張金鶚曾被封為房市空頭總司令，去年4月1日，他背負大眾對房市改革的期待跨入政壇，推動預售屋稽查、緊盯廣告不實的業者。如今距卸任日不到1周，他坦然地說，自己很用心在做，打80分也不為過，希望新任官員不要因噎廢食，延續好的政策。

張金鶚性格爽朗直言，被視為房市大砲，曾批政府推動社會住宅欠缺決心，居住正義只是紙上談兵。不過從學界走入政壇，他坦言，學術界較理想，進入政府部門才發現法令、議會想法都是限制因素，不只要從中找到平衡，還得適時妥協。

打好都更基礎
「理想要堅持，作法要務實，專業要尊重。」張金鶚表示，推動預售屋稽查、經紀業者不得膨風、調高非自用住宅稅率，都是值得驕傲的政績。但他也承認，有些改革最終版本，和他預期有不小落差。

「房市政策都是高高舉起，輕輕放下。」張金鶚略帶遺憾地說，政府兩稅合一、囤房政策的態度都不夠積極，雖台北市帶頭調漲非自用住宅稅率，但還不夠高。他也不滿3戶以上才算囤房，直說：「3戶有點多。」

關於預售屋稽查、工業住宅等，雖有罰鍰，但也不多。張金鶚指出，市府受限法令，不能想罰多少就罰，導致罰則像沒牙齒的老虎，嚇嚇人而已，因此選擇公布建商名單，希望建商能顧及商譽，遵守規範。

1年9個月的任期，懸宕多年的正義國宅都更案、永春案都有進度。張金鶚表示，市府推動快速通關、整建維護和拆除重建等多元都更方案，加上老屋、都更健檢等措施，讓民眾對都更不再疑慮，「已打好基礎，都更的成效會慢慢發酵。」

昔日空頭總司令、今日台北副市長，張金鶚還有個俏皮的綽號「鴨子」。他笑道，因為「鶚」字草寫易看成「鴨」，不過鴨子表面悠哉，水裡的雙腳卻是奮力游動，代表認真的態度和想法，也以此自勉。

繼續針砭時事
從學界踏入政壇，又將重回學界，張金鶚表示，從政後對實務了解更多，也知道其限制。他也說：「知識份子就是看到不合理的事情要說，如果卸任後就不再批評，有失責任。」未來不論回到學界或民間，都會持續針砭時事，發表建言。

張金鶚任內推動政策
★房價指數
以實價登錄為基礎，發布類似物價指數概念的台北市住宅價格月指數，是國內首創的官方版房價指標，可看出全市或分區的房價短、中、長期走勢
★不動產消費 資訊管理規範
參考《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》等規定，訂出《台北市不動產交易消費資訊管理規範》，讓業者有所依循，政府也會就業者發布的資訊查核
★預售屋聯合稽查
台北市政府結合地政局、法務局、建築管理工程處等，以及財政部台北國稅局聯合稽查預售屋，查核定型化契約、廣告、紅單使用情形是否符合規範
★消費者購屋 諮詢平台
類似「房地產消基會」概念，提供免費的專業諮詢平台，讓任何買賣房屋者能透過平台諮詢
★調高公告土地現值
2014年全市公告土地現值平均調幅達13.23%，創近年新高，2015年平均調幅也有10.63%，大幅縮短公告土地現值與市價差距
資料來源：《蘋果》採訪整理

張金鶚
現職：台北市副市長（2013年4月1日就任、2014年12月24日卸任）
年齡：60歲
學歷
．美國麻省理工學院建築碩士
．美國賓夕法尼亞大學都市及區域計劃碩士、博士
經歷：英國瑞汀大學及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、美國加州柏克萊大學及日本明海大學等訪問學者、政治大學地政系特聘教授、政治大學台灣房地產研究中心主任
著作：《房地產的世界》、《張金鶚的房產七堂課》、《張金鶚的都市更新九堂課》、《房地產是一輩子的事》
資料來源：張金鶚

面對房市交易的萎縮，加上大型房仲大者恆大趨勢的夾擊，同樣也是房仲直營品牌的群義房屋總經理潘家成表示，現在的市場才是回歸以往的房仲型態，公司將以內部創業、團隊合作及不同的客戶服務走出自己的路，明年展店目標成長2成，未來仍將以上市櫃為目標。

2003年由8位志同道合的人共同創立群義房屋，其中，有7位創始股東皆出身於信義房屋，到今年，群義房屋走過11個年頭，從當初的8個人，到現在已擁有400位員工，直營店達44家。

今年全台房市交易量將創下2003年SARS以來新低紀錄，房仲業生存不易。潘家成坦言，群義房屋去年全年佣金收入約6億元，今年業績確實較去年衰退25％?30％，但不動產市場起起落落，總是會出現轉折，房仲加盟店可隨時開、也可隨時收掉，但直營店就要比氣長。

群義房屋不僅採股東制，還特別強調團隊合作，也考慮改變房仲經紀人的作業模式，例如採固定周休二，或將上班時間彈性調整至12點，以吸引更多優秀人才加入。

根據統計，台北市預售及新成屋房價，坪數不同的價差竟高達三成，最便宜均價屬於三十一至四十坪中產階級主力產品，與二十坪以內小豪宅及七十坪以上豪宅，均價價差都達三成以上，顯示高房價導致中產階級購買力正在消失。

住展雜誌統計，今年以來，台北市十二個行政區內，二十坪以下的物件平均單價為每坪一○五．二萬元、二十一至三十坪平均單價為九十．六萬元、三十一至四十坪平均單價為七十四．二萬元。

另外，四十一至五十坪物件平均單價為每坪八十一．一萬元、五十至七十坪平均單價為八十八．九萬元、七十坪以上平均單價達一一○．九萬元最高。從坪數與價格關係來看，顯示坪數越極端，單價拉得越高；平均單價最貴的是七十坪以上物件，次貴的是二十坪以下，二十一至三十坪再次之。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，在台北市買越小或越大的房子單價越高，倒是三十至四十坪的物件最超值，較二十坪以下產品平均每坪可便宜三十一萬元，較七十坪以上產品平均每坪則便宜三十六．七萬元，價差十分驚人。

住展也統計，自二○一二年以來，不同坪數的單價變化與二○一四年的趨勢相同，同樣是三十至四十坪的物件平均單價最低。

何世昌表示，七十坪以上物件，今年平均單價與近三年平均單價差別不大，顯示今年漲幅明顯趨緩，原因是高總價產品銷售普遍停滯、央行限貸加碼，以及幾個單價超越「彭淮南防線」（每坪三百萬元）的高價豪宅案銷售轉至檯面下有關。

高總價豪宅 銷售停滯
至於三十坪以下物件平均單價走揚的主因，則是購買力下降，導致台北房市形成「總價市場」，只能降低購買坪數，但單價卻被拉高。

住展分析，三十至四十坪、四十至五十坪的物件，是中產階級主力產品，但是中產階級購買力急速衰弱，已追不上房價，導致房價相對偏低，可解析為「正在消失中的中產階級」。

房市反轉風險大增，對於泡沫化問題，華南銀行董事長林明成昨日表示，明年房價會往下跌一點，但泡沫應該不會在台灣發生。不過，他也暗示，即使中央銀行尚未重啟升息循環，房貸利率將搶先上揚。

房市量縮價微跌
華南金控董事長劉燈城同樣認為，預料明年房市會呈現「量縮價微跌」格局，房價不可能跌太厲害。

林明成指出，相信政府有能力讓房市安穩降落，不致出現泡沫化，而華銀明年房貸餘額不會成長很多，且隨著全世界利率有往上走跡象，針對貸款期間一般都長達15年以上的房貸，「我們會非常細心」。暗示就算央行還沒升息，房貸利率仍有上調空間。

劉燈城表示，外界估計美國最快明年6月升息，台灣以往經驗都會慢個1、2季，但仍須視當時整體經濟情況而定；華銀房貸餘額差不多4500億元，明年就算有成長，最多不會超過1%，可說是接近零成長。

事實上，不僅華銀，包括土地銀行、第一銀行、合作金庫銀行等公股行庫，皆對明年房市轉趨保守，房貸餘額幾乎都是零成長，且即使全台房市泡沫化不致發生，但還是有部分地區要特別小心。

