迫簽自願離職「屬個案溝通有落差」

有民眾向《蘋果》爆料，永慶房產集團日前無預警資遣員工，指控永慶以工作表現不佳或職務調動為由，逼退員工。對此爆料，永慶房產集團加盟事業體總經理孫寶國昨天加以否認，表示應該屬個案狀況。律師則建議，若僱主有口頭威脅，或其他違法情事，應設法存證。

爆料人張先生指出，他女友是永慶房產集團加盟總部員工，10月初遭永慶要求簽自願離職書，否則遠調南部，其他同事也被以工作表現不佳為由，要求遠調或降薪，惡性逼退員工，「不得已只好簽自願離職書」，也因此領不到資遣費。

撇無預警遠調
另有1名同樣任職於永慶總部的員工則說，在永慶工作快8年，日前突被告知表現不好將被調至中南部並降職減薪，向公司表達不願意，公司卻仍發出正式通知，最後「不甘心繼續工作將導致權益受損，只好自願請求資遣。」

該員工透露，10月中，永慶房產集團加盟事業體總經理孫寶國召集全體同仁表示，市況不好、業績很差，鑒於內部人員太多，將要求員工轉業務或配合公司調動，會後就被告知要選擇南調，或是自行辭職。

對此，孫寶國回應，總部對於員工管理向來重視相互溝通原則，目前並無任何無預警降薪或遠調情事，若有個案狀況，應為個別員工與主管間的溝通認知落差。

ptt爆「大裁員」
昨天也出現有網友在台大批踢踢實業坊發文，標題為「某領帶是黃色的房仲大裁員」，稱室友被無預警裁員、強迫簽自願離職，原因是「某顧問不喜歡她」。

可向勞局求助
台北市政府勞動局表示，目前並無聽聞房仲大批資遣的事，但確實收到3件永慶集團員工調解糾紛申請。勞動局提醒，僱主可能以半口頭脅迫方式，要求員工簽自願離職，但事後難以舉證，「如果不同意書面內容，絕對不要簽」，才能自保。

天成律師事務所主持律師盧天成認為，薪資給付或調整須依照僱傭契約，若要遠調也必須具正當性，不得以表現不佳為由惡意逼退員工，受僱者若有疑慮，建議先向勞工局申請勞資爭議調解，而公司若有營運困難，須大量解僱，也可向勞工局申請。

「現在大家也只能走一步算一步」，對於永慶裁員風波，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，景氣不好，加盟店的高專會自己離開，但若是直營業者還要提供底薪，的確可能因為壓力大而裁員。

力麒建設今年前3季在「麒御」案交屋貢獻下，累計前9月合併營收54.93億、年增達2.04倍，交出一張漂亮成績單；展望未來，力麒已將營建、水資源、飯店3大領域逐步切割，其中，水資源部分的山林水公司預計明年底上市；而轉型為飯店業的易福，也預計明年重新恢復正常交易，力麒3大事業體最慢在2016年，可完成獨立布局。

對於本業房地產，力麒董事長郭淑珍表示，現在房市主要是人為因素在壓抑，房市低迷是短暫性的，但房價要再漲也不容易，現在利率低，且股市風險相對高，房地產仍是保值的最好工具，她建議年輕人若是有自備款就應該買房，如果遇到突發利空造成房市大跌，就更應該閉著眼睛進去買。

她指出，日前推出萬華區總銷36億元的「力麒御品」，由於定價合理，開賣不久銷售率已達3成；另新莊區總銷42億元的「力麒PARK」，也已在9月推出。

展望明年，第1季將推總銷97億元的「松江A案」，第3季推總銷68億元的「天母西路案」；營收方面，目前邊建邊售的「牯嶺街B案」有機會趕在明年底入帳，明年還有「麒御」6戶及「首御」1戶餘屋可賣，辦公室店面也隨時可處分。

在水資源方面，郭淑珍表示，旗下山林水公司預計明年第1季登錄興櫃、第3季送件，第4季轉上市；至於與大陸北控集團的合作案，有機會在明年看到具體合作計畫，預計將先投資北控在大陸營運已賺錢的水資源公司。

此外，旗下關係企業易福9月投資人民幣2,020萬（約台幣1億元），取得大陸杭州湖邊?酒店51％股權，預計11月25日舉行「力麗酒店」冠名揭牌儀式；而國內也擁有台北、花蓮哲園飯店及日月潭三館，易福今年營運已轉虧為盈，預計明年申請恢復股票正常交易。

郭淑珍表示，力麒股本75億元過於龐大，子公司慢慢切割出去後可進行瘦身，力麒將單純只做營建本業，3大事業體最慢2016年可正式完成獨立布局。

台北市林森北路十一號的土地謄本，不僅說明百年來的變更過程，更讓外界窺見，在台灣光復後，這塊土地如何從國有地淪為「私立財團法人」口袋的過程。

一片千餘坪的國有地，歷經五度異動，成了私有資產；一份百年的土地謄本資料，竟意外揭露百年權貴家族，如何讓台北仁濟院從「官立慈善機構變身」變為「私立財團法人」的流轉祕辛。

溯源！加油站土地　業主原為國庫
本刊調查，現在租給中油經營加油站的台北市林森北路十一號的土地，地號為中正區成功段一小段0240-0000，所有人正是與連家關係密切的「財團法人台灣省私立台北仁濟院」。根據日治時代的台帳及土地登記簿謄本 （註）證實，目前被登載為財團法人台灣省私立台北仁濟院的這塊土地，在日治時代登載的業主是國庫、管理者為台灣總督。

根據這份地段為大竹圍段、地號為36番地的土地台帳謄本顯示，最早該筆土地謄本可追溯到日治的大正一年（即民國元年，1912年），將台帳謄本對比土地登記簿可發現，在大正一年，該筆土地面積為1.4022甲，土地業主為國庫、管理者為台灣總督，土地登記原因為「保存」，顯見該筆土地當時為國有地。

到了大正4年，該筆土地「移轉」，台帳上登記面積因分割降至0.4673甲，移轉原因在土地登記簿上載名為「交換」，取得者則為「地方第一黃區」，但管理者仍為「台灣總督」；地政人員解釋，日治時代為了市區計畫，初期有很多國有地交換的情況發生。

大正六年，該筆土地第二度異動，從土地登記簿上取得者為「平高寅太郎」，土地移轉原因為「拂下」，但已無管理者資料。根據國家圖書館的資料顯示，日治時代的土地「拂下」，即代表官有地的土地放領，通常放領給日本退役官吏、日本資本家，多數為無償放領或無償賣渡，推測平高寅太郎身分應為當時鈴木商社的僱員，顯示該筆土地已從「國有地變為私有地」。

大正十年，第三度業權移轉，移轉原因為「買得」，取得者名稱雖登載為「台北仁濟院」，但「台北仁濟院」五字卻被槓掉，旁邊管理者則載明為「台北廳長」。顯示該筆土地又從日本資本家手中，回到了官立慈善機構，為國有資產。

追蹤！仁濟院在日治時期為公法人
該筆土地第四度異動，是在昭和十餘年間，由於字跡模糊無法確定確實年分，推估在一九三七至四四年間，異動登記為「變更」。經查，主要係日本將國內法逐步施行於台灣，《民商事法》在台灣開始施行，為將事業制度化法治化，救濟財團即刻申請成為財團法人，「台北仁濟院」名稱變更為「財團法人台北仁濟院」。

台大社工系教授林萬億進一步指出，這裡的財團法人，指的是院長不再直接由州長擔任，而是改為州政府委派的董事會執行，監督單位仍是各州政府，「是一種公法人的組織，屬非營利的社會福祉公法人，不是私人財產。」

「台帳」謄本證明，林森北路11號這塊土地，歷經了四度變更，這塊原屬國庫的國有地，一度變成日本資本家的私有地後，又回到官立慈善機構「財團法人台北仁濟院」手中。

然而，日治時代的官方慈善機構，台灣光復之後，卻以「改名」方式突然搖身一變成了私立救濟院，這塊國有地就神不知鬼不覺地在第五度變更中「私有化」。

民國34年8月日本宣布投降後，國民政府成立台北州接管委員會，當時主任委員連震東接管台北州，隔年連出任首屆台北縣長兼建設局局長，並派衛生課長張暮年接管台北仁濟院，到了民國35年1月組織「財團法人仁濟院理事會」推薦張暮年為院長。

根據林森北路11號的土地登記簿顯示，民國35年7月31日「財團法人台北仁濟院」向地政單位遞件申請「名稱變更」，直到民國39年1月4日，台灣省政府社會處才核准更名為「財團法人私立台北仁濟救濟院」。

「台帳」謄本清楚記載民國39年2月15日，該筆土地異動係因「改名」變更為「財團法人私立台北仁濟救濟院」，連震東時任台灣省議會祕書長，土地也由公有變私有。

神奇？仁濟院改名變私有不尋常
再以位在台北市漢口街的土地為例，去年初武昌電器因經營不善導致該建物被法拍，這棟屋齡超過30年的5層樓老公寓，因屬於第四種商業區，容積率高達800％，去年初以7888.8萬元拍出，溢價65倍，而該筆土地所有權人，同樣也是仁濟院。

從土地登記簿看來，明治四十三年（1910年），該次土地移轉為「讓與」，取得土地者為台北仁濟院，管理者則為台北廳長；至於台北仁濟院向何人取得該筆土地，因已無台帳可查詢，唯一可確定的是，該筆土地屬於「無償」讓與，等同將這筆相當170坪的土地「送」給了台北仁濟院，後來則是進入私立財團法人口袋。

從林森北路11號的這份百年土地謄本揭露的是，一塊國有地歷經五度異動，最終落入「財團法人台灣省私立台北仁濟院」的祕辛，台灣社會是要任由這樣的事情成為歷史、不再追究？還是還原真相、追討國產？

實價登錄上路至今已屆滿2年，全台平均成交量雖逐漸下滑，但房價卻是不跌反漲，2年來全台6都平均上揚5~14.9%，價格皆來到新高點，呈現量縮價揚格局，專家認為，房市已逐漸回歸自住基本面，現在為進場議價時機點。

