房市降價買方「無感」，建商為挽回人潮，提早在4月就開打新一波的壓低自備款肉搏戰，「撩落去」吸引客戶上門；惟買方觀望房價下跌的心態未減，使得4月房市顯得「春寒料峭」。

住展雜誌昨（7）日最新公布的104年4月「住展風向球」，勉強守住黃藍燈；總分回落至32.3分，比3月份又小跌0.9分。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，在六大觀察指標中，預售案量和廣告量分數連袂上揚，成交組數持平，但成屋案量、議價率和來客組數卻走弱，把總分往下拉。

何世昌分析，現在的房市，是促銷有感、但降價「無感」，所以買方信心未回籠，成交量還是沒太大起色。何世昌表示，建商為了強化廣告力道，廣告策略訴求已開打「肉搏戰」，去年有些建商祭出預售屋訂簽開壓到10％，甚至10％以下，已經是一大殺招；進入2015年之後，儼然變成「參戰」的基本門檻，例如：「簽約送出國旅遊」、「結構工程期０付款」、施工工程期延長到4、5年的優惠促銷案例，正逐漸增加。甚至還有建商強打「月付款」，方興未艾，且月付款額度有越壓越低的跡象。

有些銷售中新成屋案，則大打低自備，買方自備款不足的差額則由建商貸借墊，或訴求「簽約送全屋裝潢」、家電等，若買方不要業者附贈設備則可折抵房價。此外，強打廣告戶的新案也明顯增加，顯示促銷戰已開打。

據悉，部份建商已配合買方出價的意願增加，使4月整體議價率拉大，比3月擴大約1％。住展風向球的議價率分數，4月份因此跌至4.44，創下2008年全球金融海嘯以來該項指標的新低分。

何世昌表示，議價率擴大1％，其實並不多，因為大多數新案寧願打促銷戰，也不願進行價格戰，所以議價率很難大幅增加。

繼長虹建設、寶佳機構、興富發建設陸續祭出優惠的付款方案之後，宏盛建設最近祭出「住你幸福專案」，旗下3案提供結構工程0付款 ，愛山林建設本周也立刻跟進，針對旗下3案也祭出「成屋預售化專案」，加入壓低付款門檻行列，積極搶客。

房價沒有明顯下跌，可是建商針對餘屋，自備款門檻最近已經開始愈壓愈低，儼然重返民國87年上波房地產景氣低迷時期的優惠付款浪潮；不過，這一波優惠付款方案，和往年卻大相逕庭，往年是以首購族為訴求，壓低自備款，以朝向「金字塔底部」挖掘客戶，幾十萬元就可交屋入住，可是現在的優惠付款專案，幾乎都是針對中高總價、2房甚至是3?4房的新成屋，向高資產族群、或換屋族招手。

以宏盛建設來說，最新推出的「住你幸福專案」，是針對台北市北投「得意山莊」、新北市淡海「宏盛水悅」、新莊副都心「宏盛至達」3案，提供客戶結構工程0付款、交屋後2年還可輕鬆付。

甲山林機構除了配合日前正式祭出「創辦35周年慶購屋回饋專案」的興富發建設，推出代銷案新北市林口「國家一號院」，提供399萬元交屋，訴求首創「住大戶輕鬆付」，以及淡水「豐悅城」95萬元自備款交屋等之外，本周起甲山林機構的愛山林建設開發公司自建案，也正式推出「成屋預售化專案」。挑選出愛山林建設開發公司3筆大戶的新案，提供低自備款、高額貸款的優惠付款條件，吸引換屋族和置產客進駐。

其中位於信義區福德路的「豐藝」，90坪房型，總價要上億元，「水立方」總價也動輒上億元，愛山林首創提供首付999萬元即可交屋進駐的條件，搭配銀行貸款、以及3年自備款優惠付款方案，讓客戶可以彈性進行資金調度。

甲山林廣告、愛山林建設開發副總經理徐永仁表示，根據央行發布的限貸令，台北市總價7,000萬元以上、或第3戶以上，限貸50％銀行貸款，新北市特定區域第2戶以上限貸60％銀行貸款，第3戶以上、總價6,000萬元以上，限貸50％。

為刺激房市，建商紛打起促銷戰，除目前看到的低自備方案、送家電及送全屋裝潢外，更傳出林口某成屋建案打出「購屋免契稅」，以及第一年建商幫忙付房屋稅及地價稅，相當於直接降價近一成。

訂簽開 下殺至不用1成
住展雜誌企研室經理何世昌分析，新建案買氣未見起色，目前已進入銷售肉搏戰，部分預售屋建案從去年便祭出購屋的訂簽開（訂金、簽約金及開工）只需一成、少數建案甚至下殺到訂簽開不用一成，此種促銷模式已成為現今建案促銷的基本門檻。

至於，目前建案常用的促銷方案，包括簽約送出國旅遊、工程期零付款、施工工程期延長到4-5年的建案正逐漸增加，更有強打「月付款」的建案，且月付款額度有愈壓愈低的跡象。

新成屋則大打低自備，買方自備款不足的差額則由業者公司貸借墊，或者訴求簽約送全屋裝潢、送多項家電，若買方不要業者附贈設備則可折抵房價。此外，強打廣告戶的新建案也明顯增加，顯示業者為了刺激銷售，態度已放軟許多。
何世昌指出，上述是在房市買氣低迷時常見的促銷手法，近期更曾看過有個案打出「買屋免2-3年管理費」，至於，目前看過最直接的促銷方案要屬林口某建案，直接打出「購屋免契稅」以及第一年建商幫忙付房屋稅及地價稅，其實是將優惠回饋在建案價格，相當於變相降價。

何世昌表示，隨著房屋稅5月開始繳納，拖累北市房市的囤房稅已經利空鈍化，市場將會慢慢習慣房屋稅新制，所以北市5月買氣可望慢慢回籠。倘若買氣最弱的台北市能夠回穩，那麼北台灣5月房市將會更好，5月風向球總分應會止跌回升。

行政院會2015年5月7日決議通過財政部所擬土地稅法第31條之1條文修正草案通過財政部、內政部分別擬具的「土地稅法」及「平均地權條例」部分條文修正草案，將送請立法院審議。

該兩修正草案修正要點如下：
一、以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。(土地稅法修正條文第31條之1第3項；平均地權條例修正條文第38條之1第3項)

二、委託人如有藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，無前項規定之適用。(土地稅法修正條文第31條之1第4項；平均地權條例修正條文第38條之1第4項)

三、上開自益信託土地，受益人死亡後，受託人支付之相關土地改良費用及地價稅者亦得減除或抵繳(土地稅法修正條文第31條之1第5項後段；平均地權條例修正條文第38條之1第5項後段)；另對於尚未核課或尚未核課確定案件，適用修正後之規定。(土地稅法修正條文第31條之1第6項；平均地權條例修正條文第38條之1第4項第6項)

財政部說明，考量土地所有權人以自有土地交付信託，且享有全部信託利益者，其信託利益(含本金及孳息)仍全部歸屬原土地所有權人，該土地交付信託後，原土地所有權人所享有之土地權益，實質上未變動，不因信託成立而有不同，原土地所有權人倘於信託關係存續中死亡，其信託利益之權利未領受部分即納入遺產稅課徵範圍。

惟於該信託土地再移轉時卻無法比照繼承土地，以受益人死亡日當期之公告土地現值為原地價，稅負較未交付信託之繼承土地為重。基於租稅合理及公平，爰擬具土地稅法第31條之1條文修正草案，明定自益信託之土地比照繼承土地課稅規定，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值，並將委託人藉由信託契約不當為他人或自己規避或減少納稅義務之案件排除適用。

另為期課稅更臻合理，明定是類信託土地於核課土地增值稅時可減除之稅費範圍，又為保障納稅義務人權益，明定本次修正條文修正施行時已發生而尚未核課或尚未核課確定案件可適用上開修正規定。財政部表示，待行政院將上開修正草案函請立法院審議後，將積極與立法院朝野各黨團溝通，期能儘速完成立法。

內政部表示，自益信託土地所有權人如果在信託關係存續中死亡，依現行規定，該信託土地繼承再移轉時，土地漲價總數額無法比照未信託的繼承土地以扣除被繼承人死亡日當期公告土地現值計算，所以稅負較重。在基於租稅合理及公平前提下，推動「平均地權條例」第38條之1條文修正草案，明定自益信託土地受益人的繼承人繼承該土地後有應課徵土地增值稅情形時，比照繼承土地課稅規定，使土地漲價總數額計算標準一致；但如果委託人藉由信託契約為他人或自己規避或減少納稅義務的案件將排除適用。

內政部指出，本次「平均地權條例」第38條之1修正條文與財政部土地稅法第31條之1有相同規範，財政部也提出修正草案，於行政院將上開修正草案函請立法院審議後，將與財政部積極與立法院朝野各黨團溝通，期能儘速完成立法。

