駿馬一號開紅盤 創今年最高價

低迷的房市終於出現亮點！REITs駿馬一號（Real Estate Investment Trusts，不動產信託投資證券）資產標售案昨順利標脫2標，溢價率各為12.9%及9%，業者直言：「超出預期。」儘管今年商用不動產較去年交易量縮15~20%，但對於有單一產權的商用不動產，投資人仍踴躍出手，業者分析應是看好未來改建的效益。

今年指標資產標售案「駿馬一號」開出紅盤，昨日開標現場約有20多位投資人到場，投標人多是壽險、開發業者，第1標的「國產實業大樓」與第3標的「漢偉資訊大樓」均順利標脫；第2標的「中鼎大樓」部分樓層底價為31億6023.5萬元，因無人投標宣告流標。

土地每坪750萬
台北市大同區「國產實業大樓」全棟底價約35.16億元，因有完整產權，吸引5封標單，以39.7億餘元標出，得標人為維勝國際開發，溢價率達12.9%，拆算每坪62.6萬元，換算土地面積每坪750萬元。

「標出價格比預估的高！」仲量聯行總經理趙正義表示，這類產品多是壽險業者投標，但受限2.875%的報酬率限制，應不會出高價，昨日開標後溢價率超過1成，表現不錯，應是因得標人非壽險公司，考慮到土地未來開發價值又有永久所有權，所以較願意出價。

以39.7億餘元大手筆標下國產大樓的維勝國際開發今年9月才成立，資本額僅100萬元，登記負責人傅文欣，第一太平戴維斯總經理高銘頂透露，基泰建設為該公司股東。記者昨日實際到維勝國際開發登記的地址，發現該處現為「美廉社」超市。

新北市中和區「漢偉資訊大樓」標售樓層全部滿租，報酬率超過3%，本次吸引2封標單，台銀人壽保險以15.38億餘元得標，溢價率9%，拆算每坪約25.4萬元。

看好改建效益
高銘頂表示，這次標售競爭很激烈，尤其「國產實業大樓」因有單一產權，未來可進行開發、改建，投標狀況超出預期，投標人也多有5~10%的加價空間，這棟大樓也是今年順利標脫的商用不動產單一產權最高金額。
「中鼎大樓」則因無完整產權，投資人興趣較低，高銘頂也透露，部分投資人開標前有反映價格稍高，影響意願。


工商時報
國產實業大樓 近40億標出

蟄伏多時的商用不動產市場，年終壓軸大戲駿馬一號REITs不動產標售案一登場，市場急拉尾盤！國產實業大樓在5組競爭者搶標下，飆出39.7億元、每坪土地行情高達750萬元的高價，寫下市場驚歎號；同時買家也是各界意料之外的大黑馬-維勝國際公司。

市場傳出，維勝能拿出近40億元，一舉擊敗其餘4家知名壽險業、大型建商等A咖，來頭肯定不小；傳聞這家公司是由基泰建設股東所轉投資，主要著眼點，可能與壓寶國產實業大樓未來的都市更新開發潛力有關，讓市場頗為驚豔。

昨（4）日駿馬一號REITs基金委託第一太平戴維斯執行3筆不動產的公開標售作業，包括：國產實業大樓、中鼎大樓部分樓層、漢偉資訊大樓部分樓層。

結果總計吸引7封標單投遞，其中國產實業5封，最後由維勝國際開發公司以39.7億元得標；中鼎大樓原本叫好又叫座，但開標後卻大爆冷門，無人投標，跌破許多人眼鏡。中和漢偉資訊大樓有2封標單，結果一如預期由台銀人壽以15.388億元得標。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，今年商用不動產市場少有的大型交易，駿馬一號成功標出2棟，也在2014年倒數之際，為市場注入一劑強心針，頗令市場振奮。尤其國產實業大樓，是車站商圈稀有的整棟單一產權標的，難得大面積土地加上長期穩定的租金收益，吸引建商、壽險公司、旅館業及專業投資機構等領標，最後由維勝國際開發公司以39.7億元得標，溢價率達13％，拆算樓上每坪62.6萬元，換算土地面積每坪750萬元。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，中鼎大樓沒人「買單」，研判可能產權較分散、不易整合或都更，大家一想到都更就會「發抖」，加上租金報酬率不如預期所致。

永慶房產集團協理黃增福表示，中鼎大樓目前永慶集團已承租達6個半樓層，是最大承租戶，至於標售結果叫好不叫座，可能與買方觀望、理性有關。預期觀望氣氛、升息壓力，都恐導致部分商用不動產行情將面臨下修。

信義全球資產公司經理王維宏分析，總計駿馬一號脫標金額達55.09億元，較2007年REITs發行初期資產價值27.96億元，增值幅度達97％；惟比起三鼎REITs發行至清算之間，不動產增資達135％，仍略遜一籌。

新聞分析－商辦行情分歧走進個案時代

同樣是擁有Single Owner，產權完整的整棟大樓，命運卻是大不同。中信銀信義松壽總部大樓、宏盛國際金融中心，叫好卻不叫座；寶豐隆的內湖V Park也正等待有緣人上門；反觀，駿馬一號REITs旗下的國產實業大樓，卻「飆」出好成績，甚至半路突然殺出全新面孔-維勝國際開發這個程咬金，以逼近40億元的價格搶標。

為什麼都是產權單純的整棟大樓，最後卻只有國產實業大樓在年底11月選前，急拉出漂亮的尾盤！以超乎市場預期的高價，成功脫標？市場明眼人都知道，國產總部大樓的區內行情既未被過度炒作，還坐擁未來即將完工通車的機場捷運線、雙子星開發案，更有國產實業長達6年的穩定租約，就39.7億元計算每年租金報酬率至少有2.6％以上，將來更有都更潛力，因此擁有建商背景的維勝國際開發搶標，師出有名。

不過，中鼎大樓標售部分樓層就沒有那麼幸運，儘管坐擁得天獨厚的敦化南路二段精華地段和門牌號碼，標的也帶有租約、每坪底價80?85萬元也低於市場行情85?90萬元，但竟然還是乏人問津收場。

這種市場紛歧的走勢，今年來可謂屢見不鮮。正如仲量聯行董事總經理趙正義所言：「市場激情不再！商用不動產市場的大多頭，已經走進個案表現時代了！」

不動產市場名嘴顏炳立更指出：「賣家拉高出貨的氣氛沒了！買家壓低進貨的時機到了。追高買盤不再，如果價格不修正，自用買家就不會進場。」買家盲目追價動能不再，不過政府要當心的是，過高的房價可以壓抑，但不要扼殺投資市場，市場不能沒有量，沒有氧氣，如果缺乏信心，市場將面臨崩潰。

不動產投資比重

指標資產標售案「駿馬1號」開標，過去顯少參與國內不動產競標的台銀人壽成「漢偉資訊大樓」得標者。台銀人壽副總陳家明表示，台銀人壽今年把增持不動產部位列為投資重點，但目前不動產投資僅占可運用資金不到2％，比重明顯過低，未來希望積極物色其他標的，讓不動產投資占比提高至5％。

他指出，看上此棟標的原因，主要就是有REITs作為管理人，且評估未來投報率可達3％以上，比起目前已持有的不動產年化報酬率2.27％更好，因此決定積極爭取。

據瞭解，台銀人壽得標的「漢偉資訊大樓」部分樓層，都已有承租人，主要為科技業，完全不需另外招租，預計將來續租可能性也很大，能帶來穩定收益。

陳家明說，台銀人壽過去的不動產投資，集中在大台北地區，都是直接洽特定人買賣而得到，這起案件為首次透過競標獲得，且除了北投的富鼎大樓為整棟持有外，其餘皆為僅有部分樓層。

他也指出，現在物色不動產標的，已經有往中、南部尋找，只要是在都會區，像是台中、高雄等，台銀人壽也都有意願投資，雖然最理想的狀況是能買下整棟，但以現階段不動產市場來看，難度可能頗高。台銀人壽目前可運用資金達3,900億元，未來若規劃不動產投資水位要增加至5％，預估還有超過1,100億元的資金可進場。


