選後啟動促銷 寄望農曆年買氣

大選塵埃落定，房仲業者拼年前買氣，代銷卻唉聲嘆氣！今年下半年政府調控房市，選舉也轉移消費者焦點、暫緩看屋意願，如今干擾因素不再，房仲磨刀霍霍，趕在農曆年前購屋旺季推促銷，代銷卻認為房市沒有好的理由，須觀察接下來政策是否往人民期待的方向走，才有樂觀可能。

統計大選前後半年全台建物買賣移轉棟數，2008年總統大選、2010年直轄市長選舉以及2012年總統選舉，選後半年的建物買賣移轉棟數皆比選前半年多了1~2萬棟。

促銷拉抬低迷氣氛
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉解釋，候選人政見及經濟環境不確定因素，使選舉年房市波動特別劇烈，不過選舉結束後，自住類剛性需求和遞延買氣會逐步出籠。

過年前是買屋旺季，住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰坦言，以往農曆年前成交量會多1~2成，10月買氣慢慢出來，因為民眾要趕交屋，但今年10月和去年同期相比，交易量至少下降1成。

鄭啟峰表示，高雄店東聯誼會討論後推出「百萬現金大放送」，成交買方賣方都可抽獎，首獎現金50萬元，活動時間從上月1日至明年2月28日，跨越選舉、農曆年，盼藉由促銷把低迷氣氛拉起來。

代銷業者心如止水
台灣房屋也推出iPad mini天天送活動，活動時間截至明年4月底；其餘業者如太平洋房屋也正規劃抽獎活動。

相較房仲業者積極促銷，代銷顯得心如止水。中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會理事長黃炯輝說：「我希望房市好，但看不出好的理由。」因2016年還有總統大選，不確定因素太多。

但他也說，這次選舉結果令人意外，代表民意有出來，如果接下來政策往人民期待的方向走，也許市場可能好轉，但也要觀察一段時間，房市到底持續慘淡還是轉為樂觀，可能農曆年後才會較明朗。

稅改未定難以回溫
永慶代銷處長何彥煒則認為，選舉對房地產最大的影響是媒體效應減少，之後會開始打媒體廣告，不過還沒聽說業者有要推促銷，業界應會觀察選後半個月的看屋人數有無回籠，再調整策略。

成屋業者對選後市場仍有希望，代銷業者則是「不期不待，沒有傷害」。崑山科技大學房地產開發與管理系教授陳淑美分析，代銷業者接什麼產品就要賣完、沒有選擇，價格又較高，所以心態較消極，不過她認為市場供給量大，稅改方案未定，目前環境買氣沒什麼機會回溫。

選後湧看屋潮 來客數增2成

返鄉台商助人氣 單日超過30組
周末的好天氣催出選票，也讓投完票的民眾有閒情到建案案場逛逛。新北市「海洋都心3中央花園」、「雙水灣」選後看屋人潮均有回籠，雖不少建案銷售持平，業者仍期待再過幾天，看屋人數就會開始增長。

小坪捷運宅賣相佳
9合1大選當日因天氣晴朗 ，有部分民眾到案場看屋。新北市新店潛銷建案「雙水灣」之前周來客數約70組，上周增到89組，29日不少民眾投票後到案場洽詢，客戶超過30組，其中不乏返鄉投票的台商。

「雙水灣」副主委薛麗婕認為，選後看屋潮已經出來了，但實際買氣還是得看個案表現，小坪數或有景觀、捷運等特殊性的產品賣相較佳。

林口區因案量較大，今年買氣普遍低迷，不過當地指標案「世紀長虹」因選舉結束，看屋人數有所突破。「世紀長虹」專案經理曾子豪表示，之前1周來客數約35組，選舉日當天只有10組，不過昨天下午不到3時，已有10組客戶。

淡水區房價尚在2字頭，建案有低單、低總優勢，業者對選後買氣也較樂觀。10月公開的預售案「海洋都心3中央花園」29日來客數只有7組，但昨天截至下午已有10多組看屋客戶，甲山林廣告副總經理徐永仁表示，選前民眾普遍觀望，但大局底定後，下周應會有更多人出來看屋，預計來客數量可以成長1~2成。

「不確定因素減少」
部分建案現場如淡水「宏盛水悅」、汐止「新捷都」選舉周末看屋狀況並不熱絡。汐止新捷都專案經理簡大惟認為，選舉結束後，市場少了不確定因素，農曆年前又有一波買氣，接下來周來客數應有機會從原30組左右成長到40組。

民怨花瓶政策 營建署：多試幾家
苦苦等待終於獲得政府補助，到銀行辦理貸款卻遭拒！新竹民眾王小姐向《蘋果》投訴，她在去年取得營建署修繕住宅貸款補貼的核准文件，但跑遍公股銀行都被拒絕核貸，「根本是花瓶政策！」營建署回應，政府雖無擔保銀行核貸，但與100多家金融機構合作，建議民眾多試幾家。

內政部營建署每年推出住宅補貼專案，分為租金補貼、自購住宅貸款利息補貼與修繕住宅貸款利息補貼。

6個月資格即失效
新竹民眾王小姐前幾年持續向政府申請住宅修繕補貼，但月收入高於標準而未核准，後來辭掉工作、自行創業，去年申請修繕住宅貸款利息補貼，終於取得「修繕住宅貸款利息補貼證明」，照規定須在6個月內向金融機構辦理貸款並完成撥款，但她跑了合作金庫、土地銀行幾家公營銀行，卻都因收入不穩定的理由被拒絕貸款。

王小姐說，「政府核准了卻拿不到貸款，根本是花瓶政策！」她自去年底拿到補貼證明，今年到處奔波找銀行談貸款一直不成，6個月到期資格便失效，「政府一點忙都幫不上。」她也抨擊，政府補貼的門檻訂定不符合各縣市的薪資水平，計算方式並不合理。

營建署國民住宅組組長王安強解釋，修繕辦法第13條提到，承辦貸款的銀行基於業務自主、資金運用、成本考量及契約自主等因素，核貸與否由民眾與銀行協議，因此銀行確實可能因風險問題不受理貸款。

別過度仰賴補助
「這也不能怪政府。」德明財經科技大學副教授花敬群認為，政府提供政策性優惠補貼，本來就沒法擔保貸款，貸款人要先評估自己的經濟能力，不論是購屋或是修繕，都不能過度仰賴補助。

修繕住宅貸款補貼申請流程
1.內政部營建署每年中公布住宅補貼方案與資格限制
2.民眾提出申請
3.縣市主管機關2個月內完成審查
4.主管機關核定資格，核發「修繕住宅貸款利息補貼證明」
5.申請人6個月內向銀行辦理貸款
6.銀行撥款後，申請人須在6個月內完成住宅修繕
7.申請人檢附修繕前後的照片給銀行備查
資料來源：內政部營建署、《蘋果》採訪整理

建商、房地產業者觀察選後房市，多認為衝擊有限；但有不具名建商指出，短期恐慌性賣壓可能出現，且此心態將延續至二○一六年。也有業者認為，降價潮將提早到來。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，六都選舉結果短期內的確會對房市買氣造成衝擊，尤其是中資相關議題將退燒；不過，時間拉長來看，衝擊不會劇烈。另，此次選舉結果，反映年輕首投族對社會現況不滿，新科縣市首長是否推出社會住宅等政策，受到關注。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認同，本次選舉某些程度展現了年輕族群的政治實力與對現實的不滿，選後執政黨可能會加速房地改革，也將加速屋主降價出售，雖然幅度不大，但預估降價潮可能提前。

不過，鄉林集團董事長賴正鎰認為，選舉干擾因素已結束，在歐美景氣回溫的帶動下，應會拉抬整體經濟環境。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛也說，選完利空出盡，短期全球仍維持超低利環境，加上政策利空訊息出盡，剛性需求進場的意願很高；但畢竟政策環境、市場氣氛跟四年前截然不同，若期待明年上半年市況回溫，則待售屋主、建商心態、價格都有調整空間。

中央銀行從2010年6月祭出第1波房市管控，至2014年6月第4波管控，打房一步又一步，今年下半年之後，成效愈來愈明顯，代表央行房市管控採因時因地制宜，也就是說，如果後續炒房仍有外溢情況，必要性時也可能再擴大管控區。

觀察央行2010年第1波房市管控，針對當時台北市及新北市房市炒風熾，進行限縮台北市及新北市的板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止等10區，申請第2屋房貸的成數最高限7成；同年第2波增加新北市三峽、林口、淡水3區，且第2屋成數降至6成，及建商土建融最高6.5成，1成動工後才撥款。

