經濟部預估，2020年時，全台產業用地需求高達2,211公頃，經濟部盼儘速建立產業用地儲備制度，未來幾年一年「存」200公頃用地。為避免政府一邊存地，一邊帶動周邊地價上漲，經濟部將鼓勵地方政府以「合作開發」代替「土地徵收」，降低土地頻繁轉手機會。

經濟部工業局長吳明機表示，這幾年，政府力推產業轉型，協助廠商提升附加價值，不過，對於一些有意擴大投資的企業，還是存在「覓地難」困境。產業園區開發時程較長，如能事先建立產業用地儲備制度，將可減輕企業投資時的不確定性。

財政部正在研擬房地合一稅、實價課稅等新制，但稅捐單位早已緊釘並悄悄提高房地產買賣稅負，會計師預言，今年下半年房地產將出現清倉潮，甚至不用到今年下半年，投資客的房地產就會傾巢而出。

中小型會師事務所負責人表示，他的客戶之前賣出10多間房子，總共也不過賺了數百萬元，但補繳稅額後不但沒賺到，反而還倒虧了不少錢，真的讓客戶「痛」到不行。

他說，個人不管是買成屋或者法拍屋，只要被稅捐單位被認定是「經常性買賣不動產」，就要課個人營利所得稅，光是這一紙函令，就足以讓房屋投資客出售房地產要繳重稅甚至無利可圖。

另外，從今年起個人所得稅率也提高至45％以及營利事業可扣抵稅額減半抵繳個人所得稅等稅制改變，接下來房地合一稅若正式實施，在此氛圍下，投資客不太容易從買賣房地產中獲利。若未來房地合一稅開徵後，要繳的稅恐怕是目前4倍以上，稅負對投資客殺傷力大。

安侯建業聯合會計師事務所（KPMG）會計師張芷表示，房地合一課稅是指土地除要繳納土地增值稅，也要按資本利得實質課徵所得稅，若未來實施後，出售房地產稅負會大大提高，尤其是出售豪宅。

就算是出售的是低總價宅，張芷說，多少還是會有些影響，除非是出售自用住宅，其出售利得可免稅或土地部分課稅增加之稅額小於土地增值稅額者，否則因是土地由免稅改為應稅，低總價者也受影響。

稅制調整將攸關今年房價走勢，不少會計師表示，基於稅負考量，未來房地產似乎不適合再作為投資理財的工具。

農曆過年腳步將近，也宣告著一年一度的大掃除季節即將來臨。近年消費者對於搬家或清潔服務的接受度越來越高，特別在購屋後或年節前服務需求大增，各家房仲業者均拓展營運版圖，將居家服務納入業務，詢問電話在年前超夯，專家建議，若有需求者應速速預約。

雖然距離農曆除夕還有一段時間，不過早已進入居家服務旺季，詢問或預約居家服務的電話已經開始湧進。根據永慶房產集團居家服務中心統計，今年詢問熱度最高的3項服務項目依序為局部修繕、家事清潔服務和搬家服務，佔比分別為33.7%、27.1%、22.5%，其中，家事清潔和搬家服務因為季節性需求，業績更是不斷上揚。

清潔收納 一網打盡
而浴室、廚房等空間的居部整修，相較去年整年的詢問度年增率高達24.5%，顯見民眾傾向在有限的預算下，透過重點空間的逐步調整修繕，以打造更安全舒適的居家空間。

隨著國人對於居家各項需求越來越多元，現在房仲業不只會買賣、租賃房屋，更結合居家修繕、搬遷、裝潢設計等服務。住商不動產居家服務中心副總黃榮財指出，消費者已習慣一條龍服務，因此房仲業者多會提供相關服務搶攻市場；以住商來說，今年特別在搬家、清潔與裝潢修繕提供「好事成雙，幸福好禮」專案，住商成交客戶獨享優質搬家會員價88折，單人家事清潔服務會員價4小時1400元超低優惠價。

此外，也有新屋3房2廳30萬裝潢超低價、系統櫥櫃現省1.3萬元等特惠，還有到府丈量、出圖估價的超值服務，都在今年過年前一一推出。

局部修繕 居家變裝
黃榮財說，由於工人難求，透過住商居家服務中心的配合廠商，提供專屬局部修繕服務，頗受消費者歡迎；近日針對裝潢推出「新年送暖，好禮成家」預約優惠，1月底前預約全屋裝潢估價，依照成交金額送Panasonic暖風機、清淨機、嵌入式洗碗機、Sony家庭劇院等成家好禮。

永慶房產集團居家服務中心針對今年家事清潔服務也推出優惠方案，農曆年前為2人、8小時清潔服務，年後3月10日以前有4小時的基礎清潔或收納整理，讓因過年闔家團聚後的居家環境，可在開始上班後重新煥然一新。

免打包搬家 市場新寵
過年前向來是傳統搬家、入厝的旺季，永慶房產集團居家服務中心經理何政熹表示，搬家服務因為產業環境日漸成熟，雙北地區的消費者，也越來越能接受服務品質更高、服務項目更為全面、相對費用也較高的精緻搬家服務，特別是免動手打包的案件需求快速成長。

今年針對搬家服務和廢棄家具處理，永慶找來合作廠商，依照客戶需求提供客製化報價。除此之外，中信房屋也推出客戶與華陽搬家配合享受8~9折的優惠；全國不動產為了減輕民眾負擔，洽談優質廠商康福搬家公司，也提供搬家打9折的優惠。

「房地合一」稅最終版本如何，外界都相當關注，然而不管如何改，基於居住正義原則下，自用戶不但不會有影響，反而在實施房地合一稅徵，有機會讓想買房的民眾買到房屋的合理價。

安侯建業聯合會計師事務所（KPMG）會計師張芷說，因房地合一課稅會訂有自用住宅免稅（持有5年以上免稅）及長期持有優惠（持有年限在10∼20年間有不同減徵率），所以對於自住戶較不會有影響。

張芷說，參考奢侈稅實施對房價走勢之影響，奢侈稅是2年內出售不分盈虧皆依房地總價按10∼15％稅率課徵，較房地合一課稅係以「資本利得」計算課稅之稅基來得重。可知稅負負擔僅是影響房價走勢一個因素之一，長期而言，經濟繁榮程度、利率及資金才是影響房價主要因素。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房地合一稅實行後，即使房價跌，也是有限，因為「房地合一」就是增加屋主移轉成本，也因此，只要屋主沒有資金壓力多會反應成本在售價，所以實施後房價降幅應不會太多，但在政策上路前會仍會有逃命波，畢竟實施前後稅額差異大，想賣房者會趕在實行之前出售，說不定想買房者可以談到好價格。

在房產稅制大幅修改下，張芷說，房地產持有者需思考該不動產持有之目的，並善用一屋自用住宅免稅資格如持有5年以上、總價3,000萬元以下、一定坪數以下及長期持有優惠。再者，因不同投資身分，稅負負擔也不相同，如果是以營利或投資房地產為目的，以設立公司持有及管理，可能較符合實質。

2014年房市度寒冬，不僅全台建物買賣移轉量創13年來新低，住宅市場交易金額也明顯萎縮，據統計，去年前11月全台六都交易金額7013.4億元，年減31%，估全年至多7600億餘元。

永慶房屋根據實價登錄資料統計，2014年前11月全台六大都會區「住宅」(不含新屋交屋)交易金額，僅新台幣7013.4億元，較2013年同期1兆165億，年減31%，約3151.6億元。

六都中，台南市交易金額382.6億元，年減7%幅度最小；雙北市住宅交易合計金額4221.3億元，大幅年減2149.3億元，減幅高達34%，衰退幅度最大。預估，2014六都全年住宅交易規模，僅約7600億元到7700億間。

永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛表示，政府管控房市力道加大，2014年全台住宅市場買氣不斷下探，尤其雙北市為房市管控重點區，2014建物買賣移轉件數更創23年來新低，表現較其他縣市低迷，住宅交易金額減幅也明顯高於其他都會區。

黃舒衛指出，根據實價登錄揭露資料統計，2014年前11月北市住宅交易金額共2055.5億元，年減34%，大減1046.2億元，觀察12個行政區，成交金額以大安區的318.6億元居首，占成交比重15%，其次為中山區的256.2億元，但年減153.8億元，為各行政區最多；新屋區急凍，南港區金額才81.7億元，年減50%幅度最大。

黃舒衛說，近期開始進行房地合一稅改的立法討論，種種跡象都不利房市發展，造成民眾購屋轉趨觀望，預估2015年全台主要都會區房市，買氣要大幅提升恐大不易。

2010至2012年，有超過11個國際品牌進駐台灣，包含UNIQLO、 ZARA及多個韓日系品牌；2013至2014年間，更超過26個國際品牌來台拓店，如ZARA HOME,、BEAMS、 PULL & BEAR、GAP、 GU、TEENIE WEENIE等美日韓著名品牌。這些中價位快時尚品牌，因平價經濟的發酵，再加上來台旅遊人次提升，在近2年爭相跨入台灣零售市場。從UNIQLO及ZARA在台的優異業績來看，台灣零售市場的成長及潛力備受肯定，可望吸引更多國際品牌來台設點。根據仲量聯行調查分析顯示，這股熱潮不僅讓台灣零售市場前景看好，更進一步帶動精華商圈租金提升3至5成。

餐飲品牌方面，台灣從早期平價小店、小吃為飲食主流，到哈日風潮下的日式餐飲習慣深耕台灣皆為零售市場創下不少佳績。近年來韓劇發燒，韓國餐飲品牌相繼來台拓店，日系餐飲卻絲毫不退流行，眾多日本熱門拉麵品牌及日式平價料理如一風堂、山頭火、MAIDO OOKINI等也布局台灣市場。

此外，2014年中、港式品牌如添好運、翠玉；歐美系品牌如甜點KRISPY KREME，及牛排TEXAS ROADHOUSE；主打高價位餐點的米其林星級餐廳也是來台設點的常客，包括祥雲龍吟(米其林三星)、夜上海(米其林二星)，及UKAI TEI KAOCHSIUNG鐵板燒餐廳(米其林二星)、添好運(米其林一星)等，各國餐飲集團皆積極布局台灣，顯示台灣餐飲市場的高需求。

