房市表現不佳，桃園市平鎮區有建商合作出清餘屋，建立聯合銷售中心，不只節省業者銷售成本，也讓消費者一次能比較多個建案。該聯銷中心目前共同銷售「幸福公園」、「大清馥御」、「大清MBA」3案餘屋、建商保留戶，分屬大清建設與寶台機構的建案。

專案經理傅璿儒說，「同行非敵國。」由於2家建商是好友，建案又集中在南勢重劃區，所以一起銷售餘屋；他強調現在景氣差，消費者對建案資訊要求更完整，聯合銷售可讓民眾省去跑多個接待中心的麻煩，一次有多個建案可挑選。

農曆年季節因素消除，3月房市人氣回籠。中央銀行昨（23）日公布台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行3月新承作購屋貸款為321.53億元，月增81.04億元，但3月新承做房貸利率攀升至1.99％的逾6年新高，距2％僅咫尺之遙。

央行官員表示，3月購屋貸款月增明顯，主要是基期偏低，且2月受農曆年長假及228連續假期的季節因素，營業天數較少，房貸大幅下滑，3月因此回升較明顯，包括首購族「青年安心成家方案」為73.17億元，月增也達20.48億元。

至於房貸利率來到2009年2月以來新高，央行認為，主要是銀行持續加強房貸授信管控，小幅上調利率。

五大銀行承做房貸比重約占全體銀行4成左右，一般被視為房市風向球；銀行主管指出，3月房貸雖較明顯回升，但與去年3月同期相比，年減還是達到122億元，在329房市熱銷檔期下，仍顯現偏冷的情況，房市警訊仍在。

且五大銀行第1季新承做房貸合計總量882億元，年減更達379億元；六都買賣移轉棟數，台北市、新北市、桃園市等年減均逾2成，台中市、台南市、高雄市等也達1成以上。

銀行主管強調，房市反轉壓力不小，量縮價也跌，根據不動產業者「信義房價指數」統計，3月台北市及新北市房價年增率及月增率均下滑，其中台北市已連續2個月衰退，新北市則由正轉負。

對於房價後市是否偏向不樂觀，央行官員僅強調，現在房市屬於買方市場，民眾觀望氣氛較濃，但就今年以來的走勢觀察，還不能斷言房價下跌成趨勢，要再多觀察幾個月，才會有比較明顯的趨勢。

座落於三峽台北大學特定區三樹路及國慶路交叉口的安置住宅，2015年4月23日於工地現場舉行上樑典禮，由新北市副市長高宗正主持，依循古禮虔誠祭祀，祈求工程順利完工，上樑典禮在放上安置宅屋頂最高的一根中脊樑後圓滿結束。

高宗正感謝工程團隊的辛勞，並於致詞時表示：「工程期間務請工程團隊控管施工品質，做好勞工安全衛生作業，並如期、如質完工，給安置戶一個溫暖的居所，也期望這新北市第一處安置住宅可作為未來安置或社會住宅的典範。」

城鄉局局長邱敬斌表示，三峽北大安置住宅基地面積約1.3公頃，共興建5棟地上14層地下2層的建築物，每棟單層為6併，且各棟最大棟距約36公尺，共396戶，每戶不含車位約40坪，公設比約23％，皆是3房2廳2衛1廚與前後陽台的設計，各戶每個房間都有自然通風採光，衛浴設備採用乾濕式分離並配有免治馬桶，社區除了依都市計畫建蔽率留設法定空地作為綠地與兒童遊戲空間外，也設置健身房、閱覽室與交誼廳。

三峽北大安置住宅(圖：新北市政府)三峽北大安置住宅主要是源於1997年擬定的「台北縣台北大學特定區開發工程用地區段徵收拆遷補償安置計畫」，並由當時的三峽鎮公所辦理拆遷戶資格認定及證明書核發作業，城鄉發展局自2011年起開始規劃興建安置住宅，2013年7月舉辦動工典禮，地政局在2014年12月完成了各戶的配售作業。工程於2013年10月開工，預計2015年底完工，2016年中可交屋入住。

在政府管制房市及持有稅成本提高之下，國人購屋坪數越來越小！全國不動產企研室觀察內政部建物買賣移轉統計資料，發現和10年前相比，全台平均購屋坪數減少6.4坪，而六都除了台南市以外，雙北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市購屋坪數減少4.8坪~21.4坪，尤其首善之都的台北市購屋坪數下滑最多，近10年減幅達47％！

根據內政部統計資料，2014年台北市平均購屋坪數為24.3坪、新北市為28.4坪、桃園市為33.1坪、台中市約37坪、台南市為43.6坪，而高雄市則是35.6坪，與2005年相比，台北市購屋坪數減少了21.4坪，下滑47％；新北市萎縮5.9坪，減幅為17％；桃園市、台中市及高雄市購屋坪數也分別縮減24％、11％、26％，只有台南市微幅增加6％。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，購屋面積減少除了與房價息息相關，政策導向也是一大關鍵！近年來，央行陸續祭出四波打房措施，北台灣地區列入選擇性信用管制區，加上銀行放款趨嚴，且中央政府及地方政府針對高總價產品積極加稅、查稅，使得資金流向小坪數產品，雙北市及桃園市平均購屋坪數萎縮，口袋不深的自住首購族、長期置產客只能越買越小！

而北台灣以外的地區則仍擁有一定水準的居住品質，台中市、台南市及高雄市購屋坪數平均在35坪以上，約3-4房產品，其中台南市和2005年相比，甚至小幅增加。全國不動產執行副總經理林泇廷指出，由於中南部大多習慣二代或三代同堂，購屋會規劃孝親房，加上房價親民，可購買坪數較大！不過張瀞勻也指出，內政部建物買賣移轉統計資料包含成屋、廠辦、農舍及車位等等，其中車位產品因坪數較小，推估可能因此拉低平均購屋坪數！

CNN以專題「小城市高房價」為題，報導台北高漲的房價議題。房產管理公司總經理Tony Chao接受CNN訪問時說明，以台灣中產階級薪資換算，目前房價是所得的15倍，相較民眾熟悉於東京、美國，房價所得比也僅有5倍，顯示台北房價的確高漲的「世界知名」。 儘管政府不斷釋出打房消息，但台北房價還是「沒什麼反應」，更有超過七成的上班族覺得政府打房「無感」，中國時報報導，1111人力銀行副總經理李大華指出，目前全台房價所得比仍超過8倍，台北依舊超過15倍，痛苦指數為全台之最。李大華透露，根據過往經驗台北房價漲多跌少，但民眾薪資卻凍漲，導致受薪階級想買房成為「一場夢」。 Tony Chao向CNN分析，由於台灣與中國關係良好，因此未來房價仍然樂觀；Kai Chen則認為，由於台灣在華人圈屬於少數能擁有土地所有權的地區，因此特別具有吸引力，便利的台北市房價自然高居不下。 CNN報導中說明，目前台北房價每平方公尺至少需要18.7萬元（每坪約61萬元），相較於民眾平均收入僅有46,000元，台灣的房價貴得誇張。根據好房網三月份區域行情趨勢調查，台北市平均成交價為每坪63.6萬元，大安區更高達88.3萬元，最便宜的則為文山區，每坪也要48.5萬元。若真以46,000薪資買房，即使買文山區也非常艱辛！

宜蘭也漲到21.2萬「未來hold住就不錯了」

房市明明慘兮兮，但新北、宜蘭房價持續漲！根據《住展》雜誌統計北台灣第1季建案成交價，新北市、宜蘭縣平均單價各42.9萬元、21.2萬元，雙雙創歷史新高，台北市與桃園市則微跌約1％。業者認為，未來買氣不會再好，「價格有hold住就不錯了！」