投資買盤再起？近日多家銀行針對首購族推出超低利率並延長償款期限的房貸專案，知名投資客認為，重點在於頭期款而非利率，買不起房的人連頭期款都不夠，低利措施無非是希望更多人去銀行貸款，優惠房貸專案最後仍變成有錢人的賺錢工具。

美國即將升息，並影響國內放款利率的言論不絕於耳，也就是說，將來向銀行借款買房的利息增高，影響民眾還款能力，可能間接影響房價波動。但投資客帥過頭認為，銀行不只不會升息，還會想盡辦法放款，「因為銀行業者比任何人都怕沒人買房、怕投資客及財團收手、更怕房價下跌」。

對於銀行業者紛紛延長還款期限來降低民眾壓力，並提供首購族低利房貸專案，帥過頭說，政策等於是告訴每一個投資客及財團「歡迎趁現在多借錢，銀行會盡力配合」，將來貧富落差會更嚴重，名下有房、有錢的人能操作更大的財務槓桿，貸款的錢甚至不用投資國內其他產業，直接丟到國外套利，穩穩賺進財富。舉例來說，若貸款年息為2％，借100萬元每年只須還給銀行2萬元利息，不論這100萬元從事任何投資，只要年收益率超過2％就有獲利，可以用錢滾錢。

十多年來最大的房市風暴即將來襲，帥過頭表示，根據經驗，浩劫過後只會留下三種人，一是財產縮水、身價暴跌的落魄者；二是趁危機逆勢操作，財富倍增的新富階級；最後是什麼都無感，只顧享受小確幸的「魯蛇」。民眾江小姐認為，感覺台灣房市快進入癌症末期，擔憂以後窮人更買不起房；也有網友批評這只是投機客尋求解套，騙民眾進場買房的話術。

受到稅改影響，台灣人現在瘋日本、東南亞，而香港人卻瘋台灣置產，香港人來台購屋比例明顯增加。

包括台中「富邦豪庭」、「聚合發獨秀」、「寶輝一品」、「遠雄文心匯」等接待中心都陸續出現看屋的香港客，相對於香港房地產高速飆漲，7期豪宅在他們眼中還是「俗擱大碗」。

「聚合發獨秀」接待中心人員表示，在房屋重稅導致北客南下看屋之際，接待中心香港客也較平常增加1成，即使目前還處於看多買少的階段，但也象徵香港人在台購屋意願大增。

近期出現香港人購屋的遠雄8期「文心匯」，因主打首購族偏好的捷運交通、公園綠地，還有好市多COSTCO等生活便利性，從3月底至今已陸續有香港客看屋成交，後續洽談的還有6-7組客人。

雙橡園開發則表示，近期港客看屋人潮明顯增加，多半是由台灣友人介紹，已交屋的建案都有港客成交案例，尚未交屋的也有2-3組還在洽談中，甚至連年底要進場的「1617」新案，也有港客透過關係表達購買意願。

台中市建築經營協會理事長林正昇指出，目前來台購屋的香港客大概分為團進團出的總價購屋族，還有透過在台關係安排，自由行的豪宅客層，相對於台北緊湊的生活步調，他們十分嚮往台中的生活環境。

前陣子才來台看屋、在金融業擔任高階主管的香港客就表示，陸客一窩蜂湧入香港已經嚴重影響港人生活，生活壓力大增也醞釀了不少港人「出走」的想法，而飆漲得近乎不合理的房價，造就這波港人來台瘋看屋的盛況。

這些頂級客層也表示，台中生活環境十分適合居住，因此自住會選擇到台中定居，但是投資性商品的商辦大樓，還是會選擇台北地區。

據了解，口袋較深的港客多會往7期、5期、國美館一帶聚集，7期個案如「富邦豪庭」、「聚合發獨秀」都是港客指定必看。

目前「磐鈺雲華」、「聚合發君大院」同時在港刊登廣告，話題熱度正高，更有其他台中建商也計畫在港刊登廣告；而國美館周邊慶仁「中興街案」因地點絕佳，尚未開賣就吸引不少消息靈通的港客詢問。

此外，近來火紅的小坪數個案如「遠雄文心匯」、「久樘晶璽」等案則因綠覆率高、大棟距，吸引多數港客的目光。

行政院長毛治國2015年5月7日在行政院會聽取內政部「整體住宅政策」報告後表示，該項政策的核心在於實現憲法保障國民基本人權的精神，讓國民擁有適合居住且有尊嚴的居住環境，逐步達到居住正義的政策目標。請內政部根據政策規畫構想，研擬各項具體措施，並請地方政府一起合作，共同落實照顧國人居住需求。

毛院長指出，整體住宅政策主要內涵包括建全住宅租售市場、提供多元居住協助以及提升居住環境品質等政策。具體作法上，在短中期提供租金補助、社會住宅、無障礙改善獎補助及耐震評估獎補助，另也將規劃青年生活住宅、提供更多社會住宅等多項措施，有助於落實居住正義，請相關部會持續努力。

毛院長進一步表示，針對青年族群普遍反映無力負擔高房價的現象，內政部特別參考國際經驗，評估在適當地點、區位，結合交通、產業、教育等生活機能需求，特別提出「青年生活住宅」構想，以青年可負擔價格，出售予符合資格條件的青年。且為避免少數人得利，達到相對公平的效益，將規劃限制轉售對象、價格及由政府優先買回等法律機制，成為封閉型的福利住宅，避免受一般房地市場交易價格的影響。具體作法將由內政部進一步研議，也歡迎各界提供意見。透過中央與地方政府共同合作，提供「青年成家」的圓夢機會。

根據內政部的整體規劃，在「住者適其屋」的原則下，政府以滾動方式檢討，調整多元住宅政策，以滿足「租屋、購屋、改屋」等3大類住宅需求。

內政部表示，針對租屋的部分，為滿足弱勢家庭租屋需求，除了衛福部已提供1.5萬戶低收入及身心障礙者租金補貼外，政府將再擴增弱勢租屋戶(家庭年所得在20％分位點以下或最低生活費1.5倍以下之家庭)的租金補貼，補助戶數將由2萬5,000戶增加至5萬戶，預估每年度中央政府需負擔經費約20億元；此外，中央政府已編列67億6仟餘萬元，自2014年至112年10年間，補助地方政府興辦社會住宅相關經費，預期在2023年將社會住宅的數量提升至3萬4千戶，並將視政府稅收及財政狀況，盡力協助地方政府興辦社會住宅。

內政部指出，針對購屋部分，為滿足青年購屋需求，政府除透過財政部「青年安心成家貸款」措施，降低青年購屋利息負擔外，內政部也初步規劃興辦「青年生活住宅」，短中期以2萬戶為目標，以可負擔價格出售予符合資格條件的青年，並運用相關管制措施，避免回流至一般房屋買賣市場，以落實照顧青年的目標。

內政部進一步表示，有關改屋需求的部分，根據內政部的統計，我國總住宅量中，超過4成是沒有電梯的舊式公寓，為因應我國步入高齡化社會需求，內政部將於10年內，計畫補助辦理5層樓以下舊式公寓住宅，增設1萬棟無障礙電梯及2萬戶私有住宅專有部分無障礙設施改善，以協助居家長者及行動不變者改善居住品質。

內政部補充指出，考慮台灣地震頻繁，為協助民眾了解所居住之房屋的結構安全性，預計10年內，補助辦理老舊建築物耐震能力初步評估10萬棟、詳細評估2萬棟、結構耐震補強工程補助1萬件，以提升居住安全。

林口、三峽、淡水、桃園，四區房市最初都在同一個價格起跑點上，但現在桃園只有最夯的藝文特區、三峽只有品牌建商加持過的精華路段豪宅，能追上林口目前普遍的推案行情，淡海廣大的腹地還在等交通到位，為什麼林口房市近年能一枝獨秀衝上行情的浪頭？君漾廣告總經理李志傑表示，公共建設題材不斷是最大因素，包括機場捷運、3大Outlet商城、影城都將在2015、2016這兩年間到位，今年林口就準備迎接發展的爆發期！而目前綜觀北台灣房市，也只有林口地區推出的「小資宅」還賣得動，等涵蓋交通、商城及產業等多項重大建設與投資案陸續完工後，更將進一步位林口房市的增加籌碼。

規畫20坪至30坪「小資宅」的「三井3錦」，緊鄰位於文化三路一段、明年開幕的「三井Outlet」，過個馬路就到日本最大Outlet集團在北台灣開發的最大商場，引進220家日本、歐美品牌，顛覆台灣傳統消費模式，加上亞昕「昕境廣場」國賓影城近期剛開幕、和10分鐘步行距離的機場捷運最快也可望在年底通車。「昕境廣場」正好與機場捷運線、三井Outlet Park串聯起一股強而有力的發展動能，君漾廣告目前主推的「三井3錦」案就為於這條黃金軸線中間，交通建設與生活機能齊頭並進，都讓該案成為林口房市的績優股。

