內政部長陳威仁昨天表示，房地合一課稅對抑制房價有壓力，加上央行採取具體的信用緊縮動作，房價欲漲不易，淡水地區甚至下跌逾二成。次長林慈玲更大膽預測，房市有反轉走空頭的跡象。

內政部表示，目前空屋率仍有80萬戶，將儘量鼓勵愛心房東租屋平台，去化一部分；同時今年7月修改住宅補貼條件，擴大住宅租金補貼至5萬宅。

陳威仁表示，目前全省各地房屋供給量都過多，房市要上漲的空間相當有限，在房地合一課稅及央行採取信用管制措施之下，房市面臨很大的壓力，已欲漲不易。

他說，房市價格看不出明顯下跌，是因為有錢的人還在撐，並未立即釋出投資的房子，等到有錢人一釋出持有房屋，房價將明顯下跌，雖然房地合一稅未真正上路，但已對房市產生不小壓力，有些地區有明顯跌價，例如淡水，跌幅應有二成以上。

林慈玲也認為，財政部雖一再強調房地合一稅非為了打房，但對短期非自住交易勢必有影響。台灣房價已走十年多頭了，不應再繼續上漲，房價要上漲，必須有經濟發展環境改善，社會發展才能支撐高房價。林慈玲認為，今年應會有房市反轉向下的訊號，但房價會在目前水準盤旋多久才向下，且向下速度會多快等，都必須再作觀察。

陳威仁說，內政部極力推動富麗農村計畫，就是希望引導至鄉村地區，改善都會區高房價、高公建成本問題，引導產業人口回流。目前全國約有69％人口集中在六大都會區，且每年移居都會區人口以6萬人速度成長。

官員表示，內政部未來以推出住宅租金補貼作為住宅政策主軸，未來十年內要興建社會住宅3.4萬宅，台北市甚至要興建5萬宅，要照顧弱勢家庭。

美國那斯達克指數近日突破5000點大關，時光彷彿回到15年前網路泡沫化前的榮景，在美金後市持續看好下，升息的腳步聲越來越近，市場更傳言，時機點就在今年夏季，屆時台灣利率調升恐怕難以避免，連帶影響購屋民眾的進場時機選擇。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華認為，2015年全球經濟有極大的地緣性差異，美國處於經濟復甦，QE政策（量化寬鬆）準備退場；歐洲、日本還在經濟蕭條，陸續推出量化寬鬆政策；中國大陸經濟成長率想持續「保7」，祭出降息策略，或國際原油價格大跌後的走勢，這些全球經濟的不確定因素，在2015年甚至2016年勢必牽連並衝擊產業的前景。

回到國內，買賣雙方的心態在今年也面臨極大修正。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，近幾年政府積極打擊短期投資、囤房行為，加上進行中的房地合一稅改，部分屋主心態轉於保守，出脫手中閒置房產的機會大增，在自住當道的市場中，「向下比價」已是趨勢，中長期價格修正走勢不變，未來賣方價格越貼近實價揭露行情或更低，才有買方青睞。 在銀行緊縮放貸之際，房價想要續創高峰，將不大容易。全國不動產總經理石吉平表示，觀察年後買氣已明顯回溫，只是市場開價仍普遍偏高，有購屋需求的買方最好多看多比較。

2月各大都會區頻頻創交易量低點，在房地產不景氣中，又可從各都會區的交易熱區發現「抗跌區」，不過，由於建物買賣移轉數也包含新成屋第1次登記，而中南部郊區交屋潮仍持續當中，因此要購屋者要透過交易熱區尋找抗跌商圈，恐怕還得更謹慎挑選。

以2月的交易熱區來看，台北市前3名區域分別為內湖區276棟、中山區259棟及北投區178棟，交易熱區明顯集中在市郊區及小宅熱的中山區，顯示買方多往低總價、有能力負擔得起的地區購屋。 新北市買賣移轉數由淡水區326棟、中和區274棟及板橋區259棟，囊括前3名次，其中淡水區為居冠，明顯是預售屋落成登記所致，而中和、板橋為傳統熱門交易區，顯示買家購屋轉趨理性，還是偏好交通、生活機能完備的商圈，這也顯示傳統購屋熱區仍具抗跌優勢。

同樣的狀況也發生在台中市，包括成交量常勝軍的西屯區436棟，在2月買氣低迷之際仍拿下冠軍，其次2、3名的北屯區370棟和南屯區207棟，也同屬具備台中捷運綠線、七期南側文心森林公園等利多，顯示交通建設題材、優質生活環境，是不景氣中的重要抗跌指標，相對地，過往曾經擠入熱門交易榜的太平區，在新成屋交屋後也相對沈寂。

高雄市的部分，則呈現傳統區、補漲區域拉鋸的狀況。高雄市2月交易熱區依序為三民區275棟、鳳山區258棟及楠梓區256棟，全國不動產執行副總林泇廷分析，三民區向來為高雄市買賣移轉量常勝軍，區內鄰近九如交流道，交通便利且具備明星學區，對購屋族極具吸引力，至於楠梓區因價格親民，成為首購族熱門購屋區域。

雙北市公布2月買賣移轉棟數，兩市總量僅4501棟，與過去光是台北市單月就超過5000棟的光景相去甚遠，也顯示出買氣確實停滯。土銀董事長徐光曦昨(3)日在年度行務會議中表示，在政策明朗化下，不確定因素解除，房貸餘額目標微幅成長2?3％，至於凍結的交易量是否會逼得建商降價求售？徐光曦認為，建商口袋仍深，房價要出現崩跌勢的下挫機率很低。

今年2月受到農曆春節與228連續假期影響，工作天數較少，加上近來房地產景氣不佳，雙北交易量創下近16年來的單月新低，甚至連最近話題正熱的桃園也不盡理想。房仲業者劉明哲透過聯合報分析，從房地合一稅制的方向來看，對高單價的物件比較不利，這也是造成雙北成交量無法拉高的重要原因，反觀較為低價的桃園與台南，雖然交易仍不熱絡，但後勢仍可期待，其中台南也去年同期相比，量縮最小，顯見市場處於打底之勢。

不動產龍頭銀行土銀董事長徐光曦也表示，雖然房市景氣仍不佳，但在房地合一稅制明朗化下，不確定因素消除，今年房貸餘額目標為微幅成長2?3％。至於房價，他認為北市精華區仍可能微幅下跌，但供給量較大的地區甚至有能會出現1成以內的跌幅，但房價不至於硬著陸，畢竟國內利率水準仍低，建商的持有成本並不高，口袋深的建商，不會急於降價出脫，房價不至於出現崩跌式的下挫。

台經院副研究員劉佩真也指出，房市成交量從去（2014）年就開始下滑，光去年成交量就萎縮13.8％，不過量縮價未縮，但今（2015）年情況會開始轉變。她表示，房價預估會開始出現鬆動，雖會出現下跌的趨勢，但不至於崩盤，房市將面臨3?5年的價格修正。

公營住宅、社會住宅、捷運聯開宅，儼然已經成為雙北市住宅政策的顯學，尤其今年不僅將有板橋浮州446戶合宜住宅出租，台北市也將釋出只租不賣的500戶捷運宅，北市更設定8年興建5萬戶公營住宅，專家指出，短期政府推出的出租宅衝擊不大，不過若達到一定規模勢必會衝擊租金行情。

台北市首次推出「捷運聯開宅」，首波只租不賣500 戶，地點包括捷運台北橋站、龍山寺站、港墘站、美河市等，只要在北市就學、就業者都具申請資格，租金為市價的7至9折，最低租金約6800元起跳，低廉的租金更讓捷運聯開案之一的新店美河市住戶怒吼，擔憂房價下跌。

17RENT時尚物業管理總經理林俊翰指出，公營住宅、合宜住宅、聯開宅主要是針對弱勢族群提供的出租方案，目前對一般租屋市場影響有限，但對分租套房可能多少受到影響，尤其現在北市也不歡迎頂樓加蓋違建分租房，市府推出的廉價出租住宅，將排擠這類產品。

