面對房市交易量萎縮，房仲業更加積極推出創新服務，提供顧客更好的服務內容，房仲龍頭信義房屋昨（16）日再度領先業界推出「數位宅妝」新服務，可以1秒鐘從空屋變成樣品美屋；信義房屋指出，透過這項創新的房仲科技服務，可以加快交易速度，創造買賣雙贏的局面。

信義房屋繼首創720度互動看屋、手機看屋APP及美式宅妝等創新服務後，為提供超越顧客期待的服務，再次引領業界，率先引進工研院技術研發，經濟部與商發院共同輔導的「我秀好屋+數位宅妝看好屋」服務。

信義房屋表示，「數位宅妝」是結合「3D擴增實境」 與「3D虛擬宅妝」2項互動技術，透過「廣角度擴增實境」技術及「定位識別感應」讓客戶現場體現虛擬的居家空間。

信義房屋策略長周莊雲表示，以30幾年來服務廣大客戶的經驗來看，屋況或裝潢越好的房子，越能吸引買方的目光；而根據內政部上半年住宅買賣移轉統計，屋齡30年以上房子是北市交易最多的產品，占比達30.3％。

信義房屋表示，房仲業務員以手中平板電腦上的攝影鏡頭作為實境掃描器，1秒就可結合空屋現場與室內設計圖貌；未來消費者看屋，只要利用「數位宅妝」服務，立即體驗未來居家布置後的幸福藍圖，結合虛實整合的新式科技服務，充分打破空間和地域的限制。

內政部今天公布6都近期不動產買賣移轉棟數分析，與去年同月相較，6都都呈現量跌，其中，雙北跌幅最大，都超過2成。
不動產交易實價登錄開放查詢至今屆滿2年。內政部次長陳純敬今天在例行記者會公布6都近期不動產價量變動分析等資料。
內政部統計，6都不動產交易總金額，占全國80.88%，其中，雙北及桃園總金額就占全國51.97%。

內政部蒐集新北市、台北市、台中市、台南市、高雄市、桃園縣6都，民國102年1月至103年6月不動產買賣移轉棟數資訊，與去年同月相較，6都均呈現下跌。其中，台北市減少26.31%，新北市減少24.77%。

如果以交易單價觀察，內政部說，全國住宅區土地平均每坪單價，前3高縣市依序為台北市新台幣65.32萬元、新北市44.03萬元、新竹縣30.54萬元。全國所有建物包括公寓、華廈及住宅大樓的平均建坪單價，前3高依序為台北市58.57萬元、新北市31.28萬元、新竹市18.11萬元。

新竹縣市擠進平均單價的前3名，內政部官員說，新竹有高鐵與台科大的區段徵收，交易熱絡，而且那些地方多是大面積、單價高的案件。

北市府率先通過囤房稅，持有3戶以上的屋主，房屋稅率從1.2%提高到3.6%，明年5月開徵後，估計有8萬戶影響，而且全台買賣移轉棟數下降，呈現量縮趨勢，讓建設公司決定逆勢大舉徵才，房仲則是推出，體驗居家佈置的服務，希望能增加看屋人潮。

建設公司招募人才說明會上，滿滿100多個位子座無虛席，想要求職的新鮮人，聚精會神，了解工作內容。
房市不好，讓建設公司逆勢大舉徵才，希望能拉抬業績數字，因此這回總共要找200個行銷人員，就怕新人太快陣亡，還有保障薪水。

另一頭房仲也不甘示弱，推出虛擬居家佈置服務，類似QRCODE的概念，只要拿著平板，對準地上的布掃描，明明是空屋，平板就能出現沙發或餐桌，還有各式各樣的風格，讓人看的目不暇給。

房仲斥資幾百萬的新服務，就是北市府率先開徵囤房稅，持有兩戶非自用住宅，房屋稅率從1.2%增加到3.6%，至於3戶以上課徵3.6%，明年5月開徵，有8萬戶受影響，加上實價登錄進3個月來，買賣棟數和交易件數，都有比去年下滑的趨勢。
交易量萎縮，讓房仲和建商絞盡腦汁，請人才、推服務，說穿了，就是增加成交量。

國產署16日推出台北市松山區國泰營區及高雄市新興區陸軍服務社國有土地設定地上權案，兩案皆為第一次辦理招標，也是國產署今年最後一檔地上權招商，權利金底價合計約63.3億元，預計11月17日開標。

國產署副署長邊子樹表示，由於此次招標土地容積率稍低，因此考量將地上權權利金底價設定在市價4、4.5成，略低於一般市價5成的水準。另外地租年息率為3.5％、存續期間70年，得標人必須依照都市計畫土地使用分區管制開發，並適用「於地上權及地上物得一部讓與規定」，也就是容許分戶移轉。 邊子樹說明，國泰營區土地約2982坪，底價約57.7億元，使用分區為住宅用地（民生社區特定專用區），距離松山機場約300公尺，基地臨12米道路，北鄰敦北公園、銜接民權東路四段、敦化北路兩大主要道路，近捷運松山機場站，附近還有民族國小、富錦公園，休閒空間充裕，配合松山機場民航產業廊帶開發案的整體發展，未來具開發潛力。

至於陸軍服務社土地約1004坪，底價約5.5億元，土地使用分區為第二種特定商業專用區、第五種商業區，靠近高雄高商、四維國小、新興國中小及高雄市府，目前住宅區林立，為住商混合區，且距離捷運中央公園站車程在3分鐘內，交通尚稱便利。

想要假借他人之名炒房、炒地的投機客最好死心！財政部國稅局近期查獲民眾取巧安排利用名下無房產的人頭，登記為房地所有權人，藉以規避奢侈稅，結果除補徵奢侈稅外，最高還可依漏稅額處3倍罰鍰。

國稅局查核發現，A男於2013年間向法院標購取得4筆房地，都先贈與其前妻B女，B女隨即將受贈的法拍房地於兩年內陸續出售，雖然出售房地時因符合免稅條款，即所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶自住房地，完成戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，免徵奢侈稅，但經追查資金流向，發現B女收到出售房地價款後，馬上轉入前夫A男的銀行帳戶，國稅局以此認定A男利用B女名義銷售持有期間未滿一年的房地，補徵A男奢侈稅額300萬元，並處以漏稅額1.5倍罰鍰。

奢侈稅規定，所有權人銷售持有期間在兩年內的不動產，除非符合排除課稅規定者，一律依法課徵奢侈稅。國稅局呼籲，為抑制短期投機炒作，將持續針對經常買賣不動產案件加強查核，納稅義務人應依法納稅，若經查獲以借人頭方式買賣房地，規避奢侈稅者，除了補徵稅款並按漏稅額處3倍以下罰鍰，如涉有以詐術或其他不正當方法逃漏稅者，更將依法移送司法機關偵辦刑責。

帝寶是非不斷，包括頂新、胖達人都是「帝寶幫」，外界負評連連，但根據內政部最新公布的實價登錄資訊，帝寶搶回豪宅一哥的地位，每坪最高交易單價高達298.2萬元，居全台之冠。

巢運才剛在10月4發起夜宿帝寶，向住宅政策發出怒吼，而地檢署查扣頂新三董魏應充名下3戶帝寶豪宅及其他財產，又讓帝寶「聲名遠播」。

根據內政部資料，實價登錄第二年的住宅大樓單價最高個案正是台北市帝寶，每坪298.2萬元；第一年則是台北市信義區忠孝東路5段236巷61?90號的「皇翔御琚」，每坪276萬。

根據102年8月到今年年7月的實價登錄第二年資料，揭露案件量總計40萬2880件，揭露總金額4兆5030億；住宅區土地單價最高縣市仍由台北市蟬聯第一，由第一年的每坪63.94萬上升到65.32萬，上漲2.16%。

內政部資料也顯示，房地平均單價交易總價由第1年的每件1011.39萬，上升到第二年的1097.80萬元，漲8.54%；台北市也是房地平均單件交易總價最高的縣市，平均每件2528.97萬。

實價登錄第2年的土地單價最高個案，是台北市大安區龍泉段、師大體育場後面的土地，每坪高達786.6萬元；實價登錄第1年的土地單價最高個案則是台北市中正區土地，每坪1068萬元。


