打房有效加農曆年季節因素影響，中央銀行24日公布，台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行2月新承作房貸正式跌破300億元，來到240.49億元，創下7年新低，新增金額較前一月減少79.12億元；如果合併觀察前兩月五大行庫新增房貸共560億元，更創下近10年低點。

銀行主管認為，2月購屋貸款下降是正常現象，主要受到農曆年營業天數減少影響及政策打房持續發酵。央行統計顯示，2月五大銀行新承做房貸金額月減79.12億元，減幅24.76％，利率則小幅下滑0.001個百分點。

央行官員表示，2月購屋貸款下降，主要農曆年因季節因素的效應，以及房地合一課稅的不確定因素持續干擾，目前房市觀望氣氛偏濃厚，全靠自住型購屋人支撐，移轉棟數也大幅減少。

根據央行統計，台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等6都2月移轉棟數，不論是月減或年減均達到兩位數；但如果歸因於2月有農曆年及228假期效應，造成大幅減少，其實將1月與2月相加，除了台中和台南，年減同樣達到兩位數，顯示房市投資客買方縮手明顯。

五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的4成左右，一般被視為房市風向球。銀行主管指出，2月房貸正式跌破300億元在預料之中，但意外的是減至250億元不到，加計1月減99億多元，合計前2月減少近180億元，房市警訊愈來愈明顯；另外，五大銀行2月新承做房貸240億元中，有近52.69億元為首購族的「青年安心成家方案」，成為撐盤主力。

央行官員說明，由於房市持續管控，去年以來的房地合一課稅議題仍未抵定，還有豪宅稅、囤屋稅等，造成房市投資客退場舊望，易量顯現萎縮；另外，銀行落實自律管控，調高房貸利率，首購房貸緩步上揚，目前大多數均已達2％。

銀行主管強調，美國升息時程預期延至9月，央行本周四理監事會利率和打炒房政策應該都會按兵不動，但未來Fed一旦重啟升息循環，推測在國內目前經濟穩定復甦情勢下，央行跟進的可能性大，房貸利率屆時將跟著攀高，房貸族應及早因應，做好心理準備。

惡房東張淑晶在經多名房客起底後，黑心坑殺房客的手法也跟著曝光，不僅在簽約時隱匿各種不合理租約，若房客想停止合約，還會被威脅要提告，引起受害房客的不滿。民眾在租房子時除了要看清楚租約內容外，包租公律師也提供他自己的租約範本提供參考，小心落入惡房東的陷阱裡。

黑心房東張淑晶在與房客簽約時刻意隱匿離譜租約，不僅不給一份存底，還隱藏第二頁內容涉及若房客提前解約需賠償4個月的租金以及出租時有裝修，需再加給10萬元的不平等契約等，被房客聯合告發詐欺，對此，包租公律師蔡志雄在《地球黃金線》節目中表示，他自己同為房東，但在租約上故意只設計一頁，如此一來就可以免除遭抽換的疑慮，他建議，若是租約內容達2頁以上，那頁數中間就要蓋雙方的騎縫章。

另外，租約上一定要明確標明出租物件的地址及門牌，才不會有看A物件卻是租到B物件的事情發生。再者，房客在簽訂租約時，一定要跟房東核對附設的設備，以免被房東不合理加價。蔡志雄也說，一般而言違約金的部分房東只會沒收1個月，但重點是一定要秉持「雙方平等對待」的原則，若今天房東要求房客提早遷離，房東就必須賠償1個月的租金，反言之，若是房客提早解約也須賠償房東一個月的租金，雙方是平等對待，因此，不應該相信房東口頭上的承諾與保證，若是租約內容發現有弔詭之處，該份合約就不應該簽。

台灣建築物平均屋齡逐年步入高齡化，近日連續發生大樓外牆磁磚掉落意外，顯示出房屋維修檢查的迫在眉睫。與台灣同屬地狹人稠、高樓林立的香港，早在2005年聯合當地屋宇署和民政事務總署，推動「樓宇管理維修綜合計劃」，定期檢查屋齡過高的建物，維護居民的人身安全。

對於逐漸老舊的建物，台灣早已有多項研究報告，指出「建築物強制健診」的必要性，國立高雄大學都市發展與建築研究所教授黃世孟，即在2010年的研究報告中建議台灣參照香港模式，推出「強制驗樓驗窗一般指引」，以公部門之力協助市民妥善管理維修房屋，項目包涵外部構件、結構、消防、排水與公用外部僭建物，先針對屋齡三十年以上的建築物，每七年強制檢驗一次。

根據新頭殼報導，柯文哲在出席捷運聲音地景活動時表示，他已看過建管處的報告，過去都是由里長、里幹事巡邏進行通報，而目前建管處已列管超過200棟大樓，無奈總有缺漏，如日前發生意外的聯合報大樓並不在名單之中，顯示這樣的作法不夠完善。 柯文哲亦說到，未來將會與相關建築師工會、土木技師工會開會研討，並修改台北市建築管理自治條例。不過柯文哲表示，「他們已經做不完了」，沒有給這項作業訂出明確時間表。

5月1日即將開徵房屋稅，2014年7月1日後取得使用執照的房屋，將會面臨「新版房屋稅」的衝擊，新豪宅建案更是「超有感」。專家指出，實際上受傷的不僅有新豪宅，商辦、都更屋、地上權宅都被打房的「流彈」掃到颱風尾，有業者也跳出來表示，北市商辦租金至少要漲1成，才能彌補成本的損失。

去年北市調整路段率、房屋構造單價成本，再加上豪宅稅和囤房稅的夾擊，形成業者口中恐怖的「加強版房屋稅」，部分新豪宅建案交屋，不只契稅大幅增加，未來房屋稅更是動輒百萬。儘管嚇人，但房市專家張欣民也在其部落格指出，有人說新豪宅是「加強版房屋稅」的最大苦主，但這個震撼彈一丟，卻是「流彈四射」，其他產品也跟著遭殃。 張欣民表示，在去年7月1日後完工商辦大樓，同樣面對契稅、房屋稅大幅增加的困境，而這些成本該如何吸收或是轉嫁，都會影響業者的租金收益和承租方的承租意願。

此外，地上權產品本來價格就相對便宜，對弱勢民眾有一定吸引力，但是在路段率、建造成本標準調高後，未來要繳的房屋稅，對住戶恐怕也是一筆不小的負擔。 近年北市的地價稅一路上漲，現在又碰上房屋稅調高，對不少商辦大樓的壽險業包租公而言，肯定吃不消。富邦金控總經理許婉美接受聯合報採訪時表示，稅率一旦調高，成本就會提高，若不提高租金，獲利就會減少。有壽險業者也揚言，北市許多商辦大樓租金至少要漲1成，但應該只會適度反應，不會完全轉嫁給承租戶，就怕把大家嚇跑。

台北市長柯文哲一聲令下，台北市226棟公寓頂樓加蓋違建全拆，頓時搶手的頂加成了燙手山芋。房仲發現，今年首季不但北市頂加買氣年減3成，價格也下修1成，後續有待觀察。

台北市第一波226棟頂樓違建戶近日限期到，全數拆光，市政府認真的態度讓觀望的頂樓加蓋者心裡一沈，使用價值減少下，設法趕快脫手，結果形成「量價俱跌」。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，老公寓最有價值的樓層是一樓及頂樓，一樓有店面效益或有停車空間，將來都更改建時可分回較多坪數，因此較為值錢。

早期某些公寓頂樓住戶為求增加空間，於頂樓加蓋房間，甚至還分割成套房、雅房出租，吸引不少看好收租效益的包租公進場收購。因為一樓與頂樓的特殊性，銀行往往也會以周邊行情作為鑑價參考，但對於沒有產權的違章建築，則難列入鑑價範圍。

