外牆黑變白 建商：有權改
購買預售屋風險大！《蘋果》接獲民眾投訴，新月建設2011年在淡水推出「新月＋」預售案，興建狀況與預售時說法不符，不僅建物外牆顏色由黑變白，大門寬度更明顯縮減。住戶與建商協調後仍無共識，將透過法律途徑爭取權益。

「新月＋」預售時外觀顏色為黑（右圖，民眾提供），明顯與目前白色建築不符。范厚民攝
投訴人表示，2012年購買至今，建商曾通知住戶要更換地板材質、大樓外牆由黑色變白色、廚房雙開窗變單扇無法開啟、大門尺寸縮減等問題；地板雖然換回原本建材，但查證後發現建商想換的地板價格便宜近一半，根本想偷工減料，而廚房雙開窗只有A、D戶有，「這樣是能省多少錢？未免吃相也太難看！」

「新月＋」尚未完工，但問題頻傳，住戶最不能接受的是大門尺寸明顯縮減。投訴人指出，從代銷業者提供的大門線性測量檔案得出尺寸，為門洞寬120公分、門框內108公分，實際測量僅約80公分，不只搬家具很困難，家中使用輪椅的長輩，因輪椅尺寸超過大門寬度，只能選擇在交屋前賣屋。

稱平面圖僅示意
部分住戶為爭取權益，今年4、5月已開過2次協調會，住戶依預售時房屋平面圖和代銷業者提供檔案得出的線性測量尺寸為證，認為建案廣告不實，要求改回原大門尺寸。不過，新月建設當時回應，平面圖是示意用，住戶以平面圖放樣比例來看是錯誤的。

針對上述爭議點，新月建設表示，契約載明公司保有修改外觀、色系權利，條文也未明訂大門尺寸，公司是按照新北市政府工務局核准的施工圖說按圖施工，與契約並無不符。

2次協商無共識
由於2次協商無共識，新北市政府消保官許宏仁表示，民眾可透過法律途徑解決，以債務不履行為由提出民事訴訟，要求建商將大門改回原尺寸，或是要求減價。

天成律師事務所主持律師盧天成提醒，預售屋買賣糾紛多為住戶認定交屋屋況和廣告說詞不符而產生，很多細節又因買賣契約書未記載詳細，易有爭議。

承諾須紙本記載
盧天成指出，預售屋銷售時廣告、說法都視同契約內容，民眾應留存廣告DM，銷售人員承諾的事項，都要白紙黑字記載，日後業者若未兌現承諾，消費者才能主張權利。

中央銀行周四（25日）將召開理監事會議，打炒房措施是否擴及工業區土地，成為市場關注焦點。

市場人士分析，房市交易顯著降溫，此時擴大房市管制，有衝擊實際需求的風險，推測央行將工業區納入管制的機率不高。

銀行主管分析，即使未明文限制工業區土地授信，預料周四登場的央行理監事會中將有一番熱烈討論；央行可能出具工業區土地價格變化、大型銀行工業區土地授信大戶等資料，共同研議是否須從現行的自律形式，提高到明令限制。

經濟部日前大動作邀集金管會、央行，三部會聯手杜絕工業區炒作歪風。

其中，央行為了抑制工業區土地炒作，已經在去年底透過道德勸說，要求銀行三項自律，包括：廠商取得土地後，須在一至二年內開工；廠商得具備興建企畫書並簽立切結；如果二年以內廠商沒動工，銀行須調高利率至少半碼（0.125個百分點），甚至可以逐步收回貸款。

市場人士分析，央行去年底曾經對銀行工業區土地授信祭出「道德勸說」，近幾個月來密切蒐集大型銀行資料，觀察工業區土地的授信餘額、價格變化等數據，之所以遲遲未行動，就是擔心納入管制，可能衝擊具有實質需求的廠商。

銀行主管說，若央行認為銀行自律成效不彰，工業區土地確能列入央行的房市管制措施，避免炒房資金流向工業區土地。

反之，若數據已改善，就不用急著在9月底納入房市管制範圍內。

立院本會期財委會今（22）日首度召開，房地合一課稅方案備受關注。財政部規劃，自用住宅一戶免稅優惠，將按出售總價訂定排富條款，但為求稅制簡便，排富門檻全國一致，不因南北房價有落差，訂定不同標準。
立院財委會今召開，討論財政部、金管會等解凍案並備詢答；攸關房市走向的房地合一稅改，引發藍綠立委矚目，預料成為質詢重點。

財政部規劃，房地合一的優惠設計，除了一戶免稅優惠之外，也確定自用住宅2年內重購退稅的優惠不變；但考量社會觀感，一戶免稅要加設排富門檻比較公平，且不會比南韓的2,870萬元門檻更寬鬆，擬訂在3,000萬至5,000萬元。

財委會新任召委林德福表示，財政部推動房地合一稅改，是不動產稅制的重大變革，不能在未取得社會共識下強行推動，他已向財政部長張盛和表達，希望廣邀不動產相關的專家及業界人士，召開公聽會凝聚共識，以免步上證所稅後塵。

另名新任召委薛凌指出，政府近年稅改動作頻頻，除了增裕國庫稅收，也應看到國際投資環境的改變，稅制變革不應造成資金外流的危機，將召集各界賢達召開公聽會，釐清房地合一稅改對國內經濟發展的影響。
薛凌表示，房地合一稅改方向未定，若是分離課稅、累進稅率課稅方案上路，奢侈稅也應一併退場，免得稅負過重，反而傷害國內的經濟動能。

立委賴士葆表示支持財政部的大方向，強調課稅方案設計必須「細膩」。他認為，一戶自用住宅應該免稅，以消除廣大庶民的反彈力道，而第二戶以上的非自用住宅，以及非農民持有的農地農舍買賣，則可按20％單一稅率分離課稅，以維公平。

他說，針對第2戶以上的自用住宅，政府應給予長期持有打折優惠，例如持有10年以上減半課稅，持有20年以上再減半，稅負等於只有4分之1，以此爭取廣大民意的支持。

高鐵自2007年1月5日開通以來，除創造全台1日生活圈外，各站點周邊房價也跟著受惠。據房仲業者觀察，在全台8個站點中，具備高鐵、台鐵、捷運3鐵共構優勢的台北、板橋及左營站，近2年房價漲幅至少達3成，由此可見交通利多對房價的加分作用。

有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，各地區交通建設不斷發展，由於高鐵貫通台灣人口最密集的西部走廊，南來北往只須90分鐘，因此成為商務、旅遊、返鄉時，最方便的交通工具，更是購屋人心目中的指標性利多。

劉炳耀指出，桃園高鐵站周邊房價平均約24.6萬元，新竹則約23.3萬元，比起台北車站的74.8萬元、板橋車站的61.2萬元，相對親民許多，且桃園縣將在2014年底升格直轄市，加上桃園高鐵站未來會與桃園機場捷運相連，有助帶動沿線購屋熱潮；新竹則因竹科2013年營業額年增近7%，工作機會穩定、生活機能完善，區域房市前景看好。

台中烏日方面，劉炳耀說，當地房價基期低，又有高鐵特區台74線加持，讓通往市中心的交通時間大幅縮短，外加台中捷運綠線已開始動工，往來南北非常便利，且房價維持1字頭，潛力備受期待。

台南高鐵站距離市區較遠，劉炳耀說明，目前以中正南路二段推案較熱，該路段介於高鐵站及長榮大學間，區域內容積低，多採低密度開發，周邊生活機能有待發展，但近2年來房價仍有24.8%的漲幅。

至於高鐵左營站，劉炳耀強調，包括左營、台北、板橋，都具有3鐵共構優勢，被視為房市長期發展利多區，左營因為已發展了一陣子，近年周邊房價飆漲，不少建案都有3字頭行情，區域房價後勢仍可期待。

在購屋挑選上，劉炳耀建議，高鐵特區多為重劃區，除台北、板橋、左營外，其他站點在高鐵興建前，都較為荒涼，應多方了解區域開發狀況與進度；此外，購屋地點不要太靠進站區，雖然離高鐵越近越方便，但住處不要直接面對高鐵，以避免人潮過多及高鐵進出時產生的噪音。

國泰霖園集團的「起家厝」，未來將全數由寶豐隆興業的蔡鎮宇持有。國泰人壽副總林昭廷表示，這次選擇出售的原因，主要為投資團隊評估，這棟大樓必須都更才會再現招商價值，但過去與寶豐隆興業協商多時，雙方對於都更後的產品定位，始終沒有共識，因此決定出售。

根據資料顯示，國泰人壽持有敦南誠品的土地面積約865.3坪、建物面積約9,217坪，這次雖以超過111.64億元的代價售出，但並未創下區域新高。

林昭廷指出，新光人壽去年出售部分樓層時，國泰人壽原本也有意買下，讓整棟大樓的持份能完全擁有，但受到金管會不動產投資收益率的限制，因此最終未能實現。

他也強調，雖過去取得成本為96億元，處份利益逾15億，但今年6月改以市價法認列不動產價值時，當時評估這棟大樓就值103億元。

敦南誠品大樓原本為新光人壽在27年前，因霖園蔡家爆發十信案後，以25億元買下，2011年REATs（不動產資產信託）標售時，被國泰人壽以96億元標走，取得63％的產權，即3∼11樓以及地下4∼5樓。

去年新光人壽決定標售剩下的37％產權，最終由寶豐隆興業以88億元得標後，等於讓蔡家「起家厝」重回懷抱。

事實上，國泰人壽已改變「只買不賣」的不動產投資策略，更曾認為國內不動產恐從買方轉為賣方市場，因此若是價格不錯，都不排除活化資產。

國泰人壽目前帳上現金超過1,500億元，近年投資國內不動產，在收益性考量下，以倉儲、公共工程、BOT案、養老院等為主。

國泰金控經濟研究處今(19)日發布9月國民經濟信心指數調查結果，民眾對經濟及投資信心回升，通膨沒有惡化的疑慮，對於房地產，觀望氣氛轉濃。此外，針對財政部年底將推出的房地合一課稅計畫，獲得近6成民眾的支持，也有將近6成的民眾認為，房價下修2成，才能吸引實際買房需求進場。
　　
在景氣信心方面，因為地緣政治緊張的緩解，使得景氣展望小幅回升，國內景氣燈號維持展望穩定的綠燈，景氣好轉的趨勢不變，讓民眾對景氣的看法變動不大，9月景氣樂觀指數展望由12微升到13.4。
　　
雖然景氣好轉趨勢不變，但民眾對就業市場的信心，卻出現下滑，對薪資的預期持續上升。雖然食物類價格不斷推升，但對通膨的擔憂並沒有惡化，只是消費意願在9月出現下滑。
　　
台北股市8月一度回測9千點大關的支撐力道，指數隨後彈升，9月指數目前守穩半年線，民眾對台股樂觀指數升至9.2，較8月的3.5高出許多，且風險偏好指數也從8月的負2.5，小幅回升至負1.7，對台股樂觀指數，以及風險偏好指數，皆為今(2014)年以來次高水準。
　　
不動產方面，調查發現屋主賣房意願持續下降，已連續4個月滑落，且創下近一年來的新低，買房意願則持續小幅回升。經濟研究處指出，政府持續打房，買賣移轉棟數明顯量縮，市場觀望氣氛轉濃。
　　
由多個社運團體發起的巢運，10月4日將夜宿仁愛路帝寶，抗議高房價，提出多項稅改及社會住宅訴求，財政部所提房地合一課稅方案，成為巢運力爭房地租稅改革的重點。目前曝光的房地合一課稅版本，獲得近6成的民眾支持。
　　
針對房地合一課稅政策，有4成的民眾寄予厚望，認為可讓房價回到合理水準，反對者不到10％，26％的民眾對此政策不抱任何期待；至於跌價回檔幅度多大，才能讓有實際需求的買家進場？有6成的民眾認為房價至少要跌2成，才能刺激購屋意願。

