二次施工遭檢舉 建商損3000萬
台北市長柯文哲強制拆違建，各地政府不敢怠惰，跟進拆違建，台中市也出現不少新建案，因建商二次施工擴建，還未出售就遭拆除，損失近3000萬元，業者叫苦連天。

建商怨：應有配套
台中市1月公告367間違建，3月底前須全數拆除，不少新推案因建商二次施工擴建，遭政府強制拆除，其中西屯區長安路二段131巷，由生活家建設新推的別墅建案，因擴建1樓車庫、2樓露台，還未出售，1月底已遭市府強制拆除，建商統計損失近3000萬元。
台中市政府都市修復工程科表示，此建案是去年12月遭民眾舉報，因1樓住宅空地已擴建置人行道共4米，超出違建2米標準，12月底已發函勒令停工，但建案仍持續施工，故1月21日通知拆除時間後，立即拆除違建部分。

建商劉經理表示，由於無地下室空間，才規劃二次施工擴建車庫，拆除8戶約損失2500萬元，加上後續處理、重新設計成本，估計損失近3000萬元。他無奈地說，建設公司普遍都會二次施工，建議市府拆違建，應有配套措施及修法處理。

建商二次施工常見車庫空間、增建夾層、露台或雨遮外推，台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺表示，近期台中有不少建商二次施工遭拆除，引發買賣糾紛，民眾購屋應注意自己應有權益，二次施工常有拆除風險，最好不要購買。若建商涉廣告不實，民眾可依法提告。

勿貪坪數簽同意書
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，購屋前最好先看該建案申請使用執照後的竣工圖，通常交屋時，建商多會請屋主簽署二次施工同意書，民眾多貪圖使用坪數增加，而簽同意書，但若民眾知情二次施工違建仍購買住宅，就得承擔遭拆風險，事後就不得向建商求償。

看好陸客觀光商機，美國開發商挾千億元資金來台投資！美國CORDISH集團昨與和旺建設宣布在台合作成立子公司，看好桃園航空城、台北港等觀光市場，預計投資10~40億美元（約310~1240億元台幣），打造綜合娛樂商城。

鎖定海岸線標的
成立已逾百年的CORDISH集團近日陸續拜會新北、桃園市政府，參訪台北港、桃園航空城等地，該集團全球總裁Joseph Weinberg表示，對台灣海岸沿線印象深刻，未來鎖定有海岸條件的標的。

CORDISH集團亞太區總裁薛康俊補充，航空城、台北港都是濱海地區，類似該集團在美國巴爾的摩內港開發案模式，期待此次開發案能帶來更多遊客，但須待取得進一步評估後，才會確定開發地區。

和旺建設董事長劉永祥透露，CORDISH集團在台第一案可能選在航空城，若因航空城規劃等限制而無法在蛋黃區內土地，也會鎖定竹圍沿海一帶，預計打造包含旅館、影城在內的大型娛樂商城。

Joseph Weinberg認為，台灣經濟正慢慢往上走，失業率低，人民可支出所得高，且兩岸關係和緩，雖然土地面積小，但因與中國關係密切，相當看好台灣的娛樂市場。

世邦魏理仕台灣董事總經理林俊明表示，的確有很多國外廠商來看台灣市場，多鎖定商用不動產，但目前以觀光、旅遊產業較紅，在兩岸自由行的陸客效益帶動下，外商普遍認為台灣娛樂產業的商機不錯。

美國CORDISH集團小檔案
成立時間：1910年
事業內容：土地開發、旅館業、娛樂事業
著名業績：巴爾的摩港內港商城、佛羅里達州坦帕市Hard Rock博弈酒店等
獲獎紀錄：7次城市土地學會卓越獎
近期投資：
．去年與中國四川重慶簽訂50億美元城市開發案
．中國北京朝陽區綜合娛樂開發案
在台投資計劃：鎖定基隆港、台北港與航空城，預計投資10~40億美元打造綜合娛樂城
資料來源：CORDISH集團、《蘋果》採訪整理

金融海嘯後，低利率加上資金寬鬆，大量游資湧入房市，就連傳產、科技大老也偏好投資房地產，知名豪宅處處可見知名企業大老，甚至部分還將重心轉往房地產。

近年投資房地產最著名的莫過於頂新魏家與英業達集團會長葉國一，其中葉國一更曾公開感嘆電子業獲利太低，僅有「毛三到四」（「茅山道士」諧音，科技業的毛利率只有3%-4%），不如房地產來的好賺，笑稱房地產甚至連躺著、睡覺都能賺到增值財。

據悉，投資最盛時期，葉國一手握逾150億元房地產，卻因士林官邸專案住宅人頭戶案重摔一跤；2013年時，更在3個月內出脫台南市土地、華國飯店及太子汽車三重廠土地等三筆資產，套現逾85億元。

頂新魏家砸250億買房產
另一個房市投資大戶則是頂新魏家，投資最狂熱時間，粗估砸下近250億元掃進房地產，擁有資產包括買進16戶北市豪宅、9戶小坪頂豪宅、大台北地區近兩萬坪土地，以及台北101大樓約37%股權，堪稱近年來房地產的最大尾「鯊魚」。

不過，近期受到問題油品衝擊，已陸續整理手中資產，包括欲出售台北101大樓約37%股權及三重新燕逾1.58萬坪工業土地，今年1月底時，還未過奢侈稅管制期間，便急售北市敦化南路一段約200坪帶建照土地給躍馬壹號投資公司。

依地籍資料顯示，該地貸款設定金額為10.8億元，以土地融資6成推估，賣地總價約15億元，每坪單價約750萬元，較2013年以每坪680萬元取得時，每坪獲利約70萬元，合計獲利近1.4億元。
賣地獲利全繳給奢侈稅
不過，該筆土地出售後，估計須繳納奢侈稅1.3-1.5億元，相當於賣地獲利幾乎全繳給奢侈稅。

政府的房地合一及囤房等稅首波瞄準豪宅以及高總價宅，加上房價依然居高不下，為了因應房市變局，低總價宅躍升目前房市主流產品，但房產專家表示，已有銀行擺明小宅房不給貸款或者降低貸款成數，因此，民眾買小宅前還是要多打探或者多備自備款。

根據好房網調研中心統計，上市櫃建商推出小坪數的建案多達32個之多，目前推出的小宅產品，在台北市的總價約在1,500∼2,500萬元，新北市總價1,000∼1,500萬元之間的小宅建案，也成為首購族及投資保值客較喜歡的標的。

不過，好房網社長倪子仁表示，央行及金管會嚴控房貸的貸款成數，特別是針對非首購族購買的第二間房，銀行房貸成數低至6、7成，並加強房貸授信風險，官股的八大行庫對房貸業務，更分成3至4等級緊縮房貸措施，其中台銀及土銀甚至不承作小宅或者套房業務，這是購屋者購買小宅前必須要特別留意的。

因此，在購買小宅之前要仔細評估，房產專家表示，最好要準備5成以上的自備款，萬一買了房子之後，才發現銀行所給的貸款成數太低不足於付尾款時，雖然銀行也有其他貸款的方式，但是民眾每個月所負擔的貸款額度會大大提高。

舉例來說，某一家商業銀行，所給的房貸利率為2.3％，每一百萬元，民眾每個月房貸支出約5,200元，若借500萬元，每個月房貸支出約26,000多元，然而銀行若只給350萬元的貸款額度，另外不足的150萬元就要另謀其他貸款方式，如用個人信用貸款以及信用卡循環貸款等，雖然民眾還是可以借到500萬元，但貸款利率卻是三級跳。

以個人信用貸款利率4％計，光是150萬元貸款，每月就要付出逾2萬元的貸款，換言之，500萬元的房貸，會從原先每個月26,000元跳升至38,700元，每個月貸款支出多了12,700元。理財專家表示，因此，在買房之前，除了打聽各銀行房貸利率之外，還得仔細詢問各銀行的貸款成數。

囤房族除了顧慮房地合一之外，也會留意台北市長柯文哲下一步的打房動作，外傳柯P看上了利用增加中古屋房屋稅來逼出囤屋的構想。但房仲業者徐佳馨認為，即便屋主因重稅而釋出房屋，價格也不會低到青年能負擔的範圍，且對租屋市場而言，租金可能也會因此被墊高。

