北市精華區需求增 信義區每坪月租3千
台北市精華商圈商辦需求增，整體租金上揚。仲量聯行昨公布第3季（Q3）市場行情，在空置率持續下修、景氣逐步復甦、且新供給租金開價偏高下，北市A級商辦Q3租金已較去年底小漲3.1％，估今年全年租金漲幅可達4~5％，年底前租金可創下6年來新高。

明年行情估續漲
根據仲量聯行統計，台北市A級辦公大樓空置率自2010年起持續下降，今年Q3空置率8％比前季降0.2個百分點，與去年同期相比更下降3.1個百分點。仲量聯行副總經理林大喬表示，部分精華區大樓空置率低於5％，所以業主微幅調漲租金，使整體租金季漲0.2％，信義計劃區A級商辦Q3租金達每坪2971元，是2008年金融風暴以來次高，預期年底前能創下6年來新高。
高力國際董事李日寶分析，Q3新增宏盛國際金融中心、佳佳大樓等面積約1萬9277坪，今明2年新增供給面積高達9.5萬坪，扣除3萬坪業主自用，影響辦公室租賃市場的新增供給約6.5萬坪；由於中外資需求增加，且有頂級與A級大樓的租金拉抬，明年租金行情預計上升2％。
林大喬表示，核心商業區的新供給商辦租金開價高，以信義計劃區新大樓為例，每坪租金開價達3500~4000元，成交租金可站穩3000元，而拉高的租金行情，帶動了非核心商業區興建中的商辦預租市場。

南港議價空間大
此外，南港、松山、大直或內湖等區域商辦預租詢問度高，林大喬表示這些區域租金較實惠，南港、大直每坪多在2000元內，議價空間大，預估年底前的北市預租案件成交量約1萬8000~2萬7000坪。


工商時報
台北商辦成交價 未來兩季恐下修3％

世邦魏理仕台灣分公司昨（1）日表示，美國升息趨勢明顯，恐產生連動效應，未來兩季，台北商辦成交價格預期將下修至少3％；一旦央行明年啟動升息，價格下滑壓力將增強。此外，部分不動產私募基金，因投資到期年限將至，預料將逐步處分不動產，年底可望出現一波搶業績的「結案行情」。

CBRE世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘昨天表示，壽險業暫緩國內不動產投資，但所幸電子業有撐，在廠辦、廠房需求擴張效應下，填補交投市場的資金缺口。預計接下來2季，外資處分資產將成焦點，在台灣布局的部分不動產私募基金，因投資到期年限將至，預料將逐步處分手邊商辦及零售等不動產。

林俊銘指出，在各類物件陸續釋出，及第4季旺季帶動下，預估不動產交投市場將出現年底搶業績「結案行情」。

世邦魏理仕調查指出，第3季不動產市場最受矚目的交易案-寶豐隆興業公司以約111億元買回國泰敦南金融大樓11個樓層，以每坪成交價約130萬來觀察，已未創下區域新高，顯示台北商辦價格已經「觸頂」。世邦魏理仕預估，未來兩季，台北商辦成交價至少下修3％；一旦央行明年啟動升息，價格下滑壓力將增強。

在第3季商用不動產交易量方面，世邦魏理仕統計單季為379億元，較上季增加44％，較去年同期增加23％。

雙北、桃園及台南市9月買賣移轉棟數出爐，其中，北市、桃園交易量較上月止跌回升近1成，新北市及台南市小幅下滑，若與去年同期相較，北北桃交易量仍大減約2成，房市交易仍顯清淡。

台北市9月買賣移轉棟數為2,502棟，較上月增加約8.5％，年減20.3％，交易量排名最高的前3名分別為中山區417棟、文山區313棟以及松山區278棟。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，松山區9月一舉衝上交易量第3名，是今年以來單月最高，主要受11月中通車的松山線帶來的交通效益帶動，買氣明顯提升。

新北市9月移轉量為4,796棟，較上月減少約2.8％，年減23.8％，維持低檔表現，交易量排行前3名為中和區660棟、淡水區588棟以及新店區477棟。

黃舒衛分析，中和區除交通便利與生活機能完善的條件之外，捷運環狀線的建設題材更加乘當地房市潛力，新屋交屋潮不斷，帶動成交量回升。

桃園縣9月買賣移轉棟數為3,373棟，月增7.9％，但較去年同期下滑23％；交易量排行前3名為桃園市837棟、中壢市551棟及八德市373棟。

台南市9月買賣移轉棟數為1,545棟，月減1.8％，年減3％；交易量排行前3名為永康259棟、東區218棟及北區147棟。

巢運活動在即，財政部長張盛和昨（1）日在立法院答詢時透露，有意提撥房地合一稅收的二成，挹注社會住宅基金帳戶，協助興建社會住宅或合宜住宅，圓青年一個成家夢。

暌違25年，公民團體在周六（4日）將發起一波巢運，夜宿仁愛路帝寶外，為無殼蝸牛發聲，引發財委會立委關注。

張盛和表示，巢運訴求合理房價的理念與政府一致，對於其提出改革房產稅制的主張，多數意見都會採納，而房地合一實價課稅方案是「做全套」，只是因為方案要到年底才會出爐，因此外界產生誤解。

他並強調，財政部不會因為巢運訴求，在年底選舉前提出房地合一實價課稅的方案，仍將按預定時程，在今年底向行政院提報方案，下會期送立法院審核。

財委會召委薛凌質詢表示，政府推動房地合一稅改，增加稅收可有多少比例挹注社會住宅基金？財長張盛和回應，房地合一方案雖然尚未完全出爐，稅收增加額度也還沒預估，但有意將房地合一稅收的20％，挹注內政部的社會住宅基金，作為興建社會或合宜住宅的財源。

立委林德福表示，財政部推動房地合一，會不會成為房市崩盤的最後一根稻草？張盛和說，推動房地合一課稅，將有助於消除炒房的預期心理，在供需法則下，房價自然會下修，但他希望房價走勢曲線能夠平滑往下，不要徙降，以免造成金融業的風暴。

