房市難旺，建商另尋出路！房地合一朝向輕稅發展、農曆年後買氣回溫，市場似乎脫離冰凍期，但業者多有共識，房市難再回到過去榮景，部分建商轉戰海外市場，部分投靠穩紮穩打的收益型商用不動產。專家認為，建商多元布局已成趨勢，是房市不佳情況下不得已的做法。

329檔期接近，新推案本應刺激買氣、活絡市場，不過今年案量不比去年，而且已有建商將推案地圖拓展至海外。亞太國際地產去年底代銷全台9個建案、案量共380億元至海外，亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超透露，現正與2、3個建商洽談代銷新建案「出走」。

投資說明會爆滿
「國內景氣比較差，業者都在多方嘗試。」張漢超表示，國內客戶赴海外投資相當熱絡。21世紀不動產董事長王福漲便說，自今年春節過後，民眾投資意願大幅提升，詢問人數約增長5成，如昨天投資說明會原先開放250個名額，但最後有320位民眾到場了解柬埔寨房市。
鄉林集團今年兩岸推案逾800億元，但逾600億元案量集中中國住宅、商場、別墅等推案，今年中國案量也首度超越台灣。
鄉林集團董事長賴正鎰大嘆，今年好不起來，多元布局是必須道路；鄉林集團評估美國、歐洲、東南亞市場，4月更將前往斐濟考察。海外推案會以收益型不動產如商場、酒店為主，因可持有所有權又有穩定收益。
「國內市場是冰凍期，現在公司是51％國內、49％國外。」伍彩集團去年將台南建案「伍彩東急」代銷至海外，董事長林義豐也透露，已和日本仲介合作，4月起日本仲介每月將帶至少30組客戶來台看屋；且自己剛從柬埔寨考察回來，有考慮去當地蓋別墅和排屋。

「跌1成才會買」
崑山科技大學房地產開發與管理系教授陳淑美分析，現在台灣房地產是買方市場，自住買方認為房價跌得不夠多，可能要到跌幅達1成才會買，投資、置產型買方在房地合一稅尚未拍板也不敢輕舉妄動，使買氣遲未好轉。

打房使經營困難
陳淑美指出，因應國內房市低迷，建商分散風險、增加獲利來源，投資商用不動產、布局海外或是轉投資其他事業應是近期可預期的趨勢。
陳淑美說，基泰建設本月也公告，預期政府打房效應將使經營環境更為惡化，將積極轉攻整棟大樓及大規模土地，也看好收益型商用不動產後市發展。

買氣不旺 指標建商縮手

房市重頭戲329檔期在即，上市櫃指標建商卻不再大舉搶進推案，以往是主要戰場的北台灣推案量縮。代銷業者分析，市況不明朗使建商、代銷和買方心態都偏觀望，業者不再一窩蜂推案，未來檔期效應會愈來愈淡。

檔期效應愈來愈淡
「指標建商明顯縮手，蠻少見的。」《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，北台灣一線建商剩遠雄和麗寶動作比較大，其他都縮了，主因是台北建商嗅覺很敏銳，加上政策打壓因素，讓建商不敢大舉推案。
今年329檔期上市櫃建商推案有鄉林、全坤、長虹、國泰、遠雄以及三發等業者，推案規模也縮小。遠雄建設於新莊推案「遠雄首品」難得以21~33坪小坪數登場，長虹建設「長虹陶都」最小坪數也規劃到28坪。
長虹建設總經理李耀中說，業界普遍對未來房市沒把握，因此推案轉為低調，坪數也走中小型規劃，預估今年房市價、量均難轉好。華固建設董事長鍾榮昌則分析，現在市場不適合推出百億大案，因為買氣不旺，案量過大可能要賣個2~3年，不如推小案，讓銷售率加快。
「以前市況好時，大家一窩蜂推案、加快周轉率，但現在市場不同，建商也偏保守。」金磚動力副總經理施孝文說，近年檔期效應愈來愈不明顯，部分業者選擇提前至春節結束時推案，買氣較熱，也有些考慮財務須完工才能入帳，乾脆先建後售或先動工再看時機推案。

找有題材區域推案
但有品牌加持的建案仍有不錯銷售成績，3月公開的「國泰賦都」現已銷售近4成。國泰建設協理林清樑指，現在資金水位仍高，房價沒有跌的理由，未來仍會找有題材或有居住需求的區域購地推案。

三發地產集團(9946)今年邁入20周年，董事長鍾俊榮訂下集團未來20年策略方向「做品牌、打亞洲盃」，今年將是集團打造綠建築元年，要以綠建築結合飯店、文創做品牌來打亞洲盃，集團目前已備妥100?200億元銀彈，準備進軍亞洲市場，未來集團將以地產、飯店及文創形成三足鼎立之勢，要以超越同業20年為目標。

三發地產集團由高雄名發建設、仁發建設起家，2008年仁發建設入主金革唱片後更名為三發地產，2013年又取得桃園店近52％的股權，正式入主桃園店取得經營權，目前集團已跨足地產、飯店以及文創3大領域。

今年是三發地產集團20周年，鍾俊榮表示，已訂下集團未來20年策略方向「做品牌、打亞洲盃」，在不動產方面為落實綠建築及自然生態建築，未來6?10年將與林務局合作，三發每賣出1戶房子就認養10棵樹，從植樹開始做基本功。

他指出，集團預計在國內每年蓋10棟綠建築，目前在台南文創園區有3萬坪土地，將推出5棟各18層樓，結合文創、餐飲及住宅的商業住宅大樓已開始動工，將於5月、6月開始銷售，預計總銷金額70億元。

鍾俊榮表示，後續也將跨出台灣打亞洲盃，集團目前已備妥100?200億元，評估進軍日本、東南亞市場開發結合飯店、地產的商業地產項目，以跨出海外風險及基本利潤為考量重點。


三發攻亞洲 200億上膛
經濟日報

三發地產（9946）今年邁入第20年，董事長鍾俊榮表示，三發20年有成，今年集團已準備逾200億元資金，並將與日籍國際建築巨擘安藤忠雄攜手合作，預計每年設計四棟代表性建築。此外，三發將結合金革文創、桃園大飯店優勢，前進日本、中國大陸、香港、星國等國。

鍾俊榮指出，2012年三發地產集團感受到房地產環境已變，轉進商業地產、入主桃園店，接下來桃園店將會更名為金革飯店，預計在今年股東會討論。

房地產本業部分，也立下要超越同業20年的目標，今年所開發新建案將以綠建材、綠建築為主，且未來每賣一戶房子，就認養十棵樹。

鍾俊榮說，房地產本業未來每年將會興建十棟綠態建築，將與安藤忠雄合作，每年為三發設計四棟代表性建築。

鍾俊榮強調，未來三發地產的新推案也會融合金革發展出文創複合商店，預計三年內將開二十至三十家金革文創複合商店，未來三發集團會結合地產品牌、金革文創、桃園店三大優勢揮軍亞洲市場。

他表示，目前集團在日本、東南亞如馬來西亞、泰國、柬埔寨，大陸、香港、新加坡等地都在尋找投資標的，初期可能先投資飯店，再結合房地產開發進行投資，不排除透過併購取得投資開發項目。

