無產權 銷售卡關 「有實品才安心」

地上權案銷售卡關，先建後售再出發！儘管地上權案價格低於市場行情，但因無產權，挑戰華人「有土斯有財」的傳統觀念，影響買氣。近期台北市「志嘉水曜」便從預售改為先建後售，盼先度過低迷。

台北市中正區地上權案「志嘉水曜」去年第4季已蓋好接待中心並潛銷，不過現在暫停銷售，接待中心也撤場，改採先建後售的模式。

地點佳仍有疑慮
志嘉建設總經理張耀仁表示，現在房市相關政策不明朗，加上接近過年使看屋人潮沒那麼熱絡，決定將「志嘉水曜」改先建後售。不過他對該案仍具信心，因位羅斯福路二段、近捷運古亭站，地段、機能都有優勢，預計明年底完工後，買方看到成屋會較有信心。

新北市板橋區首件地上權案「昇陽寓見」目前銷售達4成，但慕樺廣告總經理黃毓玅坦言，整體房市不樂觀，加上台灣人對地上權仍有產權價值的疑慮，儘管「昇陽寓見」地點不錯，買氣還是有受影響。

黃毓玅表示，買方年齡層在30~40歲，「有時就算買方接受，最後還是因父母反對而未購買，顯見台灣民眾對地上權還是沒信心。」但因「昇陽寓見」採先建後售，有買方覺得看到實品較放心，是願意下手的因素之一。

免繳稅可省成本
「案子問的人多、看得人也多，就是思考時間比較長。」吉美建設在內湖四期推出地上權案「派樂地」，吉美建設總經理林進輝說，剛推案時，每周來客數約50組，最近因為快過年了，人數較少，不過看屋狀況雖熱絡，大概5成民眾對地上權案存有疑慮。

林進輝表示，地上權產品沒有奢侈稅，不用繳契稅、地價稅、房屋稅、土增稅，可以節省很多成本，且銀行對地上權的接受度也提高，至少有5~6家銀行願意貸款，估計未來民眾對這類產品接受度會愈來愈高。

目前銷售中的地上權案表現並不突出，去年華固建設位台北市文山區的「華固新天地」，卻創下半年銷售率達9成的佳績。

開價約市價7成
華固總經理洪嘉昇分析，「華固新天地」基地規模超過5000坪，價格約市價6成，但市面上的地上權案多在市中心，取得土地成本偏高，開價落在市價7成，價格對自住民眾來說仍偏高，且基地小、規劃較無彈性，民眾反應就沒那麼熱烈。

稅制全面上漲，地上權建案也難倖免。房屋評定現值提高後，導致房屋持有成本增加，加上明年公告地價將調整，屆時地上權建案的地租會再增加。業者表示，地上權案多為小坪數，增幅有限，且移轉仍有免土增稅的優勢。

無土地產權的地上權產品可分2種，一種是可分割、擁有房屋產權的地上權住宅，如高雄新建案「微笑時代」，另一種則是無土地和房屋所有權，僅有使用權的產品，如台北市的「華固新天地」、「派樂地」等。

「持有成本恐再增」
使用權案雖不需繳交地價稅，但仍要繳土地租金及房屋使用權的費用，在房屋評定現值調高後，仍會影響買方未來的持有成本。慕樺廣告襄理蘇暉翔表示，這是「使用者付費」的概念，由建商代繳房屋稅，再向買方收取相關費用，不過像「昇陽寓見」屬於自用住宅，因此適用最低稅率1.2％。

信義地政士聯合事務所專案經理林以德指出，公告地價預計明年年初調整，3年一次累積的調幅較大，整體持有成本恐再增加。但金磚動力行銷副總經理施孝文指出，目前地上權新建案除「仁愛本真」外，坪數皆偏小，持有成本增幅有限。

桃市衰退27％最多 北市議價率居冠

六都今年1月建物買賣移轉棟數全數出爐，皆較上月減少，平均衰退約17％，桃園市月減27％最多，雙北與高雄月減近2成。由於此數據反映的是去年第四季市況，對照當時議價率平均8.1％~13.7％，以北市13.7％最高。

第四季買氣低迷
統計六都今年1月建物買賣移轉棟數，整體交易量自去年12月的2.3萬棟滑落至1.9萬棟，衰退約17％，桃園市從上月4533棟減為3279棟，月減27％減幅最多。台北市1月建物買賣移轉棟數共2448棟、新北市共4571棟，高雄市共2976棟，月減幅17~19％，台中與台南則月減10％、3％，衰退狀況較輕微。
針對衰退最多的桃園，全國不動產桃園同德店店東吳瑞宏指出，因稅制走向不明、買賣雙方價格僵持不下，使得近期桃園區交易量緊縮。

由於買賣移轉棟數反映的是1~2個月之前的買賣，正是買氣最低迷的第四季。
而根據台灣房屋統計去年第4季中古屋議價率，台北市議價率13.7％最高，新北市10.5％次之。顯示雙北市買賣雙方對價格的拉鋸較大，影響交易量。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，過去幾年雙北都會區房價成長快，但多數買方都期盼房價低還要更低，只是因利率尚低，賣方仍不願意虧錢賣，導致議價空間增加。

稅改後賣壓更重
永慶房屋研究中心經理黃舒衛認為，政府打房已擴及多屋族與預售新成屋市場，未來房地合一稅制若定調以房屋總價2000萬元為課稅門檻，北台灣都會區售屋賣壓將更沉重，唯有屋主願意讓價，才有機會促進房市回溫。


自由時報
元月六都房市交易 桃園月減27.7%最慘

桃園市地政局昨公布1月買賣移轉量3279棟，月衰退27.7%，年衰退22.4%，是六都中一月市況最淒慘的都會。
業者估最壞時期未結束
業者悲觀預期，台灣房市最壞時期還沒有過去，在政治干擾及政策未確定的變數下，買方觀望態度未變，尤其房地合一稅制可能導致北台灣賣壓更為沉重。

高雄市昨也公布一月買賣移轉量2976棟，月衰退率18.6%，年衰退19.1%；台中市一月房屋移轉量縮10.2%為4249棟，與去年同期相較僅小減4%。
台北市、新北市則在前天公布，也是雙雙慘跌，台北市2448棟，月衰退19.9%，年衰退23.5%；新北市4571棟，月減17.6%，年率也衰退23.9%。台南市算是六都中比較平穩的市場，移轉量1705棟，月減3.67%。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，一月桃園房市受去年底大量交屋潮影響，各區沒有明顯的交屋情況，交易量縮減近3成，回到去年10-11月間的情況，買氣未見起色。以購屋熱區來看，交易量仍以桃園市核心區的桃園、中壢、平鎮與八德等區為主，交易量仍有400戶以上。

黃舒衛提醒，目前北台灣在央行限貸令管制下，加上去年新增囤房稅以及房屋稅調漲，政府打房措施已擴及多屋族與預售新成屋市場，未來房地合一稅制若定調以房屋總價2000萬做為房產交易課稅的門檻，大台北都會區售屋賣壓將更為沉重。

台中市則是受惠興建中的捷運與鐵路高架等交通建設的效益，使西屯區、北屯區、北區與南屯等區的房市得以撐盤。
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，近一年政府管控房市力道強勁，祭出限貸和增稅兩大手段使得交易量急凍，原本預期選後買氣會大舉回籠，但去年十二月僅有部分自住買方因有成家需求使得交易量微增，之後房地合一稅制改革未明，再度讓買賣雙方舉棋不定，才造成交易量大縮。

三至五月交易量是關鍵
台灣房屋旗下第一建經總經理謝萬雄分析，還要觀察三月到五月的交易量，量若不出，則今年整體市況可能跟2014年差不多，因為今年面臨的內外環境跟去年差不多，尤其今年下半年受到政治環境的干擾較大，台灣房市最壞時期還沒有過去。

