桃園變天「房市回穩恐要3~4年」

建設利多是業者強銷建案的武器，近期不少原定開發計劃生變卻打破不少已購民眾的「增值夢」，如台北市廣慈博愛院改做社會宅、桃園航空城爭議、台中BRT取消等，建設利多泡沫吹破，連業者都喊撤。

廣慈博愛院未定案
最血淋淋的案例就是桃園航空城開發，該案為馬政府「愛台12建設」的指標計劃，但隨著桃園選舉變天而改變，儘管市長鄭文燦表示「蛋黃區開發不變」，但已有不少地主急著拋售農地、投資客喊逃命。
前幾年看準航空城與高鐵特區利多，專營高鐵青埔建案的奇摩廣告，在台北101大樓設置聯合接待中心服務台北客，但目前手上建案已全撤。奇摩廣告總經理陳彥宏說，開發政策會因政治而變，估計這幾年情勢已定，房市要回穩恐還要等3~4年。
台北市近期將信義區廣慈博愛院規劃為社會住宅，一舉推翻「甲山林丰藝」打出「國際中城」將開發商辦、旅館及商場的打算。不過甲山林廣告副總經理徐永仁樂觀表示，廣慈博愛院每個時期都有不同規劃，目前也還沒定案，未來仍可能做住宅與商業的複合性規劃。

BRT取消「成利多」
新北汐止的台鐵樟樹灣站傳出不蓋了，主打捷運與台鐵雙站的「新捷都」專案經理鄭意達感嘆：「公共建設決定權在政府，能怎麼辦？」因僅是傳言，雖有民眾質疑，仍盡量說服民眾。
台中BRT也在新市長林佳龍上任後決定取消，但台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘認為，唯一的藍線改當一般公車道使用，民眾甚至能享有多線公車接駁交會的利多。

二次施工難查 若舉發馬上拆

台北市長柯文哲大刀闊斧拆違建，其他縣市跟進，但各地違建五花八門。雙北市常見頂加公寓、陽台外推，新屋則以二次施工、夾層最多，台中、高雄則以透天擴建最多，新建案多二次施工擴建車庫、露台。專家提醒，購屋前應確認有無違建，以免花大錢買屋，卻被拆光光！

台北市、新北市違建以頂加公寓最多，早期多為投資客指定購買，增建、變更格局後出租，買賣時會依實際權狀加3~5成計價，但因違法增建，存在公共安全危機。新建案則以二次施工、擴建夾層、陽台外推最多。

頂加隔3間違規
台北市都發局違建處理科科長李松鶴表示，頂加公寓結構有很大安全問題，只要隔3間以上就以違建列管，列為首要拆除案建，其次為二次施工擴建夾層或陽台外推，目前以南港區、內湖區最多。他說，雖然違法夾層因位室內，較難察覺，也較無公安疑慮，但民眾若舉報施工中夾層，會立即拆除。

中市違建冠全台
台中市1月曾公告全市有367戶違建，為全台最多，以透天增建最常見，例如透天往上方、前或後方增建，新建案則以二次施工居多，建商拿到使用執照後，透過二次施工興建車庫、露台等違建。
台中都發局修復工程科黃科長說，北屯區施工中的建案多，舉報也最多，多是擴建車庫佔用縮小騎樓，或擴建佔防火巷使用範圍，多在領取使用執照3個月後複查，如果建商有二次施工或涉及廣告不實，民眾可舉發。
高雄市則以透天往上增建最多，常見3~6樓的高瘦型違建。高雄市政府違建拆除大隊表示，違建以早期透天往上擴建最多，增加面積或改建為套房，外觀明顯長高不少，將積極稽查比對。

購屋前小心確認
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，以往雙北市很多建商主打挑高3米6或4米2的所謂「魔術空間」，待拿到使用執照後，再悄悄做夾層或外推陽台，但都違法，常有民眾誤買，建議購屋前先查看該建案使用執照、竣工圖，勿貪圖使用坪數，否則得承擔遭拆除風險。

血本無歸
全台到處是違建，拆也拆不完，日前更有透天別墅新案，因建商二次施工擴建，還未出售就遭拆除，損失上千萬元。建商大嘆無奈，底下的營造商也難度日！

盼有2個月緩衝
台中市建築公會理事長魏嘉銘無奈說，二次施工本為讓社區更有品質，現在政府強拆違建，固然有安全考量，但應有相關配套措施。他說：「目前規定自行拆除違建期限為2星期~1個月，但建商必須向住戶說明，希望能給2個月緩衝。」
魏嘉銘建議：「政府、建商都有進步空間，建議建商未來規劃新案不要二次施工擴建車庫，雖面積會減少，仍保障公共安全，政府規劃重劃區時，應將無遮掩人行步道納入公有地，避免蓋在私有地，應修法便利民眾，不然表面是建商損失，其實住戶損失最大！」
營造商林先生怨：「現在政府抓違建抓得嚴，不少皆是二次施工時就強拆，別說建商損失慘重，底下營造商現在若聽到二次施工的發包，通常也都不接了，但日子還是要過，只能縮緊褲帶，尋找小型社區或個人住家。」

先分清楚公私地
其實執行拆除的政府單位也很頭痛，某建管單位無奈稱，常被民眾埋怨效率不夠，但拆除經費真的不足，最根本問題還是都市計劃沒有在做檢討，建議重劃區的公私有地一開始就要劃分清楚，而中央機關態度也應明確，不要為了拆而拆，而要有配套措施，才有辦法改善問題！」

合約載明即可索討 「事先應詳閱」

民眾蔡先生投訴，日前委託房仲賣屋，過戶事宜交由桃園市中壢區和信地政士事務所，事後卻遭收取實價登錄費用，認為代書無權收費。地政司表示，只要雙方在合約載明收費項目，代書可收取實價登錄費用，民眾應詳閱合約內容。
蔡先生向《蘋果》投訴，日前委託中信房屋楊梅大模店售屋，由桃園縣中壢市和信地政士事務所的李代書協助辦理過戶，但過戶完成後，發現代書表列收取一筆1500元的實價登錄費用。

1500元已全退還
經查詢內政部地政司網站，確認申報責任分別是地政士、不動產經理業及買方，賣方無申報義務，既然無須申報、又何須繳費？
蔡先生翻查當初擬定合約，也未在收取費用明細表看到相關欄目，質疑代書收費標準，卻得不到回應。《蘋果》去電詢問李代書，他說明所有收費都有清楚表列，但後來又改口說相關費用會全數退費，接著卻掛上電話。但截稿前，蔡先生聯絡《蘋果》，表示李代書已退還1500元。
內政部地政司副司長施明賜回應，只要雙方在合約載明將收取哪些費用，代書收實價登錄費用就是合理的。

此案合約未明列
施說，該案例有疑問的地方，不是代書應不應該收取實價登錄費，而是顯然合約並未載明收取這筆費用，因而導致消費糾紛。地政司提醒民眾，買賣屋時要注意契約內容，才能保障自身權益。

實價登錄責任Q&A
Q.就同一買賣案件，權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任？
A：
．買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄
．買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄
．若無委由地政士登記、經紀業居間或代理成交者，由權利人申報
Q.買賣案件未有不動產經紀業經手，亦無委託地政士代辦過戶， 是否須買賣雙方共同申報？
A：由權利人（買方）負責申報即可，賣方無申報之義務
資料來源：內政部地政司實價登錄Q&A、《蘋果》採訪整理

台北市長柯文哲日前曾說，今年北市有殼一族收到房屋稅稅單時，不只相當「有感」，還會嚇一大跳。主因在於前任副市長張金鶚針對去年七月一日後取得使用執照的新屋，一舉拉高「房屋構造單價成本」，這也讓房產業者一片哀號，部分屋主乾脆拖延交屋，甚至認賠出場。

新豪宅房屋稅 約總價一％
全國不動產代銷全聯會理事長王明成表示，此舉是盲目打房，懲罰新買的屋主，尤其若又被認定為高級住宅及第三戶以上的囤房稅，六月三十日前與七月一日後取得使照的新屋，房屋稅價差最高可達三十倍。以「華固松疆」 為例，一年的房屋稅便要二百萬元，房屋稅超過總價的一％，等於四十至五十年後，房屋的價值全部繳給政府。
不過，根據北市財政局針對調高房屋標準單價的四個試算案例，其中最高房屋稅個案僅約三萬元，最低約一．五萬元；業者指出，總價三、四千萬元的房屋，即使適用新版計算方式，房屋稅仍僅相當於一年的汽車燃料稅加牌照稅而已。