自2012年8月實價登錄上線、10月實價揭露以來，正式宣告台灣不動產交易邁向透明化時代，買賣不再瞎子摸象，給予市場成交價格依據，買賣雙方對於價格的認知也更接近，有效降低不動產資訊不對稱情形。

買賣移轉棟數僅台北市下滑
今年10月16日實價揭露即滿兩年，根據台灣房屋智庫統計，今年買賣移轉棟數與實價揭露政策實施前一年的交易量相比，僅有台北市呈現下滑13.5%，其他5都成交量皆上揚，尤以台中市成長14.1%達最高，台南、高雄也皆有7%以上的漲幅，桃園、新北則約有1成左右的成長。

但若比起實價揭露滿1年時的交易狀況，6都皆呈現衰退狀態，尤其以雙北市首當其衝，約有14.8%以上的跌幅，而除台中市僅小滑0.9%之外，桃園、台南、高雄下滑達6.6~10.1%，成交量明顯衰退。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，經濟氛圍及政府打房政策一波波，造成買房信心不足，追價意願不高，而屋主觀察實價登錄價格後，不願意降價、惜售心態高，讓房市成交量溜滑梯。

劉志雄進一步分析，實價登錄對於揭開房價的神秘面紗有相當助益，使賣方開價趨於平實，減少買賣成交天數與價差，對成交速度有相當幫助，但對打房效果卻十分有限，房價甚至可說是不跌反漲。分析內政部不動產交易實價查詢服務網價格，全台6都漲幅都在5%以上，桃園縣及台南市更有10.3%、14.9%的成長，價格來到相對新高點。

打房下一步 實價課稅殺手鐧
實價登錄上路以來，房價依舊居高不下，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因此現在政府不斷祭出新打房措施，盼有效打壓房價，而實價登錄的下一步即為實價課稅，也被業界認為是打房的最後一道殺手鐧。目前政府正著手擬訂房地合一課稅，規劃傾向自住滿5年、總價3000萬元以下免稅，一般自住客未受影響，而投資客、高資產族首當其衝。

徐佳馨說，房地合一實價課稅將可提高民眾售屋意願，減少囤房情形，可提供相當的釋出供給量，持續減少短進短出投機炒作行為，讓房市更加健全。隨著新稅制上路、奢侈稅落日，勢必促使賣方加速釋出手中標的，2016年之前的房市價量波動也將更為明顯。

房市回歸基本面 議價好時機
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為，目前房地合一政策已經明確，未來房屋出售時的稅負成本幾乎已確定，觀望等待的意義不大，如同當初實價揭露上路，房市走向更健全發展，不會出現大幅反轉或轉折，不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說，房市回歸自住基本面，房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增，好地段、好產品的物件增多，更可慢慢挑選議價，可說是近年來的最佳進場議價時機。

台北市地政局預估，中山、松山、大安、信義和中正區位處市中心，不僅公共設施完善，又有學區優勢，豪宅、都更案價格屢創新高，又有國際飯店開幕、捷運信義線加持，接下來還有捷運松山線帶動，可能成為北市地價漲幅最大的區域。同時，明年地價，預料全市上漲的趨勢。

台北市地政局7日舉行「104年公告土地現值作業公開說明會」，蒐集民眾意見。受整體經濟環境穩定、政府投入公共建設等影響，預料明年全市的土地公告現值都會上漲，尤以都更地區、大型土地開發或捷運通車周邊的土地最明顯。

地政局舉例，像中山、松山、大安、信義和中正區位處市中心，公共設施完善，豪宅、都更案價格屢創新高，又有國際飯店開幕、捷運信義線加持，接下來還有捷運松山線帶動，成為北市地價漲幅最大的區域。

至於，南港、內湖和士林區，陸續有指標性高級住宅推出，住宅、商辦、廠辦大樓的價格也逐年堆高，再加上南港車站BOT開發案、雲端產業園區、台北藝術中心等重大建設，地價將會持續上漲。

此外，大同、萬華、文山和北投等區域，因為房價相對較低，對購屋族很有吸引力，也受到大面積都更、眷村改建案和萬華火車站BOT案帶動，地價會持續往上升。地政局說，接下來要召開「地價評議委員會」，評議全市41萬多筆的土地價值。

桃園交易量掉75％ 「航空城」炒地退燒

房市淡，土地交易也淡。今年上半年主要農地交易金額從去年614億元，降為153億元，只剩四分之一，筆數也僅剩三分之一。分桃宜花東四區來看，僅宜蘭、花蓮交易總額略增，而這兩地可興建農舍的756坪以上農地，交易量倍增，推升每筆交易價年增10%。

信義房屋統計全台今年與去年上半年農地交易，雖然今年整體交易萎縮，但宜蘭交易量與總額皆增，交易筆數從131筆增至162筆，交易總額從13.9億元增至17億元；花蓮從去年上半年交易總額17.4億元，增至19.8億元，價格從每坪1.2萬元增至1.4萬元。
反觀過往土地交易熱門的桃園，從573.6億元掉到112.6億元，筆數自2717筆萎縮至731筆，掉了四分之三。

每坪萬元以內搶手
信義房屋不動產企研室專案經理蘇啟榮表示，受今年大環境影響，投資客出手謹慎，加上農地行情漲到高點，使得總體交易量萎縮，僅少數仍漲。全國不動產宜蘭加盟店店長雷遠誌說，宜蘭農地近1年相當搶手，許多桃竹買方大舉收購每坪1萬元以內的農地。

之前炒作「航空城」獲利的投資客，資金有轉往花蓮的跡象。花蓮日盛不動產經理蔣忠輝提及，航空城地價已高，花蓮農地相對低廉，不少桃園買方到花蓮買農地。若以今年上半年與去年上半年相比，桃園756坪以上可興建農舍的農地，單筆成交價年漲17%。

宜蘭業者說，農地每坪均價1萬多元，買756坪約800萬元，蓋農舍約800~1000萬元，合計成本1600~1800萬元，但可賣2500~3000萬元，獲利驚人。

台東地價驚漲27％
就算不蓋農舍，可興建農舍的農地仍是買方首要標的。觀察今年與去年上半年756坪以上農地交易紀錄，桃園縣件數從1598筆縮減至675筆，宜蘭縣件數卻從375件倍增至757件，花蓮成交筆數從518筆增為845筆。

全國不動產台東更生加盟店店長丁明輝指出，台東農地從2010年開始逐年漲2成，目前每坪8千~1萬元，幾乎都是756坪以上的土地成交，轉手容易，且今年上半年與去年同期相比，756坪以上農地身價驚漲27%。

重審政策遏阻炒作
業者私下透露，不少投資客為取得農用證明以排除稅賦，時常鋪設薄土，種植短期蔬菜，建立復耕假象。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，農地不作為農用，淪為炒作利器，政府應重新審視政策。

農地買賣規定
●興建農舍：申請人戶籍遷設農地同縣市滿2年，面積不得小於0.25公頃（約756坪），但參加興建集村農舍等除外
●地價稅：僅課徵田賦，但目前田賦停徵
●土地增值稅：取得「農業用地作農業使用證明書」，得申請不課徵土地增值稅
●奢侈稅：經核准不課徵土地增值稅之土地，也非奢侈稅課徵範圍
資料來源：《蘋果》採訪整理

花蓮農地炒作 轉手開價漲5成

有人買農地耕作，也有人為了蓋民宿、農舍或是純粹投資炒作，農地買賣熱絡的情形，買過的人最知道，宜蘭、花蓮、台東3位農地買方各有動機，也見過花蓮玉里的農地2個月加價飆5成的炒作手法。

桃園太貴轉買宜蘭
藍先生是桃園農民，約5、6年前，他的農地因機場捷運徵收走後，想再買桃園農地，但發現當地的地價已過高，便開始搜尋外縣市土地，今年6月到宜蘭收購農地。藍先生認為買農地有3種人︰第一，大財團收購後變更使用分區；第二，買一大片蓋農舍、農莊出售；第三，純粹想保值，賺取增值利潤。藍先生自稱是第3種人，「買農地不一定756啦，保值就好」。
桃園的Judy農地因興建高鐵而被徵收，拿了一筆錢，3年前開始投資外縣市農地，一開始購買花蓮土地蓋民宿，後來陸陸續續獨資或合資，買了花蓮土地10筆以上，但Judy農地多半出租給農人耕作，甚至會關心農地的收成。「西半部污染太嚴重，在東部買塊地，未來自己也可農耕。」
但Judy不諱言，當地農地炒作嚴重，玉里193縣道沿線有塊農地，地主8月約以總價80萬元售出，買主在10月又拋售，開價120萬元，2個月加價飆5成。

台東漲幅高達5成
台東人Jacky在台東置產，也在台東買賣過5筆農地，他說去年1月南迴快速道路拓寬環評通過，加上去年6、7月台鐵普悠瑪號通車，整個台東農地漲幅相當大，從2012年年底至去年年初，農地價格漲幅達4~5成。
目前Jacky仍持續在看台11線與台9線的農地，但他也坦承，「以前農地價格很好操作，但現在有了實價登錄，價格都不好殺了」。

在萬物皆漲就是薪水不漲的年代，買不起房可能是大多數民眾的心聲，然而，弔詭的是，空屋率現象仍時有所聞，新建案開發彷彿生生不息，呈現三方皆無法滿足的狀況，在此種情況之下，會隱藏著那些潛在的危機呢？專家表示，當房屋產業數量大於實質需求時，可能會發生跌價的情況。

根據內政部營建署統計去年第4季低度使用（用電）住宅及新建餘屋（待售）住宅資料顯示，新北市2013年低度使用（用電）住宅數量中，位居全國第一，高達11萬7千戶住宅處於無人居住狀況，其中以淡水區13107戶、板橋區10638戶及三重區的9747戶數量最多，包辦前3名。

新推案全國最多
新北市在新建餘屋（待售）住宅部分，也以6154戶住宅傲視全國，遠超過居次的高雄市近2倍。除此之外，從2014年第3季國泰全國房地產指數可發現，新北市新推案戶數達9336戶，同樣領先全國，顯現房屋供給充足。綜合上述，新北市整體是呈現空屋數高、新推案數高及新建餘屋數高的三高現象。

