帥過頭：對方違約 擬提告
投資客買賣房產爆糾紛。民眾替知名投資客「帥過頭」轉售苗栗竹南建案，卻未拿到應有的佣金，但帥過頭認為民眾將建案加價轉售給買方，違反約定，考慮告民眾「妨害商譽」，雙方互咬，誰也不讓誰。

每戶佣金10萬元
桃園民眾李先生向《蘋果》投訴，投資客帥過頭銷售苗栗竹南預售屋「La More 2」，只要民眾購買第2戶起，每戶給予佣金10萬元。李先生下定10戶，並將其中4戶加價30萬元轉讓給葉小姐，但葉小姐發現自己多花30萬元購買，還沒有佣金可賺，心生不滿，最後由帥過頭出面，退給葉小姐付給李先生的30萬元並解約。

李先生認為，葉小姐有完成簽約，即符合給予佣金的規定，但帥過頭卻不願給予佣金，還公開表示：「不怕他去告。」帥過頭說，李先生在591網站刊載物件，並加價30萬元將權利轉售給葉小姐，形同炒作紅單，「我永遠不跑紅單，我正常賣就可以幹嘛跑紅單？」因此認為李違反規定，最後這4戶房產解約沒賣出，自己還多拿30萬元賠給葉小姐，考慮向李提出告訴。

可能有稅務問題
但李認為當初有以LINE通訊軟體告知會加價售屋，帥過頭的幹部知情，也表示同意，「怎能出爾反爾？」永然聯合法律事務所所長李永然認為，雙方若有約定，就要看是否能舉證，釐清究竟誰違約。

永慶代銷處長何彥煒坦言，業界少有這樣銷售手法，若要買方再幫忙銷售，應須建商同意，且紅單轉讓也是政府查稅重點之一，這種方式可能會有稅務問題，「比較像是直銷手法，無法理解。」房市專家Sway也提醒，「天底下沒有白吃的午餐，不要貪心，貪心必定受詐騙」。

國發會委員會昨討論「一○二年度屆期重大公共建設計畫執行成效檢討報告」，會中決議未來重大公共建設將建立事後評估機制、與預算連結；也就是說，若該重大公建事後評估沒有達到計畫預期效益，在日後申請核列計畫經費時將受到影響。

國發會解釋，以中部國際機場為例，完工後將持續檢討旅客人次與規劃是否有差別，不只計畫本身，還包括帶動周邊觀光、產業發展也會列入綜合性指標來進行評估，若未達到預期的效益，提出該項公建計畫的部會日後申請計畫經費的預算將會被打折。

國發會這次成效檢討包括內政部、交通部與原民會等十三個部會共二十三項重大公共建設計畫，但國發會僅願透露國道一號五楊段、國道四號潭子霧峰段等有效提升車程等案例，若干計畫修正情況或是執行不落實的案件堅不對外揭露。

頂新集團的黑心飼料油事件正在火線上，魏家資金返台炒房的案件也被一一揭露，據媒體報導，魏家透過多個房地產標的，用不到百億的資本即可創造200多億元的獲利。兒房仲業者也表示，魏家在2005年時僅用每坪80萬元的價格即可買到帝寶，而在大台北地區所擁有的豪宅資產總額更高達34億元。

頂新魏家從2005年開始買進帝寶，和目前實價登錄每坪高達298萬元的行情相比，當時的成交價可說是相當便宜。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，魏家透露交情價每坪只要80萬，僅約目前單價的1/4。到了2009年，因為遺贈稅調降，魏家再度加碼、大舉買進10戶。

除了帝寶以外，黃舒衛也表示，魏家之後也陸續買進敦化南路上的「敦南苑」、仁愛路二段上的「仁愛築綠」，以及9戶位於淡水小坪頂上的「南國天境」，這些豪宅身價加起來高達34億元。另外，根據年代新聞的報導，台北101、中華票券大樓、淡水的「天境」，以及三重新燕的土地都是頂新集團的獲利標的，這4大資產合計總額約178.96億元，但魏家卻可靠著不到百億元的自備款，創造出超過200億元的帳面獲利。

近來房市受到選舉、經濟、打房等因素干擾，市況相對走冷，建商購地也更審慎評估，出手明顯趨於保守。專家研判，今年建商獵地腳步與方向，端看年底買氣與表現做調整，後續值得觀察。

據高力國際統計，第3季土地市場成交金額僅257億元，是2011年第2季以來最低交易量，其中，建築開發業的購地金額為107億元，占總成交金額41%，整體市況明顯不如以往。

市況不理想 建商選地更保守
高力國際研究部董事李日寶分析，自去年下半年至今年第2季為止，各大建商購置土地情況都仍算熱絡，在今年Q1、Q2都有爆量的表現，不過近來銷售市況轉淡，建商警覺性增高，挑選土地眼光更為嚴厲與保守，為避免資金卡鎖，出手皆審慎評估，加上精華土地釋出量不多，大型標案流標，過去榜上積極的獵地王與知名大型建商今年明顯較少出手，因此土地成交量創下2011年Q2以來新低，僅257億元，接下來端看房市表現來決定Q4土地交易熱度。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，現在壽險業者購地限制多，台北市國有土地與大面積素地少有釋出，並以地上權為主，且多有附加條件，在供給少、買家少、進貨條件限制多的情況下，連帶影響建商購地意願，加上手邊個案去化速度趨緩，讓建商購地計劃趨於保守，使今年創下成交量新低點。

地上權、政府合建案成主流
觀察十大建商購地策略，黃舒衛指出，由於台北市大型推案將逐漸以地上權案以及和政府機關合建案為主，加上都更不易，因此大型建商目光已不再放諸台北市中心，甚至跨足至桃園、台中、台南、高雄，並以首購型區段為主，企圖迎合現在市場需求，在土地取得益發辛苦的情況下，土地成本計算未若過去樂觀，因此未來開發商購地意願將端看接下來的房市價量表現。

而指標建商仍長遠看好房市，持續擴大布局。遠雄建設總經理湯佳表示，遠雄企業團已擬定「六年計畫」，未來每年的推案規模盼能挑戰15%的年成長率。就今年度來看，原本規劃推案500億元，但受外在因素干擾，並未百分百達標，僅482億元，還算差強人意；明年度希望能成長15%、挑戰575億元、上看600億元的推案量。

購屋需求仍大 遠雄Q4推91億案量
湯佳指出，遠雄對台灣房市景氣長線看好，除了有首購、換屋、置產等族群之外，為子女購置房屋的人也越來越多，市場剛性需求比想像中的還大，擁有相當的產品需求量。而遠雄今年第4季預計推出總銷18億元的內湖五期案，而台中文心南路、清水兩案合計總銷近50億元，另外還有23億元的嘉義「遠雄國寶」，總計第4季推案量達91億元。

針對推案計劃，興富發副總經理廖昭雄表示，目前市場銷售主流仍為低總價首購產品，未來興富發1~2年內將著重2~3房規劃，北台灣地區將以基隆為主，已計劃在大武崙自辦重劃4、5千坪土地，推出低總價房型與別墅型物件，總銷初估約80億元。另外預計明年推出規模約千戶的退休宅社區，有機會與日本企業合作，提供良好環境與設備讓退休族、退休夫妻居住。

饒河夜市的生意，的確可望越來越好，因為捷運松山線即將開通!松山站的對面就是饒河夜市，走出來不用一分鐘就可以享受美食。附近店家非常期待，尤其是饒河夜市知名的藥燉排骨，平常的生意已經很好，等到捷運通車，客人一定更多。不過人潮帶來錢潮，也可能讓房租跟著上漲，店家雖然期待客人變多，也很擔心店租應聲喊漲。

捷運松山站終於落成，雖然還沒開始通車，但站務人員已經加緊打掃，看到這一幕附近店家更期待了，藥燉排骨老闆：「期待生意更好。」店家期待又怕受傷害，但已經做好準備要用新鮮美味全力搶客，藥燉排骨老闆：「全中藥熬2小時。」