林口重畫區在短短10年間，房價從1字頭躍升至現在的4字頭，部分個案甚至上攻至5字頭，在利多彼此堆疊下造就出林口房市的全盛時期，以Outlet商場為例，從前年確定由三井不動產取得經營權、去年動工到現在的結構體階段，幾乎一年每坪房價平均上漲5萬元，離捷運較遠的後段每坪行情每年也有約3萬的漲幅，顯見Outlet對於房市的魅力，除了代表生活機能的提升，亦帶動整體消費型態的改變。

君漾廣告在林口目前線上有7、8個案子在銷售，李志傑分析，客戶很多都是早期從台北過來林口，隨著林口房市成長在區內換過一兩次、甚至3、4次屋的區域客，這波小資宅正好滿足這類客戶為第2代置產的需求。同時，連結桃園機場與台北的機場捷運，和林口完善的醫療系統與11座高爾夫球場，也為區內帶來渡假、退休、養生需求的高資產族群銀髮客戶。加上距台北僅20分鐘車程的高速公路的便利性，與考量林口多公園與地下停車場地，也讓林口小坪數住宅成為台北開車首購族的最佳選擇。目前的醫療產業與未來3大商城所創造的就業機會，也讓林口擁有自己的產業與就業。林口將不只是台北的附屬重畫區，而是能夠吸引各界政商名流前來運動養生，來自全台的高素質青壯人口更聚集在此就業與就學的崛起中的年輕城市。

第三方公正單位選定

內政部營建署、新北市政府、日勝生及浮洲合宜住宅自救會，昨針對浮洲合宜住宅結構安全鑑定問題進行協商，最後決定遴選新北市土木技師公會與結構技師公會等兩個第三方公正單位，負責合宜住宅的結構安全鑑定，最快下週四提出安全結構鑑定計畫報告。

浮洲合宜住宅自救會上百人上週五前往營建署抗議並召開協調會，自救會於會後提出四項要求：第一，要求公正第三方逐戶逐間，從上到下檢測結構；第二，要求公正第三方必須經住戶同意，並由住戶進行檢測參與；第三，檢測結果一旦出爐，須立刻上網公告並公開給每位住戶；第四，要求公權力把關，包括當初興建工法等各項細節，以及擬定出退場機制。

其中，第二項要求昨已達成共識，由新北市土木技師公會與新北市結構技師公會負責合宜宅結構安全鑑定；至於退場機制，日前營建署已發文要求日勝生不得對退訂戶收取承購戶房地價款違約金，相當於全額退費。
營建署並要求日勝生須針對自救會四大項要求召開記者會進一步說明，最後期限就是今天。對此，日勝生副總周惠玉昨指出，的確有此安排，但還有很多事情未確定，截至昨晚截稿前，日勝生尚未敲定今日記者會召開時間。

浮洲宅爭議 綠委批朱立倫卸責

日勝生承包的新北市板橋區浮洲合宜住宅新屋瑕疵、樑柱龜裂問題不斷，民進黨立委質疑，A2基地的使用執照是新北市政府核發的，身兼執政黨主席的新北市長朱立倫別想把問題統統推給內政部營建署。新北市府新聞局長林芥佑對此表示，朱立倫市長已多次表達立場，要求市府各局處全力協助民眾退款，日勝生必須出面道歉，營建署也必須盡快解決第三方安全鑑定，讓民眾安心。

立法院民進黨團書記長黃偉哲昨召開記者會指出，浮洲合宜宅A2、 A3基地陸續發現地下室樑柱出現大小不一裂縫，在自救會抗議下，新北市府統統把責任推給營建署。然而，朱立倫現在也是執政黨主席，不管是誰的責任，朱都無可迴避。

民進黨立委段宜康則於臉書發文斥朱「又龜又孬」，他表示，新北市政府已於二月九日發給日勝生A2的使用執照，若非爆出爭議，A3的使用執照也已經發出去了。然而，浮洲工地的管理及施工品質，早在去年已經爭議不斷，新北市在發照之前，難道都沒有確實查核、監督？

台北市老年人口比已逾14％，老化的速度居全台之冠，加上少子女化衍生勞動力減少、撫養負擔加重、家庭結構改變等問題，為提升長者退休後的生活品質，並使老年可活化自有資產，安心生活於熟悉環境，台北市於2014年12月15日起推出全國首創結合逆向抵押貸款及信託機制的「台北市公益型以房養老方案」，放寬法定繼承人及不動產價值上限等條件，並開放雙人共同申請選擇及提供長者貼心諮詢服務平台，希望透過實驗方案，貼近長輩的需求，使老年經濟生活更安心、更樂活。

本方案特色在於長者可以繼續住在熟悉的自宅中，終身領取每月生活費，原有社會福利亦不受影響，減輕長者或照顧者財務負擔；再者，方案期間申請人沒有還款壓力(除違約外)，契約終止時，繼承人可以償還貸款贖回不動產或由政府做最後信託管理；政府承擔方案盈虧風險，並與法定繼承人共同分享房產增值。

台北市政府社會局表示，這項方案預定至2015年底，將累計5人(組)承貸人數；第一階段入選3組個案已依程序進行相關作業，將開放第二階段申請，申請時間自2015年5月11日至2015年7月10日止，受理期間截止後將召開審查會篩選2組個案。

台北市政府參考國外案例、衛生福利部執行經驗及本國民情，訂定申請資格，納入更多元類型的服務對象。凡設籍台北市年滿65歲、自有房產亦位於北市的長者皆可提出申請。希望透過活絡長者持有房屋資產，取得穩定的經濟來源，可望對晚年生活提供一定程度的保障。

有關護樹聯盟等團體2015年5月7日針對新北市每人平均綠地遠低於WHO所訂定標準。新北市政府城鄉發展局表示目前推動的「新北市區域計畫(草案)」已藉由全面清查環境敏感地區、生態資源、優良農地資源、災害潛勢地區等「環境面向」，據以訂定土地使用基本方針及空間發展策略等內容，形塑都市綠色空間品質，訂定計畫目標年2026年之人均綠地、公共運輸、低碳城市等相關發展指標。

其中人均公園用地部分，主城區現況人均公園綠地約1.4㎡，未來配合工業用地轉型，校園空間檢討、都市更新等捐地、閒置空間綠美化、垂直綠面留設，及大型河岸都會綠廊及郊山等區域型綠地空間等手段。希望將主城區提升至每人2㎡、外環區每人10㎡公園綠地，逐年提升市民生活品質，以兼顧國土保育與城鄉發展之目標。

另外市府2014年5月1日發布實施的都市計畫法新北市施行細則，已全面調降建築基地的建蔽率及開挖率10％，並規定法定空地1/2應綠化的標準，以新北市1250平方公里的都市計畫中40％可建築用地面積推估，每人可再增加6.3㎡的綠化空間；針對閒置公有土地，推動新北綠家園計畫，4年內已完成181件，面積超過171公頃的閒置公有土地綠美化作業，目的都是希望新北市能朝向綠色城市的發展前進。

護樹聯盟等團體所提供的意見，新北市政府將納入全市性都市規劃之檢討，以環境保育為前提，並考量各地方發展潛力，引導新北市整體都市發展邁向永續及合理資源分配的藍圖。

新、泰塭仔圳市地重劃開發案都市計畫通盤檢討預計於2015年8月發布實施後，新北市政府將接續辦理重劃計畫書公告、地上物拆遷補償及工程施作等相關開發作業。為利重劃區內4500餘間工廠順利搬遷，新北市政府地政局預計於都市計畫發布實施後8個月起公告地上物拆遷補償費，並給予工廠業主7至8個月自動搬遷獎勵期間。考量區內違章工廠高達九成，為兼顧工廠業主權益及消防安全，市府消防局制定「本市新、泰塭仔圳市地重劃區內工廠、倉庫，消防安全設備查處原則」，針對本重劃區內，距公告拆遷期限1年之工廠等建物，消防設備得就連棟式違章工廠、倉庫採共用系統消防設備等替代方式辦理。

新北市政府地政局表示，本重劃區後續將依都市計畫審定內容，採公辦重劃方式開發，因面積廣達398.62公頃，規劃全區一次開發，以新莊中正路為界，以北為第一區、以南為第二區，採同時公告重劃計畫書，分區公告拆遷地上物、工程分標施作方式辦理。為加速開發期程，業於2014年12月中起辦理地上物查估作業，因本區面積廣大，地上物眾多，將給予較為寬裕之搬遷期限，使區內工廠業主得預為因應工廠搬遷等相關事宜，降低拆遷困難及開發衝擊，自查估補償費公告起計算各約7至8個月，第一區及第二區分別預計於2016年12月及2017年4月完成搬遷作業。

新北市政府地政局進一步表示，為利重劃區內工廠搬遷，市府除於查估現場向民眾說明搬遷期間及相關補償標準外，針對工廠輔導事宜，經濟發展局已成立「新北市產業用地服務團」進行工廠逐家訪視服務，並將工廠提供之需求及意見詳實記錄，以轉達予本市相關單位，俾利其將工廠業者之意見納入規劃作業考量，以利地上物所有權人搬遷順利。