對此，政治大學地政學系教授林左裕表示，當既存房屋供給數已過多，再加上新的供給數，會造成產業數量大於實質需求的情況，這時房價可能出現反跌或軟著陸的現象。

但以空屋數最高的淡水區、板橋區、三重區房價數據中可發現，除了淡水區今年Q3房價較去年下跌5%外，板橋區與三重區皆呈現成長，政治大學地政學系教授林左裕表示，各區差異性與交通便利性也有影響，但不可否認，實際投資還是謹慎而行，畢竟空屋問題仍在。

恐造成金融威脅
景文科技大學財金系副教授章定煊則表示，餘屋過多，可能是投資客所為，再加上建商大量推案，繼續下去會產生兩種情況，其一為投資客們眼看投資報酬率不高，會選擇做出釋出，則房價可能會下降，其二為建商蓋房多是向金融業融資，若買氣不佳，無法繳付貸款，會有跑路的可能性，最後會造成金融業的威脅。

但是，《住展》企研室經理何世昌指出，台灣空屋率過高現象，是源自房屋持有成本太低，房屋每年增值價格比繳稅價格高，形成房屋容易擁有的狀態，但台灣空屋率高的現象已經有20年了，可見不會直接影響房價。

都更需求大「可和NGO團體合作」

根據營建署統計，台北市低度使用（用電）住戶比率最高的行政區為大同區、中正區及萬華區，其中大同區及中正區空屋比率較高的房屋多為屋齡5年以下的住宅，萬華區則以屋齡31年至35年間的房屋閒置比率較高，顯現萬華區的房屋可能因屋況不佳，而不堪使用。

台北市副市長張金鶚指出，萬華區本來就是老城區，因屋況不好所以出租不易，雖然有都更案進行，但因為老房子本身就多，所以都更需求更大量。就基本面而言，空屋的產生就是浪費資源，需要更有效率使用，可與NGO團體合作，發揮更好的資源利用。

都市再生轉型
台北市都更處總工程司方定安則指出，老城區不一定要透過都市更新計劃才能活絡，也可使用維持歷史特色的都市再生計劃，不只可為老城區保留原有歷史樣貌，也可為其注入一股活水。

方定安舉例，迪化街早期其實是要整個拆除，後來透過些許新規定，才逐漸成為現在樣貌。首先，要求店家若要繼續營業，得將房屋立面修繕完成，再來讓文創業者進來，使得產業轉型，增添生氣，保留歷史記憶的同時，也加入新元素，使整個區域更為活潑。

「更多元使用」
德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群則針對URS（都市再生前進基地）說明，他表示，URS其實也算是都市更新的一部分，它可以用小規模的、單一住宅的改造，將住宅做更有創意的使用，讓老房子在都更前更多元使用。

房市冷清清，竟有買家上網求屋主售屋！民眾鍾先生本月6日在台大批踢踢實業坊發文，徵求基隆預售案「城上城」的屋主換約，引來版友playhome留言：「哇，已經到買家求房的地步囉？」

總價約700萬元
鍾先生表示，自己是基隆人，想買基隆的建案，但選擇不多，之前詢問過「城上城」代銷業者，覺得符合需求的32坪3房格局總價700~800萬元，超過自己600~700萬元預算，便直接在網路徵求願意換約的屋主。

「城上城」是甲山林建設在基隆安樂區的指標案，規劃22~94坪，目前已結案，建物也近完工，3年前售價每坪18~20萬元。住商不動產基隆安樂店店長孟紫柔說，該案有建商品牌效應，指名度高，平均成交每坪22~25萬元，總價700萬元還算合理。

美孚建設、三陽工業合建的內湖台北企業總部「T．CBD」園區本（11）月完工落成，預計2015年第1季完成產權登記和點交作業。市場人士指出，「T．CBD」依最保守行情每坪60萬元估計，全區身價至少400億元，可望成台北市史上規模最大的廠辦園區新地標。

美商仲量聯行董事總經理趙正義指出，「T．CBD」也是台北市完成TAIPEI 101大樓之後10年來，首見規模最大的房地產開發案，也可望帶動內湖舊宗、潭美段為未來新興的辦公市場。美孚建設董事長彭誠浩也表示，「T．CBD」將是台灣規模最大的策略性產業辦公室園區，也是美孚創辦41年的創業代表作，並且打造園區1樓空間作為文創平台，活化人氣，以期為社會大眾作出貢獻。以下是專訪彭誠浩的重要內容：

記者問：「T．CBD」規畫和開發進度如何？

彭誠浩答：美孚自從與三陽簽訂的合建比例是54％、46％，2010年8月取得建造執照動工興建，一直到今年9月30日取得使用執照，迄今終告正式完工落成。在原三陽舊廠的1.1238萬坪基地中興建「T．CBD」總共5大棟鋼骨結構企業總部大樓，每棟地上11至16樓、地下2至3層、各樓層地板面積約670坪；至於餐廳和店面，另有14棟2層建築提供餐飲生活所需機能，分屬三陽、全球人壽、美孚所有。

其中辦公樓板面積就有6.43萬建坪，相當於1座TAIPEI 101辦公大樓的規模，應該是台北市史上規模最大的廠辦園區。

問：未來哪些企業總部會進駐「T．CBD」？

答：「T．CBD」規畫的5棟主樓，順時針方向依序為金木水火土，美孚會分得其中3棟，美孚適合土，明年也會進駐第5棟，美孚、全球人壽會進駐部分樓層，其餘採先建後售；至於三陽工業，將進駐第3、4棟，作為未來企業總部，旗艦汽車展示中心也將進駐。

全區未來可容納進駐員工人數達1萬多人，我們也規劃足以自給自足的生活配套進駐。像餐廳服務業，正積極招商，美國星巴克Starbucks總部也派人來洽談進駐園區餐廳事宜，計畫當作亞洲旗艦店，我們還在慎重評估進駐餐飲業。

問：接下來的銷售計畫？

答：我們和三陽正委託專業商用不動產顧問簡報提案，明年第1季完成產權登記、點交作業之後，再決定同步對外出售或出租。

依內湖策略性產業辦公室如此頂級的產品，外界認為每坪廠辦行情保守估計「坐6望7」，加計餐飲店面和停車位，全區資產價值上看400至450億元；目前店面、餐飲，是保留只租不售。

在房市大咖、傳產企業加碼獵樓及建商接連搶地下，台北市大內科科技廊帶逐步成形，尤其是近兩年南端的舊宗、潭美段的廠辦與土地交易甚至熱過北端已經成熟的西湖、文德段。

南端交易熱過北端
商仲業者指出，近期大內科指標廠辦銷售案，多數集中在潭美、舊宗段一帶，包括三陽與美孚建設合建的「台北企業總部園區」以及寶豐隆持有的「V-PARK」A棟等廠辦案，假設「台北企業總部園區」5棟廠辦全部釋出銷售，銷售金額便上看400億元。

其實早在2012年9月，蔡鎮宇便看好內科潭美段，砸下90.96億元買進「V-PARK」3棟廠辦，拆算每坪單價約40.8萬元，此舉也點燃潭美段的廠辦價格上漲引線；隔年8月，葡萄王集團的葡眾、葡萄王砸下32.5餘億元，向太子建設買進潭美段大樓，每坪售價高達67.16萬元。

第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，潭美段未來將以傳產業者的企業總部、營運中心為主，主因是潭美段相較舊宗段並無限高管制，加上區域內不少知名建商均卡位買地，未來將是大內科主要推案重點區段。

大內科成啞鈴狀發展
至於卡位舊宗段土地要屬去年5月底的交易案最著名，該案其實是長虹建設砸下28.88億元，向黎智英為大股東的香港商盛至有限公司買進北市內湖區舊宗段土地約2468.42坪，每坪約117萬元，主要仍是看好舊宗段的潛力。

其實整個大內科包括西湖段、文德段、舊宗段與潭美段等四大區段，由北往南逐步發布，近幾年隨著西湖段、文德段開發成熟，新廠辦大樓多半集中在南端的舊宗段、潭美段，近兩年有不少指標廠辦成交案便是坐落在這一帶。

信義全球資產經理王維宏表示，大內科的發展是由西湖段的瑞光路兩側開始，然後隨著時間演進，逐漸由西北向東南拓展，推進到文德段、舊宗段，目前已經發展到潭美段等地。

即便舊宗段發展時間相較文德段要晚，但是由於接近松山區及信義區，加上區內有大型零售業的進駐，挾著屋齡新的優勢，成交價格已有超越文德段的現象，預估未來大內科可能呈現啞鈴狀發展，以西湖段跟舊宗段為雙核心成長。

勞工朋友走出無殼的悲情！」台中市第1批「幸福好宅─勞工合宜住宅」，9日在市府舉行承購抽籤，市長胡志強帶頭抽出第1位幸運得主；他說幸福好宅以市價6成出售，抽中機率比中樂透還高，就是要照顧弱勢勞工族群，讓勞工住者有其屋！

經發局選定精密機械科技創新園區社區用地二坵塊共約0.6公頃，興建「幸福好宅─勞工合宜住宅」，預計可興建200戶；昨日參加抽籤有215人，由精密機械園區內勞工取得優先抽籤資格，抽出前180位幸運兒可獲得購買資格，180號以後為候補。

胡志強指出，市府首次試辦「幸福好宅─勞工合宜住宅」，照顧弱勢的勞工族群營造「宜居環境」，以市價6成出售，提供有購屋需求的勞工、市民均能負擔的合理房價；期望有效抑制大台中地區近年大幅攀升的房價。

經發局長王誕生說，幸福好宅1樓將規畫公共及商業設施，2樓以上為36至52坪房型；提供約20戶為出租戶，就近安置精密機械園區內勞工及提供優質好宅政策。興建完成後，市價每坪約20萬只賣12萬元，為鄰近新成屋6折房價。

