政策說變就變的不可預測風險，儼然成為大型BOT、地上權開發案的最大殺手！台北市「萬萬稅」時代來臨，讓商業型BOT、地上權案不但面對存續年限逐年遞減、資產價值逐年萎縮終至歸零的宿命，更須面臨地價稅、房屋稅大幅調漲的夾殺；未來租金等收益恐將被高稅賦吃掉大半，激增的成本讓原本評估投報率完全失準，成為這一波高稅賦政策下的重災戶。

引爆高地價稅、高房屋稅兩顆炸彈的關鍵政策，一個是政府連續大幅調漲土地公告現值、帶動公告地價和地價稅也跟著調漲的連鎖效應；另一個是2014年7月1日實施的房屋標準單價一口氣調高1.6倍；以及台北市獨有的加重豪宅稅稅率，造成目前不動產市場人人自危的高稅賦風暴。

大華不動產估價師事務所所長張義權表示，台北市土地公告現值從94∼103年已「連10漲」，連帶使3年調整一次的公告地價也大舉跟漲。

張義權分析，對BOT、地上權開發案的投資者來說，每年必須依當期公告地價的2％或3∼5％繳交地租、並依房屋評定現值繳交房屋稅；北市部分路段近10年公告現值累計調幅超過100％，也讓BOT、地上權開發案每年繳交的地租激增1倍以上，嚴重衝擊投標時所設定的投資報酬率和回收年限。

台北101╱地租漲1倍、房稅漲3倍
以台北市規模最大的BOT案101大樓估算，完工營運已11年，以每年需依當期公告地價2％支付地租計算，現在地租竟然比2004年開幕營運時跳升快1倍！另在房屋稅方面，依調升後路段率290％、新版稅制推估，今年的房屋稅恐上看4億元、比原本的1.2億元暴增3倍。

再看2015年下半年將完工，由微風廣場承租的信義計畫區A3「國泰 置地廣場」，今年公告地價恐將增值1.3倍、躍升到40億元，地價稅上看2億元；至於房屋稅更驚人，由於適用新稅制，市場預估上看7億元，比11年前取得的估值激增7倍。

據估計，國泰置地廣場在適用新版房屋稅制後，估計會比原本投標時的房屋稅增加每月每坪約360元；如果以每月每坪原來預估租金收入是3,000元，那麼租金淨收入將因房屋稅被墊高，而短少1成以上。

富邦、南山╱地上權案成本激增
正動工興建的南山廣場地上權案，據估計完工後房屋稅，換算每月每坪租金收入要再多上繳的373元，對於租金淨收入也將減收1成以上；相對回收年限，將再比預期的再拉長。

至於寒舍艾麗酒店座落的信義計畫區A10地上權，2008年標售給富邦人壽迄今近5年，今年公告土地現值恐比當時大漲82％、公告地價也有1成的增幅，接下來地價稅、地租勢必暴增。

其實地上權從得標之日起，開發商就只能任重稅宰割。以富邦A10來說，2008年標得的權利金是36.8億元，此外每年地租依公告地價5％計算約7,200萬元，單以這個數字乘上50年地上權，就要上繳36億元地租給政府，這還未計算每3年一次的公告地價調漲；總計50年下來，光是土地權利金和累計地租就要72.8億元。

高力國際董事總經理劉學龍表示，台北市現在的地價稅、房屋稅調得太可怕！像國泰人壽在台北市擁有多少大樓？據市場估算，國壽每年繳交的地價稅就會占掉租金收入的16％，換言之，每年12個月的租金收入，就要吐出2個月租金貢獻政府；另外，參與BOT和地上權開發案的壽險業也會哀哀叫，因為每年至少多繳好幾億元的稅。

專家：重稅成BOT開發案最大風險
仲量聯行董事總經理趙正義表示，重稅已成為BOT、地上權開發案的最大潛在風險、尤其在台北市；目前仲量聯行受投資人委託準備競標，都提高房屋稅賦成本約10％進行財務評估；而高力國際甚至接獲許多客戶委託，進行不動產稅制的說明和攻防策略。如何在重稅下求生存與趨吉避凶，已成為現今企業界的新顯學。

高地租加高房屋稅，台北市地上權住宅案遭兩面夾殺！房仲推估，台北市信義區松勇路「台北花園」（見右圖，本報資料照片）明年可能成為首宗年繳地租破百萬元的地上權住宅。同時，一般價位的地上權住宅，住戶也恐面臨買得起，但住不起的窘境。

不僅如此，財團競標取得的BOT開發案，同樣面臨地租攀高問題，包括台北101大樓、信義區國泰人壽取得的A3案等都面臨地租暴衝的衝擊。

地上權住宅案售價，僅約同區一般住宅的7成，在房價高昂的台北市具相當吸引力，目前大台北地區地上權住宅案近2000戶。

住商不動產企研室主任徐佳馨解釋，地上權住宅類似租屋的概念，買方先付房價，取得未來50∼70年的房屋居住權。使用期間除每年繳交房屋稅外，另外每月還要繳交一筆租金，如同跟政府租地使用，是由公告地價的3％∼5％而來。但公告地價每3年調漲一次，等於未來地租金不斷上揚。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，信義計畫區松勇路上的知名地上權案「台北花園」，住宅1997年的公告地價為每平方公尺7.6萬元，至2013年上揚至12.7萬元、漲幅高達66％。換算下來承租40坪土地持分的住戶，1997年時每月繳交地租為4.2萬元，但到去年每月地租已達7萬元，等於1年要繳交高達84萬元的地租。更不敢想像明年公告地價的漲幅會是多少。

劉怡蓉表示，若以2010年和2013年間調漲3成公告地價來算，明年假如也漲3成，「台北花園」年地租將漲至109萬元，飆破百萬元大關。

大型BOT案也遭殃。高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，以目前是微風廣場松高店的富邦A10地上權案來說，富邦2008年標得的權利金是36.8億元，此外每年地租依公告地價5％計算約8000萬元，單以這個數字乘上50年地上權，就要上繳40億元地租給政府，這還未計算每3年一次的公告地價調漲。因此，總計50年下來，光是土地權利金和累計地租就要76.87億元以上。

最近市場買氣膠著，無論新屋與舊屋都呈現「賣不動、漲不動」的窘況，特別是過去市場上充滿話題的新成屋，以及都更拚翻身的老房子，在現在的市場現狀中，到底有甚麼變化？住商不動產企劃研究室統計2013年與2014年下半年實價資料後發現，台北市的5年以內新屋及30年以上老屋，漲幅分別僅有1.02％與2.41％，其中更有不少區域出現跌價，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，市場買氣鈍化，過去投資者偏好的產品反而買氣更受影響，隨著稅賦壓力越來越大，未來新屋買氣將更為不樂觀。

在新屋表現較弱勢的區域有北投、松山、南港等，跌幅高達一成以上，徐佳馨分析，一方面是2014年少見優質個案推出，市場充斥較低價物件，二方面是松山、北投在松山線與信義線利多發酵完畢後，不少投資客想要獲利了結，也讓價格呈現回落。

不過新屋仍有區域表現不俗，如士林漲幅達20.77％，信義漲幅達19.25％，這揭示與區域內有新案交屋，或與指標豪宅價格不墜有關。徐佳馨分析，從新屋兩樣情的狀況來看，個案將會自行走出一條路。

相較於北市的新屋兩樣情，北市老屋跌幅不深，即使是跌幅最大的大安區，也僅有6.08％，幅度不大，而中正漲幅更達23.35％，徐佳馨分析，消費者若以卡位優質區為思考，低價老屋賣相較佳，而在未來新屋使用新造價後，老屋因為持有成本低，若賣方願意降價，交易狀況應該會更好，不過，老屋看俏也非好事，意味著未來都更難度將更大幅提高，都市面貌也將會繼續維持老舊。

住宅冷颼颼，商辦市場也跟著打噴嚏。永慶資產管理公布，2014年全台交易規模逾億元的商用不動產交易總金額約814億元，較前年1192億元，減少32％，不僅跌破千億，也創2008年金融海嘯以來新低。

