財政部今年下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，103年豪宅售屋者中獎比率大增！統計實價登錄資料，103年符合財政部豪宅新認定標準（新制）的豪宅交易，全國揭露達1,154件，較原有認定標準（舊制）的632件，多出522件，件數翻了將近1倍。其中北市占449件最多、衝擊最大，而新竹、高雄也較舊制件數大增2.8倍及1.7倍，影響層面加劇。

財政部今年下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，擴大豪宅實價課稅範圍，宣布比照央行豪宅認定標準，由原先雙北市8,000萬元、其他地區5,000萬元以上，下修為台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元以上即視為豪宅，就要納入實價課稅對象。

也就是說，於103年售屋者即適用新的豪宅認定標準，今年5月申報綜所稅時，售價達到財政部豪宅認定標準者，將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅。

即使售屋者不提出成本，國稅局也將按出售總價乘上房地比，計算屬於房屋的售價，再依15％計算售屋利得，並併入個人綜所稅課稅。

舉例來說，某人103年在北市出售1間總價7,000萬元的不動產，若持有成本為5,000萬元，假設房地比20％，財產交易所得稅即為（7,000萬-5,000萬）×20％=400萬，將併入個人綜所稅來課稅。

若上述案例沒有取得成本，財產交易所得稅即為7,000萬×20％×15％=210萬，併入個人綜所稅來課稅。

永慶房產集團根據實價登錄資料統計，103年符合財政部豪宅新制的豪宅交易，全國揭露達1,154件，較原有舊制的632件，多出522件，件數翻了將近1倍。

全台七大都會區中，台北市受新制影響件數達449件為最多，較舊制的319件，增加130件，增加件數居七都之冠；另外，新北市受影響交易由原先舊制的82件，激增到187件，增加高達105件，增幅1.28倍。

新竹縣市則是增減比例最高的區域，新制豪宅比舊制豪宅增加2.83倍，而高雄市也不遑多讓，原先舊制豪宅僅49件，但以新制認定後，豪宅件數高達133件，增幅高達1.7倍，影響層面加劇。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，政府針對交易面積極朝向實價課稅邁進，推動房地合一稅立法，在持有稅上，不僅開徵「囤房稅」，同時不斷調高「房屋稅」、「地價稅」，高總價住宅的屋主首當其衝。至於一般住宅衝擊不大，尤其是自住客層，幾乎沒有影響。

財政部昨（16）日公佈今年第二批國有地上權招商案件，共選列全台共11宗精華地標的，向民間業者招手，面積總計約3.3公頃，招標權利金總底價為18.63億元，預計4月20日開標，標脫率可望超過五成。

另外，鄰近台北松山機場門戶的國泰營區，以及高雄市新興區的陸軍服務社土地，也將在本月30日宣布花落誰家。據了解，近期已有開發商、壽險業者前來洽詢，對招商結果應可樂觀期待。

國產署副署長邊子樹表示，這次推出的國有地上權案件，北、中、南均有標的適出，其中台北市中正區共有2筆素地招標，區位良好且交通便利，預期將可順利標脫。

財政部指出，位於臨沂街61巷、117地號的地上權案，鄰近捷運東門站及永康商圈，招標底價為6.84億元，是台北市精華地帶少見的大面積國有地，已有業者前來洽詢，財政部對此案樂觀期待。

另外，位於台北市中正區杭州南路一段、地號119的國有地上權案，鄰近捷運東門站及東門市場，生活機能良好，也將以1.62億元的權利金底價招標；官員指出，該案由於基地面積較小，權利金底價因此下調為查估市價的4.5成。

在中部市場方面，這次國有地上權共推出4案，3案位於台中市，彰化縣員林鎮則推出1案。邊子樹指出，編號3號、位於台中市一中商圈的國有地，區位屬於中部重要商業中心，招商消息釋出後，就有業者表達投資意願，標脫機率大增。

南台灣重鎮高雄市、台南市，這次也有標的釋出。位於高雄市三民區新都段的國有地，面積達2,214平方公尺，位於第68期重劃區內，鄰近愛河、高雄美術館等景點，投資發展性高，也讓國產署官員十分看好。

另外，台南市安平港園區內的國有地上權案，鄰近夕遊出張所、安平古堡及億載金城等著名景點，假日人潮眾多，建議得標業者可做國際觀光旅館等相關開發，以完備安平港周邊的觀光設施。

財政部表示，為增加招商誘因，這次招標地上權的權利金底價為市價3至5成，地租年息率為3.5％，地上權合約期間為70年，並可適用地上權及地上物得一部讓與的規定。

最新一波2015年1月16-31日辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，新屋高總價豪宅不若年底交屋盛況，北市億級住宅揭露僅10件，其中，2014年剛底完工的中山區新生北路二段的「台北1號院」涵蓋4筆、中山區松江路的「華固松疆」涵蓋1筆、內湖區「基泰御峰」1筆(另有2筆總價僅9000萬左右)，若扣除這三案，本次揭露僅4筆，北市高總價豪宅實際交易市況，仍相當低迷，且均未有創新高價的案件揭露。

另外，觀察此次揭露資訊中的亮點個案，北市住宅部分，松山區敦化南路一段「敦南樞苑」，本次也揭露一戶，總價3億4235萬，拆算車位後，單價169萬的17樓戶別，而中山區吉林路的「尊勝白金苑」本次也揭露二戶，總價1億3000萬、1億2658萬，拆算車位後，單價分別為107萬與101萬；在商用不動產部分，位於內湖區港墘路221巷的「雍和-diamond2004大樓」，也於此次揭露，交易總價高達22億，因該案具有單一產權，不僅是此次揭露的最高總價，也是去年商用不動產廠辦大樓單一產權次高金額。

至於新北市住宅部分，林口區分別有兩個建案有多筆揭露，分別是位於民富街的「亞昕天地昕」與文化二路一段的「中悅麗苑」，「亞昕天地昕」共揭露12筆，總價最高的是位於22層，總價6748萬，拆算車位後單價為40萬，至於「中悅麗苑」則揭露3筆，單價最高的是位於22層，總價5620萬，拆算車位後之單價為39萬元。

黃舒衛指出，由於2014年政府持續針對高總價產品加強查稅與管控，整體高總價市場冷颼颼，市場氛圍讓創高價成交更顯困難，加上雙北市政府近二年積極調整房屋稅基與稅率，讓豪宅持有成本大幅增加，同時在買賣交易時的契稅也連帶倍增，預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑，價格有機會出現明顯的修正。

近一年在選舉壓力下，房市2014年交易量創下2003年SARS以來新低量32萬棟。如今行政院和財政部在農曆春節前丟出房地合一稅改草案，朝向輕稅簡政方向，並與國際趨勢接軌，大大降低房市影響層面，空頭壓力也減輕了，房市可望回溫。

財政部日前公布房地合一稅改方案，免稅門檻及課徵稅率大反轉，放寬免稅門檻之外，也將累進稅率改為單一稅率，只針對房屋出售獲利部分課徵單一稅率17%，且對於長期持有減徵優惠，在不確定因素消除之下，政策面利空淡化，房市可望撥雲見日。

然而房地產市場發展除了與政策有連動關係，也和經濟環境息息相關。日本與歐元區相繼採取QE量化寬鬆政策，政府大量印製鈔票，熱錢蠢蠢欲動，加上多國爭相降息後，而央行總裁彭淮南近日也表示，美國升息國內不一定跟進，預期短時間內貨幣寬鬆政策不會改變，今年很難展開升息，且國際油價大跌，國人可支配所得相對增加，也將帶動國內內需增加，有助於經濟成長。

政策利空出盡、經濟緩步成長下，消費者購屋信心持續回溫，房市朝向健康理性發展，並回歸到基本面，根據內部成交資料顯示，228連假過後，看屋客大舉出籠，且多是首購族及換屋族，而房地合一草案中長期持有減徵優惠措施，也使得中長期置產族看好長期利多，開始尋覓收益型產品如店面、套房或科學園區附近住家；此外，房地合一課徵稅率為17%，與企業營所稅稅率一致，預期將會出現更多公司戶買賣房屋案件，以上四大族群可望成為市場主流。

房地合一政策預計2016年上路，交易成本增加的預期心態下，賣方多半會趕在房地合一上路前出售，讓價意願大增，賣方降價、買方逢低買進情況下，促使交易量回升，預估今年全年交易量可望上看35萬棟，但若要挑戰過去年均量36萬棟，仍須視總體經濟環境而定。