張盛和強調，房地合一課稅是各國趨勢，強調台灣現在才做，已經太晚了。他並舉例，國內有人賣房賺了2億多元，卻才繳450萬的稅，稅負佔所得的比重實在太低了，許多人都覺得不公平。

另外，立委賴士葆指出，政府坐擁財產卻沒有現金，就像坐擁金山的窮人，有候選人提出台北市推動公共建設資產證券化的議題，詢問財長是否支持？張盛和表示，財政部樂觀其成，也將推動修法全力協助，最快月內可望出爐。

為了提供居家安全更周延的保障，從10月起，住宅火災保險承保範圍擴大增加罷工、暴動等多保險，也就是「加量不加價」。

「住宅火災地震保險」在之前多了爆炸保障，使得在之前高雄發生氣爆之際，有些民宅可以因此可以得到保障。而從10月起，住宅火災地震險又新增了罷工、暴動、民眾騷擾、惡意破壞行為、增加竊盜險、玻璃險賠償金，也提高建物內動產、臨時住宿費及第三人責任3項保額。因此，民眾投保住火險後，保障多更多。

產險業者表示，過去竊盜險、被惡意破壞、竊盜等都是在住宅火險的附加險，或者被放在綜合險之中，10月起納入基本保障，但是都有自負額規定。其中竊盜保障單次保額10萬元 ，但保戶要先自負5,000元，也就是每一事故理賠限額10萬元，自負5,000元，等於每次最高理賠為95,000元。另外，如遇到一些突發意外導致住宅玻璃破裂，該保險也可以理賠，如玻璃保險每一事故理賠1萬元，自負額1,000元，也就是玻璃被炸碎後修補須5,000元，保險公司可以理賠4,000元。

產險公司指出，另外也增加住宅動產的最高保額，從過去的最高50萬元，提高為60萬元，且臨時住宿費也從每天3,000元，60天為限， 增加為每天5,000元，最高20萬元為限。另外，單一事故造成體傷或死亡的保額也提高為25萬元及100萬元，保險期間最高賠償金額也從1千萬元拉高到2千萬元。透過住火地震險擴大保障，產險業者認為，此將可以提高民眾投保住火地震險比重，目前民眾投保住火險的比重約在31％，投保率並不高。

為了因應囤房稅實施，北市府提案修正《台北市房屋稅徵收自治條例》，訂定房屋稅差別費率，市議會1日一讀通過，除自住房屋3戶以內全國適用稅率1.2％，如果超過3戶，其第4、5戶房屋稅提高為2.4％，含6戶以上，每戶房屋稅率3.6％，合計共有8.2萬戶將加徵房屋稅。

該案昨經市議會一讀通過，本會期可望三讀通過，今年7月起適用，明年5月開徵，北市稅捐處長黃素津表示，北市已率全國之先公布房屋所有權人持有房屋戶數及差別稅率，估北市有8％戶數、2％屋主須加徵房屋稅，可讓市庫進帳10億元。

抗議高房價的「巢運」周六將在仁愛路集結，黃素津以每戶約200坪的仁愛路帝寶豪宅為例，每年的房屋稅約30萬元，囤房稅上路後，以每戶房屋稅率3.6％估算，明年須繳近100萬元的房屋稅。 此外，法規會昨有議員質疑，北市自訂營業用房屋稅率為3％，非自住房屋稅最高徵收率為3.6％，反而較高，要求市府評估將營業用房屋稅提高為3.6％，法規會則要求北市府1年內檢討。

捷運撐買氣 松山月增126％
雙北市、桃園縣及台南市昨公布9月建物買賣移轉棟數，台北市、桃園縣和8月相比均約漲8％，新北市、台南市則各降2.8％、1.5％。專家分析，9月適逢鬼月結束及第4季傳統旺季，北市、桃園交易量微幅回升屬正常，但雙北和桃園的年增率減少約2成，顯示整體房市仍很「悶」。

北市9月建物買賣移轉棟數為2502棟，較8月2306棟微升8.4％，以中山區417棟居首，月增42％，文山區以313棟居次，但較8月跌17％，第3名松山區則由8月123棟升至278棟，飆升126％。

文山平價宅較多
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，中山區因小坪數的低總價物件多，文山區則是平價宅較多的地區，所以買方接受度普遍較高，交易量沒掉過。
交易量竄升的松山區，信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德分析，主因是8月基期太低，加上松山線通車在即，帶動周邊成交量，才會出現上漲126％的突出數字。

八德來客數下滑
新北市轉移棟數為4796棟，量縮2.8％，由交易量一向穩定的中和區奪冠，共660棟，淡水區588棟自8月冠軍退居第2，第3名則是新店區477棟。永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛說，中和區應是受新成屋交屋影響，而淡水區量縮則因生活機能普遍不佳，反映在買氣上。
桃園縣移轉棟數也較8月升8％，由3126棟升至3373棟，前3名行政區分別是桃園市837棟，中壢市551棟，以及373棟、月增率114％的八德市。全國不動產桃園龍安加盟店店長曾士哲推測，八德市9月移轉量大漲，主因應是「明日耀」新交屋。
不過，全國不動產八德建國加盟店店長張仁威表示，推案量大的八德市近一年來除1月外，交易量持續低迷，賣方讓價意願不大，近期看屋客人微幅下滑。

「投資力道不足」
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今年房市走到第3季，各大都會區的每月交易量增減幅度多在1成以內，偶爾有行政區出現爆量，但都只是交屋潮的反映，整體而言仍在保守格局，基本買盤來自自住型購屋，投資力道較不足。


