政策變數大 尚有指標案伺機進場

經歷去年一整年不景氣，房地產業者看準今年329檔期，開始搶推新案。據業者調查，全台329檔將推出3092億元新建案，光是北台灣就有2528億元，但景氣渾沌不明、政策變數仍大，許多指標案還在觀望最佳進場時機。

根據《好房網》統計，今年329檔期北台灣案量約2528億元，台中市486億元，高雄市78億元，全台案量達3092億元。

中市推案上看600億
台北市元利建設「和平大苑」和欣翰建設「欣翰士林官邸」總銷金額都達270億元，最受矚目，萬華也有指標案「全坤雲峰」；新北市也有「遠雄百合園」、「富邦豐泰」等案將在329檔開賣。
不過，元利建設業務部副總經理吳麗謹表示，「和平大苑」是否於329檔期推出，目前仍在考慮，且價格未定，總銷仍難估計。另外根據《住展》雜誌調查，去年329檔期北台灣案量約2275億元，今年粗估最少1800億元。
《住展》雜誌經理何世昌表示，北台灣329檔期建案尚未統計完成，主因在於許多指標大案延宕推出，不確定因素過多，推案時間不明。台中市代銷公會副理事長林傳傑指出，估計329檔期台中市推案近600億元。

「買方年後會出來」
豐邑建設將於台中市推出「大境豐邑」，總銷約20億元，豐邑建設董事長邱崇喆指出，建商推案趨保守，但豐邑建設仍照計劃進行，政府政策走向仍是房市變化關鍵，市場游資仍多，只要政府不干預，原則上房市應會繼續走揚。
高雄市指標案「美術高峰會」、「帝景」、「費伽洛」預計329檔期推出，高雄市市調協會理事長謝俊正指出，總銷遠超過78億元。
「這波大家都等太久了，年後應會有些有意願的買方出來。」新和廣告企劃總監李霖芳認為，消費者心態不斷受政府政策影響而擺盪，但年後買方有些資金，應會進場，仍看好329檔期，以低單、低總價產品為主流，「只要地段好，產品佳，房子還是能保值。」
「空屋已經這麼多了，會不會是很多特定的人在買，投資客在炒作」，台中的民眾Antien認為，尤其是台北市，因為比較會增值，炒作嚴重，台中市相對好一些。

房市歷經去年量縮整理後，台灣經濟研究院示警，今年不但看不到房地產價格向上推升的力量，在利空因素壟罩下，房市將進入3至5年的修正期；這股悲觀看法，也反映在台經院調查上，1月營建業營業氣候測驗點大跌6.19點，來到78.81點，創下近7個月來最大跌幅。

台經院副研究員劉佩真表示，台灣房地產市場自去年開始交易量下滑，萎縮了13.8％，但房價預估自今年開始鬆動，在利空環視下，下修頹勢恐難以挽回，利空因素包括銀行房貸緊縮、供給量增加及總統大選等不確定因素。不過劉佩真強調，房市向下修正，但還不至於有崩盤的風險。

對於台北市長柯文哲日前拋出第二戶限貸議題，劉佩真認為，要實施第二戶限貸難度較高，但贊同柯P逼出空屋的想法，建議結合央行、金管會、內政部等部會，以稅制方法或其他可執行政策，逼台北市8％的空屋釋出，這對房市健全有一定的幫助。

相對於國內廠商看壞營建業景氣後市，台經院也同時公布1月製造業營業氣候測驗點為99.37點，較上月增加1.94點，服務業營業氣候測驗點則較上月減少0.76點，來到95.91點的水準。

台經院院長洪德生表示，整體景氣緩步向上，但國際政治和經濟不確定因素存在，將加深我國未來貿易表現不明的風險。

房地合一稅議題衝擊房市景氣，銀行憂心房市反轉，紛紛祭出調高房貸利率等風險控管措施；央行統計顯示，1月五大銀行房貸利率連兩月上漲至1.985%，創金融海嘯以來的六年新高、較前月走揚0.023個百分點，未來將續朝2%大關邁進。

央行官員說，行庫加強風險控管，加上金管會調高不動產放款備抵呆帳提存比率，不少銀行調高非首購的房貸利率，使房貸平均利率走揚。國銀龍頭台灣銀行2月開今年第一槍，宣布全面調高房貸利率0.1至0.2個百分點，其他行庫也醞釀跟進、調高房貸定價，五大銀行房貸利率喊「漲」，成為今年既定趨勢。

央行公布五大銀行新承作房貸利率裡，包括前兩年利率僅1.72%的青年安心成家貸款，1月承作金額為69.77億元，較去年12月減少29億元。官員坦言，除青年安心成家貸款，及部分信用非常良好的客戶外，一般民眾新申請房貸利率很難再見到「1」字頭，應該都逾2%。

五大銀行包括台銀、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行，房貸市占率合計約四成，新承作房貸金額與利率變化，為房市景氣重要指標。

五大銀行近一年新增房貸 資料來源：中央銀行 經濟日報提供

央行昨日公布五大銀行新承作貸款，1月購屋貸款金額降至319.61億元，為11個月新低，較去年12月遽減99.22億元。官員指出，政府陸續推行房市管控措施，買賣雙方對房地合一稅等議題具不確定因素，加上去年12月有年底交屋潮的季節性因素，使今年1月新增房貸月減近百億元。
全台房市交易有多冷？央行資料顯示，台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市與桃園市等六都，1月買賣移轉棟數不論是月增或年增率全面衰退，過去較為罕見，但官員說，通常年底會有交屋潮、比較基期高，屬季節性因素。