高雄海洋流行音樂中心二期工程昨日進行最有利標評選，確定由互助營造得標，取得該項39.35億元預算的亞洲新灣區重大公共工程，高雄市政府工務局與互助營造公司預定5月底前完成簽約，預估7月底動工，2018年底完工。

這是互助營造取得2009世運會主場館統包工程、以及1992年開創國內大樓施工高度紀錄的長谷高雄世貿聯合國（50層樓），在高雄市取得的另一項重大工程案。

因此，互助營造董事長林志聖昨日親自現身高雄市政府，率領他的團隊，出席高雄海洋流行音樂中心二期工程「最有利標評選會」，向9位評選委員說明施工計畫。

與會的評選委員都給予相當高的評價，根據了解，評選委員給的分數都超過80分，並確認互助營造取得最有利標資格。

該項工程完工之後，不只是高雄亞洲新灣區5大重大公共建設全部到位，高雄海洋流行音樂中心也將由高雄捷運橘線，由西向東，串接駁二特區、高雄文化中心、衛武營國家藝術文化中心、以及大東文化藝術中心，形成全台唯一的數位文創和文化廊帶。

4 日前，中糧地產發佈了2015年一季度報告，營業收入約為6.49億元，同比下滑33.22%，這也是中糧地產七年來一季度營收首次下滑。幾乎與此同時，公司旗下備受關注的北京孫河豪宅專案——中糧瑞府日前再次向銀行申請7億元貸款用於項目開發。

一面是企業業績下滑，另一面是“地王”項目久不入市。業內人士表示，中糧瑞府專案歷時三年未能形成供應，其財務成本將攤薄項目利潤，加上頂級豪宅競爭激烈，項目“去化”面臨壓力，不排除單一項目影響企業整體效益。

營收下滑超三成

日前，中糧地產發佈了2015年一季度報告，營業收入約為6.49億元，同比下滑33.22%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約為7193萬元，同比增長7.29%。

據相關機構計算，如果扣除非經常性損益，2015年一季度中糧地產歸屬于上市公司股東的淨利潤約為-8491萬元，同比下滑237.14%。

實際上，2009-2015年，中糧地產營業收入一直呈現擴大勢頭，2015年一季度，營業收入同比下滑33.22%，堪稱七年來首次下降。

對此，中糧地產相關人士在接受北京商報記者採訪時表示，營收下降主要原因是期內商品房銷售結算收入較上期減少所致。而且不能僅從營收上判斷企業經營情況，在市場大環境並沒有根本改變的情況下，一季度中糧地產仍舊實現了淨利潤7.29%的增長。

2015年一季度，商品房銷售面積為1.8254萬平方米，同比下降9.2%，其中住宅銷售面積下降9.8%；商品房銷售額1.2023萬億元，下滑9.3%，其中住宅銷售額下降9.1%。

業內人士分析，在收入下滑的情況下，中糧地產盈利呈現出逆市上漲的態勢，但值得玩味的是，它的上漲是憑藉非經常性損益實現的。

分析人士透露，中糧地產是靠出售金融資產來維持業績。公告顯示，2015年一季度，中糧地產投資收益約為2.33億元，相較於2014年一季度1070萬元增長2074.63%。對此，中糧地產也並不否認，主要是本期可供出售金融資產處置收益較上期增加。

債務結構遭質疑

營收下滑之外，令外界擔憂的還有中糧的債務期限結構風險。

截至2015年一季度末，中糧地產的短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款和應付債券合計205.31億元。有機構表示，中糧地產債務結構不甚合理、未來面臨一定的資本支出壓力等因素可能給公司信用水準帶來挑戰。

截止到2015年4月22日，中糧地產及控股子公司擔保餘額約為51.24億元，占截至2014年底經審計歸屬于上市公司股東淨資產的比重近86%。

由於銷售下滑比較大，2015年一季度，中糧地產經營活動產生的現金流量淨額約為-15.73億元。對此，中糧地產方面表示，主要是支付項目地價款、拆遷款等較上期增加。由此，中糧地產的貨幣資金從2014年末約72.91億元減少至2015年一季度末約為54.48億元。

此外，有息負債方面，中糧地產的短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款和應付債券合計，一季度均保持連續六年同比增長。

專家表示，中糧地產債務期限結構不甚合理、未來面臨一定的資本支出壓力等因素可能對公司信用水準帶來挑戰。

“地王”財務成本累積

比中糧一季度業績披露稍早，還有一則消息引起了市場的注意。

4月23日，中糧地產發佈公告稱，控股孫公司正德興合向中信銀行申請7億元開發貸款，主要用於建設北京中糧瑞府項目，該筆開發貸款由中糧地產提供連帶責任保證。

北京商報記者查閱資料得知，在2013年12月，中糧地產曾發佈公告稱，其將與中信信誠資產管理有限公司合作開發孫河“地王”項目。

根據協定約定，中信信誠對中糧地產全資子公司北京公司100%持有的北京正德興合房地產開發有限公司，提供9.08億元的委託貸款，期限為24個月，年利率為10%。算上此次貸款，該專案已經從中信貸款超過16億元。


資料顯示，正德興合持有的中糧瑞府於2013年出讓，並被中糧地產以樓面價4.5萬元/平方米競得，成為當時的“地王”。中糧瑞府此前表示，該專案將被打造成低密度別墅專案，目前處於待售狀態，預計今年上半年內入市。中糧方面表示，位於孫河的中糧瑞府作為低密度專案在北京具有獨特的優勢，在產品規劃設計上與其他豪宅項目有明顯的差異，公司對項目未來充滿信心。

業內人士表示，已經拿地三年尚未開盤對於一個“地王”項目而言，其財務成本相當巨大，此次借貸後，債務壓力將再度上升。

作為該區域惟一尚未入市的豪宅，在今年豪宅紮堆入市的形勢下，待售的中糧瑞府將承受不小的壓力。屆時它將不得不面臨利潤被攤薄的現實，陷入定價難的窘境。

5月7日上午恆大地產以75121.6167萬元總價競得南寧市經開區那洪大道南側、國凱二支路西側GC2015-044地塊，折合樓面價2138元/平方米，溢價27.5%。

5月7日媒體消息，當日上午?大地產集團有限公司以75121.6167萬元總價競得南寧市經開區那洪大道南側、國凱二支路西側GC2015-044地塊，折合樓面價2138元/平方米，溢價27.5%。

出讓公告顯示，GC2015-044地塊位於經開區那洪大道南側、國凱二支路西側，宗地號：450105004208GB00055；實際出讓面積87861.54平方米(折合131.792畝)；土地批准用途為城鎮住宅用地、批發零售用地。

該地塊容積率＞3.0且≤4.0，建築密度＞22%且≤30%，綠地率≥35%，限高要求≤200米。商業建築面積占計算容積率的總建築面積比例為5%-10%，其餘為住宅。掛牌起始價為447萬元/畝，競買保證金為11782萬元。

據悉，該地塊周邊有森林假日、匯東星世界、綠港國際中心等項目。

2014年以來，進行各類融資的房地產服務公司約85家，融資額達百億元人民幣。但眾多打著“O2O”旗號進行融資的房地產領域公司，具備清晰且持續盈利能力的非常少。“從資本市場賺錢”，這是記者在對創業者、投資人、O2O平臺運營者、協力廠商機構等多方採訪時，得到的共同答案。但業內人士指出，只有趨於領域壟斷、服務和產品足以培養客戶粘性的企業未來才能真正賺到錢，但成功概率僅有1%。

光靠概念就圈了40億

“現在‘互聯網+’非常熱，不帶上類似O2O等概念，投資人都不會理你。”一位元不願透露姓名的創業人士向記者坦言。

根據107間創始人韋委的描述，他與洪泰基金和新進創投的第一次“對話”發生在一個大冬天的淩晨。郵件發過去，半夜就得到了回復，107間最終在上月完成千萬元的天使融資。

清科研究中心《2015年中國天使投資白皮書》顯示，2014年以來，主流天使投資機構平均每週投資一個項目，當年完成投資案例達766起，同比增長353%，投資總金額超5.26億美元。

在這輪“互聯網+”的風潮下，投資人顯得異常積極，在房地產領域亦然。

IT桔子資料顯示，從2007年至今，完成不同輪次融資的房地產服務行業的企業151家，其中2014年至今涉及85家，各企業從各輪融資中獲得金額在百萬元人民幣至數千萬美元不等。

僅初步統計2015年完成各輪融資的25家房地產領域企業，其融資金額已超40億元，O2O互聯網概念是吸引投資的關鍵。

記者注意到，得到融資的房地產領域企業，基本都帶有O2O的互聯網基因。“O2O模式可以增加產品附加值，也符合未來發展趨勢。”RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦稱，大家都在做，但現在看來很多企業並沒有賺錢。　　盈利模式？還在摸索！

