房地合一稅定案讓市場鬆口氣，但房價仍高，又逢農曆春節，2月房市表現欠佳。《住展》雜誌昨公布2月房市風向球，持續呈現衰退的藍燈，創6年新低，業者認為329檔期會愈來愈好，但學者提醒，稅改仍有變數，應保守謹慎。

春節前是房市淡季，《住展》2月房市風向球燈號分數28.6分，較1月再降3.2分，是2009年2月以來新低點。
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，2月因遇春節連假，工作天數少，業者又多押在329檔期推案，北台灣2月公開預售案僅200多億元，約去年同期的4成，在價格尚高之下，成交量仍低。

春節看屋多買氣低
何世昌表示，不過春節後適逢228連假，新北市建案看屋人數增加1~2成，成交率也略增1成，桃園市看屋人數更大增5成，但買氣未明顯成長；台北市則因市長不斷拋出公共住宅、開發弊案等議題，影響買方態度，加上房地合一稅的4000萬元免稅條款對北市的影響較大，買氣仍低迷。

房地合一稅是關鍵
新北市代銷公會理事長林談認為，開春後市況不錯，尤其房地合一稅軟著陸後，民眾心理篤定，開春後民眾下決定購買的速度快，從此市況看來，緊接而來的329檔期應會愈來愈好。

新理想廣告總經理黃正忠也說，329檔算是利空出盡，最大的干擾房地合一已解除，目前政府沒有其他打房政策，自住客會陸續出籠，不但房價在年前該下修的都反映過了，應難有調整的空間。

不過，德明財經科技大學副教授花敬群提醒，看屋的人雖然增加，但買的人還是不多，房地合一稅還未真正落幕，後續市場變數還在，民眾應該保守觀望。

冠德建設業務處經理周大鑫也坦言，房地合一稅是影響房市最大關鍵，因很多人還有意見，正式版應會酌量增加門檻，加上目前供給量仍大，年底又有大選干擾，這一波景氣若沒跟上來，應會影響成交狀況。海悅廣告總經理王俊傑則說，政策其實還不算明朗，329檔期的買氣頂多尚可，應和現在差不多。

「對新政策很失望」
新北市民蘇先生表示，房地合一稅原本講很重，一公布出來讓人很失望，現在新北市光是舊房子總價都要700萬元以上，一般上班族根本買不起，更何況是新房子。

中央和地方政府聯手打房，打得游資只好趕緊往外逃。根據世邦魏理仕（CBRE）昨（5）日公布的最新調查指出，台灣近年來掀起一波海外不動產投資熱潮，2014年台灣境外房地產投資金額，就飆增770％，全年約新台幣480億元，躍居亞太國家第五大戶。

世邦魏理仕最新統計指出，不只是大型金融壽險業紛紛到英國、東京、上海「獵樓」，連一般老百姓也紛紛把錢挪移到海外投資不動產。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，去年亞洲境外房地產投資金額創新高，達新台幣1.2兆美元，年增23％。由於許多法人加入買樓行列，使得資金加快流入房地產市場，最受矚目的買家，為中國及台灣的保險機構、以及中國房地產公司。

值得重視的是，投資策略已開始有變化，投資者不單只著重傳統「國際門戶」（Gate Way City）市場。在2013年，60％境外投資集中於全球五大投資地點，2014年下降至39％，包括法國巴黎、美國洛杉磯、舊金山及華盛頓特區，都受惠此投資策略轉變。

林俊銘分析，在亞洲資金境外投資房地產的國家，以歐洲、中東、非洲等最受亞洲投資人追捧，投資金額為新台幣4110億元，不過，自2013年起未有增長。其他高成長的地區，包括美國（年增20％），太平洋地區（年增33％）及亞洲境內地區（年增58％）。在亞洲，日本為最熱門投資城市，中國緊隨其後。

林俊銘表示，2014年全年亞洲境外投資遠超2013年，金額連續第二年創新高。新加坡繼續成為主要買家，緊隨其後為中國及香港；至於台灣，在保險公司海外獵樓的衝刺下，以共新台幣480億元的投資額上升至第五名。在亞洲的投資者類別中，台灣保險公司投資成長速度居冠，達到770％的年增率。

世邦魏理仕資本市場副董事林翊群表示，中國、台灣的保險業，將在未來數年，全速增加在全球房地產市場的投資。

享房仲龍頭信義房屋致力於「社區一家」已屆滿十年，昨（5）日宣布將啟動第二個十年的「全民社造行動計畫」，將投入2億元做為計畫圓夢基金。不僅延續「社區一家贊助計畫」精神，更是台灣企業提出之單一最大規模的社造活動。

信義房屋自2004年起開始推動以社區為核心的社區重組工程「社區一家」後，十年來累積6,671件、來自全台96%以上的鄉鎮市區的提案件數，其中有19%、共1,271件的提案，獲得打造新故鄉的圓夢機會。

董事長周俊吉表示，未來會有年輕人返鄉從事社區營造，讓年輕人透過服務性社團的參與，作為企業與學校間的橋樑，這些社區營造多來自非信義房屋精耕的商圈，將更多資源給偏鄉，信義房屋的同仁也累計8萬多小時的社區志工服務，未來會透過社區營造的台灣經驗，導入大陸上海的推案，在軟硬體的規劃預留社區營造所需空間出來，作為如媽媽教室、種菜空間等，有利社區住戶的交流。

周俊吉表示，「社區」是人類群體的最基層單元，雖然每個社區樣貌、人文內涵各異，但共通點都是為提升生活品質、追求公共利益而齊心協力。

「全民社造」不只關注社區營造，更希望促成社會改造，以家為原點、社區為橋樑，號召社會大眾參與公共事務，提出創新提案。

周俊吉：台灣變文明代名詞

信義房屋投入「社區一家」已屆十年，董事長周俊吉表示，台灣明顯轉變為文明、友善、安全的代名詞，政府在治安上的努力、文化部耕耘的社區營造，都是關鍵因素。社區營造是一個「造人」的長期工程，經過多年產官學多方的努力，效果已經逐漸在全台各地發酵。

周俊吉表示，日前全球網路票選2014至2015年十大安全國家，台灣名列第二，僅次於冰島，台灣的低竊盜、犯罪率與暴力事件，加上台灣人溫暖善良，觀光客在台灣不用擔心暴力威脅，同時以醫療、經濟自由、教育與人力發展等高水準發展聞名於世。

而早期的台灣社會並不是這樣，1963年時有位美籍留學生曾發表文章指出「台灣人很有人情味，但缺乏公德心」，連短暫停留的外國人都覺得當時的台灣社會稱不上文明。可是這麼多年過去了，台灣變成文明、友善、安全的代名詞。

華固建設董事長鍾榮昌昨（5）日表示，台灣房市後市不會太好，未來三、四年公司將快速回收資金，預計五年回收500億元，並會大方配出現金股利、維持六至七成的高配息，未來會把重心放在小宅開發。

鍾榮昌指出，3月11日董事會將決定股利配發，有機會維持過去五至六成的配息水準，不過接下來因台灣房市不會太好，因此不會購地後再養地一段時間才開發，加上公司淨值已高達130多億元，華固不需要保留過多資金在手上，未來三到四年內將會採取高配息策略，預計每年配息率可達六至七成。

鍾榮昌說，未來三到五年將是華固建設的豐收期，五年內預計可回收資金約500億元，未來平均每年將有100億元資金到手；目標在三年內完成所有案子的建照申請和開工程序。

他分析，雖然不少同業看好房市在2016年總統大選後會變好，但他審慎保守看待，未來幾年經營以穩健為主，把案子重心放在高周轉率的案子，購地策略以總銷20億至40億元案量做為快速完銷目標。

台灣房市接下來將有一番挑戰，鍾榮昌表示，他在思考切入其他國家，或是不同住宅的產品，比方說像是印尼、柬埔寨、越南，甚至美國等，他都有去考察過，但仍在尋找合適開發標的。

產品來說，銀髮住宅也有評估過，不過以華固目前的規模，加上銀髮宅需有醫院做為後盾支援，對公司來說成本壓力可能過大。

鍾榮昌說，接下來華固會把重心放在小宅開發，利用室內設施把空間感活化，讓小宅也能很精緻。

在政府持續「打房」、利率趨勢看升衝擊下，銀行業者指出，近來法拍屋接手力道明顯轉弱，目前除北市、新北市等都會區法拍屋一、兩拍順利拍出外，法拍屋越往南走，拍出困難越高。