劉志雄分析，公寓頂加價值在市場有兩種常用計算方式，都能提高公寓頂樓價值，其一是以樓下價值的1/3計算，例如5樓有40坪，單價每坪30萬元，頂加有20坪，單價則是10萬，房屋總價5樓的1200萬元加上頂加的200萬元，總共1400萬元；另一種依造價計算，每坪單價約3到4萬元。

劉志雄表示，目前市場上買方對頂加的拆除疑慮未除，因此選擇觀望，賣方因為使用價值減少，希望趕快脫手，造成頂加交易「價量齊跌」，這次北市府公布的226戶頂樓違建戶，有高達85%以上是公寓產品，接下來幾個月，北市公寓頂加價格修正程度，值得後續觀察。

商業地3億售出 房價上看7字頭
號稱新北市三重最大、最完整的二重疏洪道兩側重劃區，昨第2次標售抵費地，雖然是去年底首次標售的流標地，但仍吸引開發商擠滿會場，16筆土地標脫8筆，最受矚目的商業地則由漢特建設以3.03億元得標。建商預估，該區未來房價每坪上看70萬元。

二重疏洪道兩側重劃區不僅是捷運機場線、新莊線交會處，更擁有廣達424公頃的疏洪道綠帶，房市發展備受矚目。重劃區總面積約71公頃，去年7月重劃完成，12月底首次標售時吸引120封標單，55筆土地共標脫45筆，標脫率約82%，平均溢價6.93%。

左岸冷清投標少
新北市府昨第2次標售抵費地，16筆土地標出8筆，標脫率50%，標售金額9億餘元，平均溢價率4.97％。順利標脫的8筆土地，多落在俗稱老三重區的疏洪道右岸，唯一商業區土地由漢特建設，以每坪156萬元、總價3.03億元得標，相較去年底三重捷運站附近土地每坪192萬元標出，顯然遜色不少。

新北市政府地政局土地重劃科科長賴如惠分析，該商業地位在三重區重新路四段，人流較少，距離三重站步行約5到10分鐘，因此得標價較低。本次投標人數較去年少，無人投標的8筆土地，多位於疏洪道左岸，由於工業區多、人流不如右岸，因此吸引力較低。

台北市鑑價公會理事長陳諶分析，該區房價每坪落在50萬元，因為都是工業區、位置差了一點，開發密度也低，若期待整區發展成熟，可能還要再等等。但陳諶說，若建設公司有意投標，應該都已經經過估算，有自己的開發考量。

去年聯上開發標下三重段62.5坪土地，總經理李志明透露，正整合鄰地，最快明年下半年推案，將規劃20樓以上、中小坪數的住宅產品。冠德建設透過合建取得土地，在二重疏洪道左、右岸各持有1塊、左岸五谷王段另有2塊洽談中。

「此區有抗跌性」
冠德建設副總經理洪錦欽表示，2塊土地請照中，預計規劃中小坪數產品順應市場，價格未定，但觀察之前標售的取得成本，這區未來推案開價應會落在6、7字頭。

「二重疏洪道絕對是市場矚目焦點，但價格要親民才有買方。」新北市代銷公會理事長林談說，此區條件好，案子有抗跌性，但成交價落在5字頭，買方接受度才高。

446戶出租 5月抽籤
3年前動工的板橋浮洲合宜宅，確定從本月底開始驗屋，營建署表示，第1區自A2基地676戶承購戶開始驗收及交屋作業，5、6月則是A3、A6基地。至於承租戶部分，最遲在5月20日前抽籤。

承租中籤率18％
營建署表示，板橋浮洲合宜住宅第1區（A2及A3基地）及第2區（A6基地）土地共計興建4455戶合宜住宅（含10％出租住宅446戶），坪數自23坪至53坪，分別有2至4種房型。營建署副署長王榮進說，主建物及共有部分每坪平均售價約19.5萬元，陽台每坪約6.43萬元，平均總售價約420~960萬元。

日勝生副總經理周惠玉指，全區37棟建築物均完成建築物結構體工程，第1區A2基地已於今年2月9日取得使用執照，於本月18日寄客戶驗屋通知，本月31日開始驗屋，預計下月15日可開始交屋。王榮進說，再來是A3及A6基地，將於取得使用執照後，5月底及6月底前陸續分區辦理A3基地931戶及A6基地2402戶的相關後續驗屋作業。

此外還有446戶將出租，新北市城鄉局統計，共2370位承租戶提出申請，中籤率約18％，預計5月20日前辦理評點排序及抽籤作業，並建立排序名單，6月底前可安排現場看屋，最快7月底前辦理入住事宜。

弊案壟罩傳退訂
因弊案烏雲壟罩的合宜宅，日前傳出35戶退訂，網友貶多於褒，網友momoisacow說「聽說送人家都不敢住」，但網友seemoon2000質疑退訂戶：「應該很多是一窩蜂跑去搶，連自己有搶到都忘了吧。」


工商時報
板橋合宜宅將交屋 日勝生進補
日勝生向營建署競標成功的新北市板橋浮洲合宜住宅案「幸福站」，全案總銷約450億元，其中第一區的A2區，將於104年3月31日開始驗屋作業，預計4月中旬開始辦理交屋。法人估計，若「幸福站」全數交屋入帳，將可望貢獻日勝生EPS上看12元。

日勝生昨日收盤價15.65元，小跌0.63％，並未反應「幸福站」即將交屋的潛在利多。

日勝生表示，日勝生參與營建署辦理的板橋浮洲合宜住宅案，分成第一、二區2個標案，建築工程區分為A2、A3及A6等3區。第一區A2基地已於104年2月9日取得使用執照，3月18日寄發客戶驗屋通知，3月31日開始驗屋，預計4月15日起開始交屋。

至於一區A3及二區的A6，預計3、4月取得使用執照，第2季開始交屋入帳。

法人估計，「幸福站」自第2季加入入帳行列之後，可望帶動營收一路衝高，全案若順利交屋入帳，將可貢獻EPS 12元以上。

日勝生接下來還有新店小碧潭「美河市」與台北市府的仲裁案，正在進行中。

法人估計，「美河市」仲裁案由於台北市府要求大約77億元的補償金，依照股本87.79億元計計，EPS影響度達8.7元，相當具有關鍵性。若是仲裁案有好消息，那麼補償金額可能有機會被打折，估計下半年才會有進一步消息。

市場研判，台北市長柯文哲之前曾透露，「美河市」仲裁案的結果，有可能不利於台北市政府，如果日勝生勝算相當大，那麼全案對日勝生的衝擊力道將相對減弱，如果補償金額最新被打了5?6折，則對日勝生EPS的衝擊度，可望再下降到4?5元，今年獲利成績還是會不錯，樂觀預期可能上看7?8元。

北市舊大樓改裝旅館供不應求，甚至連信義計畫區名宅「鴻禧花園廣場」的地下1樓都成旅館業者鎖定目標。業者推估，北市目前至少30棟舊大樓改建成商旅，尤其多集中在西門町、台北車站一帶。

連地下一樓也被鎖定
目前北市可供改裝成商旅的舊大樓愈來愈少，完整產權更是難買，因此，出現不少一層樓旅店。城市商旅總經理黃兆銓表示，目前商旅想要在北市拓點其實相當困難，因此，部分商旅業者會鎖定較小的標的，像是使用面積300~400坪、大一點500~600坪的單層商辦，至少可以改裝30~40間房。

此波觀光熱潮帶動北市商辦改裝商旅高潮，信義全球資產經理王維宏指出，目前北市舊大樓改裝商旅可分為三種模式，一是直接買大樓改裝，一是承租舊大樓改裝，另一種則是活化自有資產改裝成商旅。

三普、國泰積極拓點
其中三普旅遊集團旗下的洛?大飯店便非常積極，旗下包括洛?商務、洛?松江、洛?驛大飯店，甚至最新的洛?南京等均是舊大樓改裝而成。至於，國泰建設也將旗下3棟舊大樓活化，分別改裝成和逸、幕軒等精品商旅。此外，位於南京東路的和成大樓，被萬達投資買下後，也以掛上台北有園飯店的品牌作旅館經營。

