興富發營收增32％「還怪打房」

房市差，建商年終還是令人稱羨！年關將近，上班族最關注年終獎金多少，有建商今年年終獎金突破半年，民眾Alen直抱不平：「建商領那麼多，還怪政府打房？」不過建商直言，明、後年表現可能就沒那麼好了。

房地產走了10年多頭，近2年買氣逐漸降溫，2014年市場更呈現多空交戰，建案銷售速度遲緩，看跌聲浪四起。不過仍有建商獲利豐厚，例如「國家1號院」等建案陸續完工的興富發建設，2014年是入帳高峰期，全年營收達375.1億元，刷新公司營收新高，比前一年增加32.5%。

興富發建設去年年終獎金高達10個月，儘管興富發建設副總經理廖昭雄對今年年終是否有望超越去年直稱「不清楚、還不知道」，不過興富發建設2014年獲利有機會超越前1年，年終獎金可望更優。

長虹有去年水準
長虹建設董事長李文造則說，今年年終應和去年維持同樣水準，年終加績效獎金5~7個月。遠雄建設去年發放3~8.5個月的年終獎金，遠雄建設公共事務室副總經理蔡宗易透露，今年會努力朝去年目標前進，「但能跟去年打平就不錯了。」

中部領比北部多
「營建業目前營運正常，年終不會差太多。」華固建設總經理洪嘉昇表示，年終是由薪酬委員會拍板定案，約2月上旬才有明確數字，但照2014年業績看來，今年年終應和去年的7~8個月維持相同水準。不過，洪嘉昇坦言，估計2015、2016年房市對公司獲利、年終的影響會較明顯。

「去年雖然利空多，但中部有剛性的自住需求支撐，房屋買賣受景氣影響不大，建商獲利也都穩定。」嘉磐建設董事長魏嘉銘表示，北部多上市公司，要考量財務狀況和股東，但台中建商9成都沒有上市，未上市公司股本不高，獲利不會被稀釋，公司獲利、年終會比北部要好，以嘉磐來說雖然年終同樣2個月，但會另外發紅包。

推案量減 價格料下修

新的一年值得期待，但對房地產業者來說，卻是「不期不待，不受傷害」。大型建商有志一同認為2015年房市難好，代銷、房仲業者也保守看後市，甚至大罵房價太高，接下來一定會跌。

料低迷到大選後
去年買氣疲弱，面對今年房市，建商大老多稱未見樂觀。鄉林集團董事長賴正鎰、長虹建設董事長李文造均認為推案量會減少，價格則持平；華固建設總經理洪嘉昇更預測，價格應會修正。

洪嘉昇分析，今年在實價課稅、兩稅合一的議題干擾下，不只交易量萎縮，價格也會微幅下修，「沒有量、哪有價？」冠德建設董事長馬玉山透露，等2016年總統大選結束後，市場才會往好的方向走。

坪數愈小愈活絡
相形之下，台中建商則較有信心。台中市建築公會理事長魏嘉銘表示，中部去年建案銷售率皆過5成，太平新光段、北屯廍子（廍音同部）、烏日高鐵特定區等平價區價格仍上漲；七期今年雖有逾400億元案量，但高價建案能不能消化尚待觀察。

至於近幾年房市火熱的高雄，京城建設總經理劉朝森認為，今年案量會較少，「等等看有沒有天時地利，房市才會比較好。」

「現在不是區域市場，是總價市場。」甲山林機構總經理張境在表示，坪數愈小愈活絡，南北皆然；不過北部房價雖漲至高點，但政府限縮容積獎勵、都市更新路難走，市中心精華地房價不會降，新市鎮、重劃區等量體大的區域，價格就看個案表現。

高房價打壞經濟
東森房屋董事長王應傑則抨擊高房價現況：「房價已經漲到把台灣經濟打壞了。」房市多頭太久了，接下來房價一定會跌。民眾張修齊認為，之前漲太多，就算下修，也沒有之前的漲幅多，「還是買不起。」

【房產大咖看2015市況】代銷
◎甲山林廣告總經理張境在
量平、價格看個案表現，精華區難跌

房仲
◎東森房屋董事長王應傑
房價一定會跌，跌幅看賣方口袋深度

◎全國不動產董事長葉春智
小坪數、低總價產品銷售較佳

建商
◎長虹建設董事長李文造
量縮價平

◎冠德建設董事長馬玉山
市場不會太好，總統大選後才會轉好

◎鄉林集團董事長賴正鎰
量縮價平

◎華固建設總經理洪嘉昇
量縮、價微幅修正

◎京城建設總經理劉朝森
量縮價平
資料、照片來源：《蘋果》採訪整理、資料照片

又見社區向房仲收帶看費！《蘋果》接獲房仲陳先生投訴，帶客戶看桃園市「演說家」社區的房子，遭收取100元帶看費，但管委會卻表示是收取「清潔費」，非收帶看費。政府機關回應，若屬抽佣性質，最高處30萬元罰鍰，若未辦營業登記，可向國稅局檢舉逃漏稅。

近年房市交易熱絡，許多社區開始向房仲收帶看費，每次100~1000元不等，部分社區為規避營業稅，便以清潔費名目收取，引發糾紛。

日前桃園房仲陳先生向《蘋果》投訴，去年12月接下桃園市「演說家」社區委售物件，與同事欲至屋內拍照時，遭社區管委會強制收取100元帶看費，收據卻寫「臨時停車費」。

陳先生說，後來不想被收費，改由側門進入社區，卻發現側門貼著「房仲帶看屋走側門罰1千元」的告示，「景氣已經夠差，還要摸摸鼻子被收帶看費，令人生氣！」

辯稱電梯保養費
委任房仲售屋的蕭姓屋主無奈表示，社區管委會收取帶看費，導致仲介不想帶買方來看屋，「房子1年來都賣不出去，已經換了12家房仲。」

「演說家」社區管委會總幹事陳先生回應，2年前住戶反映房仲帶人看屋導致電費增加，才開始收取「電梯保養費與清潔費」，非收取帶看費。

總幹事陳先生強調，「平常若是1~2人不會特別收費，除非是超過10人或有不禮貌行為，才會收費；若超過5人，每坐1台電梯上去，就多收100元，不過如果住戶有異議的話，會再檢討此收費規定。」

若涉逃稅可檢舉
桃園市政府地政局表示，依《不動產經紀業管理條例》規定，仲介業是指從事不動產買賣、租賃或代理業務，若社區對外向房仲收費，涉及仲介或看屋行為，查證屬實，將處10~30萬元罰鍰。

國稅局表示，社區管委會向房仲業者收取帶看房屋費，屬「銷售勞務」代價，應辦理營業登記並繳納營業稅及營所稅，若未依法辦理營業登記，恐涉及逃漏稅，建議民眾舉發。

地政局指，舉報帶看費糾紛很多，但內政部營建署2008年已說明，社區管理員向房仲收取帶看費用屬於「私權」，如有爭議，可循司法途徑解決。

針對房仲不合理
吉家網董事長李同榮分析，無論是用何種名目，管委會針對房仲收費皆不合理，「政府主管機關應有更進一步的明確法令規定與懲罰，避免管委會妄自收費，或和房仲私下勾結。」

變相炒高房價「應立法管理」

社區規定收取「帶看費」或「清潔費」，不僅讓房仲業者叫苦連天，還常引發雙方糾紛。社區收取帶看費，不僅變相炒高房價，學者分析，還會影響房市交易，建議政府機關明定規則，否則投訴沒完沒了！

全台走到哪都有社區收帶看費，但管委會為卸責，會改用臨時停車費、清潔費等名目規避，通常房仲業者為做生意，只好吸收成本，但總不免引發糾紛。今年元旦，北市文山區就發生房仲不滿社區收帶看費，與管委會爆發激烈推擠，雙方掛彩收場。

管委會從中分杯羹
近期讀者投訴案例還有北市內湖區「榮耀世紀」每次收取200元帶看費、桃園中壢的「太子鳳凰城A座」採計次收費，每次100元，台中「佳福君璽」甚至規定仲介業者每戶房屋須繳交1期3個月、1000元的清潔費。

