管制將祭3箭 廠商取得土地須2年內開工

炒風盛行
央行下周將召開第3季理監事會議，因近年工業區土地炒風盛行，央行有意在會中討論工業區土地貸款管制措施，可能管制方向有3：包括「取得土地廠商必須在2年內開工」、「廠商須備興建企劃書並簽立切結」、「2年內不動工，銀行須調高利率半碼(0.125個百分點)或1碼(0.25個百分點)以上」。

日前經濟部大動作邀集金管會、央行，擬3部會聯手杜絕工業區土地炒作，若央行祭出管制新制，等於是展現財經部會橫向聯繫的成效，宣示決心聯手打擊炒房歪風。

財經3部會聯手出擊
財經部會之所以會聯手盯上工業區土地炒作，主要有2大原因，第一是部分海外台商有意將生產基地搬回台灣，但發現工業區土地價格已經炒高，向財經部會陳情後，財經部會有意將管制範圍延伸到工業區。

第二則是央行發現，部分縣市政府基於發展規劃，規劃將部分工業用地變更地目為商業用地，導致地主在賣地時，先將未來商業用地利益計入，提早墊高工業區土地價格，也讓工業區成為炒房資金的新去向。

央行去年底時，找了8家國銀「道德勸說」，會中要求銀行落實3大自律方針，分別為「工業區土地融資借款人必須要檢附興建或開發計劃等相關資料」、「要求借款人簽立切結，其抵押的土地須在一定期間內動工興建或開發」、「撥款後，銀行須切實辦理複審工作，落實借款人承諾事項」。

據了解，央行目前正在確認數據的最後階段中，行庫主管分析，若央行掌握數據確認銀行自律成效不彰，就有可能宣布工業區土地貸款管制新制，但若數據已經改善，也可能繼續維持「警戒」，暫不急著在9月底將工業區土地納入房市管制範圍內。

基層金融授信應納入
央行不願對此表示意見，僅表示銀行資金來自社會大眾的存款，銀行辦理相關授信應力求穩健，避免助長工業區土地炒作，增加廠商建廠成本，影響企業正常投資意願。

此外，因國內房價「恨天高」，部分民眾退而求其次選擇工業住宅，行情可比鄰近住宅便宜1~2成，但行庫主管提醒，工業區依法不得興建住宅，多數銀行在審核房貸時，多會給予較嚴苛的放款條件，甚至不承作。

住商不動產主任徐佳馨分析，工業區土地炒作是在奢侈稅上路後蔚為風潮，若央行僅要求銀行對利率加碼半碼到1碼，對投資客來說，還是很難嚇阻，且現有工業區土地炒作資金來自信合社或地區農會，央行若未將這些基層金融機構授信一併納入考量，有可能無法窺視全貌，錯判工業區土地炒作的「盛況」。

巢運來勢洶洶，準備10月4日發動大型遊行夜宿活動，在七合一選舉前夕，行政院不敢小覷，江揆訂周三（17日）親自召開會議，決定提高社會住宅比率等住宅政策方向。

另據了解，江揆同意房地合一課稅後，每年提撥一定比率予住宅基金，作為租金補貼及興建社會住宅財源。

睽違25年，公民團體發起一波居住正義的巢運，擬10月4日夜宿仁愛路帝寶外，為無殼蝸牛發聲。巢運提出改革房產稅制杜絕投機、檢討公地法令停建合宜住宅、成立住宅法人廣建社會住宅達5％、制訂租賃專法擴大租屋市場、居住人權入憲等五大訴求；日前更對不動產稅制提出採累進稅等四大訴求。

這次巢運正值年底七合一大選前夕，行政院不敢大意，希望主動出擊立即回應，降低無殼蝸牛族民怨。江揆周三將召集跨部會首長研商住宅政策，善意回應巢運各項訴求。

內政部長陳威仁表示，各項訴求政府都在執行中，內政部儘量在雙北市及桃園等北台灣住宅問題較高地區提高興建比率，藍營候選人也都表態同意提高。

巢運訴求社會住宅比率，全國計算與40萬戶，以雙北計也有10萬戶。陳威仁表示，現有政府財政能力做不到，必須以「租金補貼+社會住宅政策」，才能做到，但不能光講提高比率，要有財源才能調高社會住宅比率。他透露，財源寄望房地合一課稅收入，盼每年提供一定比率至住宅基金，作為租金補貼及興建社會住宅財源之一，此構想已向財長張盛和及江揆建議，初步二人並未反對。

至於訂定租賃專法，陳威仁說，已針對日本《借地借家法》研究，日本國情與台灣不同，我國租賃政策在民法規範，內政部不排斥訂專法，但仍需進一步研究。有關停建合宜住宅，內政部說，中央目前均無計畫，倘地方欲興建合宜住宅，將建議轉售條件及租屋比率。

張盛和也表示，財政部房地合一課稅方向與巢運訴求相去不多，但農地要課稅，涉及農業政策問題，必須請教農委會意見，採累進課稅可以接受，分離課稅方向也確定，且有長期持有減稅優惠。


新北7千社會宅 實際僅2千戶

巢運批灌水「做很少講最多」
巢運再出招，戳破新北市長朱立倫的社會住宅膨風話術！朱立倫聲稱新北推動社宅速度是五都最快、興建戶數全台最多，預估至2019年可提供7074戶社宅。巢運昨早在新北市府前上演朱立倫「灌水」社宅行動劇，譏「做很少，講最多」。

變更地目炒地皮
對於新北市府宣稱的7000多戶社宅，巢運發言人彭揚凱指出，這些社宅不是「摻水」就是不確定、暫時性，實際戶數僅2000多戶。
彭揚凱表示，2010年總統指示行政院無償提供三重、中和3塊土地給新北市府興建社宅，但朱立倫卻鍾愛BOT給建商，變成30％是住宅或店面，49％（約800戶）市價出租，只剩下21％（約342戶）以低於市價8折的租金出租，新北市府卻「硬拗」，說800戶也算是社會住宅，根本是灌水。
而林口世大運選手村6成（1800戶）作社宅未定案，浮洲合宜住宅保留10％（446戶）作為出租住宅，但據合約內容，10年後建商就能賣屋。巢運嘲諷，世大運選手村是中央的地、北市府蓋的，若算朱立倫政績，北市長郝龍斌一定「捶心肝」。
最近新北市公布2處以都市計劃取得的社會住宅，分別是新莊大豐造紙廠變更土地和新店中央新村北側區段徵收。彭揚凱批評，前者土地由工業變更為住、商用地是炒地皮手段，政府不應「吃社會住宅豆腐」為變更地目背書，或正當化區段徵收。

辯財務資源有限
對於巢運猛烈砲火，新北市城發局代理局長邱敬斌回應，新北市是紮實推動社宅，7074戶皆已推動，含已完工的404戶、興建中3328戶，和規劃中3342戶，因財務資源有限，才以多元方式興辦。

稱看好續漲 專家：能否實現才是關鍵

海外投資怕買貴，馬來西亞「One Le Tower樂眾上品酒店公寓」，推出依年限原價或加價買回的促銷，泰國曼谷市中心的辦公大樓「SSP Tower 2」，也是買方持有第6年可原價賣回；專家提醒原價買回看似划算，但能否實現承諾才是要點。

須簽約滿一定年限
海外投資風險高，買貴無從查起，原價買回成為業者信心展現。「One Le Tower樂眾上品酒店公寓」位在麻六甲海洋生態公園開發計劃中，地上11層，總戶數160戶，保證包租12年10%，若將來買方要售屋，簽約日起滿5年原價買回，滿10年原價110%買回，15年以上則按售價120%買回。
負責銷售該案的魅力國際經理廖立文表示，原價買回是負責的態度，且業者看好將來房市將繼續向上才會有此做法。
藍海房屋銷售泰國曼谷市中心的辦公大樓「SSP Tower 2」，也是保證回租5年7%，第6年可選擇原價賣回給業主，該案樓高25層樓，規劃15.41~44.13坪，總價380萬元起。
璽朵國際也正在洽談馬來西亞吉隆坡外圍的10間廠房，璽朵國際副總黃淑苓說，僅原價買回的信心度還不夠，該案開發商預計推出3年後加價買回。

