下周台北市議會舊址地上權標案及南港調車場都更案即將登場，「恰巧」主要壽險公司這兩周內都紛紛公告要投資不動產，如國泰人壽、中國人壽、三商美邦人壽等，壽險業今年前3季大多沒有大額不動產投資，年前底要「趕進度」。

位於忠孝東路與中山南路交會口的台北市議會舊址地上權案，總面積2,025坪，權利金底價60億元，由於位於精華地段，主要壽險公司多有關注這塊土地，但台北市政府規定得標者必須有40％的樓地板面積要作為文化觀光之用，因此想要得標、又必須達到一定投資報酬率的壽險公司，必須要克服文化觀光的部分，也要能有一定獲利。

另一個是南港調車場都更案，占地5.44公頃，壽險業者表示，這項標案主要就是競標者出錢、台鐵出地，一起推動都更，上面可有30％左右可興建住宅，另外則可規劃商辦、飯店、商場等，若壽險業要參與，必須要向金管會專案申請，且可能是參與都更專案公司的投資，壽險公司最多持股45％，另外要有3年以上經驗的飯店或商場業者參與團隊。

由於今年前8月各壽險公司大多是地上權的進帳，如富邦人壽、新光人壽、南山人壽等，其餘壽險公司今年還沒有太大金額的不動產投資，年底前各部門都有預算要達成，因此也積極尋找國內不動產投資機會。

國壽先前表示，對公共建設如BOT及地上權案都會積極研究，但如地上權價值會逐年減少，投報率必須3.5?4％以上，至於都更，國壽手中已有多筆自家不動產都更案，是否還會參與大型政府都更案，國壽指出，不便對個案發表意見。

桃園地區一位民眾出售一筆都市土地，因為持有未滿2年，誤信代書建議，以取消雙方簽訂之不動產購買書，並改與買主的兒子重新訂立合約，企圖規避奢侈稅，反而被國稅局盯上，被補稅帶罰近百萬元。

財政部北區國稅局表示，納稅人利用不動產購買意願書的方式，規避出售持有期間在2年以內的不動產，若被國稅局查獲，除了補徵奢侈稅之外，最高可按所漏稅額處3倍罰鍰。

北區國稅局局長李慶華說，想利用人頭戶、重新訂立買賣契約等方式逃漏奢侈稅，國稅局透過查核銀行資金流向等方式，很容易就能發現不合常理的案件，進而發現逃漏手法，呼籲民眾不要以身試法。

以桃園縣大園鄉的土地交易為例，甲君先與買方乙君簽訂不動產購買意願書，雙方已寫明買賣標的、價金及付款方式，甲君以757萬5千元的代價出售土地，乙君也按契約所定付款流程，先支付652萬元到甲君銀行帳戶。

由於甲君持有該筆土地未滿2年即出售，依法要被課超過75萬元的奢侈稅，甲君聽了代書建議，先與乙君合意解除契約，但未返還乙君所支付的款項，等持有期間滿2年後，再改與乙君的兒子丙君簽訂新的不動產購買意願書， 還是被國稅局補稅帶罰將近百萬元。

稅局官員說，甲君在不動產購買意願書簽訂後，已收取買方將近七成的銷售價款，雙方買賣交易在當下就已合意成立，後來雙方解除第1次的不動產購買意願書，目的在於逃漏奢侈稅，因此駁回其復查申請，依法補稅並加處0.5倍罰鍰。

北區國稅局提醒，出售持有未滿2年不動產的民眾，應誠實依法納稅，否則再精心設計的逃漏稅手法，仍然會被稅捐稽徵機關查獲，不但要補繳所漏稅額，還要受罰，實在划不來。

地價稅之自用住宅用地是指地上房屋為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬所有，土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍，且無出租、無營業使用，都市土地不超過九十?七五坪、非都市土地不超過二百十一?七五坪之住宅用地。

高雄市西區稅捐處表示，地上房屋原供營業使用不符自用住宅用地規定而按一般用地稅率課徵地價稅之土地，如向當地國稅局申請核准暫停營業登記，在該暫停營業期間可視為無營業，若符合自用住宅用地要件者，可申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

該處進一步說明，地價稅一般用地依地價總額按千分之十至千分之五五稅率累進課徵，自用住宅用地稅率則為千分之二且不累進，稅額相差四倍以上，民眾如有符合自用住宅用地規定之土地，請把握時間於地價稅開徵四十日前（即九月二十二日前）就近向該處所屬稅捐分處提出申請，當年度即可享用優惠稅率，逾期申請，將自次年期開始適用。

信義房屋統計實價資料顯示，國內去年全年農地交易規模逾新台幣2000億元，其中近年大型開發案最多的桃園縣農地交易829億元，占國內交易金額4成，其次高雄大寮77億元。

信義房屋統計資料發現，2013年全國土地使用分區為「農」的交易金額高達2090億元，農地交易金額最高的地區反而是重大開發建設最多的桃園縣。

2013年桃園農地交易金額達829億元，交易金額幾乎為五都總和，交易熱區包括大園鄉、蘆竹鄉、中壢市、桃園市、八德市等。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從高鐵青埔站的開發計畫，到愛台十二建設的桃園航空城開發案等，區域內都有不少農地，因此近年農地買賣相當熱絡，從實價登錄資料發現，2012年桃園農地平均每坪成交3.1萬元，今年上半年已漲到6.7萬元，農地價格飆漲速度更甚房價。

除了桃園的農地價格飆漲，高雄市大寮區也是農地交易熱區，主要是大寮新鎮都市計畫規劃，配合大眾運輸導向城市發展(TOD)，調整大寮捷運主機廠西側約58公頃農業區變更為住宅、商業區，將透過區段徵收辦理都市計畫變更，有些農地打著近捷運的訴求對外出售。

