牆鑿孔磁磚裂「想解約」建商只給修

買預售屋，房子還沒蓋好卻已有使用痕跡怎麼辦？有民眾在網路發表「給鄭欽天的一封信」，控訴興富發（董事長鄭欽天）於高雄市的「國王1號院」，在未經買方同意下作為工務所使用，驗屋時發現不少破壞狀況，所以想解約。建商表示交屋前屬合法使用，將協助修補。

民眾在Mobile01論壇發布「興富發 我買的房子變工務所之給鄭欽天公開信」，表示他朋友於去年7月購買「國王1號院」，今年10月驗屋點交時，發現該屋有多處鑿孔、門框凹陷、磁磚損裂等情形，才知該屋於去年9月開始作為工務所使用長達1年。

「新屋變成新古屋」
該屋主黃先生說，「再怎麼復原，都不能抹滅新屋變新古屋的事實」，建商有疏失，因而想解約退款。

黃先生出示契約中個別磋商條款的記載：「屬重大瑕疵已達無法居住目的者，買方得解除本契約，解約時業者應退還買方已兌現之房地價款。」他認為，「所謂的重大瑕疵，條約內容講得非常模糊，一般大眾能接受未住過的新屋遇到這狀況嗎？」

應事先與客戶溝通
「可能沒說明清楚造成誤解，會請同事再加強說明。」興富發建設副總經理廖昭雄解釋，建案未開挖地下室前，會在旁搭組合屋作為臨時工務所，等搭好主結構後，就會在室內做工務所，這是業界普遍的做法，只要交屋時依合約完成交屋狀態即可，「如果拿此當理由（解約），有點牽強。」

上揚建設董事長洪光佐指出，工務所遷入室內，會優先選擇公共空間，但若建物空間有限，只能將工務所設於某戶屋內，會先將門框、流理臺等易破壞的區塊包覆好，「我們甚至會將馬桶、臉盆重新更換一套新的給買方。」

高雄市建築開發公會理事長張永義表示，要使用該戶做工務所時，應事先與客戶溝通。華固建設總經理洪嘉昇也認為，交屋前物權仍歸屬於建商，室內作為工務所並無違規，只要與屋主做好溝通，真有損害就妥善修補即可。

須負瑕疵擔保責任
行政院消保管張羽伶說，依《民法》第354條，廠商須負瑕疵擔保責任，「建商有義務修繕」，建議民眾先與建商協商，要求減少價金。曾買預售屋的民眾陳玉如說，的確會擔心房子被做工務所使用，但如果建商有誠意修補好，可接受，「給我們全新的屋況是業者責任，應免費處理到好。」

遠雄建設（5522）昨（20）日公告台灣醣聯生技醫藥取得旗下預售廠辦案「U－TOWN」部分樓層，總交易金額達8.53億元，該款項最快12月或明年初入帳。遠雄建表示，「U－TOWN」已取得使用執照，12月開始交屋入帳，加計「米蘭公園」、「三名園」挹注，第4季營運不看淡。

遠雄建設前三季因無重量級大案入帳，前三季營收僅達107.07億元、年減35%，稅後純益21.54億元，年減55%，每股稅後純益2.58元。隨著時序進入第4季交屋旺季下，遠雄重量級廠辦案「U－TOWN」正式啟動交屋下，單季營運有望持穩。遠雄建昨日收在33.6元，上漲0.4元。

遠雄建執行副總經理黃志鴻表示，總銷合計約500億元的「U－TOWN」，第一期總銷約270億元，第二期為230億元，其中首期目前銷售率逾五成，第二期也正式開賣；該案已拿到使用執照，將在12月交屋入帳。

黃志鴻說，銷售逾五成成數能否在今年完全入帳，則需視12月交屋狀況，不過整體看來，全案業績貢獻將從今年底挹注至明年。

除了「U－TOWN」外，遠雄建總銷26.6億元的「三名園」，以及總銷約18.2億元的「米蘭公園」均將在12月交屋入帳，兩案銷售均達七至八成，法人表示，兩案預計分別貢獻約19億及15億元，均有機會挹注本季業績表現。法人表示，由於遠雄建年度大案「U-TOWN」在今年底才開始交屋入帳，主要貢獻將落在明年，加上今年恐需提列八德合宜宅保證金1.3億元的損失，以及未分配盈餘加徵10%費用約4.7億元等地提列之下，今年公司營運將呈現衰退，推估遠雄建今年營收約123億元，稅後純益逾30億元，每股稅後純益約3.7元。

法人指出，遠雄建明年有U－TOWN，加上總銷破百億元的林口A7案等大案入帳，明年業績有挑戰一個股本的實力。

日圓一路狂貶，銀行主管指出，近來不少「大戶級」的不動產投資客，「結伴」進軍東京不動產，且鎖定一點五億至二億日圓（約台幣三千九百多萬元到五千二百餘萬元）的高價住宅，也為國銀東京分行帶來新的放款商機。

日銀（日本央行）擴大印鈔規模，重創日圓走勢，過去半個多月日圓貶幅近百分之十。銀行業者說，因為東京房地產價格比台北便宜，加上日圓貶值效應，吸引國人赴日投資不動產。上市公司藍天電腦日前就公布，斥資廿八億八千餘萬台幣，透過子公司取得日本東京精華區內三項不動產物業，準備收取穩定的租金收益。

銀行業者表示，國內不少投資客趕在四月分日本消費稅調高前，搶進東京不動產；但在日圓狂貶之下，最近投資客都大嘆太早下手，短短半年光是匯率就賠掉近百分之十。

不過，國銀東京分行發現，最近東京不動產「小資族」都不見了，取而代之的是以往較少見的「大戶級」的投資客。

包括台銀、一銀等國銀東京分行即發現，最近動輒買進東京一點五億至兩億日圓高價住宅的貸款申請案變多了，而且「他們是一群人一起去買，鎖定東京高價住宅下手。」

住展雜誌統計，選後至明年北台灣標售抵費地的公辦重劃區共5處，自辦1處；值得注意的是，外部干擾結束後，各抵費地的標售價格是否創高及多少家建商進場參與投標，可研判多空。

選舉過後的公辦及自辦標售及投入開發者包括新北市與桃園地區，其中三重區的「二重疏洪道重劃區」已公告標售，預計12月1日開標；另有八里區「台北港特定區」，與年底前完工的「新莊北側知識產業園區」，以及桃園市的「經國重劃區」與「中路重劃區」。

民間自辦的鶯歌「鳳鳴重劃區」，明年也會陸續出現新建案，明年北台灣有6大重劃區投入開發，重劃區獵地、推案能量將會顯著提升。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，選舉過後，外部干擾暫告一段落，各公辦重劃區抵費地標售的過程與結果，代表不動產業者的信心與對未來房市看法。

值得關注的是抵費地脫標價是否會創新高，業者若要花高價標地，一定是看好未來房市才會大膽追價；若態度趨於保守，投標價格就不會高出底價太多，溢價率也難以拉升。

何世昌分析，若抵費地脫標價創新高，應注意有無帶動周邊新建案價格上漲，若脫標價創新高但周邊房價不漲，代表市場買氣不佳，房價欠缺上攻力道。

此外，投標家數的多寡反應業者「準備案源」的意願度高低；若投標單偏少，可能是標售底價偏高，或是業者看法不樂觀，拓展新案源意願不高。

桃園經國與中路兩大重劃區，應關注大台北建商南下競標是否踴躍。何世昌指出，若大台北建商競標家數多，意謂市場仍看好桃園房市，才會積極搶標；若桃園升格再加機場捷運將通車，仍無法吸引大台北建商到桃園標地，則透露出桃園房市可能走軟。

房市推進年底，適逢九合一大選，政經情勢紛紛擾擾，加上房地合一政策將上架，濃厚的觀望氣氛使房市未能衝出好成績；今年928檔期銷售率低迷，在利空衝擊下，許多指標型重案未能如期推出，然而在大選過後，建商紛紛以「利空出盡」來看待後市，絕地大反攻的態勢明顯可見。據「好房網不動產市場週報」統計選後的推案量顯示，從選後到農曆年前將有2,262億元的案量湧現，奮力一搏。

選後房市2,262億元案量中，10億元以上的指標個案有41個，推案總金額1,740億元，將此金額加乘1.3倍，得到2,262億元的總量（0.3倍為10億元以下的建案量）。

根據先前資料，今年928檔北台灣將推出的案量有2,526億元，然而在各項不利房市推案的因素下，經過盤點，928檔實際的推案量僅1,570億元，等於928檔的實際推案量僅達到原先預期的62％，少推了近4成的案量，有15個指標建案見風轉舵沒有在928檔推案。

雖然928檔推案與銷售市況低迷，然對已箭在弦上不得不發的建商而言，九合一大選過後，紛擾因素減少了，於是北台灣再出現41個指標建案聯袂登場的大戲，有2,262億元的案量打算在歲末至開春前，奮力再衝刺一波。

觀察選後新一波推案的地區，台北市案量在10億以上的指標新案有8個，分布區域平均，其中士林區的「木蘭居」、「全陽天母」為總銷50億元的重案，而位於精華地段、有千坪基地的「敦南寓邸」豪宅成屋案，推案金額上看百億元，「敦南寓邸」雖然尚未正式公開，已有頗高的詢問度，成為房市表現的試溫計，在這波推案中備受矚目。

萬華區房市受惠萬大線交通利多，老舊社區搖身一變成為吸引建商推案的熱門戰區；即將完工的「全坤雲峰」，規畫60至80坪的河景住宅，挾著水岸建築的優勢，開價直逼近百萬元一坪。

新北市選後的熱門戰區則在汐止、新店、中和與新莊等區。其中大開選舉支票的民生汐止線，搶搭選舉列車的指標案達4個，新北市其他指標新推案還包括，新店的150億元「雙水灣」、中和80億元的「台北時上」及新莊40億元的「君泰II」。

新店近千坪的大型開發案「雙水灣」，主打國際飯店宅、擁抱碧潭景觀，推案金額達150億元，為選後單一最大量體建案，然開價將碰到8字頭，等於35坪2房的總價近2,500萬元，銷售是否會因高總價而成為市場抗性，有待近一步觀察。