多數行庫主管認為，市中心的蛋黃區可能沒問題，不過，蛋白區或蛋殼區就有點危險，特別是新北市淡海新市鎮及桃園青埔等地，授信必須更加謹慎。

而為加強風險控管，以及因應金管會要求2016年底前，不動產放款備抵呆帳由1%提高至1.5%，反映資金成本，不少銀行明年1月開始，新承作房貸利率將調升約5個基點（1個基點為0.01個百分點），其中，國銀龍頭台灣銀行可望率先上路。

換言之，除了政策性「青年安心成家方案」還有機會看到「1」字頭房貸利率，明年起，即使首購族的首段利率，利率幾乎都會是2%起跳。

受到金管會要求最低收益率2.875％限制，壽險業今年投資國內不動產急凍，業者更明顯轉往「非」大台北地區尋找標的。截至目前統計，完成的8起案件中，僅兩件在台北市或新北市；例如南山人壽，今年國內的不動產投資已完成3起，但分別是在桃園、基隆、台南。

根據房仲業者統計，壽險業資金投資國內不動產，今年至今累計金額也僅143.5億元，明顯下滑許多，估計創下2006年以來新低。

壽險業者表示，現在大台北地區的部分精華區域土地，行情已站上單坪千萬元，但台中、高雄，大約僅有台北的3分之1或4分之1左右的價錢，相同的資金，不但能買到較大坪數，未來預期還有補漲增值空間。

以南山人壽為例，不動產投資去年就開始轉為「非」大台北地區， 9月以48億元買下台中勤美誠品綠園道，被視為是指標性個案，而且連同這起案子，南山人壽已在台中布局投資3筆不動產。

今年南山人壽策略相同，3起的國內不動產投資，陸續選在桃園、基隆、台南。

另外像是三商美邦人壽、中國人壽，也都赴高雄投資廠辦或商辦大樓。

房仲業者觀察，壽險業者資金充裕，且熱切地尋求投資標的，但受限主管機關規定，不得不轉往「非」大台北地區，或者改成積極布局海外商用不動產，形成資金外流，若再加上未來實價課稅的影響因素，交易量恐會持續走緩。

壽險業者認為，金管會開放金可以投資海外不動產後，已掀起大型公司海外獵樓的風潮，包括國泰人壽、新光人壽、富邦人壽等，都頻頻鎖定歐洲、日本與東南亞等主要城市的不動產，甚至已經有斬獲。

國內壽險業者也提到，海外的租金收益除了穩定，現階段也比國內更好，平均有4％的水準，算是資金去化不錯的管道。

潤泰新旗下南港車站商場昨（19）日開幕，潤泰新總經理李志宏表示，松山與南港車站是台灣首個國內企業從施工、招商到營運一條龍承做的BOT案，堪稱台灣BOT案的典範。

兩案預計明年下半年完工，未來營運獲利後，計畫發行不動產投資信託基金（REITs），旗下負責CITYLINK商場管理的力勝開發，也將朝股票初次公開上市（IPO）推動。 潤泰新醞釀八年的南港車站BOT案，商場部分昨日率先開幕營運。

該案占地12,888坪，歸在潤泰旭展旗下，全案擁有各一棟30層高的辦公大樓、旅館大樓，以及一棟14層樓的商場和一棟停車場。李志宏表示，辦公和旅館大樓一至三樓為商場，商場已招租完成逾九成，目標農曆年後達到滿租，辦公大樓也招租達八成。 李志宏指出，松山、南港車站BOT案，是台灣首個國內企業從施工、招商到營運一條龍承做的BOT案，幾無委外發包，顯示台灣已有能力規劃、建造、經營大型商用不動產的專業能力，兩大案預計明年首季拿使用執照，辦公大樓、旅館、停車場等下半年完工，屆時車站效益將充分顯現。

松山、南港車站的商場，由潤泰新旗下力勝開發經營管理，除了車站商場，李志宏說，內湖交11和三重捷六捷運聯合開發案，也將由潤泰自有商場品牌CITYLINK進駐，屆時將增加到四個商場，至於松山車站斜對面近500坪地上權土地，去年也由潤泰新拿下，未來也將興建複合型商用不動產，在商場效益規模化後，計畫把力勝朝掛牌上市櫃努力。

李志宏分析，南港車站商場未來年營收可達20億到25億元，估計每年可挹注潤泰新近15億元營收，若加計松山車站年營收約6億元，兩大案每年可挹注母公司約20億元營收，成為潤泰新長期穩定收益。未來兩大案在營運有獲利下，也計畫發行REITs，有助資金回收。

記者高行╱台北報導 潤泰創新旗下CITYLINK南港車站店昨（19）日開幕，潤泰新總經理李志宏透露，繼松山、南港陸續達陣後，後續將全力衝刺內湖與三重捷運站商場開發案，發揮軌道經濟效益。南港店共1.6萬坪，計150櫃，吸引包括UNIQLO、國賓影城與紅豆小館等指標店家進駐。

明年5月起銷售 EPS將進帳3.42元

多元布局
偉盟（8925）鄰近台積電的「竹科之森」合建案，正式通過環評，預計明年第2季動工。該開發案總面積約6.4萬坪，總戶數約700戶，4年內分期完成，明年5月起開始銷售，EPS將進帳3.42元。

此外，該公司日前與日本YM簽訂混合燃料設備及乳化劑生產台灣獨家技術授權與產品總代理備忘錄，計劃在台灣生產油水混合設備與乳化劑，此計劃將在明年上半年在台灣落實，未來則將該技術擴大到中國市場，並放眼全球千億元商機。

總銷金額120億
偉盟今年營運仍處調整期，前3季EPS（Earnings Per Share，每股純益）-0.1元，惟公司積極調整體質，故近年跨入海內外商業地產開發業務。

偉盟在新竹縣寶山鄉參與「竹科之森」住宅案，該案未來將可興建約700戶，總銷金額上看120億元，而全案偉盟是合建方，未來將可分得65%的利潤；同時，偉盟也承攬住宅案興建，總工程款項52.8億元。

一般建案工程時程在2、3年，但偉盟此案規模大，若以4年興建估算，每年光來自營造業營收頁獻就有15億元之多。

工程期長達4年
據悉，偉盟與國內另一廠商各出資50%參與本案，住宅建築面積4.25萬坪，不含土地總工程成本約53億元，最終則可望獲得約12.5億元獲利。

偉盟環保材料事業部總經理黃志賢表示，12月17日該案正式獲新竹縣政府環保局公告，通過環境影響評估，預期明年5月可動工，工程長達4年，而工程款項則有機會在同年度第4季陸續認列。

而除了從下水道工程跨入營建外，偉盟也跨足海外工程，11月10日與斯里蘭卡官方代表簽訂備忘錄，投入糖廠建置及房地產開發，有機會參與斯里蘭卡民生需求及都市建設的起飛階段。

此外，偉盟在國際技術合作方面也觸及環保能源相關產業，日前與日本YM Energy公司，簽訂混合燃料設備及乳化劑生產台灣獨家技術授權與產品總代理備忘錄，計劃在台灣生產油水混合設備與乳化劑，並且行銷全球市場，爭食千億元大餅。

另攜手日本YM
偉盟指出，日本YM Energy公司所研發的新乳化技術與傳統油水乳化技術不同，傳統技術水與油同時存在於乳化重油中，油水容易分離導致水在鍋爐中重油燃燒時降低燃燒的熱值，而YM Energy新技術所生產出的乳化重油，雖以水為材料，但最終油品完全檢測不到水的成份，同時燃燒所產生的熱值等同於、甚至大於純重油將近20%，且燃料成本降低約40%，為環保能源技術的一大突破。

偉盟小檔案及近期推案內容
★股本：36.52億元
★董事長：林淵泉
★成立時間：1987/5/22
★產品項目：工程收入、環保材料、環保材料製品
★廠房位置：
◎台灣：新竹芎林、雲林斗六
◎中國：廈門、江蘇、上海
★合建案名稱：竹科之森
★開發面積：6.4萬坪
★座落位置：新竹縣寶山鄉國道3號與台灣高速鐵路交叉口東南方之龍居段33、36地號等41筆土地
★建築規劃面積：4.25萬坪
★建案產品方向：共700戶，朝透天、別墅、公寓發展
★總銷金額：上看120億元
★環評通過時間：2014年12月17日
★動工時間：約2015年第2季
資料來源：公司、新竹縣政府

