房市不佳，但房仲店愈開愈多。據內政部統計，去年全台有4923間房仲店，4年來增加1504間、近4.4成，以桃園市增107.6％最多，台中、新北市也突破千家。不過近年交易量縮，仲介公會估未來2年可能倒閉750間房仲店。

根據內政部不動產經紀業資訊系統統計，去年全台房仲店數共4923間，較2011年3419間增加43.9％。
中華民國仲介公會理事長林正雄分析，因房仲門檻、成本皆不高，所以投入店數愈來愈多，但房仲店僅6成賺錢，其他業績持平，預估房地合一稅上路後，未來2年至少1成房仲店關閉或轉業。

桃園居冠台南第二
桃園市4年來從210間增至436間，增幅逾1倍最多，其次為台南市從173間增至241間，約4成增幅；全台房仲店家數以台中市1061間最多，新北市1017間居次。

桃園市不動產仲介公會理事長王瑞其分析，桃園土地周轉率很高，加上基期低，房仲店數逐年增加，去年交易量縮3~4成，每間房仲店月成交3~4件，2014年收店約30間，換人經營共80間，估計明年房仲店數降5％。

「未來2年倒10％」
房仲店數最多的台中市，台中市不動產仲介公會理事長林金雄分析，民眾購屋意願低，去年帶看量較前年少一半，每間房仲店1個月平均成交2件，比SARS期間還慘，預估2年內台中市倒150~200間，全台倒750間，約少10~15％。

台灣成交量縮，近期房仲業者多轉往海外發展，根據統計，經營國外不動產房仲店數明顯增加，除台南市外，其他五都店數成長幅度62.5％~167％。林正雄表示，海外資產近2年很熱門，2014年至少有3000億元資金轉往東南亞、日本，每年有20~30％的成長。

海外加盟店多2成
21世紀不動產副總經理曹若琪說，自2013年起台灣房仲業者朝海外置產發展，近2年來轉戰海外的加盟店增長1~2成，以北部最多。

住商不動產仁愛復興店店東江宛青坦言，房仲賺固定服務費，面臨交易量縮，只能整併或轉投資海外、租賃或物業管理。

不動產代銷公會全國聯合會昨（14）日改選，由傳真實業董事長王明成當選第三屆理事長。王明成表示，政府打房不會對居住正義有幫助，只會讓台灣的資金外流，特別對於台北市新落成豪宅房屋稅與舊制一來一往差了30倍，這是不合理稅制，對於持有稅基和稅率應該要全面檢討，不要盲目打房。

王明成表示，可以預期未來二、三年房市景氣都不會好，今年房價有下修7%至10%的空間。對於最近不動產稅改議題，王明成說，房屋稅的稅基和稅率調整以台北市受影響最大，特別是去年7月1日取得使用執照的房屋，大幅調高房屋構造標準單價，造成6月30日和7月1日取得使用執照的房屋，差一天取得使照，房屋稅差上好幾倍，若被認定為高級住宅，可能和舊制差上30倍，例如「華固松疆」一年就要繳200萬元的房屋稅、「信義聯勤」房屋稅500萬元。

王明成說，「天下哪有這種稅制？政府不能這樣課稅，法律更不應溯及既往。」

他強調，這次的稅制調整應「全面凍漲」、「通盤檢討」，台北市長柯文哲最愛SOP，推翻前朝的房屋稅稅制並非不可行。而且房地合一課稅目前政府要怎麼課、課多少稅率都沒講清楚，未來若以45%稅率課交易所得稅，加上二代健保和營所稅，企業賺錢一半要繳稅，只會把有錢人趕跑。

真正的居住正義應要有好的住宅政策，政府即使把房價打下來，依然有人買不起房子。

王明成建議，未來房地產業者應該減量經營，追求最小的風險，而非最求最大的利潤，產品設計上多設計符合自用需求的房屋，而非投資型的房屋。

代銷業者也應以客戶介紹客戶的方式，取代高成本的大量廣告，畢竟在目前景氣下，廣告的效果不會太大。

王明成…37年老行家 肩負重任

在房市景氣面臨轉折時刻，特別政府對打房政策未鬆手，加上各界普遍對於房地產業者是炒作房價的主要禍首，傳真實業董事長王明成從巴巴機構董事長黃火冏輝手中，接手全台每年有4,000億元銷售規模的代銷業的公會龍頭，王明成說，是因為政府打房出手更重、業者經營環境更艱困，對這個產業的責任感使然。

王明成表示，他從20幾歲踏進代銷業始祖的台北房屋開始，當時還是個年輕小伙子，現在已是60幾歲的老翁，37年來都沒離開過這個行業，就是因為熱愛代銷業。

王明成原本以為，去年6月卸下六年任期的台北市代銷公會理事長的重擔後可以輕鬆些，但誰料到政府打房下手更重，產業環境更為艱困，為了承擔這個產業更多的責任，於是決定接下代銷全聯會理事長的擔子。

王明成未來上任後要推動「一個想法」、「二個做法」。一個想法就是要讓外界更了解代銷業，畢道代銷業不是只在賣房子，外界對於代銷業有不少誤解。二個做法就是要帶領帶代銷業者持續向政府溝通，同時也要讓代銷業從業人員更有高的自我認同，例如表揚傑出專案經理、廣告表現等。

都更整合困難，介入都更整合的建商換手日益頻繁。

台北市昨（14）日實價揭露一筆位於華山文創特區旁、忠孝東路二段的一間透天厝，交易總價2.5億元。

該交易原本持有者九昱建設在二年奢侈稅閉鎖期期滿後，放棄都更整合，出售給揚昇集團的楊昇建設。

該透天厝的建物面積108.2坪、土地面積32.1坪，位於總面積約1,881坪的華山一期更新地區內，包括揚昇、東家等建商均有介入插旗整合。

二年前九昱建設在公開標售市場以2.21億元標下，因不願等候都更開發，在奢侈稅期滿後獲利了結出場。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，該標的土地使用分區為商三特，建蔽率65%，容積率630%，鄰近華山文創特區，屬華山一期都更範圍內。屋齡已逾50年，當初標售底價2.15億元，九昱建設以2.21億元、溢價率約3%得標，換算每坪土地售價約690萬元。

劉志雄表示，華山文化創意特區期望延伸都市活動至台北秋葉園，形成從台北火車站到秋葉園的文化、生活軸線。華山一期都更範圍東鄰忠孝東路二段、北鄰審計部、西鄰杭州北路，是大面積區域都市更新土地，相當難得。

但是，因都更整合時間過長，九昱建設在奢侈稅期滿後馬上轉手，但新買主則看好未來都更利益，以更高價格買入。

新任不動產代銷全國聯合會理事長王明成表示，2014年7月1日起交屋的豪宅房屋稅達百萬元，「懲罰」了買房者；他認為，打房不會帶來居住正義，只會趕跑資金，住宅政策應調整。

不動產重稅時代正式來臨。台北市「獨有」的豪宅稅加重稅率，2014年7月1日之後交屋的新屋甚至1戶每年上繳房屋稅動輒百萬元起跳，契稅甚至出現高達420萬元案例。

王明成表示，同路段同大小的房屋，2014年7月1日交屋與6月30日交屋的房屋稅價差達30倍，這根本是「懲罰」買房者，對一生只存錢買房，最後留房給下一代的人也是懲罰。

王明成認為，打房不會帶來居住正義，只會趕跑資金，真正該檢討的是公告現值和房市政策，因為就算把頂級豪華轎車的價格打下來，也不代表每個人都能買得起車。

王明成指出，政府該訂出好的居住政策，廣建社會住宅給年輕人住，打房只會把資金趕出台灣，對台灣經濟一點好處都沒有；從日本東京和馬來西亞的房屋近年熱賣便可得知，部分台灣資金流向這兩國。

他分析，2015年到2016年房市都不會更好，建商千萬不要大量推案或興建投資型住房，反而推出小而精緻的好品質自住房才適合；過去大量推案的重劃區，包括桃園八德、新北淡水、林口、新莊、五股等地將會讓價7%到10%，台北市的蛋黃區房價則持平。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，房地合一只會造成稅賦與營建成本增加，建商除自行吸收外，絕大部分還是會轉嫁給消費者，反而會助長房價。

魏嘉銘指出，台灣民眾房屋擁有率高達86％以上，全台有810萬人名下擁有房子，雖然僅有一成左右名下擁有2戶以上，在實價課稅下，房地合一將使所有房屋交易的成本大幅提升，殺傷力很大。 他強調，過去奢侈稅是選擇性針對有錢少數人的「懲罰」性稅改，但是房地合一稅是屬於全面性，政府應該三思而後行。魏嘉銘不諱言，2015年對全台房地產市場將是重要的「考驗年」，因為包括房地合一、容積限縮及土地公告現值大幅調高等，都將深深影響房市未來發展，值得民眾關切。 魏嘉銘說，政府制定房地合一稅應該在憲法規範土地「漲價歸公」原則下制定，而非為了避免修憲保留原有之土增稅，同時又課徵實價課稅的房地合一稅制。

