世茂地產早就成功“去閩化”。

以旭輝控股（集團）有限公司（00884.HK，下稱“旭輝控股”）為代表的一些福建開發商正處於高速成長狀態，旭輝控股披露的中期業績顯示，公司上半年完成合同銷售金額102億元，較去年同期增長42.5%；已確認收入為50.21億元，較去年同期增長3.98%；合同銷售建築面積為81.57萬平方米，按年增長14.2%；合同銷售平均售價12500元/平方米，按年增加24.8%。

另據披露，旭輝控股上半年毛利率及核心淨利潤率分別改進為26.4%及12.9%，毛利率高於去年同期的25.3%。

資料顯示，2014年前7個月，旭輝控股的合約銷售額同比增長44%，達到117.2億元，是其全年合約銷售目標的53%。穆迪預計，2014年旭輝有望實現220億元的全年銷售目標。

陽光城、泰禾集團（000732.SZ，下稱“泰禾”）等福建開發商也都完成了百億的銷售任務。資料顯示，2014年上半年泰禾房地產業務實現銷售金額101.35億元，其中住宅地產77.03億元，商業地產24.32億元，累計實現銷售面積56.6萬平方米，較去年同期取得較大幅度的增長。

謹慎拿地

不過，福建開發商拿地都十分謹慎。旭輝控股在中期報告中表示，2014年上半年，中國一二線城市的土地價格尚未反映房地產實體市場的調整，因此有節制地避免以過高的土地成本進行收購。2014年1~7月，該集團共收購五塊土地權益，北京、合肥及鎮江各一塊，蘇州兩塊，總應占合同代價為19.50億元。

旭輝控股披露中期業績後兩天，穆迪發佈報告指出，旭輝控股銷售增長強勁，財務管理節制有度，因此其信用狀況將繼續得到改善。

“大部分的福建房企這幾年拿地都很兇猛，比如正榮、融信、泰禾，在土地市場十分活躍，所以它們的貨值也比較高。”一位分析人士向《第一財經日報》記者表示，儘管如此，這些福建開發商並不盲目，他們更願意做一二線城市的專案，在風險控制上把握得較好，這很大程度上是吸取華南房企的教訓——在三四線城市紛紛投資失誤，拉長戰線。


一位不願意透露姓名的福建開發商對記者表示，他們更願意拿貴的專案，甚至“地王”項目，為的是在一二線城市有一個地標性的項目打出名氣來。從2013年到現在，福建軍團在杭州、福州、南京等多地攬下不少“地王”專案，像杭州地區的華家池、杭師大地塊。融信在福建拿下的一個舊改項目，該地塊實際總價達到76.79億元，已然超越之前正榮集團60億競得的老王莊地塊，創下福建省總價“地王”紀錄。

有業內人士指出，這也是福建軍團目前遭遇的尷尬：很多福建開發商沒有自己的代表作，很難和其他開發商區別開來，在作品上顯得“面目不清晰”，眾生一面。

耗資數十億元陸續在倫敦、紐約買下商業辦公樓後，複星集團又將觸角伸向日本。

昨日，《第一財經日報》記者從複星地產獲悉，該集團通過剛剛收購不久的日本IDERA資產管理公司，完成了對日本東京天王洲花旗銀行中心的收購，這也是複星正式收購IDERA之後的首單東京物業投資。

此次複星地產收購的花旗銀行中心，位於東京品川區天王洲大型城市綜合體“海堡廣場”，是一幢地上25層高的高級辦公樓，此前是花旗銀行在日本的總部。IDERA將作為該物業的資產管理者，而CBRE Global Investors Japan作為此次交易的顧問。

值得注意的是，今年5月15日，複星國際才剛剛完成對日本IDERA資產管理公司98%股權的收購，未來，IDERA將作為複星在日本的房地產投資管理平臺，複星地產則負責IDERA團隊的溝通以及在日本房地產市場的資產配置。

