不動產市場的「賣點」儼然來臨，第4季求售、招商中的大型商業用不動產，罕見高達1,000億元，其中不乏「天菜」級指標案，其中以駿馬1號REITs、南港調車場都更案等，「賣相」最佳，吸引游資蠢蠢欲動。

最新調查顯示，房市進入下半年以來，賣方市場逐漸遠離、買方市場明顯占上風，霖園集團蔡鎮宇的寶豐隆興業頻頻逢高調節、處分資產；光是第4季至少總底價1,000億元的資產求售、招商案，其中不乏叫好又叫座的「天菜」。

據調查，「賣相」最佳的以駿馬1號、南港調車場都更案，最被看好，被視為「天菜」級指標案。

最近房地產逢高出脫氣氛濃厚，使市場上待售大型指標案愈來愈多，光是200億元起跳的資產求售案，就有信義計畫區身價250億元的中信銀松壽路總部大樓，仍在待價而沽；即將完工通車的捷運松山線上，宏盛國際金融中心大樓，也以全棟200億元求售中。

另外，還有一筆台北市身價200億元以上的指標大案正物色買家，準備求售，但目前尚未浮出檯面。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，駿馬1號REITs總底價80.6億元，所屬3棟不動產，包括國產實業全棟大樓、中鼎大樓部分樓層、漢偉資訊大樓部分樓層，標售總底價分別為35.16億、31.6億、14.1億元，具有都更、出租報酬率等題材和優勢，詢問度相當熱門，預計11月4日正式開標。

南港調車場都更案則更是「三搶一」的超級大熱門，仲量聯行董事總經理趙正義指出，現階段買家仍手握現金伺機進場，像總投資額高達286億元的南港調車場都更案，就吸引潤泰集團、國泰人壽、冠德「三龍搶珠」，炙手可熱；惟市場上租金報酬率要達到2.875％物件，不易到手，除非開價回檔修正，市場才會「先蹲後跳」，因此後市不必太悲觀。

趙正義表示，目前游資充沛，只是非常挑案子，預估台灣2014年全年商用不動產成交總額可望「保8」、站穩800億元大關，甚至力保維持去年水準、上看900億元，市場高檔整理階段可望「坐8望9」。

房市冷，原本大餅均分的房仲市場變成小餅爭食。房仲公會聯合會近期密集對所有會員進行強勢宣導，要求合法仲介業得將認證標誌掛在店頭明顯處，來與違規經營的業者區隔，還透過各方管道，要求官方加強查緝違規業者，為了保飯碗，房仲業發動起良幣驅逐劣幣。

借牌經營違規多
根據不動產經紀業管理條例，明訂經紀業者要業必歸會，還要經國家考試取得不動產經紀人執照，才有資格擔任經紀人；在房市活絡時，合法業者與違規業者是共存共榮，畢竟房仲是得靠人脈才能生存，總不能到處得罪人。

但近來這種共存共榮情況已改變，在市場交易量萎縮下，不管違不違規，所有房仲業同樣面臨經營困境，因合法業者要攤提更多的管銷成本，經營更是困難；根據內政部統計，已有高達3分之1的房仲店頭是屬於歇業狀態。

服務費上限6趴可殺價
不動產經紀業務主要可分經紀人及營業員，經紀人得經國家考試及格才能執業，而營業員職務主要是協助經紀人執行仲介或代銷業務，屬助理性質；取得營業員資格有2種途徑，一是不動產經紀人考試及格，另一則是參加由內政部認可機構辦理的專業訓練課程，上滿30小時課程，取得證明書後再向各縣市仲介業全聯會登錄取得證明。

房仲公會統計，今年第2季房地產消費糾紛達489件，屬於房仲的有320件，其中絕大部分是違規業者導致的糾紛，這些違規業者很多根本是借牌營業，店頭根本沒有合格經紀人、甚至不動產經紀營業員，造成合法業者背黑鍋。

房仲公會全聯會理事長林正雄公開宣誓「打擊非法」，他強調，將採取積極性作法，包括合法店頭都要貼辨識標誌、不斷地透過媒體及關係網等打擊非法業者。

房仲全聯會也積極宣傳，所有仲介服務費上限是6%；也就是說，消費者透過房仲業者買賣房子的服務費最多是房屋總價的6%，高於這個數字就是違規；也等同告知消費者，服務費多寡是可商量、可殺價，以維護自己的權益。


建商不降價 代銷成夾心餅乾

房市交易冷，夾在建商與買家間的代銷業者感受最深；代銷公會透露，在建商不願降價、買家退場觀望下，以預售及新成屋為主的代銷業者早就叫苦連天，部分中小型代銷根本不敢接大案，以免成「夾心餅乾」。

代銷業者抱怨，站在代銷立場，不在乎房價高低、只在乎有沒有成交量，代銷業沒實力跟政府對嗆，也不敢要求建商降價，經營早陷入困境。

不在乎房價高低
代銷業者指出，建商這幾年口袋賺飽飽，也夠深度，大型建商前幾年買地成本低，對抵抗這波政府打房能力相對強，加上低利率環境未變，建商度過寒冬能力大增，只有部分地區小型建商不支出場。

代銷業者直言，政府要逼建商降價，但建商一個建案時程起碼5年，政府短期的房市控管，怎有辦法立竿見影，讓建商配合降價；根據好房網調查，今年北台灣928檔推出新案，甚至有11個案開價再創新高。

大建商先建後售
不少有實力大型建商甚至早預售市場、採取「先建後售」，代銷業者只能苦撐。
某代銷大老透露，一些中小型代銷早就不敢輕言接案，因接案後就得花管銷費用，但市場低迷，若賣不動，等於血本無歸，不如不接，以求保命度寒冬；大型代銷則是想辦法延長個案銷售簽約期，最好是從預售賣到新成屋，免得預售市場不好，到新成屋市場時，案子又被搶走，等於一切成空。

回顧台灣房市50年發展，經歷過5次榮景、也陷入2次泡沫破滅；國民所得成長追不上房價上漲，1971年時，當時台北市家庭1年可支配所得能夠買到9.81坪的新屋，但到2012年，1年家庭可支配所得僅能買到2.3坪的新屋，等同40年後只能買到5分之1的面積。

所得增加追不上房價
根據宏大估價師事務所「台灣房市50年回顧與前瞻」的研究報告，1966年時，國民所得約248美元，到2013年時，已成長到2萬1586美元，成長幅度約87倍；相較1966年時台北市每坪房價約3700元，2013年時，每坪房價約83.5萬元，房價大幅成長近226倍，兩者差距愈來愈大，顯示國民所得追不上房價飆漲幅度。

宏大估價師事務所所長卓輝華分析，近幾年國民所得成長緩慢，反而是房價漲幅更快，導致兩者之間的差距愈來愈大。

台灣房市歷經5次榮景，也有過2次房地產泡沫，甚至曾出現房市泡沫失落10年的場景，時間點在1990~2003年，當時正值亞洲金融風暴與本土型金融風暴，約56家營運不良銀行（含農會、信合社）遭到中央存保接管，也衝擊營建股，尤其是1998~2001年期間，營建股股價更是連續4年每年平均下跌約45%，更被戲稱為雞蛋水餃股。

