杜絕工業用地炒作，金融工具要上膛了！為活化閒置工業用地，跨部會將合作三路圍剿；其中、央行同意針對產業用地加強信用管制，並由金管會訂定授信定型化契約範本，不依契約履行建廠計畫案件，銀行必須採取調整成數及抽銀根等有效作為，且納入金管會金檢業務項目，強制執行。

此外，經濟部將針對閒置用地造冊送地方稅捐單位，取消地價稅、房屋稅優惠稅率，其中地價稅將提高5.5倍，改以千分之55課徵；國發會也同意修改產創條例，賦予強制買回閒置工業土地機制。

國發會副主委黃萬翔日前召開跨部會議，審議經濟部在《產業升級轉型方案》中規劃的「產業用地革新方案」。針對閒置工業用地，經部建議央行、金管會等跨部會採取金融工具聯手打擊。所謂「閒置用地」定義，是指廠商持有5年以上，遲未申請建廠各項雜照動作的工業用地。

黃萬翔表示，活化閒置產業用地，是要避免工業用地作非工業使用，或拿貸款去作非工業用途，就像蔣經國先生所說「不能拿醬油的錢、拿去買醋」，希望產業用地就是產業用途，以免造成產業用地供需嚴重失衡。

在央行同意配合下，黃萬翔指示金管會擬訂產業用地授信定型化契約範本，金融機構授信給廠商，事先依建廠計畫書授信簽約，並列入金管會金檢項目，一旦違約，銀行應有所作為，不只降低成數或提高利率，也應包括抽銀根等手段，讓廠商囤積居奇的本質有所改變，產生嚇阻效用。

經濟部將逾5年閒置工業用地，造冊送聯徵中心列管，新貸案件銀行授信時若發現在列管黑名單內，應依定型化契約內容管控授信，這項新措施將從新增貸款案件執行。據悉，經部造冊移送聯徵逾5年的閒置工業區土地共124筆220公頃。

金融工具不只這一招，對已申請工廠登記證產業用地，卻遲未營運，經部將依工廠管理輔導法規定，取消工廠登記證，並移送地方稅捐單位，取消房屋稅及地價稅優惠稅率，地價稅課徵最高千分之55，較工業用地優惠稅率千分之10提高為5.5倍；房屋稅回復一般稅率3％。

此外，國發會同意經部在產創條例修法增訂強制買回機制，經部會依地區公告，給予一年或一年半緩衝期；閒置2或5年以上未營運才強制買回。修法前，黃萬翔說，可採變更用途手段，迫使廠商不囤地。

都更分回 僅售出一戶

民進黨立委李應元質疑，財政部國有財產署在寸土寸金的台北市植物園與國語實小附近坐擁大批都更後分回豪宅，但已閒置一年多，僅售出一戶，房子不但放著折舊，還得負擔每個月管理費約二十八萬元，珍貴的國有土地沒有評估就亂都更一通，要求監察院調查行政部門有無失職。
對此，國產署喊冤，強調依都更條例規定，當都市更新事業計畫經核准後，被劃入的國有地應配合辦理，國產署是被動參與都更、不是主動；且當初有向北市府詢問，分回部分是否需要做出租住宅，但因條件不合，才公開標售。

這個名為「千荷田」的建案位於總統府、行政院等政府機關齊聚的博愛特區，緊鄰八公頃的台北市植物園，建案面積逾千坪，共一百一十戶，有六十四、七十四、八十坪三種大小，都是大坪數的豪宅，每戶底價約五千八百萬到七千六百萬餘元不等。

國產署十月中曾公開標售三十二戶「千荷田」住宅，但因房市低迷，且底價與市價接近，只吸引一封標單，溢價率僅約一％，被房產業界稱為最冷清的住宅標售案。

前行政院訴願委員、新北市議員候選人鍾宏仁指出，去年分到這批豪宅後，財政部就不知道如何利用，賣掉又擔心被批參與炒房。後來問台北市政府要不要做為社會住宅，結果北市府不敢接下此燙手山芋，因為這批大坪數的豪宅必須繳交昂貴管理費，不適宜當社會住宅。

國產署表示，雖然首次標售僅出脫一戶，但半年後將重新評估市場行情，再度公開標售，不會放任不管。

國內房市冷，房仲業紛轉進國外房屋市場；根據內政部統計，2年來，專營國外不動產的房仲業者快速增加145家、來到295家，但同時，國內房仲申請歇業的店頭家數卻是增加1045家、達到3753家。

政府打房下手越重，國內房市經營環境越惡劣，房市交易量銳減，近來買賣移轉棟數已比2003年SARS期間還低，不少房仲只能另謀生路。

房仲歇業比率創新高
據內政部最新統計，到今年9月底止，國內房仲店頭數超過1萬家，來到10552家，店數增加，但歇業店數也增加到3753家，等於有35%的店家是屬於歇業狀態，比率已創新高紀錄，可見房市經營的困境。

跟2年前同期數據相比，當時申告歇業的家數是2708家，等於2年時間歇業店家增加1045家。等於每個月以43.5家的速度關門倒閉。

業者總要生存，根據內政部統計，2年間，專營國外不動產仲介的經紀業家數增加145家，來到295家，同樣是刷新歷史新高，預料還會快速增加；日前全國不動產就已經公開宣稱，明年將在台灣開出20家專營日本不動產的仲介店頭，而包括亞太、台屋、藍海、東森等，眾多品牌房仲業，都持續以拓點方式開店，形成台灣房仲廣做他國不動產的特殊市場現象。

從年報及月報統計數字分析，近1年來是專營國外不動產經紀業快速增加的1年，在2年之前，數年增加有限，2年前2個月還成長不到1家店，但今年3月後，立即以每月11家店以上的速度成長，成長速度膨脹了20倍以上。

房地產市場一片淒風苦雨中，國泰建設（2501）挾其金字招牌、A咖地段，竟也創下寒風中熱銷，甚至逆勢「上調」售價的房市奇蹟。國建協理林清樑表示，國建位於新北市土城的「國泰金城」，自10月10日開賣以來，已銷售逾60％，成交速度之快，讓原本不敢預期的國建內部，也大呼意外。

由於買氣豐沛，國建也悄悄逆勢「上調」售價，從每坪63萬元，調漲3萬元，達每坪66萬元。這種逆勢調漲房價的動作，為今年以來被業者形容為「要死不活」的房市中，極為罕見的熱賣指標案。

「國泰金城」總銷約17億元，主力坪數以36?49坪為主，為國建今年創辦50周年的新北市代表作。

林清樑表示，不可否認整體房市正處於盤整階段，但相對也是「個案表現」的時代，有些個案會賣得較慢，但也有些個案相對表現成交熱絡。

林清樑也透露，今年底之前國建創業50周年大作-「國泰天母」，目標可以交屋認列到50％；法人估計，依國建「國泰天母」總銷約70億元，12月底前交屋量若達5成，則2014年全年營收將有實力成功挑戰百億大關，獲利可望達史上新高。

本土品牌「東京著衣」不續租，日系藥妝店搶租。根據內政部實價網最新揭露資訊，台北市頂好商圈出現每月每坪租金達二．五六萬元的東區金店面新天價，月薪二十二Ｋ的青貧族連一坪都租不起；對照該店面地籍資料，持有人正是知名房市投資客「劉媽媽」（劉月釵）等人。

兩年多前，「劉媽媽」因搶標帝寶法拍屋，之後棄標、又高價標回，投資大戶身分因而廣為人知；從收購台北市SOGO百貨復興南路菜市場與當地菜販對簿公堂，到砸大錢買西門町金店面、買賣豪宅「勤美璞真」等，都可見到劉媽媽母子的身影。