抽中「幸福好宅」的勞工說，能夠抽中固然是美事一樁，但平常收入有限，要再籌措數百萬元也不容易，若全向銀行借貸又是沉重負擔，且10年內不得移轉售；讓中籤勞工可說是憂喜參半，但房價較便宜4成是一大利多。

據中天新聞報導，因為有高雄輕軌這項交通利多，同時也為周邊房價帶來加分效應，農十六特區的海景豪宅已經飆到每坪100萬，總價超過4億元，成為高雄的天價豪宅。另外，愛河周邊的豪宅也開出每坪70萬元，且即將開幕的高雄市總圖書館豪宅也上看每坪45萬元，明顯可看出，輕軌開到哪房價就漲到哪。 近日高雄市地政局發布10月房屋買賣移轉棟數資料，總量共3040棟，月增11.4％，年減10.5％。

由各行政區來看，三民區的458棟居冠，鳳山區以449棟排名第二，楠梓區則以355棟位居第三。且依實價登錄資料顯示，三民區平均單價14萬元，豐山與楠梓區每坪均價約12萬元。

房仲業者葉立敏經聯合報訪問表示，原先高雄僅有捷運紅、橘兩線，不過待輕軌全線完工後，未來高雄將成為全台第一個擁有四鐵（高鐵、台鐵、捷運、輕軌）共構的城市，交通建設加持下，定會使買氣加溫，葉立敏也預估，通車前房價仍有上漲的空間，交易量會有增加的趨勢。

近年金門房價居高不下，縣政府提出興建平價住宅構想，持續推動金湖鎮市港段、金寧鄉慈湖段和金湖鎮尚義住宅區整體開發案。

縣府表示，金門縣從民國94年開始出現住宅短缺情況，且逐年惡化，現利用金湖鎮市港路區段徵收區、金門特定區計畫內金湖鎮尚義住宅區及慈湖段住宅區辦理先期評估與規劃，藉由推動興建合宜住宅社區，真正落實「住者有其屋」政策，並平抑地區房價，協助青年安心成家立業。

縣府指出，金湖鎮市港段土地興建住宅案已完成先期評估、規劃、建築基本設計等相關作業，但為了讓案件推動更完善周延，縣府已將標案暫時撤下，依據政府採購法檢討合適方案。

第二案金寧鄉慈湖段土地興建住宅案，由於4月間基地進行鑽探調查時意外發現2隻保育類水獺，立即停止現場作業。縣府已委請學者專家在基地範圍內，全面辦理生物多樣性調查，作為後續計畫執行或調整參考。

至於第三案金湖鎮尚義住宅區整體開發案，縣府表示，本案預計規劃710戶，若以每戶3人估計，容納人口2130人。現已完成先期評估與規劃並接續辦理委託技術服務案專案管理廠商徵選招標作業。

中國證券日報引述Wind資訊統計資料顯示，中國Ａ股一四二家上市房地產業者第三季的存貨（未售餘屋）高達二．三兆人民幣（以下同，約十一．五兆台幣），較去年同期的一．九兆大增二十一．一％。分析師警告，存貨過高可能加劇房地產業者錢荒的窘境。

中國四大房地產業者萬科、保利地產、金地集團和招商地產，餘屋也高居前四名，分別達三五一二．四億元、二七五○．二億元、九四三．五億元和八六二．二億元。Wind的資料更顯示，中國多數大型房地產業者的餘屋周轉率都在走低，多半徘徊在○．二以下。

根據中國指數研究院最新公布的數據，今年十月中國一百大城市新建住宅平均價格為每坪三萬五一三七元，較九月下跌○．四％，且為連續第六個月下跌。這意味了房地產業者銷售低迷，建案周轉緩慢，積壓大量的存貨，後果就是業者現金流窘迫，最後陷入資金緊張。

.國家統計局資料顯示，各地房價出現環比下降態勢，而一些地方的學區房卻成為“房堅強”，逆勢上漲，甚至供不應求，從炒房變成炒“期權”。記者在北京、廣州等地採訪發現，有人花135萬買個4．4平方米的房子，根本不能住，只為給上學買個進門證。即便如此，仍一“坑”難求。

70城統計69城房價下降　學區房“堅強”逆勢上漲

國家統計局10月24日公佈的“9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，與9月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有69個，持平的城市只有廈門1個。二手住房的價格則環比全部下降。

與房價“大勢”形成鮮明對比的是，一些地方的學區房市場一枝獨秀，逆勢上漲。自2014年嚴格落實就近入學政策以來，北京市部分學校的劃片範圍有所調整。隨著取消共建，嚴格按學籍、戶籍就近入學等政策的施行，擇校變得越來越困難。一些家長稱，購買學區房成了擇校的“最後通道”。記者近日發現，北京市學區房價格普遍上漲，部分“新學區房”每平米上漲4萬元仍一房難求。

久宏房地產公司王姓經紀人說：“北京奮鬥小學這樣的老牌優質校附近，學區房大幅上漲。我們剛剛以135萬元成交了一套4．4平方米的房子，每平米將近31萬元。”

鑫百盛房產公司秦姓經紀人告訴記者，西什庫小學宣佈可直升北京四中（初中部）後，附近16平方米的房子，售價達238萬元，每平米14萬多，而此前類似的房子也就每平米10萬元左右。涭水河小學在沒併入北京市第二實驗小學集團之前，小面積平房每平米10萬元左右，現在漲到12萬。

在廣州，資料顯示，在9月底央行鬆綁二套房貸以來，廣州的“學位房”率先出現回暖跡象。中原地產二手住宅成交資料顯示，9月以“學位需要”為購房目的的二手買家占總體的8．8％，環比較上月回升2．3個百分點。

記者從各大地產仲介瞭解到，今年以來，廣州樓市的成交量和價格雙雙下滑，比去年分別下跌約30％和10％。然而，廣州市中心城區特別是教育資源集中的幾個區，二手房價格卻未出現下滑。中原地產廣東項目經理黃韜說，“相比去年有2％左右的輕微上漲，現在教育資源集中的越秀區二手房每平方米價格維持在3．5萬到4萬元。”

炒完房炒“期權”　一個“坑”值上百萬

北京市2014年強力實施教育綜合改革，通過強弱校深度聯盟、小學初中直升、九年一貫制、優質資源帶等措施，擴大優質教育資源覆蓋面積。消息發佈後，涉及到的新學區房應聲而漲，不少房產仲介甚至開始推銷帶名校“期權”的學區房。

北京市海澱區蜂鳥社區是名校——中關村第三小學萬柳校區的學區房。10月初的兩天內，僅鏈家地產一家公司就在該社區賣出5套房子。該公司一王姓經紀人告訴記者，蜂鳥社區以45平方米的小戶型為主，售價在300萬元左右，賣點就是學區房。

“最近沒什麼房源了。如果您孩子還小，可以考慮買不是原始名額的房子。”王經紀人說，“有的業主買完房子，孩子報完名馬上就拿出來賣，您可以考慮。”

雖然只是相當於“期權”，房價卻不受影響。鑫百盛房產公司孫姓經紀人告訴記者，西什庫小學學區內一套5平方米的房子售價130萬。“這房子買了也不能住，業主就是賣上學落戶的名額。孩子報完名就可以再賣，價格不一定降，還可能升，作為投資也不錯。”

“‘擇校熱’逐漸變成‘擇學區熱’。”21世紀教育研究院副院長熊丙奇說，“購買學區房似乎穩賺不賠，價格持續飆升，孩子使用完名額，出售時又能賺一筆。”

但有專家提醒，並不是買了學區房就一定能獲得入學資格，不少地方的學區房還有落戶年限要求。在北京，一些學校給出了“學區落戶滿三年”的入學條件；在上海，也有“區內每戶五年內只享有一次同校對口入學機會”的相關規定。因此，傾其所有買了學區房，卻可能承受並不能如願入學的風險。

不“拼爹”改“拼房”　到底怎麼破解？

一些受訪專家指出，“遞條子”“送票子”轉化為“拼房子”，是把追逐優質教育資源的方式轉變並提前。

“長期來看，‘新政’有利於打破以往因教育資源的過度集中，引發的少數區域學區房價格虛高的現象。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，但他也表示，短期看，的確會使“新晉”學區房的業主產生漲價衝動。

專家指出，政府出臺政策寄望改變“拼爹”的教育資源不公，而跟著來的是更多學區房跟風上漲的“拼房”。前門拒虎，後門來狼。這說明，教育資源配置失衡的問題提了多年，但一直沒有根本改變。經濟學者馬光遠表示，只要學校之間有差距，學區房就會有市場。

21世紀教育研究院副院長熊丙奇等專家表示，有關部門教育改革的初衷很好，但亟待多個部門綜合協調，防止政策被念歪。從根本上講，破除“拼爹、拼房”的關鍵，是要繼續深入推進教育改革，合理分配教育資源，縮小“牛校”和普通學校之間的差距。

招商地產發佈公告稱，2014年10月，公司實現簽約銷售面積29.16萬平方米，同比增加16.19%；簽約銷售金額38.27億元，同比減少11.33%。

2014年1-10月，公司累計實現簽約銷售面積239.90萬平方米，同比增加7.26%；簽約銷售金額351.34億元，同比減少0.58%。

自9月銷售簡報披露以來，公司近期新增2個項目，即漳州半山專案、西安依雲曲江專案。

限貸政策鬆綁後，長三角區域多個城市成交量迅速回暖。伴隨成交量的探底回升，綠城、九龍倉等房企開始小幅上調樓盤售價，幅度在5%-10%不等。

“上半年不少新盤為了回籠資金而低開，一些樓盤以微利甚至是虧本價在賣。10月交易量上去後，開發商自然生出漲價的想法。”在杭州、蘇州均有專案的一家中型房企行銷主管告訴記者。

中國指數研究院杭州分析師高院生指出，一些房企想通過小幅提價來試探市場的反應，以此來制定下一階段的銷售策略。此外，一些開發商在回籠了足夠資金後，也認為到了調價的時機。