根據北市財政局發布的試算案例，北市大安區永康街某處九層樓住宅大樓，其中一戶總價六三三八萬元，坪數約四十八坪，每平方公尺造價為四三三○元，一年房屋稅初估約八七九四元；若該戶採用新制計價，每平方公尺造價調高至一萬一九○○元，初估一年房屋稅約二萬四○九五元，增幅約一．七四倍。學者指出，增幅雖看起來驚人，但調高後的房屋稅也僅占總價的萬分之四而已，稅負仍相當低。

房產業者指出，計算房屋稅的稅基包括「房屋構造單價成本」、「路段率」、「房屋坪數」、「稅率」及折舊率等；之所以衝擊豪宅如此之大，除「房屋構造單價成本」調高外，豪宅通常位在精華路段，坪數大，多重因素加乘下，自然造成房屋稅暴增。

張金鶚︰無感 稅改就沒意義

台北市去年同步調增房屋稅基與稅率，許多富豪、建商與不動產投資人今年收到房屋稅單都「很有感」，抱怨房屋稅調太高。不過，前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚認為，受影響的多為金字塔頂端族群，一般民眾根本沒影響，強調「稅改無感就沒意義」。

富邦金控副董事長蔡明興日前指出，台北市有些地段的房屋稅今年可能增加十倍，持有人一年要多繳幾百萬元，覺得「有點調太高了」；新光金控董事長吳東進也透露，他身邊的朋友原本要買豪宅，但在考慮每年高額的房屋稅後，紛紛打消念頭。

不過，張金鶚表示，只有在台北市擁有三戶以上、且為去年七月一日後的新建房屋，同時位在精華路段、又是高級住宅的非自用住宅，房屋稅才會產生加乘效果，到達原本稅率的近十倍。但即使房屋稅增加十倍，仍不及房價的一％，「你能買一、二億元的豪宅，繳個一百萬的房屋稅不為過吧！」

房屋稅比管理費低 不合理
張金鶚認為，台灣過去房屋的持有稅非常低，不到房價的千分之一，比起國外一般在一％以上少了非常多，特別是豪宅的房屋稅，甚至比其管理費還低，顯然不合理。因此，提高房屋稅才可以避免炒房、囤房等不合理的現象。

二親等親屬間移轉土地，為「買賣」且符合自用住宅用地要件，可適用自用住宅用地稅率10％課徵土地增值稅，若為「贈與」則以土地漲價總數額按20％、30％、40％稅率累進課徵。

邇來發現民眾將「贈與」移轉土地案件以「買賣」移轉申報，並申請依土地稅法第34條規定按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅且辦理移轉登記，事後經以偽造文書被起訴。

稅務局表示，依土地稅法第34條第1項規定，土地所有權人「出售」其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10％徵收之。

稅務局指出，因「贈與」移轉並非「出售」，所以父母與子女、祖父母與孫子女及兄弟姐妹等二親等親屬間土地「贈與」，縱符合自用住宅用地要件，仍不適用自住宅用地稅率課徵土地增值稅。

稅務局籲請當事人切實依交易事實勾選土地增值稅申報書之移轉方式辦理土地增值稅申報，以避免引發爭議及維護課稅公平。

建案宣傳吸客 律師：若落空 訂屋難退

新北市淡海新市鎮「海洋都心」與威秀影城合作去年破局，建商雖強調會續蓋影城，但哪家影城進駐未定。儘管如此，近期北台灣仍有不少拿影城當宣傳的建案，律師認為，影城只是加分，不是購屋主因，若因沒影城要求退訂很難成立。

宏泰人壽2012年推出造鎮案「海洋都心」，大力宣傳「威秀當鄰居」，去年計劃生變後，宏泰人壽表示就算沒威秀，影城也會照蓋。事發近1年，民眾張先生向《蘋果》詢問該案後續進度，記者察看甲山林廣告網站的「海洋都心3」廣告，代言的全聯先生照樣提到「影城來了」，但追問宏泰人壽則不予回應。

已取得商場建照
甲山林廣告總經理張境在說，已取得商場建照，但未確定是哪家影城，因最快2~3年後才交屋，「繞一圈回來還是有影城」。「海洋都心3」不具名銷售人員透露，去年威秀解約時，確有民眾要求退訂，但因建照都取得了，影城也會照蓋，民眾權益並未損失，所以無法退訂。
天成律師事務所主持律師盧天成說，影城只是加分，不是決定購買的要件，頂多向公平會檢舉廣告不實，讓建商罰錢。
同樣有規劃影城的不具名開發商分析，影城空間樓高跟一般商場不同，規劃時須為量身訂做，除非再申請建照變更，不然也只能做影城，「若找不到其他影城進駐，整個空間恐怕都浪費了」。

應重視生活機能
近期北台灣還有不少影城即將開幕，宏璟建設在新北市土城區規劃「日月光購物中心」，1樓與地下室為商場，2樓以上規劃30~60坪住宅，便有秀泰影城確定進駐。宏璟建設董事長簡文祥直言，影城是否為利多應視買方個人需求與看法，主要應以生活機能為主。

稱未來影城避罰
桃園八德「廣豐新天地」國賓影城預計2016年開幕，建案「合雄帝璟」一開始以「國賓影城1分鐘」宣傳，但去年11月地政局人員提醒廣告宣傳不可使用國賓影城，避免因不確定性導致廣告不實，後來便改以「未來影城」代替。

國產署昨標售台北市6筆不動產，標脫2筆，標脫金額達18.4億元，均是住三用地，安和路土地由元利建設監察人藍阿文以個人名義標下，金門街土地則由達聯建設得標。

華廈9字頭起跳
國產署北區分署副署長沈志欽表示，標號1為北市安和路二段44巷18號旁空地，地坪367坪、底價為13.3億元，有4封標單搶標，最後由藍阿文以17億元得標，每坪約465萬元，溢價率達27.65%，其餘競標者為建國建設、威泰地產及新星興業。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，安和路土地距離捷運信義安和站不到400公尺，附近屋齡老舊的華廈單價都是9字頭起跳，屋齡10年套房單價更是飆破百萬元。洪佩君認為，近幾年同區段土地交易非常少，以每坪465萬元標脫，並不算太貴。

金門街1.3億標脫
沈志欽說，標號3位於中正區金門街巷弄內土地約82坪、標售底價1.1億元，達聯建設以1.3億元得標，溢價率15.73%。另位於中山站周邊附近的商三用地、新北板橋區的住四用地皆無人投標，沈志欽表示，將陸續規劃推出，希望有意者前來投標。

聲寶及大同兩家電大廠活化土地資產再出現明顯進度。聲寶去年底取得林口文化二路二段麗林段630.92坪70年地上權，上周六（11）日動土，準備興建地上9層、地下2層60戶住宅，跨出進軍國內房地產第一步，林口企業總部預計5月底、6月初動土興建。

此外，位於捷運板南線海山站附近的大同板橋土城廠，經新北市政府都委會日前有條件通過環境差異評估後，大同預計4月先建樣品屋，6月底前推案，總戶數500戶，每戶從30至70多坪，年底前動工興建，預計2018年完工交屋，並依據IFRS會計準則認列收益。

聲寶主管指出，聲寶去年斥資近1.09億元取得林口文化二路二段寶林段630.92坪土地的70年地上權，聲寶為活化土地資產及開發營建業務，斥資3億元，3月正式成立盛寶建負責寶林段土地開發案，跨出進軍台灣房地產第一步。

聲寶集團董事長陳盛沺11日親自主持聲寶第1個住宅建案聲寶屋-麗林智慧宅動土，預計興建地上9層、地下2層，總樓地板面積為2,200坪住宅，總計60戶，每戶從25至70坪不等，採取先建後售。室內溫度、空氣品質、濕度控制都會採用聲寶的智能及節能家電產品，並串聯物聯網功能，預計1年內完工。

