專家：出租報酬率高 難賺價差

房仲業者相繼投入經營日本房地產，信義房屋前進日本5年，今年截至10月成交件數已350件、成交金額達52.4億元。學者分析，日本有文化、地緣接近性，加上出租報酬率高於台灣，國人投資踴躍，不過不適合「賺價差」的投資。

多家房仲跟進
日本信義昨舉辦5周年記者會，今年截至10月，累計總成交件數逾1147件、總銷金額約194億元。日本信義社長何偉宏表示，下個目標是2018年將服務範圍拓展至大阪、京都及神戶等關西地區，希望2020年交易總額可達3000億日圓（約900億元台幣）。

今年還有台灣房屋、亞太國際地產、全國不動產等業者相繼跨入日本不動產，台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊表示，日圓貶值太厲害，造成民眾有「日本很便宜」的想法，台灣房屋日本分公司今年6月成立，至今營業額已達32億元。邱太煊強調，中國、香港幣值相對日圓升值幅度比台幣大，所以中、港投資人也熱衷投資日本房產。

「須考慮匯差」
全國不動產董事長葉春智認為，台灣近1年管制房市力道加重，國內游資無處可去，相對於其他亞洲國家，政經安定的日本房地產可增強投資人的信心，且日本政府對外國投資人友善，因此海外拓點第一站就選在日本。

雖然海外不動產投資相當熱門，景文科技大學財務金融系副教授章定煊提醒，日本泡沫經濟後，當地居民對房地產失去信心，少有投資房地產行為，因此房價往上動力差，若考慮當地的出租報酬率佳，可以前往投資，但不適合賺價差，且須考慮匯差問題，否則可能賺了報酬率、賠了匯差。


信義董座周俊吉：建案將推「單一價格」
【經濟日報】

國內房仲龍頭信義房屋除了在兩岸及日本持續擴展房仲及代銷業務外，亦積極跨足兩岸營建開發業，整合房地產價值鏈。董事長周俊吉接受專訪時表示，與日商合作就是為了要學習其嚴謹細膩服務精神，未來在營建推案時更要推動「單一價格」。
問：信義房屋為何要推行「單一價格」，在國內的購屋文化是否遭受重大挑戰？

答：「童叟無欺」是早期中國傳統商業文化，以前國內在百貨公司東西可以議價，現在沒有人會議價。社會需要更公平的環境，房地產價格品質和價格應該要透明，過去信義房屋的業務僅止於仲介和代銷，只賣別人房子，現在跨入營建業，加上政府推動實價登錄政策，未來信義的營建案希望都能推行「單一價格」。

目前政府推動實價登錄，如果因為有部份的客戶比較會議價，而買到比較便宜的價格，幾個月後就會出現問題，銷售公司怎麼面對買貴的消費者？推展「單一價格」確實挑戰國內購屋文化，會是很長的歷程，信義房屋推出首件自建預售案「信義謙石」推行單一售價，在網站上可以看到成交價格和售出的戶別。

除了房屋價格要透明，房屋的品質和資訊更該透明，早期買電視都有附說明書，但價格更高的房地產卻沒有，所以信義早在28年前，接到委託案就製作不動產說明書，也陸續推出凶宅保固等。

當時作一份不動產說明書，由於要產權調查等，光這方面的成本就要4,000元，可是賣一間房子佣收卻不到20萬元，而且平均接到四間委託才能賣一間，造成公司經營成本上很大的壓力，業務部也反對，但房屋資訊透明化這個部分，我堅持一定要做。
1990年股市大跌萬點，全台房屋供過於求，景氣重挫時反而讓購屋人開始思考，也開始去比較、挑選房屋。我們把房屋真實的情況告訴消費者，讓當時業績還成長五成。

問：信義房屋近年跨足營建開發事業，原因為何？期望信義房屋興建的房屋有什麼特色？

答： 信義房屋長久以來所經營的房仲和代銷業累積很多顧客，可以瞭解顧客的需求，蓋出顧客想要的房子。俗話說「千金買屋，萬金買鄰」，信義房屋希望透過「人造社區、社區造人」，營建推案以「社區營造」為重點。

事實上，過去信義房屋也曾推出過一筆建案，但後來第二案因為整合困難、剩下三、四戶遲遲無法談成而作罷。目前集團已經有房仲、代銷、建經、代書、估價師、居家等事業體，跨入營建開發案，將使房地產的價值鏈更完整。房仲和營建雖都屬於房地產業的環節，但產業特性卻截然不同。房仲業是人才密集產業，有好的店長及經紀人才能開店；但是營開發業是屬於資金密集。未來將用房仲業穩定的現金流，來支持營建業。

成功經驗 要帶進大陸

問：中國上海開發案在未來信義營收上扮演重要角色，為何大幅加碼中國營建事業布局？

答：上海嘉定距滬嘉公路很近，是江蘇進入上海的門戶之一，嘉定的汽車產業很強，擁有中國唯一的F1賽車場。中國上海嘉定案預計明年5月封頂後開始銷售，將興建18到28層的建築，2016年可以完工。

希望把信義房屋在台灣這十幾年的發展經驗帶去大陸，將硬體、制度和方法導入，有更大的空間，推動社區意識、社區一家。

過去擔憂投入中國土地取得不透明的風險。事實上，在中國上海取得土地過程很透明，和競爭者也在相同的基礎上競爭。投標時在一個小房間裡現場填寫價格，只能有四個人進去，而且當場開標。之前擔心的問題解決了，未來另一案，雖然在投審會審階段，也還沒有明確的購地計劃，但購地方向也會以嘉定為主。

培養人才 讓服務升級

問：近年大陸房市景氣波動甚鉅，如何看待中國房市景氣？

答：雖然近幾年來大陸房市有「鋸齒狀」的波動，但因有龐大人口的支撐，長期趨勢看來仍是向上。從日本經驗來看，日本國家人口雖然負成長，但東京人口卻還在增加；而上海2400萬人口還在增加，未來上海的影響力會愈來愈強，就業人口持續移入的趨勢，將產生住房的需求。

問：信義房屋房仲事業未來的布局？

答：房仲業人才養成最重要，「有多少人才，成多大事業」，未來展店看是人才是否能同步跟上，而非大環境的景氣，即使現在對房市景氣有疑慮，但再差也不會比1990年還差。

事實上，台灣、大陸的店數都還在成長，信義的加盟體系科威、住商，在大陸都各有300多店，兩岸房仲事業的思考是提供更多好的服務，而非市占率。

政策打房未鬆手，全台房市買氣凍；根據房仲業者調查，十一月房仲網路委售物件開價下修明顯增加，其中以雙北市比率最高，台北市高達二十四％下修價格，新北市也有二十三％。

永慶房仲網調查十一月的網路住宅委售物件發現，全台有十六％的網路住宅物件有價格下修現象，透露部分屋主開價心理出現鬆動。

其中以雙北市較高，台北市約二十四％、新北市約二十三％，高雄市約有十八％的委售價格下修，也高於全台平均值。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，台北市降價屋齡分布，以逾三十年住宅較願意降價，佔比約三十七％；若以類別區分，以公寓較願意修正價格，佔比約二十八％。

中央銀行24日公布10月五大銀行新承做房貸金額降至345.74億元，為連續四個月下降，並創七年來最長連續衰退紀錄，且排除農曆季節性因素後，更來到2008年金融海嘯以來新低，房市警訊趨明顯；央行官員說，主要原因是房市管制政策效應持續，加上九合一大選市場偏觀望。

據央行公布的10月台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五家銀行新承做房貸統計，已連續四個月下降，由於五大銀行比重約占全體銀行的4成，一向被視為房市具代表性參考價值的風向球；也顯現政府長期來積極打房，尤其房地合一課稅效應，已見成效。
央行官員表示，自從房地合一、實價課稅提出之後，這不利房市的議題即逐月發酵，買方觀望態度愈來愈明顯，10月更因為九合一選舉的重大變數，反應在五大銀行新承做房貸下滑，月減達34億元。