央行2012年第3波管控主要針對豪宅，定義雙北市8,000萬元以上住宅，及其他地區5,000萬元以上住宅，銀行貸款成數上限6成，並且不得有寬限期。

今年的第4波管制，擴大8個管控區，包括新北市的五股、泰山、八里、鶯歌，以及桃園縣的桃園、蘆竹、中壢、龜山等，第2戶房貸成數最高6成，且新增全國不分區第3戶以上房貸最高5成；更降低豪宅的認定標準，台北市由8,000萬元降至7,000萬元以上，新北市由8,000萬元降至6,000萬元以上，其他地區由5,000萬元降至4,000萬元以上，最高貸款5成；及調降公司法人購置住宅貸款最高5成。

銀行主管認為，第4波管制加上財政部的實價課稅、房地合一課稅議題，下半年來在房市逐漸顯現成效，但管控效果尚未完全發酵，因此預料年底再推新管制的機率低。

近幾年國內房價高漲，增值空間有限，加上政策抑制，掀起一波海外置產潮，尤其是東京、吉隆坡等地；不過，業者提醒除追求較高的租金收益率外，匯差風險也必須考量，海外置產是時機點重於房價高低。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，台灣房市交易受到政策抑制持續處於低檔，導致部分投資金流積極往國外尋找投資標的，近幾年便可看到東京、吉隆坡、柬埔寨、美國及英國倫敦等不動產來台找買家。

不過，近期吸引許多台資進入的日本東京，卻因日幣在短短3年間貶值3成，造成這波在2009後開始的東京不動產投資熱潮中，投資人即便賺進租金，但不動產的增值獲利有可能全部被匯損抵銷，產生帳面上的虧損；顯見匯差像是兩面刃，一旦出現貨幣貶值，將直接侵蝕增值空間，甚至造成帳面虧損出現。

匯差風險須考量
仲量聯行投資部副總經理吳瑤華提醒，海外不動產投資需把貨幣的穩定性跟對台幣的匯兌相對高低點也考慮進去，簡單來說，就是不能只看海外置產地點房價高低，選對時機進去比較重要；且因預測短期匯率波動不易，建議可把時間拉長，再去考慮是否值得投資，降低匯兌損失的風險，更能創造賺租金、不動產增值價差及匯率紅利。

受查稅、實價課稅等打房議題衝擊，國內房市買氣陷入低迷，不僅買賣移轉棟數恐創2003年SARS時期以來新低，預售建案買氣更維持低檔；為求生存，部分建商乾脆把建案推往國際銷售，目前統計桃園、新竹、台中、台南等計有9個建案到亞太地區國家展銷，總銷粗估約380億元。

9建案開國際盤
負責國際銷售作業的亞太國際地產總經理秦啟松指出，目前預計要拿到國際展銷的建案包括鄉林建設台中建案「鄉林皇居」、新潤建設桃園青埔建案「國都苑」、富旺建設新竹建案「富裔」、「富匯」、「富春」、台中建案「國美天藏」、「天藍」、「世界之翼」以及伍彩集團台南建案「伍彩東急」等9大建案，其中以台中烏日建案「天藍」入門總價最低，每戶約726萬元起；總價最貴的要屬台中建案「鄉林皇居」，總價3246萬元起。

秦啟松表示，第一波台灣建案主要推案區域將鎖定香港、馬來西亞、新加坡、泰國、日本、紐澳等亞太國家，第二波則會再推向國際其他城市。

不過，要吸引外國人來台置產，除投資潛力外，貸款配套措施也要齊全。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，外國人購置台灣不動產仍有平等互惠原則，不過，銀行貸款是外國人來台置產的重要問題，因此地產外賣是否能提供完整的貸款服務，將直接影響外國人來台購屋的吸引力。

外人置產難撐起天
其實近幾年政府抑制房價動作不斷，促使部分游資早已到國際置產，尤其是東京、吉隆坡等地，也直接侵蝕台灣的房市買氣，尤其是拿到國際展銷的建案，背後的業主其實包括3家上市櫃建商。

信義房屋不動產研究室專案經理曾敬德認為，目前國內買氣膠著，特別是區域行情較高的預售與新成屋，交易更為清淡，建商轉向海外推銷也不失為一個具體做法。不過，從過去外人來台購置不動產一年僅千餘件，不到年度買賣移轉的3％，想要靠外人置產撐起一片天，仍有相當長的路要走。

選情緊張，房市充滿不確定因素，買氣持續膠著！4大房仲業者昨公布11月中古屋交易價量變化，交易量均較10月衰退，成交價格也微幅盤整，房價最貴的台北市在各家統計中則是有漲有跌，自住買盤高達63％。學者直言，房地產業者對房價下修的結果應該都有共識，只是跌多少而已。

永慶房產集團研究發展中心統計，北市11月交易量較10月衰退7％、新北市量增5％、桃園量縮6％、新竹減少13％、台中量略增1％、台南維持平盤，高雄則微縮5％；其中北市、桃園和台中價格雖上漲，漲幅也僅1~2.1％。

投資客購買意願低
而據信義房屋調查，北市11月房價每坪67.2萬元，比10月65萬元成長3.3％，但較去年同期68.9萬元下滑2.4％。台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文直言，房價已進入向下波段。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛透露，北市11月購屋自住買盤高達63％，是2010年後最高，投資置產25％則是今年最低。他認為，目前議價空間，讓自住客戶踴躍進場，而投資買盤考量未來房價漲幅有限，又有實價課稅等政策，因此減低購買意願。
彭建文指出，今年交易量和去年相比明顯萎縮，第3季起房價盤整也更明顯，顯示台灣房市已從奢侈稅後「量縮價揚」階段進入「量縮、價鬆動」。

價格下修業界共識
彭建文認為，選後1個月會有波短暫交易量，因民眾想避開明年的公告現值調整，但房價往下走已是業界共識，只是仍須觀察價格是微幅修正還是明顯跌落。

房價雖有望下修，民眾陳昀仟認為，過去幾年漲得很誇張，除非房價跌很多，不然2000萬元的房子跌到1500萬元，對領死薪水的老百姓來說，買房還是遙不可及。
整體交易量衰退，台中市卻表現相對亮眼。住商不動產統計6都11月交易量，僅台中市成長5.43％，其餘縣市均量縮5~15％；據信義房屋、永慶房屋、台灣房屋調查，台中市11月房價也比10月增長1.9~5.3％。

台中表現相對亮眼
住商不動產台中區協理賴萬表示，近期有台中歌劇院營運、BRT等地方建設帶動話題，增加民眾對房價支撐力的信心，因此交易量不跌反增，價格表現也不差。

台北市長選舉變天，全球百貨飽和度最高的台北東區信義商圈，各業者依舊摩拳擦掌準備登場！包括微風A3趕工、遠雄大巨蛋做最後上樑，甚至延宕11年的A13大遠百案終於送審，預計從2015年至2017年連續三年此三大購物中心登場，總計逾8萬坪賣場上陣，可望帶動全區百貨零售產值上看600億元。

國壽A3的B2至4樓裙樓近萬坪商場由微風承租，目前除了趕工，外觀已掛上微風信義中英文招牌，微風常董廖鎮漢強調，初步規畫招商中有精品級大型店廠商15?20家。據稱，LV、香奈兒等大咖級精品都在努力之列，但因大遠百、遠雄大巨蛋等也在爭取中，而使得各家對招商廠商大都不願多談，只強調任何牌子都有機會。

廖鎮漢並指出，10月微風松高店開幕業績出乎意料得好，對A3招商更具信心，甚至對遠一點的富邦A25，他也感興趣，若是有機會，會想辦法把微風頂級超市與美食街架構進駐該商場，現在最重要是A3微風信義可望如期明年10月登場。

遠雄大巨蛋11月中旬做最後上樑動作，遠雄大家長趙藤雄強調，斥資300億元打造的大巨蛋，不僅以可容納至少4萬人蛋體為主軸，未來還有商場、影城、文化館等，其中文化館規畫設立台灣棒球博物館與美食廣場等，商場部分目前規畫影城等設施，且因應4?5萬人潮湧入，規畫2千多個汽車停車位、70多輛大型遊覽車位，號稱全台最大規模停車場。