天時地利不動產總經理張欣民指出，若僅有幾百戶出租宅，對租屋市場衝擊有限，但規模達到8年5萬戶，甚至若南港就要釋出1萬戶，那麼對租金行情勢必有一定影響。至於現階段，他認為，倒是租客與房東議價的好題材。

下月首批龍山寺及小碧潭等站 6800元起
台北市長柯文哲昨表示，北市住宅約一百萬戶，盼興建五萬戶只租不賣公共住宅，能有效讓房價不再快速飆漲，雖無法做到讓年輕人在北市買得起房，至少要租得起。北市副市長林欽榮昨指，依捷運局規劃，除首批四月釋出的龍山寺、港墘、台北橋與小碧潭捷運站共一千零二十二戶捷運聯開宅，明年菜寮、蘆洲、辛亥捷運站也計劃釋出一千戶聯開宅，後續規劃包括世大運選手村、舊陸軍保養廠空地等，也將興建公共住宅。

根據市府規劃，首批四月出租的北市公共住宅，四處皆為與捷運共構的聯開宅，林欽榮上月即預告，月租金最便宜為六千八百元，皆為周邊租金行情打七至九折。北市捷運局聯開處長李政安昨說，明年預估釋出菜寮站一百七十戶、蘆洲站七百零六戶與辛亥站的八十一戶聯開宅，租金未定。

還有世大運選手村
除了聯開宅，北市都發局昨說，台北世界大學運動會位於林口的選手村，約一千四百戶公共住宅，但須與新北市討論分配，位於北市信義區的舊陸軍保養廠空地，五塊基地中Ａ、Ｂ部分中央已答應給北市，將優先興建，但Ｃ、Ｄ、Ｅ基地尚未定案，初估約有四千戶公共住宅。

不過行政院昨表示，過去國發會與北市府曾商議，中央開發空總，可回饋四成土地給北市府，北市府則希望拿這四成土地以交換模式，換得信義區陸保廠兩塊地，興建公共宅。

空總舊址政院不換
但政院發言人孫立群指，中央已決定空總不開發，因此現在沒有土地回饋的問題，空總土地百分之百是國產署的，北市對空總土地的所有權是零，就沒有換地的問題；但毛揆允諾「其他案子，和北市府還有很多合作空間。」政院、北市府將設定溝通窗口，就相關問題討論。

柯文哲昨也坦言，以國產署立場，土地是以設定地上權賣出獲利最大，市府要使用，不會無償撥用，但還是比不上設定地上權獲利多，因此，北市府還是願意有償撥用，但錢要給多少，將來還是要跟中央坐下來談。

信義南港逾一萬戶
另位於北市信義區的廣慈博愛院地上權案不再招標，規劃興建兩千戶公共住宅；南港區配合東區門戶計劃，規劃一萬戶公共住宅，其中南港成功橋周圍五百戶優先動工，台肥出租國宅計劃改建釋出八百戶。都發局表示，公共住宅規劃在十坪與三十坪間，租金是市價的七至九折。

影響有限 房仲：房價不會跌

業者看法
北市府明年將在捷運菜寮站、蘆洲站及辛亥站釋出一千戶公共宅出租，業者認為戶數有限，且有條件限制，不影響周邊租金行情與房價，若因此提高出租率，「是很好的事。」

「可提高出租率」
菜寮站「冠德捷世」前年結案，冠德建設業務處副總經理洪錦欽表示，北市府分回約兩百戶，低於市價的租金並不會影響房價，反而提高出租率，社區管理更完善，是很好的事。住商不動產三重重新店店長張哲銘說，該社區套房租金約一萬二千元，一房一廳格局租金約一萬五千至兩萬元，公共宅租金雖較優惠，但有條件限制，對行情影響不大。

蘆洲站「希望城市」近完工，銷售業者甲山林廣告總經理張境在說，目前分配比率未談定，市府應與開發商達成共識後才能確定出租戶數，買屋與租屋的人本來就不同，不會影響未來銷售行情。中信房屋蘆洲捷運站店長張祈隆則說，附近兩房租金約兩萬元，未來公共宅釋出，租金應在一萬五千元左右。

北市房價最親民、交易最熱絡的路段在哪？房仲業者據實價登錄資料，發現林森北路是北市交易最熱門路段，平均總價不到千萬元，其次為民權東路六段、內湖路一段。房仲分析，這些路段多為低總價、低單價物件，是30歲以下民眾購屋最愛。

據實價登錄資料，去年北市林森北路房屋交易達221件，奪熱門冠軍交易路段，平均總價997萬元，第2名為民權東路六段的153件，總價2051萬元，第3名為內湖路一段，交易118件，平均總價2450萬元。

4成是小套房物件
信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，林森北路雖位於北市中心，價格卻很親民，受自住買方歡迎，流通物件有4成是小套房，內湖區民權東路六段、內湖路一段，因具有交通、商業機能優勢，因而受民眾青睞。

信義房屋中山南京店長林奕廷表示，中山區以中山北路一段、二段單數巷和林森北路西側交易最熱，靠近捷運中山站的公寓單價超過百萬元，但過個馬路到中山北路以東、林森北路，中古屋單價僅45~58萬元、新成屋約68萬元。
觀察林森北路的生活機能，林森北路多餐廳、店家，商業機能活絡，以往民眾認為此區生活環境複雜，導致房價相對市中心低。林奕廷指，近一年因低總價優勢，成為年輕人及首購族買房熱門區。

總價比市區少一半
林奕廷表示，此區交易多為2房或大套房產品，以總價800萬元~1200萬元最熱絡，比起台北市1500萬元~1800萬元，房價幾乎少一半，所以近5成為27~31歲的年輕人購買自住。

在林森北路購屋的韋先生表示，台北市房價真的太高了，年年打房，也不見得降下來，真正有自住需求還是買不起，只能尋找低總價或套房產品，才能負擔得起100~200萬元自備款。

中古屋單價僅60萬
除了市中心，內湖區民權東路、內湖路一段也因單價低、生活機能佳，成為熱門路段。21世紀不動產內湖四期加盟店店東朱浩瑋表示，民權東路六段屬於別墅特區，中古屋單價60~70萬元，較市區便宜4成，去年捷運民生汐止線動工，加上2房及套房變多，吸引不少年輕人看屋。他透露：「年輕首購族只要發現房價下修1成~1.5成，就會快速成交。」

外資湧進需求增 僅次新加坡

北市商辦租金漲幅摘下亞太地區第2名！儘管全台房市冷，商辦需求仍穩定成長，仲量聯行昨公布最新辦公室調查，北市信義區A辦去年第4季租金與2013年第4季相比，成長率竄上9.5%，僅次新加坡14.9%，表現亮眼。

101幾乎滿租
仲量聯行昨發布「全球辦公室指數」及「亞太地區辦公室指數」報告，以去化量、租金成長、資產價值和經貿產業成長潛力為主要參考指標。「亞太地區辦公室指數」涵蓋27個城市，北市信義區年租金成長率排名第2，僅次於新加坡，而後依序是奧克蘭、威靈頓、胡志明市與曼谷，香港、上海僅2.7、2.2%。

從「全球辦公室指數」來看，北市信義區年租金成長率排名第9，超越倫敦、東京及美國多數一線城市。「這些城市過往1、2年外資進駐意願提升，致辦公室需求增加租金上揚。」第一太平戴維斯總經理高銘頂指，租金成長率與外資投資熱度、租金水準有關，香港、上海發展很成熟，新進入的外商比率減少，租金成長率相對較低。

仲量聯行總經理趙正義說明，過往信義計劃區租金成長率多在3~4%，但去年台北101大樓出租近95%，房東因而調高租金，目前101大樓單坪平均租金約3500元，若樓層較高也可能再往上探，抬升區域租金行情，加上無新供給，A辦租金首次超越每坪3000元、空置率也降至10%以下。