北市︰樓層規劃只是試算 財務分析用

對雙子星開發案遭質疑變更樓層等設計，卻未向交通部要求修改合約，疑違約違法，北市捷運局主秘王偉解釋，行政契約中的樓層規劃「只是試算，做為財務分析用途」；台鐵則稱曾與北市府草擬雙子星D1的「共同開發契約」，此契約中沒有明定樓層多寡；至於和北市府簽的「行政契約」，則是由當時的交通部次長游芳來負責，交通部長陳建宇、常務次長范植谷昨均表示，時間久遠，對當年簽署細節並不清楚，但如果行政契約有大幅變動，是應該向交通部報備，會再追查了解。

當年代表簽約的游芳來，至昨截稿，未能取得連繫。
台鐵總工程司高明鋆（時任企劃處科長）表示，在和北市草擬的共同開發契約中，沒有明定樓層多寡，D1規劃的二十三層只是試算，唯一確定的是容積率一一二五％。交通部和北市的行政契約中也是以容積率作規範，且在附件中寫明換算為二十三層，至於為何最後樓層變高，台鐵高層均表示不瞭解，還在查證。

王偉則說明，馬市長爭取機捷台北轄段改採地下化，使工程經費從七十五．八億元增至二二○億元，因此與交通部在行政契約書中載明，多出的一四四億多元建造成本由北市府負擔，北市府並提出土地開發收益評估等文件，證明可填補百億元的財務缺口。

當時北市府以C1、D1約採一二○○％容積率估算，粗估可建設地下六樓、地上二十六樓，及地下五樓、地上二十三樓的兩棟「矮胖型」高樓建物，「當初只是試算，做為財務分析用途」；直到郝市府以設計標方式，委由得標的日籍建築師槙文彥負責基本設計，將雙子星C1、D1調整成地上五十六樓、地上七十六樓的「瘦高型」建物，並經都市計畫審議通過，做為招標文件參考，未來投資人若要變更樓層，或超出都審範圍，都要重提到都市設計審計委員會審議。

王偉另指出，桃園機場環評分二階段進行，地下端二○○六年已通過環評，地上樓層將依據樓地板面積送第二階段環評，地下與地上環評是分開進行，地上樓層更動不會影響地下端環評。

對郝龍斌去年十月宣布自建，遭質疑違反採購法及促參法，且土地持分不夠，王偉表示，C1市府土地持分達八十一．六五％，其餘為私地主，D1為公有土地，分屬鐵路局、高鐵局所有。至於雙子星後續開發方式，柯市府已責成專案小組檢討，若自建會依循採購法相關規定辦理，且是以聯合開發方式辦理，不適用促參法。

若用仲裁拖延 「後面就用力辦」

北市廉政透明委員會已上路調查北市「五大案」，台北市長柯文哲接受電視台專訪時說，其中日勝生是「吃最兇」的，日勝生有京站、美河市等一大串案子，「太複雜了」。至於北市府因美河市案，向日勝生追討七十六．九八億正仲裁中，柯說，若日勝生認為其他案仲裁後再說，「那我後面（案子）就用力辦！」

北市廉委會鎖定日勝生美河市案、遠雄大巨蛋案、鴻海台北資訊園區案、富邦松菸文創園區案、雙子星案進行調查。柯文哲接受電視節目專訪時說，「最大的案子最難處理」，因為日勝生案子太多了，牽涉廣、時間長，比較複雜；相較之下，遠雄大巨蛋案雖然大，但就是一個案子而已。

對日勝生就北市府追討七十六億餘元提出仲裁，柯文哲直言「我不會讓他們仲裁的」，因為仲裁不是日勝生目的，如果真的要走上仲裁，「那後面（案子）我就一個一個辦！」

柯文哲說，反正使用執照、建照是市府在發，「他（日勝生）在台北市就別說要蓋房子，如果要蓋房子，就用力查，就這樣。」雖別人說此舉也是違反法律的基本精神，「但是我就是這樣，我們都希望每個人都是善意」。

針對雙子星案，柯文哲透露，他曾去拜會大陸工程公司董事長殷琪，結果談到雙子星案，他問殷琪怎沒去標，殷琪回說，「那個案子誰敢去？」如果大巨蛋、松菸都只有一家廠商來投標，雙子星卻連國際廠商都不敢來標，「天下無人，怎麼那麼奇怪」。

柯文哲強調，他希望廠商有合法的利潤，該怎麼賺就怎麼賺；但希望從現在開始，大家就依法行事，如有事要談，就來台北市政府，大家公開透明。

另，對於被名嘴爆料選前見過黑道，柯受訪表示，名字不是很清楚，與人為善、不要用刀吃人肉，接著岔開話題又說，拜託你們，這些財團也沒比較高尚，不要把人家貼個標籤說黑道。

受惠歐洲央行擴大印鈔及多國央行跟進降息等資金行情挹注，今年來富時已開發國家房地產指數上漲近5％，優於MSCI世界指數小跌1.8%的表現。富蘭克林證券投顧表示，目前全球經濟位處溫和增長及低利寬鬆的環境，正是全球房地產產業投資甜蜜點。

富蘭克林證券投顧表示，著眼全球不動產投資信託（REITs）股利率高達4.9％，相較於歐美日等成熟政府公債殖利率不到1％水準，讓REITs成為機構法人追求收益新標的，包括美國最大公共退休基金加州公務員退休基金（CalPERS），及日本退休基金均有調高REITs投資比重的動作，而美國著名財經雜誌巴隆周刊(Barron's)年初更將REITs列為2015年收益型產品投資主軸之一。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉認為，美國房市多頭通常可達七∼十年，加上美國商用不動產新增供給位處多年來低位，有助商用不動產承租率與租金成長率續揚，因此，過去一年持續提高北美部位，目前比重約為53％，加碼跟景氣正向連動的商辦、工業、購物中心、休閒娛樂等次產業，以及可受惠全球高齡化趨勢的健康醫療REITs。

威爾森．邁吉指出，展望未來，歐、日央行寬鬆政策支撐房市景氣轉趨穩定，而且受惠中國大陸官方降息刺激的效果，一月份中國百城房價出現九個月來首度上揚，一線城市房價更全面上漲，透過由下而上選股，可以發掘物美價廉的標的，目前在歐亞合計比重約為四成。

富蘭克林證券投顧指出，房地產產業型基金兼具固定收益資產穩定收益，與股票高資本利得之特性，相當適合長期投資，而且產業具獨特性，與傳統資產的連動性較低，可發揮分散風險的效果，建議投資人可將全球房地產產業型基金納入長期配置。

永慶房產集團研究發展中心提醒，目前北台灣在央行限貸令管制下，加上2014年新增囤房稅以及房屋稅調漲，政府打房措施已擴及多屋族與預售新成屋市場，未來房地合一稅制若定調以房屋總價2000萬，做為房產交易課稅的門檻，大台北都會區售屋賣壓將更為沉重，在交易量陷於谷底的之際，唯有屋主願意讓價，才有機會促進房市回溫。

桃園市2015年1月建物買賣移轉棟數為3,280戶，月減27.6％，與2014年同期量縮22.4％。1月桃園房市受2014年底大量交屋潮影響後，在各區沒有明顯的交屋情況發生，交易量縮減將近3成，回到2014年10-11月間的情況，買氣未見起色。以購屋熱區來看，交易量仍以桃園市核心區的桃園、中壢、平鎮與八德等區為主，交易量仍有400戶以上。

2015年1月台中房市量縮1成，與2014年同期僅小減4％，為六大都會區中，房市仍是相對穩健的，若與2014年平均單月為3,991戶比較，仍是優於2014年水平。受惠興建中的捷運與鐵路高架等交通建設的效益，使西屯區、北屯區、北區與南屯等區的房市得以撐盤。

