指標建案3天來客200組

上周的228三天連假，全台不少建案增加許多看屋人潮。北市「鄉林玉川」未公開便有民眾詢問，高雄市「微笑時代」看屋人數暴增2倍；業者表示，春節過後資金充裕，加上房市政策愈趨明朗，民眾看屋意願增。

台北市雖房價基期高，但有產品特色或價格優勢的產品，銷況不差。內湖地上權案「派樂地」規劃小坪數產品，總價落在1500萬元內，228連假來客數達60組，比春節前成長近4成。

吸高資產客戶出手
北投區「鄉林玉川」預計4月公開，因處溫泉路，觀光人潮多，尚未公開且沒打廣告，連假來了30幾組看屋客，其中有不少台商看屋後立即預約。

鄉林建設執行副總經理方偉民表示，儘管「鄉林玉川」規劃60~80坪、開價90萬元起，總價超過5000萬元，但這類中大坪數建案只要不超過政府豪宅稅門檻，且具特殊性，高資產客戶還是願意埋單，因為有地段、休閒機能的房屋，長線仍具保值效益。

「上半年慢慢回溫」
新北市汐止區「忠孝大院」連假期間看屋客數近20組， 12月開案至今已銷售3成；淡水區「江南大宅」連假期間每天都有15~20組看屋客戶，較春節前每周多在10組內明顯成長。

「江南大宅」專案經理陳慶龍表示，淡水其他個案買氣也都陸續出籠，應是政府稅制趨向明朗，民眾發現實際影響範圍並不大、加強信心。
陳慶龍也指出，「江南大宅」連假當周便售出8戶，因每逢連假，台商、平常工作忙碌的高階主管有時間看屋，且國內投資環境資金出口有限，房地產仍具保值效益，預計今年上半年市場會慢慢回溫。

「觀望價格變數多」
「3天連假帶來很多人潮，除了當地客，也有來高雄旅行的北客，建案人潮多了2倍！」國揚實業協理王翠瑛透露，高雄市指標地上權案「微笑時代」228連假有超過200組人看屋。

「想買房的人很多是事實，但不一定買得起。」淡江大學產經系副教授莊孟翰說，大家都在觀望是否有更實惠價格，因此會主動看屋、詢價，但市場影響價格的變數還是很多，民眾會再觀望一陣子，雖看屋人潮增加，交易量應還不會出來。台北市35歲民眾Jack認為：「房價還是太貴，暫不考慮看房。」

春節市況冷 稅改未定引恐慌
雙北、台中與台南今年2月建物買賣移轉棟數出爐，皆較1月衰退，月減幅24.4%~42%。業者分析，除2月因工作天數少影響地政登記作業外，年前房稅改革方案未定案所引發的市場恐慌，也有影響。

雙北創史上新低
台北市2月建物買賣移轉棟數僅1851棟，月減幅約24%，與去年同期2256棟相較，減少約18%，為新低紀錄，交易量前3名為內湖區276棟、中山區259棟、北投區178棟。新北市2月移轉量共2650棟月減42%也創史上新低。

由於買賣移轉棟數是反映之前1~2個月的交易，全國不動產董事長葉春智便指出，除春節前市況冷清外，年前房地合一稅改未定也引發市場恐慌，導致交易量衰退，不過財政部趕在春節前公布輕稅簡政改革，全台房市轉向利多，年後已見買方陸續出籠，相信3月起交易量將回升。

但台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，北市囤房稅即將開徵，新市府團隊在社會住宅、重大建設檢討等偏空話題不斷，將令北市市況繼續窒息。

桃園衰退近4成
桃園市移轉量2007棟月減38.8%；台南也維持破不了2字頭，從1月1705棟降為1171棟，月衰退31.3%，交易冷清。

全國不動產桃園藝文加盟店店長林祖熙表示，由於2月適逢春節，工作天數少，間接影響地政登記作業，所以移轉棟數衰退，不過稅改走向「有獲利才繳稅」的方向，讓購屋族吃下定心丸。

反觀台南交易狀況，東森房屋成大加盟店東葉明豐表示，雖然台南交易量沒明顯提升，但後甲學區、成大周邊住宅及低總價產品，交易量都還算熱絡。


自由時報
雙北二月買賣移轉棟數 破底
較高峰年度同月腰斬

在春節連假效應及房地合一政策恐橫生枝節下，雙北市二月買賣移轉棟數創一九九九年調查以來新低紀錄。四都地政局昨紛發布二月買賣移轉棟數，雙北市、桃園、台南等四都均較上月與去年同期下滑，北市僅一八五一棟、新北市二六五○棟，只有二○一○年、二○一一年高峰時同月的一半不到。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，雙北市表現明顯疲軟，除與春節及二二八連假造成作業時間縮短有關外，「房地合一」政策雖已經行政院拍板，但外界反彈聲浪大，能否順利通過立法院審議不無疑問，更是造成雙北市買氣陷谷底的主因。

其中北市、新北市、桃園市及台南市等四都二月買賣移轉棟數依序為一八五一棟、二六五○棟、二○○七棟及一一七一棟，相較去年同期分別衰退約十八％、廿八％、十九％及三％。
但住商不動產副總劉明哲較樂觀認為，二月仍處於房地合一的紛擾期，因此買賣雙方皆觀望，也讓買氣遲滯；但目前房地合一已有大概輪廓，預估在市場更為明朗後，買氣就會回穩。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，二月新北市僅淡水區仍維持三百戶以上的移轉棟數，衰退最明顯區域為新莊、新店、土城、三峽與林口等區，量縮幅度達三成以上；或許是因作業時間縮短，預計二月部分區域的移轉棟數將遞延至三月才會顯現。
二月桃園房市則在交屋潮旺季結束後，大幅量縮近四成，與去年同期比較量縮近兩成，是一九九九年統計以來歷年二月交易量第三低。

雖然四都二月買賣移轉棟數均出現衰退，但台南市衰退幅度最小，僅較去年同期衰退三％，其中又以永康區二五七棟表現最佳。全國不動產執行副總經理林泇廷分析，永康區為最接近台南科學園區的都會地段，加上鄰近南紡夢時代購物中心，另有鐵路地下化、永康砲校遷徙等利多。

內政部昨公布新實價資料，有筆屋齡總價3.16億元、24年的1~2樓大樓，在交易明細中註記「拆算房地比」，專家認為可能是先在交易合約拆算房地比，為日後轉手做節稅準備。

不合理將依法罰款
該筆交易位北市安和路二段，明細中除聲明為特殊關係交易外，也附上房地比。1樓登錄為商業使用，2樓為住家，均拆算房地比，1樓建物與土地佔比為17：83；2樓建物與土地佔比為13：87，合計總房地比為16：84，建物價值共佔16％。

由於土地交易僅負擔土地增值稅，所以賣方出售房地產時，若未在合約明定房屋與土地的個別售價，國稅局會依據固定公式的房地比來計算售屋所得。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，近期國稅局對高總價個案積極查稅，不少買方預先拆算房地比，為未來轉手節稅準備。
全國不動產特約地政士徐吉麟認為，房地比若不照既有公式拆算，並拉低房屋市價，確可減輕所得稅，但未來轉手的稅負恐轉嫁到下個賣方，致轉賣困難。

中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根提醒，目前北市精華區住宅房地比以2：8或3：7居多，該案建物價值僅佔16％偏低，未來稅捐處若認為不合理，仍會依法調整課稅，甚至罰款。