他說，依目前所規畫的稅制，傾向分離且累進課稅，因為併入個人年度所得中，課徵稅率從5％至45％，大大超過證所稅15％和資本利得稅率20％，相當不合理。 對於建商來說，由於近年來土地取得成本高、建材和人工調漲，若再加上房地合一稅賦，部分可能建商自行吸收，但絕大部分仍會轉嫁給消費者，更會助長房價。針對今年7月起實施的容積獎勵限縮，以及銀行逐步限縮土建融資，魏嘉銘說，這些政策都引發建商搶照、搶蓋的風潮。 事實上，最近3年來，全台住宅開工數量不斷攀升，造成萬案齊發、推案量大增，就是最佳例證。

至於土地公告現值部分，今年全國平均調升12.04％，升幅雖低於2014年，但已連續2年升幅逾一成。六都中以新北市、高雄市調升15.17％最高，六都公告現值除台中市（85.67％），其餘都已升至市價的九成。 他說，近期房市買氣差，土地公告現值卻持續調漲，建商被迫將反映在今年的房價，預估預售案每坪單價將調漲5％至10％。

整合進度拖7年「盼政府協助」

都更慢，建商出售具都更效益老透天！北市實價揭露1筆中正區忠孝東路二段總價2.5億元透天屋，為九昱建設2012年看準華山特區都更議題，砸2.2億元標下的物件，去年11月奢侈稅期滿2年後轉賣楊昇建設。

短期先租文創產業
根據台北市最新實價登錄揭露，去年11月交易的中正東路二段的4樓透天，總面積108.16坪，交易總價2.5億元，該物件2012年曾公開標售，當時九昱建設以2.2億元取得，此次由楊昇建設購入。

楊昇建設總監許瑜容表示，是以置產考量購入，短期可能租給餐廳或文創產業收租，長期整合都更。她坦言，華山藝文特區過去很多建商談都更，現在都慢慢縮手，因為進度太慢了，希望政府可以協助民間推動都更。

2012年此透天店面由第一太平戴維斯負責公開標售，位在華山1期都更範圍內，底價為2.15億元，儘管屋齡逾50年，九昱建設仍以2.213億元得標，溢價率3％，土地價格每坪約690萬元。

九昱建設表示，當初看地段不錯決定購買，加上有都更效益，現在覺得都更時間漫長，該區又有其他建商在整合，不一定非得由九昱來完成都更，剛好有人洽詢便決定出售。

該案仍具開發潛力
現華山藝文特區尚有台開、東家、順天等卡位等待都更，不具名業者指，整合進度慢，已拖了6、7年，除地主意見無法取得共識，政府態度不明也是進度遲緩的原因。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄也認為，都更整合慢，原建商奢侈稅2年期滿後馬上轉手，只求獲利了結；不過從新買方仍願加價買入看來，該都更案仍具開發潛力。

陸企紛紛砸大錢進駐台北101的辦公大樓，不但帶動其83樓，創下每坪月租4,411元的台灣史上新高紀錄，而且這波租金漲風，也從信義計畫區一路外擴到內湖、南港；最新調查顯示，現在內湖科技園區的西湖段瑞光路廠辦大樓，租金行情也直逼台北市Ｂ辦。

台北市Ａ辦大樓近年不論價格和租金都愈來愈貴，尤其台北101大樓，最新實價登錄資料顯示，辦公大樓的83樓，其成交租金行情已達每坪4,411元，創下台灣Ａ辦租金的樓王新高紀錄。

仲量聯行副總經理林大喬表示，101大樓迄今付得起每坪4千元大關以上的承租戶，幾乎都是陸企，其中83樓是由獵豹移動子公司雪豹科技承租，加上其餘陸企、陸企海外子公司，至少10餘家陸資和關係企業已進駐在101。

目前，只剩下5％有空置坪數、平均出租率已達95％。不過信義計畫區其他頂級或Ａ辦的租金行情，要追上4千元大關者，寥寥可數。

林大喬表示，台北市辦公市場隨著101大樓租金攀高、千坪以上大面積辦公室愈來愈缺貨，且每年租金報酬率也逐漸下降，因此帶動企業退出市中心、紛紛向郊區搬家的輪漲效應。

像外圍第一圈的內湖科技園區的西湖段瑞光路、大直金泰段、松山車站和南港車站，已躍居為新興辦公商圈，租金相對便宜、租金報酬率也相對較高。此外，內湖舊宗段甚至後來居上，廠辦租金一路追上排名第二的文德段，並快追上內湖最高的西湖段。

商用不動產研究機構瑞普萊坊（REPro Knight Frank）公布台北市內湖科技園區廠辦租金及空置率調查結果。顯示內科園區最熱門的瑞光路廠辦，炙手可熱，迄今租金行情直逼台北市Ｂ辦大樓，每坪月租達1,500元。

瑞光路西湖段廠辦大樓的空置率方面，也是多年來罕見的低。調查顯示，瑞光路西湖段2014年第四季底的平均空置率，已下滑到約2.7％，比起2013年第四季的空置率約4.9％，全年度下降約2.2個百分點。至於瑞光路文德段，廠辦市場的平均租金，每坪月租約1,023元。

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，西湖段由於開發較早、交通便利，加上租金比台北市便宜，在未來的廠辦新供給有限的情況下，現有的廠辦仍會持續去化，租金成長也是在預期之內。由於現在西湖段的空置單位不多，不少租戶只好到西湖段以外的地方搜找合適物件。

林口合宜住宅雙北上演「搶房大戰」，外界看得「霧煞煞」。內政部前部長李鴻源昨天說，林口合宜住宅出地的是內政部，出錢的也是內政部，所有權還是內政部，雙北既沒出錢也沒出地，搶房實在是「乞丐趕廟公」。
合宜宅變鴿籠 一定失敗

李鴻源向內政部長陳威仁「喊話」，不要怕得罪台北市與新北市，內政部一定要堅持專業，如果營建署將林口合宜住宅「對半切」，從卅坪變成十五坪的「鴿籠」，林口合宜住宅一定會失敗，屆時內政部先墊的一百七十億也收不回來，國宅基金陷入破產，將由全民埋單。以下是訪問摘要。

記者問：台北市長柯文哲與新北市長朱立倫都想爭取多一點住宅戶數，雙北擁有林口合宜住宅的所有權嗎？

李鴻源答：這兩天看到雙北在「搶房」，台北市長柯Ｐ說，要五成房數，新北市長朱立倫說，不能少於一千八百戶，實在好氣又好笑。

林口合宜住宅，土地是內政部的，行政院核定一百七十億元，從國宅基金出錢興建，所有權既不是台北市，也不屬於新北市。雙北吵著要分多少戶，這是「乞丐趕廟公」。

營建署對半切坪數 亂來

問：當初內政部、台北市是如何協議？

答：林口這塊地，內政部本來規畫是蓋出售用的社會住宅，但台北市政府為了世大運，看中這塊要蓋選手村，世大運結束後，改成只租不售的合宜住宅。當時我就以「地點不對、法源不合、經費不足」三大理由反對，但府院及台北市政府堅持，內政部只好點頭答應。

不過，這都是過去了，我的重點是，柯文哲根本不進入狀況，大聲嚷嚷台北市要五成戶數。請台北市先還一百七十億的錢來，「台北市要怎麼處分？分多少戶？沒人反對。」

問：營建署坪數「對半切」的做法，能否解決問題？

答：陳威仁部長是這方面專家，在林口興建住宅，顧名思義就是要吸引小家庭族群，小家庭至少要有二房以上才夠住，十五坪扣掉公設，只剩一房一廳一衛，毫無吸引力，「對半切」的構想是「亂來」。

創造四贏局面 別成天吵

內政部雖然夾在台北、新北「兩大」中間，但也不必自廢武功、把自己變成「弱勢部長」，應當堅持專業，維持小家庭能住、而且想住的條件。

問：雙北搶房如何收尾？

答：我認為，雙北都不要吵，回到專業、理性討論，內政部應趕快邀集雙北市長，三方坐下來，討論一個「內政部、台北、新北、民眾」「四贏」的局面，而不是成天吵架、比誰的聲音大。

雙北搶房 陳威仁將協調

世大運選手村的爭議，演變成台北市長柯文哲、新北市長朱立倫的雙北「搶房大戰」。內政部長陳威仁昨天說，林口合宜宅產權屬內政部，將與兩市好好協調；行政院發言人孫立群表示，相信兩位市長「會拿出最大智慧解決問題」。

陳威仁表示，因產權屬內政部，雙北市府若都有意願當社會住宅用，未來就看雙北到底要向內政部買或租，只要符合規定繳錢，兩市府都可使用；「不過比較弔詭的是，台北市民搬到新北市，就變新北市民了」。

據指出，不少台北市議員早就為「遷戶籍」一事表達反對意見，指柯文哲若為兌現選前承諾租、買林口合宜宅當社會住宅，等於「把台北市民送去當新北市民」；內政部官員也表示，因政府有提供社會住宅租金補貼，就管理等因素考量，入住者的確應搬遷戶口到該地。