這次揭露的是香檳大樓一樓店面，在二○一一年時，因三鼎REITs（不動產投資信託基金）標售案，以每坪約八五三萬元的標脫單價，榮登當時的店王。

該店面原是近期爭議不斷的東京著衣租用，年初傳出因劉媽媽要調漲租金，便選擇不續約，經過一段時間招租後，改由日系藥妝品牌「Tomod’s」進駐。

店面45坪 月租高達115.5萬
根據實價網揭露資訊，該店面以每月每坪租金二萬五六六六元承租，店面坪數約四十五坪，每月總租金一一五．五萬元；假設以該店正在銷售的知名護膚霜每組原價六九○元推算，至少要月銷超過一六七四組才足以支付每月租金。

內政部實價網曾揭露北市忠孝東路四段二一一到二四○號出現過每月每坪三．一六萬元的天價租金，但該租戶租不滿一年就退租，該店面只能算是昔日的店租王。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名說，一線商圈是不少大品牌的兵家必爭之地，不過因為釋出少，租金競爭容易白熱化，不少房東對租約也開始「簽短不簽長」，以期藉由換約來拉抬房租。

仲統計內部10月成交資料顯示，10月起房市步入第4季購屋旺季，整體房市交易量回溫約9.6%，其中台北、竹、中、高月增1到2成，平均單價略降，顯然開始吸引部份買盤。

信義房屋統計內部成交資料顯示，台北市10月住宅平均成交行情為65.4萬元，月減約2.9%，已回到去年的房價水準，適度的房價回檔修正後，吸引部分自住買盤，10月北市交易量從谷底的9月彈升約13.1%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政府頻頻關切房市，加上房地合一的實價課稅等政策，的確讓部分屋主產生「少賺離場」，適度的讓價也成為目前能否加快交易速度的關鍵。

以區域來看，新北市與桃園縣的交易量較 9月微減，新北市10月平均房價為每坪35.9萬元，桃園縣平均房價每坪19萬元，平均房價雙雙略低於9月的水準。

大台北以外的市場，則可感受到第4季的房市旺季買氣，新竹地區交易量月增約15.7%，台中市交易量月增約23.1%，高雄市也擺脫氣爆的陰影，10月交易量也月升18.2%，整體來看，大台北以外的區域房市價量表現相對穩定。

永慶房屋集團研究發展中心經理黃舒衛統計，北市10月交易量較9月成長8%，新北市量增4%，桃園量縮7%，新竹則小幅成長2%，台中量略縮5%，高雄則連續兩個月交易量回穩，較9月增加12%。

台北市10月中古屋平均單價每坪62.4萬元，為去年9月以來新低，新北市單價每坪 40.5萬元，桃園、台南房價下跌，10月單價分別為14.4萬元、11.3萬元；新竹縣市與台中、高雄，10月中古屋房價分別為16.0萬元、15.5萬元與13.6萬元，均持平到微漲的格局。

曾敬德指出，11、12月屬於房市傳統的購屋旺季，預料自住買盤仍維持一定人氣，不過在選舉與房地合一等政策干擾下，房市仍受到一定程度的影響，買方可趁現在政策尚未明朗之際看屋，有機會買到「屋況、價格」都滿意的好房子。

黃舒衛提醒，政府調控多屋族的措施陸續上路，持有房地的稅負將大增，再加上房地合一、實價課稅箭在弦上，多屋族首當其衝，建議提早汰弱留強，避免資產減損。近期房地合一稅政策紛擾漸歇，政策方向大致底定，建議買方不妨趁房價彈性空間大，選擇具備重大建設題材或是交通便利的區塊購屋，順利成家。

城市經濟強度不足 每坪才6千

台北101大樓在台稱霸商辦市場，出國比賽卻被電假的！台北市信義區台北101大樓租金冠全台，但跟國際一線城市紐約、香港比，其實差了2~3倍。專家表示，國際公司因重門面，願砸大錢租頂級辦公室，但前提是該城市經濟強度夠、租金貴得合理，才有進駐意願。

今年內政部實價登錄網站揭露台北101大樓83樓租金，每坪高達4410元，承租方為陸資公司獵豹移動，是目前全台最高租金。台北101大樓其他知名租戶還有Google、安侯建業會計師事務所、美商麥肯錫等。
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，83樓因樓層高且外資公司較易砸重金租下指標商辦，這筆算特殊交易，台北101大樓普遍單坪租金落在3300~3500元，但國外更貴的案例比比皆是。

指標商辦每坪逾萬
第一太平戴維斯統計各城市最貴商辦單坪淨租金，台北101大樓公設比高達45%，單以室內面積計算「淨租金」每坪約6000元，香港因金融活動繁盛、國際化程度高，當地最貴商辦「香港IFC大樓」平均淨租金1萬8700元，足足是台北101大樓3倍多，其他如倫敦、東京、新加坡等城市，指標商辦每坪淨租金也都超過1萬元。

重稅影響人才進駐
丁玟甄解釋，城市具有很強的消費力和經濟實力，才能吸引外商進駐，而知名外商進駐又會推升大樓身價，因此租金高得嚇人的商辦，都位國際知名城市，甚至是該國的經濟門戶。
仲量聯行總經理趙正義分析，這些城市國際化程度高，外商貿易活動十分頻繁，倫敦匯豐銀行因應各國不同客戶的時差問題，甚至24小時營業和國際接軌，才能支撐這麼高的租金。
趙正義也指出，台灣對外商的條件較嚴苛，外國人來台辦公，所得稅最高稅率40%，香港才15%，顯示要支付的人力成本高過其他城市，影響國外高階人才進駐意願。

缺乏國際商業活動
「辦公室租金反應一地的商業強度、密度。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，城市頂級商辦的承租方多是金融、服務業，台灣仍以製造業為主，頂級商辦需求並不大，加上缺乏真正的國際商業活動，才使台北101大樓租金與國際城市仍有差距。

台北101大樓知名租戶
●安侯建業會計師事務所
●法商巴黎銀行
●台灣證交所
●美商麥肯錫
●德國在台協會
●Google 台灣總部辦公室
資料來源：第一太平戴維斯


港擁6摩天商辦 冠全球
地狹外商多 越蓋越高
高樓愈多的城市，經濟愈強盛，甘有影？全球如香港、紐約等經貿活動頻繁的城市，多是高樓林立，部分國家政府也試圖打造超高摩天大樓，希望讓金融活動更興盛。業者統計，目前全球樓高超過300公尺的超高樓有54棟，2018年將增至240棟，新增的超高大樓多集中亞洲。

韓百米樓不吸客
一般來說，樓高超過300公尺便定位為摩天商辦，全球摩天商辦最多的城市為香港，共有6棟，其次是芝加哥、廣州、杜拜和紐約。
「香港地狹人稠，但商辦需求非常高，只能一直往上蓋。」中原地產副總經理張紹權表示，A辦承租方是本地企業約佔25％、歐美外商25％、美國25％、中國企業20％，剩下5％為日韓和其他國家，外商進駐比率高，且未來5年需求建坪預估仍達2萬3000坪。
世邦魏理仕研究部協理李嘉坪指出，紐約是摩天商辦最具代表性的城市，因為發展最早，辦公需求強烈，商辦不斷向上擴展，高樓林立的形象深植人心；部分國家認同高樓是金融中心的象徵，希望透過打造摩天高樓，引進金融產業，但失敗的例子不少。
李嘉坪分析，韓國首爾雖在汝矣島特區蓋超過150公尺高樓，但無法吸引大客戶進駐，越南河內也蓋了超過300公尺、72層大樓，但進駐率頂多5成。
中國近幾年也持續興建摩天商辦，2018年深圳將有20棟，廣州、瀋陽有10棟，重慶、天津有9棟，不過瀋陽、重慶、天津不只不是國際金融中心，甚至不是國內金融中心，恐怕要耗幾年時間去化。

質優租金貴4成
摩天商辦多半是當地頂級商辦，李嘉坪指出，摩天商辦會比當地A辦租金行情貴10~40％，除了品質、設計、建材都較好，承租方也多是國際大客戶，負擔得起較高的租金，像上海、香港的摩天商辦，租金都比周邊A辦高出30~40％。