戴德梁行董事伍惠敏則表示，在長三角城市普遍面臨較大庫存壓力的形勢下，房企漲價既不利於年度銷售業績的完成，還有可能喪失年底最好的去庫存機會。

多家房企悄然提價

在上半年堪稱降價急先鋒的九龍倉，近期在長三角區域突然掉頭，部分樓盤開始小幅提價。

“單從價格來看，的確有所上漲。這個月準備加推的2號樓房源，均價比之前上漲了2000多元。價格上調有一定原因，這次準備推出的房型比上一批要好。”杭州君璽專案一位元銷售人員向記者表示。

不僅是杭州項目，九龍倉在蘇州、常州的部分專案，售價也有所上漲。

“十一”期間，九龍倉在常州的年華里項目悄然提價。該項目上半年價格一度降到5000元/平方米，而在今年10月前後樓盤價格上調至5500元/平方米，每平方米上漲了500元。而據搜房網資料，九龍倉在蘇州的時代上城項目10月的售價為12000元/平方米，而11月初該樓盤的價格已經漲至12500元/平方米。

不論是降價還是漲價，九龍倉的價格調整，都與該公司副主席周安橋上半年定下的“隨行就市”銷售策略一脈相承。“價格要視市場和樓盤的情況而定。去化速度慢，價格降一點；銷售趨好，也可以漲一些。”周安橋曾表示。

實際上，有漲價衝動的，不止九龍倉一家。

央行房貸新政甫一公佈，10月初即傳來綠城對浙東地區樓盤售價上調5%-10%的消息，後被確認是綠城浙東公司行為。

更多的公司雖然未對外宣佈漲價，但近期實際的成交價格卻出現小幅上揚。從成交資料來看，杭州綠地旭輝城8月份的成交均價為2.08萬元/平方米、9月份2.1萬元/平方米，而10月27日至11月2日這一周簽約了192套，簽約均價達2.23萬元/平方米，較八九月份的價格出現明顯上漲。

高院生指出，長三角一些樓盤價格上漲，與近期成交量回暖有直接關係。

據瞭解，10月份華東幾個重點城市去化速度大幅提振，雖然成交量較去年10月的高點仍有一定差距，但已大大超出今年以來的平均水準，與2012年同期相比也有比較明顯的提升。

克而瑞機構的最新資料顯示，10月份，寧波新建商品房成交51萬平方米，環比增加40%；庫存量較高的常州成交50萬平方米，環比9月增幅12%；杭州10月份成交量高達120萬平方米，環比9月增長32%，同比增幅達315%，創下了兩年以來的月度新高。

“漲價相當於給別人站崗”

伍惠敏指出，限購限貸政策放鬆後，隨著成交量逐步走高，不少開發商在長三角都想試探著調高售價，但真正漲價的還是少數。“有一些在上半年獲得不錯業績的開發商，對價格做出了一些上調。”

“市場還遠沒有好到開始大範圍漲價的程度。樓盤賣得好，多是以價換量的結果。”克而瑞機構董事長丁祖昱指出，開發商如果認為現在的市場完全回暖，已經到了漲價的時機，其實是對形勢的一種誤判。

就限貸放鬆及政府救市對市場的影響，伍惠敏指出，四季度住宅成交量將有明顯回升，但政策利好主要針對剛需和改善型置業者。而政府救市對市場的影響更多在信心的提振，而不是實質性的減壓。

“一些城市去庫存的壓力並沒有真正改善。近期交易量的回暖，是政策利好配合開發商以價換量的結果，而不是政策效果的單一顯現。”伍惠敏說。

“目前，還沒有哪家房企敢真正大幅漲價。這時候漲價，相當於給別人‘站崗’，即使漲價，在一定程度上也是試探性的，想借此瞭解購房者能否接受，以此來制訂接下來的計畫。”高院生稱。

他進一步表示，從開發商業績完成指標、現金流壓力和融資成本的角度來看，上半年價格的持續下探使開發商銷售回款大幅減少，但後續土地款和新開工建設支付卻在攀升，一些開發商不得不通過舉債來盤活現金流，或多或少通過信託、私募甚至民間借貸融了數額不等但成本不低的資金，還債壓力不小。

“雖然政策層面對樓市相當有利，但目前仍不能真正確定市場已真正回暖，而明年情況究竟會如何，也存在很大變數。開發商對後市過於樂觀，不利於企業的安全運轉。”伍惠敏告訴記者。

儘管今年一線城市的房價一直下探，但土地價格卻不降反升。

11月3日，北京市土儲中心掛出海澱區西外太平莊村地塊，起始價為6億元，起始樓面單價超過3.7萬元/平米，是今年北京推出的樓面價最貴地塊。而深圳、廣州、上海也在近期出現了部分高溢價成交的地塊。

“現在價格仍在上升，年底再不下手就來不及了。”深圳某上市大房企內部人士告訴記者，今年政府寧可流拍也不願意降價，就是摸准了開發商等不及時自然會去拿地的心態。

隨著市場的回暖，開發商開始加快拿地步伐，甚至不惜花血本在一線城市搶地。市場預期今年全年四個一線城市土地收入或超5300億元，再創歷史新高。

“寧可流拍也不降價”

10月底，龍光地產以總價46.8億元競得深圳龍華一18.6萬平方米的住宅用地，折合樓面地價2.51萬元/平米，溢價率達85.3%，而目前周邊二手樓盤價格則在3.2萬-3.5萬元/平米。

龍光地產執行董事肖旭在拍賣現場也表示，這個價格確實高了，但還是符合公司的投資原則。

“龍光回到深圳後，一直被其它地產商壓著拿不到地，這次再不在深圳拿地，就會陷入沒有專案開發的境地。”一位元熟知內情的地產商告訴記者。

“龍光也測算了下，2.5萬元/平米的土地成本，再加上8000-10000元/平米的建安成本，住宅賣到3.5萬元可以保本，而盈利主要依靠附著的3.6萬平米商業，光商業就可以賣20個億，這項目還是有點賺頭。”上述地產商對記者說。

也曾參與這一地塊競拍的萬科卻最終因為價格太高而放棄。萬科董秘譚華傑告訴記者，萬科一直在等待合適的時機拿地，今年以來，雖然房價有所下降，但地價一直沒有明顯的調整，上半年地價依然較高，因此萬科較為謹慎。

業內人士分析，今年一線城市的入市樓盤價格均不同程度地做出了調整，新房比二手房價格便宜，價格倒掛成為普遍現象。但一線城市土地市場一直較為活躍，地價不降反升。

據中原地產統計，10月一線城市土地成交27宗，土地成交樓面價達到了9367元/平米，溢價率也達到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價達到了15906元/平米，這一樓面價均價創造了歷史單月最高紀錄。

深圳龍華國土局內部人士告訴記者，政府每年會控制土地出讓節奏，今年地價是否上漲不好直接對比，因為與去年出讓的土地地段和位置不同，底價自然也不同，出讓底價是以評估價為標準，如果市場看好，則溢價會高。

9月以來，各種救市手段頻出，房地產市場開始有所回暖，房企明顯加快了拿地速度。公開信息顯示，從9月開始，包括萬科、遠洋等房企已經連續多次出手拿地。而今年1-8月，萬科拿地權益金額僅為124.43億元，僅為去年同期的26.7%。

“對房企而言，最困惑的就是房價雖然下跌，但地價並沒有實質性的下降。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，這與房企一致重回一線城市有關，目前一線城市土地市場角逐激烈，房企如果不在市場稍冷的時候拿地，未來的土地成本還會加大。

土地收入或再創新高

根據克而瑞監測資料，截至11月6日，北上廣深土地成交總價為4070億元，其中北京1861.5億元，上海1089.6億元，廣州602.75億元，深圳516.07億元。目前北京和深圳已經超過去年全年收入，其中北京前十月成交總額比去年同比增長了39.7%，平均樓面價比去年同期增長52.7%。

深圳一家信託機構人士告訴記者，從今年上半年開始，很多信託機構將房地產業務全部轉戰一線城市，只要不是太偏遠的地塊，機構都願意投資。

在該機構人士看來，造成一線城市土地被熱捧緣於一方面一線城市有需求支撐，另一方面，有境內外投資機構的資金支撐。

11月，北京還將有6宗土地出讓，掛牌底價為96.73億元，業內預計北京今年有望突破2000億元，創出歷史新高。

而上海在11月將有14宗經營性用地出讓，起始總價達334億元，若按50%左右的溢價率計算，上海全年有望達到1700億元。

“從一線城市目前樓市走向看，也有止跌反彈的跡象，所以地方政府在土地出讓上會加快節奏。對於部分房企來說，熬過了市場最冷的時期，資金面也得到了改善，所以積極拿地的動作會加大。”嚴躍進說。

廣州今年的推地節奏猶如過山車，到四季度，政府趁機抓住樓市回暖的契機，迎來推地高潮。在11月份一口氣推出30多宗土地，總起拍價超過300億元。廣州政府在今年年初曾預計全年土地收入在800億元左右，但實際上很可能將超過千億。

此外，記者從深圳規土委網站統計，截至11月7日，已掛出的土地共10宗，起拍價為36.7億元，深圳今年也很可能超過600億元。

去年四城賣地總收入為5168億元，其中，北京1822億元，上海2262億元，廣州615億元，深圳469億元。

若據此測算，四個一線城市今年土地出讓收入將超過5300億元，北京中原地產高級分析師張大偉認為，今年土地供應量比去年多，而成交均價也高於去年，預計四個一線城市今年全年的土地出讓收入將超過去年，再創新高。

一家目前在深圳有9個舊改專案的小房企投資發展部人士對記者表示，公司沒打算去二三線城市開發，在深圳做一個專案的利潤，相當於在二三線城市做10個項目，一般稅後淨利潤能超過60%。房企到一線城市開發是尋求利潤，到二三線城市發展更多是為了做銷售規模。