複星一位元人士告訴記者，IDERA是一個投融資與資產管理的一體化平臺，具有投資物業、改建、推出市場實現增值的完整投資鏈條，主要投資在日本，管理資產超過1600億日元。“當我們進入一個國家，對該國家並不熟悉又想要快速熟悉市場，最理想的辦法就是在當地收購一家平臺公司。”上述人士表示。

複星集團董事長郭廣昌則指出，IDERA將會成為連接中國、日本乃至全球房地產投資機會及投資人的樞紐，未來IDERA將幫助複星以及全球的機構投資人完成在日本的更多房地產投資。

而在該項收購之前，複星地產已經在倫敦、紐約、香港特區佈局。先是以6450萬英鎊收購倫敦金融城Lloyds Chambers辦公樓，之後又以7.25億美元從摩根大通手中收購美國紐約曼哈頓下城區地標建築物——第一大通曼哈頓廣場，這也是中國投資者收購美國地產歷史上規模最大的交易之一。

此前，複星地產主要在國內拓展，投資遍佈中國26個城市，在建擬建項目60餘個，擁有土地儲備2500萬平方米，管理資產總額超過1400億元。

對於此次收購花旗銀行中心，複星地產總裁徐曉亮表示，這標誌著複星地產完成了全球化戰略投資的第一輪佈局——在包括美國紐約、英國倫敦、日本東京和中國香港在內的四個全球金融核心城市擁有了項目，所投的資產類型包括核心物業、資產管理公司、地產開發等。


“公司此次收購與收購紐約第一大通曼哈頓廣場類似，屬於抄底行為。”複星上述人士透露，此前，複星收購紐約的第一大通曼哈頓廣場的均價相當於約21700元/平方米，甚至低於中國很多二三線城市寫字樓價位，當然，收購效果也要看後續的招租，目前，公司已經派專門的管理層赴紐約，啟動了後續的招租工作。

徐曉亮進一步透露，未來複星地產的海外投資將主要有正向投資和反向投資兩種：正向投資包括以住宅、酒店、辦公三類資產為主的資產投資，海外投資平臺的投資以及海外二級市場投資。例如複星地產已經進行的倫敦、紐約的物業收購和日本的IDERA資管平臺的收購。

反向投資則是將海外的優質資源和模式引入中國，即複星集團所擅長的“中國動力嫁接全球資源”，比如引入世界頂級的海洋主題酒店——亞特蘭蒂斯。

近日，《海口市人民政府關於穩增長促發展的實施意見》(以下簡稱《意見》)出臺，《意見》進一步放寬了本省籍居民購房入戶的條件，“實行梯度“購房入戶”，海南本省居民最低購買60平方米的新建商品房即可最多申請2人入戶，這比幾個月前出臺規定本省戶籍居民購單套房120平方米以上可落戶5人的房產新政，更具有彈性和靈活性。  

5月底，海口市出臺《關於促進房地產市場健康發展的實施意見》，重啟“購房入戶”，明確海南本省戶籍居民購單套房120平方米以上可落戶5人。時隔3個月，於近日出臺的《海口市人民政府關於穩增長促發展的實施意見》再度放寬本省籍居民購房入戶條件。  

按購房面積實施差別化入戶，購買60(含)-90(不含)平方米新建商品房(含產權式酒店)可在所購商品房所在地申請登記本人、配偶和符合計劃生育的未成年子女的戶口，申請登記戶口人數(簡稱入戶)總計不能超過2人，購買90(含)-120(不含)平方米新建商品房入戶不超過3人，購買120平方米(含)以上新建商品房入戶不超過5人。  

《意見》規定實施房地產銷售獎勵政策。建立房地產銷售獎勵機制，對島外仲介機構每銷售1套面積在90平方米(含)以上的商品房，獎勵1000元，每銷售1套面積在90平方米以下的商品房，獎勵500元；同時獎勵本市2014年銷售量(網簽資料)前10名的房地產企業，每家獎勵10萬元。  

《意見》還規定減免部分購房稅費。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，按1%稅率徵收契稅。對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。  