工商時報
節稅新招! 登錄拆算房地比 交易所得稅省很大

房地產節稅又有新招數！實價登錄前先拆算房地比，將可省下一筆為數不小的財產交易所得稅。北市最新1筆實價資訊，成交總價為3.16億元，該筆交易因先自行拆算房地比，並備註在實價登錄特殊交易中。房仲業者推估，未來該物件若以總價4億元出售，將可省下約450萬元的財產交易所得稅。

內政部公布最新實價登錄資料，去年12月北市安和路二段，1棟屋齡24年的住宅大樓，1、2樓以總價3.16億元成交，但此筆交易最特別的是，屋主自行拆算房地比登錄。

根據該筆交易實價登錄資料顯示，1樓登錄為商業使用，2樓為住家，1、2樓均拆算房地比，1樓房地總價為2.02億，土地占1.67億，建物占3,512.5萬，房地比為17：83；2樓房地總價為1.13億，土地占9,778.6萬，建物占1,569.4萬，房地比為13：87，合計總房地比為16：84，也就是建物價值占總交易額16％。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，以上述案例來看，總價3億元，房屋價值為4,800萬元，若未來出售總價4億元，物件折舊後，房地比約調整為10：90。因此雖實際獲利為1億元，但建物價值僅為4,000萬元，建物並未獲利，因此不用納入綜合財產所得被課稅（因財產交易所得只計建物部分）。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，由於目前財產交易所得稅取決於房地比，在交易時於合約中先行拆算，對有折舊的精華區中古大樓來說，節稅效果頗佳。但若自行揭露的房地比和公告價值算出的房地比相差很大，國稅局未必會接受，可能要求補稅甚至連補帶罰。

國有財產活化效益翻倍！財政部統計，國有公用財產活化效益目標每年設定200億元，去年活化收益達414億餘元，超出目標值一倍以上。官員表示，今年已收回全台六大閒置國有地，包括台北市國泰營區、台中市清水營區及一中街等用地，今年可望以地上權方式釋出招商。

為推展國產活化，財政部已向國防、內政部等單位收回6處低度閒置利用的大面積國有地，面積總計2.6公頃，未來將由國產署接棒，以招標設定地上權、結合目的事業主管機關共同開發等方式，多元活化運用。

財政部指出，這六處大面積國有地，包括台北市松山區的國泰營區二處基地，日前已以設定地上權方式釋出招商；另四處分別為台北市松山區敦化段的保六總隊宿舍、國立台中一中住宅區、台中市清水區的住宅區，以及高雄市鳳山區的德高營區基地，今年可望釋出招商。

為強化國產管理效益，財政部去年訂定「加強國有不動產活化運用計畫」，計畫期程為4年，必須透過多元方式活化國有財產，每年設定的收益目標為200億元；財政部統計，去年透過出租、合作開發及促參方式的國產，共為國庫帶來414億多元，進帳成果頗豐。

國產署組長王彩葉指出，去年國有公用財產活化運用的前五大部會排名，交通部以129億元穩坐冠軍寶座，遠勝第二名科技部的82億元；國防部、經濟部及教育部的活化效益，分別為73億、49億及29億元，分坐第三至第五名。

在國有非公用財產活化方面，王彩葉說，去年以招標設定地上權方式開發的大面積國有地，共標脫17宗土地，面積總計5.07公頃，共收取權利金27億555萬元，可引進民間投資66億元，並創造3,500人次就業機會，每年增加1,864萬元租金收入，成果也相當不錯。

財政部表示，國產活化仍須跨部會合作推動，第一季設定地上權標的，近期可望正式公告；另外，財政部已訂定「提升國有公用財產活化運用績效獎勵措施」，希望增加活化國產的誘因。


中一中舊宿舍 地上權招標
經濟日報

國產署昨（2）日表示，為強化國土活化，盤點全台各機關留用的閒置及低度利用大面積國土地，目前已收回六塊、面積總計2.7公頃的大面積國有建築用地，並將陸續以招標設定地上權方式活化。其中，台中一中舊宿舍預定將率先於3月中旬公告招標。

國產署公用財產組組長王彩葉表示，六塊強制收回國有地包括國防部台中清水段營區、高雄鳳山區德高營區、台北市松山區國泰營區等兩處，及台中一中舊宿舍、北市松山區保六總隊舊宿舍等，土地分區多屬住宅區或住商使用區。

國泰營區兩塊合計近2,800坪的大面積國有地，已於上月初公告招標，其餘剩下四塊國有地，未來也將陸續釋出，以設定地上權方式活化。

王彩葉指出，預估台中一中閒置宿舍土地，將最先於三月中旬釋出，屬住商混合用地，且位置鄰近熱門景點一中街，具發展潛力。閒置宿舍群面積共有400多坪，雖然此次僅先釋出27坪，但未來會將周遭其餘用地陸續納入整合。

此外，國產署表示，目前署內正在與國防部協商，欲強制收回的低度利用國有地尚有28處，包含位於北市精華地段的基信營區、國軍英雄館及空軍軍官俱樂部等，這些國有地目前雖有委外經營活動，但仍屬低度利用，希望能收回，改以設定地上權方式招標活化。


西門町國軍英雄館 擬收回活化
聯合報

國庫困窘，需積極活化國有土地來籌措財源。國有財產署表示，國防部的北市西門町國軍英雄館、仁愛路空軍俱樂部及基隆路基信營區等，都屬低度利用的國有地，今年將積極與國防部溝通，希望收回後對外招標設定地上權。

為活化國有土地，多元利用國家資產，行政院成立「國有土地清理活化督導小組」，積極盤點各部會手上低度利用的土地，要求各部會積極利用，否則就要繳回改為國有非公用土地，由國產署開發利用。

國產署表示，若土地容積使用度不到一半，就屬「低度利用」。各部會中，土地最多但利用度最低的就是國防部。整理盤點低度利用的國有閒置土地共49處，其中有28處、近6成都是國防部所有。

國產署高層說，低度利用的國有地中，價值最高的就是北市西門町國軍英雄館、仁愛路空軍俱樂部及基隆路基信營區，區位都屬「精華中的精華」。

國產署高層表示，已積極與國防研商，希望國防部可以將低度利用土地交回，由國產署接棒，以招標設定地上權、結合目的事業主管機關共同開發等多元方式活化運用，但「國防部抗拒的理由很多，阻力不小」。

政大地政系講座教授張金鶚說，國有地活化可促進周邊區域發展，採用設定地上權方式，所有權仍在國家手上，較無國有地化公為私或炒作的問題。

張金鶚提醒，「政府對都市開發及治理沒有想法時，才會想要設定地上權」，相關單位應從公共利益的角度出發，檢討都市計畫長遠發展，優先將土地公共使用，例如興建社會住宅也是選項之一。將珍貴的國有地交給市場，讓民間去開發，應是最後選項。

財政部長張盛和今天說，有決心與信心推動房地合一稅制；對於外界質疑稅改方案太輕，他說，「把打房目標放入，才會覺得太輕，合一是目標，無太輕問題，通過才最重要。」

張盛和上午接受電台專訪談房地合一稅制，他表示，已向行政院長毛治國報告此案，但財政部未送出草案；他表示立法院本會期是法案會期，下個會期是審查預算，加上有選舉，拖到下會期，會變得較複雜，希望本會期能通過。