房市曾陷失落10年
2002~2004年的3年時間，法院倒出將近87.4萬件法拍屋與土地，其中以2003年最多，1年便高達約30.6萬件，該數字已接近奢侈稅後一整年的全國買賣移轉棟數。

卓輝華提醒，這一波房市多頭是第5波榮景，已走了超過10年，目前正面臨高峰末段，在經濟未見好轉，及政府持續抑制房價上漲政策影響下，利率成為影響房價修正的主要關鍵。

他說，不到2%的房貸利率可謂是歷史以來新低，未來利率只會升、很難跌，且近10年投資房地產的民眾均享受到低利率帶來的環境，一旦開始升息，利率升到3~4%時，利息負擔是增加1倍，屆時壓力將逐漸有感，委賣將會比委買多，當升息到一定幅度時，房價將進行一段長時間整理，加上2026年的人口紅利恐不再，是否會出現與日本一樣的房地產失落的10年，值得持續觀察。

6大問題待解 房市面臨十字路

房價正值相對高點的台灣房市，未來將面臨6大問題待解，包括人口紅利流失、空屋率攀升、國際化進度、房地產稅改、營建業多角化經營及實現居住正義的手段。

人口紅利流失 左右房市
根據國家發展委員會發布資訊，50年後台灣人口將從2300多萬下滑至1660萬人，其中超過4成人口是年齡65歲以上的老人，若總人口轉呈負成長時程提前、人口結構快速老化、高齡化時程加快，也代表住宅需求減少，預期空屋率將持續攀升。

宏大估價師事務所所長卓輝華指出，其實目前高房價不是供需問題，光就前供需關係來看，2026年推估住宅需求量約1050萬戶，但是目前都市與非都市土地的住宅供給量估計可提供1244萬戶，並非供不應求。

針對目前空屋問題，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，政府其實應該制定一套合宜的租稅制度以及專法管理，促使屋主願意將房屋釋出出租，專營租屋市場的業者也有法可以依據，這塊市場自然便會茁壯。

建商多角化經營
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，近幾年的確有不少建商往多角化經營，包括經營飯店、商場，甚至是商辦等商用不動產，推測主要是擔心房市景氣循環，因此，多角化經營主要是維持穩定的營收，至少每年均有穩定的租金收入。

房價正值相對高點的台灣房市，未來將面臨6大問題待解，包括人口紅利流失、空屋率攀升、國際化進度、房地產稅改、營建業多角化經營及實現居住正義的手段。

人口紅利流失 左右房市
根據國家發展委員會發布資訊，50年後台灣人口將從2300多萬下滑至1660萬人，其中超過4成人口是年齡65歲以上的老人，若總人口轉呈負成長時程提前、人口結構快速老化、高齡化時程加快，也代表住宅需求減少，預期空屋率將持續攀升。

宏大估價師事務所所長卓輝華指出，其實目前高房價不是供需問題，光就前供需關係來看，2026年推估住宅需求量約1050萬戶，但是目前都市與非都市土地的住宅供給量估計可提供1244萬戶，並非供不應求。

針對目前空屋問題，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，政府其實應該制定一套合宜的租稅制度以及專法管理，促使屋主願意將房屋釋出出租，專營租屋市場的業者也有法可以依據，這塊市場自然便會茁壯。
建商多角化經營

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，近幾年的確有不少建商往多角化經營，包括經營飯店、商場，甚至是商辦等商用不動產，推測主要是擔心房市景氣循環，因此，多角化經營主要是維持穩定的營收，至少每年均有穩定的租金收入。

財政部國稅局表示，房屋在未建造完成前，其所有權仍屬建設公司所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」，故個人於建案完工前進行預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書之買賣，係屬預定不動產「權利」移轉之買賣，如有所得依規定應申報財產交易所得，為所得稅之課稅範疇。

國稅局進一步說明，依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得，併計綜合所得總額課稅。因此，個人預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書買賣出售「權利」之所得，皆屬財產交易所得，其交易獲利所得均應依實際買賣價格計算，依規定課徵所得稅。

國稅局特別呼籲，為維護租稅公平，抑制房市炒作，查核預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書之獲利所得，已列入經常性業務，民眾若因轉讓預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書並取得買賣價差時，應依法申報財產交易所得，倘有短漏報之情事，亦請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，以免被查獲後，除了補稅還要加處罰鍰。

市中心租不起 外圍屋源不足 政府應介入
平平是台北市，大安、信義區高樓林立，談笑風生的青年男女、服裝筆挺的上班族，快步穿梭在每坪房價上百萬的建築群；場景轉換到萬華區，卻多是髮色灰白的年長者，部分更因收入不穩定，只能租在幾坪大的老公寓隔間雅房。公民團體直言，市中心排斥弱勢，弱勢集中外圍，導致外圍屋源不足。

「弱勢老人只能往舊都會、較貧窮的地方移動。」老人福利推動聯盟秘書長吳玉琴說，信義區、大安區儘管房屋品質較好，但房租也貴，弱勢者根本租不到，只能往舊市區移動，才能以較低的租金租到老舊公寓，但也讓都會區和外圍區的差距愈來愈大，造成惡性循環。

怕房客沒錢趕不走
芒草心慈善協會志工張獻忠長期協助萬華區弱勢老人和街友，他表示，市中心地段好、房價高，房東不見得願意降低租金租給弱勢，而且對老人多有租金不穩定、身體欠佳的印象，也會擔心趕不走，但萬華區老人租屋相對容易，「萬華以前很多勞工，房東很習慣這些人了。」

北市西區對老人租屋相對友善，愈來愈多老人在此定居，張獻忠指出，近幾年因為弱勢老人集中，屋源開始不足，建議政府應將提供社會住宅和主動介入弱勢租屋雙軌併行，因為有社會局或公民團體介入，房東也會較安心、增加出租意願。

加強周邊大眾運輸
吳玉琴則感嘆，政府一開始政策方向就錯誤，早期興建國宅，把市中心精華地都賣掉，現在只能往更外圍找土地。她建議，除了廣建社會住宅，也要加強周邊大眾運輸，讓住宅有便利性、未來性，而不是蓋到不方便的地方，雖有居住處所，卻對弱勢者更不利、加強階級差異。

德明財經科技大學副教授花敬群則說，每個行政區都有需要幫助的弱勢租戶，政府不應該都讓他們跑到外圍，而是每個行政區都應要有出租住宅、就地安置。

台北市僅媒合5件
中央與地方政府近幾年陸續推動租屋政策，內政部營建署推動租屋平台，雙北市、台中市、雲林縣、台南市和高雄市均響應，但1年多來全台僅媒合17件；台北市政府3月底推行的空閒住宅代租代管計劃，截至9月底僅媒合5件，另有14位房東提供物件、158位房客有租屋需求。