大型量販店已成為國人生活採買，甚至假日逛街好去處，房仲業者統計全台新開幕與即將開幕的大型量販店周邊房價發現，好市多關渡店及輔大店，周邊平均住宅價格較區域房價有6.5％?10％的落差，房價最親民；至於，家樂福虎尾店及汐科店，因有高鐵及購物中心加持，周遭房價高於區域行情約3成。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，關渡的好市多新店位在中央北路四段，因生活機能偏弱，影響在地房價，後續在好市多進駐後，有望因人潮推升房市買氣。

另外，好市多在新莊輔大旁的店面也大致底定，由於輔大附近多工業住宅，缺乏可開發的大型住宅用地，房價長期以來低於區域行情，且丹鳳與迴龍站通車分食輔大房市潛力，未來也可能因好市多的開幕，收租置產客或購屋定居買盤有望回籠。

相較之下，家樂福將進駐遠雄U-TOWN購物中心的汐科店，以及預定在虎尾設立的新店，附近房價已漲聲響起。

陳炳辰指出，家樂福汐科店正對汐科火車站、新台五路上，該地段平均單價高於與區域房價3成並不意外，當outlet購物商城開設後，勢必再創當地房市利多，且鄰近住宅釋出不多，房價仍有上漲空間。

而家樂福在虎尾科技大學商圈籌備開設店面，周遭透天厝平均總價為860萬，雖然近期虎尾最大話題高鐵雲林站並不鄰近於此，但在虎尾市區土地開發趨於飽和，虎尾科大這類新興區域反成後起之秀，量販店進駐，房價相對有撐。

財政部端出房地合一稅制，房仲業者認為，此舉有效打擊短期炒作投機，也保障中產階級的資產，但這項稅制還須拚立法院審議，盼儘快有結果，市場恢復生機，業者才能求得春燕。

按照財政部的規劃，房地合一稅制將於2016年元旦上路，2年內出售不動產按差別稅率30%課稅，持有2年以上稅率為17%，懲罰性的奢侈稅同步退場，讓國內房市與國際接軌。

全國不動產總經理石吉平分析，房地合一稅改方案可望有效打擊短期炒作投機客，並保障自住族群，鼓勵民眾長期置產，捉大放小，讓房市走向基本需求面，房價走勢也將更理性健康。

石吉平指出，自用住宅免稅價格訂為4000萬元以下，對台北市衝擊降低，不僅不增加中產階級負擔，又能有效打擊豪宅投機買賣。房地合一稅改上路後，首都房市有望恢復正常交易，預估全年買賣移轉量將回溫至4萬棟。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房地合一稅改雖然距離立院過關還有一段時間，但政策大致底定，全年買賣移轉將回到34萬到36萬棟水準，且對中低價、持有成本低的行政區有利。不過，業者普遍希望盡快塵埃落定，畢竟觀望潮凍結買氣，業者實難以維生。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，新版本對房產交易獲利確定採單一稅率17%，更鼓勵長期持有稅率優惠，此舉明確簡化房產課稅計算方式。

黃舒衛指出，出售持有不滿兩年的房屋採30%的稅率，更可以消弭個人與公司戶投資的差異，防杜人頭公司避稅漏洞，甚至假外資炒作，值得肯定。此舉仿照歐美日等先進國家稅制，將有助於台灣與國際接軌，高總價豪宅級房屋產品，受到影響較大。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，房地合一稅涉及到4000萬元以上房地買賣，一般民眾99.94%的房屋仍沿用舊制的房地分離課稅。換言之，估算新制實施後第1年全台每1萬棟房屋，只有6棟需要按實價課稅，第2年只有1500戶要按實價課稅，影響相當輕徵。

永慶房產事業群總經理葉凌棋說，這4年來政府打房的金融手段和財稅手段沒停過，只是財稅手段再增「房地合一稅」而已；在大幅調升房產持有、交易稅基與稅率下，房產持有稅愈重，投資客愈撐不下去，自然從市場上消聲匿跡，將來房地合一稅上路後，預估房地產炒作幅度更是大幅衰退，畢竟以利得的30%稅率計算更不得了。

不過，葉凌棋認為，財政部若要拚4月初送行政院會審議，4月中送立法院，兩黨在立院少不了攻防，民進黨也會提出黨團版來因應；但房地合一稅卻非優先審議法案，下個立院會期又以預算及總統大選為主，房地合一稅能否準時上路，可能有得拚。

財政部國稅局表示，所有權人銷售持有期間未滿2年之不動產，除符合特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條各款排除課稅規定外，均應以其銷售價格按稅率10％或15％計算奢侈稅稅額。倘若買賣雙方約定部分款項係由買受人承受出賣人債務之方式抵償，仍應全數計入銷售價格申報奢侈稅。

該局說明，依奢侈稅條例規定，所有權人銷售持有期間2年以內之房地，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附相關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。

該局舉例說明，甲君於2013年9月與乙君簽約買賣契約，以總價380萬元出售其持有期間未滿1年之不動產，未依規定申報繳納奢侈稅，經查獲發現該不動產買賣簽約之總價遠低於鄰近不動產成交時價，且於辦理移轉登記於乙君時，並未塗銷甲君原所設定之抵押權，嗣於2014年1月由抵押權人向法院申請拍賣，拍賣所得之價金大部分用於償還甲君之債務計900萬元，剩餘30萬元方分配給乙君，爰將上開乙君所承受之債務900萬元亦計入銷售價格計算應繳納之奢侈稅，除補稅外並處以罰鍰。

該局提醒，納稅義務人應誠實申報繳納奢侈稅，以免觸法而遭補稅處罰，得不償失。此外，有鑒於許多民眾因不了解奢侈稅規定而遭補稅及處罰；同時因應個案情形不同，該局率先推出「奢侈稅預約健診」服務，有疑義的民眾可撥打該局或所屬分局、稽徵所提供之預約專線，依照個人需求就近指定任一分局、稽徵所，將有管家式專人專辦客製化的諮詢服務，並以同一民眾同一服務人員諮詢服務為原則，同時在諮詢服務後，民眾也可利用問卷回饋意見，歡迎民眾多加利用。

檢舉電話增3倍 頂加買氣急凍

台北市226違建專案開鍘，截至最後改善日3月20日，仍有8件未及時改善完畢，建管處已排入23日天開拆名單。建管處表示，若於預定拆除日期仍未改善完畢者，不論新舊違建均強制拆除，若於預定拆除日期前改善完畢，當日則改拆下一序位案件。

建管處副總工程司邱英哲說，這8件雖已自行拆除，但已逾時限，因此時間一到隨即公布名單，若23日天排列序號1的信義區永吉路225巷屋主拆除完成，且符合規定，就會改拆序號2，依此類推。邱英哲說，屆時建管處將會同警方、社會局、民政局、都發局及律師等相關人員到場，並注意必要的安全措施。

屋主降價1成求售
邱英哲表示，非常感謝民眾配合執行226專案，多數違建戶都拆成2屋以下，有幾個個案乾脆一了百了，全部拆光，而自專案啟動後，建管處接到檢舉違建的電話是以前的3到4倍，不否認已開始規劃下一波計劃，等待整理完畢，旋即公布。
台北市府大動作拆頂加，果然影響房市生態，東森房屋世貿莊敬加盟店店東林淑珍透露，頂加通常是會在原房價以外，再加價3分之1出售，吳興街一帶頂樓加蓋非常多，早些年買賣很盛行，已有屋主降價1成求售，但完全沒用，因為買客根本不感興趣。林淑珍說，大家對於柯文哲的執行力非常認同、也不願挑戰，沒有人敢賭「他拆不到我」的渺小機率。
住在信義區的頂加住戶蔡小姐表示，從柯文哲說要拆頂加開始，就非常注意相關消息，房東雖然就住樓下，但也沒有進一步動作，猜測大家都也是抱持著見招拆招的僥倖心態吧。