目前遠雄集團已成立流通事業部負責所有商業大樓開發商場，並自SOGO挖角擁有30年百貨零售經驗的專業經理人李光榮擔任顧問兼總經理，經營團隊也準備在明年元月成軍，陣容堅強，預計工程在明年底完工，2016年5月登場，總體營業面積逾5萬坪，文化館正好與隔鄰的誠品松菸文創園區連成一氣，加上大巨蛋的賽事與表演場次，人潮有拚信義商圈。

而遠百在11年前以32億標得的信義A13則隨著信義大遠百規畫案送審中，招商動作亦鴨子滑水，預計兩年多工程期，遠百總經理徐雪芳強調，可望在2017年5月母親節前夕登場；信義大遠百總營運面積計有2萬坪，截至目前為止已做了11年多的停車場，一年淨賺5?6千萬元，在北市府提點下今年才趕送規畫案，據業者指出，即使信義商圈百貨飽和度居全球之冠，趁著觀光客破千萬人次，以及不少飯店均將陸續登場，再不搶市就會來不及，預計最慢會在2017年第一季登場。

新聞分析－人事大風吹! 大巨蛋挖角SOGO人

百貨業界接連三年均將有大型百貨商場搶進信義商圈，掀起一片人才出走潮！即將於2016年5月登場的大巨蛋商場即準備到SOGO搶人。

目前遠雄流通事業部總經理即是來自SOGO前總經理李光榮，他在6月底自SOGO百貨體系退休，旋即於10月走馬上任擔綱遠雄集團流通事業部顧問、並兼總經理，預計經營團隊會在明年元月成軍。

據SOGO百貨證實，年底確實有一批日籍幹部準備退休，其中包括副總經理越前所帶隊的4位樓管等，總計有5位SOGO高層幹部退休於明年元月轉進大巨蛋。

而據了解，SOGO五位日籍幹部之所以選擇轉進大巨蛋，主要是合約從三年一約改為一年一約，讓他們沒有安全感而決定離開做了1?20年的SOGO百貨，也使得原本日籍幹部至少十人，在過去副董事長井上哲退休轉赴遠東零售當顧問後，幾近鳥獸散，明年SOGO的日籍幹部將只剩2人，此舉也讓接手11年的遠東集團真正「去SOGO化」。

大台北地區的運動中心逐漸落成，也支撐了周邊房價的水準，根據房仲業者的調查，新北和台北市運動宅的平均年漲幅可達12.5%和5.6%，其中以新北市樹林區和台北市文山區的漲幅最為明顯。但運動中心因為人潮聚集，停車位缺乏和居住安寧也是隱藏的問題。

房仲業者統計雙北地區運動中心周邊上半年的房價漲幅，發現新北市年成長12.5%，台北市也有5.6%的漲幅。而雙北中漲幅最大的，是新北市樹林運動中心周邊，上漲25%，平均單價25.1萬。若單就台北市而言，以文山區內的周邊漲幅最為明顯，漲幅達13.9%，40.9萬元的平均單價也是台北市房價最親民的運動宅分布區。 雖然運動中心有抗跌、保值的功能，但停車的便利性和居住品質其實還有待確認。

因為運動中心多半位於市中心，住戶、上班族和前來運動的民眾都有停車的需求，停車位往往一位難求。加上運動中心會聚集人潮，要音問題在所難免，居住的安寧可能會受到影響。房仲業者陳泰源也向中天新聞表示，如果附近社區的生活機能好卻又來不及都更，車潮一多也容易有車輛出入困難的問題。

因「新舞臺」不確定因素尚未解除，中信金舊總部松壽大樓標售案再度卡關！中信金高層表示，松壽大樓因「新舞臺」訴願結果未出爐，造成領標人的疑慮，至今均未投遞價格標單，致使這一輪的標售就此結束，未來將待新舞台議題有明確方向，再重啟松壽大樓處分案。至於何時重啟標售？昨（28）日中信金董事會中，並未有所決議。

中信金松壽大樓標售案從去年9月就委託戴德梁行公開標售，但因為大樓所屬的「新舞臺」被台北市政府列為文化景觀，導致標售案一波三折，二度暫停。中信金松壽總部在今年7月底就已全部清空搬遷至南港新總部，主要是為了符合銀行法第75條有關商業銀行投資自用不動產的相關規定，松壽總部出售勢在必行。

據了解，新舞臺被列為「文化景觀」仍可拆除或重建，只是要事先提出申請，差別在於未來買家該如何重建或是保留新舞台，會是未定之數，文化局也尚未給予明確的方案。 法人評估，儘管位在信義計劃區的松壽大樓具有獨特性，潛在買家多，但它的標單條件也嚴苛，除了新舞台被列為文化景觀之訴願尚未處理完，還有中信金需保留5％的產權、1、2樓需保留作中信銀分行等限制，而訴願結果最快要到明年2月才會出爐，因此今年獲利入袋的希望勢必落空。

遠雄建（5522）為處分閒置資產，把新北市新莊區中正路近2,600坪的土地，以9億9,764萬元的價格，易手給晶鑽建設公司，換算每坪成交價格約38萬元，處分後大賺5億元。法人估計，可望貢獻EPS約0.5元，預計產權移轉過戶後，於明年第1季認列入帳。

遠雄建執行副總經理黃志鴻表示，遠雄建這筆新莊土地交易案，包括新北市新莊區中正路的安泰段652地號等7筆土地及501建號建物，土地約2,591.29坪，建物面積為74.43坪。原本是遠雄建過去多年來買進的新莊土地之一，但由於遠雄建持有新莊土地非常可觀，一直沒有被列入遠雄建短期內開發計畫，因此3月份都著手處分閒置資產計畫。

遠雄建和集團近幾年陸續買進新莊大概1萬多坪土地，繼推出多處住宅大案後，目前其中一筆中正路近2,600坪土地，決定予以處分，近半年來一直都有潛在買家洽詢購買。直到後來，這塊地的「準」買家，「鬧雙胞」，11月13日炎州（4306）一度突然在重大資訊觀測站公告，以7.03億元、每坪約37萬元買進遠雄建其中新莊區安泰段652、652-2、652-5、652-6地號等土地，共1,899坪土地；但是隔天遠雄建就對外公告，並未同意或簽約賣該地給炎州。

半個月後，遠雄建就正式和另1組買家，即透過林口建商芫昌建築開發公司的介紹，把這塊地賣給晶鑽建設，面積略大，且每坪成交價格也更高，達38萬元。這椿交易完成後，法人估計獲利5億元，將可望貢獻遠雄建EPS達0.5元以上。

台中市北屯區王小姐向《蘋果》投訴，指住家旁一處新建鐵皮違章建築，今年中經民眾檢舉，已被都發局認定違建，依規定應「即報即拆」，卻拖了4個月，至今仍遲遲未拆除，她大罵：「政府拆除效率緩慢，還說什麼即報即拆！」

「公安問題誰負責」
依台中市府規定，2011年4月21日後新蓋的違章建築，一律採「即報即拆」處理，王小姐指出，北屯區同榮路267巷一處佔地逾400坪空地，原本作為停車空間，供附近居民使用，今年中開始大興土木，蓋起違章廠房，8、9月即遭民眾檢舉，被市府認定違建，並判定拆除。

該違建為紙箱廠房，王小姐表示，10年前住家旁廠房曾發生消防意外，波及住家，讓生命財產受到損失，才會對違章廠房特別敏感，「附近住宅密度高，廠房又緊鄰住家，像這樣高危險的違建，若發生公安問題誰來負責？」王小姐認為，政府處理速度緩慢，等同放任不肖業者繼續違法或謀取不當利益。

「執行效率應加強」
該廠房承租業者林先生則喊冤，表示今年10月才租廠房，完全搞不清楚狀況，無法回應，也連絡不上地主。台中市都發局表示，目前以「施工中」違建優先拆除，並搭配面積、公安等評分機制，判斷拆除先後順序，可能人力經費較不足，所以延誤拆除時間，「雖無法列出預定拆除時程，但會盡速處理。」

東海大學建築系助理教授蘇睿弼認為，住宅區有大面積的違章廠房很少見，市府認定卻遲未拆除，執行效率應再加強。

台中市違建處理原則
2011/04 /20之前
．屬「既存違建」，若經民眾檢舉查報，由主管機關評分列管
2011/04/21之後
．屬「新違建」，採「即報即拆」原則，施工中且重大違建者優先處理
資料來源：台中市都發局、《蘋果》採訪整理

