受稅改、利率走高、銀行貸款限縮與建商爭相推案4大利空影響，台經院對今年房市前景悲觀，預期國內交易呈現量縮價跌格局，今年上半營建業營業氣候測驗點不排除跌破2014年77.28點最低水準，未來在總統大選、少子化等壓力下，恐重現金融海嘯時期慘況。

台經院副研究員劉佩真表示，稅改議題只要法案沒進入立法院通過前，目前有很多變動疑慮，未定案前對房地產還是不確定性因素。另外，5月囤房稅開始實施、調高路段率、房屋標準單價提高、北市豪宅稅讓豪宅市場的人感受到稅負有增加，高價住宅持有人出脫換手意願提高，壓縮到中低價位不動產行情。

利率因素干擾市場
台經院指出，央行尚未升息前，市場就會開始做出對應動作，預期利率因素最快年底前干擾不動產市場，2016年進入高峰，加上公股行庫房貸利率平均都在2.1%以上，台北市以外區域貸款成數僅剩6成左右，且各銀行在不動產責任準備金增提壓力下，房貸放款率幾乎零成長，不動產交易資金緊峭。

劉佩真表示，目前央行資金回收狀況還不是很明顯，2015年房價修正幅度約在1成，精華地段約在5%到10%，高於2014年5%以內；蛋殼區修正幅度也不致於超過2成；建商獲利仍豐厚，還沒有到急著求現的地步，唯2016、2017年受利率影響愈來愈大，房市到2015年陸續反轉往下，跌幅會愈來愈明顯，走入空頭階段。

至於中長期不動產壓力，劉佩真表示，除了總統大選的政治因素以外，依國發會對少子化推估，2018年人口負利的現象將開始影響不動產需求， 一旦人口紅利消失，勞動力減少，老年人口增加，使得房屋需求減少，未來第2代繼承老一代的房屋，難有額外購屋需求。未來2房、小宅結構物件可望成為主流，傳統3房2廳反而可能會成為負擔。

多元經營撐業績「天天有成交」
受政府打房影響，2014年房市急凍，更有不少房仲店頭悄悄收攤，不過《蘋果》統計各家房仲去年業績冠軍，因多元經營或深耕多年，能在逆勢中突圍。業者表示，住宅房價高漲，買方轉往投資土地、店面，讓多元經營的店維持不錯業績。

去年房市慘淡，尤以雙北市最嚴重，但《蘋果》調查9大房仲2014年全台業績冠軍，仍有6家位雙北市。住商不動產仁愛光復店蟬聯冠軍5年，去年平均天天有成交，台灣房屋由土城海山捷運店拿下冠軍，信義房屋冠軍則是台北市的信義店。

冠軍多落在雙北市
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，雙北市房價較其他地區高，成交北市1戶住宅，業績明顯較中南部1戶同坪數的住宅高，因此全台業績冠軍多落在雙北市。

永慶不動產、東森房屋、群義房屋的冠軍則落在中南部，跳脫常態。永慶不動產由經營高總價店面的高雄新堀江店拿下冠軍，東森房屋台中七期大師店因土地、商辦交易拉高業績，表現最佳；群義房屋則是台中大里國光店成績最好。

東森房屋台中七期大師店經理蘇致華表示，台中住宅供需穩定，土地需求仍在，「商辦改飯店」則是未來趨勢，這類產品都相當有前景，總價也較高，一旦成交便大幅提升了業績表現。

台中多低總價住宅
同樣在台中的信義房屋中科國安店，2013年才成立，2014年便拿到雙北以外業績冠軍。

信義房屋中科國安店店長陳俊元表示，因該區多低總價住宅，符合市場需求，成交狀況不錯，且店裡重視客戶服務，會免費幫屋主出租，幫外來客戶找租處，協助搬家、幫社區辦活動等，拉近與客戶關係。

全國不動產、太平洋房屋、台灣房屋雙北以外的業績冠軍，多以土地交易為主，台灣房屋高雄7+1工商店專營土地和廠房，全國不動產宜蘭礁溪店土地交易佔5成。

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，雙北以外經營土地、店面而創佳績的房仲店，應是受惠投資客南下尋找總價較低、仍有增值空間的產品所致。

「土地有增值空間」
中華民國仲介公會榮譽理事長李同榮也說，房價已在高檔盤整，但房屋愈蓋愈多，致房價後繼無力，土地卻愈來愈少，因此買方選擇做土地交易，長期有增值空間，經營此類產品的業者業績自然相對穩定。

過去2、3年前的預售市場，北市買房幾乎可貸到7?8成，但現在只要是第2間房子，最高就只能貸到6成，由於近來面臨交屋的多屋族，必須補足和過去貸款成數中間的差額，加上北市新版的房屋稅，更讓豪宅市場首當其衝。房仲業者指出，目前無力交屋的民眾多延遲交屋、另外換約；代銷業者則表示，如果買氣持續低迷，斷頭潮仍難以避免。

由於現在交屋的新房，多是2、3年前的預售案，和過去7?8成的貸款成數相比，現在中間出現了1?2成的差額，在交屋時必須補足。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛在聯合報指出，以一間2000萬元房子來看，房貸成數相差1成，就要多拿出200萬現金，差2成，則要拿出400萬現金才能交屋。

除了貸款成數的差額外，讓投資客喘不過氣來的還有北市新版房屋稅，黃舒衛表示，北市去年7月陸續調升地段率、房屋標準單價，並祭出囤房稅、豪宅稅，而契稅、房屋稅是用上述數據計算，「加乘效應相當驚人」。他說，目前無力交屋的民眾多延遲交屋，另外換約，而北市去（2014）年等待交屋的「第一次建物登記」雖有8400多戶，卻未明顯反應在買賣移轉件數，因為房子都沒過戶。

貸款成數降低、加上新版房屋稅對房屋的持有成本提高，前北市副市長、現為學者身分的張金鶚在臉書表示，不論如何，這些措施主要針對多屋族，對一般持有一間房子的自住客完全沒有影響，顯示相關政策將逐漸發酵，雖然這些政策對不在乎貸款多少的有錢大戶影響有限，但對房市的整體投資氛圍將有所警惕。

日前有民眾因未經申請許可經營不動產經紀業務，於Facebook社群網站刊載介紹多筆特定不動產物件，並留有其個人資料作為聯絡窗口，遭台北市政府地政局以違反不動產經紀業管理條例裁處新台幣(下同)10萬元罰鍰。該民眾不服，提起訴願，台北市政府訴願審議委員會審議後認為地政局處分並無違法不當，駁回訴願。

台北市政府法務局表示，依不動產經紀業管理條例第4條、第5條第1項、第7條第1項及第32條第1項規定，經營不動產經紀業者，應依法先向主管機關申請許可，未經主管機關許可而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰。

其中「仲介業務」係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，所謂居間包括了報告訂約機會之報告居間與訂約之媒介居間。因此，即便未收取任何報酬，但只要有提供不特定多數人有關特定不動產物件之資訊或居間報告訂約機會等行為，就可能觸犯不動產經紀業管理條例規定而受罰，不可不慎。

因此，法務局特別提醒，居間聯絡或介紹不動產應留意法令規定，否則一旦違法遭受處罰，將得不償失。

台灣房屋全球財富中心表示，國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國內有望房地合一輕稅下，不動產投資該如何布局？台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動產日漸受國人青睞時，從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度，告訴投資人不動產該怎麼買。

永久產權勝過租賃權
首先，投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態，一般可分為永久產權(free hold)、租借使用權(lease hold)兩大類。台灣99％以上屬永久產權，土地、建物永久持有，可傳子孫無時間限制，購買海外不動產應以永久產權為主；租借使用權有持有時間限制，通常指土地使用年限，類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議，飄洋過海買不動產投資，當然要挑永久產權的較安全，租借使用權隨使用年限縮短，價值也遞減，年限一到權利消滅。