「好房網雜誌」社長倪子仁表示，值得注意的是，北台灣近年唯一房價少漲也不太熱門的基隆房市，待九合一選舉後頗有「鹹魚翻身」的態勢，重量級建商包括遠雄、麗寶、興富發、基泰、國揚、達麗、綠意及白天鵝等知名上市櫃建商，紛紛開始押寶基隆房市，使基隆成為明年全台最熱門的推案區域之一，房市的發展不容小覷。

小宅當道的現階段房市，中正區「海闊天晴」一案，挾帶著低總價優勢企圖化解基隆地理位置的抗性；另外主打造鎮規模的「真愛花園城堡」，也挾著低密度開發及低價的區域優勢，企圖在打房的低迷氣氛中，殺出重圍。

倪子仁認為，選後至明年總統大選前，房市仍將面臨國內平抑房價各項措施的嚴峻考驗，另外，美國QE退場是否再引發資金的退潮，多空交戰的明年房市會如預期的軟著陸嗎？房價在物件大量釋出的區域，支撐點又會在哪裡？全民都在關注。

房地合一實價課稅未上路話題就不斷，有媒體指出此政策將會在106年實施，不過包租公律師蔡志雄對於能否造成預估效應存疑。他認為，目前房貸貸款幾乎都是七成，但若是未來房價跌超過三成，就會演變成擔保品不足抵押貸款，金融風暴就會發生，所以政策上路預期房價下跌沒有錯，但要有一個合理行情，而下跌2?3成就是一個可以進場的價位。

包租公律師蔡志雄在《TVBS地球黃金線》節目上表示，多屋族也許會考量未來房地合一課稅實施後，房地都會按照市價課稅，會使每年要繳交的稅負加重，因此都趕在政策上路前將房子售出。不過蔡志雄認為，其實不用對房地合一課稅抱太大的期望，畢竟全台灣擁有一間自住宅的人佔了89％，擁有2間以上的僅11％。

就目前政府規劃，將來擁有一戶自住屋，並持有時間達5年以上，且房價為3千萬以下的民眾，那則免稅，由此來看，蔡志雄就說，房地合一的打擊面並非全部的人都打到。因此，有很多人都在期待將來房地合一上路，房價預期能打個五折、對半砍，但真的有這麼好的事？ 蔡志雄認為，就奢侈稅來看，目前也已實施一段時間，可是看起來只有造成房屋的成交量降低，但房價還是繼續上漲。蔡志雄指出，因為有些賣方會很明白的告訴買家，該不動產他僅持有不到2年的時間，如果買家有興趣要購買，那就得自行吸收奢侈稅，如此一來，房價就會被墊高，因此更不可能下修。

依照大陸打房也把經濟打趴的經驗來看，蔡志雄表示，目前房貸幾乎都是貸到七成，而未來房價如果跌超過三成，會演變成擔保品不足抵押貸款，金融風暴就會產生，他就認為，雖然預期房價下跌沒有錯，但是要有一個合理的行情，而房價下跌2?3成就是一個可以入場的價位。

九合一選舉後，5大重劃區抵費地標售隨即登場，其中，新北市二重疏洪道重劃區搶在選後的第一個上班日12月1號標售抵費地，總底價達76.3億元，市場人士預期，土地每坪決標價上看150萬元，標售結果將成為選後房地產市場的風向球。

房市近來偃兵息鼓，但選後北台灣都會區將有6大重劃區進入招商和開發階段。其中政府公辦重劃區就囊括5個，選後將陸續啟動抵費地標售，且集中在新北市與桃園。

包括12月1日搶得頭香三重二重疏洪道重劃區，以及八里台北港特定區、年底前完工的新莊副都心北側知識產業園區、桃園經國重劃區和中路重劃區；以及民間自辦的鶯歌鳳鳴重劃區，總計6個重劃區釋出約417公頃重劃土地。

由於新北、桃園藍營獲勝機率不小，重大建設應不會變盤，上述5個公辦重劃區的抵費地標售，其競標封數、出價等指標，都被視為明年房市溫度計。

住展雜誌企研室經理何世昌昨（20）日公布調查指出，北台灣5大重劃區明年將上演車輪戰，房價欲小不易。其中，鄰近台北市、水岸第一排的二重疏洪道重劃區，未來商業區土地每坪決標價上看150萬元，河岸第一排房價將與重陽重劃區水岸第一排比價，新案每坪上看70萬。

根據新北市政府招標資訊，二重疏洪道重劃區將公開標售抵費地共55筆，總底價76.3億元，住宅區土地共47筆，每坪底價約68萬元至109.4萬元不等；商業區土地共8筆，每坪底價最高達141.8萬元。

八里台北港特定區面積最大達135公頃，有自由經濟示範區與娛樂特定區招商題材，近年已有多家建商進場獵地，盛傳土地成交價最高達每坪60萬元；另鶯歌鳳鳴重劃區目前土地行情每坪達50萬元，若推案銷售不錯，房價可能挑戰每坪3字頭。

12月即將升格的桃園，經國、中路2大重劃區抵費地標售也蓄勢待發。鄰近南崁交流道的經國重劃區，商業土地每坪已喊到100萬元，未來新案開價見4字頭；至於腹地完整、面積達104公頃的中路重劃區，據悉已有中悅機構、國泰建設等20幾家建商卡位，目前每坪土地成交行情已破百萬大關。

與內湖一起被稱為「台北東都心」的南港，在政府五大發展中心規畫下，未來3年內具備超過10項以上的利多題材，信義房屋業18區執行協理洪建煥指出，從理財觀點看，在這些題材助長下，「經貿園區」與「車站特區」將是南港兩大最抗跌保值區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，台北市土地取得不易，新北市有抵費地釋出，仍舊會吸引上市櫃建商目光，因為他們需要穩定的土地開發才有入帳，所以即便房市冷、但標售估計能有一定熱度。

洪建煥分析說，所謂五大發展中心包括「會展中心」、「軟體中心」、「車站中心」、「文創中心」與「生技中心」，這些硬體建設分別坐落在「經貿園區」、「車站特區」、「生技特區」與「重陽重劃區」4個區域。

例如經貿園區共有會展、軟體兩中心加持、C2台肥土地在有凱撒、漢來拿下做觀光飯店。車站特區有台鐵、高鐵與捷運三鐵共構，明年高鐵站可通車，潤泰集團南港車站購物中心明年底開幕，上面有六福頂級飯店，旁邊的文創中心也預計2016年啟用。其他還有北部流行音樂中心、中信總部、南港輪胎世界明珠開發案，題材超過10項以上。

洪建煥分析，以產品來說，經貿園區多是新房子，是南港房價最貴的地區。指標性豪宅「天匯」、「無雙」每坪已叫價90到100萬元，就算是外圍5年左右新成屋，也有75~80萬元。

至於在南港車站特區，新成屋每坪71~81萬元、中古約68~73萬元，重陽重劃區新屋71~75萬元，中古屋略低為66~70萬元。生技特區研究院路一帶，新屋價位稍低約每坪52~62萬元、中古屋50到55萬元。至於早期的公寓型產品，遍布在四大區塊都有，價格上除了研究院路有42∼50萬元左右，其餘多在50~55萬元間。

洪建煥建議，一般房貸比例不該超過收入的5成，「年輕人辛苦一點多走一點路，之後再換屋。」單價落在50萬元上下的公寓，花1500萬就可以買到標準三房。

至於換屋族，重陽重劃區是棋盤式規畫區，內有東陽公園、河濱公園、向陽公園等廣大綠地，沒有過於濃厚的商化業氣息，適合自助客或換屋族入住。經貿園區則以投資客居多，洪建煥指，「從理財觀點看，經貿園區與車站特區是兩塊保值性高的區域。」

本週的好房網不動產市場週報，11月11日至11月17日止，此次走訪範圍包括大台北地區及桃園，而板橋區的6個案場則是本週的假日工地巡禮，若是以成交戶數表現觀察，16個案場中成交戶數掛蛋的有7件，佔了約4成3，新店區的「美麗國NO.2」「晴山墅」異軍突起，成交戶數達5組，其餘案場則滑落至1件上下，衛星城市的基隆與桃園，則也有成交表現。

至於本週假日實際走訪工地，板橋區的6個案場，除了「霏陽」因為舉辦活動吸引人潮，其餘5個案場來客組數多只有個位數，經了解受到選舉影響，多半選擇選後才進行較多量的媒體曝光。

號稱首條沿線皆提供4G上網的捷運路線-北捷松山線已於2014年11月15日通車，讓雙北市捷運路網更趨完整。松山線自西門站起至松山站止，總共8站，共行經西門站、北門站、中山站、松江南京站、南京復興站、台北小巨蛋站、南京三民站以及松山站，捷運已經成為民眾不可或缺的交通工具，而捷運的開通也帶動周邊房市發展，「捷運宅」成為房市票房保證，「逐捷運而居」趨勢也益發明顯，近期房市在政府管控與選舉不確定性影響下，市況低迷，但松山線通車效應帶動周邊房市增溫，吸睛度百分百！

「捷運宅」夯！松山線佔區內交易32.9％，松江南京站最熱門
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，捷運松山線8站共經過萬華、中正、大同、中山與松山五個行政區，西門站橫跨萬華、大同兩區，而北門站則位於大同區，中山站、松江南京站、南京復興站隸屬中山區，台北小巨蛋站、南京三民站與松山站則是松山區，雖然每一區平均只有1.6個站點，但是從實價登錄的資料卻發現，松山線周邊房市交易佔這五個行政區交易量總和的佔比從2013年的21.3％飆升至103年的32.9％，顯示光是松山線沿線的房市交易量就佔了五行政區全區的三成以上，「捷運宅」魅力不容小覷。

黃舒衛說明，松山線是台北捷運中第三條東西向的路線，途經南京東路金融、辦公商圈，在松山線通車後，更是新增三個雙捷轉運站以及一個雙鐵轉運站，對於台北捷運路網的串聯度大大加分，也讓周邊房市發燒。若從各站的交易熱度來看，統計近二年實價登錄資料可看出，松江南京站仍穩坐第一名寶座，交易件數佔全線8站的21.4％，由於位處重要的金融辦公商圈，加上近年來不少新案推出，拉抬周邊房市，指標地位不容撼動。

