回台設接待中心吸老客戶投資

打房壓力鍋爆炸，建商出走海外。台中太睿建設首度於海外蓋住宅，首案就選在柬埔寨金邊，推出「太睿東方麗池」預售案，剛開案就賣出30戶，在緬甸、寮國也有購地計劃；鄉林建設早已布局中國多年，遠雄建設成都大樓案預計明年推出。

「很看好當地市場」
台中建商太睿建設跨足海外第1站就選柬埔寨金邊，「太睿東方麗池」位於金邊大學文教特區，規劃18層樓、14~20坪、1~2房產品，總戶數260戶，總價台幣280萬元起，接待中心就設於新竹縣成功11街。

太睿建設董事長陳宏洲說，去年到柬埔寨金邊觀察即購地，今年便推新案，很看好當地市場。「太睿東方麗池」專案經理戴國勝說，該案上周五開案，2、3天已售30戶，買方多半有海外投資經驗，或為太睿建案老客戶，因太睿在台灣仍有建案，品牌看得見，買方較放心。

「看衰台灣市場，供過於求，容積又管制，不少建商都出走。」太睿建設主管低調表示，去年年底就看壞台灣市場，已放棄早期起家的台中市場，僅經營新竹，此外也在緬甸、寮國等持續看土地。

遠雄建設投資的海峽建設投資開發公司，在南京推出的住宅案已銷售8成，平潭住宅案已完銷；遠雄建設也將在成都建住宅大樓，預計明年推案。

遠雄重心仍在台灣
遠雄集團公共事務室副總蔡宗易說，房地產投資金額高、風險大，若要在海外推案，要熟悉當地法令，故雖於海外推案，但重心仍以台灣為主。

鄉林建設在海外布局6~7年，山東青島「涵碧樓」今年9月試營運，目前主推南京「涵碧樓．行館」，成都建案正在興建，預計2016年推出住宅與商場。

金管會擬降低銀行海外分行辦理房貸風險權數，銀行主管表示，此舉將可擴增海外分行業務量、提升分行收益。

業者指出，國銀海外分行以日本東京分行承做的房貸量較大，主因是日圓重貶，而國內房價高漲、租金報酬率偏低；相較之下，東京房價比台北便宜，「炒房客」大舉「錢」進東京等地。

近年來日圓狂貶，投資人湧往房價比台北低的東京購置不動產，帶動國銀東京分行房貸業務大幅成長，尤其是過去一、兩年來，房貸量動輒成長百分之五十，甚至是倍數成長。

一銀、彰銀、台銀及兆豐商銀等均在東京設立分行；業者指出，近來日圓再度狂貶值，最低殺至一美元兌一○九日圓，日圓對台幣摔破○點二八元，再度引爆東京「炒房」風潮。

某大商銀主管說，財力雄厚的投資人鎖定東京的大樓，把整棟大樓買下來出租，以類似旅館方式經營；亦有「大戶級」集中火力投資東京套房，累積多達五千多間出租套房等物件，每月租金收入高達兩億台幣。

大型公股銀行指出，國人瘋狂搶進東京不動產，上半年東京分行房貸量飆至近五十億日圓，比去年全年約二十五億日圓暴增一倍。

另一大型銀行也說，今年以來東京分行不動產放款增幅逾四成，主因東京房價低、日圓貶值，投資人逢低瘋狂「錢」進東京買房。

惟業者提醒，日本不動產持有成本高，在七折八扣後，租金報酬率僅百分之一到百分之二間；再者，日圓趨勢仍看貶，投資人恐在無法賺取房屋買賣差價前，匯率可能賠不少，投資人下手前應審慎評估。

交通因素，果真是支撐房價的關鍵，房仲統計，最近兩年來，三鐵共構站的地區，也就是有高鐵、台鐵以及捷運系統的區域，平均房價漲幅超過3成，點名台北站、板橋站和左營站最有潛力，專家分析，因為重劃概念下，土地價格推升，商圈機能成熟，讓房價可以有所成長。

快速疾駛而過，高鐵帶來一日生活圈，現在更直接的經濟效益，就是支撐房價不墜，尤其有捷運、台鐵的三鐵共構，交通因素下價格更穩定成長。

房產集團研究發展中心經理黃舒衛：「除了有高鐵的效益以外，它原來就是台鐵的所在地，另外還有捷運的系統在做支撐，所以不管是區域內的商圈，或者跨縣市甚至全國的商機，都可以在幾個大站發酵出來，不管是土地還是商圈發展，都比整個縣市的漲幅來得高。」

根據房仲近兩年的統計，三鐵共構站的地區越來越燙金，以台北站來說，2012年每坪成交均價57.3萬，今年最新統計來到74.8萬，漲幅超過3成，板橋站也有61.2萬的價位，大漲34.2%，至於台中站平均漲幅18.1%，南臺灣的左營站，現在每坪也要15.8萬，比2年成貴了33.9%。

房產集團研究發展中心經理黃舒衛：「大部分都是用重劃區的方式在開發，大眾交通系統做連結的話，未來這個部分，不管是帶入市區的消費群眾，或者是跨區的居住需求帶動，其實對於整個開發的速度來講，會有拉快的效果。」

土地價格推升房價續漲，再加上生活機能強化，三鐵共構站自成一區，房價也更有想像空間。

台北市信義計畫區興建中的「陶朱隱園」，挾其抗暖化設計，10月2日將首度代表台灣角逐WAF（世界建築大獎）的未來住宅組冠軍。市場人士表示，台灣建商獲國際大獎的肯定，意味建築產業在永續綠建築的貢獻。

亞太工商聯、中華工程合作開發的信義計畫區地標「陶朱隱園」，諸多獨創建築規畫理念，打造出全新的建築DNA，令國際驚豔。雖然尚未完工問世，但這座台北市未來新地標，已在國際建築競技場合已顛覆各國評審的思維，儼然未演先轟動。

中工昨（22）日表示，鑑於地球正面臨大氣層二氧化碳濃度上升、導致海水酸化、環境被破壞，因此當一般建商用百年建築來思考住宅時，「陶朱隱園」已顛覆世代、用打造兼顧安全、節能、生態、永續、科技、隱私和防災等功能的全新品種建築藝術品，建築DNA已作跨世紀演化。

中工表示，因此「陶朱隱園」聘用獲選為全球TOP 50的綠色星球永續綠建築獎、法國頂尖新銳建築師Vincent Callebaut操刀，在台北市最精華地段，打造亞洲首創、能永續傳承的極致藝術品住宅。

全國不動產企劃研究室主任張?勻表示，「陶朱隱園」若有機會以抗暖化綠建築理念，問鼎世界建築大獎殊榮，不僅建商能獲國際肯定，更反映出未來建築產業將更注重環境永續的趨勢。

張?勻表示，對於住戶來說，綠建築居住品質較佳，惟建築建材、造價較一般建材要昂貴，資產價值自然比一般產品要高。若「陶朱隱園」成功獲獎，將更具指標性，未來房價將水漲船高，周邊建案房價也可望受惠。

近期房市買氣冷清，有建商在北市大安區的精華地段推出小套房建案，提供以日租商旅包租3年的「售後回租」服務，並保障投報率可達3.5%。但房仲業者認為，這樣的日租金應該會和4星級飯店相互競爭，要達到投報率可能有困難。而房產專家倪子仁也提醒，這一類保障的可能只是小型或不知名建商的行銷話術，民眾要特別留意，因為如果建商倒閉，所提供的保證也會歸零。