新A辦將釋出
但趙正義指，今年金融及科技業等對辦公室需求雖持續復甦，台北將有8~10萬坪的新A辦大樓釋出，會使租金上漲率趨緩，全年租金成長幅度應落在2~3%。

宜蘭礁溪房地產受惠溫泉觀光人潮加持，房市、土地交易異軍突起，實價登錄去年第4季有2筆總價逾2億元的溫泉旅館交易案，為礁溪地區實價登錄以來首度有總價2億元的房市交易。此外，101年礁溪也出現1筆每坪單價160萬元的土地交易案，創下宜蘭縣土地單價最高紀錄。

根據實價登錄資料顯示，103年11月，宜蘭礁溪鄉仁愛路上1間1層樓屋齡45年的溫泉旅館，共計21間房，建物面積67.31坪，地坪258.24坪，以總價2.53億元成交，換算每坪土地單價為98萬元。此外，103年12月，礁溪鄉中山路二段屋齡55年的「川湯養生館」，為3層樓的溫泉旅館，地坪208.08坪，建物面積412.6坪，去年以總價2.04億元，出售部分樓層（建坪117.85坪），換算每坪土地單價98.1萬元。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，此次實價揭露的2筆建物都位於礁溪最熱鬧的區域內，雖實價登記為店面，但實際現況皆做為溫泉旅館使用，其中，「川湯養生館」僅部分交易，整體物件總價應不止於此，但該2筆交易案，已是礁溪實價登錄以來首度見總價2億元的房市交易案。

另外，在土地交易方面，礁溪102年實價登錄土地交易535筆，103年來到658筆，年成長23％，土地單價由8.7萬元略降至8.2萬元。

但實價登錄資料顯示101年10月，礁溪塭仔城段1筆150.45坪土地，以總價2.4億元成交，換算每坪土地單價高達160萬元，創下宜蘭土地單價最高紀錄。

永慶不動產礁溪健康加盟店店東游怡婷指出，該筆素地位於礁溪湯圍溝地區最精華的溫泉地，買方著眼整合附近土地，將規畫為旅館休閒區使用。

游怡婷表示，礁溪溫泉區占礁溪鄉面積不到3％，其中又以湯圍溝地區的溫泉地價格最高，土地每坪單價約100萬元，而健康重劃區溫泉地單價約在70?80萬元。該地區除溫泉旅館之外，湯圍溝以溫泉套房最熱門，因產品規畫不同，單價從20?50萬元不等；而健康重劃區目前已是建商推案一級戰區，溫泉休閒住宅單價約在40?55萬元。

新北市政府近日接獲民眾陳情蘆洲區復興路355巷2號已歇業之「荷堤汽車旅館」疑似改建作為殯葬設施使用，新北市政府政府城鄉發展局表示，該址係位於都市計畫範圍內之農業區，依法僅得作為農業相關使用，不管是汽車旅館或是殯葬設施皆非容許使用項目，都市計畫範圍內各土地使用分區應符合其法令規範之使用範疇，市府將嚴格執行公權力，杜絕不法違規行為，回復農業區合法使用目的。

市府聯合查報小組已於2015年1月15日至現場勘查，查察當時該建物正在進行整建，雖未查有設立殯葬設施之情形，惟其未依法作農業使用，新北市政府政府城鄉發展局已開立勸導單，並於2015年2月27日再次通知違規人限期於2015年3月3日前改善，且將於2015年3月4日進行復查，倘再經查察確有未依法作農業使用之事實，將依違反都市計畫法新北市施行細則第30條之規定，對違規行為人處以6萬元罰鍰，必要時依法停止供水供電，以維護周邊市民居住環境品質及公共安全，貫徹市府公權力。

台中市不動產仲介公會理事長林金雄指出，行政院版房地合一稅塵埃落定後，雖然還得經立法院審議，但購屋族安心，房市已回溫。

以台中房市來看，一掃利空陰影後，又有台中市長林佳龍的重大建設加持，房價將會持穩，成交量也會逐漸回溫。

他認為，台中持有稅相對合理，有助於高資產客戶轉進，因此在西屯、北屯等地，頗有可期待之處。此外，台中一旦打通交通任督二脈，先天與後天的優勢，將帶來新一波的市場熱潮。

另外，住商不動產中區協理賴萬接著指出，重劃區可說是台中房市的引擎，即便市場紛擾，也能有所表現。他說，根據內政部不動產實價查詢網統計2013、2014年房價表現後，發現在8大重劃區中，8期、11期漲幅最夯，分別達15.45%與16.30%，傲視各區。而成熟度高的5期及發展中的13期與14期，反而出現小幅修正。

他認為，8期與11期的強勢，除了受惠於區域生活機能完整、房價合宜外，靠近目前未成熟機能的13期與14期，購屋族預先卡位的心態，也不容小覷。

賴萬表示，在政策利空下，台中許多區域出現盤整，在去年一整年也呈現出產品M型化的趨勢，但在強弱立現的過程中，自用客戶反而容易下手。

他說，由於過去台中市成功的重劃區經驗，讓購屋人願意先從這些區域著手，除了價格，重劃區生活機能與發展性，成為購屋人考量重點。

而8期鄰近未來具發展性的13期，11期除與14期相依，更和未來台中房市亮點水湳經貿園區為鄰，不過在機能考量下，8期和11期得以出線，而在這2大成熟區的拉抬下，台中南北兩地開始啟動，市場買氣可以期待。

台電位於高雄亞洲新灣區的16,062坪精華地，將在3月中旬進行招商說明，並在4月底前，公告招標50年地上權，總投資金額60億元以上，將引國內外資金，前進高雄投資商用不動產。由於這是我國公營事業在亞洲新灣區的第1個開發案，具有指標效果，因而格外受到關注。

根據了解，台電高雄亞洲新灣區精華地原本去年就要招商，因為土地汙染整治而延宕進度，現在已經確定今年4月底之前，公告招標，並且為了讓有意投標廠商擁有2個月的備標期，決定在3月12日和18日連續辦理2場說明會，6月底前開標。

據指出，該地面積16,062坪，位於高雄市圖書總館隔壁，對面則是高雄展覽館，今年8月通車的輕軌捷運，在附近設有車站，該地的土地使用分區屬於「特貿三」，容積率630％，建蔽率60％，將採地上權模式招商，簽約期間為50年，得標人可優先續約1次，時間20年。

根據高雄多功能經貿園區都市計劃通盤檢討的規定，得標的國內外企業可以興建五星級觀光旅館、商務旅館、大型購物中心、百貨商場、企業營運總部、或是辦公大樓，同時，可以獲得獎勵容積，大約有20％可以興建住宅。

不過，相關人員表示，台電這個地上權案，雖然可興建住宅，仍然屬於地上權住宅，存續期間跟商務設施一樣，延長之後，最高70年，為了避免未來產生收回的問題，地上權住宅將採取不分割的模式，因此，該地上權希望得標人興建「出租商務住宅」，未來供出租使用，而不是出售。

台電高雄亞洲新灣區地上權的投資金額大約60億元，地上權的權利金尚未最後決定，得標人的另1項費用地租，則是分2階段調整，第1年到第30年，地租金額以每年申報地價的6％計收，第31年到第50年，則以8％計收。

由於高雄亞洲新灣區是高雄未來經濟轉型的核心區域，而區內590公頃左右的土地，70％以上屬於國營、或公營單位，開發進度緩慢經常受到批評，而台電此次將標售的地上權案，是國公營事業的第1個投資開發案，具有指標意義，因此，在確定招商之後，成敗與動向，特別受到關注。

外高橋3月4日晚間發佈2014年業績快報，報告期內，公司實現營業總收入77.6億元，同比增長9.92%；淨利潤7億元，同比增長28.18%；每股收益0.64元。

公司表示，營業收入增長主要為轉讓出售業務收入、房地產租賃業務收入和進出口貿易收入等較上年同期有所增長所致。

陸家嘴3月4日晚間發佈2014年業績快報，報告期內，公司實現營業總收入51.2億元，比上年同期增加13.46%，公司實現歸屬于上市公司股東的淨利潤16億元，比上年同期增長13.07%，與上年度保持穩定增長，主要是公司及其子公司房產銷售及租賃經營所得。