黃兆銓指出，直接購買大樓改裝商旅的費用其實不低，主因是包括外牆拉皮、lobby設立等相關公共設施費用，都灌入每間房間的改裝成本，假設直接購買舊大樓改裝，推估10年可以回收。

不過，對於旅館業者而言，多數仍偏好承租方式，因為可以降低購置大樓初期的投資成本，縮短回本的年限。而在挑選標的時候，若是舊大樓改裝，主要考量的像是樓板高度、消防逃生動線，以及平面格局能劃設的房間數量等。另外，每間房間的改裝成本，基本上與飯店房價劃上等號，房間坪數較大，且裝修較為精緻，便可以期望以比較高的住房價格銷售。

供過於求 恐惡性殺價
台灣飯店沒有三日好光景！來台旅客頻創新高，飯店、旅館的供給量體成長更快，到去年年底國內飯店客房數共16.8萬間，但每日需求客房數卻僅有9.5萬間，嚴重供過於求，今年飯店業惡性殺價競爭恐難避免。

去年來台旅客達990萬6201萬人次，以2人一間，平均停留7天，等於每晚全台平均需要9.5萬間客房。而根據觀光局資料，到去年底全台觀光飯店加上一般旅館，總計3426家、16萬8109間客房，此房間數尚不包括民宿的2萬3542間客房，換言之，全台飯店旅館早已呈現供過於求局面。

明年大選 中客將銳減
但根據台灣旅宿網的統計資料顯示，從今年到2017年興建中的飯店、旅館總計有52家，投資金額達1002.37億元，釋出客房數2萬448萬間，其中，雖然釋出的量體是2017年最多，但市場人士最擔心的是2016年，因為是總統大選年，根據往年經驗，屆時中客來台人數將銳減。

根據觀光局公布的2014年1至11月來台遊客統計，中客來台人數最多，達364萬多人次，年增38.2%，占比近37%，其次為日本的148.3萬人次，年增16.04%，港澳旅客124萬人次，年增16.94%。

市場人士認為，國內觀光市場必須考量政治風險，首波考驗為明年總統大選，中客若因政治、政策因素干擾，來台旅客人士勢必倒退嚕，屆時將嚴重衝擊國內飯店業者。

消化空屋 建商投入飯店經營

商辦改飯店近來蔚為風潮，主要原因係飯店獲利穩定，投報率高於2%，且可有效消化空置的不動產，吸引不少非飯店、旅館業者，紛紛投入飯店旅館產業。

根據觀察，投入飯店、旅館市場的建商不在少數，主要是建設公司過去都是完工比例法入帳，但國際會計準則（IFRS）實行後，上市櫃建設公司必須採用完工入帳法，為了避免建案完工那年營收、獲利突然暴增，其他2-3年則苦哈哈地波動過巨，不少建設公司轉投資飯店、商旅，藉以每月、每年有固定營收。

另外，建商原本就有自己的建築師、設計師及裝潢班底、人脈，買下或租下商辦，轉為飯店、商旅的投入成本相對低廉。據了解，不少中南部建商，還北上投資商旅。

虧損小於折舊 同時養地
飯店旅館業是現金收入的行業，只要虧損不要大於折舊，將土地或建物改建成飯店、旅館經營，也可同時養地。
瑞普國際物業總裁曾東茂就表示，目前台北市商旅的投資報酬率通常高於2%，較商辦大樓平均投資報酬率約2%高，有利可圖，才會吸引飯店、商旅如雨後春筍地冒出。

不過，晶華麗晶集團董事長潘思亮多年前就曾表示，台灣飯店供過於求，因此未來必須講究品牌的競爭力，而業者若沒有管理的know-how，飯店蓋好才是業者頭痛的開始。

投報率高 回本年限7年變5年
國賓（2704）投資約3.5億元的副品牌amba西門町意舍飯店，每間客房投資金額約216萬元，自2012年3月開幕以來，住房率大約都有95%的高檔水準，原本預估7年可以回本，將提前到第5年回本。

市場人士認為，就台北市而言，若房舍不屬於自有，只要每坪租金介於1500-1700元的一般飯店、商旅，約5-7年可以回本，但若租金超過1700元，則可能要10年以上回本。

以amba西門町意舍而言，是由國賓、中鋼（2002）子公司中欣合資成立群欣置業，承租台北市誠品西門大樓5-10樓加以改裝，當初改裝金額約3.5億元，改裝為126間房以及一間餐廳，若單就126間房計算（每間房平均約7-8坪），一間房改裝投資金額約216萬元，以平均房價3000元計算，每間房需要住滿720個營業日才能回本。

不過，飯店不可能每天滿房，且得加計投資金額的貸款利息、人事成本、折舊攤提、水電費、租金、信用卡佣金、洗衣費用、電腦維修、行銷廣告等等，市場人士指出，上述投資報酬率的計算基礎，是每坪租金1500-1700元，若房舍每坪租金超過1700元，除非可以推出6000-7000元的房價，否則回收年限可能就要拉長到10年。

由於預售屋實價揭露仍未普及，多數預售屋成交價格透明度不高，房地產專家建議，鄰近新成屋的揭露價格可能多為二年前預售價格，可以此做為議價的依據；議價空間大小與當地房屋供給量密切相關，若極少新屋供給或中古屋釋出的社區，甚至可能出現高於實價登錄行情的成交價格。

一般而言，供給量大區域，因為建商餘屋賣壓大，加上預售時期進場的投資客近來因稅負提高、房價難見增值等因素，陸續釋出房屋，造成買方選擇標的多，價格也較不具支撐性。

以新北市淡水區房市為例，淡水區目前集結59個新屋建案、1.4萬多戶，由於房市買氣未見起色，近來淡水房市的來人數與成交組數持續滑落，購屋者出現嚴重觀望心態，加上上萬戶大量體的可售戶要出售，房價將持續探底尋找支撐點。

太平洋房屋統計，台北市有高達六成的買方想要購買三房的產品，但期待與現實存在著差異，受限於高單價，台北市實際購買三房的買方只剩下三成四，落差26%。

根據太平洋房屋2015房市問卷調查及內政部實價登錄統計，六都民眾「想要」與「實際購買」的房型，只有台南市以四房以上產品為主，其餘五都的買方，包括台北市、新北市、桃園市、台中市及高雄市，都以三房產品居多。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，現代人小孩愈生愈少，生育率的降低且居住觀念的改變，三代同堂的情景不復以往，家庭人口數減少，對四房以上的大坪數需求相對降低，但依政府最新統計，台南市家庭人口數3.5人高於全國平均值，加上南部人習慣住透天厝，因此四房以上的需求仍為台南房市主流。

太平洋房屋分析，雖然民眾「想要」與「實際購買」的房型相同，但在台北市與台南市卻出現較大的差距，台南市在六都房價中本來就最低，「想要」與「實際購買」四房以上的增加12%。

在台北市「想要」買三房的有60%，「實際購買」三房的卻只占34%，出現26%的明顯差距，章克勤表示，以台北市平均房價60萬元左右計算，三房30坪的房子加車位，總價至少要2,000萬元，已經不是一般首購族能夠負擔，所以才會產生「想要」與「實際購買」兩者間的落差。

迎接329檔期到來，台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，今年下半年受到選舉因素干擾，推案大都集中於上半年，第1季初估約有800億元以上的推案量；其中329檔期有多檔百億指標大案陸續進場，住宅與辦公大樓等產品都有，總推案量上看400億元。

魏嘉銘預估，台中房市2015年推案量上看2,000億元，上半年約占了1,200億元，329檔期就有5期大墩路「磐鈺雲華」、7期「聯聚中雍大廈」等百億大案進場；在329檔期推案熱潮之後，預期5、6月還有另一波推案熱潮出現。

