建商喊5年加價買回 專家：要考慮風險

房市冷清，空等房價增值已難獲利，具租金報酬率的產品反而看俏。近期新竹、台中與台南出現不少收租型建案，訴求代租代管，甚至5年後加價買回，皆有不錯銷售成績。專家提醒，除可能租不出去，「5年後建商還在嗎？」更是必須考慮的風險。

有穩定租金收入的產品通常很誘人，新竹縣湖口工業園區附近的「明新ATM」打出「年收108萬」、「買屋送租金」等標語，規劃18棟透天，每棟可隔13間套房，採整棟出售。

「隔間合法較安全」
專案經理吳明龍表示，該區月租金6000~7000元，雖不保證包租，但有配合的租賃公司幫忙找租客，公開約近半年已售出5成。
「投資收租型產品並非壞事。」網路地產王總經理陳韻如認為，新竹常見房東增建隔間來出租的違建模式，不如購買此類建案，應較合乎建築法規，也較重視消防安全。
台中市侑信開發的「凱格鹿」學生套房產品已推出第3期，侑信開發專員周宏興說，為避開15坪以下套房不易貸款問題，採每單位20~40坪來銷售，共44個單位，每坪含裝潢約20~21萬元，強調包租5年，主攻亞洲大學的學生租客，每間房統一月租金6500元。

租客鎖定南科員工
台南市鎖定台南科學園區員工的「LM藏金」，每單位約20坪，每坪含裝潢約12萬元，公開1個多月已售出3成。專案經理康瑞娟強調，「買方當純房東就好！」且因有泳池規劃，每間租金可達7500元，高於周邊行情，租金報酬率5%以上。
「只要租金高於區域行情，都有租不出去的風險。」房市專家Sway質疑，「租不出去會幫你付錢嗎？5年後怎麼辦？」且房價可能因裝潢而墊高，反而買貴了。

「5年後建商在嗎」
新竹市「水玥國際商務會館」除代租代管，還強調5年後原價加25%佣金買回，農曆年後公開至今已售逾8成。銷售人員盧利芳解釋，因擔心轉手到最後整棟大樓品質變差，租客會很複雜，所以5年後買回自己經營，「買方5年可收總價3.5%當年租金，就像分股利。」
對於此種銷售方式，陳韻如問，「5年後建商還在嗎？」強調建商品牌很重要，否則恐有回賣時建商已倒閉的風險。

台北房市慘「土地反而好談」

打房政策使台北房市窒息，北部建商多往中南部布局，卻有中部建商逆向操作，趁機北上卡位。豐邑機構在桃園推「大雙城計劃」，還搶進新北市林口、鶯歌、八里區。
親家建設日前取得北市中正區地上權案，嘉磐建設也將在松山區推小宅。建商直言，台北市總會雨過天晴，現在土地反而較好談。

松山區推小宅
台北房市慘，北部建商往外圍郊區、中南部拓點，不過台中建商豐邑機構北上新竹推案多年後，近期進攻北部，首先在桃園市龍潭區推出「大雙城計劃」造鎮案。專案經理蔡鎧程表示，該案為豐邑北進推案的前哨站，除龍潭區另有2000多坪基地外，也看好新北市鶯歌區鳳鳴重劃區、八里區的台北港特定區及林口區A7 站周邊等地，將陸續推案。
曾在台北市文山區推案的嘉磐建設，日前買下台北捷運松山站附近土地，最快下半年即可推出小宅產品。嘉磐建設董事長魏嘉銘笑稱，「大家努力往外跑，我卻往裡面跳。」台北市現在是政策性因素影響房市，總會雨過天晴，現在只要不做豪宅產品，還是很看好市場。他透露，最近房市差，地主心態稍有轉變，「土地反而較好談」。

土地整合較難
本月20日取得中正區臨沂街精華地的親家建設，總經理張鈞豪透露，會繼續留意北市適合的土地。在北市成立辦公處的聚合發建設持續整合雙北土地，總經理祈興國認為，現在氛圍當然會很謹慎，但雙北地段佳，整合成功就推案，只是北部土地整合很困難，開發時間很難估計。

大甲鎮瀾宮媽祖遶境活動今天進入尾聲，每年活動萬人矚目，不僅被列為世界三大宗教活動，也帶動廟宇周邊商家生意。根據房仲統計，全台各地廟宇周圍店面租金平均漲10%左右，又以高雄武廟漲了3至5成最高。

全台知名大廟終年香火鼎盛，人潮帶動周邊攤販生意，商圈與廟宇共生共榮，從香客準備的供品素果，到廟宇周邊聚集的小吃攤、特色伴手禮等商家齊聚，群聚效應更使店面行情攀升。

據有巢氏房屋統計，3年來北中南知名廟宇周邊店面，租金漲幅平均5%至50%，其中台北松山慈祐宮周邊因店面租金已相對回穩，僅漲5%至10%，廟宇周邊漲幅最高的是高雄武廟，每坪月租金1500至2000元，3年來租金漲幅高達30%至50%。

有巢氏房屋發言人劉炳耀說，高雄武廟是在地頗具特色的商圈，從早到晚商業活動熱絡，加上近幾年來高雄房市交易轉熱，帶動當地店面租金飆漲，目前高雄武廟周邊透天店面每坪約要價80萬至100萬元。

劉炳耀說，台南孔廟也是歷史悠久、文風鼎盛的區段，正對面府中街是觀光客必訪之處，周邊店租每坪1600至2000元，3年來店租漲幅20%至30%，是店面漲幅第二高的知名廟宇商圈。

大甲鎮瀾宮是中、南部信仰中心，有巢氏房屋台中大甲加盟店店長施朝欽表示，媽祖遶境就是周圍店面生意最好的時候，鄰近攤販店家幾乎零空置率。目前周邊店面租金每坪2500至4000元，3年店租漲5%至10%，透天店面每地坪售價約110萬至120萬元。

台北的松山慈祐宮及行天宮則因捷運已通車，租金回歸平穩。永慶房屋店面發言人鄭朝鶴表示，松山慈祐宮緊鄰饒河觀光夜市，加上捷運松山線通車後，雙鐵共構帶動交通便利，近年觀光逛街人潮與朝聖香客連成一氣，通車前周邊商家已談好月租金每坪4000至7000元，目前租金漲幅僅5%至10%；不過店面售價因房東惜售水漲船高，目前開價每坪250萬至450萬元，漲幅高達2、3成。

台北行天宮周邊店面則多為連鎖服飾店、火鍋店、商辦等，劉炳耀說，捷運蘆洲線帶動上班人口進駐，加上餐飲、服務業群聚在松江民生商圈，成為當地店面的強勁支撐。

所有權人銷售自二親等以內親屬受贈取得之不動產，且該贈與人贈與前持有該不動產之期間逾2年者，屬非短期投機類型之一，得免徵特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅)，財政部國稅局表示：依據2015年1月7日新修正公布之奢侈稅條例第5條第1項第12款及第2項規定，對於銷售房地「確屬非短期投機」免徵奢侈稅之案件類型之概括規定，授權財政部以行政函令核定，並可追溯適用於未核課確定案件。

本市甲君於2011年出售持有期間在2年以內之高雄市房地，未依規定申報及繳納特奢侈稅，經該局查獲甲君出售前開持有期間未滿2年之房地時，其另持有其他2戶房地，不符合免課奢侈稅範圍，乃依行為時該條例規定，以其銷售價格按稅率10％，課徵奢侈稅420,000元外，並裁罰1倍罰鍰420,000元。

甲君主張該房地係母親2004年買賣取得，並於2010年間贈與給他，因欠缺資金周轉，方出售該不動產應急，並非短期投機炒作賺取暴利，不應課徵奢侈稅。嗣財政部2015年2月5日台財稅字第10404514520號令釋，認定納稅義務人銷售自二親等以內親屬受贈取得之不動產，且該贈與人贈與前持有該不動產之期間逾2年者，核屬非短期投機之免稅範圍，免課徵奢侈稅，且未核課確定之案件都有其適用，是該局重新審視甲君奢侈稅核課案件，發現系爭房地自其母親2004年間取得至2010年間贈與為止，已超過2年，符合財政部2015年2月5日令釋，非屬短期投機之免課奢侈稅，且屬未核課確定案件，乃主動依前揭令釋規定，註銷甲君奢侈稅補稅及罰鍰。