自由時報
駿馬1號REITs兩脫標 中鼎大樓流標

國內第3檔決議清算的駿馬1號REITs（不動產投資信託基金）昨標售持有3標的，共吸引7封標單，其中國產實業大樓、漢偉資訊大樓等兩標的，分別由維勝國際開發、台銀人壽以39.7億、15.39億元取得，溢價率各約13%、9%。
不過，最受矚目的敦南商圈中鼎大樓卻因無人投標而流標收場，倘若該標的再度標售時不提高投標誘因，年底恐難達成清算目標。

駿馬1號是2007年5月上市，其中國產實業、中鼎大樓及漢偉科技大樓初始取得成本，各約19.48億、14.42億及8.48億元，若對照昨日標脫價格，國產實業大樓獲利金額達20.22億元，漢偉科技大樓獲利金額約6.91億元。
負責標售作業的第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，第一標國產大樓標售總底價約35.16億元，共吸引5封標單，其中不乏知名壽險與建商，最終由維勝國際開發取得。若車位價格每個200萬元計算，拆算每坪標脫單價約63萬元，標出後的投資報酬率約2.7%，因該案擁有完整產權，具都更開發效益，拆算每坪土地單價約750萬元。外傳基泰建設持有維勝國際股份，不過，遭到基泰建設否認。

至於，另一個順利標脫的標的漢偉資訊大樓，標售總底價約14.11億元，因位處新北市極具發展潛力的廠辦聚落，受到多組自用型買方及收益型投資人關注，最終由台銀人壽保險以15.39億元取得，每坪標脫價格約25.5萬元，溢價率約9%，得標後的租金收益率約3.2%。

信義全球資產經理王維宏表示，回顧台灣REITs的歷史，自2005年3月第1檔發行的富邦1號，至2007年5月發行的駿馬1號為止，顛峰期共有8檔REITs進入公開市場掛牌交易，基金規模合計約561億元。不過，隨著商用不動產市場價格快速成長，僅靠基金的收益率已無法滿足股東的期望，因此在2012年開始，分別有基泰之星及三鼎兩檔REITs進行清算標售。

相較2012年底基泰之星及三鼎的清算過程，與此次駿馬1號標售的時空背景有很大的差異，2012年當時市場氣氛較佳，買方信心也普遍較強，尤其是三鼎所持有的香檳大樓，由於位於忠孝東路四段，標脫價格更是達到48億元，與2006年初始金額38.5億元相比，資產增值約135%；此外，最早清算的基泰之星，由於標的的差異，漲幅與2006年的24.7億元相比，資產增值僅35%。

「堵到啊，也沒法度！」能率集團高層昨（4）日打破沉默表示，首次也是唯一次與頂新、味全集團合資成立頂率開發公司，進行三重新燕土地開發案，惟受到黑心油事件影響，目前處於「急凍」狀態，將等頂新處理土地問題的態度明朗化，才會有下一步行動，頂率原訂上（10）月召開董事會，也因而延遲。

但黑心油事件延燒，事關企業社會形象和責任問題，任誰都很難做下去，市場人士認為，能率集團恐將與頂新做切割，盼不要造成社會負面觀感，讓此案向前走。

熟悉內情人士指出，能率集團下一步不外乎有3條路：一、接下頂新出脫的股份；二、能率賣掉手中股份；三、找其他人合作。依照能率集團以往在業外投資，大都抱持「老二哲學」推測，選項三是未來較有可能的選項。

據了解，低調保守的能率集團，對於非本業的投資，一向秉持「老二哲學」，不會投大錢、控大股、做主導，傾向跟著「對」的合作夥伴做投資，但頭一次跟頂新合作三重土地開發案就碰上麻煩，也是三聲無奈，由於能率集團對投資開發房地產興趣不大，外傳能率要接手頂新手中的股份，可能性低。

由於能率集團手中現金充裕，當初拿出約30億元投資，目前也沒有資金積壓需賣現的壓力。但能率集團高層不諱言，這個外傳潛在價值400億元的土地開發案，許多企業和集團虎視眈眈，不排除若有人開出好價錢，能率集團會考慮賣掉手中持股。

能率當初投資頂率，據悉是因為頂新集團想將三重新燕土地捷運共構案，打造成類似日本六本木hill，經由國內一家金控老闆牽線，找上與日本有長期合作關係、網絡資源豐富的能率集團，介紹一個日本大型建設集團給頂率當開發顧問，能率集團也因此受邀投資（占頂率30％），全案仍由頂新集團主導。

但事情發展至今，能率集團高層只能自認倒楣，由於長期與日本合作，不排除走上第三條路，引進日本大型建設集團，讓三重新燕土地開發案朝有利方向發展。

年底能率集團將募集1億美元，成立能率亞洲資本公司，能率集團高層表示，主要將針對日本製造業，如機器人、光學及機構零組件等進行投資，並引進技術到台灣，但絕對不會如外傳投資文創標的。

台北市、台南市均有意調整房屋標準單價。台北市財政局長陳盈蓉昨（4）日表示，若財政部發文同意回溯既往，並由地方政府自行決定，將會儘快評估，完成後會呈報市長核定並公告實施。

陳盈蓉指出，台北市房屋標準單價30年都沒有調整過，很不合理，北市府認為應該調整。

新北市、台中市則不打算調整。新北市稅捐處長黃育民表示，新北市共有186萬戶房屋，若將房屋標準單價調整，溯及既往至老屋，影響層面甚鉅，等於186萬戶都將受到影響，因此傾向維持現狀。

台中市地方稅務局副局長葉國居也表示，不動產評價委員會每三年開會一次，今年已於5月召開，下次開會在三年後。此時若再調整房屋標準單價，恐將造成「雙漲」效應，造成民眾沈重負擔。

為加速完成宏盛國際金融大樓出售案，宏泰人壽昨（4）日表示，與委託的戴德梁行討論後，已同意從原本規劃的整棟大樓出售改為分層出售，目前已有多達20組買方前來評估，其中包括上市的金融業、製造業、科技業、服務業等，吸引力不差。

宏盛國際金融大樓位於台北市南京東路三段，為宏泰人壽、宏盛建設「4：6」共同持有，但都同為宏泰集團旗下子公司，因此一開始規劃即希望由單一買方買下整棟大樓，開價200億元，以獲得更高利潤。

據悉，今年7月開始，戴德梁行接觸各方買家後，僅有一組買家有意願買下整棟，多數都傾向只購買部分樓層，為讓交易順利進行，宏泰人壽現在也不再堅持原本想法。

這棟大樓預計11月底、12月初可獲得核發的權狀，而何時能談定銷售對象，可能要到明年，但宏泰人壽強調，一旦出售大樓，對財報表現能有極大挹注，所以也要求戴德梁行盡快。

宏盛國際金融大樓整棟開價200億元，市場人士預估有機會貢獻宏泰人壽約80億元的資金收入。

宏泰人壽目前資本適足率（RBC）仍不符主管機關最低規定，但未來不動產利益可觀，除了宏盛國際金融大樓，還有位於淡水的「海洋都心」。

宏泰人壽指出，按照會計規定，不動產利益必須完工交屋後才能認列，以「海洋都心」第一、二期的量體來看，各約有4棟大樓，銷售率9成以上，預計將有高達2,000多戶，挹注數十億元利益，且第三期現在也開始銷售。

雙北衰退嚴重 交易量創下同期新低
2014年可說是台灣房市的黑暗期，由於政府打房頻頻，整體買氣慘兮兮，六都前9月買賣移轉棟數創13年以來新低，年減22%，而內政部也發現，5至7月間，實價登錄買賣揭露較去年同期減少約16%，房市呈現量縮。根據數據顯示，雙北市成交量更明顯下滑，由年初的9,209筆（見圖表），一路走下，8月稍為回溫，9月雙北交易量即降至6,908棟（見圖表），讓人不忍卒睹，是民國90年以來新低。

