今年第四批國有地上權招商結果出爐！財政部國產署昨（3）日表示，全台16宗國有地上權土地當中，共有4宗順利標脫，分別位於台北市、基隆市及台中市，權利金總金額共達5億6,428萬餘元。

財政部表示，依據今年國有地上權的招商規劃，最後一波將是上月中旬公告招標的台北市國泰營區、高雄市陸軍服務社兩大案，兩案均為大面積國有土地，加上區位及基地條件俱佳，預料可望順利標脫，將於本月17日決定花落誰家。

財政部力拚國有地活化，上月公告今年第四批設定地上權招標案，選列全台共16宗標的，分別位於台北市及台南市各2宗，台中市4宗，基隆市、花蓮縣、臺東縣、雲林縣、高雄市、嘉義市、屏東縣、澎湖縣各1宗，招標權利金總底價27.86億元。

依據昨天開標結果，財政部共標脫台北市中正區、基隆市中正區及台中市西屯區、太平區土地等4宗。

國產署官員指出，這一波招標最受矚目的標的，位於台北市中正區南海段，鄰近捷運中正紀念堂站，周邊住商環境成熟，最後由大將公司以權利金1億5,588萬餘元拿下。

近來地上權買氣頗旺的台中市，這次也不負眾望，共有2筆地上權土地順利標脫。其中，位於西屯區的土地，距離7月開幕之經貿文創觀光夜市僅500公尺，並鄰近74快速道路及中山高速公路交流道，由親家建設公司以利金2億3,606萬元拿下。

位於台中市太平區的地上權案，同樣鄰近74快速道路，最後由厚億實業有限公司以權利金1億2,216萬餘元，成功拿下70年經營權，累計台中市太平區已標脫7宗國有地上權土地。

另外，位於基隆市中正區的大面積國有地，鄰近三軍總醫院附設基隆門診部正榮院區及正濱國中，交通及生活機能俱佳，最後由燦國實業股份有限公司得標，政府的權利金收入為5,016萬8,889元。

被視為2014年下半年躍居大熱門的指標大案「駿馬一號」REITs，即將在今（4）日下午正式開標，總計3筆不動產，標售總底價為80.86億元。據悉，其中詢問度最高、競爭最激烈的標的物，是國產實業集團進駐多年的企業總部「龍穴」-國產實業大樓，賣相最被看好，市場估計身價上看38億元。

「駿馬一號」REITs旗下3筆不動產包括國產實業大樓、中鼎大樓部分樓層、中和偉漢資訊大樓部分樓層。除了國產大樓已傳出有意競標者暗潮洶湧之外；其次，地段和屋況都得天獨厚的敦化南路二段地標辦公大樓中鼎大樓，由於為一戶戶單獨標售，因此也傳有自用型買家青睞，也是看好度極高的不動產之一。

代理標售作業的第一太平戴維斯公司總經理高銘頂昨日表示，目前「駿馬一號」REITs不動產市場反應熱絡，但究竟已領取、購買的標單到底多少？REITs基金要求必須保密，因此第一太平不得對外透露；只能透露的是，國產實業大樓可望是「競爭最激烈的一標」。

高銘頂表示，「駿馬一號」3棟不動產中，國產實業全棟大樓的底價為35.16億元，中鼎大樓部分樓層底價共31.6億元，漢偉資訊大樓部分樓層底價共14.1億元；其中，國產實業大樓是整棟標售，至於中鼎、漢偉，則也有拆成幾標來分別標售。

最近2周已有台灣人壽、三商美邦、新光人壽、台銀人壽等保險業，晶睿等多家上市櫃公司，董事會通過要購置大台北都會區不動產。

市場臆測，潛在買家進場競標國產實業大樓、中鼎大樓，呼聲最高，中和偉漢資訊則有台銀人壽表態有興趣；以國產實業大樓來說，市場預期可能會飆到上看38億元。

第一太平戴維斯指出，國產實業大樓每坪底價約70萬元，屋齡24年，目前由國產實業整棟承租，出租率100％，租期還有6年，剛好在6年後即屆滿「都更年齡」30年，兼具都更題材。至於租金報酬率，以底價來估，在3％以上，符合金管會限制保險業的最低租金報酬率門檻2.875％，因此是滿足保險業胃口的「菜」。

至於中鼎大樓部分樓層，每坪底價約80∼85萬元不等，租金報酬率3％以上，2015年後租約陸續到期；漢偉資訊大樓部分樓層，每坪底價約26∼27萬元，租金報酬率平均也有3％。

選舉倒數計時，房市表現持續下滑中！建商為了拯救買氣，有些建商開價終於下跌了。在永和新建案的開價，以周邊的中古屋實價登錄當標準。不僅建商開價，防線失守，投資客也處於觀望期，反倒是自住買盤佔了68%，撐住房市。雖然有人開價跌，但台北市有１３件都更案，開價居然創區域新高，專家痛批，政府根本在助長房價。

兩房一廳，用輕隔間隔出客廳和臥房，小坪數也能做出空間感，光這樣還不夠，要刺激購買慾，拿出實價登靠山，秀出隔壁巷的實價資訊，新建案開價落在每坪68萬起，和中古屋成交行情差不多，拯救買氣，建商很拚，房地產專家Sway：「畢竟你可以開很貴的天價，可是問題是消費者不領情，他一砍就是實價登錄的價格，房市低迷，投資客冷觀望，倒是自住宅不跌反升，最新調查以台北市來看，自住買盤佔68%創新高，首購族佔了其中34%，買房新勢力興起，20坪小宅，中低總價700萬-1400萬最受青睞。

房地產專家Sway：「一直在選舉之前房價都不會好，只會跌不會漲，有些人在期待選舉之後是不是要調回價格，往上漲等等，但是房地合一還沒出現。」有人房價跌，但有的還是開價恨天高，尤其是大同區、萬華區，都更新案以每坪98萬起跳，創區域新高價，士林天母的指標個案更是高總價豪宅，累積台北市13件都更案都是開價新高，房地產專家Sway：「不管是你今天都更要不要銷售，但雙北都在主打這件事情，我有點不太了解，他等於是在助長房價。」排除都更案，整體房市景氣還是進入盤整期，想逢低進場，做足功課、勇敢議價就有可能辦到。

財政部開出土銀現增定價條件，要求必須計入不動產增值利益。土銀近來已在遴選籌辦300億元現金增資的財顧，據透露，為了避免低估IPO價格，財政部已特別下達指令，要求土銀在此次現增時，除了目前的每股淨值外，還必須計入不動產增值利益。

初步估算，計入不動產增值利益之後，土銀的增值定價至少將有2成以上的溢價空間。土銀現在總淨值1,166億元，資本額500億元，每股淨值大約23.32元，倘若以溢價2成幅度來看，屆時每股訂價應可望上看每股28元。根據土銀規劃，此次擬透過現金增資取得300億元的資金，預計明年編入預算，並在民國105年開始執行。

立法院財委會昨（3）日審查土銀的預算，除了明年度土銀預估有66.3億元的稅後獲利外，土銀也有新一波的出清轉投資股票計畫，標的將為台灣產險的股票，土銀預估將可因此實現2億元的投資利得，此外，土銀也擬進軍行動支付，以1,200萬元投資台灣行動支付公司的PSP TSM平台。對明年的不動產景氣，土銀董事長徐光曦受訪時以「前景未明」形容，他並進而指出，近來土建融新建案已明顯萎縮，這將影響到後續的房貸，因此，估計不動產業務的成長力道將大不如以往。

根據土銀內部預估，明年的土建融及房貸業務的預算，均將維持在「零成長」，其中，房貸業務將以承作青年安心成家專案為主力，據土銀內部最新統計，青安房貸的總承作量已逼近千億元。儘管如此，民國100年才作過資產重估的土銀，不動產增值利益仍不容小覷。 土銀的不動產以公告現值列帳，合計有463億元，總共包括了3,000多筆土地、房屋等不動產，其中，土銀在台北市、新北市兩地以公告現值列帳的不動產帳面價值，就達60億元。