近年來，各國餐飲集團設點趨勢，由街邊店大舉移往百貨商場，除百貨商場既有人潮聚集效益之吸引力，整體空間及專業規劃包括排煙、油汙處理等，也是吸引的主要原因之一。配合百貨商場體驗式消費的趨勢，餐飲進入百貨商場比例逐年增加，由原本占整體商場的20％提升至30％，成為台灣百貨商場主要的業態。

仲量聯行資深副總經理吳奈恣表示：2015年將是台灣零售市場成長快速且發光發熱的一年，除了有多間購物中心及OUTLET即將開幕，美國快時尚品牌FOREVER 21及西班牙的H&M也將登入台灣，為台灣快時尚版圖再添生力軍。

此外，也有多個快時尚品牌積極評估進駐台灣，期望2015下半年加入台灣零售市場。快時尚品牌多要求大坪數面積，且以獨立設置大型品牌的街邊店為主，預期台灣零售市場2015年仍以快時尚為主流市場。

餐飲市場方面，中、日、美及韓國之連鎖餐飲集團相繼來台展店，以多元餐廳品牌，提供多樣化餐點為策略。韓國國際餐飲集團確定2015年來台設點，將插旗信義計畫區。資深副總經理吳奈恣預估，未來百貨商場之餐飲比例將持續提升，更可望超過40％，使台灣2015年整體零售市場前景看好。

政府近年來積極推動各項鼓勵婚育的措施已逐漸展現成效，2014年我國辦理出生登記數達21萬383人，較2013年的19萬9,113人，增加1萬1,270人，僅次於2012年(龍年)的22萬9,481人，為近10年來的次高紀錄。此外，2014年的結婚對數也來到14萬9,287對，較2013年增加1,651對，為近10年來的第3高。另2014年育齡婦女總生育率為1.16，較2013年增加0.09，為近10年來的第2高。

內政部表示，2014年結婚及出生數雙雙增加，可能是因為各部會近年推動建構公私協立托嬰中心、2歲以下兒童的育兒津貼、保母托育費用補助、健全育嬰留職停薪及家庭照顧假等鼓勵婚育措施，加上內政部於去年舉辦了10場「用愛傾聽 幸福常在」全國巡迴座談會約1,600多人參與，透過不斷的溝通，讓國人重視婚姻與家庭價值；另自2013年起役男因養育2名以上未滿12歲的子女，或未滿12歲的子女1名且配偶懷孕6個月以上，都可申請提前退役，讓已婚或育兒的役男能安心服役等，努力營造「樂婚、願生、能養」的環境，已逐漸展現成效，「孩子~是我們最好的傳家寶」期待喚起國人的共識，共享天倫之樂。

內政部指出，依據國家發展委員會「中華民國人口推計(2014至2061年)」報告顯示，最快於2019年我國人口將呈現負成長；65歲以上老年人口占總人口比率將由2014年的12％，增加為2061年的41％。少子女化及人口老化現象，不僅會使國人扶養負擔日益加重，更會嚴重影響國家競爭力，政府各機關已依據行政院核定修正的「人口政策白皮書」執行各相關措施，並已提升人口政策層級至國家發展委員會，以統合各部會資源，積極面對台灣即將邁入的高齡化社會。

為提供高齡者友善住宅環境並鼓勵三代同堂，內政部針對子女與父母(老人)同住或雖不住在一起但就近居住，也提供購屋貸款利息及租屋租金補貼，並對於家庭人數較多者給予評點加分，例如三代同堂的家戶申請「整合住宅補貼資源實施方案」，評點權重可加5分，優先獲得政府的補貼資源；內政部也持續推動建築物、騎樓、人行道及公園等空間無障礙，並辦理「友善建築評選」，營造友善長者的居住環境，落實「扶幼護老」的施政目標。

內政部強調，因戰後嬰兒潮世代陸續成為65歲以上人口，且隨著國人平均壽命的延長，2014至2025年將為我國高齡人口成長最快速期間，預計2025年成為超高齡(super-aged)社會，需要全民關注人口結構老化問題，並與政府共同努力，以嶄新的思考、完善的準備，共同因應人口結構老化的問題與衝擊。

購物中心 捷運加分 看好保值不跌

影城來，商機就來。3大影城威秀、秀泰、國賓，全台再增12個據點，其中，台南南紡夢時代威秀影城本月底即將登場，料可為台南東區引進新人潮；新北林口昕境廣場國賓影城不遑多讓，第1季開幕後，將讓林口房市再添利多。

威秀影城媒體發言人李光爵表示，繼台南大遠百，再於南紡夢時代拓點，苗栗尚順購物廣場也將在3月營運。秀泰影城則預計年底拓點嘉義，國賓影城會進駐林口「昕境廣場」，國賓影城行銷專案經理黃聖湘指，料今年第1季開幕。

住宅案仿帝寶規格
威秀影城看中的南紡夢時代，是台南紡織公司在台南中華東路開發案，重劃後土地面積約2.1萬坪，分3期開發，1期夢時代商場佔地約8000坪，上月已試營運，本月底威秀影城將開幕，引燃周邊房市話題。

1期商場營運後，2期則規劃佔地5700坪住宅、4200坪飯店與商場，3期興建佔地3800坪住商大樓。台南紡織公司表示，2期住宅案將以台北「帝寶」規格，規劃5~6棟26樓、80坪以上豪宅，明年可動工。

台南市代銷公會副理事長陳瑞玲說，東區「MOMA8」、「舜三觀」、永康區「明水森林」、「漾煙波」，皆因影城添話題。

指標案「MOMA8」每坪開價26~31萬元，專案經理簡國倫表示，該案距夢時代僅700~800公尺，確實有助銷售，目前已售3成。南紡開發案對面是遠雄建設「南紡夢時代」案，總銷高達140~150億元，佔地8400坪，料明後年公開。

國賓影城也將進駐新北市林口區亞昕國際開發投資興建的「昕境廣場」，預計今年第1季開幕，周邊有「長耀雙峰匯」、「亞昕星空樹」等案，每坪喊到50萬。亞昕國際開發董事長姚連地指出，林口新市鎮重劃整齊，重大建設陸續到位，機場捷運通車後，房價可能小漲5%，緊接著環球購物中心將開幕，明年三井Outlet預計營運，眾多題材帶動，房產保值不跌。

多考量進駐後發展
去年淡海威秀影城破局，影響當地房市買氣，目前3大影城暫不進駐淡水。德明財經科技大學副教授花敬群提醒，淡海新市鎮建案多屬投資性，林口則有影城、商場及Outlet等大型開發，但商店進駐後，能否如預期發展，買方須多考量。

威秀進駐新店 周邊月銷7億

新影城不僅進駐台南與林口，全台各地房市熱區都有影城陸續完工。新北市新店區裕隆城有威秀影城、誠品書店進駐，備受期待；秀泰影城則在土城區、樹林區拓展新點，為該區帶來新商機。

每坪均價70萬元
威秀影城在新北市新店區裕隆城、苗栗縣尚順購物廣場皆有拓點計劃。裕隆城位中興路二段、捷運大坪林站與七張站間，將興建2棟40樓以上大樓，規劃辦公、商場、飯店使用，去年12月與威秀影城簽約。

裕隆城旁的建案「合環御寶」首受其利，規劃75~100坪，每坪均價70萬元，專案經理葉志豪說，上月賣出12戶，銷售金額達7億元，目前售出7成。

秀泰影城除了在北台灣的新北市土城區、樹林區拓點外，在台中市東區也與南山人壽合作，將進駐干城重劃區的陽光廣場、勝利廣場，目前已動工；至於嘉義的秀泰影城也預計今年底開幕。

樹林1周賣54戶
東森房屋JRT團隊總經理陳春諒表示，過去土城沒有大型百貨、商場跟影城，日月光購物中心營運後，估可吸引板橋、中和區居民前來購屋，目前中古公寓每坪30~35萬元，中古大樓每坪約40萬元，指標社區「宏輝帝寶」每坪約45萬元，「皇翔國鼎」開價每坪55~60萬元。

距離樹林區秀泰影城700公尺外，就是近期買氣熱絡的「超級城市Super 2」，規劃18~38坪，每坪33~36萬元，專案經理黃耀庭表示，影城商場讓買方對將來生活機能更有信心，上周銷售54戶，看屋人數238組。

此外，國賓影城與潤泰創新的南港BOT案已確認進駐，但時間未明；新莊晶冠購物中心、高雄大魯閣草衙道也將在今年開幕。

捷運一年開通一條，沿著捷運沿線找屋的購屋模式也愈來愈普遍，根據房屋網站調查10大捷運站熱搜排行，古亭站因擁雙捷運交會的優勢，以及周邊價格合宜，一舉躍居點閱榜首，而在10大熱搜捷運站中，生活機能成熟的新北市的板橋區就包辦了4個。

根據好房網調查2014年下半年網友熱蒐的捷運站及周邊房價行情發現，位於市中心、擁有雙捷運交會優勢的古亭站，點閱人氣暴衝至榜首，其次為江子翠站、永安市場站，住宅平均單價在92.1萬元至52.1萬元之間；而前10大熱搜捷運站中，板橋區就占了4站，中和區及淡水區也各有2站進榜。

好房網總編輯吳光中分析，板南線是最早通車的高運量捷運線，區域生活機能成熟，捷運站周邊房市相對穩定，雙北市民眾對於捷運的依賴度相對高，且隨著捷運生活圈已形成，買房民眾自然會選擇價格相對親民的新北市移動。

板橋區有江子翠、新埔、板橋及府中站4站入榜，其中，擁有三鐵共構加持、坐落於新板特區的板橋站周邊成交平均單價67.7萬元，與板橋區價差達28.46%，穩坐捷運價差王寶座；而府中站周邊成交單價僅48.5萬元，低於板橋區52.7萬元的平均成交行情，價差達7.97%。

吳光中總編輯表示，淡水信義線、松山新店線串聯市區與市郊生活圈，到台北市中心不超過30分鐘的交通優勢，隨著民眾沿著捷運購屋趨勢成形，沿線車站成為通勤族熱門搜尋的購屋地點。

好房網統計，網友熱搜關鍵字中，古亭站從2013年的榜外一舉衝到2014年的榜首，主要是因為古亭站周邊平均房價92.6萬元，低於中正區實價行情的98.1萬元，價差5.61%，在市中心的捷運站實屬少見的情形，而淡水新店線在去年11月底松山線通車後正式分家，也帶動古亭站、大坪林站搜尋熱度，擠進前10名。