正當台灣成交量委靡不振，房市近來卻興起另一風潮，部份投資家把標的逐漸轉往海外，如鄰近國日本、乃至留學生眾多的國家英國、美國都是國人考慮入手的新地方。

海外置產成新趨勢 日本升幅高達139.74%
台灣搜房總經理楊建傑表示：｢有意願投資海外房地產民眾自今年初開始持續增加，報名參加海外房地產投資說明會的人數不斷提升。以英國說明會為例，報名人數穩定增長，9月平均每場超過30人次。以4月份作為基期，參加人數呈正百分比，9月上升達65.85%。（見圖表）」反應房地產投資家開始著眼於海外房地產市場。

而日本受惠近來日圓大貶、東京奧運舉辦在即、地緣性等因素，9月報名人數更比同年4月激增139.74%（見圖表），升幅驚人，每場人數高達50位。比較英、日兩地，同樣潛力可期，不過國人與日本經貿合作關係密切，文化接受度較高，日本成為投資家進軍海外市場首選之地。

英國回報高穩定 利多吸引投資家
楊建傑分析，英國是全球第2大留學生市場，海外留學生眾多，宿舍大多供應不足，房仲業推出學生公寓造就商機，平均只需200-500萬台幣，除了本身房價增值利潤可期，物件投報率平均可達8%以上，加上多為包租型建案，有絕佳的投資優勢。而好像位處英國中部哈德斯福德內的百老匯(Palace)建案更上看10%的投資報酬率，而且包租3年，滿租後保證原價或參考同類型建案擇高者買回等種種利多，連專業投資家都直言是難得一見的好物件。

台灣搜房總經理楊建傑表示:「我們透過搜房控股紐約上市公司的背景(股票代號:SFUN)，協同國際級律師事務所及會計師，嚴格把關審查每個國際房地產項目，台灣投資家完全不用出國就能了解及投資海外房地產，後續的物業管理也提供全球服務，包括：收租代管、屋況修繕及獲利轉售等，都不用投資家費心。」

在台灣樓市景氣低迷，政府不斷打房措施下，相對海外不動產的低投資門檻、高投報率的情況下，不難發現為何愈來愈多投資家資金出走去海外，找尋更大獲利與商機了。

不設健身房 壓低公設比 省下維護費

運動中心成為銷售房屋的推手！新北市永和運動中心8月才宣布動工，已有未公開的建案以此做為宣傳；淡水建案「馥樂」因位於運動中心旁，公開不到2個月已經銷售9成。不過民眾直言，若沒有運動習慣，其實加分效果不大。

每周30人上門看屋
新北市永和區「廣宇晴朗」近日將公開，規劃24~40坪，廣告看板已打出「永和運動中心」為文宣，海悅廣告總經理王俊傑指出，不少運動中心使用頻率高，將取代早期活動中心，滿足民眾的運動需求，所以有銷售助力。

三重區「日建悅」同樣訴求與三重運動中心為鄰，專案副理王維謙表示，建案有規劃健身房，但運動中心空間更大，設施更多元，加上正對正義國小，目前已銷售3~4成，每周看屋人數約20~30人。

位於淡水運動中心周邊的「馥樂」，10月上旬公開，目前僅剩下4戶可售。專案經理宋永凱表示，該案距淡水運動中心只有150公尺，所以建案索性不規劃健身房，取消無用的公共設施，將公設比壓低至30%以下，目前已售9成，銷售速度超乎預期。

另外如新莊區「力麒PARK」、土城區「國泰金城」也距離運動中心不遠，「這對建案一定是加分」創意家行銷副總經理柯仲武表示，像是泳池要有足夠空間，維護費用又高，市區新建案少有，此時若住家旁有運動中心的泳池可使用，對住戶更加便利。

無法吸引不運動者
新北市民眾Grant則說，通常社區的健身房設施比較陽春，對於有需要的人而言，住運動中心附近的確便利許多，「但我本身沒有去運動中心的習慣，所以對我來說比較沒加分效果。」

10月剛升任台北市都市發展局副局長的林崇傑，過去五年擔任台北市都更處長期間，因為都更案，已經背了11件刑事官司，創下北市府各局處首長被告案件最多的紀錄。

「所有官司沒有一件敗訴，但光是審判過程，就是一種折磨」，林崇傑說，被控刑事罪名，每次出庭都要面對律師、檢察官的盤問，壓力相當大，「我覺得很無奈」，民眾不信任政府，不只他成天接到法院通知，底下單純經手收件的同仁也受到波及。

北市府都更處官員最常被告的刑事罪名，包括：偽造文書、毀損、貪污，被告的人都覺得「莫名其妙」。一位不願具名的官員說，在他上班時間，大約有三分之一都在上法院。

文林苑都更爭議告一段落，都更條例違憲法條也將大幅翻修，然而台北市的都更糾紛沒有因此退燒。自去年4月大法官公布709號釋字、到今年4月都更條例部分條款失效前， 台北市一年內有125件與都更相關的行政救濟案。此外，條例失效後一個月內，都更處被告的案件更暴增到60件，幾乎「核一件、告一件」。

都更訴訟案件頻繁，最直接的後果，即是拖累都更案件審查進度。都更處官員表示，只要有都更案被告，承辦人員要負責出庭、答辯，排擠原本審案的時間。一件行政訴訟案要結案，短則三個月，長則達兩年以上，中間無論是原案或新案，審查進度都勢必受到影響。

因為頻繁被告，都更審查承辦人壓力大，導致都更處人員流動率一年高達三成以上。官員無奈說，一個案子經手一、兩年很正常，但如果承辦人一直換，審查時間、效率自然大打折扣。若遇到送件單位、居民抗議，承辦人壓力更大，導致案件處理品質下降或回覆民眾陳情不周到，最後又被告，形成恐怖的惡性循環。

北市都更訴訟居高不下，官員、律師、學者都把矛頭指向台北的高房價。

「台北市權利價值高，差一坪差很多」，官員指出，房價高，權變分配時只要差一坪，價值就相差百萬元，導致都更過程中只要談到分配，就容易有糾紛。九成訴願或訴訟起因都是「我可以分幾坪」？

此外，民眾提起訴願的理由，還包括不願納入都更範圍、權利變換時的不動產估價爭議以及新屋選配爭議等。

案例直擊 居民痛批有瑕疵 纏訟10年

「都更制度有問題，才會讓住戶都覺得自己是輸家！」台北市信義區永吉路的十多位居民，因不滿意都更實施者作為、向市府陳情申訴卻又屢屢被退回，一狀告上法院。

居民沉痛地說，不是不想都更，但市府並未保障他們的權益，唯有提告，才能避免自己好不容易掙來的財產被瓜分。

案例 「信義區虎林段四小段38地號等118筆土地」都更案

五分埔商圈旁，以虎林路、永吉路劃分出一個完整的街廓，都更範圍共1,700多坪。都更單元內原有88名住戶，多為當年羅斯福路拓建時遷建至此。

背景 程序沒搞懂，簽下同意書，卻再也無法撤回，只好出下策提告

2004年，居民正陸續向原有地主國產署購地時，實施者提出都更計畫，由於當時土地所有權仍在國產署手中，加上部分居民簽下都更同意書，使同意比率達事業計畫的五分之三門檻，都更程序啟動。

部分居民由於不願就此被當成都更同意戶，除想盡辦法買下土地、拿回都更同意權，其他23人也決定撤簽同意書。2006年由於同意比率降到事業計畫核定門檻之下，北市府都更處發函撤銷。然而，營建署後來發出解釋函，認為除非居民有被詐欺或脅迫等情形外，否則都更案「掛號」後不得任意撤銷同意書，全案就此又重新回到都更程序中。

雖2009年都更條例修正部分法條，明定同意書撤銷規則，然而因本件都更案是在修法前進行，市府仍以內政部解釋函為主要依循，認定居民當初所簽的事業概要同意書依然有效。

同是住戶之一的范志海，當時誤以為自己簽下「事業概要」同意書，後來發現是簽了「事業計畫」同意書，卻再也無法撤回。2011年居民以實施者公展後變更設計圖卻未重新公展、取得同意書為由，向高等行政法院提告，要求市府撤銷核定。

現況 都更處持續上訴，最高行政法院還再審，居民感嘆政府不作為...