住商不動產企研主任徐佳馨分析，7~8年前就有零星社區收帶看費，雖然原意是維護社區居住品質，卻慢慢演變成管委會想從中分杯羹，開啟變相亂收費的風氣。

影響房屋交易效率
徐佳馨說，常見每次帶看費100~300元，近2年來豪宅甚至500~1000元起跳，但去年房市冷清，有時房仲帶看10次，也不見得成交1件，通常不是房仲自行吸收就是轉嫁到屋主身上。

羊毛出在羊身上，帶看費不僅爭議多，更變相墊高房價，德明財經科技大學副教授花敬群分析，社區為維護品質，訂出管理規範是合理的，但長期下來，社區變相收取過高的帶看費，也影響房屋交易效率，建議政府機關針對房仲帶看屋的頻率與人數、社區收取費用等須有相關明文規定，不然，投訴案件只是會愈來愈多！

7大房仲皆釋逾千缺「布局海外」

房市不景氣，房仲依舊大動作徵才。21世紀、永慶、信義、台灣及群義房屋等7家房仲徵才都是千人起跳，其中永慶房屋今年更預計招募5000人，居房仲之冠。

「已收千封履歷」
去年房市交易慘淡，永慶房屋協理李明宗表示，許多房仲同業陸續退出市場，永慶卻是逆勢成長、擴大市佔率的機會，因此持續擴大徵才規模，今年預計徵才5000人，以房仲經紀人為主。

李明宗指出，去年因食安風暴，服務業掀起跳槽風，永慶今年除應屆畢業生，也鼓勵餐飲、連鎖服務業、金融保險業人才和二度就業者加入房仲服務業，去年經紀人就有近2成來自餐飲業轉職。

21世紀不動產也大舉徵才1500名，董事長王福漲表示，為新人規劃90天訓練，透過即時線上真人顧問互動的教學方式，讓他們學到完整且專業的不動產知識，目前已收到逾千封履歷。
不過，有鑑於國內房市冷清，許多業者開始布局海外不動產。

專家：行業常態
全國不動產董事長葉春智表示，今年經營方向，國內市場及海外不動產並重，預期在海內外市場經營之下，今年全台總店數預計突破200家，因此擴大徵才2000名業務人員。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台灣房屋海內外全球年度徵才3000人，包括儲備經理人、新進經紀人員以及台灣房屋全球財富中心儲備幹部，其中全球財富中心儲備幹部通過培訓和年度考核後，年薪保障120~150萬元。

德明財經科技大學副教授花敬群認為，房仲本來就是需要大量人手的行業，而且流動率也很高，大量徵人不是景氣好或不好的問題，而是這個行業的常態。

今年房仲徵才計劃
★永慶房屋 5000人
薪資 前9個月5萬元
★信義房屋 3000人
薪資 前6個月5萬元起
★台灣房屋 3000人
薪資
．學歷國立大學以上，前9個月月薪6萬元
．學歷大學以上，前9個月月薪5萬元
．年薪120~150萬元
★東森房屋 3000人
薪資 普專底薪25K起、 高專無底薪
★全國不動產 2000人
薪資 無底薪
★21世紀不動產 1500人
薪資 底薪2萬5000~3萬元
★群義房屋 1500人
薪資 前6個月4~5萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

國內房市買氣悶，海外置產反而掀起一波熱潮，今年銷售海外地產的業者推估，今年海外置產總金額上看900~1000億元，相較去年成長一倍。

台灣房產海外賣冷清
亞太國際地產執行長方彥夫指出，相較於海外置產熱絡，外國人來台灣置產顯得力道薄弱許多，海外置產與外國人來台置產的比率約97：3，以目前將台灣房地產拿至香港、新加坡展銷的9個建案來說，僅桃園青埔的部分建案銷售戶數突破10戶，約11~12戶，台中鄉林皇居則銷售2戶，主要仍是香港人士購買，目的是投資兼自住，其中一位買家還是在香港從事房地產事業。

反觀海外置產持續熱絡，光是亞太國際地產4年來便銷售馬來西亞將近4500戶住宅，每戶總價800~1000萬元，總銷金額推估360~450億元，其中有一位歐洲經商的台灣買家更連續買進馬國90餘戶住宅，合計投資金額約10億元。
亞太國際地產總經理秦啟松表示，今年推估至少有460億元的馬來西亞建案回台銷售，主要集中在吉隆坡、依斯干達及檳城等三地。

未來也會持續將國內建案拿到國際展銷，目前已經拿到國際展銷的建案包括鄉林建設台中建案「鄉林皇居」、新潤建設桃園青埔建案「國都苑」、富旺建設新竹建案「富裔」、「富匯」、「富春」、台中建案「國美天藏」、「天藍」、「世界之翼」以及伍彩集團台南建案「伍彩東急」等9大建案，其中以台中烏日建案「天藍」入門總價最低，每戶約726萬元起；總價最貴的要屬台中建案「鄉林皇居」，總價3246萬元起，9案總銷估算約380億元。

此外，近期因國內房市買氣差，新建案平均銷售率也僅有3~3.5成，因此，希望國內代銷業者談合作，由代銷業者提供對海外購屋有興趣的買家名單，再由亞太國際地產接手負責海外銷售。

國稅局表示，最近接獲民眾電話詢問祭祀公業處分土地之稅務徵免疑義。國稅局說明，依據財政部1986年3月21日台財稅第7530447號函核釋，祭祀公業之財產分配其派下員所有，關於其營利事業所得稅及綜合所得稅之徵免及核課方式如下：

(一)未辦財團法人登記之祭祀公業，係依據民間習慣成立之祀產，如無營利活動，僅有土地之收益或財產之處分收入，尚非所得稅法第11條第2項規定之營利事業，應免課徵營利事業所得稅。

至綜合所得稅之核課規定：祭祀公業之收益及孳息，倘有分配其派下共有人之情事，應以該受益之所得人為對象，由祭祀公業管理人依所得稅法第89條第3項規定，於每年1月底前，依規定格式列報所得人姓名、地址、國民身分證統一編號及實際分配之收益額，向主管稽徵機關申報，分別歸戶計課綜合所得稅。

(二)已辦財團法人登記之祭祀公業，應依所得稅法第71條之1、行政院頒「教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準」及其他有關之規定辦理，其不合規定者，應予課徵營利事業所得稅。至派下員如有自該公業取得款項者，應申報繳納綜合所得稅。

閣員網路特訓真的「換腦袋」！財長張盛和與柯P「網路軍師」Richi虛擬貨幣交換中心創辦人戴季全擦出合作火花，財政部決利用i-Voting網路機制概念，與民意互動，收集房地合一重大稅改意見，作為推動稅改幅度大小與決策依據。

據悉，戴季全上周六向閣員分享i-Voting，對於柯P對公館人行道徒步區設置案例，建議政府政策規劃時可透過公眾參與討論，修正內容方向，以利政策推動。他說，依國稅局資料，設置徒步區後該區域商家營收成長一至二成；若國稅局每月主動公布行政區或里鄰為單位資訊，可創造在地經濟。

張盛和聽完戴季全上課醍醐灌頂，主動諮詢如何利用網路推動房地合一課稅政策。張盛和說，不動產業者擔心房地合一稅課太重，會打垮產業反彈聲浪很高，但一般民眾聲音幾乎沒聽到，財部有意向戴季全取經並合作，利用網路收集民意，凝聚房地合一課稅共識，農曆年後暫不會立即端出修法。

戴季全表示，稅收結構需改革社會大眾都同意，但共識凝聚和政策細節推動有很大空間可以做，官員擔心被批評政策「朝令夕改」，但網路可以將政策各面向之間關聯性闡述更清楚，「朝論夕論、朝論夕令」，讓公民參與時間拉長可水道渠成。

戴季全指出，利用i-Voting網路投票收集民意最大好處，可以不急於下決策，讓社會大眾先討論，將很大議題分段處理，分批處理。他強調，i-Voting並非要取代市場機制、總統選舉、立委選舉，而是讓以往無法凝聚共識議題或政策，以最低成本呈現人民多元意見。

外界擔心網路民意如流水，戴季全建議，可把議題時間拉長，或將改革大議題拆成多個小議題，探詢民意，有共識的先行，沒有共識擱置，分階段推動。倘若議題縮小，民意反對聲音仍很大，意味這項政策硬推會受傷，或推動方式有錯。