效益決定房價
明明是鄰居，怎麼身價差到千萬元！北市熱門的東區「頂好名店城」3樓店面足足比2樓每坪便宜120萬元，西門町有億元店面，也有不到200萬元的5坪小店面。業者解釋便宜不是沒道理，店面效益差，乏人問津！

《蘋果》觀察各大房仲網站待售店面，發現熱門商圈價差更明顯，頂好名店城3樓1間待售物件單價僅124.2萬元，2樓開價則達258.8萬元。台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店店東施光明解釋，頂好名店城公設比至少40%，坪效很低，如果又沒人潮，價格自然起不來。

精華區每坪1200萬
施光明說，店面價格和樓層、地點有絕對關係，東區最精華的店面是復興南路到忠孝東路四段216巷中間的忠孝東路四段區段，臨馬路1樓店面若有釋出，單價都在1000萬元以上，現在就接到一個委售案，賣方每坪開價高達1200萬元。

西門町2樓當倉庫
東區1樓店面租金過高，很多店家只得往巷內或2樓發展，因店面效益打折扣，施光明表示，商圈臨馬路2樓店面，每坪行情多110~130萬元，比1樓售價腰斬還便宜。他舉例香港銅鑼灣灣仔也是這種模式，精華店面單價可高達2000萬元，更甚於東區店面現況。

熱鬧滾滾的西門町店面理應高得嚇人，但《蘋果》發現峨眉街有一筆總價198萬元的2樓5坪店面，換算每坪僅38.67萬元。永慶房屋大同區高資產服務中心店長林秉璋解釋，該物件為「小香港商場」2樓，雖緊鄰徒步區但根本沒人潮，頂多拿來作倉庫。

另一筆萬年商業大樓地下1樓店面，每坪開價也僅59.31萬元。林秉璋說地下1樓是美食街，地點和業種都有限制，開價相對較低，不然大馬路1樓店面成交單價600~700萬元都有可能。

五分埔巷內較值錢
熱鬧商圈多是臨大馬路店面最有價值，不過年輕男女鍾愛的五分埔商圈就是另一番光景。五分埔是由信義區松隆路、松山路、永吉路和中坡北路圍起的區塊，巷弄店面比大馬路店面值錢。五分埔服飾店業者Amy就說，雖在巷子裡，逛街的人還是不少。
住商不動產台北忠孝店店東邱祈榮透露，巷弄小店面每坪開價500、700萬元都有，但永吉路幹道店面頂多300萬元左右。中信房屋南京三民加盟店主任王保岳分析，因五分埔內都是行人徒步區，逛街人潮多，才會有巷弄店面反而較貴的情形。

五分埔店面 單價破400萬
松山線將通車 與饒河街擠進前十名

9月中實價登錄再揭露400萬元店面，北市高單價店面前10名重新洗牌，饒河街、五分埔店面近期分別以439.8、415.1萬元的黑馬之姿擠進第5、6名。不過業者認為多數成交的店面地點、區位都並非頂級，真正好的物件還因屋出惜售沒賣出。

觀光客帶來效益
「天價店面本就不是經常性產品。」信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，這次饒河街、五分埔店面可擠進前10名，主因是松山線將通車，逐漸增加的陸客、日本客人潮也讓店面效益加分，不過只能說這樣的店面表現對商圈來說「有起色」，成交價格並沒特別高。
實價揭露以來，台北市單價最高的店面是2012年12月成交的中正區開封街一段店面，每坪單價613.9萬元，之後揭露店面單價都是400多萬元，店面市場近期並無亮眼表現。全國不動產壹零壹加盟店店長倪興國說：「店面交易可遇不可求，除非是商圈移轉，不然精華區店面幾乎是惜售狀態。」
太平洋房屋忠孝加盟店業務處長吳翠幸分析，東區商圈光巷內店面，成交300、400多萬元可說是稀鬆平常，若是忠孝東路正馬路1樓店面，曾聽說SOGO百貨旁有成交到每坪1303萬元，但因屋主都長期持有，除增值效益高，期間也可收租，「我們好幾年沒接到大馬路的待售店面了，拜託屋主也不會想賣。」

屋主不輕易出售
北市房價居高不墜，政府近幾年也陸續拋出抑制房價的政策，今年住宅市場明顯量縮，議價空間也比較大。
天時地利不動產顧問總經理張欣民分析，商圈精華店面因觀光人潮持續成長，價格支撐力道強，比起一般住宅更具保值效益，所以在房市多空間戰的情況下，持有者更把店面當成金雞母，不會輕易出售。

45處貼紅黃單 鋼筋外露未改建
令人餘悸猶存的921大地震今天滿15周年，台北市竟然還有45處當年被列為紅單及黃單的建物！根據北市建管處今年8月最新統計，北投區「關渡黃金城」是最後1棟921紅單危樓，後又驗出可能是海砂屋，卻遲未改建，現有近60戶民眾冒著生命危險居住。

在921地震過後，建築結構專業技師曾勘驗「關渡黃金城」，發現地下室鋼筋整個爆開，因此評定為紅單危樓，當時還圍起封鎖線、撤離居民，擬重建大樓。但10幾年來，雖有建商洽談重建事宜，由於居民意見無法整合，最後不了了之。

多處外牆磁磚剝落
北市都更推動中心副執行長林啟賢坦言，政府太積極關切也可能對住戶造成壓力，「這樣的現象很弔詭，政府也為難。」林啟賢也說，若住戶有資金或其他困難，都更中心可用個案方式協助，但前提是居民要主動諮詢。
15年前被列為紅單危樓的「關渡黃金城」，其實早已不適合人居，光從外觀來看，就能發現有多處外牆磁磚剝落，樓梯間牆壁、天花板更布滿裂紋，記者進入住家，抬頭就看到屋內樑柱龜裂，還有幾處鋼筋裸露。

外面租金貴難負擔
為何危樓還未重建，居民卻陸續返回居住？住戶透露，因為在外生活有困難，雖然知道是危樓，不得不搬回來。在此居住20幾年的住戶楊寶鳳直說，外面租金太貴，多數人無法負擔，自己身上也有房貸，還是得回來住。
台北市府在921地震後將危樓處理分為兩類，一是經勘驗評估為「需注意」的建物，以貼黃色警告做為標示；另一種則是嚴重損壞，經市府派員會同專業技師評為「危險且無法補強」，以貼紅色警告做為標示。若要撤銷警告，住戶須自行提出相關整建、勘驗證明。

未見政府積極作為
「關渡黃金城」居民陳先生質疑，政府應該要有後續作為協助民眾，不是貼了標籤就沒事。北市建管處副總工程司邱英哲則回應，當年曾提出多項921震災計劃，只是「關渡黃金城」當時沒有申請。
15年過去了，紅單危樓住戶生命安全仍暴露在風險下。記者查閱北市建管處網站，發現建管處僅於列管清冊註記「北投關渡黃金城住戶尚未協調完成」，並無改善計劃。危樓居民只看得到紅黃單，完全看不到未來，政府是否該有更積極作為，讓市民活得更安心。

關渡黃金城小檔案
●地址：北市北投區知行路293巷4至10號等
●樓高：地上5樓
●住戶數：約60戶
●現狀：為「紅單可補強」建築，目前住戶意見分歧，處理進度停滯
資料來源：《蘋果》採訪整理


大廈傾斜擠鄰棟 住戶怨政府不理

別以為黃單建物就能掉以輕心！儘管政府定義黃單建物為「需注意之建物，非屬危險建物，未達限制使用之程度」，但如果沒有即時補強，經年累月後受時間及外在因素的影響，同樣可能成為危樓。

捷運松山線施工
台北市八德路四段699號的「錦園大廈」，外觀老舊、斑駁，但仔細一看就會發現整棟大廈居然是斜的！921地震後曾被列為紅單建物，近年轉為黃單。
大廈管委王文德表示，該建物在921之前因為受到隔壁大樓施工影響，就有些微傾斜，經過921一震之後又更斜。近期捷運松山線施工，影響附近地基，讓「錦園大廈」變得「斜上加斜」，目前樓頂幾乎靠向鄰棟的大樓。
針對捷運施工造成的影響，捷運廠商已請技師前往「錦園大廈」勘驗，相關單位未來也會就責任範圍內負責。
北市府捷運工程局副總工程司劉安德表示，該地段地質本身就不好，加上房屋老舊，才會受到施工影響，「通常會有爭議的是後續賠償，因為僅負責自身影響範圍的損害，所以賠償金可能不多，民眾較難接受。」
在「錦園大廈」任職15年的大廈管理員表示，政府留下黃單就走人，事後也不管，住戶曾找土木技師勘驗屋，但對方開價幾百萬，「根本藉機獅子大開口」，有些住戶無力負擔。

沒實際追蹤現況
目前政府1年寄發1次公文提醒住戶黃單仍未撤銷，卻沒有實際追蹤建物現況，在此開店的陳先生也質疑，是不是房子沒倒就可以不用理會，「搞不好現在都已經變成紅單了！」
除了「錦園大廈」以外，北市還有44處921時列管的黃單建物分布在北市各個行政區中。
關渡社區發展協會理事長林振盛表示，黃單代表沒有立即性危險，但住戶仍要注意自身居住環境，何況住戶是房屋所有權人，政府也難強制介入整頓。

錦園大廈小檔案
●地址：北市松山區八德路四段699號
●樓高：地上12樓
●住戶數：35戶
●現狀：為「黃單」大樓，受921地震和捷運松山站施工影響，整棟已傾斜，捷運局已勘驗，將就責任範圍補償
資料來源：《蘋果》採訪整理

價格飆到高點 買方信心潰散
房市冷，銷售天數增！據住商不動產統計全台6都今年第3季銷售天數，除台南市較第2季略減外，其他5都銷售天數皆拉長，尤以桃園縣銷售天數90.67天，較第2季增加14.67天最慘。專家表示，受到政府打房影響，市場反應明顯趨負面。

景氣已開始轉變
根據住商不動產企研室統計，全台6都今年第3季房屋銷售天數，以桃園市90.67天最長，較上季也增加14.67天最多，房市表現最差；其次的台南市，本季雖較上季減少1.33天，但今年以來銷售天數都維持在85天到83.33天；高雄市、新北市本季銷售天數各為79.33、72.67天，增加8.33、7.33天。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，桃園縣、高雄市與新北市近幾年房價快速飆漲，價格已居於高點，本地客買不下手，外地客也因政策壓力下不了手，讓買氣停滯，即使桃園將升格、高雄與新北有重大建設加持，仍不敵買方信心潰散。

永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛認為，台南房市以自住為主，多為在地客投資，價格漲幅與交易速度都不快，屬保守而穩定的市場。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，儘管第3季尚未結束，但桃園過去房市表現佳、漲幅大，今年第2季末受到擴大房市管制範圍影響，景氣已開始轉變。