一根根排骨在中藥湯裡熬煮到又軟又嫩，中藥的香氣和排骨的甜味完美融合，店才剛開門老主顧已經等著買，顧客：「從以前都吃這家。」
因為饒河夜市就在捷運松山站的對面，走出站不用一分鐘就能享受美食，交通便利人潮帶來錢潮，但就怕賺錢的速度跟不上房租調漲，店家因為在夜市的外圍房租還算平價，以這間藥燉排骨店為例店面大約10坪，以前的月租只要4萬多元，但現在他們是捷運站口第一排，未來的租金只怕會應聲喊漲，捷運開通滾動錢潮，但到底飽了誰的口袋還有待觀察。

全台最貴 西門町觀光燙金

台北市西門町屋齡逾40年2樓透天厝總價超過2億元，土地單價全台最貴！實價登錄網顯示，西門町峨眉街透天厝雖房屋老舊，但因有店面效益，不扣除建物價值、土地身價高達每坪1344.2萬元，印證觀光人潮帶來的「錢景」。

西門町原以去年9月成交的昆明街透天店面為最高價，土地面積49.91坪，建物面積149.97坪，總價2.38億元。今年7月峨眉街透天以總價2.48億元成交，建物面積50.09坪，土地面積僅18.45坪，刷新萬華區透天總價新高，土地單價1344.2萬元，為全台最貴透天土地，顯示其燙金地段價值。

店面租金效益極高
西門町今年6月也成交1筆總價2.2億元，建物面積140.87坪、土地面積32.67坪的透天店面，則是西門町商圈透天厝成交總價第3高。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄解釋，峨眉街這間店面位捷運西門站6號出口進徒步區的第1個圓環，有4條主要道路交會，人潮眾多；1樓除經營「好口杯」茶飲店，另分割出2間小店面作為飾品店，2樓還租給髮廊，租金效益極高。

建物屋齡超過40年
該店面從謄本資訊查無屋齡，劉志雄解釋，查無建築年月的建物通常屋齡超過40年，雖然建物老舊、價值不高，但因地段燙金，西門町又備受旅台觀光客喜愛，短期有租金效益、長期可以等都更，才能再次衝高商圈的店面成交總價，也刷新北市透天店面的土地單價。

「徒步區20多坪的店面，每月可能有30~50萬元的租金能收。」永慶房屋大同區高資產服務中心業務主任張育賢透露，徒步區內1樓店面單坪月租金至少2~3萬元，2樓約3000~5000元，近年觀光人潮增長，只要地點好的店面，3、4樓仍有人承租，店面價值相當高。

排名第3熱門景點
根據台北市觀傳局統計，去年旅客最喜歡的熱門景點，西門町排名第3名，僅次於故宮及北投，劉志雄表示，10個觀光客有3個走訪西門町，推升該區店面行情。

張育賢說，現在中國、香港的遊客愈來愈多，店面效益水漲船高，雖房屋普遍老舊，但主要幹道的店面屋主每月收租可高達40~50萬元，比起都市更新，屋主更重視租金報酬率。

101大樓每坪租金衝上4410元，成為全台最貴辦公室！而且是全台辦公室樓高僅次於頂新集團的企業，甘於付出高價租金的是陸資企業「獵豹移動」。

陸資進駐拉抬行情
台北市信義區101大樓在去年10月遭「遠雄信義金融大樓」每坪月租3806元擠下「最貴商辦」王位，當時的台北101大樓租金最高價每坪3147元。今年4月陸資「獵豹移動」進入101大樓83樓辦公室，僅低於84樓的房東頂新集團，每坪租金創下4410元高價。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，此案算特例，因陸資多認為101大樓具指標性，較願意出價，因此拉抬租金行情。全球資產管理顧問發展部經理王維宏認為，因信義計劃區頂級A辦供給量不多，外商對租賃需求回溫，也願意花比較高成本承租。

丁玟甄指出，目前租金每坪3300~3500元接受度較高，「遠雄信義金融大樓」是信義計劃區屋齡最新大樓，租金多在此範圍，101大樓則因剩餘空間選擇不多，租金單價約3200~3400元。

銜接新北市淡海新市鎮及八里台北港的淡江大橋，終於舉行動工典禮，淡水和八里居民的期待終於實現。房仲表示，受惠交通便利，淡海和八里的房價可望持穩。

淡江大橋在17日舉行動工典禮，讓這座談了20年，淡水和八里居民殷切期待的大橋化成實際的公共建設。大橋預計109年底完工通車，淡海和八里的車程縮短25分鐘。

預估未來淡水往返八里可省下15公里、25分鐘車程，不需繞行關渡大橋，不只淡水與八里兩地可直接連結，對於淡海新市鎮聯外交通也可明顯改善，此外，淡江大橋在北部濱海公路系統及核災事故疏散道路規劃中，也將扮演重要角色。

全國不動產八里龍米加盟店店長游瑩琪指出，淡江大橋動工消息曝光，八里地區購屋族引頸期盼淡江大橋早日完工，尤其內八里地區房市最受到鼓舞。

游瑩琪表示，目前內八里居民前往淡水必須繞路關渡大橋，車程約40分鐘，未來可望縮短一半以上車程，目前內八里新成屋電梯大樓每坪成交行情約25萬元到28萬元，中古屋電梯大樓則還有1字頭，每坪約17萬元到22萬元。

與淡水僅一座關渡大橋之隔的外八里地區具有交通優勢及淡水河景觀加持，具備河岸美景的中古屋電梯大樓每坪約38萬元到48萬元，無景觀的中古屋電梯大樓每坪約18萬元到25萬元，非常適合首購族和年輕族群。

游瑩琪分析，淡江大橋雖已舉行開工典禮，但周邊土地尚未徵收完畢，加上淡江大橋議題早已研議多年，此利多對八里地區房價有增溫效果，但欲急漲不易，詢問度也維持平穩狀態。

住商不動產紅樹林加盟店店長朱炳炘指出，雖然目前只有淡江大橋第一標動工，但今年和前年相比，淡江大橋周邊房價約漲3成有餘。

在建設發酵的狀況下，目前八里新成屋每坪成交價在30萬元到35萬元，中古大樓每坪約25萬元，淡水由於低基期、話題多，相較於八里的漲幅更大。

朱炳炘說，淡海新市鎮有淡江大橋，還可連接到台61線及台64線至中永和地區，可大力紓解淡水的交通壓力，未來輕軌上路後，更有助舒緩中正東路二段逢假日必塞的窘境，對於居民的居住品質也有正面提升作用。

中信金信義計劃區松壽大樓標售案，第一階段資格標投標3日截止收件後，原暫定昨（20）日在第一階段符合資格審查的7組買家中篩選出2?3家進入第二階段，但是因為買家價格、資格標準尚待進一步協調，結果昨天未出爐。 中信金表示，標售程序仍在進行，目前不評論。中信銀總經理陳佳文則說，松壽總行標售事宜仍在接洽，相關標案暫時沒有定論。據悉，中信松壽大樓共有7組人馬投標，買方包括壽險業、外資、國內集團公司。

相關人士指出，松壽大樓出售條件有一些限制，包括新舞台被列為文化景觀之訴願尚未處理完畢。此外，中信金保留5％產權、一、二樓保留作中信銀分行，相關限制下，有實力、有意願的買家和投標家數相當。 中信金松壽大樓原本預定去年9月公開標售，但卡在所屬新舞台被台北市文化局列為文化景觀而暫停。中信金今年8月已提出訴願，目前訴願的裁決結果尚未出爐，但在等待結果的同時，中信金也再同步委託戴德梁行進行出售。

不動產業人士分析，松壽大樓地理位置獨特，位於信義計劃區內具有戰略地位，且該大樓為所有權、非地上權，就專業估價師估算具有230?250億元以上的價值性，但也需符合買方的投資目標與報酬率，才有可能順利成交。

不動產業者指出，信義計劃區向來是壽險業者必爭之地，目前像國泰人壽、新光人壽、富邦人壽、南山人壽、遠雄人壽都已在此區插旗，該區的商辦大樓租金收益也是全台北市最高，像是遠雄金融大樓每坪每月租金3,800?4,200元，台北101大樓每坪每月租金3,300?4,000元，統一國際大樓每坪每月3,000?3,300元，平均行情都在3,000元以上。

換屋族群的訴求多半是更寬廣的居住空間、更愜意的生活環境，不想長時間待在開發強度過高的都會區、嚮往大自然綠意的換屋族，近年開始有移居桃園的趨勢，尤其純美式別墅社區規畫的龍潭「渴望園區」帶給人一種世外桃源之感，高綠覆率的靜謐氛圍頗受中年及退休族群喜愛。

