選舉落幕，央行下周理監事會議據悉將維持不升息的低利格局，醞釀已久的北市5大超級豪宅案看好資金行情將延續，預期將在2015年上半年試水溫，挑戰每坪「300萬元俱樂部」。

近期市場傳出，潤泰創新豪宅代表作「松濤苑」2014年已悄悄成交9戶，豪宅市場買氣儘管受到打房限貸令衝擊，但優質地段的頂級豪宅卻是Ｍ化另一端的稀有產品，買氣仍惦惦呷三碗公。

好房網Housefun社長倪子仁表示，2015年台北市5大超級豪宅新案將陸續進入潛銷期，包括「陶朱隱園」、「大陸桓邦B7」、「冠德興雅BCF」、「元利信義聯勤」和「富創D3」，5大案總銷上看1,500億元，銷售動作可望浮出檯面。由於這些超級豪宅每案僅30?40戶，對口袋夠深的頂級客層具相當吸引力，房價也有機會突破每坪300萬天險，改寫台北新天價。

負責「大陸桓邦B7」、「松濤苑」等代銷的慕樺廣告總經理黃毓妙昨（10）日證實，「大陸桓邦B7」已動工興建，正搭建接待中心，大概2015年中展開潛銷；至於「松濤苑」今年來陸續成交9戶，客戶幾乎都用「現金交易」，預計明年中才辦理產權過戶和交屋手續，顯示頂級豪宅市場在大環境衝擊下依然禁得起考驗。

「松濤苑」2013年11月已有潤泰集團總裁尹衍樑砸下8.75億元，買下頂樓328.19坪，創下頂級豪宅實價登錄最高總價紀錄；今年上半年某建設公司狄姓董事長買下9樓，每坪直逼270萬，超越尹衍樑買進的260萬元。

欣陸控股旗下大陸建設、桓邦建設、厚生等合作開發的B7案，每坪開價也上看300萬元，總銷有望達到200億元。

此外，總銷上看500億的亞太會館改建案「陶朱隱園」，也將在今（11）日舉辦記者會，公開號稱配備「亞洲最大隔震墊」的新案，由威京集團主席沈慶京的長子沈輝庭出席說明。

另冠德建設「興雅BCF」案，預計2015年第4季完工，將採「自建自地自售」，全案先帶看已購忠誠客戶，完工後再開賣，總銷上看250?300億元。此外，富創「D3」待變更建照完成後，將由新聯陽代銷，而美商仲量聯行可望參與「D3」的國際行銷，總銷上看300?400億元。

至於「信義聯勤」案也已完成結構體和外牆，估計2016年完工；市場傳出可能由海悅廣告代銷，業界看好每坪單價將挑戰350萬元。

展望2015年房市，中華民國房仲全聯會理事長林正雄指出，影響房市最深遠的房地合一實價課稅，將是明年房市最大變數；他預估預售屋、新成屋、中古屋走勢將分道揚鑣，預期預售屋價格將微幅走高、新成屋有機會下修5?10％、中古屋則持平。

林正雄進一步表示，今年許多預售案受選舉干擾遞延推出，新建案將集中於年底進場，但建商推案策略將有所調整，不再像過去「大火快炒」，而是改採穩健的「邊建邊售」策略。

包括富旺、總太地產、久樘開發等建商，明年推案策略都有調整。其中，總太董事長吳錫坤就表示，自2015年起推案規模將縮小，每案總銷在20億元以內，以多個案表現分散風險，主力市場仍擺在台中市，主打首購與首換族。

久樘開發表示，每年推案約2至3萬坪樓地板面積，明年總推案量上看80至100億元，推案區域集中在12期與大雅區，無論首購、首換、豪宅市場都不放過；其中，「久樘香坡」2期將採取先建後售。

林正雄表示，房屋買賣移轉棟數度過今年低潮期後，預期明年在剛性需求與遞延性買盤支撐下，「至少有5至10％的成長力道」。

在房價方面，由於土地、營建成本走揚，林正雄預估，明年預售案將調價5至10％；至於3年內新成屋，因持有成本相對較低，在落袋為安心理下，加上同質性個案競爭，預期售價可望有1成的下修空間。

本身也是富旺國際董事長的林正雄，尤其看好北屯區與台中高鐵特區的發展潛力。他說，兩區都是大台中都會區最重要的兩個交通樞紐，都有雙鐵、雙快經過，交通便利可為房市帶來增值空間。

財政部昨公布前十一月全國稅收達一兆八五四五億元，較去年同期增加八．二％，續創歷史新高。不過，下半年房市冷清，十一月土地增值稅較去年同月減少十九．四％，連六月負成長；前十一月土增稅收僅九一九億元，年減一．三％，成長率首度「由正轉負」。

財政部統計處副處長許瑞琳表示，今年前十一月稅收已達年度預算的九十九．三％，若十二月稅收與去年持平，預期今年稅收可望超徵逾千億元，將是二○○七年以來，再次有單一年度稅收超徵逾千億元的紀錄。

根據財政部統計，今年前十一月稅收較去年同期增加一四○九億元，以營所稅增加五四八億元或十五．九％最多，主因是景氣回溫、企業獲利增加；其次是營業稅增加三三一億元或十一．一％，創歷年新高，主因是進口及國內消費增加，以及銀行、保險業金融營業稅提高所致。

綜所稅增加一六○億元或四．三％，亦創歷史新高，主因是免稅額、扣除額及課稅級距調高，申報自繳稅款減少與所得扣繳稅款增加交互影響所致；貨物稅增加一一二億元或七．六％，主因是新車掛牌數及進口車稅額增加。

但十一月證交稅五十八億元，較去年同月減少二．二％，創今年二月以來最低紀錄；許瑞琳表示，台股十一月集中及店頭市場每日成交均值僅有九○一億元，比預算目標的一一六六億元低了許多，是證交稅收不理想的主因。

房地合一稅，財政部規劃明年要修法，以5%到45%等六級累進稅率、取代目前20%的單一稅率，雖然新稅制還在討論階段，不過藍綠立委都反彈，認為稅課太重，無疑是殺雞取卵！而且不少豪宅大戶，早已開始用房屋換手來節稅。稅改風聲衝擊的，反而是今年全台房屋交易量，比去年同期萎縮13%。

台北市豪宅群聚的仁愛路，最近悄悄掀起一股「房產移轉潮」！指標豪宅「仁愛SOLO」、「皇翔御琚」，買家為了搶在房地合一實價課稅上路前、減輕負擔，紛紛以法人轉法人，或贈與家人等「左手換右手」的方式，來墊高成本節稅。舉例來說，這棟只有22戶的「仁愛SOLO」豪宅，如果當初以1.52億買進，2.37億賣出，房地合一稅上路前，土增稅加房屋所得稅，1324萬；倘若房地合一上路後，以房地比25%及75%稅率來算，總稅額，要繳到2451萬，中間近1127萬的稅差，都可以在新北市，再買一間房了。

民進黨立委吳秉叡：「適當的課稅我們是贊成，但是如果一次課得太嚴重的話，殺雞取卵，對整個社會是不是適當，應該要再做詳細的思考。」

國民黨立委賴士葆：「我個人絕對支持這樣的概念，絕對支持房地合一，可是財政部的做法，我想要討論一年都討論不完，我比較擔心空有理想，事實上沒有實際。」

預計2016年上路的房地合一稅率，朝野立委都存疑！採5%到45%的累進稅率分離課稅，不但被嫌「太複雜」，若依財政部規劃，出售不動產，獲利超過1000萬，就必須繳45%的所得稅，沒有相關配套，衝擊到的，恐怕不會只是豪宅買家。