永慶資產管理協理黃增福說，市場資金最充裕的壽險業，在金管會最低收益率2.875％限制未鬆綁下，商辦交易個案要上百億元，已不多見。不過，去年第4季商辦租金卻逆勢上揚，整體租金增長至每月每坪2103元，較前一季2056元，季增2.3％；辦公空置率為6.8％，比前一季7.2％下降。

黃增福說，主因為北市信義計畫區與民生敦北A級辦公，以及南京松江商圈，以及中山北路一、二段與南京東路4、5段等沿線商辦，租金增加因素，帶動整體商辦的租金走升。 以台北市來看，近期交易集中在捷運松山線與信義線沿線的辦公商圈居多，總價在3000至5000萬元不等，坪數約35至60坪間，適合中小企業使用的自用型產品，為市場交易主力。

其中熱門商圈，包括松江南京商圈、信義商圈、敦南商圈，屋齡逾20年以上的中古辦公大樓，平均每坪成交行情在70萬至80萬元，不論對長期置產或自用型客群而言，詢問度仍相當踴躍。

國產署與地方政府攜手推動產業招商案，好事成雙，新增2案，2015年一開始就有亮眼表現，交出活化國有資產的好成績，將與高雄市政府於駁二藝術特區設置駁二文創軟體園區，促進數位內容及文化創意事業發展；與新北市政府共同開發樹林區國有工業區土地，引進高附加價值型態產業。

國產署表示，配合高雄市政府掌握數位內容及文創產業雙軌發展契機，及結合駁二藝術特區創新、實驗、前衛的品牌形象，將與高雄市政府共同開發設置駁二文創軟體園區，協助數位內容及文化創意產業聚落成型，這次擇定的開發基地面積約1,300坪，屬第三種商業區，將以設定地上權方式辦理招商，預估可吸引民間投資金額16.5億元、創造2.4億元年產值、提供2,000名就業機會。

此外，因應新北市二級產業蓬勃發展、產業用地供不應求，及配合新北市政府產業發展佈局與空間規劃，與該府共同開發樹林區山佳工業區內國有工業土地，面積約1,150坪，將以出租方式辦理招商，預估可吸引民間投資金額0.61億元、引進5至10家廠商、創造32.5億元年產值、提供近200名就業機會。

國產署進一步表示，該署積極推動結合目的事業主管機關共同開發國有土地，截至目前為止，已完成簽訂契約計36案，積極洽談中有18案，未來將繼續循此合作模式推動多元在地產業，吸引更多優質民間企業參與國有財產的活化利用，發揮開發創意，展現地方特色，同時增加政府財源收入，達成中央、地方、相關產業及民眾多贏局面。

松山新成屋跌14%最兇

台北市最近1年的房價呈現凍漲，不論是5年內新屋及30年以上老屋，平均漲幅分別僅1.02%、2.41%。12個行政區新屋以士林區、信義區漲幅在20%上下最凌厲，老屋則是中正區漲23%衝第一，信義區因反應了捷運開通，房屋無論新舊都增值快速。

以內政部2013年、2014年下半年的實價登錄資料來看，台北市5年內新屋跌幅最多為松山區14.89%，漲幅以士林區20.77%最多；老屋跌幅最多為大安區6.08%，房仲分析新屋、舊屋都呈現「賣不動、漲不動」窘況，尤其新屋因為價高，買氣已大不如前。

中正區老屋漲23%
新屋跌區有松山區跌14.89%、南港區跌12.77%、北投區跌10.96%，跌幅皆高達1成以上，松山區更從單坪106.09萬元跌至90.29萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，去年少見優質個案推出，故市場充斥較低價物件，二方面是松山、北投在松山線與信義線利多已發酵完畢，不少投資客想要獲利了結。

新屋漲最多的是士林20.77%、信義19.25%。永慶房屋研究中心經理黃舒衛分析，這是因為高單價產品的帶動，多因新案交屋或指標豪宅價格有關，光豪宅成交皆在3~5億元間，像信義區「皇翔御琚」每坪成交270~280萬元，因而拉抬了區域漲幅，但並非新成屋買氣提升，事實上，新成屋僅佔市場交易的1成。

反觀台北市老屋，房價跌最多為大安區，但跌幅僅6.08%，甚至生活機能完備成熟、又有明星學區的中正區，漲幅還高達23.35%。徐佳馨分析，老屋因持有成本低，若賣方願意降價，交易狀況估計更好。

「挑機能佳舊公寓」
台北市不動產仲介公會理事江宛青則分析，大安區公寓約80~90萬元，過去屋主多半認為舊公寓可以都更，曾經房價高漲，但近2年都更幻滅後，屋主多半願意降價，價格回跌到正常。

民眾林小姐表示，以現在薪資還是買不起新屋，若要買房，會從生活機能佳、交通方便的舊公寓下手，但避免修繕成本，不會挑選超過35年以上的公寓。

店面換租客不一定都調高租金，若屋主難撐閒置期，可能將租金調降。台北市東區店面，承租方從珠寶店換成短期拍賣業者後，月租從40萬元變10萬元。業者指，屋主若急欲出租，就不得不壓低租金。

HANG TEN換烤肉店
台北市基隆路、信義路口的三角窗店面曾是服飾品牌HANG TEN據點，近期改成烤肉店，台灣房屋信義安和捷運特許加盟店經理簡珞傑表示，該店換過幾個租客，捷運信義線開通後附近過路客更少，租金大概從每月坪3000元，降至2500~3000元。

台北東區店面頻換業種，租金也降了。簡珞傑舉忠孝東路臨路某店面，曾是月租金高達40萬元的珠寶店，去年租方搬走後空置半年，屋主便低價租給短期拍賣業者，月租10萬元，降幅達7成5。

永慶房屋永和區高資產服務中心店長黃玟豪指出，無資金壓力的屋主可能會考慮等高價出租，但對有貸款的屋主而言，空置期只能撐3個月到半年，就會折價出租；如新北市永和區永亨路餐廳原月租3.5萬元，雖房東想漲至4萬元，但空置半年後也只能以2.8萬元租出。

「家戶購屋比」是將建物買賣移轉棟數、家戶數相除而得，比值愈高代表此區生活機能佳、買氣愈好，判別出房市交易溫度。

以去年六都各個行政區的家戶購屋比來看，買氣第1名是林口區，因國賓影城及購物商城加持，每100戶有近11戶購屋，其次為新北淡水區10.7%、台中西屯區9.1%。

而前10名中，台中市則因重大公共建設利多加持，共有西屯區9.1%、南區8.4%、中區7.5%及北屯區7.1%共4區入榜，西屯區新推案每坪25~28萬元起。

儘管去年億元以上大型商用不動產交易規模跌破千億元，創下2008年來新低，但信義全球資產觀察近年商圈發展發現，北市目前共有21家五星級飯店，其中超過5成集中在中山區，預計在2015年之後開幕的5家飯店也以此區為首選，中山區五星飯店霸主地位屹立不搖。

根據信義全球資產統計，目前位於頂級A級商圈的五星飯店，主要分布在中山、信義、大安、大同區內，而中山區就有6家，包括大倉久和、晶華、國賓、老爺酒店等，共享欣欣秀泰影城和新光三越南西百貨聚落；維多利亞酒店則與美麗華百貨、影城共榮；而六福皇宮則有敦北IKEA、微風南京店撐場。

根據台灣旅宿網資料，台北市目前五星級飯店共有21家，有超過5成集中在中山區、提供2,982個房間數；大安區則有包括福容、福華及遠東飯店在內，共3間五星級飯店、提供1,146間客房間，成為五星級飯店第2集中區域。

信義全球資產調查發現，2000年之前台北市共有11家五星飯店，包括六福皇宮、國賓飯店、遠東國際大飯店、寒舍喜來登等開幕，其中超過6成都集中在中山區，之後每10年以5家左右的規模增長，並且仍以中山區為重要據點，也進而發展成晶華精品商圈、南西商圈、美麗華商圈。

但由2010年開始，隨W-Hotel和寒舍艾美酒店在信義區開幕，五星級酒店戰區重新洗牌，同時具有飯店、商場、電影院的信義區，也帶動整個商圈集中發展，在東區另撐起一片天。