不只海外房地產業者推出保障投報率的代租服務，現在連國內建商為了因應逐漸冷卻的房市，也打出售後代租代管，還保障一定的投報率。某個位於台北市延吉街市民大道口的建案，出售37間12坪的小套房，並推出售後回租，以日租商旅的方式包租3年，並保障投報率可達3.5%。

但房仲業者施光明向中天新聞表示，推算這樣的日租金應該要有4到5千元的水準，等於要跟4星級的飯店競爭，要達到預期的投報率可能有一定的困難度。 好房雜誌社長倪子仁也表示，「保證買回」或「保障投報率」可能只是小型或不知名建商為了提高買氣的行銷話術，大建商並不需要特別提出保證，因此民眾在面對類似的建案時，應該要抱持懷疑的態度。其實台灣之前也發生過多起建商保證買回最後卻出事的案例，如果這些小型業者不幸倒閉，之前所提供的保證也將回歸於零。

轉型低總價 銷售達5成

房市冷清清，幾乎只剩低總價的小宅產品還賣得動，為加快銷售速度，原以中大坪數為主的區域也不再堅持，開始出現小坪數建案。台北市大直重劃區「W&H」推出22~23坪產品，目前銷售約5成；高鐵桃園站特區、新竹竹北小宅案，銷售狀況也相對較佳。

台北市大直重劃區過去多是百坪豪宅，現在卻罕見地推出小坪數辦公室產品「W&H」。現場銷售人員表示，今年房市不好，又有選舉影響市場氣氛，具總價優勢的產品較有吸引力，且在大直很多豪宅超過億元，「W&H」規劃22~23坪，每坪開價145萬元，總價2~3千萬元的門檻比起億元豪宅低得多，每周約有20~30組看屋客人。

在地客為兒女置產
在大直頗具品牌的首泰建設也推出「首泰三悉-風昀」，規劃70~115坪，每坪開價175萬元。專案經理汪志遠表示，現在市場確實較差，70坪產品除了考量總價，很多大直豪宅在地客為兒女置產，也不需要買到逾百坪，現在銷售狀況不錯，總戶數12戶，7月公開銷售至今只剩2戶。

新北市新莊副都心重劃區、高鐵桃園站特區、高鐵竹北站特區過去也較多中大坪數建案，業者順應市場氛圍，改走小坪數。新莊「旺洲MORE」、「藝光年」、「皇翔富豪」均有規劃20多坪的房型，高鐵桃園站特區也出現19~26坪的小宅建案「翔譽17」。

風險降低較好脫手
「翔譽17」銷售人員表示，今年3月推案，目前銷售已達8成，現在每周來客數約10組，相較該區其他成交速度緩慢的大坪數建案，該案總價較低，除了自住買盤，部分較保守的投資客也因小坪數投資風險低、好脫手，仍願意進場。

「中大坪數案子市場太多了，都在打群架，但我們小坪數沒什麼人可以來競爭。」新竹竹北「三上時上會館」專案經理蔡文生表示，最近成屋再次銷售，規劃21~33坪、總價800~1200萬元，比起其他大坪數建案親民很多，9月初開案，至今沒打廣告已成交7、8戶。

「成所有區域趨勢」
新理想廣告總經理黃正忠則說，不只這些原本主推大坪數的區域，開始轉推小宅模式的建案，所有區域都會是這個趨勢，市場上若還有中大坪數建案，很多都是舊案了。

力麒建設（5512）今年推出三大案，總銷近90億元，其中位於新莊的力麒PARK已在近期開案，擁有不錯詢問度，位於萬華的力麒御品最快本月底進場。另外，明年將推都更大案松江路A案，以及天母西路案，合計總銷達165億元。

力麒表示，總銷12億元的「牯嶺街B案」已公開銷售，採邊建邊售，共有十戶可售，預計最快2016年完工貢獻營收。至於新莊新泰路的力麒PARK總銷初估42億元日前開賣，每坪推案價58萬至60萬元，主打32至55坪產品，目前來客數不少。

力麒分析，力麒PARK位於新莊新泰路上，生活機能佳且具交通優勢（機場捷運線及近台65快速道路），加上對面有400餘公頃的塭仔圳重劃區，以及結合輔大醫療專區的建置，未來具有增值條件，看好該案接下來的銷售潛力。力麒建設昨（22）日收在13.35元，上漲0.05元。

展望第4季，力麒計畫推出總銷35億元的力麒御品；力麒指出，該案預計最快9月底登場，每坪推案價80萬至90萬元。展望明年，將推出總銷97億元的松江路A案，以及68億元的天母西路案，其中松江路A案共有60戶，計畫明年329檔期推出。

力麒指出，政府為了抑制房價，祭出不少緊縮措施，但就台北市與新北市來說，土地仍將是稀有資源，房價易漲難跌，若遇房市的大調整，反倒是不錯的進場時機。力麒也將按照公司既定的時程持續推出新案，對產業景氣與公司未來營運仍維持樂觀看法。

法人表示，力麒今年在力麒麒御交屋下，上半年營收達27.46億元，毛利率為32.4%，稅後純益為5.23億元，每股稅後純益（EPS）0.69元；該案預計10月貢獻完畢，接下來營運將由轉投資水資源的山林水，以及飯店事業挹注，法人推估，力麒今年在力麒麒御和轉投資挹注下，EPS挑戰2元。

轉投資業務 力麒邁入收割期

力麒建設（5512）轉投資進入收成期，水務工程的山林水公司預計明年1月上興櫃、第3季轉上市；飯店部分，宜蘭員山公園溫泉會館BOT案4月動工、日月潭大館五星飯店也在本月拿到建照、動工，兩案預計2016、2017年完工挹注業績。

力麒表示，山林水預計11月底公開發行，明年1月上興櫃、第3季拚上市。

高鐵新竹站區最大面積商業地上權案，正式公告招商! 交通部高鐵局昨（22）日宣布，高鐵新竹站區世興段商業區開發經營案公告招商，將以設定地上權引進投資人，開發量體可達5萬坪，合約期間為50年，預計11月中旬決定花落誰家。

高鐵營運進入第8年，一日生活圈型態成型，高鐵局加速站區開發腳步。官員表示，當地在生醫園區廠商持續進駐下，將可持續帶動另一波的產業聚集與辦公需求，另外高鐵新竹站與台北僅30分鐘之車程，再加上新竹縣、市約100萬之高消費力人口，不論居住通勤、商務、觀光或零售消費，均極具開發潛力。

官員表示，為打造大新竹地區門戶，高鐵局繼續推出商業區土地招商，基地面積約5,800坪，建蔽率60％，容積率300％，若加計各項容積獎勵後，開發量體約可達5萬坪，是高鐵新竹站內最大宗之商業區土地。

高鐵局指出，該開發案鄰接60米光明六路、20米120縣道等主要聯外道路，並緊鄰新竹生醫園區、台鐵六家車站，再加上明年初通車的高鐵橋下道路，區位條件相當良好，將是新竹站區特定區內唯一的大型商業區土地。