至於外界質疑林口國宅改小坪數不符實際用途、「沒人想住鴿子籠」，陳威仁表示，原本林口國宅規畫一、二、三房不同格局，前天營建署與雙北市府聯席會議中，只討論到如果是租用、希望能減少三房格局數量，但還沒結論；營建署主任秘書王榮進也表示，若轉為出租住宅，承租人將以單身及年輕家庭為主，較適合一、二房，營建署將與雙北市府再討論。

內政部次長陳純敬表示，若全數轉作社會住宅、變更房型設計，將由國宅的坪數與規格分割成較小坪數的社會住宅規格，原案興建三千四百戶可望擴增到五千戶。

針對近日新聞媒體報導，台北市房屋稅暴漲，同樣路段、同一坪數的房屋，只因分別在2014年7月1日前、後拿到使用執照，房屋稅就差30幾倍的說法，台北市稅捐處說明，房屋稅是依房屋現值乘上所適用的稅率計算而來的，會影響稅額多寡的因素，主要包括有(1)房屋構造標準單價、(2)路段率、(3)所適用的稅率，因每戶房屋情況不同，並不是所有台北市的房屋在這波稅制改革中，都會增加好幾倍的房屋稅負。

該處進一步說明，台北市自2011年7月1日起針對高級住宅按所處地點的路段率加價課徵房屋稅，另自2014年7月1日起調高新建房屋的構造標準單價及調整99條路數的路段率，並配合房屋稅條例第5條修正，提高持有該市非自住使用的房屋稅率，採2.4％及3.6％的差別稅率。

其中，新的標準單價跟原單價比較，調高幅度為1至3倍，平均漲幅是1.6倍，只有2014年7月1日取得使用執照之房屋才適用新的標準單價，預估台北市每年新建的房屋有7,000戶，僅占房屋總稅籍數的0.6％。

另截至2014年11月30日止，自然人及法人持有該市非自住使用的房屋合計有10.4萬戶，其房屋稅將依其持有戶數多寡適用2.4％或3.6％稅率課徵，較自住房增加1倍至 2倍，約占台北市房屋總稅籍數的9％。

舉例說明，2014年7月1日取得使用執照的鋼骨造房屋，總層數22層，路段率300％，面積122坪，以新標準單價計算房屋總現值為22,959,300元，如適用自住房屋稅率1.2％核算房屋稅為275,511元，相較適用原標準單價所計算房屋稅額116,490元，增加1.4倍。

但如為高級住宅，則按路段率加價後的房屋現值為91,837,200元，在相同稅率下，稅額為1,102,046元，相較適用原標準單價的高級住宅稅額465,957元，亦增加1.4倍。再者，如果適用非自住的住家用房屋稅率2.4％及3.6％，房屋稅額也會隨稅率的提高而增加。所以，此次房屋稅調整，受影響最大者為2014年7月1日以後新建的高級住宅房屋。

該處再次說明，就以上的稅基跟稅率調整，房屋稅會大幅增加的，是在2014年7月1日以後核發使用執照的高級住宅，同時不是自住使用，而且持有非自住戶數在3戶以上適用3.6％稅率的房屋持有者，至於2014年7月1日以前取得使用執照並做自住使用的一般房屋，則其稅額並無影響。

2015年公告土地現值於1月1日公告，民眾可於是日起於新北市政府地政局或所轄地政事務所網站查詢。據新北市樹林地政事務所鄭主任表示，樹林、三峽、鶯歌地區漲幅分別為15.4％、15.4％、19.1％，各區地價地王位於樹林區中山路一段、三峽區民生街、鶯歌區中正一路等3個路段上，與2014年相較並無變動。

其中樹林區「地王」，2015年公告土地現值每平方公尺為35.75萬元，每坪約118萬元，與2014年相較，上漲26.7％。因緊臨火車站，區位條件良好，商業效益高；並受惠於即將通車之樹調車站及台鐵捷運化政策，為樹林區最精華地段。

鄭主任表示，綜觀2015年度不動產市場景氣概況，受政府打房政策及房價基期較高之影響，民眾觀望氣氛濃厚，2014年交易量較2013年明顯下滑，樹三鶯地區買賣交易件數，於2015年公告土地現值作業期間(2013年9月2日至2014年9月1日)共計約7,200件，較前一年度減少約21.9％。

其中生活機能已趨完備，為以往轄區交易量大宗之台北大學特定區，因開發逐漸飽和、大型推案遞減，成交量已較2013年減少；但因公共建設持續挹注，房價維持上揚。整體而言，各區交易價格則受惠於比價及郊區補漲效應，呈現量縮價漲的態勢。

台灣金服公司14日早上標售多筆不動產，卻全數流標，包括信義區的一間舊公寓底標1500萬也乏人問津。房市冷颼颼，標售市場也一樣冷清。 台灣金服公司今(14)日早上標售的不動產包括台北市信義區一間1樓24.3坪的舊公寓，還附有地下室，即使位於超級精華區域信義區，底價1500萬元仍以流標收場。不過，依據好房網區域行情資料，信義區去年12月公寓的成交行情，平均單價為54.1萬，金服標售的這間老公寓以底價1500萬拆算坪數後，一坪要價61.7萬元，也沒有比較划算。

其他的標售物件還包括有新北市汐止一棟透天厝，建坪31.91坪，地坪34.79坪，底價750萬元；淡水32.66坪公寓，底價988萬元。台灣金服經理經江鑾恭在蘋果日報表示，不良債權不像法拍有強制減價的機制，這次標售物件全數流標，價格還是最主要因素。

價格的確是目前房市成交的最關鍵因素，有房仲所做的一份最新調查發現，台北市去年熱銷產品總價集中在900-1200萬元；新北市則落在600-900萬元。

房市雖然低迷，惟立地條件佳的台中市科博館特區，依然是區域型自住客與隱富人士的最愛，屢屢創下短期間銷售一空的紀錄，也吸引上市櫃建商包括國泰、鄉林、順天，及嘉磐、豐境、舜元、根園等在地建商爭相卡位推案，每坪開價在40至60萬元之間。

其中，國泰建設繼台中市忠太東路「國泰綠博苑」創下3個月完銷紀錄後，2014年第4季再於科博館特區英才路、博館一街，推出21層超高層住宅大樓「國泰御博苑」新案。

國泰建設專案經理鄭麗娟表示，「國泰御博苑」產品規畫58、60至68坪，每坪開價43至50萬元，總戶數76戶（含4戶店面），吸引區域型客戶、台商搶進置產；此外，國建的粉絲也占了2至3成，主顧客又帶來新客戶，目前銷售率已逾8成。

除「國泰御博苑」之外，鄉林建設在科博館正前方的「鄉林美術館」豪宅新成屋，以一層一戶、每戶153坪，戶戶上億元為訴求，每坪開價60萬元起，總戶數僅18戶；至於順天建設，市場預估，今年也將於科博館特區推出新案。

此外，舜元建設與根園建設合建的「睦森林」新案，產品規畫68至80坪、純4房，每坪開價38萬元起，潛銷預約已逾5成；嘉磐建設位於台灣大道旁的「東方嘉磐」案，每坪開價40多萬元；豐境建設在健行路與忠太東路口的新案，預計今年進場，推估每坪單價50萬元起。

國泰建設專案經理鄭麗娟分析指出，建商爭相進駐科博館特區推案，就是看好國家級博物館「科博館」與草悟道的無敵綠意，以及周邊生活機能完整；附近就有廣三SOGO百貨、金典與勤美誠品綠園道等購物商場；散步就能到BRT藍線中正國小站，未來還有捷運綠線完工、洲際飯店營運等利多，因此，科博館特區的立地條件無可取代，是吸引區域型自住客的主因。

銜接台29線大寮高79線道拓寬工程順利完工，高雄市長陳菊2015年1月14日主持通車典禮時表示，高79線為大發工業區對外的重要道路，全線拓寬除紓解交通瓶頸，居民往來或消防車輛救災通行流暢便捷，未來道路西岸自行車道將栽種色彩繽紛的植物，以提升當地居民生活品質。

陳菊指出，高79線是大寮區南北向重要交通要道，拓寬前路窄會車困難，此次拓寬長度達2.7公里，從原寬度6公尺拓寬為15公尺，工程總經費4.36億元，感謝中央補助73％，由市府自籌27％，拓寬通車後有效改善交通流量，提高民眾行車安全及消防救難安全。

縣市合併來，市府積極推動各項公共工程，包括高63、高68、八德路、溪洲路等拓寬工程、拷潭公墓南側道路開闢、老人文康活動中心、中庄圖書館及潮寮國小校舍興建等工程。

陳菊感謝大寮鄉親的支持，在第二屆市長選舉中，大寮、林園地區得到近70％得票率，她允諾加速大寮、林園地方基礎建設，監督四周工業環境污染，未來在高79線高屏溪堤岸栽植各式色彩花草樹木，吸引更多居民至此騎乘自行車、散步，打造良好的休閒空間。