新聞回顧  

5月29日，海口市政府常務會通過《關於促進房地產市場健康發展的實施意見》，決定合理確定房地產開發企業承擔開發規模，實施購房入戶政策。自6月1日起在海口市行政區域購買單套建築面積在120平方米以上的新建商品住房，並已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合計劃生育的未婚子女的戶口，申請登記戶口人數總計不能超過5人。按本政策購房入戶的購房人入戶後不能撤銷或解除備案合同；撤銷2014年6月1日前的合同備案重新購房的人員不能享受上述入戶政策。

廈門、福州恐循溫州腰斬 引爆硬著陸地雷

大陸房市步入嚴寒，繼南京、溫州、寧波等城市連環倒後，這股寒流也吹進福建，料成為繼江浙後另一個泡沫破裂的區域。據了解，廈門和福州居高不下的房價多靠投資堆砌，並無實際自住需求的有力支撐，恐依循溫州房價腰斬模式，引爆房市硬著陸的地雷。

《第一財經日報》報導，廈門、福州房價有高度「虛胖」嫌疑，隨整體景氣急轉直下，恐步上南京、溫州、寧波等江浙一帶城市後塵，陷入房價急速下滑的窘境。

投資推高房價假象

福建之所以成為房價硬著陸的高危險群，主要是和江浙一帶城市的經濟模式相當類似，兩者土地資源相對稀缺，民間資本十分雄厚，近年資金多流向房地產，造成房價居高不下的假象。

數據顯示，廈門平均房價為每平方公尺2.04萬元（人民幣，下同），較一線城市廣州還高出2千多元；省會福州也達每平方公尺1.5萬元，遠高於青島、大連等北方沿海發達城市。廈門、福州外，如安溪、尤溪等山區縣城的房價，也動輒7、8千元甚至破萬。

閩八條放鬆限購

和浙江房市比較，當地房價近年上漲十分迅猛，杭州、溫州房價都超越廣州，直逼上海、北京。省內如台州、紹興等三四線城市也動輒過萬；不過，今年以來，前述城市房價率先領跌，跌幅也最深。

大陸房地產專家憂心指出，福建和江浙房市發展的軌跡太過類似，最終很可能落得房價跳水的同樣下場。福建以紡織服裝等勞動密集型產業起家，近年產業轉型升級十分緩慢，許多資金流向房地產等非實體領域，因此炒高房價。專家並預測，由於廈門房價已十分高昂，後續房價很難上漲，若接下來房市傳統旺季「金九銀十」銷售不利，庫存去化壓力將明顯增大，建商很可能被迫降價，引發市場大規模降價的連鎖效應。

據了解，目前福建房市已現鬆動，成交量下滑明顯，福建省8日推出大陸首項省級救市措施的「閩八條」，除放鬆福州、廈門2座中心城市的限購外，該措施對信貸的鬆動，範圍之廣、力度之大，遠超過外界預期。

大陸房市冷颼颼，為阻擋外資撤出潮，大陸商務部日前公布簡化外商投資房地產備案程序，盼給予外商審批便利，吸引外資投入大陸房產市場。

大陸商務部的主要簡化措施，包括由紙本備案改為電子數據備案，另備案程序改為事中事後抽查。後續省級商務主管部門根據外商投資法規和現行外商投資房地產相關規定，會同有關部門對備案資料及房地產項目備案系統中的電子數據進行核對，符合規定者予以備案。

商務部對通過備案的外資房地產企業按周進行抽查，抽查比例由商務部根據實際情況確定，被抽查企業將在系統內予以提示。該措施也同步加強事後監管力度，商務部每季度將對已公示的未抽查項目進行複查，在未抽查項目清單中再次隨機抽查，若發現違規審批，有關審批部門和企業將列入「黑名單」，後續將從嚴審查。

近月搶樓潮引發樓價急升，大量破頂成交推動樓價指數屢創新高，加上低息環境，市民對樓市看法亦由悲觀突轉樂觀，中大一項調查發現，37.3%受訪者相信樓價升勢未完，較去年9月調查激增22.3個百分點，比例更屬過去兩年4個同類調查中最高；而預計樓價下跌的受訪者則由28.9%，急跌至最新的11%。