為了抑制高房價，北市長柯文哲想用房屋稅來逼出空屋，據媒體報導，外傳柯P很中意前副市長張金鶚提出的提高中古屋的房屋稅，以增加空屋持有成本的想法。張金鶚也表示，如果房屋稅能夠提高，也要搭配租售等方式，讓空屋有效率的被利用。 但實際成效是否會如預期？

房仲業者徐佳馨的看法並沒有那麼樂觀，她向TVBS表示，即使提高房屋稅讓投資客必須把房子拿出來賣，但依照目前的行情，價格應該也不至於低到讓年輕人買得起；如果是出租房屋，房東恐怕也會把成本反映在租金上，導致租金也跟著增加。

部分繳不出錢 下月起交屋
日勝生「美河市」案話題不斷，引發的弊案疑慮未停歇，同樣由日勝生標下的浮洲合宜宅，就有民眾反映這麼大的建案只有日勝生一家獨包，「不覺得應該查一查嗎？」不過質疑傳聞並未影響浮洲合宜宅進度，最快4月底交屋，目前有35戶退訂，退訂原因多為繳款能力不足。

由日勝生興建的捷運小碧潭聯合開發案「美河市」，2012年曾因監察院糾正，導致延遲逾1季後才交屋，近期又爆出分配比例不公、鑑價不實等問題，讓北市府急著向日勝生追討76.9億元。

專款專用避生弊端
民眾陳先生向《蘋果》反映，弊案絕對不只「美河市」，浮洲合宜宅即將交屋了，「不覺得應該去查一查嗎？」。而據承辦浮洲合宜宅事務的官員表示，的確有承購戶抱怨，「美河市」爆出弊案後，「被親朋好友酸，買到有弊案建商蓋的房子」，擔心如果日勝生須賠70多億元，會不會倒閉。

營建署都市更新組回應，當初為避免建商因財務問題影響開發案，包含土地、建物及民眾預收款項，全採銀行信託「專款專用」，已做好財務防弊措施，民眾不必擔心，且浮洲合宜宅並無弊案問題。

浮洲合宜宅的A2區已取得使用執照，預計4月交屋，A3區、A6區則預計5、6月依序交屋。

2.5萬人抽4009戶
當初共2萬4976名符合資格的民眾登記抽籤，出售總戶數為4009戶，目前共計退訂35戶，遞補號碼一般排至6409號，浮洲居民至491號。

營建署都市更新組表示，簽約期有1戶退訂，原因是簽約後評估後續繳不起工程款；工程期則有34戶退訂，其中10多名是判斷自己繳不出後續款項而解約，另12戶因籌不出錢，拖半年未繳費遭解約；接下來則看民眾貸款是否有問題，若未來有買方因無法核貸而退戶，將由序號6410號開始遞補。

「未受美河市影響」
日勝生投資關係室高級專員林瑋莉表示，去年底已完成分戶貸款的對保作業，是否順利核貸則視個人信用條件。營建署都市更新組強調，營建署力求建商與銀行協商，盡量讓有困難的民眾找直系親屬、配偶當擔保人，避免因此喪失承購機會。

日勝生副總經理周惠玉說，美河市案並未影響到浮洲合宜住宅，且退訂戶主要是還款能力的問題，畢竟合宜住宅房價便宜，抽中的人等於穩賺，應不可能輕易退訂。

遠雄賄賂弊案爆發後，中央政府決議不再推合宜住宅，而原定部分出租、多數出售的林口國宅（世大運選手村），也跟著改弦易轍，立法院於去年底決定全數改為出租型社會住宅，導致已施工逾5成的林口國宅，因須變更坪數及雙北市分配戶數問題，至今仍無法確定最終規劃。

憂明年底難完工
林口國宅位新北市林口區文化一路與仁愛路二段路口，共34棟，原本規劃1房25坪、2房36坪、3房55坪、4房62坪等格局，總戶數2992戶，預計2016年12月前完工，才能趕得及作為世大運選手村。

營建署企劃組組長蘇俊榮表示，原以出售為主時多規劃3、4房格局，若全作出租住宅，坪數過大較難出租，所以須變更坪數，目前已動工5~6成，卻尚未確認最後的坪數與戶數，擔心趕不上預計完工時程。

儘管本月5日雙北市首長的合作會議上對該案皆有共識，將林口國宅的A、B區給台北市，C、D區給新北市，未來將出租給大台北地區的年輕人，但上周四北市與營建署再次針對該案協商討論後，對坪數與戶數規劃仍尚未定案。

新北市城鄉局住宅發展科表示，新北市原則希望持有1843戶，雖已提出坪數規劃，但仍待營建署同意。台北市住宅企劃科股長李宏育也說，只能說「目前沒有時間表」，未來怎麼租也仍在磋商，但基本上會先與新北市討論，雙方租金不要差太多。

購屋先查「竣工圖」避免買到違建
去年底北市南港公寓頂樓發生大火，延燒出違建長久來的公安問題，台北市長柯文哲上任後宣示3月20日前拆除北市226處違建，但還存有更多違建，買賣屋時常衍生糾紛，以頂樓加蓋、1樓增建問題最多。專家建議，購屋前要看清楚「使用執照竣工圖」，比對合法建物範圍，避免買到違建。

過去頂加公寓常增建、變更格局改成套房出租，交易時房價會依權狀加3~5成計價，房仲業者透露，去年底有位民眾在新店買下總價1950萬元、50坪的4樓與5樓頂加公寓，他將5樓頂樓的儲物室，改建為可收租的10坪套房，但完工後卻遭住戶舉報拆除，他氣得提告原屋主和房仲，調解多次，才以頂加裝修費用150萬元和解。

若未告知可求償
台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺分析，近期違建糾紛以頂樓加蓋最常見，其次為1樓增建、陽台外推及建商二次施工，中南部則常見透天厝往上增建。

頂樓加蓋常見於公寓，雖可買賣，但因增建或變更格局，存在材質和結構問題，游璿樺指，目前規定隔間3間以上的違建頂加須列管，故買賣租賃糾紛也最多，通常多因頂加公寓可使用坪數大，增加買方誘因，或因事先未告知購屋民眾衍生糾紛。

游璿樺說，建議屋主要明確告知仲介「違建項目」，而仲介也要清楚轉達買方，或在契約書載明頂樓加蓋屬違建，若未盡告知義務，民眾皆可提出求償。

1樓違建項目多出現在住宅前後及地下室增建，民眾買屋時輕忽，而面臨遭拆風險，最後導致糾紛。

「緩拆並非不拆」
近期有對母女計劃開咖啡店，看中土城1樓公寓有擴建的4坪廚房，計劃作為烘焙麵包使用，雖明知是擴建空間，但原屋主以「這區鄰居皆有增建，故無遭拆的風險」理由說服她們，沒想到購屋僅1個月，遭檢舉增建部分佔用防火巷，店面還在籌劃中就收到「違建拆除通知」，讓她們很傻眼。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，依《台北市違章建築處理規則》規定，1994年12月31日前的「既存違建」緩拆，1995年1月1日後的「新違建」，則是即報即拆，新北市則以2009年6月25日為界線，雖有些違建不涉及公安會列入緩拆，但緩拆並非不拆，民眾購屋要注意。

可至區公所調解
天成律師事務所主持律師盧天成表示，若因違建產生的買賣糾紛，買方可找賣方及仲介到所在地的鄉鎮市區公所調解，若調解不成，則可向法院提訴訟。

常見購屋違建糾紛
●頂樓加蓋
頂加公寓多增建或變更格局為出租物件，隔3間以上須違建列管，常因未告知違建或引發公安問題，產生糾紛
●1樓擴建
增建地下室或住宅前、後增建空間，因擴建佔用騎樓、防火巷使用範圍，遭舉報拆除，導致買賣雙方不愉快
●透天厝增建
多出現在中南部，權狀面積不大，卻不斷往上增建，若遭舉報，通常拆除整棟
●陽台外推
裝潢多會外推陽台，購屋時容易買到陽台外推的違建物件，常見漏水問題
●建商二次施工
建商為增加使用坪數，二次施工擴增車庫空間、夾層或露台，導致未交屋就面臨遭拆風險，影響買方權益或拉長交屋時間
資料來源：台灣房屋、《蘋果》採訪整理

2014年實價揭露資料顯示，六都的住宅產品交易第1名落在台中市西屯區的國安一路，去年至少就成交了279戶，其次則是中和景平路與淡水的學府路，六都之中前10名交易量多的路段，就有8條落在新北市；從熱門交易路段來看，10年內屋齡住宅產品較受青睞，民眾購屋明顯「喜新厭舊」。