「兌現承諾才划算」
長富國際地產總經理鄭哲昇認為，原價買回是為了加強買方信心，也是業者看好景氣，此舉對買方來說當然划算，但一定要先確認這個承諾能否實現，查看該公司資本額是否夠大、經營情況等。另外，馬來西亞官方規定，物管公司提供保證回酬時，要有50%的適足率，也就是回酬金額須有一半以上在公司戶頭，民眾可多加詢問以降低風險。

國內蓋飯店拼觀光 分散本業風險

房市不振，掛牌建商為鞏固營收，積極跨領域搶商機！國泰建設昨舉辦50周年歡慶茶會，也宣布多角化布局，除擴展旅館自有品牌「和逸」、「慕軒」，預計5年內達到8家規模，更跨足中國大型購物商場，建立太茂（The mall）品牌。冠德、力麒建設也投資飯店、商場，持續拓點。

「雖然營建還是核心本業，但也希望增加轉投資事業，讓公司營運比較不受景氣影響。」國泰建設董事長張清櫆表示，近幾年將業務拓展至健康管理中心與觀光飯店，2012年投入旅館經營，現有「HOTEL COZZI和逸」和「MADISON TAIPEI台北慕軒」，除擴展自有品牌，也計劃引進國際品牌。

半年收益就轉正
國泰建設昨也宣布成立商場品牌「太茂」，預計2015、2016年在中國上海營運「南翔太茂」與「金橋太茂」。國泰建設發言人林清樑表示，中國住宅市場大，後市看好，但目前中國積極打房，先朝商用市場發展，待時機成熟再進軍住宅領域。
國泰商旅總經理莊琬華表示，近年政府推動觀光，2012年擬定5年達到8家的計劃，目前業務發展比想像好，因「和逸」位置均在都會區交通便捷處，客層包含觀光、商務人士，去年7月開第1館，年底就轉為正收益，今年底、明年初台南館也將試營運，高雄館則在明年第1季開幕。莊琬華透露，北區發展較飽和，預計明年會再往中、南部尋找適合地點，也不排除觀光興盛的宜蘭縣。

將往北中南拓點
力麒建設與旗下關係企業已營運6家飯店，也跨足五星級飯店市場，董事長郭淑珍表示，「宜蘭員山公園溫泉會館BOT」案今年4月動工，預計2016年底前完工並營運，南投日月潭案正申請建照，預計2017年可完工。
郭淑珍表示，除政府發展國內觀光，陸客自由行也帶來正面效益，未來希望在北中南各大景點都設飯店。「景氣都有循環，希望透過其他業務，創造穩定、長期的現金流來分散風險。」

轉投資自創品牌
潤泰創新則創立商場品牌「Citylink」，松山車站商場已於去年開幕；冠德建設也早轉投資購物中心，2005年在新北市中和區成立第1家環球購物中心，現已有5處據點，林口、桃園據點也正在規劃中，更預計2016年轉往中國天津設點。

國內2大房仲龍頭信義房屋及永慶房產，今年不僅中古屋交易量下滑，代銷部門也因房市低迷，銷售率明顯不如以往，推案時程也往後遞延。業者坦言，高總價物件賣不動，低總價也不輕鬆，但至少還能賣，目前新推案已很難再創區域新高。

信義房屋今年在天母推出自家建案「信義謙石」預售案，7月一開始推出馬上有6戶預訂，但隨後買氣停滯，該案總計有21戶。

信義房屋代銷部經理楊國昌表示，「信義謙石」原預計今年的329檔期推出，但因不斷提升建築石材，因此遞延到7月才推出，又加上該案採不二價政策，導致目前銷售略為停滯，但公司仍將採邊建邊售方式進行銷售。

而信義房屋去年代銷部門接案量為400億元，雖今年上半年接案量已達300億元，但公司對下半年接案較為保守，預估全年接案目標360億元，較去年下滑。

信義代銷目前手中接案銷售狀況，總銷金額最高110億元的淡水「宏盛水悅」，總計約900多戶，8月正式公開後至今，目前成交近60戶，銷售率不到1成。

今年第2季推出的北市「青田青」總銷26億，總計12戶，目前僅成交2戶；北投「奇岩道」總銷17億，總計34戶，目前尚未有成交。

銷售較好的為永吉路「合暘信邑」及新莊「君泰」，銷售率約5~6成；而三重「日健悅」、汐止「春田吉市」及淡海新市鎮「合康心居易」，銷售率則約3?4成。

楊國昌表示，建商推案大都遞延至明年初選舉過後，現在低總價物件也不一定具優勢，要選優值地段，且推案房價不能高於區域行情。

永慶房產集團去年代銷接案量約100億元，今年上半年接案量46億元，下半年目前接案量已達70億元。集團代銷事業群總經理葉凌棋指出，年底還有五股、北市中正區2案合計約30億元，全年接案目標近150億元。

永慶代銷8月新推出板橋「榮耀經典」，總銷約5.5億元，目前銷售率約3成，最大案量為總銷50億元的中和「希爾頓」，預計10月初公開。

葉凌棋表示，目前市場上高總價物件賣不動，低總價雖是市場主流，但賣得也不輕鬆，不過至少還推得動，但新推案已很難再創區域新高。

因應不動產價格波動，金管會日前罕見地逐一打電話給16家金控，要求各金控做好集團的不動產風險集中度控管，同時，注意不動產價格波動可能帶來的風險。

根據金管會及保發中心統計，目前銀行辦理的購置住宅貸款、建築貸款、修繕貸款及以土地為擔保的放款金額，加上保險業辦理不動產擔保放款及投資不動產金額，合計已有11兆元。

由於金控旗下擁有銀行、保險，隨著不動產行情可能反轉，金管會不得不對金控的集團風險「上緊發條」。

為掌握房價波動對金融機構可能造成的風險，金管會今年5月對銀行進行壓力測試，測試結果全數過關。金管會高層昨（14）日透露，隨後金管會也針對不動產價格波動，對保險業進行壓力測試，結果也都過關。

因金控公司本身不能投資不動產，也沒有授信業務，不需要特別針對集團最上層的金控公司做壓力測試。不過，隨著不動產市場行情轉向平盤往下走趨勢，金管會已盯上金控的集團風險，日前逐一打電話給16家金控，要求注意整個集團的不動產授信、投資等相關風險。

金管會官員表示，為隨時掌握市場變化及金融機構經營情況，金管會每月會透過各金融機構申報的資料，進行場外監控分析，並召開檢查平台會議進行討論。隨著不動產跌價風險上升，金管會已連續多次提醒銀行、保險公司注意。

官員表示，金控旗下有銀行、保險子公司，金管會主要是從集團風險的角度，提醒銀行注意控管風險集中度問題，保險公司除了不動產授信外，還有投資不動產，也要注意不動產價格波動的風險。

例如少數公司依國際會計準則（IFRS）採公允價值評價，認列不動產增值利益，導致獲利上升，未來更要注意，萬一市場價格反轉後，對損益可能造成的波動。

信合社房貸 擴大控管

金管會打炒房行動擴及信合社，將信合社辦理房貸額度的控管範圍，從原本只有自用住宅貸款，擴大到所有住宅貸款及房屋修繕貸款，兩者合計不能超過存款的55%，以利信合社做好房貸業務的風險控管。

此外，有關建築融資部分，官員表示，信合社也適用銀行採行的監控指標，也就是前十大銀行的建築貸款不能超過其總放款的10%，其餘銀行則是不能逾15%。金管會正隨時監控信合社建築融資是否超標，若超標太多，也會要求像銀行一樣增提準備。

近年來，財金部會打炒房行動不斷，緊盯銀行不動產授信業務，部分投資客移往信合社及農漁會信用部等基層金融，已引起金管會注意，繼提醒農金局注意外。金管會在本月5日發函，從嚴規範信合社承作房貸業務。

官員表示，計算信合社房貸業務可承作上限的修正，主要目的是將購置住宅貸款及房屋修繕貸款，納入不動產授信總量管理，並做合理規範。

至於分母部分，由於存定的成本較高，一併從定存改為所有存款，可強化信合社資產負債的妥善配置，並避免資金運用過度集中。

低價區物件 可能降價

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，近年銀行緊縮銀根對抑止房市投機炒作，已收到相當大的效果，未來放款條件與授信更趨嚴苛，對房地產市場會產生一定影響。