保證報酬少碰為妙
其次，許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7％~8％年投報率的產品，也要非常小心，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝，才能吸引海外買家掏錢，一旦保證年限一過，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣都有困難。

邱太煊進一步分析，很多海外投資客喜歡高投報的產品，但必須和該國房貸利率做比較，舉例來說，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8％，但當地房貸利率高達10％，換言之，租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象，就代表買貴了，以日本東京為例，港區等核心五區平均投報率約4％~5％，當地房貸利率1％，外國人房貸利率約2.5％，不過還算是正投報現象，代表有利差，也是買到合理房價的評估標準。

海外置產 不動產稅制要搞懂
第三，投資海外，要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項：
以持有稅而言，日本東京約台幣1000萬的房子為例，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣，大概是房價的千分之2~3；馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例，每年持有稅(門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約台幣2.1萬)約房屋總價千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元(折台幣4.8萬)，持有稅約房屋總價千分之5上下。

但也有持有稅偏高的國家，美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金(1575萬)的房子，每年要繳千分之12％的房產稅，6000美金(約新台幣18.9萬)，德州新開發區域房產稅最高有到千分之28％。反觀我國，以台北市中山區一間小套房為例(2013年買入，2015年賣出，淨賺50萬)，賣出時成交1370萬，土增稅7萬、契稅3.2萬，地價稅610元/年、房屋稅5960元/年，財交稅估3萬，該案地價稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買入房價之千分之0.5，資本利得(註1)10萬占淨賺(利得)50萬之20％。

不過，值得注意的是，北市2014年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採新制加重課徵，其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元，符合新制每戶房屋稅最高達285萬元，加上地價稅，一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出，2014年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對不是少數個案，2015年五月繳房屋稅時，重稅效果將一一浮現。

投資客最在意資本利得
另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，五年內處分不動產，資本利得稅為利得之30％，五年以上降為15％，若賠錢無須繳納。馬來西亞五年內出售不動產，資本利得稅(產業營利稅)為30％，五年以上降為5％。澳洲不動產的資本利得稅，須併入個人所得稅計算，稅率級距為32.5％~42％，但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除，實質利得稅約25％上下。中國大陸資本利得稅為利得的20％，自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。

邱太煊指出，台灣版的資本利得稅，又稱房地合一稅，過去財政部擬採5％~45％的累進稅率，改成單一稅率17％，同時奢侈稅退場，對成交量縮的房市是一大利多。另外，財政部規劃自住持有5年以上，總價2000萬以下享1戶免稅優惠，2011年之後取得不動產適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說，投資房地產賺錢繳稅天經地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國家，交投比較活絡。

此外，「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得，得預扣租金30％，實際課稅約租賃所得之10％~30％。日本房屋被併入屋主的個人所得，採累進稅率5％~40％課徵，和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊(台幣47萬)內，稅率0％，一萬英鎊以上，稅率為20％。國外投資房產要精打細算，不能只評估毛投報，應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報，才是較保險的計算方式。

別家店是等不到買方上門，這家店卻是買方得排隊等候，因為熱門產品早就銷售一空！全國不動產宜蘭礁溪店成立不到2年，2014年便以黑馬之姿衝上公司雙北外的業績冠軍，在房市低迷的氛圍中，業績蒸蒸日上的祕訣就在「不推掉到手的生意」。
全國不動產宜蘭
礁溪店經理簡龍裕說：「礁溪就這麼一點大，房仲公司超過20家，這麼競爭當然要戰戰兢兢。」

資金流向土地
他說，店裡的經營方針是「什麼都賣」，雖然以礁溪的物件為主，但大同、三星、蘇澳的案子也接，有時光帶看1組客戶，車程來回就要花上1小時。

該店去年成交至少60件，業績超過2000萬元，比2013年業績成長約3成。簡龍裕透露，店裡住宅、土地成交比例各半，本地、外地買方比例也各半，政府拋出打房議題後，投資客資金沒處去，住宅漲幅有限，就來投資土地，近2年礁溪土地漲5成，從2013年下半年起，宜蘭就找不到單價1萬元以下的農地。記者潘姿羽

全國不動產宜蘭礁溪店
位置：宜蘭縣礁溪路四段73號
2014年總銷金額：6億元
經營區域：礁溪，但客戶委託區域都會接
主力產品：住宅、土地
成立時間：2013年
資料來源：太平洋房屋員林店

全台房市不景氣，房仲感受最深！根據統計，近3年全台現有房仲店數新增1102家，但歇業家數卻達1128家，房仲店數顯露衰退跡象，雙北關店數最多，再加上去年建物買賣移轉棟數創新低，成交量萎縮，學者分析，房仲倒店潮還會持續、勢不可免。

根據不動產經紀管理條例，房仲業開業有3門檻，分別是加入在地公會、僱用國考及格的不動產經紀人，及依法繳存營業保證基金；營保基金是發生交易糾紛的代償來源，若房仲歇業後仍須續存在營保公會1年，因此營保基金的退還家數通常可推估為歇業家數。

德明科技大學不動產學系教授花敬群認為，房仲業者為拓展版圖，無論房市好壞都會拼命展店，因此營保基金的現有家數仍會成長，但以目前全台仲介店數計算，平均單店每月成交數僅約3筆，房仲生存壓力大，不少選擇拉下鐵門停業。

交易量縮難生存
淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰說，「退還家數還不包括換手經營的房仲！」實際倒店數應更多，雖營保基金有延遲1年的統計時間誤差，但就趨勢來看，近年房市交易量縮，影響房仲業者生存空間，倒店潮勢不可免。

高總價房市急凍
6都之中，近3年新北市退還營保基金的房仲店數最多，甚至為新增家數的1倍之譜，倒店跡象明顯擴大。中華民國仲介公會理事長林正雄直言，新北市房仲店數本來就多；台北市則因政府去年狂打豪宅稅，導致高總價市場急凍，如大直、內湖一帶，近5年豪宅預售案最多的地區，正是稅改風暴的重災區，是房仲店接連關門的主因。

北市內湖區房仲業者透露，東森房屋東湖店、太平洋房屋東湖店，及住商不動產金湖店等都已關門，台灣房屋明湖店也在去年歇業，原店址現已改為紅葉蛋糕內湖分店；業者透露，幾月下來業績掛蛋，只好忍痛打烊。

老品牌勉強維持
永慶房屋東湖捷運店店長林正宜表示，除政府重打豪宅外，房地合一稅前景未明，也讓買方躊躇不前，耕耘較久、有品牌撐腰的店家勉強能維持一定成交量，資源較少的加盟主就難有生存空間。
台灣房屋大直店副店長陳泰源感嘆，2012年大直區房仲約25家，至今僅剩約15家苦撐，3年前曾出現單月成交逾百間的盛況，現在只剩單月20~30間的慘澹經營。

高鐵桃園青埔站特區也是近期房仲倒閉的重災區，當地房仲業者透露，3年前高鐵桃園青埔站特區房市火熱，吸引房仲業者爭相投入，但前年開始，該區交易量一路下滑，加上新建案供給大，瓜分房市交易量，導致房仲店生存困難。

房仲店紛紛易主
中華民國房仲公會理事長林正雄提及，雙北市以外的房仲重災區，當屬之前房市最熱絡的高鐵桃園青埔站特區。中信房屋青埔領航加盟店店長鄭國成直言不諱，自2013年5月起，該區房市、土地交易量就一路下滑，近乎腰斬，苦了房仲業者。現在高鐵桃園青埔站特區的房仲約40家，但大多在比誰口袋深或沉得住氣，店東易主的大有人在。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，去年該區土地成交價已達高點，今年已約下滑1成，住宅也因供給過大，價格鬆動幅度擴大，但買方購屋意願仍不高，成交量明顯萎縮。鄭國成表示，房市政策走向不明是拖垮該區房市的主因，尤其專做土地交易的投資客躊躇不前，以前每坪30萬元的土地，現在開價至少下探1∼2成仍找不到買家。