受訪者看淡比例急降

不過，業界認為樓價升勢難長遠持續，提醒市民須注意利率走勢和住宅新供應登場對樓價的影響。

中大香港亞太研究所自2012年特首梁振英上任後，先後4次就市民對樓價的看法進行調查，最新一次在上周透過電話成功訪問738人，其中90.4%的受訪者認為目前樓價屬過高，與去年9月同類調查輕微上升1.2個百分點，但認為未來1年樓價會繼續上升的受訪者比例大幅激增至37.3%。

中大香港亞太研究所在2012年8月政府加辣前進行的調查，約三成受訪者預計樓價1年內會上升，但去年2月推出雙倍印花稅（DSD）後，3月和9月的同類調查，對樓價前景表示樂觀的比例分別僅19.9%和15%，最新調查的情況已逆轉，有37.3%人認為樓價會上升，當中逾半相信升幅有5%至10%。

至於看淡樓市的被訪者，由2012年8月的10.6%，逐步升至去年9月的28.9%高位後，本月已急降至只有11%，反映近月火熱的樓市及樓價急漲，已令不少看淡樓市的人轉軚。

事實上，反映二手樓市的中原城市領先指數在本月初創出歷史新高，3個月累升約6%，令市場對樓價再有憧憬。而每月樓宇買賣註冊宗數，亦由今年3月起連升5個月至上月的9400宗，為近年半新高，兩者均顯示樓市轉趨熾熱。

供應增利率升成隱憂

戴德梁行香港區董事總經理陶汝鴻認為，利率保持低水平、用家置業需求釋放，以及政府微調DSD，令市場對樓價看法改變；該行原預計今年樓價跌約一成，現修訂為升約5%，但他認為政治環境有改變，可能影響未來樓價。

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅指出，明年住宅供應進入高峰期，加上利率可能回升，均成為樓價前景的主要隱憂。

另外，是次調查也問及增加住宅地供應的方法，33.1%受訪者支持加快重建舊區，25.8%支持將非住宅地改為住宅用途，但逾五成反對為發展住宅用地而影響自然生態環境或者提高發展密度。負責是次調查的中大亞太研究所社會與政治研究中心聯席主任鄭宏泰表示，政府在土地供應面對多項困難，建議應多與市民討論，以就增加土地供應的方法達成共識。

樓按平均貸款期長達26年

本港7月新批按揭貸款額283億元，較6月增加12.9%，因樓價上升，新批按揭平均貸款額超過314萬元，創歷史新高，平均貸款年期延長至311個月（25.9年），亦為歷來最長。7月新申請貸款個案增至12728宗，亦較6月上升11.2%，連續3個月超過1萬宗水平。

上月新批按揭增13%

金管局統計顯示，7月份新批貸款額中，涉及一手市場交易所批出的貸款67億元，增加39.6%；涉及二手市場交易所批出貸款178億元，升6.5%；涉及轉按交易所批出的貸款亦升至38億元，增加6.8%。月內新取用按揭貸款額283億元，按月增12.9%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，樓按數字全線上升，主要受新盤排隊登場及連環加推所帶動，除了新盤按揭表現大勇外，樓價屢創新高亦促使業主增加轉按套現意欲，令轉按增加。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指出，由於樓價上升及一手比例增加，7月份新批按揭平均貸款額再創新高，達314萬元，平均貸款年期延長至311個月（25.9年），成為紀錄上最長年期，相信是不少客戶延長還款年期以減低每月供樓負擔所致。

信和系昨天公布截至6月底止全年業績，其中信和置業（00083）純利89.21億元，按年減少23.66%，但仍優於市場預期；每股盈利1.493元【表】；末期息維持38仙，可以股代息；連同中期息12仙，全年派息50仙。扣除投資物業公平值變動後，基礎營運純利50.218億元，跌24.32%。