台北市副市長張金鶚坦言，現在租屋市場確實還有進步空間，北市府有思考訂定租賃規範，也會向中央建議制訂租賃專法，對愛心房東除了房屋稅自用住宅減免，所得稅也要減免，才能有效增加租屋存量。

青田街護古蹟限制開發「變二等公民」

青田社區發展協會為保護當地老樹、老屋和歷史街區，於2003年提報青田街30幾棟日式宿舍的古蹟案，最後指定共4棟古蹟與6棟歷史建築及16棟日式宿舍群。2007年青田街一帶更被劃為「青田街保存區聚落風貌保存專用區」，不過當地也開始受土地使用法令限制，以免過度開發。

擬放寬都更條件
當年保護古建物的心意，卻因古蹟街廓限制開發，造成青田街居民意見不一。居民吳小姐認為，這裡的房子屋齡都有好幾十年，當然希望整建，只是政府以保護街區名義限制開發，讓居住權益受損。

龍安里里長洪秋甲原為青田社區發展協會理事，但因有些居民想整修舊屋，卻因古蹟周圍禁止變更的街廓限制受阻，使得蓋房容積減少，他便轉而傾向放寬限制。洪秋甲說：「應該僅保留代表性的建物，有些住宅離古蹟有段距離，還不能改建，讓居民好像變成二等公民」。

北市都市發展局表示，為回應民眾需求，已於2011年修訂「大安區青田街保存區聚落風貌保存專用區細部計畫案」，原本古蹟周邊民宅不適用停車獎勵，現在可提出停車需求，通過審查便適用，今年市府也會再變更相關都更條件，放寬對區內一般民宅的管制，「當然希望兼顧開發及古蹟維護」。

青田社區發展協會成員林學淵表示，當初協會成立是為了呼籲民眾關注老樹、老房，希望能保存這些歷史產物、為它們發聲，否則老房子沒人住，會愈來愈殘破，甚至有流浪漢入住或發生火災。

「未來街貌難說」
林學淵也感嘆，協會曾邀當地民眾成立導覽小組，但後期因為居民普遍忙碌，或是因都更事件而有了新的看法，目前只剩下自己和青田社區發展協會理事長偶爾為民眾導覽，「未來青田街區的樣貌會如何改變，真的很難說」。

從事都市計劃的李小姐認為，這裡都是8米內的小巷道，要都更而不影響街貌很不容易，若居民希望保存具歷史意義的街區，則須更謹慎評估。

古蹟出租賣午茶 商業化惹議

市定古蹟「馬廷英故居」是1930年代興建的日式教授宿舍，位於台北市青田街7巷6號，原為台北帝國大學（今國立台灣大學）地質系教授馬廷英及其家人居住在內，直到2007年底，馬教授家眷搬離青田街7巷6號，這座富有歷史痕跡的老屋便沉寂了一段時間。

「把古蹟當金雞母」
雖然所有權仍在台大手中，但當時校方無力處置，碰巧黃金種子文化團隊的執行長與文化長皆為台大地質系校友，亦是馬廷英教授徒孫，他們捨不得老屋閒置，便向台大租下此處，於2011年開始經營「青田七六」，透過免費導覽和茶點販賣，讓民眾有機會親近古蹟。導覽活動多由專業人士或熱心民眾擔任志工老師，目前已導覽了755場，共13434人來聽的故事。

黃金種子團隊成員楊新淇表示，希望將古蹟活化、作為平台，吸引民眾前來親近，並藉此推廣老屋歷史和地質科普，「這裡有導覽、有下午茶，不像高不可攀的博物館，可以輕鬆聽故事，了解歷史」。

當地居民對於這種維護古蹟的方式看法不一，青田社區發展協會成員林學淵認為，台大把老屋租給商業團體，似乎讓古蹟成為「金雞母」，許多人進進出出，即便「青田七六」要求民眾著襪入場，仍會磨損木質地板。
居民洪小姐則認為，這算是不錯的保存方式，至少民眾有管道可以親近古蹟，也可以給孩子機會教育。

民間經營貼近民眾
日前台南曾出現市定古蹟「運河博物館」委外經營，卻遭業者在古蹟內賣熱炒的案例。北市文化局表示，古蹟要委外經營都會先確認經營方針，只要不是像賣熱炒這麼誇張，可能影響古蹟觀感，基本上會贊成讓民間經營，讓古蹟更貼近民眾。

青田七六小檔案
地址：北市青田街7巷6號
提供服務：免費導覽、茶點販賣
建物：市定古蹟「馬廷英故居」
經營團隊：黃金種子文化事業
開放時間：周一至周日11:30~21:00（每月第1個周一休館）
資料來源：《蘋果》採訪整理

不打房反炒房 售32戶遭打臉

國產署標售的「千荷田」位於北市汀州路一段，地上20樓，昨標售戶別分布在3至10樓，每戶底價5860∼7681萬元，扣除車位後每坪84.7∼100.5萬元。是繼捷運局與北市府財政局標售住宅以來，第4次出現單價破百萬元的標案，然而卻只吸引1封投標單，標脫率3%。

每坪百萬民不買帳
其實今年4月北市府財政局曾標售1戶同社區豪宅，當時該戶底價5577萬元，以5656萬元標脫，標脫單價87.9萬元，溢價率1.42%。國產署此次標售最貴1戶底價每坪喊100.5萬元，難怪民眾不買帳。

受政府打房影響，全台房市買氣不振，昨開標現場人氣明顯冷清，大多是不動產業者來看熱鬧。

中高價屋買氣低迷
住商不動產企研室主任徐佳馨直指，政府打房卻又公開標售豪宅，等於讓自己陷入兩難，若標售狀況太好，政府就有炒房的嫌疑，如果標售狀況冷清，也等於被市場打臉。

民眾劉先生表示，政府賣房如果沒有比較便宜，當然沒人買，而且現在房價高，政府不打房還賣豪宅，「根本自己也想賺錢吧！」

針對僅1封標單的慘澹情況，財政部國產署北區分署副分署長張素靜回應，政府一向都依照市價標售，事前也經過估價委員會討論，是否投標是民眾自由，未標出的戶別何時再招標，則須再研議。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，「千荷田」地處中正和萬華區交界，距植物園不到200公尺，屬於該區少數搶先整合的都更案，未來捷運萬大線通車後更會帶來交通利多，惟本次標售底價已是行情價，加上豪宅非自住市場主流，所以投標情況不甚理想。徐佳馨也說，市場利空頻傳，使中高總價買氣持續低迷，短期內房市很難有亮麗表現。

「說一套卻做一套」
巢運發言人彭揚凱則批，公有地都更後政府不該分回豪宅，更應該設定政府分回的部分不能賣掉，且政府說要打房，卻又用都更方式賣豪宅，「根本說一套做一套。」

熱鬧的十字路口不只刊登建案廣告，還掛著建商徵地看板！《蘋果》發現，吉美建設於台北市信義路、安和路口掛起大大的徵地廣告，永吉路、松江路等路段也見建商徵地看板，顯見儘管房市差，部分建商仍看好北部土地經濟效益，積極購地，但也有建商購地心態轉趨保守。

