業者宣稱包租獲利 專家：風險高

房市不景氣，桃園有房仲「夾縫中求生存」，舉辦房產投資講座，宣稱民眾可買到低於市價的房屋，由該團隊包租後再出售獲利。上課民眾認為這是公開炒房，專家則提醒，這種灰色地帶的投資方式風險很高。

在桃園成立5年的積富房屋，去年10月開始舉辦多場免費講座，由積富集團首席總經理呂原富分享投資技巧，聲稱持有低於市價的房子，可協助民眾全貸甚至超貸，提供包租服務、最後高價賣出，甚至分享可找裝潢公司開發票做假帳，拉高支出成本的方式來節稅。記者出席的該場講座就有70~80人參與。
付費的VIP專業課程除傳授投資房產方法，也推薦低價物件並帶團看屋。

「曾1天賣掉15間」
該集團副總經理高維楚便說，舉辦講座可吸引潛在買家，曾創下1天帶看屋就賣掉15間房子。
呂原富坦言，政府打房之下，很多人找不到投資門路，加上自身房仲品牌不大，「不找自住客、鎖定投資客」才能提高成交率。不過到場聽演講的26歲民眾蕭琇嚴表示，感覺是公開炒房，且演講內容太多犯罪行為，例如做假帳、教民眾假裝自住來規避奢侈稅等，聽完後很不喜歡。
呂原富否認炒房，「只是從自己賺錢的經驗教人如何投資」，有不同看法是正常的，至少學員都很開心。
淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，這是業者「夾縫中求生存」，利用講座吸引有購屋需求的民眾，成為向賣方議價的籌碼，「多降價就優先幫你賣」，不過現在要超貸或全貸很困難，可能是騙人話術。
21世紀不動產法務部經理汪靜雯說，許多避稅方式遊走法律邊緣，現國稅局加強稽查，不合理就可能要補稅，且開假收據恐涉偽造文書，「民眾是納稅義務人，風險最後都自己承擔。」

預防「倒貨找接手」
房市專家Sway認為，主講人不應教不合法的招數，「正派經營的仲介不會這樣」，買低價屋風險高，屋況恐不佳，這種模式是「投資客倒貨找人接手」、「找人出錢買他們的房子」。

投資客辦線上教學
投資客辦講座拉下線的做法屢見不鮮，如王派宏也收費開課，帶學員團購；改從事代銷業的「帥過頭」除免費講座，還有線上教學課程直播。帥過頭說，他是用知名度換現金，講座完全不推銷產品，只在通訊軟體LINE群組上分享物件，獲利方式為出售後收5％仲介費，「代租代管」收1％服務費，之後若賣屋則收取4％仲介費。

投資退燒 首購課程轉熱

除投資客開設的房地產講座外，尚有大學推廣教育部及不動產教育訓練中心提供更專業的課程。但政府打房打到投資客「鳥獸散」，過去多人踴躍報考的相關證照課程，詢問度已減2成，改以首購買屋類課程較熱門。

考證照詢問度減
相較投資客授課的投機性質，由大學推出的課程相對令人放心，如中國文化大學推廣教育部規劃不少不動產課程，除專業證照考試，也有適合一般民眾的課，如「第一次買房就上手」、「都市更新實務」、「個人資產配置與投資操作策略」等。
文化大學推廣教育部工商管理處主任郭鴻益表示，3年前房市大好，專業證照課程的詢問度高，但政府打房後，約1年半前詢問度已減少2成。目前以首購買房類課程最熱門，學員年齡層很廣，報名人數穩定；投資類課程則改為出租內容，5年前剛開班時乏人問津，今年詢問度、報名數增3成。

創世紀師資專業
有勞委會、行政院和經濟部認證的創世紀不動產教育訓練中心，請來近100名律師、建築師、會計師等身分的講師，規劃逾100種課程，幾乎每天開課，以土地開發、稅制法規課程報名較踴躍，雖開放一般民眾參加，但因課程較專業艱深，學員75％是房產業者。
由於不少學員來自花東、金門、澎湖等地，該中心自去年6月開始，還將課程錄製後放上雲端，提供線上學習課程。創世紀顧問總經理林宏澔表示，該機構師資專業，皆教導民眾正確的觀念，不像坊間講座多是沒知識背景的人講簡單、譁眾取寵的內容。
曾在文化大學與創世紀教法拍課程的104法拍網總經理籃茂山則說，與學員之間僅單純授課，不會幫學員操盤或代標，以免引發爭議。

退休房仲 開班傳授技巧

這2年房產業者過得苦哈哈，考不動產證照的人隨之大減3分之1以上，卻有退休房仲主管開辦「房仲學苑」，在房子難賣之際，要業者趁機提升專業，以利逆境突圍。

內政部規定，想當房仲須先取得不動產經紀營業員證照，便出現社團法人中華民國不動產教育訓練發展協會等機構，提供上課、考試課程。該協會理事長趙元瑞表示，過去因上完課程後便能取得證照，有不少民眾報名，但自從內政部2013年要求須考試通過才能取得不動產經紀營業員證照，且規定在平日考試，排擠了許多平常要上班而無法來考試的非業界民眾，加上大環境不佳的衝擊，上課人數較2年前減少3分之1至3分之2。

儘管房仲業不再吸引人，自房仲業主管職退休的馬先右，4年前創立「一馬當先房仲教練標竿學苑」，鎖定房仲業者，提供房仲專業的技術培訓，如買賣屋流程、話術及服務態度及管理經營房仲店的技巧。

改打經營自身牌
其中業務技巧一直是最熱門的課程，馬先右認為，過去房市扭曲，房仲就算技巧不好、態度不佳，買賣方基於「反正房價會漲」的想法，不會有太多抱怨，多能快速成交；但現在房市不佳，買方錢掐得緊，房仲必須改打「經營自身牌」，提升開發及銷售技術、改善服務態度，才能解決房子賣不出去的困境。

老天不下雨，全國齊抗旱！據內政部統計，至上月底止，全台已有4965件公私有建築物取得綠建築標章或候選綠建築證書的認可，每年可省下水電費達53.05億元，為環保生態盡一份心力。

浮洲合宜宅獲雙鑽
建築研究所所長何明錦分析，這4965件取得綠建築標章或候選綠建築證書的建築物，以平均節電20％及節水30％的效益估算，每年約節省用電13.35億度，節省用水6305萬噸，相當於2萬5220座國際標準游泳池的容量，並減少二氧化碳排放量75.81萬噸，約等於1958座大安森林公園面積所吸收的二氧化碳量。
以即將交屋的浮洲合宜住宅為例，即是台灣首度獲得雙鑽石級綠建築認證的住宅，同時也是全台獨有的智慧生態綠建築開發案。

日勝生副理林瑋莉表示，合宜宅佔地3.3萬多坪，共4800多戶，全區臨道路帶狀的綠覆率高達150％，較一般建案僅有40到50％高出許多，此外全區能省下每年水電費是1980萬元，可減少每年3001噸二氧化碳排放量。
何明錦說，依過去案例分析，綠建築造價比一般建築物低，卻又能節水節電，台灣常受缺水及溫室效應之苦，內政部正戮力推廣綠建築標章，依照規定，未來若是工程總造價達5000萬元以上的公有新建建築物，都必須取得綠建築標章，而未達5000萬元者，也得通過「日常節能」與「水資源」2項指標驗證。

買方苦等新家 業者承諾年底完工

建商爆財務危機，預售案蓋了快5年還沒完工！嘉泉建設2010年推出預售案「嘉泉名璽」，但民眾向《蘋果》投訴，到現在還沒完工。嘉泉建設回應，正積極處理，預計本月中逐步復工，今年底前可完工。

建商：已有資金
民眾Joseph向《蘋果》投訴，當初預售時購買「嘉泉名璽」，建商說會持續整合鄰地，希望能增加容積率，後續工程進度延遲，詢問建商也只得到尚在整合中、工程並無問題等回應，直到今年覺得時間拖太久不對勁，買方才集結起來透過LINE群組交換訊息，甚至聽說起造人變成台億建經、建商財務出問題的狀況。
新北市政府工務局施工科科長蔡顯榮指出，此案2010年7月開工，但2012年起造人就從嘉泉建設變更為台億建經，至今已辦了4次變更並展延工期，目前必須在明年10月完工。
嘉泉建設主管回應，雖然公司財務有些狀況，但「嘉泉名璽」不會有問題，已找到配合單位提供資金協助，本月中陸續復工，今年可完工；上月底已寄信給買方，透過問卷調查買方要退款還是等待完工，一定會提供讓買方滿意的服務。

延遲交屋可解約
投訴人Joseph表示，已收到嘉泉建設寄出的雙掛號，不過未詳細告知退款金額、有無違約金等細節，信函也沒有蓋負責人的印章。
Joseph認為，細節不太清楚，還是會有點擔心，但既然建商有動作，仍希望盡快完工，畢竟退款只退回原買賣價金並不划算，而且也不知建商是否有能力退款。
永然聯合法律事務所所長李永然則提醒，預售屋買賣契約應載明開工、完工、交屋等時程，建商若交屋遲延，便構成「給付遲延」，若催告後仍不履行，買方可依契約中的違約條文處理，要求解除契約。
「嘉泉名璽」預售時每坪開價31萬元，住商不動產中和中山環球加盟店店長甘介甫表示，目前中和員山路新建案成交價，每坪應有45萬元。

藝人周杰倫的母親購入房產，開窗卻看見墓仔埔，憤而向建商求償但敗訴，很多人買房後，才驚覺不知道「鄰居」是誰，衍生購屋糾紛。有鑑於此，內政部地政司去年修正不動產說明書，擴大嫌惡設施解釋範圍，讓購屋資訊更透明，減少購屋者、仲介或建商交易糾紛，該法預計今年10月上路。

太平洋房屋資深協理蔣美龍表示，攤開不動產說明書草案會發現，除了大眾認定有礙健康的高壓電塔、影響風水的殯葬設施外，連公（私）有市場、超級市場、學校還是警察局，這類民眾認為為生活帶來便利、方便的設施，未來也要列入「應告知設施」。