根據《住展》雜誌統計，新北市建案去年第3季房價一度下修，但近2季重新上漲，今年第1季平均單價42.9萬元，較上季漲0.94％。

「買氣不好難再漲」
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，漲幅較高的區域為八里、淡水與板橋，八里房價攀升主因是台北港特定區地價墊高激勵，淡水則因推案集中在單價較高的紅樹林一帶，且房市旺季將至，整體房價不跌反漲。
對於新北市房價持續成長的狀況，新北市代銷公會理事長林談直言，「能hold住就不錯了，怎麼可能創新高？」之前量體大的重劃區如林口、新莊與淡水，房價都在微調下修，頂多是捷運沿線精華區等少數個案，房價還有上揚的趨勢。
「目前房價應是持平，不太會漲。」新理想廣告總經理黃正忠認為，農曆年前因景氣很差，新北市、桃園市有不少建案價格下修，年後買氣慢慢回升，就難再見價格下修的情況，「但現在買氣不會再好，業者也不敢漲價。」

北客買溫泉宅抬價
宜蘭縣第1季每坪成交價21.2萬元，季漲近5％，何世昌分析，宜蘭市、羅東、五結透天價格續漲，大樓案價格也全面拉升，顯示資金仍在，「多頭不死，只是轉移陣地！」
不過淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，宜蘭房價近期補漲，但不至於漲那麼多，應是礁溪溫泉宅這種特殊產品，因多為台北客才拉高房價，「用平均價格來說明全面都漲，恐怕有誤導情形。」

台北市與桃園市房價已連2季下挫，北市每坪91.2萬元，季跌1.3％；桃園每坪24.7萬元，季跌0.8％。何世昌認為，台北市受稅制影響，高總價產品價格下修較明顯，桃園則因供給量過大導致房價下跌。莊孟翰直言，北市豪宅稅、囤房稅壓力大，「下跌是很合理的！」新北市民眾Nana表示，房價實在太貴，現在根本不想看房子，等跌多一點再說。

「衝擊居住正義 不該貿然實施」

台北市前副市長張金鶚昨投書《聯合報》，直批台北市長柯文哲降建商囤房稅，從3.6％降至2％乃打擊居住正義之舉。北市財政局回應，去年12月柯市長與建商見過面，今年3月協調會後確定調整稅率，已增加建商持有成本，並非調降囤房稅率。
張金鶚質疑北市府同意未來建商持有1年未出售的房屋，房屋稅稅率從3.6％降至2％，減輕建商持有成本。張對此表示遺憾。

北市：持有成本已增
財政局局長室機要秘書鄭翰表示，去年12月市長柯文哲上任後，曾與建商見面，上月透過議員安排，與財政局開協調會，房屋稅出爐後就開始研議稅率調整一事，本周正式拍板定案。
北市財政局長蘇建榮表示，該政策確實已經市長核定，今年5月就會上路。他認為，居住正義很重要，但財政局課稅目的與合理性也很重要，何況原課稅規定為1.2％，現已調升至2％，已經增加建商持有成本，何來調降之說？
蘇建榮認為，稅率上調是必然的，但要增加多少、如何增加都必須謹慎考慮，且要如何認定建商有囤房動機、囤多久算是囤房，都是問題，因此財政局才給予1年緩衝期，以2％稅率課稅，若時限後房子仍未賣出，就認定建商是故意囤房，調回3.6％最高囤房稅率。

張：應開放社會討論
但張金鶚批評，北市府要站在建商還是人民角度考慮稅改，他沒意見，但稅率政策很重要，應持開放態度，讓社會有討論空間，而不是像現在這樣貿然實行，很難讓人接受。

最吸睛、最搶手的社會住宅即將出爐，財政部長張盛和表示，國有地三大指標案件之一的華光社區開發案，台北市政府正進行都市計畫細部變更審議，未來部分回饋用地將明訂用於興建公共住宅。若開發完成，預期將是每坪單價最高的社會住宅。
台北市華光社區開發基地總面積約五公頃，西側緊鄰中正紀念堂，向東可延伸至大安森林公園，交通方便。以區域位置來看，可說是精華中精華。

國產署官員指出，依內政部通過的都市更新初步計畫，華光社區開發案將回饋台北市政府約百分之三十一的土地，做為公園、道路設施、古蹟等，供北市府規畫利用。

扣除回饋給台北市政府的土地後，此案國產署可運用的招商總面積約二點八公頃，是台北小巨蛋基地的一點四倍大。

國產署說，北市都委會審議委員對華光社區細部計畫提出不少意見，包括擔心預計興建社會住宅的位置可能卡到古蹟，會有興建的問題，因此退回要求都發局再研議修改。

此外，華光社區原住戶陳情希望可以優先入住社會住宅，都委會委員表示應慎重處理原住戶的居住權，除回饋土地及區位應集約給市府優先作為公共住宅基地使用，並建議專案協助原住戶。

國產署表示，因華光社區都市變更細部計畫退回都發局研議，都發局會與國產署溝通討論，新計畫出爐後，再送都委會審議。

國產署說，華光社區開發案已延宕多時，希望儘速開發活化。華光社區開發案回饋北市府百分之三十一土地，即使扣除歷史建築仍有百分之廿二，已優於一般百分之廿的回饋原則，不會再增加。

華光社區何時可開發？ 財部：無法預期

華光社區是國有地活化三大指標案件之一，研議多時卻始終沒有實質進度。財政部次長張璠坦言，華光社區有原住戶抗爭問題，導致開發延宕。因都市計畫變更及審議都要等台北市政府拍板，究竟何時可以進行，他無奈地說「無法預期」。

台北學苑、空軍總部及華光社區，是財政部國有地活化的三大指標案，希望能進行商業開發，挹注國庫收入。外界批評財政部只想賺錢，對城市的未來發展沒有願景規畫，恐成無效開發。台北市政府、民間團體等對國有地開發後的用途，也都有不同的想法及意見。

三大開發案，僅台北學苑順利招商，空總已改成創新園區，確定朝非商業開發的方向；華光社區的開發規畫方案雖已大致出爐，但因為原住戶抗爭、古蹟認定等問題，進度難掌握。

張璠說，華光社區案討論非常久，現在的方案已經是妥協過的最後方案了。無奈從郝市府到柯市府，華光社區的都市計畫變更案一直通不過北市府都委會。

都市更新開發與原住戶安置該如何解？張璠說，北市府承諾優先安置符合資格的原住戶，但有問題的就在於「不符資格」的部分，「如果北市府都不能承諾，財部能給什麼承諾？」

中國五一長假即將到來，包括台灣在內的大陸遊客熱門旅遊地點，商家無不引領期盼！自2011年6月開放陸客來台自由行，至今來台人數高達220萬人次，其中2014年來台自由行人數更突破百萬，觀光局順水推舟在4月中再增加開放第5批陸客來台自由行城市，包括「海口」、「呼和浩特」、「蘭州」、「銀川」、「常州」、「舟山」、「惠州」、「威海」、「龍岩」、「桂林」、「徐州」合計11個城市，陸客來台自由行開放城市共計已達47個城市，帶來的觀光商機想見龐大。

而陸客自由行來台，因不受限於旅行團與商家合作商店消費，網路排隊名店成為其主要參考行程，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰觀察大陸知名美食介紹網站，發現台北市名列前茅的伴手禮商店，多位於熱鬧商圈，易於旅客到達，但也因店家好評不斷，再推升了地段店面行情！以前五名伴手禮名店來看，指名首選的糖村牛軋糖敦南店，周遭店面行情在2014的均價已經來到每坪171.9萬，年成長高達26.02％；而屈居第五的維格餅家承德旗艦店，附近店面行情也有10.23％的年成長，2014每坪均價為86.57萬。