根據調查，台北市10年來預售及新成屋停車位售價幾乎是年年上漲，最貴的是「皇翔御琚」停車位，實價揭露成交價達到820萬元，台北市共4個豪宅社區停車位價格破500萬元，幾乎可在中南部鄉下買棟透天厝。

住展雜誌統計，去年預售屋、新成屋市場中停車位第一貴為信義區豪宅案「皇翔御琚」，最高成交價達820萬元，但該建案停車位成交價落差極大，最低有570萬元，遭市場質疑有拉高車位價來壓低房屋單價嫌疑。

去年度停車位總價登上500萬元俱樂部的還有內湖區「菁品」的588萬元（子母車位）、大安區「青田青」的520萬元，以及松山區「皇翔新天玓」的500萬元。

住展指出，受到台北市停車獎勵容積取消，停車位供應逐年下降，10年來平面車位累漲約44.27%、均價來到277.3萬元；機械車位也漲57.83%，平均要價212.6萬元。機械車位近10年漲幅竟大於平面車位，理由恐與相對低總價有關。

大安區停車位缺最多
住展指出，根據官方發布資料，台北市登記車輛共約有787,671輛，但停車位卻只有647,391個，停車位短缺約14萬個，其中又以大安區最為嚴重，9.9萬輛車要搶6.1萬個停車位，車位缺少超過3萬多個，每天有將近3.8萬輛車在外流浪、沒車位可停。

雖然內湖區是唯一一個停車位數目多於登記車輛數的行政區，車位數多出約2.2個，但因內湖科技園區就業人口多達11.8萬餘人，大多數開車至內科的上班族都承租車位，停車位實際需求仍嫌不足。

住展雜誌企研室經理何世昌認為，台北市停車位原就供不應求，在停車獎勵容積落日後，未來新增供給量又難以擴大，近年北市人口數又持續上升，停車位供應更顯緊迫。

信義房屋統計社區住戶名稱，發現全台的社區大樓之中，以「帝寶」系列最為出名，北中南總共有至少24個社區名稱內有「帝寶」一詞，堪稱台灣最為受歡迎的代名詞！不過同樣都是帝寶的社區名稱，一坪價差卻可能高達250萬元以上，第二多的則是雙橡園，全台共有10個建案名稱為雙橡園，信義代銷指出，一個建案熱銷或特別有代表性，往往是開發商心中可以帶來好彩頭的案名。

信義房屋統計全台主要經營的社區大樓，發現全台從新北到高雄至少就有24個社區，名稱與「帝寶」有關係，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，帝寶到現在仍是豪宅產品的代表，除了名聲響亮之外，有些開發商也希望可以複製帝寶的形象，推案與帝寶一樣可以成為區域房市的指標，因此北中南都可以見到帝寶系列名稱的蹤跡，且單坪價差可達每坪250萬元以上。

通常開發商取名會有風潮，大致有幾大特色，如「帝寶」、「一品」的案名就一直被複製使用，而有一陣子日本地名曾為命名風潮，如「代官山」、「輕井澤」等，近年則有開發案在各地推出「1號院」的系列推案，另外如果坐落的門牌有特色，如777、168、101等，也可能成為案名的一部分，另外像是推案的坐落位置，如萬華推案的「萬」系列等，都有強烈的代表性，但名字有信義的卻常常不在信義區內，而中山區的案子不在中山北路的，案名很多也都會以中山命名。

曾敬德表示，實際上大部分的開發商對於命名的心態是保守的，許多有創意或大膽的名稱，願意嘗試的比例並不高，因為一個建案的名稱好不好，能否吸引民眾目光與打響名號，對於銷售率也有一定程度的影響。

房市冷清下還是有不少亮點，例如北台灣重劃區今年可說是「重案齊發」，光是大台北地區就有鳳鳴重劃區、台北港特定區、二重疏洪道重劃區、江翠北側重劃區，桃園則有中路和經國重劃區等後起之秀。這些重劃區在建商積極獵地、插旗之下，雖然生活機能是未來民眾買房應留意的要素，但房仲業者表示，若重劃區的生活機能一旦補足，房價通常能上漲1成。

北台灣今年不少新興重劃區成為房市亮點，以鳳鳴重劃區為例，由於占地遼闊，是近年釋出重劃區中最完整的地塊。自由時報指出，目前已有寶佳、新潤、三發等建商，都在鳳鳴插旗，新潤在此持有約1600坪的土地，案量約40?50億元；三發地產則在鳳鳴國中旁，規劃中小坪數產品，搶攻首購市場。

至於屬八里新開發區的台北港特定區，去（2014）年底，新北市標售住宅區及商業區共19筆標案，有8筆順利脫標，其中太子建設以6.6億元標得2筆共1502坪土地。

太子建設總經理謝明汎表示，未來將規劃低總價產品，預計明後年開始推案。其他像是二重疏洪道重劃區，新光人壽日前以5.4億元標得部分土地，將作為營業據點，冠德建設也在此區持有3塊土地，預計規劃首購產品。

這些新興重劃區在建商插旗之下，未來能否成為房市熱區，還是得看生活機能和交通建設有沒有到位。永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，如果重劃區的生活機能逐漸補足，房價也有機會跟著補漲，例如知名連鎖量販店的進駐，生活機能比較有支撐，觀望的買方就比較願意進場，房價通常也可以推升1成左右。

新版豪宅稅讓房屋稅額大幅提高，建商推大坪數豪宅的意願也跟著降低，新光金董座吳東進表示不排除豪宅市場「會崩盤」，並已考慮將內湖和中正區兩塊計畫興建豪宅的土地，改推較迎合市場需求的小宅。另一方面，買房族之所以偏好小宅，除了反映價格和負擔能力之外，能避開豪宅稅和房地合一其實也是背後的原因。

台北市新版的豪宅稅大幅拉升了高級住宅的持有成本，新光金控董事長吳東進向自由時報表示，身邊原本想買豪宅的友人也因為房屋稅的提高而打退堂鼓，目前豪宅市場也出現一波退訂潮，未來不排除會有崩盤的可能。吳東進也說，原本新壽計畫在內湖陽光街，以及重慶南路、福州街口這兩塊地上推大坪數的豪宅案，但現在已經打算改成推小宅或將土地賣出。

總價較低的小宅最近蔚為風潮，除了價格因素之外，房產雜誌研發經理何世昌也向中國時報表示，「可避開豪宅稅」這點也有助於小宅的熱銷。根據北市豪宅稅的徵收標準，其中一項就是「每戶建物總面積達80坪以上」，何世昌舉例，若有客戶想住大一點的房子，可以買2戶小宅打通變成1戶，就不必繳較多的房屋稅。此外，如果房地合一真的上路，房屋總價低於2千萬元也可避開實價課稅。

原

古亭捷運站登上網路待售物件熱搜排行榜的第一名，房仲業者分析，這與當地的產品多樣性有很大的關聯，因為物件種類多，可以滿足不同民眾的需求。且若以羅斯福路及和平東、西路為界，可約略將古亭捷運站附近的房價從高到低劃分成4個區塊。

好房網統計近半年大台北地區各捷運站周邊的網路待售物件點閱率，排名第一的就是位於捷運松山新店線上的古亭站。房仲業者徐佳馨於TVBS「地球黃金線」節目中分析，產品多樣性高讓中山區成為北市移轉量最大的地區，而古亭站附近也有類似的概念，有高價的豪宅，也有相對便宜的中古屋，民眾的選擇比較多。

房仲業者藍仁鴻也向聯合報表示，若以主要道路來區分，羅斯福路以東、和平東路以北的區域（圖中1），實價登錄的行情每坪約70多萬元；羅斯福以東、和平東路以南（圖中2），就是師大這一塊，每坪房價約較北區便宜2到3萬元。至於羅斯福路以西、和平西路以北（圖中3），實價登錄公寓每坪約70萬、中古電梯大樓約75到80萬元；羅斯福路以西、和平東路以南（圖中4），中古屋每坪約50到60萬元。

台中商辦大樓今年上半年將出現交屋潮，包括「豐邑市政A8核心」、「興富發CBD」都將落成；興建中的還有「親家市政廣場（T-POWER）」；預計上半年進場的有「聯聚中雍大廈」、「興富發NTC」等新案，約計10萬坪，加上現已完工的商辦大樓，預估7期新商辦總面積高達20萬坪。