護買方權益防糾紛
蔣美龍認為，上述設施會對居住品質造成何種影響，其實非常主觀，市場帶來便利也有吵雜，但無論如何界定或分類，房屋周邊嫌惡設施之存在確實會影響房地產的交易，實務上有其必要性。
地政司副司長施明賜解釋，本次修正增列設施，要將會影響買受人的因素悉數列入，無論好壞，增訂範圍不限於負面的嫌惡設施，也包含具有正面影響的機構，都是希望健全交易制度，減少事後糾紛產生。
針對房仲反映增訂設施太多，無法詳列告知民眾而產生反彈，施明賜說，制度改變勢必會造成從業人員負擔，但為保買方權益，勢必得增訂載明事項。施明賜強調，依照《民法》規定，賣方必須盡到善良管理人的責任，但調查責任也不是無限上綱，未來會視情況擬周全辦法。

住超市旁利弊參半
記者走訪住家下面就是全聯福利中心的社區，附近店家王老闆表示，有全聯挺方便的，其實並沒有受到什麼太大的影響。但東森房屋內湖加盟店店東陳祥祐表示，超級市場就在家裡正下方，唯有住戶才知道困擾在哪裡，首先，消費者無論騎車開車，大部分都是亂停車，造成交通困擾，再加上出入份子複雜，而往往會有人在市場門口就聊起天來，民眾檢舉更是常有的事。
陳祥祐指出，若是一般中小型超市多有販售蔬菜水果等生鮮貨品，有衛生問題不說，大部分配送時間多為半夜，居住樓層較低或是隔音設備較差的住宅大樓，勢必會受到噪音影響。

不動產說明書新增訂重要設施
●生活機能型
．公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場
●宗教、殯葬型
．寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、顯見之私人墳墓、葬儀社
●影響健康型
．台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、垃圾場（掩埋場、焚化場）、加（氣）油站、瓦斯行
資料來源：《蘋果》採訪整理、內政部地政司不動產說明書草案

【居民心聲】行天宮鄰一殯 成房價殺手
行天宮是台北市知名廟宇，旁邊就是第一殯儀館、葬儀社，嫌惡設施明顯，向來是房價殺手。住附近的吳先生說，當初會選這裡，是因用相同價錢可買到相對大且舒適的空間，平常沒太大困擾，再加上行天宮不再使用香火，環保不少，長遠來看，若有將相關殯葬設施遷移的都市規劃，房價也有補漲空間。

住學校旁怕吵 關窗也難擋
北市長春國小緊鄰大同高中，正對面是長春國宅，住5樓的米米說，附近生活機能好，但偶爾早上學生升旗典禮、運動會，晚上打球嬉鬧聲，就算窗戶關得緊緊的也防不住，還有上下學時間交通總會打結，除寒暑假外，平常頗困擾。

樓下是派出所 多一份保障
北市民生社區環境清幽，民生東路五段的社區活動中心樓下正是派出所。住隔壁巷子的楊小姐表說，選這裡租屋，派出所是重要因素，感覺多一份保障，從沒想過原來警局也會被列為嫌惡設施，畢竟住了快5年，從未感到被干擾。

市場趨勢
台灣打房動作頻頻，把錢逼出海外！業者指出，在台北市購買新成屋的持有成本已高於英、日不動產，預估在稅制方案趨嚴的情勢下，今年海外交易金額有機會加3成。
台灣投資人對海外市場需求連年成長，第一太平戴維斯統計，2014年台灣法人及個人海外購買不動產的金額約740億元，住宅比重超過5成，以單戶平均投資1000萬推算，去年賣出近4000戶海外住宅，逼近北市中山區全年買賣移轉棟數；今年海外交易金額可望突破900億元。

專家：打房打過頭
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄分析，台灣住宅持有成本增加的情況下，海外不動產的持有成本和國內新房差異縮小；以同樣金額標的推算，北市新成屋房屋稅持有成本佔租金比例高達25%，相較下，英、日、澳等海外住宅持有稅多落在15%上下。
全國不動產總經理石吉平以日本為例，指出台灣非自用住宅地價稅約千分之10、日本約千分之3，台灣非自用房屋稅率1.5%起、日本1.4%，投資北市房地產不見得比較划算。
淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，推動稅制改革、健全房市是必須，但政府打房打過頭，有點太躁進，且中央、地方默契不足，導致國內閒置資金轉往海外、中南部甚至農地炒作，應要緩和漸進，否則資金大舉流出，對經濟不是好事。

師大附中1坪174萬 「父母口袋要深」

每到4、5月學校分發季，就會上演搶宅、搶校大戰，台北房價高，若有額滿學校加持，房價就只有更高、沒有最高。房仲業者統計近2年額滿完全中學學區房價，平均高出同區行情1到2成，讓人不禁感嘆，父母口袋要夠深才行！

以台北市教育局2013及2014年額滿完全中學來說，不僅學區房價硬生生比行政區均價高出1到2成不等，連最後設籍日的戰線都拉長到12年以前。以陽明高中為例，2014年最後設籍日於2003年10月，意即若在此時之後設籍於學區的住戶，就無緣進入額滿中學，只得另外分發。

設籍日不一定
不過台北市教育局表示，每年每所國中的最後設籍日都不一樣，去年的設籍日僅能做為參考，而非今年審查依據。
回過頭來看房價，台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，明星學區一直都是房價不敗的支撐因素之一，尤其地段優越的學校更是錦上添花，例如靠近捷運大安站的師大附中，周邊500公尺住宅單價早已飆破百萬元，套房平均單價更高達120萬元。

戶數少成交快
永慶房屋仁愛復興店長張湘麟說，由於師大附中學區僅包含和安里、仁慈里，戶數相對較少、成交速度也快，因此房價也水漲船高，以最有名的設籍宅阿曼A+為例，實價登錄揭露顯示每坪單價落在160萬元，另一個設籍宅為精選集，成交價最高達174萬元，硬生生比同樣位在信義路三段、卻不是附中學區的信義翡麗，每坪高出60到70萬元。

郊區市場較冷
同樣也是熱門學區、位於長春路的大同高中，學區房價也很驚人。洪佩君分析，此區距離捷運松江南京站和行天宮站相當近，學區加上捷運效益雙重發酵，比起區域均價硬生生高出3成。
但洪佩君說，反觀政大附中周邊由於靠近山區，住宅市場不如市區蓬勃，交通機能也稍弱，但相較於文山區整體平均低7%，即便有學區宅加持，地段和機能仍是左右價格的重要元素。
從小就住在大安區的作家劉先生表示，他家正巧住在信義路三段另一端，非附中學區，該區自20年前就有學區宅，確實也貴上許多。

「只能租戶籍」
但劉先生也說，現在房價飆漲到不可思議的地步，想讓孩子擠進學區裡面，也無法負擔每坪160萬元的房子，只能考慮租借戶籍。

內政部營建署昨公布去年第4季住宅需求動向調查，房價綜合趨勢分數從第3季101分跌到94.5分，相較前年同期125分，更下滑逾30分，連續7季下滑，顯示台灣房市買氣急凍。學者分析，民眾持續看壞房市，對高房價已產生恐懼。

這項調查是內政部營建署委託中華民國住宅學會，綜合比較「新購置住宅者」及「欲購置住宅者」對房市看法，2014年第4季調查自2014年12月1日至31日止，總計回收有效問卷3323份。

逾半認房價不合理
房價趨勢分數以新北市跌幅最深，較前季跌14.8分、較前年同期大跌38.8分，為六都最低，台北市季跌11.2分、較前年同期跌33.1分。台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，新北市多屬雙北蛋白區，民眾預期跌幅較大。談美廣告董事長林談認為，過去幾年林三淡及新莊副都心區推案量較大，確實漲過頭，面臨價格修正的挑戰。
調查還顯示，台灣過半數民眾都認為房價呈現不合理走勢，台北市房價居全國之冠，近6成民眾認為房價不合理，令人意外的是，高雄市有高達66%民眾認為房價不合理。
高雄市代銷公會理事長戴嘉聖分析，近幾年高雄建商陸續推豪宅案，民眾較無法接受，還是有部分地區房價保持10萬元出頭，研究結果跟現狀可能有些許落差。不過高雄市民薛小姐說，房價這幾年漲幅確實很有感，同意研究結果。
住宅需求調查顯示台灣房市趨冷，最新公布的六都3月建物買賣移轉棟數，也透露房市警訊，交易量雖比2月多，卻是因為2月交易天數少、基期較低，若比較去年同期，房屋交易量呈現大幅衰退。
彭建文分析，從調查結果看來，民眾對未來房市有恐懼感，雖然市場上仍有許多消費者保有購買動機，只是多數人都認為現在房價在相對高點，因而保持觀望。

持有成本大幅提升
戴德梁行總經理顏炳立指出，房地產被政府呼之即來，不要就扔一邊，「是小三的命！」現在政府祭出房屋稅加重，造成有屋族持有成本大幅提升，對政府不斷拋出房市政策，讓市場買氣凍結、民眾心態觀望，房地產市場「很可憐」。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，在整體經濟情勢轉好，但針對性房市政策不斷打擊之下，房市仍有許多不穩定之因素，未來變化難斷。

儘管房市氛圍不佳，代銷、房仲業者頻對建商喊話「降價」，但329黃金大檔期北台灣仍有14筆建案開出新高單價。但根據實價揭露顯示，新案實價成交價平均約為預售開價81折，甚至依照區域與開價狀況不同，最低折扣更可來到72折。

北台灣14筆建案開新高價

根據住展雜誌329檔期最新調查發現，此波新推建案，北台灣共計有14筆建案再創新高價，其中，又以新北市達9個最多，鶯歌區就高達3個建案創新高價。

北市萬華區這波329檔全坤建設在環河南路的「全坤雲峰」，高樓層每坪開到130萬元，1戶總價逼近1億元；中山區「鈞藏」、北投「鄉林玉川」與南港「NEO ONE」案也改寫高價。

新北市鶯歌區在鳳鳴重劃區帶動下，長虹建設在鶯歌舊市區推出的「長虹陶都」，每坪均價高達35萬，比舊市區其他建案高出1成5以上，創下鶯歌史上天價。

開高價以拉大議價空間

建商新推案價格不降反升，房產業者認為，因目前房市氣氛低迷，在預期殺價壓力不輕的情況下，開出高價將可拉大議價空間。

台灣房屋智庫統計103年實價揭露的新成屋交屋預售實價與開價表現，以北市目前揭露的21筆新交屋價格來看，有11筆個案成交價為當初開價的8折以下，僅2筆為開價的9折以內。