雖然得到投資人的積極回應，但盈利仍是很多企業在這一波“互聯網+房地產”概念潮中普遍面臨的難題。

無論是剛完成天使融資的企業，還是已經走入AB輪融資的YOU+、房多多等名聲已打響的企業，都還在盈利的壓力下掙扎。“房多多即使完成了2000億元的平臺成交額，其抽取的成交金額也很少，而屬於房多多的實際收入更是少得可憐。”協縱國際集團聯合創始人黃立沖直言，這種燒錢換市場的方式不會長遠。

房多多COO（首席運營官）曾煕也坦言，房多多前期本質上依靠地推團隊來推廣，線下APP推廣中的人力成本不低，確實需要燒錢。除此之外，房多多還要採用階梯制回報法，從電商和開發商傭金中拿出一大筆錢補貼給經紀人。　　 這種模式決定了房多多等用O2O包裝後的平臺，始終面臨長期虧損的困局。“上述產品其實沒有創新，只是把舊的模式通過互聯網的包裝和炒作，讓人覺得是新的。”黃立沖直言，即使他們真正按照其宣稱的方向在走，也痛點十足。“模式會否成功，關鍵要看能支付且願意為產品買單的潛在客群。”潛在客戶群不明確，無疑將制約項目的收益。優客工廠想實現的“孵化器和促進器”作用，最大的成本在於導師。黃立沖告訴記者，一個有能力輔導創業的人，其收入至少應該是被服務人收入的5倍。這樣的成本和收益預期，十分不平衡。

有熟悉行業的人士坦言，連京東在上市前一刻都還在虧錢，大眾點評網到現在都沒想過賺錢。“大量給客戶補貼，但單量沒有做起來。很多跟風者也沒有賺錢。現狀就是，大家過得都不太好。”一家洗滌O2O服務平臺相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

誰來買單？資本市場！

盈利模式不明確、收支不平衡……那麼到底怎麼賺錢？“從資本市場賺錢”，這是記者在多方採訪中，得到的共同答案。　　 有業內人士表示，有些知名互聯網企業目前能做的依然是快速搶佔市場份額、搶佔下沉管道，然後在資本市場實現收益。

黃立沖認為，就中國的市場而言，大部分模式嫁接時無法找到合理的成本平衡點，找不到能持續獲利和維持商業運營的模式，最後只能不斷地玩資本遊戲。

既然如此，為什麼還會有那麼多投資人追捧？

有投資人向記者透露，錢總是要投的，要投就要選擇未來空間大的領域，投了第一筆，後面只能接著再投，而且之前投的一些項目已經成了行業老大，不接著投它還能投誰？　　 在這一思路下，相較於實際盈利，做大市場份額和規模，才是吸引投資人、企業維持生存的關鍵。

從資本市場來賺錢，是保身之術，但對於真正希望成功的企業而言，陳曦認為，他們只有做到領域壟斷，培養客戶粘性和消費習慣，才能真正賺到未來市場的錢。


做大規模和培養客戶，或許是這一波包括房地產在內的“互聯網+”浪潮中，大多企業能夠看到的真正盈利點。而這最終需要回到市場競爭的基本要素——產品與服務。“如果只是做上海市場，我們是賺錢的。”泰笛洗滌相關負責人告訴記者，其洗滌業務只提供50元免單券，鮮花業務沒有補貼，雖然用戶都有趨利性，但靠服務和產品來增加使用者粘性，才能有更穩定的盈利點。

德事商務中心區域總監蔣蕾豔認為，在激烈市場競爭中，獨特且優質的產品和服務，仍是制勝關鍵。

可現實是，泰笛依然需要得到資本市場的認可，他們正在進行全國擴張，雖然目前的9個城市單量成績均不錯，但無法實現每個城市都盈利。而歷經12年不斷提升服務和新業務的大眾點評網，依然在與後來者混戰，因為只有做大規模，才能吸引資本市場注意。“在這股熱潮下，能否真正找到盈利點，不純做資本遊戲的企業，一百家裡或許成功的只有一家。”黃立沖說。

有央企開發商向《證券日報》記者透露，北京部分頂豪單價將很快突破“10萬元+”，下半年將正式邁入單價“20萬元+”時代。

“目前北京住宅簽約最有購房者高單價的是16.7萬元?平方米，前幾天認籌了北京首套單價超過20萬元?平方米的豪宅，但還沒有走簽約程式。”某位元熟悉北京市場人士向記者透露，北京下半年將有多個專案售價突破20萬元?平方米。

事實上，在一線城市的豪宅市場中，今年以來新入市的專案報價比近10年來入市的同類高端樓盤報價高，甚至可以用“飆升”來定位。

不久前，上海外灘董家渡的綠城黃浦灣“樓王”報價38萬元/平方米，刷新上海豪宅紀錄；深圳蛇口自貿區的招商海上世界雙璽開盤最高報價超過20萬元?平方米，總價超過1億元；現在北京豪宅最高報價為19.2萬元?平方米，但下半年將有多個項目售價超過20萬元?平方米。

“不漲價的開發商絕對不是好開發商。”某央企手握三大高端專案的操盤手向《證券日報》等記者直言，市場需求導致存在有漲價空間。而在《證券日報》記者近日走訪的幾個豪宅項目中，即使價格有所上調，也都能在項目案場看到2-3組購房者。

京城多項目單價

將破20萬元

“2015年，北京一定會出現報價超過20萬元?平方米的豪宅項目，而且將產生成交，預計9月份我們就能看到。”中原地產首席分析師張大偉表示，現在融創中國位於東三環農展館專案最高報價是19.2萬元?平方米，預計接下來入市的房源報價將超過20萬元?平方米。

張大偉還透露，華潤旗下的北平府項目也將是“20萬元+”俱樂部的成員。“北平府每套總價都將超過億元”，華潤置地北京大區行銷管理部助理總經理秦江向本報記者如是透露。此外，位於四環的萬柳書院今年就賣到了16萬元?平方米左右，該項目也具備衝刺單價20萬元?平方米的實力。

同時，張大偉和郭毅均認為，非混搭類的均質化專案、區域在四環以內、周邊教育和醫療等配套完全成熟以及必須是新項目將具備成為“20萬元+”俱樂部成員的實力。

若按照這種標準來看，多位業內人士均認為，第一個衝刺單價20萬元?平方米，且總價能夠達到6000萬元的豪宅很可能是龍湖地產開發的位於西三環的西辰原著專案。據西宸原著行銷負責人李昂向《證券日報》記者表示，西宸原著別墅部分主要有雙拼和疊拼兩種產品，但具體價格還沒有定。

“西辰原著別墅部分預計售價有可能超過20萬元?平方米，高層預計將超過10萬元?平方米。”某位元接近龍湖地產人士向記者透露，目前同屬於三環區域的純新房樓盤，低密度別墅專案現在僅有西辰原著，因此即使有類似單價超過20萬元?平方米的競品，該項目也有很大優勢。

“從2006年到現在的十年間，北京三環以內的別墅供應量是46套，四環以內的是182套，再分到每個社區，其實就是那麼幾十套的房子。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

而目前來看，即使豪宅專案紮堆入市，其成交也日益活躍。據中原地產統計，截至4月28日，今年北京成交的總價5000萬元以上的物業達到了104套，創造歷史新紀錄，而且均價也首次全面上漲到10萬元/平方米以上。其中，億元大宅也已經成交簽約了3宗。

值得注意的是，誰將是單價20萬元?平方米頂級豪宅的買單者？某豪宅銷售負責人向記者透露，不動產登記風聲出現後，原來有幾套或者十幾套房子的業主在全國範圍內開始處置房產，進而換房；資產增值較快的IT、金融業等財富新貴擁有陽光財富，購買力較強；另外就是7年-8年沒有置業的購房傾向於買新豪宅項目，這些財富階層將是購買頂級豪宅的生力軍。

《證券日報》注意到，這些具備衝刺單價20萬元?平方米的項目幾乎都是昔日的地王。而近期拍出的海澱永豐地王未來入市單價也將超過10萬元?平方米。值得注意的是，《證券日報》這幾天走訪海澱高端項目後發現，該地王的出現現在已經有抬升周邊房價的跡象。

海澱地王周邊豪宅

計畫漲價

北京萬科高端事業部負責人高廣漢向《證券日報》等記者表示，海澱永豐地王出來前後的一個星期內，周邊市場有明顯變化，一般平均成交週期為1個月-3個月，比較理性，但海澱永豐地王出來後，“竟然出現1天-3天，或者一周之內就認籌的現象”，“五礦萬科如園在 五一 期間賣了5億元”。目前來看，五礦萬科如園專案銷售單價已經從5萬元?平方米不斷向6萬元?平方米邁進，近期對價格也做了一些調整，將打折力度降低。

此外，高廣漢還向記者透露，在中高端市場上，實際上1500萬元-2000萬元的住宅表現比較穩定。五礦萬科如園去年賣了20多億元，今年將力爭達到30億元，目前還有約60億元貨值待售，今年三季度將升級裝修標準，屆時售價可能也將隨之上漲。