特別是在奢侈稅後過度炒作的低價區，不少透過信用合作社貸款的標的會受到衝擊，買方貸款受限將造成量能萎縮，某些口袋不深的賣方可能會降價釋出。

此外，過去不少購屋人採取修繕貸款方式補足貸款不足缺口，或者貸款做為下次購屋的頭期款，若銀行群起圍堵，價格在買方無力加價下，賣方難以堅持，對價格鬆動也有幫助。

徐佳馨表示，作為房貸指標，土銀針對工業住宅不貸款的作法後續是否有銀行跟進，值得注意。這波多頭有不少建商推出工業宅，目前多已交屋或進入中古市場，由於房屋屋齡較新，價格甚至較同區域來得高，打破過去市場對工業住宅認知，一旦不核貸，必然引爆投資方拋售潮，成為一大未爆彈。

國內實施奢侈稅制度已有三年多時間，根據財政部統計，累計到今(103)年5月底，不動產奢侈稅已課徵1萬6,575件，貢獻稅收超過90.33億元，平均每件課稅54.5萬元，相當於一輛小型房車。
　　
事實上，過去三年奢侈稅雖未直接讓房價反轉下跌，但仍達到打擊投機、「以量制價」的效果，且為落實租稅公平，各地區國稅局也對不動產奢侈稅短漏報案件加強查核，遏止不當租稅規避行為。
　　
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅對於短期買賣有嚇阻效果，短期買賣的奢侈稅稅率從10%~15%不等，等於持有超過兩年才出售，屋主可以省下總價10%~15%的稅金。
　　
若以動輒好幾百萬，甚至上千萬的房屋來說，一旦遭課徵奢侈稅，都會是一筆相當可觀的金額，因此大多數的屋主，想售屋也會持有滿兩年，以免被課徵到奢侈稅。不過，從財政部多次的宣導資料來看，面對奢侈稅，民眾常犯的錯誤包括「買進與賣出的時間計算錯誤」、「未辦妥戶籍登記」等。
　　
國稅局官員指出，奢侈稅主要是針對短期交易的不動產案件課以重稅，恐難免會傷及無辜，包括夫妻贈與房地產後出售、忘記或太晚遷入戶籍等情況，都是民眾最常提出申訴的奢侈稅爭議案
　　
早期有些被課徵奢侈稅的民眾，是屬於不小心或誤解法規，但近年則有案例是假藉人頭名義與假贈與等行為，刻意規避奢侈稅，遭國稅局連補帶罰的案例，大多是贈與後出售，最後金流又回到贈與人身上，而被國稅局查獲。
　　
曾敬德表示，經過奢侈稅、囤房稅、央行的選擇性管制，的確已經有效打壓房市上漲的氣燄，現今再規畫以房地合一稅取代奢侈稅，還須相關完善的配套措施，才能夠達到奢侈稅抑制短期投機的效益。

打房衝擊 賣方不急售 買方還在等
打房動搖店面投資族，實價登錄發現店面交易量連續萎縮2季，台北市第2季店面相較去年同期交易量砍半，台中、高雄也不如過往風光，但價格卻未有明確跌幅，顯示店面賣方不急售，買方還在等待進場價格。

統計內政部實價登錄資料，台北市第2季店面交易量共91件，相較去年同期184件，量縮50.54%，過往店面交易熱絡的中山區，去年第4季交易量還有40件的水準，今年第1、2季都僅20件，萎縮一半；大安區交易量起伏不定，但黃金店面交易少，平均價格下滑。
「現在1間店1年可以賣5戶店面就不錯了」，台灣房屋台北中山特許加盟店店長宋銘城說，近期新完工大樓店面愈來愈少，價格因此降不下來，如林森北路月租12萬元的1樓透店，雖然還是有買方看，但可選擇性不多、交易萎縮，該店今年以來僅成交過1戶店面。

帶租約比較好賣
台中市去年每季交易量約250件，但今年開始明顯量縮至170件左右，價格也開始下滑，惟西屯區價量都有撐。群義房屋全國旗艦店專案協理黃冠甄表示，受央行擴大信用管制影響，交易量減，部分屋主心態鬆動，目前西屯以1500~2500萬元的中低價位、帶租約的店面較好賣，或少數公益路、向上路的黃金店面，才有機會成交。

效益不如儲蓄險
高雄的店面交易量一度於年初下滑，但第2季又回到去年的水平，價格也呈現持續緩漲。住商不動產高雄河堤店店東曾清發說，住商不動產高雄分店上月交易量比7月下滑26%，目前第3季買氣又停頓，量應該會萎縮至第1季的水平。
東曾清說：「今年委售量增加，很多屋主想獲利了結，出售試水溫。」如近期在三民區明仁路、明哲路，有間建坪150坪的三角窗店面售出，總價6600萬元創天價。但也有人認為店面投資效益已經比儲蓄險還差，縮手觀望。

投資客：會謹慎
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，市況不佳時，買方對高價位產品更是觀望，店面首當其衝。
台北市店面買方林先生說，今年店面價格完全沒有動靜，看了很多，打擊很大，「我在等，大家也都在等，所以量才跌。」他認為店面買方無急買需求，現在進場會更加謹慎，打算拉長時間，有好標的再考慮。

荒廢半世紀 居民困境難解

社子島位於台北市西北側，早期配合大台北防洪計劃列為限制發展區，長期禁限建下，荒廢近半世紀，成北市最後一塊未開發的處女地，日前台北市長候選人連勝文一席「社子島是西北方小島」論，引發口水戰，另一候選人柯文哲則喊出加速開發，但當開發淪為政治口號，居民每天面對的生活困境，誰能解決。

多年來，社子島居民繁衍子孫，新的人口產生帶來居住需求，但政府禁止興建，迫使居民只能自行加蓋，當地聚集300多家印刷廠與7間資源回收場，違章建築、鐵皮屋四處可見，市容老舊不堪，連一間24小時連鎖便利商店都沒有，遑論大型賣場。沒有企業進駐，缺乏就業機會，教育、醫療資源皆缺乏，當地居民說，社子島有3大現象：外籍人數偏高、鐵皮違章多、無公共建設。

自行加蓋違建多
居住於社子島延平北路九段的居民陳文煌，有4個兄弟姊妹，原本一家人同住1層樓平房，長大各自成家立業後人口增加，只好往上加蓋違建，現在1~5樓各住1戶人家，每戶約10人，要規劃5~6個房間才夠用，由於自行增建的房子屬違建，沒門牌也無法申請水電表，衍生不少居住問題。

地價5年翻4倍
儘管環境欠佳，但卻有不少人收購當地土地，觀察實價登錄發現，社子島的土地交易量去年第4季達95筆，但今年第1季量縮一半，第2季又衝到82筆；價格部分，今年第1季來到相對高點，第2季小幅回跌。專營社子島的喬大地產執行副總郭國哲表示，社子島從2010年通過「社子島開發計劃案」後，地價近5年翻漲約4倍，但今年受整體環境影響，價格回跌1成，目前行情每坪20~25萬元。
郭國哲說，社子島土地交易量穩，喬大地產平均每月成交2~3筆土地，不少買方都從對岸的士林北投科技園區而來，有些買主需要廠房，就選擇價格較低的社子島，一邊使用，一邊等市地重劃徵收，享受土地增值。

開發計劃等環評
但地價翻漲沒有為居民提升生活環境，北市都發局都市計劃科科長邵琇珮表示，社子島細部計劃長期延宕，才導致無法開發，目前等主要計劃環評通過後，細部計劃制訂，即可開始區段徵收。但當記者進一步詢問時程，邵琇珮卻坦言，社子島規劃將4公尺的土墊高至8.15公尺，約須耗時11年，是件大工程。看來居民只能繼續等待一個可能的未來。


社子島小檔案
範圍：台北市西北側延伸出的一塊鳥頭狀土地，被淡水河、基隆河所環繞；以延平北路七段為界，七段之前一般稱為社子，七段到九段為社子島
行政區：士林區福安里、富洲里
計劃面積：總面積294.13公頃
開發計劃：早期配合大台北防洪計畫規劃為限制發展區，1993年起提出配套之防洪計劃及都市計劃，目前已辦理「防洪計劃」、「都市計劃」、「環境影響評估」及「區段徵收」
聯外交通：主要聯外道路為環河北路快速道路、延平北路及洲美快速道路，百齡橋通往士林，重陽橋通往新北市三重及蘆洲等地，社子大橋已於去年開通，可銜接北投
環境：由於長期禁止建設，當地房屋多違建，老舊鐵皮相當多，北側可見關渡自然公園，周邊有紅樹林水筆仔景觀，高達100多種鳥類棲息，自然生態豐富
學校：富安國小、福安國中、台北海洋技術學院士林校區
資料來源：《蘋果》採訪整理

