囤房稅首度開徵，只有使用權的地上權住宅住戶意外中箭，房屋稅率恐達3.6％，引起地上權住戶反彈，財政部昨（28）日表示，符合自住房屋條件者，應予課稅合理化，不排除近期發布解釋令，為地上權住戶解套，未分戶移轉之地上權可適用自住房屋稅率1.2％。

高房價時代，地上權住宅產品逆勢成長。依據財政部國產署統計，自99年起至今，國有地上權開發案已有27案簽約，得標業者推案進度不一；據了解，著名的京站地上權案就有不少住戶，在囤房稅開徵後首當其衝。

政府為抑止囤屋炒房，透過房屋稅條例修法，將持有三戶以上的非自用住宅房屋稅率，調升至1.5％?3.6％，台北市將於下月開徵囤房稅，名下持有非自住房產的所有權人，今年房屋稅單金額將會很可觀。

會計師表示，在囤房稅開徵之後，建商和地上權住戶是受傷最重的兩大族群，尤其是102年9月30日以前購屋的設定地上權個案，因住戶只有使用權，房屋所有權在建商手上，將比照建商課囤屋稅3.6％，顯不合理，北市府已行文財政部尋求解釋。

財政部表示，由於房屋稅下月即將開徵，日前已行文詢問各縣市政府的意見，將綜合評估考量，強調囤房稅的開徵目的在於抑制囤屋炒房，符合自住條件的地上權住戶，不在打擊範圍，將朝向課稅合理化的方向研議，一旦發布解釋令放寬，可望減輕地上權租戶的稅務負擔。

過去政府為減輕購屋者的負擔，推出設定地上權案，得標建商與住戶間均訂有買賣契約，而在102年9月30日以前的地上權案，由於未開放分戶移轉，房屋所有權握在建商手中，而建商也成為房屋稅的納稅義務人，是否會將房屋稅轉嫁到住戶身上，應視雙方契約而定。

依據統計，台北市今年共調高99條路段率，加上去年新屋構造單造調高等影響，囤房稅下月開徵，台北市將有14萬6千多戶房屋稅變貴，其中24戶更增百萬元以上，而北市府希望將建商沒賣出的新屋，可免列入囤屋對象，建議其非自住房屋稅率從3.6％調降為2％。

房仲業者調查，今年第1季網路物件待售量年增率已由去年同期的31％大幅下滑至8％，供給爆量情況趨緩。代表買方的網路點閱量年增59％，但今年首季六都買賣移轉棟數卻年減7.1％~25.2％，顯示買方「只看不動」的觀望氣氛濃厚。依目前情況來看，業者預估，今年全年移轉棟數恐將跌破30萬棟大關。

雖然房地合一、實價課稅議題尚未拍板定案，加上持有稅增加的變數，房市氣氛低迷，屋主獲利了結心態仍高，但供給爆量的現象已趨緩。

根據永慶房仲網統計，今年第1季網路委售物件量，全台年增率已從去年的31％，大幅降低到8％，以六都來看，去年首季委售量年增率最高54％的台中市，今年下滑至15％，而雙北市甚至出現委售物件減少的趨勢。

從網路買方需求面觀察，今年第1季點閱量指數年增59％，六都之中，桃園因去年底正式升格，雙北輕移民需求穩定，因此點閱量成長居全台之冠，年增超過1.4倍，為全台最熱門縣市；北市則因房價居高不下，點閱量僅年增26％，為六都中關注度最低的都會區。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，雙北市屬全台指標精華區域，一地難求，因此待售物件增加本來就有限；但從需求面觀察，雙北市網路點閱數成長低於全台及主要都會區，且從成交量結果推論，首季交易量年減2成以上，顯示買方仍觀望、不買單，雙北賣壓不但未減輕，盤跌壓力反而大。

相較地上使用權屋主適用較高房屋稅稅率可望從寬認定，地上權住宅仍存在「地租逐年調高」、「貸款不易」、「地上權年限期滿後該如何」等問題，業者認為，如果無法解決，地上權住宅雖然房價較低，但長期持有成本驚人、貸款成數與利率條件不佳，仍無法得到主流購屋市場的認同。

特別是地上權住宅地租多為公告地價的3.5%到5%，相較一般自用住宅地價稅卻僅申報地價（公告地價打八折）的0.2%，地上權持有成本極高，且未來每三年調整一次的公告地價調漲趨勢明確，地上權持有成本只會逐年加重。

此外，雖然目前有建物所有權的地上權，多數銀行願意核貸，但沒有建物所有權的地上使用權宅，由於無法質設，銀行對貸款仍持極保守態度。地上權主要買方多為無法負擔高房價所有權的首購族，貸款不易會使這類商品市場性更趨縮小。

地政士公會全聯會名譽理事長王進祥建議，地上權住宅收權利金後就不要再收地租，如果要收，也應比造地價稅稅率，到期後可以用再收一次權利金的方式續約。

報稅季節啟動，雖然財政部已逐年簡化報稅流程與方式，但年年都有納稅人誤報的情形發生，因此國稅局也列舉出11項常見錯誤，如保險費雖可申報，但要保人與報保人需在同一申報戶內，以及將安太歲、點光明燈視為捐贈等，提醒民眾「眼睛睜亮」，補報與補稅處理起來相當繁瑣，別再不小心報錯了。

「扶養親屬」類
1．家中有年超過20歲且無工作、未就學或服役、補習的有謀生能力的子女，就不可列報扶養免稅額。
2．誤報了已過世親屬免稅額
3．沒有「實際扶養」其他親屬或家屬，如姪、甥，但卻誤報免稅額
4．誤以為年滿70歲以上的其他親屬，如叔、伯、舅等的免稅額，也可以比照直系親屬增加50％。
5．所得年度無婚姻關係，誤報配免稅額，如102年2月結婚，那101年度就不可申報。

「捐贈」類
6．低價買進不實捐贈收據、列報為登記或未設立團體的捐贈，虛列捐贈扣除額。
7．點光明燈、安太歲或支付塔位的款項，因屬於對價關係，所以不能申報捐贈扣除。

「保險費」類
8．每人每年最多可扣族2.4萬元的人身保險費，但只有納稅人本人、配偶及受扶養直系親屬的保險費才可以申報，因此，兄弟姊妹或其他親屬就不再此範圍內，重點是「被保險人與要保人需在同一申報戶中」。

「特別扣除額」類
9．就讀大專以上的受扶養子女的教學費才可以申報扣除。
10．美容整型支出、看戶支出等，因不屬於醫療範圍，不能申報扣除。另外，醫療費有保險給付的部分應先予扣除，不足的部分才可申報扣除
11．身心障礙的扣除，需檢附身心障礙手冊或專科醫生診斷證明書影本。

買到瑕疵屋是購屋族最擔心的問題，尤其海砂屋及輻射屋最讓人害怕，消費者損失的不止是房價款，還可能賠上居住安全與健康。台灣近年火熱的海外置產市場，現在有業者推出「不動產安心履歷」，依照嚴格標準全面檢測海外銷售建案，並提供氯離子及輻射檢測報告及認證，使購屋族安心，也希望藉此在激烈競爭中脫穎而出。

在台灣，為避免買到海砂屋或輻射屋，仲介業者都必須附上不動產現況說明書，以符合資訊揭露的原則，即使預售或新成屋，消費者也可主動向業者索取相關保證書。亞太國際地產為保障消費者在海外置產權益，邀請台灣具有土木技師公會認可的專業檢測機構到海外進行檢測，並依照台灣檢測標準出具檢驗報告書，為代銷業界首創。

亞太國際地產執行長方彥夫說，海外先進國家建案出現海砂及輻射危害的狀況雖然不多，但重視客戶居住安全是業者的基本服務，因此對於公司所有銷售的海外建案已進行氯離子及輻射檢測，結果100％全數通過，未來將會把檢驗報告及證明提供給消費者，並持續不定期抽驗，讓海外置產有與台灣一樣的安全保障跟品質。

方彥夫提醒，若建案營造用砂石含氯量過高，將造成混凝土強度不足，長久還會腐蝕鋼筋、影響建物結構，危急居住安全；若使用具有輻射污染的鋼材，其放射物質則會對人體健康造成影響。台灣多年前曾爆發海砂屋及輻射鋼筋事件，消費者餘悸猶存，雖然目前未對海外銷售建案的氯離子與輻射含量制訂規範，但前往海外置產時，民眾仍應留意有無提供建物相關安全證書。

台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，以協會正在全面推動的建築安全履歷制度來說，海砂屋與輻射屋只是SOP（Standard Operation Procedure）裡面的基本款，其他施作細節如梁柱安全、防止漏水及耐震穩定度都很重要，每一處都會要求業者拍照證明符合要求。

財政部高雄國稅局表示，納稅義務人銷售持有期間在2年以內之房地，除符合特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條排除課稅之情形外，應依持有期間分別以銷售價格按稅率10％或15％申報繳納奢侈稅。

該局近期查獲一案例，甲君於2012年2月間經由拍賣取得A房地，並於2012年11月間先將該房地辦理「預告登記」予乙君以確保其權利，嗣於持有期間一屆滿2年，雙方隨即在2014年2月間另行簽訂買賣契約，並於2014年4月間同時辦理塗銷預告登記及買賣移轉登記予乙君。

依相關資料來看，甲君出售時已持有該房地期間滿2年，不須課徵奢侈稅，惟經該局查核後發現，甲君至預告登記日止所有權雖未移轉，但於預告登記時已收取訂金80萬元，並假借每月收取租金之租賃方式以代替房地價金之收取，該局乃依實質課稅原則認定預告登記日為出售房地日期，因持有期間未滿１年，依法按該房地銷售價格800萬元及稅率15％，核定補徵甲君奢侈稅120萬元，並處2.5倍罰鍰。

該局籲請納稅義務人切勿利用其他登記等不正當方法逃漏奢侈稅，如有類似情形，在未經人檢舉或稽徵機關調查前，請儘速向戶籍所在地之國稅局補申報及繳納稅款，即可適用稅捐稽徵法第48條之1規定補稅加計利息而免罰，類似案件國稅局將持續查核中，請納稅義務人切勿心存僥倖，以免受罰。

DTZ戴德梁行2015年4月28日發表分析2015年全球房地產集資市場表現的報告。根據DTZ戴德梁行最新發表的「Great Wall of Money」報告，預計流入商用房地產市場的籌集資金於2015年增加5％，達到破記錄的4,290億美元。