其中，位於台中市台灣大道、近英才路口的「東方嘉磐」建案，在嘉磐建設董事長魏嘉銘與台中市不動產代銷公會理事長謝坤城等人主持下，選在329檔期正式動工興建。魏嘉銘表示，產品規畫46至100坪，每坪單價48至54萬元，由於鄰近科博館特區，目前銷售率已破7成。

魏嘉銘表示，去年台中房市受政策影響，買氣跌落谷底，歷經半年「冰河時期」，直到農曆春節前行政院公布房地合一稅朝向輕稅版本，以單一稅率17％定調，房市彷彿看到一線陽光，各接待中心春節及228連續假期，來客數較年前提高不少，自住客詢問度與出價也提高許多，市場出現生機。

不過，這樣的氣氛僅持續了2周，隨著房地合一政策搖擺，整個房市從原本對「熱銷」的期待轉為觀望。魏嘉銘表示，消費者並非沒有購屋需求，而是受到政府打房政策影響，「房地合一稅，正是這波房市最大的干擾」。

因此，魏嘉銘呼籲政府，稅制改革應合理、溫和、公平，除房地合一稅外，政府不斷提高土地公告現值，但因土地增值稅率偏高，造成土地開發成本提高，加上工資與建材價格攀升，若再持續增加房地相關賦稅成本，將無法達到政府「降低」房價的目的。

另外，從今年2月六都房產交易量看來，台中市是六都中唯一價量齊揚的地區，交易量較去年同期增加9％。魏嘉銘認為，台中擁有周邊600萬消費人口的支撐，加上新市長林佳龍上任後提出大台中一條山手線、二個國際港、三大副都心等市政交通規畫，「台中市朝向多核心城市發展」，包括大里區、烏日區、豐原區、南屯區都有機會成為重要的核心商圈。

佔地超過萬坪的高雄市金銀島購物中心，近期網路PTT論壇與臉書均傳出將於3月底結束營業，該購物中心由大買家量販店經營、並向台糖承租土地。大買家量販店昨發聲明，證實將於本月31日終止雙方合作契約，上萬坪土地未來動態受人矚目。

萬坪土地待協商
台糖公司秘書處公關組組長劉宗憲指出，確實接到大買家提出提前解約要求，但雙方合約至2018年6月截止，未來土地如何利用仍待協商。大買家營運處於聲明稿指，因財政部法令變更，造成與現有簽訂合作經營契約條文與主旨不符，經與台糖多次協商，雙方同意依法於今年3月31日起終止合作經營契約。

金銀島購物中心於1999年營運，至今已16年，是高市老牌購物中心，土地面積達1萬189坪、規劃2棟建物，總樓地板1萬534坪，1樓規劃停車場，地下有量販店與美食街。記者實際入內發現許多櫃位已閒置，美食區有不少櫃位已無營業，但因即將結束營業，假日仍湧入不少人潮。

永慶不動產高雄經管會榮譽會長劉新崇表示，該商場傳結束營業已一段時間，因區段周邊有好市多、家樂福等瓜分客源，商場生意與早期相比大幅減少。網友Vincent Huang說：「高雄經濟太差了，陳菊難道沒有責任嗎？」Jiaho Lai則說：「當網購的方便崛起~大型的shopping malls就準備慢慢被弱化了！」

金銀島購物中心小檔案
位置：高雄市前鎮區凱旋四路688號
樓層規劃：地上2樓、地下1樓
面積：地坪1萬189坪、總建坪1萬534坪
開幕與租約終止日：1999年3月27日開幕，於2018年6月租約到期
地主：台灣糖業股份有限公司
租客：大買家量販店
現況：許多櫃位退租、空置，本月底結束營業
資料來源：台糖股份有限公司、《蘋果》採訪整理

從提供建築業“營改增”方案相關人士處瞭解到，建築業“營改增”整體方案明確，稅率為11%。目前，方案主要是研究完善相關配套細則，各地方稅務系統近期已密集召開研討會聽取企業意見。

上述人士週一向大智慧通訊社介紹，建築業“營改增”方案整體明確，稅率定為11%，目前，制定政策部門正在加快制定與改革方案相關的配套政策，對一些細節進行詳細規定，以保證方案出臺後能夠順利實施。

該人士介紹，為保證配套細則制定完善，地方稅務機關近期密集召集建築企業召開研討會，聽取企業回饋。目前，企業層面也針對“營改增”著手進行一些準備工作。

目前建築業營業稅稅率為3%， 對建築企業“營改增”採用11%的稅率後稅負變化，上述人士介紹，部分企業可能面臨稅負增加問題，但是對此問題預計政策層面會有出臺過渡措施。

普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮也介紹，一旦建築業實行11%稅率，因為進項抵扣有限（不少支出如水泥、石沙等原料難以取得增值稅發票進行進項抵扣；約占到總造價的20%?30%勞務人工費也可能無法獲得發票進行進項抵扣）加上行業上下游產業鏈過長很難將增加稅負轉嫁給相鄰行業，絕大多數建築企業將大幅增加稅負。

普華永道曾舉例測算一家特級建築總承包企業“營改增”後稅負。該企業2012年已繳營業稅約為4億元。“營改增”後，則實際上繳納的增值稅可能將達到7.6億元，比起之前的營業稅幾近翻倍。


到底有多大比例建築企業面臨稅負增加問題？中國建設學會曾對建築企業“營改增”情況調查顯示，被調查的66戶建築施工企業，改革後稅負減少企業有8家，占12%，稅負增加企業有58家，占88%。

值得一提的是，建築業是與房地產業息息相關行業。外界人士預計房地產業和建築業“營改增”將同步推開。胡根榮認為房地產業和建築業“營改增”最早在今年3季度開始實施，房地產業稅率或跟建築業保持一致，同樣為11%。

財政部部長樓繼偉在十二屆全國人大三次會議召開期間舉行的發佈會上明確，今年將把生活服務業、金融業以及建築業、房地產業的營業稅全部改成增值稅。

據英國《金融時報》報導，中國中信集團正與澳大利亞威秀集團合作，建立一家5億美元的基金管理企業，用於投資亞洲主題公園。目前，威秀集團在澳大利亞運營著Wet'n'Wild主題公園和華納兄弟電影世界(Warner Bros Movie World)。

威秀集團本週一宣佈，將與中國國有投資集團中信信託合作，投資於主題公園、娛樂設施和相關地產項目，重點放在中國市場。其表示，今後兩到三年內，兩家企業將分別出資2500萬美元，投資主題公園、娛樂設施及相關房地產開發業務。雙方將於今年晚些時候合作設立投資集團，中信持股51%。隨後推出首支人民幣基金，總值5億美元。

根據美國電影協會(Motion Picture Association of America)的資料，儘管全球電影營收在2013年到2014年之間僅僅增加了1%，同一時期內中國的票房收入卻增長34%，達到48億美元。僅2013年一年，中國內地新增電影螢幕的數量就超過了法國全部螢幕的總和。最近，西方電影及主題公園等周邊產品的銷售，帶動了類似交易的激增。


過去五年，中國內地對主題公園和遊樂園的投資不斷增加，以滿足消費者休閒活動開支的增加。根據市場研究機構IbisWorld的資料，今年中國國內該行業的收入預計會比去年增長9.6%，達到29億美元。

資料顯示，澳大利亞威秀集團成立於1954年，並於1988年在澳大利亞證券交易所上市，是澳大利亞頂級娛樂和媒體集團。在主題公園方面，除了中國海南的一家海洋生物主題公園，威秀集團還擁有並運營5家位於澳大利亞的國際知名主題公園、3家位於美國的水上樂園和1家位於加拿大悉尼的水上樂園。