10月五大銀行新承作房貸加權平均利率則是連續四個月上揚，來到1.977％，創17個月新高；央行官員指出，主要是銀行在房市管控下，對於房貸授信風險也偏向提高管控，直接造成利率拉高，尤其是非自住的投資型房貸，基本上首購族受影響不明顯。
銀行主管提醒，從房貸平均利率已連續四個月上揚來看，目前首購族雖未全面受影響，仍有機會拿到2％以下優惠利率，但應認知明年重啟升息勢在必行，加上房市反轉風險升高，恐怕2％以下的利率將全面終結。

928檔旺季不旺，對建商而言九合一選舉結束後，紛擾因素降低，許多指標型重案紛紛出籠，好房網不動產市場週報統計預估，選後至舊曆年前將會有2262億元的推案量被釋出，不過建商要如何在打房的低迷氛圍中殺出重圍，好房雜誌社長倪子仁表示，唯有讓利給購屋者，讓購屋者對房價明顯感到下修，才能促使購屋者出手，成交量才有可能因此提升。

好房網不動產市場週報觀察，新北市選後的熱門戰區在汐止、新店、中和及新莊地區，其中新店近千坪的大型開發案「雙水灣」，主打國際飯店宅、擁抱碧潭景觀，推案金額達150億元，為選後單一最大量體建案，而建商開價每坪75萬元，但好房不動產市場週報預估成交價將會落在每坪65萬元。

另外，板橋區的「霏陽」建案訴求面新埔國小、四維公園，主推38、47坪產品，建商每坪開價73萬元，且依據工地行銷反應來看，2014年7月進場，目前銷售約4成，成交價為67萬元，但好房不動產市場週報也預估成交價會落在每坪62萬元。

好房雜誌社長倪子仁表示，選後至明年總統大選前，房市將面臨國內平抑房價各項措施的嚴峻考驗，另外，美國QE退場也恐將引發資金的退潮。

倪子仁強調，建商必須明顯的讓利給購屋者，讓購屋者對房價感到明顯下修，購屋者才會願意出手，成交量才可能提升，否則雙方如果繼續僵持，賣方還以舊的房價水平來思考，成交量明年仍然不會樂觀。

行政院消保處修正定型化契約，民眾未來買車、買房的抵押權擔保範圍僅限於「本貸款契約」，不包括其他保證債務或卡債，可避免民眾因不清楚擔保範圍，遲遲取不到清償證明，此修正將在明年8月12日正式實施。

過去民眾向銀行辦理車貸、房貸，借款人或第三人常遇到「最高限額抵押權」擔保債務範圍不合理現象，行政院消保處通過金管會提案修正定型化契約，要求抵押權擔保範圍僅限於「本貸款契約」。 消保處簡任秘書陳星宏舉例說明，小華的兄長大明向甲銀行申請500萬元房貸，小華將名下的A房地產提供給哥哥做借款擔保，設定「最高限額抵押權」600萬元，並簽署成大明的借款保證人。 小華原本以為只要大明清償完房貸，就能取得清償證明，但因大明在甲銀行還有其他保證債務和卡債，得等這些清償後，銀行才給予清償證明並塗銷債權。 陳星宏解釋，小華簽下「最高限額抵押權」契約後，大明積欠的高額保證債務及卡債都屬於最高限額地押權涵蓋範圍，但未來訂定的「個人購屋」、「個人購車」貸款定型化契約應記載或不得記載事項，此現象都將改善。

消保官黃建隆指出，目前金融機構的最高限額抵押權契約書，其「擔保債權種類範圍」涵蓋借款、透支、貼現、進出口押匯、票據、保證和信用卡等，多達十多種。 未來將明定借款人或第三人提供擔保物設定抵押權給金融機構時，此抵押權擔保僅限「本貸款契約」的債務，債務將一筆歸一筆。

住商不動產法務協理吳光華指出，最高限額抵押權的限制，將會讓銀行無法用房貸主張其他貸款的權利，特別是信用貸款，新制有助保障消費者的權益，不過由於另訂契約不在此限，因此未來銀行也可能採取與消費者另訂契約的方式，保障銀行的權益。

囤房稅逼售 30年老屋最明顯

打房有感，屋主開價鬆動了。據業者調查網路待售房屋，發現全台平均有16％的房屋降價，雙北降價房屋更超過2成，顯現部分屋主開價出現鬆動，業者認為稅改政策將使多屋族拋售房產，汰弱留強。

觀察永慶房仲網物件降價狀況，以雙北降價的房屋最多，台北市有24%房屋降價，新北市也有23%房屋價格下修，高雄市則有18%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，主要都會區如雙北、高雄的房價，已不再創新高，屋主讓價情形愈來愈普遍。
21世紀不動產董事長王福漲也認為，房價確有下修，但僅5~10%的降價空間，畢竟屋主持有成本仍低，房價下修有限，雙北調降2成只是開價。

新竹最多新屋跌價
進一步觀察降價房屋的屋齡，台北市以30年以上老屋降價佔比最高，達37%，台中、台南市屋齡20~30年的住宅，也有3成以上出現降價，新竹縣則以5年內的新屋降價比例最高，達29%。

黃舒衛解釋，台北市中心的公寓總價動輒破2000萬元，且因貸款年數受屋齡限制、都更牛步化等，使老舊房屋的屋主願意修正價格。

新竹縣竹北市、新竹市推案量大，不少投資客購買，屋齡5年內房屋存量佔比達11.1%，是其他縣市的2倍，有過剩之虞，也提高屋主降價意願。

售屋避免開價過高
住商不動產企研室主任徐佳馨認為，房地合一尚未定案，目前難以評估影響多大，但已實施的囤房稅促使多屋族群賣屋，建議屋主汰弱留強，售屋時避免成為社區最高價，因為買方會從最低價戶別開始看，且委售若超過3個月，或無人看屋，都應適時調整價格。

當心投資客假降價
「降價將會持續一段時間，因為選舉不是最主要的降價因素，高房價才是主因。」房市專家Sway指出，如果價格不降，買方就不看屋，現在是買方逼著賣方降價，但他也提醒，有些投資客操作假降價，先開價高於市價2成，再打8折降價，藉此讓物件出現在降價專區增加曝光度，建議民眾仍要對照實價登錄查看行情。

新北市民眾Tommy指，雖聽說很多中古屋有降價，但即便降價，沒有需求就不會考慮。

房市慘澹，台北市套房近1年交易量明顯趨緩，過往套房交易最熱的中山區，交易量減3成，萬華區套房房價跌16％最多，松山、北投也下滑1成2。

南港獨漲逾1成
據群義房屋統計近1年台北市套房交易熱門區，中山區交易量從第2季的211件，下滑至第3季145件，量縮逾3成；松山區第3季僅成交20件，量縮高達62.26％，大安區也從前季64件降到第3季38件，量縮4成。群義房屋松江店執行協理張國峰指出，因整體市況表現不佳，連熱絡的中山區套房交易也冷了。

套房價格也多跌價，以萬華區跌幅最大，從第2季每坪50.83萬元，降到第3季每坪42.23萬元，跌幅16.91％；松山區從每坪90.25萬元，跌到每坪78.73萬元，跌幅也有12.76％；北投區第3季每坪42.69萬元，跌幅12.52％，僅南港一枝獨秀，第3季每坪69.97萬元，漲幅逾1成。

中信房屋南港中研加盟店店長張育章指出，南港展覽館附近「新世貿」近1年成交價從5字頭到6字頭，的確可看出漲價，但成交量少。

台北市今年到2015年底，將有7棟A級辦公大樓陸續完工落成，估計至少有9.5萬建坪的供給量釋出，其中2015年的完工量就有7.1萬建坪，將創下近10年來的最大量。所幸供給雖破表，但拜全球景氣復甦帶動電子業和金融業等新增需求增加所賜，市場胃納量看好，明年租金還有持續小漲4∼5％的實力。

萊坊（Knight Frank）昨（24）日公布最新研究調查指出，2015年大中華區域市場的一線城市，辦公室市場新供給大量釋出，空置率面臨攀升；不過，台北在兩岸四地中，相對表現平穩。