曾敬德表示，政府不少社會福利與農地息息相關，包括老農津貼、休耕補助，停徵農地田賦；若取得「農業用地作農業使用證明書」，售地時免課土地增值稅，具備證明書的農地， 內移轉免繳奢侈稅。
最新的房地合一政策，也將農地農舍排除在外，農地持有及交易具抵稅的優勢，若遇到大型區域開發利多帶動，價格更是倍增翻漲。

他強調，政府的農地政策是要照顧真正農民，但實際上很多農地交易，根本是著眼於未來農地變更開發的價值，而非真正從事農業生產的交易。

預估今年農地交易金額可達千億元規模，若未來房地合一稅排除農地、農舍的交易，對於非從事農業生產的農地投資客，不僅缺乏嚇阻效果，也無法達到量能課稅、公平正義目的。政府政策設計應朝向照顧長期持有，並嚇阻短期獲取農地開發利益的投機行為。

政府積極追查移轉容積權益漏稅行為，建商對此表示，針對容積課交易所得稅，易造成容積價格上漲，波動度大增，轉嫁至建商，對平抑房價並無幫助。

嘉磐建設董事長魏嘉銘認為，未來台北市實施容積銀行，最多僅有二分之一容積能在市場上取得，加上容積價格已高，投資客套利空間有限，若加強查核財產交易所得稅，未來價格波動會更大。同時未來房地合一實價課稅上路，建商經營難度提升，倘查稅溯及既往，因近年容積交易套利者眾，恐會動搖國本。

據了解，近年因房市大好，容積需求大增，來自計劃道路用地容積最高漲到公告現值的185%，古蹟容積漲到公告現值110%，由於中間轉手套利者眾，加上除非國稅局握有合約書，否則查核課稅困難，因而衍生容積投資客套利但未繳稅的情形。

講座地點敏感 民：政府在鼓勵嗎

投資客「帥過頭」登堂進駐新北市政府開班授課！近1年他開辦全台巡迴講座，除講授經驗，也帶民眾投資。不過昨晚他的講座竟在新北市政府舉行，不只有「太歲爺頭上動土」意味，也讓民眾質疑，政府在鼓勵大家炒房嗎？

由於投資客帥過頭（本名黃家進）演講的地點敏感，記者詢問是否有插旗意味，他說：「只是剛好有適合的場地啦。」他直言，政府一直打房，但聽課人數並未減少，民眾更想聽他怎麼解讀房市，或是傳授投資方法。

「審核會更注意」
帥過頭大剌剌在新北市府傳授房地產投資經驗，民眾劉如軒表示，「也許新北市府有特別考量吧，我只能說這樣『很大膽』。」網友郭炫宇則說，寧願當帥大的第一隻肥老鼠，也不要當最後一隻套牢的老鼠，「帥大不炒房，別人也會炒房，帥大還分你賺、教你玩，這種老師去哪裡找？」

新北市政府秘書處回應，市府本來就有提供場地租借，只要符合使用規範，不做商業展售、傳教或競選用途，都可申請。當初帥過頭是以約瑟不動產經紀公司申請場地，因此市府並未察覺有觀感問題，若民眾對此有疑慮，日後審核時也會更注意。

積極曝光收學員
帥過頭在房市因買入低價產品，房價炒高後賣出，被封為「黑心投資客」。其他知名投資客還有劉媽媽、江醫師，多鎖定精華地段高價店面長期持有收租，但作風低調，媒體曝光率不高。

帥過頭和王派宏等投資客會找學員一同投資，積極曝光，除上電視、媒體，也常舉辦房地產講座。帥過頭講座皆免費，也曾受公司邀請演講，他標榜「講座都免費，超過100人我就去。」

不應該盲目投資
不過房地產專家Sway表示：「天下沒有白吃的午餐，這麼好賺他自己買就好啦！」他指出，帥過頭採直銷式的投資，所以須拋頭露面增加知名度來吸引學員、吸收下線，真正會賺錢的投資客不會大聲嚷嚷，他只是需要更多人頭來做無本生意。

今年房市整體買氣低迷，但仍有不少人懷抱投資夢。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，現在價量萎縮，政府加強查稅，民眾若在用以前穩賺不賠的心態來投資非常不保險，可從投資客講座了解市場動向，但不應該盲目投資。

台北市為開發士林科技園區，首採「先建後遷」方式興建專案住宅以安置拆遷戶，昨舉行基地R28、R29上樑典禮，台北市長郝龍斌也出席，卻有住戶因格局設計不良與空間狹小等問題，到場陳情，直批：「房間好小！」

稱格局已做調整
該案已於2012年9月開工，將建15棟共642戶住宅，規劃每戶可獲專有面積（含室內及陽台）約33.1坪，並配有1汽、機車停車位，總登記面積約56.1坪，預計2015年12月交屋，並於日前開放住戶參觀樣品屋。

居民吳太太在看屋後直斥：「房間好小！」並說當初不清楚專案住宅的規劃，「政府來要地我們也只能簽了。」陪民眾陳情的市議員林世宗也批：「官員自己都住豪宅，誰能忍受這麼小的房子？」

北市地政局地價科科長曾錫雄解釋，格局已考量民眾家庭結構差異性後做過調整，目前規劃每戶4房2廳2衛，主臥室約4.42坪，另2間臥室超過3坪，第4房則約2.2坪，且其隔間牆不具承載力，住戶可依需求自行調整。

民眾無奈說，等房子蓋好才知道實際狀況，現在不知該怎麼辦。郝龍斌則回應，會持續與住戶溝通，在總坪數不變之下，努力讓大家滿意，不受小瑕疵影響。

士林科技園區專案住宅小檔案
用途：先建後遷，以安置開發士林科技園區的拆遷戶
基地範圍：以承德路為界，分為東區建民里的R16基地和西
區洲美里的R23、R24、R28、R29基地
規模：共興建15棟642戶
每戶格局：4房2廳2衛，含室內及陽台之專有面積約33.1
坪，配1汽、機車停車位，總登記面積約56.1坪
時程規劃：2012年9月開工，預計2015年10月完工、年底
交屋
資料來源：《蘋果》採訪整理

