北市每坪僅30萬「半買半贈送」

所謂「親戚嘜計較」，可從不動產實價登錄資料證明。據信義房屋統計去年內政部不動產實價資料發現，全台親友買賣房價較平均市價便宜2成，台北市的親戚更大方，去年親屬之間平均成交單價30.7萬元，只有市價的5折！

達節稅30%效益
根據統計，台北市去年一般交易成交單價為60.7萬元，但備註欄標示為親屬間交易的物件單價僅30.7萬元，僅市價的51%。全國不動產總經理石吉平認為，親友間買賣多少有「半買半贈送」的心態，反正不透過房仲交易已省下一筆，的確可能便宜賣屋。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為，親友間買賣房子即使有優惠，折扣幅度應不會太大，以台北市親友價便宜一半來看，應是基於稅務考量或繼承後的交易。曾敬德解釋，由於受贈者須繳納土增稅，且不適用自用住宅，稅率約20~40%不等，但一般買賣交易則可使用10%自用住宅稅率，達到節稅效益，所以出現以買賣代替贈與的方式。
以全台來看，去年住宅平均單價22.4萬元，但親友價平均每坪僅17.9萬元，約打8折；新北、桃園、台中及高雄的親友價也為市價的60%~65%，台南則約打7折。

轉售所得會顯多
群義房屋總經理陳俊男表示，親屬間交易可能存有脫產、不動產配置的考量，所以出現低於市價的情況。但他認為，若為了節稅，「以買賣取代贈與其實有點多餘，因為贈與稅是採公告現值計價，稅負不會太重。」
曾敬德也提醒，不論是贈與或親友間的買賣行為，都應留意成本問題，一旦日後有轉售的需求，若成本低於市場行情，財產交易所得就會明顯增多。

房市趨緩跡象越來愈明顯，中央銀行昨公布3月購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融資）餘額雖同創新高，但成長動能大減，房貸餘額年增率甚至創17個月新低。

建築貸款雖創高 但動能減
全體銀行3月房貸餘額為5兆8795億元，年增率3.53％，創2013年11月以來新低，且較上月僅小增69億元，遠低於去年同期的月增139億元。也難怪央行總裁彭淮南於3月底理監事會議後首度表示，「房地產終於穩下來」，那些預期房價上漲，要去投資的行為已經很少了。

央行官員表示，現階段房市為買方市場，且民眾持續觀望房地合一、實價課稅議題，導致交投相對清淡。

行庫主管指出，自住客成為目前房市主力，八大公股行庫3月底承作首購族的「青年安心成家方案」餘額為4136億元，月增30億元，占全體銀行房貸餘額月增69億元的四成多。

建商土建融資方面，3月底餘額為1兆6391億元，雖續創新高，但年增率連續3月下滑至6.52％，創8個月新低。

行庫主管表示，最近土建融資餘額增加，很大部分是反映新建案銷售不佳，導致建築融資持續掛帳，無法轉銷分戶房貸，此外，因2月適逢農曆春節及228連假，銀行工作天數較少，不少案件遞延於3月撥款，亦成為3月土建融資餘額月增177億元原因之一。

房地產水溫是冷是熱，在第一線的銷售人員最清楚。隨著市場觀望氣氛漸濃，預售屋買氣難以開展，代銷業者必須調整公司接案策略，同時還要說服建商願意降價，才能在險惡環境中獲利求生存。

與以往預售熱銷的市況不同，某代銷業者指出，現在公司不一定每個案子都接，尤其比較普通或規模小的預售案，都傾向以「純企劃」取代「包銷」，這類案量約占兩成。差別在於，包銷的代銷業者須負責銷售期間所有支出，像是接待中心、樣品屋、廣告費用與人事成本，接案風險很大，反觀建商承擔風險變小；純企劃的代銷只負責規劃與現場人員，其他成本都由建商負責，接案風險變小。

新聯陽實業機構總經理黃清益觀察，向業主（建商）提案時，對方當然都希望能「包銷」，然而依據評估，包銷的銷售率必須達到五、六成，代銷才開始獲利。在去年央行實施第四波信用管制後，他都勸業主降低底價以利銷售，多數業主也都接受他的建議。

從前預售屋火熱時，新房還來不及蓋好就全部賣光，業者甚至打趣說：「找工讀生來都能賣掉」，但黃清益說，現在公司有六成代銷建案是成屋，大坪數的預售案及台北市的重稅區銷售會相對辛苦，反觀小坪數、基本條件好的案子仍有表現。

台灣發生規模6.3的地震，瞬間天搖地動，不僅全台都有感！尤其台北達4級震度，台北市屋齡超過30年的老舊建築超過半數以上，挑選抗震房變成面臨災難時越來越要重視的課題，921及331大地震時，北市不少住宅因而變成危樓，但危機就是轉機，不少大樓不僅因此都更重建，房價更水漲船高。

根據好房網結合各房仲成交資料及實價登錄揭露資料，以社區搜尋並統計台北市內因地震變成危樓，因而原地重建的指標大樓發現，同樣是地震宅，命運卻大不同!元大栢悅以每坪202.6萬，勇奪地震重建宅最高價。位處內湖區的聯邦合家歡社區吉祥居，則以每坪57.5萬敬陪末座。好房網總編輯吳光中分析，台灣陸續經過幾次大地震後，民眾購屋時，除了結構安全外，選擇物件主要還是受地段的影響最大。

許多早期建造設計的房屋大多防震係數不夠，衍生而出如房屋結構安全問題及龜裂、漏水等問題。如何在購屋時，買到最「堅固」的窩，吳光中提醒，包含透過老屋拉皮粉飾太平、公寓1樓改為店面、磁磚剝落/外牆裂痕、凹字型/L型社區不抗震、違法夾層屋等，都是民眾在購屋時，應多加留意的重點。

「望子成龍、望女成鳳」是每位父母的願望，家長們為了讓自己的小孩贏在起跑點上，就讀明星學區成為許多父母首要選擇之一，其中遷移戶籍是就讀明星學校最便捷的方式。

依據土地稅法規定，所謂自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地。因此，縱使土地所有權人或其配偶、直系親屬有居住的事實，但戶籍全戶遷出，原居住地己不符合自用住宅用地的要件，此時，地價稅必須改按一般用地稅率核課。

稅捐機關特別呼籲，現在正值國小就學登記期間，千萬別因為子女就學等原因而將全戶戶籍遷出，若要異動戶籍時，請至少保留土地所有權人、配偶或直系親屬任何一人設籍於該處，該處才可繼續適用自用住宅優惠稅率。

股市上萬點，房市剉咧等！德明財經科技大學不動產學系副教授花敬群指出，今年與1997年股市上萬點、房市走下坡的格局如出一轍！根據18年前經驗，這次房市修正期估計要走5∼6年。但也有上市大型建商高層認為，股市上萬點房市卻走下坡是「純屬巧合」，只因通常股市上萬點後，資金轉移到房市會有時間差罷了。

花敬群表示，房市和股市各自有自己的循環，經研究也發現，股房市有時會相互影響，但看到1997年當時狀況，跟現在不論時空背景、還有房市存在的泡沫等問題，實在太像，有很大的機會重蹈覆轍。

花敬群解讀，1997年當時房市正走下坡、盤整到2003年後才起漲，中間間隔約6年時間，其實2015年這波房市走跌，的確很有可能要經過5∼6年，才能把房市低迷的循環走完。

1997年的房市與現在有很多相似點？根據當時的報導，北部房市交易急凍，反而使中南部建案熱絡，且台北人都去買台東和花蓮的預售屋，與現在東半部土地被炒熱狀況很像。

不過，上市建商卻不這麼看，重量級建商主管指出，那只是時間差的問題，並非絕對，像是2001年和2002年時，股市和房市都慘，當時股市最低約4000點，雙雙陷入低迷窘境。他並認為，股市走高後，買盤總會獲利了結，尋找穩定投資標的，便會回流房市。

國泰建設協理林清樑也說，現在股市上萬點和房市的狀況應該只是巧合。投資人未來從股票賺到的錢，就會回流房市，且以部分豪宅市場、以及較不受重稅波及的產品如7000萬以下的房子最有可能受益。