其次則是西門站，擁有購物、採買一應俱全的西門商圈，商圈發展成熟，生活機能完善，同時也是板南線、小南門線的轉乘站點，現在加上松山線通車，西門站的轉運站優勢更上層樓，交易佔比19.2％，位居第二。而第三名則是南京三民佔，交易佔比14.7％，是松山線最具住宅區色彩的站點，周邊住宅產品多元，購屋選擇性多，同時區內有健康國小與介壽國中明星學區，加上生活機能完善，吸引民眾購屋。

雙捷、雙鐵轉運站中小宅最受青睞 南京三民站換屋首選
那麼捷運松山線熱銷產品又是什麼呢?黃舒衛指出，統計近二年實價登錄資料發現，松山線8站周邊捷運交會站點大多以20坪以下的套房或小兩房產品為主，像是西門站、中山站、松江南京站、南京復興站以及松山站，其中松江南京站中小宅產品比例更高達54.5％。黃舒衛說明，由於松山線沿線商業活動頻繁，工商業發達，是著名的金融、辦公聚落，因此，購屋或租屋的居住需求也相對增加，加上這些站點是具備轉乘優勢的雙捷交會站或是雙鐵轉乘站，交通網絡四通八達，憑藉其轉運樞紐地位，讓中低總價小宅或是套房產品最受青睞。

黃舒衛補充，至於住商混合明顯的台北小巨蛋站，20坪以下與20-40坪產品差距不大，佔比分別為36.3％與35.6％，周邊有台北小巨蛋、松山運動中心以及台北體育館跟體育場，加上敦化國中、國小明星學區加持，百貨公司、商場林立，生活機能完整，吸引單身貴族或是小家庭進駐。而南京三民站則是傳統住宅區，也是松山區早期發展區塊，商圈發展已臻成熟，加上周邊公園、綠地眾多，醫院、學校資源完善，對於家中有小孩或長輩的家庭，是換屋的首選，因此，南京三民站周邊以20-40坪為交易主力，佔比42.6％居冠。

至於北門站，周邊有大稻埕、迪化街等歷史悠久的街區，是台北市發展的起源地，商業活動聚集，交通便利性佳，不過因為發展的早，區內房屋新舊夾雜狀況明顯，房價也因此相對便宜，中低總價產品最受到買方關注，觀察北門站的交易坪數帶以20坪以下為大宗，佔比49.8％。

「逐捷運而居」一直是房地產的不敗法則，對於想搶搭松山線通車效益購屋的民眾，黃舒衛表示，由於松山線是串連台北捷運網路重要的一條捷運線，不管是到新店、三重、新莊、板橋、中永和一帶，或是士林、北投、淡水，其實都相當便利，在目前萬物皆漲但薪水凍漲的時代，有效降低購屋負擔的購屋選擇就相當重要，因此，黃舒衛建議，選擇一站之隔、捷運末端站等方式，以時間換取空間，都可以讓購屋負擔少一點，同時也要審視自身需求的房屋類型與坪數大小，再比較各站周邊的生活機能、學區、商場等公共設施是否完備，選擇房價相對便宜的區塊，讓自己能輕鬆購屋。

實價登錄竟會引起買賣糾紛？有買方認為購買的房屋價格與實價登錄價格相差過大，因此要求解約，另外也有1件買賣糾紛，是買方認為仲介隱瞞交易行情，讓他買貴了。其實，買房之前除了可透過實價登錄網查詢房價，另外也有幾項方式能推估房價行情。

第3季台北市房屋買賣糾紛，出現了幾例買方認為「買貴了」的糾紛案例，包括有居住於南部的買方，在簽約後才認為仲介沒有提供物件的實價登錄資訊，要求解約，因而告上法院；也有案例是，買方認為仲介刻意隱瞞交易行情，讓他必須多繳高於行情的買賣價金。 其實買房前，除了可參考房仲推估的行情之外，自己也可透過幾項方式了解房屋的價值。

第1、可交叉比對政府資料及房仲業者提供的成交行情，或多結交房仲業者朋友，隨時瞭解物件周邊的房屋開價，提高自己的房價敏銳度。

第2、可將打算估價的物件，詢問銀行可貸款多少，約略能回推房價行情，以銀行回覆的估價除以貸款成數，就可約略算出房屋總價。

第3、透過房屋謄本的「擔保債權總金額」除以1.2再除以貸款成數，就可估出房價。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘日前（19日）表示，2014年台中推案量9月前合計推案量1,581億，全年約在1,700億元，展望2015年房市走勢可謂開高走低，量縮，總統大選和政策將是牽動房市的最大關鍵，估計明年推案量1,500億。不論藍贏或綠上，最快都要等到總統大選後，景氣才會回升。

距離9合1選舉倒數計時，針對選後局勢，如果台中市長胡志強連任，多數建案馬上公開；如果是林佳龍委員當選，開發商稍作停頓，停看政策走向，可能過完農曆年再推案。

真正的居住正義，魏嘉銘認為可朝兩個方向推行，一是串起台中山海線，二是廣大建置社會住宅。

政府積極管控房市，提出房地合一稅，魏嘉銘說，交通建設應該串起山海線，繞一圈大台中市兩個小時，拉直線從南到北只需1個小時，這樣的時間是上班族當天通勤可接受範圍，如此一來大台中交通拉近，成就一日生活圈的話，就可以紓解房價太高的民怨問題。

當交通計畫串起大台中山海線，都市計畫也會跟著發展，接著產生新的居住群聚，不僅一次解決房價問題，還能塑造出好的近郊不離城居住環境。現階段74號環線開通，已帶動新的居住生活商圈。

魏嘉銘透漏，台中市政府有意將部子段7公頃的土地，釋出蓋社會住宅，預計7年可蓋2,000戶，這是很好的事情。

台灣自有房屋率85％，假若實施兩稅合一後，台灣將有800萬戶的人民要被加稅，魏嘉銘指出，經濟景氣不佳，不應向人民課以重稅，應該朝三民主義精神：平均地權、漲價歸公，從土地增值稅開始修得合理，如果要修法，應該要修憲，走正統的路，用百年大計看待來修法。

他也強調，建築業不適用房地合一，呼籲財政部，建築業是台灣經濟發展火車頭，影響層面擴及水電、鋁窗、鐵件、磁磚、衛浴、裝潢等百業，中央政府在政策上路前，應通盤檢討與地方開發商研議溝通。

事實上，政府許多打房手段都會加諸開發商建築成本。政府持續打房，選舉因素，讓人民舉棋不定，現階段觀望不敢買房，已買房的人擔心受怕，這是現在房市景氣低迷主因。

受年底選戰影響，目前整體房市交易量降低，住商不動產交易量減少5.97％，台灣房屋也量縮2.3％，自住型消費者獨撐市場買氣；七期南側的大棟距與成熟生活機能向來深受自住客青睞，近來市政中心的高密度開發反而吸引北七期住戶搬至南側居住，點燃七期「南遷」熱潮。慶仁建設與太子建設預見商機，「慶仁林境」與「太子玉鼎」建案話題熱度持續，雙橡園、惠宇也預計明年進場搶市。

春耕不動產七期市府店副總經理賴建道表示，文心森林公園周邊的大棟距與景觀視野是吸引自住型消費者一大特色，未來捷運通車後便利性更高，是吸引自住客與市政中心住戶由北七期搬遷至七期南側主因。住商不動產七期園道加盟店經理李錦樺也指出，低密度開發的生活空間和成熟的生活機能是自住客購屋選擇上的首要考量，七期南側文心森林公園周邊物件深受自住客喜愛。

台中市建築經營協會副理事長林正昇認為，景觀視野是豪宅必備的首要條件之一，除惠來、南屯、文心森林公園三大公園綠地，區域內還有三大明星學區，周邊有IKEA、也有五期發展成熟的生活機能，大棟距、低建蔽率是七期南側與市政中心相較之下的明顯優勢，近來建商推案與購地計畫積極，南側主要建案「慶仁林境」與「太子玉鼎」上周自住客詢問度仍穩定成長，顯示七期南側依然是自住型消費者首選。

七期南側指標個案「慶仁林境」位於惠中路、大墩七街角地，與大墩學區、文心森林公園為鄰最受矚目，規劃88至176坪，每坪開價65至75萬元，南面有遼闊視野、北眺可夜觀北七期高密度發展下的高樓燈光計畫美景。

另一個案「太子玉鼎」位於大墩六街，每坪開價58至68萬，規畫86至180坪。預計明年進場的雙橡園大墩十街案基地面積1617坪，預估售價70至80萬；惠宇大墩七街案，也將在明年第1季進場，售價預估也將由70萬起跳。

近年來，七期市政中心進入發展高峰期，高密度開發的北七期市政中心地段已成為高建蔽率、小棟距的高壓生活空間，棟距狹小最直接壓縮的就是住戶的視野與空間居住品質。

水灌電梯 住戶嗆「給建商難看」

漏水一直是房屋買賣糾紛榜首，屋齡才2年的新大樓因漏水不斷，住戶憤而掛布條抗議！高雄市鳳山區「上河國」屢屢發生漏水問題，今年7月颱風時社區中庭甚至淹水、水灌進電梯間，住戶與建商協調後無共識，管委會近日直接製作大型布條幹譙建商。

「地下2樓會下雨」
「上河國」位於高雄市鳳山區的華鳳特區，為龍騰建設在該重劃區的首個大樓案，當初開價每坪14~14.5萬元。該區住戶透露，交屋以來時有住戶反映住家漏水，建商雖都有派人處理，但因該大樓與隔壁的別墅「龍騰1號院」有部分公設共構，「別墅住戶只要在地下室用水或洗車，大樓地下2樓就會開始下雨。」今年7月颱風來時，中庭更因排水不良導致大淹水，水灌進電梯間。

住戶表示，漏水及淹水問題嚴重，建商卻僅稱「地下室本來就沒做防水」，未積極處理，也不願承認排水系統有瑕疵，雙方對於如何善後無法達成共識，讓住戶怒火愈燒愈旺，「出席所有權人區分大會的住戶，全數通過掛布條抗議」。其中一個布條更正對龍騰建設新建案的接待中心，擺明「給建商難看」。