2015年1月高雄交易量能在交屋潮過後量縮18.6％，與2014年同期也減少19.1％，其中交易熱區仍以鳳山與三民為主，而楠梓區部分新屋交屋因素帶動，交易量超過400戶，躍居排名第二。高雄平均房價相對實惠，隨著捷運系統提升市郊區生活圈的發展，加速接軌市中心精華商圈的品質，最明顯的就屬北高雄的楠梓區與南高雄的鳳山區，成為當前自住買盤為主的房市中，購屋人氣的熱門區域。

永慶房產集團研究發展中心分析，2014年全台房屋買賣移轉棟數較2013年衰退13.8％，而雙北市交易量縮幅度為19-25％，以及桃園市在2014年央行新一波限貸措施下，首次入列，成交量年減14％，受房市管控影響最大。

永慶房產集團研究發展中心指出，在全台房市寒風中，卻仍有都會區形成逆勢量增的特殊情況，2014年新竹縣市交易量為七大都會區中唯一不減反增的區域，交易量達23,582戶，為近23年來第三高，甚至超越台南都會區的買氣。根據永慶價格指數統計，觀察2014年Q4比Q3的房價變化，台北市與台南市房價呈現小幅下跌0.5％至0.9％，而桃園、新竹、台中與高雄季平均房價仍漲2％至4.3％，尤其新竹縣市在新屋交易熱絡帶動下，Q4房價年增率達14％，漲勢力道最大。

松菸文創園區的租金太貴，連法藍瓷都租不起！法藍瓷總裁陳立恆昨（3）日在「工商早餐會」中向行政院長毛治國抱怨，松菸文創園區的文創精神都變調了，租金比百貨公司還貴，法藍瓷只能從松菸文創園區撤退！

他問，政府設立文創園區的初衷為何？他說，在松菸幾乎看不到小型、微型的企業進駐，「現在連我們法藍瓷都從松菸一樓撤退了，租金都超過百貨公司了！」陳立恆直言，松菸的文創、BOT的精神，乃至於執行的機制，都變調了，松菸的文創概念是「不成功的」。以松菸變調而不成功的文創園區，讓他不得不懷疑花博的創意園的實際運作能否順暢？

對陳立恆的反映，毛治國指出，政府有注意到文創園區太過商業化的問題。他說，太過商業化會墊高初期創業者的創業成本，這不是政府所樂見。

他透露，政府已鎖定幾個大型公有地，打算以相對自由使用的模式釋出，以小型、微型企業為對象，作為文創、創新、創意團隊的創業基地。

具體地點，毛治國雖然因為有點敏感而不便透露，但是，他向工商早餐會的與會成員保證可以「敬請期待」。

雙北市殺最大！根據房仲業去年第4季六都議價率統計，發現台北市買房可砍價空間達到13.7％最多，其次為新北市的10.5％。如果以購屋預算1500萬來說，可因此各省下206萬元與157萬元。整體六都平均議價空間在「8.3∼13.7％。

這項調查是由台灣房屋智庫統計2014年第4季旗下委售物件，觀察屋主開價和最後成交價的價差比，除雙北市最高外，桃園與台中議價率為9.5％與9.4％，也接近1成。高雄與台南則分別為8.5％與8.1％。以台北市來說，2014年房價每坪61.7萬元，議價率13.7％，拿出購屋預備金1500萬，殺價後可以省下206萬元成本，作為裝潢修繕基金都有剩。台南可殺價空間雖是最低，但這跟平均房價12.6萬元，六都中最低有關。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，雙北市議價空間最大，是因為房價成長快，最近幾項新房市政策，包括房地合一稅，豪宅稅，以及房屋稅路段率調整幾乎都衝著高總價市場而來。「部份投資族群為了降低傷害，讓價空間也較明顯。」

住商不動產企研室主任徐佳馨，也認同雙北市議價率絕對有1成以上。「屋主開價不像以前比行情高3、4成開始喊，現在頂多高一兩成就了不起。」

去年全台房市受到政經及稅改將行等因素影響，據房仲業者統計數據顯示，2014年全台房屋買賣移轉棟數較2013年衰退13.8％，其中以新北市衰退幅度最大，高達25％，其次為台北市，年減19％，而桃園市在去年央行限貸措施下，成交量年減14％。在一片寒風中，新竹都會區是七大都會區中唯一不減反增的地區，交易量達23,582戶，為近23年來第3高，甚至超越台南都會區的買氣。

黃舒衛分析，2014年全台房屋買賣移轉棟數較2013年衰退13.8％，其中北台灣三都量縮幅度均超過平均值，其中新北市更是大跌25％。若與最高交易量的2006年達45萬戶相比，則呈現量縮28.8%，逼近3成的落差。 黃舒衛表示，北台灣在央行持續加碼限貸管制之下，除了高總價住宅首當其衝之外，6月之後還分別在新北及桃園新增8個管制區，等於進一步抑制資金外溢到大台北都會區外圍熱區。

另一方面，房地合一、實價課稅的議題討論也間接導致買方觀望、收手，尤其2000萬門檻的排富條款，實在讓雙北買方很難釋懷。 不過，在一片觀望氣氛籠罩下，新竹是唯一七大都會區中買氣不減反增的區域，交易量高達23,582戶，是近23年來之第三高，甚至超越台南都會區的買氣。

黃舒衛表示，根據永慶價格指數統計，觀察去年Q4比Q3的房價變化，台北市與台南市房價呈現小幅下跌0.5至0.9％，而桃園、新竹、台中與高雄季平均房價仍漲2至4.3％，尤其新竹縣市在新屋交易熱絡帶動下，Q4房價年增率高達14％，漲勢力道最為強勁。

台北市房價已漲價至高點，到底哪裡還有機會長線看漲？其實台北市東側「軌道經濟」結合商場、企業總部及重劃區，仍是被看好的區域，尤其去年底捷運松山線通車後，讓松山車站增添捷運便捷性，周邊市容環境大躍進，而松山下一站南港站，若今年高鐵順利通車，未來的區域性等於向信義計劃區看齊。

房地產成交量一片低迷，不過，許多已經推行的重大建設仍持續進行中，甚至即將開花結果。尤其北市在2013年信義線通、2014松山線相繼通車後，目前還在進行中的重大交通建設題材無非聚焦在南港的高鐵站。 商仲業者指出，目前已經掀起軌道經濟，許多企業總部都有東移南港的趨勢，尤其南港未來還有大面積重劃區等開發案，前景被看好。

去年底以來，包括中國信託總部及內部商場、潤泰CITYLINK商場陸續開幕，而飯店的部分，則有漢來、凱撒飯店動工；未來南港站「三鐵共構」只缺高鐵通車了，加上南港展覽館2館完工，都是區域重要利多。 未來南港的商場、交通到位後，不管是新案或是中古屋房價都有看漲的想像，預料南港是在目前房市不景氣中，仍有利多題材支撐的亮點區域。

北市東區店面傲視租賃市場，根據實價登錄顯示，目前全台店租最高的前5名，東區商圈的店面就佔了3間，而全台最貴「店王」也落腳在忠孝東路4段上，每月租金高達115萬元。東區店面的保值程度，更讓房仲直言，「就算房市再差，東區店面也不會貶值。」不過若以忠孝東路來看，因為兩側人潮差異大，同一路段兩側的店租行情落差就有3倍。

實價登錄資料顯示，位在北市東區、忠孝東路4段上，去（2014）年9月有筆單坪月租金2.5萬元的紀錄，成為全台最貴「店王」，這間店面分隔成兩間出租，若以總面積45坪計算的話，每月租金達115.5萬元。目前全台店租單價前5名店面，有3處位於東區商圈，另外2處分別為西門町、捷運中山站附近，每坪月租金都有萬元以上水準。

群義房屋忠孝復興店協理李智暐在蘋果日報分析，忠孝東路4段正馬路店面不論開價、成交價都超過千萬元，推估這間「店王」每坪行情應該有1200?1500萬元。他說，就算房市再差，東區店面都不會貶值，租金也有一定水準，所以買家不會擔心店面身價受市場景氣影響，如果連東區店面都掛掉，台灣店面市場大概都倒了。