林清樑指出，2013年房市這波行情，主要為資金水位高漲帶動，過去不曾有過資金如此充沛的時代，才會造成現在房市成交量縮，但房價下跌有限的狀況。

開發案看好 標脫率82％ 溢價達16％

房市終於有亮點！桃園市政府昨標售中路區段徵收開發案抵費地，標脫率高達82%，最高標脫單價每坪更衝上95萬元，整體溢價率也有16%的水準！建商直言，從投標的熱絡狀況來看，同業對此區都很看好，「對未來價格更有信心。」

桃園市政府昨標售中路區段徵收開發案抵費地76筆，共61個標號，50個標號順利脫標，共吸引134封標單搶標。中悅建設子公司與璟都、連億、宜誠、寶佳、合環等建設公司也均有到場參觀或投標。
本次標售土地皆為住宅區，標售底價每坪49萬~74萬元，標脫單價最高的土地是標號49、位於中路三段85、86地號，面積共約1442坪，以每坪95萬元標出。

鄰公園學校預定地
台灣房屋智庫經理江怡慧分析，除了面積大且形狀方正，鄰近兒童公園綠地與國中預定地也是加分條件，區內土地每坪有100萬元的行情。
中悅建設總經理陳再河透露，這次投標也有出手，公司得標2塊地，不含本次得標土地，在中路已持有6塊土地，預計下半年會推案。他指出，桃園藝文特區開發幾近飽和，剩下的土地都很零碎，中路重劃區的面積夠大，相當看好，從標售結果來看，同業也有同樣看法。

新案訂價在3字頭
不過陳再河也坦言，標售最高標脫單價95萬元的水準「不算低」，未來此區新建案開價應會站上4字頭，但實際成交價預估會落在30多萬元；考量房市大環境不佳，日後推案朝向百坪以下規劃，開價訂在3字頭，以貼近成交價的策略銷售。
昨日標售以標號61最熱門，共吸引11封標單搶標。江怡慧分析，這塊標號是角地又面學校用地，底價每坪59.1萬元明顯低於市場行情，「等同打6折」是搶標主因，據了解這筆土地吸引力璞建設、璟都建設、連億建設及區域內的投資常客競標。

下半年移轉供開發
桃園市政府地政局區段徵收科指出，中路區段徵收開發案位置鄰近桃園市府行政園區、司法園區，也鄰近桃園交流道，地理位置不錯，投標人和來觀看標售結果的人擠滿會議室，至少3、4百人跑不掉，是近期很熱絡的案子；標售結束後，下半年會陸續將土地移轉給所有權人，接下來就由所有權人自行開發。

原計畫在今年初登場的台肥（1722）南港C3地上權案，上週五（24日）終於公告將於5月5日召開說明會、6月4日截標，相關條件也放寬，權利金底價為300億元，地上權年限延長至85年，得標者其權利金可採分期付款。
法人表示，若此次成功標售，將創下地上權案最高權利金紀錄，也將挹注台肥今年獲利，昨日股價一度來到漲停板57.8元。
台肥是南港地區的大地主，持有C2、C3、C4，以及C6-C9等商業用地，C2觀光旅館開發案由漢來飯店、凱撒飯店得標，而C6-C9為中信金總部，C3為商業用地中開發面積最大者，開發面積達1萬2565坪，帳列成本約53億元。
法人表示，以南港區商用土地每坪350萬元估算，地上權市價估算占70％，C3土地每坪合理價格約落在245萬元，開發權利金收益約300億元，而此次權利金底價就是300億元，第一期150億元權利金收入最慢預估可在7月入帳，且每年都有6億元租金收入。

桃園市政府昨（27）日開標桃園區中路區段徵收抵價地分配後剩餘建地，除備受全台房市矚目而吸引爆滿人潮，中悅、寶佳等知名建商也紛紛出手，脫標率近82％被業界認為市場偏多。

中路區段徵收開發案是桃園市桃園區最受房市矚目的兩個區段之一，台灣房屋身為桃園市最大直營房仲業，昨日派出智庫經理江怡慧到開標現場「觀戰」，她說：「現場吸引四、五百人，可說是盛況空前，開標結果儼然桃園市土地買氣的風向球指標。」

江怡慧表示，昨日76筆抵價地、61個標號共吸引134封標單搶標，更有中悅建設子公司、璟都、連億、宜誠、寶佳、合環等知名建設公司競相投標，其中50個標號順利脫標，標脫率81.9％，整體溢價率16.2％，最高得標單價95萬元則低於市價。

桃園市政府指出，這次標售土地都是住宅區，最小面積80.5平方公尺，最大4,767.12平方公尺，總面積共約5.7公頃，每坪標售底價介於49萬元至74萬元，屬於市府近來最大規模標售，預計將帶動桃市周邊建設發展。

江怡慧也說，桃園區中正藝文特區土地相當少，中路緊鄰藝文特區且土地規畫完善，還有桃市最大綠園道，讓這次抵價地標售更受矚目，也是未來桃園房市的指標區段。

台灣房屋分析，這次標脫單價最高的土地標號49，為中路3段85、86地號面積1,442坪，以總價13億6,995萬7,000元得標，換算每坪95萬元，除土地大、面積方正有利規畫，周邊也鄰近兒童公園綠地與國中預定地。

但江怡慧指出，49標號雖創昨日標售最高價，但鄰近區內土地每坪有100萬元的行情，仍算以低於行情取得。

除最高價，台灣房屋發現最有看頭且熱門的土地是標號61的21地號，位於中路3段814坪，同樣大塊方整且面對國小預定地，周邊住宅區土地行情約100萬元，結果出現11封標單，包括力璞、璟都、連億等建設公司及區域內投資常客搶標，最後以總價7億10萬元、約單價85.9萬元得標，溢價率45.3％居昨日之冠。

江怡慧研判，21地號屬於角地，若是建商擁有緊鄰的土地，標下後效益加乘，尤其底價每坪僅59.17萬元，明顯低於市場行情，等於打6折標售，建蔽率、容積率也各有50％、230％，成為搶標的主因。

新北市政府訂於2015年4月27日辦理今年度第3批地籍清理未能釐清權屬土地代為標售公告作業，公告期間3個月，預計7月28日開標，歡迎有意購買的民眾踴躍參與投標。

新北市政府地政局表示，此次公告代為標售土地總計197標，單筆單價最高者為板橋區府中段1305地號土地，位於館前西路與大東街交叉口處，分區為商業區，公告現值每平方公尺35萬2,113元，公告現值總價為915萬餘元；單筆總價最高者為泰山區大窠坑段大窠坑小段278-3地號，鄰近國道高速公路，分區為保護區，公告現值每平方公尺3,200元，公告現值總價為2,381萬元。此外，代為標售的土地一律按現狀辦理書面點交，地上、地下實際情形及一切應辦手續概由得標人自理，請有意願投標的民眾多加注意。

地政局進一步指出，地籍清理主要在解決台灣光復初期所遺留關於土地權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍問題，經過一定申報或申請登記期間，仍然未能依地籍清理條例等相關規定釐清權利內容及權屬者，應由市政府代為標售，藉以健全地籍管理，活化土地利用。標售後之土地價金將儲存於地籍清理保管款專戶，權利人自儲存之日起10年內，得檢附相關證明文件申請發給土地價金；經2次標售而未能標脫的土地，將登記為國有，權利人亦得於10年內檢附 證明文件申請發給價金。

第3批代為標售土地自4月27日起公告3個月，受理投標時間為2015年7月14日至7月28日上午9時止，並訂於7月28日上午9時30分開標，相關標售公告資訊除張貼於市政府及土地所在地之地政事務所、區公所、里辦公處外，亦可透過新北市政府地政局及各地政事務所網站之地籍清理暨標售專區查詢相關資訊，或逕向新北市政府地政局洽詢，將有專人提供說明。另外，新北市政府地政局 再次呼籲，真正權利人在決標或登記為國有前，仍可檢具相關證明文件申請暫緩標售，並儘速依規定申報或申請登記，以維護權益。

新北市為擴大居住扶助，籌組全台首創的社會住宅行政法人「新北市居住服務中心」，特別聘請韓國首爾住宅公社現任執行長卞彰欽(변창흠)擔任顧問，本次邀請執行長親自來台與陳伸賢副市長會晤，交流城市住宅政策、願景及公法人興辦社會住宅的經驗，會中並正式致頒聘書，為新北市居住服務中心籌組再向前邁進一步!