張盛和說，房地合一稅制不是為打房，也不是為稅收，而是改正過去把房屋和土地分開課稅的缺失，改為房地合一實價課稅，除建立長期制度，也讓稅制更透明，可以與國際接軌；稅收則會用來照顧老人、青年和弱勢族群。

外界質疑財政部的版本太寬鬆，張盛和說，把打房目標放進來才會覺得輕，各國的房地合一稅制沒有用來打房，打房是短期措施，不能用長期制度來治療短期措施，房地合一才是目標，而我國是少數房地未合一的國家，已是落伍的稅制，一定要改過來。

張盛和說，持有房產兩年以上單一稅率17%的優點就是簡單可行，買賣一個月過戶完後就要繳稅；若併入綜所稅，採累進稅率，要等到次年才追補稅太複雜；此外，公司法人稅率為17%，個人與法人稅率相同也可規避設立一人公司逃稅，與美國和日本相較並不會太輕，而外資則是加重課稅30%，可抑制外資炒房。

奢侈稅退場被市場批評是鼓勵年底逃跑風，張盛和解釋，這項配套是為換取支持房地合一課稅的力量，以後若房市反轉，無投機行為，奢侈稅也是要退場；他說，「房地合一稅制的重點是短期、非自住與豪宅加重課稅。」

外界有聲音批評房地合一課稅的4000萬免稅門檻太寬鬆，張盛和說，這是參考我國央行對豪宅的定義，本來就沒有一定的標準，財政部曾評估將門檻訂在2000萬元，但如此一來課稅對象全都集中在雙北市，因此財政部最終決定將課稅門檻訂在4000萬。

台北市新建案價格「天龍地虎」！房仲業者統計內政部實價網建案實價資訊，發現信義區新案單坪價差驚人，同一行政區內有新案一坪實價近三百萬元，直線距離不過二．五公里，也有新案一坪實價為七十七萬元，同一行政區建案價差每坪超過兩百萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，這些建案因地段、建案規劃、生活機能與重大建設的條件不同，就算同一行政區內，每坪價格差距仍會相當驚人。

以北市信義區為例，忠孝東路五段二三六巷內銷售中的豪宅「皇翔御琚」每坪揭露實價約二九八萬元；但同為信義區的吳興街底新建案「東騰藍」，每坪揭露均價約七十七萬元，兩個建案直線距離僅約二．五公里，每坪價差卻超過兩百萬元。

另外，根據昨最新揭露的一筆實價紀錄，為北市安和路二段一八一到二一○號大樓一樓與二樓交易案，揭露總價約三．一六億元，除備註為親友、員工或其他特殊關係間交易外，並且已拆算房地比。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，由於目前財產交易所得稅取決於房地比，因此不少交易在合約上先行拆算房地比，對於有折舊的精華區中古大樓來說，節稅效果頗佳。不過目前國稅局查稅急於星火，若房地比過於離譜，國稅局也會針對個案重新拆算 。

受到農曆春節與228連續假期影響，雙北市2月房市交易出現冰凍窒息量，北市2月移轉棟數僅1,851棟、月減24.4％；新北市更僅剩2,650棟、月減逾4成，雙北市2月移轉棟數創下史上單月新低紀錄。桃園市則為2,007棟、月衰退38.8％，也寫下單月歷史第3低紀錄。

北市2月買賣移轉棟數僅1,851棟，單月跌破2,000棟，為88年有統計資料來，單月最低，月減24.4％、年減18％。新北市2月買賣移轉量僅2,650戶、月衰退42％、年衰退28.3％，也創單月最低紀錄。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，受到農曆春節完整的落於2月因素影響，雙北市出現罕見的超低交易量，雙北市合計移轉量僅約4,501棟，而過去房市表現熱絡時，光台北市單月的移轉量就超過5,000棟，由此可見雙北市移轉量已經來到短期的谷底。

桃園房市在農歷年前交屋潮旺季結束之後，2月移轉棟數僅2,007棟、月減38.8％、年減19.2％；寫下歷年同期交易量第3低紀錄。永慶房產集團經理黃舒衛表示，桃園2月交易量維持400棟以上水準的，僅剩桃園市中心區的中壢區與桃園區。此外，蘆竹區交易量縮至百棟以下，最值得觀察。

台南市2月移轉棟數1,171棟、月減31.3％、年減2.7％；交易量前3名依序為永康區257棟、善化區115棟、東區106棟。

雙北最新的房價所得比來到15.19和12.81倍，紛紛創下一年多來的新高紀錄。此時，找到便宜一點的房子是「買得起」的重要關鍵，好房網統計網友最常點閱的降價路段前3名，分別是台北市信義區的吳興街，以及新北市板橋區的金門街和中和區的中正路。

政府去年打房打得特別積極，但民眾的購屋負擔似乎並未因此而減少。內政部最近公布去年第3季的購屋負擔能力調查，雖然全國的房價所得比還能控制在8.39倍，但台北和新北的房價所得比仍為15.19和12.81倍，創下一年多來新高，相較第2季的14.25和12.80倍，也有些微的提升。

薪資無法應付高房價，民眾只能自力救濟，盡量去找相對便宜的物件，好房網調查雙北購屋民眾熱搜的撿便宜路段，點閱率最高的是信義區的吳興街，價格和鄰近地區動輒百萬起跳的豪宅相比之下低廉許多；其次是新北板橋區的金門街，行情價約比板橋整體的平均成交單價少了26％；第3名則是新北中和區的中正路，這一帶的房價較中和其他地方每坪平均可便宜6到7萬元。

六都各地政局陸續公布2015年2月建物買賣移轉棟數，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，出於農曆年節因素干擾，加上房地合一實價課稅政策搖擺，及地方政府在房屋稅收、社會住宅、違建拆除、BOT建設檢討等不利房市話題不斷，已公布的台北市、新北市、桃園市與台南市交易量均出現「房市低水位」表現，其中雙北市更創下史上新低，台北市跌破2000棟，落至1,851棟；新北市跌破3000棟，來到2,650棟。至於桃園市2007棟，亦僅高於2009年2月的1,995棟；台南維持破不了2字頭的低量能，為1171棟，月減三成。

陳炳辰分析，2015年雙北交易量來到史上新低，台北市交易量僅1,851棟，月減幅近兩成五不說，亦不比2014年同期還有2,256棟水準，更打破2013年2月史上單月最低紀錄的2,099棟，2015年2月與201年2月相較，減少248棟，減幅11.81％。新北市方面，2月移轉棟數為2,650棟，月減幅近四成五，與2014年同期相比也衰退12.31％，亦跌破史上低點記錄(2012年1月的3,385棟)。

陳炳辰指出，究其原因，除了傳統年節影響買氣，房市最大未爆彈的房地合一實價課稅議題，在這兩個月也持續被拿出來討論，甚而一度定出明確方向，撼動市場信心；此外，台北市囤房稅開徵，新北市也將同步調整，而兩市府團隊在社會住宅、重大建設檢討等偏空話題不斷，都令買賣狀況出現窒息。

雙北各行政區移轉棟數，台北市前三名分別為內湖、中山及北投；新北市賣座前三名為淡水、中和及板橋。陳炳辰認為，各行政區成績都同整體表現，均走劣勢，台北市常勝軍中山區跌破3字頭，僅259棟；中正區更慘，跌破百字頭，只剩74棟。新北市僅淡水區保住三字頭交易量，為326棟，但買賣量名列前茅的三區月衰退幅度都有三、四成，蛋黃區也難敵房市寒流！