另外，淡水信義線2014年11月通車後，直接連通北市信義區到新北市淡水的交通大動脈，帶動竹圍站、紅樹林站周邊點閱人氣，也是竹圍站從2013年未受網友青睞，卻在2014年成為網友熱搜第6名的原因；而正對觀音山與淡水河出海口，擁有獨一無二美景的紅樹林站也從2013年的第6名躍升至第4名，人氣紅不讓。

去年六都前11月住宅交易總金額年減31%，台北市12個行政區全數衰退。房仲認為，整體市況可用「熱區降溫、新屋停滯」形容；特別是重劃區推案量大，買盤停滯下，去化大不易。

永慶房屋表示，從2014年初起，政府開始針對高總價產品查課稅，6月底央行理監事會，更將桃園部分地區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)納入選擇性信用管制措施範圍，公股行庫也對全台房市過熱區域開始自律嚴控房貸，後來更有囤房稅、豪宅稅等各項措施陸續出籠。

黃舒衛表示，2014年北市各行政區住宅交易低迷，整體市況只能以「熱區降溫、新屋區停滯」形容。屬市中心的中山區向來是北市住宅交易熱區，區內產品相當多元，其中小宅產品更吸引許多首購族入住，不過，2014年房市買氣一路下探，中山區首當其衝，市況明顯轉冷。

中山區去年前11月交易金額僅256.2億元，較2013年同期的410億元大減153.8億元，為全市最多，減幅達38%；南港區去年前11月交易金額才81.7億元，比2013年同期的162.5億元大減80.8億元，減幅高達50%，減幅居全市最大。

黃舒衛指出，南港區內有經貿園區及重陽等兩大新興重劃區塊，這幾年周邊生活機能未完全成熟，但受到建商大量推案及投資客積極炒作，價格漲幅不小。不過，2014年政府不斷加強房市管控力道，不僅自住客群縮手，投資族進場意願更是大幅滑落，導致新屋林立的南港區交易急凍，交易金額減幅最為明顯。

黃舒衛分析，不只是南港，包含內湖五期重劃區、新北市的新莊、林口、淡水、三峽、五股等也有類似問題。重劃區建商大量推案出新屋，在自住買盤縮手、投資客群不進場下，未來這些重劃區的庫存去化是很大課題。

特別是雙北市於去年7月調高房屋構造標準單價，以北市來說，新的標準單價調高1至3倍，平均漲幅是1.6倍；若屬高級住宅、適用非自用住宅稅率，房屋稅可能大增至原來的20到30倍，豪宅新屋每年房屋稅將可高達數百萬元，將明顯衝擊新屋產品市場，建議屋主適時調節資產。

內政部2015年1月16日揭露2014年11月底為止所登錄的不動產交易實價，其中首次揭露的知名建案是位於中山區正松江路門牌的「華固松疆」共12筆。「華固松疆」於2014年8月完工，目前可供查詢的12戶當中，除了3戶地主戶，其餘房價從6樓的每坪104萬到15樓的每坪131萬不等，總價帶1.13億至1.57億。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，由於頂樓21樓尚未揭露，預期未來價格還會陸續創造新高。

以實價資訊來看，中山區目前最高單價是大直地區的「帝景水花園三期」，單價拆算後212萬；最高總價則為興富發建設的「松江一號院」15樓，總價2.5億，相較之下「華固松疆」並不顯眼，但他完工於2014年8月，一腳踩進了「不動產重稅時代」，未來無論持有或買賣，稅負都將和7月1號以前交屋的案件不可同日而語。

洪佩君分析，北市房屋稅修正條文明載，7/1開始完工交屋的房屋構造標準單價全面調高，住宅部分甚至調高2~4倍之多，影響層面除每年須申報的房屋稅外還包括交屋時的契稅，未來都會呈現倍數暴增，包括士林區的「國泰天母」與中山區的「華固松疆」都在此列。以本次揭露的15樓為例，該案路段坐落松江路最貴路段率270％，且構造標準單價由每平方米7800元調整為18650元，激增2.4倍，130坪的自用住宅房屋稅因而從39.8萬暴漲為95.1萬；交屋時的契稅，也從199萬增加為475萬之高，相當令人咋舌。

洪佩君表示，「華固松疆」規劃一層2戶，一共40戶，基地面積雖然僅318坪，但地理位置相當優越，捷運松江南京站、行天宮站、以及松山機場等皆步行10分鐘內可達，生活機能不在話下。此次揭露15樓以下的一般交易9戶，平均單價約120萬，是預售時開價中位數145萬的八折左右。

計算公式：
房屋稅額＝房屋現值×稅率
房屋現值＝核定單價×（1－折舊年數×折舊率）×房屋街路等級調整率×房屋面積
認定豪宅＝房屋現值×（1＋房屋街路等級調整率）
契稅計算公式=房屋現值×契稅種類適用之稅率(買賣6％)

內政部營建署表示，媒體報導2015年1月15日營建署把坪數對半切，林口合宜住宅變鴿籠乙節，並非事實。2017世大運選手村係依原國民住宅條例興建之國民住宅，並非合宜住宅，二者屬性不同，再次予以澄清。

林口國宅位於新北市林口區文化一路與仁愛路交叉口，距離機場捷運A9站約1.7公里，目前施工中，規劃興建地下2層、地上最高為21層，有34棟，計2,992戶。其中住宅2,910戶、店鋪82戶，原以供家庭居住使用為主並以實坪住宅作規劃，住宅單元面積加上走道、陽台、地下室兼停車場、電(樓)梯間等公共設施，則房型為2房20坪型含公設約36坪、3房30坪型含公設約55坪、4房34坪型含公設約62坪，比例為1：7：2。如將部分3房及4房住宅空間調整為1房型含公共設施約25坪、2房型含公共設施約36坪，均會考量使用對象的居住空間品質，非如外界想像及報導的將變成「鴿籠」。

因應社會經濟變遷，推動社會住宅出租以照顧弱勢經濟家庭為目前住宅政策宗旨，林口國宅大房型住宅3房2,020戶及4房588戶，計2,608戶，占9成比例，恐怕無法滿足單身青年及年輕家庭的需求，為提供更多適宜青年居住房型，營建署乃請台北市政府及新北市政府評估需求及可能增加的費用後，再研議後續調整方案，將來也會兼顧3代同堂之家庭，維持原3房及4房設計，來滿足青年族群及家庭多元需求。至於因變更設計，尚須考量按既定時程辦理，避免影響世大運舉辦，營建署正積極與雙北市溝通協調，朝滿足民眾需求來努力。

人行陸橋因使用率低且年代久遠，成了影響市容景觀的殺手之一，根據雙北市工務局統計，台北市全市目前約有88座陸橋(含昆陽陸橋，因尚未完成廢除登記)、新北市則約有143座陸橋，其中台北市在2015年初拆除南港區昆陽陸橋、新北市則在2014年拆除三重區成功陸橋，周邊房價可望應聲上漲一至三成，而店面租金也有三成上漲空間！

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，陸橋設計概念原本是希望行人與車輛分道，以避免發生交通事故，但近年來，政府致力推廣「路權」概念，車輛禮讓行人的觀念已深耕國人心中，行人早已習慣並安心地穿越路口時走斑馬線，人行陸橋則成了使用度低的巨型障礙物，不僅使得橋下的店家招牌能見度低，也造成陸橋旁二樓以上的住家景觀被遮擋、隱私被窺伺侵犯之虞，更形成國人傳統風水中的「鐮刀煞」，使得陸橋周邊房價低於同區域行情近一成！

位於忠孝東路六段和昆陽街口的「昆陽陸橋」建立於2000年，近年來因使用率低，2015年1月初即被市府拆除，不僅使得街道寬廣明亮，行人也全改走斑馬線，全國不動產台北南港加盟店總經理吳鴻暉分析，昆陽陸橋拆除前，橋下的店家招牌因橋體擋住而不明顯，有些店家還得因為陸橋而將招牌縮小，且2樓以上住戶生活作息也備受干擾，採光不佳又吵雜，與同區域住宅行情最高可落差近16％，拆除後陸橋周邊住宅行情有望每坪回漲5萬元。

而新北市近年來也致力美化都市景觀，2014年接連拆除三重區成功陸橋及瑞芳區台二丁線陸橋，其中成功陸橋位於集成路和成功路口，因橋下有斑馬線，絕大多數行人不願意爬樓梯走陸橋，成為阻礙視線的障礙物。全國不動產三重國小捷運加盟店副店長林億霖指出，尤其是天橋下的建案「羅馬宮廷」一樓店家招牌幾乎被擋住，「陸橋拆了，視覺開闊了，橋下3個角落的店家感受最深！」他分析，陸橋拆除後，周邊店面租金至少有三成的成長空間！而位於成功陸橋旁的預售案「翔譽A+」也受惠於陸橋拆除，拆除前每坪約45-48萬元，拆除後目前成交行情每坪約57-58萬元，半年漲幅約28％。

此外，新店區也有待拆陸橋，包含：中正路和北新路口的中正陸橋及中華路和北新路口的千禧陸橋等等，全國不動產新店北新捷運加盟店店長吳世昌分析，陸橋拆除是否影響當地房價表現，還得參考兩大因素：商圈發展成熟度及人口密集度，像是千禧陸橋周邊大多是公家機關，住宅量少，拆不拆陸橋對房價影響並不大。

吳世昌指出，至於位於新店北新路商圈的中正陸橋商業活動頻繁，但因陸橋影響景觀又造成噪音，使得周邊中古屋公寓多出租作為辦公室使用，成交行情每坪約32-35萬元，低於同區域行情18％，若能拆除陸橋，周邊店家樂觀其成，店面租金也可望回漲。全國不動產總經理石吉平也指出，行人走平面、快車走高架或地下是國際化趨勢，台鐵在高雄及台南路段也都地下化，新上任的桃園市長鄭文燦更呼籲台鐵桃園段能從原先定案的高架化改為地下化。拆除舊思維的人行陸橋及地下道是正確進步之舉，有助於都會區的整體發展，不僅能美化市容，也能還給住戶安寧與隱私，避免治安漏洞。

包括台中市單元一的安和、單元二的黎明及單元三的永春，及單元八的中科經貿等4個自辦重劃區，已先後完成重劃，加上當地104年公告現值均調高，已帶動今年土地行情。台中市地政局表示，包括高鐵新市鎮，及長春等多處整體開發的自辦市地重劃，今年也會加緊開發。