「假動工」買方觀望 交易量縮
【陳千聿╱台北報導】力拼年底選戰，交通建設炒翻天，近期淡海輕軌、捷運汐止民生線大張旗鼓辦「先期工程」動工典禮，增添周邊房市炒作話題。但房仲業者觀察，雖近1年汐止民生線汐止區公所站周邊房價漲4％，但未來房價恐開始下滑，因買賣雙方對捷運進度認知落差，出價幾無交集。

捷運汐止民生線從2003年開始規劃，上月21日先期工程終於動工，交通局預計9年後全線完工。第1期路網為基隆河以東至汐止區公所前，全長10.53公里，共9站，交通利多讓末端站汐止區公所站周邊房價受惠，從去年每坪29.47萬元，微升4％至30.65萬元。

然而汐止民生線規劃其實未經中央核定，新北市長朱立倫更遭外界批「假動工」，以「樹木植栽工程」掩蓋4年前競選時開出實現「三環三線」支票，最後卻跳票的事實。

拖累綠山線周邊
但汐止民生線開通，確實對汐止一帶帶來更便利的交通網，近日基隆市長候選人為搶通勤族選票，甚至推出延伸汐止民生線至基隆的政見。

台灣房屋汐止遠東特許加盟店店長曹佑任認為，因選戰而生的「象徵性動工」，造成該區房市呈價漲量縮的尷尬局面，近9成屋主緊抓交通利多與動工一事抬價，但買方見沒有實質進度便不願出手，因此壓縮成交量，目前價格已在高點，接下來等待的空窗期應會下修。

最近開工的還有淡海輕軌工程，自2006年開始規劃，今年9月初時工程根本還沒招標出去，朱立倫也辦了開工大典，甚至預計2018年綠山線與藍海線能完工通車。

位在輕軌綠山線的淡水區公所站周邊房價，從去年每坪23.79萬元，跌至23.71萬元，下滑0.33％，和傳統上交通帶動房價的走勢相反。

「輕軌仍待觀察」
全國不動產新市麥當勞加盟店店長林明樹說，目前算通車前緩衝期，房價可能受些微影響，加上近期市況差、成交量變小，約有5％賣家降價求售。不過林明樹樂觀認為，輕軌至少開工了，未來價格變動有待觀察。

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群指，交通議題確實會造成房價波動，需時間沉澱。民眾吳嘉煒說，朱立倫的動工典禮，不知道看了幾次，「還因此把附近房市搞得亂七八糟，真的很不可取！」

話題漸冷「下波漲幅在通車後」
【陳千聿╱台北報導】早在2006年開始動工的桃園機場捷運線，原定2013年通車，但其間出現工程問題，預計延後至2015年，而機場捷運沿線房價近年隨著預期交通利多，逐步上漲。就新北市新莊區新北產業園區站來看，近2年房價已漲2成，但房仲認為，受工程延宕影響，捷運話題沒有新意，該區價格已達高點，預期將持平或下修。

生活機能未健全
桃園機場捷運線以台北車站為起點，終點設於中壢車站，橫跨雙北市和桃園縣，全長約53公里，原規劃2013年通車，但當時因包商之間產生爭議、號誌電纜龜裂，加上機電工程進度落後，最後通車時間延至2015年底，時任交通部高速鐵路工程局局長朱旭還為此請辭。

儘管遲遲未通車，沿線站點交通利多仍持續發酵，新北市新莊區五工路和中山路口的新北產業園區站周邊房價，今年已來到每坪37.9萬元，年漲9.2％，相較2012年的32.2萬元，更上漲17.7％。
新北產業園區站不僅坐擁雙捷運優勢，與台北捷運環狀黃線交會，更位在「副都心重劃區」和「頭前重劃區」之間，地段潛力極佳。

不過台灣房屋新莊頭前特許加盟店店長徐嘉瑋表示，當地生活機能還不夠健全，主要靠捷運利多支撐，但目前施工進度緩慢，捷運話題也逐漸冷卻，雖然看屋人數沒有減少，卻多觀望，因此預測未來1、2年房價變化不大，甚至會下跌，下一波漲幅將出現在通車後。

「通車遙遙無期」
當地民眾觀察，許多售屋看板都掛了好幾個月，交易並不熱絡。居民李依珮說，一開始得知要蓋機場捷運時非常期待，但施工進度一直延後，現在已經比較沒感覺，「通車好像遙遙無期」。

高市連2月上揚 北市緩跌創新低

選舉逼近，投資客積極脫手，10月中古屋交易量普遍增加。根據4大房仲成交資料，新北市價量皆增，價漲1.8%、量增4%，高雄市價格漲3％、量增逾12％，連續2個月回穩，反觀北市房價表現不佳，永慶統計均價每坪62.4萬元，創去年9月以來新低。

全台中古屋10月交易量普遍增加，顯示買方出手的意願增加。范厚民攝
永慶房產集團統計10月中古屋成交資料，發現台北市與新北市交易量較9月成長8％、4％，新竹縣市增加2％，台南市則上升10％，高雄市較9月增加12％，僅桃園市與台中市各量縮7％與5％。

氣爆後信心回穩
房價部分，以高雄市月漲3％最高，每坪13.6萬元，台中市與新竹縣市則微漲2.5％，新北市也上漲1.8％，每坪40.5萬元，突破4字頭。不過台北市、桃園縣及台南市房價則下跌0.2％∼4％，台北市更一路緩步下滑，創下近1年最低的每坪62.4萬元。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，高市價量增，可見氣爆後民眾購屋信心回穩，加上剛性需求帶動，交易量連2個月上揚，觀察交易量增的區塊，以苓雅、鳳山、前鎮等區增幅較明顯。

中市買方仍觀望
除了永慶外，其他2家房仲業者也發現新北市價量皆漲。住商不動產10月新北交易量增19.55％，台灣房屋量增1.9％、價漲0.8％。住商不動產企研室主任徐佳馨分析，市場風聲鶴唳，許多有危機意識的投資客積極出脫，新北因此較有表現。
台中市交易量則縮減，住商不動產減少5.97％，台灣房屋也量縮2.3％。台灣房屋七期惠中店店長陳靖奇表示，置產族群受到政府打房力道以及市場氛圍影響，議價空間雖然增多，但買方仍會拉長時間觀望。

「難突破35萬棟」
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政府頻頻關切房市，讓部分屋主產生「少賺離場」的心態，但從10月交易量普遍增加、價格回檔情況來看，對房市是健康訊號。不過，民眾林立平說，應要等大選過後，才能看出房市是否翻轉吧。
屏東商業技術學院不動產經營系副教授楊宗憲說，受政府緊縮政策影響，這2年建物移轉量會下滑，今年難突破35萬棟。

新北餘屋多「後市令人擔心」

新建案市場高檔盤整，新北市反轉確立！國泰房地產指數昨公布今年第3季新建案統計，全台銷售率連3季下滑，較上季低2成、比去年同季降36.52％，買氣冷，尤其新北市高價區連續4季跌價，累積大量餘屋。學者直言：「後市令人擔心。」

桃竹中價格鬆動
調查顯示，今年第3季全國推案量仍有3692億元，但30天銷售率僅12.09％，顯示市場推案多，但交量縮。德明財經科技大學副教授花敬群認為，房地合一稅加上政府查稅，使買方心態悲觀，「上半年還有一點市場溫度，下半年就冷掉了。」

台北市房價基期最高，大安、松山、信義、中山等高價區第3季標準單價每坪高達93.49萬元，不過已連2季跌價，相較上季下跌5.09％、比起去年同季下滑11.45％。花敬群指出，台北市高價區價格已上不去，低總價個案銷售狀況也不如預期。

推案量最大的新北市，由於銷售率持續下降，價格難以爬升。花敬群表示，新北交量是靠大量推案支撐，但累積餘屋量過大，板橋、永和、新店等高價區連續4季跌價，外圍低價區雖有補漲空間，力道有限，桃竹、台中也出現價格鬆動現象。

