「329檔期」即將登場，令人驚訝的是，儘管政策緊盯飆漲的房價，央行總裁彭淮南日前也才說到，現在房價已趨平價了，但台北市萬華區房價卻逆勢噴出，首見億元豪宅，頂樓每坪開價130萬元，挑戰萬華區新高；總計北台灣都會區刷新區域房價的新案，就高達14筆。

根據住展雜誌昨（1）日公布的「329檔期」最新調查指出，這一波新登場的預售新案，每坪單價紛紛再創新高，其中不少高價住宅案，都是由上市建商領銜帶頭衝！

究竟房價下跌有影嘸？住展雜誌企研室經理何世昌表示，329檔期創新高價的建案高達14個，基隆、新竹未再改寫新高；但台北市、新北市、桃園、宜蘭，最近創下天價的新案還是不少。

北市萬華最令人跌破眼鏡，這波329檔竟首度出現億元豪宅，為全坤建設在環河南路的「全坤雲峰」，高樓層每坪開到130萬元；中山區「鈞藏」、北投「鄉林玉川」與南港「NEO ONE」，也改寫高價。 　新北市9筆新案刷新天價，其中鶯歌囊括3筆。「績優生」長虹建設在鶯歌舊市區「長虹陶都」，每坪喊到35萬元，比其他新案高出1成5以上。汐止因擁有南港、內湖房價低廉的比價優勢，獲得購屋人青睞，伯爵山莊附近的「半島花園」，橫科、國興街一帶的「青之丘」，以每坪45?46萬元挑戰汐止天價。

觀點－彭總裁不是說...房價穩了嗎？

房價到底跌了？還是繼續漲？房市不是量縮嚴重到跌破近13年新低，為什麼交易量萎縮了，房價還不「有感下跌」，反而逆勢漲破天價？

日前央行總裁彭淮南才說：「現在房地產市場終於穩定下來，房價預期上漲心理已經消除。」財政部長張盛和更認為，房價已在下修；連房屋仲介業重量級品牌也坦言：「今年房價是跌定了！」可是329檔期，還是有一拖拉庫新案，勇敢開價、不畏唱衰，甚至挑戰新高。

其實說穿了，就是實際成交價和開價之間被打了很大折扣，因此「開價嚇死人，成交價笑死人」現象陸續浮上檯面。

透視現在房價，通常預售屋開價會持續創新高，但中古屋會依現在揭露的實價登錄資訊，依現行情、或再打個9折求售。如果是預售屋，建商只要利率低，就有時間長抱不賣，何必委屈俗俗賣？所以這13年來預售屋開價調查數字，永遠呈現上漲曲線。實際上，北台灣都會區有些成交比下降的個案，議價空間已拉大，甚至達到1成5。

第二，現在很多建商為了閃避台北市高額囤房族沈重的房屋稅及央行總價7,000萬元限貸令，紛紛把新案修改坪數、壓低到80坪以下，或每坪100萬元以內、總價8,000萬元以下，可是每坪單價就還是維持在高點。

第三，現在游資到處在找投資管道，許多銀行近年來積極開辦人民幣定存業務，人民幣定存的獲利高於房貸利率，因此產生「套利空間」，屋主可以把錢借出來、轉作人民幣定存，以賺取利差，一面再把房子出租，用租金來付房貸，這樣可以兩頭賺。如此一來，中古屋賣方何必開低價格，對外求售？

潤泰創新位於南港車站即將落成的辦公大樓「未演先轟動」，還沒完工就已有97％以上的面積，被包括英特爾在內的兩家外商承租，囊括1.5萬坪的辦公面積；且每坪月租行情直逼2,000元大關，創下南港的區域天價，也顯示企業「大戶」對辦公市場需求比想像中殷切。

仲量聯行董事總經理趙正義昨（1）日表示，潤泰創新參與台鐵「三鐵共構」的南港車站大樓BOT案，一度很多人都不看好；除車站大樓外包括辦公室、飯店和Citylink購物商場，其中1.6萬坪辦公室在完工前創下97％的預租率，且租金行情直逼2,000元，令人驚豔，顯示潤泰新前瞻的眼光。

據悉，計畫進駐潤泰南港車站辦公大樓的其中一家外商是英特爾（Intel），大手筆一次承租13層樓。

趙正義表示，2015~2016年還有很多新辦公大樓陸續完工落成，估計約有7.9萬坪完工；也有不少企業辦公室租約將陸續到期，屆時不排除將掀起一波「搬家潮」，相對也會帶動辦公租賃市場持續活絡。

據悉，像TAIPEI 101大樓營運進入第11年，有些挾著「Early Bird」優惠租金方案進駐承租101的企業，2015年租約陸續到期，已有些企業正評估是否續約、或喬遷其他大樓；另外，台塑集團敦化北路總部大樓將規畫辦理都市更新，2014年底市場上已傳出台塑集團釋出物色新辦公大樓的訊息，四處評估未來可能喬遷的辦公據點。

林大喬表示，另外在台北市辦公大樓平均空置率方面，第1季敦南及非核心商業區有新增大樓供給的影響下，較上季增加1.3個百分點來到為9.3％。在辦公室整體租金方面，台北市整體A級商辦租金表現持穩，在新大樓普遍開價偏高及部分原有接近滿租的大樓業主提高房租的帶動下，整體平均租金較上季成長0.4％，來到每坪每月2,577元，較去年同期成長2.3％。

房市成交量「急凍」，國內三大行庫第1季房貸全面衰退。合庫、土銀分別衰退約60億。合庫銀及三商銀等指出，為避免房市景氣反轉，已加強供給量大、房價已被炒高地區的房貸風險控管；尤其是新北市、台中、新竹及桃園等地授信已趨保守。

行庫主管說，新北市的房屋戶數已大於家庭戶數，已出現供過於求。

因此，除都會區的蛋黃區外，該行將不再承做房屋供給量大地區的房貸，例如：淡水、三峽等地。

房貸龍頭銀行土銀指出，該行不承做其他行庫土建融高價住宅整批分戶貸款。

土銀、合庫銀說，以目前的房貸規模計算，每月貸款戶償還本金的金額介於100至120億；換言之，每月新承做房貸量必須達到100到120億，房貸餘額才能維持在原水準。

土銀和合庫表示，隨房市成交量急凍，第1季房貸量衰退60億元；為彌補房貸衰退的「缺口」，將「另闢財源」。

合庫金控近日完成現金增資案，231.5億現增資金到位，合庫金董事長廖燦昌昨天說，今年將積極拓展放款業務，預估今年放款將成長600、700億，主要是中小企業放款為主。

房貸方面，他說，第1季房貸量衰退約60億，但小額信用貸款則有成長，為彌補房貸量衰退缺口，將鎖定本金已償還5年以上舊貸戶，推展理財週轉金貸款。

去年賣屋，今年5月報繳售屋利得，稅負將全面上升。財政部核定售屋課稅標準，除調降豪宅強制實價課稅適用門檻外，全台縣市計算售屋所得的推計率多數均上調，其中桃園市桃園區等調漲5個百分點最大。