台中市新興市地重劃區，因地價明顯上漲，為合理反映地價變動，台中市104年土地公告現值調漲幅度，都較其他區域還高。例如，7期重劃區調幅17.37％、12期重劃區16.82％、單元一的安和自辦重劃區18.53％、單元二的黎明自辦重劃區23.7％、單元三的永春自辦重劃區31.51％，及中科經貿自辦重劃區142.68％。

而建功自辦重劃區調幅45％、　子區段徵收區12.75％、新光區段徵收區15.34％，及高鐵區段徵收區10.84％。

台中市地政局表示，單元五的高鐵新市鎮重劃區，總面積70.19公頃，目前工程進度逾86.22％，重劃會目前正加緊施工中，以期早日重劃完成。

至於單元12的長春重劃區，總面積76.8公頃，目前工程正在施工中。截至去年11月底止，整地工程進度81.55％、排水工程進度91.02％，及汙水工程進度75.36％。

高雄市制訂全國首部地方版的綠建築自治條例，執行兩年半來為高雄增加900棟綠建築。市府工務局表示，2014年底發布的高雄厝設計及鼓勵回饋辦法，將倍增高雄新建築物防災、固碳、創能與居住健康安全效益。

工務局局長楊明州表示，市長陳菊要持續往前創新，讓高雄從重工業發展的承擔者，變身為景觀美學、生態宜居及文化創意著稱的宜居都會。該局在2012年7月率先全國制訂綠建築自治條例，用更高於國家標準的規定來加速建築物的安全防災與綠化固碳等性能提升。在歷經兩年半的執行推動，其中依照綠建築自治條例案件已累加到900案，其環境資源與綠營建效益已經逐步發酵。

楊明州說，在歷經二年多的規劃立法過程，把綠建築融入高雄厝的實體構成內涵中，在2014年底完成高雄厝法制化的三項配套法令。預估再結合綠建築自治條例與高雄厝設計及鼓勵回饋辦法，高雄的新建築將會有如新加坡的綠色森林大樓，以及台灣最具綠建築特色的透天建築，在滯洪防災、綠化固碳、太陽光電創能減碳與居住健康安全效益上將會有顯著提升。

楊明州強調，因久未降雨，全台水情吃緊。也因為氣候因素，高雄到冬季就會面臨枯水期，颱風季節又雨水過多容易造成水患，如何透過水資源的貯存與利用，該局透過綠建築自治條例與高雄厝設計及鼓勵回饋辦法來要求新建築提高水資源利用效能，目前建築申請案雨水貯集設施可以儲水約40萬噸，相當於增加4個寶業里滯洪池的滯洪量。

工務局表示，根據該局統計，新增900棟綠建築在水資源的節約上，包含：設置省水便器而節水43.75萬噸、設置雨水及生活雜排水回收再利用設施而節水52.5萬噸等。透過雨水回收作植栽澆灌，使用省水便器降低每天的上廁所用水量，從生活細節來節約資源是必要的習慣。

因為受全球氣候變遷影響，全球各地都有超乎經驗的暴雨或乾旱災情。而且2014年底依經濟部水利署評估，2015年可能是台灣面臨的乾旱問題最為嚴重的一年。該局在都市總合治水與海綿城市政策，針對建築物建造申請，藉綠建築自治條例規範建築物設置屋頂綠化及雨水貯集槽等措施，讓建築基地形成可收納雨水的「微滯洪池」，建築物本身則採用省水設施及雨水回收設施，提升「節水效益容量」。以目前申請案來統計，屋頂綠化至少增加約20萬平方公尺以上。

工務局表示，台灣平均年雨量雖高達2500毫米，為世界平均值的2.5倍，然而實際上台灣每人每年平均分配可使用雨水量，僅為世界平均值的14.28％，是缺水國家的排名第18名。因此如何有效蓄集與利用水資源，是非常重要的課題。該局也呼籲市民要節約用水，另外在建築開發上，省水設備與水資源的貯集利用應列入建築標準配備。

去年12月中國70大城新屋價格有66個城市較前月呈現下跌，1個城市上漲，3個持平，結束此前連3月新屋價格無一上漲頹勢，顯示政府放寬不動產限制及去年底無預警降息有助提振房市。

上月唯一較前月上漲的是深圳，漲幅1.2%，是4個月來中國首個新屋價格上漲的城市。交銀國際駐香港中國研究部門主管Hao Hong說：「房地產價格周期將在今年轉彎，表現可能優於市場共識，隨著銷售攀升，價格也應走高。」

整體上，受信貸政策調整、央行降息、年底開發商為消化庫存加強促銷等影響，上月70大城新屋成交量月增近9%，再創年內新高。巴克萊指出，若動能持續，1月中國房屋銷售有望見到1年來首見年成長，房市可能已觸底。

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陸公務員加薪
另據香港《文匯網》報導，多年未加薪的中國公務員今年要加薪了，調幅上看1倍，一級幹部今年基本工資調高逾6成，基層辦事員基本工資翻倍，但凍結津貼增長，部分津貼補貼納入基本工資，此次加薪明顯向基層公務員傾斜，今後公務員工資原則上每年或每2年調整1次。

中國12月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）中：同比價格下降的城市有66個（前值68個），上漲的城市有1個（前值2個 ）。 環比價格下降的城市有68個（前值67個），持平的城市有2個（前值3個）。

　一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表 2 ）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有66個，上漲的城市有1個，持平的城市有3個。環比價格變動中，最高漲幅為1.2%，最低為下降1.3%。

（二）與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，上漲的城市有2個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為2.1%，最低為下降10.3%。

　二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有60個，上漲的城市有8個，持平的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降1.8%。

（二）與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，上漲的城市有3個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為1.8%，最低為下降12.5%。

記者從萬達集團獲悉，在昨日萬達集團2014年會上，萬達集團董事長王健林宣佈，萬達將轉向服務業為主的企業，到2020年集團將形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊。

據此，萬達宣佈了到2020年的發展目標：到2020年集團資產要達到1萬億元，收入6000億元，淨利潤600億元。同時還提出，屆時海外收入占比超過20%；集團服務業收入、淨利占比力爭超過65％，房地產銷售、淨利占比低於35％的結構性目標。

根據昨日公佈的萬達2014年業績，目前萬達集團資產為5341億元，收入為2424.8億元，兩項指標的年增速均為30%以上，特別是收入已經連續9年環比增長超30%。

網易財經初步估算，如果要在2020年年初兌現目標，萬達資產和收入增長速度只需達到年均13.54%和20.11%即可。這也意味著，龐大的萬達帝國將在今後五年不再追求高速擴張，而是控制增長速度，轉向優化結構、各業務模組全面發展的時期。

根據王健林昨日的闡述，萬達集團轉型包括兩方面，一是從中國企業轉型為跨國企業；二是從以房地產為主的企業轉型為服務業為主的企業。

萬達今後的房地產將實行新的發展模式，同時加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務3個產業，到2020年形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。

萬達的轉型不僅包括集團的業務整合拓展，也包括已赴港上市與國際資本接軌的萬達商業地產的轉型，其轉向方向則是力推輕資產模式。以往，萬達的成功是靠萬達廣場城市綜合體，通過房地產銷售現金流來複製投資，這種重資產模式未來將被拋棄。


在王健林的構想中，輕資產模式就是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、資訊系統、電子商務都是萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由別人出，資產歸投資者。這種模式沒有房地產銷售，是准金融投資行為，萬達與投資方從淨租金收益中分成，無論房價變化還是市場週期對這種發展模式影響都不大，萬達的目標是逐年提高租金淨利占比。

王健林本人一向以善於做決策聞名。萬達第一次轉向是1993年走出大連；第二次轉型是2000年由住宅向商業地產轉型；第三次轉型是從2006年開始大規模進軍文化旅遊產業。在王健林看來，今年開始的這次第四次轉型，比前三次轉型範圍更廣、力度更大，是代表萬達未來發展方向的全新轉型升級。（李芊）

蘇州地標建築東方之門的開發商乾寧置業，日前將51%的股權轉讓給金鷹商貿集團（03308.HK），轉讓價為12.86億元。

乾寧置業出售股權的背後，是其因資金鏈緊張導致東方之門陷入爛尾危機。被稱為“秋褲樓”的東方之門已“織”了11年之久，此前已三度延期交付，目前面臨四度違約的風險。

“金鷹商貿入主有助於解決東方之門的資金難題，但是銷售能否改觀還有待觀察。”蘇州一位元業內資深人士向記者表示。

交付時間一拖再拖

進入到蘇州工業園後，從高架橋上很遠的地方就能看到外形酷似“秋褲”的東方之門。

《華夏時報》記者在專案現場發現，相比周邊正在施工的專案，東方之門幕牆已經基本施工完畢，僅在穹頂處有個開口。據幕牆施工方金螳螂方面介紹，穹頂開口是為東方之門最頂層的空中園林的裝修預留，春節後就能完成施工。

“除了25層樣板房已經裝修好之外，北樓的24-37層的牆已經粉刷好，水電也通了，就剩下裝修。之前開發商因資金跟不上，只能賣一點裝修一點。”東方之門北樓一位元施工工人告訴記者。

該項目早在2004年就已奠基，原計劃在2008年底竣工交付，因種種原因直到2008年才真正開工建設，交付時間也被改為2013年底。但在2013年底，開發商蘇州乾甯置業向業主發出通知，將交付時間推遲至2014年6月底，並因此與業主簽訂了補償協議。此後再度將交付時間延期至今年1月底。

按照目前的工程進度，今年1月底乾寧置業第四次違約幾乎板上釘釘。對此，乾甯置業總裁鄭東輝向記者表示：“金鷹商貿進來後，我們已經公告將在今年6月份交房，延期是因為產品做了一些結構性調整，接下來會和業主簽延期交付協議。”

上述蘇州業內資深人士表示，專案一直交付不了是因為開發商缺錢。這個樓盤建了太久並屢次違約，所以賣不動，資金無法回籠。

楊休為他人做嫁衣裳？

而金鷹商貿入主該專案，儘管有助於專案擺脫資金危機，但乾寧置業也面臨著一些風險。

根據金鷹商貿的公告，乾寧置業的賣方擔保未來收益至少70億元，其中在2015年1月1日至2018年6月30日期間，東方之門的銷售面積不低於10.9萬平方米，且銷售收益不少於40億元。如未達成預期，賣方要于2018年7月31日前補上截至2018年6月30日的40億元差額，於2020年1月31日前補足保證收益70億元的全部差額。