長期收益高 回收率勝飯店

掛牌建商為穩定營收，紛紛開闢商場創商機。潤泰創新「CITYLINK南港站」昨開幕，是繼松山車站「CITYLINK」後的第2間店，未來還有內湖站、三重等據點；冠德建設林口A8站的環球購物中心預計明年營運。業者坦言，經營商場可掌握市場脈動，還可帶來長期收益。

南港車站百貨商場「CITYLINK南港站」由潤泰創新開發，三菱地所持股20%，總樓地板面積1萬3千多坪，規劃旅館、辦公、餐廳、停車場4棟大樓，目前150個櫃位招商全滿，國賓影城預計明年第2季開幕，飯店則預計明年下半年營運。

潤泰創新總經理李志宏表示，捷運內湖站「交11」規劃1~2樓商場，3~7樓為停車場，8樓以上做個人辦公室，已近完工，但因捷運局權益分配未定，目前營運、銷售時程未明，「因為潤泰很守規矩，房子還沒分好，不會銷售，應該明年有機會談」，三重站則未動工。

「京站」規劃拓點
跨界經營商場的建商，還有日勝生活科技的「京站時尚廣場」，日勝生副總經理周惠玉表示，「京站」目前營運很好，未來仍有拓點計劃，「但不會那麼快規劃」，「美河市」商場則延宕中。

可掌握消費趨勢
冠德建設「環球購物中心」全台有5家營運據點，明年將在林口A8站、中國天津等地營運，目前裝修中；未來林口A9站、桃園A19站也將規劃商場。冠德建設副總經理洪錦欽指出，經營商場是為了長期收益，「總不可能一直買地賣屋」，商場回收率較飯店高，還可透過商場消費變化了解經濟脈動，掌握最新趨勢，一舉加強住宅機能規劃。

經營過太平洋百貨的太平洋建設對商場不陌生，近期開拓「太平洋鮮活」生鮮超市與超商，銷售有機、無添加食品。太平洋建設投資管理處專員章克勤指出，「太平洋鮮活」分SoFr3sh一般超商與freshONE大型超市，SoFr3sh先在台北市東區開設據點後，去年freshONE開設東區首店，將來規劃要將超市帶入新建案內，提供社區採買機能。

中國市場試水溫
國泰建設則看好中國內需市場，成立商場品牌「太茂」，預計明、後年在上海營運「南翔太茂」，先朝商用市場發展，待時機成熟再轉攻住宅。

台北房市乃代銷業必爭之地，如今卻未聞戰鼓聲。代銷業者坦承接案審慎評估，以去化現有案量為主，豪宅指標案不多，如「陶朱隱園」、信義聯勤案都尚未正式公開。許多建商開始先建後售，如果建商要求價格過高，代銷業者便不會承接。

未完工不會開價
新聯陽廣告從今年底至明年第1季，案量逾500億元最多；海悅廣告則略估約300~500億元；曾喊出今年上半年代銷目標1200億元的甲山林，明年第1季竟無推案。甲山林廣告副總經理徐永仁解釋，指標大案「黃金海岸」預計明年第3季後才推，加上年底剛推「台北時上」、「雙水灣」2案，總銷超過180億元，目前案量已足夠。

海悅廣告也轉趨保守，海悅廣告業務部兼研展部協理鄭名瑋直言：「現在案量需要3年的時間消化。」金兆威廣告副總經理陳清賢也說，目前景氣變化大，建設公司若要推大案，代銷業者多半會建議延後。

北市明年仍不乏指標豪宅，如信義計劃區的「陶朱隱園」，及元利建設金山南路案「和平大苑」、大安森林公園旁信義聯勤案，市場屢傳出交易行情，但皆被業者否認。元利建設業務部副總經理吳麗謹表示，皆為先建後售，目前2案都未完工，不會有開價，「也許金山南路案會快一點，但不會是明年第1季」。

璞園廣告明年第1季新案目前僅知2案，璞園廣告總經理張嘉生表示，執政黨敗選對房市前景不樂觀，加上房地合一仍有變數，原有舊案如「碧湖畔」等案量已不小，目前主要銷售自建案。

「中古屋有低價」
甲桂林廣告副董事長曹瑞濱認為，供給量變小，先去化舊有案量市場較健康。鄭名瑋建議，買方不必太悲觀，「要找3字頭也可去萬華找，中古屋都還是有這價格」，民眾可依自己需求選擇預售或中古屋，不用堅持買精華區新建案，只要產品好、價格合理，就可出手。

台北都會區房價高，民眾買房傾向以「總價」來挑選自己可負擔的產品，但房產雜誌調查發現，台北市20坪以下的產品每坪房價達105.2萬元，竟僅次於大坪數的豪宅。房產專家Sway也提醒民眾，買房時不能只重視總價，也要留意單價高於行情的陷阱。

房產雜誌統計台北市大、小坪數產品的平均單價，20坪以下的物件為每坪105.2萬元、21到30坪為90.6萬元、31到40坪為74.2萬元，單價隨坪數的增加而遞減；但41到50坪的平均單價開始上升，每坪81.1萬元、50到70坪為88.9萬元、70坪以上則來到了110.9萬元，價格隨坪數的增加而又逐漸往上，其中又以70坪以上的單價居冠。

針對這種兩極化的單價變化，房產雜誌企研室經理何世昌向自由時報表示，高房價讓民眾的購買能力普遍下滑，台北房市出現「總價市場」當道的現象，選擇小宅、減少購買坪數的情況越來越多，導致30坪以下的物件平均單價被拉高。

此外，市場上也出現號稱能同時滿足「低單價、低總價」的產品，但房產專家Sway於壹週刊提醒民眾，要留意是否有陷阱或附加條件，例如加購高價車位或裝潢，或是小坪數低總價，但單價卻是天價行情。

自從台灣興建捷運迄今，「逐捷運而居」成為現代人的購屋選擇，每逢捷運線規劃消息一出，沿線房市必定漲聲響起。以捷運網絡最發達的台北市為例，周邊房市幾乎雞犬升天。展望2015年有望通車的桃園機場捷運線以及高雄環狀輕軌，對於行經新北、桃園以及高雄各區的房市，勢必受到矚目。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，以機場捷運線而言，本次營運段起自台北火車站，至中壢環北路，全線22個站，有5站為直達車停靠站、8站有多線軌道串聯以及3站預辦登機及行李托運服務，其中新北產業園區站(A3)、長庚醫院站(A8)以及桃園環北站(A21)，因站點周邊住宅建設與商圈發展至臻完善，機捷開通無疑是為當地房市增添買氣，且因位處城鄉交界，房價相對市區便宜，通車後不僅帶動人口流動，房市後勢看俏！

張旭嵐分析，以新北產業園區(A3)為例，相較台北車站(A1)附近一坪高達70萬房價，近乎打了七折，每坪平均單價僅47萬，且其為產業園區概念，加上又有機捷預辦登機、預掛行李站點服務，還有環狀線交會，商機可謂無窮！同樣是快線與普線都停站點的長庚醫院站(A8)，平均單價落至35萬，生活機能一點不輸新莊，知名建案、大賣場、大型醫院進駐，相較去年房價更有兩成漲幅，2015年捷運通車後，房市漲相佳。

至於中壢的環北站，因屬當地市中心商圈，今年房價也有每坪27萬水準，相比去年漲幅達16.1％。張旭嵐指出，一旦機場捷運通車，有機會站上3字頭行情，建議青睞交通機能，卻對高價捷運概念宅下不了手的民眾，不妨把目光轉向這幾個地段，價格相對親民，後勢漲幅空間也高。

另一2015預告通車的高雄環狀輕軌，自一心一路為起點，沿凱旋路進入高雄亞洲新灣區、成功商圈、三多商圈、駁二特區，終至西子灣站，沿路有高雄港美景、海景、愛河、市中心各大商場百貨、凱旋金鑽夜市等，為全台首座輕軌。