2013年高等行政法院裁定居民勝訴，要求實施者須重新取得居民同意、並重新舉行公開展覽才能都更。但都更處持續上訴至最高行政法院，全案訴訟中。

「市府真的有保障我們的權益嗎？」范志海忿忿不平地說，所有程序看起來都是合法的，但他們的意見始終沒受到重視，政府不作為，讓他們無法信任。

自保 簽名前先問專家

面對都更糾紛不斷，宏道法律事務所律師蔡志揚建議，民眾在現行的制度下想要自保，除了積極參與、勇於陳述意見外，在每一份同意書上簽名時最好諮詢專家意見，確保自己的權益。

經歷文林苑事件、代表王家與北市府訴訟的蔡志揚坦言，面對住戶和建商互不信任、導致爭議層出不窮，民眾要自保，最好在簽每份都更同意書前都找專家諮詢，確保合約內容不會出現空白授權等有損日後權益的事情。此外，實施者或建商和個別住戶的契約內容並不會公開，但政府現在相當重視資訊是否公開和送達，居民還是可憑證明向都更處申請都更資料，或多出席實施者或政府所辦會議，了解更新進度。

如有問題，可直接寫陳情函，由政府紀錄雙方糾紛，日後交由審議委員處理。蔡志揚說，許多民眾常常沒向正確單位陳情、或是在質疑錯誤程序，都是錯失申訴機會的原因。

北市都更處長林崇傑解釋，都更事業計畫和權變計畫送件掛號後，居民除了能在各階段提出書面意見，還可以出席公展、公聽會和新增聽證會。

護民 應推出定型化契約

律師、學者都建議政府可主動為民眾再多做一點，好比定訂居民和建商間的定型化契約、或是明定選配原則，並建立實施者評價制度。

宏道法律事務所律師蔡志揚以自己曾經手的都更訴訟案為例，居民常因沒弄清楚同意書和契約內容就簽名，導致後續一連串糾紛，政府卻因不能介入私契約而讓居民權益受損。

如果政府能主動推出定型化契約的範本，像預售屋買賣定型化契約一樣，讓雙方有標準依循，能減少私契約爭議。

曾擔任都更審議委員的大學教授，則建議政府應製作實施者評鑑，讓民眾有選擇空間。

他說，現在常是實施者主動找上門、民眾被動接受都更，互信基礎不夠，容易導致居民和建商糾紛。

因此，政府如果可以適度公開各家實施者或建設公司在辦理都更案件時被質疑、或是有待改進的方向，不僅民眾就能依此選擇信譽較佳的業者，業者也會進而提升服務水準。

另外，推廣都更知識更是不可或缺。

被視為成功招租典範的台北101商辦，在將近10萬坪的出租面積中，去（2013）下半年的平均空置率已降至個位數，業者預料今年年底將有機會挑戰「滿租」好成績。101商辦在國內表現亮眼，每坪租金也堪稱是商辦市場的第一貴，但和其他國際一線城市相比，租金水準卻落後許多，以最貴的「香港IFC大樓」來看，足足是101大樓每坪租金的3倍。

商仲業者世邦魏理仕報告指出，101大樓在今年第3季創下進駐率高達96％的史上最高紀錄，目前有意承租的企業，都必須支付高於區域行情2成以上的租金，才能租到一席之地，預料今年年底前，有機會拚出「滿租」的空前好成績。另外，同樣在信義區的還有國泰置地廣場、南山人壽廣場，都將於明、後年陸續完工，可望在101大樓締造亮眼成績後，持續接棒演出。 101大樓在國內商辦市場表現亮眼，每坪租金也堪稱是商辦市場的第一貴。

商仲業者第一太平戴維斯統計，在國際一線城市的商辦單坪淨租金中，香港最貴商辦「香港IFC大樓」，每月平均淨租金為18700元（新台幣，以下同），至於倫敦最貴商辦淨租金為16300元、新加坡「亞洲廣場」為14100元、東京「丸之內大樓」為12600元、雪梨最貴商辦每月淨租金也有6730元。 第一太平戴維斯指出，101大樓若單以室內面積計算淨租金，每坪約6000元，和「香港IFC大樓」每月淨租金18700元相比，足足是101大樓租金水準的3倍。

對此，仲量聯行總經理趙正義在《蘋果日報》分析，台灣對外商的條件較嚴苛，外國人來台的所得稅最高40％，香港才15％，要支付的人力成本高過其他城市，影響國外高階人才進駐意願。

台北市政府都市發展局辦理「台北市萬華區青年公營住宅新建工程」公告招標，已於2014年11月3日上網公告招標，截止投標日為2014年12月9日中午12時，本標案採用異質採購最低標之方式辦理。

台北市政府積極推動公營住宅政策，為使市民住者適其屋，相繼推出大龍峒、敦煌、行天宮站、萬隆站、景文、永平等公營住宅，且興建中尚有文山區興隆公營住宅1、2區統包工程。本案工程基地位於青年路及水源路交叉口，面積約4075平方公尺，係配合內政部「社會住宅短期實施方案」辦理，預計興建地下2層，地上兩幢各14、18層計270戶住宅，期能提供優質的居住環境及展現全新世代公營住宅形象，滿足台北市民的居住需求。

同樣是擁有Single Owner，產權完整的整棟大樓，命運卻是大不同。中信銀信義松壽總部大樓、宏盛國際金融中心，叫好卻不叫座；寶豐隆的內湖V Park也正等待有緣人上門；反觀，駿馬一號REITs旗下的國產實業大樓，卻「飆」出好成績，甚至半路突然殺出全新面孔-維勝國際開發這個程咬金，以逼近40億元的價格搶標。

為什麼都是產權單純的整棟大樓，最後卻只有國產實業大樓在年底11月選前，急拉出漂亮的尾盤！以超乎市場預期的高價，成功脫標？市場明眼人都知道，國產總部大樓的區內行情既未被過度炒作，還坐擁未來即將完工通車的機場捷運線、雙子星開發案，更有國產實業長達6年的穩定租約，就39.7億元計算每年租金報酬率至少有2.6％以上，將來更有都更潛力，因此擁有建商背景的維勝國際開發搶標，師出有名。

不過，中鼎大樓標售部分樓層就沒有那麼幸運，儘管坐擁得天獨厚的敦化南路二段精華地段和門牌號碼，標的也帶有租約、每坪底價80∼85萬元也低於市場行情85∼90萬元，但竟然還是乏人問津收場。

這種市場紛歧的走勢，今年來可謂屢見不鮮。正如仲量聯行董事總經理趙正義所言：「市場激情不再！商用不動產市場的大多頭，已經走進個案表現時代了！」

不動產市場名嘴顏炳立更指出：「賣家拉高出貨的氣氛沒了！買家壓低進貨的時機到了。追高買盤不再，如果價格不修正，自用買家就不會進場。」買家盲目追價動能不再，不過政府要當心的是，過高的房價可以壓抑，但不要扼殺投資市場，市場不能沒有量，沒有氧氣，如果缺乏信心，市場將面臨崩潰。

台中市昨公布10月建物買賣移轉棟數，有別於北台灣移轉量全面量縮，台中較9月增加15%，專家分析因房地合一稅政策影響較小，及年前的住屋需求，台中交易狀況還不錯。

南屯西屯區最夯
台中市10月建物買賣移轉4100棟，較9月3565棟增加15%，較去年同期減少7.5%。前3名交易熱區依序為南屯區495棟、西屯區480棟、南區452棟，除西屯區月減1成外，南屯區及南區皆月增73%。

全國不動產南屯上好加盟店店長林姿羽說，南屯區交易量大增是因嶺東商圈有許多精銳建設與理和建設的新成屋交屋。台灣房屋南區彰銀特許加盟店店長陳奕希指出，南區房價較便宜，還受中山醫學院新生入學的影響，家長為子女購屋居住，等畢業再把房子賣掉，趁機投資。