其中，土銀更已挑選北市包括杭州南路、齊東路、泰順街等三處老舊宿舍，在未來1、2年內進行都更，不動產業者看好，以現有的市價認列增值利益之外，再合計都更的潛在開發利益，土銀的不動產價值至少可望增值近百億元，因此，可認列在每股淨值的溢價幅度至少可達2成以上。

買房投資時，你在問的是「哪裡會漲？」還是「標的每月可以給我帶入多少現金流？」建國資產管理總經理劉坤圖說，如果你只期待「2年後房價可以漲幾成出售，其實就是投機心態」，但若你在乎資產可以創造多少現金流，那才是長期且穩健的投資心態。

他說，靠房地產賺到的被動收入，才是人致富的關鍵，但現在房市頗有居高思危的氛圍，如果想要投資，不能只專注重大建設、交通利多等，若用「穩定收益」勝過「增值效益」來投資，自然就不擔心房價漲跌。

劉坤圖說，房地產本來就是長線看漲的投資標的，只要租金與房貸能打平，或是每月有少許的租金收入，都代表「資產賺來了現金流」，出售時的「增值財」應該視為附加價值，如果有這樣的心態，找尋投資標的、賺租金報酬就更容易了。

雙北市與桃園縣昨公布10月建物買賣移轉棟數，與9月相比皆呈現負成長，尤以新北市較9月下降9.38％幅度最大，桃園縣也下滑7.9％，台北市則小跌0.96％，整體買氣不佳。專家分析，受政府打房政策影響，房市普遍不好，價量皆受壓抑。

北市10月建物買賣移轉棟數為2478棟，較9月2502棟略微下降0.96％，較去年同期量縮19.9％，交易量以中山區的311棟居冠、內湖區281棟居次、文山區275棟名列第3。

萬華區增73％亮眼
萬華區以245棟竄升至交易熱區第4名，與9月141棟相比增加73％，永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛說，萬華區交易量大幅成長，應是桂林路「員邦華宴」建案完工交屋。

信義不動產企劃研究室專案經理曾敬德表示，受到重大政策如房地合一稅干擾，台北市成交量不足2500棟，買氣普遍偏低，整體房市仍然很「悶」。不過，黃舒衛則認為，10月交易量僅小跌，維持平穩，表示整體買氣有回溫的趨勢。

台北市25歲民眾許凌表示，現在房價仍然太貴，年輕人普遍買不起房，若因工作因素必須在市中心居住，也只能用租的。

泰山新屋交易熱絡
新北市10月建物買賣移轉棟數為4346棟，較9月4796棟減少9.38％，以淡水區499棟最多、板橋區437棟為第2名、第3名為新莊區398棟。新北市地政局科員杜宛臻指，泰山區10月交易量較多，較9月增加127.5％，是受新成屋交屋影響。

黃舒衛分析，曾經是新屋交屋熱區的淡水、新莊、中和與林口等區，最近交屋潮減少，所以新北市10月交易量明顯走緩，市場回歸自住客群基本格局。

公共建設支撐市場
台灣房屋智庫研究員洪佩君認為，受政策、利率打壓導致整體交易量萎縮，新北市只剩有明確進行中的公共建設等利多議題的區域，還能支撐市場。

桃園縣10月建物買賣移轉棟數為3105棟，交易量前3名區域為桃園市796棟、中壢市519棟及平鎮市373棟。全國不動產企劃研究室主任張勻說，桃園縣受選戰影響，屋主和買方堅持不下，加上年底將升格直轄市，屋主不願降價，交易量未見成長。


工商時報
全年移轉棟數 恐創10年新低

雙北市、桃園、台南前10月買賣移轉棟數同步走低，北市10月買賣移轉棟數為2,478棟，累計前10月移轉量2.67萬棟，年減近2成，僅約SARS當年同期4.3萬棟的6成左右，新北市累計前10月買賣移轉棟數為5萬棟，年減23.5％。房仲業者預估，以目前房市交易情況來看，全台今年買賣移轉棟數恐將跌破33萬棟，創近10年來新低，但預料今年低量後明年有機會從底部反彈。

北市10月買賣移轉棟數為2,478棟、月減1％、年減19.9％，交易量最高前3名分別為中山區311棟、內湖區281棟、文山區275棟。

北市今年已有4個月份單月移轉量低於2,500棟，前10月移轉量2.67萬棟，年減19.3％，僅約SARS當年同期4.3萬棟的6成左右。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，10月交易量雖以中山區居冠，但該區交易量仍呈現衰退，月減25.4％且比去年同期大減34.8％。另外，萬華區月增73.8％為成長最高區域，主要是受桂林路建案「員邦華宴」陸續交屋因素帶動。

新北市10月移轉棟數4,346棟，為今年單月次低紀錄，月減9.4％、年減33.3％，交易量最高前3名分別為淡水區499棟、板橋區437棟、新莊區398棟；累計今年前10月買賣移轉棟數為5萬棟，較去年同期年減約23.5％。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，中和區9月因大批建案交屋拿下賣座王，10月下滑46.5％恢復常態。至於前3名的淡水、新莊等交易熱區也都呈現或多或少地下滑趨勢，只有板橋有437棟月增17.5％的成績。

桃園縣10月移轉棟數3,105棟、月減7.9％、年減26.1％，交易量最高前3名分別為桃園市796棟、中壢市519棟、平鎮市373棟；累計前10月移轉棟數為3.58萬棟、年減16.1％。

台南市10月移轉棟數1,702棟、月增10.2％、年減15.5％，交易量最高前3名為永康區252棟、東區244棟、安平區141棟；累計前10月移轉棟數1.73萬棟、年減10.4％。

被視為台北雙國門之一的雙子星開發案一再延宕，過去太極雙星團隊破局後，原本由第二順位的中華工程得標，卻又因合約爭議被北市府宣布廢標並自行興建。命運多舛的雙子星開發計畫，雖然外界認為一再延宕只會對周邊房市帶來衝擊，但專家指出，雙子星周邊仍屬環境老舊的區域，加上未來在百貨商場、美食街等進駐下，對周邊的老舊商家恐怕都會造成衝擊。

台北市庶民不動產投資協會理事長黃坤鍵在《Yahoo！奇摩房地產》認為，並非所有重大建設的落成都會帶動周邊房市同時起漲，因為房市會不會上漲，須看整體而非個體，並非單一因素就能解釋房市起漲的理由。

提到雙子星對房市帶來的影響，他說，雙子星周邊屬於老舊且須都更的區域，以周邊個體店面來說，雙子星一旦落成恐怕不是利多。 黃坤鍵解釋，因為雙子星未來進駐的美食街、百貨商場、影城、飯店等，絕對一應俱全，民眾只要進去雙子星就能滿足不同需求，加上雙子星五鐵共構的便利性，間接都會讓周邊老舊商家、店面的生意帶來衝擊。

他建議，雙子星除了五鐵共構帶來的交通利多外，若再搭配都更的配套措施，周邊房價自然會給予正面回應，此時的上漲不是因為炒作，而是基本面提升所帶來的增值。 世邦魏理仕代理部總監陳頌民認為，過去商辦租賃市場因西區的商業活動降低，導致租金下滑，造成國際租客向東區外移，未來若雙子星案能順利開發，勢必會成為國際租客的進駐地點之一，藉此提升西區的商業機能，促進北市軸線反轉。

房市買氣冷持續冷清，根據最新國泰房地產指數顯示，第3季全國30天預售市場銷售率僅剩12.09％，買氣較上季衰退2成；在房價方面，其中新北1年來跌幅近9％，是唯一連續3季下跌的都會區。新北近年來推案量大，在供過於求的情況下，以淡水為例，學者認為，若新屋1戶3口來推算，至少要9萬人入住才能填滿，而淡水人口現階段要加倍成長仍相當困難。