信義房屋統計2014年實價揭露資料，排除1年內屋齡及透天、工業用及商業用產品，六都的住宅產品交易第1名落在台中市西屯區的國安一路，去年就成交了279戶，新北中和區的景平路去年交易戶數只比國安一路少1戶，共278戶，排名第2，淡水捷運站旁的學府路則以259戶排名第3。

台北市擠入前10名的代表路段是林森北路，此區有不少平價小宅交易，去年交易219戶；新北市林口區則以文化三路一段交易量最大為202戶，汐止擠進前10名的路段為福德一路，共計170戶。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，國安一路近中科，東海大學，自住需求強，區內有9個屋齡10年內的社區大樓，總戶數逾2,000戶，住宅數量已經是一個造鎮規模。

以去年10年內新大樓交易達200戶來看，光去年區域房屋的周轉率就達8％，等於每100戶社區住宅就有8戶在去年交易，從實價揭露資料顯示，區域內屋齡10年內的新大樓房價每坪20?26萬元，國宅每坪則僅12?14萬元，因此成為六都成交最多的路段。

此外，新北市景平路是中和市的主要幹道，沿線除了有些大型社區外，周邊的巷弄住宅密度也很高，加上中和本來就是新北市交易量較大的區域，未來則有環狀捷運的優勢，平均成交總價1,015萬，吸引不少外來客到此區購屋。

淡水學府路則是10大熱門交易路段中，平均總價最低的路段，平均一戶成交總價僅423萬元，還不到500萬元，主要是區域內有很多大學套房產品存在，單戶總價200多萬元，拉低區域的平均行情。

同為資深慈濟人的華碩創辦人之一的魏杏娟與前董事何銘森妻子劉寶足，去年共同砸下逾16億元買下台北市內湖五期逾千坪土地，其中魏杏娟繼買下台灣十大豪宅之一的「文華苑」後，又與人合作買地，近年來在房地產市場似乎相當活躍。

根據內政部實價網資訊，去年6月揭露一筆北市內湖區潭美段五小段土地，面積約532.30坪，以總價8億1980萬元，拆算每坪土地單價約153.99萬元的土地交易紀錄，對照地籍資料，新買家正是華碩創辦人之一魏杏娟、前董事何銘森妻子劉寶足聯手買進。

其實該塊地是去年5月由第一太平戴維斯標售內湖五期潭美段兩塊土地的其中一塊，不過，開標當日便改為私下議價，不料相隔一個月後，竟由華碩創辦人之一的魏杏娟與前董事何銘森妻子劉寶足共同買下。

除該塊已揭露的土地交易紀錄外，緊鄰的另一筆地號也在去年中同樣是由魏杏娟與劉寶足買進，土地面積約543.65坪，兩塊地合計面積約1075.95坪，魏與劉的持分比率為3：7，推估兩塊地至少砸下逾16.5億元。

曾聯手買地捐給慈濟

其實早在多年前，兩人便曾經聯手捐地給慈濟，根據慈濟2012年的新聞快報資訊，魏杏娟曾在慈濟的活動上表示，她與慈濟志工劉寶足一起捐獻土地，興建關渡志業園區的因緣；因此，兩人其實曾合力出資買地後，然後捐獻給慈濟。

第一太平戴維斯總經理高銘頂證實，潭美段兩塊地的確在6月時已出售，但買家身分不方便透露，應該是看好內湖五期未來的發展，買來做為置產與投資用途。

該兩塊地地主原本分屬兩個家族，是當時配地分回的土地，持有年限相當長，選擇處分土地是調節資產。

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示，兩塊地位處北市內湖區行善路383巷、417巷口，為南、北兩側緊鄰土地，土地使用分區為工商混合區，建蔽率50%、容積率225%，可規劃辦公室、零售業與策略產業使用，但不得興建住宅使用，推估兩塊地合併開發，可開發的樓地板面積至少4500坪。

北市府去年12月公布有公安疑慮的226處頂樓違建，眼看距離20日拆除日「大限」僅剩4天，建管處統計，截至13日止，共有104戶已改善完畢，比例4成6。建管處表示，最近這幾天通報已改善的案件大量湧入，今起將動員建管處人力查訪。

其中面積第一大和第二大的前兩名違建大戶，分別是位於松江路185號14樓頂和仁愛路四段的宏恩醫院，目前都未列在改善完成名單內。

北市建管處副總工程司邱英哲說，兩名屋主都有口頭答應會改善，至於是否遇到困難，會再了解。根據逐戶調查，9成5的屋主都說願改善，少數的屋主則不置可否，或持觀望態度，評估屋主多趕在最後期限前施工，預估到20日當天，仍未改善的案件應不會超過5件。

邱英哲強調，這226戶是民國84年以前的既存違建，若屋主自行改善到2個單位（一層空間有兩個房間）以下，就不會拆除；但要是屋主不改善，20日將由建管處派人施工，看到牆面就拆，破壞房屋到不勘使用，事後也會向屋主收施工費用。

邱英哲說，這226處既存違建，隔間愈多，安全疑慮就愈大，改成2單元以下就是要降低逃生避難的複雜度，以隔成10間房間和2間房間來看，前者出入複雜且一旦發生火警，很難通知每個人逃生。建管處提醒，改善後通知建管處，由工作人員現場勘查，拍照建檔即可。

勞工合宜住宅動工 料再吸人潮

日前台中精密科學創新園區勞工合宜住宅動工，預料可帶動人潮入住中市南屯區，房仲透露，因精科園區進駐廠商增加，確實帶動房市發展，自2012年起有波漲幅，最高漲8成。

中古屋每坪15萬
據實價登錄資料，精科路為中心方圓5公里內，2012年起揭露交易615筆，以距離精科園區開車約5分鐘的保安三到六街為例，該區房價自2012年11月單坪約8.5萬元，至去年12月，已經漲至15.3萬元，漲幅80%。

有巢氏房屋台中南屯嶺東店店長鄧正偉分析，精科嶺東一帶單坪8.5萬元的物件已經難尋，目前屋齡20年左右的中古屋，2012年單坪約12萬元，去年底小漲至15萬元，與實價登錄揭露價格相去不遠。

便宜吸引年輕人
住商不動產嶺東傳奇加盟店店東李嘉澤表示，相較於市區、中科動輒30萬元起跳的房價，精科一帶價格實惠得多，再加上大立光要在附近加蓋兩廠、精科二期也臨近完工，預計將會再帶來3萬就業人口，該區以自住客居多，大多都會有買房需求，因此帶動整體房市發展。

李嘉澤表示，該區新建案順天科學家、大城活力館單坪都有20萬元以上的實力，據悉「惠宇上晴」、「總太拾光」等預售案都已經完銷。

居住在嶺東科技大學附近的工程師林先生表示，該區近幾年生活機能已有顯著提升，雖與市中心仍有些差距，但因總價便宜，對剛出社會的年輕人有極大誘因。

建商以土地抵押 似乎無履約保證 恐求償無門
房市現警訊？就算有「台中軟體科學園區」進駐加持，台中市大里區預售建案「振堡富域」仍傳遭台中地院執行法拍，合計法拍底價六．九三億餘元。當地法拍業者指出，該案是拿土地抵押借款，且恐沒有預售屋履約保證，估有超過兩百戶購屋民眾面臨至少上百萬元損失，最慘可能血本無歸。

預售屋履約保證方式及內容
兩大步驟確保預售屋履約保證權益
預售屋履約保證方式及內容 兩大步驟確保預售屋履約保證權益
根據台中地院公告資訊，預售案「振堡富域」遭查封法拍，標的包括基地面積約三三○二．五四坪，以及目前興建到地下一層樓的建物，預計十九日執行第二次法拍。

寬頻房訊台中分公司副總經理張謙溎指出，根據地籍資料，該預售案是建商振堡建設以土地產權向霧峰區農會借貸，資料並未顯示有履約保證，因此預售當時購買的民眾，可能面臨求償無門的情況。

據瞭解，振堡建設主要在清水一帶推案，主推透天住宅；「振堡富域」是該建商少數推出的預售住宅大樓建案，卻因為財務出現周轉不靈情況，導致整個預售案流入法拍市場，且不單該預售案，連建商的居住處所與辦公室也傳出一併遭法拍。