0 3月3日，華遠地產股份有限公司公佈2014年度業績快報稱，公司2014年實現營業收入67.6億元，同比增長42.96%；實現淨利潤6.63億元，同比增長1.09%；基本每股收益為0.365元。

華遠地產表示，報告期內營業收入較2013年同期有一定幅度增長，主要是因為公司已銷售房地產項目在報告期內結轉收入增加所致，結轉收入中保障房所占比例較大。


據瞭解，華遠地產旗下保障房項目包括華遠·銘悅、華遠·瀾悅、華遠·好天地、華遠·和墅雅園四個項目，已經累計向市場提供了4604套保障房，而即將在近期入市的另一個自住房項目華遠·西山雅園，也將提供176套自住型商品房、106套經適房。

去年，華遠地產最為外界關注的是，明星老闆任志強卸任，華遠地產由孫秋豔掌舵。2014年11月25日，華遠地產股份有限公司宣佈，選舉孫秋豔擔任公司董事長，取代此前已經宣佈退休的任志強。同時，華遠地產稱將設立提名與薪酬委員會、審計委員會、戰略與投資委員會三個專門委員會。

0 3月3日，萬科公佈其2月銷售資料。資料顯示，2015年2月份，萬科實現銷售面積75.6萬平方米，銷售金額83.9億元。

2015年1-2月萬科累計實現銷售面積271.6萬平方米，銷售金額316.0億元。

對於前2月資料，萬科董秘譚華傑向觀點地產新媒體表示，雖然同比去年前2月的121億有所下降，但是今年春節對房地產行業影響比較去年大，因此萬科2月銷售仍處於一個正常的水準。

土儲少是把握節奏

在拿地方面，2月萬科依然表現謹慎，僅新增瀋陽皇姑紫台、成都新都五龍山F地塊兩專案，項目總淨用地面積約13.4萬平方米，總地價款為7.75億元。

拿地如此謹慎，譚華傑稱，未來萬科仍會著重尋找比較有土地價值的地，所拿地塊規模只要滿足萬科正常的經營發展需要就可以。

針對早前消息指萬科2014年全年土儲過低問題，譚華傑也首次向觀點地產新媒體回應稱，2014年房價是下跌的，但是地價是上漲的，同時萬科在2013年拿了較多土地，所以2014年萬科拿地速度就相應放緩，控制了拿地的節奏。

資料顯示，2014年萬科新增專案地塊39個，對應權益規劃建築面積676.2萬平方米，支付地價款約273億元。而2013年新增加專案數為104個，對應權益規劃建築面積約2148萬平方米，拿地金額超過800億。

此外，譚華傑還向觀點地產新媒體表示，在當下企業去拿更多地是較為不平常的行為。

譚華傑指出，因為黃金時代房價是單邊上漲，所以需要盡可能的拿更多地，售更多房子，因此靠增加土地儲備來發展的模式是黃金時代的模式。

“黃金時代不動產升值速度超過融資成本，這種情況下多融資多儲備土地，從商業角度多拿地也有利好的一方面；但進入白銀時代房價單邊上漲的時期就結束了，這時候不宜拿過多的地。白銀時代土地拿的過多不是財富而是一個問題”。

融資能力才是分水嶺

另外，針對目前資本市場受佳兆業債權違約事件影響，有更多債權人會更加謹慎選擇投資標的問題。

譚華傑對觀點地產新媒體稱，在白銀時代企業融資能力強弱確實較為關鍵，但在整體社會利率水準下降情況下，雖然違約事件出現可能導致債權人變得更加謹慎，企業的融資成本更高，但對於萬科等信用評級較高的房企影響不大。

不過，譚華傑還是表示，未來不同企業融資能力分化會更為明顯，而融資能力較弱企業對自身發展會有較大影響。

“黃金時代不動產升值快，企業可以承受較高的融資成本；但進入白銀時代，融資成本成為企業盈利水準重要的分水嶺，甚至能決定很多業務能做不能做”。


雖然不擔心融資方面的問題，但畢竟已進入白銀時代，譚華傑因此也向觀點地產新媒體明確表示，萬科一直在尋求轉型，加大新業務探索尋找新的利潤點，同時革新傳統業務。

譚華傑指出，白銀時代萬科除了關注產品服務本身外，還在關注經營的效率。其中組織效率是其中的一個，即通過組織變革來提升組織效率。

據瞭解，在組織變革方面，日前有消息稱，萬科集團為了提升利潤，正在展開組織架構變革。而萬科的組織架構調整包括各分公司裁員，並鼓勵各地方公司突破找路，探索創新業務。

甚至有消息指“內部瘦身指向的方向是擴大外包業務。人力資源、行政管理，甚至部分財務業務等均成為精簡的重點部門。”

在2月底透露酒店業務分拆獨立上市計畫後，昨日，碧桂園發佈公告進一步說明，正在研究分拆旗下酒店業務的上市，但是目前尚未有具體方案及時間表，一旦落實將進一步披露。

酒店經營是碧桂園五大業務板塊之一，碧桂園在其2013年的財報中提到，截至2013年12月31日，碧桂園已有37家五星級酒店或五星級標準酒店。酒店業務拓廣了非住宅項目業務的經常性收入來源，使得碧桂園的物業收入組合更加多元化，2013年其酒店經營錄得9.94億元的收入。另有資料顯示，碧桂園酒店業務市值約200多億元，占集團總市值的4%。

分析人士指出，碧桂園酒店業務獨立上市可為碧桂園帶來的直接利好是為其提供新的融資平臺，有助於提高流動性和財務靈活性，從而為其運營的房地產專案募集資金。

其實，開年以來碧桂園也表現出了對低成本融資的渴求，在昨日公告中碧桂園也提到，正在對深圳前海成立融資平臺進行可行性評估。為減低經營成本，碧桂園也希望將整體利息成本降至6%。此外，就在上周碧桂園還宣佈發行了9億美元2020年到期的優先票據。


實際上，酒店業務板塊正在成為房企重點打造的融資平臺之一，去年方興地產實現了酒店業務的打包上市，此前也有綠地、世茂、新世界中國等企業傳出分拆酒店業務獨立上市的消息。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭曾向北京商報記者解釋稱，房企的目的是為了獲得長期穩定的投資回報率，分攤住宅市場可能因波動帶來影響。

也有分析進一步稱，目前酒店物業普遍投資回報較低，對於資金需求量大的房地產企業而言，來自這部分的營收貢獻有限，因此若能實現該板塊的獨立上市，能夠達到盤活資產的目的。

不過，也有聲音認為，雖然對於碧桂園而言，及時分拆酒店板塊、打通資本市場融資管道有其必要性，但是在酒店行業增速整體下滑的背景下，分拆上市後該板塊未來受資本的歡迎程度也有待市場的考驗。

監管部門日前發佈通報稱，證監會私募基金監管部針對負面報導或投訴較多、風險相對集中的私募房地產基金領域，組織7家證監局對9家私募基金管理人進行了現場檢查，涉及產品100餘隻，規模300億元。

針對檢查中發現的問題，證監會對北京?銀中嘉投資基金管理有限公司、深圳市威廉金融控股有限公司和歌斐資產管理有限公司採取了責令改正的行政監管措施，要求限期整改，並記入資本市場誠信檔案；對其他6家管理人發了監管關注函，提醒其完善內部制度，依法規範運作。各證監局將通過審查整改報告或事後回訪檢查等方式持續關注這9家管理人的整改結果。

一位不願具名的房地產私募基金從業人士表示，房地產私募基金被查主要集中在三個節點：一是資金募集過程的合規與否，按照私募基金管理辦法，資金來源必須是特定的合格投資者；二是資金流向，是否落實專款專用；三是內部治理方面，比如是否按期付息等。


長期關注房地產金融領域的華商律師事務所郭維律師表示，在資金募集和資金使用方面存在一些不規範的情況，一些房地產私募基金自設P2P網貸平臺銷售基金產品募集資金。據瞭解，一些P2P平臺或者房地產電商平臺銷售此類基金產品時並不設置合格投資者的這一門檻，這就違背了私募基金管理辦法，一旦專案出現風險，投資者並不具備抵禦風險能力。