政策搖擺多觀望
徐佳馨說，政策利空讓不少購屋人態度保守，出價意願也低，拉鋸狀況自然增加，第4季將會是價格修正的第一波，特別是邊陲賣壓較重的區域，可能呈現殺多的狀況；不過政策搖擺不定，買方觀望態度濃厚，賣方若想及早獲利，決心要下得早，避免未來陷入不賺反賠的窘境。

什麼建案這麼厲害，未公開已銷售近8成？國礎建設看好忠孝敦化商圈地段與便捷的商業機能，預計下月中在忠孝東路四段223巷、延吉街口推出「大安富裔館2.0」，前3年包租，租金報酬率至少3.5％，每坪開價140~150萬元。

有客戶訂整層樓
「大安富裔館2.0」基地面積103坪，1~3樓規劃店面，4~10樓為包租產品。
國礎建設協理侯勝凱表示，3年包租期不只沒有奢稅問題，期間屋主也都有租金收入，儘管建案尚未正式對外公開，已有客戶包下整層。

租金報酬率2％
不過永慶代銷處長何彥煒直言，現在北市單總價都高，租金報酬率幾乎僅約2％，但離開台北市，租金較低、租客也少，所以包租產品風險較高，現在市場幾無同質產品。

被視為台北市「四大天王」地上權招商之一、位於最炙手可熱的台北車站商圈的台北市舊市議會大樓原址，將在本周24日正式開標，存續年限為50年，權利金底價為60億元；據悉由於每單位容積價格僅57萬元，為「四大天王」地上權案最具誘因的開發案，已有多家壽險公司和投資法人積極評估，成功脫標機率頗高。

據悉，被市場封為台北市「四大天王」的四大指標地上權招商案，其中信義計畫區A25的50年地上權土地、南京東路和復興北路口長春段70年地上權土地，都成功標出，但權利金底價和單位容積價都有相當高的門檻，而廣慈博愛園區50年地上權土地，則以「槓龜」收場。

只有台北市舊市議會大樓原址地上權案，權利金底價60億元、相對平易近人，且平均每單位容積成本罕見的誘人，因此「賣相」不錯。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，從地段條件、權利金底價60億元、總樓樓地板面積1萬402建坪來評估，每建坪容積單價約57萬元，就「四大天王」和幾個指標大案相較，依舊市議會大樓的立地條件來看，可謂誘因十足，市場預期，該案成功脫標呼聲頗高。

高力國際董事李日寶表示，就舊議會大樓權利金底價、容積單價來看，條件相當不錯，可謂是近幾年招標底價最「合理」的，不會像有些招標案是高不可攀；不過要注意的是市府對於文化觀光產業的認定，投資人最好依據容許項目和組別來開發，以減少政策風險。

據悉，最近中國人壽、國泰人壽、三商美邦人壽等大型機構買家，都由董事會決議通過置產大台北都會區不動產；市場預期，這些口袋深的買家，極有可能會參與競標舊市議會大樓原址地上權的招標案。

該案由台北市財政局主導招標，八月公告招標「臺北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地設定地上權案」，地點位於中山南路、忠孝西路及青島西路口，土地面積約2,025.24坪，都市計畫使用分區為文化觀光專用區（建蔽率60％，容積率560％）及第四種商業區（建蔽率75％，容積率800％）。

但限制條件是，得標人未來須就文化觀光專用區提供至少40％的總樓地板面積，作為文化觀光使用。

台北市舊市議會大樓原址的地上權案，存續期間為50年，權利金底價訂為60億元，預計民間投資金額約102億元。

房屋的銷售過程越拉越長了！台北市房屋的平均去化天數從第1季的33.7天增加為第2季的57天，新北市平均也需要53天，在雙北要賣出一間房大概都需要費時2個月左右。房仲業者表示，隨著買賣方價格僵持戰的持續，成交的等待天數也會因此延長。另一方面，目前仍有9成的屋主不願以低於交易行情的價格降價求售，延續買方期待跌勢、賣方仍堅守價格的局面。

房仲業者的統計資料顯示，今年第1季台北市的房屋去化天數為33.7天，但隨著買賣雙方的價格拉鋸戰，第2季的去化天數拉長為57天、新北市則是53天。但多數成交案的等待天數會多於平均數，房仲業者徐佳馨向TVBS表示，買方認為價格應該要有一定程度修正，所以並不急著現在出手，但賣方卻認為價格修正的幅度有限，願意讓價的意願並不大。

另外，根據永慶房產集團的調查，有32%的屋主可接受符合成交行情的價格、有58%屋主認為要比成交行情來的高才願意賣，代表有9成的賣方不願意以低於行情的價格賣出手中的房屋。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，這表示買賣雙方的價格認知落差大，買方希望能盼到降價，但賣方心中所期待的價格仍高。

裕隆昨（19）日宣布與誠品簽定合作意向書，將由誠品經營裕隆新店開發案未來商辦大樓商場部分，為新店開發案與整個新店該區房市注入一劑強心針。

房市最近反轉，新店房地產卻出奇有撐，當地房仲不斷宣揚裕隆新店開發案，以裕隆開發案為新店房地產加值。再包括目前裕隆新店汽車城提供的商場、餐飲等，裕隆幾乎已等同於新店生活機能的提供者。 至於裕隆與誠品合作，因為誠品不只是百貨商場，提供的內涵，還滿足了精神層面，更與裕隆在人文上的理念相近。 有人說「從誠品走進去到走出來，樣子就不一樣了」，如今強強聯手發展商場，是希望更多元的文創氣息讓社區內涵更豐富。

裕隆董事長嚴凱泰總是想要做些不同的，不希望只是複製相同的專櫃與經營模式。誠品剛好符合裕隆想法，希望在一般百貨公司之外，加入更多生活面的意涵，更本土、更深入社區的經營模式，才能為裕隆開發案加分。

今年928檔期，中南部推案量明顯不如以往，台中市初估有400億元案量釋出，因大型建商推案時間延後，導致今年台中案量縮減，整體仍以首購市場為主力，外圍區塊如子、太平、新光段等區案量較多，市區較無新建案推出。

台中縣市合併後，範圍更加遼闊，但因今年適逢7合1選舉，多空交會下，建商推案保守許多，熱度不如以往。台中市建商公會理事長魏嘉銘表示，台中市截至8月份，推案量達1100億元，預估928是今年最後一波推案潮，多數大型個案選擇延至明年推出，避開年底選舉，讓今年台中928推案銳減。

市區七期重劃區大多是舊案續賣，包括大陸建設「「宝格」、寶輝建設「寶輝秋紅谷」、國泰的「層峰」、聚合發「獨秀」等，都已在上半年推出，不少都是低調潛銷，由於市場混屯不明，豪宅去化速度緩慢。

太平、大里等 2字頭房價誘人
但外圍區塊因房價平實，首購型產品成為市場主流，若產品規劃得宜，多半能吸引自住客進場，像是特4號快速道路沿線、太平、大里等地，因聯外道路逐步完工，磁吸不少區外客移入，魏嘉銘表示，台中首購產品以35~45坪為主力，2字頭房價較能吸引自住買盤進場。

丰閣建築研究室主持人許瑞生表示，台中今年928檔期，沒有指標大案登場，新推案案量較小，讓整體推案量跟著減少。單元二內有興富發25億元新案即將公開，另外還有京佑建設、聖家鑫建設和德聚建設等，單元二多規劃透天別墅產品，目前主力總價都在5000萬元以上，大樓產品現有國聚建設的「國聚花園御所」，因臨近七期重劃區，被稱為下個豪宅新據點。

聯外道路成型 歌劇院等案將完工
另外在單元三、12期、太平等地，都有零星小個案推出。許瑞生表示，今年單元重劃區比市中心亮眼，交易狀況也較市區佳，台中市聯外道路串連整個大台中生活圈，包括4號生活圈、74號快速道路沿線，讓外圍區塊機能大躍進；未來包括大都會歌劇院即將完工、鐵路高架化後將成為捷運紅線等，都是台中未來發展焦點。

魏嘉銘則認為，台中市是3大都會區中，房價最平穩的地方，也是五都中人口數最高，雖然今年市況不如前幾年好，但上半年首購產品建案，成交都有過6成，目前房價較難大幅下降，但有購屋需求的民眾不妨積極進場、大膽議價，魏嘉銘說：「台中最差的狀況就是現在了，選後一定比現在好。」

高雄今年928檔推案量比去年減少2~3成，主因是多數大型開發商已在去年推案，導致今年總銷案量不若以往，而指標建案如「京城帝寶」，推案時辰也一再延後，讓高雄928檔期遜色不少，也因政府政策變數多，買氣有待推升，整體呈價穩量縮狀態。

根據高雄市調協會統計，今年高雄大樓推案量200億元，約1800戶，以鳳山、楠梓、小港為主要推案區域，首購產品為大宗。高雄市市調協會理事長謝俊正表示，高雄農曆7月市況冷淡，多數建商期待緊接而來的928檔期能帶來一波買氣，商品仍以30~50坪的首購型占多數，搶攻自住市場。

楠梓、小港等區域為主力戰場
透天產品部分，根據申報開工時間推算，預計有65個建案將完工，總戶數近600戶，總銷金額約75億元，以楠梓、仁武和小港為主力戰場，由於地價年年攀升，大型基地取得不易，推案仍以20戶以下小型個案為主。

謝俊正表示，今年少了大型建案加持，總銷金額和推案量都少了亮點，政府打房態勢依舊，讓豪宅買氣直落，金字塔頂端客戶較重視政策和政治層面，應會等選後局勢穩定後才出籠，目前仍以首購市場當道。鳳山區有龍騰建設的「上河園」登場，案量18.3億元；華友聯的「H匯館」，案量也約10億元左右。小港區則預計有吉松建設的「哲園」及五群建設的「新灣36」進場。

左營區以龍騰建設的「SO GO新光城」為指標案，分兩塊基地推出，基地面積逾千坪；城揚建設的「帝景」也預計在928檔期公開，基地位博愛路29期內，基地面積1217坪，40~70坪產品。城揚建設在博愛路還有商辦案「總裁廣場時代」推出，是高雄少見的商辦案，總銷約16億元。

走出氣爆陰霾 買氣漸恢復
謝俊正表示，不少人認為之前的氣爆事件造成高雄買氣下滑，其實只是氣爆時間點剛好落在鬼月和暑假期間，傳統買氣本就低迷，並不是單一事件造成，高雄仍有不少個案表現亮眼，像是「Super One」、小港區「毓秀」、鳳山區的「亞會館」等，反應都很熱絡。

高雄知名建商城揚建設今年推案量也比去年多，該公司副總經理陳靜儀表示，城揚都採先建後售，依照計劃相繼推出，沒有因市場景氣而延後，產品多以首購和首換為主，今年也有大坪數新案即將登場。位農16的「帝品苑」，就規劃53~100坪，總銷約60億元；同樣位左營區的「帝景」則規劃40~70坪產品，總銷34億元。城揚建設下半年預計有4~5個案計劃推出。由於高雄近年土地和營建成本不斷墊高，房價很難下跌，高雄房價與北部和中部相比，漲幅明顯平緩，由於非跳耀式上漲，因此不會急漲急跌，建議消費者喜歡就可出手。

未來高雄仍以外圍區塊較受矚目，像是小港和鳳山區，小港區經台88快速道路就可到高雄市區，鳳山區與左營區僅有10分鐘車程，都是近市中心房價相對平實的地方，在這些外圍區仍可找到1字頭房價。