「房子又貴又爛」
「稅改對天龍國起不了作用。」景文科技大學副教授章定煊玩笑地說，雖然政府喊稅改、打房，但只對北市以外起作用，除非利率調升，否則北市房價難跌。民眾許峯源批評：「台北一直都是房價很高，房子很爛。」
國泰建設協理林清樑也說，目前資金水位仍高，雖QE要退場，也只是把水龍頭關掉，水位沒有下降
，除非升息，才能打開止水閥，讓水宣洩。

國際品牌紛來台展店，又以日韓藥妝品牌競爭激烈，意外引爆台北市店租王大戰；根據實價揭露資訊，目前北市最貴的店面租金分由韓、日藥妝旗艦店承租，每月每坪租金各為二．七五萬元、二．五六萬元，分居目前實價網的店租王、店租后。

實價網店租王是台北市館前路一到三十號（實價揭露的區段門牌號碼），承租店家是韓系藥妝店，承租時間為去年十二月，每月每坪租金二．七五萬元，店家坪數約二十六．八三坪，每月總租金近七十四萬元；店租后則是投資客劉媽媽持有的東區頂好商圈店面。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國際品牌為快速增加曝光度，高價搶店的確對精華區店面租金產生指標效應。

大家房屋專案主任劉家瑋分析，目前總租金超過百萬元的店面多為國際品牌承租，看重的並非經營收益、而是廣告效應；而隨著租金水漲船高，未來台灣一線商圈也將出現如其他國際都市商圈一般，只見國際品牌，不見本土特色小品牌的狀況。

北市12個行政區住宅王出列！統計實價揭露資訊，今年有6個行政區同棟社區大樓蟬聯住宅王寶座，但嚴格來說今年北市各行政區住宅王單價皆未再創新高；不過，大安區「仁愛帝寶」、信義區「皇翔御琚」以及中山區的「帝景水花園三期」榮登200萬俱樂部的成員，豪宅地位屹立不搖。

北市有6個行政區住宅王換人做，但北投、內湖、南港、萬華、信義及大安等6個行政區，住宅王仍由同棟社區大樓蟬聯寶座。

值得注意的是，雖然萬華「花漾4米5」、南港「柏悅特區」及信義區「皇翔御琚」，同棟社區今年成交單價高於去年，但主要是交易樓層高低不同所致，嚴格來說今年北市各行政區住宅王單價皆未再創新高。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，近2年北市各行政區住宅王，除北投、大同、南港、萬華以及文山這5區房價尚未破百，其餘各區住宅王皆進入百萬俱樂部，其中大安區的「仁愛帝寶」、信義區的「皇翔御琚」及中山區的「帝景水花園三期」更是200萬俱樂部的成員。

進一步觀察200萬俱樂部的社區，去年北市住宅王大安區的「仁愛帝寶」，以每坪298.2萬居冠，惟今年初起，政府針對全台重點區域豪宅大查稅，北市豪宅買氣下滑，觀察今年以來，「皇翔御琚」、「仁愛帝寶」的實價揭露，「真」豪宅價格仍有支撐，但房價開始進入盤整期。

劉怡蓉分析，面對大動作的打房，作為高單、高總代表的豪宅市場首當其衝，今年「皇翔御琚」跟「仁愛帝寶」皆未再創新高，而今年度北市住宅王也踢走去年的「仁愛帝寶」，改由「皇翔御琚」奪冠，但這2個社區其實都已經是北市豪宅重要指標。

百貨公司周年慶打得火熱，帶動7期建案看屋潮，不少來客族群是老婆去血拚，老公順便看建案，沉寂已久的7期豪宅市場，加上台中國家歌劇院將完工，及秋紅谷生態公園景點的利多加持下，來客數與買氣有增溫跡象，後市看俏，還吸引北部大型建商南下大舉獵地。

位在新光三越、大遠百中間的「親家雲硯」接待會館，來客數增加，和7期僅一路之隔的「鄉林皇居」，一周內就成交5戶，鄉林建設副總方偉民指出，歷經多方打房壓力後，現在豪宅市場主力族群呈現需求型客層。

位於市政北6路、惠民路口的「喜全真鑄」，和國家歌劇院同步落成，每坪站上65萬元，「聯聚理仁大廈」近4年前預售時，每坪成交單價40多萬元，現漲到60多萬元，總銷高達120億元商辦建案「聯聚中庸」將公開，掀起7期房市熱潮。

景氣復甦，土地需求旺，「工業區土地租金優惠調整措施（俗稱006688方案）」第四期出租優惠將在年底結束，僅剩南科工、彰濱有少許土地額度，已有業者搶搭末班車提出申請，廠商強烈反應006688方案應該續辦，但經部表示，須請政院決定。

官員坦言，006688土地出租優惠在業界反應良好，主要是政府出錢購買土地，再提供業者申請，強調只租不售概念。由於006688第四期即將於年底落日，工業局盤點後發現，僅剩南科工、彰濱分別有54公頃、10餘公頃土地，合計60餘公頃，「看手中額度可做到多少」，會先把可支配土地提供早已遞案申請廠商。

據悉，土地出租優惠人人想搶，第四期只剩些微額度，就算工業局把已遞案廠商所需土地買齊，也須約20餘億元。不過，面對有為數不少業者急著投資想要找土地，工業局恐怕也只能說抱歉。

官員表示，不少廠商急需南科工與彰濱地區土地，除當地有大面積土地外，也與產業聚落發展有關。業者在看地後都表達滿意，但卡在006688方案年底落日，工業局僅能把手上積案，以末班車方式趕忙出清，未來能否延續006688土地出租優惠，可能要經過行政院討論。

此外，工業局為滿足產業投資需求，近日將公告租售雲科工石榴班基地40多公頃土地，其中二成保留出租使用；線西區也有4、50公頃可以公告，如若不足，崙尾區可新增開發100多公頃。

小辭典－006688

民國91年、經濟不景氣之際，政府推出「工業區土地租金優惠調整措施」，俗稱006688，也就是業者申請得土地前兩年免租金，第三、第四年租金打六折，第五、第六年還享有八折優惠，第七年起恢復原租金，租期最長為20年。

這是一種分期付款概念，前六年租金既有抵減，之後若想買下土地，所付租金也可以折抵售價。不過，當前土地價格飆漲，若從「租賃」改為「出售」有逾20％之高額價差，相關單位得參考市價後，重新審定對廠商的出售價格。

日前，湖南省直單位住房公積金管理中心發佈通知，自本月起對個人住房公積金貸款的有關政策作出調整。其中，首套房申請住房公積金貸款的首付比例最低為20%，同時還恢復省內異地在長公積金貸款購房，取消公積金貸款時間間隔等。省直單位住房公積金的繳存涉及省直各單位、中央駐長單位、各大專院校的職工。長沙住房公積金管理中心暫未作政策調整，相關負責人表示具體政策還在研究中。

通知規定，對於購買首套普通自住房的，住房公積金貸款的首付比例不得低於20%。對於人均建築面積尚未達到全市人均建築住房面積標準的，再購買普通自住房的，首付比例由50%降低為40%，利率上浮10%。購買精裝修住房申請個人住房公積金貸款，所購房為家庭首套房的，首付比例不得低於40%，所購為家庭二套房的，首付比例不得低於50%。


同時，通知將“借款人月償還貸款本息額與借款人及其配偶月工資收入之比不得超過45%”調整為“不得超過50%”。對於借款人由代理機構代繳住房公積金的，如在省直單位住房公積金管理中心已正常繳存住房公積金24個月（含24個月）以上，且期間無斷繳或轉移的，可以免於提供社保繳交證明。借款人配偶未繳交住房公積金和社保的，提供單位月收入證明及近一年銀行工資卡流水，按實際情況確定收入。

此外，恢復辦理省內其他中心（含長、望、瀏、寧）繳存職工在長沙購買自住房的異地貸款業務，異地貸款政策參照長沙中心貸款政策執行。取消再次申請住房公積金貸款須在前一筆住房公積金貸款結清後6個月後的時間限制。