信義全球資產經理王維宏表示，據觀光局資料，在目前籌設的觀光級旅館中，預計在2015年之後開幕的5家飯店，包括極受矚目的美福、宜華國際觀光飯店等，就有4家設在中山區，可見中山區仍受業者偏愛、觀光一哥地位穩固。

要打造人來人往的A級商圈須具備那些元素？商仲業者調查指出，這些元素不外乎是飯店、影城、百貨和捷運等4大機能到位，A級商圈不但會成為國際觀光客下榻的首選地，也能吸引本地客，讓周邊聚落更穩固，而北市中山、信義、大安和大同區，正好是目前符合A級商圈條件的4個行政區。

蘋果日報報導，被商仲業者列為A級商圈的北市4個行政區，業者指出，其中中山區內捷運中山站周邊就群聚相當多的五星級飯店，例如知名的晶華、國賓及最新的大倉久和大飯店，再加上區內有新光三越南西店、欣欣秀泰影城，4大元素備齊；至於信義計畫區，區內新光三越百貨群和信義威秀影城，加上W、寒舍艾美酒店及捷運市府站，儼然成為吸金商圈。

A級商圈帶來的效益，也連帶反映在店租水準上，據實價登錄資料顯示，北市去（2014）年第2季的店面交易量為91件，相較於去年同期的184件，明顯萎縮了近5成，即使買氣衰退，但被業者視為A級商圈的中山區，2013年第2季店面每坪均價為101.9萬，去年則漲到112.6萬元。

商仲業者王維宏表示，A級商圈機能充足，不僅成為國際觀光客的下塌首選，也吸引本地消費者群聚，帶動店家集中、讓周邊聚落更加穩固，而目前進行中的新北新店區裕隆城開發案，靠近捷運大坪林和七張站，且積極與誠品商場、威秀影城合作，據了解也正與飯店業者洽談中，就是企圖打造新的A級商圈。

台中市104年土地公告現值平均較前一年漲幅逾11％，屬於台中「資產股」的達新工業，因持有台灣大道旁的「惠國段」2,705坪土地，及寶成國際集團持有單元一土地約1.47萬坪，在104年土地公告現值公布後，兩家公司今年手中土地潛在利益驚人。

緊鄰台中地王新光三越的達新手中惠國段土地，總面積2,705坪土地，103年土地資產帳面價值，可由101年重估後的27.05億元，再增至約50億元，104年又增至56.26億元，使得達新在短短3年內的土地資產帳面價值，就增加逾29億元。

達新在新市政中心的惠國段土地，共有2筆。 其中，一筆2,593坪，原始持有成本只有7,500萬元；另一筆為112坪，因都屬於「新四」土地，且比鄰大遠百，及新光三越百貨，可做為興建百貨、飯店之用。 達新透露，該土地目前暫時做為停車場之用。至於寶成集團手中持有「單元一」土地，總面積約1.47萬坪。

另位於台灣大道、寶成集團總部旁，尚有未開發的土地面積約779坪，其中468坪出租給麥當勞使用。 其中，單元一福和段、臨台灣大道的土地，土地公告現值，由103年的每平方公尺15.12萬元，104年再增至17.69萬元，即每坪逾58.49萬元；至於福和段的「裡地」區段104年土地公告現值，每平方公尺由103年的7.7萬元，再提高至9.5萬元，即每坪約31.4萬元。

以當地平均每坪土地公告現值約45萬元估算，推估寶成持有上述土地資產帳面價值，超過66億元。此外正新橡膠董事長羅結家族在台中市區所持有面積約1,200坪土地，目前已租給愛買中港店，做為停車場使用。該區104年土地公告現值，每坪已由103年約89萬元，提高至約109萬元。因此羅家上述土地總市價，保守估計約20億元。

中央攜手地方活化國有地，開春好事成雙。財政部國產署昨（19）日表示，本月底將與高雄市、新北市政府簽約，共同開發國有地；其中，高雄看準駁二藝術特區的人潮及錢潮，將開發駁二文創軟體園區，每年可望創造2.4億元產值。

另外，地方政府首長走馬上任，為推動國有地活化，財政部長張盛和近期也將發函，獻上全台22處國有地作為賀禮，希望開拓中央與地方合作開發的契機。

國產署表示，配合高雄市政府掌握數位內容及文創產業雙軌發展契機，及結合駁二藝術特區創新、實驗、前衛的品牌形象，將與高雄市政府共同開發設置駁二文創軟體園區，協助數位內容及文化創意產業聚落成型。

邊子樹指出，這次擇定的開發基地面積約1,300坪，屬第三種商業區，將以設定地上權方式辦理招商，預估可吸引民間投資金額16.5億元、創造2.4億元年產值、提供2,000名就業機會。

新北市方面，為因應轄區內工業蓬勃發展，產業用地供不應求，財政部也將釋出樹林區山佳工業區內國有工業土地，與新北市政府共同開發，預計今年上半年可望正式公告招商。

2014年收官之月，房價下跌局面並沒有出現明顯改觀。昨日（1月18日），國家統計局發佈2014年12月份全國70個大中城市價格指數顯示，降價範圍及幅度繼續收窄，市場緩慢回升態勢繼續，但下跌仍是主流。

此外，中原地產市場研究部統計整理資料顯示，在2014年的12個月中，從1月份的環比平均上漲0.4%到7月份跌幅最高點平均下調0.73%，只經歷了6個月，2月開始首次出現個別城市價格調整，3、4月份出現華東區域的塊狀分佈，5月出現以東部城市為主的房價多數城市下行，7月全國市場全面下調，9?12月，市場全面進入同比下調階段。根據國家統計局資料，12月杭州、寧波、海口、溫州、金華這5個城市，甚至出現了低於2010年定基價格的情況。

中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，在整體告別絕對短缺後，樓市已進入“白銀時代”，本輪市場的調整週期將起碼延續到2015年初，成交量有可能在2014年四季度出現觸底跡象，隨後逐漸企穩恢復，但價格起碼到2015年一季度才會出現明顯的企穩。

記者注意到，被房企視為“香餑餑”的北京樓市，新房價格顯著回落，宅地市場樓面地價攀高表現明顯。

68城新房價格跌回1年前

據測算，2014年12月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均降幅分別為0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2個百分點；環比降幅比上月收窄的城市分別有48和36個；環比上漲的城市分別有1個和8個，分別比11月份增加1個和2個。

張大偉說，新建住宅指數中，全國僅廈門、鄭州兩個城市依然同比上漲，其他68個城市房價已經低於1年前，平均同比跌幅高達4.5%。

但一些改善跡象已經發生，比如2014年9月之後，新房市場首現房價環比上漲的城市。鏈家地產分析師張旭說，自10月開始，已經呈現出“止跌及上漲城市數量增加，下跌城市數量減少”的趨勢，12月份依然延續了這種趨勢。

“目前來看，整體市場的看跌情緒有所減弱，價格下滑幅度縮小，甚至部分去化與預期良好的城市，價格出現緩慢回升。”張旭對《每日經濟新聞》記者表示。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，總體看，受前期信貸政策調整、央行降息、年底開發商為消化庫存加大推盤力度等多重因素影響，12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環比增長近9%，再創年內新高。

不過，成交量大很難迅速對應房價變化趨勢的改變。中指院報告稱，2014年末推盤高峰促使部分城市庫存仍處於較高水準；從企業策略看，迫於全年銷售目標和資金回款壓力，12月房企繼續採取低價加推、以價換量策略。

在全國工商聯房地產商會2014年會上，?大集團總裁夏海鈞表示，去庫存增銷量，以價換量，中國的房地產行業才能度過現在的寒冬，從2014年底到2015年，房地產的價格應該是維持在一個平穩的狀態，但量會有所上升。

張旭說，從住建部工作會議部署未提及房地產調控或具體政策措施來看，房地產市場將延續當前寬鬆的政策環境，市場預期將繼續好轉，隨著市場成交量繼續攀升，新房價格優惠的力度將明顯減弱，而二手房業主降價的動力也將不足，預計2015年一季度價格下降城市數量有望繼續下滑。

一線城市新房成交量領跑

資料顯示，一線城市樓市企穩的勢頭明顯超過其他城市。劉建偉解讀稱，分城市看，房價出現分化狀態。從環比價格變動幅度看，一線城市整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；二、三線城市房價仍然下降，降幅緩慢收窄。從成交量看，12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高於全國平均水準。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴記者，2015年住房市場將呈現雙重分化趨勢，不同層級的城市調整時間、速度和程度會有不同，短期調整和長期調整也將分化。