一般套房詢問度增
林淑珍分析，由於吳興街學生住戶多，頂加套房租賃仍有市場，但可以感覺詢問度明顯下降，預估在這次頂加拆建聲浪中，一般公寓套房詢問度與價格都會上揚。台灣房屋台北中山特許加盟店長李永富也說，近幾年頂加產品不管是買賣還是租賃都冷，之前新蘆線通車，中山區頂加租賃產品一度非常熱絡，但近年風聲緊，就變得有點棘手。


自由時報
北市226違建 全自行拆除
最後4件也達標 全部解除列管

台北市長柯文哲去年底下令，已被檢舉列管的二二六處頂樓加蓋違建，需在今年三月廿日前自行拆除；期限上週五截止，當時仍有八件未自拆，但建管處副總工程司邱英哲昨下午五時表示，確認全數違建已解除列管。
建管處清查到昨天中午止，仍有四處未完成改善，分別為林森北路一三三巷五號三樓頂、玉成街廿五巷七號三樓頂、林森北路一一二號十二樓頂、富陽街一五七巷十三號五樓頂；不過，上列違建戶到昨天下午五時已全數自行拆除。
原本被建管處指為改善狀況最不樂觀的林森北路一三三巷五號三樓，違建屋主王重助說，他這間房子買了四、五十年，因為原是旅舍所以本來就存在隔間，約一年多前才花了幾百萬整修，現在也只能配合法令拆除，自行承擔損失。
邱英哲表示，違建在民國九十三年前的既存違建需改善至兩房以下，九十四年以後新違建則需全部拆除。
另，北投貴子坑鄉村俱樂部違建「越拆越大」，引發台北市長柯文哲震怒，但也有民眾希望保留。對此，柯昨早受訪說，叫建管處上公文來，看怎麼處理這件事情；上公文只是要它（建管處）壓自己，看什麼時候可以拆完，他再去看。
邱英哲則表示，目前全部的人力都投在二二六專案上，屆時貴子坑的案子會把既存違建、新違建的狀況對外界說明。

為安置226違建拆除專案住戶，北市府除了提供租屋資訊媒合、社工介入評估協助，還釋出52戶中繼住宅，都發局表示，已有人申請完成，住進中繼住宅。

已有1戶順利入住
位於南港的基河三期國宅，於2003年SARS橫掃北市、人心惶惶時期完工，當時是剛建成的全新住宅，尚無人遷入居住，因此做為收留隔離病人、護理人員的居所。社區共569戶，A、B區236戶出售；C、D區322戶作為中繼住宅出租須緊急安置的市民，此次運用此區住宅安置226專案租戶。
都發局住宅服務科股長謝志強表示，目前已有1名由社會局轉介的226案租戶，因符合安置辦法的弱勢資格，已順利住進基河三期國宅，另也有來看屋、但沒有入住的民眾，這52戶會為226專案住戶保留至今年6月30日，若屆時沒有人入住，就會專案出租。

「不影響買屋意願」
南港區陳小姐表示，其實只要是在地的居民都知道基河三期是中繼住宅，現在可能會有緊急安置租戶入住，倒也無妨，大家都已經很習慣。
全國不動產台北南港加盟店總經理吳鴻暉表示，南港幾乎沒有3房2廳、總價2300萬元以下的產品，因此其實基河三期屬熱門商品，大部分的人都不會因為中繼住宅這個因素而影響買屋意願。

PanaHome進軍台灣每戶均附裝潢

PanaHome進軍台灣，首案「御松郡」昨正式公開！房市不景氣，建案想要賣得好，建築團隊與建案附加價值更顯重要，琨豐建設新莊成屋案「御松郡」請來日本PanaHome團隊包辦營造、室內裝修與設備。民眾Wendy Wu表示，日本人行事較嚴謹，如果建案呈現感覺相符，確實有加分。

日本PanaHome注重建築動線、建材，且設計、建築工程、內部裝潢到售後採一條龍服務。新莊「御松郡」便是PanaHome在台第1件完工建案，每戶設計雙層樓板安置管線，隔音較好且維修便利，部分空間也運用珪藻土達到調節濕度的效果；每坪均價含輕裝修70萬元。

開價高過一般建案
但東森房屋科達思源店部長丁維慶認為，副都心小型建商推案開價55~60萬元，遠雄、宏普、冠德等知名建商的建案開價才會站上7字頭，推測「御松苑」定價策略是訴求日本營造品質與建案獨特性；但市場前景不明的情況下，客戶多抱持觀望心態，加上新莊建案總價偏高，去年底開始買氣就冷到現在。
房市不景氣，建商為了增加建築附加價值也更積極。琨豐建設董事長鄭天正透露，琨豐建設今年在新北中和還有1案，會再爭取與PanaHome台灣松下營造合作。PanaHome Japan社長藤井康照則說，台北市、新北市、桃園縣已有6案在建中，其餘3~4案正洽談或即將動工。

有業者採安全履歷
桃園中麗建設選擇採用建築安全履歷協會推行的建築安全履歷，案場會給客戶1份「建築結構安全履歷」，記載並以影像呈現工程期間、房子鋼筋如何確實綁紮，讓房子內部施工品質透明化。
中麗建設董事長林秀梅表示，桃園大溪「磐蒔苑」是全台首件採用建築安全履歷的建案，雖然市場偏冷，民眾因對施工透明度、建案有信心，銷況還算不錯，今年10月預計推出大樓案「中麗璞遇」也將採用建築安全履歷。

買家注重產品特色
「強化產品特色已成趨勢。」甲山林廣告副總徐永仁分析，現在市場有8、9成事自用客戶，注重建案實用性、品質和價格，因此建商會針對需求下功夫，強調施工品質、安全甚至綠建築、節能省電等增加產品特色，這種情況也會愈來愈明顯。

御松郡小檔案
位置：新北市新莊區昌德街81、83號
坪數：70、78坪
開價：每坪均價70萬元(含輕裝潢)
戶數：21戶
樓層：地下2樓、地上12樓
基地面積：280坪
資料來源：琨豐建設、《蘋果》採訪整理

PanaHome台灣布局
項目 / 說明
★介紹
PanaHome為Panasonic集團居家裝潢綜合公司，台灣松下營造則以PanaHome的精神步入台灣建築界，除了注重動線、建材，也採營建、室內裝修與設備一條龍服務
★件數
在建中共6案，即將動工和洽談中的4案
★目標
2018年前在台營業額達250億日圓
資料來源：《蘋果》採訪整理

新北拼翻新 加速海砂屋都更

雙北市府為保障市民居住安全，極力翻新老舊市容，昨台北市府正式拆除台肥出租國宅，原址重建東明智慧公共住宅；新北市政府也有動作，都更處將民間海砂屋原址劃作都市更新地區，降低同意門檻比率，為加速都更步伐，兩市都在趕進度。