陳伸賢副市長表示，城市之間的經驗交流相當重要，在居住政策上更是如此。韓國首爾過去一直致力於多元方式增加社會住宅的供給量，與新北市目前採用政府興建、引進民間資源、容積獎勵、都更分回、整體開發等多元興辦模式取得社會住宅的推動方向不謀而合。

而在增進社會住宅的提供及服務效率上，韓國採取成立公法人-首爾住宅公社的形式來主導社會住宅的興建及營運，公社的業務推動方式及成功的企業化經營模式，皆是新北市居住服務中心未來籌組、營運的最佳效法對象。新北市並期許在兼取首爾住宅公社企業化經營彈性的同時、輔以行政法人特有之資產監督體制，未來能讓新北市居住服務中心的整體運作模式更為完整，更能讓民眾住得安心。

城鄉發展局局長邱敬斌補充，「新北市居住服務中心」不只是地方政府成立行政法人的首例，更是全台落實公法人推動社會住宅的第一案，組織設置的自治條例草案已於2015年4月20日送新北市議會審議，盼能獲得市議會及社會團體的支持，共同為落實市民的居住扶助齊心努力。

五分埔遷建基地爭議不休，隨著時間過去，地價不斷上漲，屬於國產署的土地，從100年的每坪600萬市價，飆升到今年的800萬元，公告現值也從100年的每坪100萬元，提高為104年的每坪149萬元，漲幅高達近五成，讓住戶忍不住抱怨，政府再無心解決，根本就是逼人民走上絕路。尤其最近地震頻仍，一些老舊房舍已出現龜裂，住戶希望全案不要再拖。

住戶指出，這案子延宕多年，他們很感謝包括立委林德福、羅淑蕾、鄭天財、蘇震清及議員陳永德、李慶元、王鴻薇等人一路相挺；選區立委費鴻泰日前更為此舉行協調會，大力幫忙。這些立委、議員將在5月8日在立院召開協調會，處理漏列戶問題，遷建戶都心存感激，希望這次願望成真。

位在信義區虎林街、松山路及永吉路一帶的五分埔遷建地，是北市府當年為拓寬道路時，將遷建戶安置於此。遷建戶承租的土地產權複雜，包括市有地、國有地、教育部學產地及私人土地，其中學產地、市有地均照當年公告現值出售，國產署卻要求過去被漏列的住戶，以市價購買現住的土地，20坪不到的土地就要價上億元。

此外，五分埔遷建基地的房舍多屬於5、60年的老舊房舍，從921大地震後就被列為危樓，前幾天發生規模6.3的地震，再加上在盆地效應影響下，搖動感增強，也造成房舍牆壁龜裂、天花板水泥掉落，鋼筋外露等，看起來怵目驚心。

60歲的住戶許澤旺表示，區內房子都很老舊，像他住的地方因騎樓的柱子裂開，為避免房子垮下來，用工字鐵頂住，天花板也出現水泥剝落情況，希望公部門可快點幫幫忙。

66歲住戶戴尚堯住的是3層樓建物，3樓的天花板已塌下來，沒辦法住人。前幾天地震更讓牆壁出現裂縫，即使是住在一樓，也是膽戰心驚，擔心哪一天如果台北也發生大地震，房子垮了怎麼辦？

為貫徹廉能、開放、效率及品質的施政目標，市府2015年1月成立「台中市政府公共工程品質推動委員會」，依標案進度、工程施工、採購流廢標查核小組，針對各項公共工程進行查核管制，提出相關策進作為；台中市長林佳龍期盼該委員會持續透過教育訓練、強化觀念、法規訂頒、效能提升與平台會議，全面提升台中市公共工程品質。

「台中市政府公共工程品質推動委員會」於2015年1月15日成立，並於4月22日召開第1次公共工程品質推動委員會議，由副市長林陵三主持，檢討2015年1到3月工作成果；市府研考會2015年4月27日在市政會議上，報告該委員會第一季推動情形。

研考會主任委員柳嘉峰表示，為強化各局處對公共工程品質的觀念，該委員會除舉辦教育訓練及訂頒相關法令，同時也全面推動公共工程全生命週期品管機制，從先期規劃到營運維護，全面控管公共工程整個生命週期；此外，為加強辦理工程施工查核機制，市府嚴格執行三級品管機制，針對異常廠商加強辦理工程施工查核，每半年進行比較與檢討改善，盼有效提升公共工程品質。

市長林佳龍對公共工程品質推動委員會的努力予以肯定，他說，公共工程人員若專業知識不足，發包出去後則難以完成工作，請研考會和相關單位持續設計相關教育訓練課程，加強人員教育訓練；此外，市府將加重懲處工程執行進度嚴重落後者，並嚴懲相關失職人員，請各機關對承辦工程秉持謹慎態度，以爭取公共工程金質獎作為努力目標。

針對標案進度，柳主委指出，執行進度落後20%以上的標案，主因規劃作業延誤、招標作業延誤及多次未決，對此，將修訂管考要點，落實分級管考及獎懲衡平原則，嚴格把關期程修正申請，並研提改善策略，請績效不佳的機關報告改善策略；同時檢討學校工程代辦制度，請教育局專案研議目前2億元以下工程，由教育局及學校自辦的適當性及相關配套措施。

此外，市府將參考內政部營建署訂頒的建築類、道路類、水利類管理指導手冊，訂定公共工程管理指導手冊；每季也將在市政會議提報執行績效最差三名機關與區公所，藉由良性競爭提升施政績效，並針對標案進度嚴重落後機關，加強員工教育訓練。

柳主委進一步指出，在工程施工查核上，市府除加強查強度與業務督導，嚴懲丙等失職人員，更將積極輔導並協助執行績效優良機關，參加公共工程金質獎競賽，目前「台中大都會歌劇院新建工程─第二期主體工程」、「松竹五路跨越旱溪橋梁新建工程」及「市定古蹟瑞成堂修復暨再利用工程」已達金質獎推薦門檻。

副市長林陵三建議，行政院人事行政總處公務人力發展中心，應多推出一到兩週相關密集訓練課程，讓推動工程相關人員參訓，以提升工程品質。副市長潘文忠也說，工程主辦機關首長必須主動掌握工程推動情形，碰到問題則應提出解決，以利工程推動，並勿隨意變更重大工程的時程。

市府秘書長黃景茂則呼籲，各區公所應積極重視工程查核，由區長或主任秘書親自面對查核，以示公所對工程的重視；他也強調，針對工程進度落後的單位，將加強教育訓練，盼提升相關工程進度與品質管控。

市府建設局長黃玉霖建議，當季查核結果應當季公布以利相關單位及時改善，此外，道路品質施工項目很多，包括路平、小型工程、臨時緊急狀況處理，未來查核時可以分類執行，並列表管理實際工程進度。

有媒體報導，內政部營建署2015年啟動「都市計畫公共設施用地專案通盤檢討計畫」，4年內要求各縣市政府清查公設保留地，並啟動解編作業，目前六都中以台中市占地6,188公頃最多；對此，台中市政府都市發展局表示面積並沒有那麼多，初步調查僅約2,351.22公頃，將儘速配合辦理相關作業，還地於民。

台中市政府都發局表示，為因應內政部2009年修正都市計畫定期通盤檢討實施辦法規定，台中市自該年度起已自行編列經費，針對各都市計畫區內部分公共設施用地辦理專案通盤檢討。

配合內政部2013年11月29日發布「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」，台中市於2014年12月31日完成「台中市轄區內都市計畫公共設施用地專案通盤檢討規劃案」招標簽約，辦理用地專案通盤檢討，並於2015年3月5日召開工作計畫書審查會議。

都發局也說明，根據初步調查，各都市計畫區內私有公保地面積約2,351.22公頃(其中以台中港特定區內面積最多，約1,442公頃)，並非媒體報導的6,188公頃。

都發局指出，由於公設地通盤檢討計畫涉及近百種類別公共設施用地檢討，幅員廣泛、內容繁雜，且需經內政部初步審議通過後才可執行都市計畫法定程序，都發局將儘速辦理解決公共設施保留地問題，並維護民眾權益。

依據都發局期程，「台中市轄區內都市計畫公共設施用地專案通盤檢討規劃案」將於2016年底提送期末報告至內政部審查，並於2017年中依內政部初步審查結果辦理都市計畫公告公開展覽。