巢運團體控訴新北市政府不作為，容許工業住宅就地合法！巢運團體聯合鏟土豪行動，昨上午於新北市中和區中山路三段新成屋「四季紐約」、「第五大道」旁，高舉旗幟要求興建這些工業宅的瓏山林公司，公布當初的購地成本，吐出不法所得，並立即停止新屋銷售。

鏟土豪行動研究員林依璇指出，新北市工業宅量體居全台之冠，近3年平均年增3000戶，市府非但未遏止投機炒房，還預計輔導既有的非法工業宅就地合法，與建商勾結，居心叵測。

稱要建商捐地回饋
抗議活動引起路人側目，居住於「四季紐約」的住戶翁小姐則跳入抗議群眾中表達反對意見，她認為，當初購屋時就知道此為工業宅，現在只期望能就地合法。新北市城鄉局管理科科長李澤仁表示，隨著都市成長變遷，該區已不適合做工業區使用，既有存在的工業宅將輔導轉住宅區，也會要求建商異地捐地回饋。

證交所董事會已通過未來四大證券周邊單位合署辦公大樓，將蓋在仁愛路及復興南路交叉口，即現在空軍官兵活動中心，可能以50?70年設定地上權的方式開發，包括30多億元的設定權價金，加上興建費用共將斥資約60億元。

金管會基於提升證券周邊單位整體形象及效率，認為四證券單位有必要興建合署辦公室，已正式行文給財政部，財政部也原則同意，待明年7月空軍官兵活動中心租約到期，騰空還給財政部時，就會移交給證交所興建總部大樓。

相關人士透指出，從金管會同意四大證券周邊單位興建合署辦公大樓，以及金管會主委曾銘宗已明確宣示，四大單位將先從資訊整合、業務共同行銷以及人員輪調交流等3方向來看，四大一已悄然展開「柔性整合」中，未來就待時機成熟，再進行組織架構整合。

據表示，經過財政部與國防部協調後，國防部已確定將把位於仁愛路及復興南路交叉口的空軍官兵活動中心，繳回財政部國有財產署，但因租約是到明年7月才到期，需等到該地騰空後歸還，才會展開拆屋興建。

空軍官兵活動中心位在福華飯店正對面，鄰近捷運忠孝復興站，土地面積約有1,000多坪，證交所將以設定50?70年期地上權的方式興建一棟建坪1萬坪的辦公大樓。

為讓台灣資本市場推上國際舞台，證交所董事長李述德上任後除積極展開與各國商談跨境交易連線外，另一項重要工作就是尋找適合的土地蓋四大單位「F4」合署辦公大樓，排除萬難後已確定在仁愛路上。

李述德多次強調，台灣證券市場要走出去，一定要有一棟表彰台灣證券市場的國際化的總部大樓，對於「四合一」的議題他不便談，但未來若四大單位能一起上班，將有助於提升國際形象，也可共同赴海外招商引資或推廣國際合作等。

據了解，證交所若明年下半年順利完成空軍官兵活動中心地上權設定，預計興建時間約需3~4年，約2018年證交所就可擁有獨立的總部大樓。

多年前曾傳出為名模林志玲與和成欣業小開邱士楷結婚地點的「台北戀館」，在2008年經營權易主後，土地產權也在去年以25億元售出。

根據地籍資料，買家為目前的經營者欣翰建設董事長邱麟，目前等於是順利整合建物、土地產權，推測整合後的資產身價上看40億元。

根據實價網揭露資訊，北市汽車旅館一級戰區大直，去年7月揭露1筆土地交易物件，交易總價25億元，交易土地坪數約1618.08坪，拆算每坪土地單價約154.5萬元，備註欄則標註買賣標的原存有土地租賃契約書、協議書、補充協議書、房屋預定租賃契約及地上權負擔，權利人同意概括承受。

對照地籍資料，該筆土地交易案正是「台北戀館」的土地。

和成二代打造 志玲姊否認要嫁

其實「台北戀館」最初是和成欣業二代邱俊傑一手打造而成，號稱砸下13億元，當時並藉由林志玲與邱士楷選定的婚禮地點打響名號，事後被林志玲的媽媽吳慈美怒罵是炒作新聞。

不過，當初土地產權屬於林姓祭祀公業，由欣翰建設向地主承租土地，租期為40年，再由欣翰建設負責興建，最後再轉租給和成欣業二代，並訂定租約20年。

不過，2007年傳出邱俊傑因租金與收益無法打平，最終由欣翰建設以1億元代價買回經營權，5年後，再以欣翰建設董事長邱麟名義，砸下25億元整合土地產權。

大甲鎮瀾宮假日吸引爆量香客，連鎖壽司、麵包店搶著進駐，但才開業不到2年時間，附近租金不斷調高，加上遊客觀光，偏好當地特色小吃、伴手禮，連鎖名店紛紛關門大吉。>>

大甲鎮瀾宮周邊，有吃的、喝的，店家滿滿，但100公尺外，連鎖迴轉壽司貼出停業公告，只開到這個月21日。爭鮮壽司發言人劉小姐：「營運調整，然後我們會另尋他點。」

開幕短短1年多，月租金要8萬，房東說，業者要求調降房租，但雙方談不攏。同一條街斜對角，知名麵包店拉下鐵門，月租金也是8萬，這個月8日已經結束營業。

幾分甜烘焙坊行銷總監李慧珊：「跨足做複合餐飲，從比較市中心的店來做，大甲那邊畢竟它就是進香的觀光客，跟當地的客源。」

連鎖麵包店不敵傳統糕餅業競爭，租金不符成本，決定出走，移往市區。遊客：「麵包哪裡都買的到啊，吃大甲本地的東西啊。」

遊客觀光就是想嘗試在地味，大甲鎮瀾宮周邊，最熱鬧的蔣公路和順天路，吸引名店進駐，連鎖壽司、麵包和咖啡店，當地業者喊苦，這2年房租，平均一個月3-4萬，漲到5-6萬元。

TVBS記者陳和琳：「蔣公路上距離大甲鎮瀾宮400公尺，這間水果行大約80坪，現在房東一口氣喊漲3萬，開價15萬元，距離近一點，在大甲鎮瀾宮正對面，這間角間黃金店面，空間不大，只有20坪，一個月租金竟然要13萬元。」

黃金地段，去年餅店租1個月7萬，茶飲店接手，房租飆漲13萬，翻了快2倍。CASA咖啡店長：「平日人潮差一半以上啊。」

大甲假日觀光客爆量，但平日只有小貓兩、三隻，名店看準鎮瀾宮吸引拜拜人潮，插旗展店，但租金直線上升，加上在地特色小吃攤、糕餅店夾擊，只能關門大吉。

高雄市鳳山區鳳青段與中都濕地都是優質的重劃區，市府地政局再推出13標14筆標售地，菁華區土地被形容是「好酒沉甕底」。

地政局每一季標售一次開發區土地，今年第3季推出的土地共13標14筆，總底價新台幣10億3900多萬元，9月17日開標。

地政局這次推出的主力標售地是鳳青段、高雄大學開發區及中都第68期等開發區。

高雄縣市合併後，市中心區有東移的跡象，鳳青重劃區位於鳳山區的北側，緊鄰文山特區，附近有澄清湖風景區及鳳山熱帶園藝試驗所是優質的住宅環境。地政局這次推出6筆土地，其中3筆位於20米文龍東路，每坪底價從26萬元到45萬元不等。

至於楠梓區高雄大學區段徵收區，因為擁有完善的公共設施及各級學校，還有國立大學加持，文教風氣濃厚。

地政局這次推出3筆土地，其中2筆住三用地位於高雄大學旁，1筆臨大學西路；標售土地每坪售價從9萬5000元到23萬元不等，其中有數筆土地鄰後勁溪河岸公園，是絕佳的景觀區。

至於有中都濕地加持的新都段重劃區，以擁有中都濕地公園提升了居住環境品質；尤其過了一座橋就是美術館特區，有數十公頃的美術館公園與藝文活動空間，自從市府開始標售此區土地就備受青睞。