自由時報
實價揭露滿兩年 帝寶 穩坐豪宅一哥

內政部推動不動產交易實價查詢滿兩年，昨發布統計，近年因住戶涉炒股、婚外情、黑心油等風波不斷的台北市仁愛路「帝寶」，以每坪二九八．二萬元擊退信義區「皇翔F4（御琚）」的每坪二七六萬元，為全台最貴豪宅。
至於房地單價今年最高是台北市士林區大東路金店面，每坪四四六．九萬元；土地最高單價是大安區龍泉段三小段，即師大體育場附近土地，每坪達七八六．六萬元。整體而言，實價揭露上路後房市是價穩量縮。

根據這份報告，實價揭露發布兩年來，總計揭露七十八．四萬餘件，交易總額達八．四八兆元，是去年國內三大科學園區產值的二．九倍，顯見實價揭露上路後國內房地產交易依然活絡。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，過去一年交易總額前六名的縣市依序為新北市的九九七六億元、台北市的七二六五億元、台中市的六六四五億元、桃園縣的六一六一億元、高雄市的四○二二億元及台南市的二三五○億元，六都總金額佔全國比率達八十．八八％，其中光是雙北及桃園總金額便佔全國比率約五十一．九七％。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，實價登錄上路，讓市場價格透明化，加上房市又處於強弩之末，才造成價穩量縮情形。

電梯3房含車位 不到3千萬「親民」
台北市中心平價宅正熱！觀察實價登錄資料，北市中心今年1至8月中古社區交易，以中山區「基河國宅」成交24戶居冠，買氣最熱絡，次為大安區「成功國宅」成交21戶，其餘則是低總價套房社區。

永慶房產集團觀察實價登錄資料，統計北市大安、中正、松山、信義和中山等市中心住宅成交量，發現中山區「基河國宅」、大安區「成功國宅」及中山區、信義區套房社區如「春暉大廈」、「EAT國際館」、「金磚密碼」等特別熱賣。

機能佳有增值潛力
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，北市中心房價高，即使是大安、中正區中古屋，3至4房產品總價可能超過3000萬元，買方負擔不起，而2至3房為主的國宅與低總價套房，較符合民眾購屋能力，加上位於市中心，增值效益強、生活機能完整，因此成為市中心的熱賣產品。

平均每月交易3戶
「基河國宅」今年截至8月共成交24戶，平均每月交易3戶，總價2000至3000萬元，奪得北市中心的社區交易量第1名。台灣房屋台北大直特許加盟店店長卓偉程表示，該社區規劃43~47坪，3房含車位，又有電梯，總價3000萬元以內非常親民，算是入門款，受到許多新婚夫妻及換屋族的青睞。
第2名的「成功國宅」則成交21戶，平均每月交易2戶，總價也落在2000至3000萬元間。住商不動產台北遠企店店長吳國源說，「成功國宅」每年出售量都很大，因處北市精華地段，又近捷運科技大樓站，且總價相對便宜，受首購和自住族群喜愛。

千萬有找套房也夯
民眾王冠傑認為，在經濟不景氣之下，平價的國宅是不錯的購屋選擇，並不會排斥住國宅。
除了前2名的國宅，其餘交易量較高的均是以低總價套房產品為主的社區，中山區「春暉大廈」，交易件數為18，總價1000萬元以內、信義區「EAT國際館」交易量16件，總價1500至2500萬元，都是小坪數、低總價產品。黃舒衛指出，政府積極推行房地合一政策，新法更有3000萬元以內1戶自住5年免稅門檻，預估未來總價超過3000萬元的產品買氣將更加低落。

政府頻打房 業者延後推

政府打房動作頻頻，台北市推案量創新低！業者統計台北市今年建案量下探至166個，是10年來最少。專家指出，除買氣下降，使建案銷售期拉長外，副市長張金鶚打房動作更讓業者延後推案，盼明年更換執政團隊「人去政亡」後再推案。

盼新市府帶來榮景
據《住展》雜誌統計，台北市第4季推案數僅14個，總銷逾20億元的建案僅萬華「力麒御品」、內湖「碧湖君鄰」、南港「双美舘」及北投「木蘭居」等案，業者普遍觀望，估今年北市案量僅166個，創近10年推案最少紀錄。

建案銷售戶數也從10年前1萬6365戶，萎縮至今年約5100戶。房價愈來愈貴，但建案總銷金額卻未急遽增加，除2007、2010年突破3000億元外，每年都在2000多億元間，今年總推案預估約2376億元，是近10年第3低。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指，土地減少、都更整合緩慢、建照及使照核發速度慢，加上選舉跟打房，導致推案量下降，甚至有業者私下透露，因北市查緝預售屋動作頻頻，想等明年換新市府團隊新建案才有榮景，傾向延後推案。

建商則對買氣下降有感，全坤建設總經理廖學新表示，近3個月看屋民眾明顯下降2~3成，聽說不少推案檔期延後，尤其是偏遠建案影響更大。五十甲廣告總經理劉益民指出，案量減少主要是選舉影響，加上整體銷售期拉長，先前的餘屋未消化，建商就不急著推案。

民眾：降價最重要
「就算推案量有減少，房價還是沒下來，看來看去都很貴。」民眾Amber Li表示，降價最重要，案量多寡沒有特殊感覺。

即便目前房市交易冷清，總價上億元豪宅仍在北市持續開花，根據內政部實價網最新一波揭露資訊，南港區首見總價破億元的住宅紀錄，總計12個行政區中，僅大同、萬華及文山區尚未出現。

根據最新一波實價揭露資訊，南港首見總價破億元豪宅是璞園建設銷售中的新建案「高過岸」，揭露樓層為10樓，總價1.2億元，坪數171.26坪，每坪揭露單價約86.9萬元，推測因坪數較大，才能一舉跨越總價億元門檻，該案10樓以上為一層一戶規劃。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，近期銀行緊縮銀根與房地產政策風聲鶴唳，整體市場交易清淡，自然不容易出現亮點，也因此僅有零星表現突出，預估到年底之前，交易應維持目前水平，價格難見大幅上揚。目前北市12個行政區中，僅大同、文山與萬華三區未出現總價破億建案；總計12個行政區中，單筆住宅最高總價破3億元的行政區，分別有信義區、松山區、大安區、士林區、中山區等，其中單筆住宅總價最高的實價紀錄仍坐落信義區，為最貴豪宅「皇翔御琚」，揭露總價8億3453萬元，高出南港最貴住宅將近7倍。

實價登錄開放查詢兩周年，內政部昨表示，近期不動產市場交易呈現量縮價漲態勢，以5到7月資料來說，揭露件數較去年同期減少約16%。交易單價方面，全國住宅土地平均每坪為19.05萬元，較實價登錄第1年上漲10.04%；平均建坪單價則為24.38萬元，上漲7.58%。

內政部指出，實價登錄第二年的如期申報登錄比率達到99.9%以上，第二年買賣揭露案件量共計40萬2880件、總金額4兆5030億元，平均每月3萬3573件、3752.52億元；以最近3個月揭露的9萬9974件及總金額1兆1010億元與去年同期比較，減少約16%。
六都部分，從在民國102年1月至今年6月的不動產買賣移轉棟數資訊，也都是呈現下跌趨勢；其中又以北市減少26.31%、新北市減少24.77%最多。

以交易金額分析，前6高的縣市分別為新北市9976億元、台北市7265億元、台中市6645億元、桃園縣6161億元、高雄市4022億元以及台南市2350億元；6都總金額占全國80.88%，其中雙北及桃園總金額占全國51.97%。

至於交易單價，全國住宅區土地平均每坪單價19.05萬元。前3高的縣市依序為台北市65.32萬元、新北市44.03萬元、新竹縣30.54萬元；全國建物的平均建坪單價則為24.38萬元，前三高依舊是台北市58.57萬元、新北市31.28萬元、新竹市18.11萬元。
新竹縣市擠進平均單價的前3名，特別引人注目；官員透露，新竹有高鐵與台科大的區段徵收，交易熱絡，且這些地段多是大面積、單價高的案件。