龍潭渴望園區為台灣第一座由民間投資開發的園區，民國78年由宏?公司推動建設，園區占地 172公頃，相當於52萬坪，區內規劃有高級住宅區、高科技工業區、廠辦大樓、訓練育成中心、休閒活動會館及萬坪公園；研發與教育設施約6％、工業區約21％、住宅區約22％、公園與道路約18％、自然保育區約33％，工業區已有友達光電、宏?進駐，已進駐或興建中的社區也有千戶，是一座結合生活、生產、生態的多功能園區。

在地建商福佑興建設營業部主任林睿彥說明，當初宏?自建渴望村共三期提供員工低價認購，以便就近工作，後來多數員工將房產轉手，很多外地客一看到當地的美式社區規劃、綠意盎然的街景就愛上渴望園區，產生大量住宅需求，恰好宏?陸續出售園區土地，建商進而購地推案，福佑興歷年光在園區就推出8個建案，另有2000多坪庫存土地。

林睿彥指出，目前大約僅有兩成宏?員工住在園區，其餘皆為外地客群，其中來自雙北市的換屋客占四成，多半是有一定經濟實力的中年、退休族，購屋作為度假、將來養老用途。正因為外地客捧場，園區近年新推案行情逐步上揚，以銷售中的「十八釀」為例，130?170建坪的獨棟電梯別墅產品，開價已來到2500?3200萬元，據悉銷售已達七成。

居住空間自成一格的渴望園區距離市區雖然不近，但基本生活機能尚能滿足，園區內「渴望會館」包含超商超市、郵局、健身房、游泳池、KTV等設施，還有桃園市區定點往返巴士、私立雙語幼稚園和小學；住戶開車10分鐘可達傳統市場，未來兩年內北二高龍潭第二交流道開通後，車程5分鐘內可上國道，交通機能看好。

新北市都市更新處昨（20）日舉行新店行政生活園區簽約典禮，與冠德建設簽約。冠德建設將斥資92億元，將現行老舊的行政街區變身打造成為首座結合行政機關及運動中心的現代行政生活園區，最快2016年6月動工。

新店行政園區公辦都更案由新北市副市長高宗正與冠德建設董事長馬玉山代表簽約。馬玉山表示，這是全國第一個行政生活園區案，有信心能做好，也承諾會先加速完成行政機關部分建設；完工後將提供居民專業的行政及住商空間，成為當地新地標。

高宗正表示，新店行政生活園區是國內首座結合辦公及生活機能的園區，也是同時結合公部門及私部門力量的公辦都更案，市長朱立倫也相當關注此案。

新北都更處表示，新店行政生活園區為新北市已簽約的六案公辦都更案之一，鄰近新店區公所，總面積約1.2公頃，其中公有地占68%，其餘土地所有權屬中華電信及私地主，市府取得同意後對外招商，最終由冠德建設獲選為最優申請人。

園區中將整合新店區公所、戶政事務所、地政事務所、稅捐稽徵處新店分處、國稅局新店稽徵所、警察局新店分局、碧潭派出所及新店衛生所等八個行政機關，興建一棟35層樓、基地面積6,000多坪的行政辦公中心。

另也將打造基地面積2,700多坪的新店運動中心，包括室內溫水游泳池、體適能中心、韻律教室、室內綜合球場、撞球室、羽球場、桌球室等設施；也規劃將運動中心屋頂打造為「綠屋頂」，提供民眾休憩空間，並預計取得黃金級綠建築候選證書及智慧建築標章。

看好桃園航空城、以及年底桃園縣升格直轄市商機，時尚品牌Zara、漢來美食集團旗下漢來海港自助餐陸續開出桃竹苗、北台灣第1家分店，也都選擇落腳台茂購物中心，漢來海港並宣稱1年要創造2億元業績。

台茂購物中心表示，Zara全球擁有逾2千家店鋪，自2011年在北市101開出全台首家店鋪，上周五（17日）正式在台茂開幕，成為全台第7家店。繼ZARA後，漢來美食集團漢來海港自助餐北台灣第1家店也計畫於11月17日在台茂開幕。漢來美食行銷企畫協理吳若寧表示，台茂鄰近桃園國際機場，集團看好桃園航空城、年底升格直轄市消費潛力，先前已在台茂營業的漢來蔬食成績斐然，更對市場有信心。

勞動部勞動力發展署桃竹苗分署長丁玉珍也說，桃園縣將在12月25日升格為直轄市，桃園航空城更是近年來國內最大單一投資計畫，漢來美食集團也已參與日前桃園就業中心在大園鄉舉辦的徵才。 漢來海港自助餐過去3家店分別在高雄市、台中市，漢來蔬食2家店都在高雄市，如今漢來美食插旗北台灣，吳若寧強調，除帶進優質、美味的餐飲，也希望提供5星級飯店的服務，同時創造當地的就業機會，19日在漢來蔬食台茂店旁召募人才，預計延攬20名內、外場優秀的基層人員。

高鐵彰化站即將完工營運，彰化縣政府昨（20）日宣布，11月5日將標售高鐵彰化站特定區區段徵收配餘地，這次釋出的土地面積計39.95公頃，有產業、旅館及住宅區用地，標售總底價達124億元。

這次標售的配餘地中，最受矚目的有兩筆旅館用地，面積合計約1.3萬餘坪，每坪標售底價12.5萬元，縣府希望引進五星級商務飯店；產業專區土地每坪約10萬餘元；住宅區每坪約8.3萬至8.6萬元間。

目前包括長鴻營造、亞昕國際開發、昇陽建設、長昇建設等多家建商，以及寶島眼鏡、晁雍公司、捷力精密機械、星亞電子、威昇國際等業者，都對進駐此區表達高度興趣。卓伯源說，台灣高鐵已成為西部走廊城際運輸的重要運具，高效率大眾運輸路網，建構西部走廊一日生活圈。

內政部去年修正建築技術規則，要求都計地區新建、增建及改建的建物要設滯洪池，而台中工業區已開發卅年，很多廠商要改建老廠房增加產能，竟也被要求設滯洪池，日前市府同意個案處理，但至今仍有種種法令限制，已有廠商想放棄。廠協會呼籲市府協助處理，否則將影響產業發展。

市府水利局表示，由於台中工業區是山坡地，依法五百平方公尺以上的改建，須提正式水保計畫書，而且不是設滯洪池，是減洪設計。廠商必須將相關證照補齊並提出水保計畫，水利局會進行協助。

台中市工業區廠協會表示，由於內政部去年修改建築技術規則，要求都計地區新建、增建及改建的建物要設滯洪池，已對廠商產生嚴重的影響。

廠協會理事長張光瑤強調，台中工業區已開發卅年，廠商們早在工業區建廠廿、卅年。現在要增加產能改建廠房，竟還要設滯洪池，不但增加廠商的成本，且無地方可興建滯洪池。廠商都同意水土保持的重要性，但法律不應是一體適用，要考量地區特性。

張光瑤指出，台中工業區的產值很高，很多業者都有改建廠房的需求，希望市府儘速協助處理，否則如此下去，將會影響台灣產業發展，請市府深思。

財政部國有財產署在高市釋出土地，標的位在新興區商業地段大統段二小段309地號等6筆，面積約0.33公頃，11月17日開標，得標人能取得規畫建築使用土地70年權利。建商指出，多數人因只有地上權正觀望中。

國產署南區分署指出，土地位復興二路旁，高雄高商對面，鄰近四維國小、新興國小、新興高中及高市府，屬第二種特定商業專用區、第五種商業區，距捷運中央公園站約1.1公里，土地權利金底價5億5662萬2852元。

採以公開招標設定地上權方式釋出使用權，得標人除繳納決標權利金，每年按土地申報地價3.5％利率計繳年租金。

高雄建設公司陳姓業者指出，公家土地釋出只有地上使用權，現在已知有3家建設公司分別標得，其中台北建設公司標得美術館附近青海段土地已開始蓋住宅大樓，1坪開價約20萬元，雖比買斷每坪單價便宜7成多，但最多僅能使用40年，因為還沒蓋好沒有成交記錄。