大型行庫主管表示，過去房貸戶因繳不出貸款案件少，且銀行在拍賣「法拍屋」時大都可順利拍出，但受房市交投轉趨清淡、投資客全面收手衝擊，彰銀等大型銀行主管透露，最近在處分法拍屋時，不像兩、三年前接手強勁。

銀行業者說，尤其是偏遠地區的透天厝、老舊公寓的法拍屋，一、二拍幾乎乏人問津，到三、四拍才有人願意接手，有些房子甚至第四拍也拍不出去。

「春江水暖鴨先知」，銀行業者說，法拍市場以投資客占最大宗，法拍市場氣氛轉「冷」亦是房市景氣反轉警訊之一，因此，春節前後各大銀行紛紛祭出加強房貸款風險控管措施；房貸龍頭土銀主管說，已加強風險控管，包括調高第二、三戶等非自住型房貸利率等。

相較於法拍屋「冷空氣」來襲，三商銀主管表示，近年來台商大舉返台投資，工業區的廠房、土地等法拍物件接手強勁，不少以往被視的棘手的逾放案，擔保品大都順利處分。

業者說，近年來包括歌林、茂德科技等廠房已順利處分，前者已在101年收回債權；茂德科技位在中科的廠房、機器設備去年已順利拍出；甚至有不少逾放案件，例如歌林開發的逾放案即不走法拍程序，直接由買方償還銀行貸款取得廠房、土地等。

惟債權銀行表示，今年比較讓銀行「頭痛」的是去年爆發財務危機福聚太陽能，以及去年聲請重整的勝華科技，前者因廠房等擔保品位在屏東地區，擔保品不易處分，後者則已經聲請重整，各行庫已於一、二月陸續列報逾放。

保值便利受青睞 距500米內是首選
捷運聯開宅接連捲入弊案，建商退避三舍，但捷運帶來的保值、便利性仍讓買方趨之若鶩，許多建商不碰捷運聯開案，鎖定捷運站周邊覓地推案，銷售中的捷運宅如「台北時上」、「三輝都匯2部曲」等案，都有不錯成績。

「重劃區暫不考慮」
有富建設董事長洪村騫直言，非捷運旁土地不開發，「時機不好，地點更重要，挑地寧缺勿濫。」有富建設新建案都位在捷運500公尺內，板橋捷運江子翠站旁有639坪基地待推。廣朋建設開發部經理黃介鵬也說，以捷運站500公尺內、角地作為挑選土地的首要條件。

「挑選土地會找捷運附近、生活機能好的地點，重劃區暫不考慮。」長虹建設總經理李耀中表示，重劃區因有多家業者一窩蜂搶進，等發展較成熟才會考慮進駐。

三輝建設在板橋江子翠站旁陸續推出「三輝都匯」、「三輝謙匯」、「三輝都匯2部曲」，前2案已完銷，「三輝都匯2部曲」銷售9成，可售戶數僅剩個位數。現場專案經理賴玉文表示，由於基地鄰近捷運站，而且周邊生活機能成熟，客戶反應頗熱絡。

但仍有建商青睞捷運聯開案，冠德建設曾推出捷運菜寮站共構案「冠德捷世」，去年取得台中捷運線聯開資格。

將捷集團曾投入3個聯開案，將捷集團董事長林長勳表示，有捷運還是比較保值，而且捷運上面規劃住宅、辦公室都不錯，未來有機會還是會投入聯開案。

私地開發較無限制
不過並非每個建商都對捷運聯開案有興趣，李耀中便說，和政府打交道蠻麻煩的，不太會接公家機關的案子，而且政府若採標售，競爭較激烈，可能因出價較高墊高成本，不一定划算，相較之下私有土地開發較無限制。

春節開工後看屋人潮回升1成，但2月住展風向球燈號，仍亮起衰退「藍燈」，總分回落到28分，創6年來新低。顯示整體成交量持續低迷，議價更是「死豬價」，房仲業者說，甚至因為房地合一版本定案，建商對價格再度硬起來！

2月受年節、228假期接踵而至，讓大多數建商業者選擇放大假不推案，民眾也紛紛走春出遊，2月新成屋、預售屋市場表現可說「清淡如水」。

據住展雜誌以推案量、議價率、來客率等6項指標，加計而成的住展風向球，總分是28分，創下自2009年2月的25分以來最低點。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，業者普遍重押329檔期，2月推案狀況並不踴躍，北台灣首次公開的預售屋案量，初步統計僅200多億，約去年同期案量4成左右。

何世昌指出，低迷的看屋人潮，在農曆年後開工有回升現象，其中大台北都會區市中心建案來人量增逾1成以上，桃園更增5成，但成交量增幅普遍都未足一成。購屋者最關心的議價率，文風不動，買方很難拿到更優惠的價格。

大師房屋處長湯祖屏指出，建商不願降價，整體市況僵在那?。甚至房地合一稅定案，讓本有價格鬆動意願的建商又「硬」回來，完全不願便宜賣。

老公寓增設電梯的需求與日俱增，營建署近期公告《5樓以下公寓大廈增設昇降設備土地與建物權利規定》，放寬5樓以下老舊建物申請增設電梯，只要2分之1所有權人同意即可申請建照，突破原本需100％同意門檻。雖然法規有突破，但不管台北、新北增設電梯補助方案，仍需經過原審查程序，因此是否是對增設電梯有助益，還有待觀察。

營建署針對老舊公寓增設電梯法規，近期有所鬆綁，不過，對於想獲得政府裝設電梯補助款的住戶，並不能受惠新法規。營建署《5樓以下公寓大廈增設昇降設備土地與建物權利規定》是針對非走地方政府補助方案的住戶，換句話說，想要獲得台北市增設電梯補助最高45％、新北市50％，並不超過1千萬元的經費補助，還是得走現行制度。

目前雙北市老舊公寓裝設電梯補助政策，都是在都更整建維護補助範疇之下，換句話說還是有申請門檻、審查的等待時間。不過，中央法規的鬆綁，對於想加快增設電梯速度、不打算拿政府補助的公寓社區住戶的確是福音。 2014年底完工的台北市金山南路老公寓增設電梯案，就是部分住戶自己花錢增設電梯，且僅花8個月取得建照，增設電梯工程經費約400萬元。

台北居大不易，儘管政府打房、抑制房價，但對於年輕人來說，想要在台北市成為「有殼一族」落地生根談何容易。為兌現競選承諾，柯P新政目標8年推出5萬戶公共住宅，讓青年人擁有基本居住人權。

台北市府擬提「居住憲章」，規畫4年內蓋2萬5,000戶公共住宅，目前已選定22個公辦都更地點進行評估，將擇日公布公辦都更地點。台北市長柯文哲表示，居住是人的基本權利，無法做到讓年輕人在台北買得起房子，至少要住得起。台北市有100萬戶須有5%只租不售公共住宅，才能有效不讓房價飆漲，而蓋到5萬戶公共住宅，即是政策目標。

然而，台北市的市有空地不多，多為國有空地，要蓋只租不賣的公共住宅，則須要中央政府幫忙。以陸保廠土地為例，目前都市計畫已劃定為住宅區，因此北市府計畫向中央爭取陸保廠土地蓋公共住宅。

柯文哲指出，只要土地問題解決就可以蓋公共住宅，但行政院現在不打算開發空總。依照國產署的立場，以設定地上權的處理方式，獲利會最大，台北市府希望能有折衷方案。

目前已釋出捷運聯開宅約1,000戶，包括港乾站14戶以及小碧潭、台北橋、龍山寺站共974戶，以美和市為例最小10坪租金6,800元起跳，房租相較於市價最低打7折。

明(105)年再把菜寮、蘆洲、辛亥捷運站的1,000戶聯開宅納入公共住宅，至106年加入機場捷運A9站1,400戶，將有多達3,000多戶，另外還要興建6,000戶以上只租不賣的公共住宅。

至於申請條件，則是不限台北市民，只要20到45歲在台北市工作，年收入在120萬以下，本人及配偶下沒有房產，就可以提出申請。一約3年可續約一次，並成立台北租屋公司負責承租、修繕設施等工作。