南京市人民政府21日發出《市政府關於保持我市房地產市場健康發展的通知》，其中有七項新規。第三項中明確提出，為充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，促進房地產市場平穩健康發展，在全市範圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。

截至目前，全國僅有6個城市限購尚未鬆綁，為北京、上海、廣州、深圳、珠海和三亞。

南京房價6月、7月、8月連續三個月下跌

繼8月南京商品房價格“三連跌”後，取消限購令呼聲再起。21日下午，南京市政府正式發文，明確全面取消住房限購，即日起購房不再需提供新購住房證明，持續三年之久的南京樓市“限購令”退出歷史舞臺。

21日下午，南京市政府下發《關於保持我市房地產市場健康發展的通知》，稱為貫徹落實國家住建部“分類調控”的總體要求，結合南京實際，按照《進一步加強我市住房保障和供應體系建設的意見》（寧政發〔2014〕48號文）要求，市委、市政府經研究，就南京房地產市場調控政策提出了具體意見，主要包括建立完善長效機制、穩定土地供應、優化住房供應體系、落實差別化信貸支持政策、加強市場監管、正確引導居民合理消費等方面內容，其中最引人注目的即“取消限購”。

《通知》提出，建立以保障住房剛性需求為重點的住房供應體系。按照“低端有保障、中端有支持、高端有市場”住房供應體系架構，分層分類原則，滿足不同層次需求，建立分類調控機制。從保障民生發展為立足點，加快危舊房棚戶區改造工作，著力改善住房困難家庭的住房條件，在保障中小戶型土地供應的基礎上，進一步加強中低價位、中小戶型普通住宅市場的供應，滿足群眾的各類剛性住房需求。“為充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，促進房地產市場平穩健康發展，在全市範圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。”

2011年2月，被稱為史上最嚴厲的調控——“限購令”正式落地南京，為火熱的樓市澆了一盆冷水。但進入2012年之後，南京樓市逐漸回暖，到了2013年更是進入全面瘋狂。進入2014年以來，南京樓市開始疲軟，國家統計局資料顯示，南京房價6月、7月、8月連續三個月下跌，9月樓市庫存量更是重回5萬套大關，解除限購的呼聲也愈來愈高。據悉，南京解除限購令之後，全國目前只剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市還在執行樓市限購政策。

萬科A（000002.SZ）昨日晚間發佈公告稱，期權激勵計畫的激勵對象，可在2014年9月19日起至2016年4月24日止的期權激勵計畫第三個行權期內，行使在第三個行權期獲得行權資格的期權。

萬科稱，第三個行權期可行權激勵物件為543人，包括王石、郁亮、王文金等高管，合計可行權股票期權數量為2345.295萬份，占2014年8月31日公司總股本的0.21%。第三個行權期可行權股票期權若全部行權，公司股本將增加2345.295萬股，不會導致公司股權分佈不具備上市條件。

此次行權價格目前為8.07元/股，與9月18日萬科A收盤價9.27元/股相比有行權優勢。

萬科稱，股票期權的行權，不會對有關成本費用的攤銷產生影響。本次可行權的期權若全部行權，公司總股份數將增加2345.295萬股，資本公積將增加1.66億元，歸屬于上市公司股東的淨資產增加1.89億元。如果以公司2013年末財務資料為基礎，假設本次可行權的期權全部行權將使公司2013年度基本每股收益下降0.0029元，全面攤薄淨資產收益率下降0.05個百分點。

20日，荊州一家五星級酒店開業。據悉，由於武漢市場漸趨飽和，目前，五星級酒店投資方正將目光投向省內其它城市。“除已在武漢漢街開業了一家外，今後將主要考慮在省內其他地市佈局。”昨日落戶荊州的萬達嘉華酒店負責人表示，明年還將在黃石和十堰各開一家五星級酒店。

實際上，已有多個高星級酒店落子湖北其他城市。例如蘭博基尼酒店已於去年底在黃石開業，皇冠假日酒店前兩年在宜昌和襄陽各開了一家。

資料顯示，武漢市已有五星級酒店14家，平均每晚房價590元，平均入住率59.7%。業內人士稱，隨著武漢市場趨於飽和，未來在湖北開業的酒店將集中於省內二三線城市。

近日有市場消息稱，碧桂園“進入北京”的第一個項目碧桂園九龍灣即將開盤銷售。考慮到碧桂園一向深耕三四線城市，是7家千億房企中唯一未進入北京的，這一消息引起業內關注。但網易財經發現，九龍灣項目雖主要面向北京市場，但土地卻屬於河北省淶水縣，是不折不扣的“環北京樓盤”。碧桂園品牌部門隨後在接受網易財經採訪時坦承，碧桂園目前在京沒有專案或土儲，雖也在考察，但短期內應該無法成行。

拿河北淶水8000畝地

碧桂園九龍灣自稱是碧桂園進入北京的第一個項目，在房地產電商網站的宣傳也稱，項目位於“北京房山區張坊鎮周張路一渡龍安大橋東側”。售樓處人員更是極力介紹專案地處十渡景區內，臨拒馬河而建。但網易財經發現，該專案所在的一渡鎮屬於河北淶水縣，雖然地理上與北京較近，但土地價格和房屋升值保值性相差懸殊。

延續碧桂園一貫的大盤風格，該專案總拿地達8000畝，首期開發360餘畝，產品分為洋房和別墅兩種，售價分別約7000元?平方米和1.2萬元?平方米。

此前有“碧桂園九龍灣”的負責人表示，“北京城市2000多萬人常駐，既然碧桂園能在蘭州新城一天賣50多個億，我們很有抱負在北京想做一些東西。但從整個碧桂園前期投資來看，很少拿特別高的高價地，像萬科一樣進入城市先拿周邊，然後再進入中間。”

不過，網易財經瞭解到，碧桂園此次進入環北京市場，並非其集團的戰略，而是一家廣東省內的區域公司向外拓展的結果。此次“碧桂園九龍灣”專案的具體開發由碧桂園集團江中區域公司負責，該區域公司主要負責廣東省江門和中山等地的業務，而碧桂園至今沒有針對北京組成專門的區域公司。

早在2007年，就有傳聞稱碧桂園在北京的平谷區從政府手中獲得土地。但碧桂園品牌部門負責人今日對網易財經明確表示，碧桂園目前在北京沒有任何項目或土地儲備，“這些年也一直在看，但是一直沒有合適的地塊，預期短期內不會有動作。”

碧桂園短期內難進北京

作為一家規模已經超過千億的大房企，碧桂園目前雖然銷售仍然向好，但大部分銷售業績來自其大本營廣東省，佈局不均埋下發展的隱患。此外，碧桂園大盤模式的弱點也迫使其要不斷開拓新的市場，從而改變佈局。CRIC研究中心分析師朱一鳴就認為，碧桂園的大盤模式往往將當地的客戶資源“掃光”，市場逐步耗盡後，無法可持續開發。

在內憂外患之下，北京作為全國最大房地產市場，碧桂園並非不垂涎。但碧桂園在北京土地市場未能遲遲下手，被認為北京水漲船高的地價、以及相對其他地方較為公開透明的招拍掛出讓方式，使得碧桂園的開發模式所突出的低成本大宗拿地以及政企聯手打造的特色水土不服。

從半年報披露的資料看，2014年上半年，碧桂園獲取土地的的建築總面積為1268萬平方米，主要拿地方式為協定出讓，付出土地款項總額約128.3億元，平均樓面地價為1022元/平方米，這已經比碧桂園去年同期的土地成本已經上漲了47.05%。

但反觀北京土地市場， 2014年上半年宅地樓面地價約為1.3萬元/平米，同比提高50%，環比去年下半年提高32%。一些優質地段的高價地王達到5~7萬/平方米，昂貴程度超過一般開發商承受範圍。




對此，碧桂園品牌部門負責人向網易財經表示，碧桂園並非拿不起北京的土地，上半年公司還在廣東佛山拿下順德地王，證明只要符合碧桂園發展戰略的，就可以拿。不過，網易財經梳理資料發現，這幅“順德地王”雖因碧桂園一反常態拿地而聲名鵲起，但其總價只有9.34億元，折合樓面價僅為8128元/平方米，遠低於北京土地價格水準。

2014半年報顯示，碧桂園手握可動用現金為244.3億元，約占總資產的10.1%。而在碧桂園內部，可動用現金占總資產10%是其財務紅線之一，在此規定下，依照“寧可少買一塊，不要錯買一塊”的原則，碧桂園仍將保守拿地。

行業下行之際，眾多房企均在醞釀模式轉型。近日，擁有雄厚央企背景的中信地產也宣佈，將由普通的二級開發商向城市運營商角色轉型，通過與地方政府合作，以土地整理、城市公共基礎設施建設以及城市產業投資等一系列的資源整合運作為手段，提升目標城市的功能規模和資源價值，從而獲取土地溢價和投資增值收益。

在中信集團剛剛實現整體上市的背景下，中信地產業務模式轉型引來行業關注。近年來，中信地產以多塊地王得主的身份而聲名鵲起，但其發展速度卻一直落後於具有相同背景的華潤、保利等房企，中信地產是否能夠通過此次轉型完成規模躍進？中信集團的眾多資源又能否實現整合以服務於中信地產“城市運營商”的定位？

政企合作：PPP模式

9月15日，一場特別的土地招商推介會在廣州白雲國際會議中心舉行，這場土地推介會的主角並不是地方政府，而是擁有雄厚央企背景的中信地產。當天，中信地產在土地推介會上隆重推介了汕頭濱海新城區域內的4宗優質地塊，吸引了眾多一線房企的關注。

作為中信地產向城市運營商角色轉型的第一個落地專案，汕頭濱海新城由中信集團與汕頭市政府合作，新區規劃面積達168平方公里，預計開發週期為25年，採用分片區滾動開發的模式，總投資額預計高達500億元。在該新區中，中信負責土地一級開發整理以及海灣隧道、市政道路等基礎設施的建設，並提供學校、醫院、公園、博物館、展覽館等城市公共服務設施，同時還將協助當地政府招商引資。

“這是中信地產向城市運營轉型的第一站”，中信地產副總裁林竹在當天的推介會上透露，近年來，依託中信集團的金融優勢和產業資源，中信地產摸索出一套具有中信特色的城市綜合運營模式，中信內部將之稱為PPP模式（Public-Private-Partnership），未來中信地產將在該模式的推動下，由普通的二級開發商向城市運營商角色轉型。

在林竹的解釋中，所謂的PPP模式，具體指的是在傳統一級開發基礎上，通過土地開發運營，整合運作產業、資本等資源，建設一個大規模的新城，並在合理的時間週期裡使整個城市的總體價值達到更高水準。相較於此前大部分企業和政府之間的BOT模式，PPP模式更強調由政府和社會資本的共同分擔，降低專案前期風險。

“在城市運營方面，中信有技術的支持，也有品牌效應和市場份額，能夠幫助地方政府推動城鎮化發展”，中信汕頭濱海新城公司副總經理藍宇認為，中信地產轉型城市運營商，具有資本與產業相結合的優勢。

中信集團業務橫跨56個行業，擁有金融板塊的全套牌照，旗下銀行、信託、證券、產業基金等金融業務齊全，在金融領域之外，還有建築設計、工程建設、環保節能、技術研發等業務，如果資源能夠實現整合，將對中信地產的城市運營業務形成巨大支持。