日前，廈門集美萬科•金域華府項目開盤不到一周時間，銷售價格就從2.1萬元/平方米大幅跳水5000元/平方米至1.6萬元/平方米。

根據廈門集美萬科•金域華府專案行銷資訊顯示，10月25日該項目首次推出戶型約在40平方米左右挑高5米的SOHO產品，共計200餘套房源，銷售均價維持在2.1萬元/平方米左右。

不過，廈門集美萬科•金域華府專案開始放出消息，據稱是通知開盤當日尚未入手的客戶、以及萬科內部關係戶、合作單位關係戶等，將開盤價格2.1萬元/平方米調整至1.6萬元/平方米，單價降幅達到5000元/平方米。

廈門當地知情者稱，萬科在10月29日開始將開盤時賣剩餘的SOHO房源，根據戶型的不同朝向定為60萬元/套、65萬元/套、70萬元/套、75萬元/套和80萬元/套共計5個價位檔，其中朝西和朝北的戶型基本上都是70萬元/套以下，70萬元/套以上都是樓層較高的朝南和朝東的戶型。

而據上則行銷資訊，該專案SOHO產品開盤推售起始價折後單套總價也在75.5萬元以上。上述消息人士進一步指出，廈門集美萬科•金域華府項目單價下降5000元/平方米以後，該項目的售樓處就出現了哄搶的場面，而截至當晚，該項目所推出的SOHO房源基本已經售罄，僅剩下小部分總價在80萬元/套的房源。

“現在的房源每套的總價基本上都是80萬元左右。”記者通過兩家大型電商致電廈門集美萬科•金域華府專案銷售人員詢問價格時，均得到了這樣一致的答覆。對於記者向其求證該專案降價一事時，對方均表示其只是前來專案銷售中心幫忙的其他樓盤的銷售人員，具體價格適宜將會轉交其他業務人員答覆。

記者隨後有致電萬科集團廈門專案相關人士，其向記者表示，廈門集美萬科•金域華府項目降價一事，因為該專案SOHO產品是第一次開盤，所以並非降價，只是入市價格的調整，具體情況稍晚將給予記者書面說明。不過，截至記者發稿，暫未收到萬科廈門專案方面的書面回復。

記者從廈門網上房地產提供的資訊瞭解到，此次廈門集美萬科•金域華府專案推出的SOHO產品房源為10號樓，用途為商業、辦公性質，兩種類型產品加在一起共計741套房源。

“這種商住產品之前是不限購和限貸的，所以相對而言在銷售上會有一些賣點。但是隨著今年廈門限購和限貸政策的解除、鬆綁，這樣的商住產品的銷售賣點也都全部喪失了。因此降價出貨也幾乎是無奈的選擇。”同策諮詢的一位分析師對此解釋說。

而據記者從一家大型房地產網站監測的資料顯示，除了廈門集美萬科•金域華府出現降價以外，廈門當地等多個SOHO產品專案也都已經進行了價格調整。

其中，位於廈門湖裡區的大唐•五緣YOHO專案從今年10月份中旬開始，該專案精裝SOHO房源也從3萬元/平方米降至2.4萬元/平方米，降幅達6000元/平方米。

“受之前限購和限貸政策的影響，這些SOHO產品的投資屬性都會比較強，而限購、限貸政策鬆綁以後，這些項目的賣點也都消失了。”上述同策諮詢分析師繼續指出，另外，廈門這些SOHO產品的體量都比較大，比如大唐?五緣YOHO專案所在區域就有近10個SOHO樓盤，總房源在5000套左右，而在整個廈門地區，SOHO樓盤的數量和體量則會更大。

“所以，對於廈門萬科•金域華府項目降價的原因，據我分析，限購限貸鬆綁讓SOHO產品喪失一部分賣點是一個原因，另外廈門當地的SOHO樓盤數目和體量也都比較大。”同策諮詢的這位分析師總結說，“這些SOHO項目接下來面臨的銷售壓力會非常大，所以降價儘快跑貨也是不多的選擇。”

2014年第三季度，中國航空業海外並購一改往季的低迷狀態，取得了較大的增長。晨哨集團研究部10月30日發佈的《2014年三季度中資海外並購報告》顯示，雖然三季度中國航空業對外投資宗數只有3宗，但其交易金額卻高達50.84億美元，位居中國企業對外投資重點行業的第三位。其中，長江實業（集團）公司對愛爾蘭機隊的收購意向的交易總額就高達50億美元。

2014年8月有報導稱，香港首富李嘉誠名下的長江實業擬從愛爾蘭飛機租賃商AWAS手中購買一批航空器材資產，這將是這家香港房地產巨頭首次大規模進入航空業。長江實業是在激烈的競爭導致很多高端航空公司紛紛削減成本、使用燃油經濟性更高的飛機更新機隊之際做出擴大航空業務規模決定的。亞洲廉價航空承運商的成長加上中國在2013年取消了長達6年的獨立航空公司禁令，都使得新航空器材的需求明顯增加。

晨哨分析師付尚表示，中國企業強勢介入飛機租賃業務的動力主要是因為中國航空市場的巨大需求。有資料顯示，目前中國訂購的飛機約有700多架，約占總訂單的40%。中國已成為僅次於美國的全球第二大航空市場，如果以目前的比例判斷，中國在未來也將成為僅次於美國的第二大飛機租賃市場。

根據空中客車公司的全球市場預測，在今後20年，中國需要新增100座以上的飛機3200多架。除了航空公司直接購買飛機之外，很多飛機可以通過租賃的方式在中國運營。

通過租賃飛機的方式來運營有以下優勢：可以嘗試新機型；交付時間短；租期和機隊處置靈活，可以機動地應對市場動盪；可以抵消新航線的風險。從財務上來說，飛機租賃不必佔用航空公司大量資金，無需支付預付款，只需支付押金即可。

長江實業表示，對AWAS名下航空器材的收購提議將是公司探索“新投資機會以創造更多穩定收入來源，繼續驅動增長動量”規劃的一部分。晨哨分析師付尚認為，國家相關的鼓勵政策也是推動中資投資海外飛機租賃業務的強大動力。

長期以來，國內飛機租賃市場被外國飛機租賃公司佔據主要份額。據統計，目前爭奪中國飛機租賃市場的企業有數十家，但其中很多是規模較小的新進者，目前市場還是由包括ILFC和通用電氣旗下的通用電氣航空服務公司（GECAS）在內的國外飛機租賃公司占主導地位。

為改變這一現狀，中國銀監會發佈了《金融租賃公司專業子公司管理暫行規定》，該規定主要有三方面的作用：一是突出機構專業化，鼓勵在特定領域做專做強；二是促進業務運營市場化，增強競爭力；三是強調並表監管，有效管控風險。

付尚表示，雖然有觀點表示飛機租賃業務已經歷了多年繁榮，此時出手收購與李嘉誠“低買高賣”的盛名不符，但是放眼國內航空市場的強勁需求動力加上政府鼓勵政策，長江實業此時出手收購愛爾蘭機隊從資產角度看，是一筆理想的交易。因為飛機資產的可轉移性可以使飛機始終有不小的需求。飛機租賃業在三季度的突出表現也體現出了在需求推動和政策紅利的聯合作用下，中國企業涉足飛機租賃業務已成為行業趨勢。

美聯儲即將宣佈退出近七年的量化寬鬆(QE)政策。除了環球資本市場可能受到影響外，不少專家、學者更憂心忡忡，以為美聯儲退出QE政策之後，遊資將大量撤離中國，會導致中國的房價大跌，甚至引發中國樓市崩盤。

我認為這種看法雖然駭人聽聞，但卻是完全站不住腳的，當中的原因如下。

其一，境外熱錢並沒有直接流向樓市，因此即使熱錢流走，對樓市影響也不大。 熱錢的特徵是來也快，去也快，遊資湧入一個國家或地區往往鍾情於炒股、炒匯價，但不會直接參與樓房的買賣，避免影響熱錢快速侵入、快速抽離的速度。