其中，北市松山區的「泰無限」案，實價揭露平均成交單價為80?93萬元，為當初預售開價120萬元的72折，成交價與開價落差最大。

信義區的「忠孝101」、文山區的「富春四季」實價成交單價，也是開價的75折左右；僅北投區的「富久藏」及「御品苑」2案，實價成交價約是開價的95折及92折，開價最為貼近實價。

成交價平均約為開價81折

台灣智庫執行長劉怡蓉表示，根據實價資訊，上述個案交易年月與建築完成日同為103年度，因為新成屋交屋，其實價資訊屬預售行情，整體而言，實價成交價平均約為預售開價81折，但看個案開價表現及區域表現不一，整體實際成交價大約是預售開價72折?95折。

台北市長柯文哲積極興建「社會住宅」，引發各界討論。立法院內政委員會周四(9日)將審查住宅法修法草案，有綠委提案若未來地方政府尋嘸土地蓋社會住宅，應強制公有地「無償」撥用，藍委也提案調高社會住宅的弱勢保留比例至20％，甚至有人提議該比照先進國家，成立社會住宅專責之「住宅法人」。

柯文哲選前承諾將蓋5萬戶「社會住宅」，然而推動的首要難關就是土地，地方政府限於市有土地少、向私人土地購買成本高，因此時常轉向尋求國有或其他公有土地。

立委李應元說，雖然依目前住宅法規定，地方政府辦理社會住宅時，得撥用公有土地，但地方要求撥用時，土地所屬的部會單位都要求「必須是有償撥用」，由於地方政府普遍財務不佳，無力負擔高額成本，因此社會住宅自然無法大規模推動。

因此他提案，主管機關興辦社會住宅或推動「其他住宅計畫」，需用「非公用之公有土地或建築物」者，得辦理無償撥用，若因整體規劃使用之需要，還可以與鄰地交換分合。

社會住宅除了土地問題，還有管理問題，立委林國正認為，近年持續推動社會住宅的亞洲主要國家，均透過成立專責的「住宅法人」來執行。

他舉例像是日本地方成立的「住宅公社」，韓國「土地住宅公社（LH）、首爾住宅公社（SH）」，香港「房屋委員會」，還有新加坡的「建屋發展局」等，林國正反問，但台灣社會住宅卻寄望民營建商？

他認為，台灣社會住宅存量偏低，過去政府推動合宜住宅上弊案叢生，凸顯錯誤的政策思維，確實有必要成立「公辦民營住宅」的專責執行機關進行整體管理。

對於依住宅法獲得政府租金補貼的民眾，行政院則提案，房屋所有權人出租房子給領有住宅租金補貼者，將可免課徵部分所得稅，實施年限5年。

「家電四雄」土地開發案將接續登場，大同（2371）板橋廠4月興建樣品屋、第2季底前推案；聲寶4月有林口麗林段建案動工；三洋電、東元則在明年相繼進入開發，將成為業外金雞母來源。

大同指出，板橋廠第2季底前推出，第一期三棟共500戶，打造綠色智慧建築，2018年完工，屆時也慶祝大同創業100周年。

法人認為，板橋廠是大同歷年最大的土地資產活化工程，整體推案規模上看500億元，業外收益十分豐厚。第一期規模就上看80億至100億元。

大同總經理林郭文艷親自督軍，她強調，板橋廠開發案除導入綠色智慧建築系統，還有節能、安全、監控及便利性，三年後在大同創業100年時完工，意義非凡。

大同板橋廠土地達2.6萬坪，第一期規劃23層至27層住宅，樓地板面積2萬坪。林郭文艷表示，板橋廠建案的認列收益必須完工才能進帳，與過去以完工比例法認列方式不同，預計2018年對大同的業外貢獻可期。

聲寶則成立盛寶建設，資本額3億元，負責聲寶集團的建築及土地開發，除新北市土城廠4,000坪土地將加速開發，也將為有5萬坪土地的林口總部開發案熱身。

聲寶指出，去年以1億多元標得林口麗林段667坪土地，70年地上權土地開發案將在4月中旬啟動，導入聲寶的節能、智慧家電等。

聲寶規劃的土城廠將在明年開發，林口廠則做為集團聯合辦公室，將聲寶、東源物流等旗下企業整合同一地點工作，剩餘土地做為高科技物流中心、辦公大樓出租等。三洋電則向新北市政府提出泰山廠2.3萬坪土地變更，斥資14.05億元向台塑購入三峽廠土地及廠房，為搬遷做準備。

全球經濟於2015年Q1持續回穩，但於世界數個主要經濟體貨幣政策的外溢效應、油價變動、歐元區低通膨及新興市場成長力道趨緩等影響下，各國復甦進程不一。在國內經濟方面，景氣總燈號於2015年1月轉至綠燈，主計總處公布2014年經濟成長率3.74％；2015年於就業率及薪資提高、物聯網及全球電子通訊產品需求持續增加國內工業生產的帶動下，預計經濟成長率可望達到3.78％。

仲量聯行4月初表示，2015年Q1台北整體A級商辦公室租賃需求持穩，去化量為5,896坪，屬平穩趨勢。主要商業區需求多為國內外企業租戶租用中小型辦公空間。新租約仍多集中於信義及非核心商業區。整體空置率因2015年Q1敦南及非核心商業區有新增大樓供給的影響下，較上季增加1.3個百分點來到為9.3％。

台北市2015年Q1整體A級商辦租金表現持穩，在新大樓普遍開價偏高及部分原有接近滿租的大樓業主提高房租的帶動下，整體平均租金較上季成長0.4％來到每坪每月2,577元，較去年同期成長2.3％。

仲量聯行2015年Q1市場調查也發現有部分原A級商辦租戶搬遷至內湖等市郊區域。但在部分租戶搬遷釋出小型辦公空間，使內湖南港地區整體空置率較前一季微幅增加0.5個百分點，達6.0％。穩健的需求帶動租金較前季成長3.0％來到每坪每月1,283元。

在當今經濟復甦，全球對3C科技產品需求持續增加及主流科技大廠陸續推出新產品的帶動下，知名人力機構調查預估短期未來製造業及金融保險業將增聘人力。此外，在2014年來台觀光旅次突破990萬人次，2015年更可望突破千萬的趨勢下，服務及零售業增聘前景也相同看好。企業持續增聘可望為辦公室需求帶來成長的動能。

奢侈稅沒管到農地，無處可去的炒房資金前進宜蘭、花蓮。房仲統計，宜花兩地去年土地買賣移轉 795萬餘坪，宜蘭縣府已開始嚴管農地移轉，中央政府更要提出農地政策良方。

2014年全台房市交易清淡，全台建物買賣移轉僅32萬598棟，創SARS以來新低量，但台灣游資多、利率低，資金撤出雙北及桃園市後，轉往東台灣搶地。

全國不動產企研室觀察內政部統計資料，去年全台土地買賣移轉總量64萬8977筆，總面積3億9130萬3421平方公尺(約1億1836萬9284.8坪)，年減約1%，其中宜蘭縣及花蓮縣異軍突起，移轉量分別年增37%、39%。

據內政部統計資料顯示，宜蘭縣2014年土地買賣移轉量372萬1954.5坪，年增率37%，且自2011年以來，土地買賣移轉量連 4年正成長，農地交易更熱絡；實價登錄資料顯示，宜蘭縣2014年土地交易量前三名為礁溪鄉、三星鄉及冬山鄉，農地交易件數佔土地交易件數達65%到80%。

值得注意的是，從今年2月20日起，宜蘭縣政府近期暫停2個月核發農民資格、農舍建照和農業設施容許使用證，已影響許多農地交易，目前宜蘭縣當地傳出數起交易糾紛，規劃中的房地合一也將依法得核發建照的土地納入課稅範圍。

宜蘭縣政府更預告「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」草案，將明確定義農舍建照申請人必須具備農保資格，或實際務農，新規定設下重重限制，但既存農舍因奇貨可居、有望增值，後續值得觀察。

去年花蓮縣土地買賣移轉量423萬7411.8坪，年增率達39%。全國不動產花蓮金仲加盟店總經理鄭皓文表示，火車班次加密，花蓮已被納入一日生活圈，2019年更有蘇花公路改善工程完工，交通利多將吸引自住置產族群購地，民宿、大型飯店將遍地開花，未來土地將越來越搶手。

全國不動產企研室主任張?勻分析，國道5號通車吸引投資客前進宜蘭，去年房地合一稅改方案一度傳出採累進稅率課重稅，導致房屋交易量萎縮，且央行實施選擇性信用貸款管制，游資無處去，而奢侈稅課稅範圍僅限都市計劃內土地和非都市計劃的工業用地，因此近一年資金蜂擁至東台灣。

張?勻指出，東部農地農舍炒作，西半部農地非農用問題更多，違規用途包含砂石場、農舍、工廠、非法民宿及餐廳。全國不動產總經理石吉平指出，全台農地皆已淪陷，中央政府必須正視、亟待解決，不能僅單一縣市的審查管理，唯有中央政府正視此問題，提出長遠有效的農地政策與管理辦法。

根據財政部、國家稅務總局日前發佈的關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。這意味著之前可以享受免稅的“五年房”條件降低為“兩年房”，這一新政從3月31日已開始實施。北青報記者從北京市地稅局瞭解到，僅3月31日新政實施第一天，北京市共辦理了個人房屋交易583戶，其中有35戶銷售購買不足2年的住房，繳納營業稅238.3萬元；有48戶銷售購買2年以上（含2年）的非普通住房，繳納營業稅558.8萬元；全市共有500戶銷售購買2年以上（含2年）的普通住房，免征營業稅4308.4萬元。

不過，北青報記者昨天從稅務機關瞭解到，如果在此大限之前已經網簽、繳稅的業主也未必全都失去了享受免稅的機會。因為根據規定，如果你之前出售的房屋處於滿足2年期、不足5年期的條件，即符合新政策免稅條件、不符合舊政策免稅條件並已經按舊政策繳納過契稅的，只要該房屋尚未完成過戶手續，那麼你依然可以向稅務機關申請退還已交的稅款，享受到新政策的優惠。