據第3季國泰房地產指數顯示，以全台房價來看，每坪成交均價為29.91萬，較去年同季成長6.91％；6大都會中，只有新北連3季下跌，今年第3季每坪均價為38.34萬，季減0.04％、年減8.91％。 由於新北近年來推案量大，在供過於求的情況下，過去的「林三淡」甚至被外界點名為房市重災區，景文科技大學財金系副教授章定煊在《中國時報》指出，淡水2年來新屋有3萬戶，若以1戶3口計算，要9萬人入住才能填滿，加上目前淡水人口僅15萬人，這3年來也只增加約3萬人，因此現在要淡水人口加倍成長仍相當困難。

觀察淡水消費人口，9月時，開幕不到2年的名統百貨宣告退出，房產專家張欣民在《TVBS地球黃金線》節目中分析，這就可以證明過去大家所期待可引進15萬人口，事實上吸引進來的只有投資客。德明財經科技大學副教授花敬群認為，淡水站周邊以遊客居多，但名統百貨當初定位時並非專攻觀光客，一般在地客也未如預期消費，這樣的背後反映了淡水消費人口仍相當薄弱。

2014年和仕國際商務中心在信義計畫區的新據點盛大開幕，無獨有偶的，德事商務中心也在台北101增租樓層，擴展商務中心在信義計畫區的據點；雷格斯商務中心在內湖科技園區的雷格斯極光中心盛大開幕，成為第一個國際商務中心搶進內湖科技園區的業者。

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，信義計畫區的平均租金水準約在台幣2,959元/坪/月，而且信義計畫區的辦公大樓大部份是規劃成中、大型辦公室，但近年兩岸貿易大幅成長下，陸企及外商紛紛有需要於台北成立營業據點，在台營業初期，辦公室規模通常較小，但在信義計畫區小型辦公室的物件選擇相對較少，在這樣的情形下，商務中心變成為這些想要在信義計畫區設立公司的承租戶的優先選擇。

包括位於台北101的德事商務中心、遠雄國際中心及交易廣場裡的遠雄國際商務中心、華新信義大樓及新光曼哈頓大樓的雷格斯商務中心、以及於統一國際大樓新開幕的和仕國際商務中心等，有越來越多的商務中心來信義計畫區設立據點或是擴大規模。

對於承租戶而言，信義計畫區仍然是優先首選，除了位在交通樞紐外，外商及金融機構在此林立，加上信義計畫區本身有「門牌吸引力」，可以說是台北市辦公大樓的名牌區域，公司行號在這裡設點也可以提升公司的形象，有助於推廣公司的產品或服務。

依照瑞普萊坊統計，信義區的A級辦公室的2014年空置率約為9.35％，較2013年同期下降了約3.83個百分點，空置率下滑的主要原因在台北101的空置率大幅下滑，而新完工的遠雄金融中心的辦公室空置也逐漸去化。

曾東茂表示，雖然信義區一帶的商務中心越開越多，但仍然供不應求，許多商務中心之承租戶是跨國公司在台辦事處，新開的商務中心往往一開設，就有不少人詢問承租。由於商務中心本身也是大樓的承租戶，而且往往一次便承租大面積的辦公室空間，加上租賃年期較長，對於大樓的房東來說是長期穩定的優質承租戶，相信在未來，會有更多的商務中心前來信義計畫區擴點。

至於高科技產業聚集的內湖科技園區，也擁有龐大的商務中心市場。由於類似平面廣告、設計或是軟體設計等可以支援高科技產業的相關行業，有部份是三、五人所組成的小型公司或是個人工作室的型態，提供了商務中心廣大的承租戶來源。

曾東茂表示，雖然內湖本身就有許多小型的商務中心，這次雷格斯的進駐顯示內湖的商務中心市場，代表外商於內湖科技園區之商務中心需求日漸增加，加上內湖科技園區高科技產業林立，形成產業鏈，提供了小型企業及個人工作室的市場，也讓這裡的商務中心需求水漲船高。

根據內政部實價登錄資訊透露，全台灣最貴的黃金店面，還是在台北市忠孝東路頂好商圈，這間黃金店面一坪月租高達2.56萬元，比一個大學畢業生的薪水還要高，之前是由服飾店東京著衣租下，後來房租漲價，日系藥妝店趁隙而入，到底誰是房東，就是知名的房屋投資客劉媽媽。

全台灣最貴的黃金店面就是它，一坪要2.56萬，一坪不是一個月，來自日本的藥妝店才有實力租下店面，果然是好地段，一早開門客人就進進出出，房仲業者徐佳馨：「這個商圈它釋出店面是比較少的，二方面來說的話，它除了所謂店面效應之外，它還有廣告效益，這也是為什麼大品牌，它一定要去卡，這個商圈主要原因。」租金這麼高，大家還搶著要，之前是東京著衣在這開店，但是房東要漲價，只要忍痛割讓，店面位置好，廣告效益也大增，根據實價登錄的資訊，這間店面總共45坪，一個月租金要115.5萬元，店內最受歡迎的保養品是690元，這間店一個月要賣1674組才能付房租，到底誰這麼有錢是房東，當然就是劉媽媽。

劉媽媽律師(2012.7)：「我現在宣布劉月釵，劉女士他們家人要以自住為目的，所以才會由劉女士出面，以他自己名義來參予第二次拍賣。」三年前劉媽媽因為買帝寶身分才曝了光，之後因為房屋糾紛，官司不斷，雖然常上法院，但是依舊熱愛投資房產，財力雄厚，加上金店面，讓劉媽媽還是無敵店租王。

台中大坑風景區環境優美，曾經有3座遊樂園，每逢假日總吸引上萬名旅客前往，人潮帶來商機，建商紛紛推出別墅建案。但921地震後遊客銳減，近10幾年來，幾無推案。大豐益建設經漫長開發法規流程，再次推豪華別墅案。
921地震重創大坑風景區，不僅許多別墅因滯銷而成為廢墟，開發法規也愈趨嚴格。

在社區內「爬山」
大豐益建設花15年整地、通過法規流程，在該區推出大坪數豪墅「生活大地」，大豐益建設協理張清保說，社區建蔽率低，因蓋在山中，住戶可在社區內「爬山」，全案預計分3期共推出逾180戶。

高雄市為了維護都市景觀與生活品質，推動私有建築用地綠美化計畫，目前共有40公頃空地參與綠化，並獲得補助地價稅減免。高雄市府指出，由於40公頃的短期綠地開闢金額預估高達4億元，但透過私有空地綠美化計畫則是以3000萬預算補貼地主地價稅，達到提升都市景觀、閒置土地美化與節省政府公帑的效果。

高雄市工務局建管處處長黃志明表示，私有空地綠美化的補助，是依據「私有空地綠美化地價稅補助辦法」規定，以去年度完成綠美化土地所繳交地價稅額為計算標準，但不得超過課稅總地價之千分之20，不過今年的申請期限已在6月1日截止。 103年度起，維護滿1年的綠美化空地，地價稅額的補助標準已在去年10月公告調整，也就是說於104年提出申請時，調整為最高是課稅總地價的千分之15。

高雄市工務局代理局長鐘萬順指出，補貼地主地價稅，是鼓勵地主將空地綠化供市民使用，目前高雄已經達211處空地綠化。 根據《平均地權條例》第26條，私有空地，應納地價稅基本稅額加徵2倍至5倍的空地稅，換句話說，高雄提供空地綠化補貼地價稅，對地主的確不無小補。

[“雖然成交總量因為供應量影響出現下調，但整體看溢價率有所上行，土地市場在10月份有復蘇的跡象。”]

剛過去的週末，北京土地市場並不平靜。

11月2日下午，經過40餘輪廝殺，中海地產（00688.HK）以59億元總價將石景山地塊收入囊中。加上其他兩宗住宅地塊，北京土地市場當天共吸金80.1億元。

分析人士指出，儘管今年樓市走淡，2014年前九個月，一線城市土地出讓金總額仍與去年同期基本持平，而進入10月後，標杆房企拿地積極，未來若成交企穩，一線城市年底的土地市場競爭將趨向激烈。