業者掛電話不回應
記者致電龍騰建設總經理特助吳信磊，對方一聽到要問關於「華鳳特區大樓的事」，隨即掛掉電話，無法取得其回應。高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰認為，住戶會採取這麼激烈的手段，顯然建商的施工出很大問題，且善後方式讓住戶無法接受，才會和建設公司「對著幹」。

該社區管委會雖大動作掛布條抗議，但主委卻低調表示，正等待與建商和解，所以不願接受採訪。網友Yang Tintin慶幸說：「好險~當初沒買~」，許大胖則稱讚：「好威的管委會！」

「上河國」小檔案
位置：高雄市鳳山區北昌三街
建商：龍騰建設
行情：每坪14~15萬元
坪數：22~55坪
戶數：248戶
樓層：地上19樓、地下2樓
公設比：32.99％
房屋糾紛：2012年6月完工交屋後，住戶屋內陸續發生漏水問題，今年7月中庭淹水、地下室漏水，與建商協調未果，近2日掛布條抗議
資料來源：《蘋果》採訪整理

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，並發出通知，要求各地區各部門結合實際認真貫徹執行。

《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》全文如下。

伴隨我國工業化、資訊化、城鎮化和農業現代化進程，農村勞動力大量轉移，農業物質技術裝備水準不斷提高，農戶承包土地的經營權流轉明顯加快，發展適度規模經營已成為必然趨勢。實踐證明，土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路，有利於優化土地資源配置和提高勞動生產率，有利於保障糧食安全和主要農產品供給，有利於促進農業技術推廣應用和農業增效、農民增收，應從我國人多地少、農村情況千差萬別的實際出發，積極穩妥地推進。為引導農村土地（指承包耕地）經營權有序流轉、發展農業適度規模經營，現提出如下意見。

一、總體要求

（一）指導思想。全面理解、準確把握中央關於全面深化農村改革的精神，按照加快構建以農戶家庭經營為基礎、合作與聯合為紐帶、社會化服務為支撐的立體式複合型現代農業經營體系和走生產技術先進、經營規模適度、市場競爭力強、生態環境可持續的中國特色新型農業現代化道路的要求，以保障國家糧食安全、促進農業增效和農民增收為目標，堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度。改革的方向要明，步子要穩，既要加大政策扶持力度，加強典型示範引導，鼓勵創新農業經營體制機制，又要因地制宜、循序漸進，不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮，使農業適度規模經營發展與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水準提高相適應，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。

（二）基本原則

——堅持農村土地集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，以家庭承包經營為基礎，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式共同發展。

——堅持以改革為動力，充分發揮農民首創精神，鼓勵創新，支持基層先行先試，靠改革破解發展難題。

——堅持依法、自願、有償，以農民為主體，政府扶持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。

——堅持經營規模適度，既要注重提升土地經營規模，又要防止土地過度集中，兼顧效率與公平，不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率，確保農地農用，重點支援發展糧食規模化生產。

二、穩定完善農村土地承包關係

（三）健全土地承包經營權登記制度。建立健全承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的土地承包經營權登記制度，是穩定農村土地承包關係、促進土地經營權流轉、發展適度規模經營的重要基礎性工作。完善承包合同，健全登記簿，頒發權屬證書，強化土地承包經營權物權保護，為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據。建立健全土地承包經營權資訊應用平臺，方便群眾查詢，利於服務管理。土地承包經營權確權登記原則上確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。切實維護婦女的土地承包權益。

（四）推進土地承包經營權確權登記頒證工作。按照中央統一部署、地方全面負責的要求，在穩步擴大試點的基礎上，用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不准、四至不清等問題。在工作中，各地要保持承包關係穩定，以現有承包台賬、合同、證書為依據確認承包地歸屬；堅持依法規範操作，嚴格執行政策，按照規定內容和程式開展工作；充分調動農民群眾積極性，依靠村民民主協商，自主解決矛盾糾紛；從實際出發，以農村集體土地所有權確權為基礎，以第二次全國土地調查成果為依據，採用符合標準規範、農民群眾認可的技術方法；堅持分級負責，強化縣鄉兩級的責任，建立健全黨委和政府統一領導、部門密切協作、群眾廣泛參與的工作機制；科學制定工作方案，明確時間表和路線圖，確保工作品質。有關部門要加強調查研究，有針對性地提出操作性政策建議和具體工作指導意見。土地承包經營權確權登記頒證工作經費納入地方財政預算，中央財政給予補助。

三、規範引導農村土地經營權有序流轉

（五）鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵承包農戶依法採取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。鼓勵有條件的地方制定扶持政策，引導農戶長期流轉承包地並促進其轉移就業。鼓勵農民在自願前提下採取互換並地方式解決承包地細碎化問題。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。以轉讓方式流轉承包地的，原則上應在本集體經濟組織成員之間進行，且需經發包方同意。以其他形式流轉的，應當依法報發包方備案。抓緊研究探索集體所有權、農戶承包權、土地經營權在土地流轉中的相互權利關係和具體實現形式。按照全國統一安排，穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，研究制定統一規範的實施辦法，探索建立抵押資產處置機制。

（六）嚴格規範土地流轉行為。土地承包經營權屬于農民家庭，土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，應由承包農戶自主決定，流轉收益應歸承包農戶所有。流轉期限應由流轉雙方在法律規定的範圍內協商確定。沒有農戶的書面委託，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。防止少數基層幹部私相授受，謀取私利。嚴禁通過定任務、下指標或將流轉面積、流轉比例納入績效考核等方式推動土地流轉。

（七）加強土地流轉管理和服務。有關部門要研究制定流轉市場運行規範，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。依託農村經營管理機構健全土地流轉服務平臺，完善縣鄉村三級服務和管理網路，建立土地流轉監測制度，為流轉雙方提供資訊發佈、政策諮詢等服務。土地流轉服務主體可以開展資訊溝通、委託流轉等服務，但禁止層層轉包從中牟利。土地流轉給非本村（組）集體成員或村（組）集體受農戶委託統一組織流轉並利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經濟組織以外的流入方收取基礎設施使用費和土地流轉管理服務費，用於農田基本建設或其他公益性支出。引導承包農戶與流入方簽訂書面流轉合同，並使用統一的省級合同示範文本。依法保護流入方的土地經營權益，流轉合同到期後流入方可在同等條件下優先續約。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設，健全糾紛調處機制，妥善化解土地承包經營流轉糾紛。

（八）合理確定土地經營規模。各地要依據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水準等因素，研究確定本地區土地規模經營的適宜標準。防止脫離實際、違背農民意願，片面追求超大規模經營的傾向。現階段，對土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二三產業務工收入的，應當給予重點扶持。創新規模經營方式，在引導土地資源適度集聚的同時，通過農民的合作與聯合、開展社會化服務等多種形式，提升農業規模化經營水準。

（九）扶持糧食規模化生產。加大糧食生產支持力度，原有糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼歸屬由承包農戶與流入方協商確定，新增部分應向糧食生產規模經營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實際糧食播種面積或產量對生產者補貼試點。對從事糧食規模化生產的農民合作社、家庭農場等經營主體，符合申報農機購置補貼條件的，要優先安排。探索選擇運行規範的糧食生產規模經營主體開展目標價格保險試點。抓緊開展糧食生產規模經營主體行銷貸款試點，允許用糧食作物、生產及配套輔助設施進行抵押融資。糧食品種保險要逐步實現糧食生產規模經營主體願保盡保，並適當提高對產糧大縣稻穀、小麥、玉米三大糧食品種保險的保費補貼比例。各地區各有關部門要研究制定相應配套辦法，更好地為糧食生產規模經營主體提供支援服務。

（十）加強土地流轉用途管制。堅持最嚴格的耕地保護制度，切實保護基本農田。嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁佔用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、污染、圈佔閒置耕地和損毀農田基礎設施。堅決查處通過“以租代征”違法違規進行非農建設的行為，堅決禁止擅自將耕地“非農化”。利用規劃和標準引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。採取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。合理引導糧田流轉價格，降低糧食生產成本，穩定糧食種植面積。

四、加快培育新型農業經營主體

（十一）發揮家庭經營的基礎作用。在今後相當長時期內，普通農戶仍占大多數，要繼續重視和扶持其發展農業生產。重點培育以家庭成員為主要勞動力、以農業為主要收入來源，從事專業化、集約化農業生產的家庭農場，使之成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。分級建立示範家庭農場名錄，健全管理服務制度，加強示範引導。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標準農田，並優先流向家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。

（十二）探索新的集體經營方式。集體經濟組織要積極為承包農戶開展多種形式的生產服務，通過統一服務降低生產成本、提高生產效率。有條件的地方根據農民意願，可以統一連片整理耕地，將土地折股量化、確權到戶，經營所得收益按股分配，也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委託經營等方式發展農業規模經營。各地要結合實際不斷探索和豐富集體經營的實現形式。

（十三）加快發展農戶間的合作經營。鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、開展聯合行銷等方式發展聯戶經營。鼓勵發展多種形式的農民合作組織，深入推進示範社創建活動，促進農民合作社規範發展。在管理民主、運行規範、帶動力強的農民合作社和供銷合作社基礎上，培育發展農村合作金融。引導發展農民專業合作社聯合社，支持農民合作社開展農社對接。允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。探索建立農戶入股土地生產性能評價制度，按照耕地數量品質、參照當地土地經營權流轉價格計價折股。

（十四）鼓勵發展適合企業化經營的現代種養業。鼓勵農業產業化龍頭企業等涉農企業重點從事農產品加工流通和農業社會化服務，帶動農戶和農民合作社發展規模經營。引導工商資本發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖等適合企業化經營的現代種養業，開發農村“四荒”資源發展多種經營。支援農業企業與農戶、農民合作社建立緊密的利益聯結機制，實現合理分工、互利共贏。支援經濟發達地區通過農業示範園區引導各類經營主體共同出資、相互持股，發展多種形式的農業混合所有制經濟。