地政局釋出的2筆土地，其中1筆位於德旺街，另1筆與第17期重劃區土地併為2筆1標，近九如三路，交通便捷，每坪土地標售底價是57萬到59萬元間。

資料顯示，高雄市歷經石化氣爆後，不動產交易量清淡，這次土地標售成果備受關注。

這兩年，雅居樂鮮少在廣州拿地，所發展的專案都是老盤，外拓的都是其他區域。

觀點地產網 9月11日，雅居樂地產控股有限公司公佈其8月份業績。

期內，該集團的預售金額為人民幣25.1億元；預售建築面積為31.3萬平方米；平均預售價為每平方米8010元。

截至2014年8月31日止8個月，雅居樂累積預售金額為265.4億元，累積預售建築面積為281.3萬平方米；平均預售價為每平方米9437元。

根據雅居樂今年公佈的480億元目標計算，目前該公司已完成銷售任務的55%，整體銷售進度較去年同期有所改善。

銷售均價持續下降

其實可以看出，雅居樂正欲逐步擺脫連續三年未達銷售目標的陰影，而售價下降則是代價之一。

縱觀雅居樂近幾個月的銷售均價，7月銷售均價每平方米8004元，8月份銷售均價也僅為每平方米8010元，較2014年上半年9832元/平方米的均價繼續下降，同比去年的均價降幅更是超過了30%。

另外，資料顯示，上半年雅居樂預售均價為9832元/平方米，較2013年同期11851元/平方米下降逾兩千元。且自年初開始，雅居樂旗下位于常州、廣州、中山等多個項目也均傳出降價促銷消息。

事實上，伴隨著銷售均價下降的是企業毛利率的下滑。今年上半年，雅居樂毛利率由去年同期的45.3%下降至36.2%。

對此，瑞信等投行和券商曾分析指出，雅居樂今年以價換量的策略在促進銷售業績的同時將有損利潤率並影響到現金回籠。

雅居樂董事會主席兼總裁陳卓林也坦承：“銷售價格同比有千元幅度的下降，對盈利空間有一定影響。”

雖則如此，雅居樂在其2014年中期業績會上還是表態，下半年將會延續既有價格策略，進行去庫存的策略。

有市場人士也指出，雅居樂今年銷售業績將有改善，但在當前市場形勢下，以價換量預計仍將是其下半年的主要策略。

繼續執行上半年的價格策略，也意味著，雅居樂的銷售價格還有可能繼續下降，並繼續壓縮其利潤空間。

核心市場縮減

如雅居樂中期業績會上所言，其下半年仍將進行去庫存的策略，而按照此前資訊，下半年雅居樂將推出10多個新項目。

其中，包括長三角區域的常州龍城大道項目、南京浦口區項目、南京雅居樂長樂渡，西南區域的雲南瑞麗專案、雲南騰沖項目，以及現有項目亦將會陸續推出全新組團，預計全年在售項目逾60個。

相比雅居樂在廣東省外的大筆貨量，其核心區域廣州卻僅有小院流溪、富春山居、君域公館和劍橋郡這四個老盤加推，新盤也僅有和萬科合作的雅居樂萬科熱橙項目。

“很顯然，雅居樂已經將發展重心移出競爭激烈、發展成本高昂的廣州。”據某瞭解雅居樂的市場人士透露稱：“在兩年前，雅居樂廣州區域銷售能占總銷售額三分之一，長三江以及西北區域占比僅20%左右。”


資料顯示，雅居樂2011年廣州區域的銷售占比由2010年的12.5%迅速上升為25%，超越一直以來的“老大”中山，躍居第一。並截至2012年4月17日，雅居樂在珠三角區域擁有約1292.6萬平方米的土地儲備，其地處廣州的地產專案就有22項，約為470萬平方米，占比已經超過1/3。

“但是這兩年，雅居樂鮮少在廣州拿地，所發展的專案都是老盤，外拓的都是其他區域。”另有知情人士繼續分析稱，“上半年雅居樂廣州區域銷售占比不足20%，其在品牌認可度、美譽度不錯的核心廣州市場份額不斷縮減，如果長三角和西北區域銷售外拓也不好的話，該公司的銷售和發展速度都會受到較大影響。”

據悉，今年上半年雅居樂拿地支出僅為22.1億元，6個新增項目分佈在佛山、長沙、雲南、海南和馬來西亞吉隆玻，下半年其還將繼續保持審慎、保守的拿地策略。

中國建築第三工程局有限公司中標東北第一高樓－－瀋陽寶能環球金融中心工程，合同總額120億元。其中T1寫字樓建成後將以568米的建築高度刷新瀋陽天際線，成為東北地區新地標。

週四晚間，大智慧通訊社從中國建築（601668.SH）官網獲悉，近日，中國建築第三工程局有限公司中標東北第一高樓－－瀋陽寶能環球金融中心工程，合同總額120億元。

該工程總建築面積109萬平方米，由五棟超高層住宅、一棟超高層寫字樓和一棟超高層酒店公寓組成。其中T1寫字樓建成後將以568米的建築高度刷新瀋陽天際線，成為東北地區新地標。

據中建三局官網顯示，其為中國建築旗下企業。近年來，中建三局已成為建造城市第一高樓的“專業戶”，在各地建造的第一高樓多大20餘座，如香港第一高樓環球貿易廣場、北京第一高樓“中國尊”、蘇州九龍倉國際金融中心等。

截止發稿時，中國建築尚未就子公司中標東北第一高樓事宜發佈相關公告。

奧園集團宣佈，其截至2014年8月31日止首八個月，實現合同銷售約65.093億元，較2013年同期增長約34%；其中，商業物業銷售占約52%。按年度銷售目標150億元計算，奧園完成了年度目標的43.3%。

上海易居房地產研究院最新報告稱，8月份，監測的35個城市新建商品住宅存銷比均值為17.5。這也意味著市場需要用17.5個月的時間才能消化完這些庫存。不過，7月份該存銷比數值為18.7個月，12個月以來存銷比首次出現下跌，意味著去庫存的速度有所加快。該機構預計，9、10月成交還會有所起色，未來幾個月存銷比見頂的概率很大。

8月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.8 和25.8，相比7月份16.4、18.1和26.1的數值都有所下滑。相對來說，二線城市的存銷比下跌幅度最大，表明二線城市在“救市”政策下去化速度的加快最明顯。在35個城市中，有27個城市的存銷比出現了下滑，其中以寧波和杭州的存銷比環比下跌值最大。

截至8月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。庫存依然面臨“壓力山大”的窘境。但值得注意的是，目前庫存的環比和同比增幅，已出現連續兩個月收窄的態勢。

上海易居房地產研究院分析指出，9月份市場成交預計超過8月。“救市”潮下，很多房企推盤節奏會加快。而庫存去化週期的走勢，和市場成交能否快速提振有關。假如房企降價促銷力度足夠大，那麼去庫存的壓力將有所緩解。

中糧置地控股有限公司(00207.HK，下稱“中糧置地”)日前發佈公告稱，該公司於2014年9月12日訂立收購協議，以124.6億港元的價格，收購主要從事開發、經營、銷售、租賃及管理“大悅城”品牌下的綜合體專案，即位於北京、上海、天津、煙臺及瀋陽的六項綜合體專案組合。

這意味著，中糧置地母公司中糧集團，將大悅城專案注入到旗下商業地產上市平臺，以進一步謀求地產業務整合。

分析人士對《第一財經日報》記者指出，未來中糧置地或將進行配股融資，而如何對住宅、商業進一步統籌管理、與其他業務協調發展，是中糧集團未來需要解決的問題。

騰挪大悅城

作為中糧集團旗下地產業務的上市平臺之一，中糧置地2013年12月正式登陸香港資本市場，與A股上市的中糧地產並肩存在。據中糧集團對二者的定位，中糧置地是以發展大悅城為品牌的商業綜合體平臺，包括酒店、旅遊地產等，未來業務重點是商業地產，中糧地產則以住宅地產為主。

今年8月27日，在中糧置地的香港2014年中期業績會上，針對業界普遍關注的大悅城注資計畫，中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政曾透露，中糧自去年10月底展開託管大悅城工作，目前這些資產已經順利劃轉到香港上市平臺中糧置地。