DTZ戴德梁行資本市場研究部主管Nigel Almond表示：「由於多個市場的政府債券收益均維持在接近歷史低位的水平，投資者紛紛轉向收益相對較高以及資本增長前景較樂觀的房地產市場，令籌集資金創記錄新高。亞太區內新籌集的資金於2015年達到破記錄的1,220億美元，較6個月前增加4％。」

這增長有部份是由於上市集資活動轉趨活躍所致。儘管非上市基金繼續主導房地產集資活動，佔全球60％的籌集資金，上市公司在過去一年亦開始活躍起來。上市公司於亞太區所集資金的比例提高至41％，當中以中國、日本和新加坡佔大多數。雖然所佔份額與過去6個月相比有所下降，大部份的籌集資金(59％)仍繼續以單一國家為投資目標，其餘的資金則包含多個地區為目標。

大中華區研究部主管聶安達表示：「在亞太區當中，中國吸引460億美元的籌集資金準備投資房地產市場，繼續成為區內吸引最多資金的國家，在全球排名第三，僅次於美國和英國；日本居第4位，錄得260億美元資金將流入該地。由於澳洲較區內其他城市具有較高的回報及穩定的投資環境，預計將有150億美元的籌集資金流入該市場。至於其他市場，我們預計以新加坡為目標的投資資金將有70億美元，而香港則有40億美元。」

雖然以房地產為投資目標的資金正不斷增加，投資者卻難以找到合適的投資項目。2014年在暢旺的交投中落幕，市場需要喘息一下，在2015年首季度只錄得170億美元的投資，環比下調30％，投資額在各區的主要市場均告下跌。

除季節性因素外，交投活躍的2014年亦令2015年年初可供出售的資產變得相當有限。亞太區研究部主管Dominic Brown認為：「儘管2015年首季表現有所放緩，但據研究顯示，區內投資者的投資意欲依然強勁。投資者在某些市場或許需要接受較進取的價格，甚或上調可接受風險水平，以期找到一些含有增值成份的較高回報資產。因此，我們預計2015年大部份市場的投資回報率將出現下行壓力。」

發展空間大 轉進中南部覓地

北市信義區成商務中心戰場！知名商務中心鎖定信義區布局，雷格斯集團信義區第3間據點「信基大樓」昨開幕，也是北市第6個據點。商仲業者分析，商務中心間數僅佔台北市辦公空間不到1%，還有很大發展空間。

「光是信義區就有1000個商務中心位置，競爭非常激烈。」德事商務中心北亞區域總監林沛欣說，每季都會調查市場狀況，信義區是商務中心競爭最激烈的地區，但因商務中心基本承租面積至少300坪，信義區現有辦公大樓坪數較零碎，無適合的空間，公司雖有拓點計劃，但尚在尋找合適標的。

林沛欣指出，公司客群主要設定為金融、顧問、電子等高端商務客，尋找的辦公室等級希望在A辦以上，因此2015~2018年會持續評估信義區新大樓，也會考慮南港、內湖。

「北市佔比仍低」
雷格斯台灣區總經理許恆豪表示，台灣提供商務空間業者愈來愈多，競爭激烈，近期已有業者被併購，為了增加優勢，已在台中、高雄尋找適合地點，目標是2020年全球設立1萬個據點。

高力國際董事李日寶則說，商務中心在北市辦公空間佔比非常低，雖然業者在信義區不只1個據點，但各處區位、辦公空間等級定位都不同，客層也略有差異，加上信義區門牌仍較佳，業者挑選辦公室也重門面，為品牌加分，預估信義區商務中心仍有蠻大發展。

時機歹歹，買屋收租金較實在。房仲業者統計雙北市各租屋熱區租金報酬率，新北市淡水區、汐止區報酬率逾3%，台北市士林區也有2.9%，收益遠超過銀行定存。

汐止士林緊追
太平洋房屋統計近3個月實價登錄租賃資料，計算雙北市租屋熱區的租金報酬率前3名，以新北市淡水區3.1%最高。「因淡水房價較低，所以租金報酬率行情較好。」太平洋房屋總經理蕭朝陽分析，淡水租金平均每坪568元並不高，但平均房價每坪僅22.3萬元，所以報酬率反而居冠，以淡江大學與捷運紅樹林站周邊行情最佳，因有穩定的學生市場，小套房相對搶手。

租金報酬率以3%居次的汐止區，平均租金每坪719元，也因2字頭低廉房價，所以報酬率較高。東森房屋汐止仁愛店店長張薺澧表示，租客還是以汐止在地科學園區一帶的員工為主，少部分內湖、南港園區的上班族。

北市士林區租金報酬率2.9%，市場集中在天母地區，除日僑和美國學校，還是不少外商租屋，所以多為50~60坪格局，月租金近7萬元。21世紀動產士林捷運店店長張睿志直言，天母已沒那麼多外商，頂多以月租金3~4萬元租給本地高階主管，報酬率約2%，天母較多隔間套房，因附近有多所大學的學生需求，租金報酬可達3~4%。

但張薺澧坦言，「其實租金報酬率2~3%沒什麼賺，負擔房屋利息就差不多了，未來銀行升息就不划算了。」

住宅市場死氣沈沈，辦公租賃市場卻生氣蓬勃、熱鬧滾滾。新加入市場的「國泰置地」、「南山廣場」最近已向大型企業招租，據悉租金直追「TAIPEI 101」大樓，而「TAIPEI 101」大樓出租率也直逼96％、年底即將滿租。潤泰集團南港車站辦公大樓，剛完工並正申請使用執照，據悉預租也接近全滿，且每坪租金近2,000元、改寫南港新天價。

最近辦公租賃市場，表現亮眼。尤其信義計畫區新完工或即將新完工的幾棟頂級和Ａ級辦公大樓，預租成績都不錯，甚至行情也站在區域新高。

預計2017年完工的信義計畫區「南山廣場」，最近推出預租方案，據悉每坪月租尚未拍板敲定，但針對提早預租的客戶，可能提供每坪月租「3~4字頭」的租金，回饋客戶，目前已鎖定大型跨國企業準備招租。

最近完工的「國泰置地」，也有早鳥優惠方案，每坪月租4,000~4,500元，直追「TAIPEI 101」大樓。

高力國際辦公租賃服務專案經理表示，101大樓目前平均出租率已高達96％，只剩下高樓層有空置坪數，但也只剩下小坪數辦公室，每坪月租約3,800~4,000元，新進駐的客戶議價空間已不多。有些需求較大面積的潛在客戶，最近則有「國泰置地」、「南山廣場」等進行預租招手。

而部分樓層對外釋出的「遠雄國際金融大樓」，目前每坪月租3,300~3,500元，最近有日商企業將進駐。

至於，南港車站的潤泰辦公大樓更是未演先轟動，今年4月完工、現正申請使用執照，可是早已被預租一空，每坪月租近2千元大關，刷新南港辦公租金最高紀錄。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，「南山廣場」為國際級新地標建築，南山人壽是以綠建築鑽石級標準來規畫興建，建材選用最頂級的材料，預計2017年完工；其中，辦公大樓總面積將近3萬坪，最近洽租中的跨國企業，需求面積動輒4~5千坪，也有需求1~2千坪的客戶，預期未來正式對外招租時，勢必是跨國企業進駐信義計畫區最物超所值的首選。

房屋稅率提高，衝擊到「不能分割作住宅使用」的地上權住宅案，包括台北市華固「新天地」、吉美「璞立」、日勝生「京站」等，因當時向國產署標得土地，受限法令不能分割、移轉的地上權住宅案部分已完工交屋，今年5月恐需適用較高房屋稅率。

地政士公會全聯會名譽理事長王進祥表示，地上使用權住宅屋主並沒有建物所有權，房屋稅繳納是由稅捐機關開稅單給納稅義務人（建商或信託銀行），再由納稅義務人依銷售合約向房屋使用人（住戶）要，但因建物所有權人是擁有多屋或營業用的法人，就會適用3.6%或3%的房屋稅稅率。

王進祥表示，地上權住宅原本設計美意是為提供較低價格的房屋，但因持有稅大幅提高，可能造成「買地上權房屋比買所有權房屋更貴」的情形，除了可能適用較高的房屋稅率，再如一般自用住宅地價稅率為申報地價（公告地價打八折）的0.2%，但地上權住宅不僅因公有地需以公告地價作為稅基，其地租平均多為公告地價的5%，等於是鄰近房屋的25倍。

房市轉為買方市場明確，但預期房價大幅度下修的跡象未顯著，房價仍居高不下，加上近年交易稅制變革，為想節稅，親友間房產交易比重日益增加，據統計，全台親友間平均交易價格約在實價八折左右，但在北市的親友交易案件中，平均交易價格幾乎只有市價五折價，房仲業者指出，會有這種現象，應該是基於稅務規劃上的考量或繼承後的交易買賣。

據聯合報報導，政府近些年來頻頻以查稅、加稅調控房市，加上被稱為房市未爆彈的房地合一稅改，都使得坊間各項節稅、避稅方式紛紛出籠，特殊交易行為也大增，其中親友間交易佔大宗，房仲業者統計2014年實價登錄資料發現，全台交易中備註欄有親友或二等親、三等親的交易，平均成交價格為17.9萬元，約正常交易的八成，包括台中市、桃園縣、高雄市與新北市，親友成交價約為正常成交價格60?65％，最高則出現在台南市，親友交易價格每坪6.9萬元，大約為市價的7成。

反觀台北市的親友間交易卻比全市的平均價格每坪少一半，據實價資料統計，2014年北市平均房價為每坪60.7萬元，但若是備註欄中有出現親友、二等親、三等親等的交易，平均價格則會落到只有每坪30.7萬元，幾乎是市價的五折。房仲業者曾敬德分析，台北市親友間交易比行情平均每坪少了30萬元，應是基於稅務規劃上的考量或繼承後的交易買賣，才會出現如此明顯的價差。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則表示，現階段實價登錄所公開的行情資訊，包含相當高比重的特殊交易的價格資訊，導致有不少過高或過低的行情資訊混雜在其中，例如實價登錄資訊所公開的「單價」項目中，車位分拆效果也很不佳，造成單價被過度壓低，不少預售時期價格也混雜其中，容易造成消費者混雜。