上述不願具名的從業人士表示，通過P2P平臺募資還違背了私募基金管理人、私募基金銷售機構不得向合格投資者之外的單位和個人募集資金，不得通過報刊、電臺、電視、互聯網等公眾傳播媒體或者講座、報告會、分析會和佈告、傳單、手機短信、微信、博客和電子郵件等方式，向不特定物件宣傳推介的規定。

郭維表示，2014年私募房地產基金的資金募集非常困難。有從業人士告訴中國證券報記者，現在一些專案募集了一兩個月也只籌到了一兩千萬元，存在著巨大的資金缺口，因而一些公司試圖通過P2P平臺募集部分資金。

沒有腳手架，也沒有大型機械設備，位於肯雅首都奈洛比kiara路上的一處工地像是中國鄉下農戶的自建房，但這是一個中國商人開發的小型房地產項目。

2014年11月的一天下午5點，黑人工人們正在收工，將當天的工作清單交給中國的管理人員簽字、接受門衛簡單檢查後，逐一離開。

來自四川的周姓總工程師住在這個工地旁，他是總負責人，下屬和朋友們都叫他“周工”。他看了看當天的工作情況，拍了一下一個黑人工人的腦袋，嘣出一句對方聽不懂的四川話，“你的鋼筋紮得太稀了。”

周工在現場對21世紀經濟報導記者說，“當地工人有個特點，做得不好必須當場指出，否則對方不認。”他來到奈洛比已有4年，仍不會說英語，不過他的非洲保姆已經被他訓練出一手地道的四川菜。

一位在肯雅生活多年的老華僑說，中國商人來這邊搞房地產就像原子裂變一樣，一生二，二生三，每個人摸索出門道之後，就從國內找到合作夥伴，然後獨立做項目。周工也是其中之一。

“裂變”出來的項目往往比較小，像周工一樣，在城市中心買下一棟數百平米帶院子的舊別墅及土地，然後拆掉舊房，蓋公寓樓出售。

不過，大型開發商並不遵循這一套路，他們購買大片土地，開發大型商場，承建地標性建築，而且還會承攬路橋等基礎設施工程等。

對於到底有多少家房地產企業在奈洛比，目前很難找到準確的資料。普遍認可的資料是幾十家，也有的說有七八十家。中國駐肯雅大使館經商處也未能提供這個資料。

多位元在肯雅的中國房地產開發商對記者描述了前幾年的狀況，奈洛比的房地產市場幾乎處於蠻荒狀態，進入門檻很低，購買土地後擁有永久產權，黑人買房子也不計算面積，這是他們淘金的天堂。

不過，這些年，肯雅的土地市場出現了暴漲，幾乎隔幾年就要翻一番，雖然房價也在上漲，但遠趕不上地價上漲的速度。這對繼續投資房地產構成了挑戰。

進軍非洲

“我總共只看到五個塔吊設備。”周工回憶第一次奈洛比之行說，“這說明當地的建築技術水準不高。”在綜合考察當地的土地和勞動力成本、市場銷售等情況後，已在四川建築行業做了20多年的周工決定闖蕩非洲，當時他已年過半百，一句英文也不會。

周工既是工地總管，也是非洲工人們的師傅，從攪拌機的操作，到紮鋼筋的細活，都得親自教，有時連設計圖紙他也親自提意見、修改。

現在，他手下已經有七八十人的建築隊伍，但中方人員只有十分之一。他給記者算了一筆賬：當地建築工人一天的工資人民幣30元左右，而國內建築工人的價格則是上述價格的5倍。

大量利用當地工人是普遍現象。一些大型房地產開發企業，當地和中方員工的比例甚至達到100：1，僅僅是在財務、大型機械設備操作等關鍵崗位上使用中方員工。

國內，建築行業普遍存在拖欠工人工資情況，在奈洛比幾乎不存在。工人準時上下班，工資按周發放，這是他們的慣例。

周工的這個項目是來肯雅的中國小開發商的典型，從購買土地到專案建設，甲乙方合二為一。這些投資肯雅的中國房地產商們之前很少是專門做房地產開發，大多數由承建企業轉變而來。中國武夷集團雖在當地工程承建領域已很有名氣，但房地產開發卻剛剛開始。

相比于僅僅做乙方，既做甲方，又做乙方利潤要高很多。周工說，據他測算，兩年的利潤可以達到100％。如果建設週期縮短，則利潤更高。

在奈洛比之外，一些中國的開發商已經進入了肯雅的其他地區。河南國基專門和政府合作，給公務員蓋樓房，已經在非洲十多個國家有房地產專案，現在剛剛進入肯雅。在肯雅，他們避開首都奈洛比，直接去地方郡縣，“在那裡，中國人還很少。”

地價暴漲

“我看中的地，從未失手。”在奈洛比市YAYA購物中心的一間中餐廳，潘大夫對21世紀經濟報導記者說。

她起初的職業是一名大夫，因為偶然的機緣，開始進入土地買賣行業。1998年，她給肯雅的一位電力公司老總看病，對方告訴她，電力公司正好有一塊土地出售，她開玩笑地問，她能不能買，對方立馬答應。

當時，那塊地她僅僅只能夠交得起保證金，剩餘款項根本出不起。不過，在截止日期之前，這塊地竟然有新的買主，她只交了幾萬元保證金就賺了上百萬先令。

後來，買賣土地成為她主要的生意，奈洛比地價近年暴漲，她獲利豐厚。據肯雅的知名房地產諮詢公司hassconsult今年發佈的報告顯示，2007年以來，奈洛比的土地價格已經暴漲了535%。這是房地產開發商要面臨的主要風險。

對於地價暴漲，房地產商如何應對？周工對21世紀經濟報導記者稱，“沒關係，容積率可以提高。”中國武夷集團的曾姓副總則稱，有些地產商減少了投資，對市場採取觀望態度。一些房地產商將投資轉向坦桑尼亞或烏干達。

在肯雅，土地歸居民永久所有，土地買賣在民間自由交易，政府幾乎不干預。

中國買家也成為肯雅土地仲介機構的目標。在一處緊鄰使館區的奈洛比市次中心地段，有著荒蕪的院落和破舊的房子。一位印度裔的土地仲介對21世紀經濟報導記者說，“這塊地，4500平米，6.5億先令。”以此計算，一畝地的價格約合人民幣650萬元，這比國內一線城市同等地段的土地價格便宜很多。

通過土地融資是國內房地產開發商的慣常操作思路，但是在奈洛比融資成本較高，以肯雅先令發放貸款，銀行的利率將近20%，而如果以美元融資，利率8%左右，但要承擔匯率風險。而且，銀行對項目的監管很嚴，會根據專案進展分期發放貸款，而不是一次性給付。

此外，房貸並不能幫助開發商融資，雖然房企可以提前預售房屋，但是銀行貸款直到房屋交付時才撥付。上述曾姓副總稱，“（奈洛比房地產市場）泡沫相對較小，因為可用金融杠杆很小。”而如果一旦金融政策出現放鬆，肯雅的房地產市場可能會繼續獲得大發展。

在奈洛比的華人房地產圈，幾乎聽不到房地產投資失敗的案例。其中被外界關注的是兩類風險，其一是定價策略不對，導致部分房屋滯銷，但調整之後很快便可出手。二是因為土地價格暴漲，一些華人投資商未細緻考察便匆忙投資買地，導致土地成本過高。

在肯雅有極少數土地，同一地塊卻有不同的地契，這一情況雖然很少遇到，但卻被多位中國房地產投資商提及風險。“找到一個好律師是關鍵。”潘大夫稱。

誰在買房？

21世紀經濟報導記者在奈洛比採訪時，中航國際旗下的一個房地產項目正在預售，總共111套，價格從25萬美金至58萬美金不等。

該公司一位陳姓女士稱，他們內部已經訂購了二三十套，而她自己也訂購了一套，“外國人購房只需要辦理一個PIN碼，並不複雜。”