雖然東區的店面行情表現亮眼，但並非每個地段都能嚐到甜頭，TVBS報導指出，像忠孝東路4段兩側就出現人潮集客力的差距，和頂好商圈同側的忠孝東路北側因為人潮集中，店面租金較高；但和明曜百貨同側的路段則因為集客力較差，租金相對比較便宜，兩側店面單坪的租金行情，落差可達3倍之多。

不畏房市寒冬，台中市豪宅再寫燙金傳奇，愈來愈多豪宅加入億元俱樂部！10期、12期、大肚山都出現1戶上億的豪墅，有「台中信義計畫區」之稱的7期、草悟道、科博館特區，也有打出戶戶上億的豪宅，吸引金字塔高層客群，有錢人買氣不受景氣影響。

禾力建設總經理陳厚霖說，在10期興建的豪墅「涵玥」，費時3年興建完工，強調結合北歐生活與美學，是台中市罕見的北歐建築。 台中市上億豪宅成為市場亮點，7期「寶輝秋紅谷」炒熱行情，喜全建設剛完工「喜全真鑄」建案，坐擁台中國家歌劇院、秋紅谷生態公園，最高1戶售價3億以上。

位在草悟道商圈的科博館特區「鄉林美術館」，也是戶戶上億元的豪宅個案，精湛建設總經理陳志聲另闢黃金地段，在大肚山上推出「台中會」豪墅，日前已經形成科技、傳產企業主的富豪聚落。

根據國泰全國房地產指數統計，從2014年國泰房地產指數趨勢觀察，2014年台南市新推個案市場呈現價漲量增，成交價穩定推升，成交量主要為第二季所貢獻，銷售率也大幅好轉。本年度台南市成交價格較2013年上漲12.50％，連續兩年價格上漲率達兩位數，每坪上漲1.65萬元，議價空間略減。

本年度總推案金額為756 億元，較去年大增216億元，30天銷售率較去年大幅增加，全年水準值高達仍為偏低的16.48％，全年30天成交量較去年擴大五成以上，但第二季成交量佔全年五成。

整體而言，本年度台南市新推住宅市場價量同步大幅擴張，表現優異，過去較低的銷售率也大幅提升，因為地方型態市場架構不易受國際經濟與化的影響、價格基期較低、房價所得比方面也較其他都會區有優勢，本年度發展狀況不錯，如果可以節制推案量，後市仍有表現空間。

在收購西甲冠軍馬德里競技20%的股份之後，萬達集團在體育產業的收購仍在進行。近日，有媒體報導稱萬達準備全資收購位於瑞士楚格的盈方體育傳媒集團。

萬達看上盈方體育，主要在於其在體育賽事的轉播權上。據悉，國際足聯向盈方體育傳媒集團授予了2015年至2022年期間在亞洲26個國家及地區足球賽事轉播的獨家銷售權，包括其間的兩場世界盃。

據《體壇週報》2月2日報導，盈方公司目前估值約9億歐元，萬達實際出資收購全部股份的價格超過了10億歐元。

該消息尚未獲得萬達集團的官方確認，不過上述媒體報導稱，本月萬達集團將召開新聞發佈會，正式宣佈這一事宜。法新社近日報導稱，盈方集團的母公司博橋集團指出，盈方集團已經處於被萬達收購的邊緣。若萬達成功收購盈方體育傳媒集團，無疑將在世界範圍內進一步擴大萬達的影響力。

盈方體育由於受歐洲經濟不景氣影響，去年就已經傳出轉讓消息，但最終，萬達與美國的私募基金Providence Equity Partners成為最後的競爭者。1月中旬，市場有消息稱這場並購已經進入最後的談判階段。

若收購成功，這一事件的影響和意義將遠超萬達入股馬競，成為近年來罕有的資本與體育結合的“盛宴”。

公開資料顯示，盈方是全球五大體育行銷公司之一，也是全球最大的體育電視內容製作及轉播公司。盈方體育傳媒的經營者，為國際足聯主席布拉特的侄子菲力浦•布拉特，這被外界認為，盈方公司在世界盃版權方面有優勢。

該集團擁有著多項重大體育賽事的轉播權，負責亞洲26個國家和地區的FIFA（國際足球聯合會）足球賽事轉播獨家銷售權，此前分銷了2002年和2006年世界盃足球賽的部分轉播權，以及2010年和2014年世界盃的亞洲轉播權，是行業內的龍頭企業。

控制體育產業上游資源


王健林本人與中國足球曾有一段不解之緣，收購盈方也被外界認為是其龐大體育戰略棋局上的重要一子。就體育產業而言，國際上的體育產權如大型賽事轉播權等，一直被少數幾家公司壟斷掌握，通過收購的方式，可以直接控制體育產業的上游資源，有助於推動中國體育產業的發展。

據《體壇週報》報導，這一收購或許將直接助力北京、張家口申辦2022年冬奧會，因為冬奧會項目所歸屬的7個國際體育協會中，盈方代理了其中6個。此外，也可以幫助中國申辦2026年世界盃，並以此推動中國足球的發展。

萬達近兩年來頻繁進行海外收購，此前萬達收購美國第二大院線AMC和英國聖汐遊艇公司，都同為萬達在海外文化娛樂產業的佈局，近期購買馬德里競技足球俱樂部20%股份和此次收購盈方體育，也可以與文化、旅遊、零售三項產業形成互動關係，延展萬達在體育產業上的附加值。

長江實業(00001.HK)執行董事趙國雄3日表示，今年公司的售樓套現目標300億港元，較去年的400億港元減少100億港元。趙國雄表示，下調目標主要是去年在內地出售寫字樓項目的一次性收益，因此基數較大。他透露，長實今年在港會推售12個項目；在內地方面的專案則集中在北京及廣州。

“白武士”融創的出現，似乎已在一定程度上緩解了佳兆業的危機。但同樣陷入風雨飄搖中的恆盛地產，卻選擇在此時重啟私有化以拯救受困的“大兵”。

2月2日午間，恆盛地產公告稱，該公司已發行其每股面值0.01港元的普通股股份及債務證券，其中，普通股股份代號為00845，債務證券的股份代號為05907，將分別於2015年2月2日下午一時起，在香港聯合交易所有限公司暫停買賣，以待刊發公佈。

“刊發內容涉及有關由公司控股股東提出可能私有化的公告”。對於是次停牌，恆盛地產如是指出。

在標普分析師葉翱行看來，恆盛地產再提私有化“恰當其時”，因為“按港交所要求，在前一次私有化失敗後，公司在12個月內不能重啟私有化”，而距?盛上次私有化剛好過了14個月。

而在業界看來，時間或許只是一個偶然因素，?盛此舉背後透露的更多是其項目銷售難、去化率低、現金回籠慢而導致的資金困局，這其中的代表項目之一便是?盛尚海灣。

成敗尚海灣

目前，據觀點地產新媒體瞭解，在恆盛2014年主力貢獻項目中，尚海灣共銷售約14.2億元，占其全年業績40.4億元的35.2%。

但這樣一個主力專案，卻因資金問題將面臨著銷售遲滯甚至是停工的問題。“目前在售的是一期尾盤，剩餘套數已不多，二期暫定2015年底推出，但具體的時間未定。”尚海灣售樓部銷售人員如是告訴觀點地產新媒體。

對此，葉翱行表示，“尚海灣是恆盛的一個銷售額比較高的專案，地塊位置較好，但去年與今年對恆盛業績的貢獻都不是太大”。

據葉翱行介紹，尚海灣二期原預計推出特大戶型，但在豪宅市場受壓、在售專案產品缺乏靈活性等情況下，目前恆盛高層正在對其做出一定的調整，“調整需要花費較長時間，至於規劃調整後其銷售會不會有大的提升還需觀望。”