大寮河堤路三段高79線位於高屏溪西岸堤防旁，南北二端銜接台29線，是大寮區重要的南北向交通及市民親近高屏溪高灘公園的重要路徑，工程分二期辦理拓寬，總經費約4.36億元，第一期工程由建業路至潮勇路長度1,340公尺，將原道路寬度約5至6公尺，拓寬為15公尺，已在2014年2月完成並開放通車；現第二期工程從潮勇路至台29線會結路，長度1,360公尺，拓寬道路為15公尺，也已全線完成拓寬，將可改善當地車輛出入不便情形並提高民眾行車安全。

工務局新工處表示，由於駕駛人大多經由高79線銜接台29線或者是經高屏大橋前往屏東市區。先前因道路狹窄會車困難，增加用路人行車風險。陳菊市長非常重視大寮區交通狀況，因此特別指示工務局推動高79線道路拓寬工程，藉由該路段的開闢，減少會車困難及事故發生。

原道路未開闢前電桿眾多、纜線繁雜、自來水管線牴觸，街道景觀不佳，須一併改善，經新工處會同台電公司、中華電信、自來水公司多次會勘後，決定將原電桿拆除並遷改到工程範圍外，並在路面工程施作前由台電公司、中華電信及自來水公司進場預埋管線，避免完工後再二次開挖影響工程品質，達到美化街道景觀並提升當地生活品質。

由於管線遷改耗時且高79線屬交通要道，新工處與工程承包商一直持續追蹤管線設置進度，以免影響道路拓寬工程時程，並在維持施工品質的原則下儘速趕工，才能提早開放通行，提供當地民眾良好的生活品質。

高79線全線通車除可改善當地的交通瓶頸，順暢車流、杜絕交通事故發生，也可使消防救災車輛便於通行，加強消防救災時效性，加速區域整合及都市發展，改善該路段於交通流量壅塞情況，紓解交通量增大的情形。

為了消弭區域落差，透過大高雄資源整合、整體規劃，市政府積極在大寮區內推動各項公共工程，在道路工程及建築工程方面，這一兩年已完成如高63、高68拓寬工程、拷潭公墓南側道路開闢工程、八德路、溪州路拓寬工程、老人文康活動中心新建工程及聯外道路工程、中庄圖書分館新建工程、潮寮國小校舍新建工程等，期待大寮區的公共建設可以更健全、完善。

14日，網易財經獲悉，綠地集團繼續加碼地鐵產業的投入，在南京地產項目上總投資約為313億元，重慶地鐵產業投資也即將簽署300多億的項目。而在此前，綠地已在徐州投資地鐵項目117億元。據稱，綠地地鐵產業的中期目標為千億規模。

據瞭解，今日，綠地集團與南京市政府簽署了《南京市地鐵5號線工程項目合作備忘錄》，將就南京地鐵5號線項目進行全方位合作，總投資約313億元。

資料顯示，南京市地鐵5號線全長37公里，計畫於2015年開工建設， 2020年底建成，總投資約313億元。專案採取“專案投融資建設+施工總承包+物業綜合開發”的PPP模式合作建設，專案股權回購將在專案試運營開始後五年內完成。


同時，重慶地鐵專案則是綠地集團的下一個目標。據稱，綠地集團將投資300多億元的重慶9號線城市軌道交通專案，也即將於近日簽署合作諒解備忘錄。

在重慶專案上，綠地擬通過“專案投融資+專案總承包+區域綜合開發+軌道交通運營”的模式，全面參與重慶城市軌道交通建設、經營、物業開發。

繼綠地地鐵產業首單落地徐州之後，在地鐵產業的佈局上可謂迅速。據綠地相關人士稱，未來地鐵產業將在綠地集團中長期戰略中扮演重要角色，在發展模式上將以“地鐵+物業”為核心，預計到2020年實現千億產業規模。

1月13日，中國海外發展有限公司公佈2014年12月單月銷售資料。12月，中海系列公司的合約物業銷售金額約為67.74億港元，而相應的樓面面積約為54.9萬平方米。

據此，中海系列公司2014年全年累計合約物業銷售約為1408.09億港元，相應的累計樓面面積約為939.76萬平方米。全年銷售當中，含中海宏洋2014年累計合約銷售的180.6億港元及合約銷售面積184.98萬平方米。

另外，於2014年12月30日，中海系列公司錄得已認購物業銷售約為77.69億港元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

值得一提的是，從2014全年單月銷售額來看，以往月份中海幾乎都以賣樓超過百億的姿態示人，而此番12月份的67.74億港元明顯低於其他月份。

對此，金利豐證券研究部執行董事黃德幾跟觀點地產新媒體表示，對於中海來說，其在保證完成2014年預期目標的基礎上，有意放緩了銷售，留至2015年第一季度。

事實上，就中海今年的業績完成情況，早前中海管理層方面曾預期，伴隨著市場回暖及自身推盤力度的加大，中海全年銷售有望達成1400億港元目標。

另外，從中海最新公告中也不難發現，從銷售區域來看，華南片區仍是主力。無論在銷售金額還是均價方面都遠高於其他區域。

具體來看，2014年華南地區合約物業銷售為329.61億港元，已售樓面面積為157.01萬平方米，均價為兩萬港元左右。而北方地區的銷售均價僅為一萬港元左右。

“這是由於中海在北方更多的是二線城市的發展專案，而華南區域集中大量高端住宅。”熟悉中海的相關分析師跟觀點地產新媒體透露。

上述分析師也認為，華南區域除廣州佛山外，中海最主要的銷售來源便是深圳。有賴於今年以來深圳的豪宅市場銷售見好，中海也因此增加了大部分銷售收入。

據瞭解，目前中海在在深圳僅有兩個專案，分別是中海九號公館和中海錦城。中海九號公館便是中海寄予厚望的豪宅項目。

根據深圳市國土資源和房產管理局網簽統計資料指出，中海九號公館2014年全年銷售金額將近人民幣60億元，為深圳今年單盤銷售金額總量最高的專案。

除了上述表現突出的華南區域外，中海其他區域的貢獻依次為，華東215.57億港元、114.55萬平方米；北方203.76億港元、202.48萬平方米；華北177.33億港元、105.17萬平方米；西部119.84億港元、78.21萬平方米；香港及澳門地區50.63億港元、2.27萬平方米。

實際上，中海2014年12月份單月不光在銷售方面有所放緩，值得注意的是，中海12月份在土地市場上也沒有動作。

但據中海披露的購地情況看，2014年全年，中海地產共收購新地塊17宗，土地面積273.92萬平方米，總建築面積903.96萬平方米，其中集團應占建築面積約860.06萬平方米，土地出讓金達人民幣382.77億元。


加上中海宏洋2014年所收購新地塊之後，中海系去年共收購土地344.26萬平方米，對應的總建築面積約1174.26萬平方米，其中集團應占建築面積約1130.36萬平方米，土地出讓金達人民幣424.38億元

有不完全統計就顯示，在20大標杆房企中，中海是2014年拿地最多的企業。除中海比2013年拿地額略微上漲外，保利和萬科等均有非常明顯的減少。

對此，申銀萬國最新研究報告也指出，“中海在2014年的買地收縮上沒有像萬科那麼劇烈，我們認為這些資源為公司2015年及以後的銷售和業績增長打下基礎，尤其是考慮到2015年的房價壓力可能較去年有所減緩。”

繼深圳佳兆業房源被鎖定之後，深圳市規劃和國土資源委員會14日晚間披露，位於深圳福田CBD北區的榮超大廈全部133套房源也遭到“管理局鎖定”，涉及面積40257.51平米。

資料顯示，榮超房地產目前旗下擁有控股及關聯公司七家，是一家以房地產開發為龍頭、集星級酒店經營、物業管理等為一體的綜合大型企業。

住建部近日發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出支援房地產開發企業將其持有房源向社會出租，積極推進房地產投資信託基金(REITs)試點，支持多種管道發展租賃市場。
中新網1月14日電 據住房城鄉建設部網站消息，住建部近日發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)，《意見》明確，建立多種管道發展住房租賃市場，積極培育經營住房租賃機構。

住房城鄉建設部《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》全文：

各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市建委(房地局)：

近年來，我國住房租賃市場快速發展，住房租賃規模逐步擴大，為解決居民居住問題、推動經濟社會發展作出了重要貢獻。據統計，城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，進城務工人員主要通過租賃方式解決住房問題。與此同時，住房租賃市場發展還不能完全適應經濟社會發展的需要，存在供應總量不平衡、供應結構不合理、制度措施不完善，特別是供應主體較為單一等問題。為加快培育和發展住房租賃市場，現提出以下意見：

一、統一認識，明確要求

(一)充分認識培育和發展住房租賃市場的重要意義。住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，在經濟社會發展中起到十分重要的作用。沒有發育完善的租賃市場，住房供應體系就不完整、居民對住房的合理消費就得不到滿足、住有所居的目標就難以實現、人口有序流動就會受到制約、承租人的合法權益就難以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用。