桃園市方面，2月買賣移轉棟數亦表現不佳，除了明顯較1月減近四成，與去年同期相比也減少1成9，更創史上次低交易量能！而月減幅較少前三名分別是大園區、大溪區以及龍潭區，陳炳辰提及，其皆屬於桃園市中的二線的區域，同時也是年增幅度成長最多的前三區，民眾移往二線城市購屋態勢明顯，顯見高房價下買盤明顯流向二線區域。

至於台南市的移轉棟數為1,171棟，月減31.32％，但與去年同期狀況差不多，約莫相差近三個百分點，陳炳辰說，在整體環境影響下，交易量體較小的區域自然更難突破。至於台南各行政區表現，以永康區、善化區，與東區移轉棟數為多，尤其善化區的月增幅度明顯，顯見南科園區宅帶動效果，新建案交屋呈現爆量，在這波寒流中更加確立房市區域行情態勢。

政府打房聲浪不斷，不過，台北市房價似乎愈打愈高！財政部農曆年前公布"房地合一稅"方案，台北市新建案開價卻不受威脅，從去年到今年，北市新公開的預售屋，開價每坪百萬元以上的建案就有108個，比重超過5成，比前年增加了2成，外界批評財政部「房地合一稅」打房太輕，財政部長張盛和替自己政策辯護，強調房地合一稅和國際相比不會太輕，立法院能通過最重要，打房輕重不是問題。

政府打房有效嗎，台北市預售屋開價，先直接打了一記耳光，(萬華區也出現百萬12區淪陷)，主打河岸景觀，台北市房價最低迷的萬華區，新建案高樓層每坪也開價喊破百萬，創下史上新高，這不是個案，看看其他數據，從2014年到2015年2月，北市新公開預售屋最高開價百萬以上就有108個，比重超過5成，比2013年爆增2成，顯示高房價壓力加劇，每坪100萬在台北市司空見慣，如果以2014年經常性薪資3.8萬來算，一個上班族不吃不喝兩年，還買不起台北市一坪房子，政府打房，該打屁股。

強調「房地合一稅制」，和國際相比不會不夠力，其實建商善於利用預售屋，喊價拉抬房市，其實成交價可打了好幾折，房仲坦承，房市現在出現有價無量的現象，買氣下滑，民眾跟著想買屋，議價空間變大，適當殺價，才不會買到高價。

台中市總價超過億元的豪宅不超過500戶，寶輝建設就興建其中的8成！今年秋天台中最高住宅案「寶輝秋紅谷」也即將完工，樓高41層，在台中是僅次於Hotel ONE的高樓。面對豪宅買氣急凍，寶輝建設總經理蘇良智表示，「一點感覺也沒有」，「寶輝秋紅谷」銷售成績不錯，且光是七期，就還有其他4塊地正在籌畫興建。

台中七期的市況冷，住商不動產根據內政部不動產實價查詢網資料統計，2013∼2014年的台中七期豪宅成交量縮6成，委售量增加2成，近來房地合一稅等政策更衝擊豪宅買氣。

立智國際總經理王耀斗說，相較預售，現在七期成屋較賣得動，主因早期投資客買價較低，如今願降價出售下，較易脫手。但也有業者指出，品牌建商只要預售產品規畫佳，區域環境好，仍有置產客願意買進。

台中歌劇院是近年台中國家重大建設，更是七期核心，寶輝建設在歌劇院旁的豪宅，就有「花園廣場」、「世紀花園」、和「一品花園」，現在還有「寶輝秋紅谷」將落成。

「寶輝秋紅谷」售價，蘇良智說，1戶大約為1億多元，若是住戶採購2戶打通則會再多。寶輝的重購客占比極大，蘇良智不諱言會挑選住戶品質，因為是以找「公司股東」的概念在賣房，也就是排除炒短線獲利的住戶，尤其在預售階段，都要求買方嚴格簽下不得轉售契約，等於直接拒絕賣房給投資客。

商仲人士表示，台中七期豪宅每坪價差可達近半，有每坪40多萬、也有80多萬元，除了景觀、樓層因素，就是建商品牌和物業管理是否到位。

高雄建商跨足商用不動產將陸續開花結果，繼華友聯轉投資的屏東H飯店後，隆大營建遠赴日本富士山附近投資開發的本栖View Hotel溫泉度假飯店，本周也正式開幕營運，接著則是京城建設BOT的高雄農16特區內的飯店，以及御盟建設在亞洲新灣區的飯店，分別預定今年年底完工、以及明年底營運。

為了張羅本栖View Hotel溫泉度假飯店的開幕，日本隆大營建公司董事長陳武聰2月27日率領幹部飛抵日本，並於周日進行開幕事宜。

隆大發言人馮淑卿說，第一期48間的本栖View Hotel溫泉飯店在營運之後，每月在初期將貢獻隆大200萬元的淨所得，至於第二期規畫興建的102間溫泉套房，將在取得日本發給的建築執照後動工。

隆大轉投資的本栖View Hotel的地點，位於日本5大湖之一的本栖湖畔，為了投資該飯店，隆大特別設立日本分公司，並與日本石和View Group飯店集團旗下的綠水亭株式會社共同出資成立「鳳凰株式會社」，負責經營「本栖View Hotel」，隆大持股45％、綠水則持股55％。

隆大轉投資的本栖View Hotel，除了現有第一期的48間房間，還要投資大約3億元，進行第二階段的新建102間房間。

這也是高雄建商首次進軍、投資海外飯店的案例，其它跨足飯店案例，還有早已營運的華友聯屏東H飯店。此外預定今年年底完工、京城建設向高雄市政府財政局BOT的農16特區飯店，京城建設經理周敬恆說，該飯店樓高18層，樓地板面積有超過5,800坪，目前施工已經進行到最高的18樓了。周敬恆表示，接下來將朝今年年底完工的期程邁進。

至於御盟建設投資25億元興建、未來將委由晶華酒店經營的「御盟晶英」酒店，樓高25層，目前已經興建到第9個樓層。御盟經理洪曉芳說，完工營運進度不變，但是，原本規畫興建的196間房間，在主攻頂級客戶的需求考量下，調整下修到只剩151間客房。

傳聞僅一個週末就被證實：今天下午，58同城在北京召開發佈，宣佈以現金加股票的方式收購安居客集團，交易金額為2.6701億美元。58同城CEO姚勁波表示，未來會以更激進的方式投入這一市場和研發中，並適當擴大團隊規模。“現在只是房地產網路行銷行業剛剛爆發的開始，我們將有足夠的資金儲備著眼未來，而不是短期利潤。”

據58同城方面消息，此次並購之後，將成立58安居客房產集團，繼續堅持只做平臺的定位，構建面向新房、二手房、租房等全領域業務。而安居客仍將保有品牌獨立性，保留其網站、APP等品牌資產。

在人事安排方面，58同城集團高級副總裁莊建東將擔任新的房產事業群總裁，安居客創始人CEO梁偉平將退居首席顧問，協助雙方平穩過渡。同時新構架不會對安居客集團現有團隊造成影響，58同城將拿出1000萬美元對安居客原有團隊進行等執行股票激勵。