如春房屋指出，台中商辦預售市場頗為活絡，如「親家市政廣場（T-POWER）」推出2年包租投報率5％吸客，市場反應佳；老虎城購物商場後方，興富發與總太地產董事長吳錫坤合作的「興富發NTC國際商貿中心」案，據悉已接獲不少預約單。

此外，聯聚建設首度於7期推出的頂級辦公大樓「聯聚中雍大廈」，據傳，被預約的面積早已超過總銷售面積的一半以上。

不過，台中市不動產開發公會市調委員會指出，近年來因公告現值大幅調漲，造成土增稅急劇攀升，交易成本大增，還有反服貿學潮，讓服貿可以增加商辦需求的期待落空，以及房地合一政策等不利因素，造成整體房市買氣急凍，投資客縮手，商辦市場也明顯受到影響，除非價格很便宜，否則投資客寧可退場觀望。

事實上，目前台中商辦收租物件，投報率在4至5％以上的仍有人詢問。但整體來說，現有商辦租賃市場很冷，惟7期新商辦陸續進駐以來，如「順天經貿廣場」進駐率維持8成以上；「豐邑市政都心廣場」也有7成、「親家T3」近6成；新交屋的「興富發鼎盛」進駐率已達3成。

不過，房仲業者強調，位於中科園區周邊的商辦大樓，自用或承租方需求仍旺盛，由於中科周邊早期以製造貿易業為主，現在以中科協力廠商、機械維修業為多，形成高科技業的聚落，使用率居高不下，都在9成以上，常常一屋難求，屬於特殊現象。

台中市目前舊辦公大樓依路段不同，租金行情與售價也大不相同，每坪租金行情平均在500至650元之間，每坪單價在12至23萬元之間。

如台灣大道全國商圈周邊，每坪租金行情500至550元、每坪單價14至20萬元；而台灣大道7期周邊，租金行情500至650元、每坪單價18至23萬元；文心路7期周邊，租金行情500至650元、每坪單價16至18萬元；台中工業區附近，租金行情500至550元、每坪單價14至16萬元。

而7期辦公大樓的租金行情與售價，遠遠高於舊商辦市場。以「豐邑市政都心廣場」為例，每坪租金行情在1,000至1,300元，每坪單價36至42萬元；只租不賣的「全球運籌中心」，每坪租金行情高達1,300至1,500元；就連已有18年歷史、7期首棟商辦大樓「達摩（山木市政）」，目前每坪租金行情也在750至850元、每坪售價26至28萬元。

「土地是祖先留下，日治時期變台糖土地，我們從地主淪為承租戶，台糖後來又漲租金，不合理！」屏東內埔鄉龍泉、龍潭兩村80位承租戶，23日到台糖總公司拉白布條陳情；台糖總經理楊錦榮承諾，願全力解決承租戶疑慮。

屏東縣內埔鄉龍泉地區台糖承租戶自救會會長黃 玉說，龍泉、龍潭共有200多戶台糖承租戶，土地都是祖先百年前於此開墾；到了日治時期，台糖以各種手段強行徵用，作為製糖原料地區，從此他們從地主變成承租戶。 不堪近30年來負擔高租金，昨天首度走進台糖總公司陳情。

承租戶黃文照說，如此不公不義的情況，鄉親一直隱忍，但1988年這些土地編列都市計畫內，儘管該地段公共設施未實施，但卻依都市計畫土地申報地價7%，導致租金從3%漲至7%，非常不合理。 他說，多數農民看天吃飯，根本付不出租金，際遇雪上加霜，還有人因此得到憂鬱症自殺。

也有承租戶抱怨，自家土地被台糖賣給建設公司卻渾然不知，被逼著拆屋，因為非地主也只能認了，但一輩子的心血化為烏有，指責台糖罔顧承租戶死活。 潘姓承租戶說，自救會陳情將近30年，歷任多位會長都未果，其實他們的訴求很簡單，認為祖先的土地被台糖公司強佔，租金又太高，要求降低租金。

黃玉說，希望台糖以專案讓售方式將現有土地優惠價購，給承租戶一條生路，並要求台糖在農曆年前給回音。 「這是歷史共業，大家一起來面對！」楊錦榮面對大批屏東鄉親為了捍衛權利，專程搭遊覽車前來陳情抗議，強調可以理解承租戶的不滿與怨懟，也針對自救會訴求，當場要求同仁全力協助解決，希望盡快給鄉親一個交代。

為進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作，國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局近日聯合發佈《關於進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》，要求在全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的同時，將農房等集體建設用地上的建築物、構築物納入不動產統一登記範疇。


通知指出，要因地制宜，全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作。各地要以登記發證為主線，因地制宜，採用符合實際的調查方法，將農房等集體建設用地上的建築物、構築物納入工作範圍，建立健全不動產統一登記制度。實現統一調查、統一確權登記、統一發證，力爭儘快完成房地一體的全國農村宅基地和集體建設用地使用權登記發證工作。

通知要求，計畫在2014年年底完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證的省（自治區、直轄市），應根據實際情況儘快調整工作計畫，增加農房調查等工作任務，並制定補充調查方案。

已完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的省份，要進一步規範已有登記成果，提高成果品質。

1月22日，總部位於香港的私募股權投資公司基匯資本公告稱，已經代表平安保險成功收購了倫敦市中心一棟地標性建築Tower Place。


據《英國房產週刊》報導，該筆交易是中國平安集團以3.27億英鎊的價格從德意志銀行資產及財富管理公司麾下的Grundbesitz Europa基金購入。就此項收購記者向中國平安求證，中國平安表示，資產管理業務是平安主營業務之一，其中包括保險資金或協力廠商資金的境內外投資和管理。對於具體專案不予評論。

Tower Place位於倫敦最負盛名的EC3保險業區域中心，緊鄰倫敦塔，是一座甲級辦公及商業綜合大樓。目前大樓的出租率為99.3%，大部分租給達信保險作為其英國總部所在地。

此次交易是繼買下倫敦勞埃德大廈後，平安保險倫敦收購的又一處地標性建築。

歷時近兩年，其間經過競價對手半路殺出，雙方你來我往不斷加價以及諸多“場外因素”的攪局後，投資巨頭複星集團對全球最大度假酒店連鎖集團地中海俱樂部的收購接近成功。不過近日再次傳出地中海俱樂部企業委員會對複星收購計畫的否決表態，雖然該意見只具有諮詢性質，但依然展現了複星這場高端收購戰的慘烈。

阻撓因素

原本已經塵埃落定的交易，1月中旬又從法國方面傳來新的消息。根據法國當地媒體報導，1月15日，全球最大的度假酒店連鎖集團地中海俱樂部的企業委員會，就中國複星集團收購該俱樂部的計畫進行投票表決，最終結果是3票贊同，6票反對，1票棄權，否決了該項收購計畫。這不是該機構首次對複星的收購表達否決意見，此前的收購談判過程中，其已經有過否決表態。不過對複星來說，好消息是企業委員會的意見只具有諮詢性質，而地中海俱樂部的董事會依然支持該項收購計畫。

據瞭解，總部位於法國的地中海俱樂部，成立於1950年，主要運營度假村高端旅遊模式。其首創的“一價全包”模式，受到歐美中產階級和富人們的熱捧，在上世紀80年代達到頂峰，之後由於度假村模式被更多的競爭對手爭相模仿，該公司在中低端市場逐漸失去優勢，業績下降。

地中海俱樂部自2000年業務增速達到30%以後，此後增速均保持在5%以下，其中2002年、2007年、2009年增速分別為-12%、-15%、-10%。2007年到2012年之間，營業收入均未超過15億歐元。2012年營業的全球度假村數量從2011年的74個減少到了71個，到2012年10月底已減至66個。業內人士表示，地中海俱樂部的業績走弱，也與歐洲近年來整體經濟環境的不景氣有關，大多數國家的中產階級“錢包”增速有限，直接決定了非剛性的中高端旅遊需求減弱。

雖然如此，地中海俱樂部的品牌號召力依然具有較高投資價值，俱樂部在全球擁有120萬名固定客戶。東方證券指出，地中海俱樂部已經建立起國際高端品牌形象，同時其租賃經營和輸出管理的輕資產商業模式也能吸引到相關投資者。