（十五）加大對新型農業經營主體的扶持力度。鼓勵地方擴大對家庭農場、專業大戶、農民合作社、龍頭企業、農業社會化服務組織的扶持資金規模。支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農專案，新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜。加快建立財政專案資金直接投向符合條件的合作社、財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護的管理制度。各省（自治區、直轄市）根據實際情況，在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施，並按規定減免相關稅費。綜合運用貨幣和財稅政策工具，引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支援機制，創新金融產品和服務，加大信貸支援力度，分散規模經營風險。鼓勵符合條件的農業產業化龍頭企業通過發行短期融資券、中期票據、中小企業集合票據等多種方式，拓寬融資管道。鼓勵融資擔保機構為新型農業經營主體提供融資擔保服務，鼓勵有條件的地方通過設立融資擔保專項資金、擔保風險補償基金等加大扶持力度。落實和完善相關稅收優惠政策，支持農民合作社發展農產品加工流通。

（十六）加強對工商企業租賃農戶承包地的監管和風險防範。各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地要有明確的上限控制，建立健全資格審查、專案審核、風險保障金制度，對租地條件、經營範圍和違規處罰等作出規定。工商企業租賃農戶承包地要按面積實行分級備案，嚴格准入門檻，加強事中事後監管，防止浪費農地資源、損害農民土地權益，防範承包農戶因流入方違約或經營不善遭受損失。定期對租賃土地企業的農業經營能力、土地用途和風險防範能力等開展監督檢查，查驗土地利用、合同履行等情況，及時查處糾正違法違規行為，對符合要求的可給予政策扶持。有關部門要抓緊制定管理辦法，並加強對各地落實情況的監督檢查。

五、建立健全農業社會化服務體系

（十七）培育多元社會化服務組織。鞏固鄉鎮涉農公共服務機構基礎條件建設成果。鼓勵農技推廣、動植物防疫、農產品品質安全監管等公共服務機構圍繞發展農業適度規模經營拓展服務範圍。大力培育各類經營性服務組織，積極發展良種種苗繁育、統防統治、測土配方施肥、糞汙集中處理等農業生產性服務業，大力發展農產品電子商務等現代流通服務業，支援建設糧食烘乾、農機場庫棚和倉儲物流等配套基礎設施。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。鼓勵以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。開展政府購買農業公益性服務試點，鼓勵向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。研究制定政府購買農業公益性服務的指導性目錄，建立健全購買服務的標準合同、規範程式和監督機制。積極推廣既不改變農戶承包關係，又保證地有人種的託管服務模式，鼓勵種糧大戶、農機大戶和農機合作社開展全程託管或主要生產環節託管，實現統一耕作，規模化生產。

（十八）開展新型職業農民教育培訓。制定專門規劃和政策，壯大新型職業農民隊伍。整合教育培訓資源，改善農業職業學校和其他學校涉農專業辦學條件，加快發展農業職業教育，大力發展現代農業遠程教育。實施新型職業農民培育工程，圍繞主導產業開展農業技能和經營能力培養培訓，擴大農村實用人才帶頭人示範培養培訓規模，加大對專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工的培養培訓力度，把青年農民納入國家實用人才培養計畫。努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系，建立公益性農民培養培訓制度，探索建立培育新型職業農民制度。

（十九）發揮供銷合作社的優勢和作用。扎實推進供銷合作社綜合改革試點，按照改造自我、服務農民的要求，把供銷合作社打造成服務農民生產生活的生力軍和綜合平臺。利用供銷合作社農資經營管道，深化行業合作，推進技物結合，為新型農業經營主體提供服務。推動供銷合作社農產品流通企業、農副產品批發市場、網路終端與新型農業經營主體對接，開展農產品生產、加工、流通服務。鼓勵基層供銷合作社針對農業生產重要環節，與農民簽訂服務協定，開展合作式、訂單式服務，提高服務規模化水準。

土地問題涉及億萬農民切身利益，事關全域。各級黨委和政府要充分認識引導農村土地經營權有序流轉、發展農業適度規模經營的重要性、複雜性和長期性，切實加強組織領導，嚴格按照中央政策和國家法律法規辦事，及時查處違紀違法行為。堅持從實際出發，加強調查研究，搞好分類指導，充分利用農村改革試驗區、現代農業示範區等開展試點試驗，認真總結基層和農民群眾創造的好經驗好做法。加大政策宣傳力度，牢固樹立政策觀念，準確把握政策要求，營造良好的改革發展環境。加強農村經營管理體系建設，明確相應機構承擔農村經管工作職責，確保事有人幹、責有人負。各有關部門要按照職責分工，抓緊修訂完善相關法律法規，建立工作指導和檢查監督制度，健全齊抓共管的工作機制，引導農村土地經營權有序流轉，促進農業適度規模經營健康發展。

國家統計局日前發佈的資料顯示，10月份70個大中城市新房價格環比無一上漲，儘管環比降幅繼續收窄，但房價尚未止跌企穩。

多位業內人士分析，央行9•30新政之後，全國樓市確實出現一波回暖，但進入11月後，回暖態勢並未得以持續，多地房地產市場成交再次趨於平淡。隨著經濟下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩樓市。

“關於二手房營業稅的相關政策，國稅總局正在研究，前一段時間總局也在部分重點城市進行了有針對性的調研，並將當前二手房市場的交易與稅收情況做了匯總。”國稅總局的一位元官員對記者表示。

國稅總局多地調研

“此前國稅總局的確派出調研組對部分城市的房地產行業相關稅種進行調研，並對二手房交易環節各稅種的稅收情況做了詳細的摸底。”東部某省會城市政府部門的一位元官員告訴記者，從國稅總局調研期間透露的情況來看，國稅總局確實有計劃對二手房交易營業稅做出調整，但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。

一位接近國稅總局的知情人士則表示，二手房營業稅政策在年底前進行調整的可能性很大，預計在調整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調，但具體落地政策還需要各地出臺。

“近期，我們多次給相關部委和地方政府提供二手房交易資料，從目前的市場情況來看，二手房的成交狀況在經歷了10月份的短暫回暖之後，目前仍不容樂觀。”鏈家地產一位元高層告訴記者，從全國層面來看，在二手房的相關稅費政策中，營業稅的免征期限具有較大調整空間。

日前，部分城市二手房市場再次呈現出成交放緩的趨勢。以北京為例，偉業我愛我家市場研究院16日統計顯示，11月上半月，北京市二手住宅網簽量為4662套，環比10月下半月回落31.5%，與9月相比回落幅度達21.7%。

偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，就北京現階段二手房的區位和價格來說，整體總價依然較高。在銀行房貸七折利率優惠難以落地、貸款成本偏高的情況下，未來一段時間二手房交易量或將回歸平淡，議價空間或將進一步增大，二手房價也將出現穩中有降。

按照營業稅暫行條例規定，目前商品房過戶已滿2年但未滿5年的二手房交易，統一按銷售收入全額徵稅。以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，出售時需要繳納5%的營業稅即5萬元，同時以5萬元營業稅為基準，分別還需要繳納6%的城建稅、3%的教育稅和2%的地方教育附加稅，共0.55萬元。

“對稅費政策的調整不僅關係到市場，還關係到地方財政，二手房交易營業稅目前屬於各地稅局管理範疇，一旦做出調整會影響地方財政收入，所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。”上述接近國稅總局的人士對記者表示。

實際上，差額稅制一直是樓市調控的重要手段，利用二手房交易營業稅來調整樓市早有先例。

1999年，為配合當時國家住房制度改革，積極啟動住房二級市場，國家出臺優惠政策提出，個人購買並居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅，且銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計征。

此後，為了遏制房價過快上漲，國家頻繁調整二手房交易稅的免征期限。2005年，國務院為遏制投機炒作，穩住房價，將前述免征營業稅期限“1年”調整為“2年”。2009年12月，國務院又將免征期限由“2年”調整為“5年”。2011年1月，在免征營業稅期限5年的基礎上，國務院將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

地方首提營業稅補貼

儘管中央層面尚未出臺相關政策，目前部分省市已經悄然調整了二手房交易稅的相關政策。

前不久，江西省出臺政策，提出對個人購買普通住房且屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅；個人購買90平方米及以下普通住房且屬於家庭唯一住房的，契稅按1%稅率徵收。同時，各地可對二手房交易應繳納的契稅、營業稅給予適當補貼。

“由於二手房營業稅屬於各地稅局管理範疇，因此地方政府有調整政策的許可權，目前一些三四線城市為了刺激當地樓市成交，已經在政策上做出了調整，這也可以看出地方政府在救市行動中的迫切心態。”業內分析人士陳劍波告訴記者。

實際上，從今年各地紛紛取消限購開始，到央行9•30新政，各地的房地產政策已經進行了多次調整，其中超過20個城市還在購房補貼、契稅減免等方面做出調整。不過，時至今日，多輪救市後，市場成交情況仍未出現明顯好轉。


國家統計局發佈的資料顯示，在新建商品住宅方面，與9月相比，10月份70個城市中價格下降的有69個，持平的有1個。同比去年價格下降的有67個，上漲的有3個。此外，10月全國一、二手住宅價格同比指數仍處於進一步回落狀態，均為2011年以來最低水準，相較2012年上半年低谷時期水準還要低1.22點和0.52點。

陳劍波分析，今年以來中央和各地救市政策頻出，但這些政策雖然在短期內有助於緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市，在樓市預期逆轉、住宅市場購買力需求萎縮的因素下，刺激樓市效應遠遜當初的政策預期。

近期，一則“孫河地王盤暗降至15000元/平方米只給業內人士小範圍推送”的消息在業內不脛而走，要知道該地王去年拍地時樓面價已經達到4.5萬元/平方米，賣到90000元/平方米才能盈利，15000元/平方米的價格可謂逆天；無獨有偶，CBD最核心區域某多次易手的豪宅項目亦傳出大戶型50000元/平方米即可買到。除了直接降價的方式外，各種促銷招數頻出，雙11眾籌大戰著實火了一把……業內人士指出，時值年底結算季，各大房企要完成指標、任務，除了直接降價的方式迅速回籠資金外別無他法，尤其是豪宅市場，明年將進入白刃戰，因此眼下有現房的豪宅不得不先下手為強，加快出貨儲備“冬糧”。