自由時報
9月買賣移轉棟數 北市、桃園彈升

四都9月買賣移轉陸續出爐，北市、桃園觸底反彈，分別月增約8.5％、7.9％，至於新北市、台南市卻出現衰退，分別月減約2.8％、1.8％。不過，北北桃9月買賣移轉較去年同期出現衰退逾2成現象，顯示房市買氣仍「悶」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北台灣的北北桃受到政策的影響最大，9月的買賣移轉棟數都較去年減少約2成，顯見北部房市對於房市政策相當有感，整體房市呈現「量縮價盤整」的疲軟走勢，預料等到政策確定明朗後，房市交易有機會回神。

相較北北桃9月移轉年減約2成，六都中房價漲幅最少的台南市，近期表現則相對穩定，9月買賣移轉棟數為1545棟，與上月或去年同期相比，波動狀況都不大，不過和今年單月1700-1900棟的移轉量相比，房市明顯量縮。
北市9月買賣移轉棟數為2502棟，相較8月的2306棟，月增196棟，增幅約8.5％，其中以松山區表現較佳，月增約4成，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨推測，應是看好捷運松山線即將通車利多因素，促使買氣攀升。

相較北市，新北市9月買賣移轉棟數則出現衰退，本月為4796棟，對比8月的4935棟，月減139棟，減幅約2.8％，房市買氣持續陷入低檔。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，顯見新北市因深受一連串央行打房措施與年底選戰而陷入盤整。

桃園縣9月買賣移轉棟數為3373棟，相較8月的3126棟，月增247棟，增加約7.9％，台灣房屋智庫經理江怡慧分析，表現亮眼的八德市增幅高達114.37％，主要為廣豐工商綜合區中廣豐實業所推的建案106戶，以及八德擴大都市計畫區一帶的數個新建案交屋潮占大宗所造成。

北市店后易主，最新實價登錄永康街1間21.64坪店面，以總價1.28億元成交，換算每坪單價為591.5萬元，擠下北市開封街一段店后位置，躍升成為北市新店后，以實價登錄資料來看，站前商圈、永康商圈及士林夜市為目前北市店面最高單價集中地。

受惠於旅遊人次不斷攀升，北市熱門觀光商圈又有高價店面交易紀錄，內政部實價揭露，今年6月，永康街1間21.64坪店面，以總價1.28億元成交，換算每坪單價為591.5萬元，改寫實價登錄第2高價的店面交易紀錄，成為北市新店后。

而目前台北市店面最高單價紀錄保持人，仍是站前商圈開封街一段的每坪614萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，從實價登錄資料可發現，永康街內店面單價最高集中在1?30號的區段，此次成交每坪最高為591.5萬元，而前段巷內的店面，包括4巷、2巷與7巷等，也出現每坪200?288萬元的交易價格。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，該店面位於永康公園對面，且是黃金三角窗店面，目前經營餐飲業，由於有店面三角窗優勢，人潮多方匯集，加上捷運通車便利性，又有鼎泰豐知名美食，吸引日本、香港、大陸以及韓國等背包客前往觀光，店面價值自然不斐。

台灣房屋東門永康特許加盟店首席協理陳國欽分析，永康商圈店面租期通常需要5年左右，該店面租金水準每月約12?15萬元，換算投報約有1.125％?1.406％，顯見投資者看重的是資產長期增值空間以及帶租約的收租優勢。

因應囤房稅實施，台北市政府提案修正的「台北市房屋稅徵收自治條例」，昨（1）日市議會一讀通過；依此條例所訂定的房屋稅差別費率，自住房屋三戶以內全國適用稅率1.2％，逾三戶的非自住房屋若座落在北市，第一、二戶房屋稅提高為2.4％，第三戶（含）以上房屋稅，每戶房屋稅率3.6％。

北市府粗估市庫在此「囤房稅」實施下，市庫可望進帳10億元。

稅捐處指出，統計下來，座落在北市、且有三戶的非自住房屋，按第一、二戶房屋稅課徵2.4％的，預計有4萬1千餘戶受影響，第三戶（含）以上房屋稅，按3.6％房屋稅率課徵的對象，估有2萬2千餘戶將增稅，兩者合計有6.3萬戶將加徵房屋稅。

北市稅捐處長黃素津表示，北市已率全國之先實施囤房稅，市庫可望進帳10億元。黃也估每戶約200坪的帝寶豪宅，每年的房屋稅約30萬元，囤房稅上路後，明年須繳近100萬元的房屋稅。

另外，非住家用房屋診所律師等自由職業使用房屋，房屋稅也由現行的1.5％，提高為3％，此案昨日也經市議會一讀通。預期，此自治條例可望在本會期三讀，明年五月開徵。

位於雙北市交界處的小坪頂為著名景觀住宅區，雖然先前因建商經營不善，曾留下一批爛尾樓，有「八卦山」之稱，但在南國建設、中國萬通地產集團相繼進入整合後，當地目前已有「天境360」、「半山匯」、「大景大院」、「萬通台北2011」等高級住宅推案，近日四案更結合為「半山國際社區」，由國際頂級俱樂部聯盟ClubCorp提供物業管理服務，在台灣社區發展史上首見。

在台北半山國際社區與ClubCorp的簽約儀式上，ClubCorp亞洲區營運總監李聖傑說，只要是台北半山國際社區的住戶，也就成為頂級俱樂部聯盟ClubCorp的會員，同時擁有全球150個俱樂部據點的使用權益。未來社區的住戶，每月還享有免費享用設施的資格。

李聖傑說，ClubCorp是全球最大的會所管理公司，也是美國頂級俱樂部聯盟的第一品牌，許多長春藤名校校友俱樂部的頂級會館、私人滑雪度假村、山間美景的高爾夫球渡假村，甚至五星級飯店，都只有其會員才能進入，看中台北半山國際社區的環境、經營水準與住戶素質，進而開啟在台的第一個合作案。 出席簽約的萬通地產集團董事長馮侖指出，以全球服務品質發展歷程來看，國際級服務應該具備三個要項，第一是「無縫隙」，意指服務不能僅侷限在一個範圍，應是客戶走到哪裡，服務就到哪裡；第二是「無差異」，服務品質不能因為不同地方而出現差別；第三是「無負擔」，客戶能很自由、很輕鬆，不用煩惱服務會不到位。