陳炳辰表示，排行榜第一名的糖村牛軋糖，身處敦化南路與忠孝東路交叉口位置，乃正忠孝東區商圈，為台北市一級店面戰區！而不論國內外人士都必逛此區，糖村的駐店可算錦上添花，其在2014房市寒冬中，周遭店面平均單價達一百七十萬水位，年成長兩成六，實力顯見一斑，來勢易漲難跌，上看二字頭不無可能。

名列第二、三名的微熱山丘與佳德糕餅店，同以鳳梨酥博得好名，也都位處松山區，陳炳辰指出，前者不同於傳統糕餅店，走的是以生活美學包裝在地土鳳梨酥特色，陸客得以感受台灣文創軟實力！台北唯一店面也選址在因慢活而名聞遐邇的民生社區巷弄內，店面緊鄰大片公園綠地，突顯產品訴求，成功打響名號。這也對於原屬中高價位之該區房市，出現魚幫水、水幫魚的現象，2014周遭店面單價擠上百萬俱樂部，平均為119.31萬，年成長近兩成，表現不俗，加上近年文青咖啡館大舉進駐民生社區，當地店面行情再見水漲船高。

而排隊狀況歷久不衰的佳德鳳梨酥，陳炳辰說明，鄰近商家大收雨露均霑效應，像是腳底按摩、肉乾肉紙名店、連鎖藥妝店，以及知名度較弱的糕餅店都有所受惠，大發陸客財。本區店面行情走勢與微熱山丘相仿，在2014的單坪均價突破百萬，為112.45萬，年成長幅度亦近兩成，佳德的貢獻不在話下！如今尚有捷運松山線通車之交通商機，未來周遭店面售價如無意外，肯定扶搖直上。

至於排名第四與第五則為長安東路與松江路交叉口的犁記餅店，和承德路上的維格餅家，陳炳辰認為，犁記先前受黑心油事件波及，但在陸客心中的糕餅地位未受動搖，門庭若市景況依舊，輔以周邊長榮桂冠酒店、光華商場、四平街商圈加持，拉抬犁記方圓百里逛街行情，2014附近店面單坪均價是112.47萬，年成長4.92％，雖不及榜上其他四家的漲勢，但站穩百萬行情，嚴然抗跌。維格餅家方面，陳炳辰說因位於房價稍低的大同區，2014店面單坪均價百萬有找，為86.57萬，但相較2013每坪78.53萬，亦有一成漲幅，不難想見陸客商機影響力！而維格餅家兩旁多茶行，往中山北路的巷弄內則有不少特色餐廳，均能吸引陸客買單，店面交易熱度延燒。

台北市政府對於建商未出售餘屋的課稅，再次重申規定，台北市政府財政局表示，僅給予起造人1年的期限適用較低稅率，已售出或1年後尚未售出者，即恢復原適用稅率，又新成屋於1年內未售出，仍應負擔2％稅率，已高於修法前住家用稅率1.2％及修法後住家用最低法定稅率1.5％。為落實居住正義，北市配合房屋稅條例第5條稅率修正，調高持有該市多戶非自住房屋者的房屋稅負，且調高幅度為全台最高，打擊囤房不遺餘力。

對於起造人尚未移轉的新建住宅房屋，於起課房屋稅1年內，按非住家非營業用2％稅率課徵房屋稅部分，台北市政府財政局表示，因綜觀此次房屋稅修法意旨，係為提高非自住房屋的持有稅負，期能促使空屋釋出，落實居住正義。

以往由於預售屋糾紛多，政府鼓勵起造人興建成屋銷售，考量起造人配合政府政策，且其興建房屋主要目的係銷售，可增加房產市場的房屋供給，非屬囤房性質，又興建完成後必須有待售期間，如使用執照用途為集合住宅，於修法前係按住家用稅率1.2％課徵房屋稅，惟修法後則需依持有戶數而按非自住房屋差別稅率2.4％或3.6％課徵，稅額將增加1至2倍。

為免因調整稅率而影響房屋市場供給，又為促使起造人儘速釋出房屋，避免伺機哄抬房價，是研議就起造人取得使用執照後尚未移轉的新建住宅房屋，於設立房屋稅籍起課房屋稅的1年內，如尚未售出而空置，則按非住家非營業用稅率2％課徵房屋稅，至逾期未售出的房屋，則恢復按非自住的其他住家用差別稅率課徵房屋稅。

該局進一步表示，上述政策係考量租稅課徵合理性，且僅給予起造人1年的期限適用較低稅率，已售出或1年後尚未售出者即恢復原適用稅率，又新成屋於1年內未售出仍應負擔2％稅率，已高於修法前住家用稅率1.2％及修法後住家用最低法定稅率1.5％。

2016年，台中車站特區600億重大建設全部到位，東區大翻轉、躍升「東區新明珠」！包括台中都會區鐵路高架捷運化、台中新火車站、國際級「李方集團艾美酒店」、南山人壽斥資18億打造的「陽光廣場」與「勝利廣場」等重大建設，全都預計於2016年底前陸續完工啟用，由東區與中區構成的「台中車站特區」已成當紅炸子雞，吸引建商爭相搶地。

為搶占「東區新明珠」衍生的龐大開發商機，愈來愈多重量級建商提前卡位台中市東區，逾百億銀彈早已瞄轉東區、伺機購地！

包括麗寶集團旗下的上市建商-名軒開發，已搶先購入東區旱溪西路旁3塊大面積土地，合計達4,706坪，將分期推案，其中第1期已推出「美好莊園」住宅大樓案，這也是名軒開發進軍台中房市的首案；名軒開發另一塊東區土地，基地就位於公園東路、南京三街口（干城重劃區內），將伺機進場推案。

此外，同為麗寶集團旗下的鵬程建設，不約而同看好台中市東區的發展潛力，購地布局公園東路、自由二街口（干城重劃區），土地面積933坪；其他如德鼎建設、親家建設，也分別於東區購地500坪、406坪推案，引爆東區土地的搶購熱潮。

台中地產商表示，600億重大建設將於2016年陸續到位，東區與中區無論在交通動能、生活便利性將大大提升；尤其是鎖定國際商務客、斥資80億元打造的「李方集團艾美酒店」，就屹立於台中車站特區，成為中台灣首家國際級連鎖酒店，2016年底加入營運後，不僅提供228間客房與5間中西式餐廳，也將為在地藝術家設置專屬的展示區。

此外，台中市政府斥資改建的東區建國市場，可容納高達700個攤位數，將是台灣最大的公有零售市場，預計今年6月完工啟用，不僅為台中車站特區補足了生活機能，在「李方集團艾美酒店」與建國市場陸續於今、明年完工啟用後，將為台中車站特區商業活動帶來更大的群聚效應。

不僅如此，由富邦人壽砸下數十億元重金轉投資、位於台中後火車站的「新時代購物中心」，未來結合南山人壽斥資18億元、預計2016年底完工營運的「勝利廣場」與「陽光廣場」兩座百貨商場，將為東區民眾提供更完整、更便利的美食餐飲、休閒娛樂、潮流時尚、逛街購物等生活機能。

其中，新時代購物中心是中台灣首座「都會饗宴型的複合式購物中心」，規畫了數百家主題店、百貨專櫃與品牌名店，以及數十家知名餐飲業者，包括春水堂、瓦城、勝博殿、天母洋蔥、大大茶樓等餐廳；還有9個影廳、可容納2,600個座位的「威秀影城」，提供絕佳的視聽享受；位於地下1、2樓的家樂福量販店，提供東區民眾的日常生活購物需求。