該局進一步說明，經濟環境變遷迅速，契約行為態樣頗多，法律規定自難一一列明，故先進國家常以法律授權範圍內，以發布行政命令方式予以規範。有關奢侈稅課稅爭議，政府為回應社會期待，前以2015年1月7日新修正公布之奢侈稅條例，授權財政部以行政函令方式，只要認定非屬短期投機即可免課奢侈稅，並可追溯適用於未核課確定案件；民眾亦應注意法令修訂內容，以維自身權益。

國內房地產代銷業「龍頭老大哥」海悅廣告總經理王俊傑表示，房市正在高檔整理，房市去化量已不若往年那麼大，海悅廣告2015年正改弦易轍，代銷案求精不求多，全台案場從70幾個、減量到現在的45個，代銷案量也從原來的2,000億元，目標要再打個6折、減少到1,200億元的規模，減量經營、穩紮穩打為上策。

近兩年央行祭出擴大房市信用管制措施，財政部積極推動房地合一實價課稅，加上台北市加重課稅囤房稅和豪宅稅，全台灣預售屋和新成屋、中古屋市場無一倖免，面臨價高、量縮的盤整階段。

不但建商開始暫停、減少買地，壽險業和投資大戶放慢收購商業不動產的腳步，房屋仲介店頭不是關門大吉、就是汰弱換強，就連代銷業也感受到市場快跑不動，平均一個代銷案完銷時間，從以往的6∼12個月、拉長到18個月，甚至「前年賣到今年」、橫跨3個年度，平均成交比也從個位數遞增到20∼30比1。據悉，2014年底，不少代銷業者幾乎開始不再碰包銷案，只敢評估純企畫、包櫃案，並縮短戰線，裁減人力，以未雨稠繆。

王俊傑表示，海悅並沒有作什麼太偉大的調整或變化，只是希望多保留一些現金。中南部代銷案陸續結案後，現在戰線都拉回集中在台北市、新北市、桃園、新竹和宜蘭等潛力區，接案數量控制下來、從本來維持70幾個減少到現在的45個；承攬代銷案量以往都在2,000多億元，今年目前是1,400多億元，目標再減量到6折、大約1,200億元的最適規模。

王俊傑表示，在接案策略方面，海悅希望舊案子繼續服務、長期合作的業主繼續服務；優先去化手中的案子為主。

王俊傑觀察到現在房市，市場去化量正在減量，代銷業也應該靈活適應市場，減量經營，並且去蕪存菁，減少代銷案之後，寧可把一個案子、配置較多的人力和戰力，如此可以提升服務品質，更可以讓房地產廣告量比較可以集中在優質的個案。畢竟市場沒有永遠的激情，市場回歸到理性，是一件好事。

接下來，海悅廣告集團的海悅國際（2348）將力拚正式入主經營權以來第一筆自地自建自售案，位於新北市鶯歌鳳鳴段，現正請照中，目標希望下半年能夠取得建照。2014年海悅國際獲利維持高檔，EPS達4.13元、幾乎維持2013年4.18元水準，董事會決議配發0.5元現金股利，以多保留一些現金在手中。

財政部國稅局表示，近來有民眾詢問依都市計畫容積移轉實施辦法規定所取得之土地容積權益，是否需要申報綜合所得稅？

該局說明，土地所有權人依「古蹟土地容積移轉辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」規定所取得之土地容積權益，該容積權益移轉即視同權利之移轉，屬權利交易性質，其自第三人所取得之對價，應依所得稅法第14條第1項第7類財產交易所得及同法第24條第1項營利事業所得規定，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項權利而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得；另送出基地之土地所有權人，其成本及相關費用之減除，得以容積權益移轉收入之100％計算。

該局指出，土地所有權人依「都市計畫容積移轉實施辦法」第13條第1項規定，將同辦法第6條第1項第2款及第3款之土地所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣(市)有或鄉(鎮、市)，既係以土地所有權人取得土地容積權益為對價，則無所得稅法第17條綜合所得稅捐贈列舉扣除及同法第36條營利事業得列為當年度捐贈費用規定之適用。

該局呼籲，土地所有權人依上開規定所取得之土地容積權益，減除成本及相關費用後財產交易所得雖為零，但仍應列入取得當年度之綜合所得稅申報。又土地所有權人依都市計畫容積移轉實施辦法規定以土地全部或部分贈與登記為國有等，不得列報綜合所得稅捐贈列舉扣除額，請納稅義務人多加注意，以免因虛報捐贈而受罰。

土地所有權人申請超過一處的自用住宅用地課徵地價稅，或申請面積超過都市土地300平方公尺，非都市土地700平方公尺時，自2014年1月13日起，可由土地所有權人選擇適用順序。

稅捐機關表示，地價稅自用住宅用地的相關規定已經作出修正，土地所有權人擁有多處房地，如分別由土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬辦竣戶籍登記，以土地所有權人自行擇定之戶籍所在地為準；如未擇定時，依土地所有權人、配偶、未成年受扶養親屬戶籍所在地之順序適用，但僅能有一處土地適用自用住宅用地稅率繳納地價稅。

又其自用住宅用地面積如超過都市土地面積300平方公尺，非都市土地面積700平方公尺，其適用順序可由土地所有權人自行擇定，未擇定者，亦依上開規定順序適用之。

另外，由於土地所有權人與其配偶或未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地稅率繳納地價稅，以一處為限。如果土地所有權人與其配偶或未成年之受扶養親屬分別以所有土地申請自用住宅用地時，以共同擇定之戶籍所在地為準；未擇定時，才由稽徵機關以所有土地適用自用住宅用地稅率課徵地價稅最高者核定。

新北市出現1筆底價逾7億元拍賣標的，今日下午將執行第1拍，該物是永和區光復街16巷、20巷間的街廓，共計26筆土地與16筆建物，部分街廓屬漢皇開發整合的都更範圍。若拍出，都更整合中的土地產權移轉對建商不利，建商只能跟新地主重談。

「單價高應沒人標」
該案因義務人積欠遺產稅而遭整批拍賣，若以土地總面積約386坪換算，拍賣單價約187萬元。「單價將近200多萬太高了！應該不會有人標。」104法拍屋總經理籃茂山分析，雖街廓完整，建物產權也多屬正常，但起拍價太高。
該標的部分土地屬漢皇開發已申請的「光復街東側都市更新單元都市更新事業計畫」案範圍，該案於2012年3月召開第4次專案小組會議，目前尚在審議。
對於整合中的土地遭拍賣，漢皇開發至截稿前無回應。誠美建築開發都更部經理林銘峰認為，除非都更案已進入權利變換核定階段，否則任何形式的產權移轉都無法限制，建商也無可奈何，常出現新地主買到更新後的價格，建商只能跟新地主重談權利義務。

永和區光復街拍賣小檔案
★地點：新北市永和區光復街16 巷、20巷間街廓
★標的物：共16筆建物、26筆土地，合併1標拍賣
★坪數：土地約386坪、建物約266坪
★底價：7億2468萬元
★開標時間：今下午3時
★備註：部分土地屬漢皇開發申請「永和區光復街東側都更事業計劃」範圍，正處審議階段
資料來源：法務部、《蘋果》採訪整理

舊屋換新跳票 居民泣「只求安身立命」

新北市三重大同南路都更案爭議多年，這塊早期由信徒出資、以「舍人公」為名買下的3千多坪土地，2003年被新北市府以產權不明、社區老舊為由，列入公辦都更，卻轉手多家建商，最後住戶被迫拆屋還地，只剩5戶死守，成為都更政策犧牲者。

三重大同南路都更案住戶許素華說，以前外婆買下房子時，土地所有人是舍人公，社區住戶都沒有完成過戶手續，後遭人偽造購買，被法院查封，住戶因沒有土地權狀，政府認為改建困難，就找住戶公辦都更，還承諾會在原地蓋房子，免費舊屋換新屋。