而在地方政府看來，中信背後擁有的這一系列產業資源能夠幫助當地提升新型城鎮化建設的速度，並解決起步資金問題。“最近兩三年，地方政府融資平臺的杠杆已經運用到了極致，地方政府希望和中信這種具備融資能力和影響力的央企進行合作，這是中信做城市運營商最大的優勢。”林竹表示。

事實上，中信地產的轉型之路並非今年才開始形成，早在2010年，中信地產就已經成立城市運營部，並在成都、珠海、汕頭和前海四地試點推廣PPP模式，但最終汕頭濱海新區項目成為第一個落地項目。

中信“地王”之累

面對日漸成熟的國內房地產市場，房企謀求模式轉型並不新鮮，對於具有央企背景的中信地產而言，轉型亦是不得已而為之。近年來，儘管有實力雄厚的中信集團做後盾，但中信地產的發展並不順利。根據克爾瑞的資料，2013年，中信地產實現的銷售金額只有257億元，在全國房企銷售排行榜中僅排名第23，是唯一一家排名在20開外的央企背景的地產企業，遠不及華潤置地、保利等房企。

中信地產的沒落與其早年在北京、天津等重點城市通過招拍掛拿下的諸多地王專案運作不順利有密切關係。2009年11月2日，中信地產以36億元的價格拿下了天津津南區八裡台鎮天嘉湖的一塊純住宅地塊，創下天津2009年土地市場成交地塊總面積和總價的新高。按計劃，該專案需要在拿地後12~18個月入市，但由於地價過高，該專案最終於2012年6月份才入市，拖延入市達一年之久。

同樣的情況也發生在了北京。2010年3月15日，中信地產歷經64輪舉牌，以52.4億元摘得大興區亦莊住宅及商業項目（X1-1B地塊），成交價是25.75億元起始價的兩倍，土地樓面價為13395元/平方米，創該區域地價新高。同年12月，中信地產又摘得大興區亦莊新城（X1-3）地塊，該地塊占地22.1萬平方米，樓面價為18000元/平方米，刷新了其自己創下的單價紀錄。而據北京中原資料統計，在2010年、2011年，北京大興區的平均地價僅為8050元/平方米和7800元/平方米，上述兩幅地塊遠遠高於該區域的平均值。

過高的土地成本促使中信地產不得不在專案層面堅持走高端路線抑或推遲專案入市時間。最終，在X1-1B地塊上打造的中信新城專案在2011年6月入市時，首批成交均價為23054元/平方米，即使如此，該專案仍然處於微利狀態，因為按照當時業內人士的推算，該項目至少要賣到2.6萬元/平方米才有充足的盈利空間；而其在X1-3地塊上打造的高端別墅專案——中信府•譽墅，拿地距今已經4年多時間，目前仍沒有查詢到其開盤的資訊。有業內人士指出，若按照地價占利潤50%比例計算，中信府•譽墅入市的價格至少要達到35000元/平方米以上才能盈利。

“北京地區的高端專案近年來受政策調控的影響非常嚴重，早兩年很多地王項目都因為定價過高都沒法拿到預售證明。”北京一名仲介機構人士告訴記者，中信地產的激進在一定程度上拖累了其擴張的步伐。

根據中信集團公佈的資產資料，在拿下上述多個地王后，中信地產近年來的銷售開始一路下滑，其2011年、2012年的簽約銷售額分別下滑至250.16億元和234.74億元，遠低於其2010年383億元的銷售金額，銷售的滯後還直接導致中信地產在上述兩年時間裡再也無力擴張。

“通常房企獲得土地是通過招拍掛的方式，地王因此頻頻產生，以這種方式獲得土地對於中信而言已經不太適合。”在今年6月中信地產舉辦的一場內部論壇上，中信集團副董事長兼總經理王炯坦言，中信地產的模式需要改變，“未來要轉變傳統的發展方式，要尋求社會優勢資源進行互補，並加大中信集團內部的協同合作。”

模式轉型之難

今年8月底，中信集團借殼中信泰富在香港實現整體上市為中信地產的模式轉型提供了更多可能性。“中信集團旗下擁有金融、能源、製造、工程承包、地產等多種業務資源，各種業務資源的整合和協同將是中信集團未來一年的重點工作。”一位熟悉中信集團的分析師表示，如果中信內部各項資源能夠完成整合，將為中信地產業務的轉型提供有力支援。

然而，要把中信內部盤根錯節的資源進行整合並非易事，排除其他產業在外，就地產業務而言，中信集團旗下的地產平臺就有兩個：除了中信地產還有原來的中信泰富。其中，中信地產的業務主要覆蓋京津及環渤海、珠三角、長三角、海南以及中西部地區，而中信泰富則主要集中在海南地區發展，其在海南和上海均擁有大量低成本土地。

“在中信集團整體上市之前，其兩個平臺地產資源的整合就一直在進行，但時至今日都還沒有明晰的路徑，在上市之後，其整合的具體方案也還未公佈。”上述分析師認為，中信旗下各種資源的整合可能要比想像中的困難，央企的體制問題、集團內部的管理問題和利益紛爭，都可能成為其內部資源整合的阻礙。

對此，中信集團方面並不否認，“中信地產和中信泰富旗下的地產業務如何整合，集團正在研究制定方案，中信地產目前的發展還存在不平衡現象，下半年的主要工作是加大去庫存力度，不求在增量上有多大的提升，而是要解決存量的問題。”王炯表示，整合之後，中信地產遠期目標是成為中國房地產第二梯隊中的一員。

事實上，即便中信地產能夠摒棄過去的地王路徑，向城市運營商轉型，其模式的生命力也還有待考驗。畢竟和傳統的房地產業務模式相比，城市綜合運營模式的特點是：資金投入大，回報週期長，但當中的盈利點還有待明確，一旦招商引資不順利，資金成本承壓，就會影響到整個項目的後續運營，最終回報週期會被無限拉長。轉型城市運營商，中信地產或許還需要更多的時間沉澱。

　9月11日，邯鄲市金世紀花園售樓部，玻璃(1040, -8.00, -0.76%)門被砸碎，地面一片狼藉。這個昔日邯鄲最為高端大氣上檔次的地產項目，成為邯鄲地產界的一場夢魘。

　　從上千名民眾手中高息吸儲運作地產專案的模式，因資金鏈斷裂而被驗證為失敗，這在老闆跑路時，也殃及邯鄲市幾乎所有地產公司。除了影響最嚴重的地產業，畜牧、養老、礦產、建築等多個領域數十家公司也涉及其中。據粗略統計，涉案資金高達上百億元。

　　邯鄲市政府因此陷入史無前例的忙亂之中，疲於應對維穩壓力。而在專家看來，如今邯鄲地產界的惡果，似乎早在政府進行產業引導時就已種下。近年來，邯鄲市政府大力發展房地產，過度依賴房地產和土地財政，從而引發產業結構不合理等系列問題。

　　地產商跑路

　　“從去年下半年開始，金世紀花園項目就斷斷續續停工數次，這一次看來是徹底停工了。”與金世紀花園樓盤相鄰的一處工地員工告訴《中國經營報》記者。

　　金世紀項目是邯鄲市賀莊改造項目，因為地理位置絕佳，能拿下這個改造項目者被視為財大氣粗、人脈廣達。事實上，金世紀也一直位居邯鄲地產龍頭地位。

　　1999年，邯鄲市政府從“廈門九八國際貿易洽談會”把金世紀地產公司招商過來。自此，金世紀在邯鄲投資頗多。設金源酒店、聯泰建設、新能電力和超凡物業四家子公司。此外，還控股有邯鄲地產、臨沂地產、蘇州、重慶、鄭州、斐濟等6家獨立法人公司。號稱總資產超過100億元。

　　這樣一家在邯鄲政界人脈關係極廣、實力雄厚的地產公司，又是為何東窗事發呢？多位元知情人士告訴記者，早在多年前開始，從民間吸收資金已經成為金世紀解決融資的重要管道。

　　以金世紀在邯鄲市的另一處樓盤金世紀新城三期項目為例， 一大批商戶在2006年先後購買了商務中心1-6層商鋪，金世紀並未在國家規定期限內給金世紀花園的項目辦理房產證。購房後又拋出“十年返租”合同，這份合同寫明：購房者必須支持金世紀租金3個月，否則金世紀有權收回商鋪。

　　邯鄲金世紀房地產開發有限公司將商鋪定價每平方米5萬元，分割成10萬元一份供投資者認購、以及純借貸形式的集資。而這種抵押形式還被發現存在大量二次抵押和銷售的情況。

　　金世紀地產承諾商鋪抵押和分割認購的資金年回報率均能達到投資金額的20%以上，而純借貸形式的集資月息也在2分以上。

　　據悉，僅此項目就涉及1000多人，“借貸”金額達3個多億。除此之外，還有相當一部分是交了部分房款等著交房的購房戶，以及部分賀莊村民回遷戶。但是等來的卻是老闆史虞豹跑路。

　　邯鄲市委市政府專門為金世紀一案成立了四個工作組。

　　7月28日上午，邯鄲市政府副秘書長劉永昌和信訪局副局長石麗英給理財客戶的答覆中稱，金世紀的財務已被封閉，清產核資過程中，資產大約在45億至50億元。其中負債29億元，在負債中，有15億元是面向個人銷售房屋和民間借貸產生，而另有14億元則是銀行貸款。

　　8月30日上午10點，政府工作組和業主代表進行了工作組進度通報稱，目前40多名審計人員夜以繼日工作。但是金世紀帳目太亂，大量是私人帳目往來，調查起來極為複雜。

　　“多米諾”效應

　　“因邯鄲市房地產行業大形勢所致，造成集資客戶恐慌擠兌，致使公司周轉困難。”邯鄲華煌房地產開發有限公司在9月7日發佈公告稱，“目前，整個房地產行業形勢已不再支持項目高息運轉。”

　　華煌地產的應對策略是將已建成房產和自由資產進行抵押，以緩解理財客戶擠兌帶來的資金緊張。

　　受到民間借貸影響的地產公司，還有河北瑋泰房地產公司。這家公司開發的新城國際地產專案日前打出“特價5280元/平方米”的銷售口號，但是問津者寥寥。出入銷售部的大多是中老年理財客戶，從中收取較高額度利息。

　　瑋泰地產較華煌地產前一天發佈公告稱，“在市政府幫扶小組監督下”與投資客戶共同商談，拿出了一份可以由客戶選擇的解決方案，並將最有利於自己的一條放在最前面：將現有未銷售房源抵頂投資款，在公告之日起10天內，優惠9.6折；客戶想要申請退款，則需要從11月份開始，在2015年5月31日前分5次退還本金。而關於本金產生的利息，則只計算到10月31日之前。

　　這家公司之前以月息2.4分的利息吸收民間資金用於地產專案開發，也是由於金世紀老總的跑路，引起擠兌潮。在邯鄲市政府的干預下，已將月息“降低至一分”。記者隨機詢問的幾名前來問詢“行情”的理財客戶，大多抱持一種矛盾的態度：既不想失去以往的高收益，又擔心資金放進去“竹籃打水一場空”。