低迷期逆向操作
信義路四段是北市主要幹道，平常車流量很大，尖峰時段更易塞車，也因此周邊牆面廣告效益高，處處可見建案銷售看板。近日吉美建設在此刊登徵地廣告，吉美建設總經理林進輝表示，新竹以北的土地，都會列入考慮。

林進輝透露，不論景氣好壞，每年都計劃取得4筆土地開發經營，今年政府打房，房地產市況不佳，反讓有些地主因此想拋出土地求售，除公司原本就有固定的購地計劃，也期待在市場低迷時逆向操作，取得好標的。

基泰建設則在永吉路、松隆路口刊登徵地廣告，基泰建設副總經理張玉貞表示，景氣高低採平常心看待，這2年仍積極購地，且以大台北為重點發展區域。張玉貞認為，儘管買方觀望心態濃厚，整體銷售期拉長，但有價格、報酬率或地段優勢的產品仍賣得不錯，因此只要有好的土地，公司會積極出手。

「庫存足先觀望」
部分建商無懼買氣低迷，照樣積極購地，但也有建商因土地存量足夠，態度相對保守。華固建設董事長鍾榮昌表示，現在低迷的市場氛圍可能得等到2016年總統大選後才有轉機，而公司庫存土地的銷售金額約500億元，尚無壓力，打算先減量經營，暫不購地。

亞昕開發董事長姚連地也說，在建中個案和庫存土地銷售金額至少700億元，可再蓋4、5年，有好地點的土地還是會買，但目前傾向先觀望。

買房子不只是能住就好，社區物業管理更攸關居住品質，北市府昨推出「物業管理健檢」計劃，幫市民的社區物管打分數！北市府首創免費提供物業管理的健檢服務，目前已上路，歡迎北市各社區管委會提出申請，申請時間至今年底為止。

服務創全台先例
台北市副市長張金鶚昨於「北市免費物業健檢 」記者會中宣布，首創全台和民間先例的免費物業健檢服務，即日起上路，將採「自主健檢」及「專業健檢」兩種方式辦理，只要是北市有立案的公寓大廈管委會就能申請，至今年12月31日截止。

北市府已訂定「台北市103年公寓大廈物業管理健檢執行計劃」，其中「自主健檢」由建築工程管理處網站提供健檢評核表，由民眾自行下載評估居住環境狀況；「專業健檢」則由公寓大廈管委會向都發局提出申請，市府將派建築師、機械設計技師及物業管理專業人員組成健檢小組前往檢驗。

20天內提供報告
健檢內容包含社區管理組織運作、建築物設備維護和社區營造3大層面，並在20天內提供健檢報告給社區。建管處科長梁志遠解釋，健檢報告將以社區狀況分5等級，僅供管委會與社區內部參考。

張金鶚表示，提升居住品質是住宅政策的核心價值，過去「老屋健檢」只著重房屋本身，最新的物管健檢將關照到居民和管理層面，「豪宅著重的是價格，好宅注重的是價值。」

台北市物業管理健檢資訊
◎申請時間：即起至今年12月31日
◎費用：免費
◎適用對象：台北市有立案管委會的公寓大廈
◎健檢內容：社區管理組織運作、建物設備維護、社區營造
◎申請管道：由公寓大廈管委會向都發局提出申請
資料來源：《蘋果》採訪整理

台北市政府地政局統計2014年8月實價登錄筆數2,785筆(含買賣、租賃及預售案件)，較前月減少685件，減少幅度約19.7％，推測係受民間習俗影響所致；揭露筆數2,536筆，揭露率約91.1％。

台北市地政局就8月實價登錄交易案件進行分析，在建物型態上，仍以大樓(6樓以上有電梯)為多數，佔56.2％，較前月增加2.7％；其次為公寓佔23.1％，較前月增加0.3％；套房佔15.8％，較前月減少1.2％；其他(辦公商業大樓及店面)案件佔4.9％，較前月減少1.8％。

地政局針對8月份實價登錄交易移轉面積、屋齡、交易總價及交易單價等項目進行分析。在交易移轉面積部分，8月以40坪以下中小坪數為主，佔65.8％，較前月減少3.7％；其次為40-80坪中大坪數案件佔27.3％，較前月增加4.8％；80坪以上大坪數案件佔6.9％，較前月減少1.1％。從屋齡方面觀察，8月交易比重以5-30年間中古屋居多，佔42.2％，較前月減少2％；其次為30年以上之老舊建物佔31.9％，較前月減少1.5％；5年內之新成屋佔25.9％，較前月增加3.5％。

在交易價格方面，總價在500-2,000萬元案件仍為8月市場交易主流，佔53.6％，較前月減少2.3％；其次為3,000萬元以上案件佔21.4％，較前月減少1％，其中尤以5,000萬元以上案件減幅最為明顯，達2.9％；2,000-3,000萬元案件佔21.3％，較前月增加3.2％；500萬元以下案件佔3.7％，較前月增加0.1％。交易單價以每坪40-60萬元案件居多，佔44.1％，較前月增加7.5％；其次為每坪60-80萬元之案件佔27.5％，較前月減少3.9％；每坪80萬元以上案件佔18.7％，較前月減少2.9％；至每坪40萬元以下案件佔9.7％，較前月減少0.7％。

地政局進一步以大樓、公寓及套房等建築型態分析買賣交易案件分布情形，8月份大樓交易移轉面積多集中於20-50坪間(佔52.2％)，屋齡為30年以內(佔84.2％)，並以交易總價區間在1,000-2,500萬元(佔48.2％)，交易單價區間在40-70萬元(佔60.7％)之標的為市場交易主力；公寓部分，交易移轉面積主要介於20-40坪間(佔78.2％)，屋齡31年以上(佔78.2％)，並以交易總價區間在1,000-2,000萬元(佔64.1％)，交易單價區間在30-60萬元(佔74.5％)之標的為市場交易主力；至套房部分，則以交易移轉面積介於10-20坪間(佔64.9％)為市場交易主力，屋齡介於5-30年間(佔62.6％)，交易總價則集中於500-1,500萬元(佔75.4％)，而交易單價則較為分散，其中以50-60萬元之標的比重較高，佔22％。

在「雙鐵、雙快」重大交通建設加持下，台中市北屯舊市區已成為自住型購屋族的最愛，包括富旺、大毅、勝美等建商，爭相卡位北屯區松竹路周邊推案，新案每坪單價在26至32萬元，與鄰近的11期每坪上看40萬元相較，北屯區價格平易近人。

目前北屯區松竹路周邊新推案，包括富旺的「米蘭雙星」、「勝美松竹」及大毅的「家風景」新成屋。

富旺國際董事長林正雄表示，自從74號快速道路101年底全線通車後，帶動太平區新光段、北屯區廓（郭換部）子段等重劃區房價一飛衝天，短短3年來，房價漲幅達5成以上，目前每坪單價已站上20萬元以上。