例如從前出國旅遊，得有人安排機票、租車、翻譯、訂餐住宿等諸多事項，現在只要一通電話，所有服務立即到位。 與ClubCorp合作的和築開發董事長吳森基表示，往後台北半山國際社區增添了國際視野，住戶能在這裡養生休閒，享受生活樂趣。除了推動低碳建築，和築支持少用肥料、農藥的小農，並留下一塊園地做為有機市集，向下一代推廣食物教育。

雙北、桃園及台南市地政局2014年10月1日公布2014年9月建物買賣移轉棟數，相較於8月份，台北增加196棟增幅8.5％、桃園增加247棟增幅7.9％，新北月減139棟減幅2.8％、台南則減少29棟，減幅1.8％。其中，雙北最賣座行政區分別由中山區417棟蟬聯，桃園仍然以桃園市837棟最多，台南則由永康區259棟蟬聯，只有新北市中和區擠下淡水，以660棟奪下交易冠軍。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2014年房市走到第三季，各大都會區每個月的交易量增減幅度多在一成以內，偶有行政區出現爆量情形，也都只是交屋潮的反映，整體而言都走在保守格局當中，基本買盤則來自於自住型購屋，投資力道較為不足。

此外台北市2014年前三季買賣移轉合計2萬4,204棟，相較於2013年同期減少5,761棟，量縮19.2％；至於新北市2014年9月為止與2013年同期相較量縮更高達22.45％。張旭嵐指出，年度交易量減主要原因在於政策引導，包括稅務與利率的雙重箝制，導致許多投資型買方轉趨觀望，僅剩下剛性需求和A級投資主導市場，未來買氣變化，端看這波打房政策是否帶來價格的變化，為市場注入活水。

北市移轉棟數部分，張旭嵐表示，中山區因為產品類型以中小坪數、低總價為主力，所以近年來皆為交易量常勝軍，至於9月份交易量大增126％的松山區，則是新建案交屋潮所致，中古市場的交易量並沒有大波動。新北市部分張旭嵐表示，中和區較上月大增68.8％拿下賣座王，主要原因除了建商相準捷運環狀線的未來性持續推案，8月以來屋主的價格也有稍微鬆動的傾向，買方只要願意追價，成交機會都較今年上半年更高。

桃園部分移轉動數月增7.9％，台灣房屋智庫經理江怡慧分析，表現亮眼的八德市增幅高達114.37％，主要為廣豐工商綜合區中廣豐實業所推的建案106戶、以及八德擴大都市計劃區(市公所商圈)一帶的數個新建案交屋潮占大宗所致。

台中市政府以興建幸福好宅、擴大租屋租金補助、利用公有土地（含配餘地、抵費地等）三管齊下，加強推動住宅政策。


針對林佳龍提出將於任內興辦一萬戶社會住宅之政見，台中市政府都發局批評僅為紙上談兵、虛晃一招，「推動」均無具體計畫，如欲興建一萬戶住宅，不含用地建築經費將近二百億元，經費何來？


台中市自《住宅法》施行後，即積極規劃社會住宅需求及各種興建方案，目前已擇定豐原區安康段、大里區光正段、北屯區太原段區段徵收配餘地、豐原區豐南段等，興辦「只租不售」幸福好宅，合計約二千戶。


此外，內政部今年六月函請國防部及財政部，提供台中市七處適宜興辦社會住宅之土地，約七點四七公頃，撥用費用約十五億三千萬；台中市已於七月選擇東區尚武段、沙鹿區南勢坑段列為第一階段規劃興辦幸福好宅，並已爭取到中央補助先期規劃經費。


都市發展局指出，有人並不瞭解社會住宅只是住宅政策的一部分，因社會住宅興建所涉及問題相當廣泛，包括區位社經條件及需求評估、土地取得、興建經費籌措等，市府對於幸福好宅興建期程已有規劃，在未完成前，已辦理「整合型租屋補助」銜接過渡期，並降低台中市空屋率。


市府所提供的多元租金補貼協助，包括「內政部營建署整合住宅補貼資源實施方案」、「台中市住宅租金補貼增額補助」、「台中市單親家庭、弱勢婦女房屋津貼及修繕服務計畫」、「台中市政府社會局低收入戶房屋租金補助實施計畫」及「身心障礙者租賃房屋租金補助」等可供申請，每年約補助一萬家戶。


都市發展局表示，有人只是抄抄、套用市府已推動中的部分住宅政策，政見空洞不具體，空喊口號。希望市籍立法委員應在中央為台中市爭取預算補助及用地撥用，以具體行動支持市府的住宅政策。

北高雄精華地 每坪上看120萬

高雄市營業13年的「大統新世紀」預計年底結束營業，傳出地主之一的上市建商國產實業可能出售、改建大樓。國產實業發言人邱隋益表示，因租約到期，目前傾向不續約，該土地未來使用方式仍待與另位地主東南水泥討論。

年底舉辦謝幕拍賣
「大統新世紀」昨舉辦「周年慶最終回」活動，並將於11~12月舉辦「感恩謝幕封館大拍賣」，年底結束營業。該店為北高雄首間百貨公司，成立至今已逾13年，位於三民區民族1路、大順1路，基地3面臨路，佔地超過4000坪、使用分區為住5用地；經營權由大統集團、國產實業與東南水泥共同持有。
大統集團、國產實業建設從去年起已多次與東南水泥協商，「大統新世紀」也於今年5月發函告知駐點櫃位，將於年底舉辦「感恩謝幕封館大拍賣」等活動。近期許多該公司VIP客戶均收到廣告文宣，並標示活力卡紅利點數有效期限至2014年12月31日截止。
最近在PTT高雄版傳出，地主有意出售土地給建商蓋大樓，國產實業發言人邱隋益否認此傳言，他說，公司經營策略為全台布局，「大統新世紀」非首批資產活化目標，目前並無銷售土地的計劃。
永慶不動產高雄經管會會長劉新崇表示，該百貨位處明誠商圈，因鄰近河堤社區，為北高雄精華區段，若土地釋出成交行情每坪可達100~120萬元。