信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，中部交易較北部好的原因，是房地合一稅等政策影響較小，雖選舉紛擾未平，但適逢年前，買方有住屋需求，當價錢合宜且負擔得起時，就會進場。不過台中市28歲民眾Jason認為，台中房子價格仍然高昂，年輕人買不起房已是常態。

環保署昨（4）日公布，中科三期后里基地因園區公共工程土石方外運量，超過原環評核定量的1.6倍，依環評法及行政罰法加計不法利得，重罰中科管理局1,157萬元，創環評單次裁罰最高金額紀錄。

中科管理局喊冤說，認為雙方對計算方式的認知不同，目前全案還在訴訟中。

環保署環境督察總隊每年定期監督開發案是否遵守環評承諾，2012年到后里園區辦理環評監督，發現原本核定公共工程土石方外運量僅17萬立方公尺，實際外運卻超過45萬立方公尺，其中約10.6萬立方公尺賣給土石資源廠，所獲1,161萬遭認定為是不法利得。環保署去年5月依環評法及行政罰法，開罰中科管理局1,157萬元。中科雖然在第一時間就繳清罰款，仍提出行政訴願及行政訴訟，先遭行政院駁回訴願，接著高等行政法院也裁定原告之訴駁回。中科管理局不服，再向最高行政法院上訴，全案仍在審理中。

中科管理局長王永壯解釋，原環評書核定土石外運總量為244萬立方公尺，包含「公共工程」17.5萬、「建築工程」200萬及其他項目；雖然公共工程實際外運達45萬、超過核定量，但建築工程壓縮在70萬，實際外運總量僅115萬立方公尺，不到核定總量的一半，堅持上訴。雖有業者挨罰，也有業者努力達成環評目標。例如，高鐵開發進行水雉復育計畫，14年來水雉數量從五隻增加到250多隻；國道三號架保護網，在紫斑蝶遷徙時封閉外側車道，明顯減少紫斑蝶死傷。

太子建設（2511）昨（4）日進軍大台南地理核心區，於新營推出總銷20億元的「太子峰雲」，總經理謝明汎在動工典禮上指出，已銷售未入帳的建案總額已達200億元，將陸續在年底及明、後年認列。

法人分析，台南幫成員之一的太子建設已建立品牌口碑，在南部房地產市場尤其吃香，去年12月開賣的善化案總戶數227戶，已賣出223戶，幾近完銷。昨天太子收11.3元，跌0.1元。

謝明汎說，目前全台已銷售未入帳的建案總額已達200億元，將在明年底前全部認列完畢。


新營2000坪建案 太子建設得標
【聯合報】

太子建設標得新營區的市有地近2000坪，推「太子峰雲」大樓建案，昨天舉行動土典禮；太子建設總經理謝明汎強調內部設施比照五星級飯店，「0到99 歲都適宜的樂活養生大樓」，期成為新營第一地標。

此可說是合併後新營區最大規模建案，也是太子建設在新營區第一個建案，動土典禮備受矚目；副市長顏純左、議長賴美惠及市議員蔡育輝、賴惠員、李退之、趙昆原，新營區長張睿民、鹽水區長顏進仕等人都參加，還有精彩的舞獅、千手觀音表演，熱鬧動土。

顏純左表示，合併之後房地產熱絡，山區的白河與大內都有建案在興建，太子建設可說是打造新營新風格。

有人問現在房地產、景氣都不好，太子建設為何還推建案？謝明汎表示，建商無論景氣如何，每年都要有建案、績效，身為台南在地建商，當然要深耕台南。謝說，發現很多長輩住透天厝爬樓梯跌倒，所以蓋有電梯的大樓，讓長輩方便上下樓，提供另種新選擇。

台南市新營區民治路的市有地，曾出租給攤商經營「民治夜市」，因市府推動土地活化再利用，主打照護新營地區老齡人口，收回市有地出售給太子建設，將變身為15層長青住宅大樓，是否帶動附近社區發展，有待觀察。

新營區65歲以上老齡人口占全區總人口13.3％，高於台南市的平均值12.5％，但當地多為透天厝與無電梯的老舊公寓，台南市府將過去租借民治夜市使用的空地出售，由太子建設規畫興建長青住宅大樓，主客層鎖定有錢有閒的銀髮族。

該筆公有地以高於市價行情出售，每坪24.1萬元，已帶動鄰近房地產行情，儘管大樓尚未正式動工，臨近土地公告市價由去年1坪約17萬，現已漲至19萬；附近居民期待，未來長青大樓完工、住戶入住後，盼能帶動當地發展。

萬科A11月4日晚間公佈10月份銷售及近期新增專案情況，2014年10月份，公司實現銷售面積190.6萬平方米，銷售金額220.9億元。2014年1~10月份公司累計實現銷售面積1454.4萬平方米，銷售金額1711.4億元，分別比2013年同期增長14.8%和17.3%。

2014年9月份銷售簡報披露以來，公司新增加項目4個，分別為深圳紫悅山專案、廣州天河軟體園二期專案、合肥廬陽區周灣項目及重慶高新區高九路項目。

新湖中寶(600208)11月4日晚間發佈公告，公司控股子公司平陽隆?置業有限公司（簡稱“平陽隆”）競得溫州平陽縣西灣圍塗區塊六幅出讓地塊，合計競拍價為93910萬元。

公司稱，本次競得地塊屬於溫州市平陽西灣項目的一部分。該次競拍預示平陽西灣專案正進一步推進中。競拍成功有利於增強公司的項目儲備和贏利能力，優化公司項目佈局,做大做強公司地產主業。

金地商置(00535-HK)公告，10月錄得合約銷售總額約11.11億元(人民幣.下同)，合約銷售總面積約9.22萬平方米,銷售均價為每平方米約12,050萬元。首10個月的累計合約銷售總額約為78.92億元，累計銷售總面積約為59.03萬平方米。

中國房地產市場的發展儘管在持續放緩，但仍在吸引外資關注。今日，塔爾主權財富基金--卡達投資局執行長Ahmed Al-Sayed在北京舉行的投資論壇上表示，其所負責的基金正急欲投資中國房地產、基礎建設和醫療行業，他還宣佈，卡達投資局(QIA)已與中信集團簽署協議，將成立一檔100億美元基金，投資中國。

Ahmed Al-Sayed稍早前還表示，卡達投資局正在擴大該基金駐北京辦事處的規模，並計畫在未來五年在亞洲投資150-200億美元。這家主權財富基金擁有約1,700億美元。

他還指出，QIA還在考慮投資消費和服務行業、媒體和電信行業，並強調QIA關注一切具有投資前景的機會。

此前該基金近80%的投資比例放在歐洲市場。Al-Sayed在論壇上表示，“我們在歐洲剛敲定一筆交易，我們會繼續在歐洲投資，但是作為一家全球基金，我們也需要對資產在地區和投資產品上實施多元化配置，不過我們一定會繼續在歐洲的業務。”

　　11月3日，中國農業產業化龍頭企業廣西投資洽談會在南寧召開。會上，綠地集團董事長、總裁張玉良表示，集團將充分發揮自身優勢，積極參與廣西農業產業化、城市基礎設施的開發建設。

　　據瞭解，綠地集團在洽談會期間，與廣西壯族自治區人民政府簽署了全面戰略合作協定。

　　根據協定，綠地集團將根據廣西經濟發展和產業佈局，預計用5至10年時間，投資1500億元，全面啟動對廣西農業產業化、城市基礎設施建設等相關領域的合作開發。

　　此前9月底，在首屆中國-東盟電子商務峰會上，綠地集團也表態將在南寧謀劃空港智慧產業園，建設面向東盟的保稅物流、電商運營配送中心、電商展示體驗館、產學研相結合的跨境電子商務產業基地。

　　而今年2月，綠地集團也宣佈與南寧吳圩空港經濟區開發，投建大型空港產業新城。綠地南寧空港產業園項目位於吳圩空港經濟區內，總用地面積約1萬畝，其中一期專案用地面積1500畝。