高雄市不動產開發公會理事長張永義昨（29）日表示，九合一選舉只是影響高雄房地產市場的變數之一，未來在面對房地合一等中央政策的衝擊下，高雄選後房地產短期將持平，業界最期待陳菊連任市長後，能夠邀請企業參與招商決策，引進更多國際級產業進駐，因為只有產業才能帶來資金和人流，高雄的住宅和商用不動產才會有積極性的成長。

他說，短期內，選後雖然有一波衝刺、強銷，但推案選擇上，還是以楠梓、橋頭、仁武、小港等二線區域，每坪單價20萬元以內的首購、自住產品為主流。

張永義認為，高雄在輕軌和高雄展覽館、高雄市立圖書總館等硬體建設上，已經奠定良好的發展基礎，高雄的美，也是許多來訪國際友人與商界人士的共同印象。

有了美好的硬體，接下來，必須要依賴優質產業的進駐，帶來就業人潮，才能為高雄的房地產市場，注入源源不斷的活水，無論是辦公大樓等商用不動產、或是住宅不動產。

他建議，在高雄設立「全球生技營運總部」將是其中一個最好的策略。因為，高雄鄰近的屏東、台南、嘉義，已有農業生技的良好基礎，這是其它縣市所不及的。

另一個遺憾則是，高雄迄今仍無國際級的五星級飯店，因此，張永義希望，高雄在未來的4年，要設法活絡商業活動，特別是國際級的商業機構，引進高雄，一旦服務業蓬勃發展，資金流動和人才流動，即會創造房地產市場的充足養分。

據深圳商報報導，據深圳中原地產昨日統計資料，11月深圳二手住宅價格為29930元/平方米，環比上漲1.19%，近六成樓盤價格上漲。部分業主加價，幅度在5%~8%。業內人士認為，降息與前期政策形成疊加效應，購房“視窗期”已經來臨。

根據深圳中原研究中心的統計，在用於編制指數的188個樣本樓盤中，11月成交的樣本樓盤數128個，較10月減少12個。利好推動近六成樣本樓盤價格上漲。

從全市各區指數變化情況來看，11月各區指數全線上漲，除福田和鹽田微漲外，其餘區域漲幅均超過1個百分點。

連日來，降息成為深圳房地產市場熱議的話題。記者近日從中原地產、美聯物業、58同城等機構瞭解到，降息後數日，諮詢電話、委託量、官網流量等資料有所提升。有的已委託房源的業主開始出現10萬到20萬元的小幅加價，幅度為5%~8%。如香蜜湖片區天然居一位業主就在近日將一套86平方米兩房的價格從390萬元調高到420萬元。景田金色家園108平方米的戶型價格也從490萬元加價到530萬元。

中原地產認為，從“930”新政到央行降息，再到公積金貸款利率下調，購房者的置業成本有所減輕，並且市場預期得以逆轉，使得前期觀望的剛需群體和受政策抑制的改善型群體入市意願增強，樓市回暖趨勢已定。


深職院房地產研究所所長鄧志旺認為，隨著“930”房貸新政、公積金新政，以及各城市不同程度的引導需求入市、“去庫存”的鋪開，本輪樓市調整各層面的托市舉動已對市場產生相應影響。本輪央行降息，將與這些市場利好形成疊加效應，在直接降低購房人按揭成本的同時，也將顯著改變各方對後市的預期。

基於此，合富輝煌深圳公司首席市場分析師胡君臣表示，現階段到明年春節前，將成為本輪樓市調整以來的又一個置業視窗期，樓市成交量將出現較為顯著的增加，宏觀樓市價格也將逐步扭轉全面下滑的態勢，止跌企穩。

據中國之聲《央廣新聞》報導，互聯網理財產品大戰愈演愈烈，近日地產仲介公司也加入戰鬥，由鏈家地產推出的金融產品“家多寶”已於昨日上線。

這款產品具體的名字叫做“家多寶九號”，實質是一款短期理財產品。根據介紹，“家多寶九號”的封閉期是1-3個月，固定年化收益率是8%，1000元起投，收益方式為一次性還本付息，產品的融資總規模417萬元人民幣。不過根據記者瞭解，這款“家多寶九號”產品僅是對接鏈家房屋交易的借款專案，房款資金由協力廠商監管。融信按揭實地征信，鏈家進行風險保證金的先行賠付，同時鏈家承諾100%本息保障。鏈家方面有關負責人介紹，這款理財產品目前僅在公司內部進行認購，並未主動向用戶推送，當然了用戶也可以通過鏈家的官網瞭解並且購買該產品。


記者剛剛點擊進入鏈家的官網，發現在主頁的右上角方向多了一個理財的選項。進入之後它要求用戶通過手機號和身份證號進行註冊認證，經過充值後再購買產品。目前頁面顯示，這款固定年化收益率8%的“家多寶九號”產品已經售完，最終顯示借款期限是2個月，共有136人購買。鏈家表示後續還會推出並且完善系列產品，供更多的投資者選擇和購買。根據媒體此前的報導，在2012年鏈家地產僅在北京就擁有門店近5000家，成交額超過1100億元，在整個北京二手房仲介市場的占比是50%。

據高緯環球發佈的《2014年第三季度上海寫字樓市場報告》，2014年三季度陸家嘴的甲級寫字樓出租率高達96.6％，處於嚴重供不應求狀態。

據新華社上海11月29日電 為緩解區內辦公面積緊張，承接中國（上海）自由貿易試驗區溢出效應，今年以來，陸家嘴金融城繼續拓展商辦空間，以助力上海國際金融中心建設。

據高緯環球發佈的《2014年第三季度上海寫字樓市場報告》，2014年三季度陸家嘴的甲級寫字樓出租率高達96.6％，處於嚴重供不應求狀態。

為緩解辦公面積緊張的局面，記者近日從陸家嘴金融貿易區管委會獲悉，2015年陸家嘴將新增商辦供應約100萬平方米。目前，陸家嘴世紀金融廣場3幢辦公樓約14萬平方米供應已投入使用，上海中心大廈等3項樓宇正進行裝修收尾工作。

記者在陸家嘴世紀金融廣場看到，該廣場由5棟甲級辦公樓和1棟商業配套樓組成。上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司辦公行銷中心總經理姚佩玉表示，世紀金融廣場旨在打造新的金融總部集聚區，未來其將與在建的上海國際金融中心功能組團，形成新的綜合性的金融企業集聚地。

據姚佩玉介紹，建成後，陸家嘴世紀金融廣場將有約30萬平方米的辦公樓面積入市。自去年6月以來陸續投入市場的面積約為14萬平方米，出租率接近90％，去化速度大大高於預期。

備受矚目的國內在建第一高樓——上海中心大廈亦位於陸家嘴金融貿易區核心區內，其主體建築總高度632米，地上121層，地下5層，地上建築面積約41萬平方米，系一座集辦公、酒店、會展、商業、觀光等功能於一體的垂直建築，未來每天可容納2萬至3萬的人員在樓內活動。


上海中心大廈建設發展有限公司總經理顧建平表示，上海中心對大廈的定位、定價、租戶業態選擇與分佈等策略做了整體規劃，確定了總部管理主題辦公區、文化創意主題辦公區、金融和財富管理主題辦公區，並在有空中花園的樓層制定了花園辦公的新模式。目前有意向租戶逾150家，累計需求面積超過23萬平方米。意向客戶中以銀行、基金和保險業為代表的金融類企業占31％；以律師行、設計師事務所等為代表的高端服務業占47％。

此外，地上總建築面積約38.7萬平方米的另一重點樓宇“世紀大都會”也將在2015年年底前竣工並交付使用。據該專案建設負責人介紹，“世紀大都會”專案地上、地下共規劃了10萬平方米左右的商業面積和約12萬平方米的辦公面積。投入使用後，其將成為集購物、商業、文化娛樂等功能的綜合體。

據陸家嘴金融貿易區管委會提供的資料，截至今年11月底，陸家嘴金融貿易區已有8層以上商辦樓宇227幢，地上建築面積約1112萬平方米。

連續眾籌的背後或為龐大的去庫存壓力

11月11日的第一次眾籌噱頭之後，遠洋地產(遠洋萬和公館遠洋一方)嘗到了甜頭。在“互聯網思維”的招牌下，遠洋地產與京東金融合作推出第二批專案，覆蓋北京、上海、杭州等全國9大城市的。