儘管被中糧集團寄予厚望，中糧置地上市後的成績並不十分理想。財報顯示，2013年該公司實現收入約39億元（人民幣，下同），比上年度減少11.5%，2014年上半年，該公司收入約18億元，不及2013年收入的一半。

在此次收購大悅城前，中糧置地的物業組合中已有2項為綜合體專案，即將以大悅城品牌開發及推廣的成都大悅城及正以中糧品牌經營及推廣的北京中糧廣場。

中報顯示，今年上半年，中糧置地投資物業租金收入為2.12億元，較去年同期 1.93億元人民幣有所增長，但值得注意的是，其物業銷售收入在總收入中的占比高達56.5%，同比增長25.4%，租金收入占比則僅為11.6%。關於物業銷售收入增長的原因，該公司解釋稱，是由於高端住宅交付面積增加。

自2007年北京西單大悅城盛大開業至今，大悅城已複製了瀋陽中街大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城等運營項目，成為中糧集團城市綜合體的核心品牌。

根據中糧的計畫，未來5年，大悅城還將在全國以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環渤海等經濟圈，繼續複製開發成都大悅城、煙臺大悅城、天津六緯路大悅城、北京安定門大悅城、深圳大悅城等專案，擴大規模至30個大悅城城市綜合體專案。

關於此次收購的6個大悅城的運營情況，公告顯示，除煙臺大悅城外，其餘5個已經入市的專案中，北京西單、北京朝陽、天津的大悅城的租金收入近年都呈明顯上漲趨勢，上海大悅城今年上半年租金收入為4129.2萬元，去年全年的租金收入為8638.1萬元，瀋陽項目今年上半年租金收入為6165.9萬元，2013年時租金收入則為1億元，低於2012年的1.17億元。

“雙平臺”存尷尬

中糧系整合地產業務的想法，起於10年之前。媒體報導顯示，早在2004年甯高寧入主中糧集團以來，中糧集團就有意進行地產業務整合，2009年甯高寧稱，中糧集團地產業務將以A+H方式整體上市，但這一進程頗為緩慢，一直都在不斷調整。

2012年3月，甯高寧對外表示，計畫拆分旗下商業地產業務，在香港單獨上市。2013年，其商業地產業務香港借殼，成為了中糧置地，中糧地產則作為中糧集團A股上市平臺存在，主做住宅。

年報資料顯示，2009年至2011年，在剔除投資收益、補貼收益以及營業外收入等非經常性損益之後，其歸屬于上市公司股東淨利潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元。2013年上半年，中糧地產實現淨利潤1.08億元，較上年同期增長78.05%。

“未來，中糧置地可能進行配股融資，而中糧地產處境微妙。”知情人士昨日對本報記者透露，中糧地產在2011年前後資金情況比較緊張，目前收入趨向穩健，但發展規模與起步較晚的五礦、中鐵建比，顯得落後。而2012年後，母公司中糧集團在資源配置上，強化了對商業的投入，因而中糧地產位置有些尷尬。

實際上，關於中糧地產與中糧置地業務上存在重合的話題，也一直伴隨著中糧集團。今年的業績會上，當媒體問及成都大悅城有部分屬於中糧地產時，周政的解釋是，成都大悅城本身就在中糧置地裡面，屬於注入的第一批資產，成都項目有一部分做住宅，中糧置地主要還是做酒店。


“中糧集團對於中糧置地和中糧地產有一個承諾，中糧置地做商業及商業綜合體，當然包括酒店、旅遊地產等，但是未來重點是商業，另外中糧地產就是住宅。”周政說道。

而關於瀋陽等二三線城市商業過剩的質疑，周政坦言，瀋陽大悅城做了一些商業方面的改造，瀋陽競爭比較激烈，但是瀋陽大悅城上半年銷售額和租金都出現一個比較好的增長。

關於中糧地產業務的整合，北京睿信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬對本報記者分析，未來中糧集團在地產業務上的佈局，需要解決三個核心問題，包括住宅與商業的分野不是簡單的割裂，應以專案為單位來進行資金平衡，團隊整合、管理體系上如何整合匹配，此外，地產業務如何與其他業務合理配置、協調發展，也是中糧集團需要思考的問題。

上海將上演今年 “地王爭霸賽”。就在一周前的9月3日，上海董家渡13、15地塊進入出讓預申請階段，其中港資大牌開發商九龍倉集團（00004，HK）、民營企業組建的資本實力雄厚的中國民生投資股份有限公司 （以下簡稱中民投）以及地方國企上海外灘投資開發（集團）有限公司（以下簡稱外灘投資）均有意參與爭奪。

這一地塊據預估的出讓總價很可能超過300億元，如果成交順利，其將超過去年新鴻基奪下的217.7億元上海徐家匯地王，成為新的全國總價地王。

記者注意到，9月10日，九龍倉在香港聯交所發佈的一份英文公告稱，公司計畫融資50億美元（約合人民幣306.72億元）。此消息一出便引發上海地產界的廣泛關注。

有分析人士稱，九龍倉在熱門地塊爭奪決戰前夜融資，或許希望不再重演去年錯失徐家匯地王的遺憾，但中民投因為金融領域的資源勝算更大。不過，也有觀點認為，上述三家企業有可能採取聯合拿地開發的模式。

九龍倉“補充優質庫存”願望強烈/

9月3日，上海董家渡13、15地塊進入出讓預申請階段，保證金即高達50億元，除此之外還設置了諸多高門檻。入圍企業不僅需要有強大的資金儲備，還要有開發、運營的綜合能力。

公開資料顯示，董家渡地塊位於南外灘的黃浦濱江板塊，屬於黃浦江沿岸除陸家嘴、外灘之外的次核心區域。因此，該地塊的地理位置非常重要，成為各大房企的必爭之地。

9月10日，奪地熱門房企之一的九龍倉通過公告披露，向香港聯交所申請更新其50億美元的中期票據計畫上市安排。在此後的12個月內，九龍倉將向專業投資者發行債券，並於9月11日債券上市。

據悉，中期票據計畫是需要每年更新的融資機制，九龍倉上一次更新計畫是在2013年9月，向國際及香港資本市場融資。

記者昨日未能與九龍倉方面取得聯繫以求證此次融資用意。不過，50億美元與預測中的董家渡地塊總價不相上下，九龍倉此舉被業內認為是在進一步充實“彈藥”為奪地衝刺。

億翰智庫分析師張化東告訴《每日經濟新聞》記者，九龍倉今年上半年在常州、成都等城市都有大筆的去庫存動作，資金對九龍倉來說問題不大。

今年8月九龍倉發佈的中期報告顯示，今年的銷售目標是230億元，上半年僅完成約90億元。對此，九龍倉副主席吳天海表示，公司當下的目標是去庫存，把資金拿回來再尋找新的投資目標。九龍倉今年大半年沒有新拿土地。

一年前，徐家匯地王出讓前夕，業內盛傳，九龍倉或九龍倉聯合體很有希望勝出，但最終被新鴻基以217.7億元獨吞。至此新鴻基在上海港資房企中已佔據壓倒性優勢，九龍倉落後差距被拉大。

張化東認為，九龍倉當下“補充優質庫存”的願望非常強烈，考慮到九龍倉在香港的地位，公司在上海的發展成績遠不能與之相稱。九龍倉在上海目前持有的代表性物業只有大上海時代廣場和會德豐廣場。九龍倉近期去二、三線城市庫存的同時，正將精力重新聚焦於一線城市核心地段。

三強爭霸中民投呼聲最高/

董家渡地塊出讓公告顯示，此次採取“帶規劃方案”的整體出讓方式，要求受讓人對地塊整體受讓，並按照規劃要求統一開發，“將其打造成為具有國際影響力的濱水新興金融中心”。

除此之外，要求還包括：項目商業比例不大於17%，辦公比例不小於65%，住宅比例不大於18%。受讓人自持辦公部分地上建築面積不低於60%，十年內不得轉讓。商業部分須對地上和地下分別採取整體轉讓。須長期自持住宅部分建築面積不少於5000平方米用於租賃，不得擅自銷售等。

預申請截止日期為9月30日，官方披露已有五家企業諮詢或申請，其中九龍倉、中民投和外灘投資是目前最熱門的三家。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，上述三家企業實力雄厚，未來董家渡超級地王將上演 “地王爭霸賽”。雄厚的資本實力、金融產業的資源整合能力、房地產開發及運營實力以及政府資源缺一不可。