以往房地產投資隨便買隨便賺的時代已經過去了，建議購屋族可思考股神巴菲特所說過的一句：「當浪潮退去時，我們才知道誰在裸泳！」說明了現今的房地產市場，購屋人應掌握最佳時機點進場，買房不一定得買到最便宜的價位，但要能順著浪潮起伏，選擇價位相對合理、區位佳的物件，否則總是陷入漫長的等待房價下滑，房價漲時不敢買，房價下跌時卻又觀望。建議國人可積極看屋，多觀察多比較，等待下一波榮景。

對於財政部調整不動產評價委員會組織，學者反應大不同。部分支持，認為可讓委員會回歸專業，部分則提出質疑，認為不應排除了解市場第一手動態的建商、營造商。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，對於財政部此舉「百思費解」，建商及營造商相較於專業背景者，擁有更多第一手動態資訊及統計數值，最為了解不動產市場脈動，政府若希望委員會能「廣納建言」，就不應將建商及營造商排除。

他指出，假設建商或營造商的發言有其立場，但一人之見也難抵眾人之見，因此，若要增加委員會的客觀性，反而是納入越多背景者越好，若想增加土木或工程結構專業技師等專業者，可改以增加委員會員額的方式去做，而不是排除特定背景者。

政大地政系教授張金鶚則肯定財政部，他表示，土木或工程結構專業技師及都市計畫專家學者，對於房屋評定現值實務有更專業的了解，可增加委員會說服力。

張金鶚指出，不動產評價委員會作為一專業組織，不是利益團體相互角力之處，專業委員會就應該回歸專業。

1月實價揭露 億元宅僅10筆 料將跌價
政府狂打豪宅，儘管今年1月最新揭露的實價資料中，有一筆北市松山區「敦南樞苑」以總價3.42億元成交，但逾億元住宅交易筆數僅10筆。專家認為，稅改是打擊豪宅市場關鍵，預計豪宅需求將持續下滑，將大幅修正市場價格。

最新實價揭露最高住宅總價為松山區「敦南樞苑」，總價3.42億元。優美地產企研室召集人葉立敏表示，該案於2012年預售時每坪開價220萬元，該筆成交價格每坪落在169.1萬元，等於開價打約7折。

即便有3億元成交物件撐場，但整體豪宅市場仍舊低迷。本次實價揭露億元住宅僅10筆，如中山區「台北1號院」、「華固松疆」、內湖區「基泰御峰」、中山區「尊勝白金苑」等。

受雙北增稅影響
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，去年政府針對高總價產品查稅嚴謹，加上雙北市調整房屋稅基與稅率，使持有成本、買賣交易的契稅大幅增加，皆影響豪宅買氣，預估未來豪宅建案需求量持續下滑，價格有機會出現明顯修正。

逾百坪不受青睞
政府狂打豪宅，導致建商紛紛改推小坪數建案，今年329檔期北市幾乎不見逾百坪豪宅現身，目前僅中正區「新美齊藝」規劃90∼110坪，每坪開價180∼190萬元，每戶破億元。新聯陽實業總經理黃清益表示，該案2年前即規劃好坪數，且僅20戶不多，不管景氣好壞，「就順順推。」

元利建設位大安區的指標案「和平大苑」規劃約150坪，雖已取得使用執照，但預計6月才銷售。元利建設業務部副總經理吳麗謹表示，該案仍在進行內部工程，且目前豪宅市場冷清，稅制部分也還不確定，買方多在觀望，所以也先觀察市場狀況，不急著推出。

永慶代銷處處長何彥煒認為，近年大坪數建案賣很慢，且受限北市無適合規劃豪宅的土地，只能在精華區土地規劃小宅，所以已少有建商規劃大坪數豪宅建案。

7千萬以下進場
葉立敏強調，豪宅稅將影響買方意願，因購屋成本及日後高額的納稅都將成為不小的負擔。年薪破百萬的北市上班族吳先生表示，房屋持有稅確實會影響到買房意願，會持續觀察房地合一稅走向，也會優先考慮7000萬元以下物件進場。

臺北機廠經審議通過為國定古蹟，擬打造鐵道博物館，交通部台鐵局昨(16)日緊急開會、研擬對策，認為台鐵目前財務體質不佳，未來恐無力負擔沉重的博物館養護營運，將依法提出訴願及行政訴訟，讓臺北機廠保存或開發的拔河戰，再度開打。

爭議多時的台鐵臺北機廠開發案，在民間團體、學者、民代爭取下，終於在15日翻轉。文化部文化資產局「古蹟歷史建築審議委員會」前天審議通過，將「臺北機廠」指定為國定古蹟。

臺北機廠開發案喊卡，交通部政務次長曾大仁表示，台鐵局將待正式收到文化部文資審議會議紀錄函文後，釐清「全區保留」等定義，並依文資法第9條規定，研議採取救濟行動。

台鐵說，臺北機廠若全區保留，依據初步估計，台鐵不僅將損失480億元的開發利益，還要另外花費32億修復經費，每年的維護費用高達6.5億元，對於財務體質不佳、虧損嚴重的台鐵來說，將是沉重的負擔。

因此，台鐵局亦將提議修正文資法第8條規定，賦予古蹟指定機關辦理保存、修復及管理維護暨經費負擔權責，以避免古蹟指定機關只生不養之不合理情況，及公有土地持有單位維護經費籌措困難窘況。

依據統計，截至去年底為止，台鐵現金債務高達1,274億元，為求解決改善財務結構，台鐵局多年前提出「資產活化償債計劃」，以開發活化台北市轄內三大精華地-臺北機廠、南港調車場及台北車站特定專用區(E1、E2)，作為償債的重要財源，預期總開發利益將超過千億。

台鐵強調，臺北機廠若全區保留，不僅將嚴重影響台鐵局償債計畫之執行，進而惡化財務狀況，對台鐵經營上恐造成行車安全疑慮。

另外，以台鐵目前拮据的財務狀況及缺乏博物館專業人才的情況下，也難以對臺北機廠的古蹟進行修復及管理維護，恐將造成全區荒廢之窘況，應非全民所樂見。

臺北機廠 打造國家級鐵道博物館

「臺北機廠」經文化部審議通過，指定為國定古蹟全區保留後，文化部長洪孟啟昨（16）日指出，未來將朝國家級鐵道博物館來規畫，他已與交通部長陳建宇溝通，交通部表示對此審議決議不會提起訴訟，文化部次長陳永豐本週會透過溝通協調平台，邀集交通部共同研商臺北機廠相關問題與政策方向。

這也意味台鐵局將坐失480億元開發利益，臺北機廠相關古蹟修復費用尚需大約32億元，每年維護費用也要約6.5億元，但據了解，文化部將與主計總處協調，初步朝向由文化部編列經費支應修復與維護費用，預計9月審核概算，日後傾向由專責行政法人營運。

洪孟啟昨到立法院進行施政報告，臺北機廠列為國定古蹟後的財務規畫、交通部的態度，都是立委質詢重點。

洪孟啟表示，臺北機廠通過指定為國定古蹟，對台鐵是一大衝擊，文化部將與交通部、台北市政府、民間鐵道協會與博物館專家，研議周延、長期的計畫，進行修復再利用的研究，並視為古蹟重大工程建設看待，朝國家級鐵道博物館來規畫。

臺北機廠在臺灣建築歷史、交通發展、經濟產業史、勞工文化及整體工業遺產等價值上，呈現獨特的鐵道文化與場域精神，都是吸睛焦點。例如，廠區內留存至今、設計風格受現代主義影響的員工澡堂，是國片「天台」拍攝地點，法國導演盧貝松電影「露西」也曾在臺北機廠周邊取景。

「臺北機廠」原稱「臺北鐵道工場」，建於1930年、1935年啟用，肩負臺灣火車維修、組裝、保養、修理等作業，是臺灣現存規模最大且歷史最久的鐵路車輛修理工廠，廠區內建造物與附屬設施等配置大致沿用30年代最初規劃，建築工法與空間配置均呈現以機能為考量的現代主義建築設計思維。