房仲業統計實價網資訊，去年全國農地交易金額超過兩千億元，較前年倍增；而桃園奪下農地交易金額、面積最大的雙冠王，交易金額占全國四成，交易面積廣達一八三．八萬坪、超過六十甲，幾乎等於四個信義計畫區面積。學者痛批，航空城號稱是台灣史上最大區段徵收案，早已變質為最大農地炒作案。

桃園航空城計畫範圍約四六○○公頃（約一三九一．五萬坪），採區段徵收方式開發約三一○○公頃，被稱為史上最大區段徵收案；特定區計畫案修正案今年七月底通過，但早在三年前，該計畫案所在的農地就已炒翻天。

信義房屋統計實價網農地交易資料，去年全國農地交易金額超過兩千億元，光桃園縣就占了四成最高，金額達八二九．一億元，面積一八三．八萬坪。

去年農地交易最熱的鄉鎮市區前四名，也都由桃園縣包辦，依序是大園鄉、蘆竹鄉、中壢市與桃園市；其中，大園鄉正是桃園航空城所在地，去年農地交易金額高達一八七．六億元．交易面積約二十八萬坪。

桃園農地均價 3年飆1.12倍
另據實價網資訊，前年桃園縣農地每坪均價約三．一五萬元，去年飆漲到四．五一萬元，今年每坪均價更上漲到六．六九萬元；短短三年，農地飆漲幅度高達一．一二倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，桃園航空城計畫尚未發布時，周邊農地每坪頂多三千到五千元；如今飆漲到近七萬元，均是看好區段徵收後，土地變更產生的增值效益。

稅改放過農地 投資客得利
德明財經科技大學副教授花敬群痛批，航空城還見不到影子，卻變質為全國最大農地炒作區域；若未來房地合一稅排除農地、農舍的交易，對農地投資客不僅將缺乏嚇阻效果，也無法達到量能課稅、公平正義的目的。

住商不動產企研室主任徐佳馨也建議，政策設計應朝向照顧長期持有、嚇阻短期獲取農地開發利益的投機行為。

等了20多年的建設大利多淡海輕軌終於動工，未來不僅可疏通淡水多年的交通問題，不少人也對長期多災多難的淡水房市都可望被解套抱持著樂觀態度。但房產專家張欣民表示，實際上這只是一個動工儀式，並未開始發包，大家對淡水抱持著非常高的前景，恐怕只是夢幻泡影，加上名統百貨宣告關閉，等於是宣布淡水的冬天要提早來臨了。

房產專家張欣民在《TVBS地球黃金線》節目中表示，淡水地區一直都讓人非常期待，因為政府在這裡規劃了一個New Town淡海新市鎮，最初的希望是能引進15萬的人口進駐，但在沒有便捷的對外交通下，始終沒有人願意搬到這邊來住，因此政府就規劃淡海輕軌這樣的建設利多想解套。

等了20多年之後終於動工，但實際上這只是一個「動工儀式」，根本還沒發包作業，因此，大家原本對這裡抱持著相當大的高度前景，恐怕也只是夢幻泡影，很有可能在未來都很難實現。 加上近期區域內大型百貨商場名統百貨也宣告關閉，張欣民認為，這就可以證明過去大家所期待可引進15萬人口，事實上吸引進來的只有投資客。

區域內買盤多為投資客之下，點燈率極低，在沒有人的狀況下，怎麼可能會有人去消費，去支撐一個在地的百貨公司。 張欣民也表示，過去看到房地產市場能夠有比較大的發展前景，多半都是因為有大型百貨公司的進駐，消費人口多，再加上生活機能與便利性，以及員工的居住需求，都會讓這個地方形成一個非常完整的商圈。至於名統百貨宣告關閉退出淡水，事實上也是宣布淡水的冬天要提早來臨了！

房市近來觀望氣氛濃，但根據尼爾森調查全球消費者信心指數，2014年第2季創下七年多來的新高，以科技導向的台灣，當然竹科的狀況成為整個台灣經濟與房市的先行指標，若以最新的新竹房市價量變化來看，不論是中古屋和新成屋都已經創下32個月的新高，預估新竹房市續航力無虞，景氣好房價欲低不易，影響區域房價主要因素還是交通、綠地及學區。

觀察最新的新竹價量變化，不僅建物買賣移轉棟數，第2季逐漸回升每月逾千件，中古屋均價來到16.2萬元，較7月上漲0.9萬元，漲幅5.9%，已經是2012年以來32的月的新高，而新成屋也站穩均價20萬大關，來到20.8萬元，較7月上漲0.7萬元，漲幅3.5%，與中古屋相同創下32個月的價格記錄，房仲業者分析認為，目前新竹偏重於自住型買盤，以新竹市中古住宅或是牛埔大庄一帶為主。

若是分析網路點閱的表現，新竹8月雖然相較於7月單一物件點閱指數衰退2，但是房仲認為下半年頗有「延緩出手時機」的現象，總價以1000萬至1250萬元，平均單價在23萬至25萬元的物件，成為新竹的熱銷帶，觀察網路單一物件點閱數60次以上則包括北區、竹北市、湖口鄉、新豐鄉四個區域。

由於全球經濟持續復甦，有助維持出口動能，竹科大量且穩定的就業機會，往往會反應在房市上，專家研判最後一季雖然會受稅制、選舉的牽動而略有波動，但新竹「量穩價平」走勢應該可以保持到明年第一季。

新屋市場差 售出4成就結案

近2年北部大型建商如大陸、麗寶、富邦等，紛紛進軍台中市購地推案，但隨著土地價格漲到建商難以下手，雙方對地價認知差距達2成時，建商與地主合建的案例也跟著增加。

「房市沒熱地先熱」
台中市開發商公會理事長魏嘉銘表示，這幾年北部建商揮軍南下購地，是用台北看天下，用太高的價錢買地，造成地主哄抬價格，「房市沒熱，土地先熱，現在市場動不了。」他承認，這不是建商意願增高，而是地主對建商開價不滿意，乾脆談合建，分回的價值也較高，而建商談合建也使自有資金出資比例減少，若地主有意願當然樂意談，合建至少是雙贏局面。