58野心顯露：要做絕對第一的找房平臺

姚勁波和梁偉平今日上午均向各自員工發出內部信，今天下午則一同在上海接受媒體視頻連線採訪。

在以往，58同城在房產領域具有大平臺的剛需流量優勢，而安居樂的優勢則在於一二線城市和東部沿海。按姚勁波的構想，收購完成後，兩平臺將資料打通，互利互補。

未來，安居客品牌將幫助58同城進入新房代理市場，58同城則補充安居客在租房方面的不足。二手房領域，58同城繼續定位剛需，而安居客則定位高端專業找房平臺。而58同城已經涉足的金融服務也將給兩家使用者同時提供服務。

姚勁波表示：“我們兩家合併後，不管是從流量、發佈信息量還是帶出效果、交易額方面，都將印證我們是絕對第一的找房平臺，在房地產網路行銷市場也將有更強的品牌號召力。

他特別表示，“我們會以更激進的方式投入市場和研發中，並適當擴大團隊規模。我們相信現在只是行業剛剛爆發的開始，我們將有足夠的資金儲備著眼未來，而不是短期利潤。”

安居客創始人梁偉平將離職二次創業

梁偉平在今天上午發佈的內部信表示，58同城和安居客合併時是行業和客戶的共同需求，新的58安居客絕不會和仲介對立，不會直接做仲介，而是要做“和平”的交易。

去年，安居客客重啟上市計畫時，估值一度高達15美元，而此次出售價格僅有2. 2.6701億美元。有業內人士認為，安居客此次出售與最後成交價格，與去年整體市場關聯密不可分。


2014年，處於房地產和互聯網兩個行業交叉之下的房地產電商市場激烈動盪。包括安居客、搜房網等一批線上電商不斷提高埠價格，而線下的仲介機構則渴望建立自己的電商，兩者矛盾集中爆發，導致搜房和安居客遭到仲介紛紛聯合抵制和棄用，安居客原本計畫2014赴美國上市計畫的泡湯，已上市的搜房則股價暴跌，市值大幅縮水。

梁偉平今天回顧自己2007年懷著“提供最佳找房體驗”的理想創立安居客，8年來將其打造為國內領先的互聯網房地產資訊和網路行銷服務平臺的經歷。他表示，已經辭去所有相關職務，未來只擔任未來58安居客房產集團的顧問角，自己的工作重心將放在二次創業上。至於創業方向，梁偉平表示還是在會這個行業中，自己會更關注下游的創新。

浦東建設3月2日晚間發佈年報。2014年，公司完成營業收入37.7億元，同比下降1.57%；實現淨利潤為3.5億元，同比下降38.87%；每股收益0.5元。本期業績下降主要是本年結轉的BT項目管理收入較上年同期減少6.5億元。公司擬向全體股東每10股派現1.55元。

年報披露，2014年，在我國經濟發展進入新常態的大背景下，公司所處的經營發展環境也隨之發生較大的變化，對公司的當期經營和未來發展均產生較大影響。一方面，地方政府債務規模嚴控，公司長期經營的長三角地區市政工程BT專案投資量縮減，對公司新增基礎設施投資項目及已投資項目回購風險管控提出重大挑戰；另一方面，國家大力推廣PPP模式也為公司專案開發帶來了機遇。面對著並存的機遇和挑戰，報告期內，公司順利完成重大資產重組，提升傳統施工業務資質，同時夯實基礎管理，積極開拓市場空間，保持了健康良好的發展態勢。

在亞洲，中國成為境外房地產投資的第二大主力。

世邦魏理仕(CBRE)昨日發佈的2014年亞洲境外房地產投資資料顯示，2014年亞洲境外房地產投資同比增長23%，達400億美元，再創歷史紀錄，其中新加坡衛冕境外投資冠軍，中國以101億美元排在第二位。

從資料看，險資、房企在中國跨境投資中表現活躍，此外，巴黎、洛杉磯等二級門戶城市越來越受到亞洲資金的喜愛。

險資、房企活躍

2月12日，距離2015年春節只剩不到一個星期了，藍鼎國際發展有限公司(下稱“藍鼎國際”，00582.HK)主席仰智慧卻帶領他的團隊離開總部合肥，來到濟州島。這天是其濟州島項目奠基的日子，該公司與來自新加坡的企業雲頂合資，在濟州島開發的“藍鼎名勝公園&濟州名勝世界”，在這一天動工。

《第一財經日報》記者此前通過可靠管道瞭解到，這個定位于韓國濟州島旅遊地標的項目，總投資為1.9萬億韓元，約合108億元人民幣。即便是合資，對於這家偏居安徽的企業而言，百億資金仍不是小數目，但這僅僅是中國房企投資海外的一個縮影。

根據CBRE昨日提供給本報的資料，亞洲地區2014年的境外房地產投資總額超過2013年，連續第二年刷新歷史紀錄，中國2014年境外投資也同比增長25%，達到101億美元，以當下匯率計算，約合633.5億元人民幣。

這些新的資金，來自於不斷出現的新投資者。據CBRE觀察，剛過去的2014年，中國的保險公司境外房產投資同比增長100%，中國的房企境外房產投資同比增長310%。

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉對記者表示，中國跨境投資的持續增長主要受新的資金來源推動，其中保險資金表現尤為活躍，中國保險資金正積極尋求海外投資機會，並不斷增加房地產投資占其整體投資的比重，與此同時，中國房地產開發商在國際市場的表現亦越發令人矚目。

一個有意思的現象是，亞洲投資者投資境外房地產時，不再局限于傳統目標市場，其投資策略上發生了諸多變化。陳仲偉注意到，亞洲跨境投資者著手尋找多樣的資產組合，投資寫字樓仍占主流，此外開始關注投資酒店和工業地產。

這也與中國房企投資路徑基本一致，上述藍鼎公司的項目中，濟州藍鼎名勝公園便是濟州島最大的酒店群與度假村。知情人士對本報記者透露，該專案中包含1500餘戶花園洋房及高端別墅，未來計畫面向全球銷售，亦希望吸引中國高端買家投資移民。

“巨頭”們的喜好也大抵如此。複星國際曾耗資數十億元在倫敦、紐約、日本收購辦公樓，今年1月，該公司旗下的複星地產又聯合澳大利亞一家房產投資管理公司，收購了名為“米勒街73號”的悉尼辦公樓;2014年2月，綠地集團在北美首個專案總投資10億美元的洛杉磯綠地中心開工建設，目標是打造美國洛杉磯市中心高端商務酒店;2014年6月，萬達集團以2.65億歐元，收購位於馬德里廣場內的地標性建築西班牙大廈，並計畫在2020年之前將其打造成集酒店、零售店鋪、住宅式公寓於一體的綜合專案。

二級門戶城市受寵

在全球城市中，境外資金青睞對象有哪些?CBRE對此作的統計顯示，2013年，60%的境外投資集中於全球五大投資目的地，而2014年五大市場的比例下跌至39%，歐洲大陸的巴黎以及美國的洛杉磯、三藩市和華盛頓都成為新的投資活躍地。

根據這項統計，EMEA地區(歐洲、中東和非洲)仍然吸引了大部分的亞洲投資，投資數額達137億美元，與2013年持平，其他有較大增長的地區，包括美洲(同比增長20%)、太平洋地區(同比增長33%)和亞洲內部地區(同比增長58%)，在亞洲，日本為最主要的投資地，其次是中國。