信置年內在港推出6個項目，在成都及重慶分別推出966伙及520伙住宅單位；加上過往落成物業，全年物業銷售總收入46.447億元，減少67.12%。淨租金收益30.306億元，增加9.4%，主要由於續租租金上升；期內投資物業組合整體出租率達97%，增加1個百分點。

建築成本高昂，令本港發展商叫苦連天，信置表示，香港於2月及7月兩次通過雙倍印花稅修訂，而市場發售項目增加，置業氣氛趨向活躍，一手成交量近期回升，但由於建築費持續上升，以及樓市辣招猶在，該公司將密切關注市場動向及應對變化，並採取選擇性策略補充土地儲備，以提高盈利為股東增值。

截至6月底，信置在香港、中國及新加坡擁有土地儲備樓面面積3900萬方呎，當中住宅佔63.9%、商業佔23.3%。擁有現金及銀行存款144.124億元，扣除貸款總額80.402億元，淨現金63.722億元。貸款總額當中82%，於2至5年內償還。

尖沙咀置業少賺24%

同系的信和酒店（01221）全年純利2.35億元，減少2.62%；每股盈利24.62仙，末期息維持4仙。尖沙咀置業（00247）全年純利45.13億元，減少24.49%；每股盈利2.82元，末期息維持38仙。

羅康瑞任主席的瑞安房地產（00272）昨天公布，向其胞兄羅嘉瑞主理的鷹君（00041）出售兩間酒店資產，扣除開支前資金回籠27億元（人民幣．下同），折合約34億港元。瑞房董事總經理黃勤道表示，酒店業務始終非集團主業，而出售資產可降低資產負債率5個百分點，未來將繼續出售非核心資產。

有信心可達全年銷售目標

截至今年6月底，瑞房中期純利7.97億元，折合約10億港元，按年下跌24%；中期息維持每股2.2港仙；總收入52.36億元，上升45%，其中物業銷售收入44.47億元、租金及相關收入7.64億元。

羅康瑞表示，有信心可達全年130億元的銷售目標。由於內地房屋庫存較多，對樓價帶來壓力，令上半年物業銷售毛利率降至32%，跌7個百分點，但他相信內地樓市周期較短，情況兩三年便會逆轉，故長遠仍看好內房市場。此外，董事總經理兼財務總裁尹焰強表示，暫無資金壓力，料明年毋須再發債。

碧桂園（02007）昨晚宣布，按15股供1股比例供股，每股認購價2.5元，較昨天收市價折讓30.9%；最少集資31.8億元。股價收報3.62元，下跌1.4%。

每股2.5元折讓31%

碧桂園表示，擬把供股所得全部款項淨額用於現有債務再融資，包括償還9月10日到期的2014年優先票據，由於接獲供股款項淨額暫定為10月16日，包銷商高盛及摩通將延長碧桂園本金總額4億美元為期三個月的過渡貸款。

碧桂園截至6月底負債比率67%，但該比率可維持在70%以下，只是由於上半年發行31億元永久證券所致。分析員認為，內房面對負債壓力上升，正各出奇謀「求財解困」。

據路透引述兩名熟悉情況的消息人士透露，私募股權基金凱雷正與中國房地產龍頭萬科（02202）就收購後者在內地9個購物商場進行深入磋商。其中一名消息人士指出，交易金額估計介乎60億至70億元人民幣；而另一名消息人士則表示，估值或高至100億元人民幣。

領匯（00823）昨天宣布，成功為其2024年到期的5億美元票據定價。該10年期票據息率為10年期美國國庫債劵息率加1.3%。票據發行的經辦人為澳新銀行、星展銀行、滙豐銀行，這是領匯首次發行美元票據。票據將申請在香港交易所（00388）上市。領匯早前宣布斥資13.8億元收購嘉里建設（00683）旗下現崇山商場。

領匯發債集39億 票面息3.6厘
(經濟)