培育和發展住房租賃市場，有利於完善住房供應體系，解決不同需求居民住房問題；有利於拓寬公共租賃住房房源管道，完善住房保障體系；有利於盤活存量房源，提高資源利用效率；有利於新型城鎮化建設，促進人口有序流動；有利於加強和改進社會管理和服務，提高社會治理能力。各級住房城鄉建設主管部門要切實把握當前有利機遇，加快推進住房租賃市場發展。

(二)總體要求。發揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發揮政府作用，積極推進租賃服務平臺建設，大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資管道，推動房地產開發企業轉型升級，用3年時間，基本形成管道多元、總量平衡、結構合理、服務規範、制度健全的住房租賃市場。

二、建立多種管道，發展租賃市場

(三)建立住房租賃資訊政府服務平臺。搭建住房租賃資訊政府服務平臺，是各市縣房地產管理部門職能所在，是政府引導市場的重要手段。建立政府服務平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的資訊服務，出租人可隨時發佈出租房屋的區位、面積、戶型、價格等資訊，承租人可發佈租賃房屋的需求資訊，逐步實現在平臺上進行對接；提供房屋租賃合同示範文本，明確提示雙方的權利義務；為房地產仲介機構備案提供方便，公佈經備案的房地產仲介機構名單，房地產仲介機構和從業人員信用檔案等資訊。有條件的城市，要逐步實現房屋租賃合同網上登記備案，方便群眾辦事。

(四)積極培育經營住房租賃的機構。推進住房租賃規模化經營，能夠提升租賃服務水準，穩定租賃關係，規範租賃行為，促進住房租賃市場發展。鼓勵成立經營住房租賃的機構，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據市場需求進行裝修改造後，向社會出租。經營住房租賃的機構，要提供專業化的租賃服務。積極引導經營住房租賃的機構，從事中小戶型、中低價位的住房租賃經營服務。探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資管道。

(五)支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。支援房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發企業，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用於向市場租賃；也可以與經營住房租賃的企業合作，建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式。支援房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場，也可以轉成租賃型的養老地產、旅遊地產等。

(六)積極推進房地產投資信託基金(REITs)試點。REITs是一種金融投資產品，推進REITs試點，有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決企業的融資管道，有利於增加中小投資者的投資管道。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多管道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點，並逐步推開。

(七)支持從租賃市場籌集公共租賃房房源。從租賃市場籌集公共租賃房房源，有利於提高安置工作效率，有利於盤活存量住房，有利於解決公共租賃住房管理難等問題。各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房，保障性住房要逐步從實物保障為主轉向建設和租賃補貼並重，“補磚頭”與“補人頭”相結合。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規定提供貨幣化租賃補貼。

三、加強領導，狠抓落實

(八)加強組織領導。培育和發展住房租賃市場工作是各級住房城鄉建設部門的重要職責。各地要高度重視，狠抓落實。各省級住房城鄉建設部門要切實加強指導和監督，積極與有關部門溝通，研究制定本地區支持政策，形成政策合力。各市縣房地產管理部門要切實負起責任，積極與有關部門配合，切實抓好落實工作。

(九)加強統籌謀劃。各市縣要結合本地實際，科學規劃本地區住房租賃市場發展，制定具體的工作方案。工作方案要明確目標、主要任務、具體工作安排和政策措施。要建立健全工作機構，明確工作機構，充實人員力量，保證工作有序推進。


(十)加強政策支持。培育住房租賃市場是一個系統工程，涉及多個方面，各地要在金融、稅收和經營管理等給予政策支持。積極鼓勵和引導國內外資金進入住房租賃市場。對於機構、房地產開發企業，經營租賃住房需要辦理規劃變更、裝修改造等相關手續的，積極給予支持。對租房居民需要出具穩定居所證明的，應簡化流程，積極辦理。同時，各地要加強宣傳，正確引導居民住房消費，營造良好的社會氛圍。

各省級住房城鄉建設主管部門要將本地區落實本指導意見的情況於2015年6月30日前報我部。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

2015年1月6日

1月14日，萬達商業地產與光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司簽署投資框架協定，4家機構擬投資240億元，建設約20余座萬達廣場。

對此，有業內人士認為，這標誌著萬達商業在完成上市後，再次減弱了資金重負，開始真正啟動“輕資產”運營，並向“輕重並舉”的商業模式發展。

事實上，過去萬達商業正是靠城市綜合體模式取得成功。在這種模式的運作下，商業地產的投資、建設、管理全部由萬達自己完成，通過房地產銷售收入現金流來投資萬達廣場。 但這種發展模式沉澱資金較多，雖然上市能夠緩解資金鏈壓力，但正如某業內人士向《證券日報》記者所示，商業地產的本質是運營，但若能轉化為“輕重並舉”且其設計比例適合企業發展節奏，引進投資者實際更利於商業地產企業專注於運營，對提升企業資產品質有利。

據接近萬達商業人士向本報記者透露，萬達商業為了長遠發展，經過一年多研發，推出了一種專門設計的輕資產萬達廣場模式，即萬達廣場由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧雲”資訊管理系統、電子商務系統。

不過，這種投資專案資產全歸投資方，所獲得的租金淨收益，萬達與投資方按一定比例分成。


值得注意的是，萬達的輕資產模式沒有任何房地產銷售，徹底去房地產化，成為一種准金融投資行為。對投資者而言，除了獲得現金回報外，還可享受投資資產的全部增值收益。

該人士還透露，輕資產模式的推出對於萬達意義重大，在豐富了其商業模式的同時，還將促使未來萬達商業地產呈現輕重並舉的局面，保障長期穩定發展。

更重要的是，實行輕資產模式，萬達不需投一分錢，但每年可獲得的收益可能會高於行業平均水準，同時減少資金壓力，降低企業負債，大幅提升淨利潤率和淨資產收益率。據上述接近萬達商業人士透露，萬達還與多家海內外大型投行、保險公司和基金洽談，上半年有望簽約更多輕資產萬達廣場投資協定。

珠海國資整合已邁出重要的一步。2015年1月14日，格力地產（600185.SH）發佈公告稱，公司接到通知，公司控股股東格力集團於2015年1月12日與珠海投資控股有限公司（下稱海投公司）簽署《國有產權無償劃轉協議書》。根據該協定，格力集團將其持有的公司30000萬股無限售流通A股（占公司總股本的51.94%）無償劃轉至海投公司。

本次國有股權無償劃轉完成後，格力集團不再持有公司股份，海投公司將成為公司控股股東。

資料表明，作為珠海市國資委履行出資人職責國有獨資公司的海投公司，其成立日為2014年3月27日。特別是格力地產的董事長兼總經理魯君四同時還擔任了海投公司的法定代表人。

“格力體系已經走出了珠海國企改革的第一步，格力地產從集團剝離，與港珠澳大橋建設公司打包成立新設國資平臺公司，直接受轄于珠海市國資委。此舉意味著公司將獲得國資委更大支持。此外，魯君四的雙層身份無疑也將對格力地產構成利好。” 中信建投分析師蘇雪晶認為。

珠海國控平臺浮出水面

據收購報告書，此次海投公司股權收購的目的為進一步深化國有企業改革，優化資源配置，珠海市國資委還擬對管轄範圍內的國有資產做進一步整合。

公開資料顯示，海投公司是一家以產權管理、資本運作及投融資業務為主業的珠海市屬國有資本運營平臺，是體現珠海市國資委履行出資人職責的綜合性平臺。是以珠海市國資委劃撥格力集團持有格力地產全部股權等為主體，整合相關國有資產資源組建而成的大型國有資本運營平臺型公司。海投公司的主要職能是根據珠海市國資委授權對部分珠海市屬國有企業行使出資人職責，並按照珠海市國資委要求進行政策性和策略性投資等。

海通證券分析師塗力磊表示，截至目前，珠海市國資委旗下有 6家上市公司。除了格力地產以外，餘下5家公司分別是格力集團控股 18.22%的格力電器（000651.SZ）、華髮集團控股 21.91%的華髮股份（600325.SH），珠海港集團控股 25.62%的珠海港（000507.SZ）、水務集團控股13.35%的力合股份（000532.SZ）、九洲集團控股 21.03%的珠海控股（0908.HK）。

“儘管華髮股份與格力地產同屬於地產板塊，但是珠海國資委對格力地產控股比例更高。因此，從邏輯推斷來看，未來珠海國資委相關資源有望進一步向格力地產傾斜。” 塗力磊預計。

截至目前，珠海市國資委下屬 15家企業集團，其中主業與格力地產相同或相關的集團公司主要有，華髮集團旗下的華髮股份、城建集團旗下的公產房、市政和一級開發業務（集團擁有土地近 400萬平）、珠光集團旗下的房地產業務。

“單飛”提升估值

塗力磊稱，此前格力集團主要資產仍集中在家電業務，地產板塊在集團中所處地位和受重視程度相對不足。

“本次地產業務從集團中獨立並劃轉至新成立公司後，將有利於地產板塊專攻主業發展，也有利於珠海國資委對地產板塊制定更明確的考核和激勵制度，加快格力地產規模發展，公司基本面有望迎來更大改善。” 塗力磊如是說。“考慮國企改革為公司基本面帶來實質改變，且海洋、口岸經濟和現代服務業處於積極發展階段，公司業務多元化有序推進帶來更高估值溢價。”