由於北市土地飽和，這2年冠德、力麒、麗寶、富邦、興富發、寶佳、達麗、國泰、遠雄、大陸等大型建商皆往台中購地，如冠德與在地建商龍寶合建「謙臻邸」，潤隆、甲山林與宏泰人壽也合建推「台中帝寶」，富邦建設也選擇與台中七期重劃區地主推出「市政富邦」，皆刺激台中土地價格屢創高價。

看好後市仍會購置
欣元商仲總經理焦文華表示，整體土地價格平均漲近3成，影響地主要支付的土地增值稅成本提高，使地主預期心理明顯，買賣雙方價格的認知差距已達2成，成交量明顯減少，市場調查後發現，北部建商偏好風險較低的合建方式取得土地，與地主合作共同推案。

力麒建設董事長郭淑珍表示，土地價格不斷攀升，但看好台中後市，仍會想辦法取得土地，也會選擇合建。大陸建設董事長張良吉表示，台北真的找不到土地，有機會還是會在台中開發，現在也在看七期周邊土地，若有機會合建更好，因為成本要比直接購地還要低。

魏嘉銘分析現在市況，不只土地交易冷卻，新屋市場銷售率也不好，過去業者都把銷售7~8成作為目標，現在只要售出4~6成就能結案了。

高雄市政府昨（17）日標售土地冷熱不一，鳳青重劃區6筆小坪數的土地全部標出，相對地，楠梓高雄大學重劃區3筆大坪數土地則掛零。

根據高雄市政府地政局公布的開標結果，此次標售重劃區抵費地共13標，標售總底價為10.28億元，最後有9標順利標出、脫標率69.23％，但因為楠梓區3筆大面積土地無人投標，脫標金額比率僅30.45％。

屬於高雄最大代銷公司的上揚國際廣告，負責人林聰麟首次出現在競標名單上，而且，順利標得鳳青重劃區的92.72坪土地，得標總價2,505萬元，換算每坪27.02萬元，只比底價26.12萬元高出約3.45％，市場人士說，他可能是要收購、集合附近土地，興建大樓住宅。

一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表 2 ）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個（溫州），上漲的城市有1個（廈門）。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%（廈門），最低為下降2.1%（杭州）。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有19個，持平的城市有3個，上漲的城市有48個。8月份，同比價格變動中，最高漲幅為6.4%，最低為下降5.6%。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，持平的城市有2個（廈門、遵義），上漲的城市有1個（合肥）。環比價格變動中，最高漲幅為0.1%（合肥），最低為下降1.4%（廣州、牡丹江）。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有32個，持平的城市有1個，上漲的城市有37個。8月份，同比價格變動中，最高漲幅為5.2%，最低為下降10.5%。

天津117大廈主塔樓核心筒第84層混凝土澆築完成，標高達到416.91米，超越高415.2米的天津廣播電視塔，成為中國北方最高建築物。

中建三局天津117大廈項目執行總經理侯玉傑告訴記者，目前，主塔樓正以最快兩天一個結構層的速度攀升，預計明年主體結構封頂，屆時將以597米的高度成為中國結構第一高樓。

據介紹，117大廈地上117層，總建築面積84.7萬平米，系一幢集甲級辦公、酒店、旅遊觀光和精品商業於一體的特大型超高層摩天大樓。該工程自2008年9月10日開工建設以來，中建三局在6年時間裡攻克了很多施工難題，創造了一項項令人歎為觀止的中國之最、世界之最：597米中國結構第一高樓、578米全球最高通道塔、564米全球最高室內游泳池、579米全球最高觀景平臺等。

其中，超高層摩天大廈品質驗收點多面廣，但117專案人員只需坐在專案品質部遠端驗收會議室電腦前輕點滑鼠，即可對現場工程品質隨時進行驗收，小至鋼構件上的螺栓及焊縫都清晰可見。專案品質總監胥光告訴記者，這得益于專案開發的遠端品質驗收系統，該系統系首次在中國北方房建領域使用。

以長江實業的李嘉誠和信和置業的黃志祥為首的香港地產界大亨，紛紛將公司的債務率削減至近歷史新低。彭博報導，他們準備在價格下跌時買地。

據彭博資料，截至6月30日，長江實業的負債率降至1.3%，至少是1991年以來最低。?基兆業地產的負債率也降至2007年以來最低。

據法國巴黎銀行統計，信和置業目前握有的現金淨額達到297億港元（38億美元），可用於徵購土地。

自去年香港土地均價下跌34%以來，房地產開發商的債務水準降至20年最低，今年有望賣出1500億港元的新房，為歷史之最。彭博報導，他們通過降庫存、提高現金儲備以補充土地持有量。

法國里昂證券認為，因控制房屋供給的香港政府釋放更多土地待售，以緩解房屋短缺，香港樓價可能延續跌勢。

聯昌國際銀行分析師Andrew Lawrence說：“如果你感覺市場正在觸頂，最好拋掉庫存還債，補足現金等待價格下跌時進場。”

據Jefferies Group的資料，因香港政府增加土地供給，開發商態度轉為謹慎，今年，香港土地均價從去年的5709港元/尺降至3770港元/尺。

彭博統計的資料顯示，截至6月30日，香港?生房地產指數中，7家香港開發商的平均債務股本比率為12.2%，創逾20年最低。截至2013財年底，新鴻基地產的債務股本比率為12.2%，是2005年以來最低。上周，該集團董事局聯席主席郭炳江在年報會上表示，新鴻基將競購所有待售的土地，除了那些面積過小的。

當信和置業的黃志祥在財報會上被問及關於企業並購的計畫時，他說，“將有選擇性地、連續不斷地補充土地持有。”而李嘉誠旗下的長江實業也在追尋房地產和農地產的並購機會。?基兆業亦表示，正繼續增持土地。