張旭嵐表示，高雄輕軌沿線各站中，中華五路站(C4)跟海洋音樂中心西站(C11)周圍房市後續發展潛力十足。主要原因為，兩區今年平均房價約13萬，前者隔站便是夢時代(C5)與正勤國宅(C6)，且距離大型賣場、捷運紅線獅甲站都徒步可至，一坪卻有近2萬價差；後者與房市交易重地苓雅區只一站之隔，亦鄰大統商圈，同樣每坪亦可減少2萬購屋成本！且近年來文創產業造就的本區特色，加上中山大學生活圈，未來輕軌便利性吸引的觀光人潮，投資與自住皆宜，雙重利多支撐，置產族亦可加以考慮。

張旭嵐提醒，在全台交通建設突飛猛進的這幾年，捷運概念住宅屢成話題，但實際上不見得每個站都是亮點，尤其地屬偏遠的純住宅區上漲空間其實有限，在購買捷運宅時，需觀察周邊交通機能和產業發展的飽和度，生活商圈完備情況，和房價是否已在通車前就先漲至高點，才能覓得便利又有增值空間的好宅。

重劃區降溫 近商圈較暢銷

今年房市利空交戰，明年推案轉趨保守，《蘋果》統計全台10大代銷明年第1季推案近2000億元，中南部就佔1/4，相對北部較顯樂觀。富旺國際於明年第1季，一口氣推出4個台中新建案，聯聚建設上半年也有七期商辦推出，興富發建設於高雄推出小坪數住宅，甲山林機構也於高雄首度推出自建案，搶攻首購族。

明年第1季的中南部有亮點。台中市建築公會理事長魏嘉銘指出，今年第4季約有500億元的案量延銷，這些量體將在明年初湧現，台中明年第1季總案量衝上700億元，如富邦、大陸工程、聯聚等知名建商，將陸續於七期推豪宅建案，新興重劃區降溫，改以已有成熟商圈的區域，換屋產品較順銷。

聯聚建設總經理王于娟指出，「聯聚中雍大廈」規劃商辦大樓，每樓層450坪，預計明年上半年推出，銷售價格未定。

建案規劃耐震設計
台中業者富旺國際則大打電視廣告，將於明年第1季一口氣推出7個新建案，位於台中的新建案分別有「米蘭雙星」、「國美天藏」、「天籃」、「世界之翼」，總銷共80億元。富旺國際董事長林正雄說，「世界之翼」位於水岸第1排，規劃耐震設計，預計興建25層樓，完工後將會成為台中高鐵特區最高住宅大樓，每坪30~35萬元。

單價逾30萬去化慢
總太地產也於明年第1季推出「東方悅」、「日出行館」2大案，皆位於北屯。總太地產副總經理翁毓羚表示，台中仍為總價市場，北屯相對門檻較低，符合市場主流。翁毓羚認為，目前自住客紛紛出籠，未來台中市場將會更健康。

高雄部分，上揚國際總經理林聰麟認為，明年繼續以小坪數、1字頭為主力，單價30萬元以上的產品去化速度將趨緩，市場仍保守。

建商年後推自建案
高雄市市調協會副理事長蔡紹豪指出，明年第1季初步保守估計有180億元案量，除了國揚建設指標地上權案「微笑時代」外，興富發建設也首度於市中心推出小坪數住宅「大悅」，順應市場壓低總價迎合首購族群；首購區域楠梓也有5個新案產生，小港則有「名發新境」2期和「隆大鳳凰居」成屋案。

甲山林建設也首度在高雄推出自建案「都心苑」，地點就在七賢一路、開封路口。甲山林廣告總經理張境在表示，高雄市場發展可期，該案順應市場趨勢，將原有大坪數規劃改為2~4房的中小坪數產品，單價也會壓低在30萬元內，預計農曆春節後推出，另筆位於高雄市凱歌路的土地，也正積極規劃，可能在「都心苑」之後推出。

近商圈 看好陸客商機

高雄房市出現指標商辦交易，日前左營區「新力企業大樓」以5.7億元整棟售出，原為聲寶集團關係人資產，買方為裕大實業，將改造成110間房的精品旅館。房仲認為，陸客商機大，高雄商辦改飯店已成潮流。

未來具增值潛力
位在左營區明誠二路「新力企業大樓」，鄰近凹子底森林公園與漢神巨蛋購物廣場，地上12樓、地下2樓，總樓地板面積達3299坪，全棟為商辦，1樓出租元大寶來證券，本月10日轉售，成交金額5億7120萬元。永慶不動產高雄經管會會長劉新崇指出，每建坪為17.3萬元，購入價格不算貴，因周邊商店密度高、離漢神巨蛋商圈近，未來具增值潛力！

據謄本顯示，該商辦原所有權人為富帝國際公司，董事長陳盛泉即為聲寶創辦人陳茂榜家族次子，目前在聲寶集團擔任董事。陳盛泉的秘書表示，買方裕大實業所開出價格符合期待，因此決定出售。

裕大實業總經理賴自強透露，此案由股東合資購入，將改造成精品旅館，房間數約110間，但目前有多家上櫃公司有意整棟承租，後續規劃與用途仍待股東決議。

相對住宅漲幅低
劉新崇指出，高雄商辦近2年整體漲幅1~1.5成，相對於住宅房價，商辦漲幅雖較低，但近年因大陸遊客及中北部觀光人潮等市場愈來愈龐大，有不少業者投入投資商旅，已有許多商辦改為商旅飯店搶攻觀光財。

新力企業大樓小檔案
地址：高雄市左營區明誠二路491號
屋齡：19年
土地使用分區：第四種住宅區，目前為商辦使用
坪數：地坪469.4坪，總樓地板面積3299.3坪
樓層：地上12樓、地下2樓
成交金額：5億7120萬元
歷程：
．原所有權人為富帝國際，董事長陳盛泉為聲寶創辦人陳茂榜次子，目前於聲寶集團擔任董事
．買方裕大實業購入後有意變更做商旅飯店使用
資料來源：《蘋果》採訪整理

本周，一則廣州“天價學位房”叫價10萬元/平方米的消息迅速引爆了廣州二手樓市，而業主通過把一套30平方米的私房分割成三間9平方米的房產以謀取更高利潤的“發達秘笈”，也引發了各界的關注。

記者昨日從廣州市房地產交易登記中心瞭解到，對於成套住宅而言，近年來有不少市民想嘗試進行分割登記，但如果要分割，需要過規劃、消防、鄰里等多重關口，存在極大的難度，實務操作中幾無可能。而“天價學位房”能夠分割登記成功，主要是由於其屬於非成套住房，可以按層來進行分割，而且該樓也是占地面積只有十多平方米的“牙籤樓”，屬於同一業主擁有的私房，不涉及改變規劃，所以才可以順利分割。

新業主接手後每層樓各辦一證

學位房價格居高不下一直引人關注，目前廣州最貴的在售省級學位房單價已經超過4萬多元/平方米，而日前，更有仲介機構主動向外界“爆料”稱廣州出現了單價達到10萬元/平方米的學位房。這一廣州史上最貴學位房位於越秀區老東山的新河浦路，是一套一樓的9平方米單間，帶培正小學學位，報價90萬元。房間放下一張1.5米的床外已無太多空間，狹小的洗手間位於樓梯下方。

據悉，這套學位房所在的樓房占地約十幾平方米，與其他樓棟最近距離僅約一個手臂寬。總共三層樓，每層樓均為一個單間，新業主從上一手業主接盤後，為每個單間都辦理了一個獨立的房產證，三套單位的面積在9?11平方米區間內。目前在售的是一樓的9平方米單間和三樓的11平方米單間，均有獨立洗手間，業主在掛售時進行了重新的簡單刷新。而對於這套叫價破紀錄的學位房，相關地產仲介就表示，罕見的小面積單位是業主報高價的原因。老東山一帶集中了不少省級名校，因此有不少家長希望在此置業。培正小學周邊的學位房基本上是省委宿舍樓以及軍區房，軍區房不對外賣，而宿舍樓掛賣的量也非常少，因此培正小學的學位房可謂一房難求。

不過，有業內人士就指出，該學位房叫價10萬元/平方米更多只是一種噱頭，叫價再高，也要有實際成交價格作為支撐，而培正小學周邊目前的學位房價最高也不過為3萬元/平方米左右。

解釋一：非成套住房可以幢、層、間進行登記

記者瞭解到，根據建設部2008年7月1日起開始執行的《房屋登記辦法》第十條的規定，房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用並且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定時間。國有土地範圍內成套住房，以套為基本單位進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。而這次天價學位房作為非成套住房，其分割申請正符合相關規定和要求。