聲寶主管指出，聲寶林口廠員工宿舍決定改建為企業總部，計畫興建地上9層、地下2層，樓高45.4公尺，總樓地板面積為5千坪，預計5月底、6月初動土，正申請建照中。

聲寶3月合併營收8.91億元，年增11.07％；第1季合併營收23.88億元，比去年同期衰退幅度縮減為6.27％。

受稅率大幅調高影響，北市高價豪宅乏人問津，低總價住宅成為市場主流，根據實價登錄資料統計，去年北市住宅交易最熱門行政區為中山區，交易筆數近2,500件，其中又以林森北路最受青睞；至於總價方面，北市以1,000~2,000萬總價物件交易逾6,000件最多，此總價帶最熱門路段落在八德路四段。

台灣房屋智庫統計實價登錄資料發現，103年北市住宅交易最熱絡前3名行政區為中山區2,498件、文山區1,708件及內湖區1,685件。若以總價帶來看，北市以1,000~2,000萬總價物件交易6,086筆最多，其中最熱門路段以八德路四段、林森北路及中央北路四段為主。

而北市總價在1,000萬以內的住宅交易也高達4,175筆，因該總價大都以小套房為主，因此主要交易路段集中在中山區的林森北路、新生北路二段及新生北路三段為主。

至於總價在2,000~3,000萬元的物件，全年交易量為2,756筆，此區間主要交易路段位在八德路四段、民權東路六段及三福街。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，中山區長期為北市交易熱區，主要因產品類別眾多，低總價小宅又是最大因素，而林森北路路段更是該類產品集中所在，且1,000~2,000萬總價帶，單價也不到6字頭，使林森北路成為熱門銷售路段。

此外，內湖區的民權東路六段，與文山區的三福街，雖然總價都偏中高價，來到2,000萬以上，但觀察單價同樣未滿60萬，顯然是公寓產品受到青睞，一方面該物件為區域重點房型，另一方面也是有意定居內湖與文山民眾會買單的產品種類。

今年台北市的多屋族繳房屋稅，將「很有感」！五月房屋稅開徵，台北市因同步調整稅基及稅率，符合新屋、豪宅、優質路段等定義的非自住房產，房屋稅最多將大增二、三十倍，影響戶數約二十萬戶。台北市政府財政局表示，今年房屋稅收預估可增加十八億元。

財政部去年修正房屋稅條例，將非自住房屋稅從一．二％至二％調升至一．五％至三．六％，並授權地方政府修正。去年十月台北市議會就通過自治條例，持有二戶非自用住宅，稅率提高到二．四％，持有三戶跳到三．六％，並回溯自去年七月一日起實施，今年五月報稅繳納。

87％民眾不受影響 折舊還降低
台北市稅捐稽徵處表示，有六類不動產持有人將受新制影響，包含路段率提高的房產、多屋族、豪宅、去年七月一日後才拿到使用執照的新屋、別墅、私人醫院診所及事務所等。不過，非豪宅、非新屋的自住戶不但不受影響，房屋稅還將因為折舊減少約一％。官員表示，約八十七％民眾房屋稅不會調高。

台北市稅捐稽徵處指出，今年房屋稅有四大變革，首先是調高新建房屋構造標準單價，去年七月一日後拿到使用執照的新房皆適用，房屋稅將增加一至三倍；其次是修正豪宅認定標準，從過去的「棟」改為以「戶」認定。若被列為豪宅，一律以「1＋路段率」調整房屋現值，也將使房屋稅比原來多二至四倍。

第三是調整路段率，今年共調高了九十九條路段，以大安區調整二十二條路段最多，平均調幅為九％，共有六．六萬戶會受影響；最後是實施囤房稅，原本房屋稅是一．二％，但新規定區分「自住」與「非自住」，非自住房屋持有二戶以下者，每戶稅率提高至二．四％；持有三戶以上者，每戶稅率三．六％。也就是說，多屋族的房屋稅將增加二至三倍。

官員指出，若有屋主剛好全部符合上述四項變革，即去年七月一日以後取得使用執照的非自住豪宅，按照新標準單價、路段率加乘房屋評定現值，且持有三戶以上適用三．六％稅率，加乘起來房屋稅可能會暴增近三十倍。但官員強調，這是非常極端的情況。

另外，台北市調高房屋稅也衝擊商辦行情。物業管理機構高力國際指出，過去辦公大樓持有稅，包含房屋稅、地價稅，頂多只占租金十％，但新稅制實施後，持有稅將大幅調高至二十五％至三十％，去年七月以後交屋的頂級商辦大樓因路段率、造價、稅率同步調升加乘，稅金比率甚至可達租金五十％，將影響後續投資意願。

台中7期爭議「若違建就拆」

許多豪宅建案以設置開放空間換取容積獎勵，但完工後卻將開放空間納入社區專用，甚至築高牆、設大門阻擋民眾進入。台中民眾爆料，台中七期豪宅開放空間多違規使用，設門禁阻擋民眾進入。台中市府表示，社區開放空間爭議多，如接獲舉報，將依照違建拆除程序執行。
日前民眾林先生向《蘋果》投訴，「台中市七期豪宅有很多開放空間爭議，表面上開放民眾使用，但拿來蓋公設、車道，或以大門圍牆阻擋，但沒人敢檢舉，所謂的開放空間根本名存實亡！」

建商駁：沒關門
林先生指，台中七期「寶輝花園廣場」因申請容積獎勵，蓋得比周邊大樓高出許多，但開放空間卻未開放民眾使用，「這個社區的開放空間無提供民眾使用，實際上拿來蓋游泳池、禮賓接待區，應算是很醒目的違建。」
寶輝建設公司回應，社區的確申請容積獎勵，開放部分為人行道及大門周邊綠色景觀，雖有圍牆阻隔，但民眾可走進社區參觀，平常也不會關門，至於游泳池、接待廳，目前已非開放空間範圍。
台中市都發局使用管理科科長賴祐成表示，台中新建社區多有開放空間爭議，下個月將比照台北市，針對「開放空間」頒布法則規定。

違規最高罰30萬
賴祐成說，除了社區開放空間必須立公開標示牌，清楚告知民眾，白天8點至下午5點須開放民眾使用，嚴禁「圍塑使用」或「違建情況」，查證屬實要求限期內改善拆除，不改善將罰款6萬~30萬元。

寶輝花園廣場小檔案
位置：台中市市政北二路、惠來路口
屋齡：8年
坪數：125~250坪
樓層：地上26樓、地下3樓
爭議：
．開放空間沒開放，規劃社區游泳池、接待廳，恐是違建
．雖有開放空間，但設圍牆、大門阻擋入口
建商回應：
．游泳池等公設非開放空間範圍
．有沿街步道式開放空間，民眾可走進社區參觀綠色景觀，平常也不會關門
資料來源：《蘋果》採訪整理


社區開放地 設大門擋道
建商稱考量安全 民轟：比土匪還狠
近年不少大樓社區為換取容積獎勵而設置開放空間，本該回饋附近居民使用，但卻利用各種方式阻擋開放空間出入口，引發爭議。《蘋果》接獲民眾投訴，指桃園市中壢區「鉑金苑」開放空間設置大門阻隔，桃市府表示，若查證屬實，將視同違建立即拆除。

建商設置開放空間換取容積，但民眾檢舉阻擋開放空間案例屢見不鮮，最著名的是新北市新板特區豪宅，2年前遭工務局拆除，去年底網民更發起「自己容積自己用」活動，引發不小議論。

「鉑金苑」拒通行
日前桃園民眾陳先生向《蘋果》投訴，桃園市中壢區「鉑金苑」開放空間未開放，反而設置大門長年深鎖，影響民眾使用權利。他痛批，當初建商取得容積獎勵蓋高樓，已經影響到附近透天住戶日照權，該開放的空間卻又沒開放，「比土匪還狠！這樣不算竊佔國土嗎？」記者勘查現場，發現「鉑金苑」雖立有開放空間告示牌，但的確以鐵門阻擋，不得其門而入。
「鉑金苑」管委會經理方碩民表示，他今年2月才到職，該社區開放空間出入口的大門就一直是關閉的，如果真有爭議，應由建商負責處理。他直言，站在社區管理的職責與立場，非住戶的民眾想進來社區，當然必須拒絕，才能確保住戶的安全與權益。