上述業內資深人士向記者分析稱，到2018年6月底，3年半時間至少要賣40億元，這意味著每年要完成將近12億的銷售額。但蘇州房地產市場銷售壓力不小，限購放開並未刺激成交大幅回升。

因金鷹商貿收購乾寧置業51%股權，惠譽評級已將金鷹商貿的長期發行人違約評級展望從穩定修改為負面，同時確認了公司的發行人違約評級和高級無抵押評級為“BBB-”。惠譽分析，出售方兌現該保證的能力有待查證。

“金鷹商貿入主對客戶、對專案是好事，但對項目的原持有者楊休來說利弊皆有。如果承諾收益到時無法完成，楊休就要補償，沒錢就只能賣股份，到時這個項目基本上就跟他沒關係了。”上述業內知情人士告訴記者。

他進一步表示，“目前，乾寧置業董事會7個席位金鷹商貿占4席，要通過任何決議要2/3的表決通過。我認為金鷹商貿的目標不止是占51%股份，這是個強勢的企業，可能要的是東方之門整個項目。”

按照雙方協議，金鷹商貿將協助乾寧置業獲得30億元的新銀行融資，以償付其於2014年11月30日約23.67億元的現有債務以及向賣方解除北京融普唐投資中心（有限合夥）（下稱“北京融普唐”）持有的已抵押的蘇州乾寧置業50%股權。

乾寧置業的工商登記資料顯示，2014年5月，乾寧置業的註冊資本從6億元增加到12億元，股東名單中增加的北京融普唐出資6億元。

北京融普唐成立於去年3月，由華融融德資產管理有限公司和北京融凱德投資管理有限公司發起設立，其中華融融德是華融資產管理公司與德意志銀行等國際金融機構共同組建的中外合資資產管理公司。3個月後，安信基金全資子公司安信乾盛財富管理（深圳）有限公司也位列北京融普唐股東之列。


“華融和之前退出該項目的股東一樣，都是融資性質的，實際上並未參與乾寧置業的管理經營。”上述知情人士告訴記者，“不過金鷹商貿比較強勢，他們已經派人進駐乾寧置業，以後估計會涉及經營管理層面。”

“這件事情很蹊蹺，一般資產管理公司去接管一個企業不會只是參股，資產管理公司都有豐富的運作不良資產的經驗，不太可能只做財務投資，對專案聽之任之。只有一個解釋，資產管理公司不是最終買單的人。”一家券商內部人士向記者表示，“應該是一開始就規劃好了。去年南京銀行接了很多家銀行、信託等對東方之門的債權，華融之前可能是幫金鷹商貿代持，如果資產沒有理順的話，金鷹商貿不太可能入主。”

對於上述說法，乾甯置業總裁助理徐文俊回應稱“不知情”。

隨著國內零售地產競爭格局的加劇，一些嗅覺敏銳的業界企業早已開始瞄準二三線城市，掘金新的價值窪地。來自美國的零售地產翹楚塔博曼公司與北京王府井百貨（集團）股份有限公司（以下簡稱王府井百貨）早在兩年前的聯姻之作CityOn熙地港購物中心，便是兩家知名集團企業率先在二線城市西安與鄭州啟動的掘金步伐。

談到美國塔博曼與北京王府井聯姻的經歷，塔博曼亞洲中國區董事總經理張國華表示：“自2005年塔博曼亞洲成立以來，進入中國大陸市場是我們一直以來的計畫。塔博曼進入中國大陸是非常希望與對本土零售市場熟悉的夥伴來合作的，王府井百貨在中國是該領域知名的領軍企業，所以我們走在一起是非常自然的。”

對於與塔博曼未來的合作，北京王府井百貨總裁東嘉生告訴《中國經營報》記者：“美國塔博曼與北京王府井百貨在中國合作開發區域型（跨區域型）城市購物中心，是一種戰略性的合作。對於市場選擇，我們都共同看好中國的二三線城市。”

據中國電子商務研究中心監測資料顯示，2013年中國網上零售市場交易規模達到1.85萬億元，較2010年翻近四番，占全年社會商品零售總額也從3%增加到8%。面對網購的衝擊，購物中心也開始在模式創新中，把曾經的對手百貨變為合作夥伴，發揮傳統百貨對於中國零售市場與消費者長期瞭解的優勢，取長補短。此番美國塔博曼與王府井百貨的首度攜手無疑是瞄準了這一發展契機。

在張國華看來，塔博曼的發展戰略與王府井百貨自身尋求轉型的策略不謀而合。他說：“先選擇合作夥伴，再選擇項目，是塔博曼公司進入中國市場的決策順序。購物中心的主要組成部分是零售，這是我們跟王府井百貨合作最重要原因。”

王府井百貨在經過幾年對購物中心的研究以後，自身對購物中心的理解也在不斷的加深。東嘉生表示：“中國不缺購物中心，缺的是精品購物中心。所謂精品購物中心，絕不僅僅是奢侈品牌的集聚地，而是講無論從選址、設計、開發、裝修、環境、品類組合、品牌組合以及他的服務，讓消費者能夠有更好體驗的地方。那麼美國塔博曼公司與王府井百貨的合作，恰恰是希望發揮各自的優勢，打造中國的精品購物中心。”

2014年以來零售品牌大舉進入二三線城市。美國塔博曼與王府井百貨強強聯合之下的佈局，也正是瞄準了二三線城市這一巨大的潛在市場。談到為什麼將佈局城市定在西安、鄭州，東嘉生表示：“我們選擇兩個屬於大區級的省會城市，一個是西安，一個是鄭州，這裡購物中心的發展是相對比較滯後的，同時人口量足夠，應該說市場集中度是非常強的，一個西安市輻射不僅僅是西安，一個鄭州市輻射也不僅僅是鄭州，這些城市的聚合能力非常強，基本上是一個大區域的核心。”

根據仲量聯行的預估，零售地產相繼進入二三線城市以滿足市場需求的情況下，零售商也將更加謹慎地選擇自己進入的管道，其關注點除了區位、交通、5公里範圍內目標人群等傳統“硬”指標外，將更關注零售地產公司的“軟”實力。

塔博曼，這家擁有64年歷史的知名零售地產公司，將為CityOn熙地港購物中心在西安與鄭州兩地的落地“保駕護航”，並在各個環節上進行精心的規劃設計。據張國華先生透露，針對消費者的購物體驗，CityOn熙地港購物中心的基本設計原則是無柱式設計，而這種讓消費者方向感非常明晰的設計理念，就是“細節”的一種。


“購物中心不能只是簡單地賣商品，而應該是多功能化的綜合體驗，包括電影院、兒童娛樂場所與餐飲。最初我們做餐飲時，更多借鑒了北美的經驗，餐飲的配比較少，經過研究中國消費者的飲食習慣後，我們最終決定增加餐飲比重。在品牌的選擇方面，我們並不追求很多的奢侈品品牌，而是依據當地市場條件、輻射範圍及實際發展階段來搭配品牌、服務消費者。”張國華先生告訴記者。

對於此次塔博曼公司同中國本土百貨龍頭企業王府井的首度聯手，一位不願具名的商業地產專家指出：“如何引進國際較先進的開發模式，並與國內傳統的零售地產開發思路有效結合，實質上是需要很多技巧的，擺在兩家企業面前的難題依然存在。做零售地產開發，除了地段是一個需要考慮的因素，同時也要關注一些新技術等帶來的衝擊。只有這樣，才能最大化地實現商業項目盈利水準的提高。”

集中供應導致整體空置率持續走高，租金下行風險將增大。

世邦魏理仕(CBRE)1月15日發佈《2014年第四季度重慶房地產市場回顧與展望》報告。報告稱，重慶寫字樓市場2015年預計將有超過100萬平方米的新增供應，其中近一半為甲級寫字樓；集中供應導致整體空置率持續走高，租金下行風險將增大。

報告顯示，2014年第四季度，重慶寫字樓市場有逾32萬平方米的新增供應，新增供應集中入市帶來了大面積的庫存，導致重慶市平均空置率環比上漲3.4個百分點至36.9%，創歷史新高。

2015年，預計將有逾100萬平方米的新增寫字樓供應建成入市，且以甲級寫字樓居多；2015至2017年，市場預計約有315萬平方米的新增供應，其中41%的供應來自江北嘴，解放碑和觀音橋商圈則分別有超過12萬平方米和34萬平方米的新增供應。

世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文認為，持續的集中供應會導致寫字樓市場去化壓力不斷上升，核心與非核心商務區的市場表現將繼續分化；而甲級寫字樓的集中入市將加劇核心商務區內優質租戶爭奪，租金下行風險亦將增大。

他表示，核心商務區內，新增需求持續活躍，例如解放碑和觀音橋依然受優質租戶青睞，租金走勢相對平穩；而江北嘴憑藉其金融商務區及總部樓宇聚集區的吸引力，成為眾多金融企業搬遷或在渝設立區域總部的首選辦公區域。

非核心商務區內，大坪化龍橋片區憑藉其新落成樓宇的品質和租金優勢對有擴租或搬遷意向租戶的吸引力與日俱增，但鑒於開發總體量過大，去化壓力仍然較大；以南坪為代表的片區，因大多物業老舊，租戶搬出的意願強烈，其租金水準難以企穩。

該行還稱，伴隨市場競爭加劇，租金議價能力逐步向租戶傾斜，部分散售業權的老舊專案租金亦開始下跌；但鑒於很多項目在入市初期便提供有競爭力的租金，整體而言重慶市寫字樓市場租金水準現在仍保持平穩。

在寫字樓租戶行業方面，傳統金融及現代服務業仍然是市場需求的主要來源；電子商務、文化創意等新興行業活躍度有所提高。

華泰證券研究報告顯示，伴隨負面資訊流的衝擊，佳兆業的債券出現了不錯的投資機會

一邊是公司位於杭州的部分房源被相關部門鎖定，另一方面公司的債務卻獲得了滙豐銀行的豁免，同時央企背景的中國對外經濟貿易信託有限公司也接盤了佳兆業長沙項目的信託受益權，而這也令佳兆業未來的走向更加撲朔迷離。

對此，有不願具姓名的房企負責人對《證券日報》記者表示，“從目前的情況看，佳兆業這家公司還是有相當大的幾率存活下來，只是股東層面肯定會出現比較大的變動。”