三峽 新莊 假日才有人潮 店面效益低
觀光效益拉不動，老街身價不比菜市場！觀光老街假日時常人滿為患，但房仲業者表示，老街觀光人潮多集中假日，店面效益有限，租金與當地既有的商圈相比可能僅有砍半的行情。

經營型態較傳統
新北市三峽老街屬觀光型商圈，平常人潮有限，店面月租金約5~7萬元，不過鄰近的民生街、和平街、文化路舊商圈，月租金多有10萬元以上，落差近1倍。

全國不動產北大特區學成加盟店店長于精一解釋，老街平常下午5點過後就沒人潮，只有周末較多，但附近舊市區的菜市場人潮一直很多，當地房價、店面效益也受北大特區建案拉抬，租金年漲幅達5%。

新莊廟街雖有觀光議題，但人潮不多，店面效益、租金都比不上幸福路、民安路等一線商圈。東森房屋科達思源店部長丁維慶分析，新莊廟街觀光效益不明顯，附近的輔大花園夜市出名後，部分客源被吸走，店面租金更難有變化。

丁維慶指出，新莊廟街屬區域型商圈，店面經營型態也較傳統，如家庭服飾、餅店等，靠近廟口的店面月租金約5萬元，更裡面的店面只有2~3萬元。

新莊幸福路、民安路商圈近年雖無議題帶動租金成長，但幸福路佳瑪百貨周邊店面月租金有12~15萬元，民安路鴻金寶商圈也約10萬元出頭，既有商圈的租金水準明顯較高。

無利多周轉率低
至於台北市迪化街雖然遠近馳名，但店租同樣漲勢無力。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，迪化街的店面型態固定，其他業者不會進駐，原店家也不會搬遷，店面幾乎沒出售、店租沒起色，甚至沒什麼房仲在經營迪化街商圈。她解釋，商圈除了要有人潮，還得要有利多、周轉率，店租才有上調的機會。

台北市中正區精華地段有兩筆地上權土地，下月20日開標。業者表示2案皆位房價破百萬元的精華地段，適合開發，但因近年土地公告現值連年調升，導致地租水漲船高，即便整體條件佳，恐難吸引投資者投標。

該2筆設定地上權案皆位於台北市中正區，其中1筆位臨沂街61巷，權利金約6.8億元，土地面積約541坪，換算每坪近120萬元；另1筆位杭州南路一段，權利金開價1.6億元，土地面積約108坪，換算每坪約148萬元。

「到手開始貶值」
該2筆地上權存續期間皆設定為70年，每年租金按當期土地申報地價的3.5%計算，未來若申報地價調整，地租會跟著調整。

盛美廣告董事長林談指出，兩筆地皆在房價單坪破百萬元的精華地區，權利金價格相對合理，但現在設定地上權案最大的問題不在地點多好，或權利金底價高低，而是目前地價公告現值調整幅度大，因此每年地上權案的租金水漲船高，但存續年限與價值卻逐年遞減，等於「地上權案一拿到手，就開始貶值」，卻要逐年支付愈來愈高的租金。

業者：難預測風險
華固建設總經理洪嘉昇認為，地上權案地租不應以固定3.5%計算，而應以固定比例逐年收取租金，或一次標斷，否則投資者無法計算未來公告地價現值調漲幅度，無法預測風險，即便標案內容再好，也難吸引投資者進場。

台北市長柯文哲最後通牒，要違建自行拆除，距離最後三月二十日，只剩四天，一直到上個星期五建管處統計226戶違建，竟然不到五成自行改善，北市態度相當強硬，喊話只要期限一到，一定會拆到一面牆也不剩。

拆違建，台北市府硬起來，算一算只剩四天，首波名單鎖定頂樓加蓋又隔間，總共226戶，倒數計時一直到上個星期五，卻不到五成自行改善，被點名違建最大戶，第一名松江路185號，第二名仁愛路四段的宏恩醫院，聽到風聲，都趕在期限前，加快腳步自行拆除完畢，如果不想，拆到連一面牆都不剩，違建名單內的屋主，腳步可要加快了。

裝潢工人加緊腳步來善後，不過還是可以看見拆除後的走道，和隔間痕跡，屋主自行拆除後，原本的七間隔間房，改成兩大房，北市府祭出最後通牒，執行到底不手軟，非得等到怪手開到家，可能也為時已晚。

近5年的公告土地現值調幅驚人，節稅需求促使一些買賣交易在12月成交，根據實價揭露資料顯示，台北市內湖區的一棟廠辦就在12月交易，交易金額高達22億元，2014年11月也有一宗13.9億元的廠辦交易，都是2014年以來罕見的大額商用不動產交易紀錄。

根據實價資料顯示，2014年12月成交一棟內湖區港墘路221巷廠辦大樓，應為「一兆金」廠辦大樓，成交金額高達22億元，在實價登錄揭露之前並未有太多市場資訊傳出，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於最近幾年公告土地現值大幅調漲，大型的不動產交易因為土地坪數大，年底前出售可省下一筆相當可觀的土增稅費用，因而加速了原本就有意出售的大型商用不動產之交易時間，公告土地現值的大幅調漲，遂扮演了臨門一腳的角色。

除了12月港墘路22億元的廠辦交易外，2014年的11月堤頂大道一段331~360號，也有筆高額的廠辦交易紀錄，成交金額為13.9億元，不過實價備註欄則顯示親友、員工或其他特殊關係間之交易。

以該筆22億元交易的公告現值試算，土地共有2188平方公尺，公告土地現值2014年為每平方公尺20.7萬元，2015年則調漲為22.8萬元，每平方公尺調漲2.1萬元，公告土地現值總額調漲將近4600萬元，早一年出售等於省下約920萬元的土增稅稅金，而買方也可以用相對合理的價格買到理想的物件。

重劃區引擎，拉抬台中市中古屋行情！住商不動產企劃研究室根據內政部不動產實價查詢網統計發現，台中市8個主要重劃區中，2014年中古屋漲幅最夯的當屬8期與11期，分別上漲了15.45％與16.3％，傲視其他重劃區，漲幅甚至比下7期豪宅區。

反觀成熟度高的5期、發展中的13期與14期，反而出現小幅修正。住商不動產中區協理賴萬分析指出，重劃區可說是台中房市的引擎，8期與11期的強勢，不僅受惠於區域生活機能完整、房價合宜，鄰近目前機能尚未成熟、卻具發展性的13期與14期，購屋人預先卡位的心態不容小覷。

賴萬進一步表示，過去台中市重劃區的成功開發經驗，讓購屋人願意先從重劃區下手投資置產，除了價格考量外，重劃區的生活機能與發展前景，都是購屋人考量的主要重點。其中，8期鄰近未來深具發展性的13期；而11期不僅與14期相鄰，更和未來台中房市新亮點水湳經貿園區為鄰，頗具發展性。

不過，購屋人在進場重劃區之前，生活機能是否完善是主要考量，應是8期與11期得以出線的主因。賴萬認為，台中市南、北兩重劃區開始啟動，市場買氣可以期待。

台中市不動產仲介公會理事長林金雄指出，行政院版房地合一稅制明朗化，雖然仍須經過立法院的審議，但已讓不少購屋人安心，以台中市來看，在一掃利空後，加上台中市長林佳龍的重大建設加持下，「今年上半年可望價量平穩；下半年因有總統大選前哨戰的干擾，預估將呈量縮價穩的格局」。

在區域表現上，林金雄表示，台中房屋持有稅率相對合理，有助於高資產客戶轉進置產，他尤其看好擁有7期、12期、中科與水湳經貿園區的西屯區，以及10期、11期的北屯區房價表現。以北屯區為例，去年12月就爆出逾千戶成交量；今年1月成交量也達700多戶，而西屯區與北屯區向是台中市成交量前2大熱門區域。

此外，林金雄認為，烏日高鐵特區是今年頗值得期待的新興重劃區，因為烏日高鐵特區是台中市唯一三鐵共構的車站，加上周邊開發腹地大，「目前全台建商都在掃地」，深具指標意義的國泰人壽也已進場購地，烏日高鐵特區的發展性不容小看。

南紡夢時代購物中心周邊腹地，又有重大開發案，斜對面的平實營區市地重劃區工程昨（16）日動工了！該營區佔地42.4公頃，預定於105年8月完工，完成後將可提供約7.39公頃商業區、約14.04公頃住宅區等。南市長賴清德表示，平實營區開發案不但能帶動台南市東區、永康區交接處的發展，更與國賓影城、南紡夢時代有結市效果。