財政部昨（1）日發布103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，豪宅強制實價課稅門檻全面下降，雙北以外縣市，原本房地合併售價由超過5,000萬元需按實價課稅，今年調降為售價逾4,000萬元，屬於房屋部分的交易利得即需實價課稅。

雙北部分的豪宅實價課稅適用門檻，也由原本8,000萬元首度分拆。台北市降為按房地合併售價7,000萬元為準，新北市則為6,000萬元。

財政部指出，出售符合豪宅條件的售屋者，即使未舉證成本，也需以房地出售實際總價乘上房地比，即房屋評定現值∕（房屋評定現值+土地公告現值），計算屬於房屋的售價，再依15%的推計率計算售屋利得，並按5%至40%的所得稅率，繳納售屋所得稅。例如，出售台北市總價1億元的豪宅，因無買進成本，假設按其銷售總價得出的房地比為房屋30%、土地70%，其中屬於房屋的售價即是3,000萬元（1億元乘上30%），再以3,000萬元乘上15%的所得推計率，售屋利得即是450萬元，按40%稅率計算，應繳納利得稅為180萬元。

除豪宅外，出售房屋卻無法舉證買進及賣出價格者，則是按房屋評定現值的一定比率，推計售屋所得課稅。依財政部核定的課稅所得額推計率，除台北市維持高級住宅按48%、一般住宅42%標準不變外，各縣市均局部調高房價持續上揚地區的售屋利得課稅率，以桃園市部分地區漲幅最大。

財政部指出，桃園市的桃園、中壢、八德及蘆竹等區，售屋利得要按房屋評定現值的25%推計所得，較102年度調漲5個百分點。

課稅所得額推計率變動較大的地區則是台中市，部分地區推計率最多調增3個百分點，並以西屯、北屯、中區、豐原、后里、潭子及大雅調增幅度最大，其他地區約僅微調1個百分點，或未調高。

非居民在台賣房 稅率35%

財政部今（2）日將向立法院提出房地合一課稅方案，居住者個人出售房產按12%到35%四級課稅，非居住者在台出售房產，稅率從高訂為35%。

避免誤傷無辜，新增非自願出售持有未滿二年自用住宅者，售價在4,000萬元以內，課徵稅率降為17%。

立法院今日聽取財政部就「房地合一稅制改革中如何興建捷運青年宅具體措施以照顧弱勢青年」提出報告。財政部則將同時公開房地合一完整課稅方案。

根據財政部報請行政院審查並等待行政院院會核定的課稅版本，個人如為境內居住者，其房地合一的課徵稅率，按照持有期間分成四級課稅，稅率分別是未滿一年按35%，一至二年以內為30%%；二年至十年按17%，十年以上則課徵12%。非居住者則一律按35%課徵。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，3月整體房市自二月連假影響之後，買盤回籠，交易量普遍量增約兩成以上，不過與2014年同期比較，仍有超過一成以上的衰退情況，無329檔期氣氛，其中桃園市落差約近三成最明顯，受重大工程遞延，以及2014年央行信用性管制餘威，買氣已不如2014年上半年熱絡。

黃舒衛分析，3月台北市建物買賣移轉棟數雖回穩至2,000戶以上，月增近兩成，不過與2014年同期比較，仍有兩成的落差，為官方統計資料公布1999年以來，同期最低紀錄！

觀察行政區交易量分布，只有小宅與套房為大宗的中山區，交易量維持在300戶以上的水準，內湖、文山與北投等自住為主的市郊區，仍有剛性需求撐盤交易量也回復至200戶以上。黃舒衛認為，財政部房地合一稅改調整後，房產投機的需求會逐漸退場。部分供給量大的區域房價過高的物件將有明顯修正的趨勢，建議有售屋需求的屋主，審酌未來市場環境及走勢，適度讓價，好資產規劃以減少損失。

而在新北市建物買賣棟數部分，月增44％，但比2014年同期量縮24.3％，3月交易量未過4,000戶以上，創統計數據1999年以來同期新低，僅新莊區達400戶以上。黃舒衛分析，3月新北市建物買賣移轉量未回升至4,000戶以上，雖然月增四成，但與2014年同期相比仍衰退兩成，更是官方有統計以來創3月同期新低紀錄。觀察行政區表現，僅新莊區交易量達400戶以上，板橋、淡水與中和等區，則有300戶以上，顯示除了新成屋量大的新莊區與淡水區之外，新北傳統購屋熱區仍以板橋與中和為新北市房市主力，受惠捷運環狀線題材，雙和、板橋與新莊的房市相對穩健，較受市場青睞。其中，板橋與永和兩區年增率修正相對平穩，可謂新北市保值、抗跌區。惟林口受年底機捷通車及合宜宅交屋帶動買氣，成為唯一年增率正成長的區域。

桃園市交易量月增41.8％，但比2014年同期仍量縮26％，為2009年以來同期新低，僅中壢區與桃園區交易量達500戶以上。黃舒衛分析，3月桃園房市交易量雖然大幅回升四成，但仍未站穩3000戶以上的水準，比2014年同期仍有近三成的落差，更成為2009年金融海嘯以來同期新低。受到央行性用性管制、航空城開發案以及鐵路改建工程延遲等影響，以及新屋供給量能大，市場去化速度放緩，凸顯出第一季桃園房市陷於低檔盤整階段。目前僅中壢與桃園兩區，3月交易量達500戶以上，為桃園市交易量仍持穩的區域。

台南市交易量較上月回升29.4％，但2014年同期仍減少13.7％，為2001年以來同期新低，僅永康區交易量達200戶以上。黃舒衛分析，3月台南房市交易量雖然較2月增溫三成，不過與2014年同期比較，年增率仍減少一成，創2001年以來同期新低紀錄。台南房市熱區除東區、永康區、北區、安南區與安平區等舊都會區之外，鄰近南科的善化區，近期有新屋陸續交屋的情況，成為台南市郊區房市重點區之一。

高雄市交易量月增46.8％，但比2014年同期量縮16.2％，創2009年以來同期新低，三民、楠梓、鳳山與左營區交易量300戶以上。黃舒衛分析，3月高雄交易量比2月大增近五成，量能回升接近3,000戶，不過，與2014年同期比較仍衰退16％，為2009年以來同期的新低。觀察各行政區表現，仍以傳統購屋熱區的三民區與鳳山區，以及北高雄的楠梓區與左營區，交易量維持在300戶以上。其中楠梓區近期交易量明顯增多，與去年同期有24％的增長，為少數成交量大且持續成長的區域，值得觀察。

房地合一稅改微調，持有兩年內出售課徵獲利總額30％至35％，自住當道，屋且閒置房產屋主，應即早做好避險規劃。黃舒衛表示，目前房價已有部分修正的趨勢出現，隨著房產持有稅費的不斷提高，以及房地合一稅制將上路，買方市場在自住客群主導的情況下，房價欲漲不易，尤其實價登錄揭露成交行情，已成為買方購屋出價的重要參考，「向下比價」情況會越來越明顯，建議售屋的屋主可評估未來市場的走勢，適度讓價才有機會即早成交。