杭州房源被鎖

1月12日，愛建股份公告稱，公司子公司愛建信託已經將杭溪隆業房地產（杭州）有限公司（以下簡稱“杭溪隆業”）訴至法院，要求其提前還款6.5億元。而杭溪隆業的實際控制人正是佳兆業集團。

據悉，2014年1月份，愛建信託擬受託管理“愛建-佳兆業杭州專案投資集合資金信託計畫”，和杭溪隆業簽署了《股東借款合同》。根據該合同約定，愛建信託向杭溪隆業提供金額不超過6.52億元股東借款，其中先用4800萬元向杭溪隆業增資成為其股東，其餘借款用於杭州佳兆業專案的開發建設，佳兆業以專案的土地使用權作為抵押。

愛建股份表示，“根據佳兆業集團於2014年12月4日-2015年1月1日發佈的多份公告，佳兆業集團面臨重大不利情形，已構成杭溪隆業在《股東借款合同》項下的重大違約，公司決定要求其提前償還借款和利息”。

由於愛建股份的保全資產訴訟，目前位於杭州五常區的佳兆業西溪璞園（由杭溪隆業開發）專案，共計749套、7.95萬平米的房源狀態全部為標注紅色的“限制房產”，無法銷售簽約。

2014年12月21日佳兆業發佈的公告顯示，該公司位於深圳的四處處於預售階段的物業專案、三處已落成的物業專案未售單位、以及三處持作出租或自用的物業均被鎖定。同時，其還有八個處於發展階段的物業項目所必要的執照、許可證、批文、登記及備檔的常規申請不獲相關機構接納。這已囊括佳兆業在深圳的所有未售物業。

相比於佳兆業杭州項目房源被鎖是由於合作方訴訟導致，佳兆業上述深圳專案被鎖至今，當地相關部門也未給出任何解釋。

不過，近日深圳市規劃和國土資源委員會工作人員對媒體表示，房源被鎖主要有五種情況，一是因關聯業務辦理要求，需要暫時停止銷售；二是預售合同簽訂，上傳資料後未即時備案，系統也會自動鎖定；三是因涉嫌違法違紀，正在進行調查處理或其它調查案件；四是因司法或其它調查案件的問題；五是法律法規規定的其它情況。

央企旗下信託接盤

而在佳兆業杭州房源被鎖的同時，公司的債務卻被國際投行豁免，同時其長沙一項目的信託收益權也被央企旗下的信託公司接盤。

今年1月1日，佳兆業公告稱，由於郭英成辭職，觸發了一項融資協議包含的強制性提前還款條文，遭滙豐銀行要求提前償還2013年8月份借出的4億港元定期貸款。由於佳兆業未能準時償還貸款，因此引發了違約。對此公司也公告稱，此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

而1月12日，佳兆業再次公告稱，公司已經得到滙豐銀行的豁免通知，滙豐銀行宣佈豁免因協議違約而促發的提前還款計畫，並容許佳兆業制定可行的還款建議及相關方案。

同時，1月16日晚間，兆馳股份公告稱，公司於前一天簽訂協定將外貿信託•富祥25號（佳兆業長沙梅溪湖專案）集合資金信託計畫資金信託收益權以2.01億元轉讓給中國對外經濟貿易信託有限公司（以下簡稱“外貿信託”）。該信託受益權對應信託資金金額為2億元，轉讓收益132.49萬元。兆馳股份表示，該次轉讓該信託受益權主要為規避信託風險，保障公司和股東的利益。

資料顯示，外貿信託於1987年9月30日在北京成立，是中國中化集團公司旗下從事信託業務的公司，為中化集團金融板塊核心企業，也是少數幾家受中國銀行業監督管理委員會直接監管的中央級信託公司之一。而中化集團是國務院國資委監管的國有重要骨幹企業，已24次入圍《財富》全球500強，2014年名列第107位，其主業分佈在能源、農業、化工、地產、金融五大領域。同時，據《財富》雜誌同時發佈的分行業榜單，中化集團居全球最大貿易企業第2位。

對此，有業內人士稱，在目前多家機構及公司要求凍結佳兆業相關資產時，央企信託公司接盤其專案信託受益權，顯得頗為不同尋常。


此外，華泰證券近日的研究報告顯示，伴隨負面資訊流的衝擊，佳兆業的債券出現了不錯的投資機會。報告稱，截至2013?年底,佳兆業土地儲備面約為23.3?百萬平方米，儲備分佈看，主要聚焦一線核心城市，一線、二線、三四線城市儲備比例分別為56%、34%、10%，而其聚焦核心城市的戰略也符合目前的市場情況。同時，截至2014年6月30日的最新財務資料顯示，公司現金(包括受限制部分)及銀行存款帳面值約為111億元，較2013年末增加27.4%；資產負債率75.62%，扣除預收款後真實負債率為56.59%，較同行業比較看，其整體負債水準並未過於激進,處於適合水準。考慮清算價值,即佳兆業公司本身重臵成本來看，將部分成本法科目調整為公允計量模式,扣除公司背負債務，可以計算出，佳兆業權益口徑重臵價值為259億元。

華泰證券認為，佳兆業事件最終將會得到妥善的解決，生命人壽接盤的可能性最大，只是最終的解決方案現在仍舊難以猜測。而對於事件中相關各方利益得到有效保護的可能性看, 華泰證券表示，按照概率由高到低依次為員工利益、債券持有人、銀行等機構債權人與股東等所有者權益。由此推斷，購買佳兆業債券可能是一個風險、收益比較為合理的一款投資。

1月16日，廈門宣佈全面取消樓市限購的第一天，推出集美新城一塊商住用地。該地塊緊鄰廈門正在修建的地鐵站，總建築面積達30.52萬平方米，起拍總價為20億元，起拍樓面價為6554元/平方米。

儘管政策暖風吹，但這場限購放開後的首拍並沒有預期中的熱度。

1月16日的土地拍賣會當天，包括萬科、複星、禹洲等7家房地產公司參與，7家房企經過一個半小時的決逐，最終禹洲地產（01628，HK）以總價27.4億元競得上述地塊。

該地塊地上總建築面積30.5萬平方米（可售22萬平方米，自持面積8.5萬平方米），樓面價為8978.9元/平方米，溢價率37%。

值得一提的是，該地塊緊鄰2014年國貿在此拿下的“地王”，當時的樓面價為13136元/平方米。相比之下，禹州地產此次拿下的地價樓面價直降4000元/平方米。

業內人士認為，開發商開始回歸理性，現場叫價比較緩慢，拿地比較謹慎，最終的樓面價也比之前預期的9000元/平方米以上要低。

廈門均和評估總經理王崎則認為，禹洲地產拿地時機非常好，大都在低價抄底，這塊地以後的定價會比之前國貿“地王”有優勢，利潤也比較高。不過，業內人士也指出，雖然此次樓面地價看似比“地王”樓面價直降4000元?平方米，但此次土地出讓的規劃非常嚴苛，住宅比例僅占44%，商業辦公占到了56%，對房企的招商、招租壓力大。

儘管在拍賣前一日廈門正式宣佈全面取消限購，但業內人士表示，島外限購早在2014年8月就已全面放開，因而政策的作用更多的是提振市場信心，對於市場的影響有限。


此前，廈門房價連漲28個月，成為國內樓市備受矚目的“獨立行情”。廈門商品住宅銷售價格在2014年9月結束連續增長，並於10月進入下行通道，但全市商品住宅均價仍較2013年同期增長37.2%至19970.1元/平方米。

自2011年以來，廈門商品住宅新開工面積逐年遞減，根據圖智土地研究中心資料，2014年廈門土地供應量更是處於5年來最低位，出讓土地面積105.5萬平方米，同比減少30%。

業內人士認為，2015年廈門樓市供應不足或限制成交量，需求降溫削弱對樓市的支撐，房價或趨穩。

信託計畫作為LP（有限合夥）參與房地產投資屢見不鮮，但由信託公司獨立運營管理的地產並購專案尚為個例。

日前，中融信託低調成立“長河盛世1號集合信託計畫”，所投向的“中融長河一期基金”，由中融信託旗下全資子公司中融長河資本運作，對項目公司100%股權進行收購，並由中融信託及子公司主動管理。

“房地產直投是公司轉型的方向之一，也符合監管層關於設立子公司做專業務的大方向。”中融信託內部人士表示。

傳統的房地產融資模式漸衰，專案選擇越來越謹慎的信託公司，在房地產業務模式上開始轉型探索。

首個並購項目：玩轉子公司

“長河盛世1號”交易結構中，信託計畫所募集資金將以受託人名義認購“中融長河一期基金”的LP（有限合夥人）份額，資金最終用於支付購買標的資產的交易價款。

產品說明書顯示，預計產品總規模約為8億元，分期發行，每一期信託份額存續期1年，滿1年可贖回。信託資金的退出來源為基金其他LP認購的資金及專案公司的銷售收入。

“設立信託計畫，以LP身份認購房地產投資基金份額，參與股權投資的模式並不少見。”一位元信託行業研究員對理財週報記者表示，“這類產品的重點是所投基金，信託計畫多為募資通道角色，交由基金設立的專案公司管理。”

值得注意的是，中融信託在這裡的角色並非只是資金提供方，信託計畫所認購的基金仍由中融信託及其子公司主動管理，這在同類產品中並不多見。

該產品認購標的“長河一期基金”將直接註冊設立專案公司，由專案公司購買標的資產。最終收購標的為上海遠運投資管理有限公司，該公司是協信集團旗下專為開發建設“中環協信天地”專案設立的項目公司。

收購之後，項目公司100%股權將由上海贇峰投資合夥企業（GP）所持有。

工商資料顯示，上海贇峰投資由中融長河資本和上海長昆投資管理公司共同設立。其中，長昆投資是中融長河資本的全資子公司。由此，中融長河資本即為專案的實際控制人。

產品資料亦顯示，該基金所有投資決策由長河資本根據中融信託直投委員會決議作出，日常經營管理及資金劃轉行為由中融信託配合監管。

中融長河資本成立於2014年，註冊資本5000萬元，中融信託的PE子公司中融鼎新投資管理有限公司為其全資股東。

長河基金總規模10億元，存續期限為5年，包括投資期3年，退出期2年，基金預計以整體出售或散售物業的方式退出。

轉型直投：收益、風險之考

中融信託內部人士對理財週報記者表示：“房地產直投是公司轉型的方向之一，主要通過全資孫公司長河資本來運作，也符合監管層鼓勵信託設立子公司做專業務的大方向。”