複星集團就是地中海俱樂部的追求者之一。2013年5月，複星聯合法國安盛私募股權基金對地中海俱樂部發起收購，法國興業銀行為其收購顧問。在更早的2010年，複星就作為地中海俱樂部最早進入中國的合作者出現，其在中國黑龍江亞布力佈局了首個度假村專案，當時複星中國已作為小股東，持有地中海俱樂部10%的股份。不過複星的投資意向雖然與基於尋求投資的地中海俱樂部高層一拍即合。無奈，一方面是法國國內存在對於中國投資者的抵觸情緒；另一方面，在複星的收購要約臨近監管部門規定的截至期限時，義大利投資者安德列•博諾米突然“殺出”，使得此樁收購案一波三折。

競價比拼

2014年中，博諾米的出現，使地中海俱樂部收購案成為兩家財團的正面交鋒。此後雙方你來我往不斷加價，每一輪加價都比對方高一點。複星還曾在2014年8月一度宣佈撤銷收購要約，在當年9月又啟動新一輪收購。法國金融市場管理局甚至介入其中，要求競價各方加快報價速度，以便加速收購過程。

經過雙方六輪加價後，複星於12月9日將地中海俱樂部的每股目標股份要約價提高到24.6歐元，博諾米宣佈退出，複星成為唯一競購者，這場歷時持久的收購拉鋸戰終於告一段落。

值得一提的是，複星最後給出的價格，已經使地中海俱樂部的估值提高到9.39億歐元，與自己初次報價相比，提高了44%，足以顯示出其收購的決心。

戰略佈局

作為一家立足多元化佈局的企業，複星集團在2014年掀起了一輪輪國際並購的熱潮。在2014年幾乎以每月一起海外並購的速度進行擴張，這些投資大多集中于消費和金融領域，這也顯示了複星集團董事長郭廣昌對企業未來的戰略佈局。

地中海俱樂部的投資，是複星關注未來高端消費的重要一環。據2014年中國旅遊年鑒，2013年中國出境游規模已達1億人次。隨著收入的增長，歐美等價格較高的地區，也逐漸成為人們的出行目的地之一，出行人群對高品質旅遊的需求逐年上升。即使是國內游，中高端度假旅遊的市場也在不斷增長。


地中海俱樂部主流消費客群是以家庭為主，這些人大都是中產階級。中國的休閒度假產業當中，家庭消費將成為未來旅遊休閒消費中的主流趨勢。複星集團董事長郭廣昌曾表示，未來幾年，中國將擁有全世界最大規模的中產階層人數，所以與之生活方式有關的行業潛力巨大。

在國內旅遊消費領域，複星一直沒有停下腳步。2013年，複星出資5.12億元投資了中國國旅，以1.97%的持股比例成為中國國旅第三大股東。2016年，複星集團擬耗資百億元打造的旅遊商業項目三亞亞特蘭蒂斯預計建成。擁有了地中海俱樂部這個旅遊地產經典品牌後，複星國際在旅遊領域的佈局將更加得心應手。

南京一場25套名校學區房的拍賣會23日吸引23組買家入場，最終15套學區房“名花有主”。儘管拍得房源後要求一次性付款，但一位“財大氣粗”的買家竟然一口氣拍得5套房，總價值1688萬元。

當日拍賣的這25套學區房，位於廣州路209號的紫府銘居社區內，是南京名校拉薩路小學的學區房，且均為建於2012年的新空毛坯房，房源拍賣均價僅2.9萬元/平方米，明顯低於3.2萬-3.5萬元/平方米的市場價。在南京，市場對於名校學區房的追捧熱度甚高，學區房身價因此也明顯高於同區域非學區房，去年南京房價下跌時期，學區房身價也有所波動，但很快先於其它商品房回暖。學區房，儼然是樓市中的“硬通貨”，也因此，這場學區房拍賣，吸引了極高的社會關注度。

此前的拍賣公告顯示，這25套房源的轉讓方是鼓樓區國有資產監督管理辦公室，而學區房為何為國資、國資又為何拍賣，個中原因尚不得而知。


記者注意到，拍賣會拍出的房源基本為96平方米和109平方米的中小戶型房，不過，經過競價後，這些房源原本的價格優勢已不明顯，單價最高的接近3.4萬元/平方米，已經接近市場價。流標的8套房源則均為140平方米和170平方米的大戶型房，高總價是市場接受度低的主因。

值得一提的是，拍賣現場1號競拍人一口氣交納13份押金，僅押金費用就高達390萬元，並最終用1688萬元總價買下2套96平方米和3套109平方米的房源。記者事後瞭解到，1號競拍人為一家公司，購買學區房投資的可能性較大。

今年年初，到了派發去年“期末考”成績單的時候，廣州一手寫字樓均價在連續10年交出“上漲”優異成績單後，在去年終於交出了一次“下跌”的成績單，並且一跌就是12%（見表1），“學霸”變“學渣”。

廣州上一次交出“下跌”期末考成績單，已是2003年的事情了。導致廣州交出這份糟糕成績單的主要原因，是荔灣、蘿崗、白雲和南沙（見表2）四大板塊表現較差，拖了其他各個板塊的後腿，導致一手寫字樓均價沒能延續前10年的良好勢頭，“成績單”突然變臉，11年來首次下跌。

四大板塊“拖後腿”

單看去年的“期末考試”成績表還不錯，20950元/平方米，還在2萬元/平方米的水平線上。如果以2013年的成績作為參照，去年的就有點糟糕：比2013年減少了將近每平方米3000元。在廣州，有不少一手寫字樓是整層出售，一層的面積多在2000平方米左右，這樣計算下來，去年賣掉一層寫字樓就比2013年少賺了600萬元。

如果再細看成績表，“甲級寫字樓”並不拖後腿，在更多以甲級寫字樓性質出售的區域，如天河、越秀，一手寫字樓均價去年非但沒有下跌，還出現了較大幅度的上升。廣州高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿表示，天河等傳統甲級寫字樓推售區域的成交和價格依然保持了良好的勢頭。

真正拖後腿的是以商務公寓推向市場一手寫字樓，在去年一手寫字樓200多萬平方米的供應量當中，至少有150多萬平方米以商務公寓推向市場，開發商在銷售時更偏重居住功能而非辦公功能，週邊區域的番禺、蘿崗、南沙，中心區域的白雲、荔灣，都有大量商務性質的公寓。

商務公寓供應量大，需要大量買家，同時又還要與小面積一手住宅競爭，非常激烈，不少商務公寓開盤的消化率只有三四成，占最大比例的商務公寓消化率不高，拉低了一手寫字樓的整體消化率，去年一手寫字樓的消化率為0.7，為近5年來的新低（見表3）。

為搶得更多“蛋糕”，拿到更高分數，商務公寓去年還展開了價格戰，進而影響一手寫字樓的整體售價。在競爭激烈的蘿崗，去年一手寫字樓售價跌了23%，在原10區跌幅位列第二。意想不到的是，荔灣的跌幅達到26%，位列全市第一，白雲的跌幅也有15%。與上述三大板塊相比，南沙的跌幅較小，但因成交量比荔灣和白雲加起來還大，對全市價格下滑也起到了推一把的作用。正是四大片區的下滑，拖累了全市均價，突然從一個“優等生”變成了“差生”。

另一個競爭激烈的片區番禺，因為價格前低後高，全年價格出乎意料地不漲也不跌，沒有加入拖後腿的陣營。

今年難交“好答卷”

廣州一手寫字樓價格在2003年交出了糟糕的成績單後，轉眼就進入了輝煌的10年，在去年下降之後，能否在今年扭轉局面，再來一次狂歡？以目前的情況來判斷，很難。

中立地產董事總經理文志堅多次表示看空一手寫字樓。在他看來，一手寫字樓供應量太大，二手寫字樓需求太低、接手的人太少，寫字樓價格短期下行壓力極大。中原地產研究部的資料顯示，去年一手寫字樓的成交面積152.13萬平方米，二手只有17萬平方米，一二手成交量的巨大差距說明，投資了一手寫字樓之後，很難找到下家接手，這影響到投資客入市的欲望。而廣州一手寫字樓大部分購買來自投資客，投資客欲望降低，則成交下滑。不僅如此，今年住宅鬆綁限購的消息還讓部分投資客持幣觀望。在寫字樓以商務公寓搶分住宅需求多年後，現在輪到住宅搶分寫字樓需求。