新建案供過於求
曾為高鐵桃園青埔站特區房仲加盟店股東的陳德隆，就是這波倒店潮的受災戶，去年底因撐不住頂讓房仲店，他指出，去年該區貸款成數從9成降至6成，再加上政府查稅查得緊，搞得買方人心惶惶不敢出手。
陳德隆說，近3年大批建商進駐高鐵桃園青埔站特區銷售新建案，同時間至少有70案在推，間接瓜分房
市大餅，成為壓垮房仲業的最後一根稻草。

超額供給 「房價不得不掉」

據內政部最新統計資料，去年全台住宅建照核發量達12.4萬戶，雖然較前年少6.7％，但近2年核發戶數皆逾10萬戶，新北市去年則核發約2.3萬戶，為全台最多。學者認為建照核發量是潛在賣壓，超額供給的區域房價不得不掉。

根據內政部統計，全台住宅建築執照的核發量，2008~2012年皆在10萬戶內，但自2013年始，核發戶數達13.3萬戶新高，去年雖已減少約9000戶，但2年累計仍達25.7萬戶。

建商為搶容積獎勵
昇陽建設總經理簡伯殷認為，近2年建照核發量明顯增加，因今年7月1日後容積獎勵上限縮為最高20％，導致建商盡快搶照，取得較優惠的容積獎勵。

長虹建設總經理李耀中表示，容積獎勵限縮雖造成建商搶照，但受房市影響，建商取照速度也逐漸放慢，2013年市場普遍熱絡，直到2014年市場轉冷，因此建照量減少，「市場不好時，建商推案、申請建照會更審慎，速度也放慢。」

「沒規劃好很難賣」
2014年新北市建照核發量約2.3萬戶，較2013年約2.6萬戶減少11.7％，但仍為全台建照戶數最多的區域；桃園2014年雖僅核發約1.4萬戶，較2013年腰斬一半，但2013年共計2.9萬戶位居當年核照量冠軍。

李耀中指出，這2區過去供給量不少，在案量大、景氣差的情況下，如果沒有規劃好、近捷運或是價格低的產品，會賣得比較辛苦。

新北市代銷公會理事長林談則點名新北市淡水區、桃園市青埔一帶、新竹竹北，這些較大的重劃區，由於量體大、投資客多，在市場狀況不明時，投資客大量倒貨，將造成強大的市場殺傷力。

建商：不會一起推
淡江大學產經學系教授莊孟翰表示，建照核發數量是潛在賣壓，目前新北跟桃園確實都陷入超額供給的窘境，房價不得不掉，尤其新北市自2012年至今最少發出6萬戶建照，再加上稅改政策頻仍，導致市場自住客、投資客雙雙消失，今年看來整體房屋交易市場，全面降溫勢不可免。
不過簡伯殷認為，建商推案方式有彈性，可選擇預售、邊建邊售、先建後售，不一定會一窩蜂在同個時間推出，賣壓未必如外界想像般大。

「不論房市好壞都不敗」

北市素地難求，建商持續開發都更案。今年華固建設、鄉林建設、達麗建設均有都更案待推，顯見儘管都更流程費時，建商仍重視北市門牌效益，積極卡位。建商直言，不管房市好壞，北市都能屹立不搖，推案回歸台北較穩當。

建地難找拼合建
鄉林建設今年待推都更案有總銷金額45億元的萬華都更案，及新北市新莊副都心都更案，總銷32億元，均預計下半年推出。

鄉林集團董事長賴正鎰直言，因為台北市大面積建地難找，而且台北市長柯文哲對都更相當重視，最近都更議題再次活絡，所以今年推案主力會放在合建及都更案。

華固建設今年在松山區建國北路、八德路口有筆都更案待推，基地約700坪，預計規劃60、70坪的產品，總經理洪嘉昇透露，預計第4季可推出，但開價未定。

達麗建設在信義區忠孝東路五段有400多坪的都更基地，已整合近100％，預計今年第3季推出「達麗信義」二期，規劃中坪數產品，總銷約30億元。

規劃自住型吸客
達麗建設另在大安區懷生段也有都更案，基地390.8坪，將規劃地上15層，地下3層住宅大樓。但此案採都市更新權利變換方式處理，部分土地屬公部門，仍有部分行政流程待進行，實際推案時間須待審查完成之後才能確定。

「台北市仍然有不敗定律。」達麗建設董事長謝志長表示，過去購地計劃5成在雙北市、5成往中南部地區發展，但目前房市差，台北市因為地段、機能完善，房市比較有支撐力，所以今年決定回歸北市，尋找可以開發的土地，也會持續考慮都更案，並規劃自住型產品為主，因為這類房屋的客層永遠都存在。

受惠「國品苑」的交屋入帳，新潤興業（6186）今年1月合併營收為1.33億元，年成長30.82％，由於「國品苑」已全數完銷並持續交屋，因此未來幾個月仍可認列相關營收；繼「國品苑」之後，位於桃園高鐵特區的「國庭苑」，預計於今年第4季完工並開始交屋，將會是推升新潤全年業績表現的一大動能。

「國品苑」已全數完銷，新潤可分回總銷金額約12億元，法人預估，該案尚有約4.7億元可供入帳，該案將是新潤今年第1季獲利主要來源。

另外，桃園高鐵特區明日苑系列六期的「國庭苑」，總銷約27億元，目前銷售率約7?8成，該案預計今年第4季完工交屋，若順利完銷，新潤可分得入帳金額約24億元。

在新推案部分，新潤今年度的指標推案將是「鶯歌鳳鳴案」，新潤表示，受惠台鐵的「都會區捷運化桃園段高架化計畫」，將把現有的桃園車站、內壢車站、中壢車站改建為高架車站，並新增包括鳳鳴車站在內的5個通勤車站。

預料鳳鳴站通車後將有助於活化並提高車站沿線的周邊土地價值，鳳鳴將有機會吸引大量移居人口，成為鶯歌的第2市中心。

新潤表示，先前即斥資6.45億元買下鳳鳴段約1,290坪土地，步行至台鐵鳳鳴站僅約500公尺，未來規劃推出20?60坪產品，主打首購自住族群，一旦推出將會是推升公司下一波業績高成長的關鍵引擎。

薑是老的辣，太平洋房屋員林店在彰化員林穩紮穩打，深耕27年，即便近年房市進入盤整，該店業績反而在這3年間逐年攀升，終在2014年奪下雙北市以外的業績冠軍寶座。

太平洋房屋員林店2012年至2014年業績各約1300、1600、2800萬元，去年業績年成長達75%。太平洋房屋員林店不動產投資顧問賴志明在該店待近20年，從目睹SARS階段的2003年買氣谷底，至今拿下業績冠軍，直說：「很開心、好感動。」

重劃區刺激置產
賴志明表示，SARS期間不只房價跌至低點，民眾不敢看屋、不知價格谷底到哪，房子根本沒人看，也賣不出去，店裡一度只剩5名員工；現在員工數達15人，業績也愈來愈好。

「在員林住10多年，直到這幾年才看到員林的改變，很期待之後的發展。」賴志明解釋，近期有184公頃重劃區、鐵路高架化、高鐵連聯外道路等建設陸續兌現，重劃區也有建案推出，讓過往封閉的房市出現活水，刺激民眾投資、置產意願，房價3年也漲約2成。記者潘姿羽

太平洋房屋員林店
位置：彰化縣員林鎮中正路666號
2014年總銷金額：6.4億元
經營區域：員林
主力產品：土地
成立時間：1988年
資料來源：太平洋房屋員林店