財政部長張盛和：「還在聽民意之中啦，目標是那個目標啦要達成，但是過程可以分階段。」

雖然財政部表示，房地合一稅制，目前還在討論階段。不過不動產交易市場，只聞樓梯響，恐慌效應已經發酵。

統計去年和今年同期，全台房屋移轉交易量，1~10月已經萎縮13%，財政部想藉稅制改革、穩定房市，但大戶買家節稅下有對策，影響的，恐怕是國內持續低迷的房地產市場。

政情瞬息萬變，房市也跟著大洗三溫暖。好房網網友日前給2014房市票選代表字為「跌」、第2名為「冷」。2015年房價會如網友所期盼的下跌嗎？房市還會繼續冷下去嗎？這些問題的答案，或許可以從五大關鍵政策中推敲出蛛絲馬跡。

央行總裁彭淮南日前在立院進行專題報告，再度提醒房貸戶利率提升之風險，他表示，台灣不可能一直維持像目前這樣的低利率水準，並指出美國可能提前升息。

有分析師預測美國最快在2015年Q1或Q2升息，而台灣一向晚美國半年，因此須特別注意美國升息速度與幅度。

第2、「房地合一」稅對房市影響甚鉅，政策前後稅金最高可差2.5倍，不過，在九合一選後政策變數加劇，立委的反對聲浪也在立院響起，是否能如預期最快在2016上路值得關注。

第3、預售屋全面實價登錄。未來不論代銷或建商自建都全面納管，銷售完30日之內須實價登錄，讓房價更加透明。

第4、「桃園航空城計畫」不只是現任縣長吳志揚的重要政策，也是國家級的旗艦計畫，預計帶動7兆元的經濟效益，不過，吳志揚在此次選舉中落馬，發展的政策支票在新任市長鄭文燦主政之下，走向變化也備受注目。

第5、桃園機場捷運線：沿線不少個案打著交通議題推案，預計2015年10月通車，屆時將帶動居住人口位移，雙北生活圈的擴大，機場捷運線將扮演重要角色。 從奢侈稅、豪宅稅到房地合一實價課稅等等政策，讓房市一年比一年冷，而九合一大選之後，有業者認為利空已出盡，部分地區房市已嗅到回溫的氣息，是否如部分業者所認為的「最壞時機已過」，密切關切以上的5項重要政策或許可以幫助測出房市的溫度。

價格親民 吸引投資置產

台灣房價雖在相對高點，但和鄰近的香港一比仍低，有港客來台購屋，在可享海景的淡水建案如「天藝」、「海洋都心」系列，買了逾百戶，也有業者看準港客，將台灣建案外銷至香港。

新北市淡水區有天然海景，讓喜歡海景的香港人選擇來此購屋。甲山林廣告總經理張境在透露，2∼3年來，銷售的淡水建案有不少港人買盤，如「海洋都心」系列，港人約買了3％共150戶，其中第3期「中央花園」約有20∼30戶是港人買下，「台北灣」系列、「天藝」也有約1％、2.5％的香港客。

銷售說明會爆滿
甲山林廣告副總經理徐永能說，對比香港維多利亞港旁的海景豪宅，淡水房產有景觀，總價相對親民，吸引港人投資置產。但同樣在淡水的其它建案，則無聽聞港人購買的情況，「映月」專案經理章守恆認為，少數個案曝光量大，才能吸引外資；「合嘉心居易」專案副理劉力偉說，有港人看屋但並未購買，「倒是有台灣配偶的大陸買方買2戶」。

大師房屋上月於香港舉辦北市士林區豪宅「天母錈」銷售說明會，可容納70人的場地爆滿，顯見港人對台灣房產的高度興趣。大師房屋代銷處處長湯祖屏說，近2年港人「瘋台灣」，想移民來台的港人愈來愈多。

亞太國際地產近期也代理台灣9個建案，預計本月19、20日在香港辦展銷會，亞太國際地產趨勢分析研究處分析師張漢超指出，可售戶數約1000多戶，外銷約30戶，當中大概有一半是港人購買。

陸客愛景點旁宅
台北故宮附近豪墅案「無二：白玉別苑」也有不少陸客來看屋，甜蜜果實總經理林文綺說，該案總價高達5∼7億元，台灣買方出手機會較低，反倒是陸客對於觀光景點旁的房產有興趣，明年初有湖南長沙陸客組團來台看屋。

北市房產傳出港客購屋，中南部則較無此跡象，高雄市調公會理事長謝俊正指出，亞洲新灣區如「一品花園」、「新海灣」雖有港、陸客購買，但比率不高，一般外商投資仍以台北房產為主，尤以北市市中心店面居多。

「炒作機率不高」
網路地產王總經理陳韻如認為，目前台灣房價來到高點，港人來投資炒作住宅的機率不高，應是港生、陸生來台就讀的少數自住需求案例。

舊宗商圈效應 量販家具店大增

由於量販店、家具店和運動用品店聚集，北市內湖區舊宗路一帶周末總有大量人潮前來採買，也帶動區域發展，近期不只再添3家運動休閒用品店，更有逾6成企業主看好該區潛力與合宜價格，到內湖尋找總部地點。

腹地足夠上班族多
北市內湖區舊宗路一段西側為倉儲用地，現有大潤發、好市多、家樂福、特力屋、等大賣場，紐約家具、HOLA、詩肯柚木等大型家具品牌旗艦店也已進駐，聚落逐漸形成，商圈群聚效應也引來更多同類型的新店家，目前約有10多家量販店及20家家具店。

舊宗路一段東側則聚集壹電視、三立電視、民視預定地等眾多媒體總部，及科技、電子、生技公司等。由於腹地足夠，又有上班族客群，近年出現不少運動休閒用品店。

近期在行愛路「可旺」企業大樓、「北歐之光」大樓和新湖三路的「新矽谷12」辦公大樓更新開了運動用品店、登山用品和高級自行車店。

第一太平戴維斯總經理高銘頂分析，過去舊宗路周邊飯店不多，但近年商家和企業逐漸成長，機能已完善，而內科開發趨近飽和，舊宗路以南可接環東大道、往北有堤頂大道，交通十分便利，不少企業主總部選址會設定在舊宗路附近。

每坪成交行情60萬
根據信義全球資產管理統計，舊宗段廠辦身價從2011年起每年以10∼15％幅度成長，目前每坪成交行情42∼60萬元，較文德段每坪40~52萬元和西湖段每坪52∼68萬元便宜，又較近松山及信義區，雖發展較晚，但近期愈來愈受企業主青睞。

信義全球資產管理主任吳升皓便透露，過去尋找企業總部的企業主選擇內湖比例不到5成，去年7、8月至今已攀升至6成，都希望在內湖找到合適地點。

把豪宅當收藏品！創見資訊束家再購入信義計劃區豪宅「國寶」，這也是他們買下的第5戶。台北市實價資訊昨揭露信義計劃區「國寶」13、14樓的樓中樓頂樓戶，拆算車位每坪121.5萬元，與2012年11月同樓層另1戶成交單價123萬元相比略低，顯見豪宅上漲無力。

該筆在今年9月交易，總價3.33億元，建物面積311.79坪，扣除車位每坪121.5萬元。謄本資料顯示，購買人為萬安科技，董事長是束崇裕、監察人是束崇萬，總計束家持有「國寶」共5戶。

首宗戶戶破億豪宅
「國寶」屋齡約23年，因每戶逾200坪，為該區首宗戶戶破億元豪宅。台灣房屋智庫經理劉志雄表示，整棟僅22戶，如有釋出大半為原住戶承接。

北市信義計畫區知名老牌豪宅「昇陽國寶」又出現交易紀錄！上市公司創見資訊董座束崇萬家族，今年9月再度砸下3.33億元，買下該棟13、14樓中樓1戶，扣除車位、換算每坪單價121.5萬元，總計束崇萬家族在「昇陽國寶」已擁有5戶。

北市最新實價揭露，「昇陽國寶」9月以總價3.33億元成交，建物面積311.79坪，扣除車位換算每坪單價121.5萬元；根據謄本資料顯示，買方登記為萬安科技，背後老闆就是創見的束崇萬家族。

「昇陽國寶」是新東陽集團旗下昇陽建設進軍信義計畫區的第1個豪宅作品，束崇萬家族似乎相當鍾愛，2012年即向新東陽董座麥寬成，以總價3.4億元買下13、14樓中樓的頂樓戶，該戶也是麥寬成做為「起家厝」的自宅。