來自遠洋地產內部人士和一些研究者的觀點認為，“眾籌模式”的主要目的是製造賣點，吸引客戶。連續的眾籌噱頭背後是遠洋地產龐大的去庫存壓力。來自遠洋地產的資料顯示，截至10月底集團累計實現協議銷售額為304.7億元，完成400億元全年目標約76.18%的。

然而，要求匿名的分析人士認為，遠洋地產能否完成全年銷售任務關鍵要看年底促銷力度的。


遠洋地產在給《中國經營報》的書面回復中表示，其開展的房產眾籌不是“噱頭”。截至11月27日，眾籌金額超過700萬元，眾籌房源貨值達到20億元。“即便不採取眾籌方式，遠洋也有信心實現全年銷售目標的。”

第二輪眾籌噱頭

11月11日，遠洋地產與京東金融推出“11元籌1.1折房”的房產眾籌活動,拿出七個城市11套1.1折房源進行眾籌的。

這次活動讓遠洋地產賺足了公眾與觀察家們的眼球。據媒體報導，從11月11日零點正式啟動,持續至11日23點59分結束,京東金融用戶支付11元便可參與1.1折購房的抽取資格。其他京東用戶支付1111元就可參與該活動，項目涉及大連，撫順，武漢，杭州等多個城市的。

不過幾日遠洋地產再度祭出第二輪“眾籌炒作”。該活動從11月14日分城市逐步推出一直持續到11月29日，一檔是11元籌房首付款，覆蓋北京、上海、杭州等全國9個城市，最高一套可節省47.7萬元。另一檔是5000元籌12個城市的折扣房資格的。

要求匿名的遠洋地產區域分公司一位元副總經理對《中國經營報》記者置評說：“其實第二次的眾籌活動才更像是噱頭。因為第一次確實是真刀真槍的出血，以1.1折的價格出售。但是第二次只是籌集，力度並不大，主要是吸引眼球的。”

不過他認為：“如果遠洋地產的眾籌被稱為噱頭，那麼這應該是一個較高的評價。因為這次活動確實取得了一定效果。如果一點作用沒有可能連噱頭都談不上。” 他說，目前從集團內部看還沒有形成大範圍的降價趨勢。而眾籌實際上是一種吸引眼球的工具，是在大部分產品不降級的前提下加快去庫存的速度。“畢竟遠洋地產在一些城市拿地的價格在那裡擺著。降價空間有限。”“所以現在通過眾籌這種工具吸引客戶來看房，專案上可能會給予他們一定的優惠的。”

另有開發商對媒體提出質疑認為，遠洋地產的眾籌活動並非真正的眾籌,更相當於一場眾人參與的抽獎活動。據京東眾籌公示的資料顯示，參與這次眾籌的用戶共計18萬人。如何將這18萬線上客戶轉為線下客戶，是目前一大疑問；而另一大疑問是，這18萬客戶是否是開發商所需要的精准客戶群的。

能否完成400億目標仍需觀察

來自遠洋地產的最新財務報告就11月11日的眾籌活動評論說，面對市場多變，要繼續積極拓寬銷售管道，增加客戶覆蓋面，為集團增加更大銷售額和加快整體周轉。另據媒體援引未具名的遠洋地產高層人士的話說，通過京東金融的“眾籌式”促銷賣房，這是完成公司400億元年度銷售任務的重要保障的。

在今年上半年，遠洋地產一直面臨銷售乏力的頹勢。公開的資料顯示，2014年上半年遠洋地產實現協議銷售額132.3億元，較去年同期大幅減少25.74%，甚至低於2012年上半年137.51億元的銷售額。接受媒體採訪的分析師置評說，2014年上半年，遠洋地產在產品結構方面進行調整，包括調整為中小戶型或新的類居住產品，使得推盤節奏較慢。同時年初以來樓市低迷，市場觀望情緒嚴重，遠洋佈局的幾個城市房地產市場較差，對一些專案採取以價換量策略之後，銷售才有提升的。

在隨後的幾個月中，遠洋地產的銷售才逐步出現起色。來自公司的最新財務資料顯示，其10月份的協議銷售額約70.3億元，同比上升134%，環比上升16%。遠洋地產稱，10月銷售是繼9月份後再次創出的單月銷售歷史新高。截至10月底，遠洋地產累計實現協議銷售額為305億元，完成400億元全年目標約76.18%。不過想要完成今年400億元的銷售目標，遠洋地產必須要在最後兩個月裡賣出95億元的貨值的。

儘管在今年8月份中期業績會上，遠洋地產控股有限公司首席財務官沈培英表示有信心完成年度任務，但是在很多觀察家看來在最後兩個月中，促銷力度才是關鍵手段。上述遠洋地產內部人士在接受記者採訪時亦承認集團面臨巨大庫存壓力，但是應該可以完成全年銷售目標的。

不過巨大的去庫存壓力則直接導致遠洋地產被國際投行瑞信下調評級。該機構稱，開發商之間的競爭會在2015年進一步加劇，開發商的存貨管理將成為其表現的主要推動力。而遠洋地產上半年的存貨按年增60%，其預售的銷售率一直較低，潛在改善的前景不足，評級由“跑贏大市”降至“中性”的。

分析師認為，眾籌模式並不能作為遠洋地產去庫存的一個藥方。因為眾籌模式若要推行下去，關鍵在於能否創造一個共贏的模式。但從遠洋模式角度看，雖然很多參與者能夠得到購房或理財的價值，但背後主要還是遠洋地產進行一個大力度的折扣和讓利為前提的。

而讓利則將直接導致毛利率的下降。來自遠洋地產公佈的2014年中期財務資料顯示，上半年集團毛利率減至約20%較去年下跌四個百分點。至此，遠洋地產的毛利率已經連續三年出現下滑，而20%的毛利率幾乎跌到了歷史低點的。

上述遠洋地產內部人士告訴記者，遠洋地產不排除在犧牲毛利率的代價下完成今年400億元的銷售目標。而遠洋地產在給記者的正式回復中則表示：“完成銷售目標和毛利率提升並不矛盾。”公司將重點降低毛利前建安成本，並積極控制毛利後稅費的。

資料連結

眾籌是指通過互聯網為企業或個人對公眾展示他們的創意，爭取大家的關注和支援，並獲得所需要資金的一種模式。

眾籌過程需要有三方參與：籌款人、投資人和眾籌平臺。

籌款人是具有創意專案，需要獲得資金的企業或個人；

投資人是參與到眾籌中的廣大互聯網使用者，他們根據自己的興趣對籌款人的項目進行投資，達到約定的條件後得到一定的回報；

眾籌平臺是撮合籌款人與投資人的平臺，眾籌平臺一般會規定當達到某種條件時籌款人籌款成功，在籌款人籌款成功後獲得一定比例的收益。

眾籌按照回報方式不同可以分為四類：債權眾籌、股權眾籌、產品眾籌和公益眾籌。

北京市土地整理儲備中心資料顯示，截至11月30日，北京今年年內通過招拍掛方式成交土地138宗，土地出讓金總額達到1900.5億元，再創歷史新高。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，北京年內成交的土地出讓金達達到1900.51億元，創造了歷史最高紀錄。最後一個月放緩了供應節奏，今年年內待售的只有3宗土地，預計2014年全年北京土地成交額在1920億左右。

此前，北京土地市場年度最高土地出讓收入是2013年的1821.81億元。


張大偉認為，一線城市土地市場整體成交依然活躍。今年10月份以來，20大標杆房企中，萬科、保利、首開分別拿地。從9月開始，包括萬科、遠洋等已經連續多次出手拿地。從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業將有所增加。

“一線城市土地市場依然維持高熱度，相比三四線城市看得見的風險，房企更加紮堆一線城市。”張大偉稱。

他認為，從整體市場看，信貸政策的鬆綁使得一線樓市已經出現企穩跡象。在這種情況下，房企再次進入土地市場。隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場期待抄底。

記者從多個豪宅專案銷售負責人處獲悉，明年豪宅項目將紮堆入市，甚至可能出現全盤銷售單價都超過10萬元的項目

“單價每平方米8萬元以上，單套總價超過2000萬元以上的項目一般被業內稱為豪宅。”某業內人士向記者表示，而今年以來，北京豪宅市場多個專案持續發力，有5個左右高端豪宅項目銷售額均已突破20億元。

值得注意的是，《證券日報》記者獲悉，今年9月27日，北京樓市驚現單套豪宅成交最大單，其為遠洋地產旗下某項目的獨棟別墅，成交價格為2.2億元，而去年的最大單僅為1.6億元，同比漲幅達37.5%。