高鐵通車以來，已成功打造西部黃金走廊，以新竹車站周邊為例，高鐵局去年已完成世興段46、47地號商業區地上權案之招商，將興建商場、飯店、景觀餐廳及辦公室，預訂於今年底前動工，顯示高鐵通車後已成功帶動主要站區周邊的開發商機。

另外，高鐵局日前標售新竹置地廣場分回的3,000坪商辦大樓，也順利於9月初全數標脫，得標者均為高科技廠商，可見新竹站區周邊的辦公市場需求殷切，官員預期，本次推出的大面積商業區用地，也可望順利標脫。

交通部高鐵局昨天公告「高速鐵路新竹車站特定區世興段11、12、13地號商業區開發經營案」，該案的招商文件等相關規範，可逕至高鐵局網站之「最新消息」中下載，高鐵局訂於11月19日（星期三）下午2時截標。

北市店面交易量和去（2013）年第2季相比，今年成交件數明顯萎縮了近5成，即使買氣衰退，不少高單價店面卻逆勢「出頭天」。實價登錄資料統計，在高單價店面排名的前10名內，光是今年成交的物件就佔了排名的一半，其餘的才是去年和前年的成交資料。

據實價登錄資料顯示，北市今年第2季的店面交易量為91件，相較於去年同期的184件，明顯萎縮了近5成。在買氣一片衰退下，不少坐擁好地段的高價店面卻不斷出現。觀察北市高價店面排名前10名內，今年擠進排名的有位在大東路上、每坪單價達450萬的店面；以及6月才成交、每坪439.8萬的饒河街店面，加上其他高價店面，光是今年成交的物件就佔了名單中的一半。

對此，房仲業者曾敬德在《蘋果日報》認為，今年饒河街、五分埔店面可擠進前10名，主因是松山線通車帶來的利多，加上觀光人潮也讓店面效益加分，不過只能說這樣的店面表現對商圈來說「有起色」，成交價並沒特別高。 房產專家張欣民分析，商圈的精華店面受觀光人潮加持，價格的支撐力道強，比一般住宅產品更具保值效益，所以在房市多空交戰的情況下，持有者更把店面當成金雞母，不會輕易出售。

迎接房市剛性需求旺季，雙北核發使照量大的區域，是否會受到房市政策及重大建設未到位前影響，新成屋房價開始鬆動？根據雙北市政府2014年度迄今核發使用執照總樓地板面積及其比率，台北市前三名的行政區分別為南港、中山及士林區；新北市則依序為林口、淡水及新莊區。

台灣房屋智庫依據實價資訊，統計雙北市核發使照之樓地板面積比率前三名的行政區，5年內新成屋房價及區域房價季變化，結果除了士林區5年內新成屋2014年Q2較Q1成長17.02％，其餘五個行政區，5年內新成屋季跌0.24％~9.77％，其中林口區新成屋季跌9.77％最有感，至於這六個行政區區域住宅房價季變化，2014年Q2較Q1平均成長0.65％~1.32％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，使照核發數量及其總樓地板面積表現，代表一個區域的新成屋供給多寡，由於新興重劃區推案量大，新成屋房價又相對高，若面臨重大建設尚未到位，將降低自住人潮進場意願，一旦新成屋空屋率高，市場恐出現賣壓，再加上央行信用管制以及未來可能面臨的房地合一稅，使得新成屋房價出現盤整現象。

其中林口區5年內新成屋2014年Q2每坪27.7萬，相較於Q1每坪30.7萬，跌幅將近一成，進一步發現是2014年第二季，5年內新成屋主要成交路段在文化二路二段和文化三路二段的新建案交屋潮，平均房價約26~27萬左右，整體拉低平均價格。

優美地產林口旗艦店店東周起帆表示，林口區主要商圈在文化二路一段、文化三路一段和仁愛路為主，新成屋穩站3字頭、預售屋也有4字頭行情，未來機場捷運線通車後行情看好，因此還是有不少置產族有興趣；然而文化二路、三路二段因距離機場捷運線站體或是outlet、觀光飯店都比較遠，因此整體價格相對低，但是客層以自 住客為主要消費族群。

張旭嵐觀察，2014年淡水區5年以下新成屋房價Q2比Q1跌3.1％，2014年1-7月也比去年跌了7.8％，主要原因是淡海新市鎮新成屋案量大，因交通及生活機能的不確定性，因此面臨2014年打房政策和選舉因素的多重影響下，5年內新成屋房價出現鬆動。

不過，進一步觀察2014年雙北各區人口數變化，其中淡水和林口區上半年的人口淨移入都正成長，分別達1600和1228人，更是新北市淨移入最多的兩大區域，顯示有人口移入的支撐，房市需求增加，待生活機能及交通逐步到位，房價將翻轉向上。

反觀台北市推案量大的區域，士林區表現最好，5年以下新成屋2014年Q2較Q1成長17.02％，張旭嵐指出，主要受到2014年4月福志路上有新建案交屋，該案平均價格約88萬，平均拉抬該區新成屋均價，至於南港跟中山兩區，新成屋房價小幅盤整，主要原因為成交物件類型的差異化現象。

張旭嵐建議，新成屋釋出多，房價出現盤整，議價空間明顯，反而是消費場進場議價的機會點，只要選擇有生活機能且未來重大建設確定到位的區域，或是周邊成熟型商圈的中古屋市場，長線看來房價仍有成長空間。

房市不景氣，品牌出頭天！台中7期「聯聚信義大廈」實價登錄近期揭露，最低樓層每坪單價高達70.43萬元，創下今年中台灣豪宅市場的新高價！由於聯聚建設預計年底前，將於7期推出首棟頂級辦公大樓，外界預期，每坪單價也將創新高。

台灣房屋智庫資訊執行長劉怡蓉指出，截至目前為止，5都住宅最高成交單價，除雙北市以外，以台中7期「聯聚信義大廈」，今年3月每坪單價70.43萬元最高；其次是桃園縣中壢市，今年1月成交的「海華帝國」，每坪成交單價51.06萬元。

劉怡蓉分析指出，受到政府打房影響，雙北市豪宅難創新高價，反觀台中與桃園的豪宅市場，因為台商鮭魚返鄉的置產需求，讓豪宅市場的行情相當有撐。

聯聚建設總經理王于娟表示，台商確實是聯聚的主力客戶群，尤其是中部台商，約占了8成。

王于娟表示，聯聚建設今年總推案量達160億元，包括總銷40億元的「聯聚泰和大廈」，以及聯聚在7期的首座頂級辦公大樓「聯聚中雍大廈」，總銷120億元。

其中，「聯聚中雍大廈」頂級辦公大樓僅規畫28至30個單位，每單位（樓層）450坪，聯聚本身保留6個樓層，預計第4季進場銷售，外界推估，每坪單價將逾60萬元。

事實上，聯聚作品從早期的「聯聚和平大廈」，到10月交屋的「聯聚理仁大廈」，都是建築業津津樂道的設計典範，屢獲十大豪宅的肯定，甚至成為建商爭相模仿的對象。

其中，被評選為台中十大豪宅之首的「聯聚信義大廈」，2009年完工，樓高28層，總戶數僅25戶，一層一戶、一戶356坪，深受頂級客戶的青睞，目前僅剩1戶頂樓保留戶。

住商不動產台中7期朝富店長陳俊雄表示，該案自推出以來，未曾出現轉售記錄，這次因實價登錄披露，最低樓層成交單價為70.43萬，創下台中豪宅房價新高。陳俊雄補充，推估高樓層可望站上每坪90萬元，「未來在台中創下每坪百萬成交價，非聯聚建設莫屬」！