在該小房企投資發展部人士看來，一線城市競爭很激烈，地價不可能降，現在敢到公開市場去拿地的都是大中型房企，小房企根本競爭不過。

日前，惠州大亞灣惠州港附近，填出來的海灘，將用於港口建設。南都記者 陳偉斌 攝

為滿足未來環大亞灣新區建設發展需要，2020年前計畫實施用海面積6488公頃，其中圍填海1626公頃。《惠州市海洋功能區劃(徵求意見稿)》、《惠州環大亞灣新區區域建設用海專項規劃(徵求意見稿)》本月5日起在市政府和市海洋與漁業局官網公示，向社會公開徵求意見。相關單位和個人如有意見，可從即日起至15日前向該局回饋(連絡人：淩遠宏；聯繫電話/傳真：2276153，郵箱hyk153@163 .com )。

熱點

環大亞灣新區向海洋要空間

環大亞灣新區是未來一段時間惠州的開發建設熱點和新的經濟增長極。然而土地資源限制在一定程度上制約著區域經濟的發展，“向海洋要空間”成為解決用地矛盾的主要途徑。根據《惠州環大亞灣新區區域建設用海專項規劃(徵求意見稿)》(下稱“徵求意見稿”)，為滿足未來環大亞灣新區建設發展需要，2020年前計畫實施用海面積6488公頃，其中圍填海1626公頃。

該徵求意見稿指出，大亞灣北岸西部承擔著建設世界級石化基地及以港口為樞紐的物流基地兩大任務。要完成兩大任務，需要佔用較多的土地面積，而陸域受山體迫近海岸，平地的土地資源已無法滿足其需求。而惠州市擁有3856平方公里海域，開發利用僅約3%、不足140平方公里，其中開發強度較大的僅是惠州港和石化區的大亞灣北岸約50公里海岸線周邊海域，面積約30平方公里左右，絕大部分海域仍處於未開發利用狀態，仍具有較大的開發潛力。因此通過圍填海，增加土地面積，是唯一解決用地矛盾的途徑。

該專項規劃具體確定新區近、中期建設用海需求。其中近期(2014-2017年)計畫實施總用海面積3923公頃、含圍填海1156公頃；中期(2018-2020年)計畫實施總用海面積2565公頃，其中圍填海470公頃；遠期(2021- 2030年)計畫實施總用海面積2593公頃，其中圍填海1160公頃。

徵求意見稿中同時指出，環大亞灣新區建設用海規劃中的圍填海規劃，是影響海域環境變化的主要用海行為。特別是在大亞灣、範和港、考洲洋等內灣海域，海水交換能力弱。圍填海必然造成海床地形的改變，影響和改變水動力條件，造成周圍海床有沖有淤，特別是納潮量減少，海水自淨能力必然降低。

惠州港近期要建設成億噸大港

惠州港是惠州經濟發展的藍色引擎。規劃中指出，惠州港不僅要在近期建設成為億噸大港，到2030年還將新增港口輸送量為2.5億噸，加上原有港口吞吐能力，總規模達到了3.5億噸的能力，力爭成為全國沿海樞紐港之一。

為此，環大亞灣新區至2030年港口建設計畫用海面積為7537公頃(不含港口區外的航道、錨地、運輸管線用海)，其中港區填海面積2198公頃(不包括已填海面積和劃入港區的海島面積)。新建或升級泊位79個，其中30萬噸級泊位1個，1萬?5萬噸泊位58個，萬噸級以下泊位20個。其中荃灣港區作為惠州港建設海港物流基地的主港區，總用海面積3040公頃，含填海面積884公頃(不含已填海112公頃及海島面積)，規劃建成港口吞吐能力0 .5億噸、集裝箱225萬標箱。

根據徵求意見稿，為滿足產業發展需要，環大亞灣新區將選擇適宜的淺海灘塗區為工業、城鎮用海區。至2030年規劃工業與城鎮用海區6個，總用海面積1544公頃，其中用於圍填的面積964公頃。

其中大亞灣區工業與城鎮用海的圍填海區集中於大亞灣北岸淡澳河口(白壽灣)北岸的灘塗淺海區，與石化工業區已圍填的人工岸線相連接的海域。規劃用海面積408公頃(不包括已圍填的218公頃)，全部用於圍填海，以緩解石化基地用地不足的矛盾。

惠東縣工業與城鎮用海則較分散。其中作為環大亞灣新區建設的起步區的稔山鎮，由於沿海集中連片耕地多已列為基本農田保護區，可供利用的以沿海廢棄鹽田為主，不能滿足稔山工業與城鎮發展的用地需求，因此利用范和港東南岸的大埔屯村前的灘塗區填海造地，規劃用海390公頃；考洲洋西北部鐵湧鎮好招樓村前灘塗區，規劃為鞋材廠和制鞋工業基地，計畫圍填海面積83公頃。

聲音

“填海需報省政府或國務院批准”

惠州市海洋與漁業局局長王正印告訴記者，環大亞灣新區建設用海雖然列入規劃，不過用海仍需符合省市海洋功能區劃，並報有關部門批准，其中填海需報省政府或國務院批准。

王正印稱，建設用海必須堅持海域生態系統保護優先，保護海域生態系統的完整性，堅持以保護海洋生態系統為核心的管理模式和可持續發展的理念。因此，圍填海造地必須慎之又慎。為了保護大亞灣天然深水良灣條件，適應深水良港建設，除已論證允許圍填面積外，不宜再擴大圍填面積和範圍。此外，雖然所有圍填海均進行過環境影響的論證和評估，但其實施後的後果如何，必須加強監測監視和評估，以便採取相應的對策措施，使環境影響程度降到最低。

相關

計畫整治修復35公里岸線

目前惠州市海域海岸帶整治修復需求主要分佈在範和港西北部沿岸和惠東縣考洲洋周邊沿岸，整治修復岸線共由2段組成、總長度為64.1公里，規劃期內計畫整治修復岸線總長度為35公里。

向融創賣出股權的交易仍在港交所審核的路上，綠城集團創始人宋衛平突然改變了主意。為何要“悔婚”？對南都記者的疑問，宋衛平僅回應稱“按照規則，公告前禁聲”。不過，知情人士昨日透露，宋衛平已確定回歸綠城。而接近孫宏斌的知情人士則稱，孫已表示願意讓權。

究竟宋衛平如何耍回馬槍？昨日，綠城和融創有關負責人均向南都記者表示，暫無官方消息，以上市公司公告為准。不過，據知情人士稱，孫宏斌對於宋衛平的回歸並未提出太苛刻的條件，同意對方以不過分的溢價重回綠城。目前流傳版本稱，可能是在原收購價63億港元的基礎上加10%的溢價，宋衛平為此已在籌集資金。

宋衛平“回頭”

融創收購綠城股權曾是今年房地產市場上最大宗的收購案。根據5月22日融創中國的公告，融創中國以62 .98億港元代價收購綠城中國24.313%股份，雙方交易的最後截止時間是2014年12月底。

“截至目前，香港聯合交易所還沒有審批雙方的收購事宜。如果有的話，或者我們公司對收購有任何需公開內容的話，會有公告進行披露。”綠城有關負責人昨日向南都記者表示。這意味著，雖然孫宏斌早已開始行使老闆的職權，但現階段從法律上來講，綠城還是宋衛平的。

對於諸多被媒體追問的細節，宋衛平先是以“你猜”虛晃一槍，隨後短信回復稱“按照規則，公告前禁聲”。但接近綠城高層的知情人士稱，這個態度已經是擺明瞭要回歸。

融創中國董事長孫宏斌昨日也發微博，袒露心聲，疑為回應收購變局，“希望多做些雙贏的事，少做些一贏一輸的事，不做雙輸的事”。

事實上，翻出過往宋衛平的語錄，不難發現伏筆。5月17日，宋衛平通過官網發文，稱股權轉讓，首先來自退休的需要，“我們選擇相信融創，相信孫宏斌”，“天下本一家，有德者掌之”，“綠城造的房子，不管以前造的，現在造的，將來造的，我全部負責任。”

宋衛平對“德”的強調，也為他贏得了江湖名聲，以及孫宏斌在“回馬槍”事後的一句“你是永遠的大哥”。據宋衛平向身邊人士透露，其回歸原因，一是接到大量業主投訴，主要是品質問題，比如青島項目。另外綠城、融創雙方在做事和考慮問題方面有諸多不同，這些都讓宋衛平下決心回歸。

“當年紀大了，要退休了，發現這個世界一切事情的發生發展都跟你沒有關係了，這才是最可怕的。”在去年一次綠城媒體會上，宋衛平這樣感慨。現在看來，宋衛平的確還有著這樣的一面，不願成為一個無關的人。

孫宏斌不阻攔

對於宋衛平的回歸，孫宏斌至今未作任何公開解釋。昨日他在個人微博中寫道：“年輕的時候爭強好勝，曾經贏得暢快淋漓，也曾輸得一塌糊塗，但是我不後悔。年紀大了點後，希望多做些雙贏的事，少做些一贏一輸的事，不做雙輸的事。實在做不到，就保護你的員工的權益，保護股東們的利益，保護家人的平安幸福，支持你的朋友們。不做好人，不做壞人，做人。”

據知情人士從談判現場獲得的消息，孫巨集斌對於宋衛平提出的回歸要求，並未給出太過於苛刻的條件，同意對方以不過分的溢價重回綠城，並且給出了一個十分寬鬆的付款節奏。此外，孫宏斌沒有開出任何額外附加條件。不過，雙方交易對價目前尚不得而知。

綠城現任總經理田強近日公佈的一封內部信顯示，融創接手以後的8、9、10月，綠城就實現銷售352億元。而今年上半年，綠城總共賣了305億元。算上融創，孫宏斌旗下的兩家公司銷售額相加，足以進入千億軍團。融創的行銷團隊也已經遍佈綠城各大專案。如果說走就走，各種財務和人事的糾葛並非易事。

對此，融創有關負責人昨日表示，對於事件進展，目前公司都還不太清楚。但不少高層說，“老孫怎麼說，我們就怎麼做”。

收購存變數

事實上，融創收購綠城股份後續如何發展，還存在諸多不穩定因素。

如今5個多月時間過去了，這樁收購案至今仍未獲得香港證監會審核通過。據港媒此前報導，港交所視融創與宋衛平為一致行動人，綠城高層也證實證監會確實有這方面的考慮，交易時間將會延長至12月份。