里昂證券區域房地產研究主管Nicole Wong表示，你不能強迫開發商買地，只能通過吸引的手段，即看上去有利可圖的地價。

香港政府正加快土地標售，以實現未來10年內增加47萬個單位的房屋供給。2004年亞洲金融危機和非典病毒流行期間，因政府停止常規的土地拍賣，香港房價激漲。

法國巴黎銀行分析師Patrick Wong表示，長江實業自2012年以來就沒有買過地，其目前的土地儲備還夠用5-6年。因今年香港政府加速放地，長江實業可能很快就需要補充儲備。而信和置業及?基兆業均有約3-4年的土地價值儲備。

重慶南山之上，聳立著一座巨型金鷹，重慶人都知道金鷹的鷹嘴裡，能夠鳥瞰重慶主城全景。而在鷹嘴旁邊有一片別墅區，重慶地產行業人士也評價該別墅區所處地段為“絕版地塊”。但就是這樣一片絕版地塊上的別墅項目，歷經了兩家公司、借道了兩個信託計畫融資，耗時5年，仍未完工。

2014年9月9日，新華信託將上述專案在重慶聯合產權交易所進行預掛牌，出售重慶東啟房地產公司100%股權。另據接近新華信託的人士透露，新華信託幾個月前開始對房地產信託業務做出調整，有條件地參與一些低風險項目。

沿南山盤山公路盤旋而上，離南坪商圈大約40分鐘的車程，一塊名為青水溪的山澗旁，就是重慶東啟夢幻仙境項目的所在地，現在該專案已經更名為南山公館。

2008年，某券商高管出身的王林設立東啟房地產開發公司，並通過司法拍賣取得南山地塊，準備開發東啟幻境專案。

當地上市公司重慶港九共同參與開發，2009年重慶港九累計投入近億資金後，迫於該專案巨大的後續資金投入壓力而最終決定退出。

同年，重慶東啟向新華信託募資，並簽訂信託合作協定。信託說明書顯示，“新華信託•東啟•幻境旅遊度假酒店專案股權投資集合資金信託計畫”信託期限從2009年11月6日至2012年5月5日，規模為2.4億元。包括優先順序部分1.8億，中間級部分2000萬，劣後部分4000萬。其中劣後部分4000萬元由重慶帝多農業發展有限公司（東啟地產關聯方）認購。

2012年5月該信託計畫到期後，新華信託向優先受益人、一般受益人分配信託收益4900萬元，並兌付優先受益人、一般受益人信託本金2億元。劣後受益人沒有分配本息。

然而，新華信託與東啟夢境項目的故事並未就此結束。

“東啟•幻境”信託計畫到期清算後的前三天，新華信託又為上海中邦發行了2年期的“中邦系列穩健型並購投資基金集合信託計畫”，信託期限從2012年5月3日至2014年5月3日，信託資金總額為4.5億元。

“中邦系列穩健型並購投資基金集合信託計畫”2012年3季度的資金管理報告顯示，截至2012年9月30日，向上海中邦支付資金共計2.4億元，用途是委託上海中邦對重慶東啟進行股權及後繼投資。

此後東啟夢境專案更名南山公館，由上海中邦繼續開發。

而來自新華信託的消息顯示，由於南山公館項目至今並未對外銷售，難以實現回款，“中邦系列穩健型並購投資基金集合信託計畫”已經由新華信託自掏腰包進行剛性兌付。據業內人士估算，若包含上述資金，新華信託在南山公館上的累計投入相當於3億左右，應該計入項目負債。

而與此同時，先行利用自有資金使兌付壓力平穩過渡後，新華信託也選擇了通過司法手段追索這筆債權。

21世紀經濟報導記者查閱工商資料後發現，目前，重慶東啟房地產公司股權由新華信託持有。而掛牌公告顯示，南山公館專案的總資產6.69億，總負債4.63億，淨資產2.05億。

來自重慶市聯合產權交易所的消息和新華信託的消息均確認，較市場價格，新華信託轉讓項目可能會產生一個相對優惠的折價。

但新華信託以掛牌還未開始為由稱專案掛牌價格保密。

面對頻繁波動並難言前景的地產市場，特別是在實際經歷了項目風險後，以往在地產業務上大步躍進的新華信託也開始放緩了步伐。

“原本優質的房地產行業交易對手都感受到了壓力。”上述新華信託人士這樣感慨道。

21世紀經濟報導記者獲悉，在今年6月左右，新華信託開始對相關業務做出調整，“有條件的參與一些低風險項目”。

公司相關高管告訴21世紀經濟報導記者，新華信託此次執意通過法律手段解決南山公館專案問題，有多方面考慮：除了盤活流動性、加速房地產專案的出清，更重要的是可以起到警示作用——加大交易對手的違約成本。

“只有這種市場化的出清手段，才能理順市場關係，無論是對房地產業還是信託行業未來的健康發展，都是好事。”

“墅王”誰來接盤

21世紀經濟報導記者在專案現場看到，通往別墅區的道路上矗立著一扇大門，兩位新華信託派駐的工作人員在此值守，來人沒有新華信託工作人員陪同無法到達施工區。

“上海中邦在幾個月前就撤走了，現在項目已經停工，項目現在在新華信託手裡，要看專案需要公司（新華信託）和我們聯繫。”看守專案的人員這樣解釋。

據新華信託內部人士透露，上海中邦之所以未能完成南山公館項目，是因為其對項目前景的前後判斷出現偏差。

“2012年接盤的時候，中邦還是很看好項目的，但其後房地產市場發展出現變化，上海中邦對項目前景產生憂慮，後期投入不積極，且南山別墅雖然每平方價格不高，但由於面積較大，單套別墅都在2000萬到3000萬之間，價格較高”，新華信託內部人士這樣告訴21世紀經濟報導記者。

重慶當地一家大型房地產公司相關人士告訴21世紀經濟報導記者：“2000萬以上的別墅，基本上可以說是重慶最好的了，可以稱為墅王。上半年重慶別墅市場的銷售情況還是不錯的，江北一個別墅開盤當天銷售額就達到1.7億左右。”