湊50萬才能擋拆
「說得很好聽，結果2004年選出的實施者樺福建設沒完成都更，公辦都更中止，隔年由亞青建設拍定，2008年轉賣圓富建設，圓富特助余玉梅成新地主，2009年竟要我們拆屋還地！」許素華不願搬遷，7年來過著被告的生活，每月都得跑法院。法院一審判許素華敗訴，建商付擔保金50萬元提假執行拆屋，下月5日前她得湊出反擔保金50萬元，才能擋拆。
《蘋果》採訪當天，郵差送來法院通知書，許素華紅著眼眶說：「你知道我有多怕接到法院信件嗎？上月才被警告，下次就要被強拆，很多人問我為何不搬，但這是我活了50年的家，為什麼不能待在這？就算要籌錢負債、要抗議，也要死守，我不需要補償金，只求在原地有安身立命的地方！」

住戶不搬就挨告
三重大同南路都更案佔地3147坪，分甲、乙、丙區更新單元，許素華說圓富建設推自辦都更，提出「1樓每坪10萬元、2樓每坪3萬元」補償金，盼住戶搬遷，否則提告。
她說：「我家在丙區，有5戶尚未搬走，乙區的住戶受不了都搬走，現在圓富已拆掉建27樓的預售屋，熟悉的磚瓦面目全非，如今我家一邊是預售屋基地，另一旁是興建中的三重青年住宅基地，看來格外諷刺！」
新北市府都更處事業科長程靜如說，因許素華無土地所有權，法院判須拆屋還地，市府4月初已協調雙方，本周再加強協調，希望在原地建新房安置。圓富建設不願回應。

市府擬暫緩都更
都市更新受害者聯盟理事長彭龍三說，不少都更案都有產權移轉問題，建商取得不敗地位，住戶被迫簽下合約搬離，這也讓他們處於弱勢、毫無勝算。程靜如表示，都更不是要把住戶趕走，如果建商堅持走訴訟，市府也會暫緩都更進度，或建議建商未來別參加都更，首要之務還是要先安置住戶。

三重大同都更案事件簿
2002/06 社區住戶買房時，土地所有人為「舍人公」，但未完成過戶手續，後遭人偽造購買，被法院查封
2003/07 台北縣府找住戶公辦都更，舉辦說明會，劃入都更區
2004/10 選出都更實施者為「樺福建設」，但未在240天內提出都更計劃
2005/11 「舍人公」土地第4次法拍，由亞青建設余建華以3億234萬元拍定
2007/06 北縣府撤銷樺福建設資格，公辦都更中止
2008/07 土地轉賣圓富建設余玉梅，成民辦都更實施者
2008/10 都更案分為甲、乙、丙3區更新單元，乙區、丙區蓋住宅
2009迄今
．圓富提出「1樓每坪10萬元、2樓每坪3萬元」補償金，要住戶搬遷，否則提告「拆屋還地」。圓富與丙區住戶許素華訴訟中，建商付擔保金148萬元，提假執行拆屋
．新北市府都市更新處分別於去年12月、今年4月與雙方協商，協助住戶安置
資料來源：許素華、《蘋果》採訪整理


釘子戶壓力大 自學法律槓建商

心路歷程
「釘子戶」給人印象就是不滿意都更拆遷補償而不願搬走，直到文林苑王家抗爭事件，這些原住戶的心聲才受重視。許多都更案所謂的釘子戶，其實是最大受害者，長期處於迫遷壓力，讓他們喘不過氣，對他們而言，比起補償金，他們更渴求「留在生活大半輩子的家」。
三重大同南路都更戶許素華受訪時，一度哽咽痛哭，「父母、弟弟都過世了，弟弟留下一雙兒女，我卻要不斷走法院，每天在圖書館鑽研法律案例、條文，還去念輔大後學士法律班，很晚才回家，姪子、姪女感受不到家裡溫暖，多年前搬離，但我好想念他們！」

「建商暴力威脅」
許素華曾因精神壓力大想輕生，她說：「每次收到法院訴訟信件，我就很想自殺，也不知要找誰說，也許死了可以輕鬆點。」直到參與教會活動，她告訴自己要活下來，才能為住戶們抗爭，爭取留下來的機會。
同是三重大同南都更戶甲區的曲先生說：「雖目前還未拆遷，但建商常以暴力威脅住戶，還放話若不遷，就小心一點，住戶只能活在恐懼中。」
都更釘子戶長期處於迫遷壓力，都市更新受害者聯盟理事長彭龍三表示，當長久居住、辛苦大半輩子的房子要被拆，心裡承受的痛苦，非外人可想像，面對都更受害者，只能經常陪他們聊天、溝通，緩減他們的情緒。

市府：轉介輔導
新北市府都更處事業科長程靜如說，都更案有不少住戶都急需安置，情緒都很焦慮，市府盡量公開資訊、給予協助，若有過大壓力，而有憂鬱、輕生念頭，也會轉介社會局心理輔導。

北市元大栢悅 逾行情5成

日前幾起6級以上的有感地震，讓人想起921、331大地震時，北市許多住宅變危樓，但經都更重建後，房價卻水漲船高。房仲統計，「元大栢悅」以每坪202.6萬元居地震重建宅之冠，甚至超過區域行情5成，身價不可同日而語。

好房網結合房仲成交及實價登錄資料，統計近2年重建後地震宅行情，發現都更後房價翻倍的例子比比皆是，如大安區元大栢悅最新行情每坪202.6萬元，勇奪地震重建宅最高價，與區域行情88.3萬元相比，更高出56.4%。此外同區「仁愛麗景」、「尚華仁愛」重建後房價也攀高，每坪分別達185.8、181.1萬元，皆逾區域行情5成。

變身大坪數豪宅
地震宅重建後，房價水漲船高，大師房屋總經理李信忠認為，地震宅重建的地段、坪數規劃是關鍵。
位處仁愛圓環的元大栢悅，原先是921地震危樓「勝利大廈」，因處精華地段，加以正東區商圈加持，也從原本小坪數，躍身為最大131坪，晉升豪宅之列，最高行情喊到每坪250萬元以上，受政商名流喜愛。

買方顧忌傷亡多
李信忠指出，仁愛麗景、尚華仁愛也位於大安區精華區，但按照原坪數規劃，仍然以40~50坪為主，但仍高於區域行情5成。
同樣是地震宅，命運卻大不同，松山區東星大樓、豪門世家、南京文學大樓，每坪行情66~70萬元，都低於松山區行情每坪77.7萬元。內湖區聯邦合家歡社區吉祥居每坪57.5萬元，比區域行情低1.4%。
東森房屋南京加盟店店長江福明分析，當時東星大樓、豪門世家造成不少傷亡，雖有捷運松山線通車利多、商圈機能佳，但買方仍有所顧忌，少有成交。

鄰高架影響房價
江福明表示，東星大樓、豪門世家行情多落在每坪65~70萬元，僅略高於周邊舊大樓每坪60萬元，周邊新屋都是鋼骨結構，單價皆超過百萬元。
至於「南京文學大樓」則鄰近高架橋，房價更大受影響，好房網總編輯吳光中表示，雖是屋齡10年大樓，每坪僅66.3萬元，房價也與元大栢悅相差3倍。而位處內湖區的聯邦合家歡社區吉祥居，房價低於區域行情，與元大栢悅價差近150萬元。

肥南港C3地上權案再度啟動，有別前次招標，台肥此次直接亮出底牌，以設定地上權85年、權利金總底價300億元對外標售，5月5日舉行說明會；若該案保守以底價順利標脫，將打破三年前南山人壽以268.88億元取得世貿二館成績，寫下史上標脫總價新高紀錄的標售案。
台肥位於台北市南港經貿園區C3的1.26萬坪土地，重新啟動對外標售。全案在今（27）日正式公告招標內容，有別於前次無底價公告，台肥此次除了直接公告權利金總底價300億元外，也將地上權年限由70年拉長至85年，而且300億元的權利金可以分期付款。

董事長李復興表示，為了讓部分投資人解除投資報酬率的困擾，特別將地上權年限延長至85年，且為減輕投資人的資金壓力，買方得標後僅需先付一半權利金，另外一半則在第六到20年分期付清。土地租金每年按當期公告地價的總額5%收取，全案6月4日截標。

李復興強調，C3土地塊街廓完整，面積高達1萬2,565坪，台灣很多專業團隊具備規劃、設計、建築、營造、管理等優越實力，可發揮土地開發效益的極大值，相信會有很有能力的經營團隊出線。

2012年7月南山人壽以268.88億元、換算每坪土地單價501.9萬元，標下世貿二館50年的使用權；若此次台肥C3土地保守以底價300億元順利標脫，將打破世貿二館紀錄，創下全台標售案總價新高成績。