換得獎勵應開放
記者詢問「鉑金苑」建商說法，祥佑建設員工程先生回應，該鐵門應是後來加裝的，「可能是管委會怕貓、狗跑進去及住戶安全考量吧！」程先生接著說，若導致民眾怨言，將要求管委會打開鐵門，提供一般民眾使用。
桃園市建管處使用管理科科長陳育時表示，根據《公寓大廈管理條例》第16條第2項規定，開放空間不得設置欄或門牆，會先查看該社區的竣工圖，確認有無違建情況，若確認為二次施工，再報請拆除科處理。陳育時指出，建商當初換得容積獎勵，就不能將開放空間私有化，嚴禁圍塑使用，將要求建商予以改善，並歡迎民眾檢舉。

「關門就是違法」
昨下午程先生來電表示，已打開通道大門，再次強調「其實平常沒上鎖，只是怕陌生人、車無故闖入。」但現在雖開放，民眾若想進入使用設施，保全會向前詢問，以免造成住戶惶恐，且深夜保全下班後仍會關門，確保住戶安全。但投訴人陳先生對此不以為然，「本來就不應該有大門，只要有關門就是違法。」

公司已向上交所申請延期複牌，公司股票至公司股票自2015年4月10日至4月29日繼續停牌。
4月10日，上海實業發展股份有限公司發佈關於籌畫非公開發行股票延期複牌的公告，據此公司已向上交所申請延期複牌，公司股票至公司股票自2015年4月10日至4月29日繼續停牌。

資料顯示，上實發展自2015年3月19日發佈了《重大事項停牌公告》，明確公司正在籌畫非公開發行事項，公司股票自2015年3月19日起停牌。


2015年3月26日，上實發展發佈了《重大事項繼續停牌公告》，公司股票繼續停牌。2015年4月2日，公司發佈了《關於籌畫非公開發行股票事項繼續停牌公告》，披露公司相關仲介機構已全面開展對標的公司的審計、評估等相關工作。

公告稱，本次發行擬以部分募集資金收購上海上投控股有限公司等房地產相關業務公司的股權，其餘部分募集資金擬用於開發建設青島國際啤酒城改造專案二、三期工程。因本次發行涉及的標的資產的審計、評估等工作量較大，完成相關工作所需時間較長，非公開發行方案仍需與相關各方持續溝通。

上實發展表示，公司及相關仲介機構正在全力推進各項工作，爭取儘快完成對標的資產的審計、評估等相關工作，確定本次非公開發行股票預案，及時召開董事會審議本次非公開發行股票相關事宜並複牌。

公司控股子公司平湖濱江房地產開發有限公司，以總價3.21億元摘得浙江平湖市兩宗商住用地。
4月10日，杭州濱江房產集團股份有限公司公告披露，公司控股子公司平湖濱江房地產開發有限公司，以總價3.21億元摘得浙江平湖市兩宗商住用地。

根據公告，G-1地塊成交總價為1.26億元，該宗地位於新07省道東側、勝利路南側、梅園路西側。土地面積32772平方米，容積率不大於2.99，建築密度不大於30%。用途為商住用地。土地使用年限住宅用地為70年、商業用地為40年。

總價為1.95億元的G-2地塊，位於新07省道東側、曹兌路北側、梅園路西側。土地面積50739平方米，容積率不大於2.99，建築密度不大於30%。用途為商住用地。土地使用年限住宅用地為70年、商業用地為40年。

早於3月30日，濱江集團宣佈，董事會全票同意公司為平湖濱江公司向中國銀行股份有限公司申請2億元貸款提供保證，保證金額最高不超過7020萬元。


而根據濱江集團2013年年度股東大會審議通過的《關於授權董事會批准提供擔保額度的議案》，該公司將授權董事會自2013年年度股東大會做出決議之日起至2015年召開2014年年度股東大會前批准公司為子公司以及子公司為子公司提供擔保額度淨增加額為60億元。

該公司董事會認為，平湖濱江公司系公司控股子公司，公司按持有平湖濱江公司股權比例為其擔保符合公司生產經營的需要，且擔保金額在董事會授權範圍內並符合擔保條件。

“俏江南也開始發促銷傳單了？”昨天，家住通州的市民反映，自家門上別著的廣告單裡出現了俏江南的身影，用來推銷幾款特價菜。記者走訪發現，發廣告單的是俏江南位於通州的新店，不僅推出特價菜品，已經試運行的“自助餐”價格更是降了三成多。選擇“曲線”降價，以高端商務餐飲為主的俏江南也開始吸引社區消費者。

走訪 促銷單發進社區 自助餐“曲線”降價

“俏江南特價的宣傳單就在我家門上別著。”家住通州的平小姐拿著一張紅色的DM廣告紙說。前段時間，她家附近的羅斯福商場裡開了一家俏江南餐廳，廣告單就是這家新店派發的。

廣告單是一份工作日促銷的廣告。上面標注了4款特價菜以及3款優惠價的海鮮菜品。在這4款特價菜中，最貴的是山城毛血旺，優惠後38元。而最便宜的麻婆豆腐只要6元，其與正價相比，相當於打了1.9折。

隨後，記者來到這家店，廣告單上的促銷並不是唯一優惠。餐桌上放著一張塑封菜單，寫著自助餐“任我食”的價目表。

記者瞭解到，去年夏季，俏江南在旗下80家餐廳推出“任我食”點餐式自助項目，推出時的價格是每位199元到599元。但在這家店，“任我食”卻是129元起步，最高399元封頂。

店內工作人員說，這一價格確實與市區門店有所差別，主要差在限量的高檔食材上。不過，並非是新開門店才有這一活動，該功能表背面還有2012年開業的亦莊店的位址和電話。

發現 猛推團購 “商務宴請”標籤變“家常菜”

早在限制三公消費之初，國內高端餐飲紛紛調整尋求生機，“下沉”大眾化餐飲路線。俏江南也提出了向二三線城市擴張的路線，並將定位從“高端”改為“中高端”。

大眾點評網顯示，俏江南從之前的人均近180元消費，跌落到目前人均120元左右。之前被標注為“商務宴請”，如今出現了“川菜/家常菜”的標籤。除了店內的促銷，俏江南的團購活動也從來沒有斷過。僅在大眾點評網上，該品牌的各種團購就多達14個。

這種降價似乎也博得了普通消費者的好感。記者走訪了俏江南騰達大廈、華貿、東方廣場等門店，工作日上座率約有6成左右。而通州的新店在週末還出現等位元的情況。

在業內人士看來，俏江南的促銷並不只是為了能夠吸引“非目標受眾”。在限制“三公經費”的背景下，俏江南的問題遠不止客流量低那麼簡單。

“俏江南號稱要做餐飲界的 LV ，但其實，相比湘鄂情等上市公司，俏江南並沒有太多的實質資產。”有業內人士坦言，俏江南大部分門店都是租賃的形式，根基本身就不夠扎實。

記者注意到，其在2014年還公佈有80家門店，而今天上午，記者在其官網統計了其公佈的分店明細，發現其公佈的門店不足70家。


上個月有媒體還曝出，香港法院表示仲裁凍結俏江南在港資產，理由是私募大佬CVC CapitalPartners向香港法院提起訴訟，稱支付給2013年入股的合資公司俏江南大筆資金目前去向不明。

一位業內人士表示，目前中高端餐飲企業紛紛推出了中低端品牌，比如小南國推出了南小館，淨雅也推出了小海鮮。但俏江南卻仍沒有推出成功的中低端品牌。高端餐飲從裝修到人力成本支出都要遠高於普通餐廳，更是要求有強大的資金鏈才能得以支撐。

業內人士表示，僅靠曲線降價是否能救俏江南，還需要時間的考量。

“體育界的中關村甚至矽谷”是韓勁草對鳥巢文化中心未來的期望。韓勁草是北京鳥巢文化創意交流有限責任公司總經理，該公司正計畫打造一個全新的鳥巢。按照該公司的設想，未來鳥巢不僅僅是一個體育場館平臺，還將成為行業資源整合、創新體育經濟的一站式服務“孵化”平臺。“比如一場專業級的比賽可以在鳥巢萌芽、洽談、找到投資人，最後在鳥巢舉行。”韓勁草說。