　　綠地集團執行副總裁陳軍曾表示，南寧作為廣西首府及北部灣經濟區核心城市，具有獨特的區位優勢、優良的投資環境和廣闊的發展平臺，是綠地集團重點推進的戰略投資地區。

隨著各地政策鬆綁尺度越來越大，以及銀行陸續落實了“9•30”房貸新政的要求，10月份全國主要城市的成交量也開始迅速回暖。而在樓市出現復蘇的情況下，房企對後市的預期也轉向樂觀，拿地積極性大增。

來自中原地產的資料顯示，一線城市的單月樓面成交均價達到了9367元/平方米，僅低於今年1月份的10588元/平方米，是2年來的第二高點。而如果只計算住宅用地的話，一線城市10月份成交土地的樓面均價達到了15906元/平方米，創下單月最高紀錄。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出，銀行陸續落實“9?30”房貸新政大大提振了市場信心，止跌已經明確，但最終反彈的幅度依要看後續信貸釋放的情況。

而根據CREIS中指資料顯示，2014年10月份，全國42個主要城市的成交量達2416萬平方米，環比9月份增長12.6%，創下年內新高，但較去年同期仍有所下降。分城市來看，一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅最大，為58%，深圳次之，環比上漲47%，此外北京、上海也有超過20%的增幅。25個二線代表城市中17個城市成交量環比回升，南京、杭州等地增幅顯著。13個三線代表城市中10個城市成交上漲，韶關增幅超七成，揚州超五成。

中原地產研究中心統計資料也顯示，上周全國54個城市新房合計簽約56215套，連續四周上漲，其中一線城市上周的成交量超過了1萬套，創下年內新高。

同時，2014年10月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10629元/平方米，環比上月下跌0.4%，雖然連續第6個月下跌，但跌幅進一步縮小。

庫存方面，截至2014年10月30日，由於10月份“雙限”政策鬆綁，加之多地出臺公積金、稅費等利好措施成交量有所回升，多地庫存壓力有所緩解，但廈門、北京、南京和上海等城市庫存壓力仍然較大。


土地市場方面，10月份，一線城市土地交易熱度回升，二三線城市地價漲勢明顯。尤其是眾多優質地塊入市帶動交易，一二線城市樓面均價同比、環比均出現上漲，供求量降幅有所收窄，二線城市下半年出讓金首次環比增加。而三線城市供求量與出讓金降幅仍居各線城市之首，但樓面均價較9月份上漲三成以上。

不過，整體來看，全國300個城市土地供求量繼續回落，均處年內低點，儘管部分重點城市出現拿地潮，市場整體形勢未改，出讓金降幅仍在10%以上。據悉，前10個月，全國300個城市土地出讓金為18503億元，同比減少24%，僅占去年全年總額的57%。

對於後市，有分析指出，在長效調控機制尚未建立，而限購手段正在逐步退出的過渡時期，差別化的信貸政策能夠抑制部分投機需求，成為房地產調控的重要手段。四季度乃至明年的房地產市場如何變化，將在很大程度上取決於信貸政策的執行情況。

北京樓市的高端豪宅市場已提前到來。緊隨保利海德公園人市贏得超過25億元的認購額，包括泛海國際居住區二期、中赫萬柳書院、萬科如園項目樓王紫碧山房、融創紫荊壹號院等都擬議于近期集中人市銷售。

　　在此之前，中國人民銀行下發的關於調整首套住房認定標準的政策被業界視為北京高端豪宅集中人市的主要誘因之一。而包括保利海德公園等搶先開盤專案給同類產品帶來的業績壓力，也促使更多同類產品集中人市，避免銷售滯後。業界認為，經歷了2014年上半年市場的總體慘澹，從2014年9月開始，隨著保利海德公園等高端豪宅項目的人市熱銷，以及信貸政策調整等方面的因素，豪宅專案銷售的市場視窗期已經先於剛需和改善型住宅市場提前到來。

　　“重量級”項目集中入市

　　儘管人民銀行對於首套住房認定標準的調整似乎直接作用的利好是剛需住宅，但最先反應的卻是北京的高端豪宅市場。按照業內一般認定標準，所謂高端豪宅物業即單價8萬元/平方米以上，總價達到2000萬元量級以上的住宅項目。

　　“從我們的市場監測看，在保利海德公園人市銷售後，位於海澱區的萬柳書院項目、融創的紫荊壹號院項目、萬科如園的樓王產品紫碧山房、泛海國際居住區的二期都準備在近期人市銷售，這兒個專案無論從單價還是總價，都是近期北京高端豪宅的‘重量級’專案。”10月23日，一位長期從事市場監測的經紀公司人士稱。記者瞭解到，此輪豪宅人市集中人市的起點在於保利海德公園的人市銷售。2014年9月，位於北京市海澱區薊門橋的保利海德公園項目人市銷售，銷售均價95000元/平方米。海德公園專案開售之前，北京樓市長期處在冰凍狀態。高端豪宅項目擔心銷售遇冷，均向後推遲了開盤日期。保利海德公園項目的認購25億的業績，出乎當時業界對市場的預期。

　　而在近期準備人市同類項目中，萬柳書院專案系由此前的萬柳地王脫胎而來，擬售價約在14萬至15萬/平方米的水準。泛海國際居住期二期，在距離一期開盤銷售超過7年之後再度人市，擬議中的銷售均價也超過9萬元/平方米左右。

　　直接拉升商品住宅的成交均價

　　“我們認為，保利海德公園的熱銷，在一定程度上刺激了市場的預期，引發了市場和業內對高端豪宅市場的高度關注，進而讓更多高端豪宅項目有信心在今年的最後三個月中人市銷售，換取銷售業績，同時也順道‘沾沾光’。”前述經紀公司市場研究人員稱。

　　從9月中下旬開始，北京高端市場的成交狀況確實表現不俗。亞豪機構統計資料顯示，9月.22日B9.28日一周，成交均價在5萬以上的公寓豪宅共成交80套，較前一周大幅增加49套，在全市總成交量的占比中也上漲了3個百分點。在市場並無新的自住房項目進人簽約階段，從而起到拉低成交均價水準的作用時，高端項目銷量的大幅增加，直接將全市商品住宅的成交均價拉升至歷史新高。

　　亞豪機構副總經理高姍表示，高端項目實現逆勢增長，一方面來自于部分高端專案低於預期價格人市的刺激。這些近期開盤的高端項目雖然依然具備了稀缺城市資源的優勢，但在市場低迷狀態下人市卻在定價上保守務實，高性價比成為拉動成交的重要原因，促使上周北京高端市場的銷量激增。“另一方面，購買高端項目的這類客群主要為二次或多次置業，更為看重項目佔據城市資源的不可替代價值以及保值增值能力，隨著貨幣政策的適度寬鬆，財富階層的流動資金狀況有所好轉之後開始重新考慮資產配置，在此背景下高端項目在區位優勢下，輔以極具吸引力的價格，成為吸引改善型置業者人市的砝碼。”高珊說。

　　豪宅改善型市場提早到來

　　9月以來高端豪宅市場的表現，似乎傳遞一個信號，即高端豪宅的市場視窗期較剛需、改善型市場更早到來。這似乎是央行首套房貸新政的一個意外效果。

　　“這次央行首套住房認定標準的調整，實際上給了商業銀行很大的自由裁量的空間，市場當中7折利率基本上是沒有的，而商業銀行在放貸額度緊張狀況沒有改變的情況下，更傾向於能夠承受更高利率水準的購房者，相比真正的首次購房者，那些已經還清貸款的購房者顯然更有能力承受更高的利率負擔，銀行會傾向於對他們放款，而這些人恰恰很大一部分是高端豪宅的客戶”前述經紀公司人士告訴記者。

　　在保利海德公園售樓處現場，一位元正在簽約的客戶表示:新政解決了他貸款和資格兩方面的問題，讓他能夠提前出手。記者瞭解到，目前保利海德公園的主力戶型為約260B305平米世家平墅。自央行新的首套住房認定標準政策下發後，項目的諮詢、認購數量，都有比較明顯的正向變化，這也間接證實上述人士分析的邏輯所在。“像總價動輒3000萬元以上的豪宅產品，其目標客戶群體基本上是同品質化的，項目和項目之間的重疊會比較多，我們也擔心，如果開盤再滯後，目標客戶會被其他專案瓜分，從而使自己的專案陷人被動狀態，這就是我們考慮在2014年4季度一定要人市的原因所在。”一位不願具名的豪宅專案銷售總監表示。