南山人壽副總經理許妙靜昨日表示，地上權期限比上次招標拉長了15年，對於投報率符合金管會要求的2.875%會有所助益，南山人壽會根據詳細的招標條件精算後，再決定投標與否。

國泰人壽副總經理林昭廷則是表示，國壽並不排斥投資地上權開發案，但是內部對於投資地上權案要求的投報率，會高於法定的2.875%。不過，國壽不便對個案表示意見，一切都要等到相關部門評估後，再行定奪。

富邦人壽也低調表示，台肥尚未正式公告招標，在還沒有看到明確的招標條件前，尚無法評估該案的可行性。

壽險業 唯一有能力出手的人

台肥C3土地重啟招標，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，該案85年的回收期太長，加上土地面積高達1.26萬坪、規模太大，只有具規模性的壽險業者有能力出手。

房產專家表示，即使現階段房市不若過去熱絡，但實際上市場仍找不到街廓完整又具備大面積條件的土地，特別是在市中心買不到好標的、加上政府釋出BOT案已成眾矢之的，讓民間企業釋出的標案得到更大的勝出機會。

黃舒衛指出，政府的BOT案因為零權利金，或者權利金過低，引發市場詬病，的確有利於投資者將目光轉至民間企業的地上權標售案。不過，台肥C3地上權案85年回收期太長，且土地面積高達1.26萬坪是優點也是缺點，在總規模量體太大下，加上得標者初期投入成本較高，都是壽險業者會考量的風險。

以總底價300億元、土地1.26萬坪計算，每坪土地單價238萬元，不到當初世貿二館的一半。

前身是金革唱片的上市營建股三發地產（9946），拜今年新北市新莊副都心大案「NY璞緻」近日可望取得使用執照、第2季完工交屋所賜，單季獲利將衝高，為上半年挹注大補丸；全年營收可望先蹲再跳，獲利則有超越2014年的機會。

三發近期有業績翻揚題材激勵，上周股價強勢表態，上周五（24日）大噴出、強鎖23元的漲停板，漲幅達6.98％，累計單周大漲4.7％。

三發2014年因無大案入帳，全年營收6.4億元、EPS低蹲在0.21元，為近6年新低點；進入2015年，首季有高雄「錦榮」餘屋戶數挹注，單季營收1.37億元、年減71％，不過進入4月後，新莊總銷51億元的「NY璞緻」已完工，目前已售9成多，正申請使用執照，預計第2季取得使照後開始認列入帳，屆時可望帶動第2季~第3季，獲利表現衝高。

法人依25％毛利率估計，「NY璞緻」若完成交屋入帳，可望貢獻EPS達5.5~6元，堪稱大補丸。

三發的全台布局，接下來也陸續收成。高雄總銷16億元的鳳山「首富」，以及台北市總銷約18億元的北投「奇岩道」，也有機會在今年度完工。法人估計今年三發完工案量，上看70億元。

展望未來，三發目前在手土地存量約100億元左右，土地原料分布在鶯歌、林口、新莊、高雄鳳山、前鎮和苓雅等區、台南永康等，推案策略以自住客戶為訴求。

淡水竟然又出現破億豪宅!實價登錄資訊揭露，淡水富人灣的「水立方」豪宅，出現交易面積達520.49坪、總價高達3.2億元的紀錄，一舉創下新北市豪宅最高價以及最大坪數的紀錄。

根據自由時報報導，這座豪宅樓高180公尺、地上41層、地下6層的建物。實價網站揭露，最新交易樓層為頂樓，總價3.2億，其中，520.49坪還包括了9個車位。扣除車位總價與坪數後，每坪約64.98萬元。 豪宅創新高價的背後，也宣告房價朝M型化發展的態勢悄然成形。先前淡江大學產經系副教授莊孟翰就曾示警，淡水新建案不斷冒出，加上空屋率過高，供給量過大的情況下，未來房價恐持續下跌，淡水以往的「膨風價」至少會消風10~15%。 好房網統計實價登錄的行情顯示，淡水區的住宅每坪均價是20.7萬，大樓則是22.9萬，公寓部分則是18.6萬。莊孟翰指出，如果再加上蛋白區有5~10%的議價空間，房價預估可以打到8折。

大台中生活圈隨著74號快速道路的全線通車，吸引許多追求生活健康的首購族，紛紛移居台中市太平新光特區，提升居家生活品質。今年上半年，包括「惠宇新觀」、「和築F1」、「勝美誠」及佳福「四季水悅」等新案將陸續進場，每坪開價在18∼26萬元，總戶數逼近千戶。

台中地產商表示，新光特區經過3、4年來的積極開發，不僅吸引惠宇、鉅虹、櫻花、大毅等知名建商爭相卡位推案，就連旅館業者如雲平精品旅館、賀緹飯店等都將陸續開幕營運；加上新光特區內的明星學校-新光國小，預計今年9月正式開學，新光特區已成為台中市74號黃金月灣最閃亮的新興重劃區。

被台中地產商歸納為「74號黃金月灣」首購市場的太平新光特區，坐擁74號線、中彰快速道、國道3等便利交通，加上重大建設到位的利多加持下，近2年來，地價與房價雙雙大漲。

以地價為例，由101年第1季的每坪單價25∼30萬元，到了102年第3季，每坪單價已漲到40∼60萬元，漲幅高達60∼70％；由於地價大漲，帶動房價跟著上漲，由101年第1季的每坪12∼14萬元，到了102年第3季，每坪單價漲到17∼20萬元，漲幅達35至40％。

新光特區近2年雖然地價與房價大漲，但相較於市中心的高房價，新光特區房價相對平易近人，又靠近綠意盎然的大坑風景區，有74號線的加持，無論到中科、7期、烏日高鐵站，20分鐘車程內皆可抵達。

惠昇建設總經理莊季雄表示，74號快速道路的通車，讓住在新光特區的購屋族，白天可快速前往中科、台中工業區、文山工業區、精機園區上班；下班回到綠意密集的生活綠廊享受人生，創造一種均衡的生活之道，正是吸引購屋族進來新光特區購屋的主因。

莊季雄進一步表示，具備發展潛力的「新光特區」，不僅交通便利，嶄新新光段生活機能相當完整，有樹德、樹孝、中山等密集商圈，附近學區有新光國小、新光國中、華盛頓中學、東山完全中學、中台科大、勤益科大等知名學府，適合年輕家庭入住的生活環境。

以「惠宇新觀」為例，基地面積2,222坪，規畫地上15層、地下3層建築，主力推薦40∼58坪，總戶數253戶。「惠宇新觀」公設豐富，擁有閱覽室、兒童遊戲室、體適能運動中心、KTV、陽光游泳池、SPA區等，無論任何年齡的住戶都能享受生活。

在高雄屬「後花園」的楠梓區，因為大樓住宅推案爆量，加上每坪單價向20萬元逼進的時刻，中大坪數的大樓住宅一戶都已逾1,000萬元，包括上揚建設、華雄建設、以及三富地產等建商，轉而主攻1,000多萬元的透天厝，向首購和換屋族揮手，並且獲得市場正面回應。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，楠梓區是高雄房地產市場，最近5年來的推案熱區之一，不過，絕大多數是以大樓住宅產品為主，聯上實業多年前，反向操作，在國立高雄第一科大的土庫附近，推出數期的透天厝，因為產品規畫好，加上產品的吸引力，很快就完銷，從此便可以看出楠梓區透天厝的高接受度。

戴嘉聖說，另一個主要因素是，楠梓區的大樓住宅，5年前，每坪只要10萬元上下，現在多已上漲到每坪17萬元到18萬元之間，有些大樓住宅產品，甚到漲破每坪20萬元大關，如果以50坪的產品來算，總價已超過1,000萬元了，相對地，總價在1,000萬元上下的透天厝，因而具有吸引力。

2年前在楠梓火車站附近推出10戶透天厝的上揚建設，在測試市場反應，並在短期內完銷之後，決定二度推出透天產品，上揚建設董事長洪光佐說，新的建案基地達1,000多坪，經過2年的收購才完成，由於基地夠龐大，當初曾經規畫興建大樓住宅產品。

洪光佐指出，在委託建築師規畫之後，發現可以推出200多戶的大樓產品，在深入分析與考量之後，發現楠梓區這5年來的大樓住宅產品，實在太多了，而且同質性太高，決定改變推案策略，主攻透天厝。