萊坊調查指出，北京、上海將有大量的A辦落成，租金有下調的壓力；至於香港，A辦租賃市場則保持平穩。

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，2014年台北市A辦市場統計至11月，已有聯邦松江大樓、宏盛國際金融中心、富邦敦南大樓、中國信託南港總部大樓等4棟，約5萬坪，陸續完工；其中，中國信託南港總部的辦公大樓，以自用為主，因此實際釋出到市場的供給，不到3萬坪。

不過，進入2015年，估計將有7萬坪的辦公室陸續完工落成，成為近10年來賣壓最大的高峰。

曾東茂表示，台北市未來1年將有7萬坪的A辦新供給，包括華南銀行世貿總部大樓、合庫金控總部大樓、國泰置地廣場等3棟。雖然上述3棟還在興建，但據了解，已有數組大型租戶表達有預租的興趣，因此未來1年的A辦雖然空置率會上升，但基於預租反應理想，相信未來1年租金走勢，仍會平穩攀升。

仲量聯行董事總經理趙正義預期，2014年台北市Ａ辦租金前3季已攀升4.1％，預期第4季仍溫和成長，全年漲幅可望達4∼5％；進入2015年後，在全球景氣持續復甦，全球仰賴以台灣出口為主的消費電子產業，以及兩岸蓬勃發展的金融業，都可望增加對辦公室面積的需求，因此未來1年租金走勢呈正向樂觀發展，全年漲幅有機會優於2014年。至於香港，今年第3季A辦租賃市場維持平穩。受惠滬港股票市場「直通車」影響，中國內地金融機構及銀行在港積極吸納核心商業區的優質辦公室。

新北的三重、新莊、八里以及桃園縣的公辦重劃區，從今年底到明年共有5個抵費地標案，房產雜誌推估，從標案的結果就可推估建商的對房市的態度以及未來多空的走向。遠雄和華固建設都表示，因為未來房市看空，對於這些重劃區的土地標案還是抱持謹慎態度，以「不出高價」或「先看底價」來應對。

從選舉過後到明年，新北市和桃園縣共有5個公辦重劃區的抵費地將公開標售，包含二重疏洪道重劃區、新莊知識產業園區、台北港特定區，以及桃園縣經國重劃區和中路重劃區。房產雜誌企研室經理何世昌表示，投標的過程和結果意味著業者對房市的信心，可用來推估未來多空的走向。

如果業者看好，就會大膽追價，脫標價就會拉高；但如果業者看空，溢價率就不高，投標價不會比底價多出太多。 遠雄和華固建設兩大龍頭也對這些重劃區的標案提出看法，遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示向聯合報表示，下半年的房市並不理想，遠雄對後續市場的態度謹慎，即使參加投標也不會出高價；華固建設總經理洪嘉昇則表示，市場偏空加上估價行情落在高點，投入的風險便會提高，而且這些釋出的抵費地並非都是交通和生活機能完善的區域，將以標售底價來考慮是否參與投標。

政府為將高房價拉回水平線，不惜祭出多項打房措施來抑制房價，不僅政策導向買方市場，近來買方向下比價的趨勢，也逐漸讓屋主開價鬆動。永慶房仲網觀察11月網路委售物件發現，全台有16%的網路住宅物件有價格下修的現象，其中北市公寓為下修占比最多的產品有28％，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，老舊房屋屋主修正價格、獲利了結的心態逐漸發酵。

觀察永慶房仲網7大都會的屋齡價格修正占比情形發現，北市30年以上的住宅產品修正物件最高為37％，其中又以公寓產品下修最多有28％，其次則為大樓∕華廈的23％，第三則為透天厝產品有20％。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，市中心公寓總價動輒破2000萬，非一般自住首購能負擔，再加上貸款年數會受屋齡過老而縮短，間接加重貸款負擔。

另外，都更牛步化也使過去出現的泡沫價格逐漸破裂，老舊房屋屋主修正價格、獲利了結的心態逐漸發酵。 黃舒衛表示，一般房市關注度最高的台北市，價格下修物件佔比最高，顯示屋主心態已經不再像以前強勢，變得願意下修開價，消費者不妨多利用搜尋相關物件，搭配實價登錄等價格工具進行評估，把握機會進入擁有便利交通建設及豐富生活機能的雙北市，買到人生的第一間好宅。

順天建設（5525）啟動下半年推案，位於台中市11期重劃區、總銷32億元「硯山行」正式公開銷售，總經理林丙申說，此案潛銷即已售出逾二成，市場反應熱絡，為選後將展開潛銷的兩件近70億元新案，預先暖身。

順天今年在中部地區推出兩案，包括上半年「上環匯」及下半年「硯山行」，總銷合計逾74億元；選後進場潛銷個案，包括總銷8億元福星段透天別墅案，總銷60億元單元三永春東七路100戶住宅大樓與50戶透天豪墅案，預計明年初正式公開。

順天明年在太平新福路、台中科博館特區，還有兩案將陸續進場銷售，連同福星段及單元三等4案，合計總銷逾100億元。順天昨日股價收16.95元，下跌0.05元。

順天上半年在台中市12期重劃區推出的「上環匯」，由於標榜為首件國際行政公寓大樓，受到不少台商及企業主青睞，此案每坪單價52萬至58萬元，總銷42億元，目前銷售率已逼近六成。

另位於11期重劃區的「硯山行」，訴求融合城市桃花源概念，正對國際籃球場第一排，此案規劃地上25樓、地下五層大樓建築。

台中市政府近年來砸重金建設豐原區，繼「豐富專案」已獲內政部通過後，行政院也已通過266億元的潭子區至豐原區快速道路經費。眼看豐原區即將起飛，台中上市櫃建商包括富宇地產、坤悅以及寶佳，還有豐原在地建商如慶山、立東等爭相搶進購地推案，大樓預售案每坪已站上「2」字頭。

豐原代銷商指出，隨著豐原地價高漲，過去以透天厝為主力的豐原，預料明年起將成為大樓市場，今、明兩年預售案與在建案預估超過10個，總銷金額上看80億元。

其中，上櫃建商坤悅今年4月率先搶進豐原區，推出「坤悅君品」預售案，主打28與36坪、2房與3房的首購宅，每坪開價在24至28萬元之間，總銷8億元，目前銷售量已破9成。據代銷業者透露，已購客戶以豐原在地上班族占4成、公教人員與自營商各占2成。

而富宇地產首度進軍豐原市區推案，第3季推出「富宇晴美」預售案，地點就位於省立豐原醫院附近，鎖定豐原區的自住換屋族群，規畫45至56坪、3房及4房產品，每坪開價26至30萬元，總戶數160戶，總銷25億元，目前銷售已衝破6成，已購客戶以軍公教及醫生族群為多。

富宇地產總經理鍾堯明表示，看好豐原區的發展潛力，最近又以富宇建設名義、加碼買進豐原區圓環東路與東勢路口的逾千坪土地，預計明年上半年、針對首購族推新案。

台中市都發局長沐桂新表示，「豐富專案」鄰近豐原交流道，位於豐原大道與中正路口，計畫範圍包括5.12公頃甲保廠營區及其周邊部分農業區面積約0.39公頃，合計約5.51公頃，未來將導入金融後台服務產業進駐，包括金融企業辦公、人才培訓中心、金融客服中心、資訊服務業、大專商學金融教學設施及附屬商業設施，另設置面積0.58公頃多功能運動中心。

沐桂新強調，豐富專案預計民國105年完成豐原甲保廠營區搬遷，並辦理區段徵收工程及金融服務園區招商，民國108年營運，預估將可創造2,500個就業機會。

至於豐原區的重大交通建設，台中市建設局長吳世瑋表示，潭子區至豐原區的快速道路，行政院已通過266億元經費，預計104年開始設計並進行用地取得；此外，豐原區銜接山線到東勢區的快速道路，總經費91億元，建設局已於今年8月底動工。