“亞洲投資者繼續關注海外投資，這一趨勢在亞洲機構和私人投資者，以及中國開發商中最為明顯，他們無一例外地都在尋找全球主要市場中高收益、高品質的資產項目。”世邦魏理仕中國投資物業部執行董事及主管邵律對記者分析說，儘管紐約和倫敦依然是房地產投資的兩大目標市場，那裡的交易依然受世人矚目，但人們無法忽視的是，2014年投資者開始轉移到二級門戶城市如巴黎、洛杉磯，以及英國的區域中心城市等。

“美國有房產稅，持有費用在1.5%到3%之間，並且每年都要交，不像國內零成本持有。西方國家比較偏向于承租戶法律保護，房東不像國內那麼強勢，這都是在海外投資房產時需要注意的。”一長期關注海外物業投資的房地產私募負責人曾對本報記者表示，對於中國房企而言，投資海外房產專案，需注意系統性風險，包括市場、利率、匯率、政策等，而防範這些風險則需通過瞭解當地市場的團隊、可靠的合作夥伴、加深對海外市場瞭解、隨時監控行情變化來實現。

隨著環保越來越受到人們的關注，越來越多的消費者選擇綠色友好的生活方式。

《第一財經日報》記者瞭解到，朗詩、方興、綠地等集團早已進入綠色地產領域，而這些項目蘊含著很大的經濟價值。

“之前許多房地產項目的賣點是環保，但是消費者更多的是從自己的利益角度進行買房，環保對於消費者個人行為並沒有太大的影響。我們發現，消費者在追求住宅舒適度和健康度方面有更多的訴求，因此我們也在加大這方面的產品開發。”朗詩集團副總裁、首席技術官謝遠建告訴記者，“在幾年前，我們發現消費者對於舒適度的要求是最高的，因此我們開發很多?溫?氧的住宅產品，滿足消費者的舒適需求。後來隨著霧霾的漸漸嚴重，我們發現消費者對於健康的訴求才是痛點，我們也會通過更多的清風系統等內容來去除PM2.5等污染物，滿足消費者的健康要求。”

記者注意到，朗詩從事綠色地產研發已有十餘年，目前有130多項專利技術與住宅舒適健康相關。

“基本上朗詩的每一個樓盤都多少會應用綠色科學技術，但是我們根據不同地段和定位設計的產品也是不一樣的。通過組合技術來説明客戶生活得健康和舒適，實現產品差異化也將對我們產品銷售有更好的説明。”謝遠建告訴記者。

郎詩目前主要採取零甲醛、低VOC（揮發性有機化合物）的解決方案來滿足客戶健康舒適需求。

根據《國家新型城鎮化規劃(2014~2020)》，城鎮綠色建築占新建建築的比重要從2012年的2%提升到2020年的50%。

綠色地產在被消費者認同的同時也受到國家的鼓勵，是很多開發商選擇開發的原因。

“由於我們的產品有很多綠色環保技術，我們的項目也獲得了很多國家的獎勵，我們獲得的國家補貼已經超過1個億，這個也是我們做綠色地產的部分原因。”方興地產相關負責人向記者解釋自己從事綠色地產的原因。

該負責人同時透露，由於方興拿的很多土地位置都很好，若要使得自己的產品有高溢價能力，加入綠色科技實現差異化顯得很重要。


“很多專案都是大理石華麗的裝修，但是真正引用科技手段滿足客戶居住健康體驗的專案並不多，而我們這樣的操作可以避免同質化競爭，這樣對於我們產品溢價很有好處。”上述負責人告訴記者。

而記者瞭解到，目前朗詩綠色地產的住宅大多通過外圍護系統、地源熱泵系統、頂棚輻射系統、新風系統等技術，使建築節能率保證在65%~80%，且100%採用可再生能源。以朗詩現有項目計算，每年可節約能源約5000萬千瓦時，二氧化碳減排量約5萬噸。

以朗詩位於南京的鐘山綠郡項目為例，該項目就比周邊項目每平方米大約貴4000元。

“綠色地產有差異，利於做出高溢價產品，這個經濟價值在未來或許還會繼續加強。”謝遠建說。

繼郵儲銀行之後，招商銀行也將于近期發行住房抵押貸款支持證券(RMBS)。

近日，中國債券資訊發佈《招元2015年第一期個人住房抵押貸款證券化信託資產支持證券發行檔》，根據檔內容，招行將於3月6日在銀行間市場招標發行約31.5億元RMBS。

在業內人士看來，住房抵押貸款證券化產品能夠讓銀行提高流動性，緩解資本壓力，增加房地產資金供給，而隨著市場的發展和成熟，未來可能會有更多的RMBS發行。

優先A-2檔規模占81%

根據發行檔，此次招行RMBS的發行規模為31.5億元，分為優先A-1、優先A-2、優先B及次級檔，占比分別為6.35%、80.7%、7.05%和5.9%。中債資信和聯合資信分別給予了優先順序各檔AAA、AAA、AA-的評級；次級資產支持證券未予評級。《每日經濟新聞》記者注意到，本期交易的入池資產涉及招行向8907戶借款人發放的8920筆人民幣個人住房抵押貸款，單筆貸款最高本金餘額為976.25萬元，加權平均年利率6.75%，貸款剩餘期限不超過10年不少於0.5年，加權平均剩餘期限6.6年，其中2014年新發放貸款占比為40.74%。

中債資信金融業務部分析師祖欣認為，RMBS的證券加權平均貸款剩餘期限為6.6年，遠低於其餘RMBS產品15年左右的加權剩餘期限，證券風險暴露時間相對較短。

此前，郵儲銀行發行的RMBS加權剩餘期限為15年。

不過，祖欣認為，招行RMBS40.74%入池資產為2014年新發放的住房貸款，此類貸款已還款的期數少，尚未進入貸款成熟期，借款人違約成本低，預期違約水準略高於成熟期貸款。

聯合資信也在評級報告中表示，本期交易入池資產的賬齡較短，加權平均賬齡17.34個月，且85.69%的貸款賬齡在30個月以內，尚未度過違約高發期。

根據發行檔，招行此次發行的支持債券中優先A-1為固定利率，優先A-2和優先B級為浮動利率，票面利率為基準利率+基本利差（其中基準利率為五年期以上貸款利率，公告前一日為6.15%）。優先A-1招標區間為4%~5%，優先A-2和優先B的利差招標區間分別為（-1.85）%~（-0.85）%、（-1.15）%~（-0.15）%。

此外，此次的債券入池資產未辦理變更登記，中債資信在評級報告中認為，發起機構轉讓本次證券化信託財產時，暫未辦理抵押權轉讓變更登記，而是在貸款違約後再辦理變更登記，但發起機構承諾當無法對抗對抵押房產主張權利的善意協力廠商時，將住房貸款作為不合格資產予以贖回。

RMBS今年或爆發式增長

在業內人士看來，招行此次發行RMBS是個人住房貸款證券化產品發行的有序推進。

RMBS被業界認為是可以增加房地產資金供給的有效方式，但此前在中國的發展速度並不算快。

2005年3月21日，央行宣佈MBS試點正式啟動。但此前，僅有建行和郵儲銀行成功發行了此類產品。其中，建行在2005年和2007年發行了2期RMBS，而郵儲銀行則在2014年7月發行了1期RMBS。此次招行發行的RMBS是2012年資產證券化業務重啟以來發行的第二單RMBS。