桃園市政府2015年4月27日標售中路區段徵收開發案抵價地76筆，共61個標號，50個標號順利脫標，標脫率達81.9％，整體溢價率16.2％，標售現場吸引有四、五人百人，可說是盛況空前，成了桃園市土地買氣的風向球指標！結果吸引134封標單搶標，最高得標單價每坪95萬元，其中更有許多知名建商投標，包括中悅建設子公司，璟都、連億、宜誠、寶佳、合環等建設公司等人馬競相投標。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，這次標售土地都是住宅區，最小面積80.5平方公尺，最大4,767.12平方公尺，總面積共約5.7公頃，標售底價介於49萬~74萬元，屬於桃園市政府近來最大規模標售，預計將帶動桃園市周邊建設發展。

單價最高的土地是標號49(中路三段85、86地號)，面積共約1442坪，以總價13億6995萬7000元得標，每坪95萬元，除了因為標的屬於大面積方正土地好規劃外，周邊且鄰近兒童公園綠地與國中預定地，區位相當不錯，區內土地每坪有100萬元的行情，雖然是每坪95萬元最高單價標到，但與行情相比，仍是低於行情取得。

江怡慧強調，這次最有看頭且熱門的土地是標號61(21地號)，位於中路三段，這塊地面積814坪，大塊方整且面國小預定地，周邊住宅區土地行情約100萬左右，結果出現11封標單搶標，其中有力璞建設、璟都建設、連億建設、區域內的投資常客等人前來搶標，總價7億10萬元得標，每坪單價約85.9萬元，同時也是總價的溢價率最高的土地，達45.3％。

江怡慧分析，主要是因為21地號屬於角地又正面學校用地，若是緊鄰的建設公司標下效益加乘，加上底價每坪59.17萬元明顯低於市場行情，等同於打6折再標售，建蔽容積有50/230，因此造成搶標的主因。

江怡慧表示，由於藝文特區土地相當少，中路特區緊鄰桃園中正藝文特區且土地規劃完善尚有桃園市最大綠園道在此，讓這次抵價地標售更受矚目同時未來桃園房市的指標區段。

房地合一發酵 雙北Q1成交量掉2成
房地合一定調，似乎未改變冷清房市，成交量持續探底，據統計今年六都第1季建物買賣移轉數年減7.1 %~25.2%，雙北市、桃園市衰退逾2成，但房屋委售量卻攀高，第1季台中市成長82%最多。業者認為，台中市委售物件增多，成六都賣壓之首。

比較六都近2年第1季建物買賣移轉件數，發現新北市年減25.2%，衰退最多，其次為桃園市年減23%、台北市21.1%，高雄市也銳減20.8%，台中市、台南市則分別減12.4%、7.1%。

豪宅稅衝擊很大
雙北市交易量創新低，北台灣均衰退2成，全國不動產總經理石吉平指出，桃園以北移轉量下滑2成，主因是受到豪宅稅、囤房稅及央行選擇性信用貸款影響最大，尤其房地合一草案免稅門檻為4千萬元以下自用住宅，雙北市多高總價物件，造成購屋民眾觀望。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，市場觀望氣氛濃，屋主獲利了結心態仍高。政治大學地政系教授張金鶚表示，房地合一稅雖未上路，但確實正慢慢發酵中，尤其打擊豪宅交易，會慢慢放大影響效果。

桃市委賣也達58%
永慶房屋統計六都近2年第1季的網路委售指數，台中市指數2年成長82%最多，其次為桃市58%，北市、新北市則分別增8%、9%，物件有減少趨勢。若比較去年Q1與今年Q1網路點閱指數，桃園市年增142%奪冠，台中市年增119%居次，台北市、新北市分別增加26%、46%，台南市、高雄市則分別年增42%、56%。
桃園市、台中市點閱率及委售明顯成長，石吉平認為，桃園市去年底正式升格，加上機捷等利多，雙北輕移民需求穩定，桃園市、台中市皆是因為低總價吸引購屋族及長期置產族青睞，且房地合一草案方向明朗，民眾開始放膽看屋，故近期點閱率高漲。

「不急著現在買」
黃舒衛說，台中市主要是交通建設不間斷，外圍、房價補漲區仍吸引大量自住買方，然而2年來台中市委售物件增加82%，也成六都賣壓之首。
台北民眾林小姐表示，感覺房價沒有繼續再漲，但不會急著現在買，雙北市房價已過高，不排除往桃園以南等低房價區域置產。

財政部國產署南區分署20宗第16批國有非公用不動產昨開標，儘管來電詢問度熱絡，但最後只有3封標封，僅高雄市鹽埕區鹽壽段、楠梓區右昌段及鼓山區龍水段3宗標出。

3位投標人皆為自然人，鼓山區龍水段一小段1202-1地號土地，約36.3坪，底價2475.7萬元，因為精華地段，詢問度高，最後以2506萬元標出，溢價率約1.2%。國產署南區分署處分科股長李明一表示，感覺整體景氣較萎縮，沒有以前的好光景，加上底價參照市場行情，除非是大家都來搶，否則整體溢價率並不高。

繼北市議員踢爆台北劍潭土地賤租救國團後，高市議員蕭永達昨指出，救國團澄清湖青年活動中心等四筆土地，面積共八六八○坪，同樣賤租給救國團，年租金更只有二二一萬元，比台北更便宜！

高市府將收回土地
高市副市長陳金德表示，當地為飲用水的水源保護區，有不能興建超過廿戶住宅的使用限制，救國團已超過廿戶，不符使用規定，市府將透過都市計畫手段，限期停止租約，收回土地。
台北捷運劍潭站的救國團劍潭海外青年活動中心，租用八九六八坪市有地，年租金才一六八○萬元，被台北市長柯文哲形容是「黨國不分」。

蕭永達昨在高市議會都委會業務質詢時也指出，根據財政局提供的資料，救國團租用澄清湖一帶共四筆土地，總面積約八六八○坪，編定用地是「青年活動中心區」，做為露營、烤肉、旅館之用，其中包含救國團澄清湖青年活動中心，每年繳給高市府的租金才二二一萬元，換算月租僅十八．四一萬元，「這不叫賤租，什麼才叫賤租？」 且地目編定不外乎商業區、住宅區、工業區等，哪有叫「青年活動中心區」？

高市都發局長李怡德回答，這是時代背景的產物，民國五十八年該地區編定為機關用地，當時早就被救國團使用，直到民國八十年變更為「青年活動中心區」，這也是高雄市唯一的「青年活動中心區」。

救國團︰合法租用
救國團則回應，澄清湖青年活動中心是依法、合法租用，且都有依約繳費，絕無不法情事。
推動討黨產的「基進側翼」另指出，高雄市至少有七、八處土地，長期賤租給國民黨的民眾服務社，例如楠梓民眾服務社，地坪達一百多坪，每月付不到兩萬元租金給高市府。

近期，萬科的雲城、毛大慶的優客工廠以及you+等商業地產新模式異常火熱，多路資本相繼瞄上產業地產這塊香餑餑。深圳房企卓越集團聯席執行總裁王衛鋒在卓越E+創業社區產業會上透露，當下商業地產特別是寫字樓同質化嚴峻，為了改變單一盈利模式，從收取租金向服務費過渡已成為當下商業地產轉型大勢所趨。集團將從E+商務基礎上打造創業垂直生態社區集群，覆蓋了產業鏈上下游階段，未來預計整體實現運營規模達300萬平方。

資本紮堆 卓越推創業社區模式

網易財經注意到，在寫字樓等傳統商業地產同質化嚴峻當下，萬科、YOU+以及毛大慶等資本相繼瞄上產業地產這個香餑餑。

今年以來，從萬科高調辭職的原萬科高級副總裁毛大慶獨自創業，近期更是高調公佈首個創業專案中國版的“WEWORK”創業社區-優客工廠，吸引紅杉資本、真格基金以及陽光100、鴻坤等資本和公司項目入夥。據悉，其中9個已落定專案中部分更是與老東家萬科合作。

日前，雷軍斥資1億元入股YOU+國際青年公寓，而這一專案恰好部分為創業者公寓。廣州萬科推出雲城專案，也是涉及創業孵化器，首度試水產業地產。

據悉，此次卓越最新商業戰略顯示，將依託公司旗下各地的綜合體項目，在上海首次試水中國版本的“WE WORK”模式的創業社區，作為E+平臺升級，推出卓越創業垂直生態社區集群。

據公司行銷人士透露，該公司位於上海寶山區一近30萬方體量的創業社區模式綜合體專案，其中部分公寓專案吸引保險基金公司大手筆投入。

加速轉型 運營規模達300萬方

事實上，由於產業地產投資規模大，投資回收期明顯高於住宅，產業地產的開發需採取滾動式發展。從融資來看，前期吸引很多基金進入保證資金供給。


王衛鋒表示，現在很多商業地產都在嘗試輕資產、互聯網等模式轉型，都是為了改變單一的盈利模式，從收取租金向服務費過渡，未來這種趨勢也不可逆轉，大勢所趨。

他表示，公司將于大學、基金以及順豐等機構合作，可以說整合了產業鏈上下游階段的青年創業資源。預計未來卓越商業規劃將創建20個卓越E+社區，整體運營規模達到300萬平方，提供金融服務達10億元規模，進行2000場次專案路演。

公開資料顯示，2014年卓越集團實現銷售額164億元；同時卓越提出擬通過金融服務、資產管理服務、商務物業服務、商務配套服務四方面，擴展商務地產的業務邊界戰略，擬顛覆傳統商務物業租賃模式，此後推出E+的互聯網商務戰略模式。

在政府多輪大力救市背景之下，房地產市場確實應聲回暖反彈了嗎？近期網易財經走訪了位於北京的多個樓盤專案，發現目前市場確實出現成交增多、價格略有上漲的情況。開發商方面稱，北京等一線城市的剛需和改善性需求正在迎來一波行情，這主要是政策疊加的效果。但放之全國市場，業內則認為基本面元氣未恢復，僅靠政策難以實現上漲。樓市博弈戰再次打響，而開發商則比去年顯得勝券在握。

北京多個樓盤“日光”價格微漲

北京市東部的通州區，因居住區密集被稱為“睡城”，在過去幾年一直是北京的樓市風向標。近日，網易財經在通州土橋實地探訪了一個名為合生濱江帝景的專案，由廣東開發商合生創展開發，已經賣了好幾年。目前專案主銷99平米和137平米的三居室，均價約在2.5萬?平方米。