資料顯示，中融長河資本是中融信託旗下全資地產並購基金，專注於國內一二線城市核心區位的優質寫字樓、商業零售及住宅專案的並購和投資。

中融信託在官網對房地產信託的介紹中顯示，目前公司已組建了專業化的房地產信託團隊，以拓展房地產開發項目及優質物業的信託投資。

早在2012年12月，中融信託曾與協信集團合作，發行股權投資產品“融信星光2號集合資金信託計畫”，募集優先順序資金10.6億參與同地塊開發。信託資金以股權投資方式投入專案公司，持有項目公司90%股權。

“該項目中明為股權投資，但實質與普通房地產債權融資無異，項目公司的運營仍由協信集團完成，並承擔連帶擔保責任，信託公司只在董事會中以出資比例對應投票權。”一位元接近該產品的人士坦言。

用益信託統計，2014年中融信託發行了70款集合房地產信託，其中股權投資類房地產為18款。

“可以說以前的股權投資項目都是信託融資層面的，長河項目是中融第一個真正意義上的房地產投資產品。”上述內部人士表示。

前述研究人士認為，信託公司雖熟悉房地產融資，但對物業專案的管理經驗並不充足，做直投風險和收益同增。

收益方面，與類似產品多僅取得LP投資收益及0.5%信託報酬不同，首先中融將從長河基金中獲取的報酬包括實收資本2%/年的基金管理費。

另外，根據中融信託對回報的測算，整售情況下，專案整體內部收益率（IRR）為19.68%。基金層面，LP收入約2.19億元，GP收入約0.98億元。

基金收益分配上，在投資人收回實繳出資額並按8%的年化收益率實現優先回報的前提下，長河資本將獲得超額收益20%的分成。

風控方面，除持有專案公司100%股權外，在長河一期基金中，GP註冊資本100萬元，長昆投資作為SLP認購900萬元，兩者合計1000萬元作為風險隔離，承擔無限連帶責任。

中融信託在專案介紹中表示，交易期協信地產本身出現短暫動盪，項目得以低於可比物業25%-30%的收購成本鎖定交易價格。

而通過信託計畫募資只是長河基金的資金來源之一，此外還計畫引入銀行並購貸款，經營物業貸款等成本相對較低的資金。

房地產機會

在多位業內人士看來，房地產為信託深耕領域，資產易於評估，退出方式較為清晰，雖陸續有風險事件發生，仍是信託公司青睞的領域。轉型之機，信託在房地產業務也在謀求更為深入的參與。商業物業、旅遊地產、養老地產都是思考的方向。相比後兩者，隨著REITs的逐步放開，商業物業更能看到前景。

同時，信託的房地產並購的機會也在增加。


清科研究中心統計，2013年中國市場全年共完成並購1232起，其中房地產行業排名第二，涉及案例148起，較2012年上升48%。而截至2014年前11個月，中國並購市場已完成交易1610起，房地產行業以166起案例、總體占比10.3%位列第一。

清科旗下私募通分析，房地產行業的不景氣導致業內洗牌加速，這一現象還將在房地產調整期持續。

此外，根據記者瞭解，亦有大型信託公司通過自有資金進行商業物業收購，以期REITs開放後，以上市方式退出。

中融信託內部人士亦表示，未來長河資本所做的不會局限於此，REITs、海外業務等都將是長河資本的發展方向。

萬達集團董事長王健林表示，集團將進行第四次轉型，主要是從以房地產為主的企業，轉型為以服務業為主的企業，加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務三個產業；發展目標是到2020年，集團資產達到1萬億元（人民幣．下同），收入達到6000億元，淨利潤達到600億元。


萬達定五年目標 資產1萬億
文匯報

在萬達集團上周六舉行的2014年會上，董事長王健林重點闡釋了萬達集團的第四次轉型。他表示，相比前三次轉型，第四次轉型範圍更廣、力度更大，是代表萬達未來發展方向的全新轉型升級。這次轉型主要內容是轉向服務業為主的企業，是萬達集團的整體轉型，也包括萬達商業地產的轉型。

第四次轉型確定兩個目標

據了解，萬達集團轉型分兩方面：從空間上看是從中國企業轉型為跨國企業；從內容上看，是從以房地產為主的企業轉型為服務業為主的企業。萬達已宣佈到2020年「五年發展目標」，資產1萬億元（人民幣，下同)，收入6,000億元，淨利潤600億元，成為世界一流跨國企業。同時確定兩個轉型目標，一是2020年集團服務業收入、淨利佔比力爭超過65％，房地產銷售、淨利佔比低於35％；二是海外收入佔比超過20%。

萬達今後的房地產要實行新的發展模式，同時加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務3個產業，到2020年形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。

相比之下，萬達商業地產的轉型力度更大，主要是力推「輕資產」模式，主要模式是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務都是萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由別人出，資產歸投資者。

文化旅遊收入增速超地產

同日，集團還發佈2014全年業績，期內，集團總資產達到5,341億元，同比增長34.5%；收入2,424.8億元，完成全年計劃的101%，同比增長30%；集團連續第9年保持環比30%以上的高速增長。文化旅遊產業收入增速超越房地產，其中，萬達文化產業集團實現收入341.4億元，完成全年計劃的108.9%，同比增長32.3%。

2014年登上港股「集資王」寶座的萬達商業（3699）實現合同銷售收入1,601.5億元，完成全年目標的100.1%，同比增長26.8%；其中租金回款110.8億元，同比增長32.7%；累計持有物業面積2,157萬平方米，同比增長32.0%。此外，萬達百貨新開店24家，累計開店總數已達99家，實現收入256億元，完成全年計劃的101.6%，同比增長65.3%，超額完成年度利潤目標。


萬 達 大 變 身   主 攻 服 務 業
星島日報

繼萬達商業地產（3699）試營輕資產模式後，母公司萬達集團昨日正式宣布，將由房地產企業轉型為服務業企業。董事長王健林表示，到2020年集團服務業收入和淨利潤比重將超過65%；房地產銷售和淨利潤比重則降至35%以下；同時海外收入比重會超過20%。

　　萬達集團去年總資產達到5341億元（人民幣，下同），收入為2424.8億元，按年增長30%。其中文化產業集團收入341.4億元，按年增長32%，集團稱文化旅遊已經成為萬達的新支柱產業。報告並無披露集團商業地產在2014年的收入，不過根據萬達集團中期公告，去年上半年商業地產收入為668.5億元，佔集團上半年總收入的73%。

　　王健林指出，萬達集團要實行新的房地產發展模式，同時加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務三個產業，到2020年形成商業、文化旅遊、金融和電商四大行業比重相當的企業，徹底實現轉型。

　　根據萬達集團5年計畫，到2020年集團資產要翻一番，達到1萬億元，收入和利潤分別達6000億元和600億元。

　　另外，根據國家統計局數據，去年12月70個大中城市新建住宅銷售價格按年下降4.3%，是連續第4個月按年下跌；惟12月成交量創年內新高，按月增長9%，一?城市成交量更按月增長超過15%。新建住宅價格按年下跌的城市有68個，平均跌幅亦較11月的3.7%進一步擴大。京滬穗深四個城市樓價平均跌幅達3.1%。按月計算，12月新建商品住宅價格較11月下跌0.2%，為連續第8個月按月下跌，但跌幅收窄0.2個百分點。

新一份《施政報告》並未有為樓市加辣，遂刺激買家積極入市。《施政報告》後首個周六及日，美聯物業統計的十大屋苑錄得20宗成交，按周增7宗，並創13周新高。

再現價量齊升局面

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，買家預計短期內樓市易升難跌，便積極入市問價，業主叫價也因而水漲船高，仍無阻買家的上車熱情，二手再現價量齊升的局面。

布少明預期後市仍有上升空間，只待更多買家接受現價，二手價量可望進一步攀升。十大屋苑中以天水圍嘉湖山莊的表現最好，錄得7宗成交，按周升3宗。

香港置業高級執行董事伍創業表示，該行統計十大屋苑過去兩天有約12宗成交，按周升50%。利嘉閣地產統計的十大屋苑，過去兩天共有17宗成交，按周升兩宗，升幅13.3%，利嘉閣總裁廖偉強表示，《施政報告》無公布打擊樓市的政策，買家入市信心增加，預期不少買家趕在農曆新年前入市，帶動交投平穩上升。

此外，中原地產統計的十大屋苑，周六及日則有20宗成交，按周再升11.1%，連續3周錄得升幅。不過，十大屋苑仍有半數「捧蛋」收場。

投資涉百億 料大發展商競逐

日出康城6期今日截標，屬於康城站歷來第二大項目，市場估計，有力參與的發展商僅3至4間，入標反應料稍遜於康城5期。早前投得比鄰地皮的新地（00016）擬「再下一城」。

屬於近一年內第3個招標的日出康城項目，康城6期總樓面達147.4萬平方呎，涉及最多2,400伙，屬於康城2期（涉及333萬平方呎樓面）後規模最大的一期，較去年批出康城4期（涉及樓面131.6萬平方呎樓面）及5期（涉及101.2萬平方呎樓面），總樓面分別多12%至34%不等。

利潤分紅入場門檻 提至15%

單以地價及建築費計算，康城6期投資額粗略估計逾90億元，甚至高達百億元，較去年批出的4期及5期多達逾10億元，入場門檻頗高。同時，港鐵（00066）今次上調利潤分紅的入場門檻至15%，進一步降低項目吸引力。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，項目補地價金額合理，加上屬鐵路上蓋項目，景觀亦不錯，所以有一定吸引力，只是投資額逾百億元計算，相信只有3至4間大型發展商有能力參與。

同區數地待批 細財團有保留

萬科香港業務部助理董事（地產發展）林力山亦認為，6期的位置較5期為佳，但考慮到全港未來幾年有大量供應，因此要謹慎研究各個招標項目。

此外，據悉有其他中小型發展商亦認為，未來有不少投地機會，單是同區仍有多幅地皮待批，對於「獨注」百億投資在康城6期有所保留。事實上，單是未來一個月，已經有3幅政府住宅招標，可建樓面介乎5.23萬至14.3萬平方呎。