行政院長毛治國2015年2月25日表示，政府須面對台灣目前房地合一課稅，以及所得及貧富差距的問題。若從技術面處理問題，則應由持有、交易及把房地當投資對象者這三面向檢視。目前財政部推出的房地合一稅制是第一線版本，而訂定合理稅率也需要大家一起討論，必須做好合理稅制及思考執行細節的設計安排，才能向前邁進。

毛治國強調，台灣未來不能等，不管內閣任期長短，政府必須在有限時間，投入心力和資源，針對經濟、社會和政策思維進行轉型。

他說，在經濟轉型方面，過去台灣經濟在國際競爭，是以效率競爭取得競爭地位，但面對國際情勢改變，政府應設法轉型突破，並以創新驅動，重新創造不同的價值。過去兩個月來，政府已做出許多努力與佈局，毛院長希望在未來幾個月中，可逐漸展現成果，並為產業界帶來展望，看見未來的願景。

社會轉型方面，政府須面對台灣目前房地合一課稅，以及所得及貧富差距的問題。若從技術面處理問題，則應由持有、交易及把房地當投資對象者這三面向檢視。目前財政部推出的房地合一稅制是第一線版本，而訂定合理稅率也需要大家一起討論，必須做好合理稅制及思考執行細節的設計安排，才能向前邁進。

政策思維轉型部分，能源問題長期以來是國人共同關切的議題，不能停滯不前，應考量兩方面問題，除了要檢視短期5到10年內是否有缺電風險，也須從需求面控制用電。他已要求經濟部與相關部會結合地方政府，研議改變基礎設施情況下的節電程度，從需求面節省用電。

談及政策思維，毛治國也以空總舊址為例強調，空總舊址為台北精華區，空間雖可多元運用，如改建為台北六本木或綠地公園，但年輕世代對該用地卻已有需求。目前經討論後決定先保留該用地，提供給年輕人做為創新創業園區，一方面滿足當世代需要，另一方面也可留給下個世代各種決定的可能性。

經過去年「軟著陸」，民眾期盼價格可以「一路向下走」，但實際上炒房資金，只是換了地方，根據天下雜誌調查，全台房價「鄉漲」嚴重，實價登錄揭露，1年來非6都房價飆漲，以台南安定、善化最嚴重，接近4成，高雄梓官、基隆七堵，同樣可怕，實際走一趟桃園鄉間，更發現別墅、建案，一直在蓋。

記者吳元熙：「來到桃園觀音鄉，這裡最多的就是工業區還有農地，不過炒房資金轉向，鄉間小路旁邊，居然出現每棟3千萬的高檔別墅。」

花園假山在門外，3層樓鄉間別墅，上百坪面積，每坪開出30萬高價，難以想像因為「航空城」效應，照樣受到青睞。

桃園代銷公司副理周哲瑄：「很多徵收戶就是土地被徵收了，那他們現在身上就是有錢，可是沒地方住，就會開始找航空城外環的地方。」

接待人員：「那客廳的部分，我們有做比較特別，就是挑高3米9，再配合兩面大的落地窗。」

內部裝潢，挑高設計不馬虎，因為「地點缺憾」扭轉，在地換屋族看好未來發展，甘願砸大錢買房，但更驚人的是炒房資金不斷湧入。

記者吳元熙：「走進工地裡，雜草比人還要高，很難想像這裡是，桃園最新的投資聖地草漯里，不過仔細看周圍的建案，早就已經蓄勢待發。」

藍色護網覆蓋工地，這兩年來，一棟一棟建案 不停竄出，棋盤式建築用地，除了少數是學校，幾乎都有建商進駐，距離航空城十五分鐘，升格後觀音區草漯里，因為"題材"帶動，價格跟著翻倍。

桃園代銷公司副理周哲瑄：「我們有跟客戶在聊天嘛，他們說大概5、6年前，這邊價錢一坪也才不過是，9萬10萬而已的房價，現在可能就已經漲到，差不多一坪17、18(萬)了。」

房產雜誌社長倪子仁：「所謂宜蘭、台東，對不對，甚至金門離島澎湖房價都高漲，我覺得這個就是房價的分散效應，房子都在漲，幾個都會區，房價已經漲幅，這一波10年，平均大概(漲)1倍到2倍不等。」

房漲「邊陲化」，最重要還是「題材」，觀音區只是冰山一角，根據天下雜誌統計，全台「鄉漲」嚴重區域，基隆七堵房價年增20%，花蓮壽豐一樣嚴重，更別說高雄梓官、台南安定善化區，3、4成漲幅難以理解。

房產雜誌社長倪子仁：「這一大筆你看到的 通通劃給你，我就來政府變更吸引，地方政府也在搶錢啊，所謂搶錢就是吸引，希望大廠來設點 能帶動經濟繁榮，所以大家都在搶，大家都在變更，其實是很浮濫。」

只要有徵收、有題材，市場資金聞風而來，苗栗大埔房價，年漲幅接近3成8，就是最好個案，以為台灣房市趨緩，但只要有重劃、工業區，新路、觀光、大學城，價格依然暗潮洶湧。