區域房價影響有限
有巢氏房屋高雄博愛明華加盟店經理蔡卓翰分析，該區未來有大樂百億元改建案、義集團亞洲廣場、亞洲帝國開發與龍華國小舊址標租開發等重大利多，該百貨結束營業對區域房價影響有限。

大統新世紀小檔案
位置：高雄市三民區民族1路、大順1路口
基地╱建坪：4053坪╱1萬1880坪
開幕∼租約終止：2001/12/6日∼2014/12/31
土地所有權人：國產實業建設、東南水泥各持有50%
使用分區：第5種住宅區
櫃位：誠品書局、玩具反斗城、娃娃世界、生活工場、Mister Donut、星巴克等共約200個
資料來源：《蘋果》採訪整理

儘管限購在北京短時間內難以鬆動，但“三元化”調控作為北京下一步的樓市調控思路，已經在逐步落地。

9月30日，北京市住建委、財政局、地稅局聯合發佈《關於公佈本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》（下稱《通知》），明確自10月8日起，購房人根據新的普通住房價格標準納稅。

根據新標準，普通住宅認定根據環線、房屋總價和房屋單價劃分，5環內總價不超過468萬，單價不超過39600元/平米，二者滿足其一即可；5-6環總價不超過375萬，單價不超過31680元/平米，二者選其一；6環外不超過281萬，單價不超過23760元/平米。

這也是北京4年後再次調整普通住宅價格標準，新標準將使得享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。

普宅被“豪宅”

21世紀經濟報導記者查詢資料瞭解，在最近的10年內，北京普通住宅標準僅調整過4次。

且最近的一次是2011年版本的住宅標準，該標準是按照房屋的區位不同設定了不同的房價標準。

根據2011年的普通住宅標準，除面積外，對於價格也有詳細的標準。四環內北部地方的上限為38880元/平方米、南部地區為34560元/平方米；四至五環北部地方為32400元/平方米、南部地區為28080元/平方米；五至六環北部地方為25920元/平方米、南部地區為20600元/平方米；六環外地區為17280元/平方米。

照此來看，在符合戶型面積上限的情況下，只有同區位的住房低於上述價格標準，才能被劃歸普通住宅範圍。如果高於這一價格，那麼即便是戶型面積符合低於144平方米的要求，也不能被認定為普通住宅。

中國房地產指數研究院的歷史監測資料顯示，2013年全年，北京商品住房銷售價格同比漲幅超過20%。2011年-2012年的同比漲幅，也維持在基本相同的水準。

“如果仍以2011年設定的普通住宅標準衡量當前市場中的住宅是否是普通住宅，實際上，很多專案是‘被豪宅’的。”北京大嶽諮詢有限責任公司金永祥如是介紹。

早在8月，北京市住建委就曾多次召集仲介、行業專家、業主等多個代表探討北京普通住宅標準的探討。

“相比之下，此次調整更符合實際。”北京房地產業協會秘書長陳志介紹，不再區分南北環線，在單價的基礎上，加上總價的參考指標，兩者只要一項符合即可認定為普通住房，將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支持範圍，盡可能將政策覆蓋面擴大。

政策優惠面擴至9成以上

根據10月8日開始實施的“普宅新標準”，享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。

而在4年前，即2011年版本普通住宅標準，彼時，北京住建委相關負責人介紹，僅有70%的購房家庭能夠享受到普通住宅的稅收優惠。

“通知”亦顯示，此次調整是結合區域調整係數確定，是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準，即單價2.2萬元/平方米、套總價260萬元/套，根據區域調整係數確定。區域調整係數為五環內1.5、五到六環之間1.2、六環外0.9。

鏈家地產分析師張旭也介紹，調整後，房源由“非普”轉為“普宅”，相應稅費成本將降低不少，減少了購房成本，對剛需或者改善性購房需求來說是好事。

陳志亦如是舉例，李某購買西三環一套建築面積為60平方米的住房，屬於該家庭唯一住房，成交單價5萬元/平方米。

按照原標準，該區域享受稅收優惠政策的普通住房平均交易價為38880元/平方米，李某需要按房屋實際成交價格的3%交納9萬元契稅。

但根據10月8日實施的新標準，該房屋雖然單價超過了區域標準39600元/平方米，但參考總價468萬元/套的標準仍可享受稅收優惠，李某只需按房屋實際成交價的1%交納契稅3萬元。

實際上，普通住宅標準的調整也是落地北京“三元化”調控思路的具體體現。北京市住建委早在7月就公佈了北京下一步的房地產調控思路並提出，將按照分類調控的思路，採取系列措施，保證供應，穩定市場。適度放開高端商品房專案，加強稅收征管，保持房價基本穩定，並適時合理調整享受稅收優惠的普通住宅價格標準。

日前,合富輝煌市場研究部發佈報告顯示，近三年廣州土地成交均價，從2012年的2805元/平方米到今年上半年的9567元/平方米，上漲了2.4倍。

南洲路地王居市區之首

報告顯示，2012~2014年上半年，公開出讓的住宅用地總量約1188萬平方米，相比同期新建住宅成交量1754萬平方米，相差566萬平方米。這個資料意味著，廣州市十區的土地供應量，相比市場需求而言還是偏少的。

從住宅土地出讓的平均樓面地價看，這3年上升幅度較大，如2012年的住宅土地平均樓面價為2805元/平方米，到今年上半年平均樓面價為9567元/平方米，上漲了2.4倍。考慮到地塊之間的巨大差異，平均樓面地價漲幅未必代表地價絕對漲幅，因此需要比較同地段的地塊價格變化情況。