陳姓業者指出，僅有地上權對建商吸引力不高，購屋者也會有疑慮，怕合約時間到後會發生消費糾紛，多數建商觀望中。

恆春墾丁是南台灣度假勝地，就連國外遊客來台都把這裡當成必造訪景點，讓民宿業者搶著「攻城掠地」，房價、地價也頻頻飆新高，像是佳樂水成了亞洲知名的衝浪景點，還有同樣吸引衝浪客的南灣，以往3戶100萬的透天厝沒人要買，現在1棟至少1000萬起跳，在墾丁大街上的一間運動用品店，屋主以6000萬元轉手，創墾丁房價新高。

屏東滿州佳樂水是衝浪勝地，也吸引來投資客在當地買屋，改建成一間間五彩繽紛、異國風情的民宿，想像得到嗎？這裡原本地坪12坪的漁民住宅，39年前一戶只值2萬元，現在可是變得寸土寸金。佳樂水民宿老闆：「你沒有800萬元以上，可能沒辦法買得到，漲了好幾倍就是這樣啊。」

民宿老闆說，10多年前1棟房價就來到3、400萬元，衝浪客變多後，現在1坪5、60萬元，沒有7、800萬買不到，房價翻倍漲，還是一堆台北、高雄來的投資客搶著買來蓋民宿，就是看好佳樂水住宿業，假日客滿，平日也至少有5成住房率。

距離佳樂水不遠的南灣，房仲業者說，像這樣的透天厝以往3戶賣100萬，沒人買，現在每坪喊到50到60萬元。房仲業者：「(南灣)以3戶100萬，1坪30萬，現在1000萬，大概漲了40倍吧。」

而好吃、好玩、夜生活熱鬧的墾丁大街，房價也很誇張，像這間占地50幾坪的運動用品店，前不久原屋主以6000萬元出售，這一轉手就賺進5000多萬，也創下墾丁的房價新高。

坐擁陽光、沙灘、蔚藍海水的國境之南，一年四季遊客不斷，觀光超夯，也讓一屋難求的房價翻轉了好幾十倍以上。

上海聯合產權交易所掛牌10月15日公告顯示，中國冶金科工集團有限公司下屬南京臨江老城改造建設投資有限公司正式掛牌轉讓南京港寧置業有限公司和南京龍江灣置業有限公司各40%股權，兩標的公司為開發南京下關濱江商務區地塊而設立。

而在早前的3月10日其已將兩公司各60%的股權作價21億元轉手深業集團。對於此次轉讓，深業旗下東南亞深富表示不放棄行使優先購買權，或再度出手。

根據公告，南京港寧置業有限公司40%股權掛牌價格為7.79億元，南京龍江灣置業有限公司40%股權掛牌價格為6億元。轉讓方南京臨江老城改造建設投資有限公司要求，意向受讓方須同時提交兩專案的受讓申請，否則受讓申請無效，兩專案將合併競價，增值額按照兩個項目掛牌金額比例分配。這也意味著，意向受讓方拿下這兩個項目至少須支付13.79億元。

而為推進項目順利實施，轉讓方對意向受讓方提出較高的要求。轉讓方要求，意向受讓方或其關聯公司(屬同一實際控制人)註冊資本不低於30億元，應具有房地產開發一級資質，並具備市政公用基礎建設、土地整理開發的相關經驗。意向受讓方或其關聯公司應具有單一項目同時擁有商業、公寓物業類型，且其中商業建築面積不小於10萬平方米，公寓建築高度不低於150米的專案開發經驗。另外，專案不接受聯合受讓，不接受信託資金受讓。

公開資料顯示，南京臨江分別在2010年9月和2012年11月拍得下關濱江1、2、3號地塊，總面積達到236萬平方米，耗資256.54億元，該地塊也一舉成為南京的總價地王。

不過拿下地王之後，中冶面臨不小的坎坷。南京市國土資源局2013年7月公告，下關濱江江邊路以西2號地塊因故終止出讓程式。就此2號地塊被國土部門收回。而1、3號地塊的開發也因拆遷等問題處於長期閒置狀態，中冶不得不通過轉讓股權的形式先後引入上海證大、深業集團、龍湖等開發商。

10月17日，門頭溝兩宗宅地進入現場競價環節。最終，兩宗地塊均以高溢價出讓，總成交價達60億元。

其中，門頭溝區永定鎮MC00-0015-0059等地塊，在現場競價前，共收到12次網上報價，最高達到19.6億元。共吸引了萬科住總聯合體、世茂、龍湖、北京城建等12家競買人參與現場競價。

該地塊為R2二類居住用地、S4社會停車場庫用地、A33基礎教育用地；規劃建築面積20.1676萬平方米，將配建建築面積不少於1.8萬平方米的公租房，掛牌起始價18.5億元。

最終，經過93輪爭奪，由北京城建以25.9億元和配建11.3萬平方米自住房的代價獲得，溢價率為40%；刨除需要配建的1.8萬平方米公租房和11.3萬平方米自住房面積，剩餘商品房部分的樓面價為1.63萬元/平方米。


另一塊地是門頭溝永定鎮MC00-0015-0068地塊，於競拍前共收到了5次報價，最高達25.52億元。最終，保利首開聯合體以33.8億元獲得該地塊，溢價率35.2%，樓面價約為1.42萬元/平方米。

該地塊為R2二類居住用地、F2公建混合居住用地、A33基礎教育用地，規劃建築面積23.8274萬平方米，掛牌起始價25億元。

同時，該宗地居住用途建築規模全部用於建設自住型商品住房，房屋銷售限價為2.2萬元/平方米，最大套型建築面積不得超過90平方米。

另據北京土地儲備整理中心的出讓計畫，10月21日，位於豐台區、門頭溝區和懷柔區的三宗地塊也將進入現場競價環節。三宗地總土地面積是45.11萬平方米，總起始價達54.8億元。

近日，北京樓市傳出多個樓盤熱銷消息，市場回暖跡象似乎開始明朗。事實上，從上市房企前三季度的銷售業績來看，房企“以價換量”銷售政策已經取得成效。

　　據鏈家地產市場研究部監測，截至10月16日，31家上市房企公佈了9月份的銷售資料，而大部分房企銷售額環比出現上升現象。統計顯示，2014年1月份至9月份，31家房企總銷售額為10670.5億元，同比增長6.8%，其中公佈年度銷售目標的25家房企目標完成率為65.5%。

　　據鏈家地產市場研究部統計顯示，從各大房企今年前三季度的表現來看，僅萬科和中海兩家龍頭房企銷售額突破1000億元，其中，萬科以1490億元的銷售額居首，中海則以1055.9億元居於第二位，緊隨其後的則是?大和保利地產(5.65,-0.010,-0.18%)，均超過900億元。

　　而從“金九”單月各大房企的銷售業績來看，2014年9月份，萬科、保利、?大等31家房企總銷售額為1481.9億元，環比上升25.2%，銷售額與去年同期相比增加9.5%。其中，雅居樂、合生創展等9家房企銷售業績出現環比下滑，其餘22家房企銷售業績環比均出現不同程度的上升，而遠洋、方興地產和佳兆業9月份銷售額環比上升幅度均超過100%。

　　目前來看，大多數房企銷售任務完成率尚可期待。據鏈家地產市場研究部監測資料顯示，今年前三季度，12家房企銷售目標完成率超過60%，其中，?大目標完成率已達到89.3%，超額完成任務已無懸念。此外，中海和合景泰富目標完成率也已超過70%。不過，合生創展和花樣年控股的銷售目標完成率僅分別為22.1%和33.5%，預計年內完成銷售目標難度可能性較小。

　　對此，鏈家地產市場研究部張旭認為，房企“金九”有所收穫是多方因素造成的。實際上，今年8月份以來，各大房企都紛紛加大了推盤量，加之市場下行趨勢下，開發商出於銷售業績和資金回款壓力，大多數採取快銷銷售手段，優惠促銷力度也有所加大。以雅居樂為例，截至9月30日，今年前三季度，雅居樂集團平均售價為每平方米9387元。而2013年全年，其預售均價為每平方米11577元。由此可見，與2013年相比，雅居樂目前的預售均價已經下滑了2190元平方米。