　　孫河盤15000元/平方米 CBD盤50000元/平方米 豪宅這是怎麼了？

　　“15000元/平方米的大戶型，這是在年底推出的一批特價房源，這並不是常態，只是想先回籠一些資金罷了。”孫河地王專案知情者向北京青年報記者透露。畢竟剔除回購保障房部分，該地塊樓面價已達到4.5萬元/平方米，為孫河最高，而之前孫河區域內剛剛成交的幾塊土地，樓面價最高2.9萬元/平方米，被譽為孫河其他高檔盤的“拯救者”和“解套者”，相比競爭專案龍湖雙瓏原著與泰禾北京院子，該地王樓盤的產品形式、未來售價都諱莫如深，只是前段時間，北青報記者通過種種關係打聽到可能會做一部分公寓，主要以低密度豪宅為主。

　　而此次推出的部分500平方米房源是孫河項目最大的戶型，據內部人士透露，目前本來豪宅市場就不明朗，孫河幾個項目都面臨銷售壓力，而這個項目又是孫河樓面價最高的，因此未來售價也肯定最好，估計會達到70000元/平方米以上。但年關將至，公司的很多既定的指標要完成，而且500平方米的確是最難賣的，索性一步到位犧牲一部分利潤，出一部分貨。“買的都是業內人士，基本是自住，不到1000萬買一個500平方米的豪宅，還是很值的。”該人士說。

　　在採訪中記者得知，除了降價甩賣，孫河已經有著名樓盤停工，欠了不少工程款與其他待結的費用，市場情形可見一斑。

　　如果說孫河距離城市核心區較遠降價無可厚非的話，CBD核心區中的核心位置樓盤賣50000元/平方米就顯得異常“吊詭”了。這個易手多次的名盤的未來售價被業內人士評估區間在100000元/平方米—120000元/平方米，但仍然是業內人士收到的“邀請”，友情價50000元/平方米……據知情人透露，原因與孫河地王盤一樣，年底收官，必須出一批貨“讓帳面上好看一些”……

年底搶收 高端項目各有招數

　　降價，並不是什麼為難的事兒，尤其對於新盤來說。但對於老盤要降價，就不得不遮遮掩掩，另辟“奇”徑。雙11，著實救了地產商一把。

　　11月11日零時起，地產圈第一次加入了互聯網賣房的行列。包括萬科、遠洋、方興、富力、保利等品牌房企都加入其中，上百億貨值上億元的優惠。其中中化方興24小時成交42個億。作為首個把“雙11”概念帶進地產界打造“雙11光碟節”的方興地產，在11個城市、22個項目、4400套房源、3.3億元優惠、6方跨界合作、全國專案到訪累計8000多人次、活動期間滴滴專屬打車看房活動載客9000多人次、線上搶紅包活動參與者近100萬人次、派發獎金金額逾200萬元、線上眾籌活動眾籌金額270萬元、單筆成交額最大單6319萬元、實現銷售總業績42.68億元。

　　除了方興，萬科聯合阿裡，在天貓開闢雙11購房專區，將108盤以八九折銷售。遠洋地產宣佈與京東金融展開互聯網金融眾籌，通過支付11元或1111元，便可參與一一折購房的抽取資格。此外，招商地產(12.88,0.010,0.08%)與招商銀行(10.59,-0.050,-0.47%)進行合作，推出積分買房活動，1000元招商銀行積分，可以兌換指定樓盤的1萬元購房現金抵用券……

　　除了這種“時勢造英雄”式的速銷，盤活存量以達到完成或接近任務指標的方式，還有一些房企選擇推出部分好賣的商鋪、商住公寓，來沖抵年底的任務額度。

　　不過據知情人透露，其實目前絕大部分房企的老闆已經接受了今年市場不好的事實，對今年的銷售完成程度也有心理上的準備。正如一位元操盤手對記者說：除了一些上市公司要報表好看，其實一般地產公司完成80%左右的指標是可以交差的。

豪宅市場明年啥樣 不敢想

　　如果在公開場合談到明年豪宅市場怎麼樣？百分之百的豪宅開發商會說好，還能列舉出一大堆的證據，諸如普宅標準改變、銀行信貸放鬆、限購有可能解禁等等。但在私下裡卻紛紛顯出太多的迷茫。一位地王項目的操盤手對於明年豪宅市場判斷如此說道：僅僅南四環區域，明年將有夏家胡同、西局(兩個地王盤)三大項目PK，價格都超過100000元/平方米。而在北京，做豪宅的區域主要集中在西部和北部，在南部買豪宅的人群大多是有區域情結的人，是否有足夠這樣情結且處於金字塔尖的人群來消化三大地王豪宅？想都不敢想。“而且別忘了，豪宅客群針對的除了位置，還有就是產品本身，萬柳書院、保利海德公館，加上農展館融創地王、東山墅後期、泛海國際、佳兆業廣場等豪宅同台競技，明年的市場慘烈程度可想而知”。

　　該操盤手得出的結論、同時也是他彙報給公司的未來方向——再拿地，絕不做豪宅，就做改善型樓盤，價格在4萬元左右。

　　據瞭解，多數房企截至10月底的目標完成率不盡如人意。從CRIC監測的已公開資料的21家房企來看，今年前10月銷售目標完成率平均值相比去年下滑14個百分點，完成銷售目標80%以上的房企僅占監測房企的28.6%。CRIC的一份研究報告指出，年末最後兩個月作為積極出貨的重要視窗期，將有新的一輪價格調整出現。絕大多數房企的業績完成情況並不理想，回款情況不容樂觀，年內房價仍將呈現穩中有降的鬆動表現。

　　通過一件貌似與降價無關的小事告訴大家明年市場大概是什麼樣。在北京一些競爭激烈的區域，活躍著多支“行商”隊伍，即少則幾十人多則幾百人的民間銷售團隊，他們通過“死纏爛打”、“以情動人”等無數方式把買房人吸引到售樓處去，達成交易後提取傭金，由於是集團作戰，因此收效頗豐。很多地產公司願意聘請他們拓展未來。其中最大的“行商”公司負責人陳先生告訴記者：“我們從來不接豪宅的單，根本賣不動，動了心的買房人未必有資格，有資格的又由於選擇面太多或者錢一時籌措不開，簽一套房太費勁，看著吧，明年沒幾個豪宅會熱銷，還是剛需盤和改善盤好賣些……”

萬科帶頭大哥地位遭綠地、中海等挑戰

截至10月底，萬科、中海、保利、恆大、綠地五大房企的簽約銷售額均提前突破千億元。

“今年 千億元軍團 房企的數量仍然和去年一致，會維持在7家左右。”同策諮詢研究部總監張宏偉昨日向《證券日報》記者表示，雖然萬科保持行業老大的可能性比較高，但綠地、中海等房企都在挑戰萬科的領頭羊地位，預計2015年-2016年這一競爭格局或將產生變化。

張宏偉稱，在樓市低谷期，龍頭房企的規模不但沒有下降，反而利用市場低谷期重新洗牌，實現銷售業績逆勢增長，進一步拉大了與中小房企的距離，市場分化格局愈加明確，“千億軍團”之間的競爭也將更加激烈。

縱觀今年前10個月房企的銷售業績，可謂紛紛提前跨入“千億元軍團”。截至10月底，萬科以1711.4億元的銷售規模暫居第一位；綠地集團雖未公佈具體銷售額，但有內部人士向記者透露，今年前10個月預計綠地的銷售業績至少超過1500億元；中海地產以1189.34億元位居第三；?大地產和保利地產的銷售額分別為1072.9億元、1068.8億元。

由此可見，從時間上看，2013年底，?大才抓住千億元銷售額的尾巴，以1003.97億元跨入“千億元軍團”，今年則提前兩個月完成千億元任務；中海與保利也一樣是提前跨入千億元房企陣營；而萬科用半年時間銷售額就突破了千億元；此外，11月份碧桂園也將邁進這一陣營。

毫無疑問，對於“千億元軍團”級別的房企來講，無論“白銀時代”來臨與否，未來幾年仍然是其規模化擴張的階段。因此，行業龍頭老大誰來當在今年變得極為敏感。

不過，在眾多意欲趕超萬科的“挑戰者”中，綠地集團目前與萬科的銷售規模最為接近。2013年，綠地銷售金額達1625億元，接近萬科當年的1776億元，彼時已經上演過了一輪龍頭老大之爭。

事實上，近年來已經有多家房企挑戰萬科的行業“老大”地位，其中，順馳、綠城、中海、?大、綠地等房企均稱要趕超當時龍頭老大萬科，但現實是，這些房企因種種原因，至今為止仍然事與願違，無法實現這樣的目標。

鑒於此，今年年底，萬科與綠地誰會坐上“老大”的位置讓業界異常關注。對此，張宏偉認為，從2014年的銷售業績來看，萬科坐穩行業“老大”的可能性更高，市場競爭格局也基本不會發生明顯變化。但2015年-2016年或將產生變化。

而對於房企“老大”萬科來講，張宏偉表示，種種跡象表明，萬科正在努力捍衛其行業老大的地位。從收購香港上市公司南聯地產，到B轉H股的實施，從推進事業合夥人到近期積極調查銷售過慢或過快的區域進而給出對策。此外，萬科也在搭建海外融資平臺、積極拓展海外業務上不遺餘力。這說明，如今的萬科不僅要保住其國內行業老大的優勢，更劍指國際市場。

不過，在擴張海外市場方面，顯然綠地更進一步。11月18日，綠地集團表示，公司在全球範圍內房地產在建面積超過7500萬平方米，總投資超過600億美元，持有酒店超過100家。

目前，綠地對外已經落子四洲九國十二城，今年海外項目銷售收入已達200億元，明年將翻倍。此外，綠地稱，未來5年公司將強化全球經營，多元發展，使企業的全球投資佈局更加完善，跨國經營水準全面提升，到2020年企業跨國指數達到25%以上。