另外，早在2014年初，威秀和中信信託之間已達成戰略聯盟關係。威秀透露，正在考慮當中的開發專案地包括華中城市成都、中國南方其它城市，馬來西亞的柔佛巴魯和韓國。

長達一年半時間中建系整合終落定。今日午間，中海海外（0668，HK）正式對外透露，以338.2億總認購代價的與母公司中建股份集團簽訂資產注入協定，收購中建旗下位於北京、上海以及英國等物業。同時中海外公佈2014年公司業績顯示，全年營業收入達1200億港幣，同比增加45.5%，股東應占溢利276.8億港幣，同比增20.1%。全年派發股息每股55仙。

中海外管理層透露，受週邊經濟刺激影響，全球金融市場的波動性加大。預計年內中央政府對房地產的調控會適度放鬆，房地產的流動性會有所改善。2015年房地產行情仍是保留謹慎樂觀的態度，提高物業投資的比重，預計今年將沖1680億銷售目標。

淨利276億港 同比增20%

資料顯示，中國海外2014年全年營業收入達1200億港幣，同比增加45.5%，股東應占溢利276.8億港幣，同比增20.1%。全年派發股息每股55仙。其中內地房地產發展占比93.7%。若加上集團攤占合營公司的營業額,中國在2014年的總營業額為1281.3億港幣。

據悉，中海2014年房地產合約銷售額與去年初制定的1408.1億港幣，銷售目標基本持平，銷售面積940萬平方米。

截至年底，中海外落成的投資物業內地及港澳114萬平方，實現租金收益11.8億港幣，同比增38.2%。債務現金方面，截至年底共獲得1020.9億港幣現金流入。在毛利率和現金流之間取得較好平衡，於去年5.6月份共發行20億美元債務，並獲得38.5億美元的融資。截止年底，集團持有現金港幣512.8億元，借貸及應付擔保票據分別為港幣463.5億元及港幣481.8億元，淨負債比率處於32.4%。

土地方面,中國海外集團發展有限公司(除中海宏洋)在去年一年共拿下17塊地塊。據悉,新增土地可提供發展的樓面面積為904萬平方米。此外,中海宏洋單獨購入4塊地塊,增加土地儲備270萬平方米。截止去年年底,集團土地儲備樓面面積達3735萬平方米,中海宏洋土地儲備則達1207萬平方米。

獲母公司338億資產注入

一年多來，中建系旗下資源加速整合。2013年8月份,中海外已經開始託管控股股東中建股份集團（簡稱“中建股份”）旗下的房地產項目。


今日午間，發佈年報同時當時，中海董事局宣佈,公司與中建股份已就擬注入資產達成協議,且買賣協議已於3月24日訂立。據此,買方(中海的全資附屬公司)同意自賣方(中建股份的全資附屬公司)收購目標集團(包括託管公司及從事物業開發及投資的其他公司)及其旗下於中國北京、上海、天津、重慶、蘇州、成都、西安、烏魯木齊、長沙、濰坊、淄博及英國倫敦的相關物業項目。

據公告顯示，就收購事項而言及補充經擴大集團的資金來源及支持經擴大集團的日後物業開發業務,中海已同意認購價25.38港元認購16.87億股,認購代價約為42806.1百萬港元,約338.2億人民幣，相當於中海完成收購所需要指出的總額。

“房地產市場銷售高位滯漲，強者愈強，企業洗牌正在加速。”昨日(3月24日)在北京，中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發佈了2015中國房地產開發企業500強榜單，在已連續進行七年的測評中，最新測評結果顯示，房企的洗牌正在加速。

面對樓市的“新常態”，為了突破“天花板”，借勢互聯網成為了大小房企的普遍選擇。中國房地產業協會副會長、綠地(集團)有限公司董事長張玉良就提到，綠地與阿裡巴巴的合作項目也將於本月底面市。

洗牌加速

在昨日公佈的房企500強榜單上，萬科集團以超群的綜合實力連續七年位居榜首，?大地產和綠地集團躋身三強，保利房地產、中國海外、碧桂園、世茂房地產、融創中國、龍湖地產和富力地產分列四到十位。其中，融創中國憑藉近幾年的快速規模化首次躋身前十。

“市場銷售高位滯漲，強者愈強洗牌加速。”上述測評報告以此來概括房地產行業面臨的問題和整合趨勢。報告稱，剛過去的2014年，全國商品房銷售雖然仍處高位，但較上年有所下滑。全國商品房銷售面積為12.06億平方米，比上年下降7.6%;商品房銷售額7.63萬億元，比去年下降6.3%。其中，綠地、萬科銷售金額均超過2000億元大關，再度刷新行業紀錄。同時，500強房地產開發企業全年商品房銷售面積總額達3.08億平方米，同比增長1.1%，銷售金額創下3.41萬億元的新高，同比增長4.4%，儘管增速大幅收窄，但在全國商品房銷售小幅下滑的背景下保持增長已經明顯優於全國整體水準。

與此同時，資金壓力仍在持續。報告指出，2014年，房地產開發企業面臨較大的資金面壓力，500強企業資產負債率均值為65.66%，基本與上年持平。

這些現狀，意味著行業整合時代已經到來。會上，張玉良也對與會嘉賓及在場的《第一財經日報》等媒體記者表示，房地產企業正面臨發展規模的拐點，雖然剛剛過去的2014年，一部分企業成長不錯，但增速很難保持，此外，區域分化正在加劇，今年1月份~2月份，北京、上海情況尚可，而三四線城市銷售幾乎都在下降，嚴重供大於求，二線城市中，50%的省會城市市場也在放緩。

“在新常態下要用新手段，如並購成長，現在每天都有人找我們並購，很多企業發展不順利了，行業集中度又要提升，所以對於有競爭力的，不只是大企業，就是中小企業，只要某種方面有競爭力，你也可以再成長。”張玉良說道。

借勢互聯網

昨日，以中國房地產研究會副會長、中國房地產業協會副會長的身份，任志強也對2015年的房地產市場作了預測。在他看來，今年樓市還面臨諸多不利因素，其中一個是庫存繼續加大，貸款低速增長，“越來越多的錢沒有流動到房地產”，但他估計，這種局面今年3月份將會有所改變。

任志強的依據是，貨幣的政策趨向寬鬆，低利率將不斷提高購房者的可支付能力，未來如果再降息，可能將支付能力再提高30%~40%，另外一個因素則是新增供應量的減弱，減少供應量直接有利於消化庫存和穩定房價。

面臨行業調整，借勢互聯網成為了不少房企的選擇。這一趨勢也被中房協的測評報告提及。報告稱，整體而言，2014年以來，房地產開發企業淨利潤增速繼續低於營業收入增速，加之各地地價不斷走高，房企利潤增長壓力不斷提升，企業正在通過整合資源、變革模式來尋求新的增長點，房地產行業已隨著我國經濟結構調整大勢進入新常態。

報告稱，2014年“互聯網思維”受到普遍關注並深入到不少企業內部，一方面互聯網在行銷方面的優勢進一步提升，網上拍賣、秒殺、微博、微信等行銷手段不斷深入，電商、眾籌、O2O等各種模式也逐漸成為房地產行銷的重要模式。

報告認為，除起到顛覆傳播模式和放大傳播效果等作用外，互聯網還成為房地產開發企業提升服務品質的重要途徑。另外也有不少房地產開發企業與互聯網開啟協同發展模式。


新常態下，“新思維”和“跨界”也被房企大佬屢次提及。在張玉良看來，房地產可以通過金融化跨界發展提高競爭力，與其同時，還要有平臺思維。他透露，3月29日，綠地與阿裡巴巴合作的互聯網項目將全面上市。

在昨日的2015年中國房地產500強峰會上，來自房地產企業的行銷負責人也表達了對互聯網行銷的見解。其中，一種頗具代表性的看法是，互聯網思維僅僅是手段，堅定的內功才能支撐房企。