在其看來，公司已進入基本面實質性拐點。受益于廣東自貿區和國企改革，公司集地產、海洋、口岸經濟和現代服務業四大看點。公司房地產業務集中在珠海，業務範圍涵蓋商品房開發、海洋經濟、口岸經濟和現代服務業。目前，公司擁有商品房二級開發項目權益建面 243.6 萬平，主要集中在珠海、重慶和上海地區。公司是廣東自貿區投資標的，同時還有國資改革等多種概念。

“公司從集團剝離後，國企改革紅利將逐步釋放。地產、特色海洋、現代服務產業、口岸經濟四大產業方向有望進入快速成長期。” 塗力磊認為。

2014 年 12 月 25 日，公司發佈公告稱，公司與公司全資子公司珠海格力房產有限公司、上海弘翌投資合夥企業（有限合夥）經公開聯合競投獲得上海市土地交易事務中心公開掛牌出讓的浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區的部分國有建設用地使用權。

“公司首次獲得兩個上海核心區域住宅地塊，總價值 30.6 億元。根據規劃，該區域將被打造成上海新世界級中央商務區，面積超過 2個陸家嘴且區別于陸家嘴的國際金融中心定位。” 塗力磊稱。

此外，2014年9月4日，公司與廣東省珠海萬山海洋開發試驗區管理委員會簽訂《戰略合作框架協議》，珠海萬山海洋開發試驗區擬引進公司獨家進行廟灣島島嶼整體開發建設，將廟灣島打造成高端休閒旅遊的主題島嶼。


海洋經濟方面，隨著洪灣漁港、香洲碼頭、人工島口岸等重點工程建設運營，以及萬山、廟灣、外伶仃等島嶼的開發建設，公司將逐步承擔遊艇產業開發、港口泊位配套業務，還將涉及休閒旅遊項目、海洋科技開發、海產品生產加工、物流配送和幸福村居建設等。

口岸經濟方面，受珠海市政府委託，公司承擔了港珠澳大橋珠澳口岸人工島基礎建設和口岸中心商業區、配套商業區的綜合建設項目。屆時，未來公司承擔的專案將在創新合作模式、探索社會管理等方面先行先試。

此前，格力集團披露的中票持有人公告還表明，除了格力地產以外，珠海國資委還將把格力航空股權同時劃轉至海投公司。“鑒於格力航空為中航通飛股東（立足通用飛機和無人飛行器）這一點，格力地產國資改革進程與未來航空業務關係也將成為市場關注新焦點。”塗力磊稱。

從北京近三年3000萬元級別以上豪宅去化資料來看，每年成交套數基本穩定在150套左右。由此看來，2015年井噴的豪宅供應量，要搶奪極為有限的塔尖客戶群，一場血戰難免。

萬科高級副總裁毛大慶預言：北京普通商品房將進入6萬元時代。此前，毛大慶多次預言都曾被證實。

2012年7月至2015年1月，北京公開出讓的地塊，樓面價超過2.5萬元的有60餘幅之多，3萬元以上的也近30塊，這些地塊多數尚未入市。

毛大慶稱，如果這些土地在2015年二季度開始入市，北京將有70個以上項目，單價在5萬以上。因為這些地塊多在五環以外，意味著從2015年開始，北京普通商品住宅將進入6萬元時代。

泛豪宅市場到來

萬柳書院1月13日正式取得現房銷售許可證，銷售均價14.5萬元/平方米，依此估算，其全盤貨值超130億元。

2012年7月10日，經過46輪現場競價和327輪回購房面積競拍，民企開發商中赫集團以26.3億元勝出，溢價率為40.9%。該地塊樓面地價折算約為41500元/平方米，創當時北京新的樓面單價新高。萬柳地塊因此成為北京當年的“雙料地王”。

中赫置地品牌總監朱敏解釋稱，“從產品自身來看，萬柳書院較中赫置地此前的釣魚臺七號院，有著全面的提升；從區域來看，萬柳書院一牆之隔的萬城華府，二手房價格已經達到11-13萬元/平方米，萬柳書院作為全新的高品質產品，比八年前的產品高出約15%-30%，合乎市場規律。”

依據萬柳書院的銷售價格計算，其205-558平米三居至五居的產品，起步價略低於3000萬元，部分產品會達到7000萬元級別。

中赫萬柳書院定價尚算理性。似乎這也與北京豪宅市場的巨大供應量有關。21世紀經濟報導記者統計發現，自2014年12月的融創農展館專案獲批預售證開始，到中赫萬柳書院，佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊專案、保利首開東壩地塊等專案還將陸續入市。2015年北京將有大量主力戶型在200平方米以上的高端項目紮堆入市，其中不僅有最近2年的地王，也有雌伏十幾年的豪宅專案。

殘酷的廝殺

即使是在處於調整之中的2014年，北京地價也未停止上漲，直接效應是北京商品房無可遏制地向豪宅化發展。

1月7日下午，北京市豐台區花鄉白盆窯村1516-0665地塊（豐台區城鄉一體化白盆窯村舊村改造一期二期）地塊出讓。經過53輪的爭奪，華潤旗下的北京華潤曙光房地產開發有限公司與首開股份、平安保險組成的聯合體競得，總價86.25億，溢價率22%。

該地塊要求配建的限價房和自住房的建築用地面積高達70%，限價商品住房限價17000元/平米，自住型商品房限價29000元/平方米。經測算，該專案純商品房部分單價為3.8萬/平方米。參加了該地塊競拍的毛大慶因此預言，北京房價將進入6萬元時代。

對於其他高價地塊也將深陷“被豪宅化困境”。農展館地王的樓面地價為7.3萬元/平方米，去年底取證的預售均價為16.5萬元。記者從鄰近該專案的房地產仲介機構瞭解到，麥子店社區二手房價格不到4萬元/平方米。而?大位於東壩的專案，此前有業內人士分析要售賣到13萬元/平方米，但周邊2005年以後的二手房價格只有3-4萬元/平方米。

即將在2015年崛起的“泛京西”豪宅板塊，也面臨同樣問題。如對峙西局的龍湖、泰禾，以及拿下夏家胡同地王的懋源置業，預計售價或接近10萬元。這些房企在高端住宅領域不乏佳作，但深陷地價與周邊房價“倒掛”的困局，打破區域的“孤島效應”是賣房的第一要務。“周邊的二手房價格都還趕不上我們的地價，我們要實現的，是賣出一個宮殿水準的價格。”這是目前北京部分豪宅操盤手面臨的困境。

北京中原地產分析師張大偉表示，樓面價接近或超過房價，已成為一線城市土地市場的新常態。從拿地節奏可以看出，排名前20的大房企對一線城市依舊看好。雖然地價被推高可能帶來操盤難度，但相比起三四線城市的風險，一二線城市依然是安全的港灣。

豪宅操盤手們還需面臨的另一個困境是，受經濟形勢以及反腐各類因素影響，北京豪宅市場並不景氣。

中原地產資料統計顯示，2014年12月，北京成交單價在10萬以上豪宅成交7套。2014年全年，這類豪宅成交僅為30套，創造了此類物業的最高成交紀錄，超過了2011年的28套。去年，5萬以上的高端住宅成交1999套，低於2013年全年的2240套。北京歷史上成交單價10萬元以上的豪宅項目，成交總數117套，其中有6個項目成交5套以上，共82套。


亞豪機構市場總監郭毅認為，從北京近三年3000萬元級別以上豪宅去化資料來看，每年成交套數基本穩定在150套左右。由此看來，2015年井噴的豪宅供應量，要搶奪極為有限的塔尖客戶群，一場血戰難免。

因此，郭毅對萬柳書院的銷售價格以“聰明”來評價。“精裝成品現房，目前的價格在北京頂級住宅領域應該是頗有競爭力的。”郭毅表示，兩年前，中赫置地拿下萬柳地王的價格曾令業內咂舌，但經歷了地王頻出的這兩年，萬柳項目的比較優勢已比較明顯，定價理性利於從容銷售。

北京房地產交易管理網顯示，中赫萬柳書院在獲批銷售許可證當天就已有12套認購記錄。

近兩年來，在巨大養老缺口的驅動下，房企、險企在養老領域“高歌猛進”，鮮有養老社區出現滯銷或虧損，此次房企出現的滯銷或為各類涉足養老產業的機構敲響警鐘。
近期，有媒體曝出，某房地產企業首個養老產業專案陷入停滯狀態，原專案338套房間只預訂出64套，占比不到20%，養老社區開始出現滯銷。