他說，上揚建設即將完工的「站前美墅NO.2」，地理位置也是在楠梓火車站商圈精華區，建楠路上短短200公尺，便匯集了麥當勞、康是美、屈臣氏、丁丁藥局，以及高雄銀行等完善的商業機能，希望1,000多萬元的透天厝產品，提供外地或在地首購族，另一個住宅產品的選擇。

高雄市代銷公會常務監事黃永清指出，狀似菱角形的楠梓行政區，建商推案也以土庫的東楠梓、火車站、和加工區為主的中楠梓、以及高雄大學的西楠梓等3區為重心。

黃永清說，這3區各有地理特色，而屬於中楠梓的火車站，住宅產品大多數是透天住宅或店面，過去因為舊部落的關係，土地資源缺乏，較少有建商推案，但是，因為交通建設的緣故，成了建商追逐的區域，並且配合潛在買主分布的楠梓區、燕巢區、大社區、以及鄰近的左營區居民「有土斯有財」的觀念，主攻透天厝。

他表示，除了原本的台鐵楠梓火車站，高雄捷運R21都會公園站，都是10分鐘內的車程，未來，在高雄市區的鐵路地下化之後，許多市區內的車站，都將成為「類捷運車站」，這個區域的居民，可以透過楠梓火車站，更便利地前往高雄市區的任何精華區。

26日晚間，萬科集團（000002，HK）公佈2015年1季度業績顯示，1-3月，萬科實現營業收入88.9億元，淨利潤6.5億元，同比分別下降6.4%和57.5%。對於業績大幅下滑，萬科管理層表示，一季度利潤下降有特殊原因，不具有代表性，全年業績預計仍將增長。

從已售未結金額來看，萬科未來可結算資源非常充裕。到3月底時，萬科合併報表範圍內尚有1919.0萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2233.8億元，較年初分別增長14.9%和14.8%。

資料顯示，1-3月萬科實現銷售面積395.7萬平方米，銷售金額463.4億元，其中，3月份萬科實現銷售面積124.1萬平方米，銷售金額147.4億元，同比分別上升2.5%和2.1%。1-3月份，萬科實現營業收入88.9億元，淨利潤6.5億元，同比分別下降6.4%和57.5%。

萬科解釋，1季度淨利潤下降的主要原因之一是結算規模較少；另一方面，由於去年同期結算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投資收益也較為集中，導致淨利潤的比較基數較高。

“房地產業務的竣工、結算具有較強的季節性規律，大多集中在下半年，1季度的占比通常較低，”萬科董事會秘書譚華傑表示，“今年1季度，公司竣工量占全年預計竣工的比例僅有5.5%，比去年同期的6.6%進一步下降，導致業績未能充分體現。”

資料顯示，今年1季度萬科的結算均價約為11200元，明顯低於去年同期的12460元，原因就在於去年1季度的結算中，上海、深圳等一線城市占比較高。因同樣原因，萬科2014年一季度單季淨利潤率大幅上升至16.1%，遠高於2014年全年10.8%的平均水準。而今年一季度，萬科單季淨利潤率預計低於全年。


“總體來看，今年1季度公司結算規模有限，淨利潤的下降也有特殊因素，對預測全年利潤變化的參考意義不大，”譚華傑表示公司預計2015年全年淨利潤仍然會保持增長。在新政之後，近期市場交易升溫明顯。

據悉，3.30央行等多部委聯合出臺樓市新政後，房企加速開工。今年前3個月萬科實現開工面積558.6萬平方米，較去年同期增長33%，顯示公司的開工節奏正在加快。同時，1季度在南京、杭州、揚州、成都、瀋陽、珠海、寧波等城市新增加開發專案9個，按萬科權益計算的占地面積約69.2萬平方米，對應規劃建築面積約170.0萬平方米。截至1季度末，萬科淨負債率為21.13%。

“去年4月以來，湖南省就推進住宅產業化連續下發了4個檔，行業進入了新的發展時期，取得了突破性進展和階段性成果，從全國來說，現在我們應該也是走在前列的。”4月14日，湖南省住建廳房產監管處處長何小兵向《華夏時報》記者如是描述湖南住宅產業化的進展。

而遠大住工總裁唐芬和三一集團高級副總裁戴晴華的感受也印證了何小兵的說法。唐芬稱：“遠大住工最近兩三年來進入了發展最快的階段，可以說是成倍增長。”而三一集團在去年收購了中山快而居切入工業化住宅產業之後，戴晴華也發現“這裡機會很大”。

事實上不只是湖南，全國多個省市去年以來都在積極發展工業化住宅，並紛紛提出了具體目標和政策。上世紀90年代就開始倡議的住宅產業化，此前一直不溫不火，而如今終於迎來“真正的春天”。

政策利好

1999年國務院辦公廳頒佈《關於推進住宅產業現代化提高住宅品質的若干意見的通知》，開啟了我國住宅產業化推進工作。原建設部也成立了住宅產業化促進中心，開始建立住宅性能認定和住宅部品認證制度，設立了推進住宅產業化基地和國家康居示範工程建設。

目前深圳、瀋陽等8個城市已被批准為國家住宅產業現代化綜合試點城市，長沙也在積極申報中。湖南已有遠大住工、遠大可建和三一集團3個國家住宅產業化基地。4月3日，住建部批准以三一集團、北方工業大學、中國建築發展有限公司為依託，組建住建部新型建築工業化集成建造工程技術研究中心。

遠大住工進入工業化住宅已有19年，是全國第一家以“住宅工業”註冊的企業，唐芬認為，行業現在迎來爆發點，一個重要因素是政策推動。

據何小兵介紹，去年4月以來，湖南率先在全國以省人民政府檔出臺《關於推進住宅產業化發展的指導意見》，此後相繼印發相關省直部門分工檔，起草制定《指導意見》實施細則，建立聯席會議制度等，初步構建了住宅產業化管理制度體系。

據悉，湖南已在去年成立了全國首家省級住宅產業化聯盟，22家成員單位中囊括了遠大住工、三一集團、湖南省建築設計院、中建五局、湖南建工集團、湖南大學等產業鏈上的眾多大型企業和科研設計單位。

湖南省住宅產業化發展聯席會議辦公室副主任歐陽仲賢介紹，政府對住宅產業化非常重視，多次調研，指示要整合資源做大做強，打造千億產業群。

記者梳理後發現，檔出臺後，長沙等多個地市也紛紛明確具體推進實施目標和期限。2015年4月1日召開的長沙市兩型住宅產業化工作會議，明確全市2015年和2016年住宅產業化新開工面積分別不少於300萬、400萬平方米的建設任務，並細分到各區縣。

歐陽仲賢說，湖南對住宅產業化給予了眾多優惠政策，包括容積率、報建稅費減免、公積金貸款支援等等，而且制定政策前會先到企業調研，聽取企業意見。

此外，住宅產業化與新農村、新城鎮建設的結合也列入了政府視野，長沙縣和望城區已開展試點。

歐陽仲賢表示，湖南先後啟動了長沙市、永州市、郴州市、自治州等多個住宅產業化基地建設，產能今年有望達到1200萬平方米。“產業鏈很長，涵蓋110多個行業。今後將走‘聯盟＋園區＋專案’三位一體模式，目前正在籌建住宅產業化園區。”歐陽仲賢說。

需防“一窩蜂”

目前，遠大住工正在抓緊擴充產能，其長沙麓穀工廠基地二期工程完工在即，單廠年產能將達600萬平方米，至年底在全球的產能可望達到5000萬平方米。

與遠大住工不同，三一集團其實更多發力在工業化住宅的裝備製造上，目前已銷售多條PC（預製裝配式混凝土）生產線，PC 物流運輸車等產品也已推向市場。“建築工業化沒有工業企業的參與是不可想像的。”戴晴華說。談及今年的銷售目標，他說作為一個新進入者，“5個億”是個可以接受的結果。

記者瞭解到，目前央企和數家上市公司也在搶灘湖南，中建五局、水電八局、北新建材、杭蕭鋼構等企業都已有所動作。

唐芬表示，尤為可喜的是開發商和建築施工企業態度的轉變，“現在萬科、金地、旭輝等企業都和我們有合作，設計院也在這方面開始花精力了。”