此外，各需地機關已徵收土地但尚未使用者，地政局也將配合申請廢止徵收，經內政部核定後，陸續通知原所有權人繳回原領補償費，就可還地於民。

瘋民宿！看準墾丁觀光商機，恆春半島民宿如雨後春筍增加，除觀光景點外，不少市區老舊透天改建成民宿，有些新建案還在挖地基就已被預訂要做民宿，這股民宿瘋同樣在觀光極夯的小琉球發酵，現更吹到一海之隔的東港、大鵬灣。

根據墾丁觀光業者粗估，目前恆春半島約有1100間民宿，這個數字在5年前約700間，每年以70、80間速度持續成長。房仲業說，新建案更是全為民宿量身訂做，每間房間皆是套房，一般民宅怎麼可能這樣蓋？最受歡迎仍是面海第一排等具有景觀房子，這種房子因屋主多惜售，有錢還不一定買得到。

像是衝浪者聖地佳樂水，蔣經國時代興建漁民住宅，40年前1戶2萬元，4年前1戶賣出600多萬元，之後不少買家捧著現金想買房卻買不到。另像是萬里桐、紅柴坑、後灣等海邊小社區，面海房子也非常搶手。

房仲業者說，目前恆春半島買房地產買家一半是外來客，「炒得很誇張！」像墾丁、南灣、船帆石等地房價已飆到高不可攀，一般人根本碰不起；恆春鎮新建案開價900、1000萬起跳。

相同情形也發生在小琉球，不只地價飆漲，土地想買也買不到。去年1筆231坪土地，起標1400多萬喊到3000多萬得標，讓不少鄉民傻眼。琉球民宿業者曾毓文說，14年前他蓋島上首間民宿，現已近100間競爭非常激烈；連大鵬灣也開始吹起民宅改建民宿熱潮，尤其看到灣面或鵬灣跨海大橋房子最搶手。

綠地集團重組金豐投資於4月23日獲批實現整體上市，是綠地發展中的一個重要歷史里程碑，更成為綠地加速創新轉型的新起點，綠地地鐵等優勢產業近日迎來突破性進展。

4月24日、4月27日，綠地集團地鐵投資產業在兩大重要省會城市哈爾濱、濟南連續落子，就哈爾濱地鐵6號線、9號線和濟南一條地鐵線路分別與哈爾濱市政府和濟南市政府簽約，三條地鐵預計總投資420億元。至此，綠地自2014年年中宣佈進軍地鐵產業不到一年時間內，綠地地鐵充分體現“綠地速度”，加上此前簽約的徐州、南京、重慶地鐵專案，已實現在中原地區、長江中下游區域、中西部核心地區、東北地區等國家重點引導發展區域的5大核心城市投資建設6條重要地鐵專案的“大基建”佈局，預計總投資規模已達到1150億元，產業規模優勢已初步形成。作為綠地轉型升級重要新增長點之一的“大基建”實現了第一階段的戰略佈局。

綠地集團董事長、總裁張玉良強調，綠地地鐵產業戰略自啟動以來，高效推進新項目連續簽約、新市場快速拓展、新模式在實踐中不斷完善，綠地積極回應國家鼓勵社會資本參與基礎設施建設政策導向，抓住國家鼓勵基礎設施互聯互通投資建設的契機，既符合各省穩增長促改革調結構的經濟發展總體需求，又充分滿足各地惠民生等需求，得到了各地政府部門高度重視。同時，綠地踏准整體上市帶來的綜合推動力節奏，進一步加快地鐵產業發展，取得了最新突破性成果。

今年兩會後，國家相關領導赴東北考察，強調實現新一輪東北振興必須靠改革增動力、開放拓空間，提出要突出抓好幾件大事，第一件即是啟動一批增強發展後勁的重大基礎設施項目，加大對交通等公共產品專案投入。張玉良表示，綠地集團積極回應國家振興東北的政策導向，此次簽約黑龍江省省會哈爾濱兩條重要地鐵，實現了地鐵產業首次進軍東北地區，市場前景廣闊。同樣，濟南作為山東省省會城市，在城市能級、發展空間以及在區域經濟發展中的重要地位，優勢均非常明顯。

根據規劃，哈爾濱軌道交通六號線東起道外區哈爾濱華南城、西至群力新區，全長33公里，工程擬於2016年開工建設，預計2020年底建成，總投資預計200億元；哈爾濱軌道交通九號線東起哈西高鐵站、西至太平國際機場，全長28公里，工程擬於2016年開工建設，預計2018年底建成，總投資預計100億元；綠地集團與濟南市簽約的一條地鐵項目，全長20公里，工程擬於2017年開工建設，總投資預計120億元。

攜手上海申通地鐵、上海建工、上海隧道公司等戰略合作單位，綠地地鐵產業專案數量、區域佈局、總體規模快速拓展，結合前期簽約專案加速落地過程中不斷積累經驗，綠地地鐵產業模式不斷在實踐中得到完善和升級，並已基本形成了一整套符合“新常態”下經濟基本特徵、適應各地區發展特點、風險控制及投資效率兼顧的綠地地鐵模式。

以此次新簽的地鐵專案為例，將採取“專案投融資+設計施工總承包+物業綜合開發+運營管理”的PPP模式合作建設，充分體現“風險共擔、全程參與、權責清晰、分段平衡”的PPP模式基本要求，發揮各自優勢資源、降本增效。綠地將進一步發揮投資、建設、開發、運營的四位一體全產業鏈優勢，將土地開發與軌道的投資建設聯動實施。

綠地地鐵產業快速拓展，新簽哈爾濱、濟南地鐵項目，均得到了所在城市地方政府的高度重視和積極支援。黑龍江省省長陸昊，山東省委常委、濟南市委書記王文濤分別會見綠地集團董事長、總裁張玉良一行，均對綠地投資哈爾濱、濟南地鐵專案表示歡迎與支援。哈爾濱市市長宋希斌、濟南市市長楊魯豫分別出席了簽約儀式。


下一步，綠地將抓住政策契機，進一步加快地鐵產業發展，推動項目落地，徐州、南京、重慶等已簽約項目爭取早日開工建設，繼續圍繞南寧、南昌、天津等能級較高的區域中心城市推進專案拓展，力爭短期內再簽約 4-5 個項目。同時，要進一步優化投資開發模式，特別是要統籌考慮國家政策、市場行情與企業盈利要求，力爭在 PPP 投融資模式設計、運用方面取得實質性突破，為快速複製創造條件。

綠地集團董事長、總裁張玉良透露，綠地集團致力於打造在房地產、金融、地鐵等若干行業具有領先優勢的跨國公司，已明確推進“三大戰略”，即在房地產主業之外，加快發展“大基建、大金融、大消費”等三個重點領域，其中“大基建”領域將重點發展地鐵產業，成為綠地轉型升級的重要突破點和增長點，以“地鐵+物業”綜合開發為核心模式，推動地鐵專案大規模落地，確保每年都能“簽約一批、開工一批”，快速形成產業規模效應，不斷提升主業競爭力。

公司實際控制人招商局集團目前已就正在籌畫的與公司相關的重大事項向有關部門進行彙報和政策諮詢，並經相關各方協商，已初步擬定與公司相關的重大事項的框架性方案。
4月26日晚間，招商局地產控股股份有限公司發公告宣佈，公司股票(股票簡稱：招商地產、招商局B，股票代碼：000024、200024)將繼續停牌。

招商地產表示，公司實際控制人招商局集團目前已就正在籌畫的與公司相關的重大事項向有關部門進行彙報和政策諮詢，並經相關各方協商，已初步擬定與公司相關的重大事項的框架性方案。

因上述重大事項尚存在不確定性，為維護投資者利益，避免公司股價異常波動，經申請，公司股票將繼續停牌。

據瞭解，因正在籌畫重要事項，招商地產自自2015年4月3日開市起停牌，並於2015年4月11日、2015年4月18日披露了《重大事項繼續停牌公告》。


招商地產稱，待上述正在籌畫的與公司相關的重大資產重組事項確定後，公司將及時公告並複牌。

停牌期間，招商局集團及招商地產自停牌之日將按照相關規定，積極開展各項工作，履行必要的報批和審議程式，督促財務顧問等仲介機構加快工作。停牌期間，公司將充分關注事項進展並及時履行資訊披露義務，每5個交易日發佈一次重大資產重組進展公告。

據悉，其實近期自招商地產與招商銀行因重大事項停牌後，關於招商局集團旗下這兩個上市平臺將進行整合的討論沸沸揚揚。但招商銀行公佈股權激勵計畫並於4月13日複牌後，關於兩兄弟公司整合的猜想被打破。