“當時保利也參與了永豐地塊的拍賣”，保利•海德公園專案負責人袁野向本報記者透露，“拍賣過程中，恰好我與我們總經理在開會，他當時就表示， 咱們是否考慮漲漲價 ，但海德公園已經卡在預售審批價格上限上進行銷售，所以沒辦法漲價了”。

袁野還透露，“330”政策出來後的15天內，海德公園以一天一套的速度出售。海澱永豐地王出來後，“我們把價格稍微上調了，減少了折扣， 五一 期間又開始一天成交一套了。照這個速度，預計5月中旬就清盤了”。

若說上述兩個樓盤僅是小幅上調售價，從減少折扣上做文章，那麼華潤華潤•萬橡府則更為直接一些。秦江直言，“不漲價的開發商絕對不是好開發商”，海澱區域三年之後可能就幾乎沒有新房供應了。再加上地王的帶動，“我認為一個月完成3.5億元-4億元的銷售額是有點偏快了”。有內部人士也向記者透露，華潤對該專案目前均價約6萬元?平方米的銷售並不滿意。“5月底以後基本上要調價，單價至少調高1000元-2000元，階段性地先漲一漲。”秦江向記者明確地表達了漲價意願。

事實上，永豐地王被拍出後，確實帶動了周邊一些豪宅開發商的提價意願，但其背後真正的漲價動力是海澱區域內未來三年可能將會出現幾乎無新建住宅可賣的供應局面。

據中原地產統計資料，從2010年至2015年，海澱市場的庫存快速減少，成交均價持續跳漲，從成交量看，持續下降。截至目前，2015年海澱區新增供應量385套，成交513套，均價高達5.35萬元/平方米，存量僅剩1719套。

不過，在北京龍湖行銷總監李亮看來，2015年是高端市場分化的一年。從市場發展來看，高價地推高了房價，市場也會進行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五環外、品質上無特色的專案將面臨去化速度下降的問題。

5月6日，近些年來一直飽受“無地之苦”的深圳市連袂出臺兩項土地新政，將原農村集體經濟組織擁有的工業用地“入市”管道由現行的工業用地，拓寬到安居型商品房、機構養老設施建設等民生領域。另據相關部門人士透露，深圳“農地”未來“入市”成為醫院、學校用地，亦已在籌畫之中。

在此之前的2012年5月，深圳成為全國土地管理制度改革綜合試點城市。6個月後，深圳宣佈放開“農地入市”。2013年12月，首宗“農地”入市在該市寶安區完成交易。以此為始點，深圳即起籌畫農地入市進入民生建設領域。

而上述兩項頗具改革性的新政能否有效建立自十八屆三中全會召開以來國家力推的農村集體土地入市利益分享機制，並破解深圳多年來的用地不足難題，答案仍有待揭曉。

農地入市多途

據5月6日公佈的最新一期深圳市人民政府公報顯示，深圳此次土地新政由該市規劃和國土資源委員會（下稱“深圳市規土委”）出臺，共包含《深圳市養老服務設施用地供應暫行辦法》（以下稱“《暫行辦法》”）、《關於促進安居型商品房用地供應暫行規定》（以下稱“《暫行規定》”）兩份檔。

《財經》記者獲悉，在此之前，這兩份檔曾於2014年8月初開始以《深圳市機構養老設施用地供應暫行辦法》及《關於促進安居型商品房用地供應的暫行規定》為名徵求意見。其中前者提出的鼓勵養老用地供應來源多樣化，政府儲備土地、農地、城市更新移轉土地等均可入市舉辦養老機構等說法，曾經引發相關各方的廣泛討論與猜想。

近年來，捉襟見肘的土地資源已成為制約深圳城市規劃發展的瓶頸。從2012年開始，深圳建設用地中的存量土地首次開始超過新增建設用地。據深圳市規土委介紹，2011年至2020年，深圳實際可用的新增建設用地僅42平方公里，且多為零星、分散地塊，面臨無新增用地可供的困境。

與此同時，深圳卻依然存在大量民間所謂“農地”。實際上，經過1992年特區內統征、2004年原特區外城市化轉為國有地之後，深圳市域範圍內已不存在嚴格法律意義上的“農地”，而是原農村集體經濟組織繼受單位實際佔用的土地。但問題在於，大量土地並未完成相應的補償返還手續，因此實質上依然屬於村集體及股份公司所有。

隨著城市化過程中土地價值不斷提升，政府越來越難以支付這筆數額巨大的補償，因此這部分土地一直處於“政府拿不回、集體用不了、市場用不好”的尷尬局面，無法盤活入市。在深圳1900多平方公里的土地上，類似土地面積約有300平方公里。本次兩項新政連袂出臺，即是對這一困境嘗試進行求解。

在農地入市的範圍方面，根據《暫行辦法》規定，未來深圳的養老服務設施用地，將採取以下多種方式提供：（一）市、區財政全額投資的養老服務設施用地，由市民政部門申請，報市政府批准後，可以採取協定免地價方式出讓土地使用權，土地使用權受讓人為市、區政府，實際使用單位為市、區民政部門;（二）產權歸政府、引入社會資本舉辦的養老服務設施用地，由市民政部門申請，報市政府批准後，可以採取協定免地價方式出讓土地使用權，土地使用權受讓人為市、區政府，實際使用單位為市、區民政部門，由市、區民政部門通過公開方式引進社會資本經營;（三）社會資本舉辦的養老服務設施用地，面向所有企業事業單位、社會組織或者個人，採取招拍掛方式公開出讓土地使用權。據相關人士解析，這意味著：除非是純粹由社會資本舉辦的養老院，大部分養老服務社會設施將採用協定免地價方式獲得土地。

對於養老設施的實際用地來源，《暫行辦法》提出了多項措施：其一為“鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位自行舉辦養老服務設施。原農村集體經濟組織繼受單位應與市規劃國土部門簽訂土地使用權出讓合同或補充協定，免繳地價，土地使用權期限重新計算。”；除此之外，《暫行辦法》還提出了“回購”的辦法，即已建住房專案經相關部門同意後，可整體用於舉辦養老服務設施。此類專案可由市、區民政部門回購用於舉辦養老服務設施，也可採取公開競投方式由社會資本持有並經營；不僅如此，依照《暫行辦法》，其他合法建築滿足環境保護、衛生防疫、消防安全、養老設施建築設計等規範要求的，亦可以用於舉辦養老服務設施。

而對於相關各方高度關注的農地進入城市建設性用地方面，《暫行規定》也正式明確了以下幾條途徑：其一，在本規定實施前企業通過協定方式取得且尚未開發建設的工業用地、原自用住宅用地，在符合城市規劃的前提下，可以申請建設安居型商品房。建設單位應向市住房保障部門提出申請，經市住房保障部門征得市規劃國土主管部門同意後，由市住房保障部門決定是否納入本市保障性住房計畫；其二，此類用地不符合城市規劃的，建設單位應先向市規劃國土主管部門提交規劃調整方案，經市規劃國土主管部門研究認為具備可行性的，再向市住房保障部門提出申請，市住房保障部門決定納入本市保障性住房計畫的，市規劃國土主管部門按法定程式進行規劃調整；其三， 本規定實施前協議出讓且尚未開發建設的居住用地、商住混合用地符合城市規劃用途的，可以申請增加居住建築面積用於安居型商品房建設；其四， 尚未完善征（轉）地補償手續且符合城市規劃的用地，亦可採取多重形式建設安居型商品房。

不僅如此，上述檔還提出：已出讓的公交場站、配電站、消防站等交通設施、公用設施用地，在確保滿足規劃功能的前提下，亦可以申請附建安居型商品房或公共租賃住房。

利益分成：五五、四六與九一

據《財經》記者採訪的多位元土地專家表示，上述新政落實的關鍵，將在於入市的農地權益得到有效分配。

目前來看，就農地進入養老公共設施建設領域的土地增值收益，上述《暫行辦法》已經提出了相關規定：其中第六條規定，尚未完善征（轉）地補償手續且規劃為養老服務設施的用地，可以採取招拍掛方式公開出讓土地使用權。所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位。原農村集體經濟組織繼受單位所得收益部分，由競得單位先支付至市土地房產交易中心帳戶監管，待土地使用權出讓合同等相關手續完善後，再由市土地房產交易中心將監管款項劃轉至原農村集體經濟組織繼受單位指定帳戶。

除此之外，其第八條還提出，土地使用權剩餘期限不少於10年的已批未建合法用地符合規劃要求的，原用地單位申請自行舉辦養老服務設施，按居住用地基準地價、原土地使用權剩餘年限補繳地價後實施；也可以採取招拍掛方式公開轉讓土地使用權，轉讓後的土地使用權期限為原土地使用權剩餘年限，按原土地用途及剩餘年限計算的地價為轉讓底價，成交價高於底價的溢價部分，50%納入市國土基金，50%歸原用地單位。

據測算，養老機構一般的容積率為2，拍賣的土地如果樓面地價達到1萬元/平方米的話，則意味著原村民每平方米就可以獲得1萬元的收益。但此前亦有相關人士指出，目前對養老機構利用農地發展業內不必給予過高期望，因為北京周邊亦有很多利用農村集體用地建設養老機構，但效果並不理想。