一方面是需求的下降；另一方面則是可售貨量的高壓。截至今年年初，廣州一手寫字樓的庫存面積158萬平方米，這已夠廣州消化一年了；與此同時，還有天量供應在今年到來，高力國際預計，廣州包括甲級寫字樓和商務公寓在內的一手寫字樓供應面積達129萬平方米，也就是說，一手寫字樓可售面積接近300萬平方米。

需求在下降，可售的面積一點沒有減少的跡象，競爭也是夠激烈的。面對激烈競爭，開發商在今年再拼也難以扭轉去年的局面，高力國際預測，今年至少郊區的一手寫字樓會繼續以價換量。

當然，並非所有人都覺得今年一手寫字樓均價只能繼續交出“下跌”的成績單，第一太平大衛斯中國華南區董事長林木雄認為，與其他一線城市相比，廣州寫字樓銷售價格仍有上漲空間。

據英國《金融時報》報導，由於在企業治理和產業現金流方面的顧慮日益增加，國際債券投資者令中國房地產開發企業碰了一鼻子灰，迫使它們不得不從其他途徑籌集資金。

根據Dealogic的資料，中國內地房地產開發商已成為亞洲垃圾債市場的主角。2013年，它們通過該市場籌集了195億美元，去年則籌集了214億美元。

在這兩年裡，四分之一的貸款出現在1月份。2013年頭三周，中國房地產公司在美元債券市場籌集了53億美元。而在2014年同一時期，它們則籌集了49億美元。

然而，今年頭三周卻一筆交易也沒有完成。銀行方面的人員表示，由於投資者變得日益謹慎，包括部分最知名企業在內的多家房地產企業，要麼推遲了債務融資計畫，要麼在尋找其他融資途徑。

一家投資銀行的債務資本市場主管表示：“目前，投資者的態度就像他們正在接住下落的刀子，你不會想在這種時候低聲下氣地去求他們。”

佳兆業(Kaisa)的債券違約和貸款違約事件，已震撼了這個債臺高築的產業。佳兆業是一家在香港上市的地產開發商，這家總部駐深圳的企業背負的未償付離岸債務高達25億美元。2014年12月初，深圳市政府對該公司部分物業下達禁售令，從而令該公司開始遭遇麻煩。

不久，佳兆業董事長和財務總監辭職，這一人事變動觸發了一起還貸要求，而該公司卻未能償還這筆貸款。幾天後，佳兆業未能如期支付一筆美元債券的利息，導致中國法院凍結了該公司名下部分資產。

許多分析師仍然相信，佳兆業將被證明是個別現象。然而，香港一位從事債券業務的銀行家表示，這一事件“徹底碾碎了人們（對房地產業）的信心”。許多投資者擔心，中國政府的全面反腐運動，正在將重心轉移至房地產企業。

就在上周，幾家其他開發商承認，他們也遭遇了深圳市政府的禁售令，從而面臨與佳兆業早先同樣的問題。這些企業迅速採取措施，試圖降低投資者的恐慌心理。其中一家公司發佈聲明，否認其董事長已逃至美國。還有一家企業則否認了其董事長遭遇調查的說法。

澳新銀行(ANZ)信貸策略師歐文•加利莫爾(Owen Gallimore)表示，圍繞房地產業不斷流傳的最新消息及種種傳聞，產生了一輪“政治風險恐慌”，在股市和債市同時引發了拋售潮。在過去一周內，花樣年控股(Fantasia)的股價下跌了12%，而?盛地產(Glorious Property)的股價則暴跌27%。與這些企業相反，投資者已開始傾向於房地產業的知名品牌，特別是那些有政府背景的企業——比如中國最大的地產開發商萬科集團(China Vanke)


如今，房地產業的大部分債券交易價格都大大低於票面價值，使得近期內新發行債券的銷售難度大大增加。傑富瑞(Jefferies)分析師分析師表示，對於試圖發行債券或開展再融資的開發商來說，佳兆業的局面“打亂了他們的時間表”，而監管部門的審查過程將“比往常更嚴格”。

比起僅僅幾年前，中國房地產企業對離岸融資的依賴已大大增加。比如，雅居樂(Agile)和碧桂園(Country Garden)大約半數的資金都來自國際信貸市場。

去年對中國樓市是十分艱難的一年，銷售額和成交量雙雙下跌。不過，更加寬鬆的貨幣政策，已在最近幾周幫助房地產業穩定下來。

　　深圳鎖盤調查：30房企2萬房源捲入，佳兆業風暴眼

　　目前，被鎖房企已經超過30家，涉及房源有2萬多套，並沒有明顯的解鎖跡象。從1月中旬至23號期間中海地產跌幅0.6%，佳兆業在去年12月份更是暴跌47%。

　　理財週報見習記者 倪雨晴/廣州報導

　　地產圈在年末收官之際突起波瀾，房產商們談“鎖”色變。

　　“鎖盤風”因佳兆業深圳房源被鎖而起，繼而席捲了中海、中糧、招商等國字號房企。也因佳兆業困局升級而成為颶風，所過之處，心驚肉跳。

　　截至目前，已有超過30家地產商的2萬多套房源遭鎖，深圳市規劃和國土資源委給出了相應原因，各上市企業也紛紛出公告澄清，多因安居房而被鎖。

　　隨著事件持續發酵，何時解盤仍是疑團。

　　而從財務上看，國內房企負債率普遍高，轉型或成為行業趨勢。

　　鎖盤風雲持續發酵

　　自2014年底以來，佳兆業頻頻躍入地產頭條，其中深圳多處樓盤被鎖這一事件成為重大關注點。因其深耕珠江三角洲，深圳“滑鐵盧”引起了各方的擔憂。

　　去年11月底起，佳兆業2000多套房源被深圳房管局“鎖定”停售，12月3日近900套房源恢復正常預售，仍有1300多套被鎖定。而近日，位於杭州五常區的一個項目，共計749套房源狀態均為“限制房產”，無法銷售簽約。

　　除了鎖定之外，今年1月20日，在廣州陽光家緣網上，佳兆業天禦和佳兆業城市廣場顯示為“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆業已有3000多套貼有問題標籤的房源。

　　而事情並沒有止步於佳兆業。

　　1月15日，榮超大廈133套房源全部被鎖定，在經過1天的交涉後，目前全部房源已解鎖。24小時虛驚一場，但其他房企卻沒有那麼幸運。

　　1月15日，花樣年在深圳花鄉家園專案四個單位被當局鎖定。

　　1月16日，中海外地產在深圳的閱景花園專案有超過2800個單位被管理局鎖定。

　　1月16日，中糧地產(9.06, 0.14, 1.57%)位於寶安專案部分房源處於管理局鎖定及自動鎖定狀態。

　　1月16日，招商地產(27.71, 1.29, 4.88%)在深圳的招商錦繡觀園2000多個單位被鎖。

　　1月22日，港豐地產在深圳的幾處房源被鎖。

　　鎖盤運動的陰影籠罩多處，具有國企背景的房地產企業也捲入風波，據瞭解，這些房源中並不全是今年新鎖項目，有一些早在2011年已被鎖，如今被抬到風口浪尖。

　　根據克而瑞研究中心的統計，截至2015年1月16日，有18245萬套房源被鎖。而目前，被鎖房企已經超過30家，涉及房源有2萬多套，並沒有明顯的解鎖跡象。

　　遭到鎖盤的地產上市公司，股價紛紛受到不同程度的影響。從1月中旬至1月23日期間，中海地產跌幅0.6%，花樣年股票跌了5.8%，佳兆業在去年12月份更是暴跌47%。

　　地產行業的多位分析師認為，鎖盤之所以受到如此大的關注，很大一個原因是佳兆業事件影響太大，對佳兆業引起的系統性風險比較擔心，各方都比較緊張。

　　而這股任性的鎖盤風背後究竟是什麼原因？

　　五大鎖房原因背後

　　由於“鎖定”事件的升級，1月16日，深圳市規劃和國土資源委員會通過官方微博發佈《關於暫停房地產資訊系統使用相關情況的說明》，回應“鎖房源”一事。據悉，根據該說明，“鎖定”主要有五種情況。