內政部昨首次公布全台房仲業者的查核情形，內政部次長陳純敬說，全台抽查的422家房仲業者中，55.5%的業者過關、44.5%未完全符合規定，不符比率最高的項目包括營業員到離職未依規申請備查、未張貼仲介服務標準作業程序等。
陳純敬指出，服務報酬並不是一定要收取6%，應該透過雙方議價，呼籲房仲業者主動告知民眾。

台中市最近興起一股文創風，像是西區草悟道和美術館附近，很多店家將巷弄中的老房子改造成有特色的文藝小店，吸引不少觀光客，也讓這裡的店面，5年來店租翻漲了兩、三倍。

台中市這幾年文創風四起，尤其是西區的草悟道和美術館附近，許多店家將原本在巷弄中的老房子改造，成為相當有特色的文藝小店，吸引許多觀光客，而人潮就是錢潮，業績上看，房租也跟著水漲船高。房仲業者表示，原本沒人租的巷弄店面，五年來，店租翻漲了2、3倍。

漂亮店家，午後陽光溫暖又慵懶，拿起相機拍照，不用打光不用搭景，在這裡隨便拍就很有「FU」，原本寧靜的小巷弄，因為行銷文創公司進駐，搖身一變，成為熱門景點。人潮帶來錢潮，店租相對水漲船高。以這家理髮店來說，一層樓18坪大，一個月租金加管理費，要六萬多，得洗上兩百四十顆頭才能打平，還不包含水電和人事成本。而另一區巷子，沒有行銷公司包裝，但有美軍舊宿舍的復古氛圍，小小一間甜點店，擺滿古怪公仔，整理設計自己來，店租只要一萬多，在大樓圍繞的小巷子裡，形成獨特的文創聚落。

房價、租金年年飆漲，店家還是搶著進駐，台中大吹文創風，意外讓巷弄的老舊建築，再次回春，成為特色賣點。

近來實施的房地合一等政策，讓投資客資金開始找其他「出路」，其中最讓人驚艷的是南台灣的高雄！不僅高雄今年前8月土地交易是去年全年交易量的1.47倍，像是10月出刊的《好房網雜誌》封面報導調查也發現，因為屋主的心態鬆動，出現十年首見的倒屋潮，高雄市有些中古屋優質物件也流入市場，而擺脫氣爆煙霾後的高雄市，9月交易量也較上月增加19%，以首購族為主的鳳山、左營、苓雅、三民等區增加幅度最為明顯。

不僅高雄今年前8月土地交易達3萬8千多筆，是去年全年交易量的1.47倍，像是永慶房屋的統計，高雄9月房市交易量從谷底回升19%，像是鳳山、左營、苓雅區，總價帶700-2000萬買氣最高，主要集中在首購族，如果加上這次《好房網雜誌》封面報導調查所謂「Acquirable（可買到的）、Affordable（實惠的）、Level A的「3A住宅」，之前幾乎不可能出現的高雄市中古屋優質物件，也因為十年首見的倒屋潮首度出現，如位於農十六特區最有名的綠建築「見真」，有名人加持，每坪成交價31~34萬元間；而「華人匯」則是建築師李天鐸設計的高層住宅產品，釋出量甚少，更是機會難得的熱門物件。

除了賣方因為稅率問題出現鬆動，其實高雄房市也即將迎來一個交通利多！就是高鐵票價最快今年底有機會降回原價。像是台北到左營可望從新台幣1630元降回1490元，使得之前南台灣高鐵左營站周圍房市又出現曙光，其因在於左營也像台北車站、板橋站一樣具有三鐵共構特色，近2年來房價也漲了3成以上，氣爆之前不少新建案喊到3字頭，創下區域高價。

雖然今年71家上市櫃營建營造公司的公告，今年有土地交易紀錄的公司大幅縮水到僅有24家，佔全體的1∕3，但是除了新北之外，以地區來看高雄的土地最受建商青睞，像是新北今年以來共計有8筆的土地投資案，總投資金額高達105億，高雄也來到了56億，超過北市、桃園的40億及台中的31億。

如同天時地利不動產顧問公司總經理張欣民在《日光大道》節目中分析，重大的意外事件多少都影響到當地的交易量以及民眾的購買意願，但這樣的影響應該是「暫時性」的，未來隨著多項重大建設的完工，以長線來看，高雄房市的供需基本面終究會回歸正常。

10月16日，雅居樂地產控股有限公司公告宣佈，建議以供股方式，按每持有8股現有股份獲配發1股供股股份的基準，以每股供股股份3.80港元的認購價發行435,227,500股供股股份，藉此集資約16.5386億港元(扣除開支前)。

雅居樂董事會稱，供股將為現有股東提供參與本集團未來發展的機會，並加強本集團資本基礎及財務狀況。

經扣除將所有估計開支(約1,908萬港元)後，雅居樂此次供股所得款項淨額估計約為16.3478億港元。於悉數接納暫定配發的相關供股股份後，估計每股供股股份淨認購價預計為約3.76港元。

雅居樂稱，擬將供股的所得款項淨額用於為部份將於2014年12月到期的現有銀行貸款進行再融資。

此外，雅居樂指，就再融資將於2014年12月到期的現有銀行貸款結餘而言，公司正考慮其他集資途徑，包括發行股本、債券及╱或可換股工具。公司亦正與銀行商討延長貸款期。

值得注意的是，截至10月15日，除承諾股東的不可撤回承諾外，雅居樂並未獲得其他股東承諾將認購彼等根據供股獲暫定配發的任何或全部供股股份，也沒有接獲任何涉及其他股東有此意向的消息。

而承諾股東(即陳氏家族信託之受託人)截至10月15日，持有雅居樂合共2,180,530,000股股份，相當於公司已發行股本約62.63%，並向公司提供不可撤回承諾。只要供股及包銷協議未被終止，其將於最後接納日期上午九時三十分前按照供股計畫認購，同時至供股股份開始買賣前不會直接或間接買賣或轉讓其所持任何股份。

同時，雅居樂指，此次供股僅供合資格股東參與，不會向不合資格股東提呈。任何碎股將不予配發，但將彙集出售。

另悉，就在月雅居樂管理層1013日召開電話會議上，對於公司12月即將到期的4.75億美元過渡貸款，雅居樂財務總監張森就表示，大股東陳氏家族，已準備好2億美元（約15.5億港元）現金，以解燃眉之急，這筆款項隨時可以於兩日內會全數抵達本港銀行帳戶。

萬科近日公佈9月份銷售資料並召開分析師會議，對四季度以及明年市場形勢作出預判。萬科方面認為，今年年底房價應該會低於去年年底。隨著市場景氣實際好轉，四季度開發商推盤量會擴大。目前，房企拿地謹慎，土地市場成交量大幅下降，未來地價有望進一步下跌。若地價降下去，明年的市場就能夠恢復到比較健康的狀態。

四季度銷售會明顯回升

萬科公告稱，2014年1-9月份公司累計實現銷售面積1263.8萬平方米，銷售金額1490.6億元，分別比2013年同期增長15.0%和16.0%。

儘管前三季度銷售業績仍在增長，但9月份的市場並不好。據萬科重點關注的14個城市的統計資料顯示，9月銷售金額同比下降35%，面積下降31%，降幅比8月大。從市場去化率看，14個城市8月0.68，9月0.71，9月月度庫存從1.41億平米上升至1.45億平米。9月底庫存去化月數11.6個月，高於8月底的11.4個月。

但央行信貸放鬆政策改變了市場預期。萬科方面認為，央行新政對樓市的影響主要有兩個方面：一是實質性影響，對於改善型需求是比較大的利好；二是心理性影響，今年一線城市去化率比二線城市還差，這不是購買力的變化，而是市場信心的變化，信貸放鬆改變了人們的心理預期。

從“十一”假期開始，購房者入市意願明顯增強。萬科資料顯示，“十一”期間，萬科新推盤貨值30多億，認購80億元，認購遠大於新推，認購金額同比增長120%。“十一”期間良好銷售不是來自來訪量，而是實際成交的轉化率，說明今年“十一”客戶成交意願明顯好於去年同期。萬科相關負責人判斷，“十一”是今年的轉捩點，四季度銷售會有明顯起色，但房價不太可能漲。