桃園代銷公司副理周哲瑄：「未來這邊工作的人會很多，所以到時候，居住的需求也會跟著增加，打房的政策影響 對我們來說，不會有太多的影響，就是因為我們還是有，這個需求性在，所以是政府帶頭炒房，然後建商 或是廠商配合把餅做大，後面會不會蓋，我覺得很多土地炒起來，很多都不一定會蓋。」

建案拼命蓋，只要「合法」建造，政府無法管，飆漲房價造福投資客，卻讓在地人傷心。

精華區開發飽和 買方轉往市郊

去年雙北市土地交易量冠軍皆在市郊，北市士林區高達541筆，新北市金山區交易件數更破千筆！專家分析，市中心開發飽和，土地取得成本趨高，使土地買方往市區外圍覓地。
統計2014年雙北市實價登錄土地交易資訊，發現台北市交易前3名為士林541筆、北投356筆、文山313筆；新北市冠軍則是金山1226筆、而後依序是淡水1078筆、三重802筆。

低總價產品當道
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄分析，雙北市土地熱區共通點都位在外圍，主因是精華地區素地有限，北市大安、信義、中正等區開發飽和、幾無素地，若買方要買土地，必須購入透天整合。
此外，購買成本也是考量之一。丁玟甄認為，開發商注重成本，士林、北投、文山的房價、地價相對便宜，目前總價市場當道，即便開發商在精華地點購地推案，買方也不認同推案價格，不如在外圍區購地，再推出平價產品。

待開發重劃區多
士林、北投非外界認知的房市交易熱區，土地交易卻相當熱絡。喬大地產執行副總郭國哲分析，北投、士林加起來的未開發土地超過1200公頃，台北市最後待開發的重劃區都在這邊，開發商、投資客都往這裡找尋土地，成交量自然多。
郭國哲表示，社子島土地去年第3季漲至高點，1坪22~28萬元，現在因大環境不佳，跌至每坪18~22萬元，不過北投士林科技園區、社子島都是北市未來開發重點，對區域發展前景仍相當看好。
新北市雖由金山奪下土地交易冠軍，但丁玟甄指出，部分土地為殯葬業使用，屬於特別交易；淡水則因土地供給量大，交易量破千筆不意外。

據觀光局統計，去年來台旅客高達991萬人，夜市吸引大量人潮，帶動周邊店面行情上揚。日前591房屋交易網刊登1筆北市通化夜市待售店面，每坪開價破1680萬，比東區黃金店面還貴。

每月可收租32萬
據591房屋交易網刊登資料，這間位於通化夜市臨江街的天價店面，權狀坪數僅8.32坪、土地建物11.19坪，喊到1.4億元，換算單價高達1682.6萬元，遠高於當地買賣單坪350萬元行情。

負責該案件的永曜高資產中心李姓房仲表示，通化夜市附近店面，可收取早市、夜市租金，這間店面月收租曾達32萬元，看好觀光人潮，以及夜市周邊較少店面物件釋出，屋主才會開出這種價格。

夜市店面出現天價，當地房仲雖認為價格不合理，但看好陸資觀光潮，價格若下修仍有機會成交，東森房屋世貿莊敬加盟店店東林淑珍分析，臨江街夜市店面月租金落在15~20萬元，外圍通化街店面月租也要10~15萬元，由於租金報酬率達10%以上，因此，若有店面物件出租，通常很快就成交。

林淑珍指出，像通化街和臨江街口的80坪三角透天店面，2年前單坪曾賣到298萬元，近3年，多由陸資、港資財團買入總價2~3億的店面收租。尤其通化夜市買賣物件稀少，一釋出很快就會成交，此間店面喊出單價破1682萬元、總價1.4億元的價格雖不合理，但若屋主總價下修1000~2000萬元，還是可能成交。

桃園市長鄭文燦2015年2月25日主持開春後首次市政會議時表示，為落實「綠色經濟版航空城」計畫的公開透明、民主參與、綠色經濟、產業引進、生態發展等五原則，市府將採取七項具體行政作為。

首先，由市府負責的蛋白區區段徵收部分，將採取「全區聽證」的行政程序，讓正反意見都能充分表達。並呼籲中央負責的蛋黃區部分也能跟進辦理。鄭市長強調，唯有採取民主參與方式，航空城計畫才能獲得多數民意的支持。

鄭文燦表示，大埔事件後，引起台灣社會對土地正義的重視。其後的土地徵收條例修正，規定「特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證」。

鄭文燦表示，經過桃園市政府調查，「蛋白區」內的土地，約有80％屬於特農區。因此，桃園市政府將採取比法律更高的標準，用更透明、開放與嚴謹的方式，在蛋白區之內，不分特農區或非特農區，一律採取「全區聽證」。同時，基於同一個計畫應採取同樣行政程序，也呼籲中央政府所主辦的蛋黃區，也採取「全區聽證」的方式辦理，用公平的程序來杜絕爭議。

鄭文燦指出，在地居民如果對細部計畫有意見，不願意納入航空城計畫，希望保留或剔除部分，也可經由聽證程序及公開討論後修改主計畫，這個程序將以最大程度尊重居民意願為原則。

第二，有關「先建後拆」部分，將讓拆遷戶組織「遷建委員會」，以「離村不離鄉」為原則，讓拆遷戶參與營建新社區，以保留原有的社會紐帶與文化傳統，並讓新社區比原社區擁有更好的生活機能。另外，新社區的興建以公有土地為優先，落實先建後拆。