近兩年來，在巨大養老缺口的驅動下，房企、險企在養老領域“高歌猛進”，鮮有養老社區出現滯銷或虧損，此次房企出現的滯銷或為各類涉足養老產業的機構敲響警鐘。

而隨著越來越多的險企入局，險企涉足養老地產的風險引起了保監會的注意。事實上，就在上述房企專案滯銷消息出現後不久，保監會為全面掌握保險養老社區投資、運營等情況，滿足保險監管部門對保險機構投資養老社區業務的監管需求，在去年12月31日下發了《保險養老社區統計制度》，將險企投資養老社區涉及的62項指標納入監管。

養老床位預訂情況成謎

近年來，房企、險企進軍養老社區的消息不絕於耳，而各機構養老社區的床位預訂情況以及入住情況則顯得“撲朔迷離”。

《證券日報》記者所做的不完全統計結果顯示，近兩年來，共有超過80家房地產企業、超過10家保險公司涉足養老地產，其中上市公司超過35家。

在房地產企業中，去年以來就有中茵股份、上實發展、億城投資、越秀地產、鳳凰股份、珠江實業、萬科、保利等企業涉足養老地產。

保險公司中，有中國人壽、中國平安、新華保險、中國太平等上市險企介入養老地產，此外，泰康人壽、合眾人壽、複星保德信、前海人壽等險企也已經投資養老地產。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。而在傳統地產開發商、保險機構紛紛宣佈進軍養老產業的同時，中石化、首鋼等大型央企也在跨界進入這一領域。

儘管房企、險企積極押寶養老地產，但各機構對入住情況則諱莫如深。

記者就養老社區預訂情況諮詢多家險企相關分管領導，均未得到詳細入住情況，而其他涉足養老社區的險企也沒有公開相關入住資訊。

值得關注的是，上述滯銷養老社區的養老模式，與國內險企推行的養老社區運作模式較為相似，滯銷無疑對國內的險企、房企具有一定的借鑒意義。

資料顯示，上述陷入停滯專案占地面積21.85畝，建築面積32594平方米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房，定位為首席養生養老第一居所，是集居住、生活、療養、健康、休閒為一體的專業養生養老地產項目。目前，該專案對外銷售的會員卡基本退還給了業主，推崇的會員制模式也改為僅針對本區域老人的長租模式，全國連鎖互換會員制模式暫停。另外，該房企在山東淄博、重慶、江西等地的專案也出現類似情況。

與目前國內險企養老地產專案類似的是，上述房企項目也採用只租不售的模式，採用會員制管理模式來經營管理。在配套方面也和不少險企養老社區不分伯仲，如項目設有舞蹈、書法、老年大學等配套設施，有完善及時的醫療保健配套，包括全國三甲醫院、各科名醫、海外機構等醫療體系，以及獨立建設的專業化的護理院。

4月開始上報一季度情況

自保監會出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》以來，不少手握鉅資的保險公司已提前佈局養老地產專案建設，隨著越來越多的險企入局，險企涉足養老地產的風險引起了保監會的注意。

事實上，就在上述房企專案滯銷消息出現後不久，保監會為全面掌握保險養老社區投資、運營等情況，滿足保險監管部門對保險機構投資養老社區業務的監管需求，在去年12月31日下發了《保險養老社區統計制度》（下稱《制度》），將險企投資養老社區涉及的62項指標納入監管。該制度從2015年1月1日起正式實施，保險機構應於2015年4月開始報送2015年一季度情況。

保監會此次下發的《制度》，將險企涉足養老社區的四大領域納入監管範圍：一是保險養老社區專案的基本情況，包括投資、建設、地理位置等方面；二是養老社區專案運營情況，主要反映保險養老社區項目中已運營專案的主要情況；三是參與投資養老社區情況，主要反映保險機構參與投資養老社區專案的情況；四是保險產品關聯養老社區情況，主要反映與保險養老社區或其他養老社區關聯的保險產品的具體情況(即投保人購買特定保險產品後，保單持有人及利益相關人獲得即期或未來入住養老社區的權利或者可能性)。


從62項具體細化指標來看，包括養老社區占地面積、實際床位、資金來源、投資方式、投資收益、保費收入、已入住套數、簽約人數、運營模式等方方面面，可謂對險企養老社區進行“全面診斷”。

保監會也首次對保險養老社區進行界定：“保險養老社區是指由保險集團（控股）公司、保險公司或保險資產管理公司投資並具有實際控制權，在一定地域範圍內建立起來的集居住、養老和護理等多種功能於一體的綜合服務社區。部分保險機構參與投資養老社區但對養老社區不具有實際控制權，這一類養老社區不屬於保險養老社區，而是參與投資養老社區。”

同時，保監會也將參與投資養老社區納入監管範圍，保監會相關負責人表示，“本制度的統計範圍既包括保險養老社區也包括參與投資養老社區”。

華人首富李嘉誠重組旗下“長和系”帝國已成定局。而在萬億資產的重組背後，透露出李氏兩家老牌港資房企對房地產業務的調整邏輯，以及李嘉誠面對運營商機做出的大膽選擇。

近日，長江實業及和記黃埔董事會公佈，將對資產進行合併、重組、再分拆，成為兩家新的香港上市公司，分別為長江和記實業有限公司(簡稱“長和”)和長江實業地產有限公司(簡稱“長地”)。其中，長和將持有長江實業與和記黃埔的所有非房地產業務，長地將持有兩家集團的房地產業務。

“這場重組只是‘長和系’資產分工、重塑投資板塊的序幕，可以反映李氏對於傳統投資和符合新趨勢的新領域投資的佈局，以及多方的均衡發展均有所考慮，可以判斷接下來仍有動作。”香港某私募機構一名投資經理如此分析。

改變業務交叉弊端

與以往分拆港燈、港口業務等資本運作不同，在本輪有“世紀重組”之稱的議案中，房地產業務成為“長和系”業務重新歸類、簡化結構的關鍵。重組後，長地持有原來兩家集團在香港、內地及海外的房地產業務，成為香港最大的上市房地產公司之一。

“長實與和黃在房地產業務方面從最初分工明確，到後期業務相互交叉，更聯手進軍內地，這是早期發展的必要。”曾在和記黃埔內地房地產事業部任管理職務的人士向記者分析，隨著集團在內地房地產的策略和業績發生變化，相應調整也是必要的。

在上世紀90年代初，長實負責香港地產業務，而和記黃埔則自1992年涉足內地房地產業務，成為李氏商業帝國進軍內地業務的先鋒隊。

據上述人士瞭解，長實與和黃大概從2008年前後以合作的形式開拓內地市場，主要採取共同投資成立專案公司的模式，長實主要為出資方，而項目運作則主要依靠和黃。“李氏在內地房地產的業務增長放緩，雙方合作的優勢發生了變化，有些地方的人力、資本投入出現交叉、重合，有時候會拉低團隊的效率，因此需要調整。”他表示。

近幾年來，這兩家企業在房地產方面的業績與以往相比已暗淡不少。其中，內地樓市和香港樓市因受到政府調控政策的影響，對這兩家上市公司的房地產業績造成衝擊。

同時，“長和系”在過去兩年更為頻繁地使出其慣用的財務策略，即通過出售商業地產回籠資金。據本報記者不完全統計，過去兩年間，“長和系”拋售旗下的物業高達300億元。

房地產投資“天花板”

上述受訪人士認為，房地產投資的天花板效應是李氏在“長和系”重組中以房地產作為切入口的重要原因之一。

長江實業執行董事趙國雄近日公開表示，“長和系”兩年前知道國內有宏觀調控，房地產可能受到影響，所以放慢買地。現在回頭看，那時的決定比較正確，剛好避過了低潮。

與不少同時佈局內地、香港兩地房地產的港資房企相似，長江實業高管曾多次公開表示，未來將放緩在內地的拓展步伐，專心發展現有項目。

“從經營方面來看，此舉更多是在不同商業時機的投資選擇。”在和記黃埔旗下零售板塊一位管理層人士看來，這幾年不管是零售，還是地產、港口等領域的商業環境已經發生不少變化，是調整的合適時機。

事實上，由於旗下子公司眾多，上市公司除長江實業、和黃外還有長江基建等，李嘉誠幾年前就表示可能重組旗下子公司以及聯營公司，並在分拆港口業務等方面頻頻進行資本運作。

據悉，“長和系”旗下涵蓋港口及相關服務、地產、酒店、零售、基建、能源、電訊、財務及投資等其他業務，近年來，在房地產投資出現低迷的同時，李氏在其他領域的投資也出現變化。


其中，零售業務對和記黃埔的收益貢獻從2009年以來一直下降，“長和系”貨架王國整體收益規模正在收縮，其零售業務下的明星品牌屈臣氏和百佳也屢屢傳出拋售傳言。今年，和黃轉售屈臣氏24.95%權益予新加坡主權基金淡馬錫，套現440億港元，用作派息。

除了踐行減持高位資產的投資理念外，“長和系”的全球多元化佈局也逐步擴張。其早於3年前便開始佈局歐洲並購業務。有媒體統計稱，李嘉誠近3年累計海外並購金額超過1400億港元，約半數公司資產已經轉移至歐洲，新增投資包括廢物管理、貨櫃碼頭、廢物能源轉化等領域。