束崇萬家族目前分別以樹民投資、政全科技持有7樓各1戶；合誠投資持有2樓1戶；萬全投資及灣安科技分別持有13、14樓中樓頂樓各1戶，總計束崇萬家族在「昇陽國寶」已擁有5戶。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「昇陽國寶」屋齡約23年，每戶皆逾200坪，知名藝人胡瓜也持有1戶，社區共22戶也多是老住戶，如有釋出也大半為原住戶承接，「內銷」居多。他指出，此次交易樓層為13、14的樓中樓頂樓戶，與2012年11月交易為同一樓層，當時每坪單價123萬，此次交易為121.5萬，價格略為下滑。

此外，昨日實價揭露另一筆高價交易為店面產品，位於光復南路91?120號，交易日期為今年9月，總價5,730萬，建物面積13.59坪，每坪單價421.7萬，擠進北市店面單價第7。

板信雙子星大樓六度蟬聯地王！新北市2015年土地公告現值出爐，明年將比今年上漲15.17％，八里、三重分居漲幅最高前2名；地王由板橋區板信雙子星大樓蟬聯，每坪地價248萬元，較去年上漲15.36％，更較剛升格每坪115萬元，上漲幅度達1倍以上。

新北市地政局指出，2015年公告土地現值已報請新北市地價評議委員會評議完畢，預計2015年1月1日公告，全市土地公告現值平均上漲約15.17％。

其中，土地公告現值審議期間，因多項重大開發案如火如荼進行，如台北港區段徵收案、二重疏洪道兩側地區重劃區、土城暫緩發展區、中央新村北側區段徵收區、新莊知識產業園區等。

另外，捷運環狀線、捷運土城線延伸頂埔段、捷運機場線、捷運汐止民生線、淡水輕軌等重大交通陸續規畫、施作及完工，因此，全市整體地價較去年上漲。

以各區而言，八里、三重因整體開發區完工交地，上漲幅度高達34.77％及19.19％。另外，貢寮區雖漲幅高達19.35％，但據悉，這是因為基期較低，且重新進行區段劃分導致，並不全然代表地價飆漲。

新北市地王由板橋區新府路、縣民大道交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓六度蟬聯，2015年公告土地現值為每平方公尺75萬1000元，換算為每坪248萬元。

最低價土地為烏來區桶后附近的保安保護區蟬聯，公告土地現值每平方公尺180元，換算每坪地價約595元。

比較2010年剛升格時，當年地王雙子星大樓為每坪115萬元，漲幅高達1倍以上；最低的保安保護區，當年每坪495元，漲幅約為2成。地政局提醒，「公告土地現值」為土地移轉及設定典權時，審核土地增值稅的依據，民眾可於2015年1月1日正式公告後，至各地政事務所或新北市政府不動產買賣交易服務網查詢。

嘉義市地價及標準地價評議委員會評議通過明年公告土地現值，共有一千六百四十二個區段調漲，平均漲幅九?九一％；「地王」區段由中山路之國華街至忠義街蟬聯，每坪約一百○二萬元，「地后」區段為文化路之中山路到中正路間，每坪約六十八萬元。

市府地政處長饒嘉博說，金豐成銀樓仍穩坐「地王」寶座， 所在區段地價今年每平方公尺二十九萬七千二百八十四元，明年漲四?五八％，升為三十一萬○八百八十八元，換算約為一坪一百○二萬元。

全市1642地價區段調升 最高調13.41%
地價第二高的區段為文化路的中山路到中正路間，每平方公尺二十五萬五千元，約一坪六十八萬元；最低區段地價是八掌溪靠近仁義潭一帶行水區，每平方公尺八百八十元，但比起今年最低區段地價，漲幅也有十五?七九％。

地政處地政科長郭登訓表示，蘭潭段到鹿寮段農業區，自每平方公尺一千四百元調升為一千八百元，調幅十三?四一％，為全市調幅最高區段。

評議委員會也決議，明年增加十五個地價區段，共有一千八百六十八個地價區段，其中一千六百四十二個區段調升，二百二十六個未調整；至於都市計畫各土地使用分區平均調幅，商業區六?一一％、住宅區九?九六％、工業區一○?四八％、農業區一三?四一％。

大台南今年前11個月建商申請開工數，包括大樓、透天厝都超越去年全年水準，合計並首度突破1萬戶大關達10,470戶；尤其是大樓達5,133戶，較去年同期大幅成長1,723戶。

不過，11月份只有善化、新市與東區，有大樓動工新申請案，其他各區都掛零，累計單月申請開工戶數僅161戶，是全年第三低月份，遠遠落後今年三月的1,387戶最高峰。

儘管南市長賴清德高票當選，各種市政持續推動，甚至傳出有輕軌等重要交通建設將實施；然根據台南縣市建築不動產開發公會統計，十一月申請興建新個案戶數量縮，尤其是大樓產品萎縮明顯；所幸先前推案頻頻，今年至今透天、大樓累計申請開工總戶數創新高，而去年全年度累計只有8,369戶。

大台南地區37個行政區，前十一個月累計申請開工案，透天厝部分累計達5,337戶，較去年全年度4,959戶多出378戶；大樓部分，前11個月累計申請開工戶數5,133戶，去年全年度累計只有3,410戶。

任志強在外界的關注下揮一揮衣袖瀟灑退休，對於華遠地產新任掌門人孫秋豔而言，面臨的考驗之一，則是三季度末接近152億的存貨“堰塞湖”。

記者梳理發現，2009年以來，只有2010年“新國十條”和2011年“新國八條”房地產調控政策出臺後，當年華遠地產前三季度經營活動產生的現金流量淨額分別約-5.33億元和-2.66億元，其他年份均為正值，但2014年前三季度，華遠地產該資料約為-27.68億元，同比減少近1905%。

“公司今年前三季度銷售業績確實不好，有三個原因：一是市場比去年差了很多；二是有些專案開發進度影響了開盤的時間，進而對銷售業績有一點影響；三是在北京有很多保障房原本計畫會很快開盤，但因為有很多審批環節，也耽誤了一些時間。最後一個季度會改善一些。”華遠地產相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，預計2014年銷售簽約額不會少於去年，銷售簽約面積應該也與去年差不多。

前三季銷售簽約額同比跌21%


10月底，華遠地產發佈了2014年第三季度經營情況簡報，這是其2009年以來首份第三季度經營情況簡報。

上述簡報顯示，2014年前三季度華遠地產營業收入近43億元，同比增長幾乎翻番，但歸屬于上市公司股東的淨利潤為2.89億元，同比跌7.54%。

據公開資料統計，今年前三季度，135家A股上市房企共實現歸屬于上市公司股東的淨利潤近432億元，同比下跌3.21%；這是2008年以來，上市房企整體盈利首次出現負增長。

業內人士向 《每日經濟新聞》記者表示，上述情況既受到銷售不景氣的影響，也有降價以求走量的影響。中國指數研究院發佈的資料顯示，11月百城住宅均價環比下跌0.38%，為連續第7個月下跌，同比下跌1.57%。

對銷售不景氣體現最為明顯的指標就是銷售簽約額。2014年前三季度，華遠地產開復工面積和竣工面積分別約205萬和32.4萬平方米，同比增長分別達29%和72%；然而完成銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。

無獨有偶，前三季度營收增長超60%的世茂股份，合同簽約金額僅同比增長13%，截至9月末實現全年銷售目標的72%；而去年同期合同簽約額同比增長44%，並已提前實現全年銷售目標。

此外，有公開報導顯示，今年前三季度，超過20家品牌房企中，銷售完成率低於七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重點房企已完成或接近完成年度銷售任務。

存貨集中於在建工程和土地儲備

銷售完成率低直接導致存貨高企。據《每日經濟新聞》記者統計，2009年到2014年，華遠地產第三季度末的存貨餘額分別約為24.54億元、43.5億元、67.17億元、76.88億元、111.89億元和151.83億元，上漲勢頭強勁。