賴清德指出，平實營區開發案是中央（國防部）與地方（台南市政府）的合作，占地42.4公頃的平實營區，未來除開發成住宅區、商業區以外，更著重讓這個基地能夠兼顧綠能，也能夠顧及生態發展。

另外，南市府也將不惜投入約2億多元的經費，興建一個有250個停車位的地下停車場，以避免國賓商圈，以及南紡夢時代帶動東區繁榮之後，交通需求量增加，造成交通壅塞；同時也將重要地點小東路及中華路的交接口作為交通運轉的區域，發揮交通運轉的功能。

平實營區市地重劃區工程經費計8.17億元，包含重劃基礎工程，及公E3公園工程兩部分，預定於105年8月完工；完成後將可提供約7.39公頃商業區、約14.04公頃住宅區、約1.42公頃車專區等用地及約19.55公頃的道路、公園道、公園、文中小、廣場等公共設施。

平實營區市地重劃區於105年8月開發完成後，將促進東區城市機能與風貌的改善，並與鄰近之國賓商圈及南紡夢時代開發案產生聚集經濟效果；區內7公頃生態環保公園與南紡開發案之公園串連成都市綠軸，將成為市民休閒的優質城區綠野。

近日，有消息傳言稱，上海將於2015年4月1日執行限購放寬，內容如下：外地人單身允許在上海購買1套住房，外地人已婚狀態可以購買2套(取消稅單和社保限制，直接購買)，本地人單身購買2套，本地人已婚可以購買3套，上述均以家庭為單位。

今日，記者向上海市住房保障和房屋管理局相關人士就該傳言進行求證，該人士回應說：“之前市場上就有傳言稱上海取消限購政策，我們已經在官方微博上進行澄清。”

記者查證上海市住房保障和房屋管理局官方微博“房可園”曾在1月29日發佈消息，該消息稱：“上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，目前上海的住房限購政策不會變化，仍將繼續執行嚴格的住房限購政策。”

此外，在上海市十四屆人大三次會議閉幕後的新聞發佈會上，上海市市長楊雄也表示：“2015年上海的房地產限購政策不變。我們將保持原來的房地產市場調控目標和調控方向不變，進一步促進房地產市場平穩健康發展，防止市場出現大起大落。”

上海市易居研究院副院長楊紅旭表示：“上海執行限購政策放寬的傳言不靠譜。2015年，上海房價已經呈現止跌反彈的趨勢，從房地產調控角度看，官方不會放鬆限購；而且，楊雄市長也明確表態今年限購政策不會改變。”

據瞭解，2011年1月31日，上海出臺了落實新“國八條”房地產調控政策的上海版細則。


其中明確規定了上海的住房限購政策：已有1套住房的上海戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非上海戶籍居民家庭，限購1套住房。

而在2012年6月，上海住房限購政策在執行層面再次收緊：單身、非上海籍購房者，無論是否已有繳納社保或個人所得稅證明，都被列入住房限購範圍。

按照目前的政策規定，非上海戶籍人士購房必須同時滿足三個條件：一是以家庭為名義購房，所謂家庭名義就是購房者必須已婚；二是該家庭在滬名下無房；三是能提供2年內在滬累計繳納1年以上個稅或社保證明。

房企優勝劣汰分化明顯，但行業龍頭繼續獲銀行青睞。中國銀行與恆大3月16日在京簽訂戰略合作協定，雙方達成戰略合作。據悉，這是繼中國農業銀行後，今年又一家四大國有銀行與?大戰略結盟。

中國銀行副行長任德奇，恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞，以及雙方相關高管出席了簽約儀式。記者瞭解到，上月3日，中國銀行與恆大舉行了會談，中行行長陳四清與恆大董事局主席許家印率雙方高管參加，達成了此次戰略合作的共識。


協定顯示，中行將恆大作為最重要的全行性長期合作夥伴，由總行牽頭，在授信、現金管理、結算服務、專業金融等方面為恆大提供全方位服務。同時，恆大獲得300億元綜合授信，這是中行面向房企提供的單筆最大額度授信。

業內專家分析，在當前金融行業對外合作審慎的大形勢下，中國銀行、中國農業銀行、中國郵儲銀行等全國前十大銀行相繼與恆大戰略結盟，表明大型金融機構看好龍頭企業的穩健發展。

據悉，今年2月，中國農業銀行、中國郵儲銀行、中國民生銀行分別與?大簽訂戰略合作協定，向恆大提供授信200億、200億、300億。至此，恆大兩月內從四家銀行共獲授信1000億。

資料顯示，中國銀行位元列全球銀行第7位，總資產超15萬億，在37個國家擁有廣泛機構網路，境內外機構超1.1萬家。

記者從北京產權交易所、上海聯合產權交易所、浙江產權交易所等各大產權交易所獲悉，目前有多個房地產專案正在掛牌轉讓。總體上來看，這些專案公司目前的經營情況都不樂觀。不過，由於這些公司名下有房產、房地產項目，評估報告中資產評估值多出現溢價。業內判斷，從今年1月和2月的房地產銷售資料來看，房地產市場依舊低迷，房價仍處於下行通道，市場回暖仍需等待政策面進一步釋放利好。

整體盈利狀況不佳

梳理這些項目不難發現，整體來看這些公司規模均不大，掛牌價格也不高。掛牌價格相對較高的為上海民航置業有限公司35%股權和上海通聯房地產有限公司53.778%股權，掛牌價格分別為34037.23萬元和18785.57萬元，兩個專案分別在北京產權交易所和上海聯合產權交易所掛牌轉讓。

此外，正在北京產權交易所掛牌的還有上海明正房地產有限公司15.71%股權，掛牌價格為2042.3萬元。安徽中宏城市投資有限公司40%股權正在上海聯合產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為1206.68萬元。臨安金基房地產開發有限公司51%股權正在浙江產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為7236萬元。

根據掛牌專案披露的財務資料，整體來看，這些公司目前的經營狀況均不夠理想。上海民航置業2013年實現營業收入8546.94萬元，淨利潤211萬元；今年1月實現營業收入552.47萬元，淨利潤虧損87.82萬元。上海明正2013年實現營業收入71.36萬元，淨利潤虧損1284.76萬元；今年1月未實現營業收入，淨利潤虧損10.84萬元。上海通聯2012年實現營業收入748.89萬元，淨利潤虧損652.37萬元；2013年實現營業收入1483.46萬元，淨利潤虧損4541.16萬元；2014年1-7月實現營業收入923.42萬元，淨利潤虧損113.28萬元。臨安金基2014年實現營業收入5373.22萬元，淨利潤虧損408.22萬元；今年前兩月未實現營業收入，淨利潤虧損30.29萬元。

需要注意的是，上海民航置業項目並不是首次掛牌。根據掛牌公告，目前上海機場(集團)有限公司持有上海民航置業65%股權，首都機場集團公司持股35%。該專案於2014年7月28日在北京產權交易所第一次掛牌，掛牌價格與此次掛牌價格相同，也為34037.23萬元。當時上海機場集團明確表示，不放棄行使優先購買權，不過該專案最終流拍，經轉讓方申請該專案重新掛牌。

評估多出現溢價

雖然整體來看盈利狀況不佳，但是由於這些公司旗下的房產項目，評估值出現大幅溢價。以2013年12月31日為評估基準日，上海通聯資產總計帳面值為41350.84萬元，評估值為62176.79萬元；淨資產帳面值為18370.33萬元，評估值為38813萬元，溢價超過100%。以2014年12月31日為評估基準日，臨安金基資產總計帳面值為86813.41萬元，評估值為96522.42萬元；淨資產帳面值為4479.25萬元，評估值為14188.26萬元，溢價超過200%。以2014年11月30日為評估基準日，上海明正資產總計帳面值為12215.12萬元，評估值為30656.5萬元；淨資產帳面值為-8714.39萬元，評估值卻達到9726.99萬元。

從掛牌公告披露的資訊來看，評估值出現溢價與這些公司目前旗下的資產和房地產項目有關。

臨安金基開發有青雲山居專案，根據公開信息，青雲山居位於杭州西郊臨安青山湖區塊，離杭州市中心約40公里，園區總規劃用地超過1200畝，規劃建660餘棟獨立別墅。受讓方承諾本次轉讓完成後，臨安金基開發的青雲山居專案向養老產品轉型，開發宜養老化社區。