而對於各方普遍關心的安居型商品房用地，《暫行規定》也明確提出在具體收益分成方面，有兩種方式可供選擇：簡單的收益分成式以及增加配套商業用房的方式。

按照該項規定第五條，尚未完善征（轉）地補償手續且符合城市規劃的用地，可採取以下方式之一建設安居型商品房：（一）原農村集體經濟組織繼受單位提出申請，通過市土地房產交易中心，以招拍掛方式公開出讓土地使用權，所得收益60%納入市國土基金，40%歸原農村集體經濟組織繼受單位；（二）原農村集體經濟組織繼受單位提出申請，通過市土地房產交易中心，以招拍掛方式公開出讓土地使用權，所得收益90%納入市國土基金，10%歸原農村集體經濟組織繼受單位。選擇此方式的，原農村集體經濟組織繼受單位還可獲得不超過總建築面積10%的物業。

“這樣一來，原村集體所占土地在出讓後將在事實上轉變為國有用地，發揮市場配置資源決定性作用，建立城鄉統一的建設用地市場，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。”在上述相關檔徵求意見階段，深圳市的一位相關官員如此公開表示。

　　川企在維多利亞州富士貴區拿下的地塊。在這裡拿地很容易，但是想要把房子建起來不容易。

　　人們喜歡用這樣一個詞來形容住在成都的幸福生活。而在南半球澳洲，也有一個安逸的城市——墨爾本，連續四年被授予“世界最宜居城市”桂冠。去年的評比中，墨爾本在醫療、教育和基礎設施建設等方面均獲滿分。這樣一個宜居城市，自然獲得了全球開發商的青睞，在早期義大利、新加坡、馬來西亞的房產商搶灘當地市場之後，近兩年來，中國多家開發商也紛紛進軍墨爾本房地產市場。其中，一家深耕成都多年的川企——成都興元房地產開發公司在當地嶄露頭角，一年之間豪擲1億澳元拿下7塊地，被業內稱為“拿地王”。如今，就連墨爾本銀行的兩位行長Sean O’Donnell(肖恩•奧唐納)和Jim Serafim(吉姆•謝拉菲姆)也因為想為這個“大客戶”提供量身定做的服務，而專門去墨爾本大學孔子學院進修中文。實際上，在走出去投資的各個領域中，房地產屬於高風險行業，在發達國家和地區開發房地產絕不是“有錢任性”、“買買買”那麼簡單的事情。除了有雄厚的資金，川企憑什麼能與行業巨頭同台競爭？初入澳洲他們吃過哪些虧，又獲得了哪些寶貴經驗？華西都市報特派記者深入當地房產行業，為你揭秘首個“吃螃蟹”的川企如何在當地站穩腳跟。

　　地產年增值6%川企看中墨爾本“錢景”

　　富士貴區最大的開發項目，是成都興元房地產公司修建的“富貴天城”。準備今年6月開建，明年5月開售。3月20日中午，墨爾本初春的太陽有點刺眼。華西都市報記者一行驅車從市區向西出發，十分鐘後來到富士貴區。在西郊通往市中心的大道旁邊，有一大片被圍起來的空地，東南角售樓處的風格讓我們覺得很是眼熟。這裡，就是興元房地產公司在墨爾本拍下的第一塊地，樓盤名叫“富貴天城”，是富士貴區從建區以來最大的開發專案。準備今年6月開建，明年5月開售。“這片區域屬於政府優先發展的地方，也是從西區進入墨爾本市區的必經之路，交通便利。”澳大利亞興一公司董事姚煌告訴記者，墨爾本市區的公寓住宅均價約9000澳元/平方米，富士貴區的公寓預計均價6000-7000澳元/平方米，一室一廳的公寓總價最低約25萬澳元。2013年12月底，成都興元房地產在墨爾本註冊了“澳大利亞正興集團”，姚煌所在的興一公司是集團下屬公司之一。一年多來，正興集團在墨爾本豪擲1億澳元密集拿地，包括在CBD和富人區的幾個地塊，至今已有7塊地收入囊中，可謂是2014年墨爾本的“拿地王”。初入澳大利亞房地產市場，為何如此密集地在同一個城市拿地？“其實在進入市場之前我們做了很多考察和可行性報告，除了墨爾本還有悉尼、布里斯班等。”姚煌說，經過考察，公司認為墨爾本所在的維多利亞州政府比較支持房地產開發建設，同時這邊的地價相對不是太高。以富士貴區的這塊地為例，總面積1萬平方米，地價僅2300萬澳元。此外，近年來墨爾本房地產市場以約6%的年增速升值，新開發的公寓受到年輕人青睞，市場前景看好。

　　拿地只占20%拿批文前花千萬做報告

　　在墨爾本搞房產開發，地價只占總成本的20%-30% ，但是設計和建造要占70%-80%。“聽你這麼說，在墨爾本拿地豈不是很簡單？”面對華西都市報記者的疑問，姚煌給了一個肯定的答案：“是的，拿地挺簡單的。”他說，當地政府對於外資企業進入房地產市場也並無特殊要求，拿地都是通過公開競拍。政府政策支持、拿地成本低，銷售前景好……在澳洲開發房產似乎是穩賺不賠的事情了，但姚煌告訴華西都市報記者，拿地之後的工作才是“技術活”。在澳洲開發房地產與國內有著很大不同，雖然地價便宜，但是造價卻很貴。“在墨爾本搞房產開發，地價只占總成本的20%-30%，但是設計和建造要占70%-80%。”以“富士貴”專案為例，該地塊規劃共建5棟，地下一層，地上最高建33層，整個項目建好要花3億澳元，每平方米要花2000澳元。為何設計與建造如此貴？姚煌給記者拉了一個清單：在澳洲拿地之前，要先花數月時間做多項調研，包括環境污染、地質情況、交通、噪音、垃圾、社區環境、房屋設計等等。“澳大利亞政府對高密度房產的開發有嚴格規定，必須調查土地重金屬污染、地下水污染、地質構成等情況，如果不調研清楚就拿不到建築許可證。”姚煌說，“富士貴”這塊地地下1.5米就是岩石，因此規劃時地下只建一層停車場，地面還要另建5層停車場才能滿足住戶需求。其中，每一項調研都需要專家團隊出具報告，政府綜合專家報告和設計方案後才決定給不給批文。而聘請專家的費用不菲，都是以小時計費，每小時約200-400澳元。“這塊地我們設計費花了700萬澳元，加上專家的費用，開工前就花了1000萬澳元。”

　　環境要求嚴苛河邊建房陰影不能投進河裡

　　有的鄰居可能對你的項目不滿，那就必須從設計上修改，而有的專案則不為當地人所接受。

　　維護社區環境，是在墨爾本開發房地產環節中特別重要的一環。如果新建的房屋在設計上影響了社區環境和居民生活，那很有可能設計方案會被反對、修改，甚至數年也不能通過，最終擱淺。“我們建住宅有時候覺得旁邊有小學很好，但是一旦房子建高了，陰影、噪音會影響到他們。建在球場或者河邊也有這個問題。”姚煌說，當地政府有一個特殊要求，建在墨爾本雅拉河邊的高樓陰影不能投進河裡(除政府特批建築之外)，“政府會讓專家出具報告，通過三維模型和模擬太陽的軟體，來測量上午9點、中午12點、下午3點等幾個時間的陰影情況。你騙他騙不了，差一點都不行。”開發商拿到土地後，必須經過一個月的公示，給周圍鄰居一個提意見的時間。“有的鄰居可能對你的項目不滿，那就必須從設計上修改，而有的專案則不為當地人所接受，這樣很有可能拿不到批文不能開發。”姚煌說，他們公司去年5月拿下了墨爾本CBD北邊的一塊地，10月公示了設計建造的方案，其間就遭到鄰居們的反對。“他們反對是因為附近都是一到兩層的房子和小學，而我們規劃新建5層樓高的公寓，可能會有陰影擋住他們的光線。”姚煌說，收到鄰居們的反對意見後，他們對方案進行了修改。然而，前後修改了5次，依然沒有通過。無奈之下，公司找到市政府尋求幫助，市政府邀請居民參加聽證會，市政廳13名議員對該項目進行投票。“結果11票贊同，2票反對，我們的方案通過了。現在再等1個月時間，看還有沒有鄰居會到法院去上訴。”姚煌說，在澳大利亞開發房產一定要尊重當地政策、法律，並且尊重周圍社區的鄰居。許多房地產公司在拿地後會購買專家的社區報告，瞭解社區的居民構成，有的甚至會去一家一家拜訪。“有可能買了地卻建不起來，或者時間拖很長，對專案、資金都會有影響。”