領匯房產（00823）昨日成功發行總值5億美元（約39億港元）的10年期債券，息率為美國10年期國債加130點子，票面息為3.6厘。

市場人士稱，由於發債成本低，加上市場反應佳，不排除領匯有可能「加碼」發債。

市場反應佳 超額認購2.6倍

消息人士表示，領匯是次發債，共接獲18億美元認購金額，超購2.6倍，反應頗佳，故最後將票面息率由原先的美國10年期國債加145點子，輕微下調15點子。

領匯該批債券獲標普發出的評級為「A」，而穆迪的評級則為「A2」，債務資本市場人士表示，由本地高評級機構發出的美元債，最近幾個月的供應甚少，故頗受金融機構，以及投資態度較為保守的私人銀行客戶歡迎。

由於市場反應佳，他估計領匯有機會於短期內「添食」，加碼發行美元債，或轉發其他幣種的債券，例如港元債加人民幣債券。他補充，領匯過往較常發行港元債。另外，建行亞洲早前發行美元債，亦因市場反應好而加碼。

成本低於收購回報 「十分划算」

領匯早前宣布收購黃大仙現崇山商場，預計租金回報率可達4厘，市場人士指出，是次發債對領匯而言「十分划算」，可能比銀行貸款更加低廉，而且鎖死10年資金，為公司提供穩定的資金來源。他估計領匯除了用來收購新項目，亦可能用來償還舊債。

據了解，領匯是次發行的債券，當中94%分配予亞洲投資者，6%分配予歐洲投資者；以投資者種類劃分，46%為基金經理，32%為保險公司及退休基金，銀行佔20%，私人銀行客戶則佔2%。

今次發債由滙豐、星展、澳新擔任聯席帳簿管理人。

二手樓價創新高之餘，多個屋苑造價更大幅高於上世紀1997年水平，以薄扶林碧瑤灣升幅最誇張，本月最新實用呎價為1.39萬元，較97年高85.8%。

第一城每呎1.15萬 高出62%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數CCL首批18個成分屋苑中，有13個實用呎價較97年7月為高，幅度由1.8%至85.8%，當中以碧瑤灣升幅最勁。當年碧瑤灣並非熱炒屋苑，實用呎價僅7508元，甚至較一般大型屋苑造價還低，所以在今次升浪中，屋苑的實用呎價升幅變得特別矚目。沙田第一城最新實用呎價為1.15萬元，較97年的7094元，高出62%，升幅僅次於碧瑤灣。鰂魚涌太古城則以升50.4%排第3位，最新實用呎價為1.44萬元。13個錄得升幅屋苑中，只有觀塘麗港城升幅最細，實用呎價由97年的9546元，升至本月的9718元，升幅只有1.8%。

另外，在5個錄得跌幅的屋苑中，以深井浪翠園最慘情，最新實用呎價7444元，遠遠未能返回97年的9252元家鄉價。火炭駿景園最新實用呎價為9919元，較97年低15.5%。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，8月首26日全港錄得397宗工商舖買賣登記，較7月同期減少約25%。由於7月無商場拆售活動，令舖位買賣登記按月大減58%，至91宗，並拖累整體工商物業買賣登記宗數，預料全月工商舖登記宗數跌兩成至470宗。

期內工商舖物業買賣合約總值則按月大升57%，至68.05億元，主要是由於商廈市場錄得31.72億元成交，按月大升1.15倍。

近年內房紛紛為資金謀出路，越秀地產（00123）去年起與投資基金合作投地，集團董事長張招興指，開啟新模式投地，可令集團以較低土地成本，先拿地，後付錢。

據越秀透露，投資基金屬姊妹公司越秀金控旗下的產業投資公司，即間接由越秀集團操盤，投資者包括國企，基金規模逾百億元。

現時合作項目由越秀佔5%至20%，基金佔約80%，合作期內兩年擁項目回購權，可按市場情況決定回購多少。投資基金設定回報則為11%至12%。

公司指，新模式下可以低地價先拿有價值土地，亦可避免因投地而拉高負債率，影響公司投資評級，對公司未來融資成本有利。期內，公司融資成本降低0.4個百分點至5.2%。

去年越秀與該投資基金合作投4幅土地，但新模式下，上半年僅投得一幅代價10億元（人民幣，下同）的杭州地塊，集團所佔應付土地款僅1億元。

公司否認看淡後市，主要因政府既控制政策又操控地價，市場出現土地流拍，內房上半年表現亦不佳，故開發商採觀望態度，集團屬隨行就市，但全年預計新增土儲40億元，故下半年或再投地。