吳世瑋強調，屆時，豐原區不僅可銜接到山線，沿著國道4號也可通往海線；另外，沿著豐原到潭子的國道4號，銜接台74號線又可到達台中市區及屯區，豐原區將成為大台中山海屯區的交通樞紐。

財政部攜手地方打造南部松菸，搶攻懷舊財。國產署官員表示，位於屏東市民生路、歸仁路的屏東菸廠，將釋出部分倉庫空間，招商開發為視覺藝術及青年文創中心，預估總產值上看3,800萬元。

依據財政部統計，目前與相關目的事業主管機關共同開發的國有土地，已完成簽訂契約者有31案，成功招商者共20案，權利金及租金效益高達198億8,349萬元；官員說，財政部現正積極洽談中的案子還有19案，開發效益可期。

財政部國產署副署長邊子樹表示，屏東菸廠關廠至今已11年，廠內寬闊廠房和巨大器具迄今仍保留，將配合對面正興建屏東演藝廳轉型為文創園區，帶動地方文創提升民眾文化素質。

邊子樹說，財政部去年1月與屏東縣政府合作開發，將舊菸廠第14號倉庫1樓周邊區域辦理活化，由民間業者經營為演藝團隊展演空間，租約期間為5年，將有235萬元租金收入挹注國庫。

在屏東舊菸廠成功轉型為文創區後，屏東縣政府打鐵趁熱，又向財政部國產署申請第二期開發計劃，預計將第14號倉庫2樓空間及第19號倉庫併同招商，打造為視覺藝術基地及青年文創中心，由點至面擴大開發規模及活化效益。

國產署表示，這次開發的建物面積約1,546坪，土地面積約1,130坪，屏東縣府將以出租方式辦理招商，預估可創造3,800萬元的總產值，吸引民間投資金額約1,000萬元，並為在地增加40個就業機會。

而在民間業者的開發營運期間，政府則可收取約840萬元租金，以及增加約371萬元稅收，有助增裕國庫收入。

行政院上周通過第四期（104-107年）離島五縣市綜合建設計畫，由中央資助及動用離島建設基金合計493億元。各縣市卯勁祭出發展特色觀光，爭取中央補助觀光建設資金活水，以利搶發觀光財。

行政院長江宜樺上周五（21日）主持離島建設推動委員會，拍板通過國發會審議第四期離島五縣市綜合建設計畫，包括基礎建設、觀光、交通、水資源、教育等綜合建設，尤其強調轉型文化保存及觀光發展等軟硬體結合的建設。但這次是大幅減少對離島建設基金的補助，而大幅增加部會計畫型補助款。

兼任福建省主席的政委鄧振中在會中表示，離島財政比國內各縣市困難，部會應優於補助，不能減少反該增加。官員說，未來離島五縣市提出中央計畫型補助款由各部會支應，特殊型建設才由離島建設基金支出。

金門、馬祖、澎湖及台東綠島、蘭嶼和屏東小硫球等五縣市，每一縣市都設置免稅商店，上周報告皆以發展觀光作為爭取中央補助建設經費重點，五縣市觀光各擁特色，差異化甚大。

例如小琉球以綠蠵龜生態保育吸引遊客；綠島希望成為潛水人的天堂；馬祖以閩東文化、「藍眼淚」海上奇景，及「神化之鳥」黑嘴端鳳頭燕鷗等吸引國內外觀光客；澎湖以成為「世界最美麗海灣」組織會員為訴求，並以世界十大神祕島嶼風光特色爭取國際遊客；金門則以永續生態島，國際旅遊島，先鋒智慧島，海峽服務島為訴求，並釋出軍事設施活化發展觀光。

近年來，萬科、保利以及恆大等龍頭房企持續增持旗下商業地產投資。中國海外（00688，HK）透露最新資料顯示，該集團旗下在運營和發展建設的商業面積已經超過600萬平米，且全權持有，其中100萬方的寫字樓已正式投入運營，同時向紐約、倫敦尋求商機實現全球化戰略佈局。

從全國來看，截至第三季末全國優質寫字樓新增供應總計約182萬平方米，環比增長近50%。中海地產商業發展有限公司總經理王林林透露，目前中海外旗下的商業地產主要佈局國內一二線等主流城市、主要地段，採用純租金的模式進行長期持有、運營。同時也在尋求紐約、倫敦等商業機會實現佈局全球化戰略。

中海持有超600方商業面積 進軍海外

近年來，萬科、保利、?大等龍頭房企在商業地產投資持續增長，但在商業地產甚為低調的中國海外，在今年甲級寫字樓2014戰略發佈會上透露出最新資料顯示，集團旗下在運營和發展建設的商業面積已經超過600萬平米，且採用純租金模式進行長期持有、運營。其中在北京、深圳以及成都等地也有超100萬方的寫字樓正式投入運營。

這是中國海外首次正式對外公佈旗下商業投資運營情況。王林林認為當前中國海外寫字樓項目在北京、上海、深圳、成都尤其是成都和濟南以及瀋陽有非常重大的重量的投入，除此之外還在紐約、倫敦不斷尋找商業機會，實現集團全球化的戰略目標。

網易財經注意到，對於佈局海外早在2012年中海外已在英國倫敦投資一棟寫字樓物業，投資額為2億英鎊。2013年該項目租金收入已入帳。

一線寫字樓創新高 擬推雲商務計畫

前兩年房企大肆圈的商業地塊如今陸續入市。據世邦魏理仕最新資料顯示，截至第三季末全國優質寫字樓新增供應總計約182萬平方米，環比增長近50%；值得關注的北上廣深一線城市則新增供應總量高達57.5萬平方米，創近三年以來單季新高。

從空置率方面來看，全國平均空置率環比15.2%。其中，一線城市整體微跌0.1個百分點，已連續四個季度錄得空置率下跌。二線城市中，天津和重慶因新增供應總量較大，空置率環比分別上升5.5和3.2個百分點。

值得關注是由於一線城市相對稀缺受需求刺激，淨吸納量環比增幅達42.6%。

面臨供應龐大的寫字樓市場，王林林表示，剛剛結束的“雙十一”數字令人振奮，但這組數字對於房地產行業很多企業來說，辛辛苦苦一年也未必能累計的數字，很恐怖。


他認為雲是現在非常普遍的概念，在電商對市場衝擊下現在中海也在通過雲商務平臺實現從綜合服務商模式轉型，推出全域服務計畫，比如入駐企業通過此計畫可以享受免費或低於市場價格水準的折扣，來實現機票預定、酒店預定和接送機全過程的商業服務等等。

“傳統的開發商可能僅需提供簡單的辦公空間租賃就完成了使命，當提供基礎物業服務的時候，開發商已經漸漸轉變為運營商。” 王林林說。

上述人士指出，中國海外旗下商業地產將整合城市級商務資源，主要以中海系的甲級寫字樓、環宇城購物中心及星級酒店作為商業地產三大產品系。）

臨近年底，廣州市政府加速賣地，拉動當地土地財政。今日下午備受關注的廣州紅雲塗料化工廠地塊正式入市拍賣，起拍總價達到64.5億，未拍就已刷新成為今年廣州總價地王。

根據廣州房管局最新消息顯示，上述廣州總價地王最終被栢盈國際集團有限公司以64.5億的底價拿下，折合樓面地價為1.4萬元/方。未拍前市場就傳出保利、越秀地產恐拿下該地，網易財經跟越秀地產方面核實，栢盈國際集團有限公司背後為越秀地產。

64.5億刷新廣州年內總價地王

本月初廣州上演大規模的賣地，今日備受關注的廣州紅雲塗料化工廠地塊正式入市拍賣，起拍總價達到64.5億，未拍就已刷新成為今年廣州總價地王，折合樓面地價為1.4萬元/方。

據悉，該地為廣藥與國際集團白雲山東組團的一部分為廣州三舊改造項目，位於廣州同寶路163號，總建築面積為46萬平方米。地塊底價為64.5億元，最高限價是93.5億元。主要為居住用地。