他判斷，在雙重分化下，整體呈現出乏力的態勢，但部分一、二線城市，特別是一線城市的調整和回暖在2015年有可能會實現。

作為房企普遍看好的北京市，最近是“房降地漲”。


據偉業我愛我家市場研究院的資料統計，2015年1月份上半月，北京全市住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為9586套，與上月同期相比下跌23%，比2014年1月上漲21%；價格方面，1月份上半月，北京市純商品住宅成交均價為19321元/平方米，比上月均價回落28.5%。

偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，從現階段北京土地市場的成交情況看，平均地價和總價越賣越貴、不斷走高的特徵依然在持續。由於土地價格不斷上升，拿地企業越來越多地採用“抱團取暖”式的聯合拿地策略，以降低投入、整合資源、規避風險。

張大偉說，行業風險在提高，預計2015年大部分企業的銷售任務制定將非常謹慎，房企對市場的看法整體偏平穩，企業在2015年的經營策略將依然以平穩去庫存為主。

上海市發展改革委18日公佈新版《上海市定價目錄》，政府定價專案由原先的108個減少到53個，其中房地產經紀服務收費、房地產價格評估服務收費、房屋徵收補償評估鑒定收費、房屋拆遷委託服務收費等房地產服務收費尤為受到關注。


據新華社消息， 據科威國際不動產大中華區的副總經理虞廷恂介紹，目前上海市場的房地產經紀服務中，買賣的服務傭金是上下家各收房價的1％，累計是2％。“由於上海2％的收費標準在全國範圍內來看收費水準並不高，因此不排除放開價格後出現上漲的可能。”

仲介人士普遍認為，2％傭金上限打開之後，仲介費將普遍上漲，但小公司為攬業務，可能仍會有更多的折扣。

“仲介服務費即便上漲，也將伴隨著服務的提升，其實是鼓勵企業想盡辦法通過提升服務來多賺錢。”我愛我家房產仲介公司上海區域副總經理俞靜說。

一張懸掛數年的看板已經泛了黃，周圍是淩亂散落的木板，一排排腳手架令一棟原先構想中的超高層五星級酒店變身綠衣“怪獸”——這幅帶著荒誕意味的景象來自寧波下轄的杭州灣新區。

而這只是寧波高星級酒店蕭條現狀的冰山一角。

寧波，曾經是浙江五星級酒店的搖籃；2000年初，寧波南苑酒店成為浙江省內首家五星級酒店。如今，寧波卻譜寫了國內第一家破產五星級酒店的挽歌：2014年底，慈溪雷迪森廣場酒店資不抵債、被迫易主。

從寧波旅遊局官方資料看，2013年寧波五星級酒店有19家，數量位列全國第七、浙江第二，但五星級酒店占星級酒店的比例超過10%，不僅高於全國平均水準的5.27%，也高於上海的5.7%，遠超北京的3.8%。

據瞭解，目前寧波有22家五星級酒店，20多家按五星級標準建設並已經開業的酒店，近30家待建、在建的五星級酒店，這意味著，不久的將來，寧波將擁有70多家五星級酒店。

二線城市寧波，儼然成為高星級酒店紮堆的範本。但下滑的入住率、上漲的運營成本、千人一面的定位，讓試展鵬翅的寧波高星級酒店業無奈“折翼”。

如何避免成為下一個“雷迪森廣場酒店”，正是寧波眾多高星級酒店的共同命題。

國內第一家破產五星級酒店：

銀行放鬆“錢袋”，三星改建五星，不堪高成本重負？

穿過大大小小的汽車4S店，可以走入被慈溪市（寧波下屬的縣級市）汽車貿易城包圍的慈溪雷迪森廣場酒店。公開資料顯示，這家酒店坐落於慈溪城郊區的逍林鎮，距離慈溪市中心約5公里，2009年建成，2013年12月被國家旅遊局授予掛牌五星級稱號。

然而，還來不及為掛牌周年“慶生”，雷迪森廣場酒店就傳出了破產重整、老闆失聯的消息。其母公司慈溪市金色港灣旅業有限公司2014年11月發佈的投資人招募公告顯示，目前正委託會計師事務所執行破產管理。

慈溪當地企業家周乾橋自稱是雷迪森廣場酒店“失聯老闆”杜天明近20年的老友。周乾橋告訴《中國經濟週刊》記者，“雷迪森廣場酒店主要是與當地的實業配套，為汽車城服務，當時杜天明是用每畝12萬~14萬的價格拿到了這片土地。”“說實話，雖然是五星級酒店，消費只能算得上三星級，參加過幾次婚宴，都發現菜不新鮮。”

慈溪市飯店業協會會長胡雲波此前接受媒體採訪時稱，雷迪森廣場酒店當初土地出讓時的規劃是建三星級酒店，後來才改按五星級標準建設，建三星級酒店可能只要6000萬元，而改建為五星級酒店的建設成本為3.6億元，以至於經營4年後，造成了很沉重的財務負擔，僅借貸產生的利息就超過了1億元。

據周乾橋介紹，杜天明還是慈溪市經協塑化實業公司和協作商務酒店的負責人，而這兩家企業目前也都出現了問題。

記者從慈溪市法院民事判決書上看到，2014年3月26日，該法院已受理經協塑化實業公司破產清算一案。記者走訪協作商務酒店後發現，該酒店雖地處慈溪市中心繁華地段，但“鐵將軍”把門。酒店旁邊一家飯館的老闆告訴記者，2014年1月以後就沒見過杜天明的蹤影，2014年4月25日酒店工人下崗後，酒店物品都已經變賣，5月28日還被切斷了水電。

逍林鎮政府宣傳委員馬群娜對《中國經濟週刊》表示：“從地理位置看，逍林鎮是慈溪的中心點，有區位優勢，雷迪森目前還在破產重組中，我們的副書記也正在參與調解內部糾紛。”

關於雷迪森當年改建成五星級酒店是出於政府引導的坊間傳言，記者並未得到正面回應。不過，馬群娜坦言，2008年的4萬億計畫曾導致銀行“錢袋”放鬆，有些人只出資幾千萬也憑藉貸款投資高端酒店，“作為政府，肯定是支持能夠帶動服務業發展水準的專案，汽車城有意引進投資，我們也不會出面干預。”

據瞭解，慈溪市汽車貿易城是當地經濟的重要支撐點，2005年開工，2008年落成，總投資6億元，是華東地區最大的汽車城，也是全國最大的縣級市舊車交易市場。

據周乾橋介紹，在政府協調下，目前雷迪森廣場酒店由當地一家企業接管。記者在現場注意到，雷迪森廣場酒店仍在正常開業，不過一位不願具名的員工對《中國經濟週刊》記者表示，客人稀少，入住率只有百分之十幾。



爛尾五星級酒店工地 《中國經濟週刊》記者 勞佳迪 攝

“超五星”爛尾：

依託房地產、旅遊建高星級酒店已過時

記者在寧波調查發現，雷迪森廣場酒店的危機並非個案。

從慈溪出發，一路往北，就來到具有“浙江浦東”美譽的杭州灣新區，這裡的高星級酒店業同樣寒流陣陣。

一處建築工地上，四周斑駁的圍牆雖然被泥土掩蓋，但依稀還能看清“配套酒店及公寓工程”字樣，而不遠處已經開始泛黃的看板上寫著“嘉佳麗笙超高層五星級酒店及服務式公寓”。

記者走進這片工地，看到腳手架還矗立著，周圍皆是狼藉散落的木板。而臨時搭建的幾棟工人宿舍已人去樓空。一位留守工地看守建材的工人告訴《中國經濟週刊》記者：“這個五星級酒店項目批下來好幾年了，才剛剛打樁就停掉了，現在只有幾個人留下來看管工地，其他工人全部遣散了。”

公開資料顯示，該專案原定建築規模為20萬平方米，包括一幢占地10萬平方米、150米高的五星級酒店，和一幢占地10萬平方米、136米高的服務式公寓。杭州灣新區2013年10月公佈的工程建設專案招標公告顯示，其標底價或概（預）算價高達3.99億元。