由此可見，對於龍頭老大之爭不會就此而止，未來樓市勢必還將上演“龍爭虎鬥”，爭奪市場龍頭老大地位。

不過，萬科總裁郁亮今年多次在公開場合強調，不要再用規模來衡量房地產這個行業了。鬱亮說，下一個十年，規模已經不是萬科最關心的問題。在白銀時代，萬科最關心的是如何做一個健康的企業。

“規模意味著利潤，實際上房企還是非常在意的。”某房企人士向《證券日報》記者表示，有了規模才能做更多的事，比如低成本融資，提高利潤等等。


對此，張宏偉認為，在規模化擴張的同時，市場更應該關注企業利潤率和房企在傳統住宅以外領域的業務佈局。

張宏偉還強調，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企面臨多元化轉型，包括以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產、分享城市化為核心的商業地產等各種業務佈局，甚至積極與互聯網公司合作等等。

而正如張宏偉所示，未來房地產市場“老大”的定位標準可能更加多元化，呈現出多個領域的“老大”，並且單個房企很難在多個領域並駕齊驅做“老大”。

金融城現在還處於起步階段，基礎設施還沒發展起來，地價不可能一下子漲起來。
觀點地產網 繼珠江新城之後，廣州國際金融城成為了廣州市政府又一重點發展的區域，而作為該區域首個面市的項目，自然也成為市場關注的熱點。

11月10日，位於廣州市天河區黃埔大道與科韻路交界的國際金融城起步區的匯金中心正式開放銷售中心，首期推出獨立商業部分“匯金天地”。

據匯金中心專案行銷負責人介紹，匯金天地正式開盤有可能是今年底，其中，1-3層商鋪全部出售，4-5層影院作為公建配套，修好後將移交政府。

資料顯示，匯金天地總建築面積僅1.08萬平方米，定位為高端Mini Mall，共計將推出60套商鋪，面積從38-675平方米不等，50%的商鋪具有餐飲功能，售價待定。

匯金中心入市

值得關注的是，匯金中心不僅是廣州國際金融城面市的首個項目，更是世茂房地產進入廣州首次操盤的項目。

2013年2月7日，金融城A003和A005地塊打包出讓，總用地面積72922平方米，建築面積52.24萬平方米，掛牌起始價62.691億元。

最終，兩地塊僅經過一輪競價即被廣州綠地和邦傑置業有限公司、廣州穗榮房地產開發有限公司以64億元直接奪得，溢價2.09%。

三家公司中，廣州穗榮為匯金中心開發實體，而廣州穗榮則由世茂房地產、華潤置地、合景泰富合資成立。其中，世茂房地產投入土地成本的資金為12.65億元，占專案權益的33%，承擔專案開發的操盤角色。

經過一年多的開發，匯金中心正式面市。作為一個商業綜合體專案，其後期的運營方式難免引起市場關注。但對於具體運營細節，該專案行銷負責人未作詳細披露，僅稱後期運營方、運營方式待定。

另外，作為廣州國際金融城首個面市項目，匯金中心的發展前景亦是關注焦點之一。對此，合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌認為，長期來看，專案的前景肯定是好的，因為金融城是廣州政府重點規劃發展的區域，而且地塊多為商業金融業用地，稀缺性比較強。

事實上，除率先面市的“匯金天地”外，匯金中心還包括一座320米的甲級寫字樓、兩棟公寓。而剩餘兩部分計畫明年入市，至於銷售及自持比例，上述負責人表示，會根據市場反響來決定。

金融城地價短期難升

之于廣州國際金融城，匯金中心似乎並不僅僅是首個入市專案這麼簡單，該專案行銷負責人在接受觀點地產新媒體採訪時表示，匯金中心現在由世茂、華潤、合景共同合作開發，以

確保專案在金融城區域成為有影響力的標杆項目。

一個地區的標杆專案，往往對周邊專案或地塊的發展前景起著風向標的作用。儘管匯金中心周邊尚未有成型的專案，但其對該片區即將出讓的地塊將帶來怎樣的影響仍然值得關注。

根據廣州國土局網站顯示，接下來的12月2日，廣州國際金融城將迎來第三批土地出讓，總起拍價格高達69.61億元。

其中金融城起步區AT091002地塊，土地用途為商業商務綜合用地，宗地面積8189.57平方米，容積率≤13.8，規劃建築面積11.27萬平方米，掛牌起始價15.77億元。

同日出讓的另一幅金融城起步區AT091007地塊，土地用途為商業商務綜合用地，宗地面積29140.59平方米，容積率≤13.2，規劃建築面積38.45萬平方米，掛牌起始價達53.83億元。

至於匯金中心入市對兩幅地塊有何影響，龍斌表示，首個專案入市肯定會帶來一定影響，這說明金融城的開發有了一個新進展，這是一個利好信號。

“不過，這個影響是有限的，兩宗地塊底價成交的機會還是比較大，即使有溢價也不會很高，主要是因為金融城現在還處於起步階段，基礎設施還沒發展起來，地價不可能一下子漲起來。”龍斌進一步分析道。

此外，廣州市社科院研究員彭澎也表達了相同觀點。在他看來，如果要對周邊地價產生影響，還是要看匯金中心到時的銷售情況，銷售得好，當然會對土地成交價有一定拉升。但是，地價上升空間不會太大。

“金融城要真正形成氣候起碼還要再熬兩三年，等到其他項目都入市了，整個片區的商業氛圍才能成熟起來，這樣地價才有支撐。”

大陸房市寒冬似乎未波及土地市場，一線城市土地甚至出現節節攀升榮景。據初步統計指出，年初迄今，北上廣深等一線城市總土地成交金額高達4519億元（人民幣，下同），平均樓面單價為每平方公尺 8341.9元，較2013年的平均樓面單價大漲53.4%。

北京19日傳出「地王」標售消息，北京市海澱區太平莊村2號地底價為6億元，建築控制規模為1萬6136平方公尺，起始樓面單價約為每平方公尺3.71萬元，為今年北京推出的樓面單價最貴的地塊，預計揭開眾多建商搶奪熱地戰役的序幕。

對於建商獵地盛況，業界人士解讀，主要是和布局三、四線城市可看到的風險相比，一、二線城市更吸引開發商一搏，其抄底獵地的風險也要低得多；據此，業界人士預期，一、二線城市的土地市場沉寂半年後，後市獵地競爭將更加劇烈。

評級機構惠譽國際發表報告，指出內地打貪行動持續，加上內房增長放緩，以及內地經濟增長減慢，導致來港內地客豪爽的購物模式有所收斂，令本港奢侈品零售銷售受創，拖累商舖租金下滑。惠譽看淡明年奢侈品銷售前景，預期街舖租金受影響最大，估計將錄得雙位數跌幅。

二線舖受累最深

惠譽表示，過去數年奢侈品牌搶租街舖，刺激租金飆升，由於市況突然逆轉，明年街舖租金無可避免繼續受拖累，當中零售旺區的二線街舖，因租客由高檔品牌降格至承租能力較弱的中價檔次租戶，租金跌幅亦會較大。

不過，商場租金則影響輕微，因租戶組合相對平衡，既有主攻內地遊客的奢侈品商舖，亦有針對本地需求的店舖，故影響較街舖少。惠譽預測明年商場租金將平穩或輕微向上，甚至有單位數增長。

商廈租金或靠穩

寫字樓方面，惠譽預計需求來自內地企業，由於集中承租數千方呎樓面，不足以大幅推升整體租金，故租金只能保持平穩，若內地經濟突然大幅放緩，更會對租金構成下調壓力。

另外，有見零售市道放緩，個別舖位業主不惜主動減價出售，香港置業至尊旺舖營業董事林偉文表示，深水埗福榮街124號地舖，地下連入則閣樓面積分別約1300及800方呎，業主因應市況減價300萬元，意向價下調至約5200萬元，減幅約5.5%。

多個市區單幢項目緊隨紅磡何文田山畔，趕及年底前推售。恆地（00012）公布，年底前將推售兩盤，其中鴨脷洲項目倚南料兩周內上載樓書，下月上旬開價，以及推售銅鑼灣重士街項目。有利集團（00406）亦公布，土瓜灣利．港灣18將在月內開價，連同房協長沙灣喜盈及興盛創建（00896）佐敦The Austine Place，月內將有6個市區中小型樓盤混戰，涉及655伙。

恆地倚南提供106伙

恆地營業（二）部總經理韓家輝表示，鴨脷洲大街68號項目已命名為倚南，共提供106伙，間隔由1房至4房，其中1房實用面積約300餘方呎，共26伙，兩房（400餘方呎）及3房（500至600餘方呎）則分別有33及45伙；頂層設有兩伙900多方呎4房特色戶，預計兩周內上載樓書，下月上旬開價及開放位於中環國際金融中心的示範單位，項目鄰近未來落成的南港島線東段利東站，將以鐵路站新盤作參考，2017年2月落成。

韓家輝說，除倚南外，集團與金朝陽（00878）合作發展的重士街項目，亦於年底前發售，共提供約120伙。由於今年樓市暢旺，市區細價樓受追捧，他預料將持續至明年，若情況不變，樓價仍有向上動力。

有利在港首個住宅項目利．港灣18亦部署推售，集團副主席黃天祥表示，項目28層高，提供84伙，主打一至兩房，各佔60%及30%，餘下為3房間隔，樓書料一周內上載，月內公布價單及銷售安排，項目市值逾6億元，預計明年落成，售價將參考東九龍區新盤，將貼市價開售，並提供稅務優惠及長成交期。他說，集團看好本地經濟，未來將積極投地，料集中東九龍區，唯不限於商住項目，主要視乎地段及商業價值，並估計明年樓市將平穩向上。

利．港灣18攻一兩房

市區項目紛趕尾班車推售，房協喜盈剛獲批預售，昨天隨即於網頁上載樓書，項目共130伙，實用面積399至667方呎，間隔1房至3房，市場指出最快下周開價及開放示範單位；The Austine Place昨天亦已在銷監局網頁上載樓書，即年底前最少有6個市區項目推售，涉及655伙。