“為加快銷售和回款，房企四季度降價的比例和範圍會更寬。房價僵持的情況對行業沒有好處，以價換量對大家都有好處。去年房價上漲是漲過頭了，那麼市場一定要糾正。今年年底房價應該會低於去年年底，這是一個全域性的判斷。隨著市場景氣實際好轉，四季度開發商推盤量會擴大。四季度有希望看到房價軟著陸，這對於整體經濟也是比較好的結果。”上述萬科相關負責人認為。據悉，萬科四季度推盤量會比較大，月均將達到200億貨值。

樓市明年或恢復“健康”

房價下跌也引起土地市場調整。萬科資料顯示，三季度監測的16個主要城市土地供應量下降54%，成交量下降59.7%。萬科方面認為，這說明開發商都比較謹慎。投資比較謹慎，地價才能下跌。地價下跌是這輪樓市調整的最後一步。

去年年底的地價是很不合理的，以去年年底的地價蓋房是無法得到合理利潤的。萬科分析稱，目前來看，主要城市地價還沒有回到合理水準，還在縮量階段。未來要進一步等待地價的下行。地價降下去了，明年銷售、推盤、開工都會回到比較健康的局面。如果能把去年房價慣性上漲的不健康因素矯正了，那麼明年的市場就能夠恢復到比較健康的狀態。

今年以來，萬科在業務轉型方面進行了不少創新，特別是和百度、阿裡巴巴等互聯網企業合作。對於投資者關心的相關進展，萬科方面表示，與百度合作是希望通過大資料來瞭解客戶的行動資訊，有助於在業態配置和客流引導上做貢獻，但最後的成果還需要觀察。與凱雷的商業地產合作還沒有最終協定，目前只有一個初步構想。“我們不想散售，我們也不想自己持有商業物業，那麼我們就需要找那些有持有物業天賦的組織來持有。未來我們認為商業物業需要通過整體出售的方式來售出，凱雷在商業物業經營上很有經驗，6-8%的收益率對於凱雷來說也是比較合適的。”萬科相關人士分析稱。

今年已有過轉讓旗下專案公司的中信地產，日前又有了新舉動，而此次轉讓的是其位於廣州的中信西關海專案。

近日，有消息稱，中信華南地產公司將其100%控股的廣州市荔港南灣房地產開發有限公司在北京交易所掛牌出讓，這也意味著該公司開發並正在銷售的廣州中信西關海專案也將易手。

轉讓公告顯示，該專案股權轉讓掛牌價為21億元。根據交易條件，如掛牌期滿只產生一家符合條件的意向受讓方，則採取協定轉讓方式成交。

如掛牌期滿產生兩家或兩家以上符合條件的意向受讓方，則進入網路競價程式。而意向受讓方需要在資格確認後3個工作日內向北交所指定帳戶繳納6.3億元交易保證金。

西關海專案原價轉讓

值得一提的是，21億元出讓股權的中信西關海，掛牌價和5年前購入的地價正好相同，相當於原價將項目掛牌轉讓。

資料顯示，2009年，中信地產用21億元從廣州市城啟集團手中收購荔港南灣南區緊靠珠江邊及青年公園的住宅用地，總面積為21萬平方米，折合樓面地價為10000元/平方米。中信地產接手後，地塊被開發為名叫中信西關海的一線江景專案。

時隔五年，中信西關海再度易主。對此，業內人士不約而同地表示出意外。“得知中信此次轉讓西關海項目，內心有稍許意外。”中原地產專案部總經理黃韜表示。

同樣，廣州業內人士趙卓文也表示，中信西關海是市中心比較難得的專案，對於這種專案，開發商正常情況下是不會賣的。

至於轉讓原因，黃韜表示，目前未見到中信地產其它業務出現波動，個人估計此次轉讓可能是從優化資產的角度考慮，並非重大策略的轉變，例如退出房地產業務等。

“出售手中不太優質的項目進行資產優化、或意圖暫時性退出廣州市場都有可能。”黃韜續稱。

不過，在趙卓文看來，中信地產轉讓專案更多是出於資金運用方面的考慮。其表示，中信西關海這個專案開發比較複雜，週期比較長，項目資金對企業運營的影響是很巨大的。

據瞭解，中信西關海在2012年9月16日才迎來首次開盤，這距離中信地產收購該地塊已是三年之久。目前專案仍有多棟樓宇尚未動工，其中包括一塊發展預留用地。

受累市場與項目定位

其實，無論是優化資產還是資金佔用考量，項目最終選擇被轉讓，很大的原因無非仍然是專案開發與銷售情況與最初預計相左。

根據股權出讓公告披露的財務資料，近兩年中信西關海的盈利情況不甚理想。企業年年度審計報告資料顯示，2013年度，荔港南灣地產營業收入為零，營業利潤為-6594萬元，淨利潤為-5328萬元。

截至今年7月31日，荔港南灣地產的營業收入為149.8萬元，營業利潤為-545.97萬元，淨利潤為-556.22萬元。資產總計為511855萬元，然而負債總計卻達到-517088.79萬元，所有者的權益為-5233.12萬元。

此外，根據陽光家緣資料顯示，截止到今年10月份，中信西關海共有775套產品獲批預售證，其中網簽售出的套數為359套，按照整個社區2000套左右的總數，售出尚不足18%,

而已經售出的359套單位，均價為25630元/平方米，也就是說，在五年時間裡，荔港南灣地產從中信西關海項目獲得的總收入僅為10.97億元。

造成項目成交不理想的原因，“主要是定位比較高，但是這個項目也只能做高端定位了，那個位置的地價不適合做低端定位。”趙卓文分析稱。

據悉，中信西關海位於廣州老城區——荔灣區，而且具有較為優越的江景優勢，當時10000元/平方米的地價創下了荔灣區地價的新高。

趙卓文指出，目前的市場高端產品肯定銷售不理想，因為現在整個市場的銷售主力都是總價比較低的中小戶剛需產品。

除定位偏高外，西關海的戶型設計也是市場人士認為業績不暢的關鍵。趙卓文認為，中信西關海的單價沒有問題，主要是產品做大了。

據中信西關海銷售人員介紹，目前在售的產品最小單位為131平方米的三房，最大的戶型超過300平方米。戶型越大單價越高，一套280平方米的產品售價都超過了800萬元，普遍可能達到千萬元以上。

有業內人士就表示，廣州千萬級別以上的買家大多為多次改善型，目前受限購政策的影響，需求還難以釋放。

而廣州庫存資料也顯示，截至9月30日，除黃埔區外，廣州其它區的新建商品住宅庫存戶型平均面積都超過120平方米，海珠、番禺、從化的庫存戶型平均面積已超過140平方米。

　近日，記者實地採訪後發現，已經悉數通車的高鐵和在建的地鐵正逐步打開這座城市房價的上漲空間。

　　位於廈門集美區杏林大橋橋頭的幾個樓盤成為當地房價新增長極，開盤三年以來，房價已經翻了不止兩倍，目前均價已在兩萬元左右，這一地區只是島外郊區。

　　“未來地鐵一號線將在這裡設站，步行只需十分鐘，將來房價肯定還會漲。”記者走訪兩處樓盤時，售樓人員不約而同打出地鐵牌。

　　鐵路一響，黃金萬兩。多條高鐵線路貫通廈門，這也直接改變當地樓市格局，周邊城市購房者更有置業廈門的動力。

　　“雙鐵”時代來臨

　　廈門島很小，很堵，很擁擠；廈門島外很大，很寬，人很少。儘管如此，人和車輛依然喜歡擠進島內。現在，島內外人口密度比達到11∶1，一半的常住人口都擠在島內。

　　地鐵在本世紀第二個十年走入市民視野。廈門市的經濟指標、人口及規劃線路的客流規模指標均達到要求，具備修建軌道交通的基本條件，2013年底，廈門地鐵1號線工程正式獲批，建設工期4.5年，2018年廈門將正式進入地鐵時代。

　　高鐵來的時間則更早些，2013年底，廈深鐵路正式通車，這是一條毫無疑問的“黃金走廊”。廈深鐵路所屬的杭深線，是我國“四縱四橫”快速鐵路網規劃中的重要 “一縱”，它將中國經濟最活躍的長三角(2477.82,-16.440,-0.66%)、閩南金三角和珠三角(3830.68,-39.200,-1.01%)首次直線連接。