而隨著房地產行業整體景氣度下滑，原先的建設腳步放緩或許也在情理之中。

位於慈溪的房地產配套項目、高星級酒店杭州灣環球酒店，開業僅7個月，就為“同類們”提供了前車之鑒。

“我們開業7個月，整體情況不是很好，具體資料現在還不方便透露。”杭州灣環球酒店總經理馬登告訴《中國經濟週刊》記者。他是一位英國、葡萄牙籍外國人，管理足跡曾遍佈歐洲、中國香港、澳門、上海、昆明等國際知名高端酒店。“2015年每個飯店的成敗，基本取決於它的地理位置，一些位置不理想又不能接到大型會議商務訂單的酒店肯定壓力很大。”馬登說。

記者注意到，除了給房地產項目做配套，杭州灣區域內還有部分五星級酒店是作為旅遊資源配套，但同樣受到寒潮衝擊。

坐落于杭州灣大橋南航道橋以南約1.7km延伸處的海天一洲是按五星級標準建的酒店，主打的是濱海觀光廊概念。據酒店行銷部經理余劍鋒介紹，受三公消費政策影響，現在入住率已經下降到40%左右，基本靠每年杭州灣大橋將近3600萬元的旅遊觀光門票收入支撐，主營業務的重心已經不是酒店客房。

餘劍鋒從1999年就開始從事旅遊相關工作，他對於寧波近些年來雨後春筍般冒出來的景區和酒店表達了擔憂：“2003年以後，寧波一下冒出很多景區，一些地方圈座山，一些地方圈條溪，就圈出了一個景區，這是不正常的，比方說杭州灣跨海大橋西側的寧波大橋生態農莊現在就已經破產，已經交給所在地的濕地中心監管，這種依託房地產、旅遊而盲目擴建的高星級酒店模式已經過時。”

而在寧波市飯店業協會秘書長應專平看來，杭州灣新區的高星級酒店發展現狀並不能代表整個寧波的高星級酒店業現狀。“杭州灣新區是寧波一個特殊區域，原來是一片杳無人煙的灘塗，即使後來為了對接大上海開發工業區建設成新區，現在也都是外來移民，所以分析寧波酒店時，它只是作為個例，不會放在我們的坐標系裡，你要去看寧波市區的五星級酒店，才能反映整個寧波高星級酒店業的發展脈絡。”應專平說。



p57-文昌大酒店部分被改建成眼科醫院 《中國經濟週刊》記者 勞佳迪 攝

不過，記者走訪發現，寧波市區的部分高星級酒店同樣危機四伏，正遭遇慘烈的洗牌。文昌大酒店始於1999年6月，是市中心一家老牌四星級酒店，2014年1月已經關門大吉。

文昌大酒店原負責人駱建慶2014年接受媒體採訪時稱，該酒店連年虧損，並且一年比一年虧得多，2013年虧損近600萬元，從2014年1月21日，由南苑集團接盤管理。

2014年12月底，記者來到“改朝換代”後的文昌大酒店現場，發現底樓正在改建成眼科醫院。建築辦公室相關負責人表示，預計今年5月份能裝修完畢。

南苑集團一位要求匿名的高管接受《中國經濟週刊》記者採訪時透露，文昌大酒店上面的樓層暫時還沒有規劃，可能會改建成商務酒店。

同樣位於市中心的寧波大酒店是隸屬羅蒙集團的四星級酒店，建於1987年7月，而這家老字型大小於2014年8月也掛出了4億元轉讓參考價。酒店辦公室人士對記者表示：“現在酒店生意難做，轉讓是為了盤活資產。”羅蒙集團總部相關負責人則以“現在是敏感時期，我們不方便多說”為由拒絕了記者的採訪。

“寧波五星級酒店供過於求，寒流至少還有兩年”

寧波市飯店業協會秘書長應專平告訴《中國經濟週刊》，“過去20年，由於部分不合理的商務消費和公務消費推動，部分區域五星級酒店出現了爆發式增長，尤其是從2005年開始，寧波五星級酒店出現了幾十倍的迅猛增長。”“目前寧波有22家五星級酒店，其中，已經掛牌的有20家，2家通過了評星，實際上，已經開業的按照五星級標準建的酒店還有20多家，也就是說寧波現在有40多家五星級酒店，供應很充足。”

另據應專平介紹，2012年底資料顯示，寧波擬建、在建、待建的五星級酒店共有49家，但現在真正待建、在建的五星級酒店不足30家，“由於各種原因，有些放慢了建設進程，有些擱置，有些乾脆取消了。”

對於五星級酒店的投建成本，應專平為記者算了一筆賬：“五星級酒店的成本，除去地價，平均是1萬元/平方米，3萬平方米的五星級酒店的基本投入也要3億元以上。在短期內，這種成本是很難收回的。”

五星級酒店華僑豪生大酒店總經理朱曉豫對《中國經濟週刊》記者直言：“過去依託於房地產配套項目這一定位的高星級酒店，就算經營不善，開發商作為後盾也會貼錢，如今開發商自身難保，這些酒店失去了屏障，所以要經受市場洗禮。”此外，除了行業大背景的客觀影響，寧波高星級酒店業也要應對自身的短板。“我自己是幾個大學的客座教授，所以定點要去一些學校講課，去的時候飛機總是坐滿的，回來的時候卻很空，寧波沒有太突出的區位吸引力。再如，寧波雖然有集裝箱碼頭北侖港但卻輻射不到杭州和上海，這些情況對高星級酒店來說，都是利空。”

華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥焱則對《中國經濟週刊》分析，酒店業產能過剩的現狀是過分擴張和同質化競爭兩方面因素共同作用產生的結果，“中國內地是唯一沒有酒店投資控制的地區，並且沒有同業公會這樣有效控制產能的組織。”據趙煥焱研究，2011年寧波星級酒店淨利潤率下降2.05個百分點，2012年下降9.38個百分點，2013年下降3.95個百分點。寧波星級酒店主要經營指標連續3年節節下降，經營景氣度自2011年以來的13個季度4升9降、最近連續6個季度同比下降。

馬登告訴記者，建設一個酒店前期需要多項審批，從經濟學角度看，寧波許多停工和暫緩建設的狀況是為了追求供求平衡，“寧波五星級酒店現在肯定是供過於求，最起碼要到2017年才會有一個比較好的狀況。”

“寧波五星級酒店從2012年以後就已經是寒冬了，接下來幾年都可能是寒冬，2015年的情況可能比2014年還要差一些，這一形勢將持續到整個社會轉型完成為止，有可能需要兩年，有可能不止，酒店業的洗牌在所難免，包括倒閉、轉讓、託管等形式。”應專平說：“重組、兼併，甚至擱置放緩豪華五星級酒店投資，未嘗不是好事，這比宏觀調控作用更明顯。”

如何過冬，“恐怕沒一個經理能回答你”

“相比之下，2007年以前建立的高星級酒店經營狀況其實還算比較理想，那些剛剛投入運營的高星級酒店更加困難，尤其是激烈的競爭下，客房價也被迫不斷下降，原先平均房價700~800元，現在500~600元都不一定做得到。”杭州灣環球酒店總經理馬登對記者說，2000年以前，五星級酒店客房服務都是一對一，有些甚至標準更高，“當時300個客房可能有700名員工，因為那時的用工成本很低，而現在中國的用工成本比泰國還高，管理層的工資在亞洲國家中更是一流的，五星級酒店每月的運營成本最少都要超過150萬元，所以每家都在裁員，很多部門原先有6~8個員工，現在只有2~3個了，酒店員工流動性很強，一年的流動性超過50%~60%。”

殘酷的現實開始倒逼多數高星級酒店尋求轉型出路，但以寧波的情況看，前景不容樂觀。


南苑集團上述不願具名的高管接受《中國經濟週刊》記者採訪時表示：“很多五星級酒店的轉型不外乎側重婚宴，我們旗下的南苑飯店、南苑環球酒店也是如此，以前專注週末婚宴市場，現在週一至週五也在做。”