由於報價僅1家，最終廣州房管局取消下午現場拍地，被一名為栢盈國際集團有限公司以64.5億的底價拿下，折合樓面地價為1.4萬元/方。

網易財經跟越秀地產方面核實，上述栢盈國際集團有限公司背後為越秀地產。克而瑞房價點評網首席分析師肖文曉表示，之前已拍出的白雲區的那幾個地王明顯就是麵粉貴過麵包，很不符合常理，現在開發商也很頭痛。

他指出，今日拍地王價格按照周邊目前2萬多的樓價，1.4萬的樓面地價是一個較為合理的價格。由於這個地塊的總價比較高，達到了64.5億元，沒有足夠資金實力的企業根本拿不起，底價出讓不能說土地市場遇冷只能說是市場恢復理性的結果。

降息利好 但房企仍以衝刺年終業績為主

網易財經注意到，不論此前央行信貸救市還是上週五晚間，央行高調的降准降息救市。但廣州土地市場仍差強人意，此前廣州出讓的華美牛奶廠地塊吸引19家房企參與競拍，但最終仍有一宗地流拍，而本次則是底價成交，其他白雲區多宗地塊則被叫停。


肖文曉表示，房地產業是資金密集型行業，降息對行業肯定是利好，但是畢竟市場回暖在10月份才剛剛開始，就現階段而言，房企的主要目標還是回款補血、衝刺年度銷售目標，而不是擴大投資、大舉拿地。

德信資本首席風控官曾昭勇則認為，此次降息與前期限購政策取消區域擴大、限貸政策放鬆等利好因素形成疊加效應，有望進一步釋放剛需和改善性需求，此外在一定程度上緩解房地產開發企業的資金壓力，增強實力，並提高資金流動性。

截至目前廣州今年賣地收入已超800年度目標，而12月將有廣州天河金融城兩宗商業地開拍，總起拍價約70億。

11月18日，備受業界關注的上海董家渡地塊成功出讓，經過僅僅兩回合的競拍，便以248.5億元的總價被上海外灘投資開發有限公司、上海佳渡置業有限公司、中國民生投資股份有限公司三家公司聯合體（以下簡稱“中民投聯合體”）一舉拿下，成為上海乃至全國今年的總價地王。

不過在地王的光環之下，其地價低於業界預期也引發了種種質疑。此外，中民投聯合體和中民投股東之一的泛海控股，分別作為兩方參與這一土地的角逐，也令這一地塊蒙上了內定的嫌疑。不過對此，上海市土地交易市場工作人員回應稱土地出讓全程透明，並不存在內定一說。

不到2分鐘成交新總價地王

11月18日，位於上海南外灘核心區域的黃浦區董家渡13、15地塊（黃浦區小東門街道616、735街坊地塊）國有建設用地使用權掛牌出讓活動在上海市土地交易市場舉行。

這一地塊土地面積為175143.1平方米，出讓面積為126740.1平方米，地上容積率為5.54，規劃地上建築面積為701900 平方米，總建築面積為1139400 平方米，掛牌起始價為248億元。

據去現場參觀的業界人士介紹，共有中民投聯合體和泛海控股兩方競買人參與競價，不到2分鐘時間，該地塊就“閃電”成交，由中民投聯合體以人民幣248.5億元競得，溢價率僅為0.2%。

據瞭解，248.5億元的價格是今年上海乃至全國單宗土地成交價最高的一塊地，即今年的全國總價地王，從土地出讓交易記錄來看，這一地塊的價格僅次於2009年碧桂園、雅居樂、富力地產聯合以255億元拍得的廣州市亞運城地王。

新地王價格實際單價只有21809元/平方米

雖然如此，這一地塊的最終成交價卻比市場之前預期的價格便宜不少。

10月13日晚間，“董家渡地王”正式掛牌，起始總價為248億元。10月，有業界人士向媒體表示，這一地塊地處外灘金融集聚帶，地段優勢得天獨厚，預計成交總價有可能高達300億元，成為中國有史以來總價最高的一個地王。

結果，成交總價不僅比市場預計的便宜，其單價更是遠低於業界判斷。董家渡地王11月18日成交後，有多位業界人士即表示，其建築面積為701900 平方米，總價248.5億元，折合樓面價達到3.54萬元/平方米。

事實上，根據《中國經濟週刊》記者拿到的出讓檔顯示，這一土地的實際單價遠低於3.54萬元/平方米。

記者注意到，這一地塊不僅有701900 平方米的地上建築面積，另外還有437500 平方米的地下建築面積。而在地下建築面積中，其經營性商業建築面積限定為 111100平方米、停車庫建築面積限定為 326400平方米。一位元地產界從業人士告訴記者，由於地下商業和停車庫均能形成銷售，而且在上海，部分地下商業和停車庫同樣價格不菲，因此這部分建築面積也應該算在單價中。

據此測算，這塊地總建築面積高達1139400 平方米，其單價只有21809元/平方米。而同在上海浦東，有些地段不如該地塊的土地，價格與之相差無幾，有的甚至遠遠超過董家渡地王。例如，同在上海浦東，地段遠不如董家渡地王的周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02地塊，其單價樓面價也將近2萬元/平方米；距離上海浦東核心區外灘商圈更遠的世博園板塊去年出讓過大批土地，其中有些地塊的樓面價高達近4萬元/平方米。

有關部門稱“不存在內定”

總價低於市場預期、單價實際較低，以及此前苛刻的出讓條件，引發了市場的種種猜測。

記者注意到，該地塊在出讓時提出了較高的門檻，比如有：綜合用地各用途比例，商業比例不大於 17％，辦公比例不小於 65％，住宅比例不大於 18%；受讓人自持地上辦公物業不低於 60%，10年內不得轉讓；禁止設置一般商品交易市場等。

對此，上海市土地交易市場有關工作人員向《中國經濟週刊》記者表示，該地塊位於南外灘核心商業區，將建設以金融功能為主的城市綜合體，希望以持有型物業為主要運作模式、具有國際影響力的優質企業參與競拍。

此次拿地的三家公司聯合體中，上海佳渡置業有限公司是中國民生投資股份有限公司的孫公司，即此次拿地由中民投和上海外灘投資開發有限公司主導。中民投是由全國工商聯發起，經國務院批准成立的一家大型民營投資集團，於2014年5月9日在上海成立，注資資金500億元，由59家大型民企發起，致力於發展包括新能源、鋼鐵、礦產物流、房地產等在內的九大板塊。中民投負責人在接受媒體採訪時表示，中民投希望將新外灘打造成為具有國際影響力的新興金融中心。

十分值得注意的是，記者從上海市規劃和國土資源管理局瞭解到,這塊土地10月13日發佈了上市交易公告，在這之前，該地塊早已經過了預申請（自2009年開始，上海就開始試點土地預申請制度，以緩解土地供需矛盾，改變唯價高者得土地無序競爭的局面），而只有通過了預申請的企業才能最終參與11月18日的土地拍賣。


同策諮詢研究部總監張宏偉表示，據此前預申請公告結果，董家渡地王共接受20人次的諮詢，最終進入現場競買的僅有2家企業，即中民投聯合體和泛海控股。

同策諮詢研究部總監張宏偉進一步指出，泛海控股本身就是中民投股東，雖然表面上看中民投聯合體和泛海控股是兩方公司，但是，無論最終哪家企業獲得對董家渡地王的開發權，最終兩家企業都會獲益，只不過最終主導這個專案開發的幕後人不一樣而已。為何這一地塊只有中民投及其關聯方通過預審請並參與競買？記者就此採訪了上述上海市土地交易市場工作人員，然而她表示，這一地塊的出讓全過程完全公開透明，並不存在內定一說。

10月31日，北京華業地產股份有限公司披露業績，前三季度，公司營業收入25.61億元，同比增長58.87%，歸屬于上市公司股東的淨利潤4.62億元，同比增長61.34%，基本每股收益0.3243元。