此外，對於明年北京豪宅市場的走勢，多位豪宅專案的行銷負責人均向記者表示，預計明年單價超過10萬元 平方米的高端項目將會紮堆入市，甚至有可能出現全盤房源成交單價都超過10萬元 平方米的項目。

豪宅成交量大漲拉升房價

“從整體市場來看，2014年北京頂級豪宅（一般指單價超過10萬元 平方米，單套總價超過3000萬元的住宅）市場穩定且跑贏房地產 大市 。”亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，據亞豪機構統計資料顯示，近三年來，北京豪宅市場成交量一直較為穩定，單套總價3000萬元以上的產品年均去化數量在100套至200套之間。

截至目前，今年在剛需和改善類產品成交量均同比下跌的情況下，頂級豪宅項目成交量同比上漲三成，單套總價3000萬元以上的豪宅成交量達100多套。

“2013年，北京樓市呈現 底部抬升，高端擾動 的趨勢，即抬升物件是普通商品房，由於普通商品房持續熱銷，價格隨之上升，最終擾動了改善性住宅和豪宅價格的抬升。”北京市房地產協會秘書長陳志表示，但今年因為自住房介入等各種因素，普通商品房市場非常不好，最終是高端住宅市場帶動了整個北京樓市房價的上升。

而另據某業內人士透露，2014年僅京西就將有五大高端項目銷售額進入“20億元俱樂部”，其分別為保利•海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨禦府以及即將入市的萬柳書院。此外，泛海國際二期銷售也達到了8億元。

值得注意的是，據郭毅向《證券日報》記者透露，從北京樓市頂級豪宅銷售價格來看，2014年單套豪宅最高成交價是2.2億元，為9月27日簽約的遠洋地產旗下某獨棟別墅，而2013年的豪宅最大單僅為1.6億元；從成交單價來看，雖然今年有很多項目銷售報價都達到了10萬元 平方米以上，但真正以超過10萬元 平方米價格成交的還是少數。

郭毅表示，據亞豪統計，今年北京樓市以單價超過10萬元 平方米價格成交的豪宅量為23套，分佈在13個項目當中，但去年只有7個項目中部分房源賣出了10萬元 平方米以上的價格。

對此，萬科高端事業部負責人表示，目前來看，北京整個樓盤全盤房源單價都超過10萬元 平方米的項目幾乎沒有，但不排除明年將會出現。

而保利、萬科、中赫置地、泛海控股、遠洋地產以及佳兆業等旗下在北京擁有高端豪宅的專案行銷負責人均向記者表示，2015年，北京將有多個豪宅項目紮堆入市，預計其銷售單價多數都將超過10萬元 平方米。

明年豪宅單價將超10萬元

“2015年北京豪宅市場成交量價必然會有一定幅度的增長。”上述幾位豪宅操盤手一致看好明年的豪宅市場，其均表示，無論是“20億元俱樂部”的表現，還是保利.海德公園首次開盤即創下25億元的銷售紀錄，這在以往低速周轉，銷售週期很長的豪宅市場是很難實現的，這給了明年入市的豪宅項目很大的信心。

而據《證券日報》記者獲悉，今年年底至明年年中，中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目，以及融創農展館地塊項目、保利首開東壩地塊等專案將會陸續入市。根據這些專案的拿地價格來預計，未來其單價都將超過10萬元 平方米。

此外，保利海德公園專案行銷負責人也向記者透露，鑒於專案今年9月份首期開盤以來處於持續熱銷狀態，業內一度認為目已經售罄。實際上，“我們明年仍有10億元左右的貨值銷售，主力戶型是260平方米—305平方米的平墅產品”。

由此可見，明年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目紮堆入市，這將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。

“拿地成本的上升不可避免地推高了明年頂級豪宅項目的價格。”某業內人士向記者透露，由佳兆業接手的“長安8號”舊改專案佳兆業廣場、中赫置地的萬柳書院等項目拿地成本相對較低，定價上有一定優勢，但除了價格競爭，還要拼產品品質，甚至包括操盤手段。

“現在拿地價格越來越高，這實際上倒逼了一些企業去做高端豪宅產品線，但不同企業對高端專案的操盤思路體現著其不同的經營方向。”萬科高端事業部負責人向記者表示，比如，有些房企今年為了拔高年度銷售任務，注重現金流，其高端專案就可能執行定價“接地氣”等快周轉的銷售策略，但若該企業明年更注重利潤指標，則可能拉長高端專案銷售週期，在產品附加值等其他方面下功夫，以此提高銷售利潤。

更為值得注意的是，多位行銷負責人均表示，在豪宅市場上，除了售價越來越高，其購買群體也在逐漸發生轉變，實際上這與中國經濟的走勢相關。


“早些年，我們的項目中的建外SOHO、現代城的主要客戶是煤老闆，現在哪有煤老闆？緊接著是鋼鐵企業，當時唐山鋼鐵企業老闆買我們三裡屯SOHO，隨便就花3億元、5億元。”SOHO中國董事長潘石屹接受《證券日報》記者採訪時表示，“但現在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是互聯網企業”。

事實上，接盤SOHO中國辦公樓的人群的變化與豪宅購買人群的變化是一致的。上述多位高端項目行銷負責人均表示，現在除了傳統金融行業，房地產行業、民營企業主之外，新富階層是高端項目的重要購買力。簡言之，豪宅購買者年齡越來越年輕化。

“以 創二代 為代表的高知財富群體快速增長，這為豪宅市場創造了更多需求，所以我們對明年的市場形勢整體上持樂觀態度。”上述多位高端專案行銷負責人如是表示。

當前，中國房企正在以更猛烈的勢頭搶佔海外市場。

記者日前瞭解到，綠地集團位於美國紐約的綜合體專案已經開盤，而位於洛杉磯的專案預計將在明年春節前後開始銷售；萬達在海外投資的第一個房地產項目“倫敦ONE”也在國內正式開售。這些專案所在區域不同、定位也並不相近，但相同的是，它們都在國內積極推介專案，通過“返銷”搶佔國內富裕人群的市場。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，隨著發達國家經濟復蘇勢頭明顯，引發國內投資者湧往海外投資置業。但海外發達國家由於在房地產政策、市場以及持有成本等方面與國內差別較大，這也是國內投資者湧往海外置業需要警惕的潛在風險。

如果說去年碧桂園在馬來西亞熱銷100億元僅僅是中國房企在海外市場的牛刀（微博）小試，那麼，今年以來，中國房企則在海外市場發起更猛烈的攻勢。

據記者瞭解，由綠地集團打造的洛杉磯•綠地中心的銷售均價為62000元/平方米 （人民幣，下同），預計將在明年春節前後開始銷售。有開發商內部人士稱，這一售價還比不上北京、上海的一些豪宅項目。

萬達在海外投資的第一個房地產專案——倫敦ONE日前在國內多個城市展開推介，項目均價在12萬元/平方米起，戶型從55平方米到135平方米不等。此外，碧桂園、首創置業、方圓集團在澳大利亞的住宅項目也在今年紛紛開售。

中國房企在海外市場的野心到底有多大？按照綠地集團董事長張玉良的估算，公司至今累計海外投資超1000億元，預計公司今年的海外銷售收入將達到200億元，2015年預計突破400億元。

儘管多數中國房企的海外專案均被嚴格設定當地人在樓盤中的客戶占比，但這些房企依然將數量有限的貨源積極向國內“返銷”。

歐陽捷注意到，如今，美國已經宣佈退出量化寬鬆，美元升值成為大概率事件，在這樣的“蹺蹺板”效應下，海外投資取代國內豪宅成為富裕人群最熱衷的置業去向。


與此同時，海外市場的風險也在隱現。根據《環球時報》報導，澳大利亞議會經濟委員會於11月27日正式向聯邦議會提出12條收緊外國人投資房地產規定的建議，包括推行購買該國房產的外國人須支付1500澳元費用、銷售非法持有房產所得的任何資金都將被政府沒收等措施，以抑制過熱的房地產市場。

馬來西亞的雪蘭莪州也於今年9月推出購房新條例，提高外國人和外國公司在該州購置房產的最低門檻，政策的變動已經成為中國房企海外擴張最大的風險。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，發達國家大多需要繳納房產稅，委託當地仲介出租房屋也需要支付不菲的價格，在扣除各項成本後大大削弱租金回報率，一旦房價上漲速度放緩，會對投資回報造成負面影響。