外國人是肯雅的房產銷售或出租的主要群體之一。地處東非的肯雅，東接動亂的索馬里，西連政局不穩定的蘇丹，因此政局穩定的奈洛比的房地產市場吸收了大量的周邊國家富豪的資金。

此外，奈洛比還是眾多國際機構在非洲的總部駐地，如聯合國非洲總部、聯合國人居署等等，這些機構擁有數萬人的雇員，支撐了奈洛比附近區域居高不下的租房市場。相比于中國房地產商喜歡直接賣房，不少印度裔的房產商建好房屋後，直接用於出租。

“十年收回成本。”這是多位元中國房地產商告訴記者的數位，這意味著購房出租是一項有利可圖的生意。

此外，近年來，肯雅經濟穩定增長，人均GDP自2007年來至2013年已實現翻番，達到1347美元。城市新興的中產及工薪階層不斷壯大，也支撐了一部分房地產市場的需求。

不過，只有極少數中國的房地產商已經把觸角伸到了工薪階層。長城公寓是其中的典型代表，這個處於重工業區邊上的地產項目，價格極其低廉，每套房子只要二三十萬人民幣。


在奈洛比市郊，進入一條名為北京路的水泥路之後，6層高的米黃色的房屋映照在藍天下特別顯眼。2008年，長城公寓專案開始建設第一期，由中國武夷集團承建。此後開發商自己組建施工隊伍，由當地設計師設計，使用自己工廠生產的膩子、鐵窗等材料。

一位元蔡姓副總對21世紀經濟報導介紹了專案情況——早在2002年，他們就準備進入房地產行業，但直到數年後，他們的藥材生意和酒廠辦不下去了之後，他們才開始蓋房子，但早年買下的便宜土地給他們帶來了極大的競爭優勢。

現在，長城公寓的房子早已賣完，三期工程也正在收尾。按照奈洛比的發展規劃，未來會發展諸多的小城鎮。許多中國的房地產商對在市郊開發項目表現了興趣。

　　全國政協委員、原財政部財科所所長賈康告訴21世紀經濟報導記者，房地產稅立法按程式應是財政部、國家稅務總局兩部門為主，通過國務院法制局對接全國人大財經委員會、預算工作委員會，相關部門都要參與。

　　“中央要求財稅體制改革2016年基本完成重點工作、任務，從時間表看，不應拖到2017年全國兩會後，”賈康表示，不動產登記3月開始實施，到2018年完成，也就是說，2017年房地產稅開徵的配套條件應該是對得上的。

　　本報記者 紀睿坤 北京報導

　　“暫行條例的規定操作性不強，比如關於登記程式的問題，登記審查是形式審查還是實質審查等等問題，都有待于在未來出臺的不動產登記暫行條例實施細則中加以明確。” 全國人大代表、中國法學會民法學研究會常務副會長孫憲忠如是向21世紀經濟報導記者介紹，孫曾牽頭起草條例專家建議稿。

　　《不動產登記暫行條例》自3月1日起開始正式實施，亦成為2015年兩會的熱點話題。

　　21世紀經濟報導記者自國土部獲悉，國土部正做《不動產登記暫行條例實施細則》出臺前的相關準備。

　　據國土部地籍管理司司長、國土部不動產登記局的首任局長王廣華介紹，國土部牽頭制定的《實施細則》已在徵求國務院36個部門和全國31個省(區、市)國土部門的意見。

　　短期對房地產市場

　　影響不大

　　隨著不動產登記暫行條例的落地，不動產登記將在2015年進入實質性推進階段，其對於樓市的影響，亦被廣泛關注。

　　3月4日，全國政協委員、泰禾集團(22.13, 0.11, 0.50%)董事長黃其森在接受21世紀經濟報導記者專訪時表示，開發商非常歡迎不動產登記，不動產登記絕不可能導致中國房地產滑坡，甚至崩盤，而是有利於促進房地產市場長期健康發展。

　　“雖然短期來看，一些多套房源持有者可能會在短時間內將名下部分房源出手，但‘拋售’不代表‘甩賣’，更不意味著能左右市場大盤的走勢。”在黃其森看來，真正影響市場掌握大盤的，依然是宏觀經濟形勢、金融政策與供求關係。

　　黃其森判斷，隨著央行[微博]降准、降息等一系列政策的推出，2015年的房地產市場基本面將好於2014年。

　　全國政協委員、國家住建部專家委成員張泓銘也向21世紀經濟報導記者表示，不動產登記實施後在短時間內可能會增加一部分二手房市場的供給，但是並不會造成全國二手房蜂擁拋售以及市場大逆轉的局面。

　　全國政協委員賈康告訴21世紀經濟報導記者，不動產登記對房地產市場空置房的出租或出售有一定影響，尤其是出售，但不會讓房地產市場一蹶不振。

　　來自國土部的資料顯示，全國已有30多個市(州)、70個縣(市、區)完成了職責和機構整合工作，基本具備了啟用新的登記簿和新版證書條件。

　　21世紀經濟報導記者自山東、四川等多地開啟不動產登記的省市採訪亦發現，已有充分預期的樓市反應比較平靜，沒有出現大規模拋售房源的情況。

　　樓市長效機制啟動

　　黃其森認為，不動產登記是樓市長效機制的基礎，在摸清家底後，有助於政府出臺科學的房地產政策，有的放矢，不搞拍腦袋，不搞一陣風，再不能搞頭疼醫頭、腳疼醫腳了；與此同時，不動產登記的實施，作為不動產稅落地的基礎支撐，也有利於未來房地產稅的落地。

　　另據21世紀經濟報導記者獲悉，國土部與住建部正在共同研究，加快制定不動產統一登記技術層面的試點工作方案。

　　國土部不動產登記局負責人也表示，不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎，不過稅收問題只能根據稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

　　全國政協委員、原財政部財科所所長賈康告訴21世紀經濟報導記者，房地產稅立法按程式應是財政部、國家稅務總局[微博]兩部門為主，通過國務院法制局對接全國人大財經委員會、預算工作委員會，相關部門都要參與。

　　“中央要求財稅體制改革2016年基本完成重點工作、任務，從時間表看，不應拖到2017年全國兩會後。”賈康表示，不動產登記3月開始實施，到2018年完成，也就是說，2017年房地產稅開徵的配套條件應該是對得上的。

　　全國政協委員、財政部副部長朱光耀也在兩會期間接受媒體採訪時表示，目前由全國人大牽頭、財政部配合的房地產稅立法工作正在研究過程中。

　　賈康還認為，房地產稅可以帶來多種正面效應，如可促使我國房地產調控體現應有的“治本”水準並形成長效機制，能夠幫助增加住房市場上購房者對中小戶型的需求。

34.8億中標 攻中小單位

大埔白石角去年因有兩幅招標官地同以低價批出，震撼市場，事隔約一年區內地價終於谷底反彈，新地（00016）以每方呎樓面地價3864元投得靠近吐露港公路的博研路用地，高於市場估值上限7%，較去年批出兩幅更優質的臨海地更高出8.8%和17%。新地首度進駐白石角，並計劃投資80億元，在以大單位主導的白石角興建首個中小型住宅項目。

新地主席兼董事總經理郭炳聯上周五在業績會上表示，看好本港樓市，尤其中小型住宅，並會積極投地，不足一星期，該集團土地儲備又有進賬。

每呎3864元 投資80億

地政總署公布，上周五截標的科進路與博研路交界住宅地，已批予新地旗下瑞域有限公司，作價34.8億元。新地副董事總經理雷霆對投得地皮表示高興，認為價錢合理，項目具規模，容易設計，景觀開揚，計劃興建中小型單位為主的住宅項目，總投資額料約80億元，每方呎樓面成本約8884元。

博研路用地的地盤面積約25.01萬方呎，可建樓面約90.05萬方呎，用地與東鄰的3幅土地原擬作科學園擴展部分，政府近年為增加房屋供應，把整批土地改劃作住宅用途，博研路用地便是4幅土地中首幅推出的住宅地。