資料顯示，儘管全國一季度房地產投資增速為8.5%，只有去年同期16.8%增速的一半，但是仍有少數地區逆勢大幅增長。

根據國家統計局公佈的數位，一季度全國北京房地產投資增速為23.8%，比去年同期的19.3%要快。

同一時期加快的還有廣東，上海。兩地今年一季度房地產投資增速分別為20.8%、13.4%，比去年同期16%、9.3%有所加快。

另外也有其他加快的地區，比如甘肅、內蒙古、吉林，不過這些地區投資量小。3地今年一季度房地產投資總額為116億多元，不到上海房地產投資額713億元的1/6。

對此，交行金融研究中心房地產研究員夏丹指出，隨著中國經濟從高速步入中高速階段，房地產逐步進入供求平衡的拐點後，一線的房地產將更趨有價值，而三四線城市，未來過剩可能會更加嚴重。

“這種馬太效應的情況可能會更加明顯。”她認為未來可能還會出新的政策。

一季度房地產投資地區分化明顯

21世紀經濟報導獲悉，今年一季度以來，中國的房地產投資出現了分化的情況，即，越是發達地區，房地產投資增速越快，越是邊遠地區，則房地產投資越慢。

比如今年房地產投資增速最快的是北京和廣東，分別增速為23.8%和20.8%，位居全國第一、第二名。

而一季度東北最邊遠的黑龍江，房地產投資增速為-35.1%，增速為全國倒數第一（不考慮西藏資料）。青海、遼寧、陝西的房地產投資增速也分別只有-25.7%、-24%、-5.2%，為全國倒數第二、第三、第四（不考慮西藏資料）。

今年一季度房地產投資保持低位的還有內蒙古、雲南，一季度增速分別只有3.1%、1.5%。

由於各地的省會城市或者副省級城市，一般佔據各省房地產大頭，因此，可以肯定地判斷，哈爾濱、大連、瀋陽、西安、西寧、青島等地的房地產投資正在大幅放慢，甚至負增長。

比如陝西去年一季度房地產投資增速為14.5%,今年一季度則為-5.2%。陝西70%房地產投資集中在西安，一季度房地產開發完成投資229.38億元，同比下降8.2%。

山東去年一季度房地產投資為14.4%，今年則為0.8%。山東約兩成房地產投資集中在青島，2015年一季度青島全市房地產開發累計完成投資172億元，同比下降7.6%。其中住宅投資117.7億元，同比下降4%。

而廣東的廣州、深圳的房地產投資則相對較好。同屬一線城市的北京、上海情況類似。

對此鏈家地產市場研究部李巧玲認為， 與一二線城市在政策刺激下市場加速回暖的情況不同，大部分三四線城市受庫存壓力以及需求水準限制，利好政策對其市場拉動作用有限。

“三四線城市房價水準在未來一段時間內繼續處於調整狀態的可能性更大，一二線城市與三四線城市房地產市場的分化將愈加明顯。” 李巧玲判斷。

統計資料顯示，2014年一季度廣西、海南的房地產投資，只相當於北京一個城市的房地產開發投資額。2015年一季度，北京的房地產投資額，則相當於廣西、海南、山西3個省的投資額。

京滬粵逆勢加快

京滬粵房地產投資逆勢加快，與這些地區的前景良好，外地投資者更願投資有關，儘管目前因為限購原因，房地產銷售仍不太好。

資料顯示，北京一季度住宅銷售面積為172.9萬平方米，增長1.2%。但北京一季度全市商品房銷售面積為204萬平方米，比上年同期下降21.7%。這與商業地產較差有關。

2015年一季度北京寫字樓銷售為15.2萬平方米，下降69.8%；商業、非公益用房及其他為15.9萬平方米，下降59.5%。

但是儘管商業地產銷售不佳，北京各類地產都在快速增長。北京2015年一季度房地產開發投資增長23.8%，比去年的16%加快明顯。其中，住宅投資完成305.1億元，增長10.8%；寫字樓投資完成128.9億元，增長21.7%；商業、非公益用房及其他投資完成247.9億元，增長58.2%。

上海今年一季度房地產投資增長13.4%，也高於去年同期9.3%的增速。但今年一季度上海房屋銷售面積394.21萬平方米，下降15.6%。其中住宅銷售面積351.01萬平方米,下降16.1%。

廣東今年一季度房地產投資增速為20.8%，比去年同期的16%明顯加快。

中原地產分析師張大偉指出，目前房地產分化明顯，採取的策略也應該是因城適策。很多庫存大的城市已經將存量住房拿來做保障房，且出臺優惠政策，這是目前加快房地產市場消化，讓市場回暖的辦法，這值得肯定，但從長期看調整可能繼續。

21世紀經濟報導獲悉，進入3月份以後，一系列利好政策的對於房地產市場的拉動作用開始顯現，尤其一線城市住宅成交情況出現明顯回暖。



以北京市二手住宅市場為例，3月成交量大幅增長。從鏈家內部交易資料可知，3月二手住宅實際成交量環比、同比分別上升194.5%和147.4%，成交量為自2013年4月以來最高水準，買賣雙方入市意願明顯回升。

此前3月30日，樓市新的政策出臺，二套房首付比例大幅下調，同時，營業稅免稅的條件由購買滿五年調整為購買滿兩年。

不過，交行分析師夏丹和鏈家地產市場研究部李巧玲均認為，目前政策對房地產刺激作用有限，不排除後續有進一步寬鬆政策出臺的可能性，未來一段時間房價下降城市數量及幅度或將進一步收窄。

格力地產（600185，收盤價27.52元）於4月28日發佈公告，公司擬非公開發行股票合計不超過2.46億股，發行價格不低於24.37元/股，擬募集資金總額不超過60億元，用於珠海海島開發、休閒旅遊、金融服務等專案，公司股票於今日（4月28日）複牌。

《每日經濟新聞》記者注意到，珠海橫琴新區為中國廣東自由貿易試驗區三個片區之一，重點發展旅遊休閒健康、商務金融服務、文化科教和高新技術等產業，建設國際商務服務休閒旅遊基地，引來眾多“淘金客”。其中澳門“銀娛”和“信德”早在2013年便強勢搶灘橫琴，拓展休閒旅遊產業。

定增60億佈局休閒旅遊

格力地產公告顯示，此次募投專案包括香洲港區綜合整治工程，擬使用募集資金額10億元；珠海洪灣中心漁港工程使用募集資金額8億元。除此之外，還有眾多旅遊休閒專案，包括海島綜合開發專案6億元；竹洲水鄉水利風景區核心區開發專案使用10億元；珠海格力海岸遊艇會工程使用3億元；珠海海控金融服務有限公司增資專案使用資金5億元；剩餘18億元用於償還銀行貸款。

截至預案公告日，公司的控股股東為格力集團，占公司總股本51.94%，珠海國資委為公司實際控制人。格力集團於2015年1月12日與海投公司簽署協議，將其持有的公司3億股無償劃轉至珠海國資委下屬海投公司。無償劃轉完成後，海投公司將持有公司51.94%的股份並成為公司新控股股東，公司實際控制人仍為珠海國資委。此次發行完成後，珠海國資委間接持有公司總股本將不低於36.42%。

公司表示，格力地產作為珠海國資委下屬的重要上市平臺，將充分利用珠海的區位優勢通過一系列的投融資行為來實現公司的發展佈局。

“賭王”搶灘度假項目

記者注意到，珠海橫琴新區將重點發展旅遊休閒健康、商務金融服務、文化科教和高新技術等產業，建設國際商務服務休閒旅遊基地。澳門“銀娛”和“信德”強勢搶灘橫琴，拓展休閒旅遊產業的消息備受矚目。銀河娛樂集團創始人呂志和是新晉“賭王”，去年的亞洲第二首富；“信德”則由“賭王”何鴻燊之女何超瓊掌舵。

《南方都市報》曾報導，早在2013年8月1日，橫琴自貿區尚在概念階段時，何鴻燊家族持有的信德集團便宣佈以7.21億元人民幣，投得橫琴口岸與澳門口岸之間的一塊黃金地塊。“信德”此番投資橫琴口岸服務區專案，將建成為集辦公、酒店、商業、商務公寓等多種功能於一體的綜合體項目，計畫2018年投入使用。橫琴正積極把該區打造成為世界旅遊商業中心。澳門每年旅客人次超2800萬，加上與多個即將落成的新景點及遊樂設施相鄰，新項目將“受惠于預期未來旅遊業的龐大增長”。