“香港證監會認為宋孫是一致行動人的話，聯手交易會損害其他股東的利益。因此交易隨時可能生變。”有港股分析師介紹，根據港交所規定，一旦判決一致行動人成立，融創要麼放棄收購，要麼發起全面要約收購。後者約需耗資196億港元，比起孫宏斌目前的出價63億高出兩倍還多。

“並購的交易案沒有最終交割，什麼可能性都有。”蘭德諮詢總裁宋延慶向南都記者表示，還要看雙方的約定和後續談判。

回歸的代價

如果真的回歸，宋衛平要出價多少？

宋衛平此前決意放手綠城後，傾注心力栽培的藍城，以代建、現代農業等為主業，目前還處在“燒錢”階段。截至2014年9月19日，藍城已簽約代建項目170個，總可售金額1800多億元。在公司四大板塊中，代建比重高達50%，其次是養老占30%，而養老、農業以及健康等板塊均處於盈利能力欠佳的階段，將面臨諸多基礎設施的投入，很難在此時給宋衛平提供資金回報。

據悉，目前宋衛平持有10 .473%的綠城股份，其一致行動人壽柏年持股8 .086%，二者合計持股18.559%.按照11月4日收市價8.790港元計算，二者股權價值約為35億。

知情人士透露，宋衛平考慮向東方資本融資，同時向綠城高層“眾籌”20億資金。但有券商人士表示，宋衛平身邊的管理層不願意，“如果不能做到絕對控股，老宋的回歸沒有意義。要拿回主導權，還需要經過董事會及股東大會兩道關卡”。

根據市場傳言，宋衛平已經在籌集資金。目前流傳版本稱，孫宏斌基本沒提什麼要求，可能會在原收購價63億港元的基礎上加10%的溢價。據稱已有資產公司答應出資50億元幫助宋重回綠城。

不可否認的是，綠城和融創雖然結合，但秉持著不同的價值觀和行事風格，可謂“理想主義者”和“實用主義者”的碰撞。經此折騰，綠城會否元氣大傷？是雙贏雙輸亦或誰贏誰輸，唯有拭目以待。

[觀察]孫宏斌比宋衛平“幸運”

可以說，孫宏斌的運氣比宋衛平好，下半年來整個房地產的宏觀環境已悄然生變。宋衛平一貫極力抨擊的調控政策，在他決定賣出綠城後得到了實質放鬆，全國僅一線城市仍在限購，此時綠城也已“起死回生”。

政策的陽光正照在綠城的身上。8月份，綠城實現銷售額72億元，並以18億元的成績成為當月杭州主城區的銷售冠軍。9月份綠城銷售再創新高，達83億元。

“放鬆限購的政策背景給了不少房企喘息生機。”易居房地產研究院研究員嚴躍進向南都記者表示，另一方面孫巨集斌的功勞也不容忽視，團隊入主後，綠城採取了不同于宋衛平時代的大膽降價，促進了購房需求的釋放。

融創團隊6月份全面介入綠城的行銷。據綠城內部人士介紹，此後公司多方面的運作都打上了融創的印記，強調高周轉、高執行。在銷售方面，融創奉行價格隨行就市的策略，也明顯為綠城銷售增添了動力。

11月9日晚間消息，京東(24.74, 0.21, 0.86%)金融與遠洋地產日前聯合宣佈，11月11日當天，雙方將推出一場“11元籌1.1折房”的房產眾籌活動。作為項目發起方的遠洋地產，此次活動共推出包含北京在內的全國9大城市的11套房源。

　　據悉，該活動將從11月11日零點正式啟動，持續至11日23點59分結束。京東金融的“小金庫”或“白條”用戶需登陸京東眾籌頁面，支付11元便可參與1.1折購房的抽取資格。其他京東用戶則需支付1111元就可參與該活動，活動結果將在11月17日揭曉，而用戶所支付的11元或1111元金額將在活動結束後30日內，退還至支付原卡。

　　此外，據京東金融相關負責人透露，“11元籌首付”等眾籌項目也將在11月18日正式開啟。京東金融與遠洋地產在活動全程中不收取使用者任何費用，同時北京長安公證處將對所有抽取資格的過程及結果進行公證。

　　京東金融相關負責人表示，京東金融與遠洋地產的跨界合作，是首次將眾籌模式應用於地產行業的嘗試，將為用戶提供便捷的置業體驗和置業優惠。(揚子)

據中原地產監測，截至目前，21家上市房企前10個月銷售總額達7846億元，同比上漲11.3%，但平均年度銷售目標完成率僅為74%

編者按：儘管從10月初以來，房地產調控政策鬆綁的速度越來越快，但對於大多數房企而言，要想在最後這兩個月，一舉彌補前十個月的損失，還是難度頗大。於是，一個難得一見的現象出現了，一邊是房企出於對未來的看好而加緊搶地，一邊是房企為完成今年的銷售任務變著花樣促銷。

截至11月9日，據中原地產市場研究部統計資料顯示，萬科、綠城、?大、融創等21家上市房企公佈10月份銷售業績，今年前10個月，這21家房企累計銷售額達7846億元，同比上漲11.3%。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，“930”新政後，房企銷售明顯好轉，萬科等大型房企表現優於市場，但部分房企依然面臨巨大的去庫存壓力。所以，在未來不足兩個月的業績收官時間內，多數房企都在搞跨界行銷，力爭提高年度銷售目標完成率。

“銀十”銷售額超“金九”

據中原地產市場研究部統計資料顯示，僅從今年10月份單月銷售額來看，上述21家房企表現要比“金九”好，其10月份單月合計銷售額為1093.24億元，與9月份實現的952.66億元銷售額相比，上漲幅度達到了14.8%。

從發佈銷售業績的企業表現來看，“金九”與“銀十”出現倒掛現象事因為大部分企業在“930”新政後，銷售額都明顯好轉。

而從全國整體市場來看，今年10月份，40個重點城市全月銷售面積超過2300萬平方米，環比增長8.8%。其中，漲幅最大的是一、二線城市。顯然，持續鬆綁的調控政策對一、二線城市的房地產市場來說，不僅帶來了購房人群釋放，更影響了市場預期。

不過，鑒於網簽資料具有滯後性，張大偉表示，樓市的實際表現可能遠遠超過資料體現出來的上漲幅度。同時，救市政策的不斷祭出，部分之前觀望的購房者害怕踏空市場，出現明顯的紮堆入市跡象。

九成房企難以完成銷售任務

值得注意的是，全國樓市“銀十”的表現雖然普遍超過“金九”，但大部分企業距離年初制定的銷售目標依然有很大差距，而且多數房企的庫存積壓嚴重。

《證券日報》記者根據Wind資訊資料統計發現，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共 142家上市房企，其存貨總計為2.3萬億元，餘去年同期的1.9萬億元相比，增長了4000億元，同比漲幅達21.05%。從存貨排行情況看，“萬、保、金、招”四家老牌龍頭房企仍高居前四位，存貨分別為3512.35億元、2750.22億元、943.50億元以及862.24億元。


在這種情況下，年底業績“收官”大戰已至，房企不但將依然執行“以價換量”的主流銷售策略，而且都在積極籌畫促銷奇招，包括各種與互聯網金融合作的動作，以期快速消化庫存，提升銷售額。

對此，張大偉表示，從房企目前完成任務的情況來看，除萬科、?大外，其他90%的房企完成年度任務的難度比較大。在距年底結算時間不足兩個月的背景下，目前21家企業的平均銷售任務完成率僅為74%。

不過，有業內人士認為，銷售額並不是衡量一個企業是否健康發展的全部指標，對於企業來說，因為經營策略、管理能力的不同，運營重心的差異，預計未來在各個方面的表現都將出現巨大差距。

領匯（00823）一如預期成為首隻納入?指成分股的房託，將於本周三公布截至9月底止上半年度業績，市場焦點放在基金單位分派的增幅，以及停車場租金和完成資產提升計劃後的收入增長情況，並關注領匯下一步的資產買賣行動。

瑞信發表報告預料領匯每基金單位將分派84.3仙，較去年同期分派80.22仙增加5.1%，但低於去年末期的85.52仙。瑞信維持領匯「中性」投資評級。股價上周五收報46.05元，升0.4%。

出售資產策略惹關注

瑞信指出，領匯的主要增長動力是來自停車場收入增長強勁、資產提升計劃完成，以及財務開支減少等，預料將帶動上半年度收入增9%。領匯於8月斥資13.8億元向嘉里（00683）收購黃大仙現崇山商場，該行認為，有關行政開支抵銷了部分收入升幅。

領匯分別於5月及9月出售兩批合共9個商場，套現29.56億元。瑞信認為，領匯控制成本及把低利潤的商場脫手，預料其淨物業收入利潤率可由去年同期的72.1%，改善至73.4%。

該行將繼續關注領匯出售資產的策略，以及進軍內地市場的進展。

年初至今美國十年期國債孳息率持續受壓，同期領匯的基金單位價格則上升22.5%，瑞信認為，領匯表現跑贏大市，但其股息率收縮85點子，收窄幅度過高，相對同期美國國債息率只收窄54點子。瑞信把領匯本年度每基金單位分派預測下調2%，往後兩年每基金單位分派預測則分別上調1%。

麗新發展（00488）公布，計劃購入英國倫敦EC3 Leadenhall Street 100號物業，作價1.07億英鎊（約13.17億港元）。該物業位於倫敦市金融區中心，提供約12.65萬平方呎辦公室及配套住宿面積，目前租予ACE Global Markets Limited，租期於2018年初屆滿，年租金收入為625萬英鎊（約7694萬港元）；以收購價計算，收益率為5.8%。


麗 新 系 斥 13 億 再 購 倫 敦 物 業
星島日報

麗新系連番出擊投資倫敦物業。麗新製衣（191）和麗新發展（488）聯合公布，以1.07億英鎊（約13.17億元），收購英國倫敦一棟物業。此為麗新年內在倫敦同一條街上，收購的第二項收租物業。綜合集團已購入的三棟倫敦物業，每年已可帶來2億元租金收入。