　　正是金世紀事發引發了理財客戶的擠兌恐慌情緒，邯鄲卓峰地產、萬聚地產、 武安銀信集團、河北錦魁地產等公司緊跟其後，地產業一片哀嚎。

　　出問題的已經不僅僅是地產業，東山鐵礦、中亞輕質碳酸鈣製造有限公司、綠美源牧業等企業的借貸違約也集中爆發。涵蓋建材、農牧、能源、建築、藥材等多個行業。

　　據瞭解，河北綠美源牧業有限公司在1年多時間裡吸收公眾存款超過3億元；河北錦魁房地產的民間集資規模應該在3億元左右；邯鄲武安東山鐵礦的集資規模則在七八億元。這些陷入民間借貸旋渦的企業幾乎是清一色的民營企業。

　　記者接觸到的多位元知情人士粗略計算後，認為涉及民間借貸的企業已有數十家，目前浮出水面的企業的借貸規模已經至少在百億元。而“這很可能被低估，因為邯鄲市幾乎所有的地產公司都牽涉到民間集資”。

　　集資的名目繁多：購房誠意金、資金佔用補償、意向金，這些“借用”的資金均存在高利息和高回報率的特點。還有一些房地產開發商向購房戶收取5萬至10萬元的“排號費”，不買房可以退還這一費用，期間還可以拿到高利息。

　　在邯鄲民間集資借貸企業名單中，房地產開發商占到半數以上，大部分集資借貸企業向投資者承諾的月息都在2分5以上，甚至一些月息高達5分。

　　房地產業的停頓也直接影響到下游產業，在邯鄲市至少有三個攪拌站也因高息舉債而陷入危機，一些建築公司也受到直接衝擊，這又直接影響到許多農民工的就業。8月份，邯鄲市政府還專門出臺一份檔，旨在打擊建設領域拖欠工程款和解決農民工工資問題。

　　在邯鄲市的房地產專案中，除了許多在新區開發的樓盤，還有大量是牽涉到城中村改造項目。一位元知情人士告訴記者，“這些年邯鄲市建的房子太多了。”

　　記者到邯鄲市房管局瞭解有關情況，但邯鄲市房管局拒絕向本報記者提供關於近年來房屋預售相關數位。不過，公開資料顯示，邯鄲市僅在2013年主城區回遷房開工就達10470套(戶)、竣工15351套(戶)。

　　有消息稱，中央巡視組9月11日下午已經抵達邯鄲，併入住邯鄲賓館趙都大酒店。記者瞭解到，9月12日、13日兩天，中央巡視組的相關人員已經退房離開邯鄲。

　　被指政府產業引導種惡果

　　早在7月初，網上就出現大量關於邯鄲綠美源牧業、紅山寺老年公寓非法集資欠錢不還的帖子。據一些理財客戶稱，他們之前也曾到相關部門反映情況，但是遲遲沒有結果。

　　大量、高密度的上訪讓邯鄲市政府感到了前所未有的壓力。

　　2014年8月27日，邯鄲市政府主要領導牽頭，成立由十多個部門組成的打擊非法集資領導小組。下設建設領域小組、非金融機構領域工作一組、二組、涉農領域工作小組，房地產領域自然是最重要的小組。

　　邯鄲市金融辦一位元工作人員告訴記者，由市領導直接牽頭成立臨時的打擊非法集資小組，這樣級別的小組規格在河北省各個城市中算最高了。原來的機構滿足不了現在的形勢。“之前在邯鄲周邊發生過類似事情”。

　　面對涉及面廣的民間借貸風波，邯鄲市政府選擇的是化解目前嚴峻態勢，主動擔當起“調解員”角色。以正大公司為例，在邯鄲市復興區政府主持下，9月14日上午在邯鋼賓館與理財客戶就償還投資款項進行談判。

　　正大公司表示，目前沒有資金，且所有資產被公安查封，所欠利息暫不談。投資大戶將以房抵欠款，30萬元以下的小戶在18個月內按比例退還本金。

　　金世紀事發後，市政府也成立了一個“幫扶小組”。努力的方向在於，通過找到有實力企業將金世紀樓盤收購，以此解決購房戶的購房問題。

　　7月30日下午，是邯鄲市政府工作組與理財客戶們溝通進度的第一次會議。邯鄲市政府副秘書長劉永昌、市公安局經偵支隊、規劃局、金融辦、邯山區、叢台區、信訪局、監管辦十多個部門主要負責人與金世紀業委會五名代表會面，表示一周內，由“市建設局、房管局、消防部門完善手續，給金世紀注入血液，讓金世紀房屋銷售進入正常軌道，達到正常運轉”。而對於交房滯納金，政府工作組的回應是“見好就收吧”。

　　在問題沒有解決之前，邯鄲市政府通過邯山區政府運作200萬元資金，並由政府回購金世紀新城作為廉租房而回籠300萬元，作為給理財客戶的“過渡費”。

　　8月26日，邯鄲市公檢法聯合下發通告，“要求各類非法吸收公眾存款案件中收取代理費、好處費、返點費、 傭金、提成等費用的客戶經理或其他人員在今年9月30日之前向司法機關投案自首。”——這份公告被貼在了許多公司門口、地產公司售樓部門前。

　　業主代表“馬大姐”認為，政府對金世紀不僅僅是幫扶而且應該以監管為主。金世紀發展到現在讓人們掉入陷阱之中與政府監管不力有重要關係責任。

　　據悉，邯鄲市民集資借貸波及面太廣，很多公務員也參與其中，他們的錢也要不回來。

　　讓金世紀業主和投資者不滿的是，公安機關對金世紀的處理方式有很大變化。在7月28日工作組進駐金世紀後，稱史虞豹將於近期與大家見面，到了8月8日，又稱工作組正在積極採用各種手段促史虞豹回到邯鄲。8月22日，工作組又表示史虞豹一家全部控制，然而到了9月11日，工作組告訴大家史虞豹一家逃至香港。

　　有群眾質疑政府放跑史虞豹，金世紀負債29億元，而資產價值在50億元。“政府屢屢更改的態度背後到底是為了什麼？”一位維權者質疑。

　　記者致電包括邯鄲市外宣局在內的多個部門，官方均無人回應此次民間借貸風波給邯鄲市經濟社會帶來的影響。一位知情人士用“雪上加霜”來形容。

　　2013年，邯鄲市“受鋼鐵市場低迷、企業生產經營困難、有效需求不足等即期因素的影響，去年全市有4項經濟指標沒有完成年初計畫”。此外，邯鄲市還面臨著產業結構偏重的問題，“規模以上企業數量較少，第三產業比重偏低，科技創新能力不強”。

　　如今邯鄲地產界的惡果，似乎早在政府進行產業引導時就已種下。

　　邯鄲市長回建在2014年邯鄲市政府工作報告中提道：“支持叢台區、邯山區、復興區和邯鄲縣，發展總部經濟、樓宇經濟，建設城市綜合體、大型商貿服務中心和現代物流園區，打造聚集高端產業、財富競相湧流的高地。”——這與過去兩年邯鄲政府工作報告中的提法基本一致。

港上市六大內房銷售五未達標 內地樓市踏入「金九銀十」傳統銷售旺季，但面對庫存積聚及市場需求下降，即使樓價下跌，亦無助內房去貨，「金九」效應明顯褪色。據市場資料統計，9月上旬內地一手銷售較去年同期跌25%，其中四大一線城市銷售更下跌35%。分析認為，雖然內地樓市已度過危險期，但仍處於「大病初癒」階段，前景未能過分樂觀，相信市況仍需要一段時間才能復蘇。預計資金未能加快回籠，內房下半年仍面對毛利收窄及負債偏高的雙重打擊。

首8月銷售按年跌8.9%

據國統局數據，今年首8個月商品房銷售額為4.17萬億元（人民幣．下同），按年下跌8.9%，其中住宅銷售額跌幅較首7個月擴大0.4個百分點，至10.9%。下半年樓市初見起色，但未能抵銷上半年的影響，按本港上市內房市值計，6大內房當中僅得?大地產（03333）達成預期銷售目標，至今已完成1100億元全年銷售目標的81.8%。

8月整體住宅銷售額4440億元，較7月上升4.7%，惟按年仍下跌13.7%。中海外（00688）及華潤置地（01109）8月銷售額雖分別按年上升22.7%及38.2%，但累計首8個月銷售仍下跌6.5%及14.4%，未能達成預期目標（按8月銷售進度佔全年目標的66.7%計）【表】。

瑞信亞太區房地產研究主管杜勁松預期，今年內房「金九銀十」的情況未必太好，樓價亦持續走下坡。雖然9月成交應較8月改善，但銷情應該不及去年熾熱，或再出現按年下跌的情況。預料10月成交量仍有機會上升，但按目前市況，難以預料確實走勢。

存貨積壓創兩年半新高

融創（01918）發言人表示，「金九銀十」是業績衝刺期，初步而言，對旗下樓盤質素及銷售團隊有信心，業務員正積極「跑數」，期望9、10月銷售情況可較去年同期增長。他認為，買家關注產品質素及銷售方式多於定價，質素不好就算大平賣亦無人問津。

8月主要城市樓價按月跌幅擴大至1.1%，為連續第4個月下跌。業內人士認為，內地中產人士增加，有一定置業換樓需求，樓價升幅放緩，反而削弱買家入市意欲，故不想主動割價。內房在一線城市的住宅存貨量已合計攀升至2490萬方米，創2012年3月以來新高。現時行業負債偏高、融資困難，為求資金回籠，融資渠道不多的中小型內房只能透過減價促銷。

目前尚有7個城市未有放寬限購，分析普遍認為，放寬限購無助刺激市場需求，大部分城市交投維持疲弱，故各地政府把救市重點落在放鬆限貸方面。雖然人行方面未有明確減息，但按揭利率已普遍回落，相信內房銷量呈好轉趨勢。

一手市場熱鬧氣氛持續，將軍澳天晉IIIA期過去4個周末連環開售，累積推出的670伙全數沽清，其他發展商也積極部署推售旗下新盤，其中馬鞍山迎海．星灣御和天后柏傲山分別部署短期內推售，加上兩個將於周內發售的項目，預期月底前將有逾1600伙應市。

業界人士表示，雖然一手市場持續旺盛，惟發展商「散貨」態度積極，相信將繼續採用「先量後價」方式推盤，細單位雖然熱捧，定價有機會稍為進取，但仍不會偏離二手市場，以維持競爭性。

迎海．星灣御日內開價

牽頭發展的迎海．星灣御屬4個新盤中最大規模，合共提供1092伙，樓盤在上周獲批預售樓花同意書後，發展商即連番軟銷，項目於過去周末上載樓書，有機會日內開價。總經理林達民表示，該盤最快將於本月底至下月初開售，首批約220伙，示範單位可望最快周三開放予公眾。發展商較早前曾表示，項目首批將主打兩房或以下單位，即仍以近期銷情最熾熱的細單位打頭陣，並揚言16及17座樓王售價將較高。

另外，中小型新盤持續搶佔先機，已取得售樓紙多時的天后柏傲山，發展商新世界發展（00017）已開通該盤網頁，意味着推售步伐將一觸即發。據了解，該項目日內將上載樓書，位於上環中遠大廈的示範單位亦有機會短期內開放供參觀。

豪宅新盤除柏傲山外，由豐泰地產發展、共67伙的何文田棗梨雅道3號在上周末亦落實於本周四首度發售15伙；至於合共提供127伙的太古地產（01972）西半山瀚然，亦於明天首度發售50伙。市場消息指出，瀚然累積收票已近70張，超額0.4倍。