皇上哭了！台中「鄉林皇居」4年前曾找大陸藝人張鐵林飾演皇上代言，廣告台詞「朕即天下」更是耳熟能詳。該案目前仍銷售中，每坪開價逾40萬元，但近日台中街頭卻出現房仲銷售傳單，打出高樓層每坪27萬元。鄉林集團澄清，該戶本來就較便宜，「不要被騙了！」

「鄉林皇居」位台中市台灣大道三段，當時廣告台詞「朕即天下」氣勢磅礡，共442戶，目前剩約40戶待售，每坪開價42~43萬元。實價登錄資料也顯示，「鄉林皇居」15樓以上高樓層戶每坪約25.7~45.9萬元。

「視野不好別被騙」
但近日網路出現1張房仲傳單，寫著「皇上哭了！鄉林皇居便宜賣」，高樓層110坪，每坪27萬元，明顯較便宜，似乎是降價拋售。
東森房屋七期大師加盟店專案經理蘇致華判斷，「鄉林皇居」成交率並不高，建案賣了幾年都賣不完，房仲物件也只能便宜拋售，目前「鄉林皇居」高樓層每坪約30萬元起跳，若以27萬元計算，約便宜330萬元。

住商不動產七期朝富店店長陳俊雄分析，台中七期指標豪宅行情約每坪40~50萬元，其他豪宅單價約30~40萬元，但「鄉林皇居」不在正七期內，品牌也非豪宅形象，加上景氣差，去年下半年帶看量少15％，的確不好賣！
不過，鄉林集團解釋，的確有聽說該房仲拋售戶別的售價，但該戶其實面對中庭，視野不好，當初銷售時價格本來就較低，「並沒有比較便宜賣，不要被房仲騙了！」

南霸天在這！永慶不動產高雄新堀江店專營高總價店面，足跡遍布整個高雄市，由於專營店面長達10年，累積了不少長期客戶，更創造獨特的市場價值，在房市寒風中屹立不搖，2014年成交了27.1億元店面，佣收業績近1億元。

平均3天成交1件
永慶不動產高雄新堀江店2013年業績逾1億元，2014年也有近1億元水準，2年共成交290間店面，等於3天就成交1間店面。

永慶不動產高雄新堀江店店長吳宏榮表示，因為店面總價動輒2000萬元到上億元，衝高業績表現，且經營店面產品達10年，客源穩定，業績較不受景氣影響。

「經營店面就像倒吃甘蔗，因為門檻高，會有陣痛期，但最後可創造出獨特的市場價值。」吳宏榮說，住宅市場量很大、物件多，但也有很多同業瓜分這塊市場，選擇專營店面雖然剛開始有陣痛期，但現在卻能在景氣不佳中，維持近億元的亮眼表現。

由於店面買方多屬投資、置產性質，銷售人員須更具備專業知識。吳宏榮表示，店裡除總公司定期培訓，還會由執行長集體上課、分享經驗，因此提高成交機率。記者潘姿羽

永慶不動產高雄新堀江店
位置：高雄市新興區中山二路508號
2014年總銷金額：27.1億元
經營區域：高雄市
主力產品：店面、土地
成立時間：2004年
資料來源：永慶房產集團

2月6日晚，融創中國與佳兆業在港交所發佈聯合公告，融創以每股1.8港元的代價，正式收購郭氏家族持有的佳兆業約25.29億股股份，收購總額約45.5億港元。融創收購的股份，占佳兆業全部股本的49.25%。

在股權交易外，融創方面還發起全面收購要約，佳兆業另一股東、持有佳兆業約29.94%股份的富徳生命承諾，不接納股份要約。鑒於此，按要約價格每股1.8港元的標準，股份要約總代價約19.23億港元。

包括股份要約價以及註銷在外流通股份期權、可轉債要約在內，融創全部要約代價最高可能達到34.32億港元。這也意味著融創接盤佳兆業的總投入最高將接近80億港元。

融創與郭氏家族的股份買賣交易，在1月30日達成，交易雙方為融創全資附屬公司易勝控股和佳兆業創始人郭英成家族持有的大昌、大豐、大正3家投資公司。根據公告，融創方面的收購款將分三階段支付。

此次股權交易的先決條件包括佳兆業債務違約已經通過債權人同意或豁免、因出售股份而導致的現有債務條款下的所有違約已經被相關債權人豁免、佳兆業所有業務運營非正常經營狀態得以解決等。此前，根據媒體報導，20余家金融機構在向佳兆業催債。同時，佳兆業在深圳等地的多個項目遭遇房源被官方鎖定、項目被停滯等問題。

股權交易雙方明確，在2015年7月31日或訂約方約定的其他時間，先決條件未被滿足，任何一方可運用酌情權終止股份買賣協議。


根據協定，融創收購佳兆業股份後，將提名4人為佳兆業的執行董事或非執行董事。其中1人為佳兆業董事會的聯席主席及提名委員會主席，1人為佳兆業首席執行官，佳兆業現在的董事孫越南、金志剛、喻建清、陳少環等將退出董事會。孫越南現為佳兆業執行董事、董事會聯席主席；金志剛現為執行董事，此前他已經辭任佳兆業行政總裁；喻建清為佳兆業執行董事、高級副總裁；陳少環為富徳生命提名的非執行董事。此外，富徳生命還有葉列理、雷富貴在任佳兆業執行董事。這也意味著未來融創系將全面主導佳兆業董事會。

通過此次股權交易，融創將借助佳兆業在深圳廣州的優勢地位與優質土地儲備，迅速進入深圳、廣州市場，進一步完善融創的區域佈局。同時將增加融創在其他城市的土地儲備，從而為未來增長奠定基礎。目前，融創的主要佈局集中於京津滬渝杭板塊。

2月8日，綠地集團正式宣佈全面進軍“大消費”領域，全球直銷中心和美國、英國、韓國、澳洲四大海外直采中心揭牌，同時兩家位於上海市中心商業核心區域的精品門店形象揭幕。

除大規模進軍地鐵投資、快速做強金融產業外，綠地集團“大消費”戰略正通過統籌國內國際兩種資源、兩個市場，加快雙向資源整合，啟動零售全產業鏈佈局，實現全面推進。

綠地全球進口商品直銷中心首家門店已於2014年底在上海寶山區正式運營，隨著此次位於上海中山公園商圈和徐匯濱江正大樂城的門店形象揭幕，兩個月內，綠地旗下精品超市已增至三家。繼上海之後，綠地全球商品直銷中心將在2015年進入南京、蘇州、杭州、寧波、北京、武漢等地，5年內實現全國開業50家以上門店。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，在綠地集團未來五年規劃中，“大消費”將成為業務集群的主要組成部分。與傳統零售企業不同，綠地全面進軍“大消費”領域，將連接從自產、直采到直銷的全產業鏈，同時構築線上線下的全管道，建立全球商品進口網路和資源，實現“全球資源，中國市場”，形成先發效應。在我國經濟“新常態”下，消費將逐漸超過投資，消費迅速升級，消費觀念也由溫飽營養型向健康複合型轉變。僅以食品為例，據美國食品工業協會預測，中國進口食品的銷量將以每年15%的速度高速增長，到2018年，中國將成為全球進口食品最大的消費國，屆時國內進口食品的市場規模將高達4800億元人民幣。

綠地集團“大消費”戰略相關負責人透露，在自產方面，綠地計畫陸續投資收購一批優質海外企業，包括食品企業、日用品企業等，並根據國內市場需求調整，形成海外資源獲取平臺。在直采方面，綠地將通過設立在全球各地的海外直采中心，建立全球採購海外優質商品的直接通道，有效確保進口商品達到1.5萬種以上、占比超過80%，構築價格和差異化優勢。在綠地超市上架的進口商品中，40%由海外直采中心直采，10%由集團在海外自產，其餘主要由遴選出的一級進口商提供，直采、自產和進口商供應構成了綠地商品進口的主管道。2014年底，綠地集團已通過韓國直采中心完成首次直采，首批60餘種商品將於2015年內在上海三家綠地全球進口商品直銷中心門店上架。