可以預見的是，如若按照上述進度安排，尚海灣在整個2015年或將不會對恆盛的業績有太大的貢獻，這也意味著，恆盛今年的業績或連續五年實現負增長。

在這種情況下，“由於恆盛目前在售項目銷售額不是太高，因此不排除其通過再融資或出售項目等舉措來增加公司的流動性。”

在售項目特別是尚海灣項目的銷售緩慢，一方面使得恆盛再融資遇阻，另一方面也讓其開始捲入類似佳兆業債務“違約”事件的危機中。

近日，有市場消息指，恆盛地產多個項目銷售回款慢導致資金困難的局面，致使中海信託、光大信託、四川信託和中融信託均牽涉其中。

據觀點地產新媒體瞭解，為籌資開發尚海灣專案，中海信託、四川信託及中融信託均於2014年設立相關專項資產管理或資金信託計畫，共擬募資約62億元。

在業績不斷下滑、信用評級不斷降低的背景下，市場相關觀點認為，上述信託或出現提前兌付或終止的要求。

雖然在經多方詢問後，尚未發現上述相關信託的異常情況，但一旦出現“黑天鵝事件”效應，則意味著尚海灣作為恆盛“明星樓盤”的時代或隨著“錢荒”而不復存在，而其可能引發的信託計畫兌付危機，則將進一步加劇了恆盛的開發壓力。

“總的來說，房地產信託今年可能都處於一個收緊的狀態，特別是對一些現金流比較弱的開發商，但恆盛與佳兆業還是不一樣，因為佳兆業存在的問題與其本身的運營無關，但?盛的執行能力有轉弱的跡象。”葉翱行表示。

重啟私有化

“按照港交所的要求，如果首次私有化失敗後，公司在12個月內不能重啟私有化。”因此，距首次私有化失敗14個月後，恆盛在這個時候重啟私有化是“符合時間要求”。

早在2014年12月19日便有市場消息傳出，恆盛地產未來6個月或會再次進行私有化。

除時間“踩點”準確外，在葉翱行看來，目前，恆盛的低股價也為公司?盛大股東提供了一個大的契機。

資料顯示，2015年1月15日，由於受到市場環境等多重因素影響，恆盛地產的股價突然大跳水，由4.4元暴跌35%至“毫子股”，收市價僅0.83元。

而在發佈“可能私有化”公告當天，恆盛地產2月2日早盤收報0.95港元，較上次建議私有化作價1.8港元低47%。以現價計算，可能被私有化收購的股份價值約23.54億港元。

因此，如果此次私有化成功的話，恆盛股東將因低股價節省一大筆成本。

“這次再提私有化的意味頗不尋常，可以認為是釋放了企業大調整的信號。當然，在近期企業若頻繁調整戰略，可能容易動搖軍心，因為各類猜忌太多，尤其對於投資者和購房者來說，會比較警惕目前這樣一類調整。”上海業內人士嚴躍進向觀點地產新媒體解釋。

其續指，恆盛來說，在進行私有化時關鍵的還是需要用公開透明的方式來獲取信任，並且確保公司宏觀層面調整的風險不波及微觀層面的運營，比如行銷階段。

由於截至發稿前，恆盛仍未複牌，因此，其此次重啟私有化能否成功，則是大家均處於翹首等待中。

對此，葉翱行指出，“目前公司債務方面的轉機還不明確，私有化能不能成功關鍵看其整個計畫如何推行，看看其中有沒有包括一些債務或流動性的優化方案”。

據觀點地產新媒體翻查過往資料，恆盛大股東于2013年11月提出私有化計畫，以每股1.80港元回購股份，相當於截至2013年6月30日為止帳面值的0.61倍。然而，私有化提議終被否決，而?盛地產首席執行官及財務官於2014年2月離職。

後於2014年11月14日，中國人壽在公開市場以每股平均價1.199港元買入2770萬股恆盛股份，持股量由9.64%升至10.0%，恆盛地產董事長張志熔仍持有該公司68.4%股權。

彼時，國浩資本報告稱，恆盛地產的基本因素較差，而街貨較少，交投不算活躍。股價于1.0港元有強力支持，而其歷史低位為2011年10月4日盤中觸及的0.97元。若該公司進行私有化，風險回報比率頗吸引。


越秀證券研究部李尚偉也向觀點地產新媒體指出，“從資本投資角度看，恆盛一直堅持私有化，本質上還是想通過這一舉措從資本市場上獲取高額回報率。”

嚴躍進則從另一角度分析了，恆盛私有化的目的。其指出，由於，恆盛上市階段的融資管道並沒有打通，而股價波動也對企業經營產生了比較大的影響。“所以，私有化的做法，反過來也是希望從另一個途徑來實現企業做大做強。”

但在嚴躍進看來，私有化的背後，如何完善公司治理結構，才是?盛未來的一個永恆話題。“對恆盛而言，如何拓寬融資管道、加大土地儲備、提高專案周轉速度，都是應該解決的問題。若不實現一個跳躍式發展，私有化的意義就會被削弱。”

1月份土地成交平均溢價率達到28.6%，創去年1月份以來的最高點

據中原地產市場研究部統計資料顯示，2015年1月份，一線城市合計成交土地58宗，成交金額達到了530.9億元，與2014年12月份的378億元相比，環比上漲了40.4%。更值得關注的是，1月份土地成交平均溢價率達到了28.6%，這意味其平均溢價率創下2014年1月份以來的最高點。

記者注意到，2014年全年，除了1月份一線城市土地出讓平均溢價率達到50%以上外，其餘11個月均低於26%。

2月3日，首創置業以5.98億元奪得北京順義一塊包含經營性養老用地的土地，商品房部分樓面價為每平方米1.1萬元，如果加上對養老地塊的投入，商品房住房部分樓面價每平方米將超過2萬元，溢價率超過30%。

值得注意的是，房企對這塊地的爭奪非常激烈，經過56輪拼殺才定下買主為首創置業。“多家企業競爭拿地，基本可以判斷2015年北京土地市場的競爭會非常激烈”。中原地產首席分析師張大偉向記者如是表示。

此外，中原地產監測的另一組資料顯示，以華潤與首開、招商的聯合體為例，其1月份在北京拿地金額合計達到了192.81億元。由此可見，房企在一線城市拿地積極性明顯比2014年上升。

對此，張大偉表示，拿地節奏可以看出房企對未來樓市的判斷。2014年初，20強房企在土地市場上表現得較為保守，直至去年9月份，部分企業才出現在土地市場上，其中，萬科、遠洋、保利等企業當時均大幅度拿地。此後，房企逐漸開始對一、二線城市增加土地儲備。

不過，另有業內人士認為，目前從土地市場的出讓情況來看，房企佈局正發生變化，三、四線城市由於過量的樓市庫存難以消化，市場飽和度高，房企到這些區域拿地的意願非常低。


相反，一線城市和部分二線城市成為房企搶地的“集中營”，甚至不斷推高地價。目前，一線城市樓面價接近或者超過周邊房價已經成為土地市場的新常態。有分析人士認為，房企高價拿地是有風險的，從北京2015年供應的豪宅規模就可以看出，北京動輒每平方米售價達10萬元以上的豪宅在多區域內集中入市，這勢必對高端樓市競爭格局造成影響。畢竟，大量豪宅入市後賣給誰，市場是否真正具有接盤能力有很大不確定性。

對此，世茂集團副總裁蔡雪梅曾對《證券日報》記者表示，開發商依靠挖掘土地增值價值找利潤的地產高速增長時代已經結束了，未來將以拼產品見長，企業應該嚴控負債率、回款率、利潤率和銷售率。

潘石屹稱已拜訪30多家互聯網公司

O2O短租辦公出租率達50%“已成功”