“在實行限購政策之後，有的市民也想來交易登記部門把自己相鄰的房產合併成一套，但只要是規劃檔顯示那是兩套住宅，在合併之後仍然算它是兩個門牌，業主仍然要受限購政策的限制。”廣州市房地產交易登記中心相關負責人表示。

解釋二：成套住宅分割登記需經多部門同意


“我們對於分割辦證其實有著極其嚴格的要求。”廣州市房地產交易登記中心相關負責人昨日在接受本報記者採訪時介紹，近年來，有不少市民都非常關注房產分割登記的話題，特別是在前幾年房中房大規模整治之前，不少房中房的業主都希望可以通過分割登記來獲取更多的收益，而這類違反規劃的行為是絕對不可能通過登記部門審批通過的。

不過，這位負責人指出，當市民申請分割登記的情形與規劃報建不一致的，就需要取得規劃、消防、房屋安全鑒定部門同意的檔。同時全幢房屋有多個產權人的，還需要提交相鄰業主同意分割並經公證的檔。

電商強勢衝擊零售房地產已成大勢所趨，作為商貿集散地的廣州不少的傳統老商圈面臨著招商困境，亟待轉型。近期，來自高力國際零售房地產副董事楊灝透露，電商衝擊當前的零售房地產市場已成為大勢所趨，但電商存在不是零售房地產業唯一的競爭對手，商家應該抱有研究、整合的態度實現傳統商業在社區目標消費群下有效線上下整合。

資料顯示，截至三季度末廣州大型購物中心市場新增約70000平方米供應，約占整體庫存的2.2%。值得關注是，目前核心的天河商圈等地區持續加大業態調整或主題定位，但租金方面今年第三季度末，廣州大型購物中心首層平均租金錄得每月每平方米人民幣724.7元，價格環比下滑，主要由於周邊新增供應租金偏低帶來的結構性下調。

網易財經注意到，在廣州越秀、天河、荔灣、海珠以及番禺等6各主城區來看，優質購物中心空置率番禺區達到29%最高，其次是荔灣老區達到13%，其他區域均在5-8%空置率徘徊。整個第四季度預計廣州大型購物中心市場將有約13萬平方米新增供應，中心城新興的購物中心競爭加劇。

在傳統上下九、廣州金融街等老商圈來看，這些傳統商業形態正遭遇前所未有的衝擊，亟待轉型。在近期廣州民間金融街商圈發展探討會上，中華百貨的總經理竇懷山表示，廣州民間金融街的建設算是廣州產業升級的新樣板、舊城改造的新路子、城市管理的新嘗試。但從2012年開業以來整個商圈比較缺乏零售元素，但同時這裡不合適做大零售行業，只能針對周邊需求開設小型零售業態。

廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶認為傳統的諸如民間金融街缺拍賣場所，規模大的經濟公司以及缺租賃行當等元素。


據悉，廣州金融街是當地政府重點打造區域金融產業升級專案，也是全國首個民間金融街，2012年正式入市開業，首期專案引入小額貸款等各類機構共35家，在第二期建設後，持續引進律師等配套產業機構等發展為102家。第三期則引入薈景灣商業公寓類項目。廣東省廣府文化研究會常務副會長廖偉陽表示，這樣傳統老商街如果要形成一個商圈，未來這個商圈需按照體驗式的方法建設，也就是必須是商旅互動。

他指出像廣州上下九步行街，過去480米的步行段，現在加到800米的街區，有400多個小樓，融合了300多個國家的建築人文文化。

據高力國際資料粗略計算，截至目前廣州零售物業僅中心區域優質購物中總存量達300萬方。

佳兆業（01638.HK）在深圳的房源被鎖事件繼續發酵，房源被鎖專案再添一員，其在深圳的若干自持物業、處於發展階段及用於未來發展的所有物業項目均遭到不同程度的限制。

12月21日晚間，佳兆業發佈公告稱，除了此前公佈的三大專案深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園及深圳佳兆業中央廣場的未售單位被深圳市規劃和國土委的相應地方分支機關鎖定買賣協定備案外，其位於前海的山海美域花園（亦稱深圳佳兆業前海廣場）也遭“鎖定”。佳兆業首次知悉該項目鎖定的日期是12月15日。

此前12月4日佳兆業曾公告稱，深圳佳兆業前海廣場的預售不受影響。

根據公告，深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園、深圳佳兆業中央廣場、山海美域花園被鎖定的建築面積分別為51076平方米、20782平方米、116060平方米、29952平方米，總計21.79萬平方米。

《第一財經日報》記者在深圳房地產資訊網查詢發現，上述四大項目的銷售均價分別為1.8萬元/平方米、2.5萬元/平方米、2.35萬元/平方米、3.7萬元/平方米。按此計算，上述被鎖房源價值超50億元。

佳兆業也在公告中表示，上述專案的鎖定將會對公司的現金流造成不利影響。

除了處於預售階段的四個專案未售房源被鎖外，佳兆業在深圳的三個已落成專案的若干未售房源被限制任何轉讓或抵押的登記、備案，分別是深圳可園、深圳佳兆業新都匯家園、深圳上品雅園，涉及建築面積5479平方米。

佳兆業在深圳的三個自持出租及自用物業專案的若干單位業權也遭到限制，包括深圳桂芳園21033平方米、深圳佳兆業新都匯家園17299平方米、深圳佳兆業中心22819平方米。

佳兆業稱，上述物業用作租用或自用，不受轉讓的限制所影響。深圳桂芳園及深圳佳兆業中心已抵押作融資，故不受抵押的限制影響。若須就深圳佳兆業新都匯家園進行進一步融資，則會對公司造成不利影響。

較為嚴重的是，佳兆業在深圳目前有八個處於發展階段及用於未來發展的物業專案，包括深圳佳兆業環球中心、深圳佳兆業中央廣場、深圳佳兆業大鵬假日廣場、深圳佳兆業悅峰花園、深圳大鵬下沙項目、山海美域花園等專案，上述八個專案目前進行執照、許可證、批文、登記及備案的常規申請都不再被相關部門接納，涉及總建築面積約182萬平方米。

上述八大專案中有兩個專案位於龍崗區。佳兆業稱，其於12月5日接到通知，該公司位於龍崗區的建設專案的所有規劃相關及國有土地相關申請、批核程式已被暫停處理。

佳兆業位於龍崗區的城市再發展專案計畫也遭暫停。

此外，佳兆業的深圳鹽田專案、深圳金沙灣酒店的土地使用權已被相關部門限制轉讓或抵押。佳兆業稱，這兩個項目正在發展中，也遭受“不接納”。

這意味著，佳兆業在深圳將要發展的所有專案都無法開展下一步工作，可能導致這些專案的發展延遲。而深圳是佳兆業的重鎮，如若延遲，或將對佳兆業未來發展造成重大不利影響。


而佳兆業位於深圳的兩家子公司——佳兆業集團（深圳）有限公司、今盛工程管理諮詢（深圳）有限公司也已被限制轉讓股本權益。佳兆業集團（深圳）有限公司申請重續國家一級資質證書也被暫停處理。如若未能重續有關證書，佳兆業將無法收購需要國家一級資質證書資格的土地或專案。目前，在佳兆業收購的所有土地及專案中，僅有一家需要國家一級資質證書資格。

不難看出，佳兆業位於深圳的房地產開發、銷售均被“暫停”，但佳兆業方面表示，上述消息均是自己查詢所知，並未從有關部門獲得任何有關通知，佳兆業將繼續與有關部門進行溝通，以取消鎖定、限制或不接納。

此前，有消息稱，相關部門做出鎖定房源等措施與佳兆業的實際控制人郭氏家族涉及某落馬官員案件有關。而郭英成已提出辭任佳兆業執行董事、董事會主席，其兄弟郭英智也由執行董事轉任為非執行董事。目前有關郭氏家族是否涉及上述案件尚無最新消息。

佳兆業於12月22日上午9時複牌。

今年樓市調控的步伐已近尾聲，明年樓市如何定調備受關注。

12月19日，住建部部長陳政高在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年要準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題，積極應對，促進房地產市場平穩運行。