不過，據房屋仲介專業人士介紹，其實能夠享受到這一優惠的業主恐怕不是很多。她介紹，二手房交易通常需要經過網簽、繳稅、過戶三個階段，買賣雙方通常在繳納相關稅費後就立即辦理過戶手續了，兩個程式通常不會拖得太久。而且從政府部門的機構設置來看，也為新老業主共同“一條龍”完成繳稅、過戶提供了便利，比如在海澱區上地辦公區，二樓是稅務登記機關，一層就是房屋過戶大廳，絕大多數業主都是辦完稅後就直接到過戶大廳進行登記了，基本在一天內就全部解決問題。不過，對於一些臨時有特殊情況，或者熟人間房屋轉讓的，有可能並不特別在意立即辦理房屋過戶手續，對於這部分買賣者，可能有機會申請到退稅。

新聞追訪

現在買賣房要交哪些稅？


除了上述變化之外，其實新政在稅率方面並沒有變化，仍然延續之前的標準。現在要買賣二手房的人需要繳納的費用包括契稅、營業稅和個人所得稅。其中契稅根據是否普通住宅所繳稅稅率也有所不同，其中普通住房的認定又涉及房屋地段、單價、總價等多種因素。比如根據北京市去年9月份最新認定的普通住宅新價格標準為：單價31680元/平方米，總價374萬元；六環外：單價23760元/平方米，總價281萬元。符合任一標準都可享稅收優惠。個人購90平方米內普通住房，屬家庭唯一住房，按1%稅率收契稅。

營業稅的稅率則是5.5%，個人將購買不足2年的住房對外銷售的全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

此外還有個人所得稅，稅率為1%，對於房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除。值得注意的是，目前對於免征個人所得稅的條件依然是“房產證滿5年且是唯一住房”，並沒有相應調整為“房產證滿2年且是唯一住房”。

另一方面，佳兆業深圳房源鎖定狀態變更，對於融創而言或許卻不是談判桌上好的時機。
在房源“被鎖”近4個月之後，佳兆業深圳物業的狀態出現了新的變化。

從4月3日晚間10點開始，佳兆業位於深圳龍崗區的佳兆業中央廣場、佳兆業悅峰花園、佳兆業龍崗大道1號，位於大鵬新區的KPR佳兆業廣場，位於前海片區的佳兆業前海廣場等專案，大部分房源狀態已由“管理局鎖定”變為“司法查封”。

據觀點地產新媒體在深圳房地產管理網查看，從比例上看，約有一半房源已經變為“司法查封”。而從專案上看，KPR佳兆業廣場幾乎所有房源，佳兆業中央廣場近一半房源狀態都已經清楚顯示為“司法查封”。

事實上，有消息稱，到4月6日後，所有“管理局鎖定”的房源將解鎖完成。

分析認為，這意味著地方政府已經放棄對項目銷售的行政干預，目前進入到司法訴訟階段。

98宗法院立案

深圳政府鬆手的原因是什麼暫時還不可知，但進入司法程式的原因倒是很明確。

在佳兆業境外債務違約風險顯露之後，不少債務持有人、合作方擔心佳兆業的資金問題，紛紛向法院要求資產保護，並將等值房源進行查封。

觀點地產新媒體在深圳法院的網上訴訟服務平臺上統計，自今年1月第一宗案件算起，至今和佳兆業有關的案件數量已經有98宗，其中大部分已經進入審理階段，而申請人或者原告都是銀行或者金融公司，包括中信銀行、招商銀行、華夏銀行、中國銀行、農業銀行、中鐵信託、平安信託、信達資管、深國投信託、日立電梯等等。

而據佳兆業此前在公告中也陸續披露過一些債權人的詳細情況。比如，佳兆業中央廣場的專案公司寶吉工藝品（深圳）有限公司，被中信銀行深圳分行要求提前償7億元借款，華鑫國際信託要求償還約5.9億元借款及違約金；佳兆業悅峰花園的項目公司面臨中信銀行深圳分行提前償還2.5億元借款的要求；開發佳兆業假日廣場的深圳市大鵬佳兆業房地產開發有限公司，被浙商銀行深圳分行要求提前償還6500萬元借款，以及被廈門國際信託要求提前償還的6750萬元借款。

有統計稱，佳兆業在全國範圍內收到60餘份申請，其中已收到法院裁決書的資產保全金額高達約137.57億元。

即便如此，深圳業內人士林曉華仍對觀點地產新媒體表示，這並不代表債權人的權利將不受任何損失。

其指出，佳兆業一旦進行清算或者破產，那麼其資產將被法院強制拍賣，通常會在原來的價格上做出折讓。好一點的情況下，八折出讓，那麼債權人也只能拿到原價八折的補償。

事實上，和債權人相比，利益更無法獲得保障的是之前購買了佳兆業房源的小業主們。林曉華表示，一般而言，除非交房或者入住之後這些房子的所有權才真正屬於業主，因此現在這些房源大部分要不還屬於佳兆業，要不已經抵押給了銀行。如果銀行將這些房源出售補償債權人，那麼業主就什麼都得不到。

“除非他們團結起來進行集體訴訟，不過估計也只能拿回首付款或者得到一點補償”，上述人士補充道。

融創重組談判或更難

另一方面，佳兆業深圳房源鎖定狀態變更，對於融創而言或許卻不是談判桌上好的時機。

在“司法查封”狀態下，專案仍然無法正常銷售，佳兆業現金流仍得不到改善。“接下來融創應該會加緊跟境內債權人談判，讓他們接受債務重組，撤銷訴訟，讓項目正常銷售起來。”有這樣的分析意見表示。

但是，現在當行政鎖定變更為司法查封之後，債權人必定重燃佳兆業事件出現轉機的希望，如若情況已經漸漸好轉，現在不為債權人接受的融創重組提議砝碼將缺失。而此前陷入僵局的正是境外重組部分的談判。

佳兆業境外重組計畫涉及的債務包括高息票據、可換股債券及境外貸款，合計約170億人民幣。境外債務重組方案包括五筆高息債券及一筆可換股債券，票息率將由6.875%至12.875%大幅降到2.7至6.9%，全部還款年期延長五年，但本金額不變。

早前，曾有代表債權持有人士如是表態，一般而言，債權人的保障權高於股東是商業常態，在公司遇到麻煩的時候，首先是股權利益遭受重大損失，其次才是債權人。因此，當前融創在債務重組談判中，既不想花錢投入公司，又不願意為債券為任何形式的擔保，而是不斷告訴別人佳兆業已經是一塊朽木，這不是正常的商業手法。

據瞭解，通常債務重組都是以股權價值喪失90%甚至更多為代價時，債權人才會認同可以削債重組。

事實上，此前已經有佳兆業的大債權人公開宣稱，佳兆業的價值比融創所承認的更高，

而市場亦有觀點認為，如果佳兆業的確處境困難，融創中國完全可以用極低的價格收購；而給出了每股1.8元的收購價格，則正是看到佳兆業潛在價值。

“如果交易成功的可能性很小，融創就不會插手進來。”該債權人如是表述。

不過，目前融創董事會主席孫宏斌態度也頗為強硬，在此前的年度業績會上，孫宏斌向包括觀點地產新媒體在內的媒體表示，“再大的生意也僅是生意，表示如果債權人不同意，融創會豪不猶豫離場。”

其稱，除卻收購股權6億美金投入外，不會再投錢進去。

而在深圳業內人士林曉華看來，如果進行司法程式，佳兆業的房源極有可能被迫低價出讓，這將加速佳兆業宣佈破產。而融創的目標應該是佳兆業在深圳的幾塊優質土地，因此將佳兆業分成兩個部分，讓融創獲得土地，進入可售階段的物業資產則用來補償債權人，也不失為一個可行的辦法。

中國人的強大購買力已經得到世界的極度認可。在中國投資者紛紛“出海”的同時，海外房地產商也瞄準了中國市場。

然而，隨著中國市場的不斷被開拓，這些海外發展商們也面臨著“激烈的競爭”，為了吸引中國買家，奢華遊，送車庫，送花園等促銷手段也層出不窮。

海外房地產商們為何如此偏愛中國市場？

在中投顧問房地產行業研究員殷旭飛看來，一些海外地產專案之所以青睞中國買家，一方面是因為中國經濟發展起來後，不少人經濟實力強大起來，有投資海外房產作為投資、旅遊、求學、移民等需求。

“另一方面，中國買家有投資海外房產的傾向，中國股市風險大，房地產行業目前風險也高，因此不少中國人將投資目光轉向海外。”殷旭飛對《國際金融報》記者分析。

“中國人富有而慷慨”

“中國買家都很富有和慷慨。”3月底，《國際金融報》記者在與一位元澳大利亞房地產商Finn Statham聊天時，對記者直言，這幾年，中國高淨值人口越來越多，買房的客戶絡繹不絕，讓他在中國的房地產生意非常不錯。

“每年都會有幾千萬美元的業績。”Finn對記者透露，對於這個規模不大的澳大利亞房地產公司來說，這樣的業績已經很不錯了。

洛杉磯地產經紀人埃裡克·科芬在接受媒體採訪時坦言，作為房地產經紀人，他對吸引中國客戶購買拉斯維加斯高端別墅的能力很有信心。“每個月能通過帶中國客戶快速轉一圈賺得400萬美元”。

埃裡克口中的“轉一圈”並不是隨隨便便的旅行。這些一個月組織兩次的旅行，市場推廣活動報價為每人25萬美元，總行程7天，參團者將乘坐私人飛機和配備專門司機的勞斯萊斯轎車前往美國腹地。由8人組成的旅行團還將得到有關整容、選擇未出生嬰兒性別以及理財方面的諮詢。

據悉，現年42歲的科芬創立的高騰國際企業集團公司雇傭了18名會講普通話的員工，幾乎占員工總數的1/3，目的是為了迎合中國客戶們。

與此同時，《國際金融報》記者一位元在美國長島做經紀人的朋友透露，進入4月份後，當地的房屋銷售開始進入旺季，在長島一些高端房屋的賣家看中中國買家的巨大市場，而一些中英雙語的房產經紀也變得格外搶手。