在拆分旗下物業公司成功上市後的內房股花樣年（01777,HK）今年在公司戰略轉型上持續推進。在花樣年集團新品牌戰略發佈會上，花樣年控股董事局主席潘軍對外透露，公司未來業務將以社區服務運營為核心，加速從房地產開發商轉型為社區服務運營商。集團在近期將推出一個全新的社區O2O服務平臺“解放區”與彩生活搭建雙重的社區服務平臺，擬打造國內最大的社區服務運營平臺。

同時他抨擊，養老產業並不存在養老地產，在中國做養老地產將會是城市性災難，頻現超百億大盤開發，未來必死無疑。儘管金融政策出現變化，但三四線城市依然是供大於求的過剩狀態。

推O2O平臺 轉型社區服務運營商

今年6月份，花樣年拆分旗下物業成功在港交所上市。據彩生活2014年半年報顯示，截至6月底，實現營業收入約163.4百萬元，同比增長49.0%。其中，占比最大的物業管理服務收益比去年同期增加33.4%至95.6百萬元。毛利率飆升至66.1%。

花樣年最新提供資料顯示，截至10月31日，花樣年依託彩生活所管理服務的社區物業面積已經突破1.8億平方米。潘軍認為，隨著城鎮化進程和人口增速放緩，市場供需關係已發生調整，中國房地產行業的黃金時代已經過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體。

“物業公司推出O2O應用主要用於住宅社區，但區別于傳統物業服務平臺。”他說，主要是針對那些非並購的公司，但又要享受花樣年物業服務的社區樓盤，透過建立物業聯盟和互聯網擴張實現輕資產運營模式。

“關於O2O可以說未來五年時間，是線下顛覆線上，只要思維改變了，線下公司做好線上電商公司並不難，反之線上電商公司卻很難做線下服務。”潘軍說，彩生活僅僅是花樣年社區服務運營平臺的一部分。在公司戰略佈局上除住宅社區，公司還將打造基於國際物業的商務社區、商業社區以及養老社區四大服務平臺打造。

公開資料顯示，目前我國商品房存量已超過1億套，2020年商品房存量將達1.6億套。預計到2020年彩生活服務的社區物業面積將超過10億平方米，超過4000萬人口。

國內養老是災難 擬推旗下八大社區服務戰略

近年來，萬科、綠地等紛紛在推出轉型，萬科擬打造城市運營商的角色等。花樣年在社區服務領域持續推進。

花樣年的輕資產轉型將在地產開發運營、彩生活住宅社區服務、社區金融服務、國際商務物業、社區文化旅遊、社區商業管理、社區養老和社區教育產業等八大板塊全面展開。

潘軍表示，早些年房地產業已土地為核心資源，但現在公司未來地產業務主要通過基金+代建的模式，拿地並不是唯一，只要有錢土地在任何時候不會缺。僅靠資源生存的企業將會徹底被拋棄。


針當前國內諸多房地產公司在養老地產商跑馬圈地，潘軍認為養老產業並不存在養老地產，在中國養老地產將會是城市性災難，養老住宅只是住宅功能性改變。

“現在養老地產動輒就是大盤開發，太不人道。”他舉例說，如果讓一大堆的80多歲老人住一起，每年都有人死的壞消息，每天都是負能量，這樣無效建設，未來都講必死無疑。中國老人習慣和子女住一起的。

對於當前的房地產形勢，潘軍透露，儘管金融政策出現變化未來依然謹慎樂觀，儘管現在一線城市出現地王日光碟，但事實上僅是一線城市零星的二線城市，大部分三四線城市依然是供大於求的過剩狀態。

近一年來，在中國房地產企業大肆在海外跑馬圈地，分食中國人投資海外房產市場，也吸引不少國外房企競爭。近期，網易財經梳理發現，在上半年加拿大、美國這類主流移民國家收緊移民政策後，受歐債危機、歐元貶值等重創後的葡萄牙、希臘這樣歐洲小國開始悄然放鬆移民政策，特別是針對中國客推出購房就能享受移民的黃金簽證政策。

一名為歐洲的發展商EuroterraCapital(歐域資本)負責人therianos向網易財經透露，現在越來越多的中國投資者走出海外投資房地產，特別是在歐洲的投資區域不斷擴張。針對中國客希臘專門推出了寬鬆的購房移民政策，最低房產總價僅68萬人民幣。現在也在跟部分中國房企討論海外專案合作情況。

移民政策鬆綁

不到70萬低價搶客

近一年來，萬科、綠地、碧桂園以及中海等國內房企在海外的跑馬圈地也意在搶食龐大中國海外投資市場。繼葡萄牙推出黃金簽證政策後，最近希臘政府為吸引資金、創造就業等因素，專門調整投資房產的政策顯示，吸引中國富豪移民。

據希臘最新實施的投資移民政策，僅需25萬歐元(約190萬人民幣)購買當地房產將可取得永久居留的“黃金簽證”，一人申請三代都可享受移民政策。通行27個申根國家；入籍後將可自由出入全球169個國家，該通行國家的數目僅次於英美等國。

政策指出，若居留期達到法定年期，申請人可以入藉。該項新政策於今年10月22日公佈，並將在2015年1月1日正式生效。不少的歐洲開發商也借此加速針對中國客推出樓盤。

上述開發商在希臘雅典中心城區將推出住宅樓盤，面積在53至85平方米，均為一房或兩房單位，每個單位售價在9萬至30萬歐元之間(相當於68萬至228萬人民幣)意味著不到70萬就可享有永久產權。

應注意當地政治法律等風險

在日前中國新經濟力量論壇上，來自世界銀行高級經濟學家曾智華坦言，中國的海外直接投資持續上升，2012年中國對外投資達到878億美元，占世界第三位，對外投資存量達5319億美元，排世界13位。28%的企業尋求新的市場，尋求資源25%，20%尋求戰略資產，這個在歐美區域比較多一點。

同時上述人士坦言，中國對外投資面臨極大挑戰，缺乏對當地法律、政策、文化和營商環境的瞭解，加上來自治理結構、文化、語言和思維方式的不同導致協調和交流上的障礙。


網易財經注意到，近年來，由於歐債危機影響，歐元持續貶值導致不少歐洲國家當地房地產市場價值持續下降，以希臘為例現在一套房產總價已降到高峰值的一半。相比國內房價而言確實誘人，若購買當地一套房產，卻需要格外繳納交易稅、管理稅等超10%的多種稅收。

世邦魏理仕研究部中國區主管陳仲偉亦認為，投資海外房產由早前的購房移民、到後來的開發商在外收購或開發物業、再到近期國內私募基金赴國外投資，投資的力度愈來愈大方式更為直接；值得注意是中國投資者應該對各參與主體當地的政治、法律、財務制度有高度理解，否則將面臨較大風險。

政府近年陸續推出馬鞍山白石一帶的住宅地招標，其中本周五（5日）截標的白石耀沙路用地，屬區內已規劃最後一幅可推售地皮，多家大型和中型發展商都計劃參與；不過，業界人士預料，發展商出價趨審慎，估值低至15.5億元，每方呎樓面地價估值下限4000元，或創白石一帶3幅用地的造價新低。

地皮位於耀沙路以北，座落在?地（00012）牽頭發展的新盤迎海系列東北面，也是長實（00001）2012年投得的彩沙街用地的北鄰。耀沙路用地的面積約25.3萬方呎，可建樓面約38.75萬方呎，並設有主水平基準以上58米的高度限制。

多家大型和中型發展商已先後表明對用地有興趣，包括會德豐地產、遠東發展（00035）和南豐發展。會德豐地產常務董事黃光耀表示，用地位置臨海，有興趣入標，早前曾到現場實地考察。

地政總署在過去兩年先後推出5幅馬鞍山住宅地，其中3幅屬白石一帶，前述的彩沙街用地每方呎樓面地價約5160元；今年3月批出的白石用地，位於耀沙路地皮西鄰，每方呎樓面地價僅4241元。至於是次測量師對耀沙路的估值更審慎，個別測量師預料，每方呎樓面地價約4300元，惟普遍料低至4000元水平。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，耀沙路用地的位置與鐵路站的距離較遠，但由於日後興建的住宅單位可享開揚海景，估計每方呎樓面地價約4000元，估值約15.5億元。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，由於區內已有多幅土地批出，未來供應較多，加上不少發展商已取得相當土儲，相信入標出價會較審慎，相信地皮主要由在區內已有發展項目的財團爭奪，每方呎樓面地價估值同為4000元。