銷售員表示，330新政後，專案的電話和實際到訪量明顯上升，成交量也有顯著提升。“其實我們去年也賣這個價格，但賣得不好，現在政策好了，房子賣得好多了，接下來很可能再調價。”

330新政，指的是3月30日由央行、財政部等部委聯合下發的兩道樓市鬆綁令，主要是降低首付、減稅費，促進房地產消費。一方面，二套住房貸款最低首付比例降至四成，另一方面，個人購買2年以上的普通住房，對外再銷售時免征營業稅。

對政策效果的感知，更明顯的是在剛需性強的項目。在離上述專案不遠的華業東方玫瑰專案，目前成交均價為2.4萬元?平米。網易財經瞭解到，在經歷了2013年的上漲後，該項目去年年初價格為2.3萬元?平方米，而去年6月跌到2.1萬?平米。一年以來，這裡的房價完成了一個U形的運行軌跡，已經回到甚至超出了去年年初的水準。

“我們現在比年初漲了幾百塊錢，最便宜是去年六七月份最低，那時市場最低迷，之後慢慢又往回檔”，銷售員表示。他隨即勸購房者快出手，“我們項目已經接近尾聲，下個月就要從期房轉為現房，到時就可以從建委批准的價格上漲10%。”

新房成交的增長是普遍的，在過去兩周，北京包括首開國風美唐、合生悅上城、泰禾拾景園等在內的多個樓盤宣稱開盤即售罄。“日光碟”這種在樓市暴漲時期常見景象如今又重回市場。雖然不能排除有開發商借勢製造行銷噱頭的可能，但相比去年，開發商的銷售情況好轉並不假。

泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男隊網易財經透露，泰禾在通州台湖開發的剛需、改善型項目都是從去年開賣的，目前銷售良好，現在泰禾一號街區2000套房源已經接近清盤，而拾景園高層產品已經售罄，就剩下偏改善型的洋房產品，並且定價令開發商感到“非常不錯”。

二手房大漲 業內稱代表真實情況

在沈力男看來，當前北京的剛需和改善性需求迎來了一波小陽春，這主要是政策疊加的效果。“政策利好非常明顯，而且政策不會到此為止，我們預計後面還會有降息，這對購房客戶形成了一股春風化雨的效果，能夠讓他們實實在在看到購房成本下降，促使他們真正入市。”

“每次政策無論利好利空，市場最先受到影響的就是剛需剛改客戶群，他們最關注風吹草動，而高端客群對此不太敏感。目前剛需和改善項目已經進入了啟動起，未來高端也會顯現出受政策影響的變化”，沈力男表示。

那麼，目前樓市成交到底增多了多少？根據亞豪機構統計資料顯示，上周（4月20日至4月26日）北京新建商品住宅市場成交1972套，環比上漲53%。而二手房方面力度則更驚人。來自中原地產市場研究部的統計顯示，4月27日當日，北京二手房網簽1023套，為兩年來首度出現日簽約破1000套。4月截止目前，二手房簽約13619套，環比上漲了37.8%，同比漲幅達到116%。

中原地產首席分析師張大偉認為，最近的北京新房網簽資料並未完全反應當下實際市場熱度，因為新建商品房住宅供應量較少，導致整體成交偏低，而二手房市場才代表了北京的實際情況，未來二手房市場的熱度也將會傳遞到新房市場。

在成交走高的背景下，房價是否會再漲也成為各方討論的關鍵。在張大偉看來，每逢樓市回暖，媒體就會有真假回暖之辯，並且質疑房價是否真的在漲，但沒過多久大家就會討論漲了多少。他認為，“未來北京樓市雖然難以出現全面大漲，但是政策持續刺激下，樓市將比2014年有明顯上漲。”

沈力男表示，對整體市場而言，行話道“量在價先”，當成交量上漲到一定程度，價格有所上漲是必然的。但他並不相信房價會報復式反彈，“此次市場更多是溫和復蘇，北京仍然執行連續繳納社保長達5年才有資格的限購，相比上海的3年和廣州的1年更加嚴厲，這意味著北京市場仍然帶著韁繩，房價不會失控。”

一線城市供應小 全國庫存仍高

就網易財經接觸到的情況，目前開發商的態度是去年以來少有的樂觀。一位開發商人士向網易財經表示，自己從去年就堅信2015年北京市場會漲，而翻轉期在五六月。

“很簡單的供需和週期道理，看看前兩年的供地就知道地少了，看看近半年的降息降准就知道錢多了，那麼房價自然就貴了。幸虧現在股市分流了部分錢，等接下來股市資金不穩定的時候，就是北京房價又一波小高潮。至於漲幅，得看股市”，上述人士表示。

從北京庫存和供應來看，中原地產的資料顯示，2015年至今北京新增供應4911套，僅為去年全年供應量的7%，而在過去三四年間，北京新增供應都穩定在6萬多套。換句話說，北京正在消耗去年因市場冷淡而積累的庫存。目前，北京新房庫存僅為6.2萬多套。“而且這其中很多事開發商無法銷售的，可成交的只有4?5萬套”，張大偉表示。

不過，庫存降低的情況除了北京等一線城市，在全國範圍內並不適用。世聯行的資料顯示，從2014年開始，9月份大部分城市的庫存攀升至2011年以來的最高點，目前除主要的一二線城市以外，大部分三四線城市庫存去化週期仍在高位；70個大中城市的新建住宅房價同比漲幅也從去年9月以來持續7個月呈現負增長。

這種情況使跟多人對全國市場下一步的上漲持謹慎態度。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，330新政利好改變不了年內大部分城市庫存較大的市場現狀，就市場指標來看，市場基本面並未好轉，起碼上半年大部分城市並沒有房價上漲的壓力。張宏偉還認為，由於這次政策主要是針對改善型需求，而換房過程需要2-3個月時間，到下半年新政對樓市的實際影響結果才能突顯。

無論如何，5月將是開發商必爭的時期。據亞豪機構統計資料顯示，5月北京樓市預計將有20個專案入市。網易財經獲悉，今年北京多數樓盤項目都將加大馬力，展開各種招數，在五一期間加緊蓄客賣房。因為CRIC研究中心的最新研報稱，雖然市場回暖已抬頭，但不意味所有項目都能夠迅速吸金，項目想要熱銷必須依靠產品，他們建議房企下一步把火力對準高端市場。

網易財經獲知，目前北京建委等部門在房地產項目的預售審批上一改以往節奏，放鬆了對價格的把控。目前，房企幾乎可以拿到他們申報的任何可被市場接受的價格，而在過去兩年，北京一直在限制預售價格。（網易財經 李芊）

4月27日，北京迎來了當月的第一場土地拍賣，結果經過139輪的激烈較量，首創以56.4億元配建6.05萬平方米自住型商品房的代價，拿下中關村永豐產業基地地塊，溢價率48.93%，平均樓面價為3.9萬元/平方米，其中住宅部分樓面價更是高達4.3萬元/平方米，超過了周邊商品房的在售價格。而當天出讓的另一宗位於豐台區的商用地塊，最終由深圳平安以50.4億元的底價摘得。

中原地產首席分析師張大偉稱，按照4.3萬元/平方米的樓面價計算，疊加建安、土地契稅、財務管理等成本，該專案的成本價已在7萬元/平方米—8萬元/平方米之間。如再考慮10%-20%的利潤，預計項目未來的售價將超過10萬/平方米，對於一個20層左右的高層項目來說，這一個售價無疑使得成為了又一個地王項目。

據悉，該區域內，目前市場中高端商品房售價在5萬元/平方米-6萬元/平方米，普通商品房在4萬元/平方米左右，二手房售價在3萬元/平方米—4萬元/平方米的區間。

實際上，房企對於住宅用地不予餘力的爭搶，很大一部分原因在於“僧多米少”的現狀。

根據今年4月初，北京市國土資源局公佈的2015年國有建設用地供應計畫顯示，北京今年的住宅用地供應計畫為1200公頃，其中商品住宅僅750公頃，較去年下降了25%。由於土地整理速度較慢，北京年年都無法完成土地供應計畫，因此業內預計，今年北京商品住宅用地只能完成50%到60%的土地供應計畫。

同時，中原地產市場研究部統計資料顯示，4月份以來，一線城市住宅土地成交樓面價達16917元/平方米，溢價率為63.7%，雙雙創下年內新高。而另一方面，今年一季度一線城市的土地供應僅相當於2014年的17%。

對此，有業內人士指出，隨著一線城市樓市的率先回暖以及土地供應的逐年減少，房企對於北上廣深宅地的爭搶將越來越激烈，樓面價接近或者超過在售房價已經成為一線城市土地市場的新常態。

上實發展（600748，收盤價15.12元）今日公告稱，公司擬以11.7元/股定增不超過5.13億股，募集資金不超過60億元，用於收購上投控股100%股權、龍創節能約42%股份、投資房地產項目等。

公告顯示，本次發行物件為上投資產、曹文龍、上銀基金、君證資本、中信證券、上海達甄、長城資產、藍巨產業及中融鼎新。其中，曹文龍擬以其持有的龍創節能918萬股和現金認購上實發展本次非公開發行的股票，其他特定投資者均以現金方式認購。《每日經濟新聞》記者注意到，上實發展本次定增的現金部分認購規模不超過58.6億元，其中34億元用於收購上投控股100%股權，3億元用於收購龍創節能42.3549%股權、19.6億元用於青島國際啤酒城改造專案二、三期工程，剩餘2億元現金用於對龍創節能增資償還銀行借款並補充流動資金。

值得注意的是，上投控股系上實發展關聯方上海上實的全資子公司，收購上投控股100%股權，是上實集團為履行避免同業競爭承諾而採取的房地產優勢資源整合措施。而龍創節能致力於提高建築的能源使用效率，為客戶提供合同能源管理、清潔能源、暖通空調設備、高效製冷供熱系統、分散式能源站、高效配電與儲能、樓宇自控系統、能源監測服務等綜合能源節能方案。


上實發展表示，公司通過和龍創節能建築智慧節能業務的結合、市場資源的共用，可產生協同效應，提高上市公司房地產業務的經濟附加值，進一步增強公司的盈利能力，提高股東回報。

此外，青島國際啤酒城改造專案二、三期工程將加快公司核心專案的開發和銷售，增加公司貨幣資金流入，增強公司資本規模，降低資產負債率，改善財務結構，減少償債風險，為後續債務融資提供空間和保障，也為公司的健康、穩定發展奠定堅實的基礎。在依託上實集團有力支持的基礎上，上實發展將通過引進能夠為公司提供發展動力的機構投資者，獲得多元化資源，助力公司未來的可持續發展。