投資客炒房資金從雙北流竄到中南部、東部鄉鎮地區，金管會與農委會最近聯手盯上，金管會昨（5）日發函要求金融機構注意授信案審查，農委會也定期監控農漁會信用部貸款變化，以遏止投資客炒房。

最近幾年，政府一連串打炒房政策，在雙北地區已奏效，也讓投資客炒房資金四處流竄，跑到中南部、花東地區，最近市場盛傳，投資客炒房炒到鄉鎮地區，導致這些地區房價漲翻天，包括苗栗大埔，花蓮壽豐、玉里及宜蘭礁溪等地。

由於投資客炒房態樣相當多，包括可能透過金融機構貸款或人頭戶貸款，取得炒作資金等，金管會官員表示，注意到此現象，透過金檢確實發現某些地區貸款成長相當快速，有必要提醒銀行注意。

金管會昨天罕見的發函給所有金融機構，要求注意相關風險，並做好授信案審查及貸放後管理，以遏止投資客炒房。

農委會農金局主管昨天也表示，最近確實在宜蘭部分地區發現有炒作農舍情況，但案件不多，農金局也密切注意農漁會信用部對不動產放款的變化，各家須按月提供報表，一有異常增加，就會個案表示關切。

金管會指出，最近有媒體報導及民眾反映，某「特定集團」號召投資客，利用各種不當手法於國內各地炒房，及向金融機構申辦貸款。

金管會官員表示，房價短期異常上漲，銀行就要留意是否是人為炒作，若房價被炒高，銀行還給予貸款，一旦房價大幅滑落被法拍，就會造成銀行損失。因此，如房價上漲過快，銀行在辦理徵授信時，要特別注意風險。

昨日突然發此函，也引起外界好奇，金管會是否發現某些地區房價上漲過快，所以警示？

官員強調，這幾年經常提醒金融機構，房價上漲過快的標的，銀行不能掉以輕心，要格外留意。昨天發函是因為民眾有這樣的反映，媒體也特別報導，所以再次重申。

最新市調顯示，2月預售房市低迷，住展風向球創五年新低，深陷谷底藍燈；所幸年後人氣已有回升，業者表示，賣方如能不死守價格，329檔期有機會衝出一波盼望已久的成交熱潮。

住展雜誌今天公布2月預售市場調查，由於逢年節連假，工作天數減少，加上業者普遍重押329檔期，2月推案狀況冷清，北台灣僅200多億，只有去年同期案量四成左右，讓風向球維持最差的「藍燈」，分數降至28分，是2009年2月後，五年來新低。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，2月北台灣總銷金額20億元以上的指標預售案，僅有六案，新成屋案量20億以上的指標案更是掛蛋，新增戶數不到400戶。

推案冷，廣告量跟著下滑，2月下半月僅有少部分過年不打烊的建案持續釋出廣告，致使全月廣告量較元月減少達26%，在北台灣五區中，以桃園房市業者緊縮廣告的動作最明顯。

財政部春節前對房地合一稅拍板定案後，2月來客量維持一月水準，未再下滑，不過由於購屋者最關心的價格，依舊聞風未動，議價率持平，成交量也沒有起色。

所幸市調顯示，在初五開工後的當週假日，各工地來客組數顯著上升，人氣揚升的情況並一直維持到228連假，其中大台北都會區市中心建案來人量增逾一成以上，成交量也上揚，桃園來人量增幅更明顯，平均增幅約五成，不過成交量還沒有明顯提高。

何世昌表示，市況顯示，目前看屋人氣已回流，關鍵在價格。目前市場上僅有少數建商願意稍微讓價來促進成交，但建案賣到一定成數，價格又逐步調漲。如果有更多建商願意讓價，不要死守不放，329檔期可望衝出一波業者盼望已久的成交熱潮。

都市發展跟著交通建設走！台中繼7期重劃區之後，隨著高鐵時代來臨，擁有低建蔽率、低容積率、高綠覆率的新單元重劃區，已成為建商卡位推案的焦點，尤其是單元2重劃區，被台中建商視為「7期媲美紐約曼哈頓，單元2就是紐約長島」的中部豪宅新重鎮！

單元2重劃區吸引精銳、陸府、雙橡園等豪宅建商搶進推案，上半年將成為台中豪宅主戰場；前台中市交通局長林良泰也看好單元2的前景！

現任逢甲大學運輸科技與管理學系專任教授林良泰表示，單元2北鄰市政路、緊接7期重劃區；西側可連接國道1號及74號快速道路，經特3號可直通國道3號；南側則達高鐵台中站，「大眾運輸系統的導入，讓單元2深具發展潛力」。

林良泰表示，交通建設深深影響都市發展，以環中路旁的單元2為例，市政路將打通延伸到台中工業區；特3號與五權西路可紓解台灣大道的車潮；而中市府將「交6」設在單元2，BRT潛在路網也在單元2，隨著大眾運輸時代來臨，「BRT、捷運開到那裡，都市發展就到那裡，擁有完整道路系統的單元2，後市看俏」！

事實上，眼明手快的建商早已鎖定單元2、提前購地卡位，尤其是精銳建設，多年前已布局單元2，目前也是擁有單元2大面積土地最多的建商。

精銳建設業務副總經理吳秋凉表示，台中豪宅圈隨著交通變遷西移，1985年之前，台中火車站是中部交通樞紐，也是都市發展的中心，豪宅圍繞火車站而興建；隨著高速公路發達，都市重心漸移轉到5期、7期，成為新的豪宅區。

吳秋凉表示，5期因為開發早，生活機能雖便利，但道路不夠寬闊；而7期道路寬闊，居住品質佳，但生活機能相對不如5期便利，兩區滿足不同需求的客戶。

隨著高鐵時代來臨，台中豪宅區有南移趨勢！高鐵台中站與台鐵共構，因鄰近國道1號、74號快速道路，已形成中部交通新樞紐，帶動周邊發展；擁有186公頃土地的單元2，就位於新發展區最核心，且是純住宅區，未來20年前景看好。

吳秋凉強調，單元2是時代進步、生活品質提升最明顯的表徵，也是更人性化、且綠樹比人多的重劃區，建築基地臨路需退縮6米、留設4米步道，等同10米道路總寬便有22米，加上低容積率、高綠覆率的建築特色，道路兩旁種植大樹，區域內規劃多座公園，行人就走在綠蔭下，舒適自在。

此外，單元2規劃20米道路的「住一之C」可設立商店，但因有面積限制，不會出現大型商場，而會出現像春水堂、GQ橡木炙燒牛排館等精致民生店家，走路即可滿足生活機能，兼顧生活品質與便利性。

精銳深耕7期達20年，見證7期的繁榮與進步，如同紐約曼哈頓、聚集許多上流社會人士；不過，距離曼哈頓約30分鐘車程的長島綠意盎然，美國前3大富豪皆在此置產。 　吳秋凉說，「7期若媲美曼哈頓，那單元2就是長島；美國富豪擁有曼哈頓，但惟有國際級富豪才能擁有長島！」

捷運南岡山站旁佔地27公頃、閒置10年的大鵬九村，在高雄市府與國防部通力合作下，重新檢討都市計畫並調整配置公共設施，全案已於2015年2月26日通過高雄市都委會審議，未來可望成為北高雄岡山區域的住商發展新熱區！

大鵬九村原為空軍眷村，2005年眷戶陸續遷移後閒置荒廢多年。縣市合併後隨著捷運南岡山站、劉厝公園及典寶溪滯洪池等公共建設相繼完成，大鵬九村已成為北高雄的重要門戶，極具發展潛力。市府主動與國防部協調加速開發，然而原有的都市計畫規定由軍方捐贈土地興建公共設施，並且街廓配置過於細碎，影響了公園綠地與道路系統的完整性。

都發局表示，這次的都市計畫調整方案改採大街廓的設計，並且配置25米寬的中央園林大道，藉以提升未來的環境品質；另為加速土地開發，改採公辦市地重劃方式辦理，也兼顧原有欣欣市場的設攤需求與保存醒村的歷史建築，分別劃設了市場與公園用地。