第三，要求地政局規劃「航空城土地交易資訊透明化機制」，鄭文燦要求在最短時間內建置完成，讓民眾上網就可以查詢航空城土地交易的土地座落、交易時間、交易價格等資訊，杜絕炒地皮或因資訊不透明造成的特權情形。

第四，為兼顧生態發展，航空城計畫範圍內的埤塘，請都發局、水務局與桃園農田水利會協調，優先保留埤塘做為公共設施及生態公園，而桃園農田水利會取得分配的土地，則優先提供作為社會住宅及產業專區使用。

第五，在文化資產保存政策，責由文化局進行航空城文資史料調查，譬如：過去埔心機場的黑貓中隊停機棚等，可研議推動以紀念公園方式保留珍貴的軍史文化資產。其它的文化資產，也應該完成調查及保存計畫。

第六，在產業引進上，請經發局及航空城公司規劃「航空城產業論壇」，以先有產業投資、再有住宅與人口的推動方式，把適合航空城發展的航太、倉儲、物流、展覽、會議、雲端等產業引進推動。

第七，2015年積極規劃興建「航空城世貿展覽中心」、「航空城國際會議中心」，優先使用青埔站附近的土地，並以BOT、地上權設定或其他方式推動。

而針對「桃園市桃園航空城股份有限公司組織自治條例」，鄭文燦也指示條文內容必須強化行政監督機制，航空城公司的人事、財務及公司運作，都必須受到市府的行政監督。

鄭文燦強調，航空城計畫過去推動的方式，民意參與不足，產業投資不明，這樣的錯誤造成特權及炒地皮等弊端發生，市府有責任要加以匡正，讓桃園航空城計畫回到正軌，才能獲得多數民意的支持。

新北市林口區近年大型建設題材豐沛，包括機場捷運線明年通車、林口行政園區、三井OUTLET、媒體園區及影城等，吸引各大建設插旗獵地，購屋客也積極進場，房市買氣始終不斷，整體呈現量穩價漲格局，市場交易穩定成長。

據房仲業者統計，過去一年林口買盤持續湧入，受惠於商場進駐話題及交通建設的雙重條件下，每年房價漲勢相當強勁，預售新案挑戰4字頭，後勢表現將可能優於預期，掀起移入熱潮。

林口街廓整齊、綠地比重高，住宅環境新穎，就生活機能方面，以文化二路及三路周邊最完善，也是近年林口最主要的人口移入區段。近期該區指標預售案「旺洲極品」基地位在文化三路、四維路口，一旁就是家樂福、星巴客、便利商店及連鎖餐廳等，該路段生活機能已成熟，吸引雙北市購屋客爭相搶進，買屋指名度最高，且從該案步行5分鐘即抵頭湖雙語國小及媒體園區，對於居住質感及生活機能，有實質的加分效果，更推升個案銷售表現，買氣穩定上揚。

去年九合一大選後，不少公共建設進度落後，導致營建業未來半年景氣看壞。台灣經濟研究院昨天公布一月營業氣候測驗點，其中營建業點數是五個月以來新低、跌破八十點。
台經院指出，房市景氣不樂觀，加上公共建設進度受阻礙，是營建業衰退主因。

一月營建業營業氣候測驗點一路下滑，創七個月來最大跌幅，也是金融海嘯以來的相對低點，僅略高於去年五月的七十七點二八點。

台經院副研究員劉佩真說，營建業未來景氣看壞、房市也不樂觀，未來兩個月指數有機會再下探，創下金融海嘯以來新低。
劉佩真分析，本月指數急劇下滑，是因營造業公共工程業務進展遭受阻力，且部分市地開發案面臨契約修正變更，後續工程推動變數增加，工程建設預算款編列、提撥也面臨阻力。

台經院指出，進度遞延的公共建設包含台北市遠雄大巨蛋、南港國家會展中心；另外還有基隆市、新竹市火車站前都市更新、金門港區都市更新，總共五項。

劉佩真認為，營造業狀況暫時不會緩解，主要是選後，新上任首長對過去推動的重大建設計畫，都會重新審視可行性、必要性、資金運用合理性，使公共建設進度遞延，也可能產生新變數，讓廠商對未來半年景氣的看法轉壞。

除營造業，不動產業也持續低迷。劉佩真說，房市短期可能會有遞延性買盤、三二九檔期等拉抬交易量，但「今年高檔也就這期」，預估後續交易量將持續下滑，房價會開始鬆動。

劉佩真指出，今年房地產不確定因素包含房地合一稅仍有變數、囤房稅開徵、銀行房貸趨嚴，加上總統、立委大選效應即將開始等影響，房價會開始鬆動下滑，預估會有三至五年的整理期，房市景氣「不能太樂觀」。

羊年春節假期廣州天氣溫暖，相比過年的熱鬧景象，廣州樓市則遭遇「倒春寒」，不少樓盤儘管不打烊，春節期間照常開門迎客，但成交卻冷冷清清。

中新社報導，網易房產數據中心統計顯示，春節假期前6天（2月18日至2月23日）成交16套，與去年春節假期前6天的48套相比，跌67%。

從成交區域來看，春節期間，廣州中心六區僅荔灣區賣出一套房，其餘區域都吃零。增城、番禺、南沙等近郊區域收穫15套成交。

相對「五一」和「十一」等黃金周，春節假期並非開發商的賣樓節點。但不少開發商也不放棄春節賣樓時機，廣州多個大型房企旗下的樓盤基本屬於無休狀態，新春嘉年華、讓利折扣等營銷手段層出不窮。有開發商推出「客戶繳納電商3萬元人民幣享30萬元人民幣促銷優惠」，並送出金羊等禮品。春節期間廣州的100個標竿樓盤中，68個樓盤有不同程度優惠，但成交慘淡。