盛富資本總裁黃立沖等業內資深人士表示，行業內計算上市房企存貨消化週期通用的方法是，以今年第三季度末的存貨餘額，除以去年的平均月銷售額（即銷售簽約額），計算結果具有比較好的參考意義，而用今年前三季度月預收賬款或營業成本做除數時效性更強。

《每日經濟新聞》記者發現，華遠地產去年完成銷售簽約額56.1億元，月銷售簽約額為4.675億元。若以此為分母，以華遠地產2014年第三季度末151.83的存貨餘額為分子，存貨消化週期是32.48個月。

華遠地產今年前三季度預收賬款下滑較大，月均為3.56億元；營業成本約33.74億元，同比跌逾70%，月均3.75億元。若以預收賬款和營業成本為除數，存貨消化週期則更長，分別約42.65個月和40.49個月。

相關調研機構表示，今年第三季度，部分房企庫存積壓嚴重，存貨消化週期大幅躍升。若按照上述方法計算 （2014年第三季度末存貨餘額/2013銷售簽約額*12），萬科、保利地產、招商地產和金地集團消化庫存所需時間分別約為24.66個月、26.34個月、26.21個月和22.97個月。

華遠地產並沒有在第三季報中對存貨進行解釋，但2014年半年報顯示，華遠地產存貨餘額約為144.56億元，其中開發成本和開發產品分別約134.98億元和9.58億元。

“存貨增加對於地產公司來說是一件很好的事情，說明公司規模在擴大，最重要的是存貨的品質；公司存貨中開發產品即現房餘額很少，開發成本包括在建工程和土地儲備等。”上述華遠地產相關負責人稱。

半年報顯示，華遠地產開發成本項下共有14個專案，分佈在北京、長沙和西安；其中，北京新通源遠專案、長沙地韻專案和長沙人韻項目期末餘額共計5.6億元，沒有開工時間和預計竣工時間表。上述業內資深人士表示這幾個專案應該是土地儲備。

在長沙，華遠地產共有三個專案，其中長沙華遠•華中心項目期末餘額達21.18億元，預計總投資額94.38億元，雖然早在2011年5月就已開工，但預計2018年才能竣工。

上述相關負責人表示：“長沙的項目原本是老舊城區，公司將其分成南北兩區，北區由橘韻公司開發，2000多戶居民拆遷基本完畢；南區由人韻和地韻公司開發，因規劃尚未完成，所以還沒有拆遷，但到底是住宅、商場還是寫字樓等情況還沒有最終確定。”

華遠地產的開發產品即現房，一共10個項目，期末金額共計在10億元以下。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴 《每日經濟新聞》記者：“從去庫存的角度看，現房多自然是優勢，是能快速轉為現金流的資產；土地儲備到現房，中間涉及太多不確定性，也易耗費資金；在市場降溫的事後，高庫存擠佔了大量資金。”


上述相關負責人並沒有透露，華遠地產第三季度末存貨中的開發成本到底有多少是保障房，有多少是土地儲備。

銀行借款同比增近150%

在存貨大幅走高、專案竣工時間延長的情況下，預收賬款往往是房企保證資金鏈穩定的重要手段之一。

但據Wind統計，135家申萬A股上市房企第三季度末預收賬款總體增速也在下降，預示未來收入增速還將處於較低水準。

《每日經濟新聞》記者統計發現，從2009年到2014年，華遠地產第三季度末預收賬款分別約為9.64億元、19.72億元、27.38億元、34.24億元、44.4億元和32.02億元。

“預收賬款下滑，是因為今年前三季度，銷售簽約額跟不上結轉營業收入。但第四季度銷售完成以後，應該會有一點改善。相比前三個季度，第四季度簽約額和回款都會有一個較大增加。”上述相關負責人稱。

在預收賬款大幅下滑的情況下，截至今年第三季度末，華遠地產短期借款和長期借款共計49.7億元，同比增幅近150%；去年同期為19.89億元，且全部為長期借款。

上述相關負責人表示：“短期借款和長期借款同比增長150%是階段性的，四季度短期借款會降下來，債務結構會改善。”

據CRIC廣州房價測評中心統計，A股139家上市房企籌資活動產生的現金流淨額高達1812億元，環比增長23%。業內普遍認為，融資連續三個季度成為房地產行業現金流入的主要來源，表明企業正常資金運營依然離不開舉債。

2014年1~9月，華遠地產銷售商品、提供勞務提供的現金約為29.11億元，取得借款收到的現金近56.99億元，兩者之比為0.51.

CRIC廣州房價測評中心提供的資料顯示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企銷售商品和提供勞務收到的現金與融資流入的現金之比為0.87，這是2010年中以來該指標首次低於1，表明融資繼續為行業主要資金來源，凸顯了融資對房企現金運營的極端重要性。

2014年9月末，華遠地產貨幣現金、短期借款、一年內到期的非流動負債和長期借款分別約為20.81億元、16.11億元、12.83億元和33.58億元，現金短債比為0.72，長短債比為1.16。


今年第三季度末，A股139家上市房企短債較年初上升了23%，行業現金短債比為0.89；長短債比為1.68，環比提高5%。其中，大房企改善最為明顯，長短債比環比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

但公開資料表示，部分企業短債比偏低，泰禾集團和嘉凱城的現金短債比都低至0.17，其次為濱江集團0.26，陽光城0.29，均在0.3以下，業內人士直言相關企業資金運營壓力極大。

接受《每日經濟新聞》記者採訪的業內人士表示，雖然央行降息以及各地放開限購，但隨著美聯儲的QE已結束，國內外融資環境較為嚴峻，流動性有趨向萎縮節制的可能；包括華遠地產在內的中小房企由於融資相對不暢和面臨較大的短債償。

經過10個月準備期，本市“最貴兩限房”——單價突破2萬元的豐台區西局兩限房項目本月開售。昨日晚間，豐台區房管局發佈消息稱，這一專案還有304套剩餘房源即將於近日銷售。記者通過調查和計算發現，由於在面積上有著嚴格控制，這個位置最好、單價最貴的兩限房總價並不高，即使是兩限房輪候家庭也一樣能通過普通貸款購買。

總價款不到140萬元

12月2日，市住建委網站上公佈了“玉璞家園”的預售許可公告，其中顯示，1號樓和3號樓已經領取了預售許可，批准銷售。

公示資訊顯示，玉璞家園專案位於豐台區盧溝橋鄉西局村，東邊緊貼著西三環南段，北至馬連道路，銷售均價約為每平方米2.1萬元。兩限房賣兩萬多？公示一出，引起網友熱議。

“這算史上最貴的兩限房吧？”一位網友分析，如果要按照市場行情來個90平方米的戶型，價錢就要接近190萬元，保障房輪候家庭能買得起嗎？

記者查詢到，雖然兩限房要求建築面積以90平方米以下為主，但其中對一居室、兩居室的具體面積都有規定。其中一居室要求控制在60平方米以下，兩居室控制在75平方米以下。

而玉璞家園項目的兩限房面積會比普通戶型更小。這個兩限房社區供應的房源一共923套，其中一居室600套，套型面積約55平方米；兩居室323套，套型面積約65平方米。

按照均價計算，一套一居室的總價就是115.5萬元，兩居室的總價為136.5萬元。相關部門負責人說，控制戶型面積這也是出於對總價進行控制的考慮。

首付也夠貸款也夠

今年年初，市有關部門負責人對本報記者表示，兩限房價格將“隨行就市”，商品房社區配建的兩限房，將根據地段差異化定價。截至目前，本市已經出現了多個單價在1萬元以上的兩限房社區，相比而言，地段最好的，就是西局兩限房項目。

對這個兩限房項目的第二種質疑，來自購房資質——兩限房輪候家庭應該有著嚴格的收入和家庭資產總值限制。 “兩限房的家庭總資產淨值最高不能超過76萬元，現在一下能買100多萬元的房子，不會有什麼貓膩吧？”有網友質疑。