市都委會主委陳金德副市長表示，大鵬九村是繼205兵工廠後市府與軍方合作開發又一案例，市府進場辦理重劃提高了開發的可行性和效率，將可帶動捷運場站周邊發展並有利於捷運延伸進入岡山車站，市府也可取得部分土地進行市政建設，後續會循此模式持續與其他國有土地管理機關洽談土地活化利用計畫。

在搜尋引擎中輸入杭州樓盤“禦品灣”的關鍵字，跳轉出來的首條資訊便是“中企禦品灣預計4月份首推精裝88方”。

而當觀點地產地產新媒體致電該樓盤售樓處後，得到的回應卻是，“目前沒有接到上面安排，不知具體什麼時候開盤”。

上述答覆拋出的是一個“遙遙無期”的現實，看起來中華企業杭州禦品灣專案的開盤進入了等候狀態之中。而在去年5月杭州房交會上，該專案策劃總監嚴虓翀明確表示“今年一定會開，基本能定在6月份，今年剛好是公司60周年大慶的日子”的話語卻仍言猶在耳。

現在，面對知名房企中華企業首入杭州的禦品灣項目開盤一推再推的現狀，浙江中原地產品牌管理總監荊海燕給出了解釋，中華企業首發杭城的項目在遭遇高地價硬著陸後，其終將面臨定價尷尬。

而杭州合富輝煌分析師陳潔同時認為，“除了開發商內部原因外，市場環境的起伏不定”也是影響禦品灣項目開盤的另一尷尬。

昔日地王開盤延怠

在全國樓市高漲的2009年，一片叫好的杭州樓市刺激著各個開發商跳動的神經，其中就包括知名房企中華企業。

據觀點地產新媒體查閱歷史資料，2009年12月24日，在綠城和義烏小商品城引發的“杭州章家壩宅地”爭奪戰中，一直保持“沉默”的中華企業加價一千萬元，最終以總價28.1億元，樓面價格1.82萬元/平方米拿下該地塊，首次進入杭州。

章家壩宅地的總用地面積6.17萬平方米，規劃總建築面積22.29萬平方米，專案容積率為2.5。

不過，據瞭解在“高調”拿地後，或是由於公司內部的原因，抑或是考慮到市場環境的變化，中華企業當時並未急著將此項目推出。

2014年3月，在對專案做過一次計提減值後，中企禦品灣“頗具現代感”的售樓處在拿地時隔近四年後終於正式開門迎客，並對外公告將於5、6月份開盤。

此時，中企禦品灣即將入市的消息充斥在杭州各大房產門戶網站上，整個杭州市場都在靜待著這個昔日地王的上市。

而中企禦品灣當時就表示，是次首開入市將推出推出1、6號樓精裝房源，戶型面積以78-280平米為主，精裝標準預計5000-7000元/平方米左右，預計均價為35000-40000元/平方米。

因此，出於推廣需要，中企禦品灣隨後參加了杭州該年5月舉辦的房交會。在會上，其策劃總監嚴虓翀在接受媒體採訪時稱，“今年一定會開，基本能定在6月份，今年剛好是公司60周年大慶的日子”。

但人算終不如天算，在2014年杭州樓市下行壓力巨大的市場環境下，禦品灣的入市並未表現出嚴虓翀口中的那般“肯定”，而是順推至“7月”，隨後又延至“12月”，並最終未能在2014年順利推出。

現在，進入了2015年，在降息等諸多政策利好刺激下，杭州樓市回暖預期增強，其中2月的成交更是創下歷年新高。此時，中企禦品灣則重啟了新一輪開盤攻勢，“預計15年3、4月份首推精裝88平方米和200平方米，預計均價30000-35000元/平米，認籌尚未啟動”。

然而，當觀點地產新媒體詢問禦品灣的置業顧問後，得到的回復卻是“目前沒有接到上面的安排，不知具體什麼時候開盤”。

上述置業顧問稱，中企禦品灣只有一期，總計房源974戶，以大戶型為主，首批推出的房源暫時沒有確切的資料。此外，其還指出，“目前專案樣板間已關閉，暫不確定重開時間。”

不過，中華企業方面目前尚未就觀點地產新媒體相關查詢做出回應，但專案置業顧問的答覆仍可從側面反映出中企禦品灣的開盤仍然處於待定狀態。

“(中華企業)算是在等市場上升，但這是一個比較不確定的等待，算是一個不斷接受現實的過程。”對於禦品灣開盤的一再延怠，荊海燕對觀點地產新媒體如是評價。

高地價遭遇“硬著陸”

在荊海燕看來，作為中華企業落子杭州的首個項目，中企禦品灣的入市遭遇算得上是一種“硬著陸”，而這種著陸卻源自於早前為進入杭州市場而付出的過高地價。

“拿地拿得不好，後面再怎樣彌補，也是無濟於事的，這樣的個案在外地房企進入杭州的過程中並不鮮見。”荊海燕認為，中華企業“硬著陸”首先遇到的就是“價格尷尬”，“與周邊樓盤相比，在價格上一點優勢都沒有，這就等於將客戶推向自己競爭對手那邊”。

據觀點地產新媒體查閱杭州透明售房網資料，目前，中企禦品灣周邊的德信大家·錢江府、遠洋心裡及德信·泊林印象的銷售均價分別為19472元/平方米、15227元/平方米及15107元/平方米，整體成交價格低於2萬元/平方米。

因此，禦品灣1.82萬元/平方米的樓面價已超過了其周邊多數項目的售價，“加上五年多的財務成本，現在的地價差不多是2.7萬元/平方米，再加上建安及精裝修成本，即便賣35000元/平方米，應該也是成本價或會虧本。”有市場人士如是稱。

對此，杭州合富輝煌分析師陳潔也認為，“對中企禦品灣而言，3.5萬元/平方米的均價雖可謂成本價開售，但較周邊在售盤而言，並不具備絕對優勢。”

而在“價格尷尬”外，作為新進杭州的外來房企，亦有市場人士對觀點地產新媒體介紹，中華企業杭州禦品灣專案入市遇到的第二個難題則是“品牌尷尬”。

當前，綜觀杭州整個錢江新城板塊，其實也不乏一些類似禦品灣的高價項目，例如萬科大家·錢塘府，該樓盤目前的售價達32945元/平方米，但“這些專案能打破區域困局，其品牌、產品、價格三者的作用均不容忽視”，市場人士如此認為。

同樣在陳潔看來，雖然中企禦品灣除供應89平方米的產品，但大戶型占比不低，而“作為一家上海的開發商，中華企業在杭州的知名度遠不如萬科、大家等房企”。


因此，上述分析人士就認為，難以通過“品牌優勢”來彌補高地價帶來的價格劣勢，就是禦品灣不得不推遲入市的另一關鍵原因，“如果開盤出來後發現沒人買，即便可以再採取降價措施，那也確實會比較被動”。

如此，似乎也就不難理解中華企業在1月23日公佈的業績預告中的表述，其稱鑒於中企禦品灣市場價格仍未達到預期，公司決定2014年度對該專案再補計提存貨跌價準備4億元左右(以審計資料為准)。

連續兩年遭遇“計提減值”，應該在一定程度上客觀折射出中企禦品灣現在遇到的“市場尷尬”，“當時拿地比較急，或是基於對市場較為樂觀的預期，但目前市場情況就是不好，且處在調控期的時間比較長”，市場人士們如是總結。

北京商品房住宅庫存出現持續降低，截至3月1日住宅可售庫存為81353套，這一庫存量是2014年8月來的最低值，相比最高點2014年12月的9.58萬套下降了15%。而相比去年1月的5.76萬套庫存還處於高位。

記者走訪發現，央行降息政策3月1日實施以來，北京市新房二手房整體交易量並未有明顯變化，但二手房看房量環比提高20%左右。專家表示，降息政策更大的意義是增加購房者對未來市場的預期，目前各銀行首套房貸款利率普遍在9折，而3月份有望出出8.5折利率優惠，實際上相當於房價下降，降低購房者的購買成本。而未來一段時間內再次降息的可能性仍然存在。

•庫存•

相比最高點下降15%

庫存量作為市場走向的一個重要風向標，它的變化是各業內專家判斷市場走向的標準。中原地產資料顯示截至3月1日，北京住宅庫存出現了持續半年的連續下調，目前的住宅可售庫存為81353套，這一庫存量是2014年8月來的最低值，相比最高點2014年12月的9.58萬套下降了15%。