引進遠端智慧照護
台北市副市長林欽榮昨赴南港台肥出租國宅拆除工程記者會，宣布全台首創的東明智慧公共住宅計劃啟動。林欽榮表示，台肥國宅老舊常有漏水或居住安全問題，預定7月完成拆除工程、年底發包，2018年竣工入住，總經費約26億元，將納入節水節電設施、遠端智慧照護、水質監測系統等智慧科技應用，還要加入公共藝術概念規劃。
林欽榮說，公共住宅不是貧民窟，反而是台灣智慧科技產業與市府高度結合後的商業模組，賦予公宅新定義。
新北市府更新市容腳步也不落後，新北市都更處副處長謝登武表示，三重區大勇街部分住宅，因住家內外牆面鋼筋裸露及磁磚剝落，2014年底鑑定為須「立即拆除」的海砂屋社區，住戶為加速都更重建，提請新北市都市計劃委員會，劃定該社區為都市更新地區。

同意比率降為5成
謝登武說，劃入後，事業計劃送件的住戶同意比率門檻即可從66％降為50％，有利加速重建案進行，該案已於本月19日審議通過。負責合建的至億建設副董蔡鋊懸表示，目前正同步與住戶協商，預計5月送事業概要計劃，希望能加快重建腳步。

受惠於投資性不動產採公允價值方式，遠東新（1402）去年度稅後純益為110.33億元，年成長53.1%，展望今年，看好板橋一帶土地潛在開發商機，擬規劃拆除板橋板新店愛買，並在原址興建住宅大樓。

遠東新去年起，針對投資性不動產的價值，從過去的成本法方式，改為公允價值計算；所謂的成本法，也就是按照公司當初購入金額，列入成本項目；公允價值法，則是依據市價計算其資產價值，因此當市價年年上調，勢必會帶動資產水漲船高，挹注「帳面」獲利表現。

遠東新旗下三大筆投資性不動產包括板橋大遠百、台北遠東通訊園區（T-Park）與遠企中心，擠下遠東新的小金雞母—遠傳電信，成為去年度盈餘成長動能最亮眼的族群。

遠傳電信去年稅後純益114.84億元，遠東新持股32.73%，貢獻遠東新獲利約37.6億元。至於化纖與紡織獲利表現，也比去年度成長，唯獨石化苦於大陸產能過剩，侵蝕盈餘。遠東新20日股價下跌0.4元，收在32.05元。

展望今年，遠東新認為，除了石化產品苦於產能過剩，影響獲利表現之外，電信、化纖、紡織與不動產都能維持盈餘。值得注意的是，板橋貴興店愛買日前落成啟用，因此遠東新擬拆除板新店愛買，並在原地興建住宅大樓，將有助於挹注獲利。

有關豐原「東陽小鎮」用地許可撤銷後，建物相關拆遷事宜，台中市府都發局代局長王俊傑表示，目前建案未完工部分由業主自行拆除，完工部分將待承租戶搬遷後進行建物拆除動作，他強調，市府會照顧市民！目前也由民政局與住戶進行協調，盡力維護住戶權益。

「東陽小鎮」建設用地原為農牧用地，後來申請順利變更成建地，後來因變更手續承辦人員涉案確定，用地許可也連帶遭撤銷，建物變違建。市府民政局已積極與32戶承租戶進行協調，讓住戶願意盡速搬遷；另外，工程建設未完工部分，也由業主執行拆除作業中。

民政局指出，32戶承租戶目前已達成共識，將簽署陳情書與切結書送至都發局審查，要求原定4月9日搬遷時間往後延長。民政局表示，目前僅有1戶找到適合搬遷的住所，為考量居民權益與後續建物拆除工程安全，將與住戶協調遷移作業，預計於2015年颱風季前完成。

王局長指出，目前「東陽小鎮」建案查報相關程序已完成，會待承租戶搬遷後再進行建物拆除動作，王局長特別強調：會站在無辜住戶立場，照顧市民！

國際大牌不再是北部地區的專利，有越來越多知名品牌選擇到高雄漢神巨蛋商圈落腳，房仲業者分析，店租較便宜和坪數較充足是高雄店面的優勢。而從過往經驗來看，百貨公司一直是中南部房市的主要助力，民眾跟著百貨公司的腳步買房也成了一種特殊現象。

不少國際品牌最近都選在高雄漢神巨蛋一帶落腳，像全台首間的查理布朗主題咖啡館、金秀賢代言的韓式連鎖咖啡店Caffe bene，甚至連南部地區唯一的超跑經銷據點都在附近，這也意味著台北市不再獨尊。房仲業者蔡卓翰向TVBS表示，高雄的大坪數店面較多，能滿足特定商家的需求，雖然租金價格一年比一年高，但和北部的精華地段相較之下仍然便宜許多。 觀察高雄市的商圈分布，大多是圍繞著百貨公司發展。

房仲業者也表示，中南部民眾會有「跟著百貨公司購屋」的傾向，例如10年前的高雄地王就是大立伊勢丹百貨，之後漸漸由SOGO百貨取代，而目前則變成漢神巨蛋商圈當道，早期若逐百貨公司而居，現在都能有不少的增值空間。

金地集團3月20日晚間發佈年報，公司2014年實現營業收入456億元，同比增長31.00%；歸屬于上市公司股東的淨利潤40億元，同比增長10.77%；每股收益0.89元。公司擬每10股派發現金股利1.30元。

公司住宅業務銷售規模穩定增長，2014 年住宅業務實現銷售金額490 億元人民幣，銷售面積389 萬平方米，同比分別增長9%和8%。

失去央企光環的遠洋地產控股有限公司經歷了一系列轉型陣痛後，遠洋地產總裁李明曾坦言，遠洋最困難時期已過去。然而，在2014年中國房地產市場仍呈明顯下行趨勢，樓市持續低迷的狀態下，遠洋地產的“花樣年華”也未如約而至。

3月17日，遠洋地產發佈了2014年業績報告（以下簡稱“年報”）。截至2014年12月31日，遠洋地產實現營業額388.96億元，同比大幅上升25%，但是，遠洋地產去年利潤增幅較小，僅微幅增長4%不到68億元，淨利潤46億元與2013年基本持平。

同時，遠洋地產2014年協議銷售總額突破400億元，增長12%。毛利也同比上升8%至81.67億元。然而，毛利率則在2013年24%的基礎上下跌至21%，創遠洋地產歷史最低。淨利潤率為12%，較2013年也下跌3個百分點。

對於毛利潤率的下降，遠洋地產則公開表示，“這是我們進行結構調整帶來的，現在的毛利率已是最低水準。”同時年報也顯示，毛利率下跌主要是由於年內交付毛利相對較低的項目，如：遠洋海·世界（秦皇島）、遠洋城（撫順）、遠洋·香奈印象（上海）等。集團已於年末將上述專案剝離。

毛利率21%創歷史新低

年報顯示，2014年，遠洋地產毛利率在2013年24%的基礎上下跌至21%，創遠洋地產歷史最低。

“2014年整個房產行業的平均毛利率是32%。”一位匿名的業內分析人士表示。顯然，經過轉型陣痛後的遠洋地產，在2014年毛利潤率遠低於行業平均水準。

其實，營業額每年逐增，利潤乏色的狀況，遠洋地產早在前幾年就已出現。

2013年有媒體報導，“遠洋地產的協定銷售額從2010年6月30日到2013年6月30日，4年時間暴漲了95.1億元，但是淨利潤卻幾乎沒什麼變化，這四年的數字分別為11.52億元、10.96億元、12.06億元和14.17億元，與之對應的是淨利潤率的連年下滑，從24%、14%下滑到去年同期的10.6%和今年的9.9%。”