根據本市兩限房的考核政策，家庭人口在3人及以下時，年收入需要在8.8萬元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下且家庭總資產淨值在57萬元及以下。由於這個社區只有一居室和兩居室，按照規定，兩人及單身人士只能配售一套一居室，三口之家才能配售兩居室。

記者以一位元單身人士購買一居室計算，在沒房沒車的情況下，他的家庭存款不超過57萬元，且月收入不超過7333元。按照公積金繳納的公式，他的月公積金繳納額度可以達到879.96元。按照這個標準，一般至少能貸款80萬元。也就是說，如果用足公積金貸款，他的首付只需要付35萬元，在他家庭存款額度之內。

同樣，如果是三口之家購買兩居室，夫妻雙方公積金繳納額度相加，評級時一般也可以貸款80萬元，如果用純公積金貸款，首付為56.5萬元，同樣沒有超出家庭存款額度。

“更何況對於這些家庭來說，如果沒有公積金，還可以申請商貸。兩居室可以貸款95萬元左右，首付部分40餘萬元，也在57萬元的上限以下。”一位貸款機構工作人員測算說。

剩餘304套房近日選

本月4、5、6日，豐台區西四環外的國潤商務酒店因為這個兩限房選房而熱鬧起來。進入選房區之後，2分鐘內，申請人就要選出房源。劉先生迷迷瞪瞪的，有點蒙。“這就……算買完房了？”盼房子盼了好幾年，他感覺不太真實。

“在現場其實也有挺可惜的家庭，手裡就差一萬多塊錢，在門口商量半天放棄了。”已經選上房的張先生說。

昨日晚間，豐台區房管局發佈了兩限房剩餘專案房源情況及順序登記公告。其中提及，玉璞家園剩餘尾房304套。其中兩居室68套，一居室236套。從明天起到14日，兩居室大搖號順序號在1300號之前，一居室大搖號順序號在1700號之前的，都可以參加諮詢。從15日到17日，市民可以進行剩餘房源的選房登記。

如果市民登錄豐台區房管局的網站，可以查到關於今年豐台區兩限房要求報名、搖號結果和剩餘房源的全部公示資訊。哪位輪候者成為第一個選房的人，申請編號是多少，明明白白地在網上公示著。

“對於保障房家庭是否還具有資格的問題，其實我們每年都會有資格複查。申請家庭在輪候期間，如果人口、住房、收入、資產發生變化，而沒有如實申報或者已經超出准入標準，就拿不到2014年申請資格複查通過的證明，也就不能參加搖號登記。”市住房保障部門相關負責人說。

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華遠自住房搖號 市民先問如何集資加電梯

本報訊(記者 耿諾)本來是個綠化率很高、又只有6層的小洋樓，偏偏卻沒有配電梯。昨日，這個讓不少人都在糾結的自住房項目華遠•和墅雅園進行公開搖號，並將在本月16日和17日兩天選房。

在昨日進行搖號網路直播的“血拼自住房”微信公眾號和血拼自住房網站徵集了市民最感興趣的問題。在前10位提問的網友中，就有3位詢問可不可以集資安裝電梯。但在隨後，就有網友回答說“不可以，沒有電梯井道”和“沒報批，裝不了”。據瞭解，這是目前本市首個沒有安裝電梯的自住房項目。雖然受到一些質疑，但由於只有6層樓，因此也符合設計規範要求。

公開資訊顯示，位元於大興孫村空港生活區的華遠•和墅雅園東側緊鄰南中軸路，北側臨近南六環。一共有房源853套，銷售均價為13000元/建築平方米。公開搖號現場， 13034戶優先家庭和4323戶非優先家庭獲得了選房順序號。


昨日下午，北京市民曹先生登錄市住建委官網，查詢到他家中了優先家庭組2000多號。雖然號碼比較靠前，但對他來說，最大的疑惑還沒有解除——自己住房子是要居家過日子，可能會連老人一起接來。如果住宅樓沒有配電梯，那萬一選了高樓層，老人以後要用的輪椅怎麼上下樓？孩子的童車怎麼上下樓？樓下有沒有給老百姓放這些東西的地方呢？

“現在只能說先等等，去諮詢現場多問問，如果只剩高層，估計我們就不買了。”他有點遺憾。

雖然直播中沒有出現這一專案負責人回答關於能否配建電梯的問題，但曹先生的問題有可能在選房諮詢會中得到解答。12月10日9時到12月14日17時，這一專案會在大興區奧宇會議中心進行選房諮詢。請購房家庭中購房人本人持有效身份證件原件到場領取相關資料。現場將會為購房家庭發放專案樓書等相關資料，同時還會有銀行和公積金工作人員針對貸款相關事宜提供諮詢服務。

樓市連續兩月成交回升,但市場壓力未減。11月份,廣州樓市庫存接近15萬套大關,創下近五年以來的歷史新高。另一方面,截至11月末,全國龍頭房企絕大多數都未完成全年業績,剩下的一個月內開發商將集中沖業績,促銷戰引爆在即。業內人士表示,樓市有望出現翹尾行情。

1 一手住宅

未售套數近15萬套

儘管10月、11月樓市成交大幅回升,廣州樓市連續出現樓盤“日光”的現象,但庫存壓力並未得到根本緩解。據網易房產資料中心監測陽光家緣網統計資料顯示,廣州住宅、商鋪、寫字樓及車位庫存,在8月和9月均齊齊創出2010年1月以來的月度歷史新高後,11月再度齊齊創出近五年的歷史新高。其中,廣州一手住宅未售套數為146190套,未售面積為19307999平方米,再次向15萬套和2000萬平方米發起衝擊;商鋪未售套數為36946套,未售面積為8170897平方米;寫字樓未售套數為42301套,未售面積為5952913平方米;車位未售套數為229824套,未售面積為6683057平方米。

2 開發商

年底加快推貨沖業績

除了庫存巨大,開發商年底沖業績的壓力也為市場帶來了變數。根據記者統計,已發佈1月-11月份業績資料的大型房企中,目前僅?大地產完成1100億元年度目標,實現銷售金額1207億元,同比增22.7%。在此前,保利廣東區域亦宣佈銷售業績突破400億元,提前完成目標。但仍有不少處於二三級梯隊的房企離目標業績尚有一定距離,普遍還需要在12月份衝刺年度業績目標。

截至11月,龍湖、奧園等房企仍未達到銷售目標的八成。儘管近期樓市整體態勢趨暖,但房企仍受庫存及業績的雙重壓力,降價去化依然是主旋律,樓市短期內房價難迎上漲,而開發商還將在年底加快推新節奏。

中地行分析人士表示,上週末,位於增城的碧桂園中新首府首獲預售證立即開盤,銷售成績驕人。該專案地塊於3月以2130元/平方米的樓面地價被碧桂園拿下,成為當時區域單價地王,今年拿地即於年底推貨,可見開發商急迫的心情。萬達位於花都文化旅遊城項目,10月份拿地便即將推新,快狠准的開發速度令業界稱服。

可見隨著房地產市場逐步進入白銀時代,競爭越發激烈,如何在企業分化、市場分化明顯的背景下,創造獨特運營模式佔據一席之地,才是今後房企的關鍵問題之一。

3 樓市成交量

有望出現回升

中地行市場研究部監控陽光家緣資料發現,上周全市網簽1722套,繼四周攀升後有所回落,但仍處於年內較高水準,加之上周10盤齊開,部分專案更取得近九成成交的可人成績。由於2015年春節是在2月份,房企衝刺動作有望延續至明年1月,後續仍有大量專案持續推新。

12月首周,廣州市商品房住宅共成交1722套,累計20.16萬平方米,全市網簽數與前一周相比總體減少194套,網簽量及網簽面積雙雙環比下降10.13%和8.8%。受週邊區部分個盤影響,整體均價稍稍下調,均價15180元/平方米,環比下降0.38%。