單計上述4個新盤項目，短期內可望推售的一手盤已達1644伙，若連同新地（00016）將軍澳天晉IIIA期餘貨，短期新盤供應量更有約1900伙。

新地趕推瓏門I期貨尾

新地「散貨」態度亦見積極，未待天晉IIIA期推售完畢，屯門瓏門I期已在上周上載樓書，過去周末更發出價單，盡推售33伙餘貨，絕大部分為特色戶。

瓏門I期在一手新例前首度推售，當時呎價已頻創區內新高，是次定價亦相當進取，33伙平均呎價1.75萬元，遠高於目前屋苑平均實用呎價1.11萬元，其中2、3座頂層連天台特色戶，價單計實用呎價達2.6萬元，即使扣除約12%折扣及回贈後，仍有力問鼎區內分層呎價新高。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，天晉IIIA期連環推售的單位均售罄，可見近期新盤銷售情況持續暢旺，估計未來市場焦點將隨着迎海．星灣御推出而轉至馬鞍山。他認為，該盤主打兩房戶，定價上或較3房戶稍為進取，但因為單位數量不少，估計發展商仍以「先量後價」策略推盤，首批單位定價將維持吸引力。至於柏傲山提供358伙，以豪宅盤來說數目並不少，他相信，發展商也將以較具吸引力的售價推售，待取得不俗的銷情後才加價加推。

二手放盤量低，成交量持續受壓，代理數據顯示，過去兩天十個主要屋苑僅錄得10宗買賣，按周減少23%，也是近29周（約7個月）最少；市場持續有高價個案，其中屯門南延線消息帶動下，有投資客以自由市場價271萬元搶購兆禧苑低層一房戶，實用呎價7721元，創屋苑新高。

雖然成交量低迷，但高價個案不斷，屯門南延線消息近日帶動屯門碼頭區一帶屢現高價，中原地產市務經理陳漢文表示，兆禧苑C座低層16室一房戶以自由市場價271萬元成交，實用面積351方呎（建呎479），實用呎價7721元，屬屋苑新高，成交價也是同類單位新指標。

鐵路延線提價3%成交

據悉，原業主以263萬元單位放售，惟見有利好消息帶動，把叫價提高3%，至271萬元，仍獲承接；買家為區外投資客，得知政府準備興建新鐵路站後，到區內找尋目標，並於睇樓後即時決定入市；是次易手單位呎價打破今年2月由A座高層戶所創的紀錄，當時呎價約6937元，最新成交呎價提高約11.3%。

其他區方面，中原地產高級分行經理溫明峯表示，馬灣珀麗灣17座中層I室一房戶由用家以430萬元購入，實用面積360方呎（建呎488），實用呎價達11944元，創屋苑一房呎價新高。

嘉湖呎價97後分層新高

雖然屢有高價個案，惟利嘉閣地產統計指出，過去兩天的10宗成交中，以天水圍嘉湖山莊最多，共有3宗成交，但有4個屋苑「零成交」。美聯物業指出，二手兩天共有14宗成交，按周亦減少13%。

另外，市場消息指出，天水圍嘉湖山莊賞湖居2座高層E室以340萬元易手，實用面積448方呎（建呎586），實用呎價7589元，屬屋苑1997年後分層呎價新高。

新地（00016）將軍澳天晉IIIA過去4個周末連環開售，已累售約670伙，發展商亦再加推150伙，平均呎價1.54萬元，較上一批調升4.5%；?隆地產（00101）九龍站君臨天下亦沽清39伙，兩盤力撐下過去周末共售出近200伙，按周仍下跌47%。

新地副董事總經理雷霆表示，天晉IIIA銷情可用「愈賣愈旺」形容，累售約670伙，套現近60億元，上周五推售的特色戶售價及呎價創出新高，其中一伙成交價逾2700萬元，呎價逾2.2萬元。他指出，加推的150伙售價作輕微調整，並首推首層連平台特色戶及重頭戲「皇牌特色戶」，預料未來仍有加價空間。

新地代理助理總經理陳漢麟指出，加推單位包括4房頂層特色戶及11伙首層平台特色戶，標準戶則佔135伙，其中2B座33樓A室，實用面積1230方呎，定價3166.6萬元，呎價25745元，為項目新高。

新盤兩天售約191伙

天晉IIIA四度開售均沽清，君臨天下亦不讓其專美，過去周六推售39伙即日售罄，再套現逾10億元。該盤自8月底重推，累積售出219伙，短短一個月套近60億元，與新地平分春色。

縱觀一手市場，過去兩天售出約191伙，較對上一周新盤混戰帶來的約350宗，減少47%，惟不乏大額成交。信置（00083）大埔白石角逸瓏灣II期獲本地客斥逾2800萬元，購入5座中層B室逸瓏瑰寶單位，呎價1.73萬元；同系同區海鑽．天賦海灣亦有買家「添食」，以近1800萬元增購9座高層B室，呎價1.24萬元。

至於銷售接近尾聲的元朗溱柏，昨天亦連沽4伙，全屬3、4房大單位，售價介乎620.7萬至828.5萬元，平均每伙成交價已升至逾600萬元，開售至今累售1465伙，佔項目的90%；同區RESIDENCE譽88最後一伙特色戶以1710萬元售出，352伙全數沽清。

8月住宅市場靜待多個大型新盤推售，大量購買力湧入二手市場追貨，有關成交在9月份土地註冊處買賣登記中反映，代理預計，9月二手住宅買賣登記個案約5100宗，按月回升逾一成，並由二、三線屋苑主導。

利嘉閣地產引述土地註冊處數據顯示，9月份（截至18日）二手註冊量3278宗，較8月同期的2673宗，增加23%；其中樓價200萬元以下的買賣個案共225宗，按月增加62%；登記量最多是介乎300萬至500萬元的組別，共1405宗，較8月同期增19%。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑解釋，小投資者不敢入市豪宅市場，由於舊區二三線屋苑的單位回報約4至5厘，較大型屋苑可觀，故吸引投資者購入收租。

他指出，情況也令升市火車頭由原來的大型屋苑，改為二三線屋苑如大埔中心、天水圍栢慧豪園和愉景灣等擔任，例如大埔中心由8月同期的4宗登記，按月大增4.25倍，至21宗水平。

一手方面，香港置業高級執行董事伍創業表示，9月暫只錄得439宗買賣登記，按月減少46.4%，主因大型新盤於8月下旬才推售，暫未反映在土地註冊處數據，由於成交於近數周陸續進行註冊，估計全月登記量約1200宗，屬連續7個月一手登記量逾1000宗。

港島區最大供應 聚焦1房開放式細戶

港島西、南區未來將有三條新鐵路貫通，區內逾40新盤項目將可受惠，屬港島區最大供應區域，新供應將聚焦1房及開放式細戶，正好迎合市場需求。

港島西、南區，除現有港島綫外，未來將有三條新鐵路相繼通車，包括：擬建南港島綫（西段）（預計2021至2026年興建）、興建中的南港島綫（東段）（預計2015年通車），以及興建中的西港島綫（預計今年12月通車），將可貫通港島西、南區。

區內新供應 單幢樓為主

上述三條新鐵路覆蓋範圍，主要包括西半山、堅尼地城、薄扶林、黃竹坑及香港仔一帶。私樓供應集中在西區。據了解，未來將有40新盤相繼落成及推出市場，舊樓重建項目佔半數，而新供應將以單幢樓為主，所以每個樓盤提供的單位數量會較少，並集中1房戶及開放式單位。

區內已知計劃未來3年推出的全新盤有最少10個，涉及樓面逾132萬平方呎，包括新地（00016）卑路乍街項目、英皇（00163）干諾道西項目及中國海外（00688）星鑽、鴨脷洲的南區?左岸等，每個項目規模都介乎100至200伙。

最少10全新項目 未來3年推

鄰近日後地鐵站附近，而過去兩年內開售新盤約有12個，涉及新供應約1,400伙，包括南里壹號、EIGHT SOUTH LANE、Imperial KENNEDY、尚嶺等，都以細單位作為重心。部分提供開放式及1房單位的樓盤就更加熱賣，其中EIGHT SOUTH LANE受惠於鄰近大學站，項目全部單位已沽清，當中有8成買家屬投資者，更有6組買家購入2至3個單位，可見市場對該區的單位有一定需求。

政府研西環地 增公私營供應

當鐵路陸續落成後，中環往返港島西、西南的交通就愈來愈方便，而SOHO的概念更會由中、上環延伸至西環，相信可吸引一班原本居於中、上環的上班族遷入該區，於是該區新盤料成收租客的天堂。

除私人發展商積極於西區進行舊樓收購外，政府正研究將西環招商局東面的用地，改劃作住宅發展，以增加區內中長綫的公私營房屋供應。

根據《堅尼地城西部土地用途檢討》初步方案，加多近街公園、西寧街、城西道巴士總站及西市街垃圾收集站用地，正研究改劃作私人住宅發展，預計合共可以興建約1,000伙單位。

加快堅尼地城 舊樓工廈轉型

至於前摩星嶺平房區、前已婚警察宿舍及香港學堂臨時校舍，則研究重建作公營房屋，涉及逾2,000伙單位。

除此之外，規劃署《2009年全港工業用地分區研究報告》，亦提出將堅尼地城招商局貨倉用地，改劃作與海濱相關的商業、旅遊或休憩用地發展，以迎合周邊已落成及計劃興建的住宅項目，相信有關的計劃，可望因港島綫（西段）的基建發展而得以落實，加快區內的舊樓及工廈等轉型。

之前經濟一直落後於深圳、東莞甚至中山的珠海，2009年迎來港珠澳大橋建設和橫琴新區的開發，為此投入3,000億元（人民幣，下同）大力發展交通和基建。該3,000億元的投資包括「十大建設工程」，加快興建與珠港澳大橋相銜接的綜合交通運輸體系，完善「內通外聯」的交通大格局等。珠海還將在「十二五」期間建成高欄港區10萬噸級煤碼頭、15萬噸級礦石碼頭、10萬噸級集裝箱碼頭。而珠海西部目前已是珠江口西岸地區產業升級的新平台，聚集了電子信息、新材料、特別是海洋裝備產業和航空等新興產業。

旅遊物流服務業等對接香港

綜合開發院（中國深圳）旅遊與地產中心主任宋丁表示，港珠澳大橋開通後，香港到珠海將由以前的3小時縮短至30分鐘，便捷的交通將可大力促進珠海的旅遊業和度假地產、物流和航運業及現代服務業，推動珠海、中山等地產業升級，提升當地現代服務業發展。而橫琴的開發也將令珠海在高科技、文化創藝和現代服務業得到香港的資金、技術和投資，實現快速發展，從而推動珠海經濟持續增長。

由於最近五六年來經營成本持續上升和城區建設令企業外遷，這導致工人流向市郊或外地，令珠海市人口有所減少和財政收入下降；而大量的房地產開發令本來人口就不多的珠海自然受到了影響。記者看到，珠海許多商業區人氣不旺。

日本佳能工廠原來在珠海吉大，後來因成本不斷上升和市區建設原因，其將部分工廠搬遷至中山，另有一部分搬到與中山鄰近的市郊唐家灣。此前，因經營成本上漲，珠海美培亞松下馬達有限公司在撤資轉往緬甸投資設廠。而全球知名的耐克和阿迪達斯的主力代工廠裕元數年前在珠海前山近萬人的鞋廠也撤離了。

不少商業區乏人氣

綜合開發院（中國深圳）旅遊與地產中心主任宋丁表示，港珠澳大橋和橫琴開發概念令當地地產蓬勃發展，吸引外來投資者，從而推高了空置率，令不少商業區缺乏人氣。中原珠海有關人士也認為，商業是靠人流量帶動的，因人流量較少，珠海商業確實比較蕭條。