新增房源方面同樣表現不佳，搜房網數據顯示，2月16日至2月22日，廣州市十一區共派出3張預售證，其中住宅預售證2張，共獲765套房源，環比下跌81.95%。

儘管春節期間樓市成交慘淡，不少業界人士仍看好廣州樓市後市發展。業內人士分析，樓市在2014歲末已開始回暖，2015年將繼續升溫，樓市成交量將維持在一個較高水平。預計廣州房價2015年漲幅將超10%。

北京市大興區等全國33個試點縣級行政區域，擬暫時停止土地管理法等關於集體建設用地使用權不得出讓的規定，允許農村集體經營性建設用地入市，並將提高被征地農民分享土地增值收益的比例。

今日下午，十二屆全國人大常委會第十三次會議開幕，審議國務院關於提請審議《關於授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)行政區域暫時調整有關法律規定的決定(草案)》的議案。

允許存量農村集體性經營建設用地入市

國土資源部部長姜大明在作草案說明時說，在33個試點縣(市、區)行政區域暫時停止土地管理法第四十三條和第六十三條、城市房地產管理法第九條關於集體建設用地使用權不得出讓等的規定，明確在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

薑大明說，試點行政區域只允許集體經營性建設用地入市，非經營性集體建設用地不得入市。入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件。入市範圍限定在存量用地。

將提高被征地農民收益比例

薑大明說，暫時調整實施土地管理法第四十七條關於徵收集體土地補償的規定，明確綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水準、人均收入等情況，合理確定土地徵收補償標準，安排被征地農民住房、社會保障。符合條件的被征地農民全部納入養老、醫療等城鎮社保體系。有條件的地方可採取留地、留物業等多種方式，由農村集體經濟組織經營。

薑大明說，試點行政區域將合理提高被征地農民分享土地增值收益的比例。國務院有關部門將通過推進征地資訊公開、完善征地程式等方式，加強群眾對征地過程的監督。

下放宅基地審批權 防止城裡人到農村買地建房

根據草案，暫時調整實施土地管理法第四十四條、第六十二條關於宅基地審批許可權的規定，明確使用存量建設用地的，下放至鄉(鎮)人民政府審批，使用新增建設用地的，下放至縣級人民政府審批。

薑大明說，試點行政區域在現階段不得以退出宅基地使用權作為進城落戶的條件，宅基地退出實行自願有償，轉讓僅限在本集體經濟組織內部，防止城裡人到農村買地建房，導致逆城市化問題。

草案規定，上述調整在2017年12月31日前試行，對實踐證明可行的，修改完善有關法律;對實踐證明不以調整的，恢復施行有關法律規定。

33個試點縣(市、區)名單

北京大興區、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內蒙古和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長春市九台區、黑龍江省安達市、上海市松江區、江蘇省常州市武進區、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河北省長垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區、廣西北流市、海南文昌市、重慶市大足區、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、雲南省大理市、西藏曲水縣、陝西省西安市高陵區、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、寧夏平羅縣、新疆伊寧市。

長實(00001-HK)今日舉行股東特別大會，表決長和系的世紀重組建議。長實重組建議獲大比數通過，贊成票約99.7%，反對有0.24%。

長和系自從1997年之後，再進行大規模重組，將非地產業務併入“長和實業控股”，而地產業務則會由“長江地產”接手。市場近乎一致看好。其中一個最重要的影響，是有別於目前長實持有和黃，新的“長和”和“長地”，是由主席李嘉誠家族直接持有，兩者沒有股權從屬關係，消除了所謂“控股股權折讓”，對股價有利好作用。

據香港南華早報報導，有房地產仲介說，歐元下跌令中國人購買歐洲房地產的意欲急升。更有房地產仲介稱，有來自中國的機構投資者及個人投資者，正計畫在歐洲購買寫字樓和酒店，追求超過5%回報。

過去幾年，中國投資者一直在收購歐洲房產。更由於歐洲經濟衰退，諸如葡萄牙和西班牙等國都為願意在當地房產市場投資規定最低金額的外國人提供居住權。

張克松(音譯)是北京一個專門協助內地人在歐洲購買房地產的地產仲介。他表示，歐元下跌鼓勵更多客戶前往歐洲尋找投資機會。

張先生說，有一位投資者動用2百萬歐元(1千7百萬港元)，在西班牙城市阿爾梅裡亞(Almeria)購入11個單位，目的是將這些單位變成家庭旅館，賺取10%利潤。

他說：“歐元下跌，前往歐洲旅行和投資都變得便宜，所以越來越多人受到吸引，想在歐洲投資。” 張先生說，例如一個去年5月在西班牙叫價50萬歐元的物業，當時需要付大約410萬元人民幣(520萬港元)，但上個月僅需付350萬元。