踏入12月首周,全市多盤保持推貨熱度,上週末超10盤齊發,繼續攪熱廣州樓市。其中較為突出的碧桂園中新首府,該盤首次開盤推貨200餘套,以“5”字頭價格吸引超400名買家爭搶,最後整體去化接近九成,再度延續碧桂園城市花園“時光”奇跡。番禺市橋地鐵盤星譽花園時隔三年再度推新,以接近首次開盤的實惠價,獲得不少剛需買家的青睞。同時備受關注的花都萬達旅遊城,於上週末首度開放銷售中心,超兩萬誠意買家到訪,據稱其首期公寓產品已下籌近1.2萬個,其火爆場面再度為樓市送暖。可見上周多個樓盤有推新動作,且成交不俗,預計未來兩周的網簽量將得到拉升。

■業界看市

市場料將趨穩

“近期市場成交的回暖,我們認為還是基於多方面因素的共同推動,中央層面政策的持續放鬆,‘9•30’房貸新政的限貸鬆綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及發文取消公積金個人房貸保險等利好政策的發佈,為市場轉暖提供了良好的政策大環境。”CRIC研究中心研究員馬千里近日表示,今年以來成交的持續低迷,已經積壓了相當數量的剛性需求有待釋放,而政策轉暖下的部分專案低價、平價入市,進一步加快了視窗期打開,諸如廣州的雅居樂萬科熱橙、富力東山新天地等專案均是平價或低價熱銷。

馬千里表示,年末將至,政府推地節奏加快、開發商面臨年度業績考驗,可見各方加緊力度完成年終任務,整體市場進入衝刺階段。此時不少全新盤以筍價入市,在貨量充足、價格合理的情況下,自住買家可適當考慮。

“我們集團還差200億元的業績沒有完成,年底很多盤都有很多‘壓箱底’的優惠拿出來。”某龍頭房地產公司行銷負責人向記者表示,該公司以往一些面向員工的優惠,很可能普通的購房者在年底也能享受到。

中地行分析人士也認為,總體來說,近期廣州多個全新盤以筍價入市,舊盤以優質產品追擊客戶,貨量充足價格合理,加上市場預期趨穩,買家可考慮。

樓市去庫存仍是主旋律

從最新市場表現來看,由於全國數十個城市限購政策取消、央行降息、年底房企銷售業績指標等因素,今年第四季度以來的月度市場成交量開始出現環比回升的現象,年底或將出現“翹尾”行情。

廣東中原地產代理有限公司相關人士表示,二三線城市限購政策全線鬆綁,行業調控政策已見底;央行、銀監會聯合發文對於首套房貸已還清的二套房買家而言是直接的利好,將刺激改善型需求入市。如廣州的限購措施近期鬆動,將會有效刺激各類需求加快入市,市場信心將明顯回升,樓市有望在四季度築底,並將再次步入上行階段。

不過,在同策諮詢研究部總監張宏偉看來,受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響,今年1月-10月大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑兩三成,個別城市甚至下滑四五成,儘管大部分城市已經取消或鬆綁限購政策,年底部分城市開始出現成交量“翹尾”的行情,但是今年整體市場成交量表現欠佳已成定局。

CRIC研究中心近期發佈的一份報告也認為,在限購取消、限貸放鬆雙重影響下,一線和部分二線城市成交量自三季度以來企穩回升,但諸多城市庫存依然高企,加之土地消化週期過長,未來市場供應高峰尚未到來;另一方面,需求過度透支,尚需時間積累,加之救市刺激下項目降價力度不夠、範圍有限,價格調整尚未到位。對於明年的樓市,該機構認為,市場築底並不穩固,短期回暖不具可持續性,明年市場或仍僵持。張宏偉也表示,由於去庫存仍然是市場的主旋律,2015年銀行“惜貸”還會持續,開發商在制定銷售業績指標時會比較謹慎。

據金融時報報導，複星國際及其競購法國度假村集團“地中海俱樂部”(Club Méditerranée)控股權的合作夥伴有意將地中海俱樂部在香港和巴西上市，籌資數億歐元。


中國最大私有綜合企業及其合作夥伴表示，將利用上市為雄心勃勃的投資計畫融資。計畫的很大一部分是讓這個全球旅遊業最大品牌之一在中國、拉美和俄羅斯等新興市場擴張。

資料顯示，2010年6月，複星國際以近2.1億元收購地中海俱樂部7.1%的股權。此後，複星國際通過增持成為地中海俱樂部第一大股東。另於今年9月12日，複星國際有限公司發佈公告稱，將主導發起對地中海俱樂部的新一輪要約收購。

據公告，新收購要約出價提高至每股22歐元及每OCEANE(可換股債券)23.23歐元，相當於100%地中海俱樂部的股票及OCEANE的可換股債券，總值為8.39億歐元。

資料顯示，四個一線城市的住宅土地成交全面創造歷史紀錄，截至11月末首次突破3000億大關達3190億，全年將有望突破3500億。
臨近年終歲末，不少房企在一二線城市上演了一輪搶地大戲。

11月下旬，越秀地產以64.5億底價摘牌白雲區紅雲塗料化工廠地塊，廣州年內總價地王誕生；陽光城集團以21.08億元競得上海楊浦區平涼社區的一地塊，樓板價達每平方米41078元，溢價率達61.41％。該土地拍賣價刷新了楊浦區土地最貴單價紀錄。

12月8日，福建融僑集團通過上海聯合產權交易所、上海東方國際拍賣有限公司，以27.46億元成功競得上海寶鋼長寧置業有限公司100％股權，獲取該公司位於上海長寧區新華路街道的一地塊。據融僑集團相關負責人介紹，該地塊位於上海主城區內環核心位置，項目總占地面積56970.8平方米，地上計容總建築面積為129000平方米。

中原地產資料顯示，四個一線城市的住宅土地成交全面創造歷史紀錄，截至11月末首次突破3000億大關達3190億，全年將有望突破3500億。

分析人士認為，在信貸放鬆、降息等多重政策利好影響下，地方政府紛紛拿出了“壓箱底”的優質地塊，一線城市的土地市場回暖顯著。

克而瑞研究中心分析師嚴婧說，在忍了大半年的時間後，房企的補倉需求已經“忍無可忍”。一線以及供求關係相對均衡的二線城市可以說是房企的主要銷售來源，一二線城市的專案加速去化後，企業的土地儲備急需補倉。

亞豪機構資料統計顯示，11月，北京共有包括四個公寓豪宅項目入市，當月累計新增公寓豪宅產品641套，環比大漲296%，創下48個月以來新高，預售許可面積9.9萬平方米，環比上月上漲137%。

伴隨著整年度的銷售週期即將進入尾聲，各大房企也都在為最後的業績衝刺，值得注意的是，包括龍湖、萬科、保利等標杆房企紛紛在年底加碼高端項目推貨。

“今年底好望山計畫在未來20天加推20套房源。”龍湖一專案負責人對《每日經濟新聞》記者如是說，在今年項目整體銷售過程中，龍湖加快了四季度的銷售節奏，包括其他數個高端專案重要節點都放在了年底12月份。

不只龍湖，四季度以來，泛海國際、遠洋地產劉娘府地塊以及佳兆業廣場都紮堆亮相，預熱高端市場。

“目前我們一期開發了56套，後期還有很多規劃，包括綜合體和商業。”泛海國際專案負責人對記者指出。

據瞭解，該項目首次開盤後又在年底加推了部分新房源，均價在9.5萬元?平方米。

“北京豪宅市場今年下半年高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中占比接近50%，較上半年增長了10個百分點，”第一太平大衛斯研究部董事王瓊告訴記者，已經開盤和年底前準備入市的京西五大高端項目，銷售額都將突破20億大關。“政策的放鬆、市場預期趨好是推動11月供應創新高的重要因素。今年前三季度剛需盤成交下滑，房企現金流及銷售壓力凸顯，在此情形下，市場表現相對穩定的中高端豪宅項目成為房企資金回籠的首選，也是造成年末中高端公寓豪宅產品供應創新高的重要因素。”亞豪機構副總經理高姍在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出。