在整體上市獲證監會有條件通過後，綠地在4月24日、4月27日分別投資了哈爾濱和濟南的三條地鐵線，預計總投資420億元。

綠地方面告訴《每日經濟新聞》記者，目前，公司地鐵投資已達1150億元，但這只是集團“大基建”戰略的第一階段。

對此，有業內人士認為，通過上市以資金換時間，給綠地的地鐵專案佈局，以及多元發展上提供了很大助力。綠地的地鐵投資，並不僅是延伸業務板塊，更為下一步金融業務擴展奠定基礎。

加速佈局“大基建”

4月23日，綠地借殼金豐投資（600606，SH）上市計畫獲證監會有條件通過。

一天后，綠地便與濟南市簽約投資120億元修建一條地鐵線路。4月27日，綠地又宣佈在哈爾濱分別投資200億元和100億元，修建地鐵6號線和9號線。

綠地方面告訴《每日經濟新聞》記者，上述三條地鐵的總投資預計達420億元。加上去年以來，綠地與南京、重慶、徐州簽約的三條軌道交通，公司已在中原地區、長江中下游區域、中西部核心地區、東北地區等國家重點引導發展區域的5大核心城市，投資建設6條重要地鐵專案的“大基建”佈局，預計總投資規模達到1150億元。

根據綠地集團總裁張玉良的計畫，綠地的地鐵業務將進入“爆發式的增長”，2015年將圍繞南寧、南昌、天津等區域中心城市，力爭短期內再簽約4~5個專案，未來則計畫發展50~100個地鐵專案。

“以後我們會是中國最大的地鐵投資公司。”張玉良曾在與中國北車總經理的談話中如此表示。

“實現借殼上市後，綠地將做強 一個 主業、推進 三大 戰略。”張玉良還明確表示。

“上市為綠地業務多元發展，提供資金方面的助力。”輝立證券分析師陳耕告訴《每日經濟新聞》記者，有更多資金，綠地才能在多元化的方向上摸索升級轉型。

助力保險業務拓展？

對於公司投資地鐵專案後的業務發展方向，張玉良曾多次表示，可以在開發、建設、運營地鐵的同時，通過運營地鐵車廂廣告等業務獲得收入。

記者瞭解到，涉足地鐵建設獲得的收益，還不僅限於此。

2014年上半年，借殼金豐投資方案披露後，綠地便在金融業務上顯現出加劇擴張的態勢。而“大金融”也是綠地三大戰略中，最受資本市場關注的板塊。

綠地方面也表示，計畫短期內促使金融產業達100億元規模，並成為公司新的利潤增長點。

據綠地金融投資控股集團（以下簡稱綠地金控）董事長、總裁耿靖透露，綠地金控的業務板塊分為以下幾類，一是成立小貸公司等類金融機構，二是設立各類交易平臺，三是基於集團的優勢打造財務管理產品，四是設立基金，而第五則是金融股權投資。“出於企業直接收購或控股金融機構的政策障礙考慮，綠地金控將優先收購保險公司。通過保險公司控股或參股其他證券公司或信託公司。”耿靖稱。據瞭解，綠地金控自去年已接觸了數十家內地保險公司，也在考慮收購歐洲的保險公司。“相對而言，險資傾向風險小的投資。從這個角度來看，收益穩定、風險較小的地鐵項目應該是好的選擇。”睿信致成管理諮詢董事總經理薛迥文告訴《每日經濟新聞》記者。

綠地方面也告訴記者，PPP模式（專案投融資+設計施工總承包+物業綜合開發+運營管理）能更好地實現“風險共擔、全程參與、權責清晰、分段平衡”，發揮各自優勢資源、降本增效。“目前國內的資金背景是 錢找專案 ，對於優質專案而言存在一定流動性過剩。綠地這樣的公司早就有意識加大地鐵投資佈局、發展金融業務等，通過多元化的資產佈局，來順應這樣的趨勢。”薛迥文直言。

　　時下的房地產調控政策已經回到2008年。比如，買房不限購，甚至還有財政補貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對結清購房貸款的家庭購買改善型二套住房執行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門檻，提高貸款限額；營業稅免征年限由5年改為2年等等。政策背後的實質還是通過房地產調控政策的放鬆來鼓勵民眾買房，從而穩定住房消費。

　　鬆綁調控的目的有兩個：一是在房地產市場相對低迷的情形下，將行政性調控手段回歸到市場化運行；二是政府希望以“穩樓市”來“穩增長”。

　　“穩增長”才能“穩就業”，自不必說，但還有更重要的。那就是，當前擺在中國經濟面前的現實問題是必須趕在人口老齡化到來之前跨越“中等收入陷阱”。具體目標就是要保持6%到7%的經濟增長，為中國經濟結構轉型和全面深化改革贏取時間和空間。

　　總體來看，今年樓市的寬鬆政策主要還是由鼓勵一套房剛需拓展到二套改善型需求，無論是房貸政策還是稅收政策的調整，都是為改善型需求提供最大的便利，堅持“穩定住房消費需求”的大方向還沒有改變。但是，這並不代表鼓勵投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，要視經濟未來的走勢而定，如果未來2到3個月中國經濟的宏觀層面繼續承壓，則樓市寬鬆政策將會進一步“發酵”。

　　首先是繼續釋放流動性。市場普遍預計我國已經進入降息降准週期，年內估計還會有2到3次降息，1到2次降准。不管是定向還是不定向，降息降准對樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進一步下調的空間已經不大，因為銀行在利差的約束下動力已顯不足。目前貸款基準利率為5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開之後，部分銀行5年期存款利率已經達到5.2%，打7折的話，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10%會逐漸取消。

　　其次是限購政策會進一步修正。目前還執行限購政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個城市了。三亞年內很可能會動搖，其他四個城市估計會小範圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購；下調非戶籍家庭購房繳稅和繳納社保的年限。對於其他三線以下小城市，有可能會允許外籍人士在國內買房，也會有越來越多的城市加入購房契稅返還或者直接財政補貼的隊伍。

　　再次是調整購房稅收政策。營業稅免征已經從5年改為2年，進一步下調的空間基本沒有了。暫停執行對非唯一住房徵收20%的個稅政策是焦點，即使繼續執行，也會不再按差額的20%徵收，而是按交易總額的1%簡易稅率徵收，這在年內是大概率事件。

　　最後，也是最重要的一個政策，就是國家住房銀行呼之欲出。關於國家住房銀行的發展模式，目前熱議的有兩種：一種是國家開發銀行的模式，即住房銀行通過發行金融債籌集資金，然後直接向購房者和開發商提供資金支持；另一種是類似美國的“兩房”模式，即住房銀行通過購買商業銀行的住房抵押貸款來支持個人住房市場(即個人住房貸款的資產證券化)。目前來看，實行“兩房”模式的概率更高。雖然國家住房銀行與美國的“兩房”在設立初衷和資金規模上有一定的區別，但其本質仍是給中低收入家庭融資買房，這一政策對未來住房消費的撬動作用不可估量。

　　首創以56.4億元拿下海澱永豐地塊，平均樓面價 39000元/平方米。中原地產首席分析師張大偉表示，地價再加上建安稅費財務管理成本，專案未來的成本價將達到7萬-8萬。如果考慮10%-20%的利潤，售價預期將在10萬以上。

　　4月北京土地市場終於“開閘”，首創以56.4億元拿下海澱永豐地塊，平均樓面價39000元/平方米。

　　海澱中關村永豐產業基地HD-0402-0030地塊F1地塊，起始價為37.87億元，總建築面積為208702平米。地塊將配建建築面積不少於7500平方米的公租房，政府回購價格為6500元/平米。地塊報價達到合理土地上限時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報22500元/平方米自住型商品住房的方式確定競得人。

　　昨日共有10家房企及聯合體參與拿地，分別是首鋼、天?、保利、首創、龍湖首開聯合體、中化方興華僑城聯合體、永同昌旭輝北辰聯合體、金地平安電建聯合體、中鐵建、遠洋招商聯合體。現場舉牌階段競爭激烈，僅用10分鐘，該地塊到達價格上限56.4億元。最終首創經過139輪以56.4億元配建6.05萬平米的自住房面積拿下該地塊，溢價率為48.9%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，地價再加上建安稅費財務管理成本，專案未來的成本價將達到7萬-8萬。如果考慮10%-20%的利潤，售價預期將在10萬以上。作為一個將建設成20層的高層住宅來說，該地塊的樓面價又是地王價格。

　　除了海澱地塊，昨日豐台區麗澤路E-01、E-05、E-06地塊C2商業金融用地也完成出讓，該地塊東至麗澤中一路，南至鳳凰嘴北路，西至金中都中路，北至豐台北路、豐台北路西延。地塊掛牌出讓起始價為人民幣50.4億，競價階梯為2500萬，但歷史報價者顯示唯有深圳平軒投資一家，最終，其毫無懸念地以底價順利成交。

　　4月來，一線城市住宅土地成交樓面價、溢價率均創紀錄，平均樓面價達到了15513元每平米，溢價率為62.3%。截至目前供應的土地宗數為147宗，環比同比均出現暴跌，而供應的土地價格卻環比同比明顯上漲。

　　在市場成交方面，全國主要54個城市成交量攀升。在4月20日至4月26日間合計住宅簽約套數達到62256套，環比漲幅達到了12.6%，其中漲幅最高的是一、二線城市，合計簽約住宅套數達到了10412套，4個一線城市成交量全面上漲，環比漲幅高達11.4%。記者 范輝

與其他投資者不同，中國的投資者往往更注重房地產的品質，而非價格。他們要的不是性價比最高的交易，而是最優質的資產。
去年安邦20億美元收購紐約華爾道夫酒店令不少國人感到驚訝，那中國人究竟在紐約買了多少樓？紐約地產服務公司Cushman&Wakefield的紐約投資銷售主席Bob Knakal預計，中國投資者將為紐約房地產市場帶來超過500億美元的投資。

越來越多的中國投資者選擇在紐約置業。開發商JDS Development的Michael Stern告訴美國商業網站the Street：“不管你信不信，中國人在過去的兩年內已經測試了市場。他們非常、非常的精於計算，這是一件好事。”