在“房地產、礦業、金融”三大業務格局下，進入醫療健康等領域，近年來，北京華業地產股份有限公司堅持房地產為主營業務，同步加速多元化發展步伐。

業績衝刺北京深圳成為銷售主力

2014年11月18日，深圳華業•玫瑰四季累計銷售額近24億元，銷售面積近10萬平方米，提前完成年度銷售任務指標。北京華業•東方玫瑰公寓順銷期，同時推出500套玫瑰SOHO新品，預計12月面市，北京和深圳兩城市無疑成為華業地產年度銷售的主力。

華業地產近兩年的穩定發展，主要源於“核心城市、核心區域”的超前佈局。前期進行的土地儲備在2014年進入了銷售期，尤以北京地區土地儲備較多，均集中在北京通州。看好北京通州的發展規劃，2014年受益于京津冀一體化，以及實際落地的規劃兌現、環球影城、10條地鐵通通州等。

北京通州一直以來是房地產行業的熱點區域。今天8月初，該區域在短短一周時間內就密集成交6宗土地，遠洋、綠地、複地等品牌房企加入運河核心區陣營，截至目前，區域內已聚集數十家國內一線房企，成為北京品牌房企集中度較高的新興區域。該區域之所以廣受一線品牌房企青睞，主要是看好通州運河核心區的未來發展前景。通州被定為京津冀融合的橋頭堡，運河核心區是發展重中之重，這裡將打造北京第二個CBD，直接承接國貿外溢的商業辦公需求，這一商業前景是吸引品牌房企爭相進駐的主要因素。

目前，華業地產北京地區，101萬平方米大盤華業•東方玫瑰在順銷期；華業•新北京中心80萬平方米世界城市綜合體規劃落定，即將進入銷售期；此外，還擁有北京通州東小馬專案，一級開發通州區梨園鎮東小馬村富舊村土地，占地面積約600畝，這是華業地產涉足土地流轉的專案，有望轉成二級開發。

除此之外，華業地產在長春和大連兩個核心城市的兩個項目華業•龍璽別墅和華業•玫瑰東方也在順銷期，4個核心城市年底業績可期。券商預計，華業地產的“核心城市、核心區域”戰略佈局，可售貨量將為華業地產未來現金流提供保障，未來業績可期。

作為上市企業，華業地產2003年上市至今已逾10年，華業地產從“玫瑰系列精品”到“大型綜合體開發”，實現了由“精品住宅製造商”向“新城市主義運營商”的戰略升級。不僅如此，華業地產還在其他領域探索多元化路徑。

佈局養老產業托老產業實質推進

2011年，華業地產成功涉足礦業，在地產為主營業務的前提下，採用“地產+礦業”雙軌聯動的形式，增強企業的綜合運營能力，目前，華業地產投資的陝西小燕子溝金礦，已經進入地質勘探報告評審備案和工業場地廠址確定階段。

在開創了“礦業+地產”雙驅動運營模式後，2013年華業地產針對中國人口老齡化嚴重，在基於滿足社區配套的前提下，以提升成熟社區品質和附加值為根本，涉足托老產業。

隨著我國社會老齡化程度不斷加深，養老產業發展日益被重視。民政部的資料顯示，全國養老服務產業規模2015年將超過4500億元，2030年將突破10萬億元。2013年9月，國務院印發了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，到2020年要全面建成以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。此前，國務院常務會議也提出，把服務億萬老年人的“夕陽紅”事業打造成蓬勃發展的朝陽產業，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。

目前，包括萬科、遠洋等房地產企業都看好養老產業，紛紛試水。華業地產發佈公告稱，該公司擬出資100萬元，設立全資子公司北京華業康年經營管理有限公司，負責公司養老事業及托老所的運營與管理。這意味著，這家以地產為核心業務的房地產企業，有意深耕養老、健康產業，並不斷嘗試開展多元化經營。

對於這一戰略方向，國泰君安分析認為，明確將醫療健康產業作為未來新的重點投資方向，華業地產多元化可期。而光大證券評價稱，華業地產年報提出，實現多元發展戰略目標，年初即將原有的“地產+礦業”增加了金融平臺，經過半年摸索後進一步升級，方向落定健康醫療。該公司執行力極強，同時展現了兩大順應，即順應行業發展趨勢，醫療健康產業擁有人口基數空間和政策紅利空間；順應公司發展趨勢，在同屬於資金密集型產業中轉型，但實現了從一次性消費向重複消費轉變、從受週期波動影響到受益剛性需求轉變。

公開信息顯示，華業地產首個托老項目，位於北京百萬平方米大盤華業•東方玫瑰，這被華業地產定義為涉足托老產業的第一步，滿足社區需要的同時兼顧區域需求，從功能的角度，目前項目規劃分成高級俱樂部和高級住宅區兩個部分，2014年華業地產對於托老產業進入了實質推進階段。

金融穩健、醫療新領域實現多元化佈局

任何一家以地產作為核心業務的房地產公司，進行多元化轉型的基礎，均來自於自身的銷售業績與盈利能力，華業地產也不例外。

1985年創立于深圳的華業地產，是中國首批成立的專業房地產開發企業，2003年上市，2006年，該公司總部遷址北京，真正實現從一個區域發展、單一經營的開發企業轉變為全國佈局、具有金融綜合背景的開發企業。目前，其地產開發涉及全國北京、深圳、長春、大連、三亞等5大城市。

目前，華業地產在北京、深圳等地擁有多個持有型物業，業內機構評測稱，其持有性物業的評估值約10億元，是其帳面價值的3倍左右。

值得一提的是，今年以來，華業地產金融方面的嘗試也有了突破。2014年華業地產與國泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、偉星集團有限公司、國泰君安創新投資有限公司、國泰君安投資管理股份有限公司共同簽署了 《深圳國泰君安申易投資基金一期（有限合夥）之合夥協定》，共同發起設立合夥企業深圳國泰君安申易投資基金一期 （有限合夥）。


東興證券研究指出：根據公司多元化發展的戰略思路，公司一方面堅守房地產業務，另一方面推進礦業業務的發展，同時加大對金融業務的佈局。上半年公司通過參股國泰君安申易投資基金，向金融投資領域邁出第一步。目前公司已逐漸形成"房地產、礦業、金融"三大業務格局。

公司參股房地產基金是公司多元化經營的一次有力嘗試。一方面，公司可以利用參股基金的方便條件為自身的項目獲得融資便利；同時，公司可以獲得除房地產開發與運營之外的收入管道，增厚公司的經營業績。

對此，有分析師預計，華業地產堅持房地產為主流業務，多板塊聯動，在已有“地產+礦業+金融”三駕馬車架構上繼續升級，多元戰略實質落地，定調醫療健康領域意向明確，未來將受益人口和政策紅利。

央行21日宣佈降息，給深圳22日開盤的3個樓盤上了一道“開胃菜”。記者獲悉，這3個樓盤22日共吸引超過5000人到場，售出逾1500套房，有樓盤當天即告售罄。在“日光碟”再現的同時，深圳一些開發商以降息為噱頭挑動購房者的神經。分析人士認為，突如其來的降息說明經濟形勢比想像的更為艱難，房地產行業難以獨善其身，降息可能只是短期利好。由於樓市庫存高企，如果供求關係未來沒有發生實質性變化，降息對市場的提振作用將有限。

“搶房潮”再現

據房掌櫃等仲介機構資料，22日位於深圳市龍崗區阪田板塊的某樓盤開盤，共推出700套房源，折後均價達3.4萬元/平方米。這是該區域板塊樓盤的開盤價第一次突破3萬元/平方米。截至當天下午2時許，銷控表被全部標紅，意味著700套房源已全部售完。該樓盤當日銷售總額超過23億元。當天，位於深圳市龍華板塊的某樓盤推出370套房源，共吸引1000多名購房者，到下午3時許即宣佈售罄，全天銷售金額逾10億元。位於深圳前海的某樓盤當天推出500套房源，全天售出約80%。