博研路用地每方呎樓面地價約3864元，屬去年起批出的3幅用地中最貴，較去年5月鷹君（00041）投得的科研路用地樓面地價3300元，高約17%；相比曾流標但重推並由億京投得的科進路用地，樓面地價約3552元，高約8.8%。不過，是次造價與2009年區內高位7284元比較，則仍低約47%。是次屬新地首度進駐白石角一帶，理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，地皮造價屬「志在必得價」，可為吐露港一帶地皮訂下價位新指標，惟因地皮在上周五正午截標，金管局在同日下午才公布「辣招」，是次造價尚未反映當局出招對樓市的影響。

開售呎價最少1.3萬

不過，高緯環球中大華區評值及專業顧問部主管及執行總監張翹楚相信，金管局收緊按揭對區內地價影響有限，日後推出的地皮，樓面地價料可達4000元。韋堅信測量師行估值及諮詢服務董事林晉超指出，相信新地看中地皮的協同效應價值，估計日後項目落成的開售實用呎價約1.3萬至1.5萬元。對於地皮將發展區內首個中小型項目，業界預料，目前白石角以大型單位為主，相信提供更多中小型單位可完善該區換樓鏈。中原地產市務經理鍾國基表示，不少業主均習慣區內有地皮招標，加上該區未來陸續有新供應，二手業主未因個別地皮高價成交而改變叫價。

新地「大小通吃」搶8新界地

政府於2010年起主動推售土地，近年進一步加大力度，吸引不少中小型發展商進場，相比之下，多家大型發展商投地態度較保守，惟獨新地（00016）依然「大小通吃」，單計去年初至今，該集團已在官地和鐵路項目招標中，成功投得8幅土地，並全部位於新界區，初步估算總投資額接近500億元，為新地未來數年的銷售計劃帶來逾8600伙單位新供應。

投資500億 可建8600伙

新地上周五公布的2014/15年度中期業績指出，該集團單計去年下半年，已先後投得3幅土地，總樓面約273.5萬方呎，令該集團截至去年底以可建樓面計算的土地儲備，提高至約4950萬方呎，包括樓面約2080萬方呎的發展中物業。

大型住宅用地外，新地亦沒錯過較小規模地皮，例如去年2月以4.3億元投得的屯門良德街用地，可建樓面僅16.8萬方呎。

此外，鐵路項目也是新地新增土地的重要來源，該集團於去年4月成功進駐將軍澳日出康城，奪得第4期發展項目，並隨着港鐵（00066）向城規會申請放寬區內發展限制，項目可建單位數目由約1600個增至約2200伙；上月又拿下曾兩度流標的港鐵天水圍天榮站項目。

雖然新地投得的土地可建逾8600伙，相等於政府1年住宅單位供應目標約45%，但集中於新界區，也未見投得市區重建項目。近年該集團在市區增添多個併購項目，包括西半山堅道18至20號、同區巴丙頓道23號和筲箕灣教堂里項目等，共為新地提供52.8萬方呎住宅和商場樓面。

另外，新地揚言「月月有樓賣」的推盤策略，結果售出單位數量多，自然須大量補充土儲。

長和系重組「三部曲」最後一步為分拆地產業務上市，日後負責營運地產業務的長地，將以股票及550億元現金買入集團所有地產業務，該筆550億元貸款一如所料獲銀行爭相追捧。

路透引述消息人士稱，有關貸款已獲超額認購，預計將逾20間銀行參與，承諾貸款規模達1000億元以上，和黃（00013）要求每間參與的銀行最多承貸50億元。

有銀行界人士稱，該筆一次性償還貸款（Bullet Loan）的綜合收益相當於本港銀行同業拆息（Hibor）加110至120點子，惟因超額認購規模頗大，綜合收益料收窄。是次聯合貸款（Syndicated Loans）將取代早前滙豐及美銀美林承貸的過渡貸款（Bridging Loan）；兩行曾於1月分別承貸450億及100億元過渡貸款，至今未有動用。

長和系重組首部曲獲得通過，長實（00001）將於本月18日改為在開曼群島註冊的長和重新掛牌，其後若能通過長和私有化和黃，才由長地向長和以550億元現金及股份買入長和地產業務，以完成分拆。

金管局收緊按揭成數，嚴重打擊上車客入市信心，戴德梁行預期，新辣招難令樓價下跌，但直接令成交量萎縮，預計未來3至6個月成交量由8000宗，減少至4000至5000宗。香港置業表示，近日二手市場已出現減價沽貨情況，預期中小型樓價短期受壓，跌幅在5%內。

戴德梁行︰一手影響較少

戴德梁行高級董事陶汝鴻表示，金管局進一步收緊按揭成數，對用家特別是上車人士影響最大，但對投資者影響較微。他說，縱使樓價由去年12月至今升幅達5%至10%，政府亦不應「一刀切」，推行政策時可提供更多彈性予首次置業買家。

他認為，新辣招對二手市場影響最大，但在現時基本因素不變的情況下，難令樓價大幅下挫，惟成交量將萎縮，預計未來3至6個月成交宗數將由每月8000宗減少至4000至5000宗，短期而言亦有機會令急需放盤的業主恐慌性拋售。陶汝鴻說，一手市場所受影響則較少，發展商可推出更多優惠淡化措施所帶來的影響。

港置高級執行董事伍創業表示，收緊按揭措施已令樓市受壓，二手市場近日出現減價沽貨情況，中小型單位樓價短期將出現跌幅，但相信幅度在半成以內；至於豪宅市場，新措施影響有限，由於豪宅地皮供應持續緊絀，預料今年豪宅將扭轉往年淡靜局面，並出現「有價有市」情況，但豪宅樓價升幅不會太大，預料也在5%以內。

碧桂園（02007）公布，首兩個月累計合同銷售額約114.6億元（人民幣．下同），較去年首兩個月份的253.4億元按年跌近55%。

下年度賣地計劃會有兩幅九龍塘豪宅地可供出售，其中一幅位於筆架山的地皮，因發展密度較低，可以興建較多洋房，業界估計樓面呎價達2.1萬元，有望成為九龍新地王。

樓面呎價料達2.1萬

市區住宅地買少見少，下年度賣地計劃只有5幅市區地，新增地皮只有兩幅，除了何文田常盛街地皮外，還包括九龍塘筆架山龍翔道西面地盤。

今次出售的筆架山龍翔道西面地皮，跟嘉里建設（00683）上月投得的東面地盤一樣，同屬前龍坪道臨時房屋區，已由「政府、機構或社區」用途，改劃為「住宅（丙類）」用途。

可建樓面逾34萬呎

不過，西面地盤的發展規模更大，佔地近23.47萬平方呎，地積比率約1.46倍，總可建樓面面積近34.28萬平方呎。

受惠東面地盤理想的賣地成績，業界估值亦見進取，地皮估值近72億元，樓面呎價高達2.1萬元，比東面地盤，亦即是現時的九龍地王錄得的2.05萬元高出約2.3%。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，筆架山龍翔道地皮附近的屋苑，例如樓齡少於10年的畢架山峰，最近的實用呎價約2.05萬至2.58萬元。而樓齡達15至16年的帝景峰，以及樓齡達27至28年的畢架山花園，實用呎價則約1.24萬至1.71萬元。

大窩坪地 估值最高95億

至於同區正在改劃的大窩坪延坪道住宅地，佔地約21.96萬平方呎，地積比率約2.88倍，可建樓面面積約63.24萬平方呎，政府計劃在上半年度招標，地皮估值近57億至95億元，樓面地價約9,000元至1.5萬元。

理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，雖然地皮位處的地勢較高，景觀可能會較開揚，但礙於發展密度較高，相信會以中密度的分層住宅為主，故地價會較筆架山一帶的住宅地低。

政府收緊按揭成數令入市活動受阻，租賃市場則受惠，太古城更錄得新高貴租。中原趙鴻運表示，海天閣高層B室，實用面積792方呎，3房套間隔，業主於年頭放租，開價每月4.5萬元，最終以4.1萬元將單位租出，折合呎租51.8元，料成為該屋苑歷史最貴租金。業主於2007年以628萬元購入單位，租金回報約7.8厘。