不少中國投資者都通過購買歐洲物業取得居住權，並確保子女能在當地上大學。部份投資者更把自己在中國的房產出售，套取資金到海外投資。

葡萄牙一直積極為非歐洲投資者提供居住權。

過去兩年，葡萄牙當局共發出1775張居住證予投資者。這些投資者至少花費50萬歐元購買房地產，當中80%都是中國人。

西班牙也發出類似簽證，但從2013年9月到去年10月期間，西班牙當局僅發出134張簽證。簽證持有人須花費至少50萬歐元購買物業。

房地產諮詢公司也報出，有越來越多中國投資者到海外購買物業。

萊坊國際房地產顧問表示，2009到2014年期間，中國投資者在海外房地產的投資金額增長了24倍，達到150億美元，其中澳大利亞、美國和英國是首選地。

第一太平大衛斯同時估計，內地機構投資者去年在房地產投資接近135億美元，較2012年金額高出一倍以上。

戴德梁行華北區投資及顧問服務部主管劉兵表示，中國越來越多機構投資者到歐洲投資，首選地是英國和法國。

他說，投資者大多購入寫字樓和酒店，這些投資的回報一般為5到8%。

劉兵說，雖然歐元下跌減輕投資成本，但這些機構投資者並非單純考慮貨幣匯率的因素。

他說： “中國企業也在國外尋找投資機會，他們越來越熟悉歐洲的投資環境。”

過年，保險公司也要買年貨。

春節期間，普通老百姓忙著置辦年貨、搶紅包，安邦保險也在此期間採購了兩件“年貨”：2月16日、2月17日，安邦先後宣佈收購荷蘭VIVAT保險公司、韓國東洋人壽。可以說，這是其國際化投資路線的又一體現。

保險業要實現持續健康的發展，承保端和投資端的發展都不可偏廢。自2001年至今，我國保險業承保端的發展快速且相對穩定，而投資端的波動較大。儘管剛剛過去的2014年投資端業績可喜，但提升的空間仍然很大。

收益率創5年新高

相關資料顯示，2014年，保險資金投資收益率6.3%，比上年分別提高了1.3個百分點，創5年最好水準。

不過從2001年至今，保險資金的投資收益率波動巨大。《中國保險業競爭力報告》（2014）（以下簡稱《報告》）指出，從2001~2005年，我國保險行業淨投資收益率明顯低於英美等國水準，之後逐步上升，至2007年達12.17%的頂峰，受2008年國際金融危機的影響，淨投資收益率大幅下降，2009年有所回升，此後又連續下降3年，2013年回升至5.04%，2014年為6.3%。

儘管2014年的投資業績可喜，但縱向比較還遠不及高峰時期水準，橫向比較與美國等保險強國也有一定差距。業內人士認為，要提高我國保險資金投資收益，進行多元化配置和全球化配置是十分重要的選擇。

從保險資產管理公司涉及的業務來看，目前主要有六大方面，包括保險資產管理計畫、協力廠商保險資產管理服務、企業年金服務、基礎設施不動產債券計畫、投連險帳戶管理服務，以及增值平臺服務等，產品的種類不斷多元化。

“多元化配置是未來我國保險資產調整的主要方向。”上述《報告》指出，新一輪的保險投資改革定位於全面提升保險機構的資產配置能力與投資管理能力，以市場化、放鬆管制、拓寬投資範圍為基調，支援產品創新，提高整體效益。對照國際保險資產配置的實踐，我國保險資產還有十分廣闊的可拓展範圍。

同時，該《報告》還指出，我國的保費收入以收益敏感的儲蓄類業務為主，這對資產回報有較高的要求，險企在全球範圍內優化配置、提高收益將是一個重要選擇。

全球配置在路上

2012年10月12日保監會發佈《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》，支援險資逐漸將觸角伸向海外，2013年中國平安率先探路投資海外不動產，此後，險企海外不斷出手，當前已進入險資海外投資的加速期，這一過程，花了大約2年時間。

根據保監會公開信息，目前，中國財產再保險公司、陽光人壽、中國人壽資管公司、中郵人壽、泰山財險、前海人壽、光大永明人壽等多家險企都獲得了開展保險資金境外投資業務的批復許可，還有不少險企設立了香港資管公司，專門負責其海外投資。

截至目前，已經在海外有實質投資行為的險企有5家，投資項目包括中國平安購買倫敦勞合社大樓，中國人壽與卡塔爾控股聯手收購倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street辦公樓90%的股權，安邦保險先後收購了紐約華爾道夫酒店、比利時FIDEA保險公司、比利時德爾塔•勞埃德銀行、荷蘭VIVAT保險公司、韓國東洋人壽，還有消息稱安邦擬收購曼哈頓一處辦公大樓。

如今，安邦海外投資的觸角已遍佈歐洲、美洲、亞洲，涉足的投資產業既有房地產業也有金融業。前不久，陽光保險在收購澳大利亞喜來登酒店之後，又擬收購紐約曼哈頓中心的Baccarat品牌旗艦店。另有媒體報導，泰康人壽也已完成海外不動產投資首秀，花費約2億英鎊在倫敦金融城成功競購辦公樓。

相比于安邦的快速度、廣覆蓋，大多數險企的海外投資集中在寫字樓或酒店類經營性物業。據瞭解，還有部分險企儘管正在積極物色海外投資專案，但在行動上仍偏謹慎。而業內人士分析認為，當前，人民幣的快速升值的預期不斷減弱，更加有利於險企進行海外資產配置，符合其追求長期穩定回報的預期。

毋庸置疑，險資投資的全球化配置之路已經開啟，很多險企都在積極研究和探索。不過，有業內人士透露，在我國企業的海外投資史上，也曾有過不少失敗的教訓，因此，險資放眼全球進行產業佈局，方向是對的，但涉及到具體的投資專案，險企還需進行周密論證，謹慎投資。