“房地產公司不太可能脫離業務流程，變成一個互聯網公司，借助互聯網的所有嘗試，只是借助對運營有幫助的IT技術進行的工具性嘗試，(房企發展的)基礎還是把自己的業務梳理明白。”龍湖集團公司品牌及行銷部總經理袁春說，“任何脫離業務流程的互聯網創新都是耍流氓。”

隨著萬科與綠地雙雙躋身“兩千億”俱樂部，近年來發展平穩的大佬中海地產也加快了發展步伐。

昨日，中海地產宣佈其控股股東中國建築股份有限公司（以下簡稱為中建股份）擬將338億元資產正式注入公司。

輝立證券分析師陳耕向記者表示，在此次資產注入中，大股東的大力支持讓中海能在不花一分錢的情況下獲得大量優質專案，整合後的“新中海”有望成為萬科、綠地的強有力挑戰者。

年報：高毛利優勢不減

儘管從目前已經公佈年報的上市房企來看，利潤下跌幾乎成為常態，但以高利潤率著稱的中海地產卻繼續在行業中領跑。

根據中國海外發展（00688，HK）於昨日（3月24日）發佈的2014年報顯示，公司實現營業收入1200億港元，同比增長45.5%，淨利潤282.1億港元，同比增長21.7%。

年報顯示，中海地產股東應占利潤為276.8億港元，同比增長20.1%，核心淨利潤達238.3億港元，同比增長25.6%。此外，公司淨利潤率23.7%。無論是淨利潤總額還是淨利潤率，中海地產依然一枝獨秀。

中海地產董事長郝建民向記者表示，在過去的十年，公司毛利率一直維持在33%~35%的較高水準。儘管目前行業利潤下滑成為趨勢，但中海地產相信在未來數年內毛利率依然能維持目前的水準。

據悉，中海地產在去年實現合約銷售額 (含合營項目和聯營公司銷售)1408.1億港元，高於年初制定的1400億港元目標。截至去年底，中海地產在內地以及香港、澳門共計擁有土地儲備約3735萬平方米，實際擁有權益約為3496萬平方米。

態度：大股東力撐“新中海”

公告顯示，中海地產將收購大股東所擁有的北京、上海等11座國內城市及英國倫敦的物業專案，交易價格為18.24億元。此外，中海地產還將承擔上述專案欠付中建股份約319.93億元的股東貸款，這意味著此次交易的總額為338.17億元。

同時，中建股份同意認購中海地產16.87億股的增發股份，價格為25.38港元/股，較中海地產昨日中午的收盤價22.8港元/股溢價11.32%。預計在交易完成後，中建股份的持股比例將增加至61.18%。

《每日經濟新聞》記者注意到，由於總額達428.06億港元（折合人民幣約343億元）的增發金額與中海地產收購母公司資產的金額基本相同，意味著在此次資產注入中，中海地產幾乎不用付出現金。“中海地產在不動用現金的情況下獲得母公司在一二線城市的優質項目，資產注入力度超乎市場預期。”陳耕表示。

展望：盈利之王得到鞏固


在千億房企軍團中，萬科與綠地去年銷售額分別為2151億元與2408億元。與之相對，按照中海今年1680億港元（折合人民幣約1344億元）的銷售目標計算，中海要在銷售額上追趕前兩者的難度並不小。

但在陳耕看來，超大型房企回款、利潤與控制負債是更重要的指標，在這幾方面中海的表現明顯領先，資產注入更有助於鞏固中海“盈利之王”的寶座。

對於合併後的“新中海”，郝建民充滿信心。他透露，本次公佈的1680億港元銷售目標沒有考慮到資產注入的因素，一旦交易完成，公司經營指標必然會進一步提高。

中海地產在昨日午後複牌後持續走高，截至收盤股價漲幅為2.84%。

上海的三月春光明媚，李強(化名)乘坐地鐵到達陸家嘴站，走出月臺便看到了這個城市的標誌性建築物東方明珠，不同顏色的彩旗迎著風飛舞。李強走在人行高架上，周圍聚集了許多遊客，中午十二點，李強找了很久的餐廳都沒有找到位置。

而李強更加惆悵的是在陸家嘴無法找到一個公司辦公的地方，作為一家小型互聯網金融企業聯合創始人，接近中國的金融中心顯然是他希望看到的。

“寫字樓幾乎沒有位置，租金很高，即使我們可以承受也未必可以進入。”李強在電話裡告訴記者。

作為上海租金最貴的寫字樓板塊，陸家嘴每年吸引了世界各類金融機構的入駐，還有許多和李強公司一樣的新興公司，更是渴望在這裡找到中國金融的明天。

辦公室難求

在陸家嘴金貿大廈上班的白領小張每天都是乘坐地鐵上班，單身一族的她每天的工作午餐都是在外面解決。每天上下班高峰的地鐵需要考驗她良好的體能，而每天中午吃飯排隊更需要考驗她的耐心，在上海這個快節奏的城市也是不可避免的。

“陸家嘴除去人多交通有點堵塞，整體環境乾淨整潔，而且比較安全。”小張這樣評價自己每天工作的地方。

陸家嘴地區又有大陸家嘴、小陸家嘴、陸家嘴金融貿易區之說。通常外界認為的陸家嘴是小陸家嘴，即陸家嘴地鐵站附近的寫字樓板塊。而大陸家嘴則還包括了竹園板塊，由於這個區域也是進入了自貿區範圍，所以一樣火爆。

在小陸家嘴板塊，其甲級寫字樓數量為21棟，乙級寫字樓數量為8棟。戴德梁行高級董事、中國區企業服務部主管魏超英向記者介紹，目前陸家嘴的租戶主要包括銀行總部(外資銀行為主)、中資銀行上海分行、公募基金、律所和目前新興的互聯金融行業。

包括東京三菱銀行、三井住友銀行、瑞穗銀行選擇陸家嘴作為自己在中國業務的中心，而80%公募基金集中在陸家嘴辦公，如上投摩根基金、匯添富基金等，此外如宜信財富、國太控股等互聯網金融公司也加入其中。

記者綜合各種資料發現，這裡的辦公樓空置率僅為2%，目前可出租樓宇僅有上海中心、東方匯經和新華社大樓，但是渴望出租的人卻絡繹不絕。

“我們一直為客戶尋找陸家嘴寫字樓，但是苦於供求關係不對等，客戶一直沒有找到合適的辦公室，但客戶並不願意去別處辦公，因此還在努力。”一位元地產諮詢機構知情人士告訴記者。

儘管這裡的寫字樓平均日租金高達11.8元/平方米(資料來源：世邦魏理仕)，但是很多金融機構同李強一樣，渴望在這裡建立自己的辦公場所。而更多的機構則是選擇放棄陸家嘴轉而去上海人民廣場、靜安寺等寫字樓辦公。

“陸九條”助推

租金高企，供嚴重小於求，陸家嘴的寫字樓們顯得十分“洋氣”。

“這裡的寫字樓70%是金融機構，30%是律所，最近幾年大部分快速消費和工業類企業已經逐漸從陸家嘴淡出。”高緯環球中國區企業租賃顧問團隊執行董事司徒泰山向記者描述這裡的變革。

金融機構的附加值高，吸金能力強，自然可以承受繼續上漲的陸家嘴租金。

“在自貿區的影響下各類服務機構也將加速進入陸家嘴，聚集效應還在擴大。”知情人士告訴記者，“金磚銀行入駐，還有一棟寫字樓將全部入駐互聯網金融企業。”

事實上，自去年起互聯網金融企業的身影逐漸活躍在陸家嘴板塊。而這一切緣於上海在去年10月發佈的《陸家嘴互聯網新興金融產業園暨創新孵化基地配套措施》(簡稱“陸九條”)。