對照台中不動產商業同業公會網站資料，振堡建設董事長黃添進是第九屆監事之一，在公會網站上也揭露該預售案的基本資料，該案是二○一三年年中推出的預售案，規劃二九三戶，包括七戶店面、二八六戶住宅，住宅坪數規劃二十七到四十三坪，為二到四房格局，每坪開價十三到十六萬元，每戶總價約四五○萬到七五○萬元。

該案預售時宣傳公共空間是交付七期知名的天坊設計張清平大師執筆，植栽則由作品遍及亞洲的暢園景觀賴忠彥操刀，因此建案賣得很好，已售戶數逾八成，每坪成交單價十四萬餘元，推估受到影響的民眾恐超過兩百戶。

當地業者指出，因該預售案興建到地下一樓，推估已購民眾付款成數可能已達總價的二十五％，換句話說，已購民眾每戶恐面臨至少一百萬元的損失。

履保分五種 買預售屋才有保障
為避免購買預售屋卻碰上財力不佳的建商倒閉，造成民眾痛失一生積蓄，內政部早自二○一一年五月起就要求建商必須在預售屋買賣定型化契約增訂「預售屋履約保證機制」；內政部官員說，有沒有履保對購屋民眾權益差很大，但仍有部分小型的區域建商鑽漏洞，並未將購屋民眾繳交的價款進行信託，甚至也沒有專款專用。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，自從預售屋履約保證機制上路後，建案只要是預售就要採取信託專款專用或建商同業擔保等方式，就是要避免建商擴大財務槓桿、將預售款項挪用；消費者也可根據契約內建商載明的金融信託機構，查詢繳交的價金是否進到信託專戶內，讓繳納價金專款專用，以保障自己的權益。

根據內政部地政司發布的預售屋履約保證方式，共分為「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等五種。

以最多的「不動產開發信託」為例，主要是由建商或起造人，將建案土地及興建資金信託給金融機構或經政府許可的信託業者執行履約管理，工程費用則由受託金融機構依照工程進度照實支付，也就是所謂的專款專用；且規定建商於簽約時應提供「不動產開發信託」的證明文件或影本給予購屋民眾存查。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，雖然內政部要求建商必須增訂履約保證機制，但仍有部份區域型建商或地主自建者規避規範，購屋民眾在購屋時除要求建商提供相關證明文件外，也應該按照文件影本向受託金融機構查詢。

繼台電2012年成功推出第一筆資產活化案，每年為台電帶來600多萬元的租金收益後，日前又推出高雄特貿三的土地設定地上權案，權利金暫估28億元以上，不僅吸引多家壽險、百貨業的關注外，若順利標出，可望將替台電注入數10億的現金，但卻傳出高市府對於回饋土地有異議，該案得標後還是得經由高市府簽訂開發許可，因此，能否順利開發成功，關鍵還是在高市府的態度。

聯合報報導，台電副總經理林宏遠表示，高雄特貿三的土地分為A1、A2街廓，面積共5.3萬平方公尺，地上權設定50年，採公開招標形式，但不開放陸資投標。且預計四月底正式公告本項招標案，6月截止投標，並開標、決標，若順利完成簽約，最快今年8月便可簽約點交。

而台電預計會爭取地上權開發案集中在鄰近成功二路、新光路口的A1街廓，而該街廓格局方正，又位在高雄展覽館對面、高雄市立圖書館旁，附近還有中鋼總部大樓、85大樓、多家百貨商場，加上面對主要道路，可開發範圍包括企業營運總部、商辦、百貨購物、會展中心等，因此引發各界高度關注，且若能吸引大型開發商進駐，除了可以讓台電資產活化下一城，也可以替高雄都市更新注入新活水。

另外A2街廓將會捐給高雄市政府成為回饋土地，但高雄市政府卻提出異議，認為捐給高市府的回饋用地應為A1的精華地段，且以台電主導開發，吸引來的業者僅限於本土業者，並無法因此打響高雄市的國際知名度，因此建議，該地上全案應是由高市府與台電合作，並由高市府主到開發，才能引入更多的國外開發商。且由於該案得標人須循開發許可程序，通過開發計畫，並向高市府簽訂開發許可協議書，因此，高市府的態度將是本案能否成功的關鍵。

深圳華強發佈2014年年報顯示，公司去年實現營業收入26.68億元，同比增長28.54%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤4.78億元，同比增長15.91%。

深圳華強表示，去年淨利潤變動的主要因素包括：子公司石家莊華強廣場房地產開發有限公司及濟南華強置業有限公司結轉收入，貢獻利潤1.89億元；電子專業市場貢獻利潤萬1.76億元；轉讓處置可供出售金融資產，貢獻利潤2517萬元；參股公司蕪湖市華強旅遊城投資開發有限公司本年結轉房地產銷售收入，貢獻利潤4576.29萬元。

自2014年萬科開房地產行業合夥人制先河之後，越來越多的房企開始捲入這項制度變革，連國資背景房企亦不例外。

2月27日，國企紅籌越秀地產（00123.HK）在香港舉行的2014年業績會上透露，今年越秀地產也將從做規模向做效益轉型，從體制機制上創新，推進事業合夥人制度。

越秀地產董事長張招興在業績會後接受《中國經營報》記者採訪時表示，房地產行業依賴土地增值獲利的時代已經結束，增強企業的內生動力，尤其是激發專案團隊的經營活力已經成為企業實現規模發展的關鍵。

從越秀地產當天發佈的2014年的銷售業績來看，這傢俱有國資背景的房企已經進入到了規模擴張的關鍵階段。

2014年越秀地產累計完成合同銷售金額220.14億元，合同銷售面積約188.61萬平方米，同比分別上升50.4%和63.3%，創下歷史新高。

據越秀地產方面透露，今年其第一個推行合夥人制度的專案已經在佛山落地，“通過合夥人制的試點，我們有望進一步縮短項目開工週期，提升資產周轉率，未來越秀地產實行的也將是快周轉策略，實現當年拿地、當年開工、當年銷售。”張招興表示。

再提業績目標

憑藉著國企的資本優勢，近年來越秀地產頻頻向廣東省外擴張，經營業績進入了穩步的增長軌道，從2011年銷售額不足百億元至今年的220億元，越秀地產僅用了三年時間，年複合增長率達到28.5%。

從2014年的銷售情況來看，廣州區域仍然是其業績貢獻的大頭，星匯禦府、星匯金沙、南沙濱海花園等多個專案的累計銷售金額達119.11億元，占比57.3%。而珠三角地區（除廣州外）的銷售占比也有12.2%，省外的長三角地區、中部地區、環渤海地區則分別提供了約8.6%、14.0%、7.9%的銷售貢獻。

儘管銷售業績快速增長，但2014年越秀地產在土地市場方面的動作並不搶眼。在“立足廣州、拓展全國”的戰略部署下，“回歸一二線”成為越秀地產在2014年的主要方向。期內，該集團僅在上下半年分別于杭州、廣州購入兩宗地塊，總金額約74.51億元，總建築面積83.42萬平方米。截至2014年底，越秀地產的總土地儲備約為1431萬平方米，共有33個項目分佈於珠三角、長三角、環渤海、中部等地區12個城市。

“未來我們將堅持回歸一二線城市購地的策略，今年計畫用於新增土儲的資金大約為60億元左右。”越秀地產管理層在業績會上透露，今年集團將從“做規模”向“做效益”轉型，提升專案開發建設能力，縮短專案開發週期，實行“快周轉。”策略。

這種經營思路在越秀地產2014的經營活動中已經有所體現。記者注意到，2014年越秀地產的新開工面積明顯超出了當年初的計畫，達到了216萬平方米，實際竣工面積與原計劃的相比更是實現了大幅度增長，達到205萬平方米。

而為了加快周轉速度，越秀地產也在有意識地降低商業項目的比例，在去年的銷售結構中，從產品類型上劃分，住宅項目的銷售占比已經達到93%，商業及其他產品的銷售比重則降至了6.8%。

在繼續強調快周轉的策略下，今年越秀地產的預計開工面積並沒有明顯下降，依然接近200萬平方米，實際竣工面積則有望可以達到282萬平方米。越秀地產管理層對本報記者解釋稱，縮短專案開發週期並不是最終目的，最重要的是提升資產周轉率和淨資產回報率，“去年我們杭州星匯悅城項目實現了當年拿地、當年開工、當年銷售的快速周轉，資金在當年就實現了回流”。