陳政高說，今年房地產市場供求狀況發生了一些變化，但房地產在國民經濟中的地位和作用沒有變。一方面，房地產業的走勢，受到宏觀經濟形勢的影響；另一方面，房地產的變化在一定程度上也影響著整個經濟運行。

中指院統計顯示，全國50個主要城市1?11月累計成交整體下降13.6%，其中一線城市同比下降顯著，降幅達23.3%。

受市場成交低迷影響，今年各地方政府開展了大規模的救市行動。從全國範圍來看，除了重慶市及西藏自治區之外，其他地區均不同程度地對調控政策作出了調整放鬆，並出臺了各類刺激性措施。

受限購退出以及二套房貸利率有實質性下調等政策落地影響，四季度房價跌幅趨緩。陳政高說，今年，住房城鄉建設系統努力應對房地產市場複雜局面，會同有關部門積極採取措施，總體上保持了房地產市場平穩運行。

展望明年，陳政高表示，隨著新型城鎮化的推進，相當數量的新市民的住房問題還沒有解決，相當數量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。

在 “第十一屆中國數字地產節”上，中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，展望2015年乃至更長時期，中國房地產市場已經告別過去高速增長的 “黃金時代”，經過市場調整後將步入平穩增長的新常態階段，未來幾年房地產市場整體銷售規模增速將維持在2%?5%的增長區間。

住建部會議還透露，今年全國城鎮保障性安居工程新開工700萬套，基本建成480萬套，改造農村危房260萬戶。

會議明確，2015年將繼續推進保障性安居工程建設，計畫新開工700萬套，基本建成480萬套。

2011年到2013年底，全國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套，如果將明年的計畫數列入其中，我國“十二五”期間保障房的開工數量高達3890萬套，遠超3600萬套的目標任務。

“加大對保障性安居工程建設專案的支援是必然選擇。當前經濟發展動力不足，其中商業房地產投資增速的下滑，對經濟也造成了較大壓力。通過棚戶區改造、保障性住房投資可在一定程度保持房地產市場平穩發展。”國家開發銀行研究院副院長黃劍輝表示。


一些城市目前商品房庫存面臨壓力，住建部想到了嘗試政府回購中小戶型商品房用於棚戶區改造的新模式。

正在試點回購商品房充當保障房的省份有安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。在棚戶區改造工作開展較早的安徽省蕪湖市，截至11月已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，通過政府搭建平臺，以一定折扣從市場採購商品房用於棚改安置，商品房品質比政府自建的安置房品質好，百姓願意接受，對庫存較高的房能消化部分庫存。

年底市場稍有起色，部分大型房企就難以抑制漲價衝動，開始重新調整明年市場的定價策略。

在綠城傳出明年計畫把所有在售專案售價上漲3%—10%後，近日市場又傳出融創中國內部發出調價通知的消息。根據融創傳出的調價通知顯示，各專案自明年1月1日起，根據專案具體情況對銷售價格進行5%—10%的上調。同時，龍湖長沙公司也發出調價通知，逐步取消優惠促銷政策，年後漲價5%。

此外，一線城市重新出現大型開發商“惜售”漲價現象。中駿地產深圳行銷總監謝永超對記者說，因公司預計明年市場價格將高於今年10%-15%，所以將原本計畫今年售出的部分房源，推遲到明年1月份再賣，“漲價可以多賺點錢。”

“必須承認，在完成同樣的銷售任務下，售價調高點兒，提升利潤率，對銷售團隊的獎勵肯定會更高，所有地產商都是這樣。”長沙龍湖地產有關負責人對記者說。

房企的漲價衝動

“一些區域公司根據自己的情況，可能會有漲價的打算。”融創集團相關負責人告訴記者，不過，集團並沒有下發統一漲價的通知。

然而，大型房企準備在一線城市提價的消息卻非只是傳聞。謝永超告訴記者，深圳公司今年銷售額為11億元，如果按原計劃，只完成了80%的任務，但公司看好明年的樓市，近期重新調整了銷售計畫，準備在明年1月份開始漲價賣。

同時，深圳也傳出中海、綠景、星河地產明年將漲價的消息。近期，中海、星河位於深圳龍華和阪田的項目均價超過3萬元/平方米，高於市場預期，但開盤當天依然售罄。

深圳中海地產行銷總監朱桂華告訴記者，目前還沒有確定明年的銷售計畫，但中海的專案價格都是隨行就市。

同樣，綠景集團行銷總監薛浩也對記者表示，價格根據市場而定，就目前看來，國家對地產的政策支持以及降息帶來的效應都是利好，地產商對明年的市場總體還是偏樂觀。

“從前面幾輪調整就能看出，政策都有個滯後期，政策剛出臺後的半年市場成交會止跌企穩，而第二年價格都會回升。”薛浩說，從中長期來看，房企對一線城市還是很有信心。

根據融360資料，深圳已有銀行對首套房貸款利率折扣重回到8時代，這也將進一步刺激剛需入市。

不僅是一線城市的地產商對明年樓市持樂觀態度，二線省會城市的信心也在重燃。12月15日，龍湖地產長沙公司下發通知，從2015年1月1日起，長沙項目價格統一上調，比例不低於5%，客戶家電補貼和老帶新客戶置業優惠的政策，執行到今年12月31日停止。

龍湖長沙公司相關負責人告訴記者，這既是一種行銷手段，也是對行銷策略的調整，“9•30”新政等政策的出臺，尤其是11月份降息後，確實明顯感覺到購房者的信心在回升，銷售節節攀升，今年長沙公司的銷售任務是8個億，在11月底就已經完成，公司認為，明年市場肯定比今年好，但龍湖明年在長沙的銷售任務跟今年差不多，因此壓力不大。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，10月份以來各地信貸政策陸續調整，加之11月21日央行降息，政策疊加效應對房地產銷售產生積極影響，11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，為年內新高，房價環比降幅進一步收窄。

打響利潤“保衛戰”

公開信息顯示，融創中國明年計畫向800億甚至900億的規模衝刺，而在提高規模的同時，也要打好利潤率的保衛戰。

對此，融創中國相關人士對記者說，800億的規模，只是業界的預測，而不是公司已經確定的目標，明年的計畫現在仍在討論中，關於利潤率的指標，現在也沒有向各地下達。但公司的確希望規模在小幅度增長的同時，也能提高利潤率。

深圳熙璟城副總經理潘勇也對記者表示，預期一線城市房價是穩步上漲，明年的價格還沒定下來，主要是看大環境和市場的變化來定，而且公司也不著急出貨，不存在急於回籠流動資金的問題。

“深圳市場根本不存在去化難的問題，明年肯定房價能漲，這有利於提升公司的利潤率。”謝永超說，目前他的公司在深圳就一個項目，明年的任務定為14億元，高於今年的3億，且整個集團今年已經完成了100億的銷售任務，銷售回款也順利，不存在流動資金緊缺急於出貨的問題。

陽光城行銷負責人告訴記者，房企能否獲得較高的利潤率，除了取決於專案拿地成本，很大程度上也與開發商整體的融資能力有關。能獲得較低融資成本的，將獲得更大的空間。而綜合融資能力略差一些，無法從資本市場獲得更多低息貸款的房企，利潤率下滑的可能性更大。

房企今年在融資管道上進一步拓寬，也進一步緩解了房企資金緊張的問題。今年9月初，在監管層的允許下，上市房企獲准可以在銀行間市場發行中期票據，隨後包括富力地產 、金融街、金隅股份、招商地產、華夏幸福等一批房企先後作出提請。


“目前幾家龍頭房企一致認為明年市場好於今年，一旦市場好轉，品牌房企會最先感受到暖意。”上述龍湖有關負責人稱，房企的定價，會考慮地價、建安成本和利潤率，但主要考慮市場影響因素，龍湖去年剛進入長沙市場，今年還處在品牌認知初期，因此定價也偏低。

海亮地產總裁周迪永對記者說，未來幾年房地產的利潤將會下降，在土地成本越來越高的同時，房價上漲速度也在放緩，而開發商的建安、財務、人力等成本在上升，不斷吞噬開發商的利潤。