　　廈門大學經濟學系副教授丁長髮告訴記者，廈深鐵路的通車，使閩粵三個經濟特區之間的8個縣市，結束不通鐵路的歷史，從以前的發展“斷裂帶”轉變為“增長帶”。

　　今年廈門高鐵陸續通達北京、南京和長沙等國內重要城市，高鐵經濟圈雛形已經基本形成。“制約廈門經濟發展的各種因素也在逐步改善，廈門吸引投資和人流的條件越來越好，這為拉動地方經濟增長、緩解就業壓力等都提供了非常重要的前提條件。”丁長髮說道。

　　房價想像空間打開

　　2010年，有著敏銳投資嗅覺的廣東人老徐，跟隨著已經開建兩年的廈深鐵路，從深圳“北上”至廈門。老徐說，當時廈門房價和深圳比給他最大的感受是“好便宜”。

　　廈門2010年的住宅均價為11000元?平方米，而深圳住宅均價當時一度突破20000元?平方米。老徐預判以廈門的經濟發展、環境以及特殊的閩南中心城市地位，隨著鐵路交通網絡的貫通完善，將進入快速上升通道。

　　從2010年底至2012年底的兩年時間裡，老徐在廈門花費數億投資購買了幾處綜合性物業。隨著動車時代的到來，廈門房價從2012年底進入快速上漲期，到2013年，老徐此前的投資回報已經超過了100%。

　　而動車時代到來也宣告廈門島外集美北站新區的崛起。北站片區系以廈門北站為核心打造的新城，2012年10月該區首個商品房項目三期開盤時，銷售均價就已達到9000元/平方米。

　　該片區樓面地價也創下了一年翻近5倍的記錄，在2013年2月5日，集美北站片區地塊2013JP02被杏林建設以6.092億元拍得，樓面價為10503.45元/平方米，溢價119.77%。

　　2012年，廈門全市的新房銷售面積和套數雙雙超過深圳，但廈門人口只有深圳全市的1/3；2013年上半年，只有約370萬人口的廈門在新房成交量上，僅比約2000萬人口的北京少1萬套。

　　有分析指出，廈門接連兩年房地產成交量的“井噴”，有相當大的一部分是因龍廈鐵路和向莆鐵路的通車所帶來的大量置業客流。

　　外地購房撐起半邊天

　　泉州安溪人陳家姐弟，是一普通泉州中產家庭。姐弟倆大學畢業之後，都選擇離家最近的廈門就業。“閩南人不希望離家太遠，而就業機會和環境無疑廈門是首選。”陳家姐姐工作兩三年後，就準備在廈門成家。

　　2008年的廈門，即使買一套二手房，首付也需要十幾萬元，僅工作兩三年的姐姐和男友全部積蓄合起來不過7萬元，好在買房大計全家人支援，湊齊首付買了一套二手房。

　　2009年，陳家弟弟在廈門房價“低位”時，也在島內買了一套100餘平方米的新房。幾年後，姐姐又購買了擁有海景資源的複式 “豪宅”。不願意輸給姐姐的弟弟，也在2013年購買了第二套房。

　　類似的例子不勝枚舉，而在廈門的外地購房者中，周邊最有實力的第一軍團為泉州人。廈門島內的豪宅不少都是給泉州人買去了。“這些做生意的泉州人之間也存在暗暗較勁，有一個說法是泉州人沒有幾套廈門的房子都不好意思說，成為身份和財富的象徵。”一開發商銷售總監如是表示。

　　但他同時向《每日經濟新聞》記者解釋說，這些購房者雖然不一定都能夠住進這些房子，但卻並非概念中的炒房，而是將其作為一種投資保值和固定資產長期持有。

　　而老徐之所以選擇廈門，而不是北上廣的原因除了回報率的考慮之外，他同樣考慮到了風險因素。“廈門的炒房比例較低，估計在20%以下，不然我也不敢來。”老徐說，他曾在晚上專門開車到傳聞中空置率最高的海滄區去實地看燈，確實如大家所言很多新社區亮燈率 （入住率）很低，不過這並不使他感到擔憂，原因就是這些空置房的房東很多都是長期持有者。

　　福州到廈門動車的開通，把閩南、閩中和閩北的購房者更多帶到廈門；龍岩到廈門動車的通車，則將閩西的購房者吸引到廈門……廈門對外地購房者的吸引力隨著交通的完善，磁力進一步增強。

　　在限購執行之前，統計資料顯示，廈門的外地購房者占比達到六成，而2010年限購執行以來，廈門本地購房比例回升，不過外地購房者依然是主要購買力。

近年來中國對外房地產投資規模呈現井噴式增長。房地產服務公司高力國際的一份資料顯示，2013年，中國對外房地產投資總額接近160億美元，而今年前8個月，這一數字就已經高達85億美元，而在6年前，中國對外房地產投資規模還只有約7000萬美元。

“現階段優質房地產資產的價格一路飆升，紐約、倫敦或者巴黎等門戶城市黃金地段出租率達100%、租金回報穩定的寫字樓、商鋪或住宅物業的競爭十分激烈。這讓一些中東主權基金和規模較小的私募基金都感到明顯的壓力。” 普衡律師事務所（Paul Hastings）全球房地產業務部總監Philip Feder坦言。

“和當初日本投資者進軍美國房地產市場不同，我們發現如今很多亞洲的投資者，尤其是那些來自中國和韓國的機構和房產商，他們通常擁有雄厚的資金實力來完成這些龐大的交易，甚至不需要融資，”他表示。

開發商、機構多路徑出海

隨著國內房地產市場不斷降溫，各類投資者都在不約而同地加速海外房地產市場的投資。

仲量聯行的一項調查顯示，今年上半年，中國海外房地產投資總額較2013年同期增長17%，累計金額高達54億美元。其中，商業房地產投資額占了絕大部分，接近40億美元，但增長主要來自住宅投資，2014年上半年中國海外住宅專案投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。

“目前，我們注意到國內房地產開發商、機構投資者以及高淨值階層個人都在紛紛把目光聚焦在歐美房地產市場。”該律所的香港?上海辦公室合夥人David Blumenfeld指出。

據悉，投資海外市場的中國房地產開發投資者可分為兩類。一類是創業開發商，主要關注於規模較小的住宅開發專案，它們在國外為現有的中國客戶開發專案。

另一邊廂，成熟的大型中國房地產開發商也在加速佈局國際化戰略，他們則更傾向于與當地開發商攜手合作，以合資企業的形式完成專案開發。他們意識到要在國外完成大規模專案，有必要與當地合作夥伴聯手，後者能有助於順利解決複雜的政府審批、環境審核和勞工問題。

此外，一些機構投資者也在積極部署海外房地產投資。“他們主要集中在一些傳統的門戶城市，比如紐約、倫敦、巴黎等，因為相比內地市場，這些城市的回報率更加具有吸引力。此外，發達國家的房地產市場運作公開透明，政府干涉十分有限，如果擁有足夠的資金實力，他們有機會可以收購一些地標性的房產。”Blumenfeld表示。

“這些投資者在尋找更高收益和回報的投資機會時，將會逐漸從傳統寫字樓或購物中心資產轉向其他相關的房地產投資。我們開始看到一些投資者對農業用地和林業資源相關的地產投資興趣正在不斷增加。”該律所合夥人Joel Rothstein說道。

然而，他坦言，與傳統的商業、住宅專案相比，美國政府對外國投資者購買農業用地、林業、港口等專案的審查更為嚴格。

現金充裕

與上世紀80年代湧進美國房地產市場的日本投資者不同，如今的中國和韓國投資者的一個顯著特點是，他們較少通過資本市場或者銀行安排融資進行投資，而是更傾向于直接以現金結算。

對於中國的機構投資者而言，過去，用現金結算多少受到政策制約。 Feder解釋，過去中國本土的房地產企業如果要為其海外子公司提供貸款擔保，往往需要經過較為複雜的程式，而近年來，中國相關規定已經有所改變，中國企業可以為其海外子公司提供直接擔保，此舉方便這些子公司在美國直接進行融資。