在看到住宅產業化發展快的同時，何小兵也提醒說，現在勢頭不錯，但也要合理布點，有所調控，不能盲目上項目，要防止產能過剩，“全省生產基地要科學佈局，不能都想在長沙發展。”


此外，從傳統建築到工業化建築的轉型，基礎相對薄弱。標準和圖集編制跟不上，定額編制、住宅怎麼驗收？工廠中生產怎麼檢驗？設計、施工、現場管理技術隊伍的培訓如何跟上？廠家和設計院所、開發企業如何做到不脫節？在何小兵看來，這些問題都需要抓緊研究和探索。

何小兵表示，目前還有一個問題是產品結構比較單一，不能光發展PC，輕鋼式住宅產業也要重視。“輕鋼住宅可以回收，可迴圈利用，湖南是兩型社會試驗區，又有漣鋼、湘鋼等鋼鐵企業，需要重視這些資源的整合。”

因此，何小兵希望聯盟內眾多優勢企業和院所單位發揮所長，共同推進住宅產業化。“不要面面俱到，也不能單打獨鬥，要形成合力，重視創新，通過創新來解決造價問題，解決房屋品質問題，通過創新來贏得市場。”何小兵說。

長城新盛信託北京業務總部的新聞發言人則對記者表示：“一般都會按照正常流程來做，儘快督促融資方還款，盡最大努力保障投資人利益。”

在上海某信託經理的業務交流群裡，總會時不時流傳著，業內某家信託的產品“出事”的傳聞。但這次令他略感訝異的是，長城新盛信託的房地產集合資金計畫又出現了延期兌付的情況。今年年初，這家公司剛剛爆出違約的財富3號寧波新金和專案，目前還仍在走司法流程。

而這一次牽扯進來的兩款產品分別為“長城新盛.財富9號大連金生山海雲天專案投資組合集合信託計畫”和“長城財富8號無錫新鴻坤商業中心貸款集合資金信託計畫”。

據理財週報記者瞭解，由於樓盤銷售不暢，財富8號的盛唐商業中心專案目前僅兌了20%本金，延期半年還款。

至於財富9號，長城信託則在加密公告稱，“已根據上海寶山公證處出具的執行證書向主管法院遼寧省高級法院申請直接執行擔保財產，執行法院為朝陽市中級人民法院。目前遼寧省高院已接受我司執行拍賣的申請並已經開始對抵押物進行拍賣評估的相關工作。”

財富9號的兌付風波

幾乎同一時間，記者同時從長城信託的一位投資人處獲悉，這兩款房地產信託產品的確是踩雷了。

一位元購買了財富9號信託產品的投資人對記者證實，長城信託在3月30日時確實已經向投資人披露了，有可能無法兌付利息的情況。

根據記者從該投資人處獲得的一份加密資訊披露資料顯示，長城信託在3月30日對投資人披露稱：“本公司運作的‘長城新盛•財富9號大連金生山海雲天專案投資組合集合信託計畫’（以下簡稱‘大連金生山海雲天專案’）的優先順序B類2億元貸款利息1064萬元將於2015年4月18日到期，融資方大連金生房地產開發有限公司（以下簡稱‘大連金生’）因自身經營、銷售未達預期等原因，目前尚未向本信託計畫償還到期貸款利息，因此預計我司本次將無法按時向投資者分配本期信託收益。”

資料顯示，該信託規模3億元，其中優先順序A類1億元，優先順序B類2億元。這一次的延期支付的部分，僅指後者B類的2億元的利息。

從交易結構來看，該產品則是典型的“明股實債”的交易結構：優先順序信託資金中7038萬元用於購買金生房產51%股權，剩餘優先順序信託資金22962萬元，由長城新盛信託以股東身份向金生房產發放股東借款22962萬元。

在後續處置措施方面，長城信託在加密公告中表示，已根據上海寶山公證處出具的執行證書向主管法院遼寧省高級法院申請直接執行擔保財產，執行法院為朝陽市中級人民法院。目前遼寧省高院已接受我司執行拍賣的申請並已經開始對抵押物進行拍賣評估的相關工作。

朝陽市中院已於2014年11月10日完成對大連金生房地產開發有限公司、杜以偉夫婦相關資產的查封與凍結，並於2014年12月24日選定遼寧九州房地產評估有限公司及遼寧慧衡土地資產評估事務所所謂本次土地及在建工程、房產、車輛的評估公司。”

根據記者獲得的財富9號信託計畫說明書，該信託的兩位經理分別為楊國雄和徐逸飛，記者試圖向信託經理詢問相關事宜，但電話始終無人接聽。

但長城新盛信託北京業務總部的新聞發言人則對記者表示：“一般都會按照正常流程來做，儘快督促融資方還款，盡最大努力保障投資人利益。”

但當記者詢問，長城信託是否會用自有資金，或是是否大股東會對專案兜底時，該人士表示這個不方便透露。

上述投資人4月24日對記者表示：“財富9號將在4月25日正常兌付利息。”

大連“山海雲天”樓盤兩年內未開盤

即便房地產項目頻頻踩雷已經升級成了行業現象，但根據記者獲得的資訊，大連金生山海雲天專案的標的資產“大連金生山海雲天專案”情況又顯得十分特殊。

除了正在走上述看似正常的處理常式，記者還瞭解到，“大連金生山海雲天專案”樓盤，在信託計畫成立的近兩年之內，根本就沒有對外銷售，始終處於未開盤狀態。

早在2013年長城信託在推出該計畫的時候，曾在信託計畫上會資料中稱，本信託計畫用款和還款來源均為大連金生山海雲天專案。

“該專案地處大連市核心區域——星海廣場（高端成熟住宅、金融商務區)；項目為在核心市區集海景、山景、廣場景觀為一體的高端稀缺中小戶型；五證齊全，工程施工全部完成，正在辦理竣工驗收，為准現房狀態。”

“信託計畫到期時，金生房產償還信託貸款本息。其主要還款來源於山海雲天項目的銷售回款。預計在信託存續期間，該專案銷售回款可實現8.7億元，是信託貸款本息和的2.20倍；在償還信託借款本息後，累計淨現金流仍達到3.05億元。”

但實際情況與成立時的宣傳內容實在相去甚遠。

記者撥打某房地產門戶網站大連地區銷售電話，詢問該樓盤的銷售情況。相關人員立刻回應稱，“由於開發商自己的原因，這個樓盤一直沒有開售。但具體資訊開發商並沒有多透露。所以我們只能在網站上打出‘售罄’的字樣。”

這也正是導致投資人不滿的情況所在。

上述投資人對記者表示，“如果實在專案太差，賣不出去，我們投資人也無話可說。可是這種背山面海臨河的豪宅，無緣無故的就是不開盤，由此導致的信託無法兌付，誰都無法理解。”

長城信託在3月30日的信披中表示，“從2014年8月起，我司發現大連金生到期還款壓力較大時，我司作為受託人切實履行職責，業務部分、分管領導、公司總經理均至現場要求企業還款，同時走訪了其意向銷售客戶。在種種努力嘗試後大連金生還是沒有及時歸還到期信託貸款本金和利息。在信託計畫存續期間融資方為了開發新專案需要進一步融資等原因，抵押物也沒有銷售和做其他處置，造成違約情況發生。”

記者注意到，在資訊披露的內容裡，關於為何山海雲天項目在兩年內始終沒有開盤給出清晰的解釋。

多款產品，連續違約

據理財週報記者瞭解，長城信託所發行的多款房地產信託產品中，除了大連金生山海雲天項目的風波之外，長城信託的財富8號無錫新鴻坤商業中心項目，以及財富3號寧波新金和專案，目前都是延期兌付的狀態。

一位元投資人對記者稱，“盛唐商業中心專案目前僅兌了20%本金，延期半年還款，並且信託經理表示，是由於銷售不暢造成的。”

但該投資人同時也透露，對於無錫新鴻坤專案銷售不佳的狀況倒是可以理解，加之該項目還有罰息政策，可以暫緩投資人的不滿情緒。

資料顯示，長城財富8號無錫新鴻坤商業中心貸款集合資金信託計畫”的資金專項用於無錫新鴻坤房地產開發有限公司（以下簡稱新鴻坤房產）正在進行的無錫盛唐商業中心專案的開發建設。