這也是為何美國過去推出QE1、QE2之後，美國房地產市場仍舊一直處於低迷狀態，毫無起色的原因，這些資金根本不願意在樓市上過多停留。直到美聯儲不得不推出為購買美國房地產貸款樓按債券的QE3之後，美國的樓市才因這個“私人定制”的QE3略見起色。

因此，美國退出QE政策之後，到底有多少熱錢會從中國樓市上撤走，實在不應過於高估。其實，中國的樓市向來受供求關係以及中央政府的政策所主導，說白了，那就是過去這麼多年中國房價的升跌主要是由中國人自己的錢說了算，並不關國際熱錢什麼事。

其二，美國即便收緊貨幣政策，對中國房價也影響不大。美國退出QE政策，並不意味很快就要收緊貨幣政策，即使美國未來要加息，也基本很難衝擊美國的房價，更別說影響中國的房價了。

所謂資料會說話。在過去20年，美聯儲分別在1994年、1999年和2004年進行了三次加息，美聯儲這三次加息，美國房價不跌反升。美國的房價從1994年開始一直漲到2006年，上漲時間高達13年，漲幅約110%，每年漲幅為8%左右。

美聯儲加息，美國自己的房價都沒有跌。而且，美聯儲加息的那三個年頭，就連實施聯繫匯率，跟隨美聯儲加息的香港，房價也不跌反升。所以，美聯儲加息，對美國本土的房價都影響不大，如何能實質影響中國的房價呢？

其三，觀察房價的走勢需要以年作為單位。即使美國退出QE政策，真的刺激中國房價出現短暫的波幅，也不意味中國的樓市從此就出現下跌的趨勢。

觀察樓市和觀察股市不同，股市是宏觀經濟的領先指標，樓市則是宏觀經濟的滯後指標，這意味當宏觀經濟還沒有變化的時候，股市指數已經提前反應，但宏觀經濟持續上漲或衰弱一年以上，房價才會緩緩上升或下跌。所以，房地產雖然與股市的走勢有相關性，但有時間上的落差。不能因為房地產市場三兩個月的資料變好或變差，就以為房地產市場前景出現改變。由於房地產市場一個迴圈週期長達數年，觀察房地產盛衰的時間長度起碼要以年為單位，才能確知房地產盛衰的大方向。

簡而言之，美聯儲退出QE政策乃至加息，的確會對中國民眾帶來心理影響，可能會導致房價短暫出現波幅，但也僅僅是心理影響，對中國房價長期走勢不會造成太大影響。何況，中國房地產市場作為經濟向前發展的支持之一，不但涉及到相關近七十個行業的發展，也關係到大批民眾的就業問題，假如中國樓市有出現崩盤的風險，中央政府必然及時推出救市政策，挽樓市於既倒。

近期，國內的主題公園比較火。萬達高調的超3000億大手筆資金運作旗下文化旅遊板塊，叫板迪士尼；其次作為國內典型的主題公園龍頭華僑城擬佈局第三輪主題版圖。

有意思的是，在國內主題公園建設禁止令放開後，萬科、萬達這類的國內龍頭房企迅速佈局，海外資本也開始盯上這塊香餑餑。近期，網易財經從丹麥駐廣州總領事館獲悉，丹麥擬將海盜世界主題樂園引進中國，打造有別于傳統的主題樂園。第一落地將在桂林。

海外資本搶佔國內主題樂園

作為世界主題公園經典迪士尼落戶上海的消息到開始動工建設，迪士尼的概念就利好各產業鏈以及資本市場。作為國內主題公園龍頭的華僑城、長隆之類也開始旗下在主題公園的迅速擴張和轉型升級。

近期，網易財經從丹麥駐廣州總領事館獲悉，丹麥將與廣州眾上集團聯手就將丹麥的維京海盜世界主題樂園引進中國，打造有別于傳統的主題樂園。第一落地將在桂林。

據丹麥王國投資促進局駐華代表Jason介紹，維京海盜主題公園尚未進入過中國，這次也是第一次將主題公園引進中國，第一落戶選擇在桂林，主要還是利用桂林山水自然資源優勢。

民生證券一則最新報告顯示，國內特大型主題公園市場存在空白，預計2013年至2015年主題公園投資增幅加快。隨著需求擴張，目預計到2020 年,中國大型主題公園年遊客人數將從現在的6,000萬人次增長到2.2億人次。

面臨著巨大的利益蛋糕，今年8月萬科高調透露以400億元在吉林打造滑雪度假主題旅遊專案；其次萬達在旗下文化旅遊板塊也動作頻頻，單個旅遊文化項目投資均超300-500億，總投資高達3000億大手筆進軍主題公園行業，叫板超越迪士尼。

對於海盜主題公園落地，廣州眾上集團一相關負責人向網易財經透露，目前公司僅與丹麥方面簽署了合作意向書，代理維京海盜主題品牌，但後續落戶桂林屬於地產專案，具體如何進行還在規劃中。

單純主題盈利有限

近年來，中國主題樂園的“旅遊+地產”模式備受追捧，形成了具有中國特色的主題樂園的獨特模式，華僑城、長隆這類企業到處跑馬圈地。

2011年，國家發改委牽頭下發通知，要求當年8月5日起至國家規範發展主題公園的具體措施出臺前，各地一律不得批准建設新的主題公園專案。同時，已經辦理審批手續但尚未動工建設的項目，也不得開工建設。上述通知針對的主題公園專案為總占地面積在300畝以上或總投資在人民幣5億元以上的項目。

時隔2年，中央政府終止了對新開發主題公園的批准禁令。長隆佈局珠海長隆旅遊度假項目，200億元打造的廣州長隆旅遊生態城已經上馬；萬達旗下萬達城已經佈局第九個，投資額超3000億元，甚為謹慎萬科也高調提出400億元打造吉林滑雪度假專案。


在廣東流通業商會執行會長黃文傑看來，純粹的主題公園本身來說，即使迪士尼，長隆，純粹門票營收還是盈利有限。

“通過主題樂園，帶動其他產業，長隆的公仔，零售，地產的東西，產業鏈相互合理匹配，可以產生無限的效益。”他指出主題公園投入很大，成本回收若只有門票，對現金佔用很大，導致現金流風險。

近年來作為國內典型的主題公園華僑城被質疑樂園收入下滑。2014年三季報，營業收入55.97億元，同比下降15.42%；歸屬于上市公司股東的淨利潤9.00億元，同比下降17.06%；加速重慶、寧波等新專案建設，推動主題園區版圖轉型升級。（

　　陳春萌像是一位地產商中的“變色龍”。

　　從廚師到會計，從酒店負責人到房地產銷售代理，再到今天的房地產開發商，20多年間，陳春萌從一個圈子跳到另一圈子。

　　他的公司，從房地產銷售到住宅開發，從旅遊地產到酒莊集群，從一個產業不斷擴展到其他產業。

　　陳春萌說，這些雖然看起來互不相連，但跳出一個圈子來再去看，可能機會就會多起來……

　　2003年至2013年，是中國房地產業發展的黃金十年，也是政府對房地產密集調控的十年。

　　“這十年過得有驚無險，看准國家的的政策走勢非常重要，不能僅僅盯准房地產這一個行業的政策變化。”陳春萌頗有感悟地說。

　　海邊置業熱潮

　　2003年，全國興起了一股海邊置業的熱潮，手頭並不寬裕的陳春萌，一下子就嗅到了這股浪潮背後的巨大機會。

　　他來到威海乳山銀灘，在這個國家4A級旅遊度假區，註冊了一個房地產銷售代理公司，想著把海邊的房子拿到濟南來賣。

　　借著全國都在炒作海邊置業概念，雖然只是做銷售，陳春萌卻是一炮打響，賺了個盆滿缽溢。嘗到甜頭之後的他開始涉足房地產開發。

　　2004年，陳春萌註冊了一家真正的房地產開發公司，隨後就在乳山銀灘開發了兩個社區。項目2005年動工，2007年就售罄。

　　乳山銀灘專案讓陳春萌在度假區的旅遊地產開發上積累了經驗，也讓他看到了房地產與旅遊結合的美好前景。2005年，經朋友介紹來到海南，當地獨有的旅遊資源和巨大的市場潛力，讓他很快就做出了在海南拿地的決定。