去年9月，監管機構曾經發文鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券等多種措施措施籌集資金。

一位券商分析師對《每日經濟新聞》記者表示，RMBS的期限比較長，收益率也並不算高，此前在國內發展速度並不算快，但目前一些銀行有比較大的需求，而且隨著市場的進一步發展，以後發行量應該會逐步增加。

祖欣認為，隨著備案制的進一步推進，RMBS產品的發行週期有望進一步縮短。因此，預期在招行RMBS成功發行後，銀行間市場將會有更多RMBS產品陸續發行，RMBS產品將在2015年迎來一定程度的爆發式增長。

大陸房地產呈現冷熱不均，中國指數研究院發布的2月百城房價指數，有39個城市上漲、61個城市下跌，但因3月1日起降息有效減少房貸壓力，重點城市有建商已醞釀漲價。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，這次降息目的有四項，包括抗經濟通縮、穩房價，以及刺激需求、降融資成本，預計第二季前後還會再降息一次，有利降低門檻、刺激購屋需求。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，建商2月有不少行銷策略，所以價格下降，但不代表建商會一直「弱勢」，隨著降息政策， 3月房價勢必上漲，尤其對於一些重點城市而言，有些開發商已開始醞釀漲價。

但相對來說，三四線城市的房價因庫存過多，難有起色，上海重陽投資總裁王慶表示，大陸經濟仍有系統性風險，房價將出現拐點，三、四線城市房價下降會非常明顯，造成銀行惜貸，如果再加上高槓桿率，會引起房地產市場泡沫的破裂。

應對結構性赤字 涉9用地及220單位

港府成立的長遠財政計劃工作小組，為應對人口老化造成的結構性赤字危機，提出多項建議，其中包括未來20年，出售騰空的高級公務員宿舍單位及9幅用地，估值590億元。

當中東半山畢拉山111號宿舍，市值逾百億元。

這份由財經事務及庫務局常任秘書長謝曼怡出任主席的工作小組報告，提及合資格入住高級公務員宿舍人員將陸續退休，預測對有關宿舍的需求，將在17年後的2032年減至零。

小組形容，高級公務員宿舍大多位處山頂、半山區等黃金地段，認為出售過剩的宿舍，可為政府提供重要收入，同時騰出土地，增加住宅供應。

住屋津貼取代 宿舍需求大減

報告建議，未來20年可出售9幅高級公務員宿舍用地，市值多達510億元，以及220個位於私樓的有關宿舍單位。

對於最快何時可出售相關用地及單位，工作小組成員王銳強稱，未有時間表，首要須取決於相關公務員何時搬走，但原則是希望宿舍騰空後，可盡快推出市場。

港府早年為合資格高級公務員提供住所，在各區興建大批高級公務員宿舍，其後當局改革公務員福利制度，由1990年起以住屋津貼取代公務員宿舍，對於高級公務員宿舍的需求亦隨之減低，繼而逐步出售過剩的高級公務員宿舍。

據政府統計，現時仍擁有14幅高級公務員宿舍用地，涉及631伙，及220個位於私人發展物業的高級公務員宿舍單位，涉及851伙，扣除已安排出售或改劃用途的5幅用地後，餘下9幅用地市值達510億元。

租值僅5億 租金回報率偏低

報告認為，9幅用地大多位於黃金地段，例如大坑、山頂及半山區，對提供公共服務無直接影響，加上現時租值僅5.23億元，租金回報率偏低，出售用地在獲得更大回報的同時，亦能增加土地供應，將會因應市況分階段推出。

當中曾納入勾地表內的大坑畢拉山道111號宿舍，面積約19.3萬平方尺，現時屬「住宅（乙類）」用途，地積比率3倍，可建樓面達58萬平方呎，市場估值達116億元，每呎樓面地價約2萬元。

至於有近百年歷史的山頂雷丹彌徑6號大宅，亦列入評估名單。以面積約1.9萬平方呎、地積比率0.5倍計算，可興建9,478平方呎大宅，市場估值達7.1億元，每呎樓面地價7.5萬元。

4幅地呎售可逾7萬 挑戰地王

理想城市集團企業估值部主管張聖典估計，上述9幅用地中，當中4幅每呎樓面地價可達7萬元或以上用地，挑戰全港地價新高，認為政府保留有關用地作宿舍屬浪費，應出售並將所得轉作高官房屋資助。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚認為，出售有關用地對於增加供應作用有限，但因大部分屬豪宅地段，出售將帶動龐大財政收益，做法合理。

地產股未有受金融管理局「加辣」拖累，券商認為，按揭新招對樓市影響有限，地產股昨天個別發展，長實（00001）高開逾1%後升勢持續，收報156.4元，升1.9%；新地（00016）高開走低，收報121.1元，跌0.41%；新世界發展（00017）升0.1%，收報9.16元；?隆（00101）反覆靠穩，無升跌。

金管局上周五推出第7輪逆周期措施，雖然財政司司長曾俊華表明措施將一如以往「快和狠」，且在有需要時毫不猶豫地再推出其他措施，惟券商普遍認為新措施「唔夠辣」。高盛指出，過去收緊按揭均只有短期效用；德銀認為，新措施對一手樓市影響有限，美銀美林更直言，是次收緊樓按措施全屬徒勞。

有見及此，金管局昨晚再就供款與入息比率（DSR）向認可機構提供進一步指引，將使銀行進一步收緊樓按。分析認為，金管局此舉或可減輕發展商提供二按抵銷新措施的作用，但相信對地產股的負面影響有限。

美銀美林：七輪措施全屬徒勞

美銀美林認為，金管局2009年10月以來推出了七輪逆周期措施，但全屬徒勞，新措施沒有驚喜。政府依靠收緊樓按，以及調整稅項來壓制需求，但有關措施推出後，很快便被市場消化，樓價很可能在3個月後反彈。

高盛指出，市場已預期金管局將收緊按揭成數，而過去多次收緊均只帶來短暫衝擊，相信是次再作收緊的影響同樣有限，而且不妨礙首次置業人士入市；發展商為應對措施，可提供更大比例按揭予買家。德銀同樣認為，措施對一手市場影響較細，發展商可協助買家貸款。

美銀美林首選新地及新世界，由於他們的股價較每股資產淨值（NAV）潛在折讓39%及59%。高盛首選新地、新世界及嘉里（00683），德銀首選新世界、長實、新地及信置（00083）。

本港「大孖沙」相繼着手部署下一代接班，新世界發展（00017）主席鄭家純上周五表示未有考慮交棒言猶在耳，該公司昨天宣布，鄭家純長子鄭志剛將由執行董事兼聯席總經理，升任為執行副主席兼聯席總經理，4月1日起生效。此舉反映鄭志剛的表現得到認可，名正言順進一步接手家族企業。

消息人士透露，鄭志剛基本上已負責管理新世界中國（00917）、新創建（00659）及新世界百貨（00825）等，今年系內着手進行融合亦是由他提出，以增加各公司間的合作及資源共用。消息指出，鄭家純仍然健步如飛，目前仍會就集團大方向或大舉動作出決策，但已不會參與公司的日常運作，「仲日日返工，唔會完全退落嚟」。

鄭志剛現年35歲，在2012年3月開始出任目前職位，身兼周大福（控股）及周大福企業董事，也是新中、新百貨、周大福（01929）及國際娛樂（01009）執行董事。

周安橋任九倉第一副主席

另一方面，九倉（00004）主席吳光正部署交棒予兒子吳宗權，除委任現任副主席吳天海繼任主席「輔政」3年，昨天再宣布，現任執行董事李玉芳及徐耀祥將於5月股東大會後改任副主席，徐耀祥將繼續擔任財務總監職務；周安橋獲選為公司第一副主席。