業內人士稱，上述變化和遠洋地產之前的一系列變故不無關係。

2010年國資委宣佈78家央企退出房地產業務，遠洋地產便是其中之一。同年12月16日，中遠集團下屬二級子公司中遠香港集團將間接持有的遠洋地產控股有限公司約8%的股權全部出售，至此，中遠集團正式退出遠洋地產。

遠洋地產“獨立”後，先後有中化集團、中國人壽、南豐控股入主遠洋地產，成為其大股東。隨後，遠洋地產一度陷入股權結構難以穩定的局面。致使遠洋地產出現上述2013年上半年9.9%的低淨利潤率。

2014年負債率大幅上升

在過去的一年裡，遠洋地產為提高收益頻頻出力。

上述年報顯示，2014年遠洋地產毛利率下跌主要是由於年內交付毛利相對較低的項目，如：遠洋海·世界（秦皇島）、遠洋城（撫順）、遠洋·香奈印象（上海）等。並稱已於年末將上述專案剝離。

同時在控制專案開發、拓展規模方面，去年遠洋地產竣工的樓面面積、竣工的可售樓面面積以及集團的土地儲備都減少了7%左右，土地儲備應占權益部分則減少了15%。除此之外，遠洋地產在去年還出售了9個房地產項目，總土地儲備約為460萬平方米。

然而，頻頻發力之後，遠洋地產的“花樣年華”也未能如約而至。


記者比較後發現，除上述下跌資料外，2014年遠洋地產核心淨利潤上升17%至35.66億元，但增幅較2013年的21%下跌4個百分點；每股基本盈利0.590元也低於2013年的0.592元。

與此同時，遠洋地產去年的負債率大幅上升。截至2014年底，遠洋地產的淨負債比率約為66%，較2013年提高22個百分點。遠洋地產在2014年的貸款總額達到456億元，同比增長近3成。據報導，遠洋地產去年為此支付的利息支出也達到4.7億元，較2013年增加金額超過1億元。

針對公司毛利率下降、每股基本盈利略有下降等問題，記者致函遠洋地產相關負責人，但截至發稿，未獲回復。

0 3月20日，向小姐通過餘額寶支付100萬元購房首付款，購得亦莊金茂悅5號樓一套房產，成為首個通過淘寶網買房的消費者。這標誌著方興地產與淘寶網的合作進入了實際應用，也標誌著房地產企業的互聯網思維應用，已由早期的互聯網行銷，進階到參與支付交易環節。

從3月23日開始推出“上帝淘金季”大型網路購房活動，方興地產將拿出旗下10個城市的15個項目、1132套房源參與，貨值高達32.34億，堪稱地產史上最大宗的網路交易。其中，535套房源支援“貨到付款”。

餘額寶買房付首付

據瞭解，方興地產聯手淘寶網首創的這種購房流程為：買房人在淘寶選房買房，並通過餘額寶付首付，享受特殊折扣的同時，每日還可獲取自由支配的收益，直至交房或約定期限，才將首付款真正付給開發商。

淘寶網淘寶房產負責人江沙表示，淘寶網只是作為一個平臺，讓多方共贏，最終為用戶創造價值。“淘寶有強大的平臺，支付寶有良好的支付保障，方興有品質產品，客戶買房首付在餘額寶裡，可以實實在在有收益。貨到付款，交房的時候，餘額寶把這個錢劃給方興地產，餘額寶支付的用戶，方興地產給了獨家折扣，三個利益點給客戶，創造了一些以前沒有創造過的價值。”

互聯網行銷向互聯網自運營轉變

其實房地產企業最早與淘寶合作的是萬科，去年8月25日，淘寶網與萬科聯合宣佈，凡淘寶用戶在最近一年內的消費額，均可在萬科全國12個城市的23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元。

然而上述在淘寶網上賣房的合作模式被評價為房企只是借由互聯網來行銷，“此次方興地產與淘寶網的合作，是讓互聯網工具參與到購房交易的環節，簡化了流程，提交了效率。但是並沒有從根本上改變房地產行業的商業模式。”在場的業內人士如是點評。

上述人士坦言，此次合作的達成，主要是方興地產和淘寶網能夠各取所需。“方興地產並沒有支付淘寶網任何行銷類的費用，但是餘額寶獲得了房地產行業大量的資金注入，而開發商也能把行銷鏈條拉長，找到目標使用者。”

房產網路全鏈條被打通？

動一動手指便能支付購房首付款，這是一個讓人激動的進步，甚至被比喻為“房地產行業的一大步”，但是這並不意味著傳統模式被全票否決。雖然互聯網的趨勢是高效，便捷，去仲介化。然而這次合作並不意味著消費者可以像在淘寶網上面購買一件衣服一樣購買一套房產。

首先，若餘額寶支付了首付款，達成了購房意向，等到交房不滿意時，退房仍舊需要賠償違約金。“若達成了成交協定，再毀約的話自然是需要支付違約金，具體的違約成本，是購房者與開發商簽約時約定的，淘寶方面並未參與。”江沙表示。這就意味著，購房所謂的貨到付款，只是說首付款所能產生的金融收益能歸於購房者，並不意味著購房者可以享受類似“無條件退貨”的待遇。


其次，新房購買環節中，仲介仍然是不可回避的一環。很多購房者在買房時都曾受到過置業顧問的矇騙，置業顧問為了儘快促成成交，故意欺瞞樓盤所存在的弊端，消費者事後發現問題，置業顧問卻尋不見人影。當被問及淘寶網與開發商的合作，會不會在“去仲介化”方面發力時，江沙坦言：“有一些線下的工作是沒法被取代的，現場還是需要有人接待看樣板間等，淘寶做的是一個平臺，這個平臺的作用是促進購房者，仲介，開發商之間相互的信任。”

最後，達成較好的使用者體驗的前提是產品要好。中原地產首席分析師張大偉表示，之所以是方興地產能最早跟淘寶網達成交易環節上的合作，前提條件是方興的產品比較好。“坦白來說，剛需產品在交房時候不出問題是非常難的，每到交房期間，都是我們仲介最忙的時候，因為都有這樣那樣的品質問題存在。方興產品的品質業內都比較認同，這也是這種模式得以健康發展的前提條件。”

時隔將近5年，3月20日經過491輪競價後，華潤聯合珠海華髮以70.52億元競得閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03住宅辦公地塊，再次獲取上海門票。

華潤拿到的閘北地塊起始價60.6701億，出讓面積為7.63萬平方米，容積率2.65，起始樓板價為3萬元/平方米，成交樓板價為34870元/平，溢價率16.23%，業內人士認為，這個價格相對合理。

值得關注的是，此次參與競拍的有三家，除了中標的華潤華髮聯合體，還有保利首創聯合體與閘北區屬企業，全部擁有國企背景。不難看出的是，聯手拿地已成央企或大型房企的擴張路徑。今年1月份，華潤才聯手首開、平安在北京以86.25億元拿下地王。

華潤上一次在上海拿地是2010年6月，以10億元拿下萬象城地塊，如今萬象城已經建成並投入使用。

21世紀經濟報導記者發現，時隔多年再重新現身上海土拍市場的華潤置地，在春節後就啟動江蘇大區促銷，此前在2014年國慶期間，也在全國包括華東區域推出“國慶放價”優惠，每天提供1000套特價房源，其在上海的中央公園專案優惠幅度超過10%。