此外，黃舒衛提醒，目前全球仍採低利與貨幣寬鬆的政策，而都會區房產仍有保值與抗跌性，房價修正的幅度有限，且政策變化並沒有影響到自住買方的權益，建議有意購屋的民眾，選擇適合的總價與房型的物件為優先，即早購屋不僅享有低利與優惠房貸機會，也能做好自身資產的規劃。

壽險業租金漲幅趕不上不動產增值速度。去年全年壽險業帳上投資性不動產帳列金額共達8,966億元，但全年租金收入僅198.6億元，等於租金收益率僅2.22％，是近年最低水準。

主要原因之一是國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、中國人壽等都已經啟動投資性不動產改以市價列帳以及續後評價，例如原本投資100億元的大樓，收租3億元，一年租金收益率即有3％，但現在市價上揚，壽險公司認列投資資金額提高為150億元，租金若仍是3億元，則租金投報率就會降為2％，也就是租金成長速度趕不上不動產增值幅度，投報率就會下滑。

去年全台最大包租公依舊是國泰人壽蟬聯，全年收租75.47億元，但也因為國壽改用市價後，其投資性不動產金額暴增為3,898億元，整體租金投報率降為1.94％，但國壽表示，主要是如信義區的國泰置地廣場，投資金額已用市價列帳，但租金最快今年第3季才能進帳，另外如民生建國都更案則要後年才能進帳，加上桃園產專區等租金，屆時國壽每年租金收入應可突破100億元，年化報酬率可達2.6％左右。每年收租第二大的壽險公司是新光人壽，去年租金42.34億元，由於新壽只有部分投資性不動產用市價開帳，因此年化租金收益率還有3.42％，也算是大型壽險公司中最高。

第三則是富邦人壽的36.72億元租金收入，年化租金投報率也有3.22％；第四大是南山人壽的17.3億元的租金收益，年化租金報酬率為2.17％。

其他有些壽險公司是以開發型不動產為主，租金收益就不高，如遠雄人壽、全球人壽、宏泰人壽等，若不動產開發完成，會有一次性收益，投報率可能拉高到二位數，但平時固定金收益則在1％附近或更低。

壽險業在2012年之前都大量加碼投資不動產，後來是有2.875％的最低投報率緊箍咒，有二年多沒有太多投資性不動產進帳，從2010∼2014年，壽險公司年租金收入增加31.7％，但投資金額則增加116％，也因此租金收益率由3.66％一路往下，去年降為2.22％。

財政部昨天公布103年度「財產交易所得標準」，鎖定去年房價明顯上漲的都會精華區微調。其中，桃園市部分地區「調很大」，包括桃園市、中壢市、八德市及蘆竹鄉等行政區，售屋所得課稅比率一舉上調5個百分點，從原本20％上調至25％，調整幅度全台最大。

去年曾出售桃園市、中壢市、八德市及蘆竹鄉等區房屋民眾，房地總成交金額未超過4千萬元以上者，今年5月報稅時，若未自行舉證賣價及買進成本，依據財政部頒布的最新計稅標準，必須按房屋評定現值25％，認列財產交易所得，課徵綜所稅。

在高房價的雙北市方面，財政部表示，北市因已區分豪宅、非豪宅的課稅級距，其計稅標準分別為房屋評定現值48％及42％，已為全國課稅比率最高，今年不予調升。

新北市方面除鶯歌、瑞芳等12行政區外，其餘行政區均上調房屋評定現值之百分比，調整幅度在1至3個百分點。其中，板橋、永和、新店、三重、中和、新莊、蘆洲及土城區，從原本的33％調升至36％。

其他五都方面，台中市除了霧峰、東勢、新社等7個行政區，仍維持原課稅比率外，其他行政區均上調1至3個百分點。

另外，台南市東區上調2個百分點，北區、南區、安南、安平及中西區等行政區則微幅上調1個百分點。

高雄市方面，今年僅調升左營區、大寮區及路竹區的課稅比率，分別調升1至2個百分點。

但上月買氣全台回溫 新北反彈43％最多

3月建物買賣移轉棟數昨出爐，台北、新北、桃園及台南市均大幅成長。新北市從2月2650棟成長到3月3815棟，月增43.96％最多，台北市雖也成長17.7％，但第1季卻比去年同期下滑2成，僅6478棟，創下史上新低交易量。學者認為，交易量嚴重衰退，房市令人憂心。

建物買賣移轉棟數可反映房市交易熱度，3月以新北市反彈幅度最高，桃園月增41.8％，台南市則成長29.4％，台北市也成長17.7％，但甲山林廣告總經理張境在認為，2月份實質交易天數少，3月交易量回溫屬正常現象。
張境在認為，房地合一稅制走向稍見明朗，若能如期立法通過，影響房市交易的干擾因素將塵埃落定，被壓抑的買氣有可能就會回來，由於資訊暢達，房市很難再有南北差距，預估第1季買氣仍呈溫和走勢。

房地合一利空出盡
台北市3月移轉棟數月增17.7％，中信房屋副總經理劉天仁表示，雖市場低迷，但整體購屋意願是增加的，估全台買氣會慢慢回溫，北市買氣會較去年增加10∼15％，只要守住單月2.6萬棟的交易量，今年房市就會優於去年。

移轉量民眾稱無感
但台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為，比起去年，今年國內外政經環境「沒有更壞的消息」，第1季交易量竟比去年同期衰退21.13％，顯見交易量持續萎縮，確實值得令人憂心。
民眾呼應學者看法，新北市民黃先生表示，近幾年都有房市泡沫化的風聲，在房價沒有跌、薪水沒有漲的情況下，即便交易量回溫，也不會加強購屋動機，畢竟連付頭期款的能力都沒有。台北市萬華區民眾林杰德說，買賣移轉量對一般市民根本無感，今年應會延續去年買氣，房價持平或略降。
彭建文指，無論投資或自住，有買房動機的人仍不少，但大家都認為價格在相對高點，議價率僅13∼15％，如果建商仍然不願釋出較大的讓利空間，自然衝不出交易量。

機捷利多桃園樂觀
桃園3月移轉棟數大反彈，全國不動產總經理石吉平樂觀分析，桃園市已為北北基桃生活圈，年底有機場捷運通車利多，加上房價基期相對低，房地合一稅成形後，屋主也有軟化心態，預估第2季桃園交易量會逐步放大。


自由時報
Q1房屋買賣移轉棟數 雙北、高雄創首季新低

五都地政局昨陸續發布買賣移轉棟數，台北市、新北市、桃園市、台南市及高雄市依序為2179、3815、2846、1515及2897棟，分別較上月成長18%、44%、42%、29%及47%，不過，均較去年同期衰退，其中雙北市、高雄市首季買賣移轉棟數紛創下調查以來第1季新低紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於農曆期間落於2月下旬，市場恢復正常交易軌道的時間點較晚，反應在買賣移轉棟數上就可發現，台北、桃園、台南市的移轉量，分別較去年同期3月衰退21%、26%與14%，但仍較2月增加18%-42%不等的幅度。