現金充裕令中國投資者的競爭力更強。“他們可以更快進行結算，而不像其他投資者那樣，需要更多時間進行融資安排。”該律所房地產業務部洛杉磯辦公室合夥人Rick Kirkbride指出。

“在中國買家中，也會看到部分投資者通過貸款等管道做出融資安排，比如一些發展商，對於上市公司而言，他們可能會考慮以項目名義貸款還是以公司名義在資本市場融資。” Blumenfeld表示。

而一些私募基金也積極在國內市場募集人民幣資金，通過一定的安排獲取合格境內機構投資者（QDII）額度的方式，或者取道英屬開曼群島直接籌集美元資金，投資海外房地產市場，Rothstein同時透露。

他表示，由於私募基金的投資週期一般為5-7年，而大部分中國內地的機構如保險公司、主權基金等著眼于長遠投資，因此後者通常願意支付更高的價格，並為此承擔更高的風險。

REITs投資回報率約4%

目前，大部分中國投資者跨境房地產投資的方式，仍以直接投資為主。但也有越來越多的投資者開始採用基金以及金融產品等間接投資策略，而不再獲取房地產的直接擁有權。

“他們開始使用更加多元化的投資管道進入海外房地產市場，包括投資或承銷私募房地產基金、投資房地產投資信託基金（REITs）等。”Rothstein向記者透露。

REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集多數投資者的資金，由專業的投資團隊負責房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金產品，屬於資產證券化的一種形式。

凱利投資（ClearBridge Investments）董事總經理兼高級基金經理Mark McAllister指出，在市場普遍預期美聯儲明年中加息的環境下，相信會有越來越多的中國投資者開始關注REITs。


“目前，一般的REITs相比直接的房產投資有一定幅度的折扣，而且，REITs的市場流動性更好，公開市場交易十分便捷。而且很多大型的REITs本身的投資範圍涵蓋不同類型和不同國家的房地產項目，這可以為投資者提供一個更好的投資分散和多元化策略。” McAllister表示。

他透露，目前中國投資者在美國REITs的投資仍然十分有限，主要集中在商業地產項目，“可能是他們還比較習慣于傳統的直接購買房地產的投資模式”。

從投資回報上考慮，他表示，REITs比傳統的直接房產投資對市場反應更加敏感。目前投資美國REITs的年回報率大約在4%，但隨著美國經濟改善，租金上漲，這一回報率預計會上升至5%-7%。同時，他透露，目前直接投資各類物業的租金年回報率平均在6.5%左右。

綠地香港控股有限公司發佈公告稱，於10月15日，公司此前與華潤置地訂立的關於合作開發上海黃浦區地塊的協定終止。

根據終止協定，雙方應解除合作協定項下擬進行的交易，包括綠地香港及專案公司就合營企業退回已發生資本投入及相關成本予華潤置地及投資者；退回投資者所收購的合營企業股份予合營企業；及華潤置地及投資者提名的所有合營企業、TrueThrive及項目公司董事辭任。

至此，綠地香港將獨自進行有關該土地的開發。關於合作終止的原因，綠地香港方面表示，主要在於就合作開發該土地進行進一步業務籌備工作的過程中，雙方認為就該土地的進一步發展持有不同意見，且將非常難以就該土地的發展專案落實獲雙方滿意的業務計畫。

據瞭解，該地塊由綠地香港旗下True Thrive Investment Limited(信鑫投資有限公司)於去年12月11日以底價59.5億元競得，已是去年上海總價第二高的經營性用地該。資料顯示，該宗黃浦區五裡橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊，出讓面積為64980平方米，容積率方面，99街坊2/2宗地塊為3.0，99街坊7/2宗地塊為2.0，最大建築面積約16.25萬平方米。

彼時，分析人士指出，該地塊的收購價已相當於綠地香港2013年6月底總資產的35%左右，因此該收購交易將削弱綠地香港為運營資本和償還短期債務的流動性緩衝保護。

緊隨其後，綠地香港便在今年1月14日公告稱，當日，該公司就早前以59.5億元投得的上海黃浦區土地與華潤置地及投資者訂立合作協定。


根據合作協定，投資者將認購而合營企業將配發及發行新股份(相當於合營企業於認購事項後之經擴大已發行股本的50%)，認購價為1.00美元；及盛高置地管理將按一元換一元的基準出售及出讓銷售貸款予投資者。

于合作協定日期前，盛高置地管理向True Thrive墊付合共1.95億美元，以就該土地支付拍賣擔保付款。銷售貸款相當於盛高置地管理向True Thrive墊付有關股東貸款的50%。

出讓銷售貸款及認購事項完成後，專案的資金將由綠地香港及華潤置地按50:50基準承擔。綠地香港其時表示，公司與華潤置地有關該專案的策略性聯盟將使集團得以更靈活調配其財務資源。

重慶房地產市場風向球的秋季房展16日登場，現場人氣十足，但業者表示，今年規模大、人也多，但大多抱持觀望態度，民眾則認為，房價持續下跌，不急著現在出手。

重慶市房地產業協會主辦，2014重慶秋季房交會昨天在南坪國際會展中心登場，在大環境不景氣影響下，今年參展企業共計118家，較去年減少35家。

中國人民銀行（大陸央行）日前推出「認貸不認房」政策，加上重慶市政府為減輕購房者繳稅壓力，10日推出調整房產稅新規，照理說，應該會成功刺激市場買氣，但業者直言，看房的人多，買房的人少。

重慶當地房企集團國興銷售渠道部經理馮顯洋說，這屆秋交會規模夠大、人也多，但買氣欠佳。

依照典型的八年投資週期，世邦魏理仕預計2013-2016年間將有84檔基金到期。分析顯示，2015-2016年基金到期潮將達到頂峰，屆時將有大約50檔基金，總值達400億美元的資產到期。
大智慧阿思達克通訊社10月16日訊，在資金充裕、資本市場向好及較高的風險調整後回報等綜合因素的驅動下，亞太地區在全球金融危機（GFC）前經歷了房地產基金的熱潮。然而封閉式房地產基金的生命期限普遍為八年，世邦魏理仕預計2013年至2016年，約有84只亞太基金將面臨到期，而到期日將集中出現於2015-2016年。

2005-2008年為房地產融資和投資的全盛時期。世邦魏理仕資料顯示，在此期間，亞太地區的私募房地產基金募集了約910億美元，幾乎是之後四年（2009-2012年）募集的總資金320億美元的三倍。2005-2008年募集的資金，大量流入了亞太房地產直接投資市場，當時的投資金額為歷史高位；僅2007年，私募房地產基金就收購了價值320億美元的資產。

依照典型的八年投資週期，世邦魏理仕預計2013-2016年間將有84檔基金到期。分析顯示，2015-2016年基金到期潮將達到頂峰，屆時將有大約50檔基金，總值達400億美元的資產到期。

基於基金到期高峰的資產出售規模和當前的投資市場容量，世邦魏理仕估計2015-2016年到期的封閉式基金沽售所釋放出的資只有75%左右能被市場吸收。不過，該評估受多種因素影響，包括持續的投資者情緒、資金募集環境以及機構投資者的加入等。同時，投資組合的地域和品質不同，基金沽售資產所遇到的挑戰程度也會不同。

據世邦魏理仕研究表明，未來兩年基金到期帶來的潛在流動資產金額與市場吸收能力之間的差距約為100億美元。然而，世邦魏理仕認為潛在的基金到期潮不會對亞太區的房地產市場造成巨大衝擊。

“基金到期潮與市場吸收能力的差距，對於基金經理如何定位基金以及如何對待基金到期具有深刻的意義。因為這些資產有可能在尋找買家或理想的出售條件上遭遇困難。”世邦魏理仕資本顧問亞太區董事羅方圓小姐評論到。

“基金到期潮的影響也提示當前亞太地區的基金需改善其戰略規劃，我們預計基金經理將改變他們的戰略。我們預見審查往績趨向嚴格、對投機性基金的興趣逐漸減弱，以及出現一批經驗豐富的亞洲區基金經理。這一趨勢似乎也預示著我們將看見更多專注于單一國家、特定物業類別或更專門的基金架構和投資策略。亞太地區的新基金將會更注重風險管理。”羅方圓小姐說。