“受政策影響，庫存量將持續下降。”中原地產首席分析師張大偉表示，在庫存出現降低的情況下，銀行信貸政策的持續鬆綁對購房者的購買決策將出現明顯大的影響。從春節後北京的看房量資料看，預計庫存量在3月份有望繼續出現下調，成交量將出現較明顯的上漲。

•算帳•

貸款利率降至十年來最低水準

在樓市一片迷茫時，央行宣佈降息，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

本次降息後， 當前五年以上金融機構貸款基準利率已降至十年來的最低水準。記者為購房人算了一筆賬，按照套總價200萬元、首付30%、等額本息30年按揭購房來計算，上次降息後消費者共需支付167.05萬元的貸款利息，較此前節省13萬元。而本次降息後，貸款利息為158.94萬元，再節省8萬元。

對此，市場人士普遍預計，在購房成本大幅下降的基礎上，部分觀望需求將入市，進一步推動成交回升。實際上，本次降息前，一線城市的樓市表現便已經開始好轉。

據亞豪機構統計資料顯示，2月份北京新建住宅簽約套數為4678套，網簽成交量環比出現大幅度下調，但同比去年2月份的2221套依然有多達一倍的漲幅。

二手房方面，根據中原地產市場研究部統計資料顯示，2月份北京二手房共成交8672套，成交均價3.05萬元/平米，略高於1月份的3.04萬元/平米，連續5個月環比上漲。

•市場•

二手房看房量同比上漲20%

連續的政策利好，讓一些處在觀望中的購房人似乎看清了方向。從去年年初開始，張女士就將大興區天宮院一處毛坯商品房掛出。一年時間陸續有人看房，始終沒人問價。就在幾天前她接到仲介公司來電稱，一對年輕的夫婦看上她那套房，出價與她要價相差不多，請她前去簽約。

“這幾天來看房的人不少，往年正月十五之前確實沒有這麼多”，北京一家大型仲介雙井門店的一位元工作人員這樣告訴記者。在這家門店，記者看到十多名工作人員正在緊張地忙碌著，幾組客戶則俯身看著電腦螢幕。而這一天，距離央行時隔3個月後再次宣佈降息，僅僅過了幾天的時間。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，隨著央行2月28日再次降息，北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市，購房諮詢量明顯上漲。其中北京3月份的頭兩天，整體看房量相比2月份同期（同樣是周日和週一）上漲了20%。上海等城市的房地產市場也都快速恢復到了春節前的買賣熱度，往年元宵節後才基本平穩的市場，在羊年第一次降息後便“快速恢復”。

而某商業銀行北京分行一位不願透露姓名的內部人士則告訴記者，降息後個人貸款業務來電諮詢量激增，以購房貸款業務為主。目前，該銀行仍執行首套房貸款基準利率下浮10%，二套房貸款基準利率上浮10%。

•預測•

開發商資金壓力緩解 價格企穩

此次降息不僅將在一定程度上緩解開發企業的資金壓力，還可能會影響到開發商的定價策略，成為未來一段時間房價企穩的因素之一。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對於降息後的市場這樣判斷。

張大偉預計，北京樓市2015年將延續小陽春的市場變化，目前不管是中國經濟還是全球經濟均依然不樂觀，央行下調貸款利率和存款準備金率意在刺激整個經濟環境，維持平穩上漲，這對大部分開發商來說是利好消息。目前整體房地產市場的資金鏈依然比較緊張，而貸款利率下調對極缺錢的開發商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。房企最困難的時間已經過去。

亞豪機構市場總監郭毅分析，寬鬆的貨幣政策和房調政策由去年四季度延續至今年，促使首次置業的剛需型客群和首次升級的改善型客群的購房熱度得以保持，因此支撐了春節後樓市成交量的快速回升，而節後自住房項目的簽約，則對整體房價水準產生向下拉動的作用，造成2015年春節後首周，北京樓市出現成交量、面積的大幅上漲，而成交價格卻大幅下降的現象。郭毅表示，2月28日央行的再次降息，將進一步刺激樓市，預計未來一段時間，樓市成交量將持續放大，而整體的價格水準仍將維持平穩局面。

再次降息的可能性較大

持續的政策刺激下，北京樓市已經逐漸走出低迷，庫存出現了趨勢性的下調。


對此，張大偉分析稱信貸政策將繼續放鬆，預計在3月份及之後再次降准、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利於釋放購買力。3月有望出現首套房8.5折左右的折扣，對於購房者而言，相當於房價變相出現了下調。另外各地方政策也會從其他政策角度給樓市鬆綁。

以9•30鬆綁限貸為標誌，一線城市特別是北京樓市逐漸企穩升溫，在2月底再次降息的影響下難免出現再次的暖上加暖現象，雖然公佈的房價指數顯示房價依然在調整，但一線城市特別是北京等城市的二手房價格已經環比連續上行，這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好。

“房地產信託越來越難推銷了”，某農商行的一位理財經理如是向《證券日報》記者感歎，“這兩天，有一款一家大型信託公司發行的產品，募集金額為4億元，投向天津的房地產公司，預計收益率是8.5%以上。按說這個收益率在目前信託產品中，尤其是大信託公司中不算低，但客戶一聽是投向房地產的，就立刻回答稱暫時不考慮。”

受到相對疲軟的房地產市場的影響，房地產信託的人氣也大不如前，而信託公司也在收緊這方面的專案，理財經理感歎“越來越難推銷”。

規模大收縮

用益信託資料顯示，截止到3月5日，今年以來，房地產集合信託計畫共發行86款，規模總計173.45億元，平均年化收益率達到9.73%。同一時間內，成立的規模則相對較少，為112.09億元，相差61.36億元；此外，已經成立的房地產集合信託的平均年化收益率則相對較高，達到了9.81%。

業內人士表示，一般來說，信託計畫發行後，募集資金只有達到一定的規模，信託計畫才能成立。如果成立的規模比發行規模明顯低，即使考慮到資料統計的滯後效應，也還是說明信託計畫的認購情況不理想。沒有達到募集要求的信託計畫就會終止。

更值得注意的是，資料顯示，2014年同期，房地產集合信託計畫共成立了195款，規模總計420.67億元，而發行的資料則更高。2014年同期，房地產集合信託共發行244款，規模總計611.72億元。不僅如此，就平均收益率來看，2015年的資料也較2014年同期有明顯的提高。2014年同期發行的244款房地產集合信託平均年化收益率為9.67%，195款成立的房地產集合信託計畫平均年化收益率為9.65%。

從2014年與2015年同期的資料對比來看，房地產信託的成立和發行規模都有較大程度的下滑。首先，從發行規模來看，相對於2014年的611.72億元，2015年同期，發行規模直接下滑了438.27億元，下滑幅度為71.65%。這顯示出信託公司在房地產信託產品方面明顯的收縮趨勢。其次，從成立規模看，相對於2014年同期，今年成立規模下滑了308.58億元，下滑幅度更是高達73.35%。

實際上，從2014年年底開始，房地產集合信託的成立就顯現出明顯的下滑趨勢。資料顯示，2014年第四季度新增房地產集合信託規模同比也下降了七成。由此可見，近幾個月，房地產集合信託計畫的規模均維持了超過七成的降幅。

信託業研究員表示，房地產信託成立、發行規模一直都與房地產行業的週期有正相關性。目前，一方面受弱經濟週期和強市場競爭影響，信託資產增速放緩，而房地產信託作為信託公司的主要業務，亦受此影響；另一方面，2014年信託產品的個體風險暴露明顯增加，房地產信用風險加大，面對不確定性的外部環境，房地產信託新增規模放緩。

風險幾何

今年年初，房地產企業佳兆業被爆出“鎖房”危機，深陷資金鏈危局，多家信託公司捲入其中。開年不利的房地產信託今年走勢會這樣？

業內研究員表示，相對於部分礦產信託，房地產信託還是有保障的。融資的抵押物基本都是房產或者土地，抵押率一般也都控制在50%左右。目前房地產信託爆發的風險是開發商資金鏈斷裂，短期流動性風險導致的。從整體來看，不太可能出現系統性風險。