成績還算好看的五星級酒店華僑豪生大酒店總經理朱曉豫告訴《中國經濟週刊》：“我們現在的入住率是60%~65%，我們增加了兩個宴會廳，但正面影響不是很大，2012年我們的入住率能達到80%~90%。”

馬登對記者解釋稱，“現在這種大背景下，酒店只能增加家庭業務，但這方面的收入是完全不可能填補商務客源流失量的，最多只能幫助填補10%~20%。”而在談及如何填補剩下的空缺時，馬登更是坦言“現在恐怕沒一個經理能回答你”。

日前，佳兆業陷入債務違約危機中，引起監管層的高度重視及業內的關注與熱議。

昨日 （1月19日）記者從權威消息人士處獲悉，深圳證監局正在排查券商資管產品是否涉及佳兆業，並開始對相關的基金公司子公司也展開排查，排查是否與佳兆業有關聯。

有業內人士稱，在房企頻遭“鎖房”、債務違約等情況下，資金鏈緊張將導致券商資管產品風險，監管層排查券商資管風險，原因不言自明。

事實上，在這次佳兆業危機中，券商和基金公司子公司牽涉相對較淺。《每日經濟新聞》記者瞭解到，有10餘家信託公司和9家商業銀行都因佳兆業相關的融資產品而“躺槍”。

基金子公司被調查

“深圳證監局高度重視此事，已開始對券商資管和產品做一一的報備和核查，以排除相應的風險。”一位元權威消息人士對《每日經濟新聞》記者說。

統計資料顯示，現有的存續期券商資管產品中，至少有200只產品是以地產貸款形式最終投向房地產的，其中採取的常見形式就是集合資管產品“套”信託產品，即券商資管產品募集資金主要投資物件為購買對應的信託產品，對應的信託產品則以信託貸款形式投向房地產。從統計結果看，上述券商資管產品實際募資規模合計超過100億元。

據瞭解，在2014年券商資管有多款產品以集合理財的方式投資地產，如東興證券兩款分級產品東興金選穩贏7號和12號，均投向三盛地產、廣發?信?大禦景、齊魯證券鳳凰城等。

“據我所知， 目前深圳證監局也開始對基金公司子公司做相應的調查和報備，排查是否與佳兆業有關聯。”上述消息人士向《每日經濟新聞》記者透露。

基金子公司在地產專案的操作上較券商風格更為激進。據中國證券報報導，在此次的佳兆業危機中，多家基金公司子公司被殃及。而平安大華基金子公司深圳平安大華匯通財富管理有限公司尤其牽扯甚深。平安匯通成立於2012年12月，是首批獲得中國證監會核准成立的基金子公司，業務範圍覆蓋債券投資、股權投資等多項業務。

多家金融機構“躺槍”

深圳市中級人民法院披露的資訊顯示，平安匯通已申請查封佳兆業資產。該申請涉及佳兆業珠海分公司——珠海市展大房地產開發有限公司。

根據佳兆業2014年中報披露的資訊，佳兆業目前在珠海有兩個專案——珠海水岸華都花園和珠海禦金山花園。這兩個專案的建築面積分別為550431平方米和256305平方米，目前大多數處於在建和待建狀態。

而據此前媒體報導，鵬華基金全資子公司鵬華資產、鑫元基金子公司鑫沅資產亦被牽涉進此次佳兆業危機中。

據瞭解，鵬華資產於2013年1月在深圳前海註冊成立，向深圳市中級人民法院申請財產保全的鑫沅資產則成立於2014年2月，截至2014年7月，鑫沅資產的各資產管理專案共計37項，資產管理規模突破200億元。

事實上，在這次佳兆業危機中，券商和基金公司子公司牽涉相對較淺。《每日經濟新聞》記者瞭解到，有10餘家信託公司和9家商業銀行都因佳兆業相關的融資產品而“躺槍”。


統計資料顯示，在全國範圍內，佳兆業項目共涉10餘款尚未兌付的房地產信託產品，融資總額超過100億元。其中，華潤深國投和中融信託有多隻產品深度捲入；此外，外貿信託、華寶信託、新華信託、五礦信託、愛建信託和中鐵信託等也與佳兆業有合作產品。而有一款規模達25億元的投向佳兆業的信託產品將於2015年1月22日到期。

此前已有15家銀行和信託機構已向深圳市中級人民法院申請財產保全，要求查封佳兆業在深圳的部分資產。而就在1月12日，又有3家金融機構向法院申請查封佳兆業資產，且絕大多數已進入審理狀態。

萬科跨足商業領域 萬達將全面轉型升級為服務業

因應房市「新常態」，大陸房地產業龍頭紛紛啟動轉型計畫。以往專注於住宅市場的萬科地產，開始跨足購物中心、商業大樓等領域，今年第一季末也將成立商業地產公司以作業務整合。商業地產龍頭廠商萬達則表示，將全面轉型升級為服務業，目標是2020年服務業收入占比達65%。

中國新聞網報導，大陸房地產業仍是低迷，萬科北京區域CEO毛大慶說，今年房地產商仍面臨高庫存壓力，房地產業「不動腦就能賺錢」的時代過去了，因此未來建商將透過轉型，在房地產的產業鏈尋找各式各樣的新業務。市場需求改變，萬科也不能只專注在住宅市場。

萬科集團商用地產業務負責人丁長峰說，萬科目前在商業項目上投資規模已達到200多億元（人民幣，下同）左右，今年第一季末萬科將首次獨立出商業地產公司，以整合過去一年多來經營的購物中心、商業大樓、養老院等新業務。

萬科建養老物業試點

萬科也提出消費體驗地產，也就是符合社會需求如養老、消費、度假等領域，例如16日正式開幕的萬科首個滑雪旅遊度假專案松花湖度假區，就是此全新規畫的嘗試，而在養老地產方面，毛大慶說，在北京區域萬科已在北京、青島建立養老物業試點。

萬達集團董事長王健林也說，萬達將轉型服務業為主的企業，並邁向跨國企業。2020年的具體目標，為服務業淨利收入占比超過65%，且海外收入占比超過20%，並實現資產1兆元，收入6000億元，淨利潤 600億元的目標。

萬達非地產收入遽增

萬達將加快發展文化旅遊、金融產業、電子商務3個產業，2020年可望與商業形成比重相當的4大板塊。據了解，去年萬達非地產收入的成長率已超過地產收入的成長率。

過去萬達透過房地產銷售收入來投資萬達廣場，將改為「輕資產」模式，就是設計、建造、招商、營運、資訊系統、電子商務都由萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由合作夥伴出，資產歸投資者。萬達表示，這種模式沒有房地產銷售，是準金融投資行為。

大陸房市歷經10年黃金成長期後，已現疲態，但事實上過去推動房價上升的主要原因，是投機性的住宅需求，為完善房市長期調控機制，除了3月1日將正式實施《不動產登記暫行條例》外，大陸地方財政部門人士表示，房地產稅也有望於2016年實施。

根據經濟觀察網，大陸地方財政部門人士表示，按照大陸財政部規畫，已將房地產稅列為近期法案，也就是指立法條件成熟，已展開調研和起草，力爭明年以前頒布實施的法案。表示最快在2016年前，手上持有多套住宅套房的人，將要煩惱繳稅的問題。

2011年上海、重慶正式試點房產稅，被視為房市的調控將從行政手段轉為以稅費調控，但因存有過多爭議，在去年底宣布停止試點擴圍，改由推進房地產稅立法工作，而不動產登記條例將為房地產稅奠定技術基礎。

專家指出，房地產稅推出後，將逐步完善房市長期調控機制，以稅費手段調節大陸房地產市場需求結構，達到「去投資化」，讓房市回歸自住屬性，也就是相對健康的發展軌道。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，建立不動產統一登記制度，加快房地產稅立法並適時推進改革，意味關於房地產稅方面稅制改革的頂層設計將有望逐步推出，但預計房地產稅正式大規模推進的時間可能在2020年或之後的2、3年。

中國投資者及公司，在卑詩及大溫的房地產投資規模愈來愈大，繼早前中資的中雅集團收購“鬼鎮”布雷迪恩(bridian)準備打造成休閑度假勝地外，位於三聯市滿地寶(port moody)的一幅大地，也由另一家中資公司購得，營造一個“村落”(village)。