“O2O平臺上的革命”，SOHO中國董事長潘石屹這樣界定SOHO中國的第二次轉型。2月3日，潘石屹向《證券日報》記者透露，SOHO中國於2月1日入市的望京SOHO中的SOHO3Q短租辦公空間出租率接近50%，“一天時間租出去一半”，“今天看來，我們的產品已經成功了”。

《證券日報》記者獲悉，潘石屹為了籌畫SOHO中國觸網的第二次戰略轉型，已經準備了一年多時間，在此期間，他頻繁拜訪互聯網公司，想清楚互聯網與房地產如何結合之後，SOHO中國宣稱將在全球範圍內佈局SOHO3Q項目。

SOHO3Q即短租辦公產品，簡言之，可以租一張桌子也可以租一個辦公室，可以租一個星期也可以租一個月，但據潘石屹介紹，預訂、支付、退租、續租，包括簽合同都是線上上完成，是真正的辦公O2O平臺，而不是“看板”。

出租率達50%“已成功”

2月3日，《證券日報》記者實地探訪瞭望京SOHO的SOHO3Q產品，在望京SOHO 22層，主體裝修色調都是白色，個別小的辦公間是橙色或者其他顏色，用透明玻璃隔離成各種各樣大大小小的空間，被切割成小會議室的牆上掛著約伯斯的畫像，記者在一個辦公空間上甚至看到了李小龍的畫像。

“SOHO3Q不是孵化器，也不是商務中心，其客戶定位是多元化資源的聚集，有創造力的租客聚在一起交流，營造一種互相啟發的氛圍。”據SOHO中國相關負責人介紹，目前施耐德、觸控科技、四萬公里等公司搶先體驗了SOHO3Q辦公產品，美團也租了一部分。

此外，SOHO中國目前北京的望京SOHO和上海的上海SOHO復興廣場共1500多個座位入市，其中，望京SOHO有600多個座位，總計6000多平方米，目前一半已經租出去了。潘石屹稱，“一天租出去一半，我們的產品已經成功了”。

對此，美團網兼CEO王興向記者表示，SOHO中國實際上是把辦公平臺“雲平臺”化了，與傳統辦公室相比，因租客從事產業的多樣性，“聚合了多元化的資源，把辦公空間做成了雲平臺”。

令人感到有趣的是，在潘石屹眼中，SOHO中國推出SOHO3Q產品是“O2O平臺上的革命”，但“砸場子”的任志強認為，“要想把線上的事情做好，要向團購學，其實團購就倆字， 砍價 。

而對於SOHO3Q這種線上完成交易，線下實現短租辦公的產品來說，市場需求確實有，但正如任志強所說，價格是關鍵。

《證券日報》記者從SOHO中國處獲悉，在望京SOHO，一張桌子一個星期租金是1000元，辦公室內一張桌子一個星期租金最高1300元。“這種定價水準，SOHO中國獲得的利潤可以稱之為 微利 ”，潘石屹如是透露。

已拜訪30多家互聯網公司

“在我拜訪的一些互聯網企業中，給我最大的震感是，這些企業的利潤都很低，甚至有一個公司悄悄跟我說， 只是沒虧 ”。潘石屹透露，但資本市場願意把錢給他們，因為這些企業的年輕人在微利甚至微虧的狀態下創造著未來。

值得注意的是，潘石屹在關注互聯網對傳統企業帶來的衝擊之際，王石也在關注著機器人的研發，考慮著未來機器人進入社區服務到來的時間和可能性。

正如潘石屹所示，對於互聯網帶來的衝擊，“傳統行業的各大老闆都很焦慮”。以O2O為例，潘石屹稱，O2O比較時髦，做傳統地產企業的人或許還不是特別理解，要慢慢去理解，但傳統行業和互聯網結合是大趨勢，因為這種結合可以降低成本，提高效率。

而思考和敲定SOHO中國如何與互聯網結合，這是潘石屹過去一年中一直在做的事。“我每個月給自己定下了任務，拜訪10家互聯網公司”，潘石屹表示，“在過去三個月裡，我都完成了任務”。


在潘石屹看來，雖然SOHO中國在觸網方面的轉型經驗相對不足，但如果跟風走更危險。他認為，互聯網電商對傳統商業地產的衝擊結果已經顯現出來了，大賣場和城市綜合體面臨著很大壓力。在過去3年—5年間，商鋪的租金遠遠高於辦公樓租金，但現在是辦公樓租金比商鋪高。

“現在互聯網對辦公空間的衝擊是隱性的，未來一定會顯現出來。”潘石屹如是表示。

對此，有業內人士向《證券日報》記者表示，潘石屹提前佈局的意識確實很前衛，這也是其向O2O辦公轉型的動因，但以O2O模式到底能打開多大的市場空間尚有待觀察。

宛平城、盧溝橋、北京園博園、北宮國家森林公園……北京豐台區將建成總長度 64.5公里的“綠色長廊”——園博綠道，串起豐台西部美景，總面積143.67公頃。建成後，園博綠道將形成城市騎行區、山地體驗區等七大景觀區域，打造集生態、休閒、景觀為一體的城市綠色慢行休閒系統。

紅色的瀝青跑道彈性十足，漫步騎行於新修建的綠道間，放眼望去，遠處的山脈與近處的風景交相輝映，使人仿佛“跌”入了一片綠色的生態走廊。園博綠道位於北京市級綠道規劃的郊野公園環帶上，東起六裡橋，西至南水北調線，與房山綠道相連通，將沿線的綠地、文化、旅遊資源進行串聯，形成一線、四環、一延伸的空間佈局。綠道設計包括城市騎行、山地體驗、密林休閒、鄉間野趣、絢麗彩葉、春花秋葉、公園休憩七大區域，種植喬灌木6萬餘株，同步建設休憩、避雨及照明等服務設施。

園博綠道呈東北—西南走向，北三裡河路，與三裡河地區的慢行交通改善工程相接，經過萬壽路、萬豐路到京港澳高速。在此，與起自地鐵9號線六裡橋站北側綠地、沿京港澳高速輔路一路向西的支線合併，一直向西南方向延伸。到杜家坎環島繼續向西，過北宮南路連上西六環，再向南到青龍湖公園，最後到達南水北調線。


為打造綠道“興奮點”，北京豐台園林人動足了腦筋。園博綠道由京港澳高速和梅市口路兩條主軸組成，將豐台區河東河西地區相連接，也把河東地區的萬豐郊野公園、天元郊野公園、小屯公園、抗日戰爭紀念雕塑園和河西地區的青龍湖公園、南宮旅遊景區等主要景點景區串聯在一起，建設地點涉及盧溝橋鄉、宛平地區辦事處、長辛店鎮和王佐鎮。

據瞭解，根據《北京市級綠道建設規劃（2013－2017年）》，北京市於2013年啟動了綠道建設。豐台區園博綠道工程和海澱區“三山五園”地區綠道工程兩個專案作為北京市綠道體系示範工程進行先期探索和示範。

目前，園博綠道主體建設已經完工，豐台區園林綠化局的工作人員正鉚足幹勁、抓緊時間完善剩餘工程，力求高效率高標準地完成綠道建設的整體任務，園博綠道計畫於今年5月1日正式運行。

世茂房地產（00813）計劃發行美元優先票據，成為佳兆業（01638）未能償還美元債券利息、債務違約危機升溫後，首家發行美元債券的內地房地產發展商，所得款項擬為世房現有債務再融資，包括部分或悉數贖回2018年到期的3.5億美元、息率11厘的票據，並會作為物業發展項目資金及其他一般企業用途。

據彭博報道，世房正在推介的7年期美元債券，孳息率約8.75厘，最早將於日內完成定價。

對於世房在行業風險升溫且發債難度增加的環境下進入債市，有分析員認為，現時內房發債成本已較過往孳息率約7厘水平上升不少，然而，世房發行8.75厘的票據來贖回11厘的票據是「賺硬」，在現時債券市場情況下入市亦屬合理，沒有太大隱憂。