而珠海人流稀少確實也令記者印象深刻。除拱北口岸附近因過境澳門的人流如織外，其他商業區人流稀少。記者在知名的情侶路也只看到三三兩兩的遊客和市民在遊玩，遠沒有深圳東部華僑城或大梅沙的人流密集。

多數遊客屬「過客」

家家順控股珠海分公司拱北片區總監李林表示，人口少、工業區不多、外來人流少，加上市區企業外遷，即便在旅遊旺季前來珠海的國內外遊客也不是特別多，多數遊客只是過境珠海赴澳門，因此珠海商業區很難形成人氣，部分地區商舖難以經營。據記者現場走訪，去年香洲吉大的高檔住宅萬科禧悅匯，其商舖因租金貴和人氣不足，一些餐飲店關門，空置率較高。

發展商以快打慢，大型新盤魚貫出場，再次點燃新盤戰火；當中馬鞍山新盤迎海．星灣御，繼上載樓書後，發展商將於日內開價，最快有望月底出擊搶灘。

　　由?基、新世界及培新合作發展的迎海第三期迎海．星灣御，昨天再次進行宣傳推廣。?地營業（一）部總經理林達民昨表示，項目樓書已上載至一手網，銷售委託及宣傳委託亦隨即簽訂，集團將於近日展開一系列推廣活動等。

　　他指，集團將會於本周初為項目開價，首批料涉約二百二十個單位，料最快今月底至下月初開售。項目設於中環國際金融中心的三個示範單位，將全數於周三、四開放。

　　據樓書顯示，該盤位於烏溪沙路八號，項目共有五座住宅物業，提供一

千零九十二伙，當中逾七成單位為實用面積六百方呎以下細單位，包括一房及兩房戶型，其餘則為三至四房單位。

　　此外，項目又提供特色海景單位，以及複式連花園單位或頂層複式單位，該盤預計關鍵日期為一六年三月三十一日，樓花期約十八個月。

　　項目的示範單位，包括一個連裝修單位，以項目第二十二座二十二樓A室為藍本，實用一千零一十五方呎，屬四房雙套連儲物室及工人套房間隔。另外亦設有兩個未經改動的交樓標準單位，其中一個以第二十二座二十二樓H室作藍本，實用五百八十四方呎，屬兩房連儲物室間隔。

　　發展商早前表示，上述兩種戶型於迎海其他期數不會設有，僅迎海．星灣御有提供，各佔七十二伙，而首批推出單位亦有機會包含該類戶型的單位。

　　另一邊廂，系內長沙灣曉盈，於周末錄一宗交易。據市場消息指，沽出二十八樓B室，實用二百九十五方呎，定價五百三十一萬六千元，呎價一萬八千零二十元。系內九龍城曉薈亦沽一伙。據市場消息指，沽出高層B單位，實用七百方呎，定價二千零九十九萬元，呎價二萬九千九百八十六元。

　　新世界元朗溱柏，過去兩天連沽四伙，包括九座六樓K室，實用七百七十二方呎，成交價六百二十二萬五千元，呎價八千零六十三元；二座十七樓D室，實用九百五十一方呎，成交價八百二十八萬五千元，呎價八千七百一十二元；九座二樓K室，實用七百五十五方呎，成交價六百六十六萬六千元，呎價八千八百二十九元；以及九座五樓K室，實用七百七十二方呎，成交價六百二十萬七千元。

踏入月尾，不斷有市區盤推出搶灘。當中西半山瀚然，昨天繼續開放示範單位供參觀，並現參觀人潮，當中不乏家庭客；該盤亦繼續收票儲客，綜合市場消息指，該盤連日累約六十票。

　　太古地產旗下西半山瀚然，設於太古城中心的示範單位，昨天繼續開放。由於昨天為周末假期，故吸引不少準買家前往參觀，當中不乏推?嬰兒車的家庭客。有準買家表示，現居於大坑，一直比較看好港島南區的樓盤，預算以約一千五百萬元購入兩房單位作投資用，並料本港樓價短期內不會暴跌，故看好物業投資潛力。

　　該盤將於明天推售首批五十個單位，並繼續於市場上收票儲客，綜合市場消息指，連日來收票量平穩，項目將於今晚截收入票登記

。綜合市場消息指，該盤連日累收約六十票。

　　明天首輪推售的單位分布於項目的中及低層，以兩房及三房戶為主，定價介乎二千二百二十八萬元至二千九百五十八萬元，呎價二萬三千五百二十五元至三萬零八百九十五元不等。

　　此外，系內何文田豪宅新盤DUNBAR PLACE昨天錄得一宗交易，據成交記錄冊所示，沽出十二樓A室，實用面積一千八百三十方呎，連車位成交價三千九百五十三萬二千元，呎價約二萬一千六百零二元。

新盤搶佔市場目光，按周均錄數以百計成交，有部分更「日日沽清」，加上推售類型廣泛，凍結各類二手客源，同時，二手市場「無盤睇」情況愈見明顯，令睇樓量下跌，直接打擊二手成交，綜合百大屋苑過去周六日成交統計，僅錄三十四宗成交，按周跌一成七，但部分心急的上車客，仍願意追價，令市場連錄高價成交，元朗新元朗中心及青衣青怡花園等，均錄屋苑破頂價。

　　綜合市場消息，過去周六日百大屋苑共錄三十四宗成交，當中只約二十一個屋苑發市，交投量最多為天水圍嘉湖山莊，共錄六宗買賣。

　　港置高級執行董事伍創業表示，近期市場續以一手主導，普遍新盤反應理想，反觀二手因「無盤睇」令睇樓量下跌，當中部

分屋苑如荔枝角美孚新等的「災情」最為嚴重，除少數心急上車或換樓客決定追貨追價以較高價奪「心頭好」，但大部分買家暫時按兵不動，令現時二手成交陷入膠?。

　　利嘉閣總裁廖偉強指，二手業主多對後市抱樂觀態度，叫價相當「硬淨」， 因而令部分用家卻步而轉戰一手市場。再者， 市場上尚有不少列隊登場的全新新盤，相信樓市注意力將持續集中一手項目，再按現時十大屋苑成交趨勢推算，預期未來數周指標屋苑交投只能在低位徘徊。

　　中原副區域營業經理趙鴻運表示，港島區繼續有全新盤於短期內開售，買家注意力聚焦一手，魚涌太古城不少客源被新盤分薄，成交表現持平，本周末只錄得一宗成交，不過相對上周末零成交已有改善。

　　美聯分行高級區域經理田國輝表示，新盤本周末暫時休戰，部分買家重返二手市場尋覓心頭好，上車意欲高昂，出價亦進取，但業主「唔憂賣」，反價及封盤潮湧現，貨源進一步減少，二手成交欲振乏力，預計東涌映灣園交投將維持平穩發展一段時間。

　　港置市務經理李志堅表示，新元朗中心一座高層A室沽出，實用面積四百八十五方呎，以四百六十八萬元成交，呎價約九千六百四十九元，創屋苑新高紀錄。

　　利嘉閣高級分區經鄧俊文表示，青衣青怡花園二座高層F室，剛以三百九十五萬元成交，實用面積三百四十三方呎，呎價一萬一千五百一十六元，呎價創屋苑歷史新高。

　　市場消息指，華蘭花園玉蘭閣高層D室，實用約三百九十八方呎，業主開價五百四十萬元，後反價至五百四十八萬元。據悉已錄成交，呎價約一萬三千七百六十九元，亦為屋苑新高，新買家為區內上車客。

　　祥益地產助理營業經理黃肇雯表示，天水圍賞湖居二座高層E室，實用面積四百四十八方呎，最近以三百四十萬元成交，呎價七千五百八十九元，屬同類新高。

澳洲房市過熱，由於低利率、融資相對便宜和投資稅務優惠，刺激當地只繳息房貸及租賃不動產投資貸款的需求大幅成長，主要城市房價一再攀高，成為全球最貴房市之一。信評機構警告，明年開始升息時，澳洲高風險房貸違約率恐驟增，銀行業面臨壞帳升高的壓力。

銀行面臨壞帳升高壓力
賈迪納去年才開始在雪梨從事安排抵押貸款的仲介業務，他在今年6月和7月都經手超過500萬澳幣（約1.34億台幣）的房貸，5月也有100萬澳幣，一直期待稍微喘息，但「過去12個月以來，（房貸經紀）沒有一段緩慢期」，他迄今仍無法如願。

根據國際貨幣基金（IMF）統計，澳洲房價所得比相較於歷史平均值還高出32倍，房價遭到高估程度排名世界第三，僅次於比利時的高50倍、加拿大的高33倍。

澳洲主要城市房價暴漲
房地產研究機構RP Data CoreLogic房價指數顯示，澳洲主要城市8月房價較去年同期暴漲11%，墨爾本、雪梨帶動房價大漲，漲幅分別高達12%、16%，地方州首府城市上季房價持續漲4.2%、1年來上漲10.9%，創2007年以來最大漲幅，促使澳洲央行（RBA）本月初例會對房市過熱現象發出嚴厲警訊。

澳洲央行指出，隨著投資帶起的資產價格進一步高漲，未來經濟成長面臨風險；「額外炒作需求可能增強房地產價格循環，提高後續房地產價格下跌的可能性」，威脅消費支出縮減，傷害整體經濟。

澳洲基準利率保持在2.5%低點已超過1年時間，投資占新屋貸款比率在7月份創下新高紀錄、達49%。信評機構穆迪（Moody’s）警告，含只繳息貸款在內的高風險抵押貸款需求暴增，一旦銀行開始調高利率，可能引爆房貸的違約潮。

官方統計顯示，澳洲7月份首購族占房貸比率已降至12.2%的紀錄低點；另方面，迄6月底當季，只繳息抵押貸款跳升至新房貸的43%，購買租賃不動產的信貸亦攀升至38%，都創2008年紀錄開始彙編以來的新高。

由於貸款相對便宜，吸引借款人蜂擁至1.4兆澳幣規模的房貸市場，澳洲央行統計，截至7月，抵押貸款餘額1年來攀升6.5%，以3年半來最快速度增加。房貸經紀Mortgage Choice數據顯示，澳洲4大銀行5年固定利率在歷史低點的4.99%，浮動利率折扣最高達1.4個百分點。

利率低 房價愈漲愈高
這使房價愈漲愈高。房屋仲介陶德上月在離雪梨30公里的西北郊區賣出一間3房住宅，12人競價下以89.5萬澳幣拍出，而2年前他才以60.5萬澳幣成交同間房屋。

數位財務分析（Digital Finance Analytics）社長諾斯表示，便宜的貸款使澳洲家庭大膽貸得更多錢，這將使他們日後可能面臨還款困難情形；若利率上升2個百分點，1年內就會有超過4分之1的家庭財務承壓，必須要縮減其他開銷、增加信用卡貸款，才能按時還款。

他指出，澳洲房貸需求激增，類似於美國在全球金融危機前的情形，當時美國高風險的借款人很容易取得信用貸款，房市泡沫吹大後破裂，就開始發生房貸違約潮。

穆迪資深信用主管謝羅夫表示，對選擇只繳息貸款的人來說，只付利息期間結束後，常出現本金和利息繳款的大衝擊；在升息環境下，還款震撼將更大，房貸違約率也會更高。