至於早前分別投得康城4期及5期的新地、會德豐地產，均有興趣進一步擴大版圖。

6期與4期可併建 靈活性高

新地副董事總經理雷霆指，集團將會獨資入標。

中原地產測量師黎堅輝則指，6期位置與4期相連，可合併發展，而且項目單位設計靈活性高，可依據日後市況而決定單位數量，條件吸引，相信各大發展商有一定興趣，最終接獲逾10份標書亦不足為奇。

日出康城第6期於去年展開招標程序，並獲得23間發展商遞交意向書，除了長實（00001）、?地（00012）、新世界（00017）等外，亦包括九建（00034）及遠東發展（00035）等多間中小型發展商。

剛出爐的《施政報告》未為樓市加辣，細價樓需求強勁，造就新界區交投急增，破頂之聲此起彼落。美聯周末十大屋苑錄得20宗成交，按周大升53.8%，新界區佔13宗，按周升逾1倍，其中天水圍嘉湖山莊錄7宗成交，按周增75%。各屋苑更連環破頂，最矚目為沙田第一城一個連天台大戶，以900萬元成交創屋苑最高紀錄。荃灣愉景新城一間兩房戶亦以530萬元破同類成交紀錄。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，施政報告大力着墨於協助市民上車，未有即時增加房屋供應，更沒有「加辣」行動，激發起潛藏多時的龐大入市需求，買家預期短期內樓市易升難跌，積極入市問價，業主叫價雖然也因此水漲船高，仍無阻買家的上車，破頂成交屢現，二手再現價量齊升的局面，預料後市價量仍有望有進一步突破。


政府無「加辣」 新界樓即彈


據美聯十大屋苑統計，過去兩天新界區成為帶動二手成交上升的火車頭，3個指標屋苑包括荃灣中心、沙田第一城及嘉湖山莊合共錄得約13宗成交，較上周末的約6宗升116.7%。其餘港島區3個指標屋苑、九龍區4個指標屋苑，過去兩天分別只得2宗及5宗成交，遠不及新界區表現。


新界區藍籌屋苑沙田第一城，繼日前有單位以每方呎13,593元破屋苑395方呎細戶同類新高之後，消息指屋苑4座頂層C室連天台單位，實用面積853方呎，以900萬元連租約成交，為沙田第一城首宗升至900萬元水平的交易，引起市場嘩然，實用呎價約10,551元。原業主2007年11月以460萬元購入單位，持貨7年多賺440萬元，賺幅96%。


中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑亦說，過去兩天一二手交投都極為暢旺，主要因為施政報告集中長遠供應政策，未有壞消息傳出，不少用家加快入市決定，在買家追價情況下推高成交量，尤其新界區中小型單位升幅最明顯，成交集中500萬元以下盤源，預測本月二手交投可升至5,000宗。


中原半月收1億元佣金


據了解，中原十大屋苑中，亦以新界區成交最標青，9宗成交全部來自嘉湖山莊。陳永傑表示，受惠大市交投活躍，本月至14日該行住宅部佣金收入已達1億元，較上月同期6,000多萬元上升66.6%。


除沙田第一城外，中原馮澤源表示，沙田中心F座中層C室剛以470萬元易手，實用面積347方呎，折合實用呎價13,545元，創屋苑同類型單位近月新高。另外，美聯梁仲維表示，荃灣愉景新城1座高層C室，實用面積474方呎，以530萬元成交，屬屋苑兩房同類新高，實用呎價11,181元。


屯門區邊緣的屯門碼頭一帶最近樓價亦水漲船高。祥益古文彬表示，邁亞美海灣2座低層F室以428萬元成交，實用面積442方呎，呎價9,683元，屬同類型單位新高，呎價逼近屯門站鄰近屋苑。

傳統九龍豪宅區本月交投暢旺，至今暫錄近50宗成交。中原豪宅STATELYHOME九龍豪宅高級分區聯席董事余社朝表示，又一居錄得近10宗交投，當中又一居17座高層C室，實用面積603方呎，三房套房間隔，剛以948萬元易手，折合實用呎價15,721元，造價創屋苑同呎數單位新高。原業主則於1997年12月以750萬元買入單位，升值26.4%。

受東環銷情帶動，過去兩天一手成交錄得410宗成交，按周升8.1%。新地東涌東環趁勢「添食」，昨日宣佈再加推204伙，並輕微漲價，平均加價2%。?地與金朝陽合作的大坑重士街雋琚，發展商亦透露未來數日內開價。

204伙平均加價2%


東環新近推售的330個單位全數沽清。新地副董事總經理雷霆指，昨日再加推204伙，單位平均加價約2%。翻查資料，東環對上一次加推亦有加價約3%。東環過去三星期共售出950伙，套現約50億元。


新地代理助理總經理胡致遠表示，是次加推單位包括1房至3房單位，銷售安排稍後將公布。其中最細的1房單位，入場費370餘萬元．折實呎價約8,700元。


他續說，為鼓勵更多上車客，首次置業用家回贈100%印花稅，而非首次置業用家的印花稅回贈則由70%減至60%，而其他優惠大致不變。


星鑽單日沽39宗


雖然周末一手成交在東環帶動下，表現理想，但呎價及樓價較高的新盤，銷情明顯較慢。中國海外及市建局旗下西營盤星鑽昨日開賣100伙，售價由852.9萬元至1,987萬元，市場消息指，最後成交約39宗。中原及美聯管理層均不約而同地指，準買家出席率只得50%，反映銀碼較大的物業，準買家入市相當審慎。


至於英皇旗下西環維港峰於過去兩天售出3伙，英皇國際執行董事張炳強表示積極考慮加推餘下單位，加幅約5%。


雋琚本周上價單


另外， ?基地產營業（二）部總經理韓家輝指，大坑重士街雋琚數日內會上價單，預計月底或下月初發售，首批單位將涉及50伙以內，會包括1房至3房單位。樓盤昨日特別推介其中僅得一伙的連天台四房戶，韓家輝表示，該單位或會招標出售。


卓能吉隆坡盤昨預售


卓能集團旗下馬來西亞首個吉隆坡全資擁有的項目「Cecil Central Residence」，昨日優先預售Tower 1。據知Tower 1一共提供285個單位，優先預售涉及其中50伙，面積由755方呎至2,005方呎，平均呎價1,600馬幣(約3,484港元)起。項目鄰近雙子塔，早於1990年已被趙世曾購入。地盤總面積達3平方英畝，可建築4座高級住宅，將於2018年第四季落成。

香港置業工商舖資料研究部昨日綜合土地註冊處數據顯示，2014年第四季舖位註冊量錄883宗，按季急升53%，惟註冊金額則按季微跌約2.4%至76.74億元，反映第四季舖位成交主要集中於中細價物業。

民生區舖位承接力不俗


按佔比分析，價值低於500萬元註冊錄674宗，佔整體註冊76%，較第三季佔67%增加外，而且所佔比率更屬年內按季最高，反映細碼物業成交於末季內更趨活躍。當中，屯門區共錄291宗細價物業登記，成交量高踞榜首；北角、油麻地區則分別以128宗及69宗緊隨其後，反映民生區細價舖承接力不俗。


香港置業至尊旺舖董事陳偉材指出，內地政府大力打貪令旅客來港消費模式改變，從主要購置高端名牌產品轉向中低價民生用品；然而整體旅客人數仍按年錄得不俗的增幅，根據本港最新零售數據顯示，11月港旅客人數接近530萬人次，按年同期上升15.7%；而11月份零售業總銷貨價值的臨時估計約413億元，按年同期上升4.1%。


陳氏續指，因舖位拆售項目，所涉銀碼細，一向受市場追捧，相信年內仍有拆場項目應市，令細碼物業繼續主導舖市。

本周三，皇家地產公司(royal lepage)在新公布的報告中預測，受油價下跌的影響，2015年加拿大房價將會溫和上升2.9%，而全國各地的房價增長率都會呈現不同程度的放緩。不過，多倫多房價的增長將不太會受油價的影響。在2015年，這個城市將成為全國房市的領頭羊。

報告首先回顧了去年第四季度全國的房價行情。就房型而言，領漲的是獨立平房(detached bungalows)，價格年同比增長6.7%，兩層民宅(two-storey homes)價格增幅為6%，而公寓房價的增幅為4.5%。

就城市而言，愛德蒙頓的公寓房錄得最大升幅，年增長12.2%達25.1萬元。卡爾加里的房價也出現大膨脹，標準公寓房的價格飆升9.1%，至31.16萬元。

在多倫多，獨立平房的價格年增長11.6%至64.75萬元，兩層住宅(的均價上升了8.6%至74.51萬元。

在溫哥華，獨立平房和兩層民宅價格年增幅均超過7%，均價分別達到了112.5萬元和123.3萬元。

當然，也不是所有城市的房價都看漲。在曼省省會溫尼伯，去年第四季的房價基本同前年同期持平;而在薩省省會里賈納(regina)，兩層民宅的均價年同比下降了6.8%，至34.5萬元。

至於2015年的房價行情，皇家地產公司坦言，將不如去年那么好。經濟因素、包括直線下滑的油價都有可能遏制房價的增長，令全年的增幅在2.9%左右。

該公司ceo索珀(phil soper)坦言，2015年加拿大房市最大的威脅就是油價下跌導致就業萎縮，人們的購買力降低，從而令消費者信心下降。

據預測，2015年全國房價增長的領頭羊將是多倫多，年增幅有望達到4.5%，不過這較去年已經是大大落后了。

皇家地產公司表示，安省的經濟支柱不是石油業而是制造業，所以油價下跌對多倫多的房市影響不大。事實上，油價下跌會導致加元持續走低，從而刺激該省的出口量，讓制造業復甦，這將對房市產生一些正面的影響。

溫哥華今年的房價增幅有望在全國排第二位，達到2.8%。排第三的是卡爾加里，為2.4%。其他大城市，如蒙特利爾和哈利法克斯的房價增幅分別為0.6%和0.5%，幾乎是零增長。

對倚靠石油業支撐經濟的加西地區如阿省、阿省而言，明年房市的情況可能就不太妙了。油價下跌會可能會導致經濟惡化，人們的收入減少，從而降低買房的需求，以及影響他們的還債能力。

更糟糕的是，明年央行可能會升高利率，從而導致按揭率的上升，而聯邦政府則可能再次收緊按揭條例，這都會進一步加重加西房主們的供房負擔。

不過，皇家地產公司相信，加西地區的房市冷卻將是暫時的，就長期而言，只要全球能源價格回漲，該地區的房價增長率將超過歷史和全國的平均水平。