據此前報導，目前共有20家左右的金融機構提出了對於佳兆業相關公司的20多條財產保全，其中牽涉的信託公司有中信信託、華潤信託、愛建信託、外貿信託等。


近期，標準普爾發佈的報告稱，佳兆業集團控股有限公司擬進行的境內債務重組計畫預示債權人可能面臨損失。報告中提到，融創中國控股有限公司擬收購佳兆業集團49.25%股權，但後者更新後的現有債務違約風險仍然較高。

佳兆業危機引爆了市場對整個房地產業的憂慮情緒，並給房地產信託兌付危機敲響了警鐘。

雖然經過了2013年和2015年的兌付高峰，但2015年的房地產信託兌付壓力仍非常大。根據用益信託對已披露期限和規模產品的統計顯示，2015年全年預計共有822只集合房地產信託專案到期，到期規模將達2303.15億元，平均年收益率達9.52%。由此可見，今年房地產信託面臨的兌付壓力超過2500億元。

“一線城市房地產市場將回暖”，這是近日記者接觸的多位元房企高層的共識。不過，昨日，全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森向媒體表示，2015年的房地產市場要比2014年好，但“我認為降息後房價並不會出現暴漲，將會比較平穩”。

此外，《證券日報》記者還獲悉，黃其森此次在“兩會”提案中重點提出了商品房配建的保障房可異地建設或競拍專項資金、北京總價1000萬元以上住宅取消限購、自住型商品房可適時退出、開發企業歡迎不動產登記制度等多項建言。

北京應取消千萬元以上住宅限購

事實上，據《證券日報》記者瞭解，2014年以來，放開一線城市高端住宅限購的言論屢屢被釋放，包括有人建議在北京取消單價5萬元?平方米以上的商品房的限購，給“北上廣深”的限購政策松鬆土等。

對此，黃其森認為，“雖然有道理，但不如以總價為標準更為合理”。他舉例表示，像北京這類城市，近年來也蓋了不少小戶型房子，如五六十平方米的戶型，以5萬元?平方米計算，總價約為300多萬元，這類房源是有不少需求的。但總價1000萬元以上的住宅是個門檻，不是一般普通消費者能承受的，這幾年北京每年頂多消化2000套至3000套，“這類房源的年銷量並不高，放開限購對市場影響並不大”，還能夠“去行政化，可以活躍市場，增加稅收”。同時，黃其森強調，對於一線城市可以適度放開限購，但並不是要立即全面取消限購。

值得一提的是，亞豪機構市場總監郭毅向記者提供的資料顯示，今年開始，北京將會有大量“被豪宅”專案上市，其中既有城市核心區、單價15萬元 平方米量級的頂級豪宅，也有位於近郊新城，單價6萬元-8萬元?平方米的區域標杆型樓盤，大量中高端項目都將集中湧入市場。

對此，黃其森表示，今後隨著北京地價的上漲，5萬元-6萬元的房價水準將成為常態。從某種程度上來說，北京被“豪宅化”並不奇怪。目前來看，北京政府拍賣的土地動輒樓面價每平方米都不低於3萬元，甚至5萬元以上了，開發商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化將是較為普遍的現象。鑒於此，限購鬆綁是豪宅銷售的出口，也是今後土地拍賣的出口。

然而，即使未來北京被“豪宅化”將成為市場常態，社會更為關注的仍然是房價問題，尤其3月1日央行降息後，北京房價是否會出現新一輪暴漲。

降息不會導致房價暴漲

“從今年的市場來看，降息降准落地後，房地產行業總體要比2014年好。”黃其森向記者表示，經過一年多時間的消化後，與2014年市場出現斷崖式急轉直下的現象相比，開發商已經有了心理準備，能夠更好地適應市場。

至於降息降准後會不會出現暴漲，黃其森稱，“我們認為房價不會暴漲，總體將會比較平穩，但開發商也並不能盲目樂觀”。從某種程度上來講，投資房地產要謹慎，市場分化將更加明顯，行業淘汰洗牌現象將加劇。


黃其森認為，在經濟新常態下，開發商有地未必就能夠賺錢，甚至一些中小開發商要面臨出局。“目前來看，三、四線城市土地供應量太大，甚至個別二線城市庫存壓力也非常大。在這種背景下，以往開發商拿地後，有沒有專業運營能力都無所謂，只要享受土地升值就會賺錢。但現在情況不同了，想要有好的銷售業績，產品、服務以及創新能力等都非常重要”。

除此之外，對於時下備受熱議的不動產登記政策，黃其森表示，開發企業歡迎不動產登記制度,不動產登記政策絕對不會導致中國房地產滑坡，或者更加聳人聽聞的“崩盤”。一些多套房源持有者可能會在短時間內將名下部分房源出手，但“拋售”不代表“甩賣”，更不意味著能左右市場大盤的走勢。真正影響市場掌握大盤的，依然是宏觀經濟形勢、金融政策與供求關係。而且從長期來看，這將有利於促進市場的健康發展。

加緊制定新年銷售計畫之余，碧桂園還積極通過融資、分拆業務等手段來優化自己的財務報表。
3月4日晚間，碧桂園控股有限公司公佈，截至2015年2月28日止二個月，公司及其附屬公司共實現合同銷售金額約人民幣114.6億元；合同銷售建築面積約178萬平方米。

而2015年首月，碧桂園共實現合同銷售金額約59.4億元；合同銷售建築面積約87.1萬平方米。

觀點地產新媒體按此計算，碧桂園2月銷售金額為55.2億元，環比微降7.07%，同比減少28.03%；銷售面積為90.9萬平方米，環比增加4.36%，同比減少29.76%。

對於2015年的銷售目標，碧桂園於3月3日發公告宣佈，將較2014年度增加5%至10%。換言之，今年該公司銷售目標將為1344至1408億元。

1344至1408億元銷售目標中，碧桂園首席財務官吳建斌此前曾公開透露，60%至70%銷售來自庫存，2015年仍有價值1000多億元庫存，30%至40%則為新項目。

儘管大部分的銷售來自庫存，但碧桂園並沒有考慮降價促銷。“碧桂園去年旗下項目並無減價，主要由於內地政策利好樓市，令到去年在無減價下銷售上升，今年亦不會以減價為主清理庫存。”吳建斌強調。

加緊制定新年銷售計畫之余，碧桂園還積極通過融資、分拆業務等手段來優化自己的財務報表。

首先，在融資優化債務方面。2月27日，碧桂園公告宣佈，於2015年2月26日，該公司、子公司擔保人、子公司擔保人質押人及初始買家就發行9億美元、於2020年到期的7.50%優先票據訂立購買協定。

碧桂園稱，票據發行估計所得款項淨額將約為8.88億美元。公司擬僅將票據發行所得款項淨額用作為2018年票據以及其他現有債務再融資及相關融資費用及開支。

對於碧桂園此次發債，相關分析師曾對觀點地產新媒體表示，“趁著目前海外融資的視窗尚未關閉，利用公司資源融資以替換長債，依舊可以優化公司的債務比例。而這對於一直對自己負債‘耿耿於懷’的碧桂園來說更是家常便飯。

其次，碧桂園宣佈分拆酒店資產上市。分析認為，這對於近兩年一直注重優化自己財務報表的碧桂園來說，分拆酒店上市有利無害。

據觀點地產新媒體瞭解，碧桂園的大多數酒店均位於其物業發展項目內，項目內五星級標準酒店的建立主要為銷售起到促進作用，為提升地產項目的附加值。

不過，碧桂園現有項目大部分都位於一線城市周邊地區，以及三四線城市的中心地區。顯然，這些地區並不是酒店客戶群的所在地。

有研究報告更分析稱：“中國酒店業非常分散，有很多單體酒店，效益較低。作為房地產開發配套的酒店，更是虧損居多。”

對此，碧桂園也直言，集團的酒店業務拓廣了非住宅項目業務的經常性收入來源，使得物業收入組合更加多元化，但依舊面對地理位置給碧桂園酒店後期運營帶來的諸多挑戰。

據碧桂園2014年半年報顯示，期內該公司總收入約383.23億元，但旗下41家酒店僅貢獻了4.13億元，占比1.08%。

在此背景下，市場分析就認為，捆綁上品質普遍偏低的酒店資產，碧桂園的收入一定程度上會受到拖累，而將酒店資產分拆出去會是一個更好的選擇。“這應該是其早已謀劃好的一招好棋。”