綠地直銷平臺將採用線上與線下相結合的模式，進軍電商領域，引入O2O概念，包括通過與成熟電商平臺合作等方式，充分發揮互聯網平臺優勢，不僅滿足了不同購物習慣群體的需求，更有效減少進口商品交易環節、降低流通成本。例如，目前綠地集團已與上海跨境通平臺達成合作意向，海外直采商品可採用保稅網購的跨境電商模式，按個人行郵稅徵收關稅，將大幅降低海外商品成本。同時，綠地海外直采中心和全球直銷中心將發揮使商品從產地源頭直接到達終端零售平臺的對接作用，海外直采中心將國外高性價比的商品運到中國，提供給綠地直銷中心線上線下的管道,線上線下管道也將終端的顧客需求反映給直采中心，兩者相互聯繫，采銷一體。


綠地集團表示，未來集團“大消費”戰略將進一步在零售全產業鏈佈局層面打通線上線下，實現全管道發展和涵蓋物流倉儲、商品進出口的全球佈局，利用全球資源服務國內市場。在綠地集團未來五年規劃中，“大消費”成為集團業務集群的主要組成部分，“大消費”戰略已成為集團轉型升級的突破亮點。升級版的“大消費”戰略在商業模式、資源管道、供應鏈系統管理等方面將全面發力：一是探索和形成O2O商業模式，在快速鋪設線下管道的同時，積極打造電商平臺，實現線上線下互補。二是不斷豐富商品品類和資源管道，提高管道控制權和話語權。三是構建高效的供應鏈系統，提高流通效率，降低流通成本。

據早年統計的資料，鹿丹村房子24棟，每棟7層，共住1280戶人家，其中處級以上官員250人。

2月6日，深圳土地市場迎來首例採用“定地價、競容積率”方式的土地拍賣，央企中海地產拍得深圳鹿丹村地塊；更為罕見的是，這幅土地上，開發商無償移交政府的回遷房達到14.4萬平方米。

整整14年過去了，這一曾經聚集了深圳最多官員的“名流村”、昔日的“全國第一文明社區”改造終於進入實質階段。

曾住250名處級以上官員

鹿丹村位於深圳濱河大道邊，與香港僅隔一條深圳河。在1987年開發建設、兩年後全面竣工，是深圳的大型福利住宅社區。這個社區曾經顯赫一時，風光無二。

據《南方都市報》早年報導，鹿丹村的老業主們說，當初能分到鹿丹村房子的，不是老革命，就是工程師、政府幹部，總之是當時深圳的各界名流，甚至毛澤東的女婿孔氏一家也曾在鹿丹村住過一段時間。而社區裡的軍隊幹部樓，是供給軍隊團級以上的轉業和離退休軍官。

該報導續稱，根據早年統計的資料，鹿丹村房子24棟，每棟7層，共住1280戶人家，其中處級以上官員250人，大學以上學歷居住者1500人，離退休幹部150人。在當年，村裡的12棟號稱“局長樓”。

拖延14年的漫長改造

鹿丹村建造時使用了大量海砂，建成不久，由於海沙腐蝕，大量鋼筋裸露生?，一些住戶家中的樓板出現斷裂。

2000年6月，不堪“滲水危樓”之苦的60多位鹿丹村村民聯名致信時任深圳市代市長的于幼軍。不久，於幼軍造訪鹿丹村，特別對兩戶滲水嚴重的村民家進行了實地調查。考察後，於幼軍拍板10天之後拿出鹿丹村改造方案交付村民討論，3年內徹底改造完畢。

2001年，深圳市政府常務會議通過了鹿丹村的拆除重建方案。但是，由於在拆遷補償問題上一直有分歧，改造遲遲沒有得到推進。

此後數年間，深圳政府機構經歷多次大規模改革。鹿丹村改造被擱置了下來。一直到2014年5月30日，鹿丹村在一片轟鳴聲中，正式開始拆除。

試水“競容積率”拍賣

深圳市土地房產交易中心網站顯示，鹿丹村所在H103-0010地塊，規劃總建築面積為244067平方米，其中，住宅234537平方米（含回遷住房面積144051.49平方米、商品住房面積90485.51平方米），商業3300平方米，其餘為幼稚園、社區管理用房等配套設施。

專案採用“定地價、競容積率”方式的土地拍賣，即定地價和回遷物業建築面積，向下競爭可售商品住房建築面積。這意味著，競買人每舉一次牌，地塊的總建築面積變少，容積率隨之往下降。

由於位置優越，此次競拍的房企除了中海地產，還有萬科、金地、招商等龍頭房企。


經過10餘輪舉牌後，中海地產以8.88億元的價格，競拍成功，其報出了3.99萬平方米的可售面積，較起始可售面積90485.51平方米減少了56%。

按照要求，在專案建成後，競得人將144051.49平方米回遷住房建築面積無償移交市住房建設局。有分析人士表示，算上回遷房建造成本，按可售面積計算，實際樓面地價接近4萬元/平方米。

業內人士告訴早報記者，容積率越小說明到時候建築面積相對越小，環境及綠化就越好，中海地產表面上只花了8.88億元，但實際上隱含的成本卻達到20多億元。

險資海外收購再舉旗。與購買百年老店的安邦保險不同，陽光保險集團這次買的是將開業的新店。

安邦保險19.5億美元拿下美國華爾道夫酒店的喧囂尚未塵埃落定，位居中國前列的保險集團公司之一——陽光保險集團擬以2.3億美元收購曼哈頓最頂級酒店之一，再度攪動市場。可以說，險資海外收購已進入發展密集期。

3個多月時間，中國保險行業第七大集團公司陽光保險集團共計花費38億元人民幣，分別在澳洲和美國買酒店。

儘管時間間隔較密，但相比其1200億元的資產規模而言，境外投資的數量占比僅為3.1%，未來還有很大的拓展空間。

去年11月，陽光保險集團以3.8億美金買下澳洲喜來登酒店。從目前收購的情況看，業績上佳。該酒店2014年全澳五星酒店排名第一，2015年1月入住率高達98.4%，創造了該酒店的歷史之最，高出同業10個百分點。

據悉，陽光保險集團此次收購的這家飯店預計下月開始營運，這也是酒店在開張之前就轉手的罕例。飯店擁有114間客房、從法國Baccarat水晶工廠運來1.5萬隻水晶器皿進行裝飾，套房平均每晚收費1.8萬美金。

有消息稱，陽光保險此一收購價格，平均每個房間收購價超過200萬美元，將持平或刷新2012年印度Sahara Group以總價20.4億美元收購Plaza Hotel的交易紀錄。據酒店業資料供應商STR Analytics指出，該筆交易價格締造歷史最高紀錄。

作為長期資金的保險資金，本著資產負債匹配的需要，對於金融地產專案寵愛有加。新國十條的鬆綁，使得有錢險資加速全球資產佈局進程。


險資從去年8月以來，加入了中資近年來陸續進軍世界各主要城市的房地產的大軍。去年秋天，安邦保險集團以19.5億美元，買下希爾頓酒店集團所持有的美國紐約花園大道上的華爾道夫酒店。

同時，安邦保險還收購比利時德爾塔•勞埃德銀行，收購比利時FIDEA保險公司。其中，比利時的這兩樁交易都是100%股權收購。

2013年7月，中國平安保險公司從德國賣家手中，購得英國倫敦金融城的標誌性建築勞合社大樓，成交價2.6億英鎊。

英國歌鳥地產位於金絲雀碼頭附近的Upper Bank Street大樓2014年6月完成交易，中國人壽和卡塔爾控股份別以70%、20%股權共同取得這棟大樓，交易金額高達7.95億英鎊（約12億美元）。