而與其他投資者不同，中國的投資者往往更注重房地產的品質，而非價格。

紐約房地產資訊網站Real Deal的編輯Amir Korangy表示：“他們要的不是性價比最高的交易，而是最優質的資產。如果你像中國的保險公司一樣，擁有無限量的現金，你可以以市場價格買下華爾道夫酒店。收益率大約在1.5%-2%之間，這低於市場收益。”

中國政府於2012年鼓勵對外投資，這使得中國在紐約的地產交易的興起。去年，對外投資的限制被進一步放寬，這帶來了交易的激增。

Knakal表示：“在過去的幾年裡，我們已經向56個國家的投資者出售不動產。其中中國投資者的數量最多。”

華爾街見聞網站此前提到，去年，中國安邦保險買下紐約地標性建築——華爾道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)。彭博社專欄作家William Pesek因此驚呼：“對於中國買家來說，首先是華爾道夫，接下來是全世界。”

William Pesek發文稱，這不禁令其回憶起日本上世紀80年代在發達國家資產市場瘋狂“掃貨”的情形。當年，日本人買下了加州卵石灘高爾夫球場、紐約洛克菲勒中心、雷諾瓦和畢卡索的傳世名作……

如今，日本人的“瘋狂購物”才過去沒多少年，中國人又撲了過來。然而，這卻引發了海外憂慮。William Pesek認為，中國人的海外資產購買潮可能更具破壞性，更令人不安。

William Pesek寫道：

部分問題包括美國針對中國的獨有政策。多年以來，美國都要求人民幣升值。而自從2008年9月以來，人民幣也升值了11.4%。顯然，更昂貴的人民幣意味著更廉價的美國產品，尤其是美國的房地產。大批中國人奔赴香港、溫哥華、紐約、悉尼買房置業，不但推升了當地房價，也導致當地居民對中國人的怨恨越來越多。

可是，匯率卻不是唯一的問題。日本人當年在美國大肆買樓反映出一種傲慢：高調的交易帶來的更多是公眾宣傳效應而非利潤。中國人比當年的日本人更加有錢，在政府主導下，中國希望主宰新的市場。

此外，中國人還認為，購買已有的海外資產要比自己創建一個世界級品牌容易得多。比如收購IBM個人電腦業務即是如此。

日本人在上世紀廣泛出擊四處購買美國資產令當時的美國議員們驚呼：日本將殖民美國。中國也可能讓人感覺在大舉進攻美國。

不用說，這不會輕易停止。而美國政界的擔憂已經阻止了商業交易的達成，比如中海油試圖在2005年收購美國老牌石油企業優尼科（Unocal Corporation），但最終未能如願。不過，包括華爾道夫酒店被收購在內的數樁商業收購案例成功獲批，更多此類並購案正在不可避免地獲得批准。

華盛頓必須抵制地方保護主義，儘管欠發達國家也存在的保護主義令人憎惡。但即便如此，現在也是時候詳細區分哪些公司可以被批准購買美國資產，而哪些公司需要拒絕，以及理由是什麼。那也將包括對“國家安全”和“國家利益”給出更為準確的定義，以此確保劃分標準的合法性。美國也應當要求海外出資方提供關於國外資金來源的更多細節。

然而，無論愛或不愛，中國的對外擴張終將觸及美國的所有領域。美國準備好了嗎？我沒看到任何證據能表明美國可以說YES。

外電引述消息稱，佳兆業（01638）主席郭英成去年向集團第二大股東生命人壽出售國民信託的交易，銀監會正調查有否違反法規，最終可能會否決有關交易。

疑涉違規 交易或拉倒

佳兆業在去年10月傳出主席郭英成被捕及失去聯絡，及後陷入「鎖盤」風波，至今年4月正式出現債務違約。上述交易在郭英成出事前進行，郭英成於去年中以約30億元人民幣收購了國民信託，他透過4間公司持有大部分國民信託股份，並已將其中3間公司的擁有權轉讓予生命人壽的董事長張峻或者其他管理人員。

彭博引述知情人士稱，郭英成沒有通知銀監會有關上述交易。另外，交易亦違反信託出資人至少要持有信託3年的規定。報道稱，銀監會最終可以否決是次交易。根據銀監會規定，境內非金融機構作為信託公司出資人，要承諾3年內不轉讓所持有的信託公司股權。

據報，滙豐銀行對該次交易同樣存有疑慮。滙豐與國民信託設有聯營公司滙豐人壽保險有限公司，原本滙豐及國民信託各持股50%股份，但現時意味作為滙豐競爭對手的生命人壽等亦持有聯營公司的股份。

BOTANICA BAY賣9292萬 大嶼山最貴

環球量寬持續，資金逐漸流入本港，加上股市形勢大好，帶動豪宅升溫，信置（00083）發展的大嶼山南BOTANICA BAY經兩度招標後，昨天終錄得首宗成交，項目19號屋折實以9292萬元售出，單一物業計成交價貴絕大嶼山，折合實呎2.4萬元亦將成為區內新指標。各大發展商旗下豪宅新盤紛加快推售，?隆地產（00101）部署標售跑馬地藍塘道項目，太古地產（01972）東半山超級豪宅傲璇（OPUS HONG KONG）亦增優惠，在下周發售6伙。

恆隆藍塘道項目料招標

BOTANICA BAY原定於明天截標的19號獨立屋，洋房實用3860方呎，附設5232方呎花園及私人泳池，市場消息指出，買家為本地家族，賬面以1.09億元購入，實呎達2.8萬元，計算15%稅務回贈後，折實售價約9292萬元，創大嶼山單一成交額新高，實呎造價則仍由2012年愉景灣朝暉徑單號屋造出的2.67萬元所保持。項目位於大嶼山南，即長沙長富街，地皮於2007年以4.82億元投得，合共提供16座洋房；同區由太古地產發展的WHITESANDS洋房項目，亦部署下半年推售，是次信置首錄成交，勢成為區內新指標。

同系大埔天賦海灣亦加推單位，信置營業部聯席董事田兆源表示，樓盤重推至今累售68伙，套現逾10億元，買家以換樓客為主，加上日後大單位供應有限，料對大單位需求有支持。

此外，港島多個豪宅項目亦有新動作。恆隆地產執行董事及首席財務總監何孝昌表示，跑馬地藍塘道23至39號豪宅項目設有18座洋房，實用面積4571至4599方呎，集團傾向以招標形式出售，現階段無意保留單位收租。項目已屆現樓，發展商在現樓打造兩座示範屋，目前供VIP預約參觀。何孝昌表示，豪宅地供應有限，區內全新物業亦不多，認為項目屬可遇不可求，並相信樓市會平穩發展。

恆隆地產集團傳訊助理董事關則輝指出，同系尖沙咀九龍站君臨天下尚餘4伙，大角咀浪澄灣則有708伙，將因應市況推售。他預期，豪宅市場不會因加息等因素造成太大的波動，加息幅度亦料有限，由於本港住宅供應不算多，料樓價可健康發展。

傲璇加推6伙下周應市

超豪宅頻獲追捧，太地東半山傲璇昨日亦加推6伙於下周一發售，包括3伙連租約單位，首4名買家購入1伙可額外獲4.25%折扣，購入2伙折扣為7.25%，變相減價發售。

除一手物業以外，二手豪宅亦趁勢推出市場，第一太平戴維斯表示，淺水灣道56號單號屋及薄扶林美景臺一個相連單位，分別獲業主委託獨家代理，前者實用面積3462方呎，建議售價1.68億元；後者實用面積為4622平方呎，意向價1.18億元。

美聯助理營業董事方富義表示，由於股市向好，多國都有量寛措施，資金流入本港，有利豪宅成交，估計洋房需求持續，尤其是洋房長期供求失衡的山頂南區，後市可看高一線。

元朗將軍澳九龍城佔46% 今明2年高峰

政府積極推地，未來7年將有9.2萬伙私樓陸續落成，集中元朗、將軍澳及九龍城3區，佔整體供應量46%，當中今明兩年供應將達高峰期。

私樓供應成為主導樓市走勢的主要因素之一，本報根據賣地條款及發展商提供的新樓落成日期作統計，發現直至2021年，7年間新樓供應共9.16萬伙，平均每年約1.3萬伙，較過去5年平均1.1萬伙多出15%，顯示整體供應呈增加趨勢。

各區之中以元朗、西貢（包括將軍澳）及九龍城供應最多，合共佔整體供應量的46%，涉4.17萬伙。

元朗逾15項目 共1.55萬戶

屬於供應量最多的元朗，擁有逾15個項目將落成，合共1.55萬伙，佔整體供應量17%，單是今明兩年已經有近6,800伙落成，屬於供應高峰期，預計今年將有不少樓花推出，而2021年區內落成量更將達5,610伙，有機會打破區內供應新高。

由新地（00016）控制區內7成單位供應，包括Grand YOHO Development（共2,508伙）、錦田沙埔峻巒（涉逾3,000伙）以及天水圍112、115區（共4,112伙）等，相信發展商將調節推盤步伐，以應對同區長實、華懋及嘉華（00173）等對手。

值得一提的是，政府近年在元朗區內開設不少新的發展區，例如元朗南及錦田南等，預計會在2021年後續陸推出，為區內供應「接力」。

至於另一供應庫的西貢區方面，佔整體供應量16.5%，未來幾年累積落成量達1.5萬伙，平均每年有逾2,000伙落成，當中明年屬於高峰期，接近5,000伙即將落成，創逾10年新高。

將軍澳南12盤 涉8100伙

區內供應最主要來將軍澳，當中將軍澳南12個項目將會在5年內落成，涉及逾8,100伙，由於分散在7間不同發展商手上，相信推盤競爭將會相當激烈，而日出康城4期等項目則將於2020年及2021年落成。

受惠於政府批出多幅啟德住宅地，令九龍城區未來落成量將增加至1.1萬伙，屬於未來供應最多的地區之一，亦是市區供應最多的地區。

不過，值得一提的是，未來新樓供應並不平均，當中2017至2020年，4年間落成量僅4.3萬伙，平均每年只有1.1萬伙，反而在2021年急增至1.5萬伙。

事實上，由於政府過去幾年推出多個大型鐵路項目，如新世界（00017）馬鐵大圍站（涉及2,900伙）、新地輕鐵天榮站（涉及1,500伙）等，發展年期長達7至8年，導致中長期供應並不平均。