更重要的是，酒店資產分拆出去後，碧桂園在住宅業務上的發展將獲得更大的資金支持。

穆迪副總裁、分析師曾啟賢接受觀點地產新媒體採訪時分析也認為，公司分拆酒店上市的一個重要原因就是要將資產重新進行評估、募資。成功分拆之後，母公司會打通一個新的融資管道，可以為自己的地產業務獲取更多的現金流。

鷹君（00041）公布去年業績，期內核心盈利為19.19億元，按年增長14.2%；派末期股息0.47元，增長9.3%。當中核心業務收入55.94億元，增長3.2%，主要是集團於LHI（朗廷酒店投資）所佔權益獲取全年分派收入，以及投資物業組合的租金收入增加所致。

港酒店今年收入料增

該公司表示，雖然2013年分拆香港酒店的收益不再入賬，但芝加哥朗廷酒店與紐約第五大道朗豪酒店貢獻的全年收益，已抵銷香港酒店收益的差額。鷹君核心營運業務收入23.07億元，按年僅增長2.5%，主因去年大部分酒店收入來自毛利率較低的海外酒店。

另外，鷹君利息收入為2.91億元，按年增長逾一倍，主要是2013年5月分拆酒店業務後現金增加，提升去年的利息收入。但利息收入及證券收益被利息支出及行政費增加所抵銷，除因去年悉尼朗廷酒店裝置及裝修一次性撇銷，加上人民幣滙兌虧損撥備所致。該公司去年利息支出為1.66億元，按年增長31.7%；行政費用3.15億元，按年增12%。

鷹君預期，在今年本港新酒店供應較少的情況下，集團旗下3間香港酒店今年出租客房平均收入可望改善。海外酒店方面，除了位於華盛頓的酒店暫時關閉進行裝修外，美國的其他酒店均將隨當地經濟進一步復蘇而受惠，其中位於芝加哥的朗廷酒店，去年已接近收支平衡，預計今年會錄得盈利。

至於中國方面，去年12月全面收購上海新天地朗廷酒店的權益，因此該酒店於今年全年可以錄得EBITDA（稅息前折舊及攤銷前利潤） 的貢獻。

泓富產業信託（00808）去年可供分派收益2.31億元，按年增加10.67%，主要是由於去年1月收購創業街9號帶來額外收入，以及整體物業組合錄得強勁租金升幅，帶動物業收入淨額增加所致。每基金單位末期分派8.15仙，增加8.5%；全年每單位分派16.3仙，增加9%，相當於分派收益率6.2厘。

今年加租維持雙位數

泓富去年租金調升率32.1%，主席趙國雄表示，今年加租幅度維持雙位數，不會「攞到盡」，要考慮租戶所屬行業的承受能力，以維持相對高的出租率，避免總收入減少。

他指出，本港寫字樓租務市道暢旺，將繼續物色非核心區域的商業及工貿物業，由於泓富在資產增值方面有經驗，將收購回報率高於5厘的資產，其中看好東九龍前景，目前在該區的收租物業租金收入滿意。

行政總裁黃麗虹表示，收購對象主要視乎能否在加入物業組合後，提升可供分派收入。

金管局收緊按揭成數後，發展商隨即推出二按助買家入市，金管局其後提供進一步指引，變相收緊二按。身兼長實（00001）執行董事的趙國雄澄清，長實並非推出二按，而是提供可做九成按揭的一按，相信金管局勒緊二按與長實無關；他支持金管局的舉措，相信可維持金融體系長遠穩定，而樓市仍然暢旺，反映市民對經濟前景有信心；目前市區400多呎的細價樓供應少，不須向買家提供優惠補貼，「買到樓佢都偷笑喇」。


泓富無意競投政府商用地
文匯報

觀塘創業街9號收購完成令租金收入增加下，泓富產業信託（0808）昨公布截至去年底錄得收益按年增長18%至4.03億元，物業收入淨額增長16.9%至3.12億元，可分派收入2.314億元，按年升10.7%，每基金單位末期息分派8.15仙，全年可分派16.3仙，升9%。分派收益率高達6.2%。

期內物業組合租金調升率32.1%，出租率97.7%，按年下跌1.2個百分點，平均每單位實際租金每平方呎20.81元，按年增9.4%，續租租金調升率32.1%，按年跌2.8個百分點。公司於2019年前再無融資計劃。

續收購高回報工廈商廈

泓富產業信託主席趙國雄昨表示，無意效法領匯（0823）競投政府商貿用地，因為泓富的市值較小、融資能力較低，加上投地後需要三四年進行建築工程，其間項目並無收入，故不考慮投地發展。他指出，現時集團繼續以非核心商業區的工廈及商廈作收購目標，回報率至少要有3%至4%才考慮收購，核心區更達5%或以上。

趙國雄表示，長實（0001）及和黃（0013）重組後並不會影響產業信託基金的運作，即使長和重組後，仍會透過新的公司長地持有現時基金單位，並不會因重組減持單位。

泓富行政總裁黃麗虹指出，今年泓富產業組合內約有39.3%的租約到期，首兩個月續租租戶的租金有雙位數升幅，去年續租租金升幅比以往為低，主要受到前年租金基數比以往大所致。她稱，今年泓富產業的資產增值工程項目會集中節省能源開支，繼續為旗下長沙灣潮流工貿大廈及北角千禧廣場進行節能工程，連同去年完工的泓富廣場工程，涉資約1,000萬元。她稱，泓富廣場完成空調系統製冷凍水機更換成節能的型號，有效節省開支。至於潮流工貿中心申請活化作商業大廈的計劃，趙國雄稱，正研究是否可以推行，期望今年內完成研究報告。

恆大地產（03333）公布，該集團於2月的物業合約銷售金額約52.3億元（人民幣．下同），合約銷售面積約71.3萬方米，物業銷售均價為每方米7335元。另外，今年1月至2月期間，其總物業合約銷售金額約168.3億元，較去年同期的200.7億元，減少16.14%。至於首兩個月的總合約銷售面積及平均售價，分別約222.4萬方米及每方米7569元。

栢濤灣洋房實呎2.08萬易手破頂

踏入2015年，樓市破頂成交持續，位於柴灣東區醫院附近的居屋樂翠臺更錄得造價高達790萬元的自由市場成交，成為全港新居屋王。雖然市場熱爆迫使金管局出招，但新高成交繼續有來，西貢栢濤灣單號屋剛以約6500萬元易手，實呎2.08萬元，創屋苑成交及呎價紀錄。

美聯物業營業經理李紹聰表示，樂翠臺1座高層A室，實用面積862方呎，望少量海景，以自由市場價790萬元成交，創全港居屋成交價新高，實呎9165元。土地註冊處資料顯示，單位是於1月23日達成交易。

李紹聰說，目前樂翠臺僅得三個放盤，其中1座高層A室，以白表價（自由市場）780萬元放盤，實呎9049元。若以此價格成交，將成為全港居屋成交價第二高。

十大逾700萬成交 康山最多

代理行數據顯示，今次成交是屋苑造價首次突破700萬元，較今年1月造出的高位大幅拋離111萬元，當時2座低層A室，實用面積862方呎，以679萬元易手，呎價7877元。今次成交將屋苑紀錄推高16.4%。

中原地產的資料顯示，2月共有470宗二手居屋買賣登記（包括自由市場和居二市場），按月減少17.8%，屬三個月新低，但全港居屋王首四位全在今年頭兩個月改寫。除樂翠臺外，鰂魚涌康山花園8座低層B室，實用面積592方呎，以755萬元成交，登上居屋王次席。

北角健康村1期3座高層G室，實用面積631方呎，以730萬元沽出，創全港第四高。

目前全港共有10個居屋單位成交價高達700萬元或以上，當中以康山花園佔最多，共有6個。其餘屋苑有健康村、樂翠臺、紅磡家維邨及旺角富榮花園。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，金管局出招後，市況暫未能顯示辣招對居屋市場是否有影響。他估計，不少準買家可能需時消化措施，以及了解新招對銀行處理貸款程序時的影響，估計二手市場短期會保持淡靜，估計全月居屋成交量可能跌至約400宗。