　　此外，據鏈家地產市場研究部對21家有可比資料的房企監測顯示，2014年9月份，這21家房企的銷售均價為11419元/平方米，環比上漲8.1%，同比上漲3.2%。對此，張旭認為，“金九”期間房企銷售均價上漲主要與其推盤產品結構關聯較大。而從70大中城市房價指數情況來看，今年8月份，包括“北上廣深”四個一線城市在內的68個城市新建商品住宅價格環比均出現下降。

　　值得一提的是，張旭認為，取消限購，放鬆限貸等救市政策落地後，購房者預期逐漸向好，未來一段時間內，入市積極性或將進一步上升，但目前房企整體庫存壓力仍然較大，去庫存和加快回款仍將為未來一段時間內房企關注的重點。

　10月17日，高緯環球發佈了2014年第三季度廣州零售物業市場報告。報告表明，2014年廣州市經濟運行穩中有升，第三季度多個購物中心品牌調整完畢。2014年上半年，全市實現社會消費品零售總額3776.01億元，同比增長12.3%，增速比一季度提升2.8個百分點。廣州城市居民消費價格（CPI）同比上漲2.4%，漲幅比一季度回落0.2個百分點。零售業網上商店零售額243.33億元，增長65.5%。

　　高緯環球還於本月15日發佈了2014年第三季度廣州寫字樓市場報告。報告表明，全市甲級寫字樓空置率持續下降。其中，珠江新城寫字樓空置率下降幅度冠四商圈之首，由上一季度19.9%下降至15.1%。天河商圈、越秀商圈及海珠商圈空置率則有輕微反彈趨勢。天河商圈、越秀商圈分別微升0.3%、0.4%個百分點至1.6%和3.3%。海珠商圈則回彈至第一季度水準。目前全市甲級寫字樓空置率達11.0%，環比下降2.9個百分點。

今年北京期房預售價格紀錄又一次被刷新。昨天，記者從市住建委網站看到，位於朝陽區孫河板塊的遠洋璟湖園（遠洋LAVIE）新取得一批房源預售證，其中3棟樓預售價格突破10萬元/平方米，最貴的B南區7號樓預售價超過11.9萬元/平方米，創下了今年北京期房住宅取證新紀錄。

市住建委網站顯示，10月19日，遠洋LAVIE共有15棟31套房源取得預售證，從戶型面積看，此次取證的均為大戶型別墅類房源，最大的單套面積超過2000平方米。31套房源擬售均價在6.2萬元-12萬元/平方米之間。最貴的一棟預售價為119388元/平方米。

今年6月，北三環的保利•海德公園取得預售證，最貴樓棟達到9.7萬元/平方米，單套預售價最高的超過10.9萬元/平方米。這被很多業內人士視作高價盤限價放鬆的標誌。此後，又有亞奧金茂悅、臻園、琨禦府等預售價格超過5萬元/平方米的樓盤入市。

昨天，有多位房企人士透露，雖然沒有明文規定，但北京此前嚴控單價超過10萬元/平方米的期房樓盤取證。“現在沒有放開，但已經在放鬆。”

一家房企行銷總監表示，取證價格並不代表實際售價，有的高端樓盤依然會根據市場情況下調售價。加上高端樓盤銷售期比較長，很多高價房源並不會馬上入市。

有分析人士認為，這背後也有樓市回暖的支撐。


北京中原首席分析師張大偉介紹，截至19日，北京10月新房成交4228套，比9月同期增加13.9%。而考慮到網簽的滯後性，市場實際回溫更明顯。

近期北京高端項目表現也很搶眼。亞豪機構資料顯示，上周（10月13-19日），北京純商品住宅實際新增供應905套，中高端改善型住宅達到527套，占比達58%。有統計還顯示，9月，北京別墅市場成交量雖然在下降，但成交價格依然出現上揚。

亞豪機構市場總監郭毅認為，受益於近期信貸政策放鬆和房地產大環境的改善，包括別墅在內，北京樓市供需有望進一步改善，成交量也將繼續復蘇。

因陽光、沙灘和影片《邁阿密風雲》而被中國人熟知的邁阿密，如今像一個大工地，到處是正在修建的地產專案。

房價僅為紐約的 37%、北京的40%，當地地產商急尋中國富豪馬雲

“你能幫我聯繫到馬雲嗎？”

得知記者來自中國後，美國邁阿密的地產開發商馬可立刻表達了自己希望見到馬雲的急迫心情。他希望馬雲這個新晉世界級富豪能到邁阿密投資。

馬可的想法是許多邁阿密地產商的共同心聲。

中國的十一長假期間，《中國經濟週刊》記者前往邁阿密，實地考察發現，現在的邁阿密像是一塊處女地，在經歷了房地產泡沫之後，亟待投資者來此開發。但熱情的邁阿密人發現，不斷湧入的投資者中，似乎很少見到中國人的身影。

急盼中國投資者

4年前，美國人蘭道（David Landau）問剛剛在美國獲得國際房地產碩士學位的中國姑娘文珺，要不要和他在邁阿密開一家房地產仲介公司？那個時候，文珺對於剛剛走出次貸危機影響的邁阿密地產業並不看好。

4年後，蘭道和文珺共同創辦的邁阿密房地產投資顧問公司（Miami Real Estate Invest LLC）不僅成為中國人來美投資的“橋樑”，更成為邁阿密首屈一指的“代理商”。在他們手中，邁阿密海灘邊上的樓盤項目正不斷地以千萬美金的價格賣給世界各地的買家。

從邁阿密國際機場到曾經拍攝007系列電影的邁阿密楓丹白露酒店，一路上，可以看到各種各樣的在建樓盤，舒適的海灘和標準的二層別墅。因為屬於海濱城市，所以當地的開發商們將“靠近海灘”和“科技視野”融入到了每一幢建築的特點之中。同行的朋友說，邁阿密有點像中國的三亞。

“想像一下，在你面前直插雲霄的是6座大樓，包括2棟公寓和4座酒店。”在巴士緩緩開過一處正在大興土木的工地時，蘭道說，總部位於吉隆玻的馬來西亞雲頂集團正計畫在此打造全球最大的俱樂部。

英國萊坊房地產經紀公司2014年的財富報告顯示，在全球吸引高淨值投資者的城市中，邁阿密排名第7，在迪拜、巴黎和北京之前。其中一項針對15000 名高資產淨值人士的調查表明，邁阿密將與新加坡、紐約、香港等城市一併成為未來 10 年內最重要的國際房產投資目標城市。美國房地產經紀人協會表示，2008年以來，全球買家已經在邁阿密所在的南佛羅里達州購置了100多億美元的房產。

雲頂集團追蹤該地區的地產資訊顯示，多達1.5萬套新公寓正在規劃或者已經開建。這是自2008年以來，數量最多的一次。

邁阿密楓丹白露酒店的創始人Donald Soffer，是一位年過花甲的美國老頭，他對中國市場及中國的投資者充滿好奇。“中國人知道邁阿密嗎？北京的房價現在多少錢？”當得知在北京花300萬人民幣大概只能買到80平米的老房子時，老頭馬上建議，“你們應該來邁阿密，同樣的錢你能擁有一套在大西洋岸邊的高檔公寓，要知道，在岸邊有很多比基尼美女。”

蘭道坦言，直到現在，中國投資者還未進入邁阿密地產市場的海外投資者前列。在他看來，中國投資者的“閒錢”很多，且越來越關注生活的高品質，但習慣於去洛杉磯、三藩市和紐約掃房，“我知道中國的高淨值人群數量很龐大，我們也希望他們能來邁阿密。”此外，邁阿密擁有眾多國際銀行且不徵收州所得稅，這也將成為吸引中國買家的因素。

度假勝地的新計畫

文珺告訴《中國經濟週刊》，如今的邁阿密已不再僅是國際遊客購買度假房的勝地，它已經晉升為成功吸引國際大型投資開發項目的國際一線城市， “巨大的價格差異使得邁阿密房地產市場的可投資性遠遠高於其他國際都市。”

據全球權威機構 NUMBEO 調查顯示，邁阿密的房產價格遠低於同級國際一線城市。與其他全球一線城市公寓平均價格相比，邁阿密的房價僅為紐約的37%，北京的40%，倫敦的26%，香港的20%。

Codina Partners，Downtown Doral專案開發商執行主席 Armando Codina表示，邁阿密的在建國際商業、住宅地產的數量、金額、影響力絕不亞於其他任何同級城市，但其房產價格仍與其他同級城市存在較大差距。另外，邁阿密作為國際一線城市在發展過程中會不斷縮小價格差距並將穩健上漲，這為投資者創造了獲得巨大升值回報的良好機會。