上海明正在上海市虹口區擁有四平路171街坊180號地塊，根據虹口區規劃和土地管理局2013年6月的要求，四平路171街坊180號地塊劃分為A、B、C、D四塊，但均不得單獨建設，須統一設計，整體開發。其中，A、C、D三個地塊已被法院拍賣，本次不在評估範圍內。B地塊現處於輪候查封的司法限制階段，尚不能進行正常的經營開發。B地塊的土地面積約為13839.80平方米，建設用地面積約為10480.80平方米，限制建築面積41923.20平方米。

房地產成交大幅下滑

根據國家統計局3月11日公佈的2015年1-2月全國房地產市場運行資料，全國房地產成交狀況出現較大幅下滑。資料顯示，2015年1-2月全國銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%，較2014年全年銷售面積同比降幅大幅擴大8.7個百分點；銷售金額5972億元，同比下降15.8%，較2014年全年銷售金額同比降幅擴大9.5個百分點。

受成交下滑影響，投資增速仍然持續處於下行通道。2015年1-2月全國商品房開發累計投資額8786億元，同比增長10.4%，較2014年累計投資額增速下降0.1個百分點。2015年1-2月全國商品房新開工面積1.37億平方米，同比下降17.7%，降幅較2014年新開工面積同比大幅擴大7個百分點。在全國商品房銷售同比大幅下滑的背景下，開發商去庫存的壓力仍然較大。


興業證券研報指出，在貨幣政策寬鬆常態化的背景下，地產基本面復蘇將貫穿2015年全年。3月推盤量將有所增加，預計重點城市成交回升的概率較大。

國海證券孔令峰認為，今年房地產市場仍處於弱復蘇階段，多數企業前兩月推盤不如預期，一季度銷售指標幾乎全部積壓在3月份，3-4月將迎來房企2015年的第一波推盤高峰，這也將成為判斷全年房地產走勢的重要節點。此外，央行今年以來的降息降准政策雖然有助於企業開發端成本改善，但對銷量的提振作用有限，後期基本面的觸底反彈仍需等待政策面的進一步利好釋放。

如果說，十年前豪華酒店投資熱是地產商的又一門生意經；如今，把這些酒店、物業等剝離上市，則是當下房企緩解資金鏈緊張、提高融資能力的“錢道”。羊城晚報記者發現，自去年以來，越來越多開發商採用這種新融資模式，成功分拆之後，母公司會打通一個新的融資管道，房企地產業務獲取更多的現金流。而剝離的背後，也折射了當下中國酒店行業面臨過剩的煩惱。

碧桂園有意分拆酒店資產

3月11日，碧桂園在香港舉行2014年度業績發佈會時被問到計畫將酒店業務分拆上市的傳聞，執行董事及首席財務官吳建斌回應稱，酒店業務的分拆是基於可平衡風險的考慮，長遠來講，希望發揮更大作用，“目前碧桂園所擁有的酒店總資產達到200億元，其中40家酒店是在運營，還有十幾家是在建設中，每年營業收入也達到11億左右，將其分拆上市有助於更好地盤活資產”，吳建斌表示，關於酒店分拆上市，“是有這樣的想法”，但目前仍未有具體時間表。

據記者瞭解，酒店經營是碧桂園五大業務板塊之一，而碧桂園鳳凰國際酒店管理公司是碧桂園集團旗下的全資子公司。有業內人士指出，碧桂園酒店業務市值約200多億元，占集團總市值的4%。“倘若碧桂園要分拆酒店上市，就意味著要將碧桂園鳳凰國際酒店管理公司進行上市。”

記者瞭解到，截至2014年6月，碧桂園鳳凰國際酒店管理公司已擁有開業酒店45家，其中五星級標準酒店41家，覆蓋廣東、湖南、湖北、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古、重慶、天津等省市。碧桂園官方網站資料顯示，截至2014年6月，碧桂園鳳凰國際在建和立項的酒店項目約30多家，到2015年，碧桂園鳳凰國際自有開業酒店將超越65家。而隨著其多國地產佈局，碧桂園鳳凰國際酒店也將遍佈世界各地。

多家房企已先行一步

雖然碧桂園分拆酒店資產上市仍處於“有這樣的想法”當中，而不少其他房企已先行一步了。2013年，香港鷹君集團、合和實業和新世界發展紛紛宣佈分拆旗下資產上市。去年，類似的酒店資產分拆上市路徑已在其他內房股企業操作中有所體現。

2014年6月，港股上市公司方興地產成功分拆集團旗下的酒店業務金茂投資赴港上市。在方興分拆的酒店上市資產包中，金茂投資的資產包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等6間已營運的酒店。這些酒店總建築面積達54萬平方米，2013年度酒店經營業務實現收入20.61億港幣。

而在方興地產實現酒店業務的分拆打包上市之前，也有綠地、世茂、新世界中國等企業傳出分拆酒店業務獨立上市的消息。

“分拆酒店資產上市最重要的目的就是募集資金，此舉是房企在新的產業生態鏈下的擴張方式，將成為房企新的融資模式。”在深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁看來，一方面，酒店產業屬於國家扶持產業，上市容易獲批；另一方面，分拆資產上市也帶來了新增長點。此前金茂投資的分拆就為母公司方興地產以上市前的市盈率籌得資金，並進一步釋放金茂酒店資產的價值。

穆迪副總裁、分析師曾啟賢也認為，公司分拆酒店上市的一個重要原因就是要將資產重新進行評估、募資。分拆之後，母公司會打通一個新的融資管道，有利於補給地產開發所需資金。

拋100億元定增大單保利地產預計，2015年行業政策環境將持續友好，並存在進一步改善的可能。
保利地產預計，2015年行業政策環境將持續友好，並存在進一步改善的可能。

3月16日晚間，保利地產發佈2014年年報。在淨賺122億元的業績之下，保利地產還披露了一份2015年非公開發行A股股票的擬定增公告，稱擬募集資金總額不超過100億元，該筆資金擬投向公司旗下11個地產專案。

保利地產稱，截至2014年底，公司實現淨利潤122億元，同比增加13.52%；實現營業收入1090.56億元，同比增加18.08%，主要是由於本年竣工交樓面積同比增長；實現簽約銷售面積1066.61萬平方米，簽約銷售金額1366.76億元，同比分別增長0.21%和9.09%，市場佔有率逆市提升0.25個百分點至1.79%。

據保利地產2014年年報披露，截至報告期末，公司共有在建擬建專案245 個，規劃總建築面積12458萬平方米，其中待開發面積5069萬平方米，一、二線城市占比約為73.2%；在建擬建項目可售容積率面積約9240萬平方米，累計已簽約面積約為4024萬平方米，待售面積約為 5216萬平方米，其中一、二線城市占比約為77.3%。

此外，2014年全年，保利地產共新增40個房地產項目，新增容積率面積1231萬平方米，總地價429億元，同比分別下降32.6%和24.5%。從新增專案區域分佈來看，公司仍以一、二線城市佈局為主。

而對於2015年的投資計畫，保利地產稱，展望2015年，保利地產對流動性支持保持中性偏樂觀判斷，行業政策環境將持續友好，並存在進一步改善的可能。其認為，隨著新型城鎮化的持續推進，仍將推動房地產行業中長期向好發展，但行業進入發展新常態也是一個不爭的事實。 鑒於此，2015年，保利地產計畫完成房地產直接投資1200億元，計畫新開工面積1500萬平方米，計畫竣工1450萬平方米。

更為值得注意的是，與這份年報同時公佈的還有一份2015年擬定增募資不超過100億元的融資計畫。

據保利地產公告顯示，公司擬於2015 年定增不超過11.5億股，擬募集資金總金額不超過100億元。保利地產表示，公司實際控制人中國保利集團公司承諾以不超過15億元且不低於5億元現金、並且與其他認購物件相同的認購價格認購公司本次非公開發行的股票。


據保利地產披露，上述募資用於11個地產項目的投資，這些項目均分佈在二、三線城市區域內，分別位於南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州以及成都。《證券日報》記者發現，上述11個項目總投資額為379.7億元。