一日吸金80億

2日北京共有三宗地塊出讓，分別是通州永順鎮地塊、石景山地塊、順義後沙峪鎮地塊。其中，石景山區老古城綜合改造專案地塊包括二類居住、綜合性商業金融服務業及基礎教育用地，起始價46億元，建設用地面積10.7萬平方米。

面對這一高起價、大面積的巨型地塊，房企起初的報價頗為審慎。《第一財經日報》記者在北京市土地整理儲備中心網站看到，截至2日14時28分，該地塊共收到三次網上報價，最後一次報價為46.4億元。

然而在隨後的現場競拍階段，該地塊卻受到了企業熱捧，中海、龍湖、天?永同昌聯合體參與角逐。最終，經40餘輪競價，中海地產旗下的北京中海金石房地產開發有限公司，以59億元的價格將該地塊收入囊中。

與北京出讓的許多宅地一樣，上述地塊也含有配建條件，即配建建築面積1.34萬平方米、限價為1.6萬元/平方米的“限價商品住房”，以及7.84萬平方米、銷售限價為2.7萬元/平方米的“自住型商品住房”。據業內估算，該地塊折合樓面價約2.27萬元/平方米。

該地塊位置在石景山古城西路。在2013年初，同樣是在該區域，中海曾以20.18億元總價摘得宅地，該地塊已建成的在售項目均價超過了4萬元/平方米。

除石景山地塊外，順義區後沙峪鎮SY00-0022-6012R2二類居住用地限價商品住房項目也備受關注，該宗位於順義的純限價房宅地起價8.3億元，吸引了中建地產、葛洲壩地產、京奧港和首開金瑞聯合體等房企參與競買，最終，被京奧港旗下北京紫喬房地產開發有限公司以11.5億元摘得，而通州地塊則以9.6億元的底價成交。

由此，2日三宗地塊共為北京土地市場增添土地出讓金80.1億元，而隨著這三宗地塊落槌，2014年北京各類土地出讓金總額超過了1861億元。

房企一線城市“補倉”？

央行“9•30”新政後，房企在北京拿地的積極性頗高，這一點從今年10月的土地出讓金數位可以看出。

據鏈家地產市場研究部日前提供給本報的統計資料，截至10月28日，北京市已出讓各類土地132宗，規劃建築面積1557.2萬平方米，較去年同期減少6.8%，土地出讓金總額達到1781.6億元，較去年同期大幅上升43.7%。其中居住類建設用地達到589.6公頃，僅完成2014年供地計畫的35.7%。

不只是北京，其餘一線城市的土地市場也較為活躍。來自中原地產市場研究部的統計資料顯示，10月1日?27日，一線城市土地成交22宗，合計成交規劃建築面積234.96萬平方米。雖因長假影響成交面積低於9月，但上述土地成交樓面均價高達9787.5元/平方米，這是僅次於2014年1月份的高點。其中，住宅地塊成交7宗，宅地成交樓面價達到了1.52萬元?平方米，溢價率達36%。

關於眼下房企的拿地策略，鏈家地產市場研究部張旭分析，房企拿地的積極性與市場預期緊密相關，“9•30”房貸新政出臺後，市場築底特徵明顯，轉暖跡象出現，這在一定程度上提高了房企拿地的積極性。

“雖然成交總量因為供應量影響出現下調，但整體看溢價率有所上行，土地市場在10月份有復蘇的跡象。”據中原地產首席分析師張大偉觀察，今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平，10月以來，萬科、保利、首開等房企也分別出手拿地，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業將有所增加。

張大偉認為，相比三四線城市看得見的風險，房企更加紮堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭依然維持著高熱度，而信貸政策的鬆綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象，這種情況下，房企再次開始進入土地市場。

“隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場期待抄底，部分熱點地塊，競爭將比三季度有所增強。”張大偉預測。

剛過去的10月，北京商品住宅成交經歷了“過山車”式的變化。據亞豪機構統計資料，10月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交4543套，環比增長8%。值得注意的是，10月商品住宅成交資料呈現出明顯的等級遞增趨勢，上旬（10月1日~10日）成交套數為399套，中旬（10月11日~20日）增加至1347套，而到了下旬（10月21日~31日）成交套數更是一躍攀升至2797套。

“雖然全月成交情況並不突出，但成交強勢回暖的趨勢卻十分明顯。”亞豪機構副總經理任啟鑫說道。

北上廣等體量不斷膨脹的中國巨型城市可能要停下擴張的步伐。3日，國土資源部、農業部聯合下發《關於進一步做好永久基本農田劃定工作的通知》，首次明確要求為北京、上海、廣州等14個大城市劃定邊界。

這意味著，年初全國國土資源工作會議提出為500萬人口以上大城市擴張“劃界”工作開始“動真格”。

根據國土資源部、農業部安排，北京、瀋陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽、西安14個城市周邊永久基本農田劃定工作將先行展開，全國永久基本農田劃定和成果完善工作將於2016年底前全面完成。

國土資源部、農業部強調，劃定永久基本農田保護“紅線”，要與城市開發邊界和生態保護“紅線”劃定等工作協同開展，與經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃等多規合一工作相銜接。


目前中國一些城市規劃建設用地與優質耕地重疊度高，城市發展佔用優質耕地現象仍比較突出。據第二次全國土地調查，1996年至2009年，建設佔用、結構調整、災毀減少耕地逾2.03億畝，大多數是優質耕地，僅東南5省就減少水田1798萬畝，相當於減掉福建省水田面積。

目前全國12個省(區、市)建設用地總量已接近國務院批准《全國土地利用總體規劃綱要》確定的2020年規劃控制目標數。

這一現象在北上廣深等大城市格外突出。近期開始依法披露的省級土地二調結果顯示，北京、上海、天津三大直轄市距突破2020年耕地保護指標已是“咫尺之遙”。相對比1996年第一次土地調查結果，北京市耕地淨減11.67萬公頃，年均減少8980.9公頃；離北京市2020年耕地保有量指標21.47萬公頃，僅有約1.24萬公頃。若最終突破紅線，按照相關規定，省級政府主要負責人將被問責。

近年來，優質耕地急劇減少，成為中國大城市“城鄉失衡”突出問題。農業部部長韓長賦認為，這已成為中國城市化進程“扯後腿”問題。

“城鎮周邊的耕地，多是長期形成的高產田，在城鎮發展的過程中，被鋼筋水泥一圈一圈地吃掉，會造成嚴重後果。”國土資源部部長姜大明年初在全國國土資源工作會議上說。從500萬人口以上大城市周邊開始，由大到小，逐步覆蓋各類城市和小城鎮；由近及遠，從城市周邊擴展到廣大農村，覆蓋全部基本農田，將“倒逼”劃定城市發展邊界。

中國城市建設無序發展，原因是沒有控制好開發強度，沒有劃定城市開發邊界。以優質耕地保護為目標，劃定永久基本農田，為大城市劃界，城市“餅大攤”空間從此被限。按薑大明的說法，“永久基本農田一經劃定，城市建設必須跳出去，搞串聯式、組團式、衛星城式發展。”

陸家嘴晚間發佈公告稱，10月31日，公司全資控股公司上海智依投資有限公司的參股企業上海陸家嘴新辰投資股份有限公司，以掛牌價23.921億元，成功競得臨港南匯新城NNW-A1-1-1、NNW-A1-2-1、NNW-A1-3-1、NHC10503-02-01、NHC10503-03-01、NHC10503-04-01、NHC10503-07-01、NHC10503-05-01、NHC10503-06-01地塊，土地總面積13.19萬平方米。

陸家嘴表示，上述地塊毗鄰上海自貿區管理委員會辦公樓，規劃由甲級辦公樓、商業中心、保稅中心、酒店等組合而成，功能複合、業態多元，目標成為自貿區創新功能的服務平臺，主動迎接自貿區溢出效應，同時提升了公司的整體市場競爭力。