今日，“招保萬金”之一的保利地產發佈了最新的月度銷售情況簡報，與已發佈1月銷售情況的萬科相似，保利地產上月銷售同比也出現了明顯下滑。


公告顯示，保利地產1月實現簽約面積57.17萬平方米，同比下降36.66%；實現簽約金額73.03億元，同比下降26.72%。與之相比，萬科的情況要顯得稍好一些，其在今年1月實現銷售面積196萬平方米，銷售金額232.1億元，分別比2014年同期增長0.7%和下降16.1%。

回看2014年12月，萬科與保利地產的銷售還呈增長態勢：其中，保利地產當月實現簽約面積131.69萬平方米，同比增長26.57%，實現簽約金額172.64億元，同比增長21.64%；而萬科實現銷售面積206.8萬平方米，銷售金額250.3億元。

對於房地產行業整體銷售的開年表現，有機構分析，出現下滑一方面由一季度恰逢樓市淡季導致，另一方面也有2014年下半年政策放鬆推動市場情緒透支部分需求的原因，受此影響，預計一季度銷量回落為大概率事件，全年則可能整體呈現區間盤整的態勢。

上週五（2月6日）下午，歷時14年之久的深圳鹿丹村改造地塊正式出讓。

與以往土地出讓招拍掛不同的是，此次採取“定總價，向下競容積率”的方式。據悉，此次競拍吸引了中海、萬科、金地等8家知名房企。經過70餘輪的競價，最終中海以8.88億元、3.99萬平方米的可售面積競拍成功，較起始面積減少56%。

深圳市土地房產交易中心相關負責人向 《每日經濟新聞》記者表示，這種出讓方式在全國尚屬首例。

據測算，上述地塊的可售部分樓面價已高達22055元/平方米。若折合14.4萬平方米回遷房建安成本，該地塊樓面價在3.5萬~4萬元/平方米。因此，在稅收、融資成本、配套建設成本、低容積率、回遷成本、低價等一系列成本的重壓下，中海要實現該項目盈利面臨不小挑戰。

8家房企參與競拍

深圳市土地房產交易中心網站顯示，鹿丹村所在的H103-0010地塊，規劃總建築面積約為24.4萬平方米，其中住宅23.45萬平方米（含回遷住房面積14.4萬平方米、商品住房面積9萬平方米），商業3300平方米，其餘為幼稚園、社區管理用房等配套設施。

按照競拍規則，此次土地出讓的總價為8.88億元，回遷住房建築面積、商業建築面積、配套建築面積已定，各房企向下競爭可售商品住房建築面積。這意味著，競拍房企每舉一次牌，地塊的可售商品住房建築面積變少，總建築面積、容積率隨之下降。

上述深圳市土地房產交易中心相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，這次之所以嘗試競拍容積率，主要是希望能夠保證購房者有更好的住房體驗，此後還會嘗試不同的土地拍賣方式。

另據上述人士透露，此次競拍除了方式與以往不同外，其他全部一樣，對競拍房企並沒有特別優惠。

雖然規則嚴苛，但由於該專案所在區域土地供應量少，此次競拍吸引了中海地產、萬科、金地、招商等8家房企。經過70餘輪廝殺後，才被中海地產以3.99萬平方米的可售商品住房面積競得，相較初始的9萬平方米可售面積，減少過半。

兼任深圳市城市規劃委員會委員的戴德梁行華南及華西區董事總經理程家龍分析稱，以限總地價的方式拍賣，或旨在限制房價，希望房企在衡量自身盈利能力的前提下，參與競拍。

此外，他也認同深圳市土地房產交易中心方面的說法，認為政府以競拍容積率的方式出讓土地，可使物業佈局合理，更多利好購房者。

中海：土地成本後續公示

雖然中海笑到了最後，但付出的代價並不小，未來還將無償向政府移交14.4萬平方米的回遷房，這一面積遠超可售商品住房面積。


有媒體測算，折合回遷房的成本，該宗地樓面價已接近4萬元/平方米。不過，昨日（2月8日），中海地產方面向記者表示，具體的土地成本還有待後續公示。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，中海地產會同中國建築一同完成該專案，兩者均與中國海外發展有限公司相關。

在程家龍看來，中海地產此次競拍實則是做了兩份生意，一是開發商，二是建築。中海地產在海外的融資能力較強，其融資成本普遍低於國內，所以中海具有一定優勢。

此外，鹿丹村所在的羅湖附近，土地供應量很少。據他預測，即使中海地產的實際地面價達到4萬元/平方米，但仍然有市場。

仲量聯行宣布，與英國代理行W.A.Ellis合併，以深化該行在倫敦中心地區的住宅代理業務。仲量聯行亦將擴大海外物業的業務，成為首家本地代理行在港開設專責放售英國物業的部門。

港首設部門助放售英物業

W.A.Ellis於1868年成立，合併後將成為仲量聯行的一分子，仲量聯行香港、澳門及台灣董事總經理曾煥平認為，透過合併將令該行有更多機會開拓新市場。

仲量聯行香港國際住宅市場部主管黃嘉欣表示，有關合併將令該行在倫敦中部核心區等港人買家追捧的地點有更大的覆蓋。仲量聯行並會擴大海外物業的業務，包括成立物業放售部門，為香港客戶持有的英國物業提供銷售、租賃和投資等服務。


仲行併W.A.Ellis強化英業務
文匯報

　仲量聯行昨日宣布與英國地產代理行W.A.Ellis合併，將有助深化該行在倫敦中區的住宅地產代理業務，並為購入英國物業的買家提供一站式地產代理服務，為首家地產代理行在香港開設專責放售英國物業的部門。

W.A.Ellis自1868年成立，主要在Knightsbridge、Chelsea及Belgravia三區提供物業放售、租賃、物業管理及估價的服務。合併完成後，W.A.Ellis將會成為仲量聯行一分子，其辦公室及員工會納入本行，但位於Brompton Road的辦公室仍會以W.A.Ellis的品牌運作一段時間。

仲量聯行香港、澳門及台灣董事總經理曾煥平表示，透過是次合併，將致使公司有更多機會開拓新市場，以及為客戶提供新的服務模式，期望與W.A.Ellis緊密合作，加強香港的海外物業服務。

鳳德邨呎售1.2萬公屋王 稅後賺約57萬

樓價升幅驚人，甚至抵銷辣招徵稅，令辣招失效，市場紛錄連稅獲利個案。黃大仙鳳德邨迷你戶呎價高見1.2萬元，膺新公屋王，原業主持貨僅兩年連稅沽仍獲利57.1萬元。

政府推出的辣招稅項旨在遏抑炒風，惟近年樓價升幅顯著，單就去年整體住宅樓價逾13%，不少過去一至兩年購入的物業已累積一定賺幅，有投資者睇中樓價現處巔峰位置，無懼額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）束縛，寧連稅亦要趁高位沽貨。

鳳德邨迷你戶 179萬易手

屢次登上公屋王寶座的鑽石山鳳德邨迷你戶，兩年轉手扣稅後仍賺57.1萬元，富誠地產陳錫金指，紫鳳樓中低層單位，實用面積149平方呎屬開放式，兩年前僅以14萬元綠表價購入自用。惟業主見樓價癲升，突改變主意，即時補地價兼付SSD稅亦要沽貨，終以179萬元（自由市場價），獲投資者承接，實用呎價1.2萬元。扣除補地價估計約90萬元及SSD稅約17.9萬元，帳面仍賺約57.1萬元。是次成交呎價不單創全港公屋呎價新高，更較上周粉嶺華明邨最高紀錄11,565元再高約4%。