保利地產在公告中稱，“如果本次非公開發行實際募集資金淨額不能滿足上述專案的資金需要，公司將利用自籌資金解決不足部分。在不改變募投項目的前提下，公司董事會可根據專案的實際需求，對上述專案的募集資金投入順序和金額進行適當調整。本次非公開發行募集資金到位之前，公司將根據專案進度的實際情況以自籌資金先行投入，並在募集資金到位之後予以置換”。

在紐約這個資本和運氣開拓出來的十裡洋場，房地產投資並不是世界級富豪的專利。帝國大廈、時代廣場、洛克菲勒中心……從波峰到穀底，紐約一次又一次見證了來自世界各地的冒險家的命運。但“中國買家”的實力早已不能小覷。

安邦、複星、萬通、萬達、綠地、鑫苑、SOHO，無論你是否瞭解房地產，這一長串名字裡你總能認出來一兩個。

2009-2014年間，中國房企投資口徑在250萬美金以上的投資總金額超過150億美金。而在個人投資人方面，根據美國房地產經紀人協會（NationalAssociation of Realtors）的最新統計，僅2013年3月到2014年3月，中國買家在美國投資超過220億美金，約占國際買家投資總額的四分之一。其中76%的中國投資人選擇了全現金買房，39%的人買房自住，56%的選擇出租賺錢，5%選擇了商業地產。

紐約的房地產市場遵循著一個冷血而又溫情的鐵律：它始終大開大合，不斷成就大英雄，300多年來從未失效。但與此同時，它也會細心地給最微末的一筆資金留下屬於自己的投資機會。

這幾年在紐約嶄露頭角的“中國買家”們無疑也是在投資著兩座城市。在目前動輒數億美金的大市場下，還有無數規模較小但同樣利潤豐厚的市場。在這裡，有著同樣觸手可及的“美國夢”。

房地產企業的紐約：海外投資視窗期的集體選擇

從最早的錯愕到如今的麻木，國人對中國企業海外的地產投資大單早已見怪不怪，但質疑之聲卻從未稍歇。

那麼中國企業海外投資，特別是地產投資的背後考量到底有哪些呢？

中鐵信託北京業務部總經理、美國哥倫比亞大學訪問學者劉爭春先生，從國內投資業界的角度，對這個問題，有著局內人的冷靜思考。

劉爭春認為，中國資本本身就具有全球配置的需求，特別是在美元進入升值週期之後，當然首選美國。再加上美國對海外資金投資本國房地產的限制是各國中最少的，有能力的企業自然不會錯過此機會。而美國房產，特別是紐約房產市場的一路回暖，也降低了中國資本在此投資的風險，無疑也為中國房企來美國地產市場淘金吃下了一顆定心丸。

而在具體的投資方式上，根據不同的風險考量，不同企業有不同的策略。

張欣家族的投資方式是“孤膽英雄”式的，不尋找本地合作夥伴，只進行純粹的財務投資。在經濟週期下行時，以低的價格買一個樓，不摻入自己的團隊和管理模式，只繼續收租。只要對市場走勢把握得當，風險相對較小。

萬科的投資方式則是“桃園結義”式的，與美國具有對等市場地位的地產企業進行合作。對於這種投資模式，紐約地產經紀公司CorcoranGroup的經紀人洪正陽表示，中國房企在美投資，只要想站穩腳跟，就得在美國本地尋找合作夥伴，合作開發。這種策略在風險上，自然比純粹的財務投資風險大一些，但在內部人才培養。行業網路培植上的收益卻更值得考量。萬科集團和鐵獅門的合作、綠地集團和森林城集團紐約公司的合作，都是中國房企在美國“桃園結義”的例證。即便是鑫苑置業2012年3月宣佈購買土地、獨立開發的紐約住宅專案，也是其在美國與當地企業合作多年摸索出經驗後的結果。

除了上述的投資方式之外，隨著中國房企在美國投資經驗的積累和對本土投資市場的逐步適應，一些新的投資方式開始被嘗試。

其中最引人注目的就是私募股權房地產基金。這種以房地產為價格標的的基金，使得中國企業或個人來美投資房地產的風險被進一步攤薄，同時免除管理上的負擔。

美國鷲峰資本合夥人、風險管理專家丁大慶博士也表示，通過私募股權房地產基金來進行海外房地產投資已經成為中國一般機構投資者和高淨值個人投資者的最佳投資選擇。

個人投資者的紐約：腳踏實地的“美國夢”

個人投資者投資紐約地產，最為關心的就是房價問題。根據紐約最大住宅房產經紀公司之一的TheCorcoran Group的最新市場報告，2014年第四季度，曼哈頓住宅房屋的均價為每平方英尺1303美金，約合每平方米8.7萬人民幣。而根據美國人口統計局的資料，2010-2012年紐約市戶均年收入為5萬美金，約合31萬人民幣，即在紐約核心區的曼哈頓購買一套50平米的房產需要用約14年的收入。

相比之下，北京從2013年9月到2014年3月的半年中，東城、西城、朝陽、海澱四區成交房屋均價為每平方米6.7萬元人民幣。而2013年北京戶均可支配收入約4.3萬人民幣，在北京核心區買一套50平米的房產需用約77年的收入。

當然，大多數都會選擇貸款買房。據洪正陽介紹，目前紐約30年期放貸的平均利率為3.92%（首付多為20%），對國外買家來說，在美放貸的首付多為50%，貸款利率為5%左右。

而在北京，2月的平均房貸利率為5.68%（首付30%，二套房貸首付70%）。雖然央行在3月初宣佈降息，2月也已有外資銀行恢復了房貸85折優惠，但相比之下，美國房貸的優勢依然明顯。特別是對於買房投資的人士，國內的二套房政策依然是個很大的限制。

當然，個人投資者赴美投資房產，考慮得遠不止房價那麼簡單，除了資金上的投入和回報之外，在其它許多方面，都應做相應的利弊權衡。

在美國投資房產的一大優勢就是可以通過地產投資獲得移民身份，也就是人們所熟知的EB-5投資，除此之外，美國的生活環境更加優質、教育水準全球領先、生活成本相對合理、地產市場相對平穩成熟、房屋產權也沒有時間限制，並且在美國所購買的房屋可更方便地以撬動資金杠杆，讓不動產“動”起來。


當然，在美投資房產也有一定風險，比如美國的房產稅，如果是投資公寓，還需要每月繳納一定數額的物業費和維護費。另外，國內對人均換匯的額度限制也給跨境購房造成了不便。

不過，現如今，市場上已經出現了不少以國外房地產為價格標的的基金。投資門檻低、繞過人民幣換外匯額度的限制，這種“家門口”的美國房產投資方式，由於其最大限度平攤減少了風險以及跨境直接投資房產所產生的成本，正在被越來越多人所認識和接受。這種抹平投資壁壘，讓更多個人投資者參與到大博弈中的方式，或許將成為中國投資人在紐約地產市場上演的這出“雙城記”的大結局。

記者從亞豪機構獲悉，2015年以來，北京售價6萬元每平方米以上豪宅成交均價直逼10萬元

“2015年，北京將有20多個豪宅專案入市，其中擁有銷售單價超過10萬元?平方米房源的專案接近20個，而這些項目一半以上將是今年的新增項目。” 北京萬科高端事業部負責人高廣漢向記者如是透露。

無獨有偶，對於2015年的北京豪宅市場，華潤置地北京大區行銷管理部助理總經理秦江也向記者表示，“我很焦慮，2015年的市場還是有很大壓力的”。

不過，鑒於盤古大觀百套房源集中成交，北京豪宅的成交均價和成交額都被大幅拉升。據亞豪機構提供給《證券日報》的最新資料顯示，截至3月15日，今年年內，北京成交單價超過6萬元?平方米的豪宅成交總額突破100億元。

豪宅成交額暴漲

據亞豪機構統計資料顯示，截至3月15日，今年年內，北京成交單價超過6萬元?平方米的豪宅總計成交313套，成交總額為100.22億元。與2013年同期145套的成交量，29.45億元的成交總額相比，暴漲接近2.4倍，這種爆發式增長對於周轉慢的高端項目來說，顯然是難以出現的。

《證券日報》記者調查採訪後發現，今年1月30日，盤古大觀出現大量網簽記錄。根據住建委網站的資訊，當天共計網簽123套。其中，有18套底商面積共計16277.23平方米，價格清一色為69088元/平方米，成交金額為11.25億元。另外，有96套精裝公寓，成交面積63291.99平方米，均價為107705元/平方米，金額為68.17億元。