此外，從同一區域的不同時期出現的地王看，2014年土地拍賣價格比2012年大幅度上漲，如荔灣、白雲、黃埔、番禺等區的地王兩年左右時間上漲80%以上，花都、南沙兩區的地王價格漲幅約50%，而海珠區南洲路2013年5月的地王樓面地價高達34500元/平方米，暫居廣州市區地王之首。

合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，地王分佈遍及各個區域，不論是老城區還是新區，地價屢屢創新高，說明地價這兩年普遍上漲。而政府土地出讓的底價也屢屢創出新高，加劇地價上漲勢頭。不過，今年下半年以來，房屋市場調整的影響蔓延至土地市場，開發企業預期不再像過去那麼樂觀，拿地舉牌趨於謹慎，地價上升勢頭得到遏制。今年以來，房價出現鬆動，很多樓盤的價格不同程度調整，成交明顯下降。

地價成本占房價近五成

土地購置成本是開發企業的最大成本。地價與房價之間有複雜的相互影響作用：地價高，成本昂貴，一定影響未來產品定位和定價，對周邊房價也產生助長效應；房價高，市場出現上漲預期，那麼開發企業競拍土地的信心會增強，對未來房價和土地價值的評估都趨於樂觀，因而舉牌更積極，土地拍賣價會走高。但是，當市場產生變化調整時，土地成本高就會成為一個要面對的繞不過的“坎”。

2012年，蘿崗區SDK-D-3地塊拍出4720元/平方米的樓面地價刷新域地王紀錄，今年5月底專案第二期開盤，網簽均價為13980元/平方米。從地價成本看，占房價的33.8%。

而2013年，南玻地塊則被佳兆業集團以11812元/平方米的樓面地價奪得，儘管未正式進入市場，不過從定價看，面對周邊1.3萬~2萬元/平方米的競爭項目，除了突出自身優勢資源，還必須走較高端的路線，如果在1.6萬~2萬元/平方米的價格區間，地價成本占到整個房價的46%~59%，存在一定的成本和市場壓力。

地王或帶來市場風險

綜合以上各區地王個案分析，報告分析指出，首先，由於2013年房價上漲幅度大，土地市場拍出的地王成本壓力不大，基本屬於合理溢價範疇；其次，2013年、2014年第一季度各區地王拍賣價格在2012年的基礎上大幅度上升，漲幅大約在50%~80%，土地成本上升過快，而2014年基本上房屋市場處於縮量調整，價格有所下行，土地房屋兩個市場的運行方向相反，造成新地王階段性的成本壓力、市場壓力巨大；第三，儘管地王具有優質的區位、地段，資源如山景、江景等豐富，但成本和市場壓力下，通常走向高端市場定位，考慮到市場波動因素，未來有一定的不確定性。

黎文江表示，總體而言，廣州作為一線城市，目前房價、地價較其他一線城市都明顯偏低，城市經濟、基礎設施、人口、財富等價值指標居優，吸引了本地和外來的標杆房地產企業積極投地佈局，城區優質地塊競投激烈，從大趨勢看，或許近兩年的地王高昂成本並不能阻礙大房企繼續搶佔土地市場的步伐，不過，市場短期波動提醒企業，地價過高帶來的成本、市場壓力給專案前景帶來不確定性和風險，需要理性評估。

9月28日，越秀房托（00405.HK）副總裁程九洲在接受21世紀經濟報導採訪時透露，該公司旗下的重點商業零售專案維多利廣場已進行第二期商業調整階段，未來越秀房托將通過調整業態及優化佈局，把維多利重新打造成“國際快時尚體驗中心”。

作為越秀集團在香港的四大上市平臺之一，越秀房托是全球首只投資於中國內地物業房地產信託基金，目前擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、維多利廣場、財富廣場、城建大廈及越秀新都會大廈共六個位於廣州的物業。

據越秀房托最新財報顯示，上半年在該公司所經營的四大業態中，寫字樓的收入最高，有3.09億元，其次是酒店公寓板塊和批發市場，分別為2.01億元和1.77億元，而零售商場排在最後，上半年實現營收0.57億元。

以維多利廣場為例，據程九洲介紹，由於該商場所處的廣州天河商圈近兩年商業格局變化劇烈，除了要面對天河城、正佳廣場的固有競爭以外，太古匯、萬菱匯、體育中心地下商場以及即將完成改造的宏城廣場都對維多利的人流有所分散，加上此前商場定位存在一些問題，因此越秀房托在去年開始啟動對維多利商業零售項目的升級改造。


“今年3月引入華南最大的優衣庫旗艦店是我們改造的第一步，之後半年維多利又先後引入15家時尚服裝品牌進駐。”程九洲坦言，將維多利定義為“快時尚體驗中心”是為了與鄰近商業進行差異化競爭，而目前服飾類商鋪和餐飲分別佔據維多利廣場總面積的40%和30%。

越秀房托行政總裁林德良告訴21世紀經濟報導記者，自2012年收購廣州國際金融中心（IFC）以後，對越秀房托的資產結構帶來了很大改變。“以前白馬批發市場占我們總收入和利潤的一半以上，但隨著IFC的引入，未來公司的四大業態將向更加均衡的方向發展。”

值得注意的是，在今年的中期業績報告會上，越秀房托正式提出要“走出去”，除了通過對現有物業進行升級改造以提升利潤以外，未來公司還將在全國物色合適的收購對象。“北京、上海等一線城市會是我們目前優先考慮的。”林德良表示。

央行“認貸不認房”新政落地——

●有1套房並結清房貸後再次貸款買房,執行首套房貸政策

●最低首付款比例為30%,貸款利率下限為基準利率0.7倍

此前傳聞的“認貸不認房”政策終於被證實。央行昨日發文確認“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,再次申請貸款,銀行執行首套房貸款政策”。同時,對於首套自住房貸款,最低首付款比例為30%,貸款利率下限為基準利率的0.7倍。