同時，呂志和家族掌控的銀河娛樂也在橫琴投資百億元，將在橫琴島西南部區域建設體育休閒度假中心，主要以陸地和海上休閒旅遊項目為主，突出特點是具有長海岸線，當中將包括馬爾代夫式的別墅。由於靠近港澳及珠三角富裕地區，如果軟硬體不輸於馬爾代夫，無疑會吸引大量遊客。

“有錢人真不好找啊。”一位豪宅行銷人士跟《每日經濟新聞》記者吐槽。

2015年，被京城的開發商們定義為“豪宅元年”。由於2013年以來的“地王”項目將集中在今年入市，各大豪宅項目的操盤手們甚至從2014年就開始焦慮。

“2015年北京待售的頂豪住宅套數預計超過1000套。對於豪宅項目來說，正常的銷售週期都起碼在5~8年以上，在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。”中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，目前北京豪宅成交增速還“跑不贏”供應量的增速。

萊坊機構發佈的2015年《財富報告》指出，2014年北京超高淨值人士數量為1408位。所謂超高淨值人士，是指扣除了自住物業後，資產淨值在3000萬美元或以上的人士。這些高淨值人士，正是北京豪宅爭搶的目標客戶。

單價超10萬項目達25個

中原地產市場研究部統計資料顯示，2013年4月~2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平方米。

在這2046萬平方米中，只有1350萬平方米為住宅用地，並且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。也就是說，實際上北京最近兩年僅供應了550萬平方米左右的商品房住宅用地。

張大偉分析，折算成為商品房住宅，550萬平方米只有大約4.5萬套，只相當於北京歷史成交最差的一年的年成交量。按照目前市場供應比例計算，這部分土地中，大部分將建成中高端物業，以獲得市場溢價。

以東壩為例，年內就有保利首開天譽和?大華府等單價10萬元/平方米級別的頂級豪宅等待入市。

豪宅紮堆入市的背後，主要是地價存在差異。按正常情況來看，以今年初首開龍湖已拿的東壩地塊為例，該地塊商品房部分樓面價達3.2萬元/平方米，張大偉預計，房價須在5萬~6萬元/平方米之間才能盈利，而這將成為一個普遍現象。

張大偉說，2015年北京預期能夠上市銷售的10萬/平方米以上的項目接近15個，再加上目前已經上市的10萬元/平方米以上的存量項目10個左右——萬柳書院、香河園3號、首開琅樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、?大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、龍湖西宸原著、遠洋劉娘府項目、泰禾西局項目、北平府等，今年北京市場上拼殺的頂級豪宅項目有25個之多。

需求追不上供應的腳步

萊坊機構的報告指出，北京豪宅平均價格全球排名第十二位——100萬美元可購入61平方米的豪宅；中國內地和香港的超高資產淨值人士平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業，在全球排名靠前。

但是，限購仍是北京豪宅銷售的最大羈絆。換句話說，外地富豪人群來京投資豪宅的可能性不大。

亞豪機構市場總監郭毅認為，這幾年北京豪宅的成交量沒有上升，主要還是限購的壓力存在。雖然可以用公司名義買房，繞開限購，但面臨稅費問題。

萊坊董事及北京研究及諮詢部主管孫文靜說：“北京豪宅市場在2014年面臨價格攀升、高存量以及銷售週期長的問題。拿地時的高地價，加上開發商力求品質而在建材和裝修材料方面投入過多成本，使豪宅價格飆升；政府的 限高令 價格政策使本來計畫在2014年入市的豪宅專案被擱置，市場存量加大。另外，由於反腐倡廉的深入，以及部分行業不景氣等原因，使傳統豪宅購買高淨值人群購買力明顯下降，造成豪宅銷售週期加長。”

郭毅表示，往年總價3000萬元以上的豪宅，通常能成交200多套；今年豪宅的供應量大，有可能會拉動成交。如果成交量能翻倍，就是一個挺不錯的成績了。雖然財富人群是有增量的，但是北京豪宅供應量也在增加，而需求量恐怕趕不上節奏。

如何尋找千萬級富翁

對於豪宅行銷人員來說，最難的是尋找高端客戶。如今粥多僧少，要怎麼才能讓土豪們到碗裡來？

記者瞭解到，在豪宅銷售過程中，圈層行銷仍是主流。




懋源地產品牌推廣總監赫蒙在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，以旗下豪宅專案紅璽台為例，在前期規劃定位階段，主要做一些高端客戶的消費行為和生活方式調研以及訪談。在銷售階段，以管道和圈層行銷為主，專案有了一定的客戶基數之後，通過老客戶做的圈層活動，老客戶帶新客戶的比例占到30%。其餘則是高端人員的導入，比如和一些高爾夫球會、高端奢侈品會員互動，引導這些客戶去瞭解樓盤。

老牌豪宅專案合生霄雲路8號行銷副總張亞嵐表示，該項目也是以圈層作為主要的行銷管道，另外也在嘗試和頂級會所建立聯繫，進行資源的共用，還會和麥田、鏈家等高端項目的分銷管道合作。

北京房產行銷界一位元知名人士告訴記者，除了傳統的圈層行銷之外，豪宅行銷會對豪宅行銷人員做帶客獎勵。此外，還會在高端場所（飯店、會所、商場等）做巡展。但是，豪宅行銷還要看地理位置尋找客戶；針對富豪的電話行銷也少不了，最後一部分就是在一些“富人區”派單、巡展等。

3個建案推出當天即賣完 港人搶進深圳樓盤夯

大陸央行2次降息、2次降準，政府救房市政策利多頻發，在北京及深圳似乎收到了成效，上個周末，北京共有6個房地產建案入市，其中3個建案實現日光（當日售罄）。值得注意的是，這是北京繼2013 年末後，連續15個月，再次多個建案出現日光盤，新政對市場的影響可見一斑。另外，深圳房市從4月下旬也開始火熱起來，甚至號稱「時光」。

擔心房價漲 供不應求

對於北京及深圳的房市回暖，中國經濟網評論員楊晨表示，深圳現在樓市的火熱情況不代表全大陸，現在全大陸樓市比較熱的地方，一個是深圳一個是北京。因為深圳的產業結構，現在正好是大陸一個最經典的示範地區。它雲集了大陸的高科技產業，而且這個城市特別年輕，節奏非常的快，給年輕人提供的平台和創業機會，遠遠超過了大陸經濟中心的上海和京津冀地區，正好順應了國家現在「互聯網+」的思維。

上周末北京共有6個建案入市，分別是泰禾拾景園、旭輝御錦、合生悅上城、恆大領寓、首開常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景園、旭輝御錦以及合生悅上城在開盤當天便實現了日光。

中原地產市場研究總監張大偉說，日光盤形成的原因有多種，主要是房子供不應求導致。現在樓市處於明顯上漲趨勢，由於購房者擔心房價漲至過高紛紛購房導致購房量上升，從而導致供不應求的局面，再加上開發商推出建案量少，開盤當日便被搶空。

4月26日，位於深圳龍華新區地鐵4號線龍勝地鐵站的某樓盤開盤開始簽到。由於採取搖號選房的方式，購房者早早就排起了長龍。一位購房者表示，他下午1點20分到達，排了將近40分鐘才進場。《第一財經日報》報導，大約有2500個座位全部坐滿，很多後到的購房者只能站在兩旁等待，目測現場有約3000人。

深圳搖號選房 排長龍

在現場，一位80後陳小姐透露，她從3月開始看房，看過3至4個建案，就決定買港鐵集團的房子。由於該項目是地鐵龍勝站旁邊，可坐地鐵龍華線直抵福田口岸，來往深圳香港兩地非常方便。加上正在建設的廣深港高鐵將於2017年通車，屆時往來香港將更加便利。

業內人士分析，深圳是香港的「後花園」，兩地房價差距很大，隨著深港經濟合作加深，來深圳置業的香港人會越來越多。

公司表示為季節性因素 全年淨利仍會保持成長


大陸房地產不振，似乎並沒有到達谷底，大陸房企萬科公布今年的首季報告。1至3月，萬科實現營業收入88.9億元（人民幣，下同），淨利潤6.5億元，同比分別下降6.4%和57.5%。對於首季淨利下降近6 成，萬科表示是因為季節性因素，全年淨利仍會保持成長。