　　第一種情況是因關聯業務辦理要求，需要暫時停止銷售。

　　這其中就包含了安居型商品房(類似于經濟適用房，下稱安居房)的管理，深圳市規劃和國土資源委表示根據相關規定，“安居型商品房專案在我委辦理預售審批後的銷售、網簽合同、備案等手續在市住房建設局的售房系統中辦理，因此我委鎖定房源並不影響後續手續的辦理。”按照官方的解釋，鎖定安居房是正常業務辦理，而中海、中糧和招商的鎖定情況都是屬於該範疇。

　　招商地產[微博]曾向媒體表示，招商錦繡觀園專案是安居型商品房，在取得預售許可證後即將資料轉市住建局銷售平臺，進行配售必須鎖定。

　　而根據中海地產公告，被鎖房源位於深圳龍崗區的閱景花園1號樓至4號樓，屬安居型商品住宅。這些房產被臨時鎖定是因為深圳有關國土機關規管該類房產採納的一般管理措施所致，並非因集團不遵守任何法規。

　　第二種情況是預售合同簽訂，上傳資料後未即時備案，系統也會自動鎖定。

　　第三種是涉嫌違法違紀，正在進行調查處理或其它調查案件；第四種是因司法或其它調查案件的問題；第五種是法律法規規定的其它情況。

　　花樣年告訴理財週報記者，其公告中已說明被鎖的4套房源逾2012年及2013年向獨立協力廠商買家出售及轉讓4個公寓單位的房屋所有權，鎖定事項與公司無關。

　　而花樣年控制人曾寶寶在微博上回應稱，“已賣給小業主的四套房子，業主斷了銀行按揭，銀行從網上把房子鎖了。”

　　克而瑞研究中心分析師房玲認為，如果不是大範圍長期的應該影響不會特別大，企業還是要及時澄清，而佳兆業信任危機上的問題比較嚴重，要整體方案出來後才會解鎖。

　　令人心惶惶的根源仍在佳兆業。

　　佳兆業方面回復記者，一切以公告為准，但是佳兆業至今一直沒有出澄清公告以說明原因，目前仍處於停牌狀態。近日有報導稱萬科和華僑城等6家開發商正在商談購買佳兆業事宜，理財週報記者致電萬科，其董秘譚華傑表示：“這個傳言我倒沒聽說。我現在是沒有聽到任何內部說過的資訊。倒是聽說了別的傳言。我們公司這邊我沒有獲得任何資訊，現在傳言確實比較多，萬科這個傳言我還是第一次聽說。”

　　華僑城董事會秘書處相關工作人員告訴記者，“我們沒有接到相關的通知，也沒有聽說過，是通過網路才知道的這個事情。”

　　儘管部分房企已出公告說明鎖盤原因，深圳房管局也進行了回應，並稱“不應過分解讀”。但是仍不能滿足人們對於企業業務層面變動的種種想像。

　　房企負債率高 轉型或成趨勢

　　此次房源被鎖，基本集中於深圳，更確切的說，位於龍崗區和寶安區。這兩個區域也是舊城改造的戰略重地。接二連三的鎖盤，可能是地方性問題的暴露，國家對地方債務、土地的整肅。

　　香港華富嘉洛的孫潔儀分析師表示，中國的房地產在國家GDP的比重較多，國家打貪反腐，這一板塊會受到牽連。而另一方面，她認為更需要關注各個房企的財務狀況，“客觀來講，的確內房行業裡面負債水準史無前例地高。?大的負債比例更是高達130。”

　　根據2014年年中報，花樣年、佳兆業、雅居樂等多家公司的經營活動現金流量淨額均為負數。其中佳兆業為-121.42億港元，中海地產為-111.24億港幣，招商地產則為-73.32億港幣。

　　“中國房地產最近這幾年的確發展的步伐太快了，他們積極擴張，看一下現金流，看到經營現金流很多企業都是負數，不是靠每天做生意賺錢來給自己公司融資，是靠不斷地發債，或者是說靠股票市場上面的融資來為自己公司提供現金流。”孫潔儀分析道。

　　在此次鎖盤中，萬達[微博]和?大等地產商並未受到影響，萬達深諳商業地產，日前萬達院線(33.81, 3.07, 9.99%)上市；?大在發力商業地產之外，投資足球，涉足水、牛奶以及農產品(12.14, -0.21, -1.70%)。地產商的業務面鋪得更廣，而轉型不應為無奈之舉。

　　上述分析師表示，“可以看見這種轉型有點像是行業趨勢，就像萬科失去了銷售老大的地位，綠地公佈說今年上半年就會上市，他們管理層公佈的策略的轉型也是說以轉型為一個核心的戰略。”

　　地產界，或許風雨欲來，將步入調整期。

歐洲央行上周推量寬政策，過去兩天本港二手市場亦受帶動，代理數據顯示，十個主要屋苑錄得約21宗成交，屬於14周的高位。

美聯物業指出，過去兩天十個主要屋苑共錄得21宗成交，其中天水圍嘉湖山莊雖然成交量按周減1宗，仍以6宗成交膺最旺屋苑。該行助理區域經理黎燦強表示，麗湖居3座低層G室以一口價380萬元易手，實用面積547方呎，呎價6947元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，歐洲央行推出量寬措施，市場憧憬本港低息環境持續，香港樓市在《施政報告》公布後走勢趨明朗，積壓的購買力釋放，市民置業需求殷切，尋求入市機會。

希爾頓中心破頂

事實上，市場屢現高價成交個案。中原地產高級分區營業經理敖國偉表示，沙田希爾頓中心A座中層2室以550萬元由用家承接，創屋苑同類單位成交價新高；單位望河景及中央公園景，並有雅致裝修，實用面積427方呎，呎價1.29萬元。

布少明認為，市場屢現新高成交，業主心態轉強，部分屋苑有反價封盤情況，個別買家亦願意追價購買心頭好，預料高價成交個案短期內仍將持續出現。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，除歐洲央行推量寬因素外，近日新盤銷情理想，顯示買家入市信心轉強，細價物業成為主要入市對象，不少新盤向隅客回流二手市場，都令過去兩天十個主要屋苑成交量上揚。

多個新盤趕農曆新年前推售，正在收票的3個港島豪宅，包括銅鑼灣雋琚、大潭紅山半島及西環加多近山合計收票逾200張，凍結市場資金逾8000萬元。

華懋、信置（00083）及丹楓控股（00271）共同持有的紅山半島4期，發展商上周推出首批50伙價單，並於上周五開始接受登記，市場消息指出，項目截至昨天累收約129張入票，以首張價單計，超額認購1.58倍，凍資6450萬元，最快今天公布銷售安排。

據悉，發展商部署先讓購買2伙的買家揀樓，由於項目首張價單售價有吸引力，最少有10多個買家有意購入2伙。

?地（00012）及金朝陽（00878）合作發展的雋琚，連日來示範單位的參觀情況都不俗，市場消息指出，雋琚過去3天累積收票近70張，以本周五推售的25伙計，超額近1.8倍，反應理想，凍結資金近1400萬元，入票人士以投資者為主，部分為換樓客，以地區劃分，港島客佔最多，約為60%。

至於同在上周發價單重推的加多近山，發展商九建（00034）尚未發出銷售安排，市傳過去兩天暫錄不足10張入票。

前述三個樓盤合計收票超過200張，凍結市場資金逾8000萬元。

龍門居飆8.7% 天盛苑天富苑升逾7%

新界居屋估價大幅調升，屯門龍門居、天水圍天盛苑及天富苑估價按月升幅逾7%。三個屋苑成交均以綠表主導，業界普遍認為區內單位估價足。

龍門居1個月 3度增估值

本報追蹤滙豐銀行（00005）、恆生銀行（00011）及中銀（02388）1月份（1月1日至1月23日）的網上銀行估值變化，全港十大居屋屋苑中，新界區細價居屋單位估值升幅領先其他屋苑。

據滙豐銀行估價，屯門低水居屋龍門居，10座高層E室兩房單位，面積431平方呎，不足一個月，估價由240萬升至261萬元，銀行3度增加單位估值，總升幅達8.75%。