此外，何文田山畔昨日起正式收票，市場指每位準買家最多只可遞交兩張登記，每張登記可入3票，即每位買家最多可入6票，以一個3人家庭計，最多可入票18張。銷監局昨日亦提示買家，何文田山畔其實位處紅磡，根據港鐵沙中線網站的資料，待沙中線的何文田站、紅磡站、會展站及金鐘站均啟用後，乘客由何文田站前往位於港島的會展站或金鐘站，必須在紅磡站下車轉線。

綠城中國（03900）的股權之爭沒完沒了，繼日前集團總經理田強遭免職後，昨再傳田強等11名由融創（01918）過檔的管理團隊發出內部聯署聲明，指不採納綠城主席宋衛平的任免要求。

綠城昨價挫6%，收報7.1元，融創跌5.4%，收報6.12元。綠城、融創和田強均未就任何傳聞表態。

傳九倉派員赴杭州 介入談判

內地昨再傳出，一向執意只在綠城扮演戰略投資者的九倉（00004），已派出副主席周安橋，在周三晚與宋衛平、融創（01918）董事長孫宏斌於杭州綠城總部進行談判。惟本報未得到九倉證實傳聞。

據報，孫宏斌同意取消收購綠城股權的交易，但條件包括將上海融創綠城投資50%的股份作為代價，宋於上海項目只保留5%股份，北京項目則保留100%的股份，惟九倉表明反對，因上海融創綠城是綠城最優質的資產，令談判至今未有結果。

田強被免職一事，昨流出更多細節。內地媒體報道，該人事任命中核稿人是宋衛平，署名部分則由董事會常務副主席兼行政總裁壽柏年簽署。


九倉北上介入「融」「綠」糾紛
文匯報

融創中國（1918）入主綠城中國（3900）的糾紛又有新進展，在這一事件中一直沒有發聲的綠城中國大股東九龍倉（0004）（持綠城約24.3%股份），派出重量級人馬、副主席周安橋前往杭州參與談判。受累交易出現變數，融創中國昨收跌5.41%，報6.12元；綠城中國更跌6.085%，收報7.1元。

融創中國今年5月宣布擬斥資近63億港元，向綠城中國主要股東宋衛平等收購綠城中國約24.3%已發行股本，而該項交易至今尚未完成。19日凌晨，宋衛平發出一份逾2,500字聲明，強調「我發現把綠城賣給了一個不應該賣的人」，高調表態重回綠城，讓收購再添變數。

宋衛平拒融創進綠城

據《經濟觀察報》報指，融、綠雙方最初的解決方案是交易復原，但宋將融綠平台（上海融創綠城投資控股有限公司）50%的股份，轉給融創創辦人孫宏斌，且宋在上海項目中留有5%的股份，北京項目中留有100%的股份。後來這一方案遭九倉反對，令重返方案擱置，九創更派遣周安橋前往杭州參與宋、孫談判。

早在宋氏發出千字文的同日下午，綠城中國內部發出通告，被視為孫宏斌親信的田強被免去綠城房地產集團總經理的職位，並任命被指是宋衛平舊部、曾擔任綠城集團執行總經理的應國永接替。緊接其後田強又率領團隊公開稱任免不合法，公司控制權依然將掌握在原管理團隊手中。

綠城中國首席財務官馮征向路透社稱，不評論宋衛平的聲明，並稱交易是大股東之間的事，與上市公司無關。

西港島綫通車前，區內屋苑樓價率先造好，寶翠園最新呎價較6月底上升逾1成。資金追落後，薄扶林置富花園升14%，屬中原城市領先指數港島區成分屋苑中，升幅最多。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，西港島綫即將通車，區內交通獲得改善，刺激附近屋苑樓價升。中原城市領先指數33個港島區成分屋苑中，3個位於西區的屋苑包括寶翠園、翰林軒及帝后華庭，樓價較本年6月份已升逾1成。其中寶翠園呎價最新錄18,965元，上升12.7%，亦屬港島區成分豪宅類別中，升幅最高。

薄扶林置富花園 升14%居首

至於翰林軒及帝后華庭，呎價分別升12.5%及11.3%，升幅屬港島區中小型屋苑類別第一及第二高。多個成分屋苑中，薄扶林置富花園追落後下，呎價較6月底上升14%，最新報12,299元，升幅居首位。然而，龍頭屋苑太古城呎價跌0.2%，相信因為6月份時，屋苑呎價已處高位。

樓價續升刺激租金水平再創新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，據美聯「租金走勢圖」資料顯示，10月份以建築呎租錄約25.2元，按月續升約0.9%，首10個月累積升幅則約6.3%。惟暑假租務旺季結束後，10月份升幅放緩，屬近5個月以來最少。

最近大圍道金禧花園一帶就錄得一宗地舖成交，涉資約3,000萬元，原業主去年11月才以2,100萬元買入單位，短短1年內就賺900萬元，物業期內升值42.86%，相當「和味」。惟另一邊廂，有深水?福榮街業主一個月內減價300萬元(減幅5.5%)至5,200萬元放售連銀行租約的舖位。

金禧花園地舖呎價4.9萬

中原(工商舖)商舖部營業董事張木富表示，該項成交物業位於金禧花園地下14號舖，位置鄰近大圍鐵路站，附近屋苑林立，如富嘉花園、海福花園等，為舖位帶來穩定人流。該舖面積約605方呎，以成交價約3,000萬元計算，折合呎價49,587元，現時由食肆以每月約7.9萬元租用，租期至2017年，以此租金計算，新業主可享約3.16厘的租金回報率。

福榮街舖減價300萬

另一邊廂，「佔中」行動影響零售業市道，部分舖位投資者擔心零售市道前景，願減價出貨。香港置業林偉文昨表示，放售單位位於深水?福榮街124號，地下連入則閣面積分別約1,300方呎及800方呎，原本叫價約5,500萬元，業主想減持貨量，因應市況於近期願意減價300萬元(減幅約5.5%)，意向價調低至約5,200萬元。物業連租約出售，租戶為大新銀行，現時每月租金90,720元，料可為新買家帶來超過2厘回報。據悉，已有準買家洽商中，但出價未到業主意向價。

作為中國人海外投資的主要目的地之一，近年來，美國房地產市場上的中國投資者日漸增多。2013年，中國人赴美投資房地產的額度達到220億美元，同比大增72%，超過加拿大成為美國房地產市場最大的海外買家。總體來說，投資美國房產收益要比國內高很多，從平均收益來看，目前在美國投資房產的收益率可以達到國內一線城市的四倍。但是，隨著美國房地產市場的復甦，紐約、洛杉磯等一線城市的投資收益率在不斷走低，美國二線城市將會為投資者提供更好的收益。

在國人海外投資金額增長的同時，投資群體及年齡構成都發生了變化；投資群體方面，由富豪變成了中產階級、白領階層；客戶的年齡構成段也在發生變化，由原來的40—50歲轉變為30—60歲之間，越來越多的普通人開始關注美國房產。

從數據來看，中國投資者近年來赴美投資額大幅攀升，主要是由於投資美國房產的人都比較有前瞻性，他對美國經濟、匯率、國內房產的走勢、資金的機會成本等都有所關注；現人更多的投資者愿意全球資產的分配，不要把雞蛋放在一個籃子里。

美國現在的房價處於歷史高位。這兩年，中國人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國一線城市的房價增長率每年都超過了20%，兩年增長了40%。次貸危機的時候，這些城市的房價跌了大概20%，現在，這些城市的房價已經超過了次貸危機之前的20%，處於歷史高位。從目前的情況來看，美國整體的房地產市場是開始在復甦的，一線城市復甦的進程已超過了次貸危機之前，所以大城市的投資價值在不斷降低，中國人投資的目光開始轉向像休斯頓、奧蘭多等城市，其預期收益率也要高於一線城市。

相關數據顯示：目前，投資北京（樓盤）房產的年收益率是2%左右，但在美國，像休斯頓、奧蘭多這樣的城市，其年收益率可達到8%左右，收益率比可達到1:4。顯然，投資美國房產的收益率更高。北京、上海（樓盤）等一線城市的房價依然很高，1000萬元人民幣在北京北四環的亞運村或中關村(000931,股吧)區域可以買一套大約200平方米的房子，並且還是高層或多層住宅。同樣是1000萬元人民幣，在美國第二大城市洛杉磯的熱點華人地區，比如說羅蘭崗、阿凱迪亞、蒙特利公園、奇諾崗、天普市等地區可以買至少3套建筑面積200平方米以上、占地面積超過400平方米的獨立別墅，並且這樣的獨立別墅通常還帶有大院子、草坪和泳池。所以就投資價值而言的話，還是美國房產比較值得投資。

以房養房是怎樣一個概念呢？如果你買了獨棟大別墅，假設215萬美元一套，1年的房產稅差不多4萬美元，加上出租空置期，業主可能每個月還得倒貼錢。如果我們幫他做抵押貸款，貸出100多萬美元來投資公寓，這100萬美元可以在休斯頓買10套，算一下，每個月除去還貸、交養房成本后還剩下一些，這樣客戶每月就不用再去貼錢了。比如北京的房子賣了300萬，那你可以在休斯頓買6套公寓，按8%的租金凈回報率算的話，一年可得到24萬。再次，與以前相比，現在休斯頓的房價基本腰斬，未來肯定會上漲，之后再出售。這樣，每個月的租金可以給孩子當生活費，出售的收益也可以覆蓋他的學費。

美國的房地產發展了上百年，已經比較透明了，基本的數據都可以從相關網站上找到。一般來說，在投資一個項目之前，首先，一定要去當地實際考察，確認出租率、小區的配套等。其次，可以從城市的整體發展來考量，該城市未來人口發展到什么地步，有沒有產業支撐等，這基本上就可以斷定這個城市未來的發展動向；然后再細化到項目的區域、犯罪率，再細化到房子的結構、質量、翻新的情況等等。一般來說，就投資而言，華人更喜歡購買公寓和聯排別墅，這些物業類型的投資回報率比較高；就自住而言，則更傾向於獨棟別墅。對於地段方面，美國人跟中國人有本質上的區別，美國人非常講求居住品質，他們喜歡居住在比較安靜的、治安比較好的郊區，美國很多大城市的市中心反而沒有人居住，而僅僅是工作所在地，市中心晚上的治安也比較差；但中國人所謂的好地段，就是市中心。