佳兆業事件後首宗

另外，即使佳兆業問題得到解決，亦未必有助債市「解凍」，現時債市面對外圍不穩定因素，尤其俄羅斯相關債務危機升溫引發市場憂慮，債券價格明顯上升。

世房的美元票據已原則上獲准於新加坡交易所上市及報價，世房預期，票據將獲標普、惠譽及穆迪分別評級為BB-、BB+及Ba3級別。

標普其後宣布，授予世房是次美元票據長期債務評級BB-，以及大中華信用評級體系長期評級cnBB+，評級較世房長期企業信用評級（BB）低一級，反映其結構性後償風險。惠譽宣布，授予是次世房發行票據預期評級BB+（EXP），評級與世房的高級無抵押評級一致。

料套現300億 羊年頭炮紅磡悅目

長實（00001）公布今年賣樓大計，將有11個中港項目推售，涉及約3500至4000伙，預料可套現300億元，其中香港項目佔3325伙，當中羊年頭炮為紅磡悅目，涉及216伙，部署農曆新年後開售；緊隨其後為將軍澳日出康城第3期緻藍天，今年將推出1000伙。

緻藍天逾1600伙規模最大

長實執行董事趙國雄表示，集團去年中港兩地共售出近4000伙住宅，其中香港佔超過3300伙。今年部署開售11個全新項目，連同大埔嵐山1及2期貨尾在內，可售單位約4000伙，其中以緻藍天規模最大，提供1648伙，預料今年推出1000伙，並連同紅磡悅目安排於首季發售。11個項目預料套現300億元。

集團去年中港兩地售出約4000伙，本港佔逾3300伙，合共套現約400億元。被問到今年的套現金額低於去年，趙國雄指出，集團去年於內地曾出售全幢寫字樓，惟今年未有同類項目，因此套現金額會較低。

對於政府日前明言可能推出逆周期措施調控樓市，趙國雄認為現時買樓的投機性質低，市場用家需求仍大，除非辣招很強，否則對樓市不會有太大影響。他補充，香港經濟基調穩定，預料今年樓市走勢平穩，估計樓價波幅約有一成。

長實羊年首個推出的項目為紅磡悅目，集團營業經理楊桂玲表示，項目鄰近未來港鐵何文田站，主打400多方呎的兩房戶，適合近期的市場需求。之後將推出緻藍天，集團地產投資董事黃思聰指出，項目主打3房及4房戶，認為符合市場上換樓客的需要。

內地項目方面，長實地產投資董事郭子威表示，去年北京譽天下均價達1000萬元，今年預計推出200套。上海湖畔天下預料推出400套，而廣州御湖名邸第二期瀛堤，預料推出100套。

另一方面，?地（00012）營業（一）部總經理林達民指出，下周將公布集團2015年推盤部署。

此外，新世界（00017）元朗溱柏今年已沽出55伙3及4房單位，平均售價約860萬元。發展商將於本周六以抽籤形式，發售16個四房一套連工人套房單位，全部位於第6座，其中10至20樓的9個A室單位加價最多3.5%，整批單位入場費906.9萬元起。


長實定300億賣樓目標
文匯報

去年賣樓收入達400億元新高的長實集團，2015年於香港及內地的住宅銷售量目標約4,000伙，料可套現約300億元，香港和內地分別佔約250億和50億元。執行董事趙國雄昨表示，預計今年樓價會於10%以內上落，他又稱，地產於未來50年至100年仍會是香港經濟支柱。

今年售樓收入目標金融較上年少100億元，趙國雄解釋，去年有出售上海東方匯經中心的一次性收入，而今年無計劃出售非核心物業。

今年加息機會不高

金融管理局日前表示或會因樓市價量齊升再出招壓樓市，趙國雄預期，今年加息機會不高，而且香港經濟基調良好，供應持續增加，「除非辣招好辣」，否則仍有實際用家需求支持，但相信今年樓價不會再大幅上升，料在10%以內上落。

對於阿里巴巴主席馬雲日前來港寄語香港青年人要自我改變，並稱未來20年香港不能仍靠地產作經濟支柱，趙國雄昨日反駁指，「地產於未來50年至100年仍會是香港經濟支柱」。

他又稱，集團一向都積極投地吸納土儲，只是出價不及別人高，目前長實於香港的土地儲備足夠5年用，而內地土地儲備達逾千萬方米，足夠未來10年所用。

他說，集團每一次賣樓開價都根據市場價格來訂價，以優質項目、合理價格推出市場。雖然預期今年加息機會不高，即使加息亦好緩慢，不會影響到市民供樓負擔，但他亦提醒市民不好因為氣氛入市，一定要量力而為。

談到今年香港推盤步伐，他表示，鑑於目前市場小型住宅當道，豪宅供應短缺，集團將採惜售策略，會按市況分階段推出。其中，羊年頭炮為與市建局合作的紅磡利工街住宅「悅目」，共有216伙，主打400多方呎的2房單位。其次為將軍澳日出康城三期「緻藍天」，合共提供1,216伙，主打3及4房戶，會吸納要改善居住環境的換樓客，今年銷售目標1,000伙。

羊年首推紅磡「悅目」

此外，位於紅磡的維港·星岸亦計劃於上半年推售，大部分為3房戶及4房戶，共有300多伙，今年銷售目標200伙。

至於下半年推盤，長實地產投資董事郭子威指出，將軍澳峻瀅II提供872伙，包括有2房戶及3房戶，計劃全數推出。另外，與郭炳湘合作的亞皆老街204號住宅項目亦計劃推售，涉及200多伙，實用面積由1,500方呎起，今年銷售目標為150伙。至於元朗安寧路住宅項目亦將推出，此盤共有1,129伙，今年銷售目標600伙，此盤擁有鄰近朗屏路及近跨境口岸的優勢。

此外，長實旗下紅磡馬頭圍道住宅項目共有75伙，主打1及2房戶，預計今年內全數推售。此外，元朗屏山亦有41幢洋房，集團會採惜售策略，今年銷售目標為25幢。

發展商近年透過強制拍賣統一舊樓業權作重建，其中恆地（00012）最為活躍，昨天舉行今年首場強制拍賣會，也由恆地統一物業業權。項目位於深水埗西洋菜北街456至458A號，恆地以底價2.4億元成功投得。

項目地盤約7199.63方呎，現為一座1958年落成的8層高唐樓物業，設有兩條公共樓梯，各層提供4個住宅單位。

手持一號牌的恆地執行董事黃浩明，在沒有競爭對手下成功以一口價投得項目。黃浩明指出，項目屬於西洋菜街北456至466號及黃竹街50至56號地盤的一部分，總地盤面積逾2.2萬方呎，由於部分地段仍正申請強拍，暫未公布具體發展計劃。

他指出，集團正就油塘灣項目申請補地價，亦會研究入標周四截標的天水圍天榮站項目和周五截標的筆架山龍翔道用地。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國估計，今年的強拍申請數目和去年相若，料10至20宗。

供求失衡告終 今年預售樓花穩樓價

本報獲悉，政府預測明年私樓落成量達2萬伙，較今年預測1.3萬伙增逾5成，將創12年新高，首達政府目標，供求失衡情況將告終，有關項目將續於今年預售樓花，助穩樓價。

今年落成量料減17% 僅1.3萬伙

隨着政府於2011年開始主動賣地，私人住宅落成量從2013年的谷底逐步回升。

本報獲悉，政府預測今年私樓落成量約1.3萬伙，較去年1.57萬伙，按年減少17%，但仍然較過去5年（2010至2014年）平均每年供應量1.14萬伙，高出14%。

至於明年私樓預測落成量，將急增至2萬伙，按年升54%，比較2010至2014年平均每年落成1.14萬伙，增幅達75%，是繼2004年錄得2.6萬伙後，12年後再重上2萬水平，亦是首次達致長遠房屋策略定下平均每年1.9萬伙私樓房屋供應目標，持續10年之久的樓市供求失衡亦將正式告終。