林正雄表示，房地產無論投資或自用，最佳策略就是「跟著政府腳步走」，重大建設在那、就到那買房。放眼大台中，目前台中市北屯區最被看好的標的以舊社公園為圓心，半徑在1公里範圍內的區域。

富旺國際建設事業處總經理徐啟銘表示，北屯區擁有「雙鐵、雙快」的加持，雙鐵指的是捷運綠線與台鐵高架捷運化，雙快指的是74號快速道及國道3號豐原-潭子段計畫。

其中，捷運綠線與台鐵高架工程在舊社公園附近交會；而國道3號豐原-潭子線在旱溪東路一帶與74號快速道路銜接。徐啟銘表示，4條交通幹道對北屯區的聯外交通具有「打通任督二脈」的功能，帶動北屯區房市上漲。

根據台鐵等相關單位的資料顯示，台鐵台中高架化工程預計104年底完工、捷運綠線將於106年底完工；至於國道3號豐原-潭子線，則於110年上半年完工通車，該路段被稱為大台中高速路網的「最後一塊拼圖」，顯示該計畫的重要性。

看好北屯區的未來發展潛力，富旺位於松竹路、興安路口附近的「米蘭雙星」預售案，日前動工興建，產品規畫43至65坪、96戶，零店面，總銷15億元，基地距舊社公園、台鐵松竹站約800公尺，便利交通成為自住型購屋者的首選，潛銷預約期已破3成。

同樣位北屯區松竹路上的大毅「家風景」、「勝美松竹」等新成屋，因位於11期與14期雙重劃區間，同時坐擁崇德、昌平等熱鬧商圈，生活機能佳加上交通便利，新成屋每坪已站上「3」字頭。

搭乘遊艇出海是許多民眾的夢想，台南就有建設公司看好海灣重劃區的發展，再利用遊艇吸引客人，舉辦「搭遊艇賞豪宅」的活動，建案才推出不到半年，已經熱銷將近9成。

服務生：「您好，你們要不要吃點東西？」

親切的服務加上甜的笑容，在遊艇上享受乘風破浪的感覺真好，但是這可不是要出海度假，而是要來一趟遊艇賞屋之旅，看好台南海灣重劃區未來的發展。

民眾：「第一次坐安平港的船感覺很好，開眼界，我們第一次坐遊艇來看這個房子，我覺得這個建案有很大的特色，它把水岸的風景跟自然景觀跟人文景觀完美的結合在一起。」

高樓層一坪開價38萬，鎖定金字塔族群，業者舉辦搭遊艇賞豪宅的活動，要體驗極致奢華的感受。

業者：「這是針對比較特殊的會員下去招募的一個活動，所以這個船隻的規劃和設計也比一般的船要高檔很多。」

高樓層可以遠眺安平港，視野就是跟一般市區房子不一樣，業者坦承，在還沒舉辦遊艇之旅前，房子就已經銷售近9成，也有民眾搭完遊艇就立刻下單，不光是台南，高雄的建商也看好亞洲新灣區的發展，紛紛投資新建案，可見挑高視野與海景，已經成了民眾預約賞屋的最夯選擇。

北京西六環外的門頭溝區永定鎮兩幅土地以總價59.7億元出讓。首開保利聯合體以33.8億元獲得其中一幅純自住型商品房地塊，樓面價約1.42萬元/平方米，未來將售價2.2萬元/平米；另一幅主打商品房的地塊則觸及到了25.9億元的價格上限，以再配建11.3萬平方米自住型商品房的條件由北京城建拿下。

據網易財經瞭解，北京數月以來在拍賣中觸及價格上限的地塊並不多見。本次拍賣顯示出土地市場在新政刺激之下顯露出回暖跡象。

房企競賣活躍 土地市場現回暖苗頭

北京土地市場在冷清數月之後，終於有回暖跡象。今天下午，包括萬科住總聯合體、北京城建、遠洋、保利首開聯合體、金地電建聯合體、世茂在內的數十家開發商聚集在北京市國土局搶地，拍賣廳內舉牌代表坐席飽和，廳外圍觀的業內人士和媒體人頭攢動。

在拍賣之前，門頭溝這兩幅地塊共獲得十幾次總價超過45億元的網上報價，其熱度超過近期土地拍賣。

在今年整體低迷的土地市場中，一線城市依然保持一定的活躍度。今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。

由於商品房市場和信貸層面的諸多新政，使得整個市場基本面有回暖跡象。中原地產首席分析師張大偉認為，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業將有所增加。

拍賣地塊較為優質 位於長安街西延線

今天拍賣的兩幅土地分別編號MC00-0015-0059地塊與MC00-0015-0068地塊。從地理位置上看，兩幅地塊臨近，距西六環約3.5公里。是北京城區進入門頭溝區的“視窗”，為永定地區的中心區域。

北京市土地整理儲備中心網站顯示，兩幅地塊總面積近200畝，土地性質均為居住、公建混合與基礎教育用地。

其中，0059號地起價18.5億元，建築面積控制在20.17萬平方米以內，折合樓面地價9000餘元?平方米。0068號地塊起價25億元，建築面積控制在23.83平方米以內，折合樓面地價剛剛超過1萬元?平方米。

值得注意的是，這兩幅土地均有一定的政策限制。出讓文件規定，0059號地將配建不少於1.8萬平方米的公租房，且設置價格上限，一旦觸及將轉為競報自住型商品房。0068號地則全部用於建設自住型商品住房，定價為22萬元/平方米。

一位參與該地塊競買的開發商人士向網易財經表示，這次門頭溝的地塊位置較好，尤其是靠北的0059號地塊，佔據了長安街西延線南側的位置，在產品上比較好做概念，扣除必須要配建的公租房，也還有18萬平方米商品房的體量，各方面都比較理想。

不過由於競爭激烈，最終建築面積中有超過一半被“競”成了自住型商品房面積。

地塊一級開發曾曝糾紛 中建無緣該地塊

網易財經瞭解到，今天出讓的這兩幅土地即是原門頭溝馮村、何各莊地區土地一級開發專案A地塊的南北部分。該地塊曾在2012年發生拆遷糾紛，被多家媒體曝光。

2011年，門頭溝土地儲備分中心與中建京西建設發展有限公司簽訂土地一級開發協定，將永定鎮馮村、何各莊地區土地一級開發專案的A、B、C、D地塊全部委託給該公司。工商資料顯示，中建京西建設發展有限公司為央企中國建築旗下國有全資企業。

不過，由於該地塊居民密度較大，尤其A地塊是馮村最後一塊集體土地，在拆遷時遇阻。當時村委會背負高額債務，村民擔心征地後錢會被拿去抵債，從而抵制拆遷。同時在拆遷過程中，村民遭遇未征地先征房，手續不全引發抗議，門頭溝土地部門一度暫停了地塊的一級開發。

直到今年5月，北京市國土資源局門頭溝分局才貼出公告，稱雙方才達成最後協議，征地補償費標準為30萬元/畝，共徵收該村集體土地33.61畝。

據瞭解，作為土地開發一級企業，佔據地利優勢的中建今天也參與競拍，但顆粒無收。

在連續停牌69天之後，萬通地產（600246，SH）10月18日發佈公告稱，嘉華東方控股（集團）有限公司（以下簡稱嘉華控股）將成為萬通地產間接控股股東、實際控制人。