10月30日消息，王府井百貨與恆大集團簽署了戰略合作協定，雙方擬通過組建合資公司，涉及商業物業公司和商業管理公司，合同金額為10.5億元人民幣。

根據協定，王府井百貨與恆大集團將共同出資成立兩家合資公司。其中，商業物業合資公司名稱暫定“王府井百貨?大商業有限公司”，主營業務為城市綜合體或商業地產的開發。註冊資本10億元，?大集團出資5.1億元，持股51%，王府井出資4.9億元，持股49%。

另一家商業管理合資公司名稱暫定“王府井?大百貨商業管理有限公司”，主營業務為對雙方商定範圍內的商業物業進行經營和管理。註冊資本5000萬元，其中王府井出資2550萬元，持股51%，?大集團出資2450萬元，持股49%。

王府井百貨表示，集團通過與?大集團的戰略合作，充分發揮?大集團的商業物業開發建設優勢和王府井的商業經營管理優勢，為王府井百貨帶來持續的商業地產資源，合理提升本企業自有物業比例。

此前8月7日，王府井百貨跨界購物中心的首個專案佛山雄盛王府廣場啟動招商。該專案由王府井百貨與廣州雄盛宏景投資有限公司共同出資開發，總投資約30億元，將打造成佛山最大的集商業百貨、酒店、飲食、辦公、高級公寓、娛樂於一體的多功能大型城市綜合體。

另悉，?大集團近年來也日益重視商業地產，目前成立了獨立的全資子公司?大商業集團，管理著全國130多個城市的超過300個商業專案，商業地產產品線涵蓋?大影城、?大廣場、?大商業街、社區商業和專業市場。

就拿地，中海地產主席郝建民曾表示，中國這麼龐大的市場，單一用一個有機會還是沒機會來講不恰當，有的城市會有機會，因此中海拿地看機會。

依照以往情況，中海每年10月向來不會大手筆拿地，今年也如此，但經過10月的沉寂之後，進入11月，郝建民口中的機會或又來到。

11月2日，北京迎來三宗經營性地塊的出讓，包括石景山地塊、順義後沙峪限價房地塊及通州永順地塊。

其中，因石景山地塊面積之大而被受關注。最終，在經過42輪舉牌後，中海以59億元的價格摘得該宗大面積地塊。

再拿石景山宅地

資料顯示，上述由中海地產獲得的地塊位於石景山區古城西路，屬於R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A33基礎教育用地。

而此次共將出讓C、JA、F、H、E-1和E-2六幅地塊，地塊土地面積10.6萬平方米，其中建設用地10.66萬，建築控制規模33.48萬平方米。

根據出讓公告規定，宗地將配建建築面積1.34萬平方米的“限價商品住房”及7.84萬平方米的“自住型商品住房”，宗地中配建的“限價商品住房”銷售限價為1.6萬元平方米，配建及競建的“自住型商品住房”銷售限價為2.7萬元每平方米。

同時，根據出讓檔，掛牌出讓宗地設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則轉為在上限價格和配建1.34萬平方米的“限價商品住房”及7.84萬平方米的“自住型商品住房”面積基礎上通過現場競報“自住型商品住房”的方式確定競得人。

據悉，在地塊開拍前，該宗地僅有一次報價，但於拍賣現場，中海、龍湖、天?-永同昌聯合體均對該宗地有興趣。而由於地塊面積較大，宗地的起價達到46億元，起始樓面價也為13736元/平方米。

最終，地塊在中海與天?-永同昌聯合體中找到了主人，中海以59億元摘得該地塊。

值得一提的是，中海並非首次在石景山區域拿地。於2013年1月10日，中海曾以20.18億元奪得石景山老古城綜合改造項目D、JB地塊二類居住及商業金融項目地塊，當時地塊成交樓面價達到15000元/平方米。

目前石景山老古城綜合改造項目D、JB地塊二類居住及商業金融項目已建成中海金石公館，在售均價41000元/平方米。

拿地趕超去年

隨著11月的第一宗地順利落定，中海今年土地盤子又進一步加大。

據中海最新公佈的拿地資料顯示，截止10月13日，中海今年共收穫15宗土地，土地面積259萬平方米，土地出讓金額319.43億元；同時，中海旗下中海宏洋共獲70.33萬平方米的土地，土地出讓金額41.61億元。

由此計算，截止10月13日，今年中海及中海宏洋共獲得329.98平方米的土地，總的拿地支出為361.04億元。在10月1日至13日無新增土儲情況下，截止10月13日的資料即與前三季拿地資料相當。而若參照去年全年中海前三季拿地累計支出373億港元，今年前三季度中海拿地支出同比明顯有較大幅度增長。

另外，加上最新一次耗費59億元拿的北京石景山地塊，截止目前，中海及中海宏洋今年花在拿地上的金額在420億元左右。

事實上，在今年市場波動情況下，多數開發商為保證現金流，選擇了縮減拿地支出，但中海自今年1月開始拿地就頗為積極。

今年前4月，中海收購了位於大連、濟南、佛山、廣州等城市共9宗地塊，新增土地面積282.85萬平方米，建築面積909.63萬平方米，應付金額為235.89億元。其中，子公司中海宏洋新增土地面積70.33萬平方米，建築面積270.3萬平方米，應付金額41.61億元。

雖然5月份，中海在土地市場卻表現沉默。但6月，中海立即在土地市場上出手，包括以50.4億底價獲得2014年內天津總價及樓面價最高地塊天津新八大裡“四裡”地塊。

上半年，中海系列公累計收購土地面積290.69萬平方米，總建築面積954.88萬平方米，應占建築面積929.87萬平方米，應付土地出讓金人民幣286.29億元，相當於前6月銷售730億港元的一半規模。

進入下半年，中海大規模拿地動作仍未停歇。7月份中海于天津及無錫收購了共2幅新地塊，總應占建築面積約61.01萬平方米，應付的土地出讓金約為45.02億元人民幣；8月21日，中海又以總價17.11億元，樓面價19093元/平奪得廣州廣鋼新城的AF040402、AF040403地塊；9月份，中海在西安市及廣州市收購了兩幅新地塊，總應占建築面積約47.72萬平方米，新收購土地應付的土地出讓金約為人民幣22.88億元。

對於中海今年大規模拿地動作，今年4月初，中海主席郝建民在參加德銀舉行的會議上透露，因見到有較多發展商的現金回籠速度減慢，及較難取得融資，將會導致今年土地市場活動減慢。但中海外及中海宏洋並未出現此困難，因此，目前的市況可為集團提供更多以低價收購土地機會。

不過，就中海大規模拿地動作，相關分析認為，中海地產近年來的銷售規模增長速度放緩，因此急需增加土地擴大銷售規模。

繼“金九”杭州樓市成交超9000套後，“銀十”成交再創新高，據杭州市住保房管局統計，整個10月，杭州市區新建商品房成交12832套，創近5年同期最高，也創杭州樓市自2009年7月以來的最高月成交量。

自“限購”政策調整以來，杭州樓市成交逐步攀升，9月底的“房貸新政”進一步釋放了需求，樓市成交開始“放量”，10月的最高日成交超過1000套，創近幾年單日成交新高。不少連續數月沒有成交的“老盤”再現成交，一些高性價比、成熟板塊的熱點樓盤成交“走熱”。據統計，10月杭州市區（含蕭山、余杭）新建商品房成交較9月的9510套增加3322套，增幅達34．93％。

杭州透明售房研究院資料顯示，隨著成交大幅回升，杭州市區新建商品房庫存在連續7個月上揚後首次出現回落，10月環比降幅為1．48％。不過，總體來看，杭州樓市庫存量依舊較大，截至10月31日24時，杭州市區新建商品房可售139989套。


儘管成交大幅回升，個別開發商醞釀“漲價”，但整體來看，“以價換量”、“千方百計去庫存”依舊是杭州樓市主流。據研究機構統計，10月杭州市區新建商品房簽約均價為15093元?平方米，環比下降0．78％，降幅有所收窄。