張招興強調，公司資金鏈無問題，期內手持現金及現金等價物及監控戶存款約為97.5億元。

中期核心純利增1成

此前越秀集團完成收購創興銀行（01111），公司指，將按產業考慮合作，但收購創興至今僅數月時間，故暫未有計劃進行合作。

上半年內房受政策限制，出現減價情況，張指，旗下項目按市場作出價格調整，並無大幅減價，毛利率波動亦屬正常，期內純利跌28.4%至16.8億元，但核心純利增10.5%至9.9億元，毛利率跌6.5個百分點至34.4%，有信心完成全年220億元目標，上半年已完成48%。

豪宅新盤續獲買家承接，東半山超豪盤傲璇（OPUS HONG KONG）早前以招標形式推售的其中兩個單位，發展商昨公布，當中一伙以逾四億五千萬元售出，呎價近八萬四千八百元，打入本港分層住宅呎價第二高之紀錄，發展商同時將原定於下月截標的地下複式花園單位收回持有。

　　由太古公司持有的東半山傲璇，早前以招標形式推售六樓及十樓單位，並於上周五截標，負責管理及銷售的太古地產公司發言人昨公布，十樓單位以四億五千一百三十萬元售出，較標書列出的指引價四億八千萬元，低近百分之六。

　　該十樓單位實用面積五千三百二十二方呎，連裝修及家具出售，是次交易呎價八萬四千七百九十九元，創本港分層住宅第二高紀錄，較同項目九樓單位保持之最高紀錄，僅相差約百分之二。據項目成交記錄冊顯示，買家可享發展商提供全數從價印花稅現金回贈優惠，相當於成交價百分之八點五。太古地產發言人表示，滿意是次投標結果，同時會將六樓單位保留持有，至於仍在招標的地下及一樓複式連花園單位，原定下月五日截標，亦決定將單位收回持有。該六樓單位亦曾於今年五月推出招標，是次屬第二度流標。

　　傲璇至今共沽出四伙，包括兩伙於一手新例前已沽出，成交價介乎四億三千萬至四億五千萬元，四個單位的成交呎價，均雄踞全港分層住宅呎價首四位。另外有五個單位正在出租。

　　系內?魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES，其中三個單位於上周獲同一組買家大手掃入，據成交記錄冊顯示，有關交易於昨日正式簽署買賣合約。該三伙分別為十一樓D、十一樓E以及十二樓E室，買家選用九十天即供付款，獲減樓價百分之二，並獲印花稅現金回贈，成交涉資近一億一千五百五十萬元。十一樓D室實用一千二百八十方呎，十一及十二樓E室實用一千七百八十四方呎，折合呎價二萬三千八百二十四元。

為了助攻亞洲盃，金管會擬大舉鬆綁銀行業海外投資限額，擬改以淨值40%為限，銀行海外投資銀彈將增近5000億元。此外，喜歡赴日本、東南亞買房的投資人也有大利多！國銀海外分行的房貸放款風險權數也擬從100%，降到35%，對國人赴海外投資不動產來說，貸款利率也可望降低。

據金管會截至6月底統計，全體銀行實收資本額1.54兆元，淨值則為2.75兆元，兩者差了1倍，若改以淨值40%計算，銀行海外投資銀彈將增近5000億元。

再者，依現行規定，銀行投資國外銀行持股須達50%，才可免計入實收資本額40%限額，未來也將把50%限額降低。主因是業者反應，有些東南亞國家，並不允許外銀握有超過50%股權，適度降低有助打亞洲盃。