3月移轉量均衰退
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，即便3月雙北市買賣移轉棟數分別站穩至2000戶、4000戶，不過仍雙雙創下調查以來3月新低紀錄。
即便3月五都買賣移轉棟數均較2月成長，不過，相較去年同期台北市、新北市、桃園市、台南市及高雄市，衰退幅度仍有21%、24%、26%、14%及16%。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰更指出，五都中仍有三都，包括台北市、新北市及高雄市第1季買賣移轉棟數僅6478棟、1萬1036棟及7847棟，均創下調查以來第1季新低紀錄。

若觀察歷年第1季買賣移轉棟數，台北市竟跌破7000棟大關，僅6478棟，新北市更僅剛好跨過1.1萬棟大關。全國不動產企研室主任張瀞勻分析，今年2月窒息的買氣是造成今年第1季移轉棟數創新低的主因，即便3月買氣回升，仍較去年同期衰退。

持有稅加重，北市信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」房價也撐不住？內政部實價網最新揭露資訊，去年12月，232.15坪的12樓，以總價4.75億元、每坪約242.8萬元的交易實價紀錄，創該豪宅實價揭露以來新低紀錄。對照去年10月，4樓以每坪約260萬元交易，每坪價差約17.2萬元，總價則差距近4000萬元。

對照地籍資料，該戶為預售時購買的陳姓屋主轉售，非建商直接出售，新買家則為政達龍投資，董事長何政廷是永豐餘集團大股東。房仲業者推測，因是第一手屋主擔心受到豪宅稅、囤房稅等政策重擊，考量未來持有稅逐年加重，不如趁早獲利了結。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，該豪宅在內政部實價網上計有9筆揭露資訊，其中價格最高的1筆要屬去年7月交易的4樓，總價約8.68億元，坪數約342.5坪，拆算每坪單價約290.5萬元，創北市信義計畫區豪宅新高單價紀錄。
過去幾年最熱門的豪宅，在近期表現疲軟，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨解釋，除持有稅的稅基調整，讓豪宅購屋人產生壓力外，國稅局積極針對購屋民眾的金流、銀行貸款成數縮減，加上未來房地合一稅上路後，豪宅勢必中招，種種因素都讓購屋意願大幅滑落，影響所及，買氣與價格表現自然差強人意，短期內想要再看到豪宅產品百家爭鳴的情景，可能不大容易。

仲量聯行昨天公布第1季商用不動產調查報告，第1季台北市A級辦公室租賃需求穩定，出租空間達5896坪，且部分房東調高租金，北市辦公室平均每坪月租金2577元，小漲0.4%，為7年來租金新高，隨經濟轉好，辦公室租金可望穩定成長。

仲量聯行分析，辦公室租金與經濟、企業發展有顯著正相關，由於全球經濟回穩，國內景氣總燈號今年1月轉至綠燈，加上就業率、薪資提高，物聯網及全球電子通訊產品需求持續增加，在國內工業生產帶動下，經濟成長率可達3.78%，帶動企業辦公室需求。

仲量聯行副總林大喬指出，第1季主要商業區租賃需求多是企業租戶，中小型辦公空間需求較大；新租約集中在信義區和非核心商業區，例如今年4月底潤泰創新在南港車站即將完工落成辦公大樓，已有97%以上辦公室被2家外商公司承租，每坪月租金直逼2000元，創下南港區域天價。

據了解，其中一間外商公司就是英特爾（Intel），一次租用13個樓層，最快11月進駐。

林大喬分析，各行各業辦公室需求增加、出租市場穩定，預期今年北市辦公室租金可成長2%至3%。不過，今年將新增供給8萬坪，下半年辦公室出租壓力大，不少大面積企業租戶因北市中心租金貴，開始評估大直、內湖、南港等區域，也可能出現企業往外移動的效應。

內政部2015年4月1日不動產實價查詢網揭露新一批資料，市場高價亮點幾乎絕跡，其中最值得注意的部分是，國內總價最高的豪宅社區「皇翔御琚」出現房價修正，根據2014年12月份資料來看，12樓首次跌破250萬，僅有242.8萬，總價也是目前揭露的9筆資料中，最低的一筆。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，政府棒打出頭鳥，針對豪宅積極打壓，除了讓買氣受到影響，價格也因此出現波動。

徐佳馨分析，過去幾年最熱門的豪宅，在近期表現疲軟，除了持有稅的稅基調整，讓豪宅購屋人產生壓力外，國稅局積極起底購屋人金流、銀行貸款成數縮減，加上未來房地合一稅上路後，豪宅勢必中招，種種因素都讓購屋意願大幅滑落，影響所及，買氣與價格表現自然差強人意，短期內想要再看到豪宅產品百家爭鳴的情景，可能不大容易。

除了豪宅外，本次也有101大樓的租金揭露，71、72樓單坪租金僅3400元，雖然相較於周邊高出許多，不過若以CP值來看，101高樓層租金單價僅比周邊辦公室高出一千餘元，對於大企業來說，算是相當划算的選擇。

在政府和民間大量投入高鐵特區建設時，台中市長林佳龍28日出席富旺國際《2015 RICH計劃》聯合酒會時再度強調，一個副都心、兩條河川、三鐵共構、四條快速道路，五座橋建設烏日副都心的決心。
再加上民間企業國泰人壽取得高鐵站區占地1萬1209坪的開發案，將打造一座結合電子商務、物流、觀光休閒、產品銷售、企業總部的綜合園區。另外，在信義計畫區擁有商場成功開發與經營盛名的ATT集團，也在103年底取得高鐵特區購物專區1.52萬坪的土地，預料將複製台北信義計畫區的成功開發經驗，為烏日副都心帶來更多商機。
而中科、精密園區、工業區的就業人口大量移入，旭光國小將由成功嶺的校地遷至高鐵重劃區的新址，預計在104學年度正式招生；正在施工中的林新醫院烏日分院則於105年開幕，也讓高鐵重劃區的生活機能更加完善。
富旺國際28日於烏日高鐵特區「世界之翼」接待會館，舉辦《2015 RICH計劃》聯合酒會，中台灣標竿四案正式亮相。董事長林正雄表示，房地產的選擇，首重地段，再來即是交通建設；富旺中台灣所推出的4個個案，無論是烏日高鐵區、北屯松竹商圈、美術館特區皆為極有未來性的地段，其中又以烏日高鐵特區最受矚目。
他說，在林佳龍巿長的都巿計畫裡，烏日將成為中彰投的門戶。烏彰副都心於烏日高鐵站規畫轉運站，高鐵、台鐵、捷運三鐵共站，國一、國三、國六三條高速公路在此交會，當高鐵彰化田中站完成並與新烏日站接軌後，加上台鐵山線和海線在此會合，透過台鐵高架捷運化，推動跨越烏溪大橋，烏日高鐵特定區及烏溪兩岸，將成為中彰共同生活圈的交通與發展核心。
他說，烏日高鐵特區「世界之翼」個案，擁有生態公園與河岸無敵景觀，雙塔地標的設計，凌空拔地100米，將是烏日副都心未來最高的地標建築，並於頂層打造一座美侖美奐的天空之橋，不僅可連結二棟建築，還能俯瞰壯麗的巿容景觀。
「世界之翼」個案由國內知名的成中恆營造興建，卓越的品保團隊，勢必打造「世界之翼」成為富旺最具代表性的建築。
林正雄說，以台灣高鐵目前平均每天搭乘人次13萬計算，一年近5000萬人次，可以在烏日高鐵站欣賞到這座25層指標性的擎天建築。至於富旺國際同樣位於烏日地區的另一建案「天藍」，產品定位則為首購族群、小資族，其基地鄰近東園國小、溪南國中，可欣賞烏溪河岸美景。
林正雄認為，高鐵沿線的發展，從板橋站、青埔站、竹北站的上漲趨勢，可見烏日高鐵站的潛力，其鄰近國道3號、中彰74號快速道路，交通便捷性高，加上近幾年來捷運周邊宅巿場反應持續看好，南台中的「烏日副都心」未來發展備受看好。