高雄氣爆漸平息，永信建（5508）、京城等主力建商9月房屋銷售激增，一改7、8月陰霾景氣，力拚第4季售中入帳，帶動今年績效。

永信建副總經理顧岳軍說，當前接待中心買氣不錯，前天鳳凰颱風放假，高雄沒有大風大雨，工地反而增加看屋人潮，銷售情況超出預期。

顧岳軍表示，永信建當前進帳貢獻的主要來源，為沐林、哲林、清豐大鎮三期與五期、亞灣、鼎席等，分別可滿足首購與換屋族群。永信健昨（22）日收盤67.4元，上漲1.7元。

京城建設經理周敬恆指出，8月高雄發生氣爆，市況進到沈寂期，9月情況大不同，上周京城凱悅一口氣賣了六戶；已經完工的鉅誕更持續強銷，成為9月的主力銷售建案。

周敬恆說，京城目前鎖定鉅誕、水森林、曼陀羅、凱悅等建案強銷，明顯感受到買氣回流，樂觀預期年底前可進入新一波銷售高潮。

上市建商主管表示，政府打房對購屋者有利，近一季來高雄房價沒有再調漲的現象，有新屋需求的民眾，還是大膽進場。

有傳聞稱“首套房認定標準將放鬆”已獲得申萬地產證實，其表示四大行將出政策，放鬆首套房認定標準，只要房貸貸款餘額還清都算首套房。上週五央行已召集各大行開會，透露這一想法，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出臺。

首套房指購買僅擁有一套住房。中國人民銀行規定我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優惠。

所謂的“首套房”得同時滿足三個條件：買房人年滿18周歲；買的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優惠）；購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。

據北京產權交易所消息顯示，中糧集團正在掛牌轉讓上海中糧置業發展有限公司100%股權。

中糧集團旗下的中糧置業投資有限公司與中糧英屬維京群島玖肆有限公司(COFCO(BVI)NO.94 LIMITED)各擁有上海中糧置業發展有限公司50%股權，這兩家公司均在北京產權交易所掛牌轉讓50%股權，且轉讓價格均為1.72億元。

交易條件中明確要求兩部分股權須同時受讓，因此受讓方要接盤上海中糧置業發展有限公司至少須支付3.44億元。另外，意向受讓方還需承諾，“自被確定為受讓方之日後10個工作日內，代為一次性清償標的企業所欠中糧集團有限公司的借款人民幣5413萬元”。

據財報顯示，上海中糧置業發展有限公司2013年實現營業收入1598.82萬元，淨利潤470.43萬元；2014年上半年實現營業收入778.1萬元，淨利潤224.34萬元。

二三線城市郊區大盤模式是碧桂園過往頗為鮮明的拓展模式，而這一路徑現在正在向一線城市靠攏。

9月19日，定位為碧桂園集團進入環北京的首個項目碧桂園九龍灣在京舉行產品發佈會，預計將於10月開盤入市。

據瞭解，碧桂園九龍灣位於河北省淶水縣一渡鎮，專案總規劃面積達8000畝。郊區選址和大體量開發是碧桂園以往大盤模式的典型特點，只是碧桂園九龍灣這一次將目標市場瞄準了北京。

此外，負責九龍灣專案的碧桂園江中區域副總裁李時續此前曾對媒體表示，碧桂園將繼續尋找在北京及環北京的發展機會，包括有通州、河北懷來的專案正在洽談中。

2013年碧桂園業績倍增突破千億，也成為7家千億房企中唯一未進北京的房企。此次以環北京區域概念“試水”的九龍灣專案，不禁讓人聯想到碧桂園是否將開始補位一線。

河北“近京”大盤

在行銷宣傳中，實際位於河北省淶水縣一渡鎮的碧桂園九龍灣定位為“緊鄰北京房山張坊鎮，地處十渡景區內”，目標客戶瞄準北京市場。

據碧桂園九龍灣專案總經理白全勝公開介紹，九龍灣整體規劃面積為8000畝，一期已取得326畝用地進行開發。項目預計將於9月下旬開放樣板房，國慶期間推出市場，首批入市產品約470套，“價格未定，但肯定會是很實惠的價格。”

首期產品中，碧桂園九龍灣將推出173、243平方米的雙拼別墅及50-113平方米的一至三居高層洋房，首期同時規劃將打造會所與商業街等配套。

白全勝也表示，北京有2000多萬常住人口，碧桂園九龍灣周邊山水資源豐富，首期產品單價及總價都將較低，相信能吸引到不少買家。此外，九龍灣的首期主要是經濟型度假養老型產品，長線運作、逐期開發下社區配套及交通逐步成熟後，未來將推出更多剛需產品。

從區位、體量和產品來看，8000畝的九龍灣在開發上顯然正在按照碧桂園過往慣常的郊區造城、配套開發、低價銷售的大盤模式推進。

據瞭解，九龍灣為碧桂園今年初在保定獲取的專案，而截至目前，碧桂園在北京並無項目或土地儲備。負責九龍灣專案的碧桂園江中區域副總裁李時續也向媒體表示，碧桂園還將繼續尋找在北京及環北京的發展機會，包括在北京通州、河北懷來的專案正在洽談中。

碧桂園戰略發展部相關負責人對觀點地產新媒體的回應亦不否認集團在京的拿地意向，並稱“項目視具體情況而定，只要符合公司模式的地塊都會考慮。”

環北京概念下的大盤九龍灣，前景如何尚不能定論，但項目入市無疑再次挑起了市場的好奇，除廣州外的一線城市拓展是否已提上碧桂園的日程？

京滬缺位的佈局

截至2014年6月30日，碧桂園在國內外處於不同發展階段的專案共有209個，但在項目版圖中，北京和上海兩個一線城市是在包圍中獨獨留白。

2014年上半年，碧桂園廣東省以外專案的合同銷售金額占比從2008年的約23.6%提升至約67.3%。同時，碧桂園在半年報中再一次表示業績貢獻比例“印證了集團在廣東省內成功的營運模式在廣東省以外地區的可複製性。”

一番強調的背後，實則還是源自市場對其大盤模式的討論。選址二三四線城市郊區，以低價拿地開發大盤，配合社區配套和中端產品定位實現規模銷售，是碧桂園起家、發展的重要模式。

1992年，順德碧桂園開工打樁，成為碧桂園首個大盤。2002年，廣州超級大盤碧桂園鳳凰城入市，以占地超10000畝的體量持續銷售至今，也奠定了碧桂園大盤模式的基礎。

2013年碧桂園以黑馬姿態進入千億房企梯隊，背後主力正是“全民行銷”催化下的瀋陽碧桂園銀河城、碧桂園蘭州新城、南京碧桂園鳳凰城等郊區大盤。

碧桂園的大盤模式為其快速發展的提供了極大支撐，然而，資本市場和業內人士同樣也看到了大盤模式圈地難繼、需求減弱和重資產沉澱滾動的隱憂。

這些隱憂尤其體現在碧桂園在一線城市缺位中。曾有熟悉廣州市場的業內人士指出，碧桂園在廣州的大盤模式是不可複製的，因其出現是基於特殊的時代機遇，倘若當年的政府能夠做好熟地和規劃，也就不存在碧桂園“開荒式”的大盤開發了。