奧運場館的賽後利用一直是一個世界性難題，以雅典奧運會為例，自2004年至今，當時建造的絕大多數場館一直處於塵封之中，而政府每年還要支付上億歐元的維護費用。

2014年10月20日，國務院《關於加快發展體育產業促進體育消費的若干意見》出臺，提出“要創新體育場館運營機制，增強大型體育場複合經營能力”。作為“國家體育產業示範基地”的鳥巢文化中心，正是在這一政策背景下應運而生，並力圖建設成為行業資源整合、創新體育經濟的一站式服務平臺。

鳥巢文化中心位於鳥巢內側北部，共計四層。目前可用於商業的物業面積達到15396平方米，中國房地產報記者在鳥巢文化中心內看到，在4個不同樓層之間的零散物業空間內，能夠看到設有專業體能訓練所、文化創意和品牌展示空間、首都重大文化體育活動發佈廳、休閒娛樂區以及路演廳，同時還配備了咖啡館、主打梅家菜的中餐廳以及義大利餐廳等餐飲業態。

“寫字樓”新思路

對於上述辦公場地的詳細規劃，韓勁草稱並未想好，且租金定價還在商討。除了這些物理的辦公空間，在從簡單的體育場館轉變為鳥巢文化中心過程中，鳥巢也同時引進了創業孵化平臺“亮中國”。據悉，“亮中國”將採用眾籌方式集結投資人團隊，籌建百名“火炬導師”團隊，不僅為體育、文化和創意產業企業提供從集體入駐到政策引導、企業宣傳等服務，同時借助導師輔導、現場互動等新型模式，為“創客”提供資本市場對接埠。

同時，文化中心除了此前已經簽署戰略合作協定的北京產權交易所、上海文化產權交易所、體育文化產權交易所，以及“亮中國”創客孵化平臺這樣的社會資本之外，與北京銀行、工商銀行等銀行資本的合作也在洽談之中。

“冠名權和豪華包廂等無形資產的開發，才是一個體育場館的最重要收入來源。”有著十幾年體育場館運營經驗的埃希體育創始人王冠倫向中國房地產報介紹。據他觀察，世界各國體育場館中，體育門票和場地費並不是其主要收入來源，冠名權是未來體育場館盈利模式必走的一條路。

孵化平臺模式

“與體育產業發展相對成熟的歐美國家相比，我國體育產業仍面臨諸多體制障礙，體育人口匱乏、體育消費市場不旺盛等問題還在制約體育事業的發展。”王冠倫說。

借助創業孵化平臺探尋體育產業的發展新模式，也是鳥巢增添寫字樓功能的真正價值所在。

在此之前，鳥巢的整個運營是由中信聯合體負責。在鳥巢體育場建設招標過程中，政府非常看重融資能力和建設能力，對企業賽後運營管理能力沒有足夠重視。所以中標企業雖然都具備豐富的建設經驗和良好的融資能力，但都未經營過體育場館，嚴重缺乏運營管理經驗和體育產業資源，這註定了鳥巢賽後運營的盈利模式單一。

單一的盈利模式使中信聯合體運營僅一年，就放棄了鳥巢30年的運營管理權。但是直到京西創投模式的孵化平臺成功，才讓鳥巢現有運營方決意打造“寫字樓生意”，科橋投資的一位負責人向中國房地產報記者透露。


所謂京西創投模式，就是採用金融孵化功能，打造出綜合盈利能力較強的創業孵化辦公空間。資料顯示，京西創投僅運營一年多時間，基地入駐企業已近230家，主要聚集了移動互聯及大資料、文化傳媒、節能環保、新材料等產業，入駐的中小企業獲得了超過1億元的貸款支援、5.6億元的股權投資、1.2億元的產業並購資金。入駐企業之間也實現了多維度的產業鏈延展合作。而鳥巢文化中心未來要聚集的產業則包括金融服務、社會風險投資、對文化創意領域感興趣的商業銀行、體育產權類交易所等。

“鳥巢與京西創投最大不同在於面積過大且分散，鳥巢文化中心1萬多平方米的面積，實在是過於龐大。與普通的創業園區不同，鳥巢的優勢並非提供辦公場地，而在於影響力以及憑藉影響力對接的頂級資源。無論是鳥巢的體育場館，還是鳥巢的辦公樓，租客不會因為叫做“鳥巢”就會來鳥巢，關鍵在於孵化器的優勢將體現在哪裡。”王冠倫說。

人民幣國際化加速了中國人海外投資的熱潮，洛杉磯的學區房、墨爾本的別墅、倫敦東區的公寓，不動產成為越來越多中國人海外投資的首選。

“與其他海外投資途徑相比，房地產投資門檻和風險相對較低，對於投資者也沒有專業要求。從國內的投資狀況來看，中國家庭財富中，人民幣資產有近80%的比例屬於房地產，投資者對房地產投資的熱情和需求旺盛，有真實的房子存在對於投資者來說有心理保障，未來海外房產投資更適合國內大多數選擇海外投資的人。”優選金融投資總監張淑霞在接受《第一財經日報》記者專訪時表示。

但她同時強調，海外房產投資在市場、匯率、利率以及法律四個方面存在一定風險，並且在進行海外房產投資時也存在諸如資訊不對稱、信譽缺失等一系列陷阱。“有些機構在推銷房源的時候並沒有做到價格同步，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不誇張地說，溢價率高達100%。”

為何投不動產？

目前，從國內資產海外投資的途徑來看，無外乎以下幾種投資管道：直接投資海外房產、保險類產品以及其他金融產品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權基金等；還有其他不動產，比如農場、牧場、酒莊、店鋪、礦產等。

“在這些投資方式中，農場、牧場等不動產投資以及能源礦產的投資相對來說門檻較高，並且需要有較高的專業水準，不適合大眾投資。而股票基金等金融產品一般屬於風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，再加上國內外的交易規則差異以及時差的原因，對於國內的多數客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業水準，消耗更多的精力。”張淑霞對本報記者表示。

與上述投資方式相比，房地產投資門檻和風險都比較低，並且不需要對投資者有專業上的要求，因此更適合國內大多數選擇海外投資的投資者。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣相對強勢，以及國內房地產市場步入調整期，越來越多的房地產資本開始尋找海外市場。資料顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%，達到101億美元。優選金融集團總裁張虎成在談到資產配置時認為：“人民幣是長眼睛的，只去安全的地方。為什麼從中國平安、中國人壽、萬科集團、萬達集團這些大型機構到潘石屹、李嘉誠這些商業巨擘都紛紛在海外購置不動產？因為這已經成為發展趨勢之一。”

怎麼投？

對於個人投資者而言，進行海外不動產投資，主要分為“三步走”——確定目的、選擇國家、找律師。

目前，大多數國內高淨值人群進行海外投資的主要目的仍然是移民以及子女教育。

張淑霞對本報記者表示，前幾年興起的海外“生子潮”目前已經成為海外購房的新生力量，這類人群一般屬於高淨值投資者，海外購房多是以移民以及孩子教育為主要目的，以自住為主，對生活品質追求較高，一般都會選擇相對舒適的大戶型，同時為了孩子教育，“學區房”更容易受到追捧。

業內人士對記者表示，海外房產雖然是很好的資產配置途徑，但並不適用於追求投資收益的人，而是適合那些非風險偏好、對未來經濟擔憂以及需要資產多元化配置的投資者。

在選擇國家時，張虎成認為，社會的穩定和法制的健全是實現房產投資收益率最主要的保證。

美國仍然是最受中國投資者歡迎的目的地，資料顯示，從2008年至2014年底，中國在美國房地產投資總額高達132.7億美元，隨後是英國以及澳大利亞。

美國作為多年來投資者海外置業的第一選擇，有其明顯特徵。一方面，與歐洲相比美國物價較低，平均房價不高，因此具有較大的升值空間，外來人口眾多更容易融入。此外，美國對於建築監管嚴格所以房屋品質上乘，房屋具有永久使用權。對於投資者而言，租金收益率較高，租賃市場需求量大，而且美國房屋銷售市場健全，房屋轉售率較高，適合移民自住以及出租的投資者。但由於美國每個州的法律和稅務不同，增加了外國投資者的購房難度。

“英國可投資的城市基本上只有倫敦，但有些投資者反映倫敦天氣沒有那麼好，並且跟美國相比外國人更難融入，同時物價相對較貴生活成本較高。但英國本身法律較為健全，對海外投資者優惠措施豐厚，教育資源豐富，金融比較發達，且英鎊相對堅挺，更有利於高淨值投資者進行保值配置以及子女教育投入。”張淑霞對本報記者表示。