此外，位於東區干城重劃商業區內的「勝利廣場」與「陽光廣場」，總樓地板面積1.36萬坪，商場規畫了秀泰影城、百貨、連鎖餐廳等休閒娛樂、百貨購物等機能。

2016年隨著台中新火車站、台中鐵路高架捷運化、李方集團艾美酒店等重大建設陸續完工啟用，上述兩座購物廣場結合新時代購物中心，預期將吸引龐大人潮往東區匯聚，帶動活絡周邊商圈，預料東區即將成為台中車站特區的商業核心區。

彰化縣政府財政處昨（23）日開標7件的縣有台中港特定區土地，結果共有5件順利標出，脫標率達71.42％，總標售金額達36.33億元。其中，潤泰集團旗下潤泰全球以總價16.96億標下梧棲區市鎮南段商業區8,484坪土地，為本次標售總價最高的物件，讓中部業者議論紛紛。

業者表示，此次每件土地得標價，均比底價高出9.99％?18.18％不等，顯示台中清水及梧棲區的土地行情趨勢看漲。

潤泰全球標得梧棲區市鎮南段商業區土地共4筆，容積率高達500％。潤泰全副總經理李天傑表示，過去購置資產進行開發，都集中在北台灣，而且多是和潤泰創新合作；此次參與標售，主要是看好其位於台中港特定區，雖然目前周圍都是空地，但距離梧棲市區不遠，周邊又有中科、精密園區，未來發展可期。這是潤泰全第一次獨資在中部購置自有資產，目前初步規畫是朝倉儲、批發、商場方向，但仍需經過詳細評估才能確定開發內容及規模。

在這次7件土地出售中，流標的2件不是無人投標，就是無效標。其中1件，即台中清水區市鎮北段的3筆土地，總底價7.86億元，屬於車站專用區土地，但在車站專用區開發還不成氣候下，昨日無人投標。

彰化縣政府財政處表示，縣有的台中港特定區土地處分期限，將於明年4月屆滿，所以，昨未順利出售的縣有土地，未來在完成土地價格查估及審議後，縣府將再次辦理公告標售。

因資產重組事宜，停牌曾長達8個多月的金豐投資（600606,SH）今日晚間正式公佈稱，公司重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易之重大資產重組事項獲得中國證監會上市公司並購重組審核委員會有條件通過。

事實上，這也意味著綠地集團借殼金豐投資登陸A股市場獲得實質性進展，公司整體上市即將完成。綠地集團董事長張玉良坦言，綠地整體上市獲批意味著本次資產重組方案以及綠地多元業務組合、創新商業模式得到市場認可，未來將借助資本市場助理，加速轉型。

資產重組獲批 預估值高達655億

據悉，2014年3月份，金豐投資就對外高調宣佈，公司擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，擬注入資產為綠地集團100%股權，市場對其預估值達655億，這也刷新了A股史上的借殼紀錄。更被市場指其總市值將直逼房企龍頭萬科。

在此期間經過一年的流程審核，2014年8月，金豐投資才收到中國證監會下發的《中國證監會行政許可申請受理通知書》，中國證監會依法對其提交的《上海金豐投資股份有限公司發行股份購買資產核准》行政許可申請材料進行了審查。

在此期間，金豐投資停牌長達8個月之久，直到今年3月18日，金豐投資複牌，且披露《金豐投資重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易預案》。

根據上述預案，金豐投資以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團股權進行等額置換。同時，金豐投資向綠地集團全體股東非公開發行A股股票購買其持有的綠地集團股權，其中向上海地產集團購買的股權為其所持綠地集團股權在資產置換後的剩餘部分。本次交易完成後，金豐投資將擁有綠地集團100%股權。

經預估，擬注入資產的預估值為655億元，為此，公司擬以每股5.58元的價格，非公開發行合計113.26億股用於支付上述對價。

張玉良坦言，這也是混合所有制改革的導向，推動企業整體上市，成為公眾公司，置身於資本市場後，隨著股權的進一步多元化，擺脫傳統國企的束縛和局限。

借力資本市場 加速公司轉型

網易財經注意到，近一年來，綠地在金融、房地產以及產業鏈領域等頻頻動作。


綠地方面透露，推動三大戰略發展，在房地產主業之外，加快發展“大基建、大金融、大消費”等三個重點領域的綜合產業。其中房地產主業實現從偏重規模到偏重盈利、從偏重開發到開發運營並重、從偏重國內開發到全球同步開發等三大轉變。此外，“大基建”領域將重點發展地鐵產業。

張玉良表示，公司在業務新增長點要用好投資並購、互聯網+等兩種手段。一方面將通過戰略並購，實現業績擴張，優化財務結構；另一方面將以資本為紐帶，通過控股或參股形成一批發展空間大、盈利前景好、商業模式新的企業，嫁接互聯網轉型新商業模式。（網易財經 朱玲）

在距離西湖不到1公里的南宋禦街上，有一個古色古香的項目，叫元福裡。此前，項目一直由幾堵白牆圍著，如今圍牆終於拆除，項目的真面目也可以一探究竟了。這個項目從出讓到交付，讓杭州人整整期待了13年。

除元福裡外，距離西湖更近的勾山國際也已經結頂。這個曾經的地王項目，如今因為種種原因，似乎沉寂了。

歷經13年終於面世

綠城元福裡位於杭州市中心，被西湖大道、清泰街、中河中路、南宋禦街所包圍，距離西湖邊南山路僅958米。這個位置可以說是老杭州眼裡真正的“市中心”，羊壩頭、南宋禦街、興業銀行舊址(現中國工商銀行)，無一不是充滿著老杭州人的記憶。

這個項目從一開始就備受關注，不少人路過此處都會放慢腳步多看幾眼。

從2002年到現在，這個項目用了整整13年，才終於正式出現在人們的視野裡。

據悉，元福裡所在位置就是曾經著名的“西湖大道十號地塊”。2002年時，經杭州市政府批准，依法協議出讓給杭州銀嘉房地產開發有限公司。2005年，該地塊與地鐵試驗段、杭州市民中心一起出現在“杭州市2005年重點專案”建議名單裡。可是該地塊遲遲沒有動工跡象。2005年年末，該地塊又出現在了杭州市產權交易中心的掛牌轉讓名單裡，公告顯示杭州銀嘉房地產開發有限公司32%國有股權，股權掛牌轉讓起始價為人民幣351萬元，但是轉讓無果。之後的幾年，銀嘉房產四處需求合作。直到2009年左右，有消息稱該地塊終於被綠城集團收購，確定開發為現在的“元福裡”。2012年年底，專案重新開始施工，並在週邊的圍牆上寫上了“綠城”字樣。

2013年6月29日，元福裡申領預售證，許可證號為杭售許字(2013)第000066號，專案終於開盤。

同年7月9月，元福裡完成首筆交易，售出的首套房源單價高達90892元/平方米。7月24日，元福裡成交一套227.35平方米的商品房，單價高達160310元/平方米，創下了杭州商品房成交單價之最。

修舊如舊中西合璧

在經過兩年左右的建設後，猶抱琵琶半遮面的元福裡，終於揭開了其神秘的面紗。

元福裡總體來說是一個面積相對較小的地塊，占地面積僅9313平方米，總建築面積24986.4平方米，土地性質為商業用地。根據規劃，專案基本打造為帶庭院的獨棟建築以及少量排屋。按照相關規定，這裡的建築必須符合相關規定，修舊如舊，與南宋禦街整體建築風格融為一體。

從建築風格來說，項目以中式建築群落為主，輔以部分歐式建築，兩種風格的建築混合，別有一番風味。

沿西湖大道這一排的房屋，整體呈明清時期的中式建築風格，不同的是，以往的雕花大窗換成了鑲有木質結構的落地玻璃推門。根據置業顧問介紹，這裡的一樓可以用於開設一些中高端店鋪，比如古董店、字畫店等。交付時，玻璃門外會搭設臺階和兩排綠色植物，在保證業主、顧客的進出的同時，又保證了業主的私密性。