這也意味著，如果要進入當前土地資源更為稀缺的一線城市，碧桂園首要難題便是拿地。可以借鑒的案例是，2013年?大地產進入京滬拿地，眾多競爭中唯有以高價和薄利換取項目。

同樣的方法對碧桂園而言也未必可行，利潤和性價比的保證仍然是其平衡重點。2014年上半年，碧桂園毛利率為28.6%，較2013年上半年的33.9%下降5.3%，規模的快速增長下，土地成本上升、行銷開支上升等因素都正在考驗著碧桂園。

在2014中期業績會上，莫斌表示碧桂園將堅持主業不變，專注於住宅市場和剛需市場。有分析指出，碧桂園依靠增量謀求發展的做法對其管理和管控能力提出更高要求，集團、區域和專案的分級管理機制必須更為完善。

日前，有消息指今年以來碧桂園集團內部正在對行銷體系進行一系列調整。然而，從個別項目來看，碧桂園區域的劃分仍舊不甚明朗。

據悉，首次進入環北京的碧桂園九龍灣由碧桂園集團江中區域公司負責開發，而該區域公司此前主要負責廣東省江門、臺山、鶴山、中山等地項目。

9月19日，北京國土局土地整理儲備中心官網最新掛出三宗地塊，分別位於豐台區、門頭溝區和懷柔區，總土地面積是45.11萬平方米，總起始價達54.8億元，競價時間自2014年10月8日開始。

其中，北京市門頭溝區潭柘寺MC01-0003-0067等地塊的地塊面積達40.66萬平方米，起始價高達42億元。

根據地塊資訊，北京市門頭溝區潭柘寺MC01-0003-0067等地塊，即門頭溝區潭柘寺鎮中心區專案土地一級開發專案C地塊，這也是為門頭溝區2014年重點入市專案。

據介紹，該地塊位於門頭溝區潭柘寺鎮，總占地面積達40.66萬平方米，建設用地面積為23.62萬平方米，代征地面積是17.05萬平方米，規劃建築面積達27.97萬平方米，規劃用途是居住、住宅混合公建用地、商業金融、文化娛樂、行政辦公、體育、小學、托幼及供應設施用地等多功能，其要求配建經濟適用住房。

此外，位於北京市豐台區花鄉四合莊的豐台科技園東區三期1516-43號地塊，總占地面積是31386.71平方米，起始價是8.5億元。其中建設用地面積是21137.72平方米，代征地面積是10248.98平方米，規劃建築面積為84551平方米，該地塊用途是商業金融用地。

第三宗地塊是北京市懷柔區懷柔新城03街區HR00-0003-0018綜合性商業金融服務業用地，其位於北京懷柔區府前西街，總占地面積是13137.72平方米，其中建設用地面積是12853.55平方米，代征地面積為284.17平方米，規劃建築面積是77121平方米，起始價是4.3億元。

至此，北京市國土局正在掛牌出讓的地塊已達11宗地，總出讓地塊面積達152.14萬平方米，出讓金額達201.72億元。

　近日，身邊一對即將步入婚姻殿堂的朋友正在四處看房。“我和老公打算今年年底結婚，結婚之前想先把房子買了。都說現在市場比較低迷，反而是買房的好時機，所以四處看房，尋找自己合適的房源。”米樂是一位個性爽朗的80末姑娘，她覺得雖然自己大大咧咧，但是買房這件事情還是很慎重，學區是她看房的首要選擇。“未來肯定要面臨孩子上學問題，不如把這個問題提前考慮，房子和學校一次搞定！”

　　“學校必須得靠譜”

　　米樂在高新區上班，公婆住在山大二院附近，所以想買高新區或者全福立交橋附近的房子。在考察了一圈之後，她初步鎖定重汽•翡翠外灘和萬科城。“最近，我一直關注學區房的動態。東邊一個學區大盤也因為現實與承諾不符，出現業主維權的事情，所以買房之前需要認真瞭解，戶型、物業、配套……任何一個因素都要掌握，這樣才不會讓自己後悔。至於學校，我還是比較喜歡建在社區內的，這樣接送孩子也會方便些。”她告訴記者，除了小清河北的地理位置外，她最看中重汽翡翠外灘(資料圖庫)社區內的曆城區第六中學。“老學校新校址，師資力量都是原來的，而且曆城六中原本就是小學和初中，教育品質和管理制度也信得過。不像東邊的樓盤，引進知名高中建設社區小學和初中部分校，雖然引進了管理體制，但是小學和初中的管理方法肯定與高中是不一樣的。”對於米樂這樣的購房者來說，有一個靠譜的學校勝過所有的行銷花樣。

　　自建學校價格漲高

　　眼下樓市，學區的確已成為樓盤標配。要想樓盤在板塊內具備較強的競爭力，除了價格、產品外，學區不知不覺已成為購房者對於生活配套的必選因素。地段類似、品質類似的樓盤，學區房的價格總比非學區房要高出一截。簽約名校直接為樓盤加分。魯能領秀城、中海國際社區(資料 圖庫)、陽光100等已經招生運營的樓盤被廣大購房者所熟知。據悉，有著省實驗幼稚園、勝利大街小學、育英中學一體化優質教育的魯能領秀城，其二手房價格已經高達12000元/平米。米樂看中的另一樓盤萬科城也在悄悄漲價。據悉，萬科城的配套小學和初中即將公佈。去年，一期樓王8號樓96平米的小三室房源均價9600元/平米，如今二期11號樓96平小三室房源價格已經攀上萬元。

　　學區房需多方探路

　　學區房的問題很多，年年政策可能都不一樣，變化大，而且很多學校的入學條件是不成文的。有的業主買了房子，卻發現根本不能上一牆之隔的名校；或者開發商最初承諾只要出示購房合同就可在該校上學，但到了孩子該上學的時候，房子還沒入住，戶口沒有遷進來，只能幹瞪眼；有的一個社區裡只有幾棟樓屬於名校學區，自己買的房所在的樓並沒有被劃入該學區範圍內……面對如此多的問題，購房者在購房時一定擦亮眼睛，不能聽信置業顧問一人之言，而是需要致電教育局瞭解招生政策，知曉學校入學條件等前提。

　　學區房的那些事兒 關注學區劃分招生政策

　　學區劃片每年都有變化，所以一個社區是否屬於學區應以當年區教育局公佈的對口資訊為准。

　　因此在購房前，購房者要事先向教育局、街道、學校招生辦、派出所等有關部門瞭解清楚招生政策的變化，詢問是否會出現學區重新劃分的情形，特別是對於兩個學區交界線附近的房產更要當心。

　　客觀看待“就近入學”

　　不是靠近學校就是學區房。有的社區與某所學校只有一街之隔，卻不屬於該校學區，距離近不一定就能入學。另外，有時也會出現同社區都未必同學區的情況。同一片區的不同社區、甚至同一社區的不同門牌號都可能劃分為不同的學區。

　　儘早落戶是關鍵

　　有些學校並不是剛一落戶就能入學，還有一些額外條件，如“戶口轉到房產所在地3年以上方可入學”等。因此，出於謹慎的考慮，建議想購買學區房的家長，需要提前幾年就開始準備，如果孩子現在正在上幼稚園，那麼就要開始為孩子入學做打算了。