值得注意的是，業內人士建議除英國倫敦外，投資者應慎重選擇投資歐洲其他國家的房產。“歐洲經濟受制于社會福利制度和勞工法，又面臨來自中國等新興市場快速崛起帶來的挑戰，短期內很難走出衰退。”該業內人士說道。

澳大利亞近年來以優惠的移民政策迅速獲得中國投資者的青睞，新移民給澳大利亞帶來的財富穩步增長，澳大利亞房產最大的吸引力在於不存在“遺產稅”，土地和房產私有且具備永久權，在澳大利亞的法律體系下，房產可以世世代代永久繼承。

但隨著新移民大量湧入導致澳大利亞房價飆升，該國移民局已于上周通過其官方網站發佈通知，將停止500萬澳元的投資移民簽證（188C）的時間由原定的今年7月1日提前至4月24日。

同時，澳大利亞房產還存在一個“致命”的問題——海外投資者只能買一手房，不能買二手房，因此只能做長期投資，同時新建房屋已經出現供不應求的局面。

在海外購房過程中，由於語言障礙以及對當地環境和法律的陌生使得購房者通常需要尋求當地房產經紀和律師的幫助。據本報記者瞭解，在澳洲買房通常經過以下流程。

首先，與房產經紀人一起看房，找到認為合適的房子後，先付大約5000澳元的定金，把房子定下來，一般可以持有一周左右。

在這一周的時間內，需要找到一位元澳洲本地律師簽合約，然後支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好後才支付。房子建好後，購房者會收到提示信然後準備貸款，貸款一般最多可以達到80%。等到交房時，購房者需要和律師一起去進行驗收。合格後，購房者需要支付剩下的10%首付，和已經提前準備好的貸款。

風險有哪些？

雖然海外房產投資有時會帶來可觀的收益，但由於缺乏對海外房產項目以及當地法律的瞭解，中國投資者在海外淘金的過程中可能會面臨種種風險。

尤其近兩年，隨著歐元、日元等主要貨幣的大幅貶值，匯率風險凸顯，匯率“吃掉”房產收益的現象時有發生，即使當地房價未跌，投資者購買的海外房產仍然出現貶值現象。

2013年初，以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子的于女士對《第一財經日報》記者表示：“房子現在的估值大概是420萬人民幣，出租每個月有18萬日元（約合人民幣9288元）的收入。”但她表示，“2013年購房時，1元人民幣可兌14日元，現在已經變成將近20日元了，日元貶值約40%，這樣算算，房子可能還虧了。”


張淑霞對《第一財經日報》記者表示，雖然國外購房首付比例以及整體的貸款利率比國內低，但國外貸款審核較為嚴格，法律繁瑣，對投資者信用記錄尤為重視。

以英國為例，雖然當地的貸款利率很低，但要求中國投資者必須提供在中國的納稅記錄，納稅記錄需要與貸款額度相比配，因此把很多投資者擋在門外。

此外，北京理工大學房地產研究所所長周畢文認為，持有房屋的成本也是海外置業不可忽視的一個重要因素。“美國等地區要收房產稅，德國、新加坡等地對房屋空置也有限制，會產生空置稅等一些額外的費用。”

一個是房地產行業“千億俱樂部”成員，一個是綜合金融巨頭，中國平安聯姻碧桂園打開了平安在社區綜合金融門店方面的巨大想像空間。

4月1日晚間，碧桂園公告稱，中國平安旗下平安人壽已與碧桂園簽署戰略協定，擬出資50億人民幣收購碧桂園9.9%股權，成為碧桂園第二大股東。

不同于生命人壽、安邦保險等險資從二級市場買入金地集團、金融街等地產股的舉動，此次中國平安是以參與定向增發的方式進入到碧桂園，價格較二級市場也有所折價，中國平安可能不會像此前險企單純地以“財務投資者”的身份進入到房地產商。

中國平安此前曾回應稱，將和碧桂園一起在社區金融領域展開合作，為社區客戶提供專業、便捷、高效的金融服務。碧桂園方面也表示，未來將由平安買或租碧桂園的社區門店作為綜合金融門店，滿足碧桂園住戶金融需要。

深挖碧桂園社區資源

一個是房地產行業“千億俱樂部”成員，一個是綜合金融巨頭，碧桂園與中國平安的“聯姻”迅速引起了市場的關注。平安入股後，碧桂園家族控制比例將出現下降，大股東楊惠妍的持股比例將由59.5%降至53.6%。

“中國平安看好碧桂園的發展前景和增長潛力，旗下平安人壽參與了碧桂園的定向增發，集團將和碧桂園一起在社區金融領域展開合作，為社區客戶提供專業、便捷、高效的金融服務。”中國平安方面表示。

根據理財週報記者從一家正在籌建的中國平安社區門店瞭解到的情況，目前中國平安的金融門店業務主要涵蓋三個方面，保險、銀行以及投資業務，保險方面以車險、家財險為主，銀行業務則涵蓋信用卡、小額貸款等，還有專為社區居民投資理財需求而設的投資業務。

“公司有豐富的社區開發經驗，開發速度和品質都比較好，將為中國平安提供社區業務的切入點，雙方將攜手開拓、對接目前碧桂園200多個項目、逾35萬戶業主的社區資源。平安互聯網金融、後援中心、電話中心等已形成較強線上服務能力。社區門店戰略將改變保險企業線下網點的短板，進一步加強其線下能力，通過智慧自助設備提供諮詢和服務，便利了客戶，縮短了金融服務的‘最後一公里’。”碧桂園在4月1日晚間召開的分析師會上表示。

中國平安與碧桂園的合作，無疑打開了其在社區綜合金融門店方面的巨大想像空間。

“藉此完善社區產業鏈，實現覆蓋客戶生命鏈週期的資源整合平臺。”碧桂園稱，雙方有機會在包括投資、理財、基金、資產管理等方面進一步深化合作。

據瞭解，隨著房地產行業進入白銀時代，普通住宅業務已經陷入增長乏力。國泰君安研報指出，碧桂園將與平安集團在房地產行銷、金融投資、社區服務和專案開發等多方面進行合作，同時在存量用戶價值挖掘上將有望提速發展，雙方有能力完善社區產業鏈，實現打造覆蓋客戶生命週期的資源整合平臺，依託與平安集團形成的協同效應，新業務或將成為新的增長點。

值得一提的是，雖然已經進入到“千億俱樂部”，但是碧桂園的業務主要分佈在三四線城市，這與中國平安著重大中城市的佈局有所不同，資料顯示，三四線城市為碧桂園業績的重要組成部分，在碧桂園去年1288億的全年銷售業績中，一線城市業績貢獻占比僅為3%，除一線城市外的省會城市和直轄市占比也僅為18%，國內其他城市占比則高達78%。

國泰君安研報也指出，由於碧桂園在三四線城市佈局比較大，與平安的協同效應可能會低於預期。

據理財週報記者瞭解，此次碧桂園與中國平安合作，將圍繞社區金融服務提出多項舉措，涵蓋線下網點佈局與線上的金融服務。

具體來看，中國平安作為第二大股東，碧桂園將在平安社區網點上提供優惠條件，由平安買或租碧桂園的社區門店作為綜合金融門店，滿足碧桂園住戶金融需要；根據需要在碧桂園社區服務APP中，嵌入中國平安任意門及平安付，推廣使用平安付支付物業管理費、水電費、煤氣費和其它收費服務，同時針對物業管理、O2O平臺等定制式的設計合作方案。

據瞭解，碧桂園執行董事吳建斌曾在3月中旬的業績會上表示，碧桂園現在正打造社區經濟，“碧桂園在國內最有名的是打造社區，因此公司會繼續經營好社區，並且會結合互聯網為業主提供更多服務。”