沿南宋禦街這一排的一樓，規劃為回遷的一些百年老店，諸如孔鳳春、高義泰布莊、方裕和南北貨店、胡慶余堂和張允升鞋帽莊等。

沿清泰街的房屋形態各異，可以一起看到中式建築和歐式建築，亭臺樓閣和三層小洋房，同時出現在一個視野中。這一排的房屋中，中式建築是以獨棟別墅為主，而歐式建築則是由一層回遷的底商和二層躍三層的辦公樓組成。

沿中河中路這一排的房屋顯得很莊嚴，都是高牆大院，這一排也是部分房源的入戶大門所在處。

有業主1.2億一下買兩套

根據透明售房網顯示，元福裡共有58套房源，包括商貿、寫字樓和其他三種類型。截至到4月20日下午2時，可售房源只剩6套。此外，透明售房網的樓盤動態欄目顯示，2月2日仍有27套房源可售，如今卻只剩下6套，短短兩個月內賣出了21套。

銷售人員告訴記者：“這裡情況比較複雜，還有回遷的老字型大小商鋪和需要保護的建築等，所以專案真正可售的房源是42套，包括商務別墅和辦公樓兩種類型，目前可售房源剩餘不到10套。”

他表示，其實專案一直慢慢在賣，不過最近一段時間來看房的人的確比以前多了不少。不過，他們項目跟市場整體環境的關係並不是太大，“這個地段的房子，不少人都願意買一套來保值或者收藏。”

而且，據銷售人員介紹，不少業主為了更好地利用房屋，一下子就買了相連的兩套房源。其中19、20號的業主就是同一個，兩套房子總價1.2億元。

根據銷售人員的統計，不管是來看房的還是最後成交買房的，都是以老杭州人和居住在杭州10年以上的新杭州人為主。這些人中，一半以上都是綠城的老業主。其中一個業主為了買下其中的一套房屋，甚至直接找到了宋衛平。

西湖邊“地王”至今沒打破

提到元福裡，就有人會聯想到南山路上的另一個神秘商務別墅項目——勾山國際。專案位於南山路，柳浪聞鶯對面，目前專案已經結頂。

不過，這個專案與元福裡有著一些本質上的區別，開發和操作難度比元福裡更大。勾山國際是通過招拍掛方式取得的公共設施用地，而元福裡是協定劃撥方式取得的商業地塊。

另外，勾山國際還是“地王”項目，樓面價高達46000元/平方米。杭州土地市場上至今沒有專案打破這個紀錄。

資料顯示，該地塊即杭政儲出【2009】4號地塊(南山路勾山裡B地塊)，出讓土地面積為12281平方米，建築密度≤44%，綠化率≥25%，產權年限為40年，於2009年4月正式掛牌出讓。當月，在經過46輪書面競價後，該地塊以7億元的總價，被杭州上城區投資控股集團公司收入囊中。


2012年9月，地塊的規劃資訊公佈在杭州市規劃局的網站上。規劃圖顯示，該地塊總建築面積為29345平方米，其中地上建築面積為15124平方米，地下建築面積為14221平方米。其中，A4、A5兩幢樓的內部格局為地上4層，地下2層。

紅線範圍內，項目還必須保留4幢分佈四處的老建築。這樣的專案，不能做到統一規劃，在設計、建築還是未來的銷售上，難度都可見一斑。

目前，專案相關負責人表示“這個專案可能不會賣，計畫整體招商。”但是，具體的招商模式、招商要求、產品形態等各類問題，均沒有給出明確的答覆。

有業內人士分析，地塊是在2009年摘得的，當時還沒有類似“八項規定”的檔出臺。現在，此類檔一出，勾山國際無論是銷售還是出租，可能都會遇到前所未有的困難。這個項目接下來會怎麼樣，誰都說不好。

福州出臺公積金購房新政。首次申請住房公積金貸款的職工，購買首套房、首改房的首付比例降至20%；已還清首次住房公積金貸款的職工，可以第二次申請住房公積金貸款，首付比例降至30%。首次及第二次住房公積金貸款，均執行基準利率。

福州日報消息，記者昨日獲悉,市政府辦公廳18日印發了《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的實施意見》(以下簡稱《意見》),提出穩定住房消費、支持剛性需求的五條意見,同時取消了對境外個人、境外機構的購房限制。即日起,除購買規劃用途審批為別墅的房屋外，個人在福州購買首套房、首改房，均可享受首套房有關優惠政策，其認定主體均為購房個人。

0 4月12日，成都市商務委官方網站透露，近日發佈的“中國樓宇經濟藍皮書”——《中國樓宇經濟發展報告（2014）》顯示，2014年全國50個典型城區樓宇經濟發展水準總體評價中，錦江區位列“十大活力城區”第六，武侯區、溫江區分別位列“十大潛力城區”第一和第七。

從整個成都的規劃來看，錦江區重點打造中央商務區；青羊區以工業總部基地異軍突起；高新區則以高新技術產業而引來世界500強企業集聚等。另據仲量聯行剛發佈的《中國城市60強》榜單顯示，成都以較強的競爭力躋身1.5線城市前列，僅次於直轄市天津，名列第二（60強名單中未包括北上廣深）。

出奇招

鼓勵服務業和總部經濟

第一太平大衛斯報告顯示，2014年第四季度通威國際中心一個甲級寫字樓入市，建築面積為6.83萬平方米，令成都甲級寫字樓可租賃存量增至193萬平方米。全市空置率環比上升2.7個百分點，攀升至30%，但較去年同期比仍下降兩個百分點。

“2015年預計將有7個項目竣工入市，為市場新增超過48萬平方米可租賃供給，為本地市場有史以來年度供應最高值。”第一太平大衛斯華西區高級助理董事羅元均表示，未來一年市場供應壓力將較之前明顯增加。

實際上，成都商業供應量“井噴”與當地供地結構密不可分，一般多為“住商混合”或“商住混合”用地。但對於供需結構性問題，各級政府各出奇招，試圖加速去化。

早在2013年11月份，成都市商務委與成都市投促委曾攜當地8大商業地產項目到上海推介招商，這些項目一半為寫字樓，一半為城市綜合體。

為了淨化營商環境，成都市一年前專門出臺了《成都市商務寫字樓等級劃分》，將寫字樓劃分為超甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓，等級劃分的考慮因素不僅有地理位置、公交路線、停車位數量，甚至還有世界500強企業落戶多少，成為國內首個寫字樓規範標準。

2014年初，成都市商務委對外發佈了《關於促進高端服務業發展的指導意見》、《成都市總部經濟發展支持政策》、《成都市促進樓宇經濟高端發展支持政策》三項政策，圍繞提升服務業核心城市主題功能，細化了高端服務業、樓宇經濟、總部經濟發展的支持方向、範圍和促進措施等。

尤其是樓宇經濟，成都納入支持對象的主要是屬地納稅，建築面積在2萬平方米以上的商務樓宇、商業樓宇、科研樓宇和總面積在15萬平方米以上的城市綜合體。

成都市商務委相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，“重點支援新建整體持有型樓宇，支援利用存量樓宇改造提升，鼓勵發展特色樓宇、專業樓宇、培育總部樓宇、 億元 樓宇（年納稅逾1億元）。”

世界500強

錦江區集聚度最高

成都市商務委官網顯示，整個2014年，服務業重大專案投資額1079.7億元，涉及專案數365個，其中加快建設項目投資金額和數量均最多，分別為785.2億元與248個。