根據推盤計畫，今年越秀地產將有越秀保利愛特，武漢國際金融匯，杭州星匯尚城，杭州維多利廣場以及瀋陽星匯雲錦等多個項目入市銷售，在充足的可售量保證下，越秀將今年的銷售目標上調了12.7%至248億元，預計廣州地區可貢獻56%，廣州以外的區域可貢獻44%。

從其已經鎖定但未入帳的銷售情況來看，越秀今年實現預期銷售目標已有一定的保證：截至2014年12月底，越秀地產已售未入帳的銷售金額已經達到193.3億元，對應銷售面積181.58萬平方米，與去年同期鎖定的未入帳銷售額相比，增長了64億元。

國企版合夥人

值得注意的是，在實行快周轉提升運營效率方面，擁有國資背景的越秀地產今年也開始大力推行去年房地產行業熱議的“事業合夥人制度”，以求增強企業的內生動力。

今年2月5日，越秀地產發佈公告，越秀集團物業開發專案的若干地方管理團隊及核心員工，將通過一個基金對相關專案公司作出股權投資，其中，公司待開發的佛山禪城佛平路地塊，將成為實施合夥人制度的首個專案。

“現在土地增值已經不是房地產行業增值最重要的因素，採取合夥人制也是應對房地產行業新常態的做法之一。”越秀地產總經理陳志鴻解釋稱，這次佛山專案只是試點，未來的合夥人方案會採取更多的方法來激發操盤團隊的內生動力。

與之前萬科、碧桂園等民企推出的事業合夥人制度相區別的是，越秀的國企版的事業合夥人制度當前還只停留在專案跟投層面，對於國資背景企業的合夥人制是否會與國家政策產生衝突的問題，張招興強調，越秀地產推行合夥人制度在政策方面沒有任何障礙，“國企管理層持股審批制度權正在下放到省國資委，企業內生動力要強化，這是市場化的應對機制，國資委也希望我們快速推進。”

張招興透露，越秀地產的合夥人制度不會只停留在專案跟投層面，未來也會在集團和地區層面進行跟進，“上市公司層面會結合股權激勵，項目公司就是項目經營和持股，我們會按照這一思路推廣，思路和出發點都是跟企業的利益掛鉤，激發精細化管理的內在主觀能動性。”

從之前萬科、碧桂園等民營地產企業披露的事業合夥人制度來看，民企版的事業合夥人制似乎顯得更加靈活，比如碧桂園是全員可以參與，高管則定額跟投，萬科在跟投金額上也不設統一的標準，各城市公司允許存在差異性，但越秀地產在這方面則顯得偏於保守。以其佛山試點專案為例，全體符合資格的管理層成員所持股權合計還沒有超過2%，與萬科、碧桂園最高可達10%的跟投比例還差距很遠。

對此，越秀地產管理層解釋稱，這只是根據佛山專案的總投資金額來確定的。從國企整體改革方案來看，國家政策鼓勵員工持股最多可以不超過25%，但具體到地產行業或者某個地產項目，跟投比例有幾個百分點就可以起到提高周轉速度、成本控制、品質控制，售價最優化等作用，“到底是2%、3%還是5%，我們也要根據每個專案的情況和跟投團隊的承受能力而定”。


在輝立證券分析師陳耕看來，越秀地產的合夥人制也是廣東省國企改革的一部分，儘管在大方向上與民企版的合夥人制並無很大區別，但在推進速度上可能會更加謹慎，其制度的靈活性可能也要弱於民營房企。

對此越秀地產方面並不否認。越秀地產副總經理朱晨表示，作為國資背景房企，在推進事業合夥人制度上肯定會比純粹的民企多一些障礙和門檻，但這些門檻並不是跨不過去的。“目前整個國企改革的思路也是鼓勵多元化經營，事業合夥人制度跟國企改革大方向是吻合的，只要能確保改革過程不違規，國有資產不流失，合夥人制度在國企當中同樣具有生命力。”

全球知名的房地產顧問機構萊坊聯同中銀國際近日發佈報告顯示，2014年，亞洲成為超高淨值人士數目增長率最高的地區，增長率為3.5%。2014年全球豪宅的價格平均僅上升了2%，北京高端房產價格降幅為0.5%。北京房價在全球排名第十二位。

物業成富人主流投資

這次報告調查了全球97個國家，共108個城市，以探討這些國家、地區和城市重要性和超級富豪人數的增長情況和投資態度，報告還就國際豪宅市場表現、個人物業投資以及奢侈品消費等問題展開討論。

報告顯示，2014年，平均每天約有15人加入超高淨值人士行列，即資產淨值三千萬美元或以上的人士。這樣的增長將于未來十年持續，預計全球超高資產淨值人士的數目將於期內攀升34%至總數接近231,000人。

從地區層面來看，最明顯的是亞洲于2014年超越了北美洲成為超高資產淨值人士數目增長第二高的地區。2014年，亞洲有1419人的財富淨值突破三千萬美元的水準，而2013年只有少於1000人的增長。歐洲仍然是2014年超級富豪增長數目排名的首位。萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅表示：“在2014年到2024年間，中國內地和香港的富豪人數將分別上升多於80%和40%。”

報告顯示，亞洲超高資產淨值人士現在所持有的財富總值達59,000億美元，比北美洲的55,000億美元高7%。但是，擁有總值64,000億美元財富淨值的歐洲超級富豪仍然控制了全球最多的財富。2024年，亞洲的超高資產淨值人士的數目預計將超越北美洲，比其多11%。超高資產淨值人士愈來愈注重將物業視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產淨值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。

北京房價排名全球十二位

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示：“亞洲崛起和因而對亞洲區內外優質物業的影響是《財富報告》中所敘述的重點之一。當中的財富增長必定對亞洲和澳大利亞的豪宅市場構成影響，令區內重要城市和第二居所地點于未來五年有強勁的價格升幅。儘管當中不少市場的政策制定者會推出措施，以減慢樓價升幅或阻止非本地人士購入物業。”

根據萊坊發佈的國際豪宅指數顯示，2014年全球豪宅的價格平均僅上升了2%。由亞洲、中東至歐洲，市場逆轉讓去年升幅較2013年的2.8%為低。對於新一代超高淨值人士來說，房地產的吸引力並沒有減退，有45%的受訪者表示，其年青一代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。

報告顯示，摩納哥豪宅價格已連續第八年為全球最高，一百萬美元在摩納哥僅能購買17平方米的豪宅。而香港和倫敦則占第二和第三位，一百萬美元分別可購買20和21平方米的豪宅。北京排名第十二位，一百萬美元可購入61平方米的豪宅。


報告顯示，2014年，國際豪宅指數100中有16個地點的豪宅價格錄得雙位數的增長；而接近四成城市的豪宅價格則下跌或維持不變。房價升幅之前排名於前十位的北京去年跌至第63位，價格降幅為0.5%。

萊坊董事及北京研究及諮詢部主管孫文靜表示：“北京豪宅市場在2014年面臨價格不斷攀升、高存量以及銷售週期長的問題。高地價及開發商因力求豪宅品質而在建材和室內裝修材料方面投入過多開發成本，使得豪宅價格不斷攀升；而政府的‘限高令’價格政策使得原本計畫在2014年入市的豪宅專案擱置，致使豪宅市場存量加大。”

0 3月12日，龍湖地產有限公司發佈首兩月業績。期內公司累計實現合同銷售金額42.6億元；合同銷售面積40.4萬平方米。其中，2015年二月單月合同銷售金額15億元，合同銷售面積13.9萬平方米。

其中西部區域依舊權重最高，實現合同銷售6.4億元；環渤海區域和長三角區域緊隨其後，分別有4.0億及3.9億元入帳；華中和華南區域則僅有0.2億元和0.5億元收入。

龍湖方面表示，2月逢農曆新年，公司供貨量處於全年低位，當月未有新盤推出。上海龍湖·虹橋天街2月當月商鋪簽約金額過億元。杭州龍湖·春江酈城亦保持良好消況，銷售套數居主城區次席。

該公司透露，二季度將會在多地增加供貨，新推盤涵蓋高層、商業、別墅等業態，繼續以積極靈活的銷售策略抓住市場機會。

土地市場方面，在2月10日的土拍中，北京門頭溝區門頭溝新城商業金融用地被北京龍湖中佰置業有限公司和北京龍湖天行置業有限公司聯合體11.76億元拿下。

資料顯示，門頭溝區門頭溝新城MC00-0017-6002地塊(S1線區域組團02地塊西北側地塊)B4綜合性商業金融服務業用地位於門頭溝區石龍街區，土地面積是33946.89平方米，建設用地27641.17平方米，建築控制規模是96744平方米，起拍價是11.7億元，龍湖以底價拿下。