今年多項零售物業拆售，帶動細價舖位交投增加，香港置業表示，今年首10個月土地註冊處錄得2124宗舖位成交，其中69%為500萬元以下的細價舖位；10月細價舖位註冊則為336宗，佔本月舖位註冊比率達82.2%，屬全年最高。

香港置業數據指出，10月份共有409宗舖位註冊，按月增加89%，並以細價舖位為主，比例由9月的64.4%，上升至10月份的82.2%，並突破7月的77.6%，創今年內細價舖位註冊量比率新高。

該行表示，10月成交主要由屯門壹號總站和北角英皇大道廣場主導，合共有235宗，相等於全月細價舖位註冊量的69.9%。

香港置業至尊旺舖董事陳偉材表示，細價舖位入場費較低，一直受用家及投資者歡迎，相信內地人行減息令投資氣氛好轉，預計未來將有其他拆售項目推出。

量增價跌 嘉里膺「賣樓王」

一手主導樓市情況未變，上月新盤累售逾1600伙，較10月份再升逾23%，已連續6個月取得逾千伙成績，惟發展商主力推售中小型單位，令全月錄得逾154億元銷售金額，按月下跌約14%。展望12月，市場預料發展商繼續力推中小型單位，其中房協長沙灣喜盈，截至昨天已累收近1400票，超購22倍，凍資2.1億元，由於收票理想，市傳發展商將盡推全數130伙於周六發售；會德豐地產將軍澳THE PARKSIDE及嘉里建設（00683）牽頭的沙田玖瓏山本周續推售，預料12月首周推售單位約311伙。

「一手住宅物業銷售資訊網」資料顯示，11月合共錄得逾1600伙成交，較10月份錄逾1300伙，按月升23%，沙田玖瓏山及將軍澳THE PARKSIDE分別售出逾490及450伙，佔新盤成交量首兩位；新地（00016）將軍澳天晉IIIB期推售中途雖受同區THE PARKSIDE截擊，惟上月仍售出約220伙，位列第3位。

喜盈或盡推130伙

不過，10月新世界發展（00017）推售天后「大碼樓」柏傲山帶動下，一手全月共錄逾178億元銷售金額，雖然11月市場由3個焦點盤力撐，令全月銷售金額保持100億元以上，惟只逾154億元，按月減少14%。

上月玖瓏山及THE PARKSIDE銷售量雖然「叮噹馬頭」，但玖瓏山的每伙平均成交價較高，幫助發展商嘉里榮膺11月的「賣樓王」，連同何文田傲名、九龍塘三號義德道等，合共套現逾57.7億元；會德豐地產則位列第二，套現約32億元；新地以17億元居季軍。至於長實（00001）及?地（00012）則各以逾8億元售樓收入，進佔套現最多的發展商首5名。

踏入2014年最後一個月，房協長沙灣喜盈本周六正式發售，位於長沙灣的示範單位過去2天都大排長龍，房協表示，喜盈自公布首張價單及開放示範單位以來，截至昨天晚上7時，共錄15817人次參觀，取得近1400張認購，項目將於周四截票。以項目暫推出首批60伙計，已超額22倍，凍資2.1億元，市場人士預期，由於項目收票理想，房協極有機會盡推餘下70伙，同步安排在本周六發售。

利．港灣18上載樓書

此外，焦點盤續於本周發售，THE PARKSIDE今天截票，明推售61伙；玖瓏山和長沙灣曉悅則於本周五推售合共120伙，若房協一如預期盡推130伙發售，即本月首周推售的一手單位已涉約311伙。

有利集團（00406）旗下土瓜灣浙江街單幢項目利．港灣18，昨天在項目網頁上載樓書，共84伙，面積由215至787伙，主打1、2房間隔，項目於明年9月底落成，樓花期約10個月。

由華潤置地(1109)開發的南山大沖華潤城昨日在深圳灣體育中心開盤加推。此次推出3棟共600多套單位，吸引3,000客戶，並且在三小時內售罄，吸金近30億元（人民幣，下同）。

該樓盤在昨日9點20分開始抽籤，現場多數客戶為上次沒買到的購房者。該項目均價約為每平方米50,000元， 折扣優惠為3個99折+1個98折的優惠，全款客戶則再多97折。

來自華潤置地的數據顯示，683套房源昨日已於開盤三小時後售罄，成交總額近30億元，以平均10億元/小時的驚人成交速度，這是繼11月22日央行降息之後，刷新深圳乃至全國售罄速度以及單日成交總額紀錄。

此前華潤城潤府在10月12日首次開盤，推出400餘套房源，戶型為82平方米至89平方米的2房至3房單位，均價每平方米約47,500元。據開發商表示，當天的成交總額逾16億元。

內地樓市今年表現委靡，內房企在內地的發展遭遇瓶頸。為求發展，內房企紛紛「走出去」，在拓展歐美東南亞的同時，大部分更瞄準了與內地相連、文化同源的香港。2014年至少有10間內房企來港投地，數量按年激增近倍，參與競投的住宅/商業地多達18幅，不少內房企更屬首次在港投地，至今內房企已合共斥資約84億元買入3幅地皮，金額按年急升近七成，積極程度較一班「本地薑」有過之而無不及。 ■香港文匯報記者 顏倫樂


本報統計，今年至少有十間內房企活躍在港投地，參與競投18幅地皮，相比去年只得約5間內房企參與本港賣地，數量急增近倍。內房企今年亦進賬甚豐，暫時已買入3幅地皮，涉及投地金額共約84億元，相比去年內房企在港雖然亦買入3幅地皮，但所涉投地金額僅50.4億元，買地金額按年急升近70%。


保利奪啟德地最矚目


今年最矚目的一宗成交，為2月時保利獨資以39.2億元中標啟德發展區內最搶手的第1I區3號望海地盤，「砌低」一眾本地大財團，令市場譁然。世茂今年亦非常活躍，繼集團董事長許榮茂5月夥拍明發集團、英皇以逾27億元買入壽臣山道西豪宅地之後，許榮茂擔任主席的世茂房地產亦於10月時夥明發集團以18.3億元成功買入東涌第53A區酒店地。


城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，內地樓市近年出現供過於求的結構問題，相反香港樓市雖然未來供應趨增，但目前仍處於供不應求的局面，兩者相比下，不少熟悉香港市道的內房企自然選擇來港投資。甚或一些早年由香港到內地發展的老牌地產商，亦「回流」發展，以分散投資，減低內地投資房地產的風險。


內房企累積大量資金


翻查資料，今年來港買地的內房企中，不少屬新面孔，過去甚少在港買地，如富力地產、佳兆業、明發集團、保利等。事實上，內房企近年乘搭內地經濟高速發展的列車，累積大量資金，實力不能小覷。上述10間內房企中，就有5間為全國排名首十位的大型內地房地產企業。根據今年5月公布的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》，萬科、保利、中海外、世茂、富力均榜上有名，其中萬科更連續第七年蟬聯綜合實力榜榜首，保利與中海外則分列二、三名。全國十大內房企餘下公司為?大、龍湖、碧桂園、融創及潤置。


早年赴內地的本港發展商亦回流 ，漢國置業2000年到內地發展，但今年8月屯門兩幅地皮截標時，突然現身入標。漢國地產策劃董事李振彪當時表示，近期政府增加推地，令地價回到合理水平，樓價亦趨穩定，故10多年後決定「重返香港地產市場」。


屢敗屢攻超大型地皮


內房企今年在港有份競投的土地，不少屬超大型、投資額高昂的項目，如港鐵大圍站項目、啟德發展區內的土地、荃灣楊屋道地皮、大埔白石角科進路地皮等，投資額動輒數十億元，大圍站項目更可能要過百億元。過去一直由大財團壟斷的超大型地皮市場，今年加入一班生力軍。


值得一提的是，十大內房企中，大部分發展商仍然「食白果」，其中合景泰富今年參與競投8幅土地，於一眾內房企中最為積極，但仍未見寸進；排第二的世茂競投6幅地，中標兩幅；萬科及保利分別曾競投4幅土地，但萬科亦未有進賬，不過萬科在今年4月曾以8.6億元向金朝陽購入灣仔聯發街舊樓發展。其餘富力地產、佳兆業、漢國置業、越秀地產等今年暫亦未見斬獲，但可以想像未來日子勢必成為賣地場上的「黑馬」。