而近期連環破頂的上車盤牛頭角淘大花園，去年樓價累升逾1成，剛有凶宅同層戶連稅易手，帳面仍賺40萬元。據悉，該持有O座中層7室的業主，於2013年8月以295萬元購入作收租，剛交吉並以370萬元市價售出，實用呎價達12,576元，縱然未鬆綁賣方需另付10%SSD，持貨1年半帳面仍賺38萬或13%。

用家趁好沽貨 自用變短炒

同區得寶花園亦錄SSD個案，利嘉閣莊雅琁指，該A座低層04室，實用336平方呎，剛以348萬元好價沽出，賣方2013年1月以245萬元購入單位，扣除10%SSD，帳面仍賺68.2萬元或28%。

即使是用家見物業漲升一定水位，亦寧願沽貨套現，自用亦變短炒，據美聯高級區域營業董事吳志輝稱，該美孚新邨6期蘭秀道34號低層C室，由用家於去年1月以450萬元購入，但見樓價高踞，在加辣及加息等不明朗因素出現前，先行高位出貨，以592萬元售出單位，扣除SSD稅持貨1年帳面賺82.8萬元或18%。

溱林首錄二手 稅後賺55萬

就連半新盤業主亦趁高位出貨。去年年中才入伙的洪水橋溱林，首度錄得二手成交個案。據悉，該1座低層B室，實用550平方呎，業主於2013年7月一手向發展商以372.5萬元入市，剛在無樓睇情況獲承接，微減5萬至475萬元成交，持貨約1年半，扣除10%SSD後帳面仍賺55萬元，升值15%。

另邊廂，去年9月入伙、現時仍在銷售餘貨的元朗爾巒，剛連錄兩宗二手買賣均屬公司轉讓，業主持貨不足1年帳面賺逾百萬。

美聯高級營業經理鄔銘洛指，其中一伙茵羅洛斯大道3座中低層B室，實用面積868平方呎，剛以847萬元沽出，翻查資料，單位由邁邦控股有限公司持有，去年2月以699.3萬元一手購入，是次因以公司轉讓形式避過SSD。縱然當時一手購入時涉買家印花稅（BSD）等，但獲向發展商補貼7成，故扣除後最終仍賺100.5萬元。

而同屋苑的菲利提諾大道7座高層B室，於2014年3月以591.2萬元一手購入後，剛以728萬元沽出，扣除一手購入時的BSD等稅，仍賺逾99萬元。鄔銘洛指，爾巒現有約20個放售盤源，大部分均涉SSD稅。

過去一年，領匯（00823）出現多個突破性進展。

去年5月首次出售商場，11月與內房龍頭萬科（02202）就收購深圳龍崗商場80%股權簽訂意向書，正式進軍內地，12月成為藍籌，公司上月投得首幅商業地皮，大動作多得令人眼花瞭亂。帶領着領匯進入一個又一個新領域的，就是5年前走馬上任的領匯行政總裁王國龍。

對於領匯有翻天覆地的轉變，王國龍接受本報獨家專訪時表示，作為一個業主，須不停思考求變。「怎樣去支持租客，因為市場不停地變化，不變就等於將生意送俾人。」領匯因此透過資產增值等改變，將物業的潛力發揮出來。

領匯今年將邁向上市10周年，10年間零售市場出現巨變，自由行湧入，新界迅速發展，作為大業主的領匯自然要因時制宜，掌舵的王國龍也指自己會因應物業發展的不同階段，靈活調動工作位置。

翻新街市 如球員任不同角色

他以《Relentless（強者之道）》書中描述籃球員各有不同位置，來比喻自己在領匯翻新街市時擔當不同角色。剛開始翻新時會擔任球隊領袖，親自落場去打比賽，但當球隊已累積一定經驗，翻新工程變得手到拿來後，便會讓出領袖位置，退回場邊做教練，這樣才能抽身觀察整體情況，統領其他工作。現時領匯已完成逾40個商場及街市的翻新項目。

「有人覺得商場建完就不變，但點會唔變？消費者的要求都不停變，所以我們因應需要不停變。」

主動投地 解決供應疏落之苦

王國龍表示，沙田禾輋村及瀝源村剛建設時，只是一個「孤島」，所以商場是袖珍式，供應物品只要能滿足村內需求就可以，但今日的沙田已是人煙稠密的社區，「所以當日將JUSCO放落禾輋後，即時吸晒周邊客源。」

王國龍加入領匯前，曾任職摩根大通投資銀行部，經常要在3至5個月內幫企業完成上市程序，工作效率相當高。如今執掌領匯，這種高效率的做事方法亦過渡到領匯團隊身上。領匯獲得股東批准參與物業發展後12日，公司便成功投得首幅商業地皮。

領匯變身之快，惹來不少批評，有人認為領匯投地會增加風險，甚至會影響派息。面對各種聲音，愛用反問句回答的王國龍說，「點解不等別人建好後先買？就係因為別人可以不賣給你」，所以若不採取主動，便沒有機會。本港大部分物業都落入地產發展商之手，商廈交投一向疏落，房託要買整幢商廈進行改建，選擇確實不多。

由過往「執靚盤數」到現在「執靚間舖」，對王國龍而言，只是工作職銜不同，將職銜揭開，工作性質其實相若，都是帶領公司進入一個新階段。

變身發展商 「助分散風險」

他指出，每一種物業的周期都不同，領匯加入物業發展只是分散風險，這是一個物業管理的方法，「不同物業一定有些升有些跌，就算中港關係密切，經濟上落周期都未必完全一樣。」因此領匯去年底就收購萬科的龍崗商場簽訂意向書，拓展內地業務。

進軍九龍東拓商廈 背後部署

領匯（00823）管理商場經驗豐富，惟集團無意將上月投得的觀塘臨海地皮發展為大型商場，反而挾3大優勢選擇主攻甲級寫字樓項目，商場設施僅屬配套。

「我們對香港經濟有信心，對政府啟動九龍東做CBD2（第二個核心商業區）的概念好有信心。」行政總裁王國龍解釋，本港的甲級寫字樓供應少，特別是九龍東地區，政府正在做有關規劃，未來九龍東將會成為一個新商業區，所以值得考慮在該區投資。

引國金租金三級跳 甲廈前景俏

物業發展的成果，一般都要5年才顯現，有券商遂擔心領匯的投資風險會增加，王國龍卻道領匯經得起風浪，「領匯的好處是我們是長綫戰略持有，融資成本有優勢，而且我們有一個很好的合作夥伴，南豐與領匯經常有聯絡，她們在物業發展相當有經驗。」

他認為，經濟每隔3至5年便會出現一次周期性循環，即使項目推出時碰巧低潮，也不代表絕望。以國金2期的租金為例，「國金最初開幕時，呎租最平僅16元，你係咪覺得業主好慘，但現時已過百元。」

「因為經濟差，我輸可能輸3至5年，但一期租約到期後，經濟反彈，租金便會回升，只要物業仍在手，我們照樣可賺錢。」

商場最難做 寫字樓最易

領匯的投資經驗多，惟獨未涉獵寫字樓，但王國龍不擔心。「物業種類中最難做是商場，因為日日都變，如果最難做的事都做到，最容易的事就變得好容易。」

他表示，大部分人都會去商場逛街，若商場質素、營運不好便會被人投訴，但只有一種人對寫字樓有興趣，就是那?上班的人，領匯只須準備一個空殼給它，內部管理由租客負責，所以「從營運角度看，寫字樓是最容易」。

反駁賤賣資產 「沒有蝕本的交易」

領匯（00823）去年兩度出售商場連車位項目套現，買家其後迅速將項目轉售，賺取厚利，令市場質疑領匯賤賣資產。領匯對此大力反駁稱：「無人賣資產會導致買家無錢賺。」

過去領匯主要被轟大幅加租、迫走小商戶，今次被罵賤賣資產，行政總裁王國龍聽後即義正嚴辭地說：「我們無，完全無這回事，我們出售資產那天好開心，直到今天仍然好開心。第一，我們不是眼紅別人；第二，也沒有這種需要，大家做事的目標都不同。」