21世紀經濟報導記者轉山而行，依稀可以看到山頂尚在修建的別墅，按照新華信託在重慶聯合產權交易所公佈的預掛牌公告顯示，南山公館包含51棟建築面積在380到750平米的獨棟別墅，和一個集中式酒店。

新華信託相關人士表示，由於上海中邦對專案態度的變化，南山公館專案已經於年初停工。

但項目目前已經取得 “五證”，包括土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證（一期27棟）等。

在看過新華信託披露的專案進度資訊後，上述某大型地產商相關人士告訴21世紀經濟報導記者：南山公館工程的完成度比較高，基本完成展示、銷售條件。

“地段、環境、交通通達性比較好，後續開發和去化情況，市場價格，都決定接盤方能否獲利。”

從目前的情況來看，上海土地市場並沒有看出回暖的趨向，總體上還處於調整當中。
觀點地產網 當流拍及底價成交成為絕大多數城市土地市場的常態之時，高溢價搶地的情形多少還是讓人為之眼前一亮。

9月17日，上海浦東周浦兩塊純宅地進入到現場競價環節，最終，該兩宗地均被閩系房企摘得。其中，中駿置業以20.1億元競得浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02地塊，溢價率73.85%，折合樓板價19001元/平方米。

而與之一路之隔的浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-02地塊則被世茂房地產以15.35億元收入囊中，溢價65.05%，樓板價為18290元/平方米。

值得注意的是，僅在一年前，周浦板塊推出的周浦鎮08單元06-05地塊最終成交樓板價僅為1.3萬元/平米，若以此次中駿拿地價格來看，周浦土地價格漲幅已高達46%。

然而，在市場人士看來，即便近期上海多幅地塊高溢價成交，但並不意味著土地市場出現回暖跡象。

世茂中駿搶地

資料顯示，中駿置業此次摘得的周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02地塊東至渡橋路，南至康涵路，西至林海公路防護綠帶，北至上南路防護綠帶，建築面積達10萬平方米，容積率1.8，起始價11.56億元，起始樓面價為10930元/平方米。

從競價現場來看，該地塊的競爭可謂是達到“白熱化”，而閩系房企的“土豪”氣質也再次顯現。

據悉，該地塊共有22家開發商參與競拍，除去“笑到最後”的中駿外，亦不乏萬科、龍湖、世茂和金地等多家知名房企參與。

在競價的過程中，中駿志在必得的信心便顯露無遺，甚至不惜上演一億元加碼跳價，其闊綽程度可見一斑。而當競價突破20億時，參拍房企明顯感到了壓力。最終，中駿置業以20.1億元的總價如願摘得。

據中駿上海區域負責人介紹，該地塊是繼中駿廣場和中駿天譽後，中駿置業進入上海市場取得的第三幅地塊，未來將會打造成一個滿足改善型需求的社區。

緊隨其後，周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-02地塊也上演了一場“搶地大戰”，世茂、首創、大發等18家開發商悉數到場，憑藉著65.05%的溢價，世茂房地產挫敗競爭對手，以15.35億元攬得該地塊。雖然成交樓面價高達18290元/平方米，不過世茂方面表示該地塊的價格尚在預期之內。

據悉，A-03-02地塊建設用地面積4.94萬平方米，容積率1.7，起始價9.3億元，起始樓面價為11081元/平方米。

除此之外，於同日下午，青浦區新城一站大型社區63A-03A地塊也展開競拍，其中新城、金地、合景、寶業、大發、上坤、海亮等7家企業參與了該場競拍。最終，寶業集團以5.7億元競得該地塊，樓板價10201元/平方米，溢價率36.02%。

“對於該地塊的初步方案已經基本成型，專案預計在一年以後入市，將會以滿足改善型需求為主。”寶業集團上海公司副總經理王炯透露。

高溢價拿地後

雖然一日之內三地同拍，但主角無疑還是周浦的“連體地塊”，多房企搶拍、高溢價成交可謂是搶盡市場風頭。

在德佑地產研究總監陸麒麟看來，此次出現高溢價的主要原因是地塊區域位置比較好，並且起拍樓面價不是特別高。

“周浦也是屬於迪士尼概念輻射板塊，有迪士尼概念的支撐，會導致競爭比較激烈。同時，上海位置比較好的宅地也不是特別多。”陸麒麟解釋道。

其也指出18000元/平方米以上的成交樓面價已略微偏高。據其介紹，目前地塊周邊的住宅價格在2.5萬至3萬之間，而此次高價成交也註定了項目今後的利潤不會特別高，甚至沒有利潤。不過，他也指出，如果是打造中高端產品的話或許有一定競爭力。

業內人士嚴躍進則表示，周浦兩地塊高溢價出讓，加上自貿區、迪士尼效應，明年周浦房價應該能突破40000元/平方米。

其續稱，目前上海自貿區的輻射效力正在增加，而周浦作為一個大型居住社區板塊，未來在承接人口導入方面會有比較大的作用。另一方面，周浦離狄斯奈樂園的直線距離也不遠，也將受惠於迪士尼概念。因此，房企在此類區域積極拿地，是有前瞻力的。

嚴躍進指出，“福建幫”房企拿地一直比較激進，不過在目前市場降溫下，中駿拿地對於改變土地市場預期、活躍市場氣氛有著積極的意義。

“從該地塊的溢價水準看，很多房企都希望獲取，這也表明，目前部分房企逐漸適應了市場的持續降溫，在土地獲取方面開始有了新的調整。”其如是稱。

土地市場回暖？

實際上，近期上海已有多宗地塊出現高溢價成交。僅在9月5日，珠海華髮便通過近90分鐘的激烈舉牌，以23.7億拿下浦東新區張江南區配套生活基地A1-05地塊。

該場號稱“上海最瘋狂的土地競爭”共吸引了50餘家企業領取標書，最終有23家房企確認參與競買。除去最終競得者珠海華髮外，華潤、世房、融綠、陽光城、保利、萬科等房企均有參與。