《一手住宅物業銷售條例》實施兩年，新盤明顯已習慣新例內容。分析顯示，過去一年(去年5月至今年4月27日為止)共錄16,701宗一手私樓註冊個案，按年大幅回升約52.5%，登記總額更高達1,791.6億元，較前一年約1,051.5億元更高出70.4%，創有紀錄以來最高。

劉嘉輝：適應新例拾推盤步伐

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，條例實施初期，因發展商一度未適應條例而減慢推盤，雖然其後重拾推盤步伐，並提供優惠作招徠，可惜仍未能全面收復失地。翻查前年的紀錄，若以每年5月至翌年4月計算，綜合土地註冊處資料，在不包括一手公營房屋之下，2013年5月至2014年4月的一手私樓註冊登記數字錄10,954宗，按年減少約15.6%。

不過，其後一手私樓註冊登記宗數大幅回升。除了因發展商已適應新條例外，未來供應勢增下，加快發展商推盤步伐，在定價上貼近甚至低於同區二手市場之餘，並且提供優惠，成功吸引市場購買力，樓市焦點集中新盤，帶動過去一年一手私人住宅註冊宗數顯著增加，當中涉及的金額更創紀錄新高。

展望來年，上周五運房局公布未來3年至4年一手私人住宅供應升至7.8萬個單位的紀錄新高，而當中已批出土地可隨時動工(熟地)項目亦升至2.1萬伙的歷來最多。相信隨?上述2.1萬個熟地單位陸續施工，由於政府已延長預售樓花期至30個月，將為市場供應加快帶來補給。在發展商持續積極推盤下，再配合新盤提供優惠，相信來年一手買賣宗數有機會進一步上升。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦指出，一手條例生效初期新盤買賣曾一度下跌，由2013年第一季的2,858宗，下跌逾四成至2013年第二季的1,458宗。經過兩個季度適應期之後，一手買賣明顯由低位回升。2013年第四季至2015年第一季，共六個季度，平均每季錄得約4,000宗一手登記，較2013年第二季及2013年第三季約1,500宗，顯著上升1.67倍。

五一黃金周即將來臨，各大發展商爭相推盤吸客。長實於大埔嵐山I期將於周五（5月1日）以先到先得推售5個4房單位，買家可享包括最高13%折扣的多重優惠。中國海外昨日公布盡推土瓜灣喜點餘下112伙，連同首批單位於周日（5月3日）上午推售，合共164伙。至於信置等於大埔天賦海灣(一期)於周六（5月2日）上午即場登記並抽籤推售第15座共19伙。

長實營業經理楊桂玲昨表示，嵐山I期於周五推售的5個4房單位，折實售價由823.4萬元起，呎價8,835元起。買家可享「親尚+親」的四大優惠，當中包括高達售價13%總折扣、16萬元售價折扣及車位優先認購權，同時可以優惠價認購開放式單位，指定開放式單位折實售價約150餘萬元起。


嵐山開放式戶陸續租出


她說，嵐山I期上月開始收樓入伙，至今已有逾90%業主收樓，過去兩周市場共錄約10宗開放式單位二手租務成交。根據代理表示，近期一宗實用面積177方呎開放式單位，以月租7,500元租出，呎租高達42元，回報率高達6厘。大埔嵐山第I、II期至今累售1,269個單位，套現逾73億元，僅餘約80伙未售。


喜點累計收票超額18.5倍


其他新盤方面，消息指，喜點至昨晚累收逾3,200 票， 以首批連加推共164伙計，超額登記18.5倍。中國海外地產董事總經理游偉光昨表示，喜點於上周公布首批56伙（當中4伙擬撥與重建戶）價單後，反應熱烈，因此在昨日加推112伙，售價由390萬元至723.5萬元，最高折扣12%，連同首張價單中的52伙，合共164伙於5月3日開售。是次單位於5月1日截票，5月2日抽籤，5月3日推售。


天賦海灣19伙周六重推


豪宅新盤市況交投暢旺，信置等於大埔天賦海灣(一期)於一手銷售新例後重推，年初至今共沽68伙，套現逾10億元，平均每伙售價近1,500萬元。信置營業部聯席董事田兆源昨表示，由於天賦海灣(一期)重推後反應熱烈，於本周六推售第15座共19伙。根據價單顯示，此19伙的實用面積由1,385方呎至1,566方呎，售價由1,664.8萬元至2,680.3萬元，折扣優惠由11.5%至12.5%。田氏又指，項目買家以換樓客為主，可見市場對大單位需求有支持，加上預計日後大單位供應有限，故吸引用家入市。

傲旋6單位放售 最平3.8億

此外，太古地產昨公布於下周一以先到先得方式推售山頂傲旋(OPUS)6個單位，包括複式B、2、5、6、7及12樓，實用面積由4,819方呎至5,444方呎，售價由3.85億元至5.2億元，呎價由74,815元至99,606元，當中5樓、7樓及12樓連租約出售，而複式B及12樓的呎價分別達95,518元及99,606元，有望挑戰亞洲分層住宅呎價新高，購買一個單位可獲4.25%折扣，買兩個單位可獲7.5%折扣。


有消息指，信置於大嶼山長沙Botanica Bay 19號屋以招標形式售出，售價1.093億元，實用面積3,860方呎，呎價28,320元。發展商提供15%買家印花稅現金回贈，折實售9,291.9萬元，呎價24,072元，買家為本地家族。


根據一手住宅銷售網頁顯示，太古地產於西摩道蔚然昨以折實價4,944.6萬元售出51樓C室，實用面積1,296方呎，呎價38,153元。該盤只餘下50樓B連租約單位未售出。

華爾街日報報導，房地產經紀商仲量聯行（JLL）報告顯示，谷歌等矽谷科技業總部所在的山景市（Mountain View），今年首季空屋率僅為1.9％，創下2001年以來的新低，且辦公空間租金更飆漲至每平方英尺90.96美元，已較2011年底揚升一倍，且追上曼哈頓商業大樓的租金水準。

城市規畫智庫SPUR執行長麥卡夫（Gabriel Metcalf）認為，矽谷地區經濟已過度發展，經濟變遷的速度高過於社區改革。

山景市社區發展主管津田（Randy Tsuda）指出，通勤族的湧入導致當地居民生活不便，該市的生活品質正在退讓中，矽谷地區的交通、運輸問題令人頭疼。

另外仲量聯行數據還指出，位於西北部，且長久以來為創投基金、頂尖新創公司總部的帕羅奧多市（Palo Alto），辦公空間租金更飆漲至每平方英尺97.57美元。

該市關於經濟與社區發展間的衝突，近來亦日益升高。市議會3月底時甫通過一項法案，規定於該市3大商業區中，每年辦公空間開發上限僅能達到5萬平方英尺，此舉引發諸多科技公司抗議。

上述情形亦發生於蘋果總部所在地的古柏迪諾市（Cupertino）以及舊金山市。

不過，聖塔克拉拉（Santa Clara）與聖荷西（San Jose）等南部城市之情況則相對緩和，主因為企業主認為南部城市與舊金山間的通勤時間太長，而舊金山已逐漸發展為年輕員工的居住城市。

部分科技公司為減輕當地居民的不滿，轉而提供包括建造公園、改善交通等社區計畫。例如谷歌向當地政府提出，將會協助建設新警局、提供社區接送服務，及當地貓頭鷹生態維護等計畫，以作為商業開發之條件。

北京時間4月28日晚間消息，周二公佈的標普/凱斯席勒20大城市房價指數報告表明，美國2月份的房屋價格上漲0.5%。16個城市的房價上漲，其中舊金山與丹佛的漲幅最大。與此同時，克利夫蘭的房價下跌了1%，為最大跌幅。

經過季節性因素調整之后的2月份房屋價格上漲0.9%，與1月份漲幅持平。對比2014年2月份，今年2月份的20大城市房價同比上漲了5%，為半年來的最大同比漲幅。

標普道瓊斯指數委員會主席大衛-布利策(David Blitzer)在聲明中表示：“房屋價格持續上漲，漲幅超過了通貨膨脹率和工資漲幅。”

接受道瓊斯新聞調查的經濟學家平均預期2月份的房價指數將同比增長4.8%。2月份的房價較之2006年的最高值大約低16%。

《巴倫周刊》最新一期封面文章稱，美國房價已接近歷史高點，但增長勢頭減緩，不可能再現過去三年的繁榮。個鐘原因有居民收入增長乏力和美國人的住房夢發生變化，在職業不穩定的情況下寧願租房。

美國房價已連漲三年，勢頭有所減緩，不過再增長一兩年沒有問題。

美國經濟增長若干指標呈現加速態勢，但三年來不斷復甦的住房市場卻顯示出放慢跡象。

全美房地經紀人協會(NAR)跟蹤的數據顯示，就業增長強勁、失業率下降、超低抵押貸款利率及令人欣慰的消費者信心數據都不能夠提高每月二手房銷量。最近幾個月二手房銷量按年率計均不及之前五百萬套左右的水平，大多數專家對此深感意外。

美國房價繼續向2006年的高峰攀升，但是增長過程既不會很容易也不會是直線上升。

當然，從金融危機的最低谷開始顯著增長之后勢頭減弱是可以預料的，那時全國房價下跌35%，房地市值縮水近八萬億美元。2012-2014年全美房價年增速分別為8%、11%和5%，與本刊每年對房價增速的預測相差無幾。比如達拉斯和丹佛，銷量上升推動房價回到2006年的水平。標普/凱斯-希勒的數據顯示，波士頓、波特蘭、舊金山等其他市場的房價距歷史高點僅一步之遙。

包括穆迪首席經濟學家贊迪(Mark Zandi)、NAR首席經濟學家勞倫斯-雲(Lawrence Yun)在內的各房地專家預計美國房價仍將繼續強勁增長--雖然今明兩年增速可能只有4%左右。這一增幅與同期美國經濟增速和平均工資增速預期更為一致。

美國大城市(不包括外圍較窮的藍領工人縣和郊區)房價堅挺推動近年來全國房價強勁增長。另一家房地市場監測公司Local Market Monitor比標普/凱斯-希勒的預測更樂觀，其預期考慮了地區收入、就業數據、就業/人口增長和住房營建許可。公司創始人文澤爾(Ingo Winzer)表示，舊金山、達拉斯、休斯頓和丹佛的房價已經到達歷史最高點，檀香山、納什維爾、鹽湖城、波特蘭、西雅圖也接近或處於歷史高點。