周迪永認為，對在一線城市有專案的房企而言，還可以通過漲價來平衡利潤，而在三四線城市，如果項目投資出現失誤，在房地產持續低迷的情況下，利潤率很容易受影響被拉低。

佳兆業（01638）昨晚發公告稱，旗下深圳多個項目遭深圳規土委鎖定禁售或限制相關業權。其中4個預售項目被鎖定建築面積達21.787萬方米，對集團現金流造成不利影響；8個發展中及持有的項目則因無法取得執照、批文等，被迫延遲開發。公司稱正向當局了解原因，但不得要領。

鎖定4項目22萬方米

近期負面消息不斷的佳兆業，今年10月中，大股東郭英成傳涉深圳前政法委書記蔣尊玉貪腐案遭扣查，集團予以否認。但本月初，郭英成及其家族出售11.21%股份予另一主要股東生命人壽，套現16.68億元；同日確認3個深圳預售項目遭當局鎖定買賣協議備案。本月10日，郭英成又以健康理由請辭主席、執董等職位。

據佳兆業昨晚披露，事態進一步惡化。深圳4個預售項目、3個已落成項目、3個持作出租及自用項目、8個發展中及未來發展項目、深圳鹽田項目及金沙灣酒店項目、龍崗區城市再發展項目等均受到不同程度禁售或限制。集團旗下兩家中國附屬公司亦被限制轉讓股本權益，就連佳兆業深圳擬重續國家一級資質證書，都遭當局暫停處理。

其中4個深圳預售項目總建築面積達142.65萬方米，遭鎖盤面積為21.787萬方米；3個已落成項目涉及部分未售物業遭限制轉讓或抵押，但受影響建築面積僅5479方米，集團認為「影響將不屬重大」。

市場早前傳出，佳兆業部分樓盤被禁售，可能涉及深圳龍崗舊城改造違規。佳兆業上周二月內第二度停牌，今天復牌。

舊樓併購24項目逐漸收成

恆地（00012）近年主力透過私人市場，包括以舊樓併購方式吸納土地發展，不少項目進入收成階段。?地營業（二）部總經理韓家輝接受本報專訪時透露，部門將有24個項目排隊推出，其中4盤明年率先出擊，涉及住宅約700伙。

?地營業（二）部成立接近2周年，韓家輝表示，手上的項目陸續成熟可以推出發售，明年（二）部先推出4個項目，住宅包括大角咀利得街及土瓜灣兩個重建項目，分別提供逾400及近300伙，屬較大規模的單幢項目；商業則有西環威利麻街項目，樓面約8萬方呎。至於長沙灣永康街活化工廈，規模較大，總樓面約18萬方呎。

韓家輝坦言，收購舊樓一向為集團強項之一，市區重建項目由於位置較佳，有港鐵優勢，交通較方便，故受到買家追捧，樓價亦可看高一線。

新盤消耗二手購買力

除明年推售4盤外，部門仍有約20個項目正在籌備當中，預計2016年起的數年內可全數推出發售，其中約5個項目位於新界區，包括去年11月以28.88億元投得的上水古洞項目，規模亦最大，興建住宅將不少於515伙，最快2016年開賣，新界區亦有多個項目在籌備當中；餘下的均屬重建項目，港島及九龍區各佔一半，較具規模的包括以強拍方式統一業權的何文田勝利道項目，提供約200伙。

對於住宅樓市走勢，韓家輝指出，今年樓市由新盤主導，一手交投暢旺，新盤佔整體住宅成交比例由2010年約10%，逐步遞增至今年的26%，並消耗不少購買力，令二手交投量每況愈下，由2010年約12.21萬宗，下跌至去年約3.96萬宗，今年截至11月亦只得約4.27萬宗。今年整體住宅成交量低位徘徊，反映購買力只是從二手市場轉移至一手市場。

對於明年樓市，韓家輝認為，用家需求仍然很強，雖然市場預期明年很大機會加息，但相信幅度溫和，由於現時買家借貸成數較低，供樓比例亦在低水平，加上建築成本高等因素支持下，除非外圍有突發因素出現，否則明年樓價將平穩向上。至於新一批居屋即將登場，韓家輝說，居屋與私樓始終屬兩個市場，相信對私樓市場影響不大。

上周公布長遠房屋策略未見突破，買家入市態度更積極，荃灣荃景花園呎價首見1.1萬元，上車盤續受追捧，有買家付雙倍印花稅兼新高價479萬元購入新葵芳花園，較舊紀錄造價一周跳升21萬元。

政府房屋政策上未有驚喜，料樓價仍趨升，過去周末至少5個二手屋苑，造價創出新高，反映買家入市意慾極強。

荃景380呎418萬售 數天貴28萬

美聯物業首席高級營業經理梁仲維指，荃景花園10座高層F室，實用面積380平方呎，業主堅持新高價才沽貨，終獲買家以一口價418萬元承接，實用呎價1.1萬元創新高，較原業主買入價238萬元，高出180萬元或76%。

事實上同大廈中層G室，面積相同，日前才以390萬元沽出，相隔數天造價相差28萬元。荃景花園本月暫錄11宗成交，有5宗呎價逾萬元，反映買家轉投過去呎價不足萬元的二、三綫屋苑，目前樓價400萬元以下盤源，已減至5個以內。

葵涌廣場高層 呎價13736新高

細單位受追捧，吸引上車客以外買家入市。中原地產高級分區營業經理許偉業指，過去周末葵涌廣場及新葵芳花園，分別有買家連雙倍印花稅，以新高價入市兩房單位，新買家對單位用途未有定案，但認為後市會再升，故「入定貨」。

當中新葵芳花園以新高價479萬元沽出，較上周屋苑紀錄造價458萬元，一下子跳升21萬元。該單位為A座高層6室，實用面積418平方呎，呎價11,459元，涉及的雙倍印花稅約28.7萬元。其次，葵涌廣場1座高層E室，實用面積318平方呎，成交價436.8萬元，呎價13,736元創新高。

睇樓量升 10大屋苑兩天20成交

事實上，在缺乏大型新盤搶客下，過去周末睇樓量明顯回升，不少代理分行經理表示，旗下前綫同事過去兩天「FULL BOOKING」，每日至少兩、三枱買家睇樓，情況與未有辣招前接近。

根據中原地產資料顯示，10大屋苑過去周末錄20宗成交，較前周少兩宗或9.1%，但連續4周維持於20宗以上水平。

二手焦點集中於細碼單位上，細價樓天水圍嘉湖山莊佔10宗，暫屬今年成交最旺周末，較前周成交量升4成。代理指嘉湖山莊盤源仍算充足，成交價仍於高位橫行。

至於利嘉閣地產指，錄15宗成交，按周跌21%，美聯物業表示錄15宗，按周少6.3%。另香港置業指出，成交錄約11宗與上周相若。（每間代理行統計之屋苑有別。）

業界人士認為，即使節日氣氛濃厚，惟睇樓量仍然不俗，反映出市場仍存購買力。事實上市區新盤如長沙灣喜韻，開售當日即全數售罄，間接刺激二手氣氛，預料發展商趕於年底前推出新盤，若銷情理想，將繼續帶動二手成交向上。

擬建主題樂園對抗迪士尼 馬雲是友非敵

年底一躍而成本港IPO集資王的萬達商業地產（新上市編號：03699），董事長王健林坦言，萬達院綫及旗艦商業分別於A、H股上市，但他還有夢想，想將萬達打造成超級企業，更計劃建主題樂園對抗美國迪士尼在華地位。

對於中國首富之位的競敵馬雲，他坦言雙方賽場不同，視對方為友。

集資額高達288億港元的萬達商業地產，將這位2013年連奪《福布斯》中國富豪榜及胡潤百富榜的中國首富寶座的內地富豪王健林拉入港人視綫。

打造萬達成超級企業

剛過去的周末，他在投資近70億元（人民幣．下同）的武漢「漢秀」及「電影樂園」項目發布會上，面對逾200位中外傳媒時坦承，2014年是集團標誌性的一年，有兩只旗艦於中港上市、廣場逾百家，更走入電商，但「還沒有達到我的目標」，「我有一個夢想，把萬達帶到世界超級企業」。

王口中「未達標的萬達」，現時主要產業已包括市場估值逾2,000億港元，擁159座廣場的萬達商業地產、經營至少34間酒店的萬達酒店管理公司及萬達文化集團等。

年屆60不言休 4方向轉型

年屆六十的王健林對於轉型可謂亳不保留，不諱言今年之前的萬達仍主要靠房地產業收益，但房地產行業全盛周期已過，更數數手指，表明要發展新四大方向，即文化、旅遊、金融、電商。