據中國指數研究院報導：根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查資料，2015年3月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10523元/平方米，環比小幅下跌0.15%。從漲跌城市個數看，43個城市環比上漲，55個城市環比下跌，2個城市環比持平。與上月相比，本月價格環比上漲的城市數量增加4個，其中漲幅在1%以上的城市有7個，較上月增加5個；本月價格環比下跌的城市數量較上月減少6個，其中跌幅在1%以上的有9個，較上月減少8個。

同比來看，全國100個城市住宅均價與2014年3月相比下跌4.35%，跌幅較上月擴大0.51個百分點。按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為6931元/平方米，環比上漲0.1%，同比下跌4.73%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為18938元/平方米，環比小幅下跌0.1%；同比繼續下跌，跌幅較上月擴大0.74個百分點，至3.19%。


2015年3月，全國100個城市住宅均價環比小幅下跌0.15%，跌幅較上月收窄0.09個百分點，同比下跌4.35%，跌幅擴大0.51個百分點；十大城市住宅均價環比微跌0.1%，跌幅收窄0.07個百分點，同比下跌3.19%，跌幅擴大0.74個百分點。整體市場表現看，3月“小陽春”如期而至，樓市整體環境向好，房企採取積極銷售策略，去化節奏加快，庫存小幅下降，儘管百城住宅均價仍小幅下跌，但跌幅均有所收窄。

3月初，兩會積極表態穩定房地產消費，貸款利率下調、公積金貸款政策放寬等一系列利好政策出臺；月末，國土資源部、住房和城鄉建設部、央行、銀監會、財政部、國稅總局多部委針對住房市場的多輪政策密集出臺，部分政策寬鬆程度甚至接近2009年，通過降低首付款比例、降低二手房交易稅負、優化住房及用地供應，助力庫存消化，促進房地產市場穩定發展。展望未來，與房地產相關的各類穩消費政策已基本完備，若各城市能夠切實落實和執行，將有力刺激市場去化，促進樓市平穩健康發展。

0 4月1日，新政後上海土地市場迎來第一拍，松江區新橋鎮陳春路一號A-1地塊結束掛牌進入現場競價環節。

規劃顯示，上述地塊東至13-01B地塊，南至河道，西至明興路，北至陳春公路；總出讓面積72998平方米，容積率1.6，起始總價11.68億元，地塊樓板價為10000元/平方米。

上述地產共吸引了包括?基、中駿、大名城、金地與中電建及平安聯合體、首創、遠洋、象嶼、建發聯合體、新城、保利等企業參與競拍。

最終，經過100多輪的競價，由4號金地、中電建、平安聯合體以20.12億元的總價拿下，溢價72.2%。

對於金地聯合體此番拿下該地塊，上海德祐地產研究總監陸騎麟向媒體表示，單就價格來說，屬於比較偏高的價格。

“因為該專案如果定位高端的話，價格還算合理，但以1.6的容積率來說，今後沒法做成偏高端的樓盤，未來項目銷售還是有一定的壓力”。

陸騎麟進一步表示，目前松江區域公寓房的價格在2萬至2.5萬之間，而此次金地聯合所項目今後入市價格將必然超過該均價，不然就沒法達到理想的盈利點。

而之所以以較高價格拿地，陸騎麟稱，受330政策影響，市場優勢變得更為明顯，所以企業在拿地的時候還是有一定的衝動性在裡面。

不過，即便帶有衝動性，但陸騎麟認為經過前面幾輪的壓力後，企業的佈局戰略基本都是回歸到一線城市，因此未來一線城市住宅地塊仍將具有較高的關注度。


事實上，此次土拍動作，除是新政後上海出讓的首宗地塊外，也是此次拿地東家金地繼1、2月份大舉拿地後，4月再次於一線城市奪地。

大舉拿地，在相關分析看來或主要是為新提出的核心員工跟投辦法準備“彈藥”。

分析曾認為，金地近年銷售推進相對平淡，2014年金地累計實現銷售面積389萬平方米，銷售金額490.4億元，同比分別增長8.12%和8.88%。金地推出的跟投制度或使得金地加快拿地步伐，對其後期經營也能產生改善性作用。

金地相關人士還表示，今年金地主要是深耕已佈局區域，謹慎看待三四線城市。

鏈家地產市場研究部張旭認為，本輪組合拳政策偏向支援二套合理改善型需求，且放鬆幅度超過此前各界預期。

王鵬深刻感受到330稅費調整政策所帶來的利好。

王鵬是21世紀不動產北京安信瑞德藍籌名座一店一名店經理。在330稅費調整政策出臺當天晚上，王鵬所在的門店共簽了三個大單。“除了一單是剛性需求以外，另外兩單都是因為營業稅減免和二套房首付降低利好政策成交的。”王鵬說。

鏈家地產調研稱，根據門店所反應的情況，新政出臺後首日市場表現整體較為理性。首先，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經看好房子的剛需客戶，實際成交價格保持平穩；其次，部分區域2到5年房源增多，且這部分房源業主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內。從市場整體情況來看，買賣雙方表現較為理性，並未因新政出臺而出現恐慌。

政策利好成交較易

王鵬口中的兩單成交，一單總價為480萬，另一單總價為320萬。由於營業稅從滿五年減免調整為滿兩年減免，這兩套房分別可省下15萬和7萬的稅費。

“此前，業主與買家談了很久都因價格問題沒有達成一致，但330政策出臺後，一方面業主認為符合自己的心理價位，另一方面買家也覺得省下一大筆稅費，入市心態也開始積極。”王鵬告訴21世紀經濟報導記者，330政策出臺後，他們門店接待的購房者至少增加了50%，電話來訪量也增加了20%。

鏈家地產市場研究部張旭認為，本輪組合拳政策偏向支援二套合理改善型需求，且放鬆幅度超過此前各界預期。

從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統一為40%，此後一直處於上升趨勢，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%水準。此次二套房首付比例重回2010年以前水準，以購一套總價200萬元的二手房為例，首付金額可下降60萬之多。

從歷史情況看，營業稅政策也全面回到2009年的。據鏈家地產測算，北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業稅，如果營業稅“五改二”政策落地，交納營業稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負擔將會有所降低。

另外，從鏈家地產對北京一線經紀人的調研來看，3月換房需求在整個需求中的占比約為70%。也就是說，二套首付比例降低和營業稅新政落地，將會引導更多的低稅房源入市，改善性需求入市的步伐也會大大加快，二手房市場也將會更加活躍。