有分析認為,改善性需求或集中釋放,不過大規模的房貸優惠則難以出現。

“二套房”首期只需三成

昨日,人民銀行和銀監會發佈了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下簡稱“通知”),稱為繼續支持居民家庭合理的住房消費,促進房地產市場持續健康發展,對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

通知要求,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,央行稱“銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準”。同時銀行可向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。央行也表示,銀行業金融機構要縮短放貸審批週期。

釋放改善需求但振市有限

目前銀行普遍執行“認貸又認房”政策,只有在名下無房且無房貸記錄的情況下,才能申請到首套房貸。“只要一套房結清了貸款,再買房就還是首套,以前需七成首付,現在只要首付三成,購房壓力肯定降低了。”昨日獲悉消息後,有市民表示歡迎。

民生證券研究院執行院長管清友（微博）分析認為,央行銀監會發文支援住房金融服務如期兌現,改善型需求或集中釋放。

中國銀行首席經濟學家曹遠征則表示,從過去“認房又認貸”放鬆為“認貸不認房”,實際上主要對改善性需求的購房者有幫助。“考慮到房地產價格下行的態勢,即便是改善性需求購房群體,也很可能推遲改善,因此這一政策肯定有好處,但可能實質性幫助並不是很大。”因此他認為放鬆認定首套房標準,對樓市提振作用仍有限。

利率七折下限“意義不大”

管清友進一步分析道:“利率七折下限意義不大,貸款定價已放開,大規模優惠難現。”而據新快報記者瞭解,目前廣州首套房的貸款利率多在基準利率上上浮5%-10%,而二套房的貸款利率,多家銀行上浮10%以上,部分銀行甚至上浮25%。

有銀行人士指出,“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率,銀行基本賺不到錢,更不用談打折優惠。目前,銀行存款流失壓力大,資金成本不斷提高,因此,對於房貸業務每家銀行在大的政策方向下,執行力度也不同。”

因此,有銀行業內人士表示,“房貸還清再買算首套”,多數是按照下限標準來處理,執行風險定價。“就像目前房貸最低可以執行基準利率七折優惠,但是沒有多少人申請得到”。

“從銀行角度而言,也需要平衡收益和風險,不可能會根本性放開。”

算筆賬

100萬房貸20年省9.5萬息

如果按照“房貸還清再買算首套”的利率計算,購買第二套房的購房人能省多少錢呢?根據現行規定,首套房貸按基準利率6.55%/年執行;第二套房貸款利率上浮10%,即7.20%;第三套房則不能申請貸款。

如果同以貸款100萬元、期限20年計算,執行基準利率的本息合計為179.6萬元;按照上浮10%之後的利率計算本息合計則為189.1萬元,相差9.5萬元。也就是說,第二套住房購買人還清貸款後,再申請房貸,比此前可以省9.5萬元,而且貸得多省得多。

綠城集團週三晚下發檔，各專案11月全面調價，集團要求趁著央行和銀監會週二放鬆限貸的樓市利好，下月起全面提高銷售價格，10月8日起全面梳理貨源，對價格進行5%—10%的價格上漲。

「佔中」對樓市交投造成衝擊，準買家對市場變化持觀望態度，拖累昨日十大屋苑交投稀少。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，截至10月1日下午5時為止，十大屋苑僅錄得1宗成交，較9月周末平均每日錄得約6宗為少。

一二手睇樓活動大減

本周末港島及新界區有全新大型樓盤推售，加上部分客人自製長假期，且受到「佔中」影響，二手客源顯著減少。布少明表示，受到「佔中」事件影響，一、二手睇樓活動明顯減少。九龍及新界區屋苑平均減少約一兩成不等，港島區市場較為敏感，跌幅約有三成。業主方面，個別有1%至2%的議價空間。

布少明續指，一手市場睇樓亦有約四成減幅。昨日多個示範單位參觀大不如前。?地等旗下馬鞍山迎海．星灣御本周末開賣194伙，位於中環國際金融中心一期的示範單位受到「佔中」影響。參觀客丘先生指，擔心「佔中」令外國金融大鱷趁勢來港搗亂經濟，另一位關先生指，不擔心「佔中」影響樓市，因購入單位自用，故不怕樓市下跌。

柏傲山收千票超額6.6倍

至於籌備本周六發售132伙新世界的北角柏傲山，今日截止認購登記。消息指截至昨日為止，市場暫收逾1,000票，超額約6.6倍，凍結市場資金3億元。樓盤的示範單位設於上環中遠大廈，位置較遠離示威區。參觀者張先生認為，「佔中」只造成短暫影響，但未來房屋供應有所上升，故現時猶豫是否入市。

新地早前招標出售的將軍澳天晉IIIA兩幢獨立屋，分別是H1及H6號屋，實用面積分別1,603方呎及1,594方呎，各設前後花園及平台，流標收場。發展商表示，洋房在招標過程中，雖然準買家對項目反應正面，惟沒有一份標書出價足以反映物業價值，故將兩幢獨立屋收回，稍後將以發價單形式發售，有關安排將於本周六發售116伙分層戶後公布。

政府加速推地步伐不停，新公布的下季賣地計畫中，被喻為「蚊型」地皮的葵涌前身為水務署員工宿舍項目，由於項位於市區並擁有鄰近港鐵站之地理優勢，加上同區一直缺乏新供應，綜合市場每方呎地價估值介於五千至五千五百元之間，項目料約二億六千萬元至二億八千七百萬元，由於整體發展成本不高，料吸引大中小財團踴躍角逐。

　　新公布之推地計畫中，位於於葵涌興芳路，前身為水務署員工宿舍的地皮，佔地僅八千七百一十九方呎，以可發展地積比率六倍計，該住宅地皮可建樓面僅五萬二千三百一十四方呎，而地政總署曾向城規會提出申請，將該地皮發展加密下，令項目提供單位數目額增十四伙，規模提高至八十六伙水平。