連續的高溢價成交，也似乎讓外界看到了土地市場回溫的跡象。不過，陸麒麟直言，從目前的情況來看，上海土地市場並沒有看出回暖的趨向，總體上還處於調整當中。

從資料回饋來看，今年上半年以來，上海土地市場分化情況已經比較明顯。據悉，上海周邊區域的土地大部分是底價成交，而一些稀缺住宅地塊，則備受追捧，這無疑也說明一些位置優越的住宅類地塊，依然會受到開發商的熱捧。

事實也正如此，不管是此次的周浦地塊，還是華髮攬得的張江地塊，均有自貿區和迪士尼概念的利好，而這亦是開發商極為看重的。

鑒於此，上海業內人士也指出，目前上海的土地市場整體還是比較平淡，個別地塊的熱，並不能代表整個市場回暖。

縱觀最近幾個月的上海土地市場，除7月成交16幅經營性地塊，5月、6月和8月的成交量都在10幅以下，比較平淡，其中8月份，經營性用地出讓金額為48.69億元，同比去年減少69%，環比下降60.6%；共計出讓面積24.35萬平方米，同比去年減少73.3%，環比上月下降66.8%。

對於未來土地市場走勢有分析指出，進入九月後，企業依舊會根據自身戰略佈局定位拿地。但由於上海等一線城市限購政策並未取消，商品房開發和去化速度具有較大不確定因素，因此預計房企仍大多將理性拿地，而品牌房企由於本身開發規模巨大，在上海高價奪地現象基本也不太會存在。

內地樓價連跌4月 憧憬快救市

雖然內地地方政府陸續放寬樓市的限購令，但未能阻止樓價跌勢，8月主要城市樓價按月跌幅擴大至1.1%，為連續第4個月下跌，一線城市全線跌逾1%；樓價按年計算仍有升幅，但已收窄至0.5%，為20個月最小。有分析預計，在高庫存及信貸偏緊的情況下，樓價向下調整將持續至年底，即使已屆「金九銀十」，也將出現旺季卻不旺的市況，內地政府短期內有必要全面放寬房屋信貸才能挽救樓市。

放寬限購難挽跌勢

內房股昨天普遍受壓【表】，中海外（00688）跌近2%，萬科（02202）、富力（02777）下挫近3%。

廣西南寧在今年4月率先放開限購，其他城市紛紛跟隨，截至8月底，中國47個限購城市中，有38個城市通過放鬆或取消限購、放寬落戶條件等方式為樓市鬆綁，但未能阻止樓價連月下跌。

國家統計局數據顯示，內地70個大中城市中，8月新建商品住宅價格僅得廈門1個城市錄得按月上漲，溫州則持平，其餘68個城市樓價均告下跌，較7月增加4個，當中杭州跌幅連續5個月居全國之最，達2.1%。一線城市跌幅顯著，北京上月初見下跌，整體8月跌幅擴大0.2個百分點至1.2%，深圳跌幅擴大0.5個百分點至1.1%，上海也擴大0.1個百分點至1.3%，廣州上月則維持1.3%的跌幅。

路透估算，8月70個大中城市新建住宅價格（包括保障房）按月下跌1.1%，跌幅擴大0.2個百分點；按年則升0.5%，連漲20個月，但升幅連續第8個月收窄。

上海易居地產研究院表示，相信樓價持續下滑的最大原因是信貸刺激不夠力，目前救市的關鍵為加大信貸力度，以及調整市場預期。據易居估算，8月一二三線城市樓價按月跌幅分別為1.2%、1.2%及1.1%，7月則為1.2%、1.0%及0.9%。

或降低首期成數

瑞穗證券首席經濟師沈建光表示，目前全國樓市面臨較高庫存問題，預計需時8個月才能夠消化完，未來數月樓價將繼續向下。至於傳統旺季「金九銀十」，將有較大機會出現「旺季」不旺，發展商並有需要進一步加大減價促銷力度。他指出，現時樓市為內地經濟最大的下行風險，預計政府短期內有必要全面放寬房屋信貸，包括下調首套房貸利率約20%，針對改善第二套房貸，也可能降低首期成數。

美銀美林報告表示，內房銷售疲弱促使發展商加大促銷，致8月樓價跌幅擴大，與同期的新增住宅固定投資下滑趨勢同步，但隨着地方政府推出更多救市措施，包括放寬房貸等，下半年內房銷售有望回升。

新屯中海景呎造8527破頂

樓市火熱，任何利好消息都可以成為刺激市場的催化劑，政府宣布推展7個新鐵路項目，落成時間最快也要2022年，但卻即時令多個地區樓市升溫，其中屯門區二手業主反應最為強烈。代理指出，最直接受惠的屯門碼頭區一帶，已有約兩成業主加價放售單位，新屯門中心更旋即錄得新高成交，一個高層兩房海景單位呎價達8527元，破盡屋苑呎價紀錄。

碼頭區一帶最受惠

政府近日宣布未來10年發展7個鐵路項目，其中屯門南延線將令屯門碼頭一帶在2022年間獲得西鐵網絡覆蓋，大大改善與外區的接駁，新消息對區內樓市已有即時反應。

祥益地產營業經理黃慶德表示，新屯門中心10座高層F室，兩房間隔，原業主在9月起開放單位供準買家參觀，過去約半個月先後吸引5至6組客洽購，終於由一名用家成功以388萬元購入，成交價屬屋苑兩房戶新高。單位實用面積455方呎，據了解，享極開揚海景，既可看到屯門和大嶼山一帶的景觀，更可遠眺九龍和港島區，是次成交實用呎價達8527元，成為屋苑實用呎價新高，更將本月初屋苑一個中層戶造出的7692元呎價紀錄推高逾一成。