元朗區供應最多 涉6600單位

分析認為，雖然今年落成量減少，但不少項目已於去年以樓花形式預售，而明年預計落成項目則會在今年預售樓花，在落成量增加形勢下，預計發展商將會加快推售樓花，令今年新盤供應增加，市場競爭亦會加劇，發展商定價趨保守，對平穩樓價起重要作用。

本報粗略估計，今明兩年元朗、東涌及將軍澳將會是最多私樓落成的地區（見表），合共多達1.4萬伙落成，佔兩年整體落成量逾4成。

當中元朗落成量屬各區之冠，包括新地（00016）旗下峻巒（總數涉及3,000伙）、YOHO Town 3期（涉及2,500伙），及長實（00001）前元朗邨限呎項目（涉及1,129伙），總共超過6,600伙。

預測2017至19年 3年共4萬伙

值得一提的是，政府預測2017至2019年3年間私樓落成量共約4萬伙，平均每年1.33萬伙，惟有關數據未完全反映現時即將動工項目，故該3年實際落成量應高於現時預測。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，2017至2019年預測落成量數字偏低，有機會受統計方法限制，即當局只能統計已施工或即將施工項目的落成進度，但部分將於2019年落成的項目有機會今年才申請動工紙，故未能反映在預測數字上，導致落成量被低估。

他認為，政府過去幾年每年土地供應穩定在1.8萬至2萬伙之間，已批出的熟地即使動工時間有先後，亦不會改變落成量增加的趨勢。

事實上，據政府統計，由今年起計，未來5年私樓落成量共7.3萬伙，平均每年1.46萬伙，較過去5年的1.14萬伙增加28%。

指城規會程序不公 退回重新考慮

城規會於灣仔、旺角及油麻地等四分區大綱草圖規劃，增設建築物高度及通風等限制，香港地產建設商會提出反對不果，遂向高院提出司法覆核，昨獲判勝訴。法官指城規會處理本案時程序不公，發還重新考慮。

申請人香港地產建設商會於2011年7月入稟高院申請司法覆核，案件於2013年聆訊，其後有相類同案件進行聆訊，去年11月上訴庭審理希慎（00014）就城規會向銅鑼灣、灣仔物業設立高限，裁定希慎勝訴，法官遂待該判決後才頒下本案判詞。

未充分了解 申請人陳述

申請人指城規會處理規劃過程中，其系統性程序令申請人得不到公平陳述，包括開會時間過長，導致城規會成員沒有充分時間消化資料等。

法官於判詞中駁回所有理據，認為有關系統性程序不會構成不公平情況。惟就本案所涉及的4次會議，法官則認為城規會的確程序不公，未有適當地考慮申請人陳述。

法官同意申請人指城規會成員並非出席全部會議，而申請人依賴許多專家意見及資料，成員沒有足夠時間消化及閱讀，加上開會時間冗長，導致成員疲憊不能集中。城規會亦沒有充分考慮設限制帶來的負面影響，忽視限制所造成影響。

法官續接納申請人所指，於空氣流通評估及高度限制等方面，城規會沒有適當考慮申請人的陳述，以及沒有作出充分了解，因此造成不公，故撤銷原有決定，發還城規會重新考慮。

涂謹申：或面臨更多覆核

城規會發言人表示，會研究原訟法庭的判詞，才決定採取進一步行動。而地產建設商會則回應，指需要時間研讀有關判詞，稍後再作評論。

立法會議員涂謹申對裁決表示擔心，他指發展商可能重新遞交規劃申請，若當局續按照原有大綱圖作決定，將擾亂區內規劃。涂又指法官批評城規會程序不公，涂認為若不改變城規會運作公正性及客觀性，城規會將面對更多司法覆核及難以修改規劃大綱圖。

早前希慎就城規會向銅鑼灣、灣仔物業設立高限的案件上訴，上訴庭裁定發展商上訴得直，認同城規會加入發展限制的權力，未有充分考慮發展商意見，要求雙方再作磋商。

法官：區慶祥：案件編號：HCAL58/11。

萊坊推出2015年第一季《全球資本市場報告》，分析32個城市優質寫字樓的資本價格。報告顯示香港優質寫字樓的價格達每平米70,000美元，屬全球最高，為排行第二位新加坡（每平方米28,340美元）的2.5倍，相比倫敦寫字樓價格更達3倍多。

萊坊全球資本市場研究部主管Darren Yates指出，土地供應和價格仍為推動租金和樓價上漲的其本因素，尤其對香港和新加坡等土地供應有限的地方影響最為顯著。

再加上人口密集和有大量的全球企業有能力支付高昂的租金，儘管近期資本價格增長強勁和全球經濟復甦不穩，投資者正尋求外投的機會以獲得更好的回報和分散本地市場的風險，因此萊坊預料今年的跨境投資將進一步增加。

該行預測，今年全球商業投資總額將上升最少10%達至7,000億美元。然而，2014年最終的全球商業物業投資總額預料將超過6,000億美元，比2013年上升約15%。

房產與其他行業脫軌

Darren認為，房地產資本市場已越來越活躍，並與其他行業的發展脫軌，這反映出全球經濟復甦不穩的現象。投資者重視市場的透明度和流動性，因此倫敦、巴黎和紐約等門戶城市都受到不少投資者的追捧。至於二、三線城市，由於供應沒有門戶城市的緊張，而投資回報的潛力較高，投資者的需求亦有所上升。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示，亞太區內投資產品供應緊絀，大量的資本正尋求投資的機會，預計今年區內的投資總額將上升，日本和澳洲將最受投資者追捧，其次為中國內地、韓國、香港和新加坡。

龍頭房企加速搶佔海外市場，繼萬達集團後，萬科（2202）主席王石表示，萬科15%至20%的業務會轉向海外投資，以平衡內地風險。他認為內地樓市泡沫未必爆破，但要謹慎貨幣刺激政策。

　　王石在倫敦商學院論壇上表示，因為資源都集中在大城市，二三四?城市問題非常大，所以公司策略更集中在東南沿海城市，風險相對較小。他又認為，房地產市場明顯有泡沫，但未必會爆破，因為中國還在城鎮化的過程中，經濟增長繼續，仍有機會。

　　目前萬科在香港、新加坡、美國和英國等均有投資。王石表示，公司主要關注成熟市場，成熟市場服務業佔很大比重，中國市場更多是蓋樓賣，成熟市場則是蓋樓租，兩者提供的服務完全不同。萬科要學習如何做成熟市場，將來客戶預計6000萬至8000萬人，其中只有1000萬人買萬科的房子，其他全是由萬科的國際網絡提供租賃服務。

　　王石又稱，萬科也在關注機器人領域，因為中國進入老齡化社會，年輕人不願做服務工作，人力成本相當高，更多機器人將會取代社區服務工作。

　　內房開始公布新年首月銷售數據，不過似未能延續去年第四季的勢頭。

　　富力地產（2777）公告，1月合約銷售額為26.7億元人民幣，較去年同期下降13%，銷售面積為21.4萬平方米，下降1%。

港鐵加快推出大型項目，其中經大幅「減辣」，第三度重推的天水圍天榮站將於明日截標，已有發展商表明對項目有興趣，市場人士預料，在項目再三減辣的情況下競投的吸引力大增。

　　英皇國際執行董事張炳強表示，集團今年希望積極增加土儲，因此對港鐵天水圍天榮站項目，以及周五截標的龍翔道豪宅地皮有興趣，至於被問及會以獨資或合組形式入標，他則表示仍在考慮中。

　　天榮站項目佔地逾十九萬六千方呎，可建樓面達九十八萬多方呎，住宅單位總數約一千五百伙，另有約二千二百方呎的商業樓面。