綜合金融門店佈局提速

不同于已經開展了社區門店業務的華泰財險、人保財險等險企，中國平安作為一個綜合金融集團，其在社區門店上的佈局也頗有綜合金融的味道。

據瞭解，中國平安目前已開設的社區“金融超市”主要以客戶諮詢及服務為主，核心是方便客戶享受平安保險、銀行、證券等綜合金融業務的全流程諮詢和服務。

“基本上社區居民所需要金融服務我們都有涉及。”一家平安社區門店負責人向理財週報記者表示。

而對於經營方式，該人士介紹，中國平安全部採用直營的方式，由中國平安提供門店，員工全部為中國平安的內部員工，不採用從社會招募“專屬代理人”的模式。

此次參與碧桂園的定增，在碧桂園對中國平安社區網點佈局提供“優惠條件”的情況下，中國平安有望進一步控制社區門店經營的成本，但碧桂園200 多個社區，是否能夠滿足中國平安的“胃口”尚不得而知。


據理財週報記者瞭解，近年以來，中國平安旗下的保險、銀行等領域正逐步加大在社區金融業務上的佈局，此前中國平安已經在上海等城市社區開設了綜合金融門店，通過遠端自助設備，實現客戶身份確認、業務自助辦理等，而平安銀行也正向社區金融發力，通過圍繞社區商戶、通過社區IC卡、平安金領通和多樣的理財產品來打造社區綜合金融門店等方式來獲客，並延長營業時間。

此前，平安銀行行長邵平曾在公開場合表示，平安銀行沒有大規模發展社區銀行的計畫，而將在銀監會監督及要求下，在母公司中國平安集團的帶領下，發展綜合金融門店。

可以預見的是，未來平安集團要打造的是，一個囊括平安集團的銀行產品、保險產品、信託產品、基金產品等的銷售與服務的綜合金融門店。

投資者更關注下月大選結果

不少港人都投資外國物業，英國倫敦更是熱門地區。英國政府最近修改稅制，非本地居民出售物業時要繳交資產增值稅，個人名義買家最高要付28%，公司名義則為20%。不過，有代理表示，稅率已較其他國家為低，故未有影響投資情緒；反而市場關注下月英國大選，一旦工黨上場，或推出豪宅稅。

過去海外投資者在英國出售物業時，毋須繳付資產增值稅；不過，從今年4月6日起，將與英國居民「睇齊」，出售物業所得利潤須繳稅，個人及信託徵稅最高為28%，企業則為20%。

此外，自 4月1日起，價值100萬鎊或以上、由企業持有的物業，每年須繳付年度住宅物業稅，只有出租物業才獲豁免。其中，價值100萬鎊至200萬鎊物業，每年稅金7000鎊。明年4月起，門檻更會降至50萬鎊，50萬鎊至100萬鎊物業每年徵稅3500鎊。

外籍人士稅務專業顧問公司Buzzacott的合夥人兼香港辦事處主管Carlo Gray指出，過去海外投資者可豁免增值稅，目前只有做「不那麼差的選擇」。籠統而言，若是出租物業，最好是透過離岸公司持有，適用的增值稅率較低；如果不是出租，最好以個人名義持有，以節省年度物業稅款。他建議準買家向稅務專家作詳細諮詢。

稅率較其他國家低

仲量聯行香港國際住宅市場部主管黃嘉欣表示，徵收資本增值稅的消息已醞釀一年有多，投資意欲未受影響。該行最近代理的倫敦樓盤在中環展覽，開放兩天已有約100組街客查詢。粗略而言，七成買家用作投資，約三成則是父母，為子女在英國讀書而置業，大部分客戶都是以個人名義購買。

她說，英國的增值稅率較其他國家而言不算高，故市場抗拒不大。翻查資料，主要國家都有向外國投資者收取增值稅，以日本為例，外國投資者在5年內出售物業，增值稅為30%；澳洲對外來投資者限制較多，除了收取32.5%至45%增值稅，海外人士購買任何物業，必須先經審批，而且非澳洲居民不能購買二手物業。

早前恆大（03333）主席許家印透過在當地註冊空殼公司收購豪宅，就被澳洲當局指違法，勒令他於90天內出售物業。

黃嘉欣說，投資者現關注英國5月大選結果，工黨一旦當選上場，可能徵收豪宅稅。該黨早前提出向200萬鎊至300萬鎊的住宅每年收3000鎊稅款。

億達中國（03639）公布，3月合約銷售金額約4.96億元（人民幣．下同），折合約6.2億港元，權益合約銷售金額約4.33億元；同期，銷售面積44425方米及權益銷售面積37156方米，銷售均價約每方米11165元及權益銷售均價約每方米11654元。

截至2015年3月底止3個月，億達合約銷售金額約10.8億元及權益合約銷售金額約9.58億元；涉及銷售面積90787方米及權益銷售面積76505方米，銷售均價約每方米11896元及權益銷售均價約每方米12522元。

繼日前全城注視的將軍澳新盤大戰接近尾聲後，緊接而來的鄰區油塘新盤PENINSULA EAST，日前以低於市價推出首張價單測市，即時引起市場注意，準買家入票反應理想，發展商昨天隨即乘勢添食，加推九十伙並提價百分之一，平均折實呎價約一萬零八十一元，入場兩房戶仍為五百多萬元，項目至昨天累收逾二千二百票，盡吸家庭及年輕上車客。

　　會德豐旗下的油塘PENINSULA EAST，繼日前推出首批六十伙後，連同昨天加推的單位，合計一百五十伙，已佔項目總數逾半，會德豐地產常務董事黃光耀表示，該盤呎價約一萬元，為市區罕有，故具一定競爭力，他指，現已登記入票的買家中，六成選擇兩房單位，並以年輕人及小家庭為主，而四成心儀三至四房戶，多為投資客。

　　他指稱，現時已入票的準買家逾半來自九龍區，其餘兩成半為新界及港島東區客，因定價吸引，料可吸引不同類別的買家。

　　會德豐地產主席梁志堅指出，項目銷售安排短期內公布，另集團旗下的聶歌信山項目已獲批預售樓花同意書，最快五月可展開軟銷，料於第二季正式推售，至於近日港股造好，梁氏認為，股票和樓市雖然互相配合，但畢竟屬兩碼子的事，惟股市旺，樓市亦不會太差。

　　發展商指，昨加推的單位稍微加價百分之一，另在周六起接受認購，發展商安排每人最多入兩票，項目至昨天接獲近二千二百票，以現時已推出的一百五十伙計算，錄約十四倍超額認購，反應不俗。

　　昨日為示範單位開放第二天，發展商透露，該盤截至下午三時已錄達五千人次參觀，料全日參觀人數可達一萬五千人，比首日的目標一萬人次更高，現場所見，項目吸引不少人士參觀，會場外有大批睇樓客等候，不時出現人龍，參觀人士須等候約二十分鐘才能入內，而準買家以家庭客和年輕上車佔多。

　　據價單顯示，昨天加推的九十伙，集中於第二座，面積五百一十七至九百九十九方呎，定價為六百二十五萬元至一千二百五十四萬九千元，呎價由一萬一千三百三十九元至一萬四千一百五十二元，平均呎價一萬二千四百九十八元，較首批平均呎價一萬二千一百九十八元，高約百分之二點五。

　　優惠則保持不變，六百五十萬元以下單位，即供折扣最高可有百分十八，六百五十萬元以下優惠最高則為百分之十九點五，昨加推的單位平均折實呎價一萬零八十一元。

　　是批單位中，入場戶為一座十一樓B室，面積五百二十二方呎，定價六百二十五萬元，呎價一萬一千九百七十三元，扣除最高折扣百分之十八，售價約五百一十二萬五千元，呎價約九千八百一十八元。

　　油塘PENINSULA EAST由兩座住宅組成，共提供二百五十六伙，面積四百八十至一千零三十三方呎，兩至四房間隔，以兩房單位為主。

金管局2月底收緊按揭，樓市3月一潭死水，但轉眼4月，隨着股市大漲，樓市又再回到興奮狀態，大批市民於假日湧至兩個將軍澳新盤參觀示範單位，睇樓又變成港人集體休閒活動。在場有準買家更豪言「Full Pay」（全額付款）：「600幾萬樓，我諗香港好多人都畀得起啩。」亦有人說：「股市升都有賺少少，抽中幾多(單位)就買幾多。」港人何以在一個月內忽然富貴？正如港交所行政總裁李小加所言，滬港通開創了國際、香港及內地市場的「歷史性的交匯」，港股進入「新時代」，不要問資金由哪裡來，總之由四面八方湧來。香港想窮都難，難怪港人豪得起。 ■記者 顏倫樂