此外，該行助理營業經理古文彬表示，一名屯門換樓客看好屯門的樓價前景，更決定「不睇樓」以355萬元購入邁亞美海灣1座中層C室。

「不睇樓」355萬購邁亞美

事實上，屯門南延線發展計劃公布後，區內已有不少業主加價放售單位。中原地產區域營業經理陳世豪表示，屯門碼頭區一帶已有約20%業主調高叫價，幅度5至10%，也有不少封盤個案，其中新屯門中心10座另一個高層F室，業主最新叫價更調高8.1%，至400萬元。

較貼近屯門市中心的大興花園，也有加價放售個案。中原地產分行經理酈瑋倫表示，大興花園1期1個頂層連天台戶，實用面積394方呎，業主得悉興建新鐵路消息後大幅加價12.9%，至350萬元。他指出，屋苑部分業主已封盤或收窄議價空間，有業主更表明不接受議價，惟買家暫以觀望為主，未敢貿然追價。

世紀21將軍澳分行經理魏仕良表示，政府公布興建東九龍線後，將軍澳寶琳站附近的新都城1期1座高層H室，業主認為日後由寶琳站可直接前往鑽石山站，交通方便，即時將叫價提高5.4%，至590萬元。

至於北角區雖然發展已成熟，但中原地產高級區域營業董事譚國棟表示，該區長時間缺乏利好消息，近期附近有大型豪宅項目柏傲山準備推售，政府公布北港島線計劃則成為催化劑，區內約兩成業主調高放盤價格，加幅平均約半成。

發展商續沽非核心物業套現，消息指，?地以約3.2億元，沽出大埔寶湖花園酒樓舖位。

地下連1樓 涉近3萬呎

消息稱，大埔寶湖道寶湖花園錄大手舖位買賣，涉及物業地下及1樓，地下面積約700平方呎，1樓面積達25,200平方呎，以3.2億元易手，原業主為?地。舖位租客為酒樓，月租約90萬元，回報率約3.4厘。

?地2280萬 購美麗臺1伙

此外，恆地等收購的西半山西摩道4A至9號美麗臺，近日再以2,280萬元增購1伙。EPRC經濟地產庫顯示，該單位為9樓E室，實用面積765平方呎，實用呎價逼近3萬元，較早前高4%。

另一個恆地收購的上環伊利近街項目，近日再以1,000萬元收購伊利近街37號3樓，收購價較早前高出13%。

同時，EPRC經濟地產庫亦顯示，樓齡50年的灣仔232大廈，近日錄得7宗成交，合共涉及4,594.8萬元，收購價介乎554.4萬至856.5萬元不等，新買家均為統基投資有限公司，董事包括何綺玲及另一間名為Ontrack Ventures ltd的海外註冊公司。

由London Square發展的倫敦住宅項目The Star and Garter，將於下月來港推銷，入場費55萬英鎊起（約695萬港元）。

The Star and Garter位於倫敦西區Richmond內，可眺望泰晤士河及里士滿公園景色，提供89伙，當中一房單位售價將由55萬英鎊起，而兩房戶售價則由86萬英鎊起（約1,086萬港元）。項目將下月11日及12日，於中環文華東方酒店舉行展銷會。

綠城中國（3900)昨與珠海控股集團舉行「九洲綠城．翠湖香山」項目發佈會，宣佈雙方在珠海合力打造的高爾夫別墅大盤展示區將於今年10月6日開放。

夥珠海控股集團開發

據主辦方稱，「九洲綠城．翠湖香山」綠城中國在華南投資的首個項目，緣於去年該集團董事長宋衛平到珠海時，對珠海控股集團提供合作開發的位於珠海北區唐家灣鳳凰山下、翠湖高爾夫球場旁的地塊「一見鍾情」，並很快達成合作開發協議。項目首期為約180-300平米的高爾夫獨棟、約250-450平米獨創合院別墅，銷售價格將視市況確定。

另外，綠城中國公布，8月份公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司(綠城集團)共取得銷售2,057套，總銷售面積約35萬平方米，銷售金額約72億元人民幣(下同)，銷售均價約為每平方米2.06萬元。今年首8個月，綠城集團累計總銷售面積約179萬平方米，合同銷售金額約379億元，當中歸屬於集團的權益金額約為183億元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，8月已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得3,183宗，當中錄得帳面獲利的有3,128宗，比例為98.3%，較7月98.1%上升0.2個百分點。獲利宗數比率是自2013年7月的98.5%之後，創13個月新高。反映7月期間用家積極置業，推動私樓樓價上升，以致大部分業主能夠轉售物業賺取利潤，令二手轉售獲利比例向升。

在六個獲利幅度的類別中，8月帳面獲利一至二成的二手買賣佔5.4%，按月上升1.1個百分點。帳面獲利一成或以下的買賣佔3.3%，按月上升0.5個百分點。獲利二至三成的買賣佔7.8%，與7月相同，沒有變幅。相反，帳面獲利三至四成、四至五成及五成以上的買賣錄得跌幅，8月分別佔9.4%、9.4%及65.0%，按月下跌0.8、0.2及0.6個百分點。

其間，二手轉售獲利宗數最多的是嘉湖山莊錄63宗；其次是沙田第一城錄45宗；太古城錄32宗排第三位。

美孚新?平均獲利1.25倍

在十個屋苑之中，8月有四個屋苑的平均買賣帳面獲利幅度達一倍以上。美孚新?平均每宗獲利幅度錄1.25倍。將軍澳中心、沙田第一城及荃灣中心的平均每宗獲利幅度，分別錄1.12倍、1.08倍及1.07倍。

　房地產顧問第一太平戴維斯最新宣佈成立南京分公司，為集團在中國內地成立的第14家分公司。

該行日前與南京玄武區政府簽訂合作協議，落戶玄武區珠江壹號大廈。南京玄武區區委常委、副區長蘇鄭表示：「雙方將建立定期交流、信息資源共享機制，在區域規劃、開發、招商等方面全面合作。」

根據該行最新報告，南京甲級寫字樓面積接近100萬平方米，住宅銷售市場整體表現穩健，最高售價接近每平方米50,000元人民幣。