從銷售來看，1至3月萬科實現銷售面積395.7萬平方公尺，銷售金額463.4億元，其中，3月萬科實現銷售面積124.1萬平方公尺，銷售金額147.4億元，同比分別上升2.5%和2.1%。

開工節奏正加快

《第一財經日報》報導，萬科財報顯示，1季淨利潤下降的主要原因之一是結算規模較少；另一方面，由於去年同期結算中，上海、深圳等高毛利城市所占的比重高，投資收益也較為集中，導致淨利潤的比較基數較高。

「房地產業務的竣工、結算具有較強的季節性規律，大多集中在下半年，1季的占比通常較低，」萬科董事會祕書譚華傑表示，「今年 1季，公司竣工量占全年預計竣工的比例僅有5.5%，比去年同期的6. 6%進一步下降，導致業績未能充分體現。」

譚華傑說，總體來看，今年1季公司結算規模有限，淨利潤的下降也有特殊因素，對預測全年利潤變化的參考意義不大，根據公司目前的預估，2015年全年淨利潤仍然會保持成長。

值得關注的是，今年前3個月萬科實現開工面積558.6萬平方公尺，較去年同期增長33%，顯示該公司的開工節奏正在加快。

政策帶來市場回暖

這主要是為了適應由政策帶來的市場回暖。3月30日，央行、財政部等多部門發布通知，下調二套房首付至4成，首套房公積金首付最低可至2成，同時，二手房營業稅免徵年限也由5年縮短至2年。隨著各地實施細則的落地，4月中旬以來主要城市的住宅成交量普遍有所回升。

大型代理受惠一手逆市擴店

近期住宅成交量雖然大減，但大型代理行仍積極擴張，中原地產和美聯物業近日都宣布開舖策略，同樣都是針對一手市場為主。至於主要依靠二手市場的中小型代理行，則因二手成交量大減而陷入經營困難，中型代理行置業18更屢次傳出結業。

業界認為，政府近年推出的辣招，促使代理行業出現兩極化局面，估計中小型代理行需要增加一手市場的成交比例，以及開拓代理境外物業銷售，才能改善現況。

土地註冊處資料顯示，樓市買賣登記量由2010年政府推出額外印花稅（SSD）前每月1.3萬至1.7萬宗，跌至今年首三個月每月僅約6200至8300宗；其中住宅註冊量更由當時9000至1.5萬宗，跌至近月4300至6400宗。

成交量雖然大減，但美聯集團（01200）副主席黃靜怡表示，集團今年「無上限」擴充業務，其中美聯物業斥資數億元新增12家分行，其中9家位於新界區，以「搶人、搶舖」為大方向，預料上半年可達到開設15間分行的目標，下半年目標最少增20間；年內前線員工已增近700名，上半年目標約800人，另下半年最少增900人，並會沿用派獎金制度。

置業18稱運作如常

中原地產也大幅擴軍，該行亞太區住宅部總裁陳永傑表示，今年首四個月已新增10家分行，冀年內再增約30間，至360間；亦會增撥1000萬元攻亞太和海外物業市場。陳永傑認為，目前住宅成交量少，地產代理行業正汰弱留強，業界極重視一手市場，或需要透過加佣和增加分行等方法提高競爭力，採取薄利多銷的策略。

中小型代理行則面臨業務收縮的困局。市場近月多番流傳中型代理行置業18有分行停止營業，昨天曾盛傳全線結業。置業18主席張肇栓承認中小型代理行經營較困難，但澄清全線結業之說絕無其事，公司運作如常。據悉，置業18目前共有8家分行，該行傾向物色較平租的舖位，減少既定成本，保留更多資金用作增聘人手。

對於代理行業的現況，地產代理聯會主席郭德亮指出，近年政府連番推出辣招後，購買力集中於一手市場；加上金管局推出措施，二手物業買家承造按揭難度增加，令購買力更側重付款計劃較靈活的一手市場，令大型代理行受惠。

郭德亮表示，「本月好多中小型代理行無開單（促成交易），開單都係租務為主，吊緊鹽水。」他表示，該會近年獲房協委託推廣旗下新盤，會方將游說市區重建局和其他發展商，並計劃物色內地和海外物業在港推售，擴闊旗下中小型代理行的生存空間。


樓股皆旺 兩大代理擴軍迎戰
美聯逾2億拓業務 中原年內增至360舖
(經濟)

樓股兩旺，兩大地產代理對市場發展充滿信心，美聯物業首階段擲近2,000萬元連環開設12間分行，料全年投入2億至3億元擴充業務，更表示若市況良好將「無上限」擴充。

近期股市暢旺，帶動樓市發展，美聯物業料將現套股換樓潮，釋放樓巿購買力，特別有利豪宅發展，料本年一手私樓註冊量或突破2萬宗，創11年新高。為迎接豪宅及一手市場升勢，進一步擴展勢力，美聯物業連環開12間分店，並於昨日為分行連環舉行揭幕儀式，並邀得信置（00083）、長實、新世界（00017）、會德豐（00020）、嘉里（00683）、英皇、嘉華（00173）、九建（00034）、尚家生活、百利保（000617）及金朝陽（00878）等發展商派員出席。

黃靜怡看好 豪宅一手市場

新開設的12間分行，主要位於新界及港島區，全年投資金額近1億元，單計首月租金及各分行裝修費，投資額已達近2,000萬元，其中將軍澳都會駅分行更以月租逾60萬成為全港最貴代理舖位。

美聯集團副主席黃靜怡表示，今年看好豪宅及一手市場發展，會積極增聘員工及分行，首階段已新增12間分行，相信未來旺區租金下調，非核心區舖市回暖，可有利集團擴張，相信若市況良好集團將「無上限」擴充。

美聯物業住宅部行政總裁布少明透露，集團今年暫已增聘近700名前綫員工，料上半年增聘800人的目標將超額完成。下半年料最少增聘900人，及最少增設18至20間分行，主力將會於元朗及將軍澳等新盤供應區，同時亦密切留意增加豪宅據點。

另一本地代理大行，中原地產於本年首四個月已增加10間分行，並增聘約200名員工。下半年集團擴張規模加大，料由本月至年底，將增加約30間分行至360間，前綫員工則增聘至約4,600人

張肇栓：置業18不會清盤

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，集團部署今年將增聘員工及增加分行數目各1成。

利嘉閣地產早前亦針對一手市場大幅提高拆佣比例及增加約200名員工。

大行擴充如火如荼，另一方面，昨日有市場消息指，置業18全綫清盤，不論前綫代理、主管或董事，皆面臨無糧出的困局。相信該公司未來收取的佣金，將由破產官處理，扣除舖租及其他有關開支，再分配予員工。不過，置業18主席張肇栓昨日回覆本報查詢時強調，消息純屬謠傳。他指出，公司的確面對資金周轉困難的困境，但強調員工的人工及租金絕對安全，也不會清盤。

紛升目標評級 摩通首選碧桂園中海外

內地樓市政策鬆綁，加上臨近5月推盤旺季，外資券商續唱好內房見底反彈。摩通報告指，實體市場已見改善，在政策放寬下，二手市場活躍刺激改善性需求等，料5、6月銷售見好，企業盈利提升。該行首選碧桂園（02007）、中海外（00688）。

摩通及法巴等外資券商陸續調升內房股目標價及評級。摩通認為，許多訊號反映樓市向上，包括二手市場需求帶動改善性需求、新開工量持續減少有助企業去庫存等，預期一綫城市均價將有10%增長，惟次級城市仍有龐大庫存問題，當地均價將降3%至5%。

隨着市場反彈，摩通料次度銷售及均價改善，第四季將拉升股份潛在盈利，行業快將出現重估，心儀擁較多可售貨量股份，首選碧桂園、中海外，中型股則看好遠洋地產（03377）、合景泰富（01813）及瑞房（00272），更調升瑞房及遠地評級至增持，雅居樂至中性。

法巴薦合景世茂龍湖

法巴此前報告亦重申內房股價及實體市場已雙雙見底，亦指實體市場將回彈，「希望及預期中」的政策放鬆將令內房企跑出。

該行強調，行業重估持續，中型股將跑贏大市，預期盈利及基本面將受負債降、削減資本開支、均價改善帶動毛利率改善等支持，首選合景泰富、世茂（00813）及龍湖（00960）。