據官方透露，董家渡地塊的出讓方式將參考土地的競拍人數量。若競拍人數較多，現場掛牌競價的方式可能性較大；若競拍人數較少，則傾向採用招標的方式。


張化東告訴記者，董家渡13、15號地塊位於黃浦江浦西沿岸，位置絕佳、體量巨大，但目前環境離官方理想的高端形象還有不小的差距。與地塊臨近的10號地塊拆遷已基本完成，而12、14號地塊還有拆遷工作有待完成，未來需要政府部門和開發商共同參與。

目前三大熱門競拍企業中，中民投呼聲最高，其金融領域實力為之加分不少。九龍倉在開發、運營能力方面有優勢，但考慮到地塊定位，黃浦區可能更傾心於中民投。“黃浦區可能會吸取外灘8-1地王紛爭的教訓，選擇他們認為更可控的一方，中民投註冊地就在黃浦區，未來總部移到董家渡是比較理想的。”張化東說。

在九龍倉準備在內地“補倉”的同時，新鴻基地產與長江實業高管卻不約而同地表示，未來將放緩在內地的拓展步伐，專心發展現有項目。

與內地樓市低迷不同，香港樓市出乎意料地“V型”反轉，令香港房企紛紛收穫靚麗成績單。上週五（9月12日），香港房企巨頭新鴻基地產發展有限公司（00016，HK；以下簡稱新鴻基地產）公佈了截至6月底的2013/2014財年業績，報告期內公司實現營業收入為751億港元，較去年同期大幅上升39.61%，全年盈利為335.2億港元，較去年同期下降16.9%。但除去投資物業公平值變動影響後，全年核心盈利為214.15億港元，比去年同期上升15%。

《每日經濟新聞》記者發現，新鴻基地產靚麗的業績背後更多是依賴香港地區的銷售帶動，由於內地物業銷售收入同比下滑近三成，導致新鴻基地產未能完成280億港元的全年銷售目標。另一大巨頭長江實業上半年內地物業銷售收入更是出現腰斬。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，香港樓市受到發達國家流動性寬鬆的影響，房價已創出歷史新高，預計中短期內會繼續保持強勢，但內地樓市受到信貸收緊影響進入下降通道，順勢而為是兩巨頭調整佈局的主要原因。

物業銷售“內地冷香港熱”

根據新鴻基地產發佈的財報，公司全年合約銷售金額為277.78億港元，完成全年280億港元銷售目標的99.2%，其中來自物業銷售為105.11億港元，同比上升46.2%

其中，香港區域的合約銷售金額為205.9億港元，高於目標預期的190億港元，收入主要來自九龍站天璽、屯門瓏門2期、元朗爾巒、粉嶺瓏山 一 號 、 堅 尼 地 城ImperialKennedy，以及青龍頭的海瀧珀。

新鴻基地產副董事總經理雷霆表示，今年前8個月香港樓市活躍不少，買家入市意願強。由於目前按揭利率低企，人均收入和租金上升，市場需求旺盛，因此決定把下一個財政年度的銷售目標上調至320億港元，同比增長14.3%。

與香港區域靚麗的銷售業績相比，新鴻基地產內地的物業銷售收入僅為71.29億港元，僅完成90億港元銷售目標的79%，較2012/2013財年100億港元的銷售額下降近30%。

新鴻基地產聯席主席兼董事總經理郭炳江表示，雖然內地樓市在2013年獲得強勁增長，但受到銀行貸款收緊的影響，成交出現明顯下滑，二、三線城市房價更是出現走弱的跡象，是導致公司內地銷售收入不如預期的主要原因。

香港與內地物業銷售同樣呈現“冰火兩重天”的還有另一家巨頭長江實業。長江實業執行董事趙國雄在接受香港媒體採訪時透露，長江實業今年前8個月在香港的合約銷售金額已經達到近200億港元，是公司2013年香港物業銷售額47.7億港元的4倍。但長江實業上半年在內地的物業銷售金額僅為30.75億港元，較去年同期銷售額的67.96億港元下降54.8%。

未來投資偏重香港

上述兩大房企物業銷售出現“冷熱不均”的現象，與香港和內地樓市呈現的背離不無關係。

自今年初出現一波降價探底後，香港樓市演繹了一場精彩的絕地反攻。香港差餉物業估價署最新發佈的報告顯示，7月份香港住宅售價指數報255.6點，按月升2.2%，房價創有紀錄以來的新高。同時，反映香港二手房價走勢的中原城市領先指數（CCL）在今年4月份下跌至117點的低位後，自5月份起該指數直線上升。截至9月12日，中原城市領先指數收報於126.14點，突破2013年3月創下的123.66高位，創歷史新高。

但與之相反的是，內地樓市下行趨勢愈加明顯。根據國家統計局公佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新建商品住宅方面，70個大中城市中價格環比下降的城市高達64個，持平的城市有4個，上漲的城市僅有2個。

面對市場突如其來的變化，《每日經濟新聞》記者注意到，新鴻基地產與長江實業對內地樓市的態度漸趨謹慎。郭炳江坦言，由於公司於去年9月斥資271.7億元人民幣拿下的上海徐家匯地塊需要數年時間消化，內地一線城市地價也未有大跌跡象，集團對香港樓市有信心，預計日後土地投資在香港的比重較大。

趙國雄也表示，內地樓市存在成本上漲、庫存累積及政策等不確定性因素，因此長江實業短期內將採取謹慎的投資態度，並對感興趣的物業作出更嚴謹的評估。

“香港與內地樓市呈現背離的走勢，與市場面臨的流動性環境差異不無關係”，黃立沖告訴記者，內地樓市受到信貸緊縮的影響，尤其是銀行收緊按揭貸款導致市場成交疲弱，但香港自下半年起受到週邊熱錢的衝擊，迫使香港金管局在7月向外匯市場注資651億港元，充裕的流動性為香港樓市止跌回升提供了足夠動力。


在黃立沖看來，雖然香港房價已較高，但支持其進一步攀升的利好因素仍然存在：首先，歐洲剛於9月份推出量化寬鬆政策，香港作為內地資金流動的中轉站，在未來一段時間內仍將面臨熱錢衝擊的壓力；其次，充裕的流動性導致按揭利率仍處於低位，由於香港房屋按揭利率僅為2.5%，低於約3%的平均租金回報率，這會對樓價帶來支撐作用，此外內地居民赴港置業的需求依然存在。在綜合因素影響下，香港樓市在中短期內仍將維持強勢。

與之相對，世聯行最新發佈的研究報告顯示，8月份以來由於內地宏觀經濟資料表現不佳，在預期經濟回落的情況下，資金的風險偏好明顯下降，長短期國債收益率均有所上行，這顯示當前資金面仍然偏緊，也意味著本輪房地產市場的調整時間可能要長於預期。

大型新盤開賣刺激一手市道升溫，銷售數字明顯彈升，過去兩天一手樓共售出350伙，創7周新高，而累計過去3個周末共售出971伙，為今年6月以來最旺，當中主要靠新地（00016）將軍澳天晉IIIA期支撐大局，佔555伙。

一手市場6月後最旺

由於本月下旬將有兩個逾千伙大盤可接力登場，業界估計9月一手銷量將急升至約2000伙。

經過近一個月靜市後，單位總數960伙的天晉IIIA期在8月底開售，掀起新一輪推盤潮，天晉連續3周有單位開賣，帶動連續3個周末的一手銷量企穩約300宗水平，為今年6月以來最旺。

單位總數逾1600伙的荃灣環宇海灣於6月開盤，帶動連續4個周末一手都錄得逾400宗成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，一手大盤單位數量多，發展商會以貼市價甚至低於市價開賣，所以能吸引買家入市，取得「滿堂紅」佳績。

以天晉IIIA期為例，入票量以千計，反映市場累積的購買力尚未耗盡，只要定價吸引，購買力即爆發，布少明預期本月一手銷量有機會接近2000宗。

3500伙下半月趕賣

趁樓市氣氛熾熱，發展商接連推盤散貨，當中?地（00012）及新世界發展（00017）等合作的馬鞍山迎海．星灣御，合共提供1092伙，預計短期內獲批售樓紙後即火速推售，而長實（00001）的將軍澳緻藍天1648伙亦已準備月內登場，連同其他新盤，下半月趕賣樓的單位將達3500伙。