萬能險費改：奔跑吧 新品的最低保證利率

最低保證利率提升並不影響實際結算利率，但會為銷售助力；退保費用折半使退保風險增加，考驗險企的實際投資能力。

據新華社電 樓市在經歷2014年的翹尾行情之後，2月份由於春節因素暫時進入交易停滯。記者在春節假期走訪一線城市樓盤發現，由於限高令的悄然鬆動，高端住宅將在節後迎來一波集中入市。

機構資料顯示，春節後北京市高價專案將接連入市。2015年北京預計入市的42個純新盤項目當中，單價超過5萬元?平方米的高端住宅項目佔據了17席，其中，預估單價超過10萬元的專案高達13個，諸如佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊、保利首開東壩地塊等高價專案將會陸續入市。

在上海，由於高端住宅市場銷售情況“跑贏”整體市場，大量主力戶型在200平方米以上的高端項目也將於2015年紮堆入市。以2014年入市的別墅項目“英庭名墅”為例，入市不到一年，該項目的入住率已達95％。

廣州方面，據搜房網資料，121平方米至145平方米的大戶型房源在節前一周“一口氣”推出341套，146平方米以上大戶型更達513套，占廣州全市新增房源數的12.10％。

在豪宅積極入市的帶動下，住宅市場的推盤量整體亦將在節後迎來一波上漲。多位開發商表示，市場需求有望在3月集中釋放，目前正積極備戰樓市“小陽春”。

大陸反腐、徵稅及房地產市場宏觀調控將有新利器，《不動產登記暫行條例》將從2015年3月1日起施行。今後，包括集體土地、房屋建築所有權等在內的十類不動產將進行統一登記。國土資源部表示，下一步將抓緊出台不動產統一登記實施細則，盡快頒布使用統一的簿冊證書，同時啟動不動產統一登記資訊平台建設。

根據人民網報導，依《條例》規定，土地、海域以及房屋、林木等物都屬於不動產。不動產權利的主體、來源、期限、權利變化等內容應記入不動產登記簿。權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料。

長期以來，大陸不動產登記弊端叢生，不動產登記資訊分散在多部門，導致不動產權利歸屬不明確，引發矛盾和糾紛，增加當事人的負擔和交易成本，降低行政效率。一些地方和部門還利用雜亂的資訊登記漏洞私設程式牟利。此外，不動產登記法源依據多且混亂，除《物權法》外，房屋登記有《城市房地產管理法》，土地登記有《土地法》，林地登記有《森林法》，草原登記有《草原法》，農村承包土地登記有《農村土地承包法》，水面養殖使用權登記有《漁業法》。

建立統一的不動產登記制度好處有三，律師韓德雲認為，第一，便於切實維護所有權人及利害關係人的合法權益，結束不動產登記管理的混亂狀況。第二，便於提高行政管理機關效率，防止行政機關濫用職權，損害權利人的利益。第三，便於維護社會公平，促進物盡其用，停止紛爭。

細價物業樓價升幅驚人，租金走勢一枝獨秀，差餉物業估價署完成應課差餉租值重估，2015/16年度私人住宅租值按年平均升6%，略高於2014/15年度的5%升幅，其中實用面積752方呎或以下的小型單位升幅最明顯，應課差餉租值升幅為8%，跑贏大市，天水圍嘉湖山莊和沙田第一城更錄得10%按年升幅。

嘉湖、第一城齊漲10%

差餉物業估價署根據去年10月1日市值租金，釐定2015/16年度應課差餉租值，其中小型單位租值按年平均升8%，較中型和大型單位的5%和2%為高。十大屋苑有四個應課差餉租值升幅達10%，嘉湖山莊和沙田第一城連續兩年升10%。差估署助理署長（差餉及物業估價事務）葉百強說，去年中起細價樓租金和樓價的增長均較其他物業為強，其中嘉湖山莊租金基數較低，加上細單位較多，受市場追捧，相信是屋苑近年應課差餉租值升幅較顯著原因之一。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉稱，嘉湖山莊目前租盤入場費為9000元，屬於實用面積441方呎的2房戶，較1年前約7000元升近29%，因屋苑租盤放盤少，加上去年開始不少市區租客跨區到天水圍尋找租盤，故推高屋苑租金。不過，向來較貴租的港島屋苑，租值升勢明顯落後，柴灣杏花邨和鴨脷洲海怡半島，按年升幅僅1%。

工廈升幅遠勝寫字樓

中原地產高級區域營業董事黎妙蘭說，杏花邨有租客原以每月1.3萬元承租單位，惟因業主加租數千元感到難以負擔，決定搬至將軍澳等租金水平較低的區域。中原地產更表示，去年月租1萬元以下的低價租盤，港島和九龍區僅佔0.2%和1.1%，料兩區低價租盤將在今年全部消失。

差估署也公布工廈應課差餉租值升10%，較寫字樓和舖位等的6%升幅顯著，九龍東工廈租值升幅較寫字樓更高，葉百強估計傳統工廈改變模式營運是租值上揚原因。核心區寫字樓表現明顯反彈，如上年度租值跌20%的中環國金1期，新年度有逾20%升幅。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，去年中小型私人住宅已知內地個人賣家佔宗數比例4.6%，按年上升1.1個百分點，同期內地個人買家佔宗數比例卻下跌0.6個百分點，至5%，反映去年趁樓市轉旺，不少內地業主開始減持本港物業套現。