“據我所知，很多是富有的中國人在度假之後發現這裡房價很適宜，最後決定在這裡買房。”

長島地區某地產公司總裁潘女士表示，在長島地區，一般售價在200萬-300萬美元的房子銷售比較好，售價在300萬美元以上的高端市場的房屋，可能要花上兩年的時間。但是如果賣給中國買家，可能幾周之內就賣掉。她經手的另外一套高檔房屋從看房到銷售，只用了兩個月時間。

投資規模巨大

中國買家的“慷慨大方”顯然令全球矚目。根據真實資本分析公司的數字，在截至2014年的6年裡，中國人在全球房地產領域的投資達390億美元，而2008年的投資額只有9200萬美元。

與此同時，據仲量聯行資料，2014年中國房地產海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。僅去年上半年，中國私人海外房產投資額接近50億美元，遠超2011年及2012年全年規模。

根據中國最大的房地產網站搜房網的統計，中國富人囤積海外房產至少已經有5年了。現在，像上文中出現的科芬這樣的企業家正在開創一種可以滿足這些需求的全新產業，所提供的服務從網站和經紀人到開發商、律師和國際商人應有盡有。

目前，各個國家的本土開發商們基本對中國市場展開懷抱，甚至還使出渾身解數來吸引中國買家。

相關報導指出，除了預留優質項目給中國市場，有的海外開發商甚至提前在中國開售房地產專案，給中國買家更多挑選空間。早前在廣州舉辦的海外房產推介會上，澳大利亞開發商Bensons帶來的Vanguard項目在中國首發3個星期後才在澳大利亞當地開售。

在廣州從事多年海外房地產代理的僖爾泰海外地產總經理嚴偉明也對媒體表示，越來越多的海外開發商願意親臨中國，與買家直接接觸，瞭解市場、消費心態。

法國室內設計師鮑默特就告訴《國際金融報》記者，為了吸引中國客戶，他們公司的老闆和設計師甚至學習了中國的風水和神秘的東方文化。

“我的中文如此流利，就是因為要經常和中國客戶溝通，通過翻譯會覺得很麻煩，我們老闆就讓我們一起學中文。”鮑默特表示，他還特意去學了風水學，設計房子的時候會注重中國人的喜好，比如喜歡坐北朝南的房子。

“還有數位，我們會介紹給中國客戶一些帶有8、6這樣的數字門牌的房產，而他們為此都感到很滿意。”鮑默特告訴記者。

爭議頗多

然而，中國買家波瀾壯闊的出海置業潮，也引發不少爭議。

不少外媒指責中國買家強勁的購買力正在推高全世界各大城市的房價。例如，悉尼2014年的房價增長了近14%，澳大利亞當地媒體也紛紛報導稱，中國買家成為主要推手。甚至當地的居民也對此表示贊同。

因此，過去的幾年，我們聽到許多澳大利亞和其他國家在抱怨中國投資者推高房價，並造成長期居民買不起房的消息。

不過，對於這些對中國投資者的種種負面評論，有觀點表示，這不過是片面之詞。

“在我看來，澳大利亞本土市場的最大買家還是澳大利亞人。”Finn指出，他很喜歡和中國人做生意，而作為一名房地產商，除去利益的因素，他清楚地知道，中國人雖然購買力很強，但是像輿論所說的那樣“推高房價”，“買下澳大利亞”顯然是過分誇張了。

“中國土豪豪擲數千萬海外買房更多的是炒作。”嚴偉明也表示，以澳大利亞資料為例，中國購房者占10%左右。當前中國買家在海外購房也不是蜂擁而至的狀況，大部分買家是“以房養學”的留學生、新移民，以投資保值等為主要目的。


“其實，如今中國房地產投資者不再是之前‘錢多人傻’的形象了，他們變得更加專業與理性，對投資風險、投資標的認識更加清晰。”殷旭飛告訴記者，很多買家已經懂得直接找專業的投資理財顧問做諮詢，來提高房產投資收益，所以那些推高房價的消息不過是人云亦云。

“我們不能夠用老觀念來看待中國投資者，看待中國市場。我們應該更加珍惜中國投資者。”美籍華裔的房地產商Jennifer Wu對《國際金融報》記者坦言。她認為，隨著中國投資者的改變，海外房地產商們其實獲得了一批財力雄厚和且更為可靠的投資者。

“六鋪炕那套27平方米的小戶型，看房當天就被搶了，270萬元成交的，真沒想到。”這兩天，北二環成交了一套“天價小戶型”成了西城學區第五片區經紀人圈裡無人不知、無人不曉的事兒。這個價格出來後，把他們自己都嚇了一跳，但多個經紀人表示：這套房是學區房的稀缺戶型，總價又低，天價成交具有特殊性，不代表市場。

看房人競拍自漲30萬

“每年4月，學區房的行情都會上升，這套房趕巧是在3.30新政後掛的牌。”在現場親歷了全過程的經紀人楊先生說，他很久沒有見過1小時就成交的房子了。

楊先生口中的這套學區房，位於德勝門的六鋪炕，建築面積僅27平方米，報價240萬元，但能夠上老牌名校西師附小。“27平方米，在別處肯定沒人買，可在德勝門，這屬於稀缺戶型。”總是和買房家長打交道的楊先生告訴記者，買學區房的家長許多都是為了獲得一個上學指標，並不真的在屋子裡住。所以，家長們總想找到總價低的房子。而六鋪炕一帶的二手房，一居室通常都在340萬元到370萬元之間，“可想而知，240萬元的報價出來後，家長們都很願意看。”

“2日下午，當我帶著客戶到現場看房時，才發現別的仲介公司也帶了看房人，那麼小的空間，大家只能輪流看。”楊先生特意留心數了數，一個小時的時間，先後有10撥人看了房，有4對夫妻都提出想買下來，“業主就說，讓大夥兒自己報價，價高者得。”

於是乎，買房現場就變成了“拍賣會”，250萬元、255萬元、260萬元……最後，一位出價全款270萬元的買家，成了勝利者。

“所以您瞧，30萬元的加價，都是看房人自己報出來的。”楊先生告訴記者，3.30新政出臺後，著急看房的人確實多了些。最關鍵的是，27平方米的面積在六鋪炕非常難找，房子越稀缺，行情自然就越高漲。

小戶型學區房奇貨可居

“即使是去年樓市低迷時，這樣的房源4月份出來，買房人也是追捧。”在楊先生看來，學區房的漲價並不具有市場共性，每一年的四五月間，都是學區房行情上揚的時候。“當然，像這樣漲30萬元還能成交的，絕對是個案。五六十平方米的房子，最近也有漲價的，別說30萬元，漲到15萬元就沒人買了。”

“西城小戶型本身單價就高，在我們第五片區，普通二居室、三居室報價和成交價都在6萬5左右，但40平方米以下的小一居都在7萬5左右，比學區內的普通房貴1萬元左右，比外區的就貴更多了。”裕中小學周邊的一個經紀人小孫也說。

“您看，北三環外裕中西裡這套一居室，39.9平方米，業主報價310萬元；這套雙旗杆東裡的兩居室，還在三環內呢，五路通小學的學區，但面積大一點兒，59平方米才報380萬元；您再看安華西裡這套小三居，也在三環內，但因為是朝陽的房子，不是學區房，76平方米，報價340萬元，單價才44200元，比裕中西裡那套單價便宜3萬元。”小孫指著電腦螢幕上的房源資訊解釋道。

“這種超小戶型，一家三口怎麼住呀？”聽到這個問題，小孫笑了。“他們都不住，買這種小戶型就是為了孩子落戶口上學，自己都在別的地方有房子，或在周邊租個更大的，把這套租出去。所以，這種學區房面積越小、越搶手、單價越高。”

房價跟學區聯動緊密

“沒那麼邪乎，我們最近成交了3套房，只有一套漲了2萬元，其他都沒漲，只不過以前‘2年到5年’不好賣的房源，現在好賣了，成交量上來了。”對於3.30新政出臺後，六鋪炕小戶型10萬元成交，房價要漲的傳聞，鏈家地產黃寺店店長劉城明聽了，很是淡定。


劉城明介紹，在他所在的西城第五片區有育翔、西師附小、五路通等傳統知名小學，片區內近一年的房價一直比較穩定，在65000元左右。但因為去年5月民族團結小學更名實驗二小，裕中小學能直升三帆的消息出來後，這兩所小學成為“新晉學區房”，周邊房價漲了1萬元左右，與傳統老牌小學周邊房價拉平了。“學區房周邊的房價，和學校的關聯更緊密。”

對於3.30新政對房價的影響。劉城明分析：“經過十幾年的洗禮，大家都能根據宏觀經濟判斷樓市走向了，而且現在房地產已經不是唯一的財產投資管道了，買房的多是剛需，包括買學區房的。從小戶型熱，能看出來，現在買房人已經很‘努’了，因為新政，短期內，成交量上來了，房價應該不會降，但長期看，現在還不好說。”

瞭解，萬達已和4家機構簽訂240億元26個萬達廣場的投資協定，還在跟海內外多家投行、保險及基金洽談。王健林要求2015年確保簽訂63個輕資產萬達廣場投資合同。將2016年開業的23家、2017年開業的40家輕資產萬達廣場合同簽完，年內收現金300億。

香港中環的JW萬豪酒店和香格里拉酒店，每年的三、四月，會議室常常處於爆滿的狀態中。許多上市公司喜歡選擇這兩家交通便利的五星級酒店做業績發佈會。

3月31日，萬達商業（3699.HK）董事兼執行總裁曲德君剛走出JW萬豪酒店的會議室，就被一群身穿西裝的分析師團團圍住。有人詢問年報上的某個資料的來源；有人關心電子商務的進展，還有人問萬達智慧化改造究竟怎麼回事。

在剛剛結束的針對機構投資人的業績報告會上，萬達商業的管理層們被問及如何看待股價表現。上市三個多月來，萬達商業的股價一直在48港元的發行價附近徘徊。而今年一月份，在A股上市的萬達院線（002739.SZ）上市後連拉了12個漲停板，股價漲幅超過300%。

萬達商業的管理層認為，造成萬達商業股價低迷的重要原因是因為萬達品牌在香港的影響力還不夠，香港投資人對萬達的商業模式還不夠理解。分析師們意猶未盡，但眼看下一場針對媒體的報告會就要開始，談話不得不提前結束。雙方客套地約定要加強溝通。