“現在拿地價格越來越高，這實際上倒逼了一些企業去做高端豪宅產品線，”萬科高端事業部負責人對記者表示，今年房企為了提高年度銷售任務，注重現金流，其高端專案就可能執行定價等快周轉的銷售策略，他同時透露，目前北京整個樓盤全盤房源單價都超過10萬元平方米的項目幾乎沒有，但不排除明年將會出現。

從買入到賣出，寶鋼集團持有上海長寧區一地塊僅8個月時間，轉手差價就高達八成以上。

12月8日，融僑集團通過上海聯合產權交易所、上海東方國際拍賣有限公司，以27.46億元成功競得上海寶鋼長寧置業有限公司（以下簡稱長寧置業）100%股權。據悉，長寧置業的核心資產是長寧區新華路街道71街坊8/3丘地塊，該地塊原為上海十鋼有限公司的工業用地，今年4月長寧置業以14.76億元的底價摘得該地塊，土地屬性轉為文體商辦用地。

新華路地塊位於上海主城區內環核心位置，是上海三大傳統黃金商圈交匯之處，融僑集團借此首度進軍上海。從長寧置業買入和賣出的價格來看，完成土地轉性後，該地塊的價格顯著上揚。

融僑首進上海市場

上海聯合產權交易所的公告顯示，長寧置業成立於2013年10月29日，註冊資本15.8億元，其中寶鋼集團持股65%，上海十鋼有限公司持股35%。

長寧置業淨資產帳面值為15.86億元，評估值為27.45億元，融僑集團最終以27.46億元競得上海寶鋼長寧置業100%股權，融僑集團借此成功進入上海市場。據悉，融僑集團由印尼著名華僑林文鏡於1989年創辦，2014年胡潤排行榜顯示，林文鏡目前為福建首富。

據悉，長寧置業的核心資產是位於長寧區新華路街道71街坊8/3丘地塊。今年4月10日，長寧置業以14.76億元的底價獲得該地塊，地塊出讓面積4.80萬平方米，容積率2.69，土地性質為文體商辦用地，樓面價11438元/平方米。

據估算，此次融僑集團拿地的單價在2萬元/平方米左右。克而瑞研究機構總監薛建雄在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，目前該區域的商辦專案地價一般在2.5萬元/平方米以上，雖然商業物業周轉率較低，但是這個價格並不高。不過根據公告，寶鋼將在2017年9月30日前交付地塊，薛建雄表示，如果考慮到3年的資金時間成本，目前這地價並不算太便宜，主要還是看融僑集團支付款項的時間。

此前，陽光城、泰禾和正榮等閔系房企紛紛進軍上海市場，堅持“區域深耕、穩健佈局”戰略的融僑集團，正借此悄然曲線入滬，這也是融僑集團首次進入上海。

上海盤活存量工業用地

今年上半年，上海市政府下發《關於本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》，旨在盤活工業用地存量，為閒置及低效利用工業用地的調整、升級提出具體操作方法。《辦法》允許開發主體通過存量補地價方式，將工業用地轉型為研發總部、商務辦公、教育養老等類型土地，不過，轉型過程須符合政府對地塊所在區域的整體規劃。

4月份，寶鋼集團通過這一方式完成了對新華路地塊的土地轉性，12月以27.46億元的價格轉讓給融僑集團，其差價達到12.7億元。據悉，寶鋼集團在寶山區羅涇鎮、楊浦區周家嘴路和黃興路等地還擁有一部分存量工業用地，這些土地是否也會轉性出售，《每日經濟新聞》記者就此事致電寶鋼方面，但截至發稿未能得到對方證實。


戴德梁行董事、中國區工業和物流地產部主管蘇智淵表示，目前工業用地的轉性受到地方政府的嚴格監管，地方政府會根據區域規劃對存量工業用地的轉性方向進行把控，企業幾乎沒有自主權力。一般而言，轉性後的土地如果要出售的話，政府會先進行收儲，然後統一進入招拍掛流程，寶鋼這樣直接轉讓的方式實質上並不常見，可能是受讓方的開發計畫與該區域的規劃相符，得到了地方政府的認可。

蘇智淵表示，目前上海外環內的存量工業用地主要集中在部分地方國企手中，比如上海紡織、光明集團、外高橋等企業。這些土地的開發目前主要存在兩大問題，一是地塊零碎不成規模，開發利用難度較大；二是劃撥土地產權不夠清晰，如果土地轉性的通道可以被進一步打開，市場化程度更加深化，產業鏈條逐步打通，這些土地的升值空間將非常大。

深圳部分內房企業接連出現震盪，近期負面消息不斷的佳兆業（01638）再現波瀾，該公司大股東郭英成因健康理由，已決定辭任公司主席職務；加上早前佳兆業在未悉原因下被深圳規土委鎖定禁售的多個深圳項目，至今仍未解封，有傳事因佳兆業與前政治局常委周永康兒子周濱控制的中旭系有牽連，故遭受「清算」。

是非多多傳受周案牽連

佳兆業昨晚發公告稱，郭英成因健康理由，已辭任執行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會成員及公司授權代表職務，本月31日起生效。佳兆業副主席兼執行董事譚禮寧接受查詢時說，關於郭英成的健康情況或具體辭任理由「唔太方便透露」，並多次就市場傳言表示：「通告講咗咁多就係咁多。」

在10月中有傳郭英成遭扣查失去聯繫，但其後公司管理層已澄清，強調有關指稱毫無根據及失實。在本月初，深圳規土委在沒有表明原因的情況下，鎖定禁售佳兆業位於深圳的多個樓盤，佳兆業聲稱，正與當局了解情況，但至今未有進一步消息。

事隔不久，佳兆業透露，大股東郭英成及其家族以10%溢價出售11.21%股份予另一主要股東生命人壽，郭氏家族持股量由61.35%降至50.14%，套現16.68億元。

深圳多個樓盤仍遭禁售

佳兆業由郭俊偉、郭英成及郭英智兄弟創立，除郭英成辭任主席外，郭英智亦由副主席調任為非執行董事，12月底生效，理由是「希望投放更多時間追求個人事業發展。」郭俊偉則僅作為公司股東，沒有擔任職務。

佳兆業表示，委任葉列理為執行董事及董事會聯席主席，兩項職務分別在今天及本月底生效。葉列理為深圳市前海富德能源投資總裁，以及深圳富德控股副總裁，該兩間公司分別為生命人壽聯繫人及生命人壽的主要股東。深圳富德副總裁雷富貴亦獲委任為佳兆業執行董事，本月底生效。生命人壽持有佳兆業29.96%股權。

今年以廣東為基地的潮汕內房企業紛紛出現壞消息，早前雅居樂（03383）主席及總裁陳卓林被昆明市人民檢察院執行「指定居所居住」；同時，該公司面臨資金緊張，在第二次啟動供股後，終籌得16.35億元，以助其償還12月到期的37億元銀行貸款。

中國海外（00688）11月合約銷售額151.02億元，按年及按月分別增加49.23%及13.17%。累計首11個月，合約銷售額1340.38億元，按年增1.72%，完成全年目標1400億元的95.74%。截至11月底，錄得認購物業銷售86.31億元。


中海外11月賣樓金額151億
文匯報

中國海外(0688)昨公佈，系內公司11月份合約物業銷售金額約為151.02億元（港元，下同），而相應的樓面面積約為1,126,800平方米。而首11個月計，系內累計合約物業銷售約1,340.38億元，售出樓面約884.86萬平方米。此外，於11月30日，系內公司錄得已認購物業銷售約為86.31億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

中海外於上月在北京市及昆明市收購了兩幅新地塊，總應佔建築面積約62.77萬平方米。集團就有關新收購土地應付的土地出讓金約為63.33億元人民幣。同系中海外宏洋(0081)公布，11月份實現合約銷售額20.22億元及合約銷售面積21.51萬平方米，而首11個月累計合約銷售額170.47億元及合約銷售面積約169.33萬平方米。截至今年11月底，累計認購未簽約額15.78億元及認購未簽約面積約12.57萬平方米。