另外，有見周六開賣的天晉IIIA期152伙共收到3500張認購票，所有單位即日沽清，新地副董事總經理雷霆昨宣布加推122伙，當中包括6伙頂層特色戶，部分單位提價約1%至2%，未計折扣實用呎價1.36萬至2.26萬元。新地代理助理總經理陳漢麟補充，特色戶及分層單位將分開兩天推售。

會德豐地產西營盤KENSINGTON HILL昨天展開第2輪銷售，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，1個C室特色戶由中原頭籌客購入，用作投資收租。該盤開售6日累售31伙，共套現逾4億元。而華置（00127）的西環南里壹號，昨天開賣52伙，市場消息指即日售出48伙。

新世界西環EIGHT SOUTH LANE過去兩天共售出13伙。由於樓盤僅餘3伙，發展商更新1D及2D號價單，取消7.5%「100%從價印花稅津貼」回贈，有關價單將於本周四生效。

另外，信置（00083）營業部聯席董事田兆源表示，大埔逸瓏灣I及II期，兩天合共沽出9伙。

樓價不斷爆升，上車盤買少見少。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，8月售價在300萬元或以下的低價二手私人住宅買賣只錄得930宗登記，按月減少15.9%，而所佔整體二手私人住宅買賣登記比例為22.2%，連跌9個月，並且連續6個月創出歷史新低。

僅930宗登記減16%

黃良昇指出，由於樓市氣氛暢旺，刺激用家積極入市，推高樓價，造成售價300萬元或以下的上車細價樓買賣比例顯著下跌，由於預期樓價將穩步向上，所以細價樓數量會繼續減少，估計細價樓佔整體比例將進一步下調，再創新低。

新界區一向是細價樓集中地，8月售價在300萬元或以下的低價二手私人住宅登記，近六成位於新界區，佔542宗，九龍及港島區分別有293及95宗。

8月最多細價樓登記的屋苑為荃灣中心，錄得17宗，總值4603.1萬元；第2位為天水圍嘉湖山莊，有15宗登記，總值4249.5萬元。屯門時代廣場及荃灣荃德花園各有13宗登記，同列第3位。

投資氣氛轉熾熱，消息指，資本策略斥3.2億元，購入灣仔豫港大廈多層。

市場消息指，灣仔謝斐道商廈豫港大廈10層，分布在11至23樓，總樓面約3.7萬平方呎，以約3.2億元成交，呎價約8,500元。

物業料將翻新 日後拆售

據悉，新買家為資本策略，該廈現時每呎租金約26至28元不等，回報率料約3.6厘。估計資策購入後，將為物業進行翻新，日後進行拆售。

統一中心全層 4.1億放售

美聯商業區域營業董事周永亨表示，獲委託放售金鐘統一中心全層，物業面積約20,489平方呎，意向價約4.1億元，平均呎價約2萬元。另香港置業至尊旺舖董事陳偉材表示，獲委託放售旺角彌敦道703號至705號金鑽璽頂層19樓，面積約1,835平方呎，連約千平方呎天台，意向價4,000餘萬元。

市場之所以關注美聯儲會否提早加息，因擔心香港一旦跟隨，將為目前處在巔峰的本港樓市帶來難以估計的衝擊。學者預期，一旦香港提早加息，由於較市場預期的時間為早，可能令樓價急速下跌至少5至10%，但之後樓價如何變化，要看輿論如何解讀，一旦認為是加息周期的開始，樓價跌幅就遠遠不止一成。

對於美國有可能加息，對本港持續上升的樓價會否有紓緩壓力，新地主席兼董事總經理郭炳江上周五坦言，外圍形勢很不明朗，如中東局勢未明朗，謙稱「唔識睇」明年的樓價走勢。但他表示，美國即使加息亦溫和，隨?美國經濟復甦的層面日漸擴闊，及內地經濟增長逐步回穩，預計環球經濟來年會在更穩固的基礎上發展。

樓價料先跌5% 再看市場解讀

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，若「息魔」提早來襲，對樓市的衝擊相當大，估計一開始會加息半厘至一厘息，雖然看似加幅輕微，但肯定會引起市場憂慮，因為若加息被市場解讀為加息周期的開始，由於買樓屬一項長期投資，動輒需要20年時間，業主考慮到日後供樓成本急增，叫價不再進取，樓價自然就會下滑。

他預期，加息後的樓市要分階段觀察，一開始跌5%「走唔甩」，但之後要看加息對美國經濟帶來的影響，若影響輕微，市場認為尚有加息空間，則跌幅會擴大，跌一成以上亦不稀奇。然而，若輿論認為加息已帶來壞影響，而美國方面又放風說加息並非長期，之後可能會再減息云云，則樓價跌幅就有限，甚至可能會引發市民「執平貨」，令樓市再度上揚。

不認同建築費高樓價不會跌

最近有發展商揚言，指未來兩、三年樓價不會下跌，上落波幅約5至10%，又指建築成本續升是樓價高企主因。潘永祥對有關言論並不贊同，他強調，新盤售價與當時的市況有關，沒有人有水晶球，可以準確預測數年後的樓市變化，新盤亦可能出現「蝕住賣」的情況，故沒有所謂建築費高，樓價就不會跌的講法。

中大經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，市場一般預期樓市明年才加息，但一旦議息有任何變化，令加息提早到來，本港樓市一定受衝擊，估計消息後樓價可跌10%以上。他又說，加息帶來的影響，較政府推出的任何加辣措施都有效為樓市降溫，反而他日加息一旦惡化，令樓價大幅下跌時，政府可能要考慮「撤辣」來作出平衡。

然而，目前市場需求正被辣招所壓抑，而建築費高昂亦令發展商不願平賣新盤，他對加息後的樓市表現未算悲觀，相信加息後樓價跌勢不大。

永泰地產（００３６９）執行董事兼營業及市務總監陳玉成指出，細價樓樓價漸見頂，未來
樓市升浪由豪宅接力，集團會借勢於１１月推售紅磡何文田山畔。
　　「過去數月樓價急升，主要由細價樓帶動，但是由於未來細價樓供應不斷增加，單計將軍澳
區未來一年，便有數千伙細單位可供發售，上車一族再不用急急腳上車，細價樓升幅自然放緩，
然而豪宅市場升勢暫時未見放緩，可掀起樓市新一波升浪。」陳玉成對於豪宅走勢頗為樂觀。
　　他指出，整體豪宅價格，由年初至今已累積約１０％升幅，未來數月仍有８％至１０％的上
升空間。換言之，他認為全年豪宅價格可有２０％升幅。
　　除了供應匱乏外，他認為現時市場具備以下兩大因素支持豪宅價格繼續向好。第一，市場資
金充裕、息率維持低企，近日中國及歐洲持續推出「量寬」政策，為市場帶來更多資金。
　　第二，新購買力出動，其中過去支持豪宅市場的「本地廠家」，平靜一段時間後，近期又大
舉出動，例如早前推售的數個九龍站新盤及九龍塘義德道項目，買家當中佔很大比數為「本地廠
家」或老牌家族，在求過於供的現象下，故他認為未來數月豪宅升勢會相對明顯。

彭博報導，根據房地產網站Rightmove Plc.指出，如果蘇格蘭公投決定獨立，加上某些金融機構決定遷回英國，倫敦房地產市場將有望受惠。

Rightmove在月度房價調查報告中指出，倫敦將會是「合理的目的地，影響所及將額外創造就業，引爆房市需求。」

Rightmove報告顯示，倫敦9月房價較8月攀升0.9%，終止連續3個月頹勢。

蘇格蘭皇家銀行（Royal Bank of Scotland GroupPlc）與駿懋銀行集團（Lloyds Banking Group Plc）上週相繼表態，如果蘇格蘭18日舉行公投決定獨立，它們打算搬回英國。最新出爐的民調數字相當接近，顯示蘇格蘭獨立公投不到最後一刻恐難見分曉。

倫敦房地產市場近幾個月來出現降溫跡象，Rightmove表示，倫敦平均房價目前較5月高峰拉回5.9%。倫敦房市高燒漸退，部分原因是自2013年來房價飆漲，導致許多人無力購屋。另外，外國買家則飽受加稅與英鎊走強所苦。

不過，Rightmove認為，若以全國來看，蘇格蘭獨立恐有衝擊消費者與打亂房市之虞。