商業地產服務商高力國際於3日發布《2015年全球投資者信心調查結果》顯示，亞洲投資者對明年仍保持樂觀預期，而大陸成為最被看好的地區，41%的亞洲投資者反映，計畫在未來1年內投資大陸地產，尤其是大陸的辦公大樓，顯示雖然大陸經濟成長放緩，投資者對大陸市場的信心並無太大影響。

高力國際亞洲資本市場及投資服務董事總經理鄧文傑表示，調查獲得全球不同地區620位投資者的回應。就亞洲的投資方面，由於雄厚的物業基礎，加上長期經濟成長，投資者在向亞洲配置資本時依舊有信心。

調查顯示，以地區劃分，未來1年亞洲投資者最看好的地區，大陸排第1，占比41%，香港排第2占36%，其餘依序為新加坡占33%，日本約21%。雖然大陸經濟成長放緩，但投資者普遍認為「機遇多於挑戰」，是大陸獲得第一的原因。

研究發現亞洲投資者對明年的情況保持樂觀。受訪的亞洲投資者有 74%計畫未來6個月內，將擴大地產投資組合，比率高於去年的69%。而過半數的亞洲投資者表示，在未來12個月，他們可能會願意承受更多風險，以求實現高額回報。調查還顯示，73%的亞洲投資者認為投資總額將於2015年進一步增加。

鄧文傑表示，過去一年內，多數亞洲投資者仍憂慮市場流動性，導致個別市場出現銷售交易量下滑，但投資者仍然愈來愈看好回報一直受壓的傳統市場發展機遇。

起動九龍東刺激 連番出手掃貨

九龍東正積極轉型，吸引不少發展商和投資者在區內尋寶。市場消息透露，新世界發展（00017）洽購觀塘麗港城商場已接至尾聲，涉資約20億元，若連同上月購入同區的全幢商廈KOHO，該集團約1個月間已動用約36億元在觀塘區掃貨。

上月購同區商廈KOHO

市場消息指出，有關交易正進行盡職審查，意味如無意外，項目最終也會成為新世界的囊中物。麗港城商場樓高6層，總樓面約16.32萬方呎，並設有165個車位，屬於服務區內居民的大型商場之一。

資料顯示，該商場原由長實（00001）持有，?隆地產（00101）在早年購入後，於2012年8月以約15億元售予里昂證券旗下基金CLSA Capital Partners，呎價約9191元。有傳該基金近月在市場以約21億元放售商場，是次成功覓得買家，約兩年間賬面賺約5億元，利潤達33%，物業的呎價也上漲至1.23萬元。

儘管政府的辣招稅徵收範圍包括工商舖物業，但市場仍不乏大手成交，觀塘區因受政府「起動九龍東」計劃刺激，表現更為活躍。新世界早在10月，已高調宣布購入觀塘鴻圖道75號全幢商廈KOHO，總樓面約20萬方呎，作價傳約16億元。

此外，會德豐地產位於海濱道的One Bay East繼去年售出西座全座後，今年再以54.25億元將東座全座售予美國花旗集團。

而有舖王之稱的「波叔」鄧成波，亦活躍投資觀塘區，5月以10.08億元沽出成業街東廣場商場後，隨即斥資10.8億元，購入同區的駱駝漆中心全幢，計劃作長線收租。

至於里昂證券今年亦動作多多，旗下基金去年以約18億元購入的銅鑼灣羅素街8號，在今年初推出拆售，反應熱烈，兩個月勁賺16億元；今年9月則以約16億元購入銅鑼灣Bigfoot Centre全幢。

對於九龍東工商舖物業受熱捧，有熟悉東九龍舖位的資深人士表示，受到政府有意將東九龍打造成第二個中環刺激，近年區內商舖等工商物業交投顯著增加，交投最少已上升30%以上，而東九龍與中環不同之處，除工商物業外，亦有龐大住宅群，對商舖人流會有較佳的保證，相信是新世界購入麗港城商場的主要原因。以市傳20億元造價計，屬市場合理水平。

另外，新世界近月大舉進軍房地產市場，除前述的商廈及商場外，上月中亦投得港鐵（00066）馬鐵大圍站上蓋項目，該集團預計該項目的總投資額已約200億元。此外，市場消息透露，新世界收購計劃仍在進行，繼續在九龍東物色合適的投資機會。

屯門富健減6% 荃威低市價7%沽

房委會公布推售新一批居屋即將推售，消息令細價樓業主產生顧慮，二手綠表居屋議價空間擴闊，屯門富健花園累減6%求售；細價樓亦現低市價成交，荃灣荃威花園低市價7%沽。

馬鞍山屯門綠表戶 減幅明顯

新一批居屋上周五公布售價水平後，整體居屋市場表現平靜，只有居屋綠表市場（未補地價）較受影響，其中盤量較多的馬鞍山及屯門區綠表單位，減價幅度明顯。

祥益地產營業經理黃慶德透露，屯門區綠表居屋市場開始浮現減價求售個案，例如富健花園7座高層E室，實用面積431平方呎，10月中業主原叫價240萬元放盤，及後減至230萬元，房委公布居屋售價水平後，上周末再減至225萬元求售，累減約6.25%。

面對白居二入市步伐近尾聲，及新居屋陸續推出，持價態度一向強硬的馬鞍山居屋業主，亦以低於市價放盤。世紀21奇豐助理區域經理黎健峰指，錦泰苑E座中層3室，實用面積650平方呎，以420萬元放盤約一周後，日前再調價至410萬元，仍接受買家議價，較市價平約3%。黎健峰續指，馬鞍山兩個大型屋苑錦豐苑及錦泰苑共80個綠表放盤中，約有近1成業主提高議價空間。

有綠表居屋減價沽出，祥益地產助理營業經理黃肇雯表示，天水圍天頌苑N座中層3室，實用面積596平方呎（建築面積799平方呎），減價10萬元，以250萬元（未補地價）沽出，實用呎價4,195元，屬市場價成交。

時代廣場減25萬 低市價15%

細價私樓亦有減價壓力，據了解荃灣區屬於新居屋供應最多地區，同區細價樓也受衝擊，荃灣荃威花園錄得低市價7%成交個案。美聯物業首席高級營業經理梁仲維透露，荃灣荃威花園D座低層4室，實用面積434平方呎，業主9月仍叫價330萬元，新居屋公布售價後即減40萬元，以290萬元售出，實用面積呎價6,682元。

另利嘉閣地產高級經理周志華透露，屯門時代廣場C座高層，實用面積272平方呎（建築面積364平方呎），業主2012年以220萬元購入，原叫價268萬元，近日減至243萬元售出，實用面積呎價僅約8,934元，低市價約15%。原業主持貨兩年僅獲利23萬元。

區內地產代理稱，由於屯門區私樓市場放盤量不多，尤其是300萬元以下的細價單位嚴重缺盤，故暫未見大量減價求售，相信要到新居屋發售，購買力被攤薄後，二手屋苑落價才較明顯。

受美國收緊貨幣政策，萊坊第三季全球33個城市的豪宅平均價格升幅0.2%，其中以日本東京的表現最大，升幅達9%，而本港升幅則排第11位，比北京、上海及新加坡為佳。

全球33城市 港呎價升幅排11

根據萊坊《全球豪宅指數》報告顯示，該行在全球統計33個城市的豪宅價格有所放緩，第三季平均按季升幅只有約0.2%，其中有12個城市錄得負增長，跌幅介乎0.2%至13.4%，其中以歐洲豪宅市場最差，其中俄羅斯聖彼得堡豪宅樓價跌幅達13%，莫斯科跌幅亦達4.6%，而新加坡跌幅則為4.1%。