　　如果說銀灘和海南的項目，陳春萌憑藉的是個人嗅覺，此後的一系類開發，則更多的是憑藉他對政府房地產政策的“領悟”。

　　產權式酒店

　　2009年的最後一天，國務院出臺了《推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，《意見》剛一出臺，陳春萌又再次準確感知到了其中的發展機遇。

　　“國際旅遊島國務院提出來這個指導意見，既為企業的發展提供了一個巨大的商機，也對開發企業提供了更高的要求，促使我們向國際旅遊島、國際海灣、國際島這種高起端高要求的開發模式靠攏。”陳春萌說，“這時企業需要的就不僅僅是地產開發這單一的優勢了。”

　　“做房地產就是把房子建好，賣出去就行了，如果做旅遊度假產品，建好房子則只是剛剛開始的第一步，要把整個項目做成功，後邊的服務甚至比蓋房子還要重要。”陳春萌說。

　　2010年1月29日，陳春萌與海航國際酒店管理有限公司簽訂了全權委託管理協定，這意味著他的房地產開發自此進入了產權式酒店階段。將房地產與酒店管理相結合，這正是陳春萌從海南國際旅遊島戰略中察覺的發展契機。

　　酒莊生意

　　在投資了旅遊度假的項目之後，陳春萌在2010年又產生了做酒莊的想法。

　　陳春萌投資了台依湖國際酒莊，經營模式概括起來就是，以地產項目為基礎，圍繞從種植、生產到銷售的葡萄酒產業鏈，為專案購買者提供全方位的配套服務。“每一個酒莊都有自己的品牌，相當於一個企業。”陳春萌認為，其實這不是賣酒莊，而是招商引資，甲方把地種好了，把車間廠房建好了，投資者來投資的是一個小型企業。如果投資者自己不願意管理酒莊的經營，後續的所有經營工作都可以交給酒莊園區的管理方來做。“投資者沒有必要再去養一個團隊來做這些事情，我們的團隊很專業，所以可以完全交給我們打理。”陳春萌表示，他們已經成立了專業團隊來負責從葡萄種植開始的整個酒莊葡萄酒產業鏈的管理和運營。“我們的利潤更多地是來源於後期對酒莊的開發和管理。”陳春萌一直強調這並非一個地產專案，“很難界定這是一個農業專案、工業專案還是地產專案，實際上它是一個綜合的、完整的產業鏈項目。種葡萄是農業；種出來的葡萄釀酒是工業；釀完酒進行銷售是第三產業；葡萄酒的文化又是文化產業。”他說，“這也是一個從田間地頭到餐桌的項目。”

　　借力城鎮化

　　陳春萌在房地產的黃金十年裡，幾乎每一步都踩在了點上。

　　“中國城鎮化是大趨勢，所以可以將農業、旅遊和地產結合起來。”陳春萌說。

　　2012年12月15日至16日在北京召開的中央經濟工作會議提出了2013年經濟工作的主要任務是積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化品質。

　　2013年7月9日，李克強在廣西主持召開部分省區經濟形勢座談會上又強調了要推進以人為核心的新型城鎮化。

　　陳春萌的酒莊，又趕上了推進城鎮化的“列車”。

　　“我們購買這裡的土地，都是與農民直接簽約的，專案完成之後，這裡的農民可以到我們的酒莊來工作，後期葡萄的種植、葡萄酒的釀造和酒莊的日常服務需要大量的工作人員。”陳春萌說，“這也符合了新型城鎮化將農業工人轉型為產業工人的要求。”

　　在限定的葡萄園種出葡萄再把它釀出來，才能稱之為酒莊酒，這需要一個完整的產業鏈。“在這整個產業鏈當中，房地產的居住功能占比是非常小的。這個項目不是簡單地農業地產、旅遊地產，它更是一個產業園，一個企業的孵化器。”陳春萌說。

　　在房地產業發展的黃金十年中，“陳春萌”式的地產商不在少數。集多個行業於一身，房地產業調整的形勢下他們是否能夠分散風險了呢？

北京土地市場又誕生一項新紀錄。在昨日的3宗土地成交後，北京2014年土地出讓金在11月初就已經達到1861.67億元，刷新京城年度土地出讓金新高。2013年，北京土地出讓金實現創紀錄的1821.82億元。

中海59億元拿下石景山地塊

昨天，北京土地市場一共有3宗地塊出讓。其中，中海地產以59億元的總價，摘得石景山區老古城綜合改造項目C等地塊。這一總價為今年北京土地市場第二高，僅次於西城區華嘉胡同地塊。

石景山老古城地塊規劃建築面積約33.5萬平方米，其中包括1.34萬平方米的限價商品住房(限價1.6萬元/平方米)和7.84萬平方米的自住型商品房(限價2.7萬元/平方米)。該地塊起始價即高達46億元，並且規定了在競價達到上限價格後，現場另競配建自住房面積確定最終競得人。

中海地產和龍湖地產、天?永同昌聯合體等3家報名參加了石景山地塊競價。競價過程中，龍湖地產並未舉牌，中海和天?聯合體短兵相接，最終中海如願拿地。不過59億元的總價並未達到預先設定的合理土地價格上限，溢價率也只有28%。綜合考慮配建等情況，有開發商估算石景山地塊成交樓面價約為2萬元/平方米。2013年初，中海也曾在同區域拿地，當時樓面價約1.5萬元/平方米，其後開發的中海金石公館專案售價約4萬元/平方米。

全年有望超2000億元

除中海拿下石景山地塊外，昨天北京還有兩宗土地成交。順義後沙峪SY00-0022-6012R2限價房地塊，由北京紫喬房地產以11.5億元的價格競得；通州永順鎮TZ00-0104-0031地塊，由北京德俊置業和北京房地置業聯合體競得，且為底價成交。


昨天的3宗地塊出讓金合計80.1億元，這也使今年北京土地出讓金累計達到1861.67億元，創下北京土地出讓金年度紀錄。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，儘管2014年樓市成交慘澹，但上半年土地市場受2013年余溫的影響成交可觀，土地成交價也維持在較高水準。

截至昨日，在北京土地市場已經掛出待出讓的還有5宗經營性用地，起始價合計約40億元。考慮到年內北京還有可能掛出並成交更多地塊，業內人士預計全年北京土地出讓金有望達到2000億元的水準。而從8月以來土地市場情況看，房企在政策利好的背景下拿地積極性也在升溫。

二手市場連月受到盤源緊絀和樓價高企影響，成交步伐放慢。代理數據顯示，土地註冊處10月份只有4396宗二手住宅註冊個案（主要反映9月時的二手市況），較9月全月的4966宗減少約11.5%，創半年新低，預計受佔領運動和傳統淡季因素影響，年底前二手淡靜的局面難扭轉。

淡靜局面料難扭轉

美聯物業表示，二手成交量持續減少，該行首席分析師劉嘉輝指出，11月註冊量可望全面反映佔中對二手樓市的影響，若以全港35屋苑成交量推算，過去四星期該批屋苑的成交量按月跌約22%，相信11月的二手註冊宗數最終可能低於4月份3904宗，成為8個月新低。

10月一手收益178億 5個月破百

今年僅餘兩個月，發展商推盤步伐未有放慢，繼續力谷新盤銷售。嘉里建設（00683）牽頭發展的沙田九肚玖瓏山過去周六突擊開價，首批推出210伙，售價未敢太進取，折實平均呎價1.25萬元，貼近市場水平；新地（00016）旗下將軍澳天晉IIIB期力撐新盤銷情，令過去兩天新盤銷售回升至100宗以上，發展商隨即部署第二輪推售，最快今日加推；同區會德豐地產THE PARKSIDE亦不敢怠慢，部署日內加入戰圈，本月首兩天已形成兩區「三盤大戰」，涉近1800伙。