“剔除盤古大觀公寓豪宅的成交量，實際上今年與去年的市場成交量變化量並不是特別大。”某熟悉豪宅市場人士向《證券日報》記者透露，但總體來看，今年豪宅供應量非常大，預計將帶來成交額的上漲。

事實上，由於春節傳統淡季的影響，豪宅市場一般消化速度相對更慢。不過，《證券日報》記者實地走訪位於北三環薊門橋的保利海德公園後發現，該專案今年實際簽約銷售額已經超過4.9億元。

“我們專案目前在售的是260平方米和305平方米的平層別墅，整個項目剩餘貨值大約為10億元。” 北京保利海德公園專案負責人袁野向本報記者透露，今年保利地產還將在北京東壩地區推出純別墅高端豪宅，預計10月份將入市。

“五礦萬科如園去年的銷售額為25億元左右，今年將力爭向30億元爬升。”高廣漢向向記者直言，這個專案還有70億元的貨值。同時，萬科今年還將推出總價2000萬元-3000萬元的純別墅項目。此外，《證券日報》記者還從秦江處獲悉，華潤置地旗下的亞林西項目單價將超過10萬元/平方米，德內項目單套總價將都超過1億元。

據亞豪機構統計顯示，2015年有保利海德公園、保利首開東壩項目、融創農展館項目、中赫•萬柳書院、東山墅、遠洋劉娘府項目、龍湖西局項目、華潤亞林西以及華潤置地旗下德內項目、萬科在京的首個別墅專案等近20個左右的頂級豪宅入市。

“豪宅化”將成為常態

值得注意的是，亞豪機構提供給《證券日報》的監測資料顯示，截至3月15日，今年年內，北京單價超過6萬元?平方米的豪宅實際成交均價為96401元/平方米，而去年同期則為70125元/平方米，每平方米上漲26276元?平方米，同比上漲幅度高達37.47%。

值得一提的是，亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，今年開始，北京將會有大量“被豪宅”專案上市，其中既有城市核心區、單價15萬元?平方米量級的頂級豪宅，也有位於近郊新城，單價6萬元-8萬元?平方米的區域標杆型樓盤，大量中高端項目都將集中湧入市場。

正如高廣漢所示，此前北京沒有整個樓盤所有房源銷售價格都在10萬元?平方米以上的項目，但萬柳書院的入市則代表著北京出現了全盤銷售價格都在10萬元?平方米的樓盤。


對此，泰禾集團董事長黃其森曾向記者表示，今後隨著北京地價的上漲，5萬元-6萬元的房價水準將成為常態。從某種程度上來說，北京被“豪宅化”並不奇怪。目前來看，北京政府拍賣的土地動輒樓面價每平方米都3萬元以上，甚至5萬元以上了，開發商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化將是較為普遍的現象。

由此來看，無論是北京動輒3萬元/平方米或5萬元/平方米以上的樓面價，還是今年擁有10萬元/平方米在售房源的項目將達到20多個，種種跡象都顯示，北京被“豪宅化”將成為常態。

正如一位高端專案操盤手向本報記者透露，專案要賣到5萬元/平方米，開發商才有錢賺，但周邊二手房房價現在僅銷售3萬多元/平方米，市場壓力非常大。

更為值得關注的是，在北京豪宅市場競爭壓力如此之大的背景下，對於優質地塊的爭奪戰一直在上演，可謂“一個地王的誕生意味著對前一個地王的解套”。

去年本港零售額下跌，經營海港城及時代廣場的九龍倉（00004）副主席吳天海表示，零售額自2003年開始上升，但不可能永遠高速增長，今年生意會「唔易做」，同時預期收租物業增長放緩。

對於今年內地賣樓目標，他表示，去年賣樓銷售額為220億元人民幣，今年目標將高於去年，但由於首2個月銷售額僅約20億元人民幣，加上面對內地調控樓市及行家的銷售策略，要達標並不容易。

吳天海指出，今年海港城及時代廣場均有裝修工程，將對生意構成影響。該公司執行董事李玉芳表示，今年1月商場營業額下跌6%，2月營業額則增長3%，預期全年零售額會有單位數增長。

九倉旗下商場每年約有三分之一的店舖續租，但她不擔心高檔次品牌生意放緩，影響續租興趣，因為有不少時裝商認為，目前抽成率18%至19%屬合理水平，相信他們仍有承接力，估計今年續租租金有單位數升幅。

未計劃入主綠城

對於政府有意收緊「一簽多行」，吳天海相信會對本港零售市道造成打擊，該公司亦會受到影響，而不利本港零售市道的因素，還包括歐洲經濟影響金融市場，以及亞洲貨幣滙率貶值，使旅客轉移至本港以外地區旅遊等，他預期今年生意「唔易做」，但仍有單位數的增長。

另外，九倉持有內房綠城（03900）約24%股權，吳天海表示，未有計劃入主綠城，因為當初入股綠城屬於投資性質，希望獲取高回報。但他認為，綠城與融創（01918）合資公司的18個項目是優質項目，若果綠城出售項目，九倉亦會考慮收購。

去年該公司內地發展物業銷售額為215億元人民幣，只達全年目標94%。吳天海指出，對於內地樓市仍未放心，而且內房地產項目毛利率受壓，該公司不急於大舉發展內地房地產項目。

吳天海即將接掌九倉主席職位，他表示，任期為3年，但不能預測3年後會否繼續連任。

他強調與公司管理團隊共事多年，日後公司方向不會有太大變化。受到盈利遜於預期影響，九倉股價昨天受壓，下跌3.3%，收報50.75元。


「倘綠城售融綠項目 有興趣競投」
(經濟)

綠城（03900）與融創（01918）早前就合資公司融綠股權作出爭拗，作為綠城第二大股東的九倉（00004），昨強調無意入主綠城，惟若綠城有意出售融綠項目，集團有興趣收購。

投資綠城 從來無意入主

現時九倉持有綠城約24.29%股權，九倉副主席吳天海指，「自2012年中投資綠城以來，由始至終都無計劃入主綠城。」因綠城是內地規模較大的企業，九倉傾向與綠城在項目方面展開合作，借綠城在內地的品牌及認知率去提升項目價值。

對於融創早前擬斥約150億元（人民幣，下同）收購融綠18個項目，他稱，該18個都是優質項目，以綠城股東身份來說，出售對綠城有利，惟希望價格可提高，但假若綠城將融綠出售，「只要價格適合，九倉也有興趣競投。」

冀內地售樓220億人幣

九倉去年在內地物業銷售約215億元，佔全年目標94%，今年銷售目標至少達到220億元。吳天海表示，要做到220億元並不容易，今年首兩個月銷售額少於20億元，雖然稍高於集團目標，但「餘下10個月要做到超過200億元銷售額是很大挑戰，現時內地物業銷售毛利率仍有壓力，即使中央放寬按揭借貸，短期對住宅市場仍不放心」。

他續稱，集團在內地並非頭十大發展商，內房龍頭銷售額較集團高十倍，所以集團只能以有限資源去發展，投地方面保持審慎策略。


九倉三大商場一月生意跌6%
文匯報

九倉（0004）於本港三個旗艦商場海港城、時代廣場及荷里活廣場，去年零售收入按年增長17%至81億元，但第四季錄得按年跌幅。九倉執行董事李玉芳昨解釋，主要是「佔中」行動、內地打貪及亞洲貨幣貶值減弱消費氣氛，上述三商場今年首月銷售仍較去年同期跌6%，直到2月才好轉回升，預計全年有單位數增長。

新品牌加入 長遠仍樂觀

受農曆新年消費帶動，九倉三大商場2月銷售按年增長約3%。不過，整體零售市道放緩，高端珠寶、鐘錶業疲弱，以及海港城及時代廣場仍有翻新工程，令今年銷售增幅難及去年。與此同時，時裝、皮具銷售升幅不俗，隨?新品牌加入，李玉芳對長遠銷售仍然樂觀。

商場銷售增幅放緩，租金收入卻持續增長。李玉芳透露，部分時裝品牌租金分成約18%，相對於其他商場的約30%有吸引力，「要求進駐的牌子很多」。今年有約1/3商戶要續租，料租金起碼有單位數增長。