一邊加速去化，一邊增持土地儲備，凸顯了華潤置地母公司華潤集團加快房地產資金流轉的意圖。華潤置地2014年中報顯示，其手持現金及銀行結存約245億元，負債率雖然較2013年底有所上升達到55.4％。而去年年底，華潤置地獲母公司華潤集團近百億資產注入，注入項目分別位於深圳、濟南。去年下半年，華潤先後在廣州、南京、濟南拿地，總金額超過130億元。

一名接近華潤置地人士分析認為，華潤置地去年全國實現銷售額692.2億元，與目標700億元僅差一步，更觸發管理層對於戰略戰線向一線城市靠攏的想法。因此今年增持北京、上海等一線城市的房地產項目也在預料之中。

置富產業信託（００７７８）早前宣布以６﹒４８億元出售盈暉薈，為１１年來首項資產出售，但行政總裁趙宇強調，出售資產非核心策略，集團仍傾向透過資產增值、收購及收租三方面來為股東增值。
趙宇接受專訪時表示，置富的３大核心經營策略一直是物業管理、資產增值及收購物業，出售物業並非主要方向，今次選擇出售盈暉薈有兩大原因，第一是釋放資產價值，作價為當初買入價的２﹒８倍，而且較物業估值有４８％溢價。
她稱，集團未來會繼續在本港物色潛在併購目標，「我覺得香港仍有很多收購商場的機會，暫未打算拓展香港以外地區，始終置富的強項是香港的零售物業。」如去年收購麗港城，部分原因與附近有集團另一商場城中薈有關，相信兩者可產生協同效益。
對於有其他房託進軍物業發展範疇，她回應指置富無此打算，「房託應該是向投資者提供長遠及穩定回報的公司，退休基金及長？基金持有房託都是為了這個原因，但物業發展一般需時４至５年，當中並無任何租金收入，所以不適合房託的發展方向。」

佳兆業集團（01638）公布，仍與境外債券持有人磋商，未就初步建議的條款達成協議。公司了解境外債券持有人群組現時代表持有公司可換股債券及現有高息票據本金總額超過50%的債券持有人，並預期有關代表將增加。債券持有人群組表示，擬聘一名財務顧問就公司的重組建議提供意見。

新盤開戰 將軍澳交投癱瘓

金管局上月針對細價樓出招後，發展商定價未敢太進取。將軍澳新盤大戰在即，嘉華國際（00173）嘉悅率先掀開戰幔，上周六晚「漏夜」上載價單，以低於二手逾10%推出首批108伙，市傳首天登記已收約670票，超購5.2倍；同區長和（00001）旗下緻藍天亦不敢怠慢，今天開放示範單位，預料短期內開價。代理表示，受區內新盤推售影響，將軍澳二手市場急凍，陷入癱瘓狀態，並拖累九龍區指標屋苑過去兩天出現零成交局面。

嘉悅首批推出108伙，平均呎價1.37萬元，與去年同區開售的同區新盤相若，計算最高15.5%折扣後，平均呎價降至1.16萬元，低二手逾10%。

緻藍天今開放示範單位

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，將盡快公布銷售安排，最快本周開售，亦會積極考慮加推，售價或會調升。截至昨天下午2時，項目示範單位累積約1萬人次參觀，以同區換樓及上車客為主，亦有部分來自港島東區。

將軍澳南逾十幅地皮發展日漸成熟，近年先後有4盤推售，首批單位定價大致相若。嘉悅首批推出108伙，包括20伙一房戶、21伙兩房及67伙三房單位，實用面積介乎372至819方呎，總值約9.6億元。計算最高折扣後，嘉悅共有41伙售價在700萬元以下，折實入場費僅457.2萬元，相信將成為買家搶購對象。項目昨天首日已大收約670張登記，超購約5.2倍，成績不俗。

此外，長和旗下緻藍天亦落實今天開放示範單位供傳媒參觀，料短期內開價。

九龍指標屋苑兩天零成交

緻藍天主打三至四房大單位，加上提供中小型單位的嘉悅，單是將軍澳兩盤已把購買力「大小通吃」，令區內二手交投急跌，過去兩天甚至令九龍區指標屋苑零成交。中原高級營業董事譚桂貞表示，將軍澳兩盤推售即成市場焦點，二手市場買賣雙方持觀望態度，二手交投陷入停頓，本月至今區內暫錄逾80宗成交，上月全月則為126宗。

利嘉閣地產分行經理劉浩勤表示，周六及周日將軍澳區二手僅錄得一宗成交，較以往約10宗買賣大減，不少準買家等待新盤開售，並不急於入市二手市場，令成交量急挫。

加辣效應，加上將軍澳新盤貼市價推，二手交投及睇樓量受挫，過去兩天10大屋苑7個捧蛋。將軍澳廣場在同區新盤開價後，仍錄高價成交。

中原地產資料指，10大屋苑過去周末兩天錄9宗成交，連升3周後回落，按周跌兩宗或18.2%，有7個屋苑錄「零成交」。另美聯物業指，過去周末錄9宗成交，按周跌18.2%；利嘉閣錄15宗，按周跌6%；港置錄5宗，按周少1宗（註：各代理統計之屋苑有別）。

將軍澳廣場 920萬創新高

將軍澳新盤嘉悅貼市價開盤，成市場焦點，利嘉閣分行經理劉浩勤稱，過去周末兩天，區內二手睇樓及問盤量急挫，較上一周銳減約5成。即使有睇樓客，亦以物色3房為主，部分被代理轉介至睇一手盤。而區內業主暫抱觀望，議價空間有限。

嘉悅開價（21日）當晚，區內錄得一宗二手高價成交，為將軍澳廣場8座高層B室，屬3房套廁，僅微減20萬至920萬元易手，創屋苑造價新高，以實用面積737平方呎計，呎價約12,483元，雖與新盤相若，但由於買家有急切換樓自用需要，故未考慮購新盤。賣方持貨12年賺644萬元或2.3倍。

中原地產高級營業董事譚桂貞指，將軍澳區3月迄今暫錄逾80宗二手買賣，上月全月則為126宗，預期區內兩大新盤嘉悅及緻藍天推售在即，且提供不同戶型，將令區內二手交投短期陷停頓局面。

嘉湖山莊3房 累減52萬售

另邊廂，過去周末連錄6宗成交的天水圍嘉湖山莊，以減價貨為主，中原分行經理馬斯力指，翠湖居5座高層G室，實用548平方呎，屬3房，放盤僅半個月，累減52萬或11%，至408萬元易手，實用呎價7,445元。另祥益地產蕭嘉偉指，賞湖居5座低層A室，放盤3日累減30萬，至420萬元沽貨。

鰂魚涌太古城連錄兩宗千萬成交，據悉，如青松閣極高層G室，實用面積1,015平方呎，3房套房、豪裝兼擁全海景，累減70萬至1,910萬元成交，實用呎價18,818元，屬同類呎價新高。5年間升值逾7成。

美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，二手呈價穩量跌，隨着新盤排山倒海登場及部署推售，將凍結市場部分資金及購買力，市場聚焦一手，預期除豪宅市場外，短期內中小型二手物業交投將持續乏力。