這也讓數月以來 “馮侖將退出萬通地產”的傳言塵埃落定。公告中稱，萬通控股仍然為萬通地產控股股東，馮侖先生仍然持有萬通控股的股權，是萬通控股的重要股東並擔任董事長。

“和別的房企被動出售股權的做法有差異的一點是，馮侖此次退出萬通地產，從股權角度看，屬於主動放棄。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，馮侖此番“棄權”看似退出，實際上應該理解為是變換了一個新的企業控制方式，即更像一個掌舵者，而非操盤手。

低調的“接棒者”：嘉華控股/

今年8月以來，萬通地產經歷了董事會重組、股票交易停牌一系列變動，最終在本月18日發佈公告，將股權變動的最新進展進行了披露。

公告稱，馮侖及控制的實體（馮侖方）與嘉華控股已達成明確意向，將通過轉讓萬通控股股權的交易形式，實現持有萬通地產權益變動，即嘉華控股受讓馮侖方持有的萬通控股一定比例的股權，從而達到嘉華控股成為萬通地產間接控股股東、萬通地產實際控制人變更的目的。根據公告，雙方將在本月31日之前就交易條件達成一致。

對此次股權轉讓的交易，公告中稱，雙方預計該轉讓交易將觸發嘉華控股對萬通地產的全面要約收購義務。該轉讓交易完成後，萬通控股仍然為萬通地產控股股東，馮侖仍然持有萬通控股的股權，仍然是萬通控股的重要股東並擔任董事長。

從這一公告中不難讀出，馮侖對於萬通地產已經“棄權”，而“接棒者”在地產行業也十分低調。

根據公開資料，嘉華控股成立於1996年，是一家以房地產開發為主業，同時在房地產及金融會展服務、國際高端體育賽事承辦、礦業投資等多元化領域積極進取的投資控股型企業。持有萬通控股23%的股權，之前是萬通控股第二大股東。

嘉華控股入主之後，萬通地產將何去何從，又會對萬通帶來多大的改變？《每日經濟新聞》記者隨後聯繫了萬通地產相關人士，但截至發稿，萬通地產方面尚未回復。

不過，此次接過萬通實際控制權的並非第一大股東天津泰達，這其中的原因為何？“從最早十年前，馮侖提出 傍大款”的思路之後選擇與泰達合作，泰達作為國企是一個好的選擇，但現在已經與當時合作的初衷漸行漸遠。”一位不願具名的行業人士對《每日經濟新聞》記者如是說，而萬通與嘉華一直有合作，特別是在北京的地產開發中，嘉華負責拿地，萬通負責開發。

馮侖工作重心已不是傳統業務/

一直以來，馮侖在地產圈的影響力與萬通地產的業績水準似乎難以成正比。

萬通地產中報顯示，2014年1~6月，公司實現營業收入3.37億元，同比下降52.43%；實現淨利潤4837.23萬元，同比下降59.83%。即便是在2013年行業整體向上的大趨勢下，萬通地產全年營業收入也同比減少了18.95%，為32.99億元。

2014年中報顯示，目前萬通地產在施工項目總共有10個，其中萬通華府三期以及天竺新新家園項目位於北京，都將在明年完工。剩餘的項目分別位於天津、河北香河、杭州以及北京懷柔。

而近兩年，萬通在北京土地市場的表現並不積極。

自2011年卸任萬通地產董事長後，馮侖在公眾場合談及最多的是“立體城市”。2013年7月，萬通首個立體城市——西鹹立體城•新渭城在陝西西鹹新區歷經四年蹉跎正式開工，投資總額約300億元。

馮侖曾坦言，立體城市最初的主要困難在於，理念上是不是被大家接受，並曾用“大象懷孕”來比喻所需時間之長。


“馮侖淡出萬通地產，也和其比較理想的地產生涯經歷有關。不排除未來會把更多精力放在立體城市上。而傳統的住宅開發業務對於其來說缺乏新鮮感。”嚴躍進認為。

在此前的一次公開亮相中，馮侖坦言，其大部分精力主要在“立體城市”上面，“力爭今年再新增3~4個城市，使立體城市項目增至6~7個。同時，隨著立體城市七大平臺的搭建成功，後面的落地速度會更快。”

對此，房地產研究機構攸克地產對記者表示，近年來，馮侖的工作重心早已不在萬通地產的傳統業務上，主要在推進的一是紐約的“中國中心”，其次便是立體城市。“萬通地產給人的感覺是頭重身子輕，它應該儘快證明自己的強大，尤其是萬通的投資者，他們等待得太久了。”

　　房地產調控政策的鬆綁或有後招。中國證券報記者從權威人士處獲悉，針對完善二手房交易營業稅有關政策，有關部門正在各大城市和機構之間展開調研，聽取各方意見並評估該稅種的價值，在充分論證的基礎上，未來有可能對其進行調整。

　　2011年之前，我國二手房交易免征營業稅的期限為兩年。但隨著房地產市場過熱現象明顯，投機投資需求旺盛，2011年初，國務院出臺“新國八條”規定，未滿五年的二手房交易，統一按銷售收入全額徵稅。該政策也沿用至今。

　　按照這一規定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，稅率為房屋評估總額的5%；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　業內人士分析，在很長一段時間內，該政策對於遏制房地產市場非理性膨脹、抑制投機投資需求起到了明顯的作用。但如今房地產市場交易相對冷淡，業內人士建議，為刺激市場交易，二手房交易營業稅的免征期限應調整至2年。中國證券報記者獲悉，在有關智囊機構向監管層提交的調研報告中，便包含了上述建議。

　　分析人士指出，若按照上述方案調整，將使得不少存量房釋放到市場中，並在很大程度上刺激二手房交易。

　　經過多輪調研，監管層對當前房地產市場做出“供大於求”的判斷。國慶日前夕，央行[微博]、銀監會聯合發文，調整首套房認定方式。住建部、財政部、央行近日聯合發文，降低住房公積金申請門檻。業內人士指出，上述調整的目的在於刺激市場交易。在限購逐步放開、限貸政策大為放鬆的基礎上，下一步稅收政策也將更趨完善。

　　中國證券報記者獲悉，在房地產交易稅收環節，除營業稅外，未來如果市場需要，不排除有更多調整，以降低交易成本，促進市場成交。

　　繼雅居樂主席陳卓林被昆明市人民檢察院批准執行指定居所監視居住後，又一家港股上市房企佳兆業集團主席郭成英近日也被傳“失聯”。

　　而對於近期多位地產大佬被傳“被查”，有業內人士稱，這與中央加大對地產方面的反腐力度有關。根據中央巡視組回饋情況和各地方整改通報，在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發現了房產腐敗，占比高達95%；在巡視的所有34個地區、單位中，有19名省部級官員在中央巡視組進駐後落馬，不少高官的落馬與房地產業密不可分。