吳天海：收緊自由行打擊市道

5月將出任主席職位的副主席吳天海於記者會多次慨嘆「生意難做」，又強調自己不是悲觀，而是「小心」。他相信若政府收緊自由行政策，對本港整體零售市道有一定打擊，九倉難免受牽連，加上歐洲經濟疲弱、美國加息等外圍不明朗環境，對今年零售市道較為保守。

房委會數據顯示，2月共錄得101宗居屋第二市場（包括未補地價的公屋和居屋）成交，按月下挫49%，更屬2013年12月後14個月最少成交月份。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，農曆新年傳統淡季因素，加上市場觀望政府會否出招，令2月的成交量大減。

收緊按揭買轉租增 業界料漲逾1成

金融管理局進一步收緊按揭成數後，不少準買家轉買為租，10大屋苑本月上半月租務市場價量齊升。業界預期短期內租金仍有10%至12%上升空間。

綜合各大地產代理前綫分行數字顯示，10大屋苑截至3月15日止，半個月共錄得220宗成交，已超越2月份全月的197宗，並上升11.7%。雖然2月份因農曆新年，影響租務表現，但是按目前的租務走勢，估計10大屋苑全月租務可逾400宗，有機會挑戰去年8月（407宗）旺季的高位。而同期10大屋苑的買賣宗數僅約63宗，租售比率為8比2，反映市民買樓意慾低迷。

嘉湖最活躍 兩日租17盤

在10大屋苑當中，以天水圍嘉湖山莊租務市場最活躍。在過去的周六日，錄得17宗租務成交，累積半月錄得55宗租務，超出2月（25宗）全月1.2倍。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指出，金管局進一步收緊按揭，加上早前市場盛傳細價樓爆煲論，對上車一族的置業決定構成一定衝擊，紛紛轉買為租，靜觀樓市變化。

一向是「上車天堂」的天水圍嘉湖山莊，近日租務因而急升，租盤去貨速度極快。本月首15天新收租務放盤約29個，但期間租務成交達55個，在供不應求的情況下，帶動租金按月上升5.3%。

蕭嘉偉指出，嘉湖山莊租盤供應最多的實用面積550餘平方呎的中型單位，農曆新年前夕，一般月租約9,300至9,500元。但過去周末租務成交已經達10,800元，同類型單位1個月間上升約14%。

業界人士指出，金管局出招後，雖然有業主不願減價賣樓，改把單位放租，但新增租盤數量遠追不上吸納量，刺激租金上升。

太古城康怡 呎租創新高

事實上，本月租金可謂全綫上升，10大屋苑中有8個屋苑租金向上升，升幅介乎1.6%至6.7%不等。個別屋苑租金水平是升至歷史高位，例如鰂魚涌太古城平均呎租突破42元水平。而同區康怡花園本月暫錄得17宗租賃成交，實用呎租達37.3元，同為歷史高位。例如E座高層15室，實用面積531平方呎，兩房間隔，月租2.2萬元，實用呎租41.4元，屬於理想租金水平。

其次，牛頭角淘大花園N座高層6室，實用面積250平方呎，以約11,500元租出，呎租約46元，直逼新盤租金。

中原地產亞太區總裁陳永傑指出，受金管局加辣影響，大批無力入市的市民轉買為租，估計進一步刺激今年租金向好，預計全年租金可上升10%至12%。

長洲花屏路洋房地將於下季推出，屬於今年賣地計劃唯一離島地。由於發展規模較細，可建樓面僅2.9萬平方呎，地價料不足1億元，除了中小型發展商外，甚至用家也有機會競投。

地皮3.7萬呎 近度假營靜修院

政府近年雖先後曾推多幅離島住宅地，但長洲地屬近8年首度推出。該地皮位於長洲東南面的花屏路，距離碼頭較遠，步程至少15分鐘以上，鄰近度假營、靜修院，另有小量私人住宅項目。

地勢高望海 可建10至20幢屋

地皮3.67萬平方呎，現屬「住宅（丙類）」用途可作低密度住宅發展，地積比率0.8倍，可建樓面2.9萬平方呎，料可建10至20幢3層高洋房。

由於花屏路環境清幽、地勢較高，望東南可擁海景，適合作度假屋之用，而鄰近歸元精舍骨灰龕場，或對地價造成影響。

用家可建 逾萬呎超級豪宅

市場料地皮估值約7,341萬至1.03億元，樓面地價約2,500至3,000元，或高於卓能07年每平方呎2,159元投得的長洲西堤道地（現為新趙苑）。

由於項目發展規模不大，投資額較小，料除中小型發展商如卓能等有興趣競投外，不排除有投資者以至用家，欲投得作興建逾萬平方呎的超級豪宅。

長洲多年來缺乏新樓供應，而二手屋苑交投零星，近期成交量較多的碧濤軒、天福花園等，實用呎價介乎5,000至6,000元不等，但普遍樓齡已達20至30年，估計新樓落成呎價可達9,000至1萬元。

近日不少新盤整裝待發，為推售作最後準備，各盤月內齊齊出擊，推出逾三千伙，勢搶攻市場購買力；另外，金管局早前推出樓控措施，變相令置業門檻提高，市場人士認為，二按對樓盤銷售有一定幫助，加上短時間內各大新盤搶攻，在競爭加劇下，料發展商將會推出各種優惠等，尤其在樓價優惠方面，以便搶奪市場各類客源。

　　是批即將開售的新盤，大部分均位於市區，各發展商合共推出六個樓盤，涉約三千多伙，為一手市場增加不少供應，料可掀起新一輪新盤大混戰，其中約八成位於將軍澳南的新盤重鎮，料為區內提供約二千五百伙，數量龐大。而金管局早前推出招控制按揭成數，而不少發展商認為，二按對樓盤銷售有一定幫助，因而仍會提供二按予買家選擇。

　　?基營業一部總經理林達民指，二按可為樓盤銷售帶來正面因素，該方案可協助買家支付較少首期，從而開闢及擴闊客路，吸引更多人士入市，故最快在本月推出的旺角曉珀．御將會提供二按計畫予買家選擇。

　　嘉里發展執行董事朱葉培表示，二按對旗下樓盤幫助不大，因買家多具實力，然而提供二按計畫，可讓買家有更多選擇，付款方式更為彈性，另有二按計畫不等於樓盤一定會賣得好，但相信對上車盤幫助較大，而其樓盤均有提供二按計畫，但不會增加。

　　嘉華國際香港地產總經理溫偉明認為，將會考慮把二按計畫列入即將開售的將軍澳嘉悅中，並指該方案可幫助部分買家的需求，而整體而言，市場上的買家多為有儲蓄習慣的人士，年輕人則多靠父母幫助，故大多有充足資金應付置業所需，加上市面提供低息二按的公司較少，買家需要付高利息才可承造，故選擇二按的人士不算多。

　　信和營業部聯席董事田少源表示，集團最快可推出的新盤預料為將軍澳帝景灣，正等待批出預售樓花紙，而會否提供二按，則不會作出假設性的回應。

　　有市場人士指，現時買家會否選擇二按多因樓盤而定，宏觀而言，市場上大約有一成人士會選擇二按，但數量不多，皆因採此方案的話，利息亦會相對偏高，而在辣招後選擇該類貸款的個案暫未有大幅改變，投資者同樣未受影響，另發展商亦會配合市況加添不同方法應對，增加優惠便是方式之一。

　　至於該批即將開售的項目中，最大規模的項目，非長實將軍澳日出康城三期緻藍天莫屬，該盤共涉及一千六百多伙，主打三至四房大戶型，吸引換樓客入市，發展商日前表示，該盤絕對有機會在周內開售；而信和及嘉華的將軍澳帝景灣，亦涉及約五百多伙，以兩至三房戶為主，發展商表示項目正待批預售樓花紙，在獲批後即會展開銷售程序。

　　同在將軍澳、由嘉華發展的嘉悅，同主推兩至三房大單位，共提供三百多伙，發展商透露，項目所有文件及程序已完成，只待獲批預售樓花同意書便即可開賣。

　　而?基位於旺角的重建項目曉珀．御，涉四十一伙，主推大單位，發展商指最快可在月內推出市場；另華懋去年曾經開售的九龍塘豪宅雲門，共涉及四十七伙，發展商指將於周五公布最新銷售部署；至於新世界與市建局合作的旺角波鞋街項目SKYPARK，提供約四百多伙，發展商日前指，該盤正待批預售樓花同意書。