THE PARKSIDE日內開價

近月發展商蜂擁推盤，10月份售樓收益達178億元，連續5個月破百億，並以新世界（00017）為套現王，業界料年底前一手銷售仍會高企。

玖瓏山首批210伙價單平均呎價14397元，發展商提供最高約13%折扣優惠，若指訂單位更可以九折購買車位，折實平均呎價12518元，是次以3房以上單位為主，2房暫未登場，折實入場費710萬元，銷售安排亦有待上載。

玖瓏山過去兩天位於九龍灣MEGA BOX的售樓處，出現參觀人潮，人龍更延伸至地下停車場。嘉里發展執行董事朱葉培表示，項目於過去周六首日開放，已錄得5000參觀人次，估計昨日更多，一度令附近交通大擠塞。他預計買家以用家為主，集團未急於收票，有待發出銷售安排。

事實上，多個新盤部署登場，將軍澳成為另一個主要的一手市場焦點，其中會德豐地產THE PARKSIDE今日將公布最新部署，而天晉IIIB期亦最快今日加推單位。天晉IIIB期在上周六開售，更力撐一手銷情，令一手成交按周計重上100宗以上，達103宗。

天晉IIIB累售84伙

新地副董事總經理雷霆指出，天晉IIIB期截至昨日下午，累售84伙，4伙4房戶全數沽清，其中1A座27樓A室，實用1118方呎，折合實呎1.64萬元，創天晉III新高。新地代理助理總經理陳漢麟表示，買家主要來自將軍澳和西貢，亦有港島及九龍東買家，約20%為長線投資者，是次買家多採建築期付款，估計與換樓客調動資金有關。

本港受佔領運動影響超過1個月，惟對新盤銷情未見有大影響，本報根據《一手住宅物業銷售資訊網》統計，10月份共售出逾1300個一手單位，按月減少約13%；金額則跌7.9%，至約178億元，惟宗數與金額均為今年第4位，仍處於高水平，反映佔中運動對市民入市購買新盤影響不大。

10月份以新世界售樓收益最佳，達65.4億元，單是柏傲山已佔98%，為發展商套現之首；?地（00012）推售馬鞍山迎海．星灣御令售樓達43.8億元，位列第2位。至於新地、?隆（00101）及長實（00001）則分別錄得21.4億、11.7億及11.4億元售樓收益。今年新盤持續主導樓市，上月售樓成績甚至較去年同期賣樓高峯期為佳，單位及金額分別大升逾70%。

除前述部署推售的項目外，市場也有其他新盤可望短期內開價，例如華懋九龍塘雲門市傳最快明日公布首批價單，業界人士預期，月內可望有4至5個新盤推售，一手推售氣氛持續，料11月一手成交價和銷售金額仍可繼續高企。

佔中成交不跌反升 新世界再成「賣樓王」

10月雖受佔中影響，惟5大發展商賣樓不跌反升，月內共銷售逾133億元，按月增54%，新世界（00017）再成「賣樓王」，單月吸金逾68億元；料本月推盤量續平穩。

據銷監局網頁的一手成交紀錄冊顯示，5大發展商上月賣樓逾1,200伙（數字已扣除部分合資項目的重複計算），總套現額逾133億元。對比9月總套現金額約86.1億元，按月就增加54%。

新世界賣樓成績再次冠絕同行，旗下北角豪宅項目柏傲山銷售成績理想，再連同與?地（00012）等合資的馬鞍山迎海．星灣御在內，單月賣樓逾870伙，套現約68.5億元。比9月賣樓118伙及套現6.39億元，有相當顯著的增長。

?地新地 叮噹馬頭

緊隨其後的?地及新地（00016）則叮噹馬頭，?地上月套現25.8億元，主要因為旗下馬鞍山迎海．星灣御自推出以來已經數次加價，加上10月底未有積極加推，都減慢賣樓步伐。

新地則在10月初繼續推售將軍澳天晉IIIA，並在月底推出荃灣西豪宅星岸，項目1天內賣出28伙，佔全盤84%，令集團套現了21.3億元。

而長實（00001）大埔嵐山II期在上月中才開售，步伐未見急勁；至於信置（00083）過去數月都以推售餘貨為主。

長實緻藍天 未定開賣

展望11月，新地的將軍澳天晉IIIB緊接開賣；加上?地及新世界等的馬鞍山迎海．星灣御將推售16、17座的大單位部分。雖然長實將軍澳日出康城緻藍天未能確定能否在本月內推出，但5大發展商的盤源仍然相當充足。

不過，嘉里（00683）牽頭的沙田玖瓏山也借勢在月內登場，而且會德豐地產的將軍澳THE PARKSIDE亦展開部署，相信會將5大發展商的客源分薄，假如緻藍天未能於本月內開賣，屆時整體一手成交量雖然可保，但5大發展商的套現成績可能會被大打折扣。

有地產界人士認為，本月及下月擬推售的數個新盤，都主要分布在新界東或九龍東，發展商之間的競爭會比以往更加激烈，假如整體新盤定價不太進取的話，大有可能產生協同效應。

屯門景秀里住宅限量地本周五截標，因鄰近濾水廠及斜坡，業界估值保守，估值下限7.61億元，樓面呎價僅1,600元，貼近區內的地價新低紀錄，項目最少須建735伙。

上述屯門住宅用地位於偉景花園西北面山坡，地盤面積達11.89萬平方呎，地盤東面建有濾水廠及變電站等設施。綜合業界意見，地皮估值約7.61億至14.27億元，樓面呎價則約1,600至3,000元，估值差距主要反映厭惡設施，對項目將來的定價影響。

理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，由於地皮附近有氯氣及液態石油氣等危險品儲存設施，故相信會對項目的發展及銷售構成影響，加上發展商要自資鋪設行人路，並負擔鄰近斜坡的岩土檢查及保養工作，故會增添發展成本。

呎價1600 貼區內新低

張聖典料地皮樓面呎價僅1,600元，屬市場估值下限，預計將來單位實用呎價約8,000元。

屯門景秀里住宅限量地地積比率約4倍，可建樓面面積約47.57萬平方呎，建築物高限為主水平基準上115米，最少落成量為735伙，平均單位面積約647平方呎，項目須於2020年9月底前落成。

據資料顯示，目前屯門住宅用地的最低樓面呎價約1,530元，該地皮位於井財街，由俊和及益兆興業於今年5月，合資以約2.33億元投得。

港島區大舖盤源罕有，加上不少食肆商戶積極物色舖址，舖位價格屢獲支持。美聯旺舖營業董事唐德財表示，該行獲業主委託獨家代理筲箕灣南安街1至7號嘉裕大廈地下B舖及一樓全層單位，物業面積合共約5,600平方呎，其中地舖約600平方呎，一樓全層則涉及約5,000平方呎樓面。物業現連租約售，意向價約7,500萬元，目前租客為火觱店，每月租金約23萬元，回報約3.7厘，租約期至2015年1月，另設續租期至2017年1月。
　　現時月租23萬
　　唐德財補充，上述物業的店面門闊約16呎8吋，特別吸引食肆及零售商戶進駐，以吸引區內各方客源。加上物業坐落於筲箕灣巴士總站對面，鄰近港鐵筲箕灣站，屬港島東區最繁忙的地段之一，同時毗鄰全港矚目的市區大型重建項目，牽涉地段包括筲箕灣道、教堂里及工廠街等，料落成後能為區帶來澎湃人流，提升商舖的升值潛力。
　　翻查上述地段近年的大手成交紀錄，2012年分別錄得約3宗，包括4月份南安街13號地下以2,288萬元成交、8月份南安街15號地下以2,220萬元成交、以及12月份南安街9號地下及自建閣以2,598萬元成交。較近期亦錄得約2宗成交，包括南安街1至7號嘉裕大廈地下A3及A4舖以3,000萬元沽出，另南安街1至7號嘉裕大廈地下A7舖以1,450萬元沽出，足證地段內商舖極高的承接力。