萊坊國際住宅研究部合夥人Kate Everett Allen表示，由於美國收緊貨幣政策，而歐洲經濟亦出現衰退，加上適逢暑期淡季，故全球豪宅樓價指數出現調整。

而豪宅樓價錄得正增長的城市，則涉及約20個，升幅介乎0.6%至9.2%，其中以日本東京的樓價表現最好，按季升幅達9.2%，其次則為南非開普敦，升幅為6.3%，而第3則為美國三藩市，升幅約4.6%。

至於本港的豪宅樓價按季升幅為1.7%，在全球33個城市之中，排第11位，表現比北京（-0.8%）、上海（-0.3%）及新加坡（-4.1%）為佳。

中糧置地（0207）昨發布收購大悅城項目股東通函，並宣布擬將公司名稱更改為大悅城地產。是次交易擬以約124.6億港元的總代價收購母公司中糧集團境外全資附屬公司旗下的9個物業項目，包括6個大悅城綜合體項目以及位於北京的一個商用物業項目和位於北京及上海的兩項物業項目中擁有的非控股權益。

根據市場狀況，公司計劃籌集不少於50%交易代價的債務款項，剩餘代價款項計劃透過新股配售、供股等股權融資方式籌集。

若公司採取新股配售的方式融資，擬總共發行不超過 6,229,892,686 股新股份，約佔公司目前已發行股本的 65.66%。母公司中糧集團擬認購不超過 67.03%（等同於其目前持股比例）的新發行股份並在發行後擬持有不少於 51%的擴大後總股本，以繼續保持控股股東地位。

「佔中」零售淡風雙重打擊

香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘）本港零售市道吹淡風，兼逢「佔中」行動爆發逾月，「佔領區」商舖營業首當其衝，繼早前有連鎖珠寶零售商部署遷舖後，新近亦有希慎道的街舖業主主動減租達25%搶租客；同時，市場亦反映有金鐘寫字樓租戶向業主提出減租要求。代理業界普遍認為，政治運動倘持續無疑動搖業主及租戶信心。

市場看淡零售市道前景，銅鑼灣核心零售區業主態度開始軟化，與「佔領區」尚有一段距離的街舖都出現劈租。港置至尊旺舖助理營業董事林偉文昨日表示，銅鑼灣蟾宮大廈第3至7號舖位，地舖面積合共約1,500方呎，連800方呎閣樓，業主原叫租60萬元，最近看淡市況減租至月租45萬元，減幅達兩成半。舖位前租客為時裝店，舖位位於禮頓道及希慎道交界，周邊甲級商廈及商場林立，例如利舞臺、禮頓中心等。

商戶搬走 銅鑼灣「吉舖」增

今年內銅鑼灣湧現不少「吉舖」，林偉文指，內地旅客消費模式轉變，衝擊本地零售市道，至於近期的「佔領」行動，更無疑令「佔領區」附近一線街舖首當其衝，政治環境無疑是業主及租戶的考慮因素，目前議價幅度由5%至10%不等。

事實上，「佔領」行動令個別具實力的連鎖店部署遷舖，六福集團上月底表示正重組銅鑼灣舖位，受到「佔領」對業務構成影響，位於銅鑼灣利園山道及啟超道兩間分行決定不再續租，並擬於區內另設兩間分行作為代替，租金則相對低，分別位於軒尼詩道499號及波斯富街67號地舖，預計明年營業。

除了政治因素，近年相當依賴的內地客消費模式轉變，亦左右?零售市況。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林文浩指，近年核心區如中環、銅鑼灣、旺角等街舖的買賣及租賃，近年略為遜色，主要由於內地客消費模式轉變，不再集中於高消費品，在此情況下，今年業主放租的議價空間擴闊。另方面，市場存在不少不明朗因素，投資者觀望氣氛轉濃，並不急於馬上入市，令舖市交投持續膠?。

金鐘寫字樓租戶要求減租

另邊廂，有市場人士反映，有金鐘寫字樓租戶受到「佔領」影響，要求業主減租。外資行普遍認為，倘「佔領」持續，長遠將動搖業主及租戶信心。仲量聯行商業部區域董事嚴威程表示，主要涉及業權已分拆的商廈如海富中心、力寶中心等。過外圍屢傳利淡消息，中環寫字樓的個別租戶考慮到「佔領」行動或帶來不便，近期亦考慮遷離核心區，向東移向灣仔、銅鑼灣等地。

市民置業需求殷切，令買賣交投升溫。土地註冊處昨天公布10月份統計數據，錄得6,189宗住宅買賣登記，按月增加3.9%，按年同期更增加1.3倍。至於涉及金額達497億，按月上升近18%，較去年10月則增加1.7倍。

至於整體樓宇買賣合約登記，包括住宅、車位及工商舖等，共錄7,967宗，按月下跌0.4%，與去年10月比較，則上升71%。涉及金額總值686億元，較9月份上升27.5%，與去年10月比較亦上升130.2%。

數字僅反映9月份市況

香港置業高級執行董事伍創業表示，近多月來新盤交投不俗，惟二手盤源逐步收窄，故整體物業交投未有回升跡象。不過，值得注意的是，上述數字僅反映本年9月份，而於10月份市況，多個負面因素，如社會運動持續，陰霾籠罩樓市，加上美國剛公布將結束量化寬鬆政策等，令部分買家繼續觀望後市，入市意慾減。伍創業預期，反映10月市況的11月註冊數字將有所下跌，料11月份整體物業註冊量或下跌至不足7,000宗水平，屆時將創6個月新低。

發展商積極推盤 一手出眾

住宅成交當中，由於發展商積極推盤，搶去二手購買力，一手成交登記數字相當出眾。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，由於部分天后柏傲山成交尚未趕及於本月登記，2014年10月份一手私人住宅錄得231.15億元及1,699宗，較8月份的152.25億元及1,163宗大幅上升51.8%及46.1%。二手私人住宅方面， 10月份時錄得4,104宗，總值246.24億元，較9月份的4,311宗總值239.8億元下跌4.8%及上升2.7%。

政府打房動作不斷，近幾年台灣民眾掀起日本置產潮，光日本信義自二○一○年開幕至今，仲介台灣人赴日置產金額就破新台幣百億元；但安倍政府上台後，短短三年日圓兌新台幣重貶逾三成，若三年前赴日置產，光是帳面上匯損，就等同賠掉了自備款。

匯損＋付息 增值財難賺
銀行業者指出，國人赴日購屋，大多是向國銀申請貸款或拿定存單質借，房貸成數約七成、新台幣定存單質借可達八成以上，年息約二．五％到三％之間，貸款期限十五年，再轉匯成日圓到日本購屋。
淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，參考「Global Property Guide」發布的日本每季房價，二○一一到二○一二年日本房價幾乎是持平，去年至今年首季約上漲一成；但相較帳面上匯損達三成，並未賺到增值財。

莊孟翰說，因得支付借款利息，就算投資者可享日本房產五％起跳的租金收益率，但扣除利息支出、稅費及管理等費用，淨租金收益並沒有想像中高，實際上仍受到匯損衝擊。他提醒，因日本經濟情勢未明，就算日圓貶值幅度已大，但還不是赴日置產最好時機，建議可再等等。

日圓急貶 大額匯兌應避險

日圓貶勢再起，為擔心往來客戶曝險，國銀國際金融業務分行（OBU）針對需兌換日幣的客戶，除檢視客戶需求、換匯目的外，開始主動提醒匯兌風險；若是大額客戶，甚至評估是否採取降低授信額度、提高利率等方式因應，以免屆時因匯率風險影響客戶還款能力。

業者指出，因OBU帳戶以美元為主，需兌換日圓，這時銀行必須檢視客戶需求、換匯目的，同時搭配該客戶的收入幣別，若發現客戶可能需承擔匯兌風險，就會要求進行避險，否則將以降低額度等方式因應，以免屆時因匯兌損失而影響還款能力，進而衝擊銀行獲利。

銀行業者說，如果日本當地客戶主要業務屬於內需，原物料來源也沒有進口需要，就無需擔憂匯率風險；至於日本當地的進出口商，如果原本就有匯兌需求，銀行會善盡告知義務，要求進行避險，匯兌風險必須由客戶自行承擔，銀行不至於因匯率波動而造成損失。