　　自住投資考察大不同

　　對於自住需求，考慮的首要因素是居住的舒適性，要考察學區房周邊的居住環境以及戶型選擇；對於投資需求，在子女報戶口等教育問題解決後，可將房子出租，可以考慮面積較小一些的房源。

何為工業化建築？

“新標準將對工業化建築做國家標準的界定。” 住建部住宅產業化促進中心技術開發處處長葉明在“2014全國住宅產業現代化交流大會”上如是解釋，工業化建築就是以工廠化生產、裝配化施工等為主要特徵的建築。

據葉明介紹，有關“工業化建築”的國家標準已經編入《工業化建築評價標準》（“標準”）。

根據住建部的計畫，“標準”將爭取在2015年初出臺，這也將是我國推行住宅產業化15年來，首次對工業化建築進行比較清晰的定義界定。

除了制定國家標準，21世紀經濟報導記者亦獲悉，住建部正在制定推進住宅產業現代化的發展綱要，借此進一步建立完善住宅產業化現代化發展的長效機制。

初步確定的發展目標是，到2015年底，除西部少數省區外，其他地方都應具備相應規模的構件生產能力；政府投資和保障性安居工程要率先採用這種建造方式；用產業化方式建造的新開工住宅面積所占比例逐年增加，每年增長2%。

新建住宅產業化比例年增2%

自1999年頒佈實施《關於推進住宅產業現代化提高住宅品質的若干意見》以來，住宅產業化已經行進15年。

但截止到目前，我國的住宅建設中，工業化住宅佔據的市場份額依然不高。

談及住宅產業化發展的瓶頸，住建部科技與產業化發展中心副主任文林峰介紹，缺乏頂層制度設計和宏觀指導，全國性的住宅產業化的發展規劃尚未出臺；住宅產業化相關的標準、規範嚴重滯後於市場和試點項目的發展。

另外，住宅產業化的關鍵技術以及技術體系、建築體系方面存在薄弱環節。

不過，據21世紀經濟報導記者瞭解，住建部正在謀劃住宅產業的頂層設計。

葉明介紹，住建部正在制定建築現代化發展綱要。

根據初步的計畫，政府投資建設的保障性住房，必須用產業化方式建設，除西部的六省外，有條件的地方逐步的形成建築產業現代化發展的能力和條件；新建住宅中，住宅產業化建設要按照2%的比例遞增。

在產業化綱要出臺之後，各地也將基於此明確本地近期和遠期發展目標，協調出臺稅費減免、財政補貼等扶持政策。

原建設部副部長劉志峰也表示，建議相關部門出臺土地方面的優惠政策，促進企業的積極性，加大產業化住宅在金融、稅收方面的支持政策。

作為全國住宅產業化綜合試點，北京市住房和城鄉建設科技促進中心主任趙豐棟介紹，北京住建委和規劃要正在研究下一步住宅產業化的政策，擴大商品房實施產業化的範圍，目前主要是想在土地招拍掛環節把要求列入。

據趙豐東介紹，目前已經有七八個項目，在規劃條件裡提出實施住宅產業化要求。

標準爭取2015年初出臺

頂層設計規劃之外，制定出臺住宅產業化統一的評價標準非常重要。

“經過多年的發展，各地企業在近兩年參與住宅產業化的積極性大增。”葉明表示，但也需要制定、實施一個統一的標準進行規範和評價，比如說，出臺的鼓勵性政策如何落地，如何衡量等。

以住宅產業化試點城市北京、瀋陽為例，北京對開發建設單位申請產業化建造方式，審批通過的，在原規劃的建築面積基礎上有面積獎勵，獎勵面積總和不超過實施產業化的各單體規劃建築面積之和的3%。瀋陽的優惠政策則是對住宅產業化用地降低土地出讓費用，享有優先競拍權，適用於面積獎勵政策，可提高容積率等。

“評價標準將為地方政府出臺的工業化建造優惠政策，提供評價依據。”葉明稱，優惠政策需要根據工業化建築的評價，不是簡單使用一點兒預製構件就是工業化建築了。


“住宅產業化不能簡單的理解為住宅技術，這只是住宅產業化的一部分，而非全部，原建設部副部長劉志峰也強調，住宅產業化應該是完整的產業鏈。

葉明也認為，該評價標準對於引導促進規劃發展有重要意義。

“新標準亦對工業化建築做了一個國家標準的界定，”葉明解釋，工業化建築就是工廠化生產、裝配化施工等為主要特徵的建築。

葉明介紹，住建部早在2013年6月就啟動了《工業化建築評價標準》修訂，標準具有較強的創新性，國內外也沒有很好的標準，可借鑒的東西很少，目前已經形成了初步意見稿，不久後也將開始公開徵求意見，並爭取2015年初出臺。

為解決房價的預測精準度，大陸官方決定動用大數據資料庫，國家統計局在第五屆中國統計開放日上，首次對外展示正在研究的基於百度搜索資料預測房地產價格的新工具，結果預測北京的房價相當精準，也顯示預測力驚人。

利用百度搜索資料，篩選出同房地產價格有關的一系列關鍵字，然後通過這些關鍵字出現的時間頻率同以往實際發布的新屋資料和中古屋資料價格的走勢實施模擬，然後建立模型，最後根據所建模型預測未來房地產價格的走勢，這正是國家統計局新工具的實施原理。

國家統計局相關工作人員現場演示了新工具對北京房價的類比和預測。結果顯示：通過百度數據所得出的價格曲線預測值同實際價格曲線之間的擬合程度較高，其中以中古屋價格擬合效果比新屋更好。有關專家解釋稱，這或許是因為剛需人群在尋找中古屋交易時更能提供準確而真實的資訊。

國家統計局表示，他們也將在房價實際資料出來後使用這一工具檢驗官方資料的有效性，從而提升統計資料的準確性。

每股4元折讓31% 月內第三家

內地房企「缺水」，雅居樂（03383）決定向市場「伸手」，宣布大折讓供股籌27.85億元，是繼碧桂園（02007）及越秀地產（00123）後，一個月內第三家房企啟動「抽水機」。分析認為，內地樓市銷情呆滯，房企資金未能及時回籠，資金壓力有增無減，並將持續一段時間，估計陸續有內房宣布供股，尤其負債水平偏高的公司。

樓盤滯銷 資金斷纜

雅居樂昨宣布以5股供1股，合共發行6.96億股，每股認購價4元，較上周五收市價5.81元，大幅折讓31.15%，估計所得款項淨額約27.48億元，將用於現有債務再融資。發行供股股份佔已發行及擴大後股本的20%及16.67%。持股量62.63%的大股東陳卓林家族承諾認購供股。預期每股盈利及資產淨值將被攤薄，消息拖累該股昨天跌7.23%，收報5.39元。

雅居樂6月底止負債比率82%，按年大升9.6個百分點。瑞銀財富管理香港投資主管何偉華表示，雅居樂股價連日下滑，現再大折讓供股，反映該公司現金流偏緊。雅居樂不乏融資渠道，選擇供股顯示該公司須在股本結構上「下工夫」，以免負債水平推高。

何偉華指出，計及永續債券，雅居樂負債比率超過100%，相對本港發展商負債比率僅約30%，明顯偏高。而供股毋須支付利息，但資金成本「一啲都唔平」，因每股盈利將攤薄，加上折讓幅度大，負債情況令人憂慮。