這幅位於滿地寶與安摩鎮(anmore)交界的，面積達250英畝ioco lands的地波，已由中資brilliant circle group investments ltd.(bcg)投資公司購得，並委派知名華裔建筑師鄭景明規劃開發。鄭景明強調將融合當地歷史特色，營造一個嶄新村落，滿足滿地寶與安摩地區所有住戶 的現代需求。

位於滿地寶與安摩鎮交界處，原屬加拿大帝國石油(imperial oil)所有，外界稱為ioco lands，但帝國石油在當地的煉油廠已停工多年，這塊煉油廠旁的閑置土地如何開發，也備受各界關注。

至最近bcg宣布已購入該幅土地，並委派華裔建筑師鄭景明主導后續的規畫與開發。這幅土地有100英畝位於滿地寶，另150英畝位於安摩鎮，包括ioco舊市鎮遺址(ioco townsite)及濱海地段。

鄭景明表示，bcg很高興有這個難得機會在大溫創造大型規畫社區，他們期待能讓頗富歷史意義的舊市鎮重生，他的愿景是融合當地歷史特色，營造一個新村落。

他尊重安摩鎮居民不愿喪失“半鄉野”(semi-rural)生活型態的要求，畢竟當地是大溫鮮為人知的“祕境”之一。規畫中的開發案將提供多樣化的住房選項給新遷入家庭及當地想大屋換小屋的居民。

至於環保團體擔心開發案沖擊環境，鄭景明強調他了解當地生態的敏感性以及民眾不想為開發而犧牲環境的意愿。他會在近期與附近的摩森溪復育中心(mossom creek hatchery)代表會談，化解相關疑慮。

鄭景明表示，在與滿地寶及安摩鎮住戶代表見面后發現，民眾最關注的是ioco road將來的交通流量問題。對於如何解決，他目前尚無定見，將在與住戶進一步溝通后提出可行方案。

母公司貴聯控股 中國印刷業龍頭

買家bcg在大溫不為人知，但母公司“貴聯控股”(brilliant circle holdings)在香港掛牌上市，集團主席為蔡曉明，該公司自稱為中國印刷包裝領域的行業領導者，主營高檔印刷，尤其是煙草包裝。

外傳ioco lands售價約4000萬元，但鄭景明對此拒絕證實，也不愿說明“貴聯控股”以及蔡曉明是否就是bcg投資公司的所有人。僅透過新聞稿表示，盡管bcg 成立不久，但近期已收購市中心一些主要開發物業。該公司總經理與家人住在溫哥華，希望能為區內優異的生活素質作出貢獻。

前政務司司長許仕仁及新鴻基地產（00016）管理層貪賄案塵埃落定，新地繼續積極推售樓盤之餘，該公司昨天宣布與12間銀行簽定100億元5年期銀團貸款協議，年息率為香港銀行同業拆息加113點子，反映銀行對新地信心未變。

超額認購顯信心

新地表示，有關資金用作配合集團在香港及內地業務發展。

新地稱，與12間銀行簽定的銀團貸款協議，錄得超額認購至123億元，最終貸款額由50億元增至100億元。新地去年1月與13家金融機構簽訂一項5年半期、140億元的銀團貸款協議，年息率為香港銀行同業拆息加115點子。

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，去年4月集團發行的紅利認股權證至今已籌得超過100億元，預期餘下認股權證亦會在未來15個月全面行使，將可額外籌得120億元，增加集團流動資金及財務狀況。

他指出，該集團維持售樓及租金收益平衡發展，保持強勁現金以物色合適的業務發展機會。另外，他稱，近期推出的東涌新盤東環銷售十分理想，預期項目銷售總額逾70億元，連同天晉III A及III B，去年8月至今總銷售收益超過170億元。

今次新地簽定的銀團貸款包括五成定期貸款及五成循環貸款，協調安排行包括中國銀行（香港）、滙豐、花旗銀行、?生及交通銀行等。


新 地 簽 百 億 銀 團 增 資 拓 中 港 業 務
星島日報　　

新鴻基地產（016）上周五與12家銀行簽訂100億元5年期銀團貸款協議，新地主席兼董事總經理郭炳聯在簽約時披露集團最新營運狀況，指去年4月發行的紅利認股權證至今已籌得超過100億元，預期餘下認股權證亦會在未來15個月全面行使，將可額外籌得120億元，增強集團流動資金。

　　新地近期推出的東涌東環銷售十分理想，預期銷售總額逾70億元。連同天晉IIIA及IIIB，去年8月至今總銷售收益超過170億元。　

　　郭炳聯昨與銀團簽署貸款協議，銀團貸款由新鴻基地產（金融服務）簽署，並由新地擔保，貸款包括50%定期貸款及50%循環貸款，年期5年，年息率為香港銀行同業拆息加113點子。新地表示續獲銀行業界熱烈支持，銀團錄得大幅度超額認購至123億元，最終貸款額由50億元增至100億元。

　　郭炳聯指，中國投資物業組合成為重要租金來源，於上個財政年度帶來31億元收益，旗艦綜合發展項目上海國金中心，以及上海環貿廣場均提供優質甲級寫字樓，鞏固集的品牌定位。

　　上海國金中心商場及環貿IAPM租務表現優秀，租金收入持續增長。在中國分期發展的另一上海地標徐家匯中心項目總面積達760萬平方呎，將進一步加強集團在中國的投資物業組合。

　　郭炳聯又指，新地致力維持售樓及租金收益平衡發展，保持強勁現金以物色合適的業務發展機會。對於是項銀團貸款，他非常感謝各夥伴的支持。又指集團在香港擁有超過1000萬平方呎優質寫字樓物業，包括地標建築中環國際金融中心及九龍站環球貿易廣場。於上個財政年度，在港投資物業總租金收益達146億元。

　　新地是次銀團將作為償還現有貸款及日常營運，配合中港業務發展。協調安排行包括中銀香港（2388）、三菱東京UFJ銀行、?豐銀行、瑞穗銀行、法國巴黎銀行、花旗銀行、?生銀行（011）、三井住友銀行、大華銀行、交通銀行（3328）、東方匯理銀行及華僑銀行。

可建細單位 發展商組財團分散風險

港鐵（00066）去年底推出招標的將軍澳日出康城第6期昨天截標，補地價雖屬最近三期中的最貴，但無損招標反應，合共有7個財團入標，成為繼2015年1月第1期收到11份標書後，近10年反應最佳。業界認為，由於港鐵容許興建細單位，加上區內發展趨成熟，增加項目的吸引力。

位於日出康城第4期西鄰的第6期用地，屬於港鐵決定向城規會申請放寬發展限制後，首個進行招標的項目。港鐵發言人表示，項目一共收到7份標書，港鐵將會詳細考慮，並在稍後公布招標結果。

在港鐵投標箱現場所見，7個財團均在截標前3小時內到場提交標書，而在日出康城擁有發展項目的四大發展商，包括長實（00001）、南豐發展、新地（00016）和會德豐地產都各自派代表入標，其中去年分別投得第4期的新地和第5期的會德豐地產，都表明是獨資入標。

至於8個近年搶地十分積極的發展商，則組成3個財團入標，以圖在分散投資風險的情況下，在日出康城「插旗」。首次入標爭奪日出康城地皮的萬科置業（香港），是次夥拍英皇國際（00163）和世茂房地產（00813）主席許榮茂私人公司合作入標。

萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山入標後指出，是次乃三家公司首度合作，認為該區過往的發展都以大單位為主，是次則可以興建細單位，單位組合更靈活，故項目具吸引力，至於港鐵提出的分紅要求，也屬合理水平。

萬科夥英皇許榮茂入標

曾與萬科合作奪得荃灣西站（六區）的新世界發展（00017），是次則夥拍?地（00012）和遠東發展（00035）組財團遞交標書。至於嘉華國際（00173）則與「老拍檔」信置（00083）聯手出擊，嘉華國際香港地產發展董事總經理尹紫薇認為，雖然用地較第5期遠離康城站，但地皮的海景質素更佳，具發展潛力，故入標競投。