不過，私樓市場再錄得新高成交，市場消息指出，栢濤灣單號屋剛以約6500萬元易手，洋房實用面積3126方呎，實呎2.08萬元，首度突破2萬元關口，創屋苑成交及呎價新高，原業主於2000年以2280萬元購入，賬面獲利4220萬元。

恆隆地產（00101）租務及銷售董事陳家岳表示，集團在2012年開展的核心資產優化計劃，其中率先進行的旺角雅蘭中心及銅鑼灣Fashion Walk兩個項目，投資額約5億元，將於今年內完成。另外，集團銅鑼灣區個別商舖續約租金有約1倍加幅。

雅蘭中心今季完工

陳家岳指出，雅蘭中心商舖共30間，翻新後主打鐘表珠寶、潮流品牌及特色食肆，是集團第一個優化項目，投資額2億元，預計今年首季完工。

至於Fashion Walk範圍包括記利佐治街、百德新街、加寧街、京士頓街、告士打道及?隆中心，約有90間舖，投資額約3億元，工程預計今年第四季完工。

恆隆租務及物業管理高級經理羅欣琪表示，Fashion Walk將變身為時尚潮人集中地，而H&M設於恆隆中心的約5萬方呎店舖，更是該公司亞洲首間及最大型的全球旗艦店。陳家岳補充，集團銅鑼灣商舖個別續約租金倍升，亦有減租情況，但整體租金仍錄得增長，強調集團過去沒有將商舖租金推到過高水平，一直以平穩增長為原則。

中小單位供應增 集中新界西北

中小型單位受市場追捧，發展商加緊申請預售樓花同意書（下稱售樓紙），上月入紙申請預售的單位共有2,905伙，數目創近兩年半新高。

據地政總署資料，2月份新申請售樓紙的住宅項目共有5個，涉及2,905伙，按月急升1.54倍，並創29個月新高；至於現時待批的項目則有27個，涉9,622伙，為近7個月新高。

27項目待批 共9622單位

市場中小型單位需求殷切，上月不乏逾千伙的大型新盤申請售樓，包括嘉里建設（00683）屯門掃管笏項目（1,100伙），樓花期21個月。據發展商早前稱，單位種類相當多元，包括分層住宅、中密度及洋房，亦有市場最搶手的開放式單位。而新地（00016）元朗Grand YOHO Development（1,114伙）同樣申請售樓紙，單位種類同樣多元化。

房協喜薈喜漾 上月申預售

值得注意的是，新界西北區為今年新盤的供應重鎮，除了上述兩項目外，其他尚未申請售樓的樓盤如長實（00001）前元朗邨、百利保（00617）丹桂村、嘉華（00173）牽頭的朗屏站（北）、華懋朗屏站（南）及南豐發展的屯門震寰路項目，均主打中小型單位，相信這些項目將於本年內陸續申請賣樓，總計涉逾6,000伙，料屆時將掀起細戶的搶購潮。

此外，去年極速沽清的長沙灣喜盈及喜韻，房協亦食髓知味，上月隨即就同區喜薈（350伙）及喜漾（275伙）申請售樓，由於早前兩盤銷售成績理想，加上房協有一定的捧場客，樓盤又位於市區，相信喜薈及喜漾本年推出亦會受到市場的關注；而宏基資本（02288）的佐敦官涌街項目亦於上月申請預售。

長實紅磡維港?星岸 獲批售

至於上月份成功獲批的售樓紙只有長實（00001）紅磡維港?星岸（321伙）一個，申請約半年便獲批售樓，項目主打3、4房大單位，銀碼相信涉逾千萬元。發展商昨表示，將會先推售將軍澳緻藍天，市場估計維港?星岸亦有機會在上半年內推售。另外，信置（00083）大嶼山梅窩項目已命名為銀河灣畔。

美聯：年內預售樓花料增加

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，自從政府延長樓花期至30個月後，遠期樓花項目比例明顯增加，發展商亦加快申請及推出遠期樓花，綜合地政總署資料，今年首兩個月新申請的預售樓花住宅項目合共達4,048伙，當中屬20個月以上的長樓花期項目佔約95%，較2014年比率83%為高，相信年內的預售樓花數目將會進一步增加。

置地控股公布去年純利升12%至13.3億（美元．下同），即約103.2億港元，每股盈利為56.42仙，擬發每股股息19仙，派息比率達33.7%。

同系怡和去年純利升9%至17.1億元（約132.6億港元），每股盈利及每股派息分別按年增8%及4%，至4.62仙及1.45仙。牛奶公司純利微升2%至5.1億元（約39.5億港元），每股盈利亦升2%至37.65仙，每股股息維持23仙，未有變動。

本港樓價高，連本港豪宅都成為全球第二高的城市。萊坊及中銀國際昨聯同發布的2015年《財富報告》顯示，香港豪宅價格是全球排名第二，僅次於摩納哥。報告同時顯示，去年超高資產淨值人士（即擁有淨資產100萬美元的人士）數目以美國、日本及德國最多，中國內地則排行第5，而首十個對超高資產淨值人士最重要的城市中，亞洲城市佔4個，香港排第4。

摩納哥最高 百萬美元買17平米

香港豪宅雖然是全球第二貴，但過去12個月，本港豪宅的價格只上升1%，而升幅最多的是紐約有19%。萊坊董事兼大中華研究部主管紀言迅指，內地是財富外流最多的國家，而由2003至2013年期間，內地有76,200名百萬富翁移民海外，而因內地高資產淨值人士對全球的豪宅市場均有影響，去年1月至9月，內地人申請英國一線投資簽證計劃，佔該計劃的申請人的44%，而內地買家購買優質倫敦物業的數目有所上升。

內地及港富豪持物業全球最多

而對於超高資產淨值人士來說，去年倫敦、紐約及新加坡是他們眼中最重要的城市中，香港則緊接排第4，但今年本港超越競爭對手新加坡被全球超高資產淨值人士視為最重要的城市的第3位，是最重要的亞洲城市。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示，亞洲經濟向好，因此對亞洲和澳洲的豪宅市場構成影響，即使不少地方推出不同措施，以減慢樓價升幅或阻止非本地人士購買物業，但仍相信區內重要城市和第二居所地點於未來5年會有強勁的價格升幅。報告又指，中國內地和香港的超高資產淨值人士平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業，是全球最多。

報告調查了全球97個國家，合共108個城市。結果發現，去年平均每天有約15人加入超級富豪行列，將這增速於未來10年持續，預計全球超高資產淨值人士的數目將於期內攀升34%至總數接近23.12萬人。

而亞洲掘起，去年成為超級富豪數目增長最高的地區，去年亞洲超越北美洲成為超級富豪數目增長第二高的地區；而歐洲仍是超級富豪增長數目最多的地方。以城市排名，去年全球10億富豪數目最多的城市是紐約，其次是莫斯科、香港。而香港有53名10億美元富豪，是擁有最多10億美元富豪的亞洲城市，紀言迅表示，到2024年香港富豪人數將上升多於40%。

儘管地價、房價飆漲，但由於肯亞是東非少數政治、經濟穩定發展的國家，使得該國首都奈洛比成了外國人到非洲投資買產的首選，業內人士指出，由於外國人在肯亞買房手續簡便，「外國人成了肯亞的房產銷售或出租的主要群體之一」。

肯亞東接動亂的索馬利亞，西連政局不穩定的蘇丹，政局相對穩定的肯亞奈洛比房市因此吸收了周邊國家大量富豪的資金。此外，奈洛比還是眾多國際機構在非洲的總部駐地，如聯合國非洲總部、聯合國人居署等等，這些機構擁有數萬人的雇員，支撐了奈洛比附近價格居高不下的房市。

業內人士指出，目前包括大陸及印度的地產商均積極在當地開發賣房，所不同的是，大陸地產商喜歡直接賣房，而不少印度裔的房產商在建好房屋後，直接用於出租。

值得注意的是，奈洛比的房市最近開始出現分化，以中航國際在當地的一個專案為例，其每套房價格從25萬美元至58萬美元不等，價格並不低。

但隨著肯亞中產及工薪階級興起，不少開發商已經將目光轉向這一塊未開發的市場。大陸武夷集團承建的長城公寓即鎖定這個族群，每套房子只要折合約20至30萬人民幣。