另外，觀點地產新媒體獲悉，龍湖重慶公司於日前做了2015戰略溝通會。會議透露龍湖地產3月後將在剛需市場發力。

據悉，龍湖剛需市場近期將主推U城的聽藍時光和拉特芳斯的好城時光。兩個專案約有1200套房源等待釋放。

3月7日，龍湖拉特芳斯時光系高層產品“好城市光”樣板間正式開放，主推套內面積約53-74平方米的極限戶型。同系列的龍湖U城·聽藍時光也將於3月14日開放樣板間。

據重慶龍湖方面消息，“時光系”是龍湖地產從用戶使用角度形成意見標準，去指導產品研發全過程的一部高層作品。據稱，好城時光做到了套內53平方米做到了3房，套內74平方米做到了4房。

重慶世聯行市場部經理曹振華對觀點地產新媒體分析稱，重慶市場整體剛需需求量大，90平方米以下的小戶型銷情較好。“龍湖的產品總體上比周邊同類型產品價格較高，因此需要增加附加值在產品上下功夫。”

曹振華還介紹稱，“重慶的置業者有較大的首付壓力，因此很多開發商都在做這種60-70平方米的極限剛需，總價低的同時也會減輕首付壓力。”


據瞭解，龍湖好城時光推出的53平方米三房、74平方米四房，特價房源總價29萬，首期首付僅2.9萬元。

此後，龍湖旗下多個項目還將有大批剛需房源入市，包括龍湖的石橋鋪金果園地塊，其戰略定位也瞄準了剛需市場。

對此，龍湖品牌總監許桐琿接受觀點地產新媒體採訪時表示，不能簡單把低總價的極限剛需產品認為是今年龍湖在產品方面的新變化。

“龍湖在重慶業態比較全，可以做比較多的嘗試。重慶龍湖做極限剛需，完全是根據重慶的市場特點進行客戶細分後，因地制宜的產品策劃，不會一刀切複製在其他地方。”

高緯環球近日發佈的報告表明，2014年，亞太地區寫字樓投資持續不斷，寫字樓交易價值達到金融危機以來的最高水準。

寫字樓房地產資本支出共達725億美元，比2013年增長了11.3%。原因在於該地區核心市場交易量龐大，占寫字樓投資的90%以上。總投資額（不包括土地銷售）微增2.8%，達1239億美元，幾乎全部為寫字樓投資。

寫字樓投資增長量超一半

“去年，儘管債券收益前景看好，但投資者們仍被該地區門戶城市的核心產品所吸引。”高緯環球亞太區資本市場部執行董事總經理John Stinson表示，“資本的本質並非以投機為目的；投資者們正在尋找能夠產生穩定收入來源或回報的資產，並已經準備好擴展他們的投資視野。”

這主要是由於投資者基數不斷增大，因為越來越多的主權財富基金、養老基金和私募股權基金增加了對該地區房地產的資金分配。外國投資者對亞太地區寫字樓物業進行的投資占寫字樓總投資的近30%，達195億美元，增長量超過一半，達到金融危機以來的最高水準。

五家初創公司已經加入了2015年的一期推動專案，第二期專案將於今年下半年啟動。每批將招募五家公司，最終所有入選公司將在“展示日”對一組來自倫敦的資深投資人進行彙報。

高緯環球亞太區研究部董事總經理SigridZialcita對此表示認同：“投資者認為，亞太地區核心城市已經成為全球性投資目的地，標誌性建築可與倫敦和紐約等建築相媲美——由於這些市場的投資基礎強大，金融資產多元化且具有良好的可替代性，屬於真正的可投資資產。”

北京和上海是國內熱點

除了去年籌集的雄厚資本外，融資環境預期將仍然保持有利，預計2015年投資額將進一步增加。2015年，核心市場預計又將佔據大部分增量，其中東京和悉尼將繼續引起投資者的共鳴，因為兩個市場提供的利差在該地區均位於最高行列。

去年，這兩個城市的交易量均占總交易量的60%以上。在澳大利亞，墨爾本和悉尼正發展成為推動該國經濟轉變的主要因素；投資者們可能仍對核心寫字樓地產充滿興趣，因為這些資產往往會從不斷變化的市場環境中帶來最大利益。

報告顯示，中國核心市場北京和上海的寫字樓交易量有所不同。國有企業相關現行法規偏重北京，市場活動受到影響，而該市可供出售的交易性資產較少，且買賣雙方的預期不相匹配，因而投資額受到進一步抑制。

不過，去年上海寫字樓投資額將中國的房地產下行趨勢拉升了超過三分之二，本地買家為主要驅動者；由於開發商們力圖加強現金流管理，非核心位置的高供應水準創造了投資機會。近幾個月來，中國政府已經開始實行選擇性寬鬆政策，央行也在去年11月下調利率——為兩年來首次下調——今年應該會對投資者有些激勵作用。

高緯環球資本市場部執行董事蘇金茂表示：“北京和上海毫無疑問地依然是投資者的主要目標，因為那裡市中心及周邊資產獲得收益的潛力持續增強。”

0 3月12日，華僑城(亞洲)控股有限公司公佈2014年度業績，期內實現經營收入約為37.97億元，較2013年下降6.5%；股東應占溢利約為3.26億元，較2013年同期上升約38%。

華僑城(亞洲)主要業務為綜合開發及紙包裝業務，其中綜合開發業務包括開發和經營旅遊主題公園、開發及銷售住宅，以及開發及管理物業，而紙包裝業務則包括製造及銷售紙箱及紙製品。

資料顯示，2014年華僑城(亞洲)綜合開發業務實現經營收入約為29.48億元，較2013年降低10.1%；股東應占溢利約為3.08億元，較2013年增長39.5%。

同時，華僑城(亞洲)也披露了在售專案的詳細銷售資料。其中，定位為豪宅的上海蘇河灣項目去年推出了高層和低密度住宅產品及部份商業，但2014年該項目僅實現合約銷售面積及金額分別約1.83萬平方米和約14.27億元；已結算面積及金額分別約1.51萬平方米和約10.51億元。

成都華僑城項目2014年經營收入總額約為18.97億元。住宅及寫字樓實現合約銷售面積及金額分別約18.49萬平方米和約15.83億元；已結算面積及金額分別約18.31萬平方米和約15.29億元；已推出可供出租的商業物業面積約7.91萬平方米，出租率達97%。

西安華僑城項目去年實現合約銷售面積及金額分別約1.17萬平方米和約1.55億元；已結算面積及金額分別約1.43萬平方米和約1.96億元。

而成都歡樂穀2014年營業收入約為3億元，較2013年同期增加約8%，年接待遊客約258萬人次。

從銷售業績來看，權益占比僅33.3%的北京臻園成為華僑城(亞洲)去年銷售的最大支柱。該項目推出首批高層住宅，實現合約銷售面積及金額分別約10.78萬平方米和約49.74億元。華僑城(亞洲)稱其獲的2014年北京市商品住宅銷售金額、銷售面積雙料冠軍和2014年全國商品住宅單盤銷售額第三名。

此外，2014年華僑城(亞洲)競得三個新項目，分別為重慶華僑城置地項目、成都金和土地收儲專案和沙河源土地整理專案。重慶華僑城置地項目為100%權益持有，總價為9.86億元，占地面積約為18萬平方米，總建築面積不超過45萬平方米，將開發中高檔高層住宅及多層住宅。

成都金和土地收儲專案和沙河源土地整理專案則是華僑城(亞洲)中標所得，該專案為一塊面積約為124.7645畝的土地收儲、整理及地盤清理工程項目，成都華僑城將就成都金和土地收儲項目提供總額達3億元的資金，並將有權獲取不高於16%的投資回報。

對於沙河源土地整理專案，成都華僑城將與鑫金農發投資成立合營公司，就沙河源土地整理項目提供最多41.70億元資金，以換取不超過12%的投資收益及資金成本的投資回報。

華僑城(亞洲)稱，上述新專案將有助於擴展集團的收入來源，提升集團整體回報。成都兩個新專案是其在成都地區深化成片綜合開發的關鍵舉措。


對於2015年的房地產市場，華僑城(亞洲)保持稱將保持謹慎樂觀，今年將在一、二線城市的優質區域積極尋找適合戰略定位的土地資源和專案並購機會，增加項目儲備，並欲加快產品周轉速度，加大商業綜合開發項目投資力度。