黃國英料富力將「伸手」

上半年內地樓市不景氣，22家本港上市內房平均負債比率升至70%水平，較去年底增約10個百分點。何偉華料將再有內房供股，因不少房企已進行再融資，新資金需求不可再由債市補充，故須改變資本結構，取得長期資金，並指房企不可「借貸度日」，現時「賣唔到樓」，現金收入減少，但建築、買地、貸息及人工開支不減，令現金流受壓，料情況將持續一段時間；房企土地儲備愈多，資金需求壓力愈大。

豐盛金融資產管理董事黃國英表示，房企因融資成本高企，但去庫存速度放緩，現金未能回籠，構成資金問題。現時房企每年平均利息開支約2億至3億元，故以供股紓緩資金緊張屬較佳選擇。他估計，負債較高的富力地產（02777）有可能提出供股，因富力派息慷慨，正常應先減派息，供股只作次選，但多間房企進行供股，不排除富力趁勢加入供股潮。

?大雅居樂負債率逾倍

傑富瑞報告顯示上半年內地樓盤滯銷，資金回籠減速，行業平均負債比率升至83%，?大（03333）、富力及雅居樂的負債率更升至100%以上。

新世界中國（00917）在昨晚宣布，旗下Superb Wealthy在同日取得最多10億元人民幣有期貸款融資，為期3年，將用以撥付新中及附屬公司一般企業資金需求。

恆基地產（00012）主席李兆基除密密增持恆地股份，亦出手吸納同業新鴻基地產（00016）股權。按聯交所資料顯示，李兆基於上周分兩次購入140.2萬股新地，涉資約1.66億元；另斥6581萬元增持恆地，涉資共約2.32億元。

新地持股升至0.18%

李兆基於9月15日增持80.2萬股新地，每股平均價117.808元，涉資9448.2萬元；翌日再增持60萬股，均價118.686元，涉資7121.16萬元，兩次增持共動用約1.66億元；最新持股量由0.13%，升至0.18%。李兆基是新地副主席兼非執行董事。新地股價昨天收報116.7元，跌1.02%；成交量375萬股，成交金額4.38億元。

此外，李兆基同樣於9月15日及16日分別增持45.7萬及72萬股?地，每股平均價分別為55.702元及56.045元，涉資共6581萬元；最新持股量由67.62%，升至67.66%。

恆地股價昨天收報54.35元，跌1.36%；成交480萬股，成交金額2.61億元。


20盤近北環綫 恆地新地受惠
連同長實新世界項目 可供應1.75萬伙
(經濟)

北環綫令沿綫地區潛力大增，附近20個住宅項目有望加快落實，共提供逾1.75萬伙；當中以恆基地產（00012）、新地（00016）最受惠。

北環綫全長10.7公里，估計造價達230億元，將會作為東鐵綫與西鐵綫之間的橋樑，連接新界北部。初期暫只設錦上路站及古洞站，會因應未來需求，增設凹頭、牛潭尾及新田站。

新地沙埔北項目 規模最大

早在20年前，政府進行第一次鐵路發展研究時，北環綫已經納入6條主要新鐵路計劃之一，故多年來各大發展商早已在沿綫「插旗」，粗略估計，最少20個住宅項目可以受惠，涉及多達17,538至18,488個單位。

以總發展樓面計算，就以恆地及新地最為受惠，各擁逾600萬平方呎樓面，合共佔區內發展項目7成，其餘新世界（00017）及長實（00001），則分別擁有231.9萬及208.8萬平方呎樓面。

若以項目分，則以新地旗下沙埔北項目峻巒規模最大，整個項目單位數目逾3,000伙，涉及1,027伙的第1期項目已申請預售樓花，主打中小型單位，估計將於未來1年內推售，成為區內首個北環綫概念新盤的項目。

現時牛潭尾、新田一帶受缺乏大型交通接駁限制，住宅以低密度的洋房項目為主；單計發展中的純洋房項目已經佔9個，地積比率只有0.2至0.4。隨着鐵路落實改善交通，發展潛力將會大為增加。

新田落馬洲 有望成新市鎮

政府正檢討新界北發展，興建大型新市鎮，挾北環綫優勢，料新田、落馬洲有機會成為未來新發展區的選址之一。

與此同時，在北環綫落實興建後，古洞及錦上路一帶的交通基建接駁將會大為改善，有利新界東北及錦田南兩大發展區的落實。粗略估計，?地及長實在兩區持有的土地儲備及項目，倘能夠轉為住宅供應，能帶來5,900伙。

至於區內現時二手屋苑選擇方面，主要集中在牛潭尾一帶，以洋房屋苑為主。當中樓齡較舊的錦綉花園、加州花園，近期實用呎價僅7,000至9,000元，比較元朗市中心分層屋苑較低水；樓齡較新的葡萄園及天巒，近期呎價高達1.3萬元。

主攻兩三房 總投資180億

市建局的觀塘市中心第2和3發展區重建項目的發展權，較早前由信置（00083）牽頭的財團奪得。信置昨天透露該項目的發展大計，為配合市場需求，將主打2房及3房間隔，並將每伙平均實用面積由逾800方呎，降至約750方呎，令可建住宅數目增至約2000伙，較市建局規定多300伙或17.6%。項目總投資額約180億元，為該集團近年最大額的投資。

近年市場對細積單位需求殷切，今年內最少有4個項目將單位設計劏細，令提供單位量增至3018伙，較政府或市建局原先規定多32%，當中以上述觀塘項目最為矚目，新增單位量亦屬最多。

信置營業部聯席董事田兆源接受訪問時表示，觀塘市中心第2和3發展區初步計劃興建約2000伙，較原來1700伙多約300伙，其中2房實用面積約500方呎、3房則約800方呎，該兩類間隔的單位共佔整體逾八成，同時亦提供少量1房及4房特色戶，但未有考慮加入開放式單位。不過，有關增加單位數目及面積仍有待入則及須獲政府相關部門批准。

投資額超越灣仔囍滙

田兆源指出，觀塘將成為九龍東一個核心商業中心，未來市建局的觀塘市中心第4及5期將提供地標式酒店及寫字樓大廈，不少高收入人士將在區內工作，對住宅有一定需求；故該集團對項目甚具信心，總投資約180億元，超越灣仔囍滙成為集團近年投資額最大的項目。另外，信置亦會研究競投觀塘市中心第4及5期項目的發展權。

觀塘市中心第2和3發展區單位面積雖然縮小，但田兆源認為，以1期觀月．樺峯為例，實用面積800至900方呎的大面積單位，銷情亦理想，尤其是取得入伙紙及開放現樓後，共售出逾60伙，平均實用呎價升至約1.55萬元，整體售出單位平均實用呎價亦拉升至約1.35萬元。

他表示，該集團按招標條款發展，項目有信心可如期完工，至於交還市建局的商場部分及交通交會處有天橋連接1期觀月．樺峯及觀塘港鐵站，而總樓面150萬方呎的住宅部分將同步發展，最快3年後推售，該項目將以綠色生活為主要建築概念，為將來住客提供健康及舒適的環境。

信置與華置（00127）合作奪得觀塘市中心第2和3發展區重建項目，信置佔90%權益，再次顯現其「大好友」本色。田兆源表示，該集團年初至今，已累積售出逾1300個單位，套現近160億元，已較去年全年約140億元多14.3%，當中主要來自大埔白石角逸瓏灣，佔約90億元。