內地房地產市場周期逆轉，商業地產龍頭萬達商業（03699）繼早前與百度和騰訊（00700）等發展電商業務，以及收購第三方支付公司快錢後，昨天公布夥拍光大控股（00165）等4間機構合共投資240億元人民幣（約300億港元），興建約20座萬達廣場，效法內房市場流行的輕資產模式，以較低成本換取長期租金分成收入。

萬達本周二與光大旗下光大安石、快錢支付、嘉實基金及四川信託分別簽署投資框架協議，計劃建造約20座萬達廣場，並由萬達負責選址、建設、冠名、招商、營運及管理，再與4間合作機構按一定比例分享租金淨收益。

輕資產模式的好處是，發展商資金壓力減、降低企業負債，並藉租金分成獲得現金流，提升淨利潤率和淨資產收益率，以及加速擴大規模提高市場佔有率。據悉，萬達商業將另外與多家海內外投行、保險公司及基金洽談，上半年或再簽署更多輕資產萬達廣場投資協議。

佳兆業（01638）一筆高息債本月初未如期支付利息，若拖數1個月將違約；而該筆債券持有人已積極接觸律師事務所及財務顧問。另外，前晚在深圳佳兆業城市廣場，數百名業主聚集抗議。

該公司日前披露，公司尚未就一批2020年到期的5億美元的10.25厘優先票據，支付1月8日到期的2300萬美元利息。佳兆業從1月8日起有30日寬限期；若屆時無法付款，將正式違約。

彭博資訊昨天引述消息人士稱，一些可轉債持有人已經聘請了凱易國際律師事務所（Kirland & Ellis） 作為他們的法律代表。報道又引述財務顧問Moelis & Co駐香港董事總經理Bert Grisel的一封電郵表示，Moelis正和很多債券持有人談判，但還沒有談妥。深圳中級人民法院網站顯示，已有包括工商銀行（01398）、中國銀行（03988）等18家金融機構向佳兆業提出29宗資產保全訴訟。另外，愛建信託前天已向上海法院申請查封佳兆業資產。

工行中行等興訟維權

新浪微博前天深夜亦刊出照片，顯示當晚有數百名佳兆業業主聚集在深圳龍崗區的佳兆業城市廣場抗議。業主高舉數個寫有標語的橫幅，其中一幅為「習大大：傷害無辜就是觸碰底線」。另外，還有要求政府保障他們權益等。

英皇國際（00163）擬入主新昌管理（02340）情況逆轉，英皇昨晚公告表示，已終止收購及相關磋商；而此前市場憧憬兩間公司將在地產及物業管理方面合作。

英皇於去年12月1日宣布，旗下全資附屬勤昇控股與新昌營造（00404）全資附屬Smart Lane Holdings Limited、新昌管理執行董事王英偉，以及峰景控股接洽，擬以現金或現金加股份方式支付，收購三方合共持有的新昌管理72.05%股權。消息刺激新昌管理股價次日由停牌前1.53元升至1.94元，升幅達26.8%；惟高位未能持續，昨天收報1.5元，市值及資產淨值分別為4.84億及2.18億元，差額約2.66億元。

此前英皇並未就擬收購新昌管理訂立正式或具法律約束力的協議，亦未曾公布收購對價，惟因新昌管理主要於內地及港澳提供物業管理及設施管理、室內裝飾及特殊項目及相關服務，有市場人士預料交易有助促進兩者未來業務合作，產生協同效應。

土地市場的參與者愈趨多元化，除近年積極搶地的中資機構外，多家華資發展商亦「回歸」本地市場，其中闊別香港土地市場近20年的漢國置業（00160），昨天成功擊敗9家發展商，以低於市場預期的6.868億元投得葵涌健全街商貿用地；發展商預計，總投資額約15億至16億元，正考慮兩個方案，包括設有物流與寫字樓綜合商用項目。

20年來首奪港地

地政總署宣布，以6.868億元批出用地予漢國置業旗下的金譽發展，並表示金譽出價最高。

漢國地產策劃董事李振彪表示，是次屬集團近20年再度在香港投得地皮，正考慮健全街用地的發展方向，其中一個方案是發展物流連寫字樓物業，預計建築期約4年，將保留作中長線收租，總投資額約15億至16億元。

李振彪認為，葵涌區一帶對物流貨倉物業存在需求，故若落實提供物流用途的樓面，將佔項目約50%樓面；至於寫字樓市場前景，他表示，本港供應不斷增加，而內地和環球經濟增速則由高速轉趨正常步伐，預計今年寫字樓租金水平將平穩發展。

漢國置業在千禧年前後已陸續增加內地的發展比重，並逐步淡出本港土地市場。就在2003年地產市道低迷時期，該公司管理層表示，中型發展商在港難以發展，認為地產市場最終可能只餘下大型發展商，故決定只在港購買物業進行翻新。

不過，漢國近年重拾對本港土地市場的興趣，去年起再在招標項目中看到集團的蹤影，去年已先後競投至少3幅土地，包括屯門仁政街和樂翠街用地，以及粉嶺聯和墟用地等。李振彪表示，未來將繼續考慮在港發展住宅或商業項目。

健全街用地位於葵涌邨以北，屬青山公路葵涌段和健全街交界一幅面積不足3萬方呎的用地，可建樓面約22.8萬方呎，以是次批地價計算，每方呎樓面地價僅約3012元，較市場預期下限3200元，還要低5.9%。中原測量師行執行董事張競達估計，地皮造價低於預期，可能因為區內工廈為主，商業元素較低；加上地皮位置不算理想，令發展商不願以進取價搶地。

房屋供應成為市場焦點，盈大地產（00432）指出，《施政報告》提出多項增加房屋供應的措施，證明有解決房屋問題的決心，並認為本地對住宅需求依然強勁，看好樓市前景。另一方面，盈大副主席及行政總裁李智康透露，集團有興趣活化電話機樓作住宅，但須先在補地價等方面尋求符合經濟原則的方案。

李智康認為，香港樓價高，關乎土地供應和市場需求，亦突顯本港的金融中心地位和作為投資熱點的吸引力，近期居屋申請反應熱烈，證明港人置業心切。

他表示，政府表明將增加公私營住宅供應，顯示當局有解決房屋問題的政治決心，並期望政府未來可與不同團體深化溝通和凝聚共識，以討論是否要以更多資源解決房屋問題，促使更多人置業，長遠減少社會矛盾和讓香港穩定發展。他相信，市民對房屋需求仍然殷切，對樓市前景樂觀。

李智康期望，鐵路項目可加快發展速度，政府亦可考慮增撥資源予市建局推展重建計劃；政府若有意透過其他方法增加供應，盈大有興趣參與討論，惟是否參與爭取，則視乎項目是否具規模和能否帶來合理回報。他透露，該集團仍有興趣活化電話機樓成為住宅，但補地價等方面須先尋求符合經濟原則的方案。

對於內地市場，李智康表示，房地產供應量仍處於高水平，集團過去兩年持續在內地物色項目，將考慮一些位置理想、發展空間大和較具規模的計劃。

否認北京地皮被沒收

對於近日坊間有評論文章指集團在北京有地皮因逾期未發展而被沒收，李智康澄清沒有其事，並表示集團在北京曾擁有的一幅土地早於2007年已動工，2008年因北京奧運而一度需要停工，翌年年初開始打樁，及後出售予瑞安建業（00983），過程中並沒有囤地。

綠地香港（0337）母公司綠地集團昨日宣布，綠地與南京市政府簽署了《南京市地鐵5號線工程項目合作備忘錄》，將就南京地鐵5號線項目進行全方位合作，總投資約313億元（人民幣，下同）。同時，綠地集團在重慶的地鐵產業投資也取得重大進展，投資逾300億元的重慶9號線城市軌道交通項目，也即將於近日簽署合作諒解備忘錄。

據悉，南京市地鐵5號線全長37公里，計劃於2015年開工建設， 2020年底建成。項目採取「項目投融資建設+施工總承包+物業綜合開發」的PPP模式合作建設，項目股權回購將在項目試運營開始後五年內完成。重慶近年來基礎設施建設成效明顯，綠地擬通過「項目投融資+項目總承包+區域綜合開發+軌道交通運營」的可持續發展模式，全面參與重慶城市軌道交通建設、經營、物業開發，並構建戰略合作關係。

2020年實現千億產業規模

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，南京、重慶城市能級高，區域輻射力強，未來發展潛力巨大，符合綠地在地鐵產業領域的投資選擇標準。他強調，地鐵產業將在綠地集團中長期戰略規劃中扮演重要角色，綠地將以「地鐵+物業」為核心，力爭到2020年實現千億產業規模。

中駿置業(1966)昨公布，去年累計合同銷售金額約119.08億元（人民幣，下同），累計合同銷售面積130.46萬平方米，按年分別增長10%及28%。去年平均銷售價格為每平方米9,128元。

上月實現合同銷售金額約17.26億元，合同銷售面積19.26萬平方米，按年分別增長168%及214%。上月平均銷售價格為每平方米8,964元。