在專案規劃方面，上海蘇河灣續銷豪華高層、低密度住宅及精品商業，可售面積約為13.84萬平方米；成都華僑城專案銷售高層住宅、低密度住宅、多層住宅和寫字樓，可售面積約為25.08萬平方米；西安華僑城項目將加大市場推廣力度，繼續銷售低密度產品，可售面積約為5.9萬平米。

重慶華僑城置地項目今年預計仍然將處於前期規劃建設階段。同時，華僑城(亞洲)稱將通過做金和土地收儲和沙河源土地整理專案，為收購做準備。而重點專案北京臻園專案預計將實現部份收入利潤，開始貢獻利潤。

在土地供應充足的南京市場，遠洋最終借道合作曲線入寧也反應出當前房企普遍面臨的地價過高問題。
觀點地產網 頻頻現身南京土拍市場皆無所獲的京城房企遠洋，如今卻於無聲無息中迎來了金陵首秀。

3月9日，有消息稱，綠地今年1月21日拿下的江寧東山G98地塊案名定為“遠洋綠地雲峰公館”，專案將由綠地和遠洋地產聯合開發，雙方各持股50%，其中，遠洋負責該項目的操盤。

雖然遠洋地產在接受觀點地產新媒體採訪時表示，在公告刊發之前不會就此事置評，但目前這一消息已得到綠地南京公司內部員工的確認。

實際上，正如其他“砸錢”進入南京的房企，遠洋對於南京市場也可謂是覬覦許久。尤其是自去年年末以來，遠洋已經成為了南京土地市場的“常客”。然而，頻頻現身卻多次“敗北”的遠洋，落子南京一事更是遲遲難以成形。

不過，隨著是次傍上“大哥”綠地，遠洋的金陵一夢終究還是成為了現實。而更進一步來看，在南京地價水漲船高的情勢下，合作和收購已經成為了越來越多外來房企“進城”的攻略。

高地價下的“金陵”攻略

據瞭解，江寧東山G98地塊由綠地在今年1月21日拿下，彼時該地塊共吸引了保利、招商、綠地、旭輝、中航、盛駿創富6家房企報名。最終，綠地經過2輪競價便將該地塊收入囊中，成交價3.4億元，樓面價6336元/平方米。

資料顯示，G98地塊為江甯區高新園區城東路以西、L組團以北地塊，出讓面積21464.28平方米，掛牌起始價達3.35億元，地塊規劃要求90平方米以下的戶型要占50%以上。

然而，拿地不足兩月，開發商隨即公佈了該專案的案名為“遠洋綠地雲峰公館”，按照開發商的規劃，專案總共預計有580多套房源，預計6月公開售樓處，10月首開，並精裝交付。

對於綠地在該專案當中引入遠洋，南京知名地產評論員尹霄飛指出，這或許與當前綠地本身的策略不無關係。

據其透露，綠地已將原來的蘇南和蘇北公司進行了合併，而在綠地的戰略中，擴大規模依舊是重中之重。

“遠洋和綠地都是求規模的，綠地現在也是一個‘快銷’公司，畢竟是想迅速在南京把規模做大。現在綠地野心也豐富了一些，以前在商業方面做得比較多，現在純住宅的項目也不少。”尹霄飛稱。

實際上，通過參股合作來擴大規模正成為越來越多房企的共識，而在南京市場，保利和朗詩的多次合作就頗有典範意義。

不過，在土地供應充足的南京市場，遠洋最終借道合作曲線入寧也反應出當前房企普遍面臨的地價過高問題。

“現在南京土地的成本還是比較高的，南京國土局為了控制好供地節奏，不讓早前拿地的開發商被套，土地價格都是在穩步往上走的。”尹霄飛對觀點地產新媒體指出。

以河西南為例，其2011年成交的首幅宅地樓面價為4752元/平方米，時過兩年後，正榮取得的河西南G63地塊樓面價已飆升至13419元/平方米。而河西目前最新公佈的地塊樓面起始價已在12000元/平方米。

在此背景下，除了豪氣十足的閩系房企外，多數開發商進入南京最終還是選擇合作或收購等更低成本的形式。

其中，佳兆業在2014年初以9億元收購南京奧體建設旗下奧信曲線入寧；而隨後，龍湖地產接手中冶地王分拆地塊後也借此佈局南京。此外，旭輝在首入南京後，亦牽手“地頭蛇”銀城。

遠洋地產華東生意經

牽手綠地江寧項目，也意味著遠洋在華東市場的棋局中又多了一個棋子。據遠洋2014年半年報顯示，其在華東已佈局上海、杭州、黃山和鎮江，共計10個項目。

從遠洋的華東發展路徑來看，似乎也能窺見與多數房企類似的經營選擇策略。一般而言，當房企新進入一個城市，在土地成本較低，並且有實力拿地的情況下，多數會選擇自己主導開發；而一旦成本高昂而又實力有限，開發商則會選擇引入合作方。

這一點在遠洋華東的佈局上體現得尤為明顯。據瞭解，2007年10月，遠洋地產攜北京萊福建設有限公司以22.26億元聯合競得“杭一棉A、B地塊”，以一種大氣的方式宣告正式進入杭州，並由此開啟了遠洋地產深耕長三角的序幕。

而一個月後，氣勢逼人的遠洋地產再次斥鉅資43億餘元出手拿下了杭州城北另一“重地”——杭州運河商務區地塊。至此，進入杭州市場並不算早的遠洋地產，卻因手握兩大“重量級”專案而受到市場關注。

不過，早在拿地之初，遠洋地產即意識到，如此龐大的項目，單憑其一己之力難以支撐整個專案後續的開發及運作。據透露，為了發展該專案，遠洋一直在積極物色在杭州擁有強大資金基礎和業務架構的策略夥伴。

其後的2011年初，綠城聯手浙江鐵投各自出資9.23億，分別獲得遠洋大運河商務區24.5%股份。此後，遠洋、綠城以及浙江省鐵路集團各自持有51%、24.5%、24.5%權益。

而合作之後，項目操盤權本是歸遠洋所有，卻在後來一度交給綠城。直至去年融綠收購甚囂塵上之際，擔憂大運河商務區地塊即遠洋公館淪為孫氏綠城的犧牲品，遠洋才將其購回。

從單槍匹馬闖“杭城”，到與綠城為伴，再至今日的單打獨鬥，遠洋早借助綠城的跳板從昔日的初出茅廬搖身一變為“老江湖”。

透明售房網資料顯示，2014年遠洋以31.86億元的銷售額位居杭州市場第六，排在其前面的有綠城、萬科、濱江、融創等房企，而其遠洋大河宸章和大運河商務區已分別收穫了12個億和16個億的銷售額。

不過，相比於在杭州市場的成功，遠洋在上海則顯得更加“低調”，並且與在杭州市場的策略不同，遠洋在上海的發展更多是憑藉一己之力，其當初進入上海也被認為是示範效應比賺錢意義更大。

在接連吞下多個高端項目後，遠洋在上海的戰略也在近期發生轉變，其產品結構正逐步向以剛需及改善型客戶為主。

內地賣樓收入銳減

受發展物業盈利大跌55%、缺乏非營業收益及出售投資收益影響，九倉（00004）去年核心盈利只有105億元，按年下跌7%，遜於市場預期；派第二次中期股息1.26元，增加5%。該公司表示，內地項目毛利較上年度低是發展物業盈利大跌的原因。

截至去年12月底止全年，若計入投資物業重估盈餘及其他會計收益，純利359億元，較去年同期增長22%；每股盈利11.86元，增長22.2%。市場預期，九倉核心盈利為116億至132億元，增長3%至17%。

海港城時代廣場銷售新高

該公司去年營業額381億元，增長20%。其中投資物業收入為134億元，增長20%；本港投資物業收入增加16%，主要是海港城及時代廣場商場租金及寫字樓租金上升所致。

九倉指出，雖然去年受到內地反貪影響，以致奢侈品消費下跌，而歐洲、韓國及日本貨幣貶值對本港構成競爭；再加上去年的「佔領行動」使零售市道雪上加霜，但海港城商場銷售仍跑贏整體零售市道。海港城商場總銷售額350億元，增長3.4%，創歷史新高；而海港城商場收入56.7億元，上升16%。時代廣場方面，去年整體收入25.4億元，增長21%；商場零售額及收入分別增加11%及26%，前者創新高。