中原代理伍毅臻指，現時該屋苑放盤約18個。一月份3宗成交均屬大單位，免補地價介乎250萬至280萬元。

他認為，銀行估價加幅雖大，惟估價與白表購入價仍有差距，估計以補地價計算，兩房戶成交價約270萬元，與銀行估價尚有約3%差距。

天富苑估價 月內兩度調升

就本報對中銀估價紀錄僅23天，天水圍天富苑及天盛苑追蹤單位估價，分別上升7.96%及7.62%。天富苑單位J座高層5室，面積650平方呎，估價月內調升4.24%及3.56%。兩度調整下，估價由月初377萬上升至407萬元。

而天盛苑R座高層4室，面積506平方呎，估價由341萬升至367萬元。

中原代理馬斯力表示，本月份兩個屋苑中，與追蹤單位面積相若的單位成交各有2宗，但皆屬綠表家庭，天富苑成交約270萬元，天盛苑成交價介乎260萬至280萬元。

他估計以白表價計，天富苑同類型單位市價約400萬元，天盛苑約380萬元。

居屋白表價 媲美同區私樓

他認為，現時區內居屋估價足，但居屋白表價與同區私樓相若，買家傾向同區私樓，如嘉湖山莊。他透露近月該區居屋成交較淡，私樓市場暢旺，市場有較多承接。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，現時居屋估價問題不大。她指，現時居屋造價雖高，但並非急促上升，估價未見偏離市場太遠。雖個別銀行估價有偏差，但普遍追價頗足，未見估價不足的風險。

黃氏補充指，個別估價不足問題見於物業流通較低，例如單幢樓或成交較少的村屋，因距離上次成交久遠，影響估價。

屯門業旺路商住地本周五截標，因發展商要負責興建多項基建工程，故業界估值保守，地皮估值約4.3億元，樓面地價則約3,000元，可建樓面面積約14.3萬平方呎。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，發展商要負責項目的主輸水管道的改道工程、鋪設附近的公用道路，以及進行噪音等環保，加上地皮形狀較難剪裁，故相信會影響發展商出價，估計樓面地價約3,000元。

超六成內房股去年銷售未達標

內地去年下半年放寬樓市「限貸限購」後，內房銷售迎來轉機。在港上市的內房企本月陸續公布2014年銷售業績，本報統計22間主要發展商，當中僅8間完成年初制定的全年銷售目標；75%達標企業為年銷售額逾700億元（人民幣，下同）的大型發展商，顯示內房「黃金十年」結束後，行業分化愈來愈嚴重。

據統計，該22間企業去年合計銷售額1.139萬億元，較2013年的9,840.89億元增長15.79%，但完成年度目標卻不盡人意。合生創展（0754）年初制定的銷售目標為130億元，實際完成53.52億元，達標率僅41.2%。方興地產（0817）8月下調全年目標至240億元，即使如此，實際達標率亦僅77.27%。

完成銷售目標的大部分為大型龍頭企業。當中綠城中國（3900）表現最佳，超標22.15%；恆大地產（3333）、融創中國（1918）亦近120%。碧桂園（2007）全年表現中規中矩；雅居樂（3383）受惠第4季銷售回升，完成全年銷售目標92%。

中小房企去貨壓力大

而14間未達標內房企中，超過一半（8間）銷售達標率不到八成，顯示內地房地產行業分化嚴重，強者愈強，弱者愈弱，中小企面臨巨大生存壓力。有分析認為，去年銷售未達標的房企多數為區域性中小房企，項目多分布於二三線城市，市場下行對這些城市衝擊較明顯，降價促銷都難以拉動銷售增長，故銷售不達標、業績下滑甚至虧損也在所難免。

相比之下，完成銷售目標的發展商主要倚賴其項目在城市間布局合理，積極降價促銷；此外，這些企業在2013年預留了大量銷售結轉至2014年。

銷售增速兩極化

萬科及綠地去年銷售增長均為20%以上，反觀銷售規模在300億元以下的不少房企，年增長率卻降至個位數甚至負數，如瑞安房地產（0272）去年銷售額97.5億元，按年大減41%；深圳控股（0604）去年銷售額74億元，按年下降17.8%。鑑於內地市場分化及行業門檻愈來愈高，有分析認為，2015年內房行業分化將會持續。

一手住宅成交繼續由新地東涌項目東環帶動，剛過去周末共錄得241伙成交，其中東環周六即日沽清204伙。深受市場熱捧的東環已累售逾80%單位，昨日新地副董事總經理雷霆公布加推215伙，預期銷情將持續強勁。加推單位平均加價約2%，主要考慮到樓盤的基建前景、物業用料及樓價水平，有關的第7號價單已上載至互聯網，開始接受買家入票，並將於日內公布銷售安排，預期於周六發售，是次將為有關項目於農曆新年前最後一次加推。

累售80%單位套現60億


雷霆表示看好樓市前景，因此尚未推售的42伙，其中35伙特色單位將保留於稍後推售，包括3座低密度住宅及平台特色戶，預期樓價仍有上升空間。他指該批單位未有具體發售時間表，初步計劃配合東環二期開售，但同時稱未落實推出二期的時間。


另外有3伙已開價單但未發售以及遭「撻訂」的單位，雷霆稱有法律程序需解決，未有交代何時重新發售。


東環項目昨已累售1,150伙，發展商套現60億元。新地代理助理總經理胡致遠補充，加推的215伙單位包括一房、兩房、兩房套房、兩房連士多房及三房套房間隔，折實入場費為約370餘萬元，為一房單位。價單折扣優惠不變，將繼續不接受公司票。另外為方便熱心買家，早前曾經入票的買家將自動加入是次抽籤，若放棄則可提出退票。


另一發展商恆基同樣受惠於買家入市熱情，據市場消息，旗下大坑項目雋琚3日來累積收票約69票，超額約1.7倍，反應理想，向隅者包括投資者及自住換樓客。地區方面，港島客約佔60%，其餘為區外客。此外營業（二）部總經理韓家輝昨日表示，預期旗下維峯及浚峯將有機會加價，部分單位加幅約2%至3%。昨日維峯沽出27D單位，實用287呎，成交價為665.2萬元，呎價為23,177元。

去年末樓市交投暢旺，反映前一個月市況的今年首月整體物業註冊量及金額，業界估計將會雙雙超越去年同期。

二手暢旺帶動


據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，1月首22日整體物業（包括一手私樓、二手住宅、工商舖、純車位及其他等）註冊量共錄得約5,929宗，已較去年首月總數5,817宗多約1.9%；涉及金額約373.2億元，更較去年首月約336.3億元高出約11%。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月的市況。


美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，本月迄今整體物業註冊量及金額能夠率先超越上年首月，主要受二手住宅市場的帶動。據資料顯示，本月首22日二手住宅註冊量已錄得約3,728宗，涉及約217.6億元，均已高於去年首月總數約30.5%及62.6%。二手按年錄得顯著升幅，主要因去年同期二手表現相當不濟，連3,000宗亦未能達到所致。與此同時，非住宅物業方面，宗數及金額同樣亦超越去年同期，月內暫錄得約1,312宗及約67億元，分別高出約8.8%及9.8%。


不過，今年首月一手私樓註冊量及金額卻較去年同期分別少約49.3%及37.4%，表現遠遠較其他物業遜色。值得一提的是，去年首月一手登記相當強勁，宗數高達1,755宗，為去年第三高位，故今年首月按年出現回落亦屬正常。再者，本月初推出的大型項目成交個案亦已陸續登記，料可帶動本年首月一手宗數持續企穩逾千宗水平，屆時將連續8個月超越千宗，新盤市場仍然暢旺。


劉嘉輝續指，按月走勢方面，本月首22日整體物業註冊量比起上月同期5,668宗亦按月上升約4.6%。按目前走勢推算，估計全月最終可超越上月7,578宗，屆時將連升兩個月，最終甚至有力上試8,000宗水平。

國家不動產協會(NAR)周五公布，美國12月成屋銷售上升2.4%至年率504萬棟。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，12月成屋銷售為上升至508萬棟。

NAR將11月成屋銷售年率由493萬棟修正為492萬棟。

12月成屋銷售中間價格為209500美元，較去年同期上升6.0%。

12月成屋餘屋為185萬棟，根據目前銷售速度，相當於4.4個月供給量。

2014全年，成屋銷售下降至493萬棟，較2013年下降3.1%。

2014年成屋銷售中間價格為208500美元，創2007年以來高點。較前一年上漲5.8%。