資料顯示，第6期可建樓面約147.43萬方呎，可建1633至2400個單位，惟補地價則達33.45億元，即每方呎樓面約2269元，屬於2007年11月以來逾7年最貴。對於項目的招標反應，理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，該區已發展至第6區，而且鐵路班次已加密，項目的補地價金額並不算高；加上項目的單位面積更為多元化，都吸引發展商入標。

Demographia公司公布最新的《全球樓價負擔能力調查》顯示，香港的樓價是全球最難負擔的。報告利用「樓價收入比」來衡量樓價可負擔能力水平，結果顯示香港樓價是家庭入息中位數的17倍，是調查有紀錄以來新高，遠超排第二位加拿大溫哥華的10.6倍，澳洲悉尼排第3位，比例為9.8倍。


港人不吃不喝17年 方能置業
調查：港連續5年 全球樓價最難負擔城市
(經濟)

有機構調查發現，香港住宅樓價連續5年蟬聯全球最難負擔城市，樓價入息比率更由14.9倍，升至17倍，達極難負擔水平，即連續17年不吃不喝才能置業。

美國顧問公司Demographia公布第11份《全球樓價負擔能力調查》，去年第三季統計包括美國、英國、澳洲、加拿大、香港及新加坡在內全球378個城市。

入息年增6% 港樓價卻急升22%

報告發現，去年主要城市住宅樓價負擔能力均有所惡化，樓價入息比率（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）中位數由4倍，增至4.2倍，屬極難負擔的城市則維持24個不變，當中以香港位列樓價最難負擔城市第一名，樓價入息比率高達17倍，即須連續17年不吃不喝才能置業。

報告根據去年第三季資料顯示，本地家庭年入息中位數為28.7萬元，按年增加6%；但樓價中位數升幅更驚人，按年急增22%至489.2萬元，令樓價入息比率由2013年的14.9倍，上升至去年的17倍，創該報告設立11年以來的新高。

據該報告提出的可負擔水平，樓價在家庭年收入3倍或以下屬「可負擔」標準，而佔家庭年收入3.1至5倍則屬於「難以負擔」或「甚難負擔」，至於比例達5.1倍或以上，則屬「極難負擔」。

值得留意的是，報告於去年第三季統計，至今本港樓價持續上漲，升幅近6%，相信現時樓價入息比率或再進一步上升。

溫哥華10.6倍排第二 遭拋離

若以樓價入息比率增加幅度計算，香港同時屬於十大樓價最難負擔城市增長最快的地區，進一步拋離第二位的加拿大溫哥華（10.6倍），及第3位的澳洲悉尼（9.8倍）。

雖然該報告調查的中國城市只有香港，但報告認為，引述早前《經濟學人》研究，深圳的樓價入息比率達19.6倍，而研究選取深圳住宅面積達1,076平方呎，較本港的484平方呎為大，顯示當地樓價中位數實際應遠低於香港。

報告又指，去年第三季接近48%住宅成交價逾500萬元，比2013年同期家庭收入微升，只有30%住宅成交價逾500萬元為高。

關焯照：收入追不上樓價升幅

經濟學家關焯照表示，報告反映家庭收入遠遠追不上樓價的升幅。他指早前政府已指房屋短缺接近尾聲，反映政府亦無意在短期再推出「辣招」或「加辣」，相信只會在金管局以收緊按揭成數做法着手。

《施政報告》中有關商業部分主要在如何增加土地供應，美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，雖然增加商廈樓面對市場有正面影響，但政府未涉及增加零售商舖的部分，亦未有講活化工廈的政策，認為應思考如何增加商舖供應，紓緩供應不足問題。他提議，港府要「拆牆鬆綁」，大膽放寬規劃，於核心區發展地下空間，增加零售樓面。

黃漢成指出，香港規劃限制多，令發展彈性受到限制，認為港鐵地下有相當多空間可以利用，而不少商廈的地庫亦可供發展，政府應提出政策去釋放這些空間，增加核心區商舖，發展香港的「地下城」。


籲部門統籌 增零售商舖


不過，他亦明白到放寬規劃會令外界有「官商勾結」質疑，但仍然覺得政府應該放膽去實施政策，並設立部門去統籌。


他續說去年工商舖物業交投疏落，但逐季回升，由第一季的1,117宗升至第4季2,087宗，反映工商舖市場逐步走出辣招陰霾。該行今年特別看好商業物業，包括金鐘及東九龍地區，認為現時呎價仍屬低水，今年大有機會追落後，故準備佈置「重兵」發展，人手由目前240人，增加70至80人至300多人，加幅約20%至30%。


舖位市場看好鐵路效應


該行昨日亦分享來年的「投資心水」，工廈睇好正在增長的葵涌區，預測今年該區租售價均升5%至10%：商廈就睇好中環及金鐘，主要因現時金鐘的商廈呎價約2萬元，今年可望追落後，售價可升15%至20%，租金則升15%。舖位則看好西環及上環、土瓜灣及紅磡，因兩區都具鐵路效應，租售價均可升1倍至2倍。整體舖市預期方面，該行料來年舖位的升幅，一綫區仍會上升，但租金下跌10%至12%，二綫區租金反而升10%至12%，造價則橫行。


魏理仕：中資主導中環甲廈


另外，世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事簡儒德預料，面對環球經濟仍疲弱，今年跨國企業在計劃業務擴張時仍會表現審慎。不少企業仍會考慮非核心地區租金較低的地點，而中環甲級寫字樓的需求則主要由中資金融企業主導。


他續說，核心商業區與非核心二線地區的租金差距將會收窄，中環寫字樓則可望有強勁的租金增長。雖然預期市場不會出現強大的需求，但空置率低企仍可支持租金年內保持平穩，某些二線地區的租金更可望有增幅。預料2015年整體租金可輕微增長5%。

新界西居屋一向被視為平過市區，惟上車客齊齊把落腳點放在此區時，僧多粥少令呎價急升，屯門居屋兆禧苑新近爆出實用呎價衝破9千元的成交，價格更貴過同區私樓新屯門中心。

收租客320萬購兆禧苑


新居屋早前截止申請，居屋搶購潮延續至今，中原地產陳漢文表示，居屋兆禧苑B座高層16室一房單位，實用面積351方呎，剛於自由市場以320萬元沽出，折合呎價高達9,117元，呎價創屋苑新高。翻查市場資訊，這是屯門一眾居屋呎價首度衝破九千關口，讓兆禧苑登上屯門居屋王。


陳漢文指，買家為長線收租客，認為日後屯門南延線落成必會提升碼頭區對外交通，區內物業身價及租金上漲潛力看俏，加上見早前新居屋申請反應熱烈，為免遲入市樓價進一步被搶貴，於是即睇即購上述單位。至於原業主於1985年以9.44萬元綠表形式購入單位，持貨29年後沽出單位，預計大幅獲利離場。


事實上，是次居屋成交價格更貴過同區老牌屋苑新屯門中心。祥益黃慶德表示，新屯門中心3座高層B室，實用面積462方呎，日前以362萬元成交，折合呎價為7,835元，較兆禧苑「癲價」高出16%。

利嘉閣地產董事陳大偉昨日指出，聖誕、新年假期完結後，準買家逐漸出動覓盤，市場氣氛轉好之下，業主叫價態度更趨心雄及硬淨，令成交量低位徘徊。綜合該行分行數據，全港50個指標屋苑在上周﹙1月12日至18日﹚共錄176宗買賣個案，較前周﹙1月5日至11日﹚的204宗減少14%。

港島跌幅超九龍新界


按地區劃分，港九新界二手交投全面報跌。港島區8個指標屋苑上周累錄25宗買賣個案，較前周的32宗減少22%。其中，杏花村上周僅錄3宗買賣成交，按周急跌63%。至於九龍區，21個指標屋苑共錄79宗買賣個案，較前周的87宗下跌9%。跌幅較大的屋苑包括黃埔花園及海逸豪園，上周成交分別大減78%及70%。


新界區方面，21個指標屋苑上周共錄72宗二手買賣，較前周的85宗減少15%，當中錦繡花園交投由前周的7宗，大跌71%至2宗，表現最為失色。


陳大偉認為，雖然施政報告未有進一步「加辣」，為買家打下強心針，不過二手盤源短缺始終持續，而且新盤積極銷售，當中不少主打中小型單位，吸納購買力，故此相信未來數周二手交投升幅有限。