本刊認為4%是今后兩年房價增速的合理預期，尤其是考慮到經濟、房價數據的奇怪背離可能會阻止房價迅速增長。雖然經濟增速逐漸提高和房地市場逐漸放緩不可能對今后兩年的房價馬上造成顯著影響，但這已足以令人懷疑：一個更加重要的長期轉變趨勢是否正在形成。

至於更遠一些的2017-2019年房價，美銀美林抵押支持證券策略師弗拉納根(Chris Flanagan)預計屆時可能會開始下跌，因為那時買房人的可支配收入增速放緩，專業投資者的投機性購買已必然結束。

其他須關注的因素有住房開工量。商務部數據顯示，住房開工量處於2007年美國房地泡沫破滅以來低位，從2004到2006年的每年兩百多萬套降自2009年的大約50萬套。之后雖然有所反彈，但並沒有超過一百萬關口多少，雖然僅僅人口增長和移民似乎就需要至少新建140萬套住房。住房開工量復甦很大一部分由主要用於出租的多戶住宅而非獨棟住宅推動。事實上一年的多戶住宅營建大約為35萬套，已經達到房地泡沫破裂前的水平。[NT:PAGE=$]

標普道瓊斯指數委員會主席、無比重要的標普/凱斯-希勒房價指數發布人布利策(David Blitzer)表示，毫無疑問房地產市場復甦勢頭開始減緩，過去當住房開工量為目前一百萬套的水平時，經濟總是處於衰退狀態。

顯然，美國今日經濟並未衰退。布利策接著說，人們懷疑美國人對住房的態度--即在郊區買一套白色籬笆環繞的住房夢如今是否發生改變。

房地數據分析公司CoreLogic的研究人員估計，截至今年二月，全美26個州和哥倫比亞特區房價距歷史高點不到10%，紐約、北達科他、俄克拉荷馬、懷俄明、德克薩斯和科羅拉多州已創歷史新高。不過與房價恢復同樣顯著的是，住房市場復甦步伐放緩的跡象同樣明顯。

有一種理論認為，收入不平等擴大使得千禧一代(1982-2000年間出生者)不能像父輩或祖輩那樣給房地市場加油。他們是潛在購房人最多的一代，但大部分被排斥在住房市場之外，因為他們身負大學貸款，收入拮据與人合租或仍與父母同住而不是組建新家庭。

即使付得起首付，首次購房人的選擇也不多。金融服務公司Sterne Agee的房地市場分析師麥坎尼斯(Jay McCanless)表示，自從房地產泡沫破滅以來，新建商品房主要集中在改善性住房或者豪宅，針對首次購房人的房產較少。商務部的最新數據也證實了這點，二月份新屋售價中位數為27.5萬美元，二手房為20.3萬美元。

在二手房市場，首次購房人的選擇也不多。止贖或還貸末期違約的情況不如前幾年多--這種多余庫存已經被投機的私募基金消化。此外Zillow的最新報告稱，如果把房價分為高中低三個等級，售價最低的等級中有27%房子為負資產(貸款額超過房價)，業主不願買賣。

結果在二手房市場中首次購房人的比例降至28%，而正常的歷史水平為40%。沒有強大的首次購房大軍，整個住房生態系統就沒有活力。而且由於首次購房者數量不夠，其他人沒辦法賣小買大，改善性住房買賣活動萎靡不振。

抵押貸款持續緊張也將使得日后房價增速放緩。最近幾個月政府的確設法鼓勵對首次購房人增加貸款，比如對於信用良好的兩房貸款擔保首次購房人，首付款比例要求已從20%降到了只有3%。

然而銀行並未怎麼放鬆對購房人和小開發商的貸款標準，而后者在過去為首次購房人新建很多住房。但誰又能責怪他們呢？贊迪估計，由於抵押貸款回購、政府款與不良抵押貸款訴訟造成的法律成本，銀行因房地產泡沫破滅遭受1500億美元的巨額損失。

買不起房產將越來越成為問題。過去三年新房和二手房房價增速一直超過美國平均收入增速，從而實際上將多購房人拒之門外。近年來租金也不斷飛漲，全國年增速超過3%，舊金山、曼哈頓、布魯克林等熱門地區超過7%。[NT:PAGE=$]

不過對很多人來，即使考慮到抵押貸款利息和房稅扣減所帶來的稅收優惠，租房仍然是更好的選擇。助理首席經濟學家卡特稱，與房地產市場比較正常的20世紀90年代相比，租售比顯示房價仍然虛高約30%。

在美聯儲可能於下半年將短期利率正常化之后，抵押貸款利率將不可避免地上升，這也是造成買不起房產的一個因素。贊迪預計，抵押貸款利率到2017年很可能將超過目前30年期固定收益利率3.7%兩個百分點。

除非顯著加大新屋建設，否則很多潛在購房人將因價格過高而被市場拒之門外。NAR的數據顯示，獨棟新屋住宅年建築量約為50萬，與每年五百萬套的獨棟二手房、聯排房、公寓銷量相形見絀。盡管如此，如果不加大新屋建設，二手房未售庫存仍將有限。

只有當存量房業主賣舊買新，或將其住房掛牌銷售而自己租房時庫存才會增加。如果他們買的也是二手房，那麼庫存將不會變化。NAR最近一個月的月度報告顯示，按照當前銷售速度，庫存去化周期為不健康的十點六個月。至少六個月才是健康的庫存水平。

盡管今后三年很多大城市房價累計漲幅有望超過20%，很多觀察家發現美國人對買房的態度發生了長期變化。政府最新報告也許顯示了這一苗頭：全國1.2億家庭的住房擁有率低至64%的20年低點，超過1/3的家庭租房。住房擁有率最高的是2004年房地產泡沫期間的69.4%，當時任何美國人只要想貸款都能貸，沒有人問你凈資或收入多少。從那以后租房市場增加了800萬家庭，擁有房產的家庭則減少了200萬。

當然這種轉變有很多是迫不得已。房產止贖的家庭出租房外別無選擇。然而並非所有租房客都付不起20%的首付款和承擔抵押貸款。選擇租房是選擇一種生活方式。通過租房，很多千禧一代或空巢家庭能方便地搬到自己想去的城市。

芝加哥房地巨頭澤爾(Sam Zell)很早就大賭美國租房市場。1993年他的房地投資信托Equity Residential (EQR)上市時他便在多個郊區擁有花園式公寓綜合體。不過在接下來的20年中，他轉向市中心的公寓建築投資，以順應年輕專業人士從郊區搬到大城市明亮環境的趨勢。如今該信托在波士頓、邁阿密、紐約、華盛頓、舊金山和西雅圖擁有四百多棟公寓大樓，可出租十多萬套。

如今40歲以下美國人的美國夢不再像過去那樣迫切希望在郊區擁有住房，他們更加看重城市生活便利性--住在城市上下班時間短、文化娛樂設施近在咫尺。隨無論是郊區還是中心城市的房稅大增，租房變得劃算。此外各城市私立學校激增減少了有學齡孩子家庭遷居郊區的必要性。

全球房地投資公司Colony Capital委託人康佛提(Louis Conforti)，在年輕美國人中發生的風氣變化推動他們租房。正如很多人覺得敲敲電腦就可招來一堆車為何還傻傻的去買車一樣，在不知道在何處工作五年的情況下，為何要節衣縮食攢首付而不去租房。

某種意義上他是在現身說法。Colony Capital和百仕通一樣在經濟蕭條期間大肆買入止贖房用於出租。如今該公司在鳳凰城、拉斯維加斯、亞特蘭大和丹佛已有兩萬多套住房，從中獲得了強勁收益。

鮮有分析師如耶魯經濟學家、諾貝爾經濟學獲獎獲得者希勒(Robert Shiller)對房地市場的理解一針見血。他是凱斯-房價指數聯合編撰人，對美國國內外房價進行了廣泛的學術研究。最近他接受本刊電話採訪時對美國的住房夢前景表示擔憂。

首先，房地產泡沫期間很多買家被忽悠，誤以為住房是像股票或債券那樣的資產。顯然事實並非如此。住房是不斷貶值的消費品--雖然其貶值速度比汽車要慢得多，需要大量維護開支以保持價值。事實上人們最多只能指望長期房價貶值速度與通脹相當。1890-1990年的美國房價研究顯示正是如此。實際上希勒發現，百年間房價年增速超過通脹十個基點。

作為一位行為經濟學家，希勒很看重自己所進行的美國人住房擁有態度年度調查。這些調查顯示人們越來越感到焦慮。美國人不再期望住房價值每年大增。希勒從調查反饋中推斷，很多人不願負擔住房所要求的長期義務。人們顯然為由於全球化和計算機化造成的職業不穩定所困。我們生活在一個先發優勢的世界，經濟領域是贏家通吃，人們對此頗為不安。

房價未來走勢對美國有重要意義。

美聯儲數據顯示，截至2014年年末，美國人凈資產83萬億美元中23萬億為房地產，房價影響各個收入群體。今后一兩年住房價值很可能繼續攀升，但長期前景卻很難。

當全球因資金狂潮造成全球各大城市房價飆升，日本因為失落25年，全球城市排名第4的東京房價價格與其它先進城市相比，足足便宜一半以上。為何東京房價如此低落？

在日本建築界長達25年的FREESIA集團會長佐佐木先生27日來台時表示，一方面是日本經濟成長停滯，另一方面則是日本政局不穩所造成，不過，他相信日本首相安倍的經濟政策與2020奧運籌辦將有助於未來日本經濟及房價穩健成長。

佐佐木回憶，25年前的東京是全世界房價最貴的城市，如今，東京房價是其它先進城市的一半，但出租報酬卻遠高於其它城市，平均有5％∼6％的年化報酬，從經濟效益而言，投資東京房產比投資其它先進城市，效益約多出近3倍。

佐佐木說，近20年來，許多日本人因為在日本本地賺到錢後，由於低利率影響，讓這些富裕日本人將資金往外移，並大量到海外發展，造成日本房地產不升反跌。也因為長達20年房產不漲的趨勢，讓日本人更不敢投資房地產，造成房價停滯。

佐佐木觀察，去年東京都內買賣交易數是整體的20％，加上東京奧運會會場集中在被稱為東京灣的Bay Area區域，在2020年之前，這個區域將是日本政府投入重大基礎建設所在，尤其通過交通系統的整建與串連，將會是可期具成長潛力區域。