買賣雙方皆獲利 至今仍開心

他指出，若領匯每次出售資產，買家都沒有錢賺，以後便沒有人買領匯的資產，「我都要保障領匯的聲譽」，而且領滙出售資產時，售價已較估值高兩、3成，所以「如果有人從我們手上購入資產後能夠搵到錢，我們便恭喜他。」

王國龍續稱，買家收購領匯商場後，並非即日買即日賣，持有物業期間都要承受風險，而承受風險是要有回報的。「最重要是過去數個月整體樓市升了好多，該9個項目價值是升了好多，不要忘記我們持有的百幾項物業同樣升了好多。」

領匯去年8月斥資13.8億元收購嘉里（00683）現崇山商場，「嘉里管理層都指出售項目賺了約5成利潤，難道你又說她們賤賣資產？實際上她們賣得開心，我們也買得開心。」

去年5月及9月，領匯向投資者出售9個商場連車位項目，當中6個售予資深投資者林子峰。林子峰之後多次透過將車位拆售，獲利逾億元，另一投資者馮國保，也透過轉售領匯牛池灣彩輝邨商場及停車場部分，4個月內極速獲利1,370萬元。

時代地產（01233）去年全年純利增29.6%至12.8億元（人民幣．下同），派末期息14.34分，收入按年增7.5%至104.2億元，核心盈利為13.1億元，按年增39%。

今年目標售樓165億人幣

期內合同銷售按年增37.8%至152億元，完成全年目標，2015財年預期目標合同銷售約165億元。

期內毛利率增6.5個百分點至30.6%，主要因去年高毛利項目佔比按年較大。去年於廣州、佛山及清遠購入9幅地塊，土地成本總額約28.7億元，每平方米土地成本為2,624.7元。

時代地產去年的淨負債與淨資產比率為94%，現金及銀行結餘54億元。不包括可換股債的借款達107.9億元，當中一年內需償還達17.9億元，2至5年內需償還達87.97億元。期內融資成本按年增164.5%，由2013年的8,770萬元增至去年的2.32億元，主要因物業開發擴張有關的融資需求增加。

細價樓成交呎價連環破頂，上月初沙田一個兩百呎細戶呎價近萬六，人們尚未反應過來之際，近日再爆黃大仙鳳德邨一間百五呎迷你公屋，呎價竟然突破萬二，樓價彈升速度之快超乎想像。有學者直言，在政府銳意增加供應中小型單位，以及美加息周期逼近之際，現時入市猶如「接火棒」。本報細查資料，發現去年至今政府一共推出至少20幅可建中細戶的地盤，提供1.27萬伙，佔全年供應逾6成，市場消化能力存疑，置業人士入市真要「諗一諗」。


細價樓造價上月瘋狂攀升，不止補價公屋單位遭瘋搶，這股全城瘋搶盤風潮原來已經傳染全城，令人憂心是爆煲前的最後瘋狂。記者到上車盤為主的屯門區走一趟，發現放盤急速下降之外，二手業主開價更如「海鮮價」，臨場加幅接近10%，即使無法睇樓的連租約放盤，由於開價相對較「吉屋」為平，竟也獲用家「不看樓即買」，寧等租約完畢後再自住，甚至經常出現數組買家搶盤現象，而高層、景觀較優質的放盤已至一盤難求的境地，尉為奇觀。


用家急不及待搶買租盤


城大建築科技學部高級講師潘永祥接受本報訪問時直指，現時入市如同「接火棒」，更擔心樓市會出現類似97年的情形，年輕人耗盡積蓄去買樓，甚至連父母的退休金、「棺材本」亦投放進去。他認為，若真有自住需求而須於現階段置業，亦一定要視乎本身的能力，衡量入市風險，確保自己「供得起」，即使日後樓價下跌，物業成為負資產，仍要有財力去供樓。


潘永祥預料，這股搶細盤熱潮上半年可能仍會持續一段時間，樓價有機會再升5%，主要因為用家需求大。他說：「每當經濟環境好，小市民就會想置業，或分支（家庭）出來買多個單位。」但他提醒必須留意下半年房屋供應量增多，新一份《施政報告》亦提及未來5年私樓平均每年落成量約1.46萬伙，合計7.3萬個單位落成投入市場，對租金將造成壓力，樓價將被影響而受壓。


發展商主動增建細價盤


事實上，若有留意地產新聞的讀者，不難留意去年發展商經常掛在口邊的一句話：「現時是用家主導市場，項目會主力興建細單位。」甚至去年中官方機構市建局觀塘市中心重建地盤招標時，亦因為項目未能建細單位而「流標」。政府賣官地時所設的「限量」（政府在賣地條款中加入至少要建單位數目的地皮）條件，其實已屬「多此一舉」，因為發展商最後擬建的單位數量，都超出限量的要求甚多。


按目前已公布增建細單位的地產商中，以宏安最為進取，該公司去年一共買入3幅限量地皮，原本要求最少670伙，但宏安最終計劃興建1,250伙，較原要求多建約87%。統計去年至今，包括港鐵、市建局等在內，政府一共推出至少20幅可建中細戶的地盤，提供1.27萬伙，佔全年供應逾6成，這還未計算逐步增加的公營房屋供應，最終市場能否吸納存疑。


學者料樓價明年回落5%


潘永祥預期，下半年樓市升幅勢必放慢。但他指出，美國下半年就算加息，但要觀察效果，預料加幅未必多，故推測下半年走勢會趨於平穩，全年樓價料升5%。惟2016年踏入加息周期，他則相對看淡，預測明年樓市會「打回原形」，樓價掉頭回落5至10%。

運房局剛公布，未來3至4年一手私宅供應量7.4萬伙，4.9萬伙屬中小型單位，佔供應量約66%。事實上，近日多位社會賢達都已對樓市作出警告，?地「四叔」李兆基、施永青等都曾經說，現時樓市升至細價樓，已至「水尾」，日後供應增加，細價樓價格升幅有限。測量師陳東岳更預計，本年中樓價或會見頂，主要因下半年供應量不斷上升，加息因素亦對樓價造成壓力。

成交少樓價呈乾升


陳東岳表示，細價樓最近升幅急速，主要受剛性需求推動。他指出，自香港實施不同的樓市辣招後，投機炒賣的風氣幾乎絕跡，入市的買家大多傾向長線持有，令市場盤源減少，間接推高物業造價。事實上，由最近多間代理行的數據可以發現，雖然樓價急升，但市場上的成交並不算多，其主要原因就是「缺盤」。


「現時很難讓樓價跌一兩成，所以（價錢相對便宜的）居屋有這麼多人搶。」不過，陳東岳對於下半年樓市就相對保守，預測年中樓市或見頂，主要因下半年供應量不斷上升。


他說，過去政府每年均推出1.5萬至2萬單位，估計下半年開始將陸續推出，對樓價造成壓力。他又說，目前新界細價樓市民尚能負擔，至年中樓價升至一個水平後，新界樓亦將脫離一般市民的負擔能力。


或延至末季才加息


陳東岳指出，現時樓價上升，主要因目前息口低企。並且，今年估計美國加息幅度不高，歐洲、日本等都在量寬，這樣的經濟環境下，加息或延遲至第4季。


他形容現時政府陷入兩難，一方面不能推跌樓價，另一方面又要照顧市民置業。而且現時增加供應，土地要通過規劃，不少地區人士反對亦令供地時間延期。「只能說現時政治化的環境，要取得土地儲備有好多難題要解決，希望大家為大局，不要太政治化，否則無供應，發展商起貴樓你又上不到車。」