麗新系4間上市公司公布截至今年7月底止全年業績，其中麗豐（01125）扣除物業重估影響後，核心純利2.48億元，按年減少13.8%；麗新發展（00488）及麗新國際（00191）均轉虧為盈，核心純利分別報3.33億及1.65億元；董事會決定恢復派末期息。

麗展及麗國副主席、麗豐主席周福安表示，麗豐「業績算唔錯」，純利增長45.3%，至10.99億元。至於核心純利下跌，部分原因是今年4月到期的債務全數贖回；9個月內共有2項債務以新債償舊債，新債項利息得以由9.125厘降至6.875厘，節省約3厘利息成本。

麗豐全年物業發展已確認銷售額6.41億元，下降53.3%，周福安表示，過去一年上海五月花生活廣場銷情不錯，但由於售樓速度減慢，推貨量較少；加上接收預售證時間較長，已確認銷售額減少，合約銷售額為7.27億元。

周福安兩年前加入麗新系時，表明要把麗展及麗豐轉型為收租股，周福安指出，現在麗豐收租物業280萬方呎，預計5年後將接近700萬方呎，明年廣州東風廣場2期將有70萬方呎舖位落成開始收租，轉型方向清晰，內地租金回報達8.4厘，因此無意在內地大舉投地。

香港業務方面，周福安說，情況較內地更理想，麗展的租金回報約15厘，期望可維持10至15厘水平。目前在香港收租物業近150萬方呎，預計海洋公園酒店3年後落成，屆時將有合共約200萬方呎收租物業；麗國則有20萬方呎物業。

麗展及麗國決定恢復派末期息，周福安說，麗展及麗國過去數年沒有派息，現在給予投資者公司能夠恢復派息的訊息。至於派息比例較低，主要是保留現金進行投地及確保現有項目順利發展。

全 年 純 利 14 億 麗 展 回 復 派 息
星島日報

麗新系四家公司昨日公布末期業績，麗新發展（488）和麗新製衣國際（191）均回復派息，每股末期息分別派0.25仙及1.1仙，同時可以股代息。對於集團未來的派息政策，同為兩家公司的副主席周福安表示，會視乎業績發展情況，來決定是否持續派息和增加派息金額。他又指，集團朝?收租股為目標的進展理想，未來幾年的收租物業的面積持續增加。

　　截至7月底止，麗新發展全年純利14.78億元，按年減少42.3%；期內租賃業務營業額為5.02億元，按年增加15.7%，主要為續租租金上升所致。麗新製衣國際全年純利則為9.4億元，按年減少43.5%。

　　兩家公司均以香港的收租物業為主，其中麗新發展在港有約160萬平方呎的收租物業，周福安表示未來連同天文臺道一個項目，再加上3年後海洋公園酒店落成，屆時收租面積可增至約200萬平方呎，而且香港的收租回報理想，達到約15厘。

　　至於麗豐控股（1125）全年純利為10.9億元，按年增加約45.3%。麗豐以內地收租物業為主，在內地約有280萬平方呎的收租物業，周福安表示未來五年收租物業面積會逐步增加，至約700萬平方呎，而內地主要以上海、廣州和橫琴為發展地區，他又稱內地的收租報回約有8.4厘。住宅單位方面，廣州御金沙第一期及第三期、廣州東山京士柏、上海五月花生活廣場，及中山棕櫚彩虹花園第一期餘下住宅單位，預期會為未來財政年度帶來貢獻。

　　對於未來租金市場的看法，周福安相信未來一年租金仍有升幅，期望內地和香港市場，續租租金可望上升10%至15%。對於融資需求，周福安稱暫時沒有需要，手頭現金充裕，同時可向銀行貸款。

　　近期佔領運動對樓市的影響，周福安稱該集團近幾個星期，均沒有新盤推出，但見到其他發展商的新盤銷情尚算理想，故他相信佔領運動對樓市影響不大。而在環球股市疲弱之下，本港股市因佔領因素就更為波動。

　　另外，同系豐德麗（571）的全年純利為2.68億元，按年轉虧為盈，但撇除物業重估影響後，則按年虧損減少至約1.63億元，不派末期息。

樓價不斷上揚令居屋第二市場成交氣氛轉趨疲弱，房委會公布的數據顯示，9月只有155宗居二市場成交個案，按月跌24.4%，而截至本月15日，10月的臨時數字更只有7宗，較上月同期減少72%。地產界認為，佔中運動令準買家對後市更趨審慎，加上預期政府在年底會推出新一批居屋，估計居二市場成交量至年底前會進一步減少。

今半個月只有7宗

房委會公布的數字顯示，9月居二市場成交量已是自5月以來連續4個月下跌，並是繼去年12月錄得95宗成交後，今年內的低位。至於截至本月中的成交量，則只有7宗，惟只屬臨時數字。

事實上，近日居二場市屢錄高價成交，例如旺角富榮花園一個三房單位，以綠表價538萬元易手，實呎價達9088元，金額追貼私人市場。美聯物業首席分析師劉嘉輝不排除部分準買家因而轉至私人市場物色單位，他認為近月隨着樓價不斷攀升，準買家轉趨觀望，加上白居二計劃申請人已陸續入市，也令居二市場的客源大減。

佔中困擾買家觀望

此外，隨着佔中展開，他相信將令準買家的觀望心態更濃，但業主普遍未有打算大幅下調叫價，預期本月全月的居二成交量可能進一步下跌。

祥益地產總裁汪敦敬認為，政府計劃今年底推售新一批居屋，估計不少準買家會待居屋公布售價後才考慮是否入市二手市場，將會凍結居二成交量，令成交量在低位徘徊，但相信抽籤程序完結後，部分買家會回流，令成交量回復正常。

不過，縱使9月居二成交量創今年新低，但受上半年表現理想帶動，今年首三季居二成交量達2261宗，較去年全年的2037宗還要多11%，並創2008年以來新高。

房署計劃在元朗橫洲興建大型公營房屋項目，並已選定貼近朗屏邨西端約5.67公頃先行發展，計劃興建4000個公屋單位，為配合發展計劃，規劃署建議修訂相關的大綱圖，將地皮改劃作住宅用途，城規會今天會議將作討論，若通過後將透過城規程序讓公眾提交意見。

用地位於朗屏路以西，地皮在屏山分區計劃大綱圖中屬於「綠化地帶」用途，規劃署建議改劃作「住宅(甲類)4」用途。

建10座41層公屋

根據房署的發展概念，未來將興建1條行人天橋由朗屏邨連接至橫洲新公屋項目，用地約4.1公頃將作公屋發展，地積比率6倍，擬興建約10座41層公屋，提供4000個單位，可提1.23萬人居住。至於地盤中部將興建學校，西南端則為政府、機構或社區設施。

規劃署表示，新公屋發展對空氣流通、景觀、交通和排污等技術層面料沒有負面影響，但建議將住宅的座與座距離進一步擴闊，並在將來進行詳細設計時，考慮建築物高度的布局，以進一步改善空氣流通和景觀通透度。

橫洲用地發展方案，曾在6月提交元朗區議會討論，規劃署稱，當時區議員普遍支持該公屋發展計劃，日後也會就用地的改劃建議，再度提交區議會討論。

資料顯示，房屋署去年原計劃在橫洲興建更大型的公屋項目，提供約1.7萬伙，但涉及收地等問題，令項目可能要縮減規模或分期推展。

利園山道波斯富街舖 減幅達28%

受佔領影響地區之一的銅鑼灣，零售明顯受影響，導致原本交吉舖位，放租更見難度。有鄰近佔領區的地舖業主，下調租金1成放租，另同區利園山道、波斯富街舖業主，亦有相應減租吸客，減幅達28%。

銅鑼灣自本年初起，因內地客消費減少，零售商搶舖不再，令交吉舖位明顯增加，而近期爆發佔中事件，舖位租務市場更是雪上加霜，業主惟有相應減租。

怡和街舖 願減租11%

例如銅鑼灣怡和街18號地下及1樓，面積合共約2,000平方呎，原由東方表行以每月約75萬元承租，呎租約375元，租客於早前遷出，業主於市場放租，意向月租約90萬元，呎租約450元。物業位置正對示威人士佔領區，地段人流受影響，舖位由大鴻輝持有，早年以1.1億元購入。