近月本港一手樓市非常熱鬧，將軍澳多個新盤輪番上場，開價亦貼近二手，燃燒起市民的入市熱情。記者昨日現場所見，長實將軍澳緻藍天、會德豐地產油塘PENINSULA EAST都出現長長的排隊人龍，訪問在場睇樓客時，更遇到多名「豪氣哥」、「豪氣姐」，與過去3月時市場湧現的一系列「捱麵包趕上車的勵志故事」大相逕庭。


梁先生：預千萬買樓放租


記者遇到的首名「豪氣哥」梁先生表示，已就油塘新盤入兩張票，目標買3房至4房大單位，買樓預算約1,000萬元，計劃以現金支付約一半的首期，買樓後打算放租，預計回報約2厘至3厘。他又說，看好將軍澳未來發展，認為現時樓價仍然低水。


但原來「沒有最豪，只有更豪」，之後一名不肯透露姓名的睇樓客，向記者表示擬購買2房或3房，已經入票，更揚言如果購買兩房，600萬元可以一次過「Full Pay」：「600幾萬樓，我諗香港好多人都畀得起啩。」他稱看好兩房單位前景，因為覺得將來需求大，細價樓就算樓價不上升，估計亦不會大跌。


黃小姐：股票有斬獲置業


然而，上述兩名準買家原來都只是「小配角」，記者其後遇到正在排隊等候參觀示範單位的黃小姐：「睇報紙覺得這裡便宜，好似話平過新界樓。」專程由港島區過來睇樓的她，打算買來投資：「抽中幾多（單位）就買幾多。」問到最近股市急升有沒有令她更有財力去買樓，黃小姐初時說自己只持有少量股票，惟其後面露甜笑：「都有少少收穫！」


趙國雄：買家入市確加快


雖然港股大時代下，市民買樓熱情高漲，但值得留意的是，發展商對前景似乎有所保留。長實執行董事趙國雄昨日說：「始終股市有這麼大升幅，後市少不免會波動，市民買股票還是要小心為好，最緊要量力而為！」不過，最近股市牛氣衝天，趙國雄認為是反映經濟好景：「有人賺到錢，市場氣氛好些，對樓市都有正面幫助，市民入市作決定都快些！」


長實下一個新盤為紅磡「維港．星岸」，最快本季開賣，問到股樓氣氛好，訂價會否進取時，趙國雄表示要看市場的承接能力，又指公司訂價都相當貼市，日後如推售時，首批單位會有折讓。好明顯，市民高漲的買樓熱情，仍未刺激發展商大幅加價。


無獨有偶，會德豐地產主席梁志堅昨日亦對後市有保留：「股市大升，初步看對樓市不會有太大影響，買樓不同買股票，不能直接比較。過去兩三日股市好，是有些內地因素所致，交易活躍的多數都是內地的股票，香港的也有些影響，但買賣股票同買賣樓是兩件事，雖然一般來說，股市旺，樓市亦不會差得去哪裡。」

新盤反應超乎理想，兩個貼市價開賣的將軍澳新盤都大收旺場。市場消息指，會德豐地產油塘PENINSULA EAST昨日累計已收到近2,200個登記，發展商乘勢加推第二批90伙，並輕微調高售價約1%，平均呎價12,498元，維持提供最高18％或19.5%折扣，優惠後最平入場費512.5萬元。以兩批單位合共150伙計算，登記超額逾13.6倍。至於過去兩日一手市場只錄得428宗成交，其中緻藍天佔398宗或92.99%。

會德豐油塘樓加推90伙


PENINSULA EAST昨日加推第二批90伙，價單定價介乎625萬元至1,254.9萬元，定價呎價由11,339元至14,152元，折扣優惠與首批相同，最高折扣介乎18至19.5%；折實定價介乎512.5萬元至1,010.2萬元，折實呎價介乎9,129元至11,393元。消息指新一批單位輕微加價約1%，個別單位加價3%，日內將上載銷售安排。


會德豐地產常務董事黃光耀表示，PENINSULA EAST示範單位上周六開放後，兩日已有約2.5萬人到場參觀。已登記人士中，約六成打算購買兩房，四成打算買3房或4房。另據悉，藝人高海寧昨日下午亦曾現身參觀示範單位，惟未知最終有否入票。


PENINSULA EAST至今已共推150伙，佔項目256伙的58.59%。另外，會德豐地產主席梁志堅表示，同系合作項目山頂聶歌信山Mount Nicholson ，已取得預售樓花同意書，現時仍在做前期準備工作，包括打造前期示範單位，亦正待批入伙紙。他透露，樓盤5月至6月開始一系列市場營銷的工作，預計第二季尾第三季初可以開賣。


緻藍天原價加推510伙


另外，長實執行董事趙國雄表示，將軍澳緻藍天日前已加推510伙，銷售安排會盡快公布，由於公司已完成售樓目標，項目原本並不打算特別加推，但見到市場有置業需要而原價加推。


長實地產投資董事黃思聰補充，新一批單位中屬項目最後一批單位，實用面積由680方呎至1,120方呎，售價由712萬元至1,395.1萬元，3房戶最大折扣18%、4房最大折扣19.5%，其中5座3樓RA室面積691方呎，三房間隔折實售價584.3萬元，屬項目至今售價最平的單位。另外5座3樓RB室，四房雙套房，面積1,120方呎，折實售價850.8萬元，呎價僅7,596元，更有車位優先認購權。

二手夾屋售價首破800萬元水平。今年3月何文田欣圖軒第4座中層G室單位以850萬元成交，打破2013年7月同屋苑第3座高層J室的739.8萬元舊紀錄，創下歷年新高。另外，3月鑽石山悅庭軒第1座中層E室單位，成交價720萬元，創歷年第四高。

另外，中原地產研究部指出，3月二手夾屋買賣合約登記錄得14宗，總值7,920.3萬元，較2月的25宗及1.35億元，分別下跌44.0%及41.4%。

耀謙樓320萬成交創新高

另外，細價樓再度飆升，馬鞍山耀安邨再刷新紀錄，屋苑耀謙樓中層14室，單位實用面積約443方呎，以自由市場價320萬元成交，造價創屋苑新高，每呎約7,223元，幾乎接近最近個別新樓的呎價。耀安邨屬租者置其屋的公共屋邨，據了解，其中耀謙樓位置最近巴士站，令該樓宇的造價有條件可以創下新高。

仲量聯行最新報告顯示，今年首季全球商業地產投資交易額達1,480億美元，按年升4.0%。其中美洲市場領漲全球交易額，較去年同期上升18%。以美元為基準，亞太區的交易額僅同比上升3%，歐洲、中東、非洲的交易額同比下降11%，惟按本幣計算，交易額則同比上升8%，反映目前美元兌全球多種貨幣強勢的情況。

仲量聯行國際資本集團首席董事Arthur de Haast表示，美國是驅動美洲增長的引擎，交易額較去年同期增長26%，一定程度上抵消拉丁美洲和加拿大交易額下降的拖累。美元走強亦影響歐元區、日本和澳洲的市場活動。過去一年來，這些國家的市場活動雖較為活躍，但本國貨幣兌美元匯率均出現下跌現象。

該行預計，今年商業地產交易總額在7,400億美元與7,600億美元之間，較去年上升4%。

為了控制外國買家對澳洲房價的影響，澳洲政府將建立外國人房屋交易資料庫，並對這些房屋的水電使用情況定期檢查，以查看該房屋是否閒置。

澳洲財政部政務次長奧德懷爾（Kelly O'Dwyer）表示，外國人購屋後不住，是不正當的行為，有證據顯示，一些外國人購屋後，只短暫住一段時間，之後沒有出租房屋，以逃避外國投資審查委員會的檢查。

奧德懷爾領導的一國會調查小組，先前曾強力批評外國投資審查委員會執法不嚴，之後澳洲政府開始打擊外國人在澳洲非法購屋的行為。

澳洲政府提議向外國買家徵收最低5000澳元的購屋申請費，並用這筆資金建立一個全國資料庫，監管非澳洲公民的房屋交易情況。

由於有人質疑5000澳元的購屋申請太低，不足以嚇阻外國買家，費奧德懷爾暗示，澳洲政府可能對外國買家課徵其他的購屋稅。

奧德懷爾表示，幫助外國買家在澳洲非法購屋的房地產經濟人，也將面臨嚴厲處罰。