另外，據記者瞭解，今年年初爆出違約的財富3號寧波新金和項目也還在走司法流程。


理財週報今年年初曾報導，2015年春節前後，長城新盛信託旗下的一款“長城信託•財富3號寧波新金和股權收益權投資集合資金信託計畫”捲入了兌付風險，已無法向投資人支付本該於2月1日支付的484萬元利息。

長城信託在給投資人的公告中表示，已於2014年12月3日以信託糾紛為由向上海市第二中級人民法院提起對新金和投資、陳韶峰、徐波、金和新材料、科博特、月灣及董亞飛的訴訟，並於2014年12月9日完成對“金和系”相關資產的訴中保全。

資料顯示，長城信託註冊資本為3億元，其主要股東包括中國長城資產管理公司、新疆生產建設兵團國有資產經營公司、深圳市盛金創業投資發展有限公司、伊犁哈薩克自治州財信融通融資擔保有限公司，持股比例分別為35%、35%、17%、13%。

在耿靖看來，目前國內金控企業的模式，大約分為3類，一種是純粹股權管理模式，一般不參與旗下企業經營；一種是平安模式，以保險資產為核心，打造產品線和銷售線。最後一種則是綠地金控模式。

4月24日，金豐投資（600606.SH）複牌漲停，以當日漲停價26.24元匡算，綠地整體上市後市值將達到3106.81億元，A股市值最大房企呼之欲出。

整體上市獲批之後，綠地集團董事長張玉良提出的“大基建、大金融、大消費”三大戰略中，大金融成為資本市場最為關注的板塊。

據瞭解，綠地金融投資控股集團（下稱“綠地金控”）成立於2011年4月，是綠地集團著力打造的戰略性金融產業平臺。

綠地之前，萬科（000002.SZ）、萬達集團一直在做類似的嘗試，但尚未建立金融專業機構。而綠地在2014年上半年借殼金豐投資重組方案披露之後，金控擴張顯著加劇。

綠地金控的戰略目標是，短期內，金融產業成為綠地集團新的利潤增長點，達到100億規模；中期內，成為綠地集團多元化發展的重要支柱和集團產業升級轉型的方向；從長期來說，綠地金控集團將形成自己的核心競爭力並在細分產業中有核心優勢，力爭“業務收入在集團內三分天下，然後佔據集團收入的半壁江山”。

這家房地產巨無霸將如何實現大金融戰略？綠地金控集團董事長、總裁耿靖曾在今年4月初這樣表示：“綠地金控模式，實際上就是投資加投行，行業分類則當屬大資管。”

綠地金控模式詳解

據綠地金控相關人士透露，公司成立最切實的目標是要轉變傳統的地產開發模式，利用金融手段開發地產。自去年成立至今，集團總部團隊已經從三四十名員工增至70多名。

具體而言，綠地金控要做的就是活化優質資產，把資產未來的現金流拿到當下做一個現值的匹配。因此綠地金控的成立，不僅是融資需求，更是利用金融手段開發地產，例如收購地產類上市公司、購買資產包、剝離爛尾樓、處理不良資產並將其資產證券化。

據耿靖介紹，綠地金控的做法是引入產業基金、成立Reits（房地產投資信託基金）等，“未來房地產的銷售可能就是一款金融產品的銷售”。

一個典型的案例是，綠地金控正在與綠地香港合作推出地產寶。這款房地產資產證券化試水產品已經在4月初正式推出第一期，10天之後，又推出了第二期。相關人士透露，今年地產寶的推出節奏將會是每個月都有1-2期，初步目標是年內發100億規模。長遠目標則是500億。

綠地的產業轉型之路，其行業背景依據清晰：全國大約有1.7萬餘家地產企業，目前有專案開發的只有5700多家，傳統的前10大地產商最大的市場份額也不過是3%，極為分散，地產行業的集聚性還不夠明顯。

“調控之下，中小企業開發商的資金鏈、開發能力和產品的銷售能力都受到很大限制。”耿靖表示，綠地金控通過金融和資本運作，不僅能夠更有效地發現產業整合機會，更重要的是，金融能為產業整合創造出良好的條件。

綠地金控目前已經形成四大業務板塊：一是成立小貸公司等類金融機構。這些小貸公司大部分成立在中西部，比如貴陽、南昌、長沙等地，未來綠地金控將組建成立商業銀行。

“隨著金融政策逐步放開，存款保險制度設立，商業銀行牌照會全面放行，綠地設立的商業銀行依然會著力對中小企業的支援，另一個重心是偏向消費性貸款，比如個人的衣食住行。”耿靖介紹稱。

此外，綠地金控正積極設立各類交易平臺。比如2014年8月，其在貴州獨資設立綠地金融資產交易中心，經營範圍涵蓋金融資訊資料處理、金融資產經紀服務、票據質押融資、金融類創新產品設計與實施、金融資產交易平臺運營等。其服務物件仍是小微企業。

第二個業務板塊是金融股權投資。綠地已持有上海農商行4％、東方證券2.46％、錦州銀行3.98％股份。出於企業直接收購或控股銀行等金融機構仍然有政策障礙的考慮，綠地金控已明確提出商業並購會優先收購保險公司。“然後通過保險公司控股或參股其他證券公司或信託公司。”耿靖介紹。

第三個業務板塊是基於其母集團的優勢打造財務管理產品，第四個業務板塊是設立基金，這也是綠地金控目前極為成熟的運作模式。

借道金融轉型升級

據綠地內部相關人士透露，上述綠地金控涉及的金融業務非常廣泛，這部分業務將在資產包中被注入金豐投資這一平臺。

對於國內與香港兩個上市平臺均有涉足金融產業的問題，耿靖表示：“核心資產和業務會放在綠地金控層面，再由集團整合旗下資源和管道。”，比如控股的保險企業將作為核心資產放在集團層面，但對於參控股的金融機構，綠地金控則不參與管理。

“但因為綠地金控是大資管業務模式，與資產管理交叉的核心業務亦由集團層面進行整合。將各個金融機構的優勢發揮出來，即投資+投行模式。”他解釋道。

綠地的，正緩緩展開。目前，綠地集團的房地產業每年銷售收入仍占集團全部收入的50%，利潤貢獻達70%以上。但房地產業快速發展的時期已經過去，企業必須升級轉型，整合調整，綠地集團選擇金融業作為產業鏈升級轉型的方向。

綠地金控目前分別與信達資產管理公司、長城資產管理公司成立兩隻房地產並購基金，運作模式均有極大創新。

耿靖介紹稱：“傳統的合作模式是，資產管理公司出售資產包，市場有意者購買，在資產包裡，銷售方相當於批發商，購買方相當於零售商，批發商在資產包裡會搭配好壞資產，銷售方接受資產包後，就採用西瓜模式，自己再分散銷售。”

一般來說，其盈利模式是，如資產包價值2元，那麼批發商會以3元的價格賣給零售商，零售商最後通常以4元價格銷售資產。雙方在過程中各賺1元。這讓綠地金控看到了商機。

一名接近綠地金控的知情人士透露，對綠地金控而言，資產管理公司在構建資產包時會為綠地金控定制，或以專案為單位打包，相對好的資產也會越來越傾斜。


除上述專案並購外，綠地金控另有產業並購基金和行業並購基金。據瞭解，綠地金控已在香港設立3家投資平臺。一為綠地金融海外投資公司，一為綠地資產管理公司，一為綠地國際資本公司。

“海外投資公司類似於海外GP，以投資項目為主，可以發起海外並購、發債、融資等，是綠地金控的海外視窗公司；綠地資產管理公司正在申請香港金管局牌照，未來可以發行金融產品，並申請DFII，打通境內外投資同道；國際資本管理公司則專業投資海外的金融企業和產業。”上述知情人士透露。

在耿靖看來，目前國內金控企業的模式，大約分為3類，一種是純粹股權管理模式，一般不參與旗下企業經營；一種是平安模式，以保險資產為核心，打造產品線和銷售線。最後一種則是綠地金控模式。