據仲介機構統計，11月22日參與上述三個樓盤開盤的購房者超過5000人，當日推出的1500多套房源幾乎被搶購一空，深圳樓市出現久違的“瘋狂”。業內人士表示，深圳樓市上一次類似的“搶房潮”要追溯到2012年6月，恰恰也是在央行宣佈降息之後。2012年6月7日（週四）晚間，央行宣佈降息，此後的第一個週末，深圳出現“千人排隊買房”的盛況。

今年以來，深圳房地產市場的總體表現較去年遜色。“9•30”樓市新政出臺之後，深圳樓市逐步回暖。據深圳中原地產統計，10月深圳新房共成交4783套，環比增長50%，但成交均價出現回落。

降息帶來短期刺激

此次降息的消息啟動了一些購房者的熱情。降息後，5年以上貸款基準利率為6.15%，相當於降息前的9.4折，有助於降低購房成本。如果20年期100萬元商貸按等額本息法還款，執行降息前的貸款基準利率，則月供需7485元，而執行降息後的新基準利率，則月供需7251元，每月減少234元，合計少付5.6萬元。

克而瑞深圳機構總經理許爍表示，降息的消息對於房地產市場來說肯定有刺激作用，這是一種政策利好，對購房者的心理將產生影響。中國證券報記者接觸到的幾位元購房者表示，降息後，對於是否“出手”購房不再猶豫。同時，開發商以降息作為“賣點”，挑動購房者的神經，市場氣氛出現了今年以來少有的活躍。

銀河證券研究報告指出，降息將進一步促進房地產成交量。降息首先會從心理上給予購房需求積極的暗示，在行為上促使購房利率下降、購房成本降低，兩方面直接利好樓市成交。1998年以來，我國共有兩輪明顯的降息週期，降息對樓市的提振非常明顯。

不過，有購房者發出疑問：對於總價動輒幾百萬元的房子來說，降息帶來的幾萬元的實惠只是杯水車薪。許爍指出，降息對樓市來說只是短期利好。突如其來的降息意味著今年的經濟形勢可能比想像中的更為艱難，而房地產行業與整體經濟密切相關，難以獨善其身。如果明年經濟增速繼續放緩，會對購房者的消費心理構成不利影響。

樓市走勢尚待觀察

時值年底，降息給一些正在衝刺全年業績的房地產開發商提供了行銷的噱頭。但中國證券報記者在採訪中發現，目前一些購房者雖然面對降息利好，對整個樓市仍心存疑慮，即：如果現在出手，擔心房價還未跌至最低點；如果現在不出手，行情真的一路走好，恐怕會錯失良機。

許爍認為，房價在短期內不會出現太大的波動。降息對於房地產開發商的實質影響有限，目前到了年底衝刺業績的階段，開發商還是要先做好這件事。至少到目前為止，迫于業績壓力，開發商還沒有明顯的坐地起價的衝動。


就房地產整體狀況而言，庫存壓力依然高企。許爍表示，目前樓市的形勢與前幾年市場回落時有所不同，目前的低潮完全是因為供求關係發生了變化。多數城市庫存沒有減少，供應則仍在增加，導致供過於求。上海易居房地產研究院最新發佈的《10月份一線城市樓市報告》顯示，10月一線城市新建商品住宅庫存量為3758萬平方米，雖然環比減少0.9%，但同比仍大幅增加36.7%。需求較為旺盛的一線城市尚且如此，前幾年過度開發的三四線城市的庫存壓力可想而知。

樓市的中長期走勢尚待觀察。平安證券研究報告指出，此次降息有利於降低開發商和購房者的資金成本，加速行業見底回升。但本輪房地產市場調整最大的考驗仍是持續萎靡的成交量，其中有行業中長期拐點的原因，此次降息的政策指向並非提振房地產，無法改變行業面臨中長期拐點的趨勢。

關鍵點在於錢 不是償還資金額就是退出

綠城前董事長宋衛平與融創董事長孫宏斌，就綠城股權糾紛而生的爭執和解無望了。根據接近融創的消息人士透露，解決綠城股權爭議只能二選一，不是還錢就是放棄，也就是說，只要宋衛平將包括本息在內的錢全額還給融創，融創就退出綠城；若還不出的話，宋必須徹底放棄綠城。

據網易財經報導，消息人士表示，孫宏斌可能會選擇有條件退出。該消息人士透露，在談判的最後關頭，達成初步的解決方案，若在1 2月31日前，宋衛平把包括本息在內的錢全額還給融創，就終止原協議執行，融創將交還管理權，全面退出，宋衛平順利回歸；反之，若屆時宋還不出錢，除了執行原收購協議外，宋衛平與壽柏年剩餘合計共18.55%股份，將由融創與九龍倉各收購一半，從此宋將徹底退出綠城。

回歸金額仍是未知數

對此有業內人士總結，認為綠城最終是屬於宋或是孫的，關鍵點還是在於「錢」。但該消息人士並未說明，宋衛平需要支付的利息應以何種利率計算，表示宋回歸綠城應償還的資金額目前還是未知數。但他說，一定是溢價，但應該不會太高。

事實上在連續幾天的談判，孫宏斌曾一度答應宋衛平回歸綠城，並提出兩個條件，一是宋對已經交付的62.98億港元股權款進行溢價回購，另一個要求就是將上海融綠合資公司的50%股份交給孫宏斌。宋對此也欣然接受。而此協議後來無法達成原因，據消息傳出，是因綠城另一大股東香港九龍倉集團反對。

陸房地產業受波及

據公開資料顯示，融綠是綠城旗下最具價值的資產之一，融綠201 3年全年銷售額155億元（人民幣，下同），今年前3季銷售額就高達 104.45億元，為上海前3季銷售冠軍。若將融綠交給孫，綠城和九龍倉未來的投資回報勢必會受到影響。九龍倉的不贊同，明顯是保護其自身利益。

綠城、融創股權之爭，在房地產業內引起軒然大波。業內人士表示，在形勢不明朗之前，外界資本不會輕易介入，這也使宋衛平對外募集資金變得異常困難。如果此時宋提出讓九龍倉伸出援手，必定得讓出更多的利益，如此九龍倉將從其中漁翁得利。

融創（01918）收購綠城（03900）交易擾攘多時，久久未有回應綠城反口不賣的融創昨早刊發公告，承認在綠城主席宋衛平等賣方的要求下，已向綠城支付全部對價款項，並表明正考慮對收購事宜作出調整。此外，有傳正忙於籌集資金償還交易款項的宋衛平，獲京東商城創辦人劉強東洽談投資綠城足球隊。

傳宋衛平賣球隊贖身

融創表示，應賣方的要求已向其支付全部對價款項，但不包括按買賣協議融創可享有的綠城去年度末期股息。此舉用意是方便融創持續對綠城實施盡職審查，以及在經營上參與管理綠城的項目公司及其他國內公司。

由於融創正考慮可能對收購事項作出調整，董事會於適當時間將另行刊發公告，以向股東告交代任何重大進展情況。融創於今年5月建議，向綠城副主席壽柏年、宋衛平及其妻子夏一波收購綠城24.313%股份，作價62.98億元。有分析指出，在港交所（00388）審批尚未完結前，壽柏年及夏一波所持股權已交割予融創，而宋衛平個人持有的股權則尚未交割，因此在法律上綠城仍由宋衛平「話事」。融創在數個月前已派出以田強為首的融創團隊接管綠城旗下綠城集團，期間綠城的銷售情況明顯改善，但宋衛平已對融創團隊作出任免，並強調所作的任免具有法律効力。

曾自言「賭徒是快樂的旅遊者」的宋衛平在出售綠城一事上「賭輸」後，有傳正四出籌集資金以向融創退款，甚至一度來港向「大孖沙」求助。有內地傳媒報道，日前宋衛平與劉強東參加烏鎮峰會後秘密洽談了個多小時，報道引述主動拜會宋衛平的劉強東表示，在融創收購綠城事件上，願意支持宋衛平，並與宋衛平探討京東投資綠城足球隊的可能性。