美孚新?銀主盤低市價4%

至於二手市場則錄低市價成交，港置余柏表示，荔枝角美孚新?一個三按銀主盤易主，涉及8期百老匯街106號中層A室，實用面積約656方呎，銀主上周先以640萬、低市價10%放盤，旋即收到逾10名買家入標，本周二突擊反價至660萬並再進行新一輪競標，當場有5名買家競投，最終以680萬成交，但仍低於市價4%，折合呎價10,365元。

另有市場消息指，馬鞍山海典灣3座高層E室，實用面積472方呎，最新以582萬元易手，折合呎價12,331元，較開價約620萬元減幅達6%。

偉華中心付10%SSD稅

另外，中原馮澤源表示，加辣後買家入市態度紛紛轉趨觀望，偉華中心最新錄本月首宗成交，市場最新錄得4座高層B室易手，實用面積358方呎，加辣前開價468萬元，日前以約464萬元易手，實用呎價12,961元，較市價略低約2%。原業主為「八十後」，於2013年2月以404萬元入市上址，曾將單位放租，持貨不足3年，是次轉手需付10%額外印花稅（SSD），金額約46.4萬元，扣除稅後賬面獲利13.6萬元離場。

金管局再出招壓樓市，發展商取態不一，滯銷盤減價，旺銷盤加價，大坑道339號劈價7%推出標準戶，同樓盤的複式戶則加價2.4%、九龍站君臨天下、粉嶺逸?及長沙灣曉盈亦齊齊加價。至於本周六推售東涌昇薈315伙已累收至少600票，超額登記0.9倍。

大坑道339號有加有減

麗新發展於跑馬地新盤大坑道339號昨日上載新價單，其中B座1樓及2樓複式單位加價2.4%至1.71億元，加價400萬元，同樓盤的B座3樓，面積1,507方呎，由約5,920萬元減價至約5,506萬元，減幅約7%。此盤於3月8日以先到先得形式推售4伙。

香港小輪昨亦上載粉嶺逸?新價單，其中4伙高層貨尾單位提價約2%，累積加幅達31%，以第5座35樓E室為例，面積459方呎，今年1月由461.5萬元加價至595.5萬元，昨日更加價到607.4萬元，累積加幅達31.6%，並於3月8日以先到先得形式推售6伙，同系由?地發展的長沙灣福榮街曉盈其中3伙低層貨尾加價超過9%，當中7樓D室，面積513方呎，售價由673萬元調升至736.3萬元，加價幅度達9.4%，同樣於3月8日以先到先得形式推售6伙。

?隆地產趁豪宅市道回勇，昨日公布將九龍站君臨天下部分貨尾加價約11%到21%不等。其中第2座62樓E室，面積826方呎，售價由2,143萬元加至2,592.6萬元，加價21%。同樣於3月8日以抽籤形式推售第2座其中5伙高層單位，消息令區內二手業主即時加價。

君臨天下最多加21%

中原豪宅林海帆表示，今次君臨天下大幅提價，刺激區內二手業主即時調升叫價，如君臨天下3座低層D室，實用面積1,015平方呎，原先叫價1,600萬元，得悉新盤加價消息後，即時調整售價至1,920萬元，升幅達20%。

南豐等發展的東涌昇薈將於本周六推315伙，消息指，至昨夜7時已累收至少600票，超額登記0.9倍。南豐地產部總經理鍾志霖預料，該批單位市值約30億元。對於金管局出新招收緊按揭，鍾志霖稱，昇薈有逾70%單位的訂價逾700萬元的單位，主攻換樓客，首期負擔能力相對充裕，而過往售出1,000多伙之中僅1伙買家選用二按，相信樓價將平穩發展。他又稱，該盤部分價單已提價，幅度約3%，同時有18伙特色戶有待推出。

星鑽公布加推30伙

中國海外與市建局合作發展的西營盤星鑽亦公布加推30伙，根據價單，此30伙的實用面積387方呎至855方呎，售價876.4萬元至2,056萬元，將於本周六發售。

前美聯執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興等、日前高調公布加盟的Q房網，將進軍本港代理市場後，昔日舊東家的「?弗人」之一黃靜怡昨天迅即回應，指集團未會因新對手而變陣，並有意於靜市繼續擴展版圖，包括提高一、二手住宅市佔率、增加人手及分行數量等，同時推行不同變革及優化工程，以提升集團的競爭力。

　　美聯副主席黃靜怡接受本報訪問時指出，集團於本港擁有逾四十年根基，多年間見證不同對手冒起及辣招推出，但至今仍能維持行內龍頭地位，因此即使今番有舊將組班進軍本港，且「來勢洶洶」，但美聯仍未會因此而刻意變陣出擊，未來仍會本?「天道酬勤，業道酬精」的原則去經營。

　　她表示，集團今年仍然會維持「美勵變革」及推出全新的「美勵基建工程」，即由品牌基建、優才基建、客服基建及社區基建四大層面入手，以進一步鞏固集團的龍頭大行角色，並提供多元化的服務予客人。她透露，公司近年積極提升網絡方面的配套，例如早於去年已?手研發「網上搵樓」的程式，以協助日益增多的上車客，而該項程式目前已進入測試階段，料稍後將可推出市場，而其他電子程式也陸續投入使用。

　　不過，黃氏強調，上述措施並非因Q房網而實行，皆因集團早於去年已研發有關軟件，有關網上設備提升，主因乃希望提升集團自身競爭力。

　　該集團昨天又詳細披露今年的發展大計，雖然受金管局的辣招及新對手加入等「雙重夾擊」，但美聯住宅部行政總裁布少明指出，集團今年最大對手仍為中原，而本年仍維持多重擴張的目標，其中人手部署，美聯本年有意增加約八百人，而年初至今已獲約三百名行家加盟，相信達標機會頗大。

　　他又透露，美聯今年上半年有意增加十五家分店，而至今已新開拓十三個據點，大部分均位於一手新盤供應重鎮，如將軍澳及元朗等，其中專營一手的將軍澳都會?新分行，月租更達六十萬元，而元朗分行月租也達「六位數」，出價甚具競爭力。不過，他強調整體而言，集團仍會嚴控租金成本，出價進取僅限於重點擴充的據點，而其他區域仍會積極地與業主商討減租，部分或據點或會搬遷，如荃灣麗城花園分行新近就進行搬遷，以節省租金開支。

　　布氏又指出，自陳坤興離任集團住宅部行政總裁後，集團市佔率及營業額均取得不俗躍進，如去年營業額按年升四成，整整體市佔率也回歸三成，其中一手市佔率按年升百分之六，表現理想。展望本年，布少明指集團將取「得一搶二」的策略，冀一、二手住宅市場市佔率各錄百分之八及六的增長。

　　對於今番Q房網高調加入市場，布少明認為，對方的根基、分行網絡及配套等均不及美聯，因此不會過分擔心集團的生意會受影響。對於今番對手的領軍人物，乃美聯舊部陳坤興，布氏直言，陳氏已離開本港市場逾一年多，市場的觸覺能否回復成疑，因此雖然個人認為陳氏此舉屬「勇氣可嘉」，但個人不看好該集團於本港的發展。

　　布氏透露，陳坤興等近日曾邀請部分美聯現有員工加盟，且提出三成至五成的佣金分成，但旗下員工未有理會，因根據市場經驗，提出高佣金難以長期維持營運，如昔日的大福行及京士活等。布少明又指，雖然美聯未有實行高佣金政策，但去年就一手新盤派發合共二千七百萬元獎金，由於今年預計一手成交按年增兩成，故希望今年可多派兩成獎金，即逾三千二百萬元，但強調該部署與對手加入關係不大。

　　他又指，集團每月都會舉行例會，以凝聚同事；而每區定期都有活動，且高層會「身體力行」，以提高整體士氣，嚴防對手「挖角」。

　　至於網絡支緩方面，布氏指集團一向都有就此進行開發，如加強內部溝通的「開單易」等，而其他軟件也會陸續推出，提高集團競爭力。