張旭認為，在成交旺盛的情況下，利好政策對市場情緒的帶動將會比較明顯，3月有望成為北京市場本輪調整的拐點，預計二季度及下半年北京房價將會出現較為明顯的反彈。

不過，值得指出的是，目前北京二手房交易中個人所得稅稅負較高，再加上限購政策的持續執行，北京等大城市的購房需求依然在被抑制之中，不排除未來政策還存在繼續放鬆的空間。

部分業主開始抬價

需求踴躍也有另外一面表現，王鵬也注意到，要求抬價的業主也在增加。

就在330政策出臺當天，王鵬所在的區域另外一家門店成交了一套標的500萬的房子。但由於四家仲介手裡都有客戶，最終，在當天晚上加價20萬成交。

王鵬深刻感受到市場的變化。他告訴21世紀經濟報導記者，去年，業主的房子一般會掛牌3-4個月才可能成交，而成交的前提也是業主同意降價10%-20%。但這種場景可能在未來估計很難看到。

以王鵬的經驗判斷，以業主和購房者心理預期來看，二手房市場未來至少有10%的漲價空間。

張旭也認為，雖然能夠直接受惠於此輪政策利好的購房者數量有限，稅費成本下降幅度也並不大，但政策對於預期的影響仍將使市場整體交易熱情，尤其是改善型需求的入市積極性得到提振，促使未來成交量進一步上升，不排除二季度或下半年房價出現一定上漲的可能性。

我愛我家提供的資料顯示，截至3月29日，北京市3月份二手房網簽量9648套，比2月份同期增長11.25%，比去年3月同期增長16.58%；網簽面積86.69萬平，比2月份同期增長10.19%，比去年3月同期增長13.36%。按照現階段的網簽量增速，預計3月全月北京市二手房網簽量將達到萬套以上。

在價格方面，據偉業我愛我家市場研究院統計，截至3月29日，北京市二手房月度成交均價為30439元/平，比2月份均價增長4.09%，比去年3月回落6.34%。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從現階段北京市二手房市場的量價情況來看，今年的陽春三月，在去年4季度各項利好逐步釋放的情況下，隨著天氣的轉暖，二手房市場成交量逐步上升，成交價格環比也將出現3%-4%左右幅度的上漲。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，3月份截至29日，我愛我家在北京區域達成的合同簽訂量比2月份同期增長了149.89%，比去年3月同期增長101.39%。由於網簽的滯後性，這些已經簽訂的合同將在4月份在網簽量上有所體現，由此推斷，4月份的二手房網簽量還將再度攀高。

北京樓市在930新政、公積金新政、普通住宅標準調整、兩次降息、一次降准等多重利好的影響下，已經出現了明顯的成交量反彈，在成交量顯著反彈的情況下，市場價格目前同比雖然仍是回落，但已經明顯止跌企穩。


亞豪機構市場總監郭毅分析，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費政策極大的抑制了購房時間在5年以內的二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營業稅調整後，稅費的降低將有助於拉動一輪購房時間在2年-5年之間的二手次新房交易。

不過，郭毅也注意到，本次稅費調整並未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負最重的稅種，目前這一稅種的徵收標準是5年以內房產，（銷售價格-房產原值）×20%，房產滿5年且為家庭唯一住房才會免征。二手個稅未如預期中一樣，與營業稅同步下調，無疑將會在一定程度上影響到對於二手市場交易量的拉動力度和效果，也說明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調整空間。

　中國指數研究院資料顯示，2014年房地產信託資產規模突破1.3萬億元，仍是房地產融資的重要組成部分。

　　資料還顯示，2014年國內房地產投資增速繼續放緩，房地產行業融資規模增速有所下降；同時，國內貸款在房地產資金來源中的比例繼續保持小幅下降，房地產直接融資比例顯著提升。

　　中指院認為，結合國內房地產投融資需求和國外成熟房地產金融發展進程來看，REITs將逐漸成為未來中國房地產信託的發展趨勢。隨著中信啟航的成功上市和最近住建部支持REITs試點的檔出臺，中國地產金融開始加速向REITs轉型。

“萬科今年開始不再進入新的城市，已經進入的城市我們則不會放棄。”3月31日，萬科執行副總裁、CFO王文金對21世紀經濟報導記者透露。

從萬科2014年年報可以看到，萬科目前已進入約66個城市，基本涵蓋所有的一二線城市及部分三四線城市，不再進入新的城市，意味著萬科也在收縮戰線，集中於一二線經營。

這是絕大多數開發商的選擇。住宅開發市場的整體下滑及局部過剩，以及向商業消費、養老度假、眾創出租等業務的轉型，決定了只有一二線城市才有發展的機會。

而此次3•30新政，則直擊一二線城市的庫存痛點，將大戶型、改善型消費大幅釋放。那些早已搶先佈局一二線的開發商，2015年可能因此迎來業績的明顯增長。

漲價OR加速出貨？

3•30新政後僅一天，一線城市的樓市便有了反應。

在廣州、深圳，二手房業主的反應最為激烈，反價、反悔多有發生；而在北京，多家知名房企立刻開啟了借勢行銷，推出限時優惠活動；上海則在4月1日拍出了高溢價地塊，顯示房企的信心似乎在增強。

銀行在一線城市的動作也明顯快於其他城市。目前北京工行、建行、招行、光大銀行、浙商銀行已開始執行最低首付比例40%的新政；在廣州，工行、招行、建行等數家銀行開始執行新政，二套房首付最低下調至四成。

融360房貸分析師袁媛認為，對於此次新政，銀行需要一段時間反應，預計新政全部落實還需一個月左右的時間。

深圳美聯物業人士說，新政出臺短短兩日，二手市場已即時做出反應，樓盤反價、惜售現象迅速襲來，業主態度堅挺，而購房者亦不惜高價入市；一手市場方面，據美聯物業統計，4月份深圳預計有21個項目入市銷售。其認為，政策面已迎來2009年以來最為寬鬆的時期，購房視窗已經步步打開。

綜合對開發商和仲介人士的調查，顯示目前二手房業主要比新房開發商更加樂觀。“新政尤其是稅收優惠作用很直接，一些已經在看房的人馬上就可以減免一大筆稅費，成交變得更容易了。”深圳一開發商人士說。

但開發商普遍不敢太樂觀。新政出臺後，萬科首先發起“24小時不漲價，24小時不打烊”活動，參與公司包括北京、瀋陽、大連、太原、煙臺等。

北京龍湖針對四個樓盤推出了首付限時特惠的活動，並將持續至4月底；合生、首開等房企的部分專案也在北京發起了不漲價、不打烊的限時銷售活動。

“開發商目前仍是以去庫存、加速出貨為主，畢竟大家手裡的存貨太多，而新政帶動的需求是有限的。”華東一家大型房企內部人士說。

新政將對一線及部分二線城市起到帶動作用。中信建投分析師蘇雪晶指出，16大重點城市在春節後已經連續五周環比回升，其中一線、二線城市上周環比增速繼續維持在雙位數，隨著推貨意願增強以及政策環境改善，今年的小陽春必將如期而至。