置富產業信託（00778）早前宣布以6.48億元出售盈暉薈，為11年來首項資產出售，但行政總裁趙宇強調，出售資產非核心策略，集團仍傾向透過資產增值、收購及收租三方面來為股東增值。

置富過去3年進行4次收購，令旗下物業增至18個，當中7個已完成資產增值項目，包括將於4月完成出售的葵涌盈暉薈。

售盈暉薈 釋放價值降負債率

趙宇接受專訪時表示，置富的3大核心經營策略一直是物業管理、資產增值及收購物業，出售物業並非主要方向，今次選擇出售盈暉薈有兩大原因，第一是釋放資產價值，作價為當初買入價的2.8倍，而且較物業估值有48%溢價。

其次是去年收購麗港城後負債上升，出售盈暉薈後可將資金用作償還部分貸款，令負債比率降至31.8%，更多空間拓展業務。

她稱，集團未來會繼續在本港物色潛在併購目標，「我覺得香港仍有很多收購商場的機會，暫未打算拓展香港以外地區，始終置富的強項是香港的零售物業。」如去年收購麗港城，部分原因與附近有集團另一商場城中薈有關，相信兩者可產生協同效益。

對於有其他房託進軍物業發展範疇，她回應指置富無此打算，「房託應該是向投資者提供長遠及穩定回報的公司，退休基金及長綫基金持有房託都是為了這個原因，但物業發展一般需時4至5年，當中並無任何租金收入，所以不適合房託的發展方向。」

無意外闖 未擬拓物業發展

現時置富旗下麗城薈正進行資產增值工程，總投資額約8,000萬元，同時正積極籌備置富嘉湖的翻新計劃。趙宇稱，置富嘉湖是集團旗下面積最大的商場，所以應會採取置富第一城的增值模式，分數期進行翻新，「現時政府不斷完善置富嘉湖周邊的基建設施，天水圍的潛力好大。」

她透露，置富做資產增值前一般會花12至18個月籌備，其間會與商戶溝通及進行市場調查，了解居民的需要，「好多時我們都會採納部分意見，如果不是他們提醒，我都不知道原來育嬰室、BB車及充電區是居民想要的設施。」

由於REIT的股息分派比率最少須為90%，所以一般都會以舉債方式進行收購，故美國加息將令REIT的融資成本增加。趙宇指，置富一向都有就債務進行對冲，現時負債中約一半為定息債，今年亦沒有再融資需要，所以利率成本相當穩定，加息對集團影響不大。

將軍澳兩大新盤嘉悅及緻藍天正式揭開對戰爭客序幕，周六晚嘉華國際搶先上載將軍澳嘉悅首張價單，共涉108伙一房至三房單位，入場費為534.7萬元，市場消息指項目已累收578票，超額4.3倍。另一邊廂，一手豪宅愈戰愈勇，新地九龍站豪宅天璽周六推售16伙，即日沽出14伙，套現8億元，未來數天將加推，主要為天鑽璽及皇鑽璽高層單位。過去兩日一手住宅共有44宗成交。

嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明昨日於記者會表示，將軍澳嘉悅首張價單已於周六上載，共涉108伙，市值逾9.6億元，銷售安排會盡快公布。首批單位包括20伙一房戶，21伙兩房及67伙三房，介乎372方呎至819方呎，入場費為534.7萬元。發展商並提供付款優惠，750萬或以上單位最高可獲15.5%折扣優惠，750萬以上單位最高則可獲16.5%折扣。


嘉悅加推單位未決定加價


溫偉明表示市場反應理想，截至昨日下午2時有約1萬人次參觀，以同區換樓人士及上車客為主。集團期望有秩序地加推單位，內部仍在計算加價與否。


中原地產將軍澳高級營業董事譚桂貞表示，將軍澳多個住宅項目發展得如火如荼，鐵路沿線屋苑升值潛力可觀，吸引買家進駐。區內兩大新盤「嘉悅」及「緻藍天」即將開售，成功搶去市場焦點，買賣雙方對後市抱觀望態度，靜待新盤開價後再作置業決定，令二手交投陷入停頓局面。


嵐山加推4房 增優惠去貨


另外，長實昨日宣布加推嵐山第I期4房單位，合共10伙，將於本周四以先到先得形式發售。長實地產投資董事劉啟文補充指，凡於本月26日至下月30日購買指定4房單位，可享價值16萬元折扣優惠，並可獲認購車位優先權及可選購指定開放式單位1間等。同時，買家選用「4房九十天付款計劃」，可享售價4%折扣優惠，加上「從價印花稅津貼」售價7.5%折扣優惠及「換樓升級」售價1.5%折扣優惠，總折扣優惠高達售價的13%。扣除上述折扣優惠後，最低合約價單位為7座2樓G室，合約價830萬元，實用呎價8,877元。


嵐山第I、II期至今累售1,228伙，佔可售單位逾94%，共套現逾70億元。


天璽連錄4宗過億元成交


豪宅市場方面，過去周六新地天璽推售16伙即日沽出14伙，新地副董事總經理雷霆表示，因反應熱烈，未來數天將加推單位應市，並於本周六、日進行第二輪銷售。加推的單位類型仍在研究中，主要為天鑽璽單位，亦會考慮推售部分皇鑽璽的高層單位應市，加價幅度將於未來兩三天決定。


新地代理助理總經理陳漢麟補充指，昨天成交的14伙單位，當中5個買家購入2伙，其中4宗成交價格高逾1億元。而買家當中，有4成為非香港永久居民，當中包括公司客。雷霆並透露，赤柱村道50號有機會於月底推出價單及公布銷售安排。

酒店業大吐苦水，零售市道今年同樣持續疲弱，而在內地旅客消費力萎縮、內地打貪的環境下，近日核心街舖陸續出現減租潮。對於政府傳出擬收緊「一簽多行」政策，有代理業界形容，對於位於一線街舖、倚重遊客生意的商戶無疑是雪上加霜，預料業主會出現擴大議幅高逾三成。不過，被大幅高估的租金將有望回落至理性水平，對市場未嘗不是好事。

業主求客 商戶議價空間大


中原（工商舖）營運總監潘志明指，目前核心街舖的商戶，主要收入是倚重自由行。早前零售數據錄跌幅，農曆新年假後陸續出現業主減租求客，幅度由一成至三成不等。 倘政府落實收緊內地客訪港政策，對本地零售市道以至舖租市場有一定打擊，商戶將採取更保守態度跟業主議價，或者開出更大議幅討價。


近年一直有研究指出本港核心街舖租金貴絕全球多個城市，潘志明形容，本港租金高企可追溯至多年前，具消費力的訪港內地客量與年俱增，造就奢侈品零售搶佔核心街舖；及後奶粉、糧食等民生用品亦備受內地客青睞，並引伸水貨現象，亦令藥房加入搶舖戰團，「呢兩類商戶先交得起租」。


租金理性化 商舖或再執位


潘志明估計，倘內地遊客減少，核心街舖將有機會迎來「執位潮」，過去數年被貴租驅逐的中低端零售商戶如時裝等，或會伺機反撲。他形容，今年舖租市場會維持下調周期，上半年將繼續尋底直至達到平衡點，「將對上幾年的影響因素中和，令租金理想化，未嘗不是好事。」