在“陸九條”中，浦東從辦公場所、市場准入、財力扶持、創新獎勵和人才服務等方面明確了對互聯網新興金融機構的支持。如在辦公場所方面，政府和國資聯手，拿出近萬平方米的甲級寫字樓，同時還利用老舊商業樓宇二次改造的機會，在陸家嘴中心商務區設立產業園。而這樣的產業園中的一棟寫字樓將全部給李強這樣的企業入駐。

世邦魏理仕華東區研究部資深董事謝晨將之理解為政府的一個助推行為，這對於陸家嘴板塊寫字樓是“錦上添花”，但更為重要的還是市場影響。

“若是供應充沛，我們估計陸家嘴年均新增吸納量約20萬~25萬平方米，但目前看來即使上海中心這樣一個超級高樓入市，也只能滿足陸家嘴一年的需求。”謝晨表示。

謝晨認為，國家一直在做金融改革，上海作為中國金融中心這裡應該會出現更多的創新政策，而這些先行政策無疑也是聚集金融機構到陸家嘴的原因。

上海？北京？

李強沿著陸家嘴的人行天橋步行，環球金融中心、花旗集團大廈、震旦大廈、匯亞大廈出現在眼簾。這些良好品質的樓盤對於租戶也是非常挑剔，往往都是知名金融客戶，每個租戶日租金從10元/平方米~20元/平方米不等。

目前看來上海最貴寫字樓為陸家嘴IFC，日平均租金超過15元/平方米。而今年下半年上海中心入市，從目前招租情況看日平均租金已經超過16元/平方米。

戴德梁行給記者的資料顯示，目前北京金融街寫字樓日均租金為18.6元/平方米，其中英藍國際金融中心達到了日均租金23.3元/平方米。

目前上海陸家嘴寫字樓租金一直在上升，在中國市場僅次於北京金融街板塊寫字樓租金。

“北京的金融街寫字樓市場基本上是政策引導，很多金融企業都希望靠近政府決策部門獲得更多資訊，並獲得更多的政府支持，因此很多寫字樓被國企壟斷，並沒有寫字樓投入市場。上海陸家嘴主要是市場化運作，是一個金融的集聚效應，比如很多銀行都希望冠名一棟大廈一樣，也是為了自己的品牌樹立和效率優先。”魏超英告訴記者。

目前陸家嘴各大銀行集聚，證券交易所、期貨交易所等進入大陸家嘴板塊，這裡的示範效應很明顯。

像李強這樣的企業自然希望在陸家嘴樹立公司品牌，可是很多高品質開發商對於租戶非常挑剔，不僅要求租金提高還要求租戶自身實力強大，而互聯網金融公司顯然還是有一定風險的。


“因為這樣的風險，互聯網金融企業的承租能力也是非常強的，這個需要辯證考慮。”魏超英說道。

謝晨強調，陸家嘴核心區域寫字樓還是稀缺的，整個上海的金融中心建設中還會繼續集聚高端優質客戶。若是陸家嘴有乙級寫字樓出現改造機會，將是不錯的投資。

高力國際給記者的一份報告顯示，浦東辦公樓目前的收益率為4.0%至5.5%，根據投資者的風險偏好，五年投資期限內的預期內部收益率在12.0%到15.0%之間。

有預測稱，陸家嘴潛力遠遠沒有完全發揮，這裡的寫字樓長期會有更大的增值空間。

租金即時入賬 分析：利增派息

領匯（00823）落實內地首個投資項目，昨天從南豐有份持有的基金手上，買入北京歐美匯購物中心（EC Mall），作價25億元（人民幣．下同），折合約31.2億港元，較物業估值溢價約1.63%；交易預期於4月1日完成，租金可即時入賬。

有外資大行分析員指出，據該商場上個月收入推算，除稅後回報約4厘，回報尚算合理，預料內地市場將成為新增長動力，有助提高派息。

出租率99% 毋須翻新

領匯行政總裁王國龍表示，「揀咗94個物業研究收購」，最後選中歐美匯是因為其定位及人流多，表現較同區商場優勝，與賣方商討數個月後便決定簽約。

該商場位處有「中國矽谷」之稱的中關村，毗鄰多間高科技公司辦事處及高級學府，主打中檔客群。商場2009年落成啟用，暫時毋須翻新，過去多年負責管理該商場的團隊將加入領匯，有助加強自身團隊對各個商場的營運能力。

截至2月底止，歐美匯有94份租約及41份使用許可證，出租率為99%。領匯財務總監翟廸強指出，該商場今明兩年將有三分一面積租約到期，過去兩年平均每年加租約15%，但難以估計日後加幅。目前租戶每月租金最貴每平米1000多元，平均月租每平米300多元。商場今年2月全月收入1300萬元，逾90%為底租收入，8%為租戶營業額分成收入。

領匯將以手頭現金及發債方式支付作價，王國龍指出，領匯平均融資成本2.9厘，近期已發行一筆3.2厘的7年期債券，相信在融資成本較低的情況下，作出投資可快速帶來回報，對派息沒有負面影響。

稅後回報估計約4厘

法巴房地產研究部分析員黃智亮認為，領匯是次交易作價及投資回報水平合理，相信有助增加派息；此外，估計稅前投資回報約6.3厘，除稅後回報亦有約4厘，目前在香港已難有4厘淨回報的投資物業。

領匯融資成本低，預期收購完成後負債率僅升至15%，而且未來可能再度加租，有助收入增長。他表示，領匯進入內地核心地區市場，可成為再增長的亮點。

王國龍說，考慮到內地城鎮化發展，一線城市中產人士消費力提升，未來將繼續物色四大一線城市的收購機會，於早期會自行參與設計，並長線擁有。

另外，香港必需品零售市場及停車場需求增加，實行多方面發展有助提升DPU（每基金單位分派）。至於領匯去年底宣布擬收購總值逾20億元的深圳龍崗萬科商場，王國龍稱短期內會有公布。

擬拓網購推升商場人流

除了衝出香港進軍內地，領匯（00823）還計劃拓展網購業務。行政總裁王國龍透露，旗下本港物業已有17個順豐快遞的取貨點進駐，相信發展網購有助帶動商場人流。

冀O2O營運移植香港

此外，領匯正與一間阿里巴巴有份持股的O2O（Online To Offline，線上線下結合）公司商討合作，新收購的內地商場亦強於O2O，有機會將其形式帶到香港。

內地網購成風大大打擊實體零售市道，有指北京中關村已有部分商戶受影響而遷出。

王國龍表示，中關村區內商場過去以售賣電子產品為主，受近年內地打擊盜版及網購影響甚大，但是次領匯買入的歐美匯定位中檔零售消費市場，設有電影院及超級市場，適合區內市民消費。

王國龍認為，該商場具備各種互聯網元素，可在網上辦理會員計劃，有微博、網站、微信、手機應用程式等，「有機會自己攞落嚟香港用嘅技術」。

不過，他沒有透露具體經營模式，僅稱網購業務仍在研究中。

新股支付 「免費」接收30物業

經過一年半時間，中國海外（00688）終於落實母公司注資項目，中海外向母公司中建股份收購地產項目，包括27個物業及位於英國倫敦3個物業組合，總代價18.24億元（人民幣．下同；約23.09億港元），連同要承擔收購項目欠中建股東貸款319.93億元（約404.97億港元），總代價為338.17億元（約428.06億港元）。

母公司持股增至61.18%

就收購項目而言，中建股份以每股25.38港元（較本周一收市價溢價約10.8%），認購中海外16.86億股（相當於擴大後股本約17.1%）股份，涉及金額為428億港元；完成後，中建股份持有中海外股權由53.18%增加至61.18%。受注資消息刺激，昨天該股中午股價曾升4.5%，全日升2.83%，收市報23.55港元。

交銀國際內房股分析師何志忠表示，市場已預計中海外獲母公司注入資產，注入資產後，中海外的土地儲備較原有增加約四分之一。是次交易驚喜之處是中海外不用出「一分一毫」，便可完全接收母公司房地產發展，實在「着數」之極。