　　資深測量師陳東岳指出，該地皮鄰近港鐵站，加上社區配套成熟，附近設施包括大型商場及運動場等，大型商場有新都會廣場、葵涌廣場等，加上同區住宅樓齡較高，擁有不少潛在換樓客資源，亦有不少辦公室及工廠區工作人口，預計租盤需求亦不少。

　　他表示，按同區樓價計，該項地皮估值每呎可達五千五百元，項目市值二億八千多萬元。由於地皮佔地面積較少，估計項目總成本僅為五億元水平，故料地皮將吸引大、中、小型發展商加入競逐，項目傾向設計為中小型住宅，亦由於該區今年均沒有新樓出現，故料日後該地皮上蓋物業將成為區內指標項目。

　　另一位資深測量師彭兆基亦表示，該項葵涌地皮最大優勢，乃位於市區，以及附近有港鐵站等交通配套，料該地每方呎地價約五千元左右，總值僅逾二億六千萬元。

　　他亦表示，受限於地皮面積較小，該地僅可建成單幢物業，主吸區內換樓客。由於項目總投資額較小，故料屆時將吸引不少中、小型發展商參與投地。此外，區內近期均不見新樓供應，而區內二手物業售價仍處低水，故料項目落成後，將對區內二手物業帶來正面推動作用。

佔中疑慮未釋，樓市前景添變數，惟發展商無懼社運如期賣樓；當中北角柏傲山，於加推後續開放示範單位吸客，睇樓參觀量回穩，高峰期更現排隊人龍；綜合市場消息指，該盤累收逾一千一百個登記，項目與另一新盤將軍澳天晉IIIA，同於今天截票；同步推出的馬鞍山迎海．星灣御，參觀人潮亦再現，至今並收約三千三百票。

　　由新世界及協成行合作發展的北角柏傲山即將登場，項目設於上環中遠大廈的展銷廳及示範單位，昨天如常開放。雖然受佔中影響，港島交通受阻，惟因為是假期，現場仍見睇樓人潮，高峰期示範屋外更現排隊人龍。有準買家表示，本港房屋剛需仍在，故不擔憂樓市後續走勢。綜合市場消息指，該盤連日累收逾一千一百票，超額逾七倍。

　　據銷售安排所示，該盤將於周六推出一百三十二個單位，實用由五百九十七至一千五百二十一方呎，定價介乎一千五百零一萬八千元至五千六百一十一萬九千元，呎價由二萬二千零二元至三萬六千九百四十五元不等。

　　發展商僅提供一項建築期付款方法，指定人士可獲減樓價百分之三，惟發展商同時就提供不同的現金回贈優惠，包括提前付清樓價、印花稅回贈及不選用二按貸款可額外享現金回贈等，綜合多種不同優惠方案，計盡所有折扣之最高優惠額均有逾一成半。

　　另一邊廂，由?基、新世界及培新共同發展的馬鞍山迎海．星灣御，亦將於周六推出首批二百二十個單位應市。項目設於中環國際金融中心的示範單位昨繼續開放，不少市民趁假期前往參觀。

　　現場所見，參觀人流形成排隊小人龍，當中不乏推?嬰兒車前往的一家大細。有準買家表示，現居於山頂區，冀購入單位予自己的仔女上車自住。綜合市場消息指，該盤連日累收約三千三百票，超額十四倍。

　　該首批二百二十伙集中於二十二座，包括標準戶及連平台特色戶，當中以兩房戶佔多，單位定價由五百六十五萬七千元至二千零九十三萬六千元，呎價介乎一萬一千元至一萬六千五百元不等。發展商又提供多項置業優惠，當中九十天即供可減樓價百分之六，部分二按計畫最多可減樓價百分之五；買家亦可獲成交價百分之六的從價印花稅回贈優惠。

　　此外，系內馬鞍山迎海一、二期昨亦更新價單，分別削優惠，即變相加價百分之二及百分之三。迎海昨天亦錄一宗交易，而系內堅尼地城浚?，昨亦錄一宗成交。

　　至於新地旗下將軍澳IIIA，亦進入推售大直路，將於周六推出新近加推的一百一十六個單位。項目的示範單位同樣設於中環國際金融中心，由於項目已開售多輪，且附近交通現時並不算方便，故睇樓人流較平穩，當中以家庭客及年輕情侶為主。綜合市場消息指，該盤暫累積收數十票，仍未獲足額認購登記

萊坊發表最新的《2015年全球城市報告》，由於新寫字樓的供應有限，截至2014年底，預計香港的寫字樓空置率將會是全球15個頂尖城市中最低。東京與倫敦將於2019年取代香港位置，成為全球寫字樓空置率最低的城市。

另外，根據萊坊的研究，隨着本港寫字樓物業連續多年升值，香港已成為全球15個頂尖城市中，優質寫字樓租賃回報率最低的城市。對於九龍東的業主繼續爭奪租戶，萊坊認為，搬遷成本上升，加上維港兩岸的寫字樓租金差距收窄，租戶趨向續租而非搬遷。九龍東甲級寫字樓租金繼過去幾個月下跌後，預計將於今年餘下的日子穩定下來。」

萊坊指出，本港寫字樓銷售正持續復蘇，有相當數目的租戶選擇自購物業以長遠節省租金成本；同時，投資者亦繼續積極物色優質物業，例如有一家亞洲地產基金管理公司於上月以14億元，吸納了位於葵涌的九龍貿易中心六個中層寫字樓樓層，總樓面面積達15.6萬方呎。

該行表示，港府推出針對住宅市場的樓市降溫措施，令部分投資者轉投非住宅市場，如寫字樓物業。與其他非住宅物業相比，購買分層拆售的寫字樓物業的入場費較低，而租賃回報亦相對穩定。