　　不過，佳兆業集團相關人士向《證券日報》記者表示，關於主席“失聯”的消息純屬謠傳，公司各方面均一切正常。集團副主席譚禮甯也公開表示，沒有收到有關郭英成被扣查被要求協助調查消息。

　　10月17日，郭英成被傳失聯的僅僅4個小時後，佳兆業集團在當晚七點多發佈澄清公告，否認主席失聯傳聞，稱“有關指稱完全毫無根據及失實”，並表示公司運營正常。在此公告發佈後，亦有媒體採訪了佳兆業集團相關人士，均表示絕無此事。

　　資料顯示，前九個月佳兆業的銷售業績在排名前20的房企中，年度目標完成率居於中上水準，目前完成年目標已達65%。佳兆業前九個月的合約銷售合共約達194.045億元，合約銷售面積則為191.10萬平方米，較去年同期分別增加15.7%及5.5%。

　　受到佳兆業業績穩步上升的影響，機構對其多持看多心態，近期有18家給予佳兆業評級的券商中，有17家給予了“買入”評級，一家給予“持有”評級。其中，海通國際于17日重申佳兆業集團買入評級，稱隨著推盤量的增加，公司第四季度銷售加速，全年目標可如期完成。並對佳兆業更專注大城市項目的戰略轉型持樂觀展望，維持買入評級。同時海通國際表示，舊改項目仍是佳兆業主要增長驅動，公司近幾年在廣東的大部分投資都投在了舊改項目上，這些項目將成為未來幾年公司盈利增長的主要驅動力。

香港樓市首3季價量齊升，樓價指數更直線衝上歷史高位，然而，最近「佔中」引發的骨牌效應，對經濟的傷害正在加深，香港、中國經濟放緩，加上明年美國加息周期逼近，香港大幅上升的房屋供應，令不少學者對後市看法變得審慎，認為樓市已屆強弩之末，本季或出現逆轉，下跌5%至10%。未來樓市變化將視乎「佔中」行動的走向，以及外圍經濟環境的變化。

香港《文匯報》報導，「佔中」發生至今已經20多天，樓價依然高企，新盤旺銷，僅有零星減價及撻訂個案，表面看對樓市似乎未見什麼負面影響，不過，若細心留意會發現二手交投經已萎縮，「佔中」或多或少已打擊市民置業的信心。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥分析，香港樓市正面臨五大跌市訊號，今年底前樓價或將下跌5%至10%。明年將會是一個轉捩點，一旦五大危機同時間衝擊樓市，樓價可能出現崩塌式下跌，市民必須留意。

第一個訊號來自最近的「佔中」，雖然對經濟層面影響仍未浮面，但不可忽視「佔中」所引發的骨牌效應，最近已有個別反對派議員表明發起「不合作運動」，政府未來施政將愈來愈困難，外國投資者會對政府日後施政失去信心，不了解的人更會以為港府無力控制社會，預料外國投資者來港意慾將會下降。以目前形勢看來，政府與學聯之間的對話很難有成果，無日無之的政治爭拗，加上社會嚴重撕裂，對經濟的影響亦必不斷加劇。

第二、三訊號來自香港及中國經濟的變化。香港經濟自第二季後就面臨較大的放緩壓力，踏入第三季放緩跡象更加明顯，個人遊高端消費額大減，不少投行及研究機構已經調低香港今年的經濟增長預測。加上「佔中」對零售業的影響加深，財爺曾俊華昨日在網誌指，據初步掌握到的資料顯示，受示威影響的相關地區零售、飲食業首當其衝，影響較為明顯，整體信用卡消費錄得大幅度下跌，個別外資對短期到香港投資，態度亦轉為觀望。他認為，這些影響會陸續反映在短、中期的經濟數據上。

有零售業者已經擔心，「佔領行動」再持續下去，一兩個月後將出現企業倒閉裁員情況，令失業率上升。這些經濟負面因素最終會拖累樓市。

事實上，對港經濟影響更大的中國經濟，目前亦面對增速放緩情況，市場正密切關注能否達到全年GDP增長7.5%的目標。四中全會提倡「依法治國」，打貪反腐力度不會放鬆只會更強，將進一步削弱香港奢侈品市場的消費力。

第四，須留意尚有兩個多月就踏入2015年，美國加息再非遙不可及，早前美聯儲預計明年中加息，聯邦基金利率由目前0至0.25厘，明年底將升至1.375厘，2016年底的預估中值更升至2.875厘，香港預料亦跟隨進入加息期，最終樓價將出現技術性下跌。

第五是香港自2011年開始增加土地供應，按建築進度推算，明年香港的房屋供應量將開始回復正常，私樓單位量大升；另一邊廂，市場不可忽略政府恢復每年供應8,000個居屋供應，再加上每年推出的1.88萬伙供應，未來供應量急升，樓市面貌大改觀。

新盤交投5個月破百億

過去兩天新盤開售的項目不多，僅馬鞍山迎海．星灣御及何文田傲名推出新一批單位，前者兩天售近百伙，獨撐一手市場。兩天一手市場共沽114伙，按周跌60%，為近8星期以來銷情最差的一個周末。不過，連同本月推售的其他新盤，本月新盤成交量已超過900伙，達上月約88%水平，涉及金額逾100億元，為連續5個月突破百億元。?地（00012）等昨日加推迎海．星灣110伙，價單計平均呎價1.47萬元，較上一批加幅高達7.8%，訂價非常進取，該單位將於周六（25日）發售。另長實（00001）大埔嵐山亦落實於本周四進行第二度發售共50伙，市場指出已累收逾百票。

迎海．星灣御過去周六第三度開售，涉及120伙，過去兩天共售出95伙。至今該盤累售逾480伙，套現逾35億元。該項目昨日加推110伙，將於本周五截票，翌日發售，平均呎價14687元。發展商?地早前已揚言未來加幅較進取，是批單位較上一批加幅約7.8%。售價最低為23座3樓E室，實用497方呎，定價640.8萬元，呎價1.29萬元；最高價為23座38樓A室，實用1381方呎，定價2410.9萬元，呎價1.75萬元。

嵐山2期周四發售50伙

大埔嵐山2期昨日亦發出銷售安排，將於周四第二度發售50伙。長實營業經理楊桂玲說，目前收票已獲超額認購，周三晚上8時截票，周四晚進行抽籤及開售，部分入票準買家為首批單位的向隅客。長實高級營業經理何家欣又指出，嵐山1、2期開售至今累售840伙，套現近50億元，2期分階段推售，由於伙數有限，未來售價仍有上調空間。

過去兩天僅迎海．星灣御大型項目推售獨撐一手市場，期間售出約八成。綜合市場消息指出，周末合計僅114宗成交，較上周大跌60%，亦為近8個周末一手銷情的新低。此外，何文田傲名亦於過去周末推售16伙，僅售出兩伙。信置（00083）旗下大埔白石角逸瓏灣I及II期，市場消息指出，昨日共售的兩個單位，包括I期高座1座12樓B室逸瓏瑰寶海景戶，實用1774方呎，以3405萬元獲承接，折實呎價1.92萬元；另II期高座12座低層B室，以1604萬元獲承接，折合呎價1.32萬元。