日前，全美地產經紀商協會（National Association of Realtors）與佛羅里達房產經紀人（Florida Realtors）公佈研究稱，儘管目前在佛州地產市場仍然只是配角，但中國已跟拉美國家一樣，成為該州增長迅速的客戶。

截至今年8月的一年中，外國買家在佛州房地產市場參與的交易達22572筆，同比下滑了15.8%。儘管如此，因房價升高，外國買家在佛州房產的總交易額達到了64.3億美元，同比上漲了3.8%。

在外國買家中，加拿大投資者仍然是最大的買家，占三成交易量。亞洲投資者同樣表現不俗：在佛州勞德代爾堡地區，亞洲買家達成的交易占比11%；在奧蘭多地區，10%的外國買家交易為亞洲投資者完成；在邁阿密地區達到5%。這一結果令地產經紀人大為吃驚。太古地產（Swire Properties Inc）主席斯蒂芬•歐文斯稱：“邁阿密正成長為國際大都市，亞洲投資者對這裡的興趣漸濃。”

邁阿密地產經紀商協會（The Miami Association of Realtors）正在研究吸引亞洲買家的對策。作為措施之一，該機構首席執行官特麗莎•金尼參加了一個貿易代表團，赴中國香港和新加坡推銷邁阿密房地產。

邁阿密是一件特價商品

在當地開發商看來，經過次貸危機的影響後，邁阿密的地產業正在涅槃重生。《紐約時報》曾報導稱，邁阿密的房地產市場比美國其他地區要更溫暖一些。

當佛州大部分地區和美國其他的置產勝地房產價格搖搖欲墜的時候，是什麼因素導致邁阿密地產的價格回升？

文珺說，邁阿密有550萬的居民，是全美第八大城市，和華盛頓特區差不多規模，僅比休士頓和費城地區小一點。邁阿密的整體經濟產出超過2500億美元，相較之下，鳳凰城只有1900億美元，拉斯維加斯只有910億美元。

就像美國《時代週刊》所說：邁阿密的高端房地產市場正在受到追捧。那些頂尖經紀人的電話響個不停，都是來自於一些有錢的國外買家的大額銷售訂單，他們並沒有受到信貸危機的影響。

專門開發高檔樓盤的開發商Terra Group，Park Grove的行政總裁David Martin坦言，在2000年到2006年，這座城市經歷了自上世紀20年代以來規模最大的建設熱潮。但是，接踵而來的是近乎戲劇化的衰落速度。“那6年裡，邁阿密的經濟蓬勃發展；然後，這種勢頭就戛然而止了。” David Martin慨歎道。

現在的情況則完全不同，當邁阿密本地人還被束縛在新的節儉風氣中時，外來投資者似乎已經預見了當年那個活力十足的邁阿密的回歸。

One Sotheby’s International Reality的主席Beth Butler說：“私人投資和地方政府已經把這裡推向下一個發展階段中。世界各地的人們都爭相湧向這裡。”

文珺說：“跟之前不同的是，在我手上完成的交易中，只有40%的買家是本地人，並且有65%的人是現金買家。特別是南美人，在他們眼中，邁阿密不僅僅是一個避難港，還是一件特價商品。”

在文珺眼中，那些選址一流的奢華型住宅屋令現金充裕的買家們頗感興趣。坐落於邁阿密海灘、南部海灘、巴爾港和陽光島海灘邊的房屋，充分滿足了他們坐享大西洋海景的願望。

各色的名人早已成為邁阿密社交中活動的重要點綴。對於墨鏡後低調的富人來說，邁阿密不少隱蔽的小島是他們理想的“隱居之地”。

比如，Fisher Island距離邁阿密市區僅三英里，只能靠乘坐私人遊艇抵達，是一個絕對的避世之處。在這個面積0.34平方英里的小島上，“隱居”著功夫巨星成龍、大鯊魚奧尼爾、說唱歌手及唱片製作人P Diddy、古巴歌手Gloria Estefan，以及其他低調的明星。這種公寓每套有7個起居室，售價為1350萬美元。


“2000萬美元以上的交易在去年很普遍。”蘭道說。他手裡有相當大的獨立建築面積，用於滿足各種幾近苛刻的需求。比如，他正在賣一套20000平方英尺的新房，離南部海灘只有幾分鐘的路程，市場售價達到了3800萬美元。房子配備了家庭影院、健身房和屋頂上的廚房，還安裝了16個安全監控攝像頭、防颶風的玻璃和發電機，消除了很多買家關於安全的顧慮。

近年來，邁阿密成為重要的金融交易中心，聚集了大量的國際銀行和全球企業。蘭道補充說：“一些南美的買家專程來這裡經商。”為了迎合這些認真的買家的需求，市中心建立起了城市地產——Brickell。開發商專門聘請設計師打造了集臨街店鋪、28層時尚精品店、餐館和住宅為一體的建築。

蘭道說：“當年的邁阿密正在蘇醒過來。”

受房貸新政“發酵”刺激，今年重慶秋季房交會業績“飄紅”。

昨日 （10月20日），記者從重慶市國土房管局網站瞭解到，為期4天的重慶秋季房交會（以下簡稱秋交會）於10月19日落下帷幕，共成交各類房屋4657套，建築面積40.46萬平方米，成交金額25.87億元。

與近幾年相比，今年重慶秋交會業績創下新高，尤其是銷售金額表現明顯。對於市場醞釀漲價一說，重慶市國土房管局相關人士認為，目前漲價僅是房企試探性行為，未來一段時間重慶樓市還會保持穩定。

成交額高於前兩年

今年重慶秋交會正好趕在央行房貸新政後。在新政效應的刺激下，重慶秋交會也被當地人士認為是典型二線城市房地產市場能否逆轉的風向標，備受市場期待。

重慶市國土房管局官方網站顯示，截至10月19日下午5點，本次房交會成交各類房屋4657套，建築面積40.46萬平方米，成交金額25.87億元。在成交房屋中，商品住房成交2627套，建築面積25.09萬平方米，其中，高層商品住房成交2182套，建築面積19.72萬平方米，建面均價6084元/平方米；高檔低密度住房成交103套，建築面積1.91萬平方米，建面均價9861元/平方米。可見，剛需房仍是今年重慶秋季房交會的成交主力，改善型住宅成交比重顯得較小。

從成交金額來看，今年重慶秋交會成績較近兩年突出。資料顯示，2013年重慶秋季房交會成交3621套，成交建面31.57萬平方米，成交金額22.2億元；2012年成交3313套，成交建築面積29.67萬平方米，成交金額19.9億元。

金科地產重慶公司副總經理唐暢對《每日經濟新聞》記者透露，“金科在房交會上成交2億?3億元，我們在房交會上推出了下午三、四點鐘八折促銷優惠。”

“今年9月份，開發商就開始降價走量了，市場氛圍也起來了。”重慶市國土房管局房地產市場處相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，加上房貸新政一出來，老百姓對後市預期也發生了一定改變。

樓市暫難漲價

實際上，自2014年以來，包括重慶、上海等多個典型樓市普遍陷入低迷，房企資金鏈壓力陡增。

一般而言，訂金、預付款和個人按揭貸款占比80%以上，是房企重要的資金來源管道。重慶市統計局披露的資料顯示，受今年以來商品房銷售疲軟的影響，上半年重慶房企其他資金來源所占比重為42.3％，比去年同期下降5.7個百分點。

統計局的資料還顯示，上半年訂金及預收款在本年資金來源中所占比重為23.6%，相比去年同期顯著回落，表明企業通過銷售回籠資金的速度放慢。

值得一提的是，各大房企的庫存量依然高企，據相關媒體報導，131家上市房企三季度末存貨達9838億元，較去年同期的6788億元大增44.93%；同時，131家上市房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環比增幅達12.31%。


唐暢透露，下一步重慶金科的項目將會收緊優惠。在他看來，今年前期重慶金科優惠力度有點大，不少項目已出現虧損售賣。

萬科地產重慶公司總經理陳運生在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，他們對後市仍持謹慎樂觀的態度，視具體區域的開發專案而定，不會有統一的動作，因為各個區域的供求關係不一樣。