財務支出急增2.5倍

內地方面投資物業收入19.8億元，增長57%，主要是受惠於翻新後的大上海時代廣場重新開幕及新開業的成都國際金融中心。

發展物業方面，2014年收入155.3億元，經營溢利17.6億元，分別按年減少34.5%及33%；純利14.7億元，下降55%，主要是多個內地項目毛利較上一個年度低。此外，該公司為發展物業資產作出20億元的減值撥備。

另外，去年該公司財務支出為19.3億元，增長250%，其中包括跨貨幣或利率掉期合約按市價入賬未變現虧損2.3億元。

上月九倉公布，主席吳光正將於5月卸任，退出九倉及會德豐（00020）董事會，只出任顧問職務，由現任副主席兼常務董事副主席吳天海接任，市場關注該公司人事變動後，會否影響九倉未來在中國住宅發展的方向。


九倉全年核心少賺7% 派息1.26元
(經濟)

九倉（00004）去年業績略遜預期，核心盈利按年跌7%至104.7億元，當中主要受內地物業市場不景氣，令九倉發展物業盈利大跌。

內地發展物業 溢利大跌86%

期內商場的銷售強勁，再加投資物業公允值大增51%至283億元，刺激整體純利按年升22%至359.3億元，並擬發第二次中期息1.26元。

期內，綜合收入按年增19.6%至381.4億元。九倉去年於內地的發展物業，除稅前盈利按年大跌86.4%至6.7億元。另因內地發展物業項目盈利減少，九倉的應佔聯營公司盈利亦減少43%至12.6億元。九倉表示按目前市況，日後作出收購時會更謹慎。

海港城時代廣場 盈利理想

另方面九倉的商場業務出色，未受內地打貪及零售市道疲弱影響。海港城去年整體收入及營業盈利，按年增加14%至81億元及70.5億元。至於海港城商場的總銷售則按年增3.4%達350億元，市場佔有率擴大至7.1%，收入亦增加16%至56.7億元。另因續租租金增長，海港城的寫字樓收入按年增13%至21.2億元，去年的出租率達98%，續租率則維持在83%的水平。

在翻新工程後，時代廣場整體收入按年升21%至25.4億元，營業盈利亦按年增24%至22.8億元。期內出租率達100%，當中零售銷售額按年升11%至105億元，商場收入則按年升26%至18.8億元。另寫字樓收入亦按年增9%至6.1億元，出租率達98%，續租率則維持於75%。

悅目兩度沽清 加推最後32伙

一手樓市未受金管局辣招影響，繼續熱賣。一手市場過去兩天錄得約130宗成交，按周減少近60%。總計上半月累售逾500伙，已較2月全月約350伙為多；總值逾60億元，亦高於2月全月的54.8億元。而支撐新盤市道是由長實（00001）發展的紅磡悅目，上周六第二度開賣76伙，再度取得一日沽清佳績，隨即加推最後32伙在本周三發售，價單計平均呎價約1.95萬元，加價約3.7%，挑戰3度沽清兼羊年首個「清袋」紅盤的紀錄。

悅目銷情理想，兩度推盤都能即日售罄，長實隨即加推最後一批32伙。長實營業經理楊桂玲表示，售價最低的5樓A室，實用面積430方呎，價單售價711.1萬元，呎價1.65萬元，扣除最多樓價15%優惠後，售價604.4萬元，呎價1.41萬元，將於本星期三以先到先得形式發售。對於悅目改以先到先得方式發售，楊桂玲解釋說，是因為最後一批位數目不多；加上市場反應熱烈，所以才有這決定。

平均呎價1.95萬

悅目最後一批32伙，按價單計平均呎價約1.95萬元，較對上一批售價調升3.7%，較首批108伙均價則調高4.6%，總值約2.66億元；而樓盤至今累售184伙，套現12.6億元。

長實執行董事趙國雄表示，將軍澳日出康城3期緻藍天，最快本星期啟動賣樓程序。

市場人士表示，過去兩天一手共售出約130伙，由於當中不少屬大碼豪宅，令套現金額超過14億元。新世界（00017）天后柏傲山上周六推出48伙，即日沽出19伙，全為售價逾2500萬元，最貴一伙售價更逾7000萬元。

加辣無礙一手樓

至於?地（00012）西半山天滙10樓B室，實用面積2123方呎，以6808.62萬元售出，實呎3.21萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本月上半月一手樓市主要由全新盤悅目支撐，其他都屬貨尾為主；而緻藍天能否趕及本月開賣，將是本月一手銷量能否重逾千伙的關鍵。布少明說，金管局辣招未對一手樓市構成影響；反而吸引二手購買力轉投一手。

此外，新地（00016）上周五發出尖沙咀九龍站天璽85 伙價單，最貴單位呎價高見9.55萬元，貴絕九龍，其中16 伙安排本周六發售。市場消息透露，樓盤已獲足額認購。

香港置業工商舖資料研究部數據顯示，2月五大核心商業區共錄得40宗商廈買賣登記，按月增加8%，連升3個月；總值則升9%，至8.98億元。

香港置業至尊商業董事翁鴻祥指出，數據反映核心地區商廈仍然「有價有市」；而春節假期及金管局辣招，多少影響用家及投資者入市意欲，預期本月五大核心區商廈登記量有機會回落。

僅尖沙咀區下跌

五區中除尖沙咀區出現下跌外，其餘四區都錄得升幅，當中以中環區表現最突出，2月共有5宗商廈買賣登記，按月激增1.5倍；期內更有1宗價值約1.06億元的環球大廈單位成交，刺激該區的商廈買賣總值飆升15倍，至2.78億元。金鐘區2月錄得4宗登記，按月倍增；東九龍區有11宗登記，按月增加22%；尖沙咀區表現欠佳，僅得11宗登記，按月下挫42%。

「蘇富比國際物業」昨公布2015超級富豪10大海外置業地點，結果顯示紐約、倫敦及香港名列前三位。

調查訪問全球擁有3,000萬美元（約2.3億港元）資產的富豪，其擁有的首幢或第二幢物業的所在地。

蘇富比總裁懷特（Philip White）分析指，良好治安、透明法律體制及高質素的教育環境都是富豪置業的重要條件。而中國內地富翁偏好新樓，印度富豪除在英、美、加擁有物業外，偏好在孟買購買第二幢物業。

泓富產業信託（808）去年收購觀塘創業街9號，為集團帶來額外收入，但隨?九龍東的商用物業近年已水漲船高，可供收購的對象已較早幾年為少。集團行政總裁黃麗虹表示，收購物業再改造增值，仍會是集團未來發展方向。至於物業重建或投地興建大廈等方案，風險均較直接收購物業再做資產增值工程為高，未必是追求穩定收息的小股東可接受的項目。

　　黃麗虹解釋，物業重建或投地興建大廈的方案，在融資成本方面相信會較直接收購物業為高，因為存在的風險較大，物業在興建期間是沒有收入，並不符合追求穩定收息的小股東的要求。

　　對於未來的收購方向，黃麗虹稱集團目前擁有8幢收租物業，主要集中在九龍東區，未來收購仍會集中該區的物業，但先決條件是潛在物業有資產增值的空間，如可進行改善工程，從而引入新租戶，以及可與集團其他物業產生協同效應。她舉例指出，該集團過去8年來都沒有收購物業，只是於去年收購創業街9號，因為創業街9號鄰近該集團已擁有的物業，在成本管理上較容易控制，以及經過資產增值後租金具上升潛力。

　　對於九龍東商用物業供應量由去年底開始增加，黃麗虹稱集團仍然有信心做到雙位數字的租金升幅。被問及會否以供股的方法收購物業，黃麗虹認為供股未必一定是壞事，如果公司能在供股後兩至三年可增加派息，對股東來說是可取的方法。

　　另外，該集團另一個位於觀塘的物業泓富廣場，黃麗虹表示自從獲得政府批文，該廣場可做零售和服務行業開始，已積極引入該類型的商戶，經過年半的時間，已有25%的樓面面積成功轉型，未來幾年仍有新的寫字樓落成，她相信區內對零售和服務行業的需要會持續增加。她又指，樓高29層的泓富廣場有四分之一的樓面面積，已做了零售和服務行業，她期望未來兩年可將零售的樓面面積提升到50%。