　　公告稱，麗新發展全資附屬公司，與賣方於11月8日簽訂協議，收購英國倫敦EC3 Leadenhall Street 100號，收購代價為1.07億英鎊（約13.17億元），代價將以公司內部資源及銀行融資支付。收購事項須於麗新製衣股東大會上取得股東的批准。

　　該物業位於倫敦市金融區中心，由地庫、地下低層及9樓高層組成，提供12.65萬平方呎的辦公室及配套住宿。目前出租予ACE Global Markets Limited，租期為期十六年，於2018年1月17日屆滿，每年產生租金收入總額625萬英鎊（約7693.75萬元）。

　　將該租金收入與代價相比，得出歷史總租金收益率約5.8%。而麗新系另一位於同街的收租物業歷史租金收益率約6%。

　　賣方為德國封閉式基金管理人Nordcapital Real Estate的一項投資，Nordcapital Real Estate投資於船運、房地產、私募基金及能源。麗新製衣及麗新發展董事會認為，由於收購事項將提升及擴大麗新製衣集團，於英國倫敦市的策略性物業投資組合，所以收購事項符合兩公司利益。

　　麗新系近年不斷投資海外物業。今年4月麗新製衣和麗新發展剛剛以6060萬英鎊（約4.7億元）收購與是次新物業同位於Leadenhall Street 107至112號物業。根據年報，該物業出租率為100%，截至7月底止全年租金收入為8400萬元。

　　公司亦早在2011年以2.13億元入手倫敦Queen Street物業，翻新工程於今年完成，已可供出租，截至7月底之租金收入為3500萬元，出租率為41%。

一手兩天售逾230伙 玖瓏山首批速沽清

發展商積極「散貨」，加上有大型新盤開賣， 一手樓市氣氛再轉熾熱。嘉里（00683）沙田玖瓏山首批210伙極速沽清，連同其他貨尾，過去兩天一手共售出逾230伙，為最近4個周末最多，較上周末的104伙多1.2倍。而單是本月首9天，一手累售約450伙，業界直言本月一手銷量有力挑戰2000宗，貼近今年6月旺銷水平。

挑戰6月旺銷水平

嘉里昨日立即宣布加推玖瓏山173伙，平均呎價較首批調升4.5%。會德豐地產的將軍澳THE PARKSIDE，首批仍未公布銷售安排，但昨晚已宣布加價加推68伙，令到已開價單位數目增至188伙。若連同將於本周開賣的華懋九龍塘雲門及?地（00012）長沙灣曉悅，短期內可供銷售單位逾400伙。

嘉里發展執行董事朱葉培指出，玖瓏山首批210伙全數售罄，套現逾20億元，有8組客購入兩伙，買家中約有六至七成為自用，其餘是長線投資者。市傳鄺美雲抽中前籌，買入一個大單位，但未獲發展商證實。

傳鄺美雲購玖瓏山大單位

發展商即時加推第二批173伙，平均呎價1.5萬元，折實呎價1.31萬元，較首批調升4.5%，價單售價由833萬元起，並首推4房雙套房單位，最貴2968萬元。嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊表示，付款優惠維持不變，而購買指定的3房A、B單位，可於11月底前享有9折認購車位優惠，車位每個售價130萬至150萬元。

此外，會德豐地產常務董事黃光耀表示，THE PARKSIDE設於尖沙咀的示範單位及展覽廳，過去兩日有1.2萬人次參觀。市傳暫收1165票。

PARKSIDE加推68伙

集團昨晚上載第二張68伙價單，平均呎價約1.38萬元，較首張價單的1.35萬元略高2.2%。第2批單位包括9伙1房、25伙2房連儲物房、26伙3房連儲物房，以及8伙4房單位，售價557萬至1563.7萬元。折扣與首張價單一樣，最高可減樓價14.2%至15.25%。以價單訂價最平的第3座3樓F室為例，單位售價557萬元，折實售價477.9萬元。黃光耀稱，集團今年賣樓暫收145億元，創新高。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，由於市場有多個全新一手盤相繼開賣，加上發展商訂價貼市價，所以「撻着」樓市，估計本月一手成交量有力挑戰2000宗。利嘉閣總裁廖偉強指出，佔領運動的影響開始淡化，二手業主叫價再度堅挺，買家於是轉投一手市場；加上投資者開始陸續入市，帶動市場氣氛熾熱，上月積壓的購買力入市，推升成交量。廖偉強認為，本月一手成交量將有1500至1800宗。

資料顯示，自政府今年5月微調雙倍印花稅辣招後，一手成交即時爆升，6月錄得2300宗，7月亦有1600宗。

上車需求強勁，買家加快入市，周末10大屋苑交投連跌兩周後回升。業主重奪樓價主導權，細價樓連錄破頂成交，天水圍嘉湖山莊兩房價達350萬元，料短期內可突破97年最貴紀錄。

縱然明年加息及供應量增已成定局，惟心急上車的買家按捺不住，近日續以高價接貨，並刺激周末交投升。根據中原地產資料顯示，過去周末兩天錄13宗成交，較上前周的7宗，多6宗或86%，其中美孚新邨及天水圍嘉湖山莊各錄4宗成交，交投表現是10個屋苑中最突出。

嘉湖2房 350萬高價沽

至於利嘉閣地產錄8宗成交，按周少11%。美聯物業錄約9宗，按周跌18%。另香港置業錄得約8宗，升約1倍。（各地產代理統計之10大屋苑有別）。

樓價400萬元以下物業供應少，集中於二手市場上，故交投及樓價未受新盤貼市價推而影響。盤源供應少，買家被迫高價接貨，天水圍嘉湖山莊兩房戶，剛以350萬元高價沽出。

美聯物業助理區域經理黎燦強指，嘉湖山莊景湖居6座高層E室，實用面積約446平方呎（建築面積581平方呎），望米埔景，零議價下以350萬元獲用家承接，實用呎價7,848元（建築呎價6,024元），較原業主2011年時買入價213.8萬元，升136.2萬元或64%。

根據顯示，上述單位呎價屬屋苑分層戶97後新高，銀行網上估價亦「估足」，有銀行對單位估值達353萬元。另外，目前嘉湖山莊分層兩房戶造價紀錄，是1997年美湖居1座高層E室，當時發展商以353.8萬元沽出單位，是次單位造價，較紀錄價只相差3.8萬元或1%，估計該紀錄將於短期被打破。

買家積極 帶動樓價攀升

各屋苑兩房戶造價創新高，中原地產首席分區營業經理王志林指，黃埔花園11期10座中層E室，實用面積470平方呎（建築面積551平方呎），放盤數天即以599萬元由上車客承接，創同類型兩房戶新高。其次粉嶺名都6座高層B室，實用面積399平方呎（建築面積533平方呎），成交價380萬元，實用呎價9,524元創新高。

業界人士認為，新盤銷情佳帶動交投氣氛，且佔領運動下業主未見大幅落價，買家開始接受現實，其中上車客最為積極，故帶動細價樓樓價續升。

香港文匯報訊 (記者 陳楚倩 顏倫樂) 年底前新盤戰進入「白熱化」，發展商推盤意慾高漲。嘉里等旗下沙田玖瓏山首批210伙上周六開賣全數沽清。發展商「食住個勢」，昨日公布第二批單位173伙，平均呎價15,040元，其內園單位加價1%至2%。另外，會德豐將軍澳THE PARKSIDE昨晚亦宣佈加推68伙，平均呎價13,754元，屬原價加推，預料本周新盤勢必又牽連場激戰。


由嘉里、信置及萬泰共同發展的沙田九肚玖瓏山，上周六開賣首批210伙，嘉里發展執行董事朱葉培表示，首批單位已全數售罄，套現逾20億元，樓盤昨日已上載第二張價單，涉173伙，總市值10億元，其中內園單位加價1%至2%。未來數天將公佈銷售安排。


朱葉培表示，新推的173個單位，分佈於日瓏閣第1、2座；月瓏閣第1座；傲瓏閣第1、2、3座及天瓏閣第1座，實用面積由約650方呎至1,538方呎，分別屬兩房、兩房一套房、三房一套房及四房兩套房間隔，當中位於天瓏閣第一座四房兩套的A單位為項目首度登場。


玖瓏山折實呎價萬三


根據價單顯示，加推單位售價833萬元至2,968萬元，呎價介乎12,210元至19,298元，平均呎價約15,040元，折實後呎價為13,077元。他續說，上周六購入首批單位的買家中，六成至七成為用家，另外約有8組買家購入兩伙，反映市場剛性需求大。綜合市場資訊，由於大型新盤開賣帶動，過去兩日一手共成交231伙，當中玖瓏山佔當中逾九成。


PARKSIDE加推68伙


另外，會德豐地產常務董事黃光耀昨表示，旗下將軍澳THE PARKSIDE截至昨晚8時，已累收近1,100多票登記。發展商昨晚加推第二批68伙價單，分布於第1座A及C單位，售價由557萬元至1,563.7萬元，平均呎價13,754元，折實後平均呎價11,668元。折實後加推單位最低消費由477.8萬元起。


黃光耀補充，今年會德豐累積銷售金額逾145億元，金額創歷年新高，去年為100億元，當中未計及THE PARKSIDE，該項目市值逾50億元。而與新世界及港鐵合作發展的尖沙咀GRAND AUSTIN，昨日售出最後一伙後，已全數沽清，套現逾158億元。


此外，?地營業（一）部總經理林達民昨表示，曉悅截至昨午三時半，已收到632票，以本周六率先發售的38伙計算，超額15.6倍。登記的準買家，以用家為主，但亦有為數約10%的準買家擬購入投資，主要因項目入場銀碼細，而投資回報亦達3厘至4厘。項目本周六開賣，預料周五截止登記前，可以收到超額20倍以上，公司對樓盤銷情有信心。


星灣御新貨或月底售


由於市場反應理想，林達民認為反映市場對市區小型戶有需求，本周內或會加推，至少加推20伙，亦會包括定價200萬元至300萬元的細碼單位。問到?地系內其他新盤的部署，林氏指，系內合作項目烏溪沙迎海．星灣御第16、17座，會緊接曉悅後推出市場，預料最快本月底發售。