佳兆業（01638）公布境內重組債務計劃，涉及於去年12月底結欠銀行債務約124億元人民幣（約156.5億港元），以及結欠非銀行金融機構債務約356億元人民幣（約448.5億港元），重組計劃目的令公司財務及營運恢復穩定，使收購事項能夠完成。

該公司指出，重組計劃主要條款為債務抵押品及擔保不會出現任何變動及不削減任何債權人的本金，但利息將減少及年期將延長，而減少後利息不低於人民銀行貸款基準利率的70%，另年期亦將予延長，延長後剩餘年期不低於3年、不多於6年，但剩餘期限多於6年的債務，仍按照原有期限執行。該公司於今天復牌。

實呎8.23萬 高舊紀錄逾七成

嘉里（00683）旗下九龍塘義德道1號洋房上周公布標售，原定昨天開始招標，但發展商昨天隨即公布洋房以3.629億元售出，較指引價高出1.1%，情況為一手新例實施後首次出現。該洋房以實用面積計呎價高達8.23萬元，越級挑戰成功，呎價破盡九龍洋房新高，成為九龍區新指標。

有業界表示，超級豪宅仍受惠於外圍量化寬鬆政策，今年豪宅物業看高一線，相信年內有10%至15%升幅。

3.63億連三車位售出

嘉里上周四公布推出義德道1號洋房標售，原定昨天開始進行招標，但昨天公布以3.629億元連3個車位售出，並上載成交記錄，由公布標售至售出僅短短5天，亦較原先所訂指引價3.588億元還高出410萬元或1.1%。

洋房實用面積4412方呎，包括6045方呎花園及975方呎天台，實呎達8.23萬元，呎價破盡九龍洋房紀錄，較舊有紀錄高出逾70%【表】，相當誇張。

嘉里發展執行董事朱葉培表示，集團對豪宅物業甚有信心，除較早前以約1.42億元沽出跑馬地紀雲峰特色戶，因九龍塘區甚少洋房供應，故義德道1號洋房成交價較指引價為高，但對於買家身份及洽購買家數目則不便透露。項目售出洋房後，未計算車位累計套現近21億元；至於尚餘10伙，該集團採惜售策略，暫未有推售計劃。

朱葉培說，由於過去兩年豪宅市場淡靜，現時大部分豪宅買家為自用客，但仍有不少實力買家等待入市，預計今年市場注意力將重新集中在豪宅市場。對於金管局再度出招，他表示，措施雖然對上車客構成影響，但可避免銀行體系過度借貸，屬無可厚非，相信對市場為心理影響大於實際，樓市料可更健康平穩發展。

今年豪宅看高一線

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，義德道1號洋房成交呎價破紀錄，可見今年超級豪宅勢受追捧。他說，超級豪宅主要受大圍經濟影響，由於外圍量寬政策持續，而本港超級豪宅買家只受制於買家印花稅（BSD）措施，若發展商能適度提供補貼，外地資金尤其內地資金將陸續進駐本港，故今年豪宅表現看高一線，雖然去年樓價僅錄3%至5%升幅，相信今年將「追落後」，升幅約10%至15%。

亞洲投資者對境外物業的投放越趨積極，世邦魏理仕昨天發表最新研究顯示，2014年亞洲投資者跨境投資額接近3,104億元（港元，下同），按年增長達23%，當中以香港、內地及新加坡為主要「水源」。

新加坡增長冠亞洲

去年來自亞洲的資金之中，以新加坡約928億元居冠，按年增26.6%；其次是內地，涉及約788億元，按年增24.69%；彈丸之地的香港亦貢獻達491億元，按年增31.25%。以投資目的地來看，亞洲區內投放額高達936億元，按年增長達58%，增幅冠絕其他地區；至於在大洋洲的投資按年增33%達406億元，美洲增20%達694億元。

該行指出，去年內地及台灣保險公司在全球物業市場中冒起，相信今年仍會持續在各地物色更多物業。而亞洲投資者仍然以鄰近地區為主要投資熱點，不過他們正逐漸將資金伸向更遠的城市如美國、歐洲等，相信今年這趨勢會更顯著。同時，寫字樓仍然是不少投資者的至愛，佔去年投資額逾五成；然而他們對酒店及工廈業的興趣亦與日俱增，去年佔比約16%，按年增加5個百分點。

根據聯準會主席葉倫2月24日及25日於國會發表的證詞談話，葉倫重申對於升息將維持耐心的承諾，並暗示在通膨及工資成長依然偏低之下，不大可能於今年年中前升息。

但葉倫也強調，改變貨幣前瞻指引將意謂經濟已經好轉到某種程度，接下來的任一次會議「有機會」但並「不一定」會升息，顯示聯準會希望追求政策彈性，而非按表操課的升息時間表。

身為長線價值投資人，我們花了相當多的時間研究並進行跨資產團隊的討論，就美國經濟展望來看，我們認為美國正處於良好的狀態，對經濟前景保持正面看法。

而最重要的驅動因子來自於勞動市場，薪資已有緩慢成長，整體狀況持續好轉，但誠如葉倫主席所言，長期失業人口等部分指標「仍有進一步改善空間」。

當美國接近充分就業狀態時，聯準會貨幣政策正常化將是大勢所趨，儘管時間點不易準確預估，但如果美國就業市場延續目前的復甦力道，預期核心通膨下半年將逐步回穩並開始上揚，今年年中或第3季聯準會將有所動作。

回顧1994、1999及2004年過去三次聯準會升息循環，首次升息前後不動產指數或有震盪，但升息期間全球不動產指數平均漲幅達12.8%，甚至還優於MSCI世界指數的表現。

另一方面，不同於過去許多國家將跟進美國升息，未來歐、美、日（G3）央行反映自身經濟狀況而採取分歧的貨幣政策，尤其日本及歐洲央行仍在積極印鈔，預期聯準會未來的升息步調將較過去緩慢，全球資金動能依舊充沛。

長期經驗告訴我們，影響不動產產業的關鍵因素為市場供需，其次為總經環境，由於升息代表聯準會對景氣的肯定，只要未來利率呈現緩步上升格局，房市多頭行情將可走得更遠更長，我們對美國房市展望依舊樂觀。

美國去年第4季住宅出租空置率降至7%、低於金融海嘯高峰的11%，預期未來有機會朝歷史低檔5%邁進。受惠美國經濟與房市動能增溫，史坦普500指數不動產類股今明兩年的獲利預估均有近9%年增率，但不動產投資信託（REITs）股利發放率僅76%、低於長期平均的81%，預估未來股利率有調升空間，目前看好可受惠消費動能回升與高齡化趨勢的商辦、旅遊休閒、工業、零售及醫療保健型REITs。

放眼全球，目前以美國房市增長最為穩健，商用及住宅房市可望價量齊揚，而歐元區及日本剛從谷底緩步復甦，補漲潛力大，但因為景氣復甦基礎尚不夠穩固，須精挑細選投資標的。英國、香港及新加坡房市景氣位處成熟期，今年房價可能高檔震盪，所幸近年商辦供給增加有限，讓租金有續揚空間，建議透過全球化布局掌握區域輪動機會及各地投資題材。