金融搜索平台「融３６０」發表中國房貸市場報告稱，截至４月２０日，全國３５個主要城市的５２４間銀行中，僅有１７１間陸續執行「３．３０」樓市新政，佔比不足３３％，政策實施速度較緩慢。不過，銀行首套房貸款利率已
連續下降１０個月，４月合共有５７間銀行下調房貸利率。
融３６０預計，央行近期大幅降準１個百分點，將令遲遲未實施的「３．３０」政策加速落實，而且二套房貸款利率有望出現鬆動。同時，首套房利率將進一步下調，實行優惠利率的銀行數量和優惠力度將繼續增加。
此外，隨著中央和地方的樓市調控政策的刺激作用逐步顯現，被捆綁的購房需求逐步釋放，樓市去庫存速度將明顯加快，部分熱門城市的房價增長「由負轉正」指日可待，而更多二、三線城市房價也將趨於穩定。

瑞安房地產（00272）主席羅康瑞復出親自主理集團業務後，揚言要大舉出售低回報資產以減輕債務；同系的瑞安建業（00983）貫徹其出售資產方向，昨天宣布出售上海四季酒店及合作項目上海四季匯的未出售單元，作價6.325億元（人民幣．下同），折合約8億港元；連同買方將於交易完成時，全數償付項目公司所欠付的6.908億元公司間貸款，估計瑞安最多將可套現13.233億元現金，約合16.54億港元。

羅康瑞外甥獲5800萬介紹費

瑞安在上周五與買方永達發展訂立買賣協議，預期出售事項將錄得收益6860萬元；扣除交易費用及開支後，估計所得款項淨額6.306億元，主要用於減少銀行貸款，並作一般營運資金用途。

交易須獲得股東批准方可作實，若過程順利，預計6月26日完成交易。

出售項目包括四季酒店、上海四季匯的未出售品牌單元，涉及總建築面積約1.37萬方米和131個未出售停車位；以及持有營運四季酒店所有必要證照的公司。

買方永達發展由羅康瑞外甥陳建豪介紹，並由陳建豪持有的Lake Summit，以及前非執行董事黃月良持有的ViCap提供顧問服務，估計服務費分別為4640萬（約5870萬港元）及2320萬元（約2930萬港元）。

萬科企業（02202）公布首季業績，季度純利6.5億元（人民幣．下同），按年大減57.5%；營業額84.1億元，減少6.7%。集團指出，純利下降由於結算規模較小，以及去年同期首季上海及深圳等高毛利城市的貢獻比重較高，導致產生高基數效應。

料全年可保增長

萬科表示，首季純利下降有特殊原因，不具代表性，預計全年業績仍將增長。

萬科解釋，地產行業竣工及結算大多集中在下半年，首季佔比例通常較低。今年首季公司竣工量佔全年預計竣工比例僅5.5%，較去年同期的6.6%進一步下降，導致業績未能體現。

就已售未結算金額而言，未來可結算資源充裕，截至3月底，尚有1919萬方米已售資源未竣工結算，合同金額2233.8億元，分別較年初增長14.9%及14.8%。

首季銷售面積395.7萬方米，下降4.7%；銷售金額463.4億元，減少14.6%。單計3月，銷售面積124.1萬方米，銷售金額147.4億元，分別上升2.5%和2.1%。

萬科股價上周五收報20.35港元，跌0.5%。

每呎補地價或達4048元 歷來最貴

將軍澳日出康城第3期緻藍天銷情理想，港鐵（00066）隨即推出第7期地盤招收意向書，住宅規模屬7期中最少，僅涉兩座住宅【表】，惟居民要求多時的商場，亦會同時推出，其中商場可望2020年啟用，住宅則料2022年落成，項目今天起招收意向書，下周一（5月4日）截止。

業界人士認為，商場將會扯高整幅地皮的補地價水平，估計每方呎樓面地價介乎2582至4048元，成為日出康城歷來補地價最高的一期。

商場可望2020年率先啟用

日出康城第7期屬於全區最核心的一個期數，涉及設於車廠上蓋的大型商場，樓面近48萬方呎，也是日出康城唯一的商場。

根據港鐵獲批的總綱發展藍圖，商場上蓋將會興建8座高層住宅，是次港鐵先推出其中兩座納入第7期，由於早前已獲准拆細單位，港鐵預計兩座住宅可以提供約1250伙。

兩座住宅坐落在商場上蓋的東南端，毗鄰日出康城的中央公園，其中一座毗鄰第1期首都第1座，另一座則較接近第6期地盤，住宅的總樓面約75.63萬方呎。港鐵暫未公布商場的業權誰屬，市場估計港鐵招標時或會參考大圍站，提供選項讓發展商只發展住宅部分，港鐵則支付部分補地價，自行經營商場部分。

事實上，日出康城除了個別期數有少量的零售樓面外，一直欠缺具規模的商場，市場估計地皮補地價的金額平均每平方呎2582元至4048元，全部高於過往期數中最高的2418元，主要受到商場部分帶動。

中標發展商或僅建住宅

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，住宅部分的每方呎樓面地價料約2000元，與過往期數相若，惟非住宅部分則可達3500元至4000元水平。若以總樓面作平均計算，每方呎樓面補地價約2582至2776元。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，地盤貼近康城站且享有海景，本身已極具吸引力，相信除過往已在區內「插旗」的發展商外，也會吸引其他未曾進場的財團爭奪。

居民要求多時的商場終於有落成時間表，中原地產分行經理柯勇表示，消息公布後幾日內或會吸引部分一手向隅客重投日出康城，預料查詢數字會上升，但未見對二手市場有即時影響。

叫價方面，他預計業主會調升叫價，惟由於目前日出康城的呎價較將軍澳市中心低，相信仍可吸引準買家到區內置業。

剛收到九倉（00004）寄來的年報，下月退任九倉主席的吳光正，在主席報告書回顧九倉往事。

今年的年報以海港城為主題，吳也講了海港城的威水史，現時佔本港零售銷售額的7.1%，Louis Vuitton及Chanel於海港城的店舖銷售表現是其全球店舖之冠。

昔冷清清 今全球數一數二

他指海港城是全球最頂尖品牌趨之若鶩之地，輪候冊厚厚的。去年海港城年度零售銷售額超過350億港元，在10年間增長5倍，成為全球數一數二最高效的商場。

海港城今天的輝煌令人難以想像以前冷清清。吳光正憶述，1960年代，尖沙咀彌敦道是旅客及夜生活的熱點，而當時廣東道尤見殘舊，入夜後更杳無人煙。九倉將海港城原有未盡用的地積比率盡量善用，把原來的地積比率增加了近5成，又將廣東道的店舖舖面翻新，大幅增加零售面積，逐步發展到今日。

吳光正重申他的遠見，謂1992年九倉發表《香港＋》文件，提出當時鮮有人談論、關於在中國內地開放下，香港在1997年前、後的機遇。他在文件中闡述了對香港前途的正面及樂觀看法，有別於當時有些人在主權回歸前後那有如「天塌下來」般的不安。

他在九倉時亦見證了中國市場改革開放的第一波，以及由1970年代後期至2012年間的經濟騰飛，其間九倉並因早着先機而受惠。

今周將有三場拍賣，並有五十四項物業推出，當中涉及工商鋪及住宅物業，當中一半為住宅物業，以及有四項地皮及農地等，而周內拍賣物業中，以銅鑼灣波斯富街一項低層舊樓涉資最大，該物業拍賣開價達一億一千三百八十萬元水平。

　　周三連續有三場拍賣分別進行，當中，黃開基推出二十項物業拍賣，當中包括一項位於銅鑼灣波斯富街五十四至五十八號，逾五十年樓齡的舊樓低層戶連約拍賣，物業面積為一千三百八十四方呎，項目開價一億一千三百八十萬元計。

　　同場亦有多項土地拍賣，包括元朗丈量約份一百零六號地段等地，佔地一萬四千六百九十八方呎，屬農地用途，目前為交吉狀況，以一千二百萬元開價推出拍賣。另外一項位於大嶼山東涌丈量約份三號地段等，佔地八百多方呎，連屋宇及庭院，以交吉形式開價二百九十八萬元。

　　環亞推出十八項物業拍賣，當中以十五項為住宅用途，包括最大為大埔比華利山別墅湖景道單號屋連兩車位，該物業面積為二千四百七十五方呎，連約四十多方呎之窗台，物業開價為二千一百八十萬元。同時，非住宅物業拍賣項目，亦包括葵涌多項工廈，有位於工業街之華發大廈中層單位，分別為五A及五C室，單位面積分別為三百三十及二百七十五方呎，均為連約出售，物業分別開價為一百一十萬元。