至於第4季售樓計劃，他預期已取得入伙紙的大嶼山長沙16座獨立洋房、與嘉華（00173）合作發展的將軍澳66C2區，以及沙田玖瓏山合作項目將於期內開售，3盤涉及約1533伙。

住宅樓價爆升屢創新高，租金亦同步上揚破頂，全港100個大型私人住宅屋苑，8月的建築面積平均呎租為24.3元，按月上升2.1%，連續3個月創出歷史新高，而十大藍籌屋苑中，以紅磡黃埔花園及天水圍嘉湖山莊升勢最凌厲，單月同升逾5%。

黃埔嘉湖升逾5%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，據集團促成的新簽租約統計，8月全港100個大型私人住宅屋苑的建築面積平均呎租按月升2.1%，是連續第二個月升幅高於2%。他補充，由於7至8月為傳統租務旺季，刺激租務成交大增，推動租金上升，而建築面積平均呎租更由4月開始連升4個月，累積升幅達7.5%。

十大藍籌屋苑繼今年6月後，在8月再度錄得全線上升，當中以黃埔花園升幅最勁，建築面積平均呎租按月升5.4%至29.3元。而第2位為嘉湖山莊，建築面積平均呎租為14.1元，按月升5.2%。市區屋苑鰂魚涌太古城8月建築面積平均呎租為32.8元，按月升3.1%。

另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，過去數月租金飆升，主要是受暑假租務旺季所帶動，但隨着暑假結束，來自學生的租務需求會放緩，加上政府近年積極推地，新盤供應明顯上升，落成量會隨之增加，新入伙項目初期往往較多租盤供應，業主為吸引租客而調低叫租，對同區租金帶來壓力，預料租金升勢或會因此而放慢。

太古地產（01972）西半山瀚然今天將首輪售樓，至昨晚為止，項目收到約130張入票，以今天發售50伙計算，輕微超額認購1.6倍。

瀚然自從上星期公布價單之後，一直接受準買家認購登記，發展商表示，截至昨晚7時半左右，累計收票約117張，而市場消息就指，到截票後，累積票數約130張，超額認購1.6倍。

首份價單50伙 累收130票

該盤今天下午3時會發售首份價單全數50伙，以定價計算，市值約12.8億元。準買家須於下午2時起到場登記報到，準備參與抽籤決定揀樓次序。

?隆地產（00101）等西南九龍君臨天下昨晚公布新的銷售安排，將於周六（27日）發售13伙，主要為60樓以上的極高層戶，本周四截止認購登記。

另外，華置（00127）旗下堅尼地城南里壹號，昨錄得一宗撻訂，涉及單位為6樓05室，早前成交價452.5萬元，料買家遭沒收訂金22.6萬元。

昇薈昨售3伙 呎價7564元起

其他新盤昨天都錄得零星成交，南豐發展牽頭的東涌昇薈昨單日售出3伙，面積741至1,046平方呎，為2至3房單位，成交呎價由7,564至9,160元。

新世界（00017）元朗溱柏昨售出1伙，為2座9樓D室，成交價809.6萬元，成交呎價8,513元。

倫敦發展商Quintain3月來港推售溫布利公園住宅項目，公司住宅發展部總監Charles Calverley昨在港表示，首批92伙已悉數售完，其中約20伙為港人買下，下月4至5日將來港推售第二期25伙至30伙單位，多為1房至2房公寓，入場費33萬英鎊（約418.1萬港元）。Charles更不諱言，不少香港買家是高學歷90後年輕人。

倫敦新盤418萬入場

今次推售的Mulberry House與早前售完的Cedar House同位於溫布利公園內的Emerald Gardens，將於2016年交付。Cedar House平均呎價570英鎊（約7,221港元），Mulberry House呎價約600英鎊至700英鎊（約7,601至8,866港元）。兩批單位1房與2房單位面積由521方呎至834方呎。不過，今次來港推售的近30個單位不包括開放式單位(studio)。

Cedar House買家中，外國人佔到三成，港人佔當中約三分之二。購入用途方面，投資與自住比例約六比四，港人方面以投資為主。Calverley解釋，主因溫布利公園附近樓盤升值潛力巨大，預計未來5年升幅達27%。單位平均租金回報則約5%，高於倫敦市中心的平均2.5%。

值得一提的是，不少香港買家是高學歷90後年輕人。Calverley笑言，這些年輕人的父母早在1990年代就來倫敦置業，子女耳濡目染下學到不少投資技巧，故評估樓盤時更加理性熟練。

為達成增加住屋供應目標，港府連環推出新界住宅地皮，粉嶺一幅限量地將於本周五截標，市場估計地皮估值約5.5億元，樓面呎價約2,620元，提供不下於250個住宅單位。

附建公眾停車場

該幅粉嶺聯和墟地皮處於聯興街、和豐街和聯盛街的交界，地盤面積約3.04萬方呎，地積比為6.9倍，可建總樓面達209,909方呎，當中商業樓面(包括公眾停車場)為74,023方呎，住宅樓面為135,886方呎。地皮設限量條款，發展商須興建不少於250個私人住宅單位，並需負責興建及營運一個擁有100個私家車車位的公眾停車場。

至於現有的聯和市場，目前被評為三級歷史建築，當局要求發展商須確保發展過程中不會影響其結構，地盤與聯和市場之間特設6米的非建築用地。

韋堅信測量師行估值及諮詢服務董事林晉超認為，該幅土地的市值約為5.5億元，樓面呎價約2,620元。

在市場買氣不可期待的同時，投資往外走的廣告量也大增，只是此投資的風險不易掌握，不少新聞訊息大都由業者方發出，其解讀也就相對的不客觀了。但國際市場上對不動產的投資最近卻也是相對的熱絡，尤其印度的開發商，總部位於印度孟買的房地產開發商羅哈集團(Lodha Group)由億萬富豪曼加爾·普拉波哈特·羅哈(Mangal Prabhat Lodha)創立，該集團最近也發表將投資大筆金額在倫敦開發大型的住宅和商業及辦公產品。此則訊息在商業市場是否將發酵成為重要的不動產投資案成為國際焦點。

其實該集團在2012年11月底宣佈，已經和加大拿大政府簽訂了一項5億美元（約3億英鎊）的協定，購買位於倫敦市中心的麥克唐納大廈(Macdonald House)。這座七層樓、擁有75年歷史的建築位於梅菲爾核心區格羅夫納廣場一號，以加拿大第一任總理約翰·亞歷山大·麥克唐納(John A. Macdonald)爵士的名字命名，被出售前是加拿大高級專員公署的所在地。據報導，羅哈擊敗了來自俄羅斯和亞洲多位買家的競價，其中包括幾家主權財富基金，才拿下該搶手物業。這是該集團首次進入倫敦房地產市場，也是其首次在海外擴張。

因此接下來的投資開發案也成為國際備受矚目之舉了。該集團總經理、羅哈的兒子阿比南當·羅哈(Abhinandan Lodha)曾對外說明“我們計畫將業務重心放在孟買和倫敦這兩大主要市場，並對倫敦投入與孟買相同的精力——推出世界一流產品，服務於所有關鍵的細分市場。”看來雄心不小。