萬達集團董事長王健林沒有出現在香港。這是萬達商業上市後第一次業績發佈會，不可謂不重要。但在香港和投資者們見面，並沒有優先排到王健林的日程表中。在萬里之外的美國，王健林和美國總統奧巴馬合了影。除了做到貨如輪轉外，萬達商業的“戰略性轉折”正在發生。

最重要的三件事

在業績報告會上，曲德君首先發言。他稱，2014年對萬達商業來說最重要的三件事是業績增長、百店開業、登陸資本市場。

2014年，萬達全年合約銷售總金額1601.5億元，較2013年增長26.65%；合約銷售面積1478萬平方米，較2013年增長35.97%。物業銷售毛利為372.16億元，較2013年增加21.48%，毛利率為40.56%，與2013年基本持平。

前一天在隔壁酒店（香格里拉）舉行業績發佈會的?大地產（3333.HK）董事會主席許家印感慨取得逆市增長不易，相似的一幕也發生在JW萬豪。萬達商業董事長丁本錫在回答21世紀經濟報導記者提問時表示，之所以能在逆市里實現增長是因為萬達獨特的商業不動產租賃模式。儘管部分城市商業地產體量已經過剩，但是萬達廣場仍舊能保證開一個火一個。萬達的銷售型物業都是分佈在萬達廣場附近的公寓或者寫字樓，能保證較高的毛利率。

2015年，萬達計畫新開26個購物中心，大部分位於內地二線城市，整體銷售總額目標將增長5%，未來期望每年保持新開業購物中心30間。

對於萬達來說，購物中心類型的產品已經形成成熟的業務模式。模組化的管理，按照節點執行，連每個購物中心在哪天開業都能精准的計算出來。王健林幾乎已不在這條業務線上投入更多精力。

真正值得關注的改變是戰略上的傾斜。萬達董事會秘書王鍵在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，他理解對於萬達商業的管理層來說，2015年最重要的是，在完成業績目標的前提下，輕重並舉、實現廣場的智慧化和電子商務。

從現金流的角度考慮，沒有任何房地產銷售，靠租金獲得收入，企業發展不受房地產形勢、房價高低影響，熨平經濟週期，使收入更加穩定。在2015年年初萬達年會上，王健林稱，過去萬達成功靠的是城市綜合體，建一個萬達廣場，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產銷售產生的現金流來投資持有萬達廣場，這是重資產模式。現在萬達要推一種輕資產模式，就是萬達廣場的設計、建造、招商、運營、慧雲系統、電子商務系統都由萬達自己做，使用萬達廣場品牌，但所有投資由別人出，資產歸投資方。這種模式沒有房地產銷售，是准金融投資行為，萬達與投資方從淨租金收益中分成。

據瞭解，萬達已和4家機構簽訂240億元26個萬達廣場的投資協定，還在跟海內外多家投行、保險及基金洽談。王健林要求2015年確保簽訂63個輕資產萬達廣場投資合同。將2016年開業的23家、2017年開業的40家輕資產萬達廣場合同簽完，年內收現金300億。

同樣出於現金流的考慮，萬達商業要減少兩方面的投資。一方面是市場相對過剩、占壓資金的國內的酒店。另一方面是國外酒店的投資。關於海外地產的投資，丁本錫稱，都是個案性選擇。萬達做的產品都是通過銷售型物業實現正向現金流，把住宅賣完後，白賺一個酒店。萬達不會做負向現金流特別大的專案，除非在特別好的地段。丁本錫很滿意萬達的倫敦項目，該項目去年開售至今，實現30億的銷售額，成為倫敦的銷售冠軍。

智慧化的好處是提升管理，降低費用。曲德君在會場外向一個投資人舉例說明，用智慧化設備操作燈光系統，可以一鍵控制，減少人力成本。

而關於電子商務講述的是關於未來的故事。“中國許多互聯網企業平均壽命不到三年，他們也意識到了線下實體的重要性，我們有這麼好的資源，一定要利用起來。”曲德君說。

王健林在美國

沒有出現在香港投資人面前的王健林出現在美國。美國當地時間3月23日，美國總統奧巴馬在首都華盛頓會見了前來參加“選擇美國”投資峰會的萬達集團董事長王健林。奧巴馬歡迎萬達集團來美國投資，並表示將營造更有利的投資環境。王健林表示萬達集團將把國際化作為公司發展戰略，願意繼續對美投資，進一步推動雙邊經貿關係發展。王健林是此次唯一一位獲邀與奧巴馬總統會見的中國企業家。

此後，王健林分別和紐約市市長、紐約州州長、三藩市市市長、比利佛山市市長，洛杉磯市市長進行會談。他們幾乎說了相同的話：歡迎萬達來投資。除了和市長們見面外，王健林與美國電影藝術與科學學院主席和首席執行官等共進午餐。席間，雙方就加強交流與合作、促進中美電影產業發展以及東方影都的進展情況等交換了意見。

在萬達商業上市之前，萬達剝離了一些暫時還不能產生大量現金流、但是未來有更廣闊發展前景的資產，比如旅遊地產。萬達商業很重要，但並不是王健林的全部。除此之外，他還有文化產業和金融板塊。


萬達商業上市之後，萬達商業的租金水準被投資者們詬病。現在王健林準備做一些改變，改變目標考核體系。據瞭解，過去商業地產重點考核收入、回款、入夥指標，今年起這些指標也要考核，但不再是核心指標，核心考核指標調整為考核租金、淨利潤、持有物業增長指標。“只要這三個指標保持較高增長，房地產收入指標就可以少增長，可以不增長，甚至可以負增長，這也是今年調減收入增幅的主因。目標考核體系改變後，集團要求商業地產公司3年內將目前的土地儲備和貸款減少一半。”王健林在年會上表示。

此外，王健林對足球的投資，被業界認為是有政治智慧的體現。他的視野也並不拘泥於國內和地產。北京時間4月1日，西甲豪門馬德里競技俱樂部宣佈，萬達集團以4498萬歐元的價格正式收購了馬德里競技俱樂部20%的股份。

在平安好房“互聯網+房地產+金融”的電商模式中，莊諾曾表示，“金融是好房的核心競爭力。”

如果說新房業務板塊對於平安好房而言是“批發業務”，那二手房市場、房屋租賃市場無疑就是“零售市場”：線下向線上導流，充分發揮集團綜合金融優勢。

3月27日，平安好房二手房業務正式上線，並推出創新互聯網房地產金融產品——e房錢，正式進軍二手房業務，與此同時，面對房屋租賃市場的“租金貸”也在試運行中。

在平安好房“互聯網+房地產+金融”的電商模式中，“金融是平安好房的核心競爭力”，由原平安信託總助韓曉領銜的好房金融中心將在集團“傳統金融切入衣食住行玩”的戰略中，打通“住”的金融生態圈。

切入“零售市場”

去年5月，平安好房正式上線，宣稱“將房地產仲介視為互聯網金融下一個被消滅物件”，並表示要在三年後，佔領一半的新房買賣市場，來勢洶洶。

新房業務是好房最早推出的業務板塊，在去年也先後推出了好房寶、好房貸、房屋眾籌等金融產品，其中9月初推出的“好房貸”旨在為資金短缺的購房者提供首付款貸款，截至發稿前，貸款申請金額已達到19.8億元，撬動全國百億房產銷售，包括綠地、世貿、萬科、越秀等地產商均加入好房貸合作大軍。

董事長莊諾在平安業績說明會上表示，新房、二手房和租房業務是平安好房三大最具價值的業務板塊。而如果說新房銷售是“批發模式”，那麼二手房交易則是個“零售市場”，不過對於這塊業務，平安好房的進展卻相對緩慢，原計劃去年上線的二手房、租房頻道一直沒有下文。

3月27日，平安好房終於上線其二手房業務，負責人是平安好房副總經理施宏叡、總經理助理金瓏，其中施原為上海房產仲介公司漢宇地產董事總經理，金瓏則曾任中原地產上海公司運營負責人。

在部門配置上，與新房業務板塊一樣，平安好房也設立了二手房業務中心，不過為了配合二手房業務，好房將線下受理中心獨立出來成立二手房交易運營中心。

與二手房業務配套推出的是只支援有抵押、助力二手房銷售的創新型借貸產品e房錢，官網打出“你要賣房，好房先給錢”口號。

“就是說房產在掛牌後就可最多按照評估值的三成來先行給付，再由經紀人幫業務賣房，這其中還需要好房的移動端平臺‘好房拓’和線下受理中心的配合。”平安好房相關負責人對記者表示。

不過據記者瞭解，目前平安好房僅有上海浦東、閔行、寶山三處受理中心，也僅有上海分公司已正式上線並運行二手房頻道。

對此，上述負責人表示，“短時間內還是依賴上海試點，但今年會在各分公司鋪設更多的受理中心。”

而對於租房業務板塊，上述負責人透露，“目前業務模式基本成型，但整個線上、線下系統還需要時間，已經在官網顯示的租金貸還處於試運行中。”

平安好房官網顯示，平安好房已在北上廣深、重慶、南京、蘇州、杭州、天津九個一、二線城市開設分支機搆，記者瞭解到，成都、南昌、瀋陽分公司也正在籌備中。

在地區分公司負責人的選擇上，平安好房則傾向於選擇熟悉本地業務並在區域內富有影響力的地產人士擔綱，譬如北京分公司總經理卞京此前曾任和訊網房產部高級總監，廣州分公司總經理此前曾就職於世聯行、易居，深圳分公司總經理段豔霞曾任世聯行深圳事業部總監。

傳統金融切入“住”

在平安好房“互聯網+房地產+金融”的電商模式中，莊諾曾表示，“金融是好房的核心競爭力。”

而為了充分發揮集團的綜合金融優勢，將金融與互聯網融入房地產全產業鏈中，平安好房在籌備初期便設立“平安好房金融中心”，由原平安信託總經理助理韓曉擔任好房金融中心總經理，平安信託業務總監范鴻雷擔任副總經理。

據理財週報記者瞭解，好房金融中心下設零售業務部（含風控、產品團隊）、對公業務部（含專案管理、風控團隊）、運營管理部（含資料運營、貸後管理團隊）、資金運作部（含投資評估、投資團隊）。