他直言，不少人六十歲都休息了，但他的夢想和人生定位不同，在萬達他已「不是巨細無遺地做，也不像香港企業家80、90（歲）了還身兼董事長，簽字批簽」。他給自己的責任是設計創新產品。

外間喜用「精確的數字」來衝量萬達，他亦為超級企業設下量化指標，「大致是2020年總資產到1萬億，收入6,000億元，淨利潤600億元，至少20%至30%收入來自海外，那天我就真的退休了。」他的「大致」指標，實際已較2013年企業資產3,800億元增長1.6倍，收入1,866億元增2.2倍，淨利潤125億元增3.8倍，實是雄心不少。

王進一步預告萬達將好戲連場，「明年1月17日就公布轉型計劃」，而個多月前集團拿的廣州地正計劃以500億元打造旅遊文代城。他語出驚人「就為了和迪士尼競爭，我毫不隱瞞。」

他指，「中國人總喜歡媚諂老外，200年來被奴役、被壓迫形成思維定性，西方月亮都比中國的圓」，偏偏他就在迪士尼周邊無錫、廣州建個更大的，揚言「做的好，將來也可能直接去美國投資建主題樂園啊」。

馬雲綫上跑 一秒數十萬里

對於有指中國硬功強，軟件卻有問題，他會後向傳媒揮揮手指，「三年後再看，我對中國文化有信心。」而早前王健林曾指，上海迪士尼預計到2020年入園人次達1.6億，萬達目標定在更高的2億人次。

提到他和馬雲的首富席位之爭，他先「唉」了一聲，「我沒把小馬哥當競爭對手，他活在理想世界?，在綫上跑，一秒幾十萬公里；我比較土野，在綫下一步步走。我跑得慢，但我沒把他當競爭對手，我們是朋友」，「不止他（馬雲），其他人超過我也可以。」

據《彭博》資料顯示，萬達商業上市令王的身家增至247億美元，但仍遜於馬雲296億美元身家。亦有市場預期，萬達上市後，若股價水漲船高，王則有望重奪首富寶座。但需留意，王馬二人在富豪榜上均以不同資產計算。而王健林的王國除了萬達商業外，另擁酒店管理、文化旅遊，及紐交所上市的美國院綫AMC娛樂約80%股權。

萬達48元定價 近招股上限
文匯報

作為2014年本港上市的重頭戲，大連萬達（3699）昨日公布其配售結果，每股定價48元，接近每股49.6元的招股上限，以此計算集資額最少280億元，並將於本周二正式掛牌。大連萬達公開發售過程中共收到合共12,077份有效申請，較初步可供認購股數超額認購5.32倍。基石投資者方面，科威特投資局、中國人壽、平安資產管理各認購佔全球發售總發行股本的1.08%。

海通證券(6837)於上交所發表公告稱，計劃於本港非公開發行19.2億股H股，發行價格暫定每股15.62元，預計籌集299億元，資金將會用於公司融資融券及營運資金之用。

另外，粵豐環保(1381)、盛京銀行(2066)、以及震昇工程(2277)都將於本周公布招股結果，其中盛京銀行傳出將以接近下限的每股7.56元定價。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇昨日指出，今年整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖）暫錄（截至12月17日）78,442宗及5,238.0億元，較2013年全年的70,503宗及4,562.8億元高出11.3%及14.8%。他預測2014年全年宗數錄81,500宗及5,450億元，交投量繼上年創歷史新低後見底回升。

按月方面，12月暫時錄得4,531宗及297.51億元，受惠於多個商舖及車位拆售項目於本月陸續登記。該行預測整個12月錄得7,500宗及510億元，較11月的6,457宗及434.9億元明顯上升16.2%及17.3%。

一手成交金額年增87%

二手私人住宅方面，全年暫錄41,201宗及2,279.1億元，預測全年約達42,500宗及2,350億元，較2013年全年的36,406宗及2,094.8億元升16.7%及12.2%。12月暫時錄得2,285宗，總值131.9億元；全月估計3,700宗共210億元，較10月的3,390宗總值201.7億元上升9.1%及4.1%。

一手私人住宅方面，全年至今暫錄15,994宗及1,722.9億元，較2013年全年總和的9,753宗及922.7億元上升64.0%及86.7%。該行預測全年約達16,500宗及1,750億元，一手金額是創1996年有紀錄以來19年歷史新高，而宗數是創2007年18,943宗後的7年新高。按月方面，12月暫錄1,136宗總值110.1億元，預測全月錄1,600宗共150億元，較11月的1,100宗及133.8億元上升45.5%及12.1%。登記宗數及金額連續7個月處於1,000宗及100億元高水平以上，反映近期新盤銷情理想。

捲入許仕仁貪污案的新地（016）郭氏兄弟，已辭任聯席主席的郭炳江其中一項罪名成立；另一聯席主席郭炳聯則無罪釋放。世紀貪案公布裁決當日，新地、數碼通（315）及新意網（8008）齊齊停牌，並於今日復牌。分析指，郭氏兄弟無雙雙被判有罪已算正面消息，相信新地股價不會出現太大波動。

　　耀才證券研究部經理植耀輝指，新地立足於本港多年，公司內部的運作系統發展完善，相信一名董事出事不會對公司造成太大影響，料股價僅會出現輕微波幅。

　　金利豐證券研究部執行董事黃德几亦稱，對股東而言，新地其中一名聯席主席無罪釋放已是不錯的結果；另外，新地今年股價跑輸大市及同行，再跌空間有限，故料復牌後大幅回吐的機會較低。

　　尚乘集團證券業務總經理鄧聲興表示，世紀貪案裁決公布前夕，市場已對審訊結果有心理準備，亦做了最壞打算；實際上，判決有結果反而有助除去公司股價的不明朗因素，不排除新地未來會出現輕微反彈。上周五停牌前，新地收報113.3元，升1.4%。

新界區繼續主導未來供應，政府在下季推出的四幅住宅地中，全為新界區地皮，當中最大型項目乃大埔白石角科進路與博研路交界，由於該地皮海景稍遜，加上同區未來仍有三幅大型地皮供應，綜合測計師為地皮估值，較上月初指出同區賣地價下調約一成，最新項目估價每方呎介乎三千元至三千二百元，地皮估值逾最高二十八億元。

　　新公布之推地計畫中，最為矚目地皮是大埔白石角科進路與博研路交界，佔地逾二十五萬方呎，以可發展地積比率三點五倍計，該住宅地皮可建樓面約八十七萬五千五百零四方呎。事實上，該地原為科學園第四期的四幅預留土地之一，政府就該區地皮增加房屋供應量向公眾諮詢時，更接獲近四百多宗反對意見，惟最終仍獲城規會開「綠燈」，令同區潛在供應達三千三百八十伙。

　　韋堅信測量師行估價部董事林晉超指出，今次推出的白石角地皮較近馬路，而且項目海景質素較早前區內發售的地皮略遜，加上毗鄰仍有三幅地皮可隨時推出，因此預期發展商出價將會較為保守，料項目每方呎樓面地價會較之前億京所投得的地皮低，料每方呎樓面地價約三千二百元左右。

　　他續指，雖然近來政府賣地頻創新高成交，但大多為一些適合興建小型單位的較中小型的地皮，而白石角區內多為一些面積較大的豪宅單位，因此認為該區不會發展近來被受市場追捧的中小型單位。

　　萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示，政府頻頻推地，加上港鐵及市建局亦有多個大型項目推出，因此已「餵飽」不少大型發展商，預計該地將會吸引中小型財團。

　　早前有中小型財團與國企合資投得馬鞍山臨海地，反映中小型財團在內地資金合作下，仍能奪得大型項目，因此預料該地會吸引其入標。

　　大埔白石角自○七年推出地皮以來，至○九年賣地價一度高至每方呎樓面七千多元，初之後則在五月份，由鷹君擊退其餘三個財團，以每方呎同區歷年低價僅三千三百元，涉及逾二十四億元取得科研路項目之發展權，而年初一度出現流標情況的科進路項目，亦於上月由億京以約二十五億四千二百八十八萬元奪得，每方呎樓面地價約三千五百五十二元。