傲名周末僅售兩單位

過去兩天一手成交量回軟，但事實上，自第二季起，新盤市場持續熱賣，發展商散貨意欲未亦有受佔中事件影響。單計10月份，天后柏傲山月初開售，累售227伙，涉及金額逾57億元，為本月「套現王」，連同期間推售貨尾的將軍澳天晉IIIA期，以及迎海．星灣御、傲名和嵐山2期，5個樓盤合共售出逾900伙，售樓金額達108億元，為6月份起連續5個月銷售額破百億元。

本月新盤推售第二波將展開，新地（00016）及嘉里建設（00683）今日將分別公布將軍澳天晉IIIB期及沙田玖瓏山銷售部署，另汀九星岸過去周末亦已上載樓書，3個新盤合共提供逾1330伙，將成為本月下旬和11月的一手市場生力軍。

發展商近月積極推售一手樓盤，帶動土地註冊處收到的一手住宅買賣個案創新高，代理數據顯示，截至本月15日，10月份一手住宅註冊金額（主要反映約1個月前的市況）已達100.4億元，預計全月達300億元，今年的一手註冊金額並已成功創1995年有紀錄以來的新高。

料達300億 19年最高

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，本月一手住宅註冊量為789宗，金額約100.4億元，預計全月達300億元，較9月份增加97%，創1995年7月以來有紀錄按月最高金額；其中以九龍站君臨天下所涉金額最多，共約28億元。

縱觀全年，2014年至今的金額約1340億元，既較去年全年約923億元增加逾45.2%，也突破2011年的1333.24億元按年紀錄，再創新高。本月註冊的一手成交量則約789宗，當中以將軍澳天晉IIIA期為主，佔約293宗，料一手註冊量全月達2100宗。值得留意的是，近日推售的天后柏傲山和馬鞍山迎海．星灣御等，相關成交可望陸續在數字上反映出來。

不過，整體物業市場僅一手獨旺，若縱觀整體樓宇買賣（包括住宅和工商舖等），利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，雖然截至本月16日，整體樓宇買賣註冊個案約4064宗，較9月同期增加13%，但受到佔中影響，二手住宅和工商舖交投在月初有所放緩，估計全月註冊量僅約7500宗，按月減少6%。


一手旺二手靜局面 將至年底
(經濟)

佔中已持續逾半個月，抑壓的二手購買力稍為釋放，惟代理指，業主叫價企硬，加上新盤供應續湧出，即使佔中消息淡化，二手只會持續拉鋸。

事實上，佔中運動開始前，二手市場本身已受新盤搶客、盤源短缺及業主反價等因素影響，交投量僅「不過不失」，每個周末維持在10餘宗至20宗低水平。惟佔中開始後，二手買賣進一步萎縮，首兩個周末交投量僅錄單位數。

如荔枝角美孚新邨於佔中運動啟動及其後的兩個周末，成交僅徘徊零至兩宗。但剛過去兩天二手交投突然轉旺，急反彈至18宗水平，創出9周新高，不少業界人士均認為，是積壓近半個月的購買力釋放所致。

有該區代理指，靜了兩、三個星期，屋苑期間累積一定合理價格之盤源，而用家對於佔中的心理障礙亦慢慢淡化，見業主至今仍未有大幅減價求售等，深知難執平貨，遂決定重投市場。

二手叫價企硬 買賣拉鋸

然而，個別區域仍然未過淡靜期，如馬鞍山全區過去兩天僅錄不足5宗成交，估計與同區有新盤開售有關。有該區代理指，縱然二手交投緩慢，惟業主叫價態度硬淨，不反價亦不降價，二手買賣雙方陷拉鋸局面。

代理認同，佔中已逾半個月，二手交投明顯放緩，惟業主依舊企硬，毫無削價散貨之意慾，市場更偶爾出現破頂成交，故此，在沒有其他突如其來的負面因素出現下，未來業主亦不會減價吸客，拉鋸持續，交投反彈僅屬個別周末情況，整體難有大起色。

再者，發展商趁年尾加快推盤，多個新盤已列隊準備登場，除攤薄客源，二手盤源及價格亦難以抗衡，故預期一手旺、二手靜之局面將持續至年底。

流標重推的大埔白石角住宅地，將於本周五（24日）截標，可建約780伙單位。業界估值約23億元，比今年3月份首次項目招標時的估值下限減少超過30%，樓面呎價跌至3,200元。

可建780伙 周五截標

今次重新招標的大埔白石角住宅地，位於樓盤逸瓏灣旁邊的空地，地盤面積約20.45萬平方呎，地積比率約3.5倍，總可建樓面面積約71.58萬平方呎，沒有最少落成量的限制，以平均單位面積915平方呎計算，合共可興建約780伙單位，項目須於2021年6月底前落成。

由於地皮並不「四正」，將會降低住宅項目的布局彈性，故部分測量師估值，比其旁邊地皮的地價略低約3%，估值約22.91億元至23.62億元，樓面呎價則約3,200元至3,300元。

較首次估值下限降3成

事實上，面對本港整體樓市氣氛仍然疲弱，故現時的地皮估值，比首次招標時的估值下限，已經下跌了約34%至36%。

不過，理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，雖然發展商投地出價，未必會特別進取，但觀察近期的地價走勢，政府的批地要求已較過往具有彈性，故相信地皮售出的機會甚高。

張聖典補充，由於該地皮將來可與南面的用地，共用康樂及停車設施，故若果能夠合併發展，將可享協同效應，相信有利往後的賣地工作。

日前，綠地香港（0337）母公司綠地集團，在濟南攜手華為技術、中國電信、交行山東分行舉行智慧城鎮戰略、智慧辦公2.0產品發布會，宣布綠地智慧城鎮戰略進入實施階段，集團將把信息化、網絡化、人工智能化應用於地產開發項目的道路，而辦公樓宇將成為其實施的第一步。

綠地集團執行副總裁、總工程師胡京介紹，在嵌入信息化的高科技辦公樓中，將設有專供遠程視頻通信的會議室，房間溫度、濕度、亮度全智能調節。客戶可在辦公室內使用智能的健康檢測設備了解自己的健康狀況。人們可以通過信息系統預定套餐、預定車位等。據悉，綠地計劃到2015年建成49個智慧辦公樓項目，2018年聯通十餘個國家的所有智慧地產項目。

香港環保建築漸增，環保效果如何評估？事實上，本港一直有兩套環保建築物認證標籤，包括從美國引進的LEED和本地推行的BEAM，以至新的BEAM PLUS。除此之外，內地的「綠色建築評價標籤」（簡稱「綠標」）亦已進場，令本港的商業和住宅建築物不止環保「雙認證」，最高更可達至「三認證」。

美國LEED等級：證書級別Certified，銀級別Silver，金級別Gold，白金級別Platinum。

香港BEAM綠建環評等級：銅級別Bronze，銀級別Silver，金級別Gold，白金級別Platinum。