在國務院提出穩定住房消費後，杭州市住保房管局、國土局等七部門聯合印發《關於進一步促進房地產市場穩定健康發展的通知》，被市場稱為“杭八條”。分析人士指出，隨著限購、限貸“解禁”、“杭八條”出臺以及成交大幅回升，意味著於今年初率先降價的杭州樓市已經“見底”，但由於庫存高企、貨幣政策從緊，成交回升並不會帶來房價大幅上漲。

房地產市場利好和溢出效應正在不斷釋放。

10月29日國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效。其中六大消費中提到要穩定住房消費。這是繼“9•30”房貸新政後又一針注入房地產市場的強心劑。“對於現在這樣一個觀望市場，信心的重要性不言而喻。”旭輝集團董事長林中認為。

這種利好效應，使得資本對商業地產投資的信心也在發生變化，有保險資金已經開始重拾進入一線城市和價值城市商業地產的熱情。10月底，經歷6個月的洽談，中國人壽投資寧波（樓盤）南站的20億元保險資金已全部到位，這筆資金將以債權投資計畫合作的方式投資寧波市火車南站配套廣場及市政設施工程基礎設施。這是保險資金投資商業地產的一個新典型案例。

多位上海寫字樓高管向中國房地產報記者證實，險資進入商業地產的步伐在不斷加快，越來越多的保險資金已將觸角伸向了成熟一線城市與價值城市的商業地產，這將導致商業地產的競爭日益白熱化。

“上海、北京（樓盤）等一線城市作為中國未來的金融中心，將與倫敦、紐約這樣的大城市比肩。內資企業在商業地產方面發揮作用和商業模式的優化以及保險資金蓄勢進入寫字樓市場，一定程度上將促進未來資產價值的上行。”仲量聯行華東區董事總經理顧東尼（Anthony Couse）在接受中國房地產報記者採訪時表示。

險資蟄伏

“現在大量的保險基金都想進入商業地產，尤其是寫字樓市場，但大部分還不急於投資，更多的是在等待時機以及進入的切入點。”顧東尼告訴中國房地產報記者。

在當前的房地產市場震盪調整之下，為何險資會青睞一線城市的商業地產？

根據國際經驗，在房地產市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動產，這是一個行業趨勢。

“保險資金投資策略首要考慮的是穩健、安全。相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產在保值增值方面相對穩定。”顧東尼告訴中國房地產報記者，在一個成熟市場中，投資回報率實際上反映的是投資風險的高低。一線城市寫字樓的投資回報率低於二線城市，正是反映了該市場的風險較低。

另外，在資本市場上，有競爭優勢的優質房企項目估值偏低造成一定程度的“價值窪地”，這正是保險資本覬覦一線商業地產的原因之一。

鴻毅資本總裁張義鴻認為，從寫字樓和零售的租賃市場來看，核心區域空置率較低、租金穩定，這能夠為業主帶來持續穩定的現金流。因此，北上廣深等地的商業地產市場具備很好的投資價值，這對險資而言極具吸引力。

除穩健、安全和價值窪地外，商業地產的開發投資額穩定上漲或為另一重要原因。

以一線城市中的上海為例。今年1~9月，上海商業地產開發投資額仍保持增長。其中，辦公樓開發投資總額為287.72億元人民幣，較去年同期上漲13.1%；商業營業用房開發投資額為264.37億元人民幣，較去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社會消費品零售總額達5661億元人民幣，比去年同期增長8.4%。

“比起國際上的大都市，中國的一線城市有一個很大的優勢是在副中心還有一些土地儲備，這些地方今後還可以發展為寫字樓、購物中心或是園區。另外，比起歐美國家，中國經濟增長要快很多，中國企業的擴張也非常迅速。全國各地的企業都有在一線城市開設分公司、設立總部的願望，這樣就會產生較大需求量。”對於一線城市商業地產的發展前景，顧東尼向記者分析道。

至於險資此刻的蟄伏和未來進入的時間點，顧東尼告訴記者：“以上海為例，今年上海市場租金略微上漲，買家和賣家處在一個膠著的階段。所以出現大宗交易的概率較低。但2015年將是保險資金進入商業地產尤其是寫字樓的重要時點。”

買賣博弈

“大量的優質房產、物業，可使房地產企業實現持續經營和高收益，保險資金對房地產企業的投資不僅可以實現資產的保值增值，同時也可獲得持續、穩健的利潤，即使不拋售股權，保險公司也可以獲得可觀的分紅。”林中告訴中國房地產報記者，險資進入商業地產的利好顯而易見。

事實上，從需求來講，很多內資保險公司已經顯示出積極投資商業地產的意願。

作為中國保險行業的標杆之一，中國平安近年來在房地產行業屢有建樹，尤其是對於一線城市的成熟商業。從操作模式上，除了債權、股權和物權外，還將繼續探索資產證券化及地產基金。

而據太平保險內部人士稱，太平保險正擬籌畫200億元資金，關注一線商業地產。

“商業地產的投資收益率高於債券，低於股票，相應的投資風險也低於股市，因此商業地產投資收益穩定，符合險資對投資收益的追求以及投資風險的規避等要求。”太平保險一位不願具名的高管告訴中國房地產報記者。

平安不動產副總經理朱政堅表示，作為金融機構，保險公司在不動產項目上的角色主要是資源整合商。“希望聯合各種專業公司，發揮專業作用，共同做出有特色的產品。”

但在供應方面，“一線城市寫字樓可供投資的標的相對有限。”顧東尼認為，“一線城市的物業資本值正處於一個被資金追逐而走高的階段。未來一線城市核心地段寫字樓的租金仍會上升。”

洗牌加劇

“未來一兩年內，對於依靠場外私募類基金、信託投資的房地產企業來說，房地產的融資成本會逐漸走高。而資產負債率控制得比較安全的大型房企，可以通過增發股份等方式獲得一些長期成本相對較低廉的資金來源。險資的進入，無疑將加劇行業的洗牌。”建銀精瑞資本董事長李曉東告訴中國房地產報記者。

目前來看，商業地產在融資方面呈現出的格局是：民間房地產私募基金活躍在商業地產的各個環節，且規模不小，但資金成本普遍較高；一些大型國企所成立的並購基金，目前來看也對商業地產虎視眈眈，這些基金實力雄厚，融資成本也較低。而保險公司投資商業地產，將對房地產企業本身產生一定影響。

多位房地產私募基金界的內部人士在接受中國房地產報記者採訪時大多認為，鑒於險資的成本很低，一旦大舉進入，一定程度上會擠壓目前的房地產私募基金。

儘管資本的趨利性會導致市場過度競爭，不過李曉東認為，一線城市的商業地產規模優勢或將讓各路資本可從中分得一杯羹。


顧東尼也認為，保險基金不會對海外基金以及房地產私募基金造成過大影響。從國際市場上的經驗來看，包括紐約、倫敦等城市，各種資金之間可以形成一個很好的平衡和互補。而在中國北京、上海等一線城市，未來也會形成這種格局——既有很多有實力的國際基金，也有保險基金、私募基金，各方都能在這個市場中尋找到自己的利益。

其實，對於一線城市商業而言，最大的挑戰是商業定位和運營的問題。“在倫敦，有一百多年歷史的建築還在被很多跨國公司作為辦公室或者總部所在地使用，而在中國有一些建築30年就需要翻新建造。政府未來需要為這些老建築制定更好的規劃。”顧東尼說。

龍湖地產（00960）公布，擬以31.85億元向大股東收購已持股91.3%附屬公司重慶龍湖拓展餘下8.7%權益，收購代價擬通過發行新股支付。

發新股支付 每股8.69元

代價股份以公告前5個交易天平均收市價8.69元發行，較昨天收市價9.27元，折讓6.3%。交易完成後，龍湖將全資持有重慶龍湖拓展，有助提升管理和營運效率。

龍湖表示，大股東以獲取代價股份的形式注資，有助增加公司淨資產，亦體現大股東長期持有公司的意願和長遠發展的支持；現有股東將可分享重慶龍湖拓展的100%利潤，公司的股本結構亦將更加精簡及透明。