受人行減息消息帶動，融創股價昨天收報 7.21元，勁升16.67%，接近全日高位7.22元；綠城收報7.8元，升7.29%。

人和商業（01387）建議供股，每持有2股供1股，供股價0.32元，較停牌前每股0.47元，折讓約32%，估計所得款項淨額約32.97億元，部分資金擬用作以現金收購2015年及2016年到期的票據，現正向有關票據持有人徵求同意；餘款則用作一般營運資金。

公司股份將於今天復牌。


「港股通愛股」人和商業 3成折讓供股籌34億
(經濟)

主營內地商場業務、且於滬港通開通首日被熱炒的人和商業（01387）宣布，以2供1基準，每股0.32元價格，供股集資最多33.84億元，供股價較停牌前折讓32%；人和商業今日復牌。

2供1擬贖回公司票據 今復牌

據公告稱，人和商業發行超過105億股新股，佔擴大後股本33.3%，集資所得用作購回該公司的未贖回票據之用，餘額則用作一般營運資金。人和商業亦表示，擬按低於面值收購該公司所有未獲贖回的票據，以減低利息支出。

是次供股已獲多名股東承諾，公司表示，持股約54.7%的股東承諾，除非供股計劃告吹，否則將會按比例繳款兼供股。

由於人和商業每手2,000股的關係，2供1將出現碎股問題，公告稱，碎股配額將被公司另外出售。

值得留意的是，人商業為滬港通開通首日，升幅最勁的港股通股份，開市初段曾一度急升24%，半日升12%至0.47元停牌，獲大量內地買盤追捧。

英皇國際（00163）宣布，以3500萬英鎊（即約4.26億港元）收購英國倫敦W1D 2JT Oxford Street 181-183號整幢零售及辦公物業。

該物業為樓高7 層（連地庫）的零售及辦公用途樓宇，總面積約1.27萬平方呎，意向把該物業作長線投資用途。

港鐵（00066）密密推地，今年已先後推出三個項目，可提供約1600伙的將軍澳日出康城第5期昨日截標，最終收到6份標書，較第四期在4月收到的標書數量倍增，惟以大型發展商主導。業界認為，項目總投資額大，加上市場有其他地皮選擇，令中小型發展商放棄入標。

港鐵發言人表示，日出康城第5期共收到6份標書。就投標現場所見，昨日全部入標者都在截標前3小時內遞交標書，並以大型發展商為主，包括已在日出康城「插旗」的長實（00001）和新地（00016），以及?地（00012）和會德豐地產等。

須負責建公共交通設施

資料顯示，日出康城第5期位於康城站的北端，佔地約20.02萬方呎，可建樓面約110.15萬方呎，預計可以興建1600伙，與日出康城第4期比較，位置更接近鐵路站出入口。5期的補地價金額約20.64億元，每方呎樓面補地價僅約1874元，屬於區內5幅地皮中的第二低，也較4期每方呎約2059元，低約9%，惟發展商需要負責興建地盤內的公共交通交滙處。

會德豐地產物業估價及研究高級經理何偉錦入標後指出，考慮發展條款要求中標者興建公共交通交會處，認為是次補地價金額合理，集團以獨資形式入標，若投得項目擬發展細單位為主。

至於嘉華國際（00173）是次則與信置（00083）合作入標，嘉華國際地產董事總經理尹紫薇表示，項目鄰近鐵路站出入口，未來可連接商場，位置理想，故決定入標，入標價亦會反映公共交通交會處等的發展成本。

事實上，是次項目收到6份標書，為日出康城合共5個發展地盤之中，反應第二佳，僅次於2005年1月第１期（時稱夢幻之城第1期）的11份標書。惟與第5期收到的22份意向書比較，數量相對較少。

總發展成本80億

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，項目的位置較第4期理想，故標書數目較4期多，惟由於地盤的補地價連同建築費等，總發展成本動輒達80億元，令中小型發展商卻步。此外，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，由於區內地皮主要由大型發展商持有，中小型發展商日後銷售樓花時也有一定難度，都影響中小型發展商的入標意欲。


日出康城5期受捧 6財團競逐
反應超4期項目 嘉華夥信置合資競投
(經濟)

將軍澳日出康城5期昨日截標，吸引6間財團參與，較今年初康城4期僅3間發展商參與，多出1倍，除了大型發展商參與外，嘉華（00173）及信置（00083）合資競投。

入標較4期倍增 05年後最佳

屬於土地供應庫的日出康城，港鐵昨日為5期截收標書，合共接獲6份標書，屬於05年康城1期首都接獲11份標書後，反應最佳的一次，亦較半年前招標的康城4期，標書數目增加3份或1倍。

若以早前提交意向的15間發展商，有部分放棄入標，參與率達逾3成，較4期時只有17%為高。

港鐵（00066）表示，投標反映市場情況，會盡快完成審批並公布結果。

港鐵：盡快完成審批並公布

事實上，今次入標的發展商，除了幾乎每次都會入標的大型發展商長實（00001）、新地（00016）及?地（00012）外，近年「重注」將軍澳區的會德豐地產亦有入標，屬於集團第3度入標競投康城項目。

會德豐地產物業估值及研究高級經理何偉錦指，集團以獨資參與競投，認為補地價金額合理，投得後預計會興建細單位為主。

此外，繼07年獨資參與競投康城3期後，嘉華（00173）今次改變策略，與信置（00083）再組夢幻組合，聯手合資入標。

嘉華國際地產部董事總經理尹紫薇認為，地皮屬於康城項目中較接近港鐵站的一個，亦可連接商場，認為景觀及位置均不錯，將會興建中小型單位。

至於招標條例要求發展商負責興建公共運輸交滙處，尹紫薇則指，會在分紅上反映相關成本。

另一方面，高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚表示，康城5期反應較佳，主因補地價金額較低，且10%分紅比例門檻不高，亦不設入場費。

5期建3幢住宅 提供1600伙

不過，韋堅信測量師行估值董事林晉超則認為，市場反應是預期之內，中小型發展商主要視乎項目條款，分析市場的供應、利潤分成及發展商利潤回報等，而大型發展商則擁有發展及策劃大型項目經驗。

日出康城區內供應持續，日後推售發展風險頗大，分析認為，中小型發展商將傾向保守，保存實力競投其他小型地皮，而大型發展商勝算較高。

日出康城第5期地盤面積逾20萬平方呎，地積比率約5.5倍，將會作純住宅發展，可以興建3幢住宅物業，總可建樓面面積達110萬平方呎，合共提供約1,600伙單位。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年第3季一手私人住宅已知內地個人買家佔宗數比例22.6%，按季跌3.9個百分點；所佔金額比例24.0%，按季減少3.2個百分點。至於第3季二手豪宅已知內地個人買家佔宗數比例7.5%，佔金額比例8.8%，按季分別下跌2.7及2.1個百分點。

中渝置地(1224)昨晚公布，與重慶市驛鑫房地產開發訂立協議，向對方有條件地出售旗下重慶瑞繁實業的全部股權，而驛鑫有條件地接受股東借款的所有利益及權益的轉讓，涉資4.59億元（人民幣，下同）。

按驛鑫要求，瑞繁實業全部股權的5%可轉讓予驛鑫代理人，而餘下的95%則予驛鑫。於成交後，中渝置地將不再於瑞繁實業擁有任何權益。

擁有重慶三塊土地

瑞繁實業主要業務為擁有及發展地塊，該地塊為總地盤面積約11.94萬平方米的三塊土地，位於重慶萬州區江南新區陳家壩街道新興社區，而地價約2.98億元已悉數支付。至於地塊批准總建築面積約27.07萬平方米，作住宅用途及作商業用途。截至昨日，地塊上的建築工程已經展開。

路透社引述消息人士指，保利置業(0119)本月初通過中國銀行(3988)和招商銀行(3968)，籌集到7.5億元（人民幣，下同）三年期貸款，貸款利率是人行基準利率的110%。

中行擔任牽頭行，承貸5億元，招行承貸2.5億元。所籌資金將用於保利在廣州南沙區一處住宅項目，該項目總成本為14.7億元。消息指，貸款通過一個項目公司借入，協議在11月初簽署。