方正證券指出，3•30新政意欲通過提振購房剛需來消化房地產庫存、穩定房價預期，從而起到穩增長與控風險並舉的作用。但預計其效果可能會加劇房地產市場的區域分化，一線城市房地產市場短期受益更明顯。

一二線的機會與風險

申銀萬國（香港）分析師Kris Li指出，根據行業最大開發商萬科的資料顯示，在其購房者中，首套房購房者僅占30%左右，而二套房購房者比例約占50%-60%。本輪政策紅利對於目前低迷的房地產市場將產生非常大的帶動作用，期待本輪銷售旺季的銷售表現（一般從3月底至7月初）。

但這種帶動可能只發生在一二線城市。從萬科、保利的銷售佈局來看，其銷售面積的80%以上位於一二線城市。

包括上述公司在內，開發商都已有意識地調整城市戰略。在3月30日的業績交流會上，遠洋地產總裁李明指出，要全面退出三線城市，更關注一二線的舊城改造；恆大地產總裁夏海鈞則介紹，恆大從2012年就開始轉向一二線，目前一二線城市土地儲備占比46.88%，三四線占比53.11%。

此前，富力、保利、碧桂園、華潤等房企均表示要全面回歸一二線，而富力更表示只關注一二線，尤其是一線城市的投資機會。

Kris Li判斷，佈局一二線城市且定位高端商品房的開發商如融創、中海外、龍湖、遠洋、合景泰富、華潤置地將成為本輪政策紅利的主要獲益者。相反，對於定位普通居民住宅且佈局三四線城市的開發商如恆大和碧桂園的帶動將非常有限。

東方證券分析師竺勁認為，地產開發商將受益於去庫存帶來的財務狀況改善，如萬科、保利、招商等公司。以萬科為例，其2014年毛利率和ROE都出現了下滑，譚華傑預計萬科的毛利率及ROE水準將從2016年起重新往上走。


與此同時，進入一二線城市尤其是地價高企的一線城市也存在很大的風險。譚華傑指出，由於地價在2014年出現了暴漲，目前一線城市地價普遍太高，去年四季度來看，14個主要城市的土地平均價格比一年前上升了71.9%，這是一個非常大的漲幅；同時，一線城市地價占房價的比例上升到了66%，從全世界來看，這也是地價占房價比最高的水準之一。

譚華傑說，這樣一個價格包含了非常大的風險，尤其是北京一些區域的地塊，地價已經超過了周邊在售樓盤的價格，這個地價要求房價必須上漲一倍，而且必須在三年之內完成上漲，這個項目才有可能獲得正常的盈利。而萬科認為這種情況出現的可能性很小，因此在這段時間買這種地的公司會要承擔相當大的經營風險。

再有內房股引入內地保險公司做股東，碧桂園（02007）昨天宣布，以折讓一成價格，向中國平安保險（02318）配售22.36億新股，令其成為持股9.9%的第二大股東，籌資近63億元。碧桂園今日復牌，而平保昨天收報94.45元，升1.34%。

作價2.816元 折讓一成

今次配售每股作價2.816元，較碧桂園停牌前收市價3.13元折讓10.03%。交易完成後，碧桂園副主席楊惠妍的持股份額將攤薄至53.6%，而碧桂園創始人之一、現任執行董事楊貳珠的持股將攤薄至4.51%，退為第三大股東。

雙方還同時宣布將進行戰略合作，將在不動產方面共同尋找新項目並研究合作模式，平保將繼續為碧桂園融資提供便利。另外，平保還將在碧桂園逾200多個項目、逾35萬戶業主的資源上尋求社區業務。

遠洋地產（03377）數年前已引入中國人壽（02628），國壽其後多番增持後更成為大股東；以深圳為基地的生命人壽，則為佳兆業（01638）主要股東之一。

平保復星競投澳媒Investa

此外，澳洲媒體The Australian報道稱，平保和復星國際（00656）均擬競投摩根士丹利旗下的澳洲地產商Investa，估值為89億澳元（約526.6億元），Investa未來兩周內將從超過40名投資者中篩選一份名單。

空置率僅3.8% 九七後新低

近年政府推出的土地項目逐步落成，差餉物業估價署預測，2016年私宅落成量將是2004年以來首度突破2萬伙，達2.014萬伙，創12年新高，按年更大增51.5%；元朗將成為重災區，估計有逾5200伙落成。不過，因去年整體空置率僅3.8%，屬上世紀1997年之後最低，加上今年落成量只有約1.33萬伙，未達每年需求約1.8萬至1.9萬伙，預料空置率偏低情況難以改善。有學者預料，今年租金和樓價仍有5%至10%升幅。

差餉物業估價署昨天公布《香港物業報告2015》初步數據，私宅明年預料有2.014萬伙落成，較2015年增加51.5%，其中91%屬於實用面積不足1076方呎的中小型單位，佔約1.833萬伙，較2015年的1.02萬伙增加約八成，數量屬2005年以來最多；大型單位則料有1810伙在明年落成，按年減少約42%。

元朗西貢重災區

未來住宅供應側重於新界區，差估署指出，今年約有一半落成量屬新界區，明年將進一步增至71%；至於明年供應最多的地區，將為元朗和西貢區，其中元朗區佔26%，即約5200伙；西貢區亦有約24%，即約4800伙。

事實上，明年有多個大型項目落成，都將令落成量增加，其中新地（00016）正申請預售樓花的元朗峻巒1A至1C期，預料明年1月底落成，共提供約1027伙；同系元朗Grand YOHO估計11月底落成，涉1114伙。西貢區亦有多個矚目項目，例如新世界發展（00017）THE CLEARWATER BAY（680伙），以及長和（00001）的將軍澳峻瀅II期（872伙）等。

此外，2014年落成量雖有1.57萬伙，較2013年增加90.5%，但空置率不升反降，跌至3.8%，為1997年後首次跌破4%，較2002和2003年的6.8%高位，更下跌3個百分點。中小型單位和大單位的空置率同步下跌，中小型單位的空置率更跌至3.5%，同屬17年最低。

租售價料升逾5%

長策會成員兼理大建築及房地產學系教授許智文表示，申請居屋和輪候公屋的人數不斷創新高，可見住宅供應仍未能回應龐大需求，估計空置率暫時仍將在低於4%的危險水平徘徊。由於空置率低，意味仍有市民願以高價買樓和租樓，預料今年住宅租金和售價仍可升5至10%，以中小型住宅升幅較顯著。

他相信，未來數年落成量須保持逾2萬伙，空置率才可望回升至約4%。

差餉物業估價署昨天公布《香港物業報告2015》初步數據，預計2015年甲級寫字樓落成量按年增加98.9%，至184.06萬方呎，創7年新高；私人商業樓宇則增加80.7%，至110.87萬方呎，創9年新高。

甲級寫字樓2015年預計落成量中，有75%位於九龍；而2016年預計落成的161.46萬方呎中，有35%即56.51萬方呎位於觀塘。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，目前觀塘區甲級寫字樓呎租為25至35元，政府正發展東九龍為第二個核心商業區，日後該區需求將大幅增加，因此新增樓面對租金影響不大。據觀察，東九龍甲級寫字樓現時空置率僅約5%。