野村亦看好合景泰富，大幅調升其目標價46%至10.17元。野村指，一綫城市銷售大幅改善，二三綫城市均價維持平穩。在過去兩年公司規模增大及執行力增強下，料股份將有雙位數銷售增長，潛在現金流及流動性改善，故推薦股份為首選。

而曾被花旗指有迫切重組需要的保利置業（00119），上周內地媒體報道指其母公司保利集團正就併購中紡集團進行磋商，預計下半年將進入實質性的合併階段。市場憧憬系內將有重組機會及動作，股份曾高見4.67元，惟其後升幅收窄，收報4.58元，升1.6%。

綠地香港（0337）母公司綠地集團昨日宣布，綠地地鐵投資產業在內地兩大省會城市哈爾濱、濟南連續落子，三條地鐵預計將投資420億元（人民幣，下同）。至此，綠地地鐵產業總投資規模已超千億元。

地鐵產業總投資超千億

據悉，綠地集團已就哈爾濱地鐵6號線、9號線和濟南一條地鐵線路，分別與哈爾濱市政府和濟南市政府簽約。根據規劃，哈爾濱軌道交通六號線東起道外區哈爾濱華南城、西至群力新區，全長33公里，工程擬於2016年開工建設，預計2020年底建成，總投資預計200億元；哈爾濱軌道交通九號線東起哈西高鐵站、西至太平國際機場，全長28公里，工程擬於2016年開工建設，預計2018年底建成，總投資預計100億元；綠地集團與濟南市簽約的一條地鐵項目，全長20公里，工程擬於2017年開工建設，總投資預計120億元。

加上此前簽約的徐州、南京、重慶地鐵項目，綠地至此實現了6條重要地鐵項目的「大基建」布局，預計總投資規模已達到1,150億元。綠地集團董事長、總裁張玉良表示，綠地集團將推進「三大戰略」，即在房地產主業之外，加快發展「大基建、大金融、大消費」等三個重點領域，其中「大基建」將重點發展地鐵產業，以「地鐵+物業」綜合開發為核心模式，推動地鐵項目大規模落地，快速形成產業規模效應。他並稱，綠地將力爭短期內再簽約4至5個項目。

首創置業 (2868)昨宣布，透過公開市場以56.4億元人民幣成功取得北京市中關村永豐產業基地總建築面積20.87萬平方米住宅混合公建用地，項目配建6.05萬平方米自住型商品房和7,500平方米公租房。

項目位於海淀區北部整體開發範圍中關村永豐產業基地，區域西鄰中關村環保科技示範園、西北有翠湖科技園、東鄰航天城社區、東南有唐家嶺新城，區位優越。區域規劃將重點吸納新材料產業、信息產業等經濟效益好、科技附加值高、技術密集的綠色環保無污染的高新技術產業，目前已經匯集了用友軟件園、航空材料園等企業，區域發展比較成熟。

項目區域內已有北清路、永豐路等連接中關村核心區，在建地鐵16號線2015年底將開通，直通萬柳、中關村核心等區域，交通完善。地塊周圍五公里範圍內擁有醫院、學校、超市、購物中心，以及清華附中、中關村二小等多所知名學校。

北京中關村永豐產業基地坐落於北京市海淀區北部地方，總用地面積453公頃，是中關村發展區中面積最大的專業園區。基地位於北京市建設「兩軸兩帶多中心」的海淀科技創新中心，是中關村科技園區規劃發展的重點項目之一，也是中關村高新技術成果轉化和產業化的重要平台。

內房龍頭萬科近年積極進軍香港房地產市場，其中於灣仔及荃灣的發展項目將於明年及後年推出，總投資額約二十七億元，在港發展續漸進入收成期，萬科指，集團非常重視香港房地產市場，會先主打「大眾市場」樓盤以建立公司品牌，並於未來積極在港投地，預料樓市會持續向好。

　　去年銷售金額逾二千一百五十一億元人民幣的萬科，於三年前開始進軍香港市場，萬科集團高級副總裁丁長峰表示，非常看好香港房地產市場，特別一手新盤市場，並指香港新盤銷售額一年約一千八百億港元，加上二手買賣，香港住宅交易金額於中國城市排名三至四位，與北京上海差不多，市場龐大，加上香港有完善的法制法規，所以香港是集團長遠發展的基地之一。

　　萬科於香港現時有兩個項目，其中與新世界合作發展之荃灣西站，萬科置業（香港）業務部助理董事林力山表示，項目進展良好，預料一六年第二季將會推出，戶型由開放式至四房單位都有，但大部份為中小型單位，而集團佔項目兩成權益，以比例計，公司投資額約十四億元。

　　荃灣西站六區地皮坐落於荃灣臨海地段，毗鄰西鐵站、荃灣公園及海濱長廊，項目設有兩幢樓高四十六至四十八層住宅及一幢公共體育中心設施，提供八百九十四個單位，並設限呎、限量元素，其中實用面積少於五百三十八方呎的單位佔約五成八，達五百一十九伙。

　　至於灣仔聯發街十二至二十四號項目，則為萬科首個獨資項目，於去年以八億六千萬元向金朝陽以買公司形式購入，資料顯示，上址佔地約七千零七十七方呎，地積比率為九倍，重建樓面六萬三千六百九十三方呎，重建樓面地價每呎一萬三千五百零二元。林力山指，項目總投資額約十三億元，現進行地基工程，將發展作單幢式樓盤，共涉約一百伙，全為小型單位，料將於一七年推出市場。

　　林力山續指，集團會繼續積極投地，並不違言目標是「拎到地」，而且不限政府或「一鐵一局」項目，均會積極參與，但在住宅發展方面則會傾向大眾市場，因此希望先做好大眾市場的項目，讓更多買家認識公司，其後再往其他方向發展。

　　對於集團如何在香港眾多發展商中突圍而出，丁長峰指，現時市場的大趨勢是單位「愈建愈少」，因此萬科特別著重單位的戶型及間隔設計，並在東莞設有大型建築研發中心，在如何善用空間方面會進行很多研究，冀集團項目可「更貼近人，更貼近綠色的生活」，而該類研究成果亦將用於灣仔聯發街項目。

戴德梁行發布2015年全球房地產集資市場表現報告，預計今年流入商用房地產市場的籌集資金於2015年增加5%，達到破記錄的4,290億美元。其中，亞太區籌集資金於2015年增加4%，至1,220億美元預計，將流入中國的資金達460億美元，為亞太區之冠。

dtz戴德梁行資本市場研究部主管nigel almond表示：“由於多個市場的政府債券收益均維持在接近歷史低位的水平，投資者紛紛轉向收益相對較高以及資本增長前景較樂觀的房地產市場，令籌集資金創記錄新高。亞太區內新籌集的資金於2015年達到破記錄的1,220億美元，較6個月前增加4%。”

這增長有部份是由於上市集資活動轉趨活躍所致。盡管非上市基金繼續主導房地產集資活動，占全球60%的籌集資金，上市公司在過去一年亦開始活躍起來。上市公司於亞太區所集資金的比例提高至41%，當中以中國、日本和新加坡占大多數。

雖然所占份額與過去6個月相比有所下降，大部份的籌集資金(59%)仍繼續以單一國家為投資目標，其余的資金則包含多個地區為目標。

大中華區研究部主管聶安達表示：“在亞太區當中，中國吸引460億美元的籌集資金準備投資房地產市場，繼續成為區內吸引最多資金的國家，在全球排名第三，僅次於美國和英國；日本居第4位，錄得260億美元資金將流入該地。由於澳大利亞較區內其他城市具有較高的回報及穩定的投資環境，預計將有150億美元的籌集資金流入該市場。至於其他市場，我們預計以新加坡為目標的投資資金將有70億美元，而香港則有40億美元。”

雖然以房地產為投資目標的資金正不斷增加，投資者卻難以找到合適的投資項目。2014年在暢旺的交投中落幕，市場需要喘息一下，在今年首季度只錄得170億美元的投資，環比下調30%，投資額在各區的主要市場均告下跌。

除季節性因素外，交投活躍的2014年亦令今年年初可供出售的資產變得相當有限。

亞太區研究部主管dominic brown 認為： “盡管2015年首季表現有所放緩，但據研究顯示，區內投資者的投資意欲依然強勁。投資者在某些市場或許需要接受較進取的價格，甚或上調可接受風險水平，以期找到一些含有增值成份的較高回報資產。因此，我們預計2015年大部份市場的投資回報率將出現下行壓力。”