作為核心部門，從其部門設置中也能發現平安好房的盈利點正如管理層此前對外宣稱：通過新房低價、二手房免仲介費吸引客戶資源，再通過平安付、平安銀行、平安大華基金、平安信託等兄弟機構，來接入銀行按揭、貨幣基金等平安金融產品，平安好房則運作其中沉澱的資金流進行投資，獲得利潤回報。

以平安好房上線的第一個金融產品“好房寶”為例，這個針對好房平臺產生的抵押金、預付金等存量資金的互聯網金融產品由好房、平安大華基金、平安付合作開發，基金購買者在180天內可隨時贖回，預計享有平安大華“日增利”基金5%-6%的年化收益，如果期間購買平臺新房樓盤，好房將追加6%-8%的房積金收益，合計收益率最高可達年化14%。

正在試運行中的“租金貸”想要掌握的則是萬億租金市場在平臺交易部分產生的租金流沉澱，“通過平安付、平安好房租房場景的搭建，來佔據房屋租賃市場中的租金支付環節。”平安好房金融中心人士對記者這樣說道。


馬明哲也曾表示，“我們會在個人住房、租房方面建立一個市場，將金融切入，目前互聯網當中房產網站，我們稱之為找房、看房、買房，基本上是找房，沒有把金融打通，我們希望用金融打通這個流程。”

“總的來說，金融能為房產交易、房屋租賃提供便利，而交易、租賃又能為金融集聚客戶，這就是平安好房在做的事情。”上述好房金融中心人士表示。

2014年，平安集團推動互聯網金融使用者向傳統金融客戶的遷徙，通過萬里通、陸金所、平安付、平安好房、平安好車等互聯網金融公司持有平安傳統金融產品的新客戶總量超過120萬，平安好房為“戰車”的推動做出了自己的貢獻。

中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，北京被“豪宅化”趨勢將愈加明顯，2013年以來，四環平均樓面價為5萬元/平方米，其今年上市後均價將達到8萬元/平方米

“豪宅元年”是業內對2015年北京樓市的界定。事實上，正是由於2013年以來的“地王”們都將在今年集中入市，各大豪宅項目的操盤手春節就開始焦慮。不過，從2015年第一季度豪宅市場的表現來看，借力于盤古大觀的集中成交，北京豪宅市場成交量暴漲。

據亞豪機構統計資料顯示，2015年第一季度，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

有業內人士認為，改善性需求的入市在一定程度上緩解了北京豪宅的銷售壓力，但這也加快了北京被“豪宅化”的速度。

值得注意的是，中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，隨著2013年以來的地王相繼入市，北京四環內房價將進入8萬元時代。

單價破10萬元豪宅成交量上漲

據亞豪機構統計資料顯示，2015年第一季度，北京公寓豪宅成交均價排名前十的項目成交總金額為85.3億元。

其中，成交均價最高的樓盤為萬柳書院，總計成交15套，成交均價達134985元/平方米，成交金額為5.32億元；位列第二位的是中軸國際，成交1套，金額為6600萬元，均價為118669元/平方米；第三位則為盤古大觀，成交96套，成交均價為107705元/平方米，成交總金額為68.17億元；即使是成交均價最低的項目，均價也接近了7萬元/平方米。

單價超過10萬元/平方米豪宅成交量暴漲的背後，實際上是盤古大觀的集中銷售。“剔除盤古大觀公寓豪宅的成交量，實際上今年與去年的市場成交量變化量並不是特別大。”某熟悉豪宅市場人士向《證券日報》記者透露，但總體來看，今年豪宅供應量非常大，預計將帶來成交額的上漲。

值得一提的是，除了超過10萬元/平方米的頂級豪宅市場成交量爆棚外，其他公寓豪宅和別墅市場成交量也相對活躍。

據亞豪機構表示，2015年第一季度，銷售量靠前的別墅項目，單套總價全部保持在千萬元級別，甚至更低。這體現出當前高端市場以改善性需求為主，預計隨著二套房首付標準降低以及二手房營業稅的減免，未來高端市場成交量還將提升。

事實上，記者近期實地走訪位於東北五環外溫榆河墅區內的融科•千章墅時也發現，現場有不少意向購房者。一位元購房人告訴記者，來看房是為了換一套更好的房子。為此，該購房人已經出售了自家位於東三環附近的一處住宅。而對於選擇在這個時間進行置換的原因，該人士稱，因為感覺政策趨於鬆綁，房價很快會進入新一輪上漲通道，所以著急換房。

據該專案銷售人員介紹，融科?千章墅是總價為千萬元級的城市別墅，一期早已全部售罄，二期共139套，現在已銷售了80%，目前有現房在售，預計今年年內將推出三期產品。“今年三月份還未結束，我們就已經完成了當月銷售任務。”該人士向記者透露。

然而，鑒於高端專案的紮堆入市，總體來看，北京的高端市場競爭依然非常激烈。“2015年，北京將有20多個豪宅專案入市，其中擁有銷售單價超過10萬元/平方米房源的專案接近20個，而這些項目一半以上將是今年的新增項目。”北京萬科高端事業部負責人高廣漢曾向記者如是透露。

四環房價將邁入8萬元時代

事實上，隨著上述20多個豪宅項目的入市，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快。張大偉向記者透露，近兩年，北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前，五環內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。

“2013年以來，北京四環平均地價為5萬元/平方米，四環到五環之間平均地價是3萬元/平方米。”張大偉向《證券日報》記者表示，“按照這些地價計算，今年北京四環內上市的項目銷售均價將在8萬元/平方米左右，四環到五環之間房價則將達到5萬元/平方米”。

事實上，縱觀現在北京樓市豪宅項目的分佈圖來看，成交量和成熟度相對較弱的是南城板塊，其他區域均有相對大量的在售熱銷豪宅專案。

不過，從成交量的分佈來看，未來整個高端產品線將逐漸向南城轉變。據中原地產統計資料顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長安街以北，但隨著南城的發展，2013年長安街以南樓市成交量占到北京市場總成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成績占到總成交量的一半比重。

而從南城在售專案的房價來看，據《證券日報》記者瞭解，目前位於南城板塊的在售專案中冶•德賢公館均價為42000元/平方米，單套總價在550萬元-800萬元之間。“預計4月份將推出樓王產品，戶型面價在134平方米至178平方米之間”，該專案銷售人員向記者透露，主要針對改善性需求購房者，目前已經有不少購房者來訪。

“北京五環內房價現在已經進入5萬元時代了，隨著北城房價過高，現在南四環不足5萬元/平方米的成交價將促使高端購房者向南城轉移。”有業內人士表示，而改善性需求的加速入市也給其市場提供了提升空間。


鑒於此，中冶置業集團行銷策劃部副部長吳博向本報記者表示，高端品質改善型產品紮堆，競爭激烈的背後，是今年將成為抄底四環的最佳時機。

事實上，2015年1月份，南四環外白盆窯地塊被華潤置地高價拿下，折合樓面價高達38000元/平方米，成為北京新一輪地王。張大偉表示，這只是近年南城土地市場的一個縮影，到目前為止，南城已有中冶置業、首開保利、華潤置地、融創中國、中化方興等眾多一線品牌開發商爭先入駐。

這意味著以往成交量和成交單價都較低的南城板塊也開始向“豪宅化”邁進。實際上，去年8月份有市場人士直言，“預計北京四環沿線房屋均價破10萬元/平方米也就未來兩三年的事了”。

一提起深圳的樓市，30多歲的胡文貴（化名）就悔之不迭。年前他看好了一家新樓盤，但是就在他猶豫不決的兩個月時間，房價就一路蹭蹭上去了，每平方米的價格已經上漲了七八千元。

該樓盤臨近深圳老飛機場。去年一套八九十平方米的二居室，單價才2.7萬元左右，現在則是3.5萬元了。

近日，樓市新政在深圳先後落地，當地房地產市場一片沸騰。清明小長假期間，不少市民並未加入擁堵的高速公路隊伍，而是留在深圳搶購房產。《第一財經日報》記者走訪下來發現，深圳樓市自去年年底以來價格一直穩步上漲，新政落地後，漲幅更是達5%~10%。部分一手樓盤即便臨時加價，也有大批人蜂擁而至。而對於二手樓盤，買家雖然趨之若鶩，但是賣家大多臨時加價，甚至反悔，捂盤不售。

業主不賣房

今年3月30日，繼央行通知二套房首付比例不低於40%後，財政部也發文稱房地產營業稅由滿5年免征改為滿2年免征。4月1日，營業稅“五改二”政策在深圳正式執行。

隨後，深圳市住房公積金管理委員會宣佈，住房公積金貸款二套房首付款比例降至三成，一套房首付比例為兩成，從4月7日起實施。

而讓胡文貴更加沮喪的是，前天他再致電上述樓盤行銷中心時被告知，130平方米左右的大戶型的房子就剩兩三套了，小戶型也所剩無幾。錯失購房良機的不只是他一個人。

深圳寶安區一家中原地產的工作人員崔國彬說，二手房的業主只要知道市場漲價資訊的，幾乎都跟風漲了。加價5萬元、10萬元的隨處可見，部分資金緊張的買家只能望而卻步。

只要加價不是太離譜，不少人仍能達成交易。“很多一直在關注房價的買家之前已經看了好幾輪房子，現在政策一刺激，就趕快下手了。”本報記者走訪時，崔國彬正為剛簽成個單子而興奮。

不是所有的地產仲介都能有崔國彬這樣的好運氣。採訪期間，崔國彬的一位同事無奈地歎了口氣，繼而拿起電話告訴一位元客戶，談好的房子業主不賣了。

臨時反悔的買家比比皆是。崔國彬舉例道：“附近一個單價在4萬元左右的二手房，八九十平方米，業主加價50萬元，客戶直接被嚇跑了，都沒去和業主商談價格。”

龍崗區布吉街道的一位地產仲介楊士華稱，他所在的門店清明節期間賣出了3套房子，“不算多也不算少，買房的人多，賣房的人少，有的二手房業主乾脆不賣了，期望五一之後價格大漲。”

均價3萬元左右

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受《第一財經日報》記者採訪時表示，此次房地產刺激力度較大，會改變市場的預期。相對於買家擔心買晚了價格會繼續上漲的恐慌心理，業主則認為賣早就賣虧了。