圍繞樓宇經濟，按照成都市相關規劃定位，錦江區作為成都市核心區，重點是打造中央商務區，還專門成立了中央商務區管委會。

錦江區中央商務區管委會內部人士表示，該區將以春熙路鹽市口商圈東擴西聯和紅星路-大慈寺新興百億商圈打造為契機，加快遠洋太古裡商業綜合體等重點專案建設，逐步置換低端業態，促使轄區傳統服務業向現代服務業以及新商業模式的轉變。

“打破中心城區空間資源瓶頸，向立體空間要效益，強力發展樓宇經濟，完善樓宇服務，引進優質企業，不斷提高樓宇入駐率、註冊率和貢獻率。”前述相關人士強調說。

2014年，錦江區實際使用外資完成16.071億美元，完成全年任務的104.36%，名列成都五城區之首；新簽約引進重大專案34個，完成全年任務的130.77%，位列五城區第三。

《每日經濟新聞》記者注意到，2014年以來，香港九龍倉集團開發的成都國際金融中心（IFS）開業以來，一度引爆當地樓市，招商率和國際品牌數均提升了一個層級。鹽市口附近的新項目“星匯廣場”，自去年底開盤以來也一度狂銷。

今年初，由美國鐵獅門開發的“晶融匯”高端專案的一棟寫字樓，自從被平安集團整棟買下後，現已更名“平安金融中心”，包括以色列領事館、新加坡大華銀行、韓國三星在內的國際知名客戶紛紛入駐。

公開資料顯示，截至2014年底，落戶錦江區的世界500強企業達116家，占成都世界500強企業總數的44%，繼續保持成都世界500強集聚度最高的城區領先地位。

與錦江區不同，青羊區為人所熟知的是青羊工業總部基地，占地上千畝，總投資逾50億元，由青羊區國資委聯合置信集團等合作開發，業態涵蓋了企業總部辦公區、生活服務區與綜合配套區。

四川新港地產相關負責人介紹說，“青羊模式”是一種創新模式，從政府角度來看，青羊區僅投資400萬元，卻為國家創造了上億元稅收；從企業的角度來看，進駐發展區可獲得優美的環境和集約化發展平臺，同時也節約了運營成本。


談及成都各功能板塊，高新區絕不能不提，它已成為成都經濟的強力引擎，2014年人均GDP達3.2萬美元，與以色列持平，排在西班牙之前。

去年，成都高新區新認定高新技術企業75家，22家企業成功掛牌新三板，新增在孵企業700家，新增上規孵化企業48家等，新增巴斯夫、羅氏等世界500強企業8家，總數達102家。

第一太平維斯華西區高級分析師袁旭表示：“金融總部商務區將重點發展以金融業為主的綜合體，典型項目如中海國際中心、銀泰中心，都是區域內標杆專案。該商務區依託區域產業引導政策、優秀的產品品質，吸引了一定的金融企業入駐。”

0 4月21日，在中國企業家俱樂部主辦的瀋陽2015年中國綠公司年會上，王健林和馬雲唇槍舌戰，讓中國的商業地產現狀再一次受到關注。當一、二線城市商業地產出現了嚴重飽和；當萬達關閉了一部分萬達百貨；當?隆廣場、港匯廣場這些被譽為“業內最賺錢的購物中心”也開始出現了一定比例的空置，2015年的商業地產看上去很不樂觀。

但這些都只是表像。整個冬天都在蓄力變革的中國商業地產，正在醞釀一場不流血的“起義”。商業地產正從“體驗型業態”和“互聯網思維”兩方面進行全面的武裝與突圍。以體驗型業態黏住客戶，以互聯網思維延長商業鏈條。原本威脅到實體商業生存權的網路電商，已經從競爭對手變成了有力的工具。通過互聯網，實體商業綜合體可將購物中心的輻射半徑由3公里、5公里延伸至10公里、15公里，更大範圍地吸引人流；通過線上和線下的互動，更迅速彌補電商所存在的“短板”，實現真正意義上的O2O。

只是這場“起義”並沒有選擇在備受關注的北上廣深，而是選擇了溫州，這個商品經濟極度發達的城市。溫州市人民大會堂將成為“總指揮部”，劉永好、馮侖、任志強領銜的數百位中國地產、商業領域的精英分子，將為電商和商業地產的這場特殊戰役提供智慧。

O2O的短板：要靠商業地產才能解決

儘管從去年開始，大眾消費領域掀起了一輪又一輪的O2O平臺風暴，從家教、廚師、家務、買賣二手車……幾乎涵蓋了消費者衣、食、住、行的全部需要。但是，這些O2O卻有一個共同的短板，就是線下服務能力非常弱。

以使用訂餐APP為例，很多消費者下單後，可能需要一個小時後才能吃上飯；或者明明看到用戶端宣傳圖片的飯菜量很大，但實際收貨後發現，份量縮水得不止一點點。

線上O2O的“短板”相對於線下商業，表現得非常明顯。雖然互聯網因為擊中了很多行業的“痛點”，降低了運營成本而顛覆了很多行業，但在世茂集團商管公司總經理吳豔芬看來，互聯網本身也是存在著“痛點”的，這個痛點就是線下服務能力的匱乏。

世茂集團董事局副主席許世壇認為，線上O2O的“痛點”，正是商業地產最好的機會。“網購可能是不能代替的，但體驗式消費也是不能為網購所代替的。所以可能在這裡，我們會有很多吃喝玩樂，在這裡可能會有很多小孩的教育等等體驗式的消費。我相信吃喝玩樂總不能在網上解決。”

新城控股高級副總裁歐陽捷進一步指出，未來商業地產的模式，一定需要差異化的競爭。通過大量的體驗性商業專案，如海洋館、兒童體驗館、攀岩、旋轉木馬等，吸引人流、留住人流消費。

方興地產商業事業部的研究顯示，商業地產越發重視品質服務，以全方面、高品質的服務吸引消費者、留住消費者、增加客戶粘性。

顯然，完善O2O的線下服務功能，帶給消費者更多的特色體驗，已經成為商業地產在互聯網時代最強的競爭武器。

在這方面，溫州當地的商業地產項目——商業總建築面積80萬平方米的溫州立體城已經做了很多的實踐。一期的購物中心中，體驗業態達到60%以上，其中30%是餐飲業態，另有30%是兒童業態，兼有教育和娛樂功能的星期8小鎮、中影嘉博影劇院已確定入駐其中，想必會成為吸納立體城周邊客流的一個重要因素。

溫州立體城專案總經理姜孟軍表示，專案一期將會集中打造餐飲及兒童娛樂的體驗集成區域。孩子是家庭成員中花錢最多的，也是家裡最重要的核心。當孩子被立體城的電影院、星期8小鎮所吸引時，他們的家長也就留在了立體城。

事實上，這一定位非常契合目前溫州家庭消費的實際需要。溫州市統計調查隊對全市600戶居民消費者信心指數調查顯示，在滿足了基本的生活開銷後,27.6%溫州家庭選擇外出就餐、家庭外娛樂活動、購買新衣服（只占18.6%）等“平常花銷”，17.1%的受訪者表示主要用於車輛使用及保養等“大宗商品消費”，17.0%的受訪者表示主要用於“培訓教育”。依照上述資料，體驗消費是目前溫州家庭消費的大頭。

互聯網思維改造後的商業地產

姜孟軍坦言，溫州立體城的商業部分，從規劃、開發到運營，都是圍繞著互聯網思維進行的；而在引客方面，同樣會更多通過線上引流。

這種嘗試已經在業內形成了共識。此前，在萬達2014年業績會上，萬達的高管就非常明確地表示，“騰百萬”（萬達、百度、騰訊宣佈共同出資在香港註冊成立萬達電子商務公司，全力發展O2O電商模式）將為萬達各個購物中心帶來巨大的人流。