早前有內地龍頭珠寶商在尖沙咀核心區搶租貴出五成進駐，在低迷的零售市道下引起市場熱話。潘志明指，搶租活動在目前是絕無僅有，該項租賃屬個別例子，為租戶贏得大篇幅報道，並與相鄰的本地珠寶業界「平起平坐」，迅速提升知名度，不過未必反映同區街舖的租值，因為零售同業未必會有同樣部署。


波斯富街巨舖劈租逾四成


近日銅鑼灣核心舖頻傳出劈租消息，其中波斯富街56號一個約1,300呎巨舖，新近由藥房以約45萬元承租，較業主原來叫價約75萬元低達四成。至於同一條街59號地舖，由2013年一直丟空至今，業主一度叫價每月80萬元放租，現時最新叫租約40餘萬元，減幅逾四成。

中國房地產在哪個階段最易成為“資產壓艙石”?財經觀察員吳立對此發表了獨到的看法，《不動產登記條例》將會在新常態下的房地產有何效應，那將是房地產下一階段的事情了。但這個“資產壓艙石”依然很穩，很可靠，是一種看得見、摸的著的資產。同樣也不是人人都能利用。

這個“資產壓艙石” 的道理很簡單，但不是人人都能利用。本文將為讀者分析這其中的最大玄機。

勾勒中國房地產發展的時間簡史，小平同志的南巡講話吹動了改革的春風，也展開了中國房地產發展歷史的巨型畫卷。改革開放三十年，房改二十年，取消福利分房十年。每一個時間節點，都準確地記錄下了中國地產的歷練。

而仔細觀看中國房價的變遷史，我們會發現在超長時段里，房子作為一種資產所具有的抵御通脹的超凡能力。

第一財經日報《財商》中心副主任艾經緯表示，房產作為一種“慢資產”，最終卻表現地“很快”。更重要的是，它很穩，很可靠，是一種看得見、摸的著的資產。這個道理很簡單，但不是人人都能利用。這才是這個“資產壓艙石”最大的玄機。

中國房地產大致分為五個階段:

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

艾經緯表示，官方統計的數據來看，1987年才有全國性的房價統計。1987年商品房銷售面積2697萬平方米，總量上似乎也不少，可相對於龐大的國民總數，實在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當年的全國平均房價是多少?408元/平方米。看起來不高，但相對於當時的居民收入，也屬於不可承受之重。

艾經緯說，雖然一直到1992年，房價維持在單價千元以下，但每年的漲幅可觀。

國家統計局2013年公布的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，1987年全國商品房平均單價408元/平方米，到1992年之前基本維持在每年上漲100元上下的節奏

艾經緯說，曾經網絡上熱傳1980年左右的《人民日報》評論“一個普通市民要不吃不喝工作60年才能買得起一套商品房”，確實如此，1979年~1981年，全國60個城市推行全價售房，但結果很不理想。當時普通工人的月工資約60元，豬肉約1元/斤，房價之高可以想象。

買不起，那給補貼呢?1982年~1985年，160個城市及360個縣試點補貼售房，但當時住房改革的思路以租金改革為主要思路，所以之后也不了了之。

有準確房價數據記載的是在1981年，當年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85元/平方米，每套2600元。這個價格看起來還比較親民，但算起來也要一個月才能買一平方米，而且這還是在小縣城。

接下來數年，沒見到房價數據的記載。到了1988年7月，中國第一個土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區東曉花園在深圳竣工，售價是1600元/平方米。

1989年2月15日，北京首次公開出售建在黃金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被預訂了250套。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年"安居工程"開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復甦。

90年代初，海南大開發推動了房地產市場的繁榮，上海市中心房價漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產調控，海南、北海等地房地產泡沫破裂。

到了1993年，房價漲幅加速，海南大開發中的房地產熱潮對此應該功不可沒。而在海南房地產泡沫破裂之后，1994年的房價回歸先前的正常漲幅。

泡沫破裂效應蔓延至全國，1994年上海市中心房價降到3000元/平方米，市場一片蕭條。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

隨著全國推廣住房公積金制度，以及1995年工商銀行(601398,股吧)推出第一個商品房貸款，從1995年開始，全國平均房價以每年約200元/平方米的漲幅向上，直至1998年東南亞金融危機。

1998年，在新中國短暫的房地產歷史上是一個分水嶺。在連續兩年的北戴河會議醞釀之后，當年7月3日，國務院頒發《國務院關於 進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，核心內容就是從當年下半年開始停止住房實物分配，實行貨幣化。繼而從1999年開始，中央在全國范圍內 推行住房分配貨幣化制度。

也就是在1998年，房價的單價躍上2000元。現在回過頭來看，房地產市場化之后，房價應該大漲啊。但實際上沒有，1998~2000年，房價維持不動 甚至略有下跌。想來有很多人會懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢?當然，房價的3年原地踏步應該和當時遭遇東南亞金融危機也有關係。

艾經緯說，從今天回頭看，房價在2001~2003年還是給足了很多人機會，小幅上漲。不過也就是在當時，市場上出現了房價泡沫的聲音，現在想想，大有在股市2000點時就喊泡沫的意味。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段(2003年—2008年)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。

而從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機會了。2004年同比暴漲18.7%，2007年a股牛市之時又同比上漲16.9%，全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關口。直到2008年金融危機之時才同比下降1.9%。

第五階段：應急與投機催生房地產大泡沫(2009至2011年)

2009年大規模經濟刺激政策之下同比上漲22.4%，創歷史新高。之后，雖然2010年4月加大調控，但可惜房價是穩扎穩打。

這是全國的平均數據，14年中房價上漲200%，但在實際生活中，遠不止2倍。而一線城市中，更是遠高於平均漲幅。

關於只是市區的統計數據並不太好找，不過，艾經緯在第一財經日報曾舉過這樣一個例子，從中市區人們可以真實感受到中國真實房價的變化：

中國第一個商品房小區是廣州東湖新村，1979年10月廣州秋交會閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進香港寶江發展有限公司投資3600萬港元(當時折算1080萬元人民幣)興建60000平方米住宅樓。

1981年建成后，對香港售價為2500~2600港元/平方米，對內售價700元/平方米。(注：當時匯率人民幣約兌3港元)

1998年，廣州市實行房改政策，部分屬於單位福利分房的住戶可以800~1000元/平方米買回房子。東華物業管理公司則以人民幣2800元/平方米的價格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。

8年之后，東湖新村的房價開始進入上漲的快車道。2006年，東湖新村二手房的成交價漲到4000元/平方米，2008年二手房漲到9000元/平方米，2009年二手房價漲到10000元/平方米，2013年二手房價則在短短的4年間漲到22000元/平方米。

也就是說，從1981年~1998年17年間，房價漲了3倍，1998年~2009年11年之間，房價再次漲了2.5倍多，而從2009年~2013年這4年中，實現了驚人的一躍，再次翻倍。一條近乎45°的房價曲線，堪稱完美。

而今年，中國經濟進入新常態，2015年，我們可以預見房地產投資增速雖在下滑，但房地產市場這塊蛋糕依然讓開發商勁頭十足地爭搶，因為可以創新，可以調整業務版面，可以優化資產設定，可以轉型等。

另外，作為政府最重要的資產形式，作為中國居民最重要的財富形式，《不動產登記條例》今年3月1日起落地實施。

《不動產登記條例》將會在新常態下的房地產有何效應，那將是房地產下一階段的事情了。但這個“資產壓艙石”依然很穩，很可靠，是一種看得見、摸的著的資產。同樣也不是人人都能利用。