吳亞軍持股增至44.33%

重慶龍湖拓展餘下的8.7%權益，分別由龍湖董事長吳亞軍及大股東暨創始人蔡奎持有63%及37%；是次將分別向吳亞軍及蔡奎分別發行代價股份2.3億股及1.36億股，合計代價股份相當於龍湖擴大後股本約6.3%，吳亞軍及蔡奎的持股量將分別由43.07%及28.71%，增至44.33%及29.24%；股份禁售期6個月。

重慶龍湖企業拓展的主要業務及資產包括在中國境內的物業投資、發展及管理。重慶龍湖拓展經調整賬面淨值319.36億元人民幣。

新地（00016）代理租務總經理馮秀炎表示，旗下12個商場優化租戶組合，提供消費優惠及強化售後服務後，今年首3季每日的平均每方呎營業額首次升越1000元，按年增加12%至18%，表現優於大市。由於本港零售消費已止跌回升，所以看好全年商場的營業額表現。

馮秀炎指出，旗下12個商場大部分位於民生區，僅個別受到佔中影響，程度亦屬輕微。

因應政府「起動九龍東」計劃及啟德郵輪碼頭第二個泊位今年9月啟用，區內消費群出現改變。她強調，旗下觀塘apm商場定位，會瞄準本地客、內地客及國際旅客三大範疇。apm除繼續與啟德郵輪碼頭合作招待郵輪旅客外，又與內地不同機構或企業合作提供優惠，吸引目標客戶前來消費。

apm首辦Snoopy展

馮秀炎表示，apm今個聖誕宣傳推廣費用料達2300萬元，按年升逾10%，包括首次在本港商場舉辦Snoopy展覽，預計推廣期由11月17日至明年1月1月4日，人流將按年增長約10%至1600萬人次，營業額可達4億至4.5億元，按年升10%至15%。至於今年頭3季，商場人流達8000萬人次，按年升18%，營業額28億元，升15%。

此外，因應消費客源轉變，apm亦引入2至3個首度落戶東九龍、承租面積逾萬方呎的新租客，預計明年第3季開業，詳情則未有透露。

二手交投勢受壓 恐跌至不足百宗

將軍澳區是未來3年新盤主要供應庫，新地（00016）天晉IIIA期於9月揭開「散貨」序幕後，近日再推售IIIB期接力；會德豐地產亦不甘後人加入戰團，與天晉IIIB期僅一街之隔的THE PARKSIDE，昨天上載樓書，並爭取今周開價及開放示範單位；另由長實（00001）發展的日出康城緻藍天，也有機會在月內推售。

由於區內3個新盤涉及近2500伙，勢掀起搶客混戰；加上位於天晉IIIB期毗鄰、由信置（00083）及嘉華（00173）發展的兩個新盤亦籌備推售，共涉及900伙。業界表示，半年內將軍澳逾3400伙壓境，將「打殘」二手市場，料未來兩個月有機會重返年初每月不足100宗的交投低位。

PARKSIDE主打兩三房

會德豐地產常務董事黃光耀表示，該集團在將軍澳南將有4個新盤推售，涉及約2500伙，已正式命名為「O' South 澳南」系列項目，THE PARKSIDE屬系列第一炮，昨天已上載樓書，爭取周內公布價單及開放示範單位，料以毗鄰新盤作主要定價參考。該盤共591伙，主打2房及3房單位，佔樓盤逾75%。

新地旗下天晉IIIB期上周首度推售108伙，沽逾80%後，昨日加推81伙，價單計平均呎價1.43萬元，較首批調高5.6%，並新增1A座18樓B室543方呎2房交樓標準示範單位供參觀。新地副董事總經理雷霆表示，由於單位坐向及景觀不同，加推單位基本上屬原價加推，周五傍晚開售。

緻藍天部署月內開價

新地代理助理總經理陳漢麟補充說，加推單位包括兩伙高層連平台單位，呎價1.24萬至1.76萬元，屬項目呎價新高，為回饋天晉客戶，曾購入天晉系1至3期單位的買家，是次若購入指訂單位，可獲額外1%現金回贈。

將軍澳新盤接連登場，已於年初獲批售樓的日出康城緻藍天亦蠢蠢欲動，長實執行董事趙國雄昨日表示，按該集團的部署，緻藍天有機會於月內上載樓書及開價。至於由嘉華獨資，和夥拍信置合作發展的至善街9號及66C2區項目，亦最快年底至明年初推售。因此，將軍澳未來半年共有5盤推售，涉近3400伙。

中原地產高級營業董事譚桂貞表示，將軍澳持續有新盤推售，二手市場將嚴重受壓，凍結交投，上月天晉IIIA及B期開賣期間出現推售空檔期，令二手交投有喘息機會，上月私樓買賣仍錄得185宗，按月微升6%，成交主要集中在價值400萬至700萬元的單位，而天晉IIIB期持續推售，THE PARKSIDE亦部署登場，兩盤提供的單位種類接近，相信將大量吸納二手市場的購買力，未來區內的二手交投，有機會重返年初時不足100宗的低位水平。

估本月回升 新盤將開售料花紅更多

中原地產住宅部昨日發布好消息，10月佣金收入為2.51億元，還派發第三季花紅；亞太區住宅部總裁還預測，隨多個新盤推出，11月佣金有望突破3億元。

受佔中影響，中原地產住宅部上月佣金收入按月減少近10%，至2.51億元，但仍比今年平均每月收入高逾10%。該行亞太區住宅部總裁陳永傑解釋，發展商上月初因佔領行動放慢推盤步伐，部分二手地區亦因交通受阻，令睇樓量驟減。

不過，他亦指出，發展商上月下旬加快推盤，加上營業員的努力，最終仍能創下佳績，更預料本月佣金收入或隨多個新盤推出，突破3億元。

中原今年頭10個月的住宅佣金收入按年大升46%，至22.7億元，已超越去年全年的19.8億元。今年平均每月佣金2.27億元，意即10月單月數字比平均數還要高10.6%。

僅2.5億元 惟較今年平均高1成

事實上，五大發展商上月套現金額不跌反升，按月急增54%，至逾133億元，故若非二手交投下半月愈見淡靜，以致部分屋苑整整一個星期都沒有成交，老杜相信，中原的佣金收入定會更好。

中原主席施永青出名對員工闊綽，既然公司表現出色，花紅也就水漲船高。累計今年首3季，地產後勤可獲2.09個月花紅，主任級或以上更有3.14個月，較去年同期升約1.3倍。

單計第三季，中原後勤及主任級分別有0.96個月及1.44個月花紅。

今年餘下日子仍陸續有多個新盤開售，九肚山玖瓏山、將軍澳The Parkside等多個注目新盤開售在即，一眾員工末季的花紅大概亦會相當不俗。

經絡按揭轉介研究部昨日引用土地註冊處最新資料顯示，本港10月樓花按揭註冊按月大幅升1.3倍至1,019宗，繼2009年7月後再破千宗水平，並創63個月新高，期內現樓按揭註冊量僅錄8,502宗，較9月的8,442宗微升0.7%。總結今年首十個月，現樓按揭註冊量累計只有65,333宗，較去年同期的69,526宗減少6%，並創2001年第一季後的有紀錄以來新低，至於今年首十個月樓花按揭註冊量累計則達6,446宗，較去年同期急升43.%，僅次於2009年同期的6,535宗，現樓及樓花按揭註冊量走勢呈兩極化。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，上述數據主要反映8、9月市況，新盤接二連三推出，掀起一股搶購熱潮，樓花按揭受惠新盤銷情理想，註冊量按月率先「翻一番」，現樓按揭表現則持平，料11月按揭數字仍可保不失，而全年現樓及樓花按揭註冊量仍較去年全年表現優勝。值得注意的是，「佔中」行動9月底開始，至今持續接近40日，二手市況有轉弱跡象，市場主要由一手支撐。不過美國聯儲局已結束量化寬鬆措施，而伊波拉疫情尚未受控，外圍潛在負面消息，若佔領運動持續亦將增加市場的波動性，實際影響仍有待今年底至明年初公佈之數字反映。