陽光100副總裁范小沖也表示，線上線下融合，應該是未來商業的標配。傳統的商業是靠位置來截獲自然人流，所以位置是第一要素；但是互聯網已將這種形式逆轉。

但是，何謂商業地產O2O？並非簡單地設計一個網頁或APP，定時推送商品促銷資訊。線上終端是過剩的，資訊也是過剩的，如何將合適的資訊在合適的時間傳遞給合適的人群，吸引其進入商場消費，並長時間地留在商場，這才是商業地產O2O的終極目的。而這其中，需要強大的客戶前期調研、持續的產品調整、完善的後臺服務以及極具競爭優勢的實體商業空間，才能完整實現這個商業閉環。“跟我的消費者做一些長期的購買行為的分析，這樣就能知道他們家幾口人，他們家紙巾的用量，根據每個人到家的次數，東西是不是吃完了，然後備我倉庫的東西。”這是吳豔芬展示的商業地產O2O的美妙前景。

新城控股高級副總裁歐陽捷也曾描述過一個完整的商業地產O2O場景：商業地產建立大資料後，通過大資料分析將線上產品及線下活動定向推送給客戶。商業地產的終端應能為客戶提供室內導航，甚至可以預定車位、提前點菜；持續不斷的客戶新資料生成，亦可協助商家改善經營；完成購物後，商場還可為客戶提供商品配送。整個過程都可實現線上線下無縫對接。


大資料系統的建立，對於消費者、入駐商家及開發商應是三贏的。除了給消費者帶來極大便利，還能為入駐商家提供精准行銷工具，更能幫助後者管理庫存、物流、現金流以及人力資源，最大程度地挖掘商家人、財、物的運營效能。而對於商業地產開發商而言，持續的資料流程匯出的結論能更好地協助其確定經營定位，調整業態。這對提升商業地產的整體投資回報率，縮短回報週期，都會有非常大的説明。

溫州立體城即將建成溫州地區乃至浙南地區最大的商業中心，專案的整體規劃、業態設置及運營手段都汲取了業界最新運營經驗，將打造新型商業地產業態。5月9日，國內一線實業大佬劉永好、馮侖、任志強，知名財經評論員葉檀將齊聚溫州，揭曉謎底。

路透報道，復星國際（00656）近日確立了旗下地產業務的發展戰略，以體現保險資金與地產銜接，復星董事長郭廣昌在中美商業領袖圓桌會議上透露，復星地產未來在全球有4大業務重點，包括海外資產管理平台、直接投資、證券投資和風險創投。

復星目前已在日本率先設立地產投資管理平台，透過去年收購的日本IDERA，已完成日本兩個地產項目的收購。在地產開發及投資方面，復星地產旗下復地集團上周與澳洲EG基金簽約，合作開發澳洲三個項目，這些項目最終價值預計達6.5億澳元，折合約38.9億港元。

證券投資方面，復星地產將在全球尋求地產類有價證券的投資機會，以價值投資理念實現超額收益。

保險地產業務方面，將借助母公司的綜合金融背景，投資線上線下（O2O）模式的地產創新業務。復星地產計劃在今年底前覆蓋全球主要國家市場，目前除在上海總部建立投資、融資、資管團隊外，亦已在紐約、東京、蘇黎世、里斯本、倫敦及悉尼等地部署成立團隊。

澳洲樓市熾熱，復星無懼泡沫風險，進軍當地市場；另一方面，市傳摩根士丹利計劃出售澳洲地產分支Investa Property Group，作價不低於30億澳元，折合近180億港元，該公司持有包括悉尼及墨爾本的商廈，以及物業管理合約；據稱，有關資產吸引超過20個買家競投，包括復星國際及中投公司（CIC）等。

運輸及房屋局今天將公布今年1月至3月的私人住宅一手市場供應數據。市場人士預期，首季落成量將較去年第四季的3500伙減少，但預計由於多個大型項目可在年內落成，落成量可逐步追上預測目標。

此外，一手市場銷情暢旺，代理數據顯示，預計在今年落成的單位，至今有超過一半已透過賣樓花方式售出，業界預期今年新盤市場推售情況可保持順利，預計至今年底，全年落成的單位中有九成可以成功售出。

首季落成量料跌

運房局今天公布的數據，包括首季施工量、落成量和貨尾量等。

美聯物業引述差餉物業估價署的資料指出，今年首兩個月只有358伙落成，該行預計，即使連同3月的落成量，首季落成量仍會較去年第四季的3500伙為少，與差估署公布的全年預測落成量約1.33萬伙，亦有明顯距離。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，即使首季落成量按季減少，由於年內有多個大型樓盤落成，包括灣仔囍滙二期、東涌昇薈和馬鞍山迎海．星灣御等，落成量有機會改善並追上預測目標。

另一邊廂，中原地產預計，今年約有1.11萬個住宅單位落成，其中5676伙已經成功售出，佔全年預計落成單位約51%，並有多個預計今年內落成的樓盤已經成功沽清，包括房協位於長沙灣的喜韻和喜盈、同區宏安（01222）的薈悅、長和（00001）天后DIVA和新世界發展（00017）西環EIGHT SOUTH LANE等。

事實上，由於發展商推盤態度積極，近年落成的單位，已售出的比例超過80%，其中去年落成的1.57萬個單位，只大約2600伙未推出或者屬於貨尾單位，全年的售出比例約83.4%，至於2013年落成的單位，現存的貨尾和未推出單位僅餘不足440伙，全年計算售出單位已佔落成量94.7%。

劉嘉輝說，近年發展商積極售樓，即使預計在今年落成的住宅項目，不少早已透過預售樓花形式推出市場；加上2013年中政府把樓花預售期延長至30個月，部分明年方落成的樓盤，已經以長樓花期形式推售。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，今年新盤的銷售進度理想，樂觀而言，希望推盤步伐可以持續，預計至今年底，年內落成的單位可望有九成單位售出，較去年的售出率50%至60%理想。他認為，今年的新盤焦點仍聚焦將軍澳，以中型樓盤為主。

零售市道轉淡，加上內地收緊一簽多行政策，改為一周一行，舖位市道熾熱不再。美聯工商舖（00459）預料，新界西北區一線街舖，至今年底舖租最多跌30%，而區內有近40%業主表示打算調低叫租，幅度普遍為5%至10%。

四成業主擬減叫租

美聯旺舖董事盧展豪表示，內地實行一周一行後將令訪港人流減少，新界西北區連鎖藥房及金舖未必可以負擔高昂的租金，或會減少區內分店數目減低開支。根據政府的數字，一周一行約會減少460萬來港人次。盧展豪認為，業主減租意欲增加，預料新界西北區的一線街舖如上水龍琛路及元朗大馬路的舖租會下跌25%至30%。

新界區錄得調低租金叫價的個案，荃灣沙咀道一個約1000方呎舖位，原叫租13.8萬元，最終以8萬元租予食肆，低開價高達42%。

該行的調查顯示，在165個新界西北區業主中，有近40%打算調低叫租，大部分願意減5%至10%，有少部分業主更願意減最多兩成。

另外，調查亦訪問了165個租客，80%受訪者表示打算續租。有意續租的租客中，近60%表示希望獲得5%至10%的減幅，希望減10%至20%則有近25%。

儘管內地推出多項有利政策支持房地產發展，但由於營銷成本上升，萬科（2202）、碧桂園（2007）、雅居樂（3383）、萊蒙（3688）、合生創展（0754）等多間房企不約而同地裁員以增加利潤，未來精簡人員是新常態。有企業負責人指，目前銷售方式都在悄然改變，與電商合作等方式漸漸取代以往的人海戰術，提升銷售業績的同時也需要降低成本，首先就是人力成本。