樓市新政下，部分開發商打出暫時不加價的口號，抓緊去尾盤。本報記者在走訪深圳鐵仔山公園附近的一家樓盤時，一位售樓小姐急匆匆地過來迎接。其間，她接到一個客戶的問詢電話後，試圖讓同事幫忙接待本報記者，但是找了一圈，眾人都在忙碌。

在她出示的銷售單上，密密麻麻的房間單元號碼都已被紅筆劃去，只剩下18樓等四五個不太好賣的樓層。該樓盤2012年開盤，部分大戶型一直在賣，目前均價在2.6萬元左右。她說：“房子沒有漲價，這幾天賣得很快。七日之內簽約的話，總價享有99折優惠，七天之後不保證不漲價。”


多位元地產工作人士告訴本報記者，自去年央行降准降息以來，深圳樓市價格就穩步上漲。以前價格較低的龍華區域上漲的幅度更是遙遙領先，均價已達3萬元。

搜房網的資料顯示，去年10月以來深圳房價全面上漲。今年3月，深圳二手房均價已達29331元/㎡，環比上漲2.83%，同比上漲近10%；新房均價則為31155元/㎡，雖然同比略有下跌，但環比上漲0.59%。

宋丁認為，深圳的樓市熱是否還會持續下去關鍵要看新政策如何落地。“3月30日財政部發文，4月1日深圳就開始執行，快得超乎想像，但是還要看銀行是否會這麼快放貸。”

為挽救低迷的房市，大陸中央日前推出多樣新政策，根據透露，若此次的新政策無法達到預期的刺激作用，預計將會再推出新招，首先是將取消「房貸利率為基準利率上浮1.1倍限制」，及取消「不滿5年非唯一住房要徵收高達20%的個人所得稅」等救市舉措，而限購也有望進一步取消。

據《經濟觀察報》報導，相關人士透露，若日前的新政策未達到預期目標，第二階段調整供應政策有望從兩個方向著手，首先是利率自由化，也就是取消「房貸利率為基準利率上浮1.1倍限制」，但房貸利率折扣不會呈現大幅度波動，其次是調整差額稅收制度，即取消「不滿5年非唯一住房要徵收高達20%的個人所得稅」。

大陸國務院高層表示，大陸中央對房市的政策思路逐漸明顯，也就是經濟下行期，房市仍是有效支撐經濟成長的基礎，貨幣、稅收、金融等則是穩定房市的定向工具。中央對房市的政策，可能依照3個步驟逐步釋放，一是穩定住房消費階段，二是調整供應階段，最後是房市強化階段。

專家指出，不同於短期調控，現在正在為房市調控長期機制，也就是房地產稅的推出作基礎性工作，而新政策將能為低迷的房市提供支撐。他指出，本屆政府啟動房市正常化的進程，過去兩年，針對房市的限購、限貸等行政性措施也逐步取消，目前仍實行限購的城市只有北京、上海、廣州等較大的城市。

環球量寬，資金湧入本港，外資再度大舉掃本港豪宅，?地（00012）曾爆發撻訂潮的西半山天匯，周四（4月2日）復活節長假期前夕突然以約4.33億元成功重售45樓A室（又稱68樓A室）撻訂戶，實呎9.29萬元，除首度突破分層實呎9萬元關口外，亦創出本港以至亞洲分層紀錄，重奪失落5年的分層呎價樓王寶座。

非本地客繳稅逾億元

買家為非本地客，名義上須繳付逾1億元買家印花稅及雙倍印花稅（BSD及DSD）雙料稅項，但扣除發展商回贈後實際稅款不足3300萬元。

是次售出的天匯45樓A室，樓層僅低於頂層複式戶，坐擁全維港景觀，單位為前DJ秦善文的撻訂貨，實用面積4664方呎，為複式單位，四房四套間隔，單位周四突然以約4.33億元售出，但成交價仍較2010年撻訂價低約1.3%。樓盤成交紀錄顯示，買家為非本地居民或公司名義購入，須繳付約1.018億元買家及雙倍印花稅，惟扣除發展商合共提供的16%稅務回贈，實際只須繳付3248萬元稅款。

本港分層單位近年實呎造價首5名分別由太古地產（01972）旗下東半山傲璇（OPUS HONG KONG）及天匯包辦，去年10月壟斷局面才被尖沙咀九龍站凱旋門摩天閣77樓一籃子單位以5.29億元打破、實呎8.63萬元。

天匯周四以4.33億元售出45樓A室，為本港首個分層單位實用呎價突破9萬元大關，並重奪屋苑失落達5年的分層呎價一哥寶座，實呎9.29萬元亦創亞洲分層戶新高，較第二位凱旋門的實呎8.63萬元高7.5%，亦較第三位東半山傲璇一手單位呎價高7.7%。

業界：豪宅勢追落後

由?地及培新合作發展的天匯，發展商較早前已透露，樓盤可推售單位已盡數推出，尚有10餘伙未有發出銷售安排單位則保留收租。上述單位為現時可供發售的貨尾中售價及呎價最高，樓盤自2013年一手新例以來，累售25伙，套現逾28億元，當中12伙為2010年爆發撻訂潮的單位，當時以前DJ秦善文撻訂的6伙最為矚目，該6伙至今亦已沽出3伙。

現時尚餘貨尾中，「身價」最高為45樓A室毗鄰的45樓B室，實用面積同為4664方呎，定價4.4億元，實呎9.44萬元。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，全球量化寬鬆政策持續，內地亦明顯「放水」，上月開始已有跡象顯示資金正流入本港樓市，刺激近期本港超級豪宅市道起動，交投增加，天匯成交價亦為未來推售的超級豪宅新盤打下強心針，在內地打貪的情況下，相信到港入市的內地富豪為更有實力的投資者或企業家，本港豪宅吸引力不減，今年整體豪宅樓價將追落後，預計將有15%升幅。

金融管理局2月底出招收緊住宅樓按成數，令市場出現零星減價成交，但「辣招」效力到3月9日迅速被歐洲央行啟動買債計劃所沖淡，豪宅市場更受惠量寬措施而造好，反映整體二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），在八大指數中有六項回軟之際，大型單位樓價指數卻逆市創出歷史新高，最新報139.55，按周升1.5%，升幅為7周最大。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，大型單位樓價指數連升4周後創出新高，4周累漲2.46%；因大型單位繼續受惠於全球主要央行的量寬政策，加上不受辣招影響，估計有望取代中小型單位，成為升市龍頭。

升勢或取代中小單位

最新CCL指數是按3月23至29日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算，當中有85%是在3月9至15日簽訂臨時買賣合約（即金管局收緊樓按後第二周）。當中指數雖然按周下跌，但不乏仍屬歷史次高，如CCL最新報139.7，按周跌0.25%，乃連續3周創新高後回軟，為歷史次高，即使按周跌2.29%跌幅最大的港島樓價指數，同樣屬於歷來第二高水平。

另外，今年第一季，新界西樓價指數升7.89%，為各指數中最勁，至於同期CCL則升5.47%。

萬科企業（02202）發盈警，預期今年首季純利介乎6億至7億元（人民幣．下同），按年下跌約54%至61%，每股盈利料介乎0.05至0.07元，主要原因是上年同期結算中高毛利項目多、投資收益高，但萬科指出，首季度純利下降的情況，不適合作為預測全年利潤變化的依據，目前預計全年純利按年仍有增長。

萬科表示，房地產結算具有季節性規律，一季度竣工及結算量佔全年總量的比例往往較低，單季利潤易受結算項目城市分布、產品類型等偶然性因素影響。今年首季集團預計實現的竣工面積僅佔全年預計竣工量的5.5%至6.0%。

卓能（00131）宣布，周四（2日）收市後與獨立第三方，就出售卓能廣場簽訂無法律約束力意向書。該物業的指示代價約8.5億元。根據意向書，卓能已經向潛在買方授予最多5個星期的獨家洽購期，期內潛在買家有權就該物業及其控股公司進行盡職審查，包括法律、財產、財務、商業及稅務事宜。

3月份受惠有全新盤開售，令到整體氣氛回暖，一手市場全月錄得900宗成交，按月急升1.8倍。

綜合一手住宅銷售資訊網及成交紀錄冊顯示，3月份合共錄得約900宗成交，較2月份的320宗升1.8倍。涉及金額約113億元，較2月份的52億元多1.2倍。但對比1月份受東涌東環的帶動下，該月的2,000宗成交紀錄有所下跌。

中價盤銷情佳 悅目沽210伙

由於2月份有農曆年假期的因素，不少買家外遊，發展商亦押後推盤，故當月的一手氣氛相當冷清。而踏入3月份，發展商開始重啟推盤步伐，長實全新盤紅磡悅目便在3月份推售，至今已近210伙，為上月成交量最多的新盤，套現14.2億元。

至於套現金額最多的新盤為南豐等旗下東涌昇薈，套現金額逾15億元，錄得近200宗成交。

除了這類中價新盤氣氛不俗外，上月份豪宅新盤表現亦理想，如和黃（00013）山頂白加道28號的1號屋以5億元成交；嘉里（00683）九龍塘一號義德道洋房亦以3.63億元售，貴絕九龍區的洋房；新世界（00017）牽頭的北角柏傲山亦錄得約30宗成交，套現金額亦有10億元。

踏入4月份，將軍澳緻藍天將於明天正式開賣，首批連加推單位已達740伙，收票情況相當理想，而同區嘉悅又正在發售，勢必掀起區內的搶購潮，有望帶動整體一手市場的氣氛。

連同其他餘貨新盤計算，市場人士相信本月新盤成交宗數及金額將會多於3月份，重返逾千宗成交水平，更有望直逼1月份紀錄。

香港太古收購重慶沁園終有定論。日前，香港太古股份發布2014年年度業績報告時，財報中提到太古食品於2014年12月收購重慶新沁園食品有限公司65%的權益，並稱該公司是中國西南部一家烘焙連鎖店，在重慶、貴陽及成都設有逾460間分店。對於收購價格，此次太古方面亦首次做了披露，共計花費7.49億港元，同時還表示，「倘符合若干條件，餘下的股本權益將於2017年進行收購」。