盈利或不及現有項目

中海外表示，向母公司收購的天宇投資，涉及的物業位於北京、上海、成都、西安、長沙、烏魯木齊及英國倫敦等地，總建築面積約1090萬平方米。截至去年底為止，該公司土地儲備總建築面積為3740萬平方米，收購後土地儲備建築面積增加約29.1%。去年天宇投資錄得4.9億元虧損，而2013年錄得13.84億元虧損；盈轉虧主要是所持若干物業撇減資產24.54億元所致。此外，是次交易須獲獨立股東大會批准。

何志忠認為，以往中海外集中發展一線城市的地產項目，是次收購項目中，有二三線城市，盈利能力未必如一線般高，成為是次交易的隱憂。中海外一年半前已公布母公司計劃注資，為何現時才注入資產，中海外主席兼行政總裁郝建民表示，由於要把現有項目重新整理，並進行相關單位審批，所以商討時間較長。

他表示，是次以發行股份成為交易代價，反映母公司十分支持中海外；該批項目的估值及對其銷售的貢獻，待注資審批程序完成後公布。

售樓目標1680億增20%

中國海外（00688）去年盈利276.8億元（港元．下同），按年增長20.1%，核心盈利為238.3億元，按年增長25.6%；末期息35仙，按年增長20.6%。該公司去年合約銷售額約1400億元，超標完成，預期今年銷售目標為1680億元，按年增長20%，當中不包括母公司注資項目。

去年核心多賺25.6%

該公司主席兼行政總裁郝建民表示，預期今年內地樓市政策面持續向好，至少會較去年寬鬆，行政手段將持續放寬，樓市會更加市場化，但各個城市的分化將加劇，當中部分表現較差的城市需要處理庫存，短期內或出現波動，但中長期對內地樓市仍然審慎樂觀。

本港樓市方面，該公司副主席兼高級副總裁肖肖表示，金管局推出收緊按揭措施，相信其目的在於保障金融體系安全，對本港發展商影響不大，對本港樓市銷售無重大影響。

至於毛利率走勢，郝建民表示，去年毛利率約32.6%，為行業較高的水平，期望未來可保持於行業較高水平，有信心可維持33%至35%的毛利率目標。此外，該公司財務總監聶潤榮表示，今年未入賬的銷售金額約為600億元。

分析員表示，中海外訂下的銷售目標為各內房地產商中，最為進取，撇除母公司注資的項目，今年該公司自然增長會很好。

融創（01918）因收購佳兆業（01638）而備受市場關注，其董事長兼行政總裁孫宏斌表示，成功收購的機會率最多50%，成事可能性正在降低。由於海外債權人對債務重組方案未達成一致意見，如收購的先決條件未能達成，肯定會放棄計劃，毫不猶疑離開。

孫宏斌稱，若收購失敗，融創不會有損失，不會因佳兆業而影響融創經營，會以融創的風險控制為首要考慮。他坦言，收購成事的可能性不太大，但結果是沒有人得到益處，「若大家（債權人）有理性的話肯定能成事，但市場上不是所有人都理性。」希望佳兆業與債權人能妥善談判，融創要在併購市場上「造口碑」，照顧到各人利益，就算不能收購佳兆業，也不乏其他收購機會。

他說，據融創這兩個月對佳兆業的了解，其經營情況較外界預期更嚴峻，3月31日佳兆業或公布過去3年財務報表和去年業績的盈虧情況，希望屆時債權人會明白重組方案的合理性。

倘拒重組 一拍兩散

佳兆業上周未能如期支付債息，談及佳兆業的倒閉風險時孫宏斌表現激動，其後更示意要終止記者會的主持人大喝「你下去」，令在場傳媒大為驚訝。孫宏斌直指債權人「買錯了」，並指佳兆業沒錢、沒能力，肯定不會在4月寬限期內支付逾期債息，如不能完成債務重組4月後便會倒閉，屆時只會一拍兩散。對於融創未能收購綠城（03900）最終分手收場，孫宏斌表示，過去與綠城合作良好，過程沒有影響公司發展，至少可讓外界了解融創的執行能力，並購入「融綠平台」幫助發展長三角地區市場。與對方有感情，將來仍會有合作。

對於有指綠城第二大股東九倉（00004）反對融創收購「融綠平台」，孫宏斌斥反對者「人品有問題，沒有法律觀念」，認為買賣雙方已簽署有效法律文件，就算綠城董事會沒有通過交易，協議仍然有效。截至本報截稿時間，仍未能取得九倉方面回應。

融創今年可供銷售貨值1147億元人民幣，全年銷售目標660億元人民幣，與去年持平，管理層稱不追求單一指標。

恆隆地產（00101）主席陳啟宗罕有地在年報上開腔評論公司股價，直言過去4年公司股價停滯不前，是由於欠缺經驗豐富的管理團隊。

204頁的?隆地產年報中，陳啟宗用了近10頁篇幅解釋公司股價低迷的迷思。他慨嘆於1991年接任恆隆集團（00010）董事長以來，見證多位資深管理層退任，包括前任董事總經理袁偉良，以及將於下月退休的董事殷尚賢和鄭漢鈞。

陳啟宗直言股價停滯是由於過去10年公司規模不斷擴大，但管理團隊卻不足以趕及，缺乏第二梯隊支援企業增長，管理團隊工作量亦屆極限。

因此，陳啟宗和董事總經理陳南祿在未來兩三年的工作，是建立一支他日可成為接班人的高層管理團體，更透露最高管理層將採取必要行動，制止抗拒變革的動力，特別提到須花兩年時間強化租賃團隊。他相信股市遲早會就公司所有正確舉措予以補償。

批反自由行「自斷米路」

一向敢言的陳啟宗在年報中批評，近期出現港人向內地人公然下逐客令事件，是一種不要得的偏見，不尊重別人，自貶身價；更直言港人應弄清楚誰是香港的「主顧」，因為內地消費者確是主要客群，讓本港得以保持全民就業，不應該愚蠢至「自斷米路」，香港經濟現已高度依賴內地及其旅客，內地對香港的依賴卻日益減少，如果港人不肯面對變化，實屬「冥頑不靈」。

香港樓市方面，他認為由於過去十多年土地供應偏低，需時數年才能趕上，因此樓價暫時繼續上升。但他力撐港府樓控措施，預期隨着供應增加，樓價上漲總有一天可被遏止。

另外，陳啟宗承認內地投資物業業務正面對15年來最大挑戰，因為反腐持續影響旗下奢侈品牌租戶。不過，他認為內地經濟並非很壞，因為美國復蘇將推動中國出口，近年外國專家是過度唱淡。他又預期，內地住宅樓價不會暴跌，因為大部分買家未償還貸款甚少，加上內地發展商負債率不算高。

嘉里逾半億沽義德道物業
土地註冊處最新資料顯示，嘉里建設(0683)旗下九龍塘義德道1及3號2座低層B室，實用面積1,409方呎連車位，以5,586.5萬元成交，實用呎價39,649元。登記買家為關逢珍(KWAN FUNG CHUN)。

另該處資料亦指出，華懋、信置(0083)及丹楓控股(0271)聯合持有的大潭紅山半島第4期第7座高層B室，以3,283.81萬元成交，按其實用面積1,582方呎計，呎價20,757元。登記買家為姚穗莊(YIU SUI CHONG)及吳愷瑩(NG HOI YING KAREN)。

北京時間3月24日晚間消息，美國聯邦住房金融局(FHFA)周二報告稱，美國1月份經過季節性因素調整之后的房屋價格上漲0.3%。

FHFA房價指數的統計數據來源是售予房利美(Fannie Mae)與房地美(Freddie Mac)或者由兩家公司擔保的抵押貸款。

2015年1月份的FHFA房價指數較去年同期上漲5.1%。