重慶市國土房管局房地產市場處前述人士認為，當前房企漲價的可能性比較小，因為前三季度房企銷售不好，沒有達到預期目標，房貸新政落地仍需要一定時間，跑量仍是房企年底的主要策略，樓市仍將繼續保持穩定。

房貸證券化 或撬動10兆人幣資產

為提振房市，大陸準備推出重磅刺激措施──房貸證券化。據業內人士表示，此將撬動10兆元（人民幣，下同）房貸資金。不過，由於美國房貸證券化主要推手「兩房（房利美與房地美）」曾引發2008年金融危機，專家稱需嚴防泡沫。

據新華網報導，半個多月前中國人民銀行（大陸央行）頒布的「9 ．30房貸新政」中的房貸證券化引起各界廣泛關注。據業內人士表示，中國版「兩房」開閘有利於信貸環境寬鬆，或將撬動10兆元房貸資金，但同時也要吸取美國房貸證券化的教訓，嚴防房地產金融泡沫風險。

兩銀行曾作試辦機構

「9．30房貸新政」中提出，增強金融機構個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS），專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

人行最新數據顯示，截至2014年6月底，房地產貸款餘額達16.16兆元，其中，個人購房貸款餘額10.74兆元，占比達66.5%。換言之，一旦大陸MBS啟動，將可以撬動10兆元「龐大的沉積資產」進入房貸渠道。

據業內人士表示，大陸MBS市場發展在2005年才起步，由於配套制度還不完善，政策真正實施尚需時日。2005年，國家開發銀行和中國建設銀行曾作為試辦機構，被批准分別進行信貸資產證券化（ABS）和住房抵押貸款證券化（MBS）的試點。但僅由中國建設銀行分別於 2005年12月和2007年12月在全國銀行間債券市場發行過兩期RMBS（銀行資產證券化）。

美次貸危機殷鑑不遠

MBS在促進美國金融市場和房地產市場迅速發展的同時，也因「兩房」對不良債權資產多次打包出售，發展速度過快、規模過大，最終隨著房地產市場泡沫破裂，引發了次貸危機。隨著中國版「兩房」的啟動，不少專家和市場人士也表示了擔憂。

地政總署宣布，將於11月14日推出大埔公路大圍段一幅私人住宅連公眾停車場用地招標，明年1月2日截標。地皮面積約7.05萬方呎，可建樓面上限約14.8萬方呎。測量師估計，用地估值約5.18億至10.36億元，每方呎樓面地價約3500至7000元。

大 圍 地 下 月 招 標 項 目 估 值 逾 八 億
星島日報

政府推地步伐加快，今月內連推多項地皮招標，地政總署於昨日公布，位於大圍大埔公路低密度住宅地皮，將會於下月中開始招標，地皮將會興建住宅及公眾停車場等，項目佔地七萬多方呎，市場估值介於八至九億元之間，由於投資額規模不大，加上同區大型項目大圍站批出作指標，料吸引中小財團等參與角逐。

　　於一五年一月初截標之大埔公路項目，屬住宅用途，佔地約七萬零五百零四方呎，項目地積比率約兩倍，最高可建樓面約十四萬八千零五十八方呎，市場預計地皮可興建約一百八十伙住宅單位，項目地勢高及密度低，分別適合作豪宅或中小住宅等設計。

　　資深測量師陳東岳指，是次推出住宅地皮位於斜坡上，料將會增加發展物業建築費用，他預計，項目住宅樓面地價將會介乎六千至六千五百元之間，地皮估值則介於八億八千萬至九億六千萬元之間，他續稱，近期大面積住宅銷情較平淡，故相信該地皮較適合興建中小型住宅。

　　另市場人士指出，該地皮發展規模適中，加上位處較高地勢，而地積比率約二點一倍，發展密度較低，雖距離港鐵站較遠，但有條件發展為低密度豪宅設計，且屬區內少有的低密度住宅新供應。

　　據指出，該項招標地皮項目，鄰近發展住宅有戈林，周圍地勢較高及綠化多，地皮不設限量要求，業界人士估計地皮有條件發展作豪宅，發展有機會以小量洋房及分層單位設計，樓層估計在十二層內。

　　由於項目規模適中，涉及銀碼不會太大，相信除一般大型發展商外，可獲中小型發展商垂青，預期競投反應不俗。

　　另根據城市規劃的資料顯示，地皮規定提供十四個露天公眾車位，由於不涉及建築面積，料影響較輕微。

　　事實上，政府為連成全年目標供應量，除了得到「一鐵一局」配合外，政府推地數目亦明顯加快，單是本月亦已推出三幅住宅地皮，除了今次大圍地外，亦包括馬鞍山白石耀沙路及大嶼山長沙兩幅住宅用地，其中以白石耀沙路地皮最大，料可提供五百五十伙單位，而本月推出的三幅地皮共可提供七百四十伙。

300萬元上車盤勁減兩成

佔中運動仍未完結，對樓市的影響難以評估，但部分準買家入市心切，不惜高價接貨，被市場視為終極上車希望之一的屯門區，多個屋苑樓價先後撲頂，其中屯門市廣場呎價更在本月內兩度破頂，成為區內第4個出現「呎價萬元戶」的屋苑。業界表示，在屯門西繞道等基建因素帶動下，屯門區呎價「破萬」潮將逐步蔓延至二線屋苑，加上售價低於300萬元的放盤量在不足兩個月勁減逾20%，市民要在屯門區上車變得愈加困難。

中原地產資深分區營業經理冼詠恩表示，屯門區最新的破頂成交，屬於屯門市廣場2座低層G室，實用面積327方呎，2房間隔，原業主上周以340萬元交吉放盤，買家睇樓後即場還價，結果微減1.2萬元，以「意頭價」338.8萬元成交，售價為屋苑2房新高。單位實用呎價達1.04萬元，更成為屋苑呎價新高。

二手盤源缺乏

事實上，屋苑呎價在本月已兩度破頂，她表示，早於本月初，實用面積約318方呎的1座高層D室，以320萬元售出，實呎1.01萬元，最新成交令呎價紀錄推高約3%。洗詠恩認為，區內二手盤源缺乏，銀碼較細的上車盤非常搶手，屯門市廣場的放盤實呎叫價已較破頂價為高，呎價短期內或再創新高。

屯門區屋苑近月先後突破1萬元，其中屯門時代廣場一個高層兩房戶，實用面積272方呎，今年7月以272萬元成交，呎價1萬元，成為除新落成屋苑瓏門外，區內第二個呎價破萬的屋苑；上月屋苑一個同類型單位更以296萬元成交，呎價紀錄推高至約1.09萬元。屋苑北鄰的錦華花園，呎價也在上月突破1萬元。

升勢蔓延二線屋苑

由於屯門區很多大型屋苑實呎價升穿9000元多時，萬元呎價已在望。洗詠恩指出，同區卓爾居已有單位的實用呎價在8月份達9555元，相信屋苑呎價有機會突破1萬元。祥益地產總裁汪敦敬表示，區內300萬元以下的放盤，由上月初的306個大減約21.6%，至不足240個。他指出，佔中開始後的首兩個星期，買賣成交大減，但近日成交步伐已略為恢復，上周整體放盤量一度增加，惟隨成交增加後，放盤量再略為減少，估計區內樓價上周已見谷底，料再重拾升軌。

中原地產資深營業董事方啟明表示，屯門市中心一帶熱門的屋苑以細單位為主，市場需求殷切，加上與區內新落成樓盤瓏門有明顯折讓，令屋苑呎價上揚。他表示，呎價升勢陸續蔓延至區內二線屋苑，其中疊茵庭最新成交實用呎價達9500元，相信在屯門西繞道等基建項目推展的帶動，區內二線屋苑有力挑戰萬元關。

估值25億周五截止 可建1600伙

港鐵（00066）配合政府加快推地，甫批出馬鐵大圍站不足1周，今天旋即推出將軍澳日出康城5期招意向，並於本周五（24日）截止，可建1,600伙單位，估值25億元。

今次推出的將軍澳日出康城第5期，位於第3期緻藍天西面，地盤面積逾20萬平方呎，地積比率約5.5倍，將會作純住宅發展，可以興建3幢住宅物業，總可建樓面面積達110萬平方呎，合共提供約1,600伙單位，平均單位面積約688平方呎。