至於私人商業樓宇，2015年預計落成量中，有21.36%即23.68萬方呎位於灣仔；2016年預計落成量則為130.24萬方呎，當中25%即32.56萬方呎位於元朗。黃漢成認為，商舖多年來供不應求，而且新增樓面中有部分僅是補充之前拆卸的樓面，再加上灣仔區居民消費力高，對租金有支持，元朗區則可受惠於自由行消費模式改變，因此新增樓面不會為租金帶來壓力。

多區居屋錄得高價成交，刺激未補地價居屋亦出現搶購潮。房委會資料顯示，筲箕灣東濤苑登上全港綠表居屋王，屋苑一個高層單位，新近以628萬元售出。而樂富德強苑則有中層戶以595萬元易手，晉身九龍綠表居屋王。至於公屋第二市場呎價亦首度突破6000元，鴨脷洲利東邨打破屋苑保持的公屋呎價紀錄，最新造6377元。

房委會數據顯示，3月有79宗居屋及公屋第二市場成交，其中14宗來自港島區，其中東濤苑較為矚目。

市場消息指出，東濤苑C座高層4室，實用面積666方呎，以綠表價628萬元成交，成為全港綠表居屋王，實呎9429元。

德強苑九龍綠表稱王

另外，九龍區綠表居屋新紀錄由樂富德強苑造出。房委會資料顯示，屋苑一個中層單位，實用面積656方呎，以595萬元成交，實呎9070元。今次成交取代黃大仙啟德花園今年2月造出的569萬元紀錄，成為九龍綠表居屋成交價新高。

公屋方面，第二市場呎價首度升穿6000元。鴨脷洲利東邨一個中層單位，實用面積381方呎，未補地價以243萬元成交，實呎高見6378元，創全港公屋綠表市場新高紀錄，並把同樣由利東邨創下的5939元舊紀錄推高7.4%。

高緯環球發布的最新《全球投資指南》指出，去年全球物業投資金額下跌6.3%至12,100億美元（約94,380億港元），為5年來首次錄得跌幅，其中亞太區更跌23.6%，該行預期今年數字可望回升。

而以區域劃分，去年亞太區（包括中國土地銷售）表現欠佳，投資金額按年下跌23.6%，至第4季才再回升。報告指，亞太區的投資趨勢屬混合性市場，中國土地銷售下跌引致投資減少，新加坡、香港和馬來西亞均錄頗大跌幅，但澳洲、新西蘭、韓國和印度仍然上升。

高緯環球亞太區研究主管Sigrid Zialcita指，去年中國、新加坡和香港均實行樓市降溫措施，反令資金流向東京、首爾和悉尼，加上這些地區的基本層面改善，收益率更為理想。同時亞洲投資者繼續傾向在倫敦和紐約增持資產。

跨境投資 美最強中國居次

跨境投資方面，美國自09年以來首次重回第一名，去年投資金額達390.6億美元，按年升16.2%，緊次為中國，兩國主導全球投資活動6成市場份額。而去年新加坡成跨界資本的第3大來源。就全球而言，亞太區為跨境資本的第2大來源，佔一半以上屬區內投資。

而首20強投資目標國家，有8個位於亞太區，包括中國、日本、澳洲、韓國、及印度等。城市方面，最大投資目標是紐約，繼而為倫敦、東京、洛杉磯和三藩市。

Zialcita認為，投資者普遍傾向持有和流入具穩定收益來源的資產市場，預期今年大部分市場仍健康並進一步改善，預計全球物業投資金額將上升11%，達13,400億美元，增長主要由歐洲和美國帶領。

另外，中央政府推出措施進一步刺激企業增長，對國際投資者來說，現在或是適合時機增加到中國投資。目前，上海和北京等一綫城市為例，主要的投資機會是甲級商廈，二綫城市會是零售業。鄰近一綫城市的地區，例如蘇州和杭州都會是首選的投資地點。

港府近年大增土地供應，今明兩年進入收成期。差餉物業估價署昨日公布數據，預測今年私宅落成量13,290伙，明年更會飆升至20,140伙，按年急增逾五成，創12年新高之餘，當中逾九成更是中小型單位。學者提醒，樓市明年即將供求平衡，加上息口上升及經濟環境轉差等因素，預測明年樓價將跌最多20%。不過，香港中文大學同日公布的調查顯示，近八成市民認為未來一年樓價將和現時差不多甚或上升。


多年以來，雖然政府積極推地，但無奈「遠水不能救近火」，令致近年樓市依然處於供不應求的窘境，但這個局面終可望於一年至兩年內來打破。差餉物業估價署昨公布「香港物業報告2015」初步資料，預測今年落成量約13,290伙，雖然較2014年約15,720伙少15.46%，但明年數量將急增至20,140伙，按年急升51.54%，為2003年沙士26,040伙後，12年新高紀錄。


值得留意是，今明兩年的私宅落成量中，大部分屬於實用面積在100平米(1,076方呎)以下的中小型單位，今年為10,190伙，佔比例76.67%，明年更達18,330伙，佔比例升至91%，明年中小型單位供應之多，同樣創下2004年後的12年新高。


新界區供應比率升至71%


與此同時，今年新落成的單位中，有一半坐落於新界區，其中沙田及九龍城分別佔16%及19%，2016年新界區比例更升至71%，當中西貢及元朗分別佔24%及26%。


潘永祥料租金率先受壓


對此，城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，樓市明年將回復供求平衡，而落成量大增，首當其衝是租金，因為租盤增加下，租金亦失去上升動力，升幅勢將受壓，特別中小型單位落成量多，市場更可能出現減租情況，預測明年租金可能回落10%。在租金回落，以及香港旅遊業發展不景導致的經濟轉弱、明年息口回升等各項負面因素影響下，預測明年樓價將回落10%至15%。


美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府多年來積極推地下，明年終見兩萬伙落成。若以三年供應量去統計，2014年至預測2016年的三年落成量，合共錄約49,149伙，即平均每年約16,383伙，比起之前3年(2011年至2013年)合共27,852伙，即平均每年9,284伙，大幅急升約76.5%。


劉嘉輝指，由於明年落成量大幅回升，在30個月的預售樓花期配合下，預期一手樓花供應將繼續上升，今年可推售的單位數目將逾2萬伙。翻查資料，政府近年銳意增加供應，未來並會持續穩定地向市場供應足夠土地，長遠房屋策略提出10年建屋48萬個單位的目標，而政府每年私宅供應目標為1.9萬伙。


其餘寫字樓部分，差估署統計，去年落成量10.4萬平米，按年少16%，甲廈落成量為8.6萬平米，當中約69%位於沙田和荃灣區，由於去年使用量達到15.3萬平米，較落成量更多，令空置率回落至6.3%。


寫字樓2年增近40萬平米


差估署認為，今明兩年寫字樓落成量將都大增，主要集中在九龍，今年達21.9萬平米，明年達17萬平米，因此估計空置量將回升，寫字樓租金將受壓。