大鴻輝主席梁紹鴻表示，意向月租為90萬元，但受佔領事件影響，預計可接受下調租金至約80萬元，呎租約400元，減幅約11%。他指，即使願意下調租金，舖位始終正對佔領區，此時實在難有租客洽租，相信要待一段時間，才有望租出。

位處銅鑼灣佔領區附近的街道，吉舖數目與年初相若，而業主亦開始調低意向租金，代理指，利園山道39至47號地下及1樓，面積合共約2,900平方呎，數年前曾由珠寶店以每月110萬承租，呎租約379元，現已遷出，業主早前以每月150萬元放租，呎租約517元，未獲承租，近日已把叫價調低至120萬元，呎租約413元，減幅約2成。

另同地段1號舖，地下及閣樓面積合共約700平方呎，原由藥房以每月15萬元承租，本年4月已遷出，業主最初以每月25萬元放租，呎租約357元，代理指，近日業主把叫價降至每月18萬元，呎租257元，減幅達28%。

代理料區內跌租1成

事實上，近日銅鑼灣舖位租務個案上，已錄租金下跌，如銅鑼灣怡和街香港大廈地下B號舖，新租客為皮具公司，以每月38萬元承租，較舊租金55萬元，下跌約3成。

業內人士認為，銅鑼灣區去年尾起吉舖湧現，直至近期佔領事件波及，一般租務活動肯定受影響，個別洽淡中的租務或會叫停，因此業主議價空間會擴闊，預計該區舖位租金下跌1成。

中環擺花街舖減租8.2%

除了銅鑼灣之外，其他核心旺區舖位租金亦見頂，業主不止降低叫價，甚至接受低於上一手租金，據喜來登旺舖方面表示，獲業主委託放租中環擺花街52至60號地下3號舖，面積約400平方呎，意向月租約7.8萬元，呎租約195元。

據了解，該舖位早前由體育用品公司以每月8.5萬元承租，呎租約213元，新意向租金較上手月租跌8.2%。

東涌酒店地今天截標，新地（00016）將獨資入標，而具區內發展經驗的富豪酒店（00078）有意參與，項目可建約1,100間客房，估值約15億至22億元。

憧憬政府將大力發展東涌的交通基建及旅遊業，今天截標的東涌第53a區酒店用地，吸引不少發展商的目光，早前跟4間發展商聯手投得區內商業用地的新地，今次將會獨資入標競投。

富豪酒店 對項目表興趣

市場估計，新地之前的合作夥伴太古地產（01972），近年積極吸納大嶼山的用地，除上述合資的商業用地之外，在過去3年還吸納了區內3幅豪宅地皮，故今次亦有機會再度出手投地。

事實上，除上述兩間發展商之外，在區內已持有酒店項目的富豪酒店，其執行董事范統亦表示對地皮有興趣，但因區內還有其他酒店供應，故會小心考慮。

樓面呎價 估值最高4千

不過，有中小型發展商指，因地皮遠離東涌港鐵站及市中心，且旁邊的地皮有可能會用作居屋發展，故將來落成的酒店難以定位，故將不會入標競投，而近年積極競投商業用地的億京，今次亦不會參與。

東涌第53a區酒店用地佔地約13.89萬平方呎，地積比率約4.4倍，可建樓面面積約61.35萬平方呎，其中18.31萬平方呎樓面可作附屬設施用途，包括6.1萬平方呎零售樓面面積，業界估值約15億至22億，樓面呎價約2,500至4,000元。

新地罕有周六開股東會
文匯報

本港藍籌公司的股東大會一向會安排於周一至周五舉行。不過，本港龍頭地產公司新鴻基地產（0016）公布，今年股東周年大會將於下月15日周六中午12時於灣仔新鴻基中心53樓舉行，可謂打破慣例。

料遷就許仕仁涉貪案

市場人士估計，新地今年股東周年大會日期安排，可能考慮到集團大股東郭氏兄弟與前政務司司長許仕仁涉嫌貪污案件仍在進行中，新地管理層可能要於周一至周五期間出席法庭聆訊，惟有改於周六舉行才可令大部分主要管理層出席股東會。

新地發言人昨接受查詢時表示，每年股東周年大會日期均由公司秘書安排，主要看各主要管理層能否如期一齊出席來決定日期，但未明確表明是因為案件問題影響。發言人指出，縱然於周六中午舉行股東大會，但今年仍如往年一樣，安排新地聯席主席郭炳江及郭炳聯等主要管理層一同於股東大會後召開記者會，接受傳媒發問。

綠地香港(0337)昨公布，已於本周三與華潤置地(1109)終止於今年2月公布以各佔一半股權成立合營公司收購上海市黃浦區之土地合作協議。綠地香港董事局指出，終止合作協議是由於在合作開發籌備工作的過程中，合作雙方對進一步發展持有不同意見，且將非常難以就該土地之發展項目落實獲雙方滿意之業務計劃，因此，綠地香港將獨自進行有關項目。

佔中陰霾仍濃，惟無損發展商以快打慢，不斷推盤計畫。當中大埔嵐山II期昨天首推六十伙，市場消息指，單日累沽五十七伙，佔推售單位九成半。發展商表示，項目反應不俗，出席率逾八成，並部署於短期內加推添食，由於項目提供伙數較少，故屆時售價會更加進取。

　　長實旗下大埔嵐山II期，挾大幅超額之勢，於今天首度出擊。昨紅磡售樓現場所見，不少準買家於發展商規定的登記時間，晚上七至八時陸續到場，整體到場人數眾多，逼滿等候區域，當中亦以家庭客佔主導。發展商亦於八時十五分正式開始抽籤工作。

　　發展商表示，項目首半小時已售四十個單位，佔可售單位六成六，其中三房大單位受歡迎。而開售不足一句 鐘，即售出五十七伙，尚除三伙為「1+親」的開放式單位。

　　長實執行董事趙國雄表示，項目最終截收約一千七百票，市場反應非常好，昨天的出席率亦高達八成。項目市場反應佳，相信是由於II期比I期多兩房單位，而中小型單位近期受熱捧。此外，三房單位部分有海景，景觀較開陽；且項目買家可做八成半按揭，即代表三房單位首期，僅需八十萬元，財務處理更靈活。

　　趙氏亦表示，II期單位僅二百七十九伙，數量較少，故集團會比較惜售，且售價會更加進取，集團亦有部署，料會加推添食。至於佔中運動持續已多時，他則認為該運動對樓市影響不大，大單位銷情依然不錯，市民對樓市會長遠考慮，不會僅關注短期事件。

　　長實高級營業經理何家欣表示，不少買家急不及待，在本周率先購入I期單位。在本周售出的四套「1＋親」單位，反映市場對大單位的而求亦不少。

　　發展商採取低市價方式搶灘市場，提供建築及即供付款優惠，其中，若以即供付款可獲樓價半成折扣，亦同時提供印花稅津貼，在樓價上直減百分之三點七五，如選擇下月中之前簽約及額外折扣優惠，今次選用即供付款計入多項折扣後，最高可獲百分之十四點五優惠。

　　今天的兩房單位定價介乎五百零二萬四千至五百七十六萬四千元，呎價由一萬零八至一萬一千七百三十九元，入場單位為一座一樓D室，實用五百零二方呎，定價五百零二萬四千元，呎價一萬零八元；折扣後售價四百二十九萬六千元，呎價八千五百五十八元。

　　項目的三房單位定價介乎六百四十六萬三千至九百二十五萬五千元，呎價由八千七百九十三至一萬零九百六十四元。當中的入場單位為二座一樓G室，實用七百三十五方呎，定價六百四十六萬三千元，呎價八千七百九十三元；折實後售價五百五十二萬六千元，呎價七千五百一十八元。

　　另一邊廂，據市場消息指，系內毗鄰之嵐山I期，昨錄一宗交易，沽出一個「1+親」組合。包括七座二樓C室三房戶，實用九百四十九方呎，定價八百二十三萬九千元，呎價八千六百八十二元。以及七座二樓D室開放式單位，實用一百九十六方呎，定價一百七十五萬二千元，呎價八千九百三十九元。