補地價高 需建公共運輸處

港鐵發言人表示，項目設有公共運輸交滙處，發展商要負責興建，但未有透露會否補貼有關的建築費。發言人續稱，在本周五截收意向書後，會迅速展開招標程序，預計項目可於2020年落成。

由於第5期的位置，比今年4月批出的第4期更接近港鐵站，故業界估計補地價會較高，估計補地價約25.34億元，以項目總樓面面積計算，每平方呎補地價約2,300元，比第4期的2,059元高出近12%，但比旁邊於07年11月批出的第3期，所錄得的每平方呎補地價2,410元，則下跌約4.6%。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，現時整體樓市氣氛仍然淡靜，加上發展商要負責興建公共運輸交滙處，故會增加項目的建築成本，故估計補地價會比旁邊的第3期為低。

本年度批地 將達1.4萬伙

對於地皮的流標風險，張翹楚指出，雖然項目的樓面面積達100萬平方呎，但以每平方呎補地價2,300元計算，地價支出涉及約25.34億元，連同建築及利息成本，投資額合共約50億元，相信除了長實（00001）、?地（00012）及新地（00016）等大型發展商之外，其他中型發展商亦會有興趣發展。

根據EPRC經濟地產資料庫顯示，日出康城第1至第2期最近兩個月的實用呎價，約介乎7,038至9,307元。而日出康城第3期緻藍天，則已於今年初獲批預售樓花同意書，前期開售工作已準備就緒。今次的賣地成績，對區內的一手及二手後市有一定的參考作用。

統計政府本年度批出的住宅用地，至今批出的地皮合共可以興建約1.2萬伙，若果連同將軍澳日出康城5期計，所涉及的單位達1.36萬伙，佔期內建屋目標72%。

深圳前海發展如火如荼，去年以逾120億元（人民幣，下同）巨額投得前海兩幅地的民營房企卓越集團，昨日介紹該區首個綜合項目的寫字樓部分，項目軟銷以香港為首站，售價或參考福田核心區商廈，整個項目預料2017年至2018年落成啟用。

去年前海首度舉行地皮拍賣，其中兩幅地皮由卓越共斥資約123.7億元奪得，一度刷新深圳地價紀錄。卓越昨日為旗下前海綜合項目前海壹號舉行記者會，同場更有深圳市前海灣保稅港區管理局投資推廣處處長戎衛華及高力國際董事簡家宏等出席。

「前海壹號」商廈設「限購」

集團高級副總裁王衛鋒表示，項目第一期名為前海之門，屬項目之商用大廈，擬將全部單位放售，價錢或參考旗下位於福田核心區的商廈，買家需為前海註冊公司，不過暫時未定開售時間及定價細節。至於項目的第2期屬住宅項目，擬於明年中或第3季開售，集團不排除保留部分單位作自用或收租，預計於最快在2017年建成。

整個項目涉及4棟商用建築、2棟住宅項目，分兩期發展，按相關規定每平米建築成本不少於1.5萬元，其中建築面積約8.6萬平方米的寫字樓樓面將交還給前海當局。

華僑城（3366）旗下蘇州華力環保包裝科技公司奠基儀式上周於江蘇省常熟市舉行。蘇州華力用地面積約 6.7 萬平米，一期將圍繞包裝印刷研發、設計、生產及銷售的一體化服務，擬建成集製版印刷、印後加工、倉儲物流於一體，專業生產和銷售國際標準的紙箱、彩盒循環利用緩衝材料、紙傢具等紙製品的一流企業，年產能約 10 萬噸。

政府5月微調雙倍印花稅(DSD)的換樓期限，誘發大批換樓購買力出動買樓，加上發展商積極推盤，令貨尾積壓得到舒緩。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇昨指出，今年第三季一手私人住宅新盤貨尾比重下跌到12.8%，為六個季度新低。一手樓市運作正常，未受佔中影響，銷情穩定，他估計，第四季的貨尾比重繼續下跌，降至接近一成的水平。

今年第三季選取全港168個新盤統計，單位總數55,035個，其中登記售出單位48,005個。貨尾單位7,021個，按季減少339個。貨尾比重12.8%，按季下降1.3個百分點，連續三個季度下跌，由17.3%高位回落到目前低位，創去年第一季(12.1%)後的六個季度新低。

按發展商計，長江旗下新盤貨尾按季減少461個，有452個；新世界減少295個，有283個；恆基減少167個，有1,088個。

在高層失蹤和債務危機夾擊下，雅居樂（3383）開始劈價自救。有報道指，雅居樂旗下項目近日推出「不分樓層一口價」售樓計畫，市場預計將會有更多項目跟隨，以解燃眉之急。公司售樓處人士承認確有此事，但強調是一早定下的促銷策略。

　　中國《證券時報》報道，雅居樂位於廣東中山某項目的91平方米房型，近期推出不分樓層、每套一口價41萬元的營銷計畫，為業內罕見。本報記者昨日致電雅居樂多個中山項目售樓處，相關人士表示，的確曾有項目推出過「一口價」，但數量不多，現已售罄。

　　該人士又指，「不分樓層一口價」是近年來開發商常用的促銷方式，「沒甚麼稀奇」。年初以來，除中山之外，雅居樂廣州、常州等多個項目均傳出減價促銷的消息。公司召開的分析員電話會議上，亦稱將通過減價加快銷售。根據公司公告，雅居樂去年銷售均價為每平方米1.2萬元（人民幣，下同）；今年9月為8780元。

　　雅居樂銷售方面已連續三年沒有達成全年目標。今年首三季，公司合約銷售額為286億元，僅完成全年目標480億元的60%，要在最後三個月完成200億元銷售的可能性甚低。另外，雅居樂今年在香港的展銷會銷情較去年為遜，首四日共售出100個單位。

　　雅居樂近期負面消息不斷，主席陳卓林被監視居住、執行董事黃奉潮失去聯繫，更逼切需要解決的，還有公司年底到期的4.75億美元債務。為此雅居樂在首輪供股告吹後，不惜縮減集資額再次啟動供股大計，顯示公司短期內融資渠道選擇甚少。

　　在新的供股計畫中，此前的包銷商?豐、渣打等已經退出，由陳氏家族全部承擔。多家大行都對雅居樂財務狀況表示憂慮，巴克萊表示，供股不足以覆蓋12月到期的4.75億美元貸款，公司仍有2.62億美元資金缺口。瑞銀認為，明年中旬公司還有118億元的債務，再融資壓力仍大。

近日金管會擬降銀行海外分行房貸風險權數，換言之，鼓勵銀行承作海外房貸業務，不僅可增加海外分行業務量，甚至提升分行收益。台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太?指出，國內打房效應、投報率低，加上日圓重貶、東京房價比台北低，投資者忙卡位東京不動產。

邱太?指出，日圓狂貶，讓海外投資者聞香而來，新加坡主權基金(GIC)斥資1700億日元（新台幣486億元），收購東京32樓丸之內大廈；中國民企上海復星集團也收購東京品川花旗銀行大樓。海外基金、日本財團資覬覦資產便宜狂買辦公樓。

2014年尤其明顯，今年1∼8月東京商用不動產成交1800億台幣（未含丸之內大樓、花旗大樓交易），同期台北商用不動產交易總金額新台幣172.88億元。

看到日圓重貶，國人現在赴日本買房最擔心「匯差損」，即使賺了房價價差(capital gain)，卻賠了匯差(currency exchange loss)。邱太?分析說，國人購買海外不動產，其目的大部分都不是自用角度，而是投資、理財規劃、財務避險等功能。

邱太?建議，若擔心日圓還會續貶，投資者可向台灣的銀行（一銀、彰銀、台銀及兆豐商銀等銀行在東京設立分行）將新台幣定存單質押借出等值日圓，去給付自備款或房貸，若未來日圓持續貶值，借來的日圓價值縮水，還款相對輕鬆，達到避險的效果。不過，萬一未來日圓升值，同樣沒有辦法享受到日圓升值的優惠。

假設美元長期看升、日圓長期看貶的趨勢下，正確的操作方式，有美金帳戶的投資者，可以利用美元定存單質借日圓來付購屋款，除了賺到資產增值、利差之外，匯率操作得宜，還可賺到可觀匯差，達到三賺的效果。