利嘉閣（工商舖）地產商業部高級營業董事何紹榮表示，據土地註冊處數據，今年1月全港共錄得122宗商廈買賣登記，按月增加11%，創近三個月新高。

何文田九龍塘地 問鼎九龍地王

下年度賣地計劃今天出籠，將有29幅住宅地可供出售，可建私樓達1.6萬伙，其中何文田車輛扣留中心用地，以及九龍塘筆架山龍翔道地皮，將問鼎九龍地王寶座。

政府將於下年度賣地計劃，主動招標出售29幅住宅用地，其中16幅屬新增的土地，連同「一鐵一局」等其他土地來源，期內出售的住宅供應有信心達到1.9萬伙，略高於長策會每年1.88萬伙的私樓建屋目標，比本年度的1.55萬伙，高出約3.2%。

發展局局長陳茂波昨回應立法會提問時指出，在150幅須改劃的土地之中，45幅已展開了法定圖則修訂工作，其中20幅的程序已經完成。

16幅屬新增住宅用地

據了解，16幅新增住宅地，大部分是政府近年已完成，或正進行改劃的「政府、機構或社區」及「綠化地帶」，包括正在改劃何文田車輛扣留中心用地，及已完成改劃的九龍塘筆架山龍翔道地。

何文田車輛扣留中心用地佔地約9.78萬平方呎，地積比率約6倍，總可建樓面面積達58.68萬平方呎，預計可以興建700至900伙單位，平均單位面積約650至840平方呎，地皮估值達60億元，樓面地價逾1萬元。

理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，該地皮所處的地勢，比同區早前批出的地王還要高，相信景觀開揚，估計地價會相當接近。高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚預計，由於何文田屬傳統名校網，而且亦會有新鐵路站連接沙中綫及黃埔等，相信區內的新盤實用呎價可達2萬元，保守估計樓面地價最少由1萬元起。

而下年度賣地計劃另一焦點地王，則是九龍塘筆架山龍翔道西面地皮。地皮佔地約23.51萬平方呎，地積比率約1.46倍，總可建樓面面積約34.28萬平方呎，估值1.8萬至1.9萬元呎，跟地盤東面早前批出的九龍新住宅地王，所錄得的樓面地價2.05萬元相若。

單位數目平政府紀錄

若果連同賣地計劃其餘13幅滾存住宅用地，下年度可供出售的土地合共29幅，可建的單位達1.6萬伙，平了政府2010年統一主動招標賣地的高位紀錄。

事實上，由於「一鐵一局」今年度超額出售了持有的住宅用地，故可留待下年度出售的供應並不多，合共可能只有約3,000伙，比本年度的1.22萬伙，大幅減少約75%，故政府有實際的需要，加大賣地計劃的賣地力度，以維持住宅用地的供應穩定。

本月累升0.6至5% 東涌映灣園最勁

農曆新年過後，十大屋苑估價升幅溫和，2月份升幅由0.59%至5.02%不等，業界認為銀行估價正面，貼近市況。早前呎價連環破頂的沙田第一城較月初估價升約2%。

本報追蹤滙豐銀行及中銀（02388）2月份（2月3日至2月24日）的網上銀行估值變化，全港十大私人屋苑中，以中國銀行對東涌映灣園2期8座中層C室（560平方呎）的估值升幅最大，達5.02%，估計市值481萬元。

第一城細單位 估價升逾2%

而月初呎價見連環破頂的沙田第一城，本報追蹤該屋苑其中兩個細單位，分別是1座中層C室（327平方呎）及20座中層A室（438平方呎）。兩間銀行對兩個單位的估價升幅由2.12%至2.99%不等。參考滙豐銀行的估價，前者估值428萬元，升2.88%，後者585萬元，升幅達2.99%。

據市場消息透露，沙田第一城2月首兩周錄10宗成交，以細單位為主，成交價介乎375萬至545萬元。

其中與本報追蹤單位面積相同（327平方呎）的成交佔兩宗，成交價分別為442萬及409萬元，平均每宗成交價425.5萬元。前者呎價13,517元，成該屋苑新高呎價，但紀錄在一日後旋即被打破。以平均每宗成交價425.5萬元計算，網上估價與市價差幅約0.6%。

業界：剛性需求大 支撑樓價

利嘉閣聯席董事何家健指，該屋苑現時放盤量約120個，入場價約400萬元。他認為沙田第一城的成交量多，銀行估價頗為貼市，估價不足的情況並不嚴重。

中原按揭董事總經理王美鳳認為現時銀行估價升幅與整體市況相若，整體升約2%至3%。她指，估價升幅未必基於個別屋苑的新高成交，現時樓價徘徊在歷史高位，相信市況持續上升，破頂消息仍會出現。

她相信，在節日因素影響下，新年的二手交投雖放緩，但在剛性需求支持下，樓市在短期內仍受支持，不會「爆煲」。

澳洲大城市房價躋身全世界最高房價之列，為緩和房價壓力，澳洲政府計畫對購買住宅的外籍人士收取費用，並對違反外人投資法者罰款。

財政部長霍基（Joe Hockey）今天說，外籍人士購買100萬澳幣（約新台幣2500萬元）以下的房屋，收取5000澳幣（新台幣12萬元）費用；而房價每高出100萬澳幣，便加收1萬澳幣。這個規定每年可有2億澳幣進帳。
霍基說，澳洲將建立外籍人士購置不動產的登記制度，違反規定將處以最多1/4房價罰款，還可能被迫出售。