四大銀行市佔率降

銀行按揭業務表現方面，9月仍然以四大銀行佔比最重，市佔率雖然按月下降0.8個百分點，但合共仍達65.8%。現樓按揭排名方面，首6位沒有變動，中銀(香港)繼續狀態大勇，連續兩個月超越匯豐銀行排第1位，10月市佔率達18.3% (1,557宗)；匯豐銀行排第2位，市佔率17.4% (1,477宗)；?生銀行排名第3，市佔率增加0.6個百分點至16.8%(1,432宗)；渣打銀行排第4位，市佔率減少0.8百分點至13.3%(1,129 宗)。今年首10個月，只有匯豐、中國及?生銀行現樓註冊過萬宗。

「環宇」上月樓花按最多

經絡研究部資料亦顯示，10月樓花按揭註冊量錄得1,019宗，較9月的436宗激增133.7%，當中以「環宇海灣」錄得655宗最多，佔樓花按揭市場比例達64.3%；其次「溱柏」錄得92宗，佔9%；第三位為「GRAND AUSTIN」亦錄得85宗，佔8.3%。樓花按揭排名方面，競爭較激烈，10月?生銀行以1宗註冊之差險勝，市佔率18.45% (188宗)稱王；中銀(香港)排名躍升兩級至第2位，市佔率18.35% (187宗)；渣打銀行降兩級至第3位，市佔率17.6% (179宗)；匯豐銀行排名第4，市佔率17.5% (178宗)。今年首十個月，惟渣打及中銀(香港)市佔率逾兩成，前者以22%(1,415宗)姿態取勝 。

電商業務速增帶來巨大需求 年湧逾五百億投資

內地迅猛發展的電商業務去年年交易額突破了10萬億元，物流地產需求巨大，利潤持續看漲。在今年傳統房地產行業持續低迷、利潤率下滑的大勢下，萬科、合生創展、綠地等房地產企業紛紛湧入物流地產，引起市場關注。戴德梁行近期統計顯示，一年來，包括地產商和電商等投入物流地產合計資金逾500億元(人民幣，下同)。不過，有業內分析人士稱，此舉未來將可能導致同質化惡性競爭和過剩，令一些地方物流地產利用率偏低。■香港文匯報　記者　李昌鴻　深圳報道

內地電商正以一日千里的速度迅猛發展，湧現了全國知名的淘寶、京東、蘇寧易購等，而全國電商交易金額也呈現爆炸性增長，去年交易額突破了10萬億，並由此引發大量的用於倉儲的物流地產需求，尤其是沿海和一線城市，其回報也持續增長。據戴德梁行發佈的數據顯示，今年以來，全國物流地產平均租金指數環比上漲1.2%，全國主要城市優質物流倉儲的租賃需求呈現活躍態勢，市場平均空置率仍將保持較低水平，而第三方物流和電商仍然是優質物流倉儲設施需求的主要來源。正是需求旺盛和租金上漲，物流地產的利潤也水漲船高。世邦魏理仕工業及物流服務部華西區高級經理尤鵬偉稱，物流地產內部收益率(IRR)至少在15%以上。一些新興市場的項目往往可以高出很多，有的項目平均年回報率甚至在30%以上，這也並不少見。

回報持續穩增 發展前景誘人

穩定和持續增長的回報令物流地產成為一塊巨大誘人的蛋糕，從而引發各路資金競相爭奪，包括電商、物流公司、投資公司、保險公司、地產等。據戴德梁行的統計顯示，近一年5月來，馬雲參與的菜鳥網絡投資50億、中銀集團等聯合HOPU基金投資25億美元於普洛斯中國、荷蘭匯盈向易商投資不超過6.5億美元、萬科與廊坊國土土地開發建設投資有限公司簽訂戰略合作協議進軍物流地產、平安不動產從領盛投資手中併購了9萬平方米的成都物流項目......據戴德梁行華南及華西區工業及物流部董事嚴其發介紹，近一年來，大型公開的投資數據顯示，已有來自電商、物流和開發商等300多億進入物流地產跑馬圈地，如果再加上未公開或者中小型投資的話，這一金額至少超過500億。

商住地產利潤降 政策不明朗

在各路資金爭奪物流地產其中最引人關注的是，許多地產開發商紛紛湧入。綜合開發研究院（中國．深圳）物流管理研究所所長王國文接受記者採訪時認為，住宅、商業地產有飽和的趨勢，回報率下降，不確定因素增多，政策因素不明朗，所以房地產企業需要新的產品、進入新的市場拓展空間。許多地產開發商看中物流地產穩定增長的回報。

現在全國商業綜合體和購物中心比比皆是，競爭激烈，收益並不穩定，有的甚至利潤在下滑。克而瑞房地產研究中心對2013年22家房企的年報後發現，因成本高利潤低項目進入結轉周期，致使房企利潤率下降，行業平均毛利率同比下降4.77個百分點至31%，平均淨利潤率為14%，甚至有少數房企跌至5%以下的極低水平。作為行業的龍頭，萬科去年毛利率和淨利潤率雙雙下滑，且均處在行業平均線以下，分別為27.19%和11.9%，毛利率的下滑幅度達到9.36個百分點。

房企巨資建物流園 尋新增長

萬科5月與廊坊控股簽定協議，聯合打造物流產業園區項目和生活服務配套項目。像廊坊一樣，許多城市競相發展物流園，如中部城市江西九江市就建設好多個物流園，這還不包括下面的縣市建設的物流園。有的物流園投資巨大，動輒幾十上百億。如江蘇鎮江在建蕭梁物流園項目是公、鐵、水聯運的現代物流園區，佔地總面積達2,300餘畝，總投資30億元，集鐵路貨場、港池碼頭、物流園區於一體。

有許多人士擔心地產商等加入爭奪各地物流地產，未來將可能出現新一波圈地等待升值的熱潮，導致許多物流園出現爛尾或者閒置情況。對此，嚴其發認為，儘管許多地方政府支持發展物流，但是，各地對土地使用均有嚴格的開發強度、開發進度和投資規模等要求，加上目前全國反腐持續，地方政府相關主管官員均有責任要求和規定，現在許多人不敢像以前可以出現隨便圈地等升值的現象。

萬科：看好物流地產前景

對於萬科進軍物流地產並在河北廊坊拓展相關業務，萬科新聞發言人接受香港文匯報採訪時稱，電商的快速發展驅動導致了物流需求的增加，萬科看好未來物流地產的發展前景，而城市集群和人口的增加，也為物流地產提供了巨大的增長空間。萬科執行副總裁、北京公司總經理毛大慶對進軍物流地產說的更為直白：萬科正學習工業地產巨頭普洛斯，進軍物流地產是由於萬科正在做面對住宅地產「天花板」的準備，進行多元化發展。

日圓一路狂瀉，國人再掀東京炒房風潮，銀行業者表示，近日與日圓、日本房地產等相關商品的詢問度暴增。

銀行業者指出，受日圓貶值效應，今年以來「東京炒房團」絡繹不絕，帶動各家台資銀行東京分行房貸業務大幅成長，與去年同期比較，成長率動輒百分之二十、三十。

某大公股銀行主管透露，今年六月到九月東京分行房貸量即增加逾三億元，全是國人赴東京買房所致。

商銀主管表示，今年前三季東京分行放款成長近百分之四十，且集中在不動產放款；另一大型商銀也說，一至九月東京分行放款成長近百分之二十，其中八成為不動產，其中又以國人買房貸款居多。

值得注意的是，上周五起日圓進一步狂貶，業者說，「這兩天客戶和民眾詢問電話明顯增加，大家都在問：日圓可以進場了嗎？東京房子還可以買嗎？什麼時候進場比較划算？」等等。

但銀行業者說，過去兩、三年來，日圓分別大貶百分之三十及百分之三十二；純粹從匯率角度來看，二、三年前赴日本買房的民眾光是匯率差價就先賠三成；即使東京房價有漲，但日本的房地產持有成本（例如不動產稅負）相當高，購屋者未必有賺頭。