合併部門縮減成本

據內地華夏時報報道，華南某上市房企人力資源中心副總經理崔華（化名）向記者表示，今年春節以後，他多次接到通知，在上半年執行多個部門的「裁員任務」。他指出，其所在的公司將一些部門進行合併，譬如，將人力資源中心與數據管理中心合併，合併後原來的每個部門只有三分之一員工能夠留下。此外，崔華稱，房企舉辦的校園招聘規模也有所縮減。

對於發生大規模裁員，合生創展解釋稱是因為推出「事業合夥人制度」，指企業業績不僅與銷售人員掛?，財務、法務等員工全部進行業績捆綁，業績好則全員分紅，業績不好則末位淘汰。碧桂園一位管理人士向記者表示，面對更高要求的業績指標，今年的考核制度更嚴。在業內人士看來，房企加大力度考核，變相裁員。

萊蒙的高層表示，很多房企正退出已經飽和的三線城市和部分二線城市，同時裁走有關項人員，或者分流到新的業務上。

與電商合作取代人手

招商地產在華南項目的負責人分析，目前銷售方式都在悄然改變，與電商合作等方式漸漸取代以往的人海戰術，提升銷售業績的同時也需要降低成本，首先就是人力成本。「近半年來，營銷成本提升3%，如果繼續通過人海戰術來提升業績，利潤空間會更小。」

廣州資深房地產獵頭人士鍾少美分析，不少房地產企業以往熱衷於打造全產業鏈，從產品設計、後期維護、園林等一條龍包辦，「現在不同了，很多房企都收縮部分業務，選擇外包的方式降低人才儲備的成本，因此對不同領域的人才需求有所減少。」

媒體引述雅居樂一位剛離職員工分析稱，該房企痛下改革決心的原因是，雅居樂投資200億元（人民幣，下同）在雲南騰沖打造的大盤去年花費5,000萬元營銷費用，卻僅完成3億元的營銷業績，營銷成本高達16%，超出行業平均水平，引發董事會的不滿。

鍾少美稱，因不少房企對人才需求正在升級，目前行業出現了「不少地產人跳槽後找不到工作，與房企招不到合適的人才」同時存在的局面。

自2月底金管局推出收緊按揭成數政策，二手私人住宅成交宗數明顯減少，但據中原地產統計，今年第一季二手樓轉售獲利宗數比例保持升勢，按季升0.2個百分點至98.8% ，連續3季創歷史新高。而且，賬面獲利五成以上的買賣佔73.7%，按季上升4個百分點，賬面獲利五成或以下的均錄得跌幅，分別按季下跌0.2至1.2個百分點。

73.7%個案獲利五成以上

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年第一季已知業主買入價的二手樓買賣合約登記錄得8,763宗，當中錄得賬面獲利的有8,658宗，獲利宗數比例為98.8%，按季上升0.2個百分點。獲利比例連升4個季度，數字連續三個季度創1995年第三季有記錄以來的歷史新高。反映樓價向升，大部分業主能夠轉售物業圖利。

按月方面，今年3月二手私人住宅買賣當中，錄得賬面獲利的達99.2%，按月上升0.5個百分點，同樣創1995年7月有記錄以來歷史新高。

在6個賬面獲利幅度的類別中，今年第一季賬面獲利五成以上的二手私人住宅買賣佔73.7%，按季上升4個百分點。相反，獲利一成或以下、一至二成、二至三成、三至四成及四至五成的買賣均錄得跌幅，今年首季分別佔2.6%、4.3%、6%、6.8%及6.6%，按季下跌0.2、0.5、1.1、1及1.2個百分點。

今年第一季二手轉售獲利宗數最多的是嘉湖山莊，錄192宗。其次是沙田第一城，錄107宗。愉景灣錄94宗，排名第三位。在10個獲利宗數較多的屋苑中，有8個屋苑的二手轉售獲利宗數比例達100%，包括沙田第一城、愉景灣、美孚新?、珀麗灣、新都城、映灣園、荃灣中心及太古城。

其中荃灣中心的平均買賣賬面獲利幅度是十個屋苑之中最高，平均每宗獲利幅度錄1.6倍；黃埔花園平均每宗獲利幅度錄1.18倍排第二；嘉湖山莊平均每宗獲利幅度錄1.16倍，位列第三。

政府加快推地步伐，其中西貢對面海康健路低密度住宅地，將於今日截標，綜合業界人士估計，該地皮會吸引中小發展商搶地，項目估值二億五千萬元至四億多元。

　　該地皮為新界西貢對面海康健路的用地，丈量約份第二百一十五約地段第一一八一號，地盤面積約三萬六千八百五十六方呎，以地積比率約一點四倍計，可建樓面約五萬一千五百九十二方呎，但該地設有五層建築物高度限制，預計用作發展低密度住宅。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，是次西貢地皮規模較小，投資額相對較少，加上區內供應不多，預期會吸引中小型發展商競爭入標，估值約四億二千萬元，每平方呎樓面地價約七千八百元，亦有消息指西
貢區一向吸引不少外國客垂青，因此，相信項目落成後會受市場歡迎。

　　理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，由於賣地條款規定地皮上所建屋宇不得高於五層，預期將用作中低密度住宅發展，項目地理位置不俗，有機會可享有海景，相信對將來落成的項目價格有一定的保證，預料每呎樓面地價約八千元，項目估值最高逾四億一千萬元。

　　中原地產測量師黎堅輝表示，是次西貢地皮規模小，投資風險亦較低，相信亦會是中小型發展商投地選擇之一，估值約二點五八億元，每平方呎樓面地價約五千元。另外，觀察近一年數幅規模較小的地皮，均獲不知名財團入標競投，相信當中包括本地小型發展商，亦不排除有中資背景的財團小試牛刀，獨資競投投資風險較低的小型地皮以增加投地經驗。

日本信義在「西新宿」案熱銷帶動下，今年第1季成交件數達158件，年成長26％，總銷金額高達111億日圓（約新台幣29.2億元），年成長7成，創下日本信義單季業績最高記錄！展望第2季，在「南青山」案銷售挹注下，業績可望持續挑戰新高。

日本信義去年11月銷售的「西新宿」案一、二期，每戶總價約3,000萬?2.5億日圓，其中一期不到2個月即銷售一空，日本信義該案共計銷售近80戶，帶動第1季業績拉出長紅。

日本信義統計，今年第1季成交件數達158件，平均每天成交1.75件，年成長26％，總銷金額高達111億日圓（約新台幣29.2億元），年成長7成，創下日本信義單季業績最高記錄。

日本信義社長何偉宏表示，「南青山」為高總價個案，每戶成交總價約2?3億日圓，日本信義已銷售14戶，總銷金額約31億日圓，該案將反映在第2季，可望帶動第2季業績續挑戰新高。

何偉宏指出，近幾年日本在匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下，大筆資金紛紛流入日本房市，帶動房價隨之上漲，包括東京、大阪、名古屋3大城市的公告地價已連續2年上升。

根據不動產調查公司最新公布的資料，今年2月東京都70平方公尺（約21坪）的中古大樓平均價格為4,004萬日圓（約新台幣1,081萬元），月增率為1.3％，連續8個月上揚，是近6年以來的新高，然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5％，卻創6年以來新低，顯示東京不動產未來仍有看漲的趨勢。

何偉宏指出，2017年日本消費稅將由8％調漲至10％，依照去年4月消費稅由5％調漲至8％經驗來看，日本不動產約有3個月觀望期，但民眾感覺消費稅影響不大下，去年第3季買盤又回籠。