此外，銀行辦理不動產擔保放款計算資本適足率時，若屬自用住宅，風險權數是45%，非自用則是100%。風險權數高低影響各銀行放款利率和核貸成數，權數愈高、銀行資金成本愈高，銀行就會提高放款利率或減少放款。

不過，考量政府的打房政策，銀行可接受第2棟的非自用房貸，風險權數拉高到100%。但國銀海外分行的房貸放款，又不需配合打房，卻也一律比照為100%，就會影響國銀海外分行的放款能量，不利打亞洲盃。

因此，傳出金管會不排除比照國際標準，將海外分行的房貸風險權數從100%，降到35%。如此一來，國銀可降低資金成本，對國人赴海外投資不動產來說，尤其喜歡赴日本、東南亞買房的投資人來說，貸款利率也可望降低，或增加貸款成數。

大多數房地產專家認為美國住房市場正在卷土重來。很少有關於房地產的消極訊息。但是如果是他們錯了呢？

房地產分析師、《資本保全房地產報告》作者Keith Jurow警告說，房地產市場並不像看起來那樣火熱。Jurow說：“我從來不接受‘我們開始復甦’這樣的想法”。他的研究使他得出結論：房價將會走低。

為什么？很大程度上是因為待售房屋數量在上漲，但銷售價格卻沒有。Jurow發現，截至2014年6月，在勞德代爾堡的待售房屋數量同比增加了89.3%，在邁阿密的待售房屋數量上漲了65.7%，而在夏洛特、北卡增長了51%，在里弗塞德、加州上升了28.1%。在全國10個主要城市里，待售房屋數量都增加了。

“許多人在把他們的房子拿到市場出售前都在等待價格上漲，”Jurow說。“但現在待售房屋數量正在增加，因為每個人都有同樣的想法。不幸的是，5月和6月是傳統樓市銷售的旺季，而這些賣家已經錯過了旺季。”

Jurow指出，在29個大城市里有21個銷量同比下降。“如果銷售大幅削弱和待售房屋量上漲，那么房屋價格將會下降，”他說。

住房的問題遠遠超過很多人所認識的，Jurow聲稱。另一個揮之不去的問題是大量的房主有拖欠債務。“拖欠意味著你還沒有支付抵押貸款，”Jurow說。“銀行或服務機構可以發出違約拖欠的官方通知，開始止贖程式。”然而，為了防止價格進一步下滑，房屋的數量已經大幅減少違約的貸款房主。

數以百萬計的房主已經嚴重違約。“全國范圍內，拖欠的平均時間是995天，”Jurow說。“最嚴重的罪魁禍首是紐約州。平均拖欠期為四年。”

許多業主都知道，銀行並不急於取消抵押品贖回權，所以他們住在無貸款。的房子里“銀行不啟動止贖程式，因為一旦服務取消，貸款人的收益就會受到打擊，”Jurow說。“他們也要管理財產，而大多數銀行不想那樣做。”

出租，但不買

因為很多房主仍覺得房價較低，他們寧愿出租而不是虧本出售。然后他們購買第二套房產，希望他們的第一個房子即便出售也能賺回本。

“房主決定出租他們的房子而不是銷售是絕望的表現，”Jurow說。“這讓他們有兩個抵押貸款。他們不會這樣做，如果他們有資本出售現在的房子同時購買另一個的話。”

根據Jurow的觀點，這是在創建一個完美風暴。“房地產繁榮使得人們出售第一套房子同時購買另一棟房子。現在消費升級的房地產市場已經基本上消失了，掀起買房子來出租熱潮的投資公司與數以百萬計決定出租自己房子的房主競爭。這些房產將最終投放市場，影響房價，他說。

許多分析師引用Case-Shiller房價指數來反對Jurow的觀點。Jurow認為，Case-Shiller房價指數是鑒於不同級別的房屋銷售大基礎上統計的，所以原始數據是扭曲的。跟僅僅依靠一個指數比起來，他更喜歡看實際的數據，而現在的實際情況表明，全國樓市銷售疲軟。