俊和夥中資21.38億奪得 搶貴三成

中資財團在港增加土地儲備的興趣日濃，並往往以高價搶地，中國城建（國際）夥拍本地的俊和發展（00711），以遠高於市場預期的每方呎樓面地價5517元投得馬鞍山白石耀沙路臨海地，樓面地價較毗鄰另一幅用地3月時造價高約30%，並創區內新高。

業界認為，情況反映中資對香港樓市和土地市場前景看高一線，中資投地熱情將持續，若中資投得用地的情況趨頻密，有機會拉高土地市場造價。

耀沙路用地位於白石俱樂部的南鄰，佔地約25.3萬方呎，為白石一帶最後一幅可推出的土地。用地上周五截標時，市場反應奇佳，吸引21個財團入標，當中不乏區內地主和大型發展商等。

斥40億建逾四百伙臨海住宅

不過，地皮得主則屬市場意料之外，地政總署公布，用地由中國城建（國際）和俊和發展旗下的鋒尚公司以21.38億元投得。資料顯示，中國城建（國際）乃國企中國城建的子公司，而中國城建則在1988年在內地成立，業務多元化，包括土地一級開發、填海建橋、鋪設水電天然氣管道和建築工程等，是次投得用地的子公司，則是去年在港成立，負責境外的投資和為工程採購建築材料等。

俊和發展指出，集團將負責用地的管理、設計、建築、銷售和物業管理服務，並只佔項目的10%權益，餘下業權由中國城建（國際）持有，估計用地的總投資額約40億元，初步計劃興建中低密度臨海住宅項目，提供逾400伙，期望2017年初預售，2018年落成。

俊和發展主席彭一庭表示，集團接獲不同的發展商接洽，尋求組建合營項目，集團將會繼續物色其他合適的項目。

馬鞍山近年有多幅土地推出市場，其中位於馬鐵烏溪沙站以北的白石一帶，則先後有三幅地皮招標，以耀沙路地皮的作價最驚人，每方呎樓面地價5517元，既高於2012年南鄰長實（00001）奪得的彩沙街地盤約6.9%；與耀沙路用地西鄰、今年3月新地（00016）投得的白石用地每方呎樓面地價4241元比較，白石地價更在不足9個月彈升約30%，也創馬鞍山區高位。

是次為中資機構今年內第6度在官地或私人市場買地，也是繼世茂房地產（00813）和明發集團（00846）10月投得東涌酒店地後，本季內第二次有官地由中資投得。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，俊和發展和中國城建都具有承建工程的經驗，在建築成本方面的控制較佳，故能夠以較進取的地價入標，造就用地樓面地價創新高。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，用地可望享有開揚海景，估計日後開售實用呎價約1.4萬至1.6萬元。

提升效率 首11個月純利6千萬

美聯集團（01200）昨日公布兩個「喜訊」，首先是集團轉虧為盈，發出「盈喜」，本年首11個月錄得6,000萬元純利。而原任副董事總經理的黃靜怡，將於今天升職為董事總經理。

黃靜怡升董事總經理 組鐵三角

美聯集團昨日公布，截至2014年11月30日止11個月內，業績出現大幅改善，去年全年年度錄得港幣約2.04億元的虧損，本年則錄得純利約6,000萬元。

集團指，轉虧為盈的主要原因是旗下美聯物業強化市場地位，加上本港住宅銷售交易於本年錄得增長，以及集團持續改善管理架構及營運程序，提升營運效率，做好成本控制。

同日美聯亦公布另一單「喜訊」，原任集團副董事總經理的黃靜怡，今天起升遷為董事總經理一職，黃靜怡將負責集團整體策略及發展方向，包括營銷制度的制定、有效資源運用及調配等工作，黃子華則專責政策推行及統籌銷售營運。兩位董事總經理皆擁有專業資格及紮實的地產行業經驗，多年來合作無間，再加主席黃建業組成「鐵三角」管理層。

另一方面，美聯工商舖（00459）亦公布，現任主席、董事總經理及執行董事黃鄧美梨將於今天起，調任非執行董事，並將其每年董事袍金12萬元回饋予美聯集團，她亦會續任主席一職。

內地龍頭發展商萬科集團（02202），近年進攻本港房地產市場，萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山稱，善用集團研發中心成果，以及規模優勢，運用在本港項目上，建立品牌形象。

灣仔項目 2017年中入伙

去年銷售額達1,709億元人民幣的萬科集團，屬於內地龍頭發展商，集團在兩年前透過收購在港建立萬科置業（海外）（01036），為進攻本港及海外樓市建立第一步，現時在港已擁有兩個發展項目，包括西鐵荃灣西站六區項目及灣仔聯發街項目。

林力山指出，聯發街項目屬於集團在港首個項目，故此希望精心打造，以建立品牌形象，可能在接近現樓階段才推售，亦不排除作長綫收租。項目位於灣仔核心地區，初步獲批建築圖則，會以單幢樓設計，提供約100伙中小型單位，大約2017年中入伙。

荃灣西站項目 提供894戶

至於與新世界（00017）合作的西鐵荃灣西站六區項目，萬科預計，最快於2016年取得預售紙展開預售，將會提供約894伙。

萬科在內地採取「工廠化」戰略，善於興建大型住宅項目，在港會否沿用集團一貫策略引起市場關注。林力山指，任何有潛力的項目，集團都會有興趣競投，但承認集團傾向大眾市場（Mass Market）的住宅項目。

近年內地發展商在港崛起，除了萬科外，世茂房地產（00813）、保利置業（00119）等亦轉趨積極。

東莞設研發中心 測試物料

「香港是國際大都會，法規透明，只要有投資機會就會吸引不同資金進入。」林力山認為，公眾不應該只着眼於內地財團，其實近年其他地區如新加坡的基金，亦有在港投資房地產。

對於萬科能夠在各發展商突圍而出的優勢，林力山指，集團在東莞擁有大型建築研發中心，測試不同物料、景觀設計，然後引進在不同樓盤內，再經過內地不同樓盤收集數據，了解哪種設計受住戶歡迎，透過統計、以科學化方式，運用在樓盤設計上。

林力山指：「過去一些成功的例子，包括在交樓單位附送一個多用途櫃，在內地大受歡迎，以香港居住面積狹窄，相信亦能夠複製在港採用。」

同時，「住宅產業化」是萬科集團在內地發展戰略，林力山相信，集團在內地發展規模較大，相信在採購物料的成本及質素控制會較有優勢，有助增加競爭力。

美聯物業首席分析師劉嘉輝昨日表示，下半年多個新盤銷情氣勢如虹，半年間推動一手私樓註冊金額突破千億元，自1996年有紀錄以來首次。

據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，下半年迄今(截至12月9日)一手私樓註冊金額已達1,035.49億元，不僅較原紀錄高位2010年下半年752.22億元高出約37.7%，更甚的是短短半年內已超越去年全年924.48億元。該行預計，若連同今個月一併估計，下半年一手金額最終將可衝破1,100億元，續破紀錄新高。至於宗數方面，下半年迄今註冊量達8,722宗，比起上半年6,918宗高出約26.1%，暫時已創自2007年下半年後的7年新高。

下半年一手金額表現強勁，帶動今年一手私樓註冊金額屢創新高，數字早於10月份已超越1,400億元，率先創有紀錄以來高位。該行認為，該金額迄今(截至12月9日)已達1,666億元，由於目前尚餘超過大半個月時間，估計全年最終有力超越1,700億元，為新盤市場寫下新高紀錄。

11個月9次破百億元

另一方面，今年新盤市場自6月至11月一手私樓註冊金額一直企於逾100億元，為最長紀錄，當中有2個月更突破200億。回顧今年首11個月，有9次超過100億元，次數遠高於去年寥寥的3次，比起最多的2011年7次更多。