　　經驗之談

　　城市人數增長快公寓對購房者更有吸引力經過在墨爾本房地產市場一年多的磨合，正興集團已經逐漸入鄉隨俗，首個房產專案的行銷已經順利開展起來。那麼，對於未來墨爾本房地產市場的發展，他們有何看法？對於有意願進入該市場的川企，他們又有何建議？對此，姚煌表示，當地房地產開發市場對外資的准入門檻並不高，拿地也比較容易。但正因為這樣，市場的競爭也非常激烈。“除了本土開發商，馬來西亞、新加坡、印尼的開發商很多，大家都在爭地，今年土地價格比去年增長了20%。”姚煌認為，川企大多對當地的設計審批流程不熟，對維州的法律和規劃不熟，“還要看政黨的變化，執政黨不同，政策方針也不一樣，對房子的設計規定也不一樣。”由於在海外施工，設計團隊必須使用本地人，施工方也是本地，這些都是短板。“但中國房地產業經過這麼多年的高速發展，我們企業已經具備了快速交地、施工和銷售的能力，而這邊本土企業節奏比較慢，做100套的樓盤已經很不得了了，但我們在建高層、大項目上有經驗。”姚煌建議，在充分瞭解政策法規的同時，還需要對消費者需求做好調查。他說，正興集團在墨爾本的7塊地儘管分佈于市區的東南西北，周邊環境各不相同，但是在開發建設上仍主打公寓住宅。根據當地政府預計，未來幾年墨爾本的人數將有較快速的增長，公寓新房對購房者更有吸引力。

港島區住宅土地供應緊絀，大面積土地更為罕見。規劃署建議將鴨脷洲利南道一幅臨海用地，改劃為住宅用途，可建樓面約79.4萬方呎，估計可提供約1500個住宅單位，市場估值達63.55億至79.4億元，成為近年罕見的港島區大型住宅地皮供應。

提供1500個單位

用地位於海怡半島以南，劃為「貨物裝卸區」、「工業」和「政府、機構或社區」等用途，主要用作駕駛學院用途。規劃署建議，將用地改劃為「住宅（甲類）」用途，估計可建樓面約79.4萬方呎，提供約1500個平均實用面積約530方呎住宅單位。

規劃署表示，已諮詢有關部門，認為用地不會在交通、環境、通風和視覺等方面有重大影響，至於用地貼近石油氣及石油製品轉運庫，機電工程署初步評估用地不會有無法克服的氣體風險問題。城規會稍後將正式修訂大綱圖，市場估計，地皮可望下年度納入賣地表。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，用地屬臨海地段，較適合發展大型單位，估計用地日後推出市場吸引發展商爭奪，每方呎樓面地價約8000元，落成後開售實用呎價動輒達2.5萬元。綜合測量師看法，用地每方呎樓面地價8000元至1萬元，估值63.55億至79.4億元。

另外，城規會今日將討論粉嶺龍躍頭及軍地分區計劃大綱圖的改劃建議，主要修訂俱為配合皇后山的發展，其中13.3公頃土地將建公營房屋，當中居屋涉3160伙，較去年建議的2400伙多約31.7%，公屋亦略增約2.8%，至8840伙；至於私人住宅用地維持3.97公頃，可建樓面約123萬方呎，可建約1900伙。

本港零售市道前景未見明朗，英皇國際（00163）近月加強海外投資，並在半年內先後斥資逾8.4億元，兩度進軍英國倫敦商用物業市場，最新一項收購為斥近4.2億元（約3550萬英鎊）購入倫敦牛津街（Oxford Street）一幢商廈作長線投資。

半年內第二擊

最新購入的物業，位於牛津街25至27號，現為1座連地庫高8層的零售和寫字樓物業，總樓面約1.16萬方呎，呎價約3.62萬元，預計5月29日完成收購，計劃作長線投資用途。英皇國際執行董事張炳強表示，對日後租金升幅和資本升值抱樂觀態度。

資料顯示，英皇國際去年11月以約4.25億元，購入同一街道181至183號一座7層高的零售及寫字樓物業。英皇國際期望，透過兩度投資當地物業，以拓展海外物業投資組合，擴闊租金收入基礎。

近日股市及樓市雙雙牛氣衝天，居屋市場陸續出現癲價紀錄。據土地註冊處資料顯示，青衣青華苑華奐閣高層5室新近在自由市場易手，實用面積338方呎，登記成交價為450萬元，折合呎價13,314元，呎價貴絕一眾新界居屋，更料躋身全港最貴呎價居屋之列。

據了解，上述物業原業主於2012年以綠表價212萬元買入單位，及後申請解除轉售限制，及至今趟轉手，物業賬面升值達1.1倍。不過，原業主分別姓梁及羅，而新買家亦姓梁，未知是否涉及內部轉手。

同屬新界區，屯門居屋翠寧花園造價亦錄新高，祥益地產林英傑表示，屋苑1座中層H室，實用面積592方呎，以410萬元自由市場價易手，折合呎價為6,926元，創屋苑歷史新高紀錄。

新葵芳花園4度破頂

至於私人屋苑紛錄高價成交，新葵芳花園近日連環破頂，中原地產許偉業表示，A座中高層01室，實用面積418方呎，兩房間隔，單位放盤短短3天，迅速以525萬元沽出，折合呎價12,560元，屋苑於個半月內4度破頂，上址造價較10天前舊紀錄再多15萬元或2.9%。中原地產伍錦基則指，將軍澳南豐廣場5座低層B室，實用面積608方呎，三房間隔，以635萬元沽出，折合呎價10,444元，創屋苑同類型單位新高。

另外，中原地產蕭家權表示，西半山寶翠園6座極高層A室，實用面積907方呎，以2,150萬元單位連租約易手，折合呎價23,705元，成交價創同類新高。

多家內房陸續公布今年首4個月銷售數據。中國奧園(3883)昨日公布，今年首4個月的合同銷售表現，期內實現未經審核合同銷售總額約33.1億元（人民幣，下同），按年同期增長約28%。

碧桂園(2007) 今年首4個月共實現合同銷售金額約242.9億元；合同銷售建築面積約384萬方米。

中渝置地(1224)公布，4月份錄得合約銷售金額約6.42億元，已售建築面積約101,700方米，分別按年增長約29%及98%，而與3月份比較則分別上升約70%及56%。

今年首4個月累計合約銷售金額約16.59億元，而已售建築面積約276,000方米。雖然累計合約銷售金額跟去年同期比較下跌約25%，但已售建築面積則上升約6%。於4月底，尚未轉入合約銷售之認購銷售金額約14.52億元。

陽光100中國(2608)宣布，4月集團實現未經審核合同銷售額約7.43億元，實現合同銷售面積約108,692方米。截至今年首4個月實現未經審核合同銷售額18.66億元，實現合同銷售面積約246,201方米。

港府近年大增供應，地產商亦相應提速推盤，務求貨如輪轉。上月政府批出3個新盤的售樓紙，總單位數量達2,040伙，創7個月新高，除已公布銷售部署的何文田天鑄及將軍澳峻瀅II期外，新地旗下涉及932伙的東環二期亦宣布取得售樓紙。雖然批出數量大增，然而同期新申請預售樓花項目亦多達4個，總數2,140伙，包括長實前元朗邨大盤(1,129伙)，相互抵銷下，上月待批單位反而微升0.9%至9,452伙。


新地旗下東涌東環二期項目由兩座物業組成，涉及932伙，設計與第1期類似，以一房至三房的中小型單位為主，實用面積約400方呎至700方呎。翻查項目一期今年1月的銷售情況，首批300伙以平均呎價不足1萬元作招徠，收到近1.4萬個登記，反應熱烈。最後，項目1個月內已全數沽清1,370伙。業界預料，若二期開價接近一期，勢掀另一波搶購潮。


新地逾千單位供發售


據了解，東環二期今年1月才剛入售樓紙，3個月已火速獲批售樓紙，項目預計落成日期為明年12月底。除東環二期外，新地上月還有何文田佛光街23號天鑄(256伙)獲批售樓紙，發展商已公布銷售安排，預計本月底前推售，兩周內將派發樓書。此外，長實將軍澳峻瀅II期(872伙)亦已獲批售樓紙，日前宣佈最快本周末或下周初上載樓書，本月內開賣。


美聯：發展商相當積極


美聯物業首席分析師劉嘉輝昨表示，雖然上月3個大型新盤獲批預售，涉及2,060伙，按月急升2.04倍，創7個月新高；但同期亦有4個新盤新申請預售，單位數量達2,140伙，按月勁升4倍，一加一減下，待批數字按月反而微升0.9%至9,452伙。數字反映發展商加快申請預售樓花作賣樓部署，推盤意慾相當積極。


該4個新申請項目中，最觸目為長實前元朗邨項目，涉及1,129伙，為目前所有待批預售的新盤中，涉及最多單位的項目，預計落成日期為明年12月底。該地盤2011年推出時附帶「限呎限量」條款，限建不少於960伙，其中至少800伙實用面積377方呎至431方呎、160伙實用面積431方呎至646方呎。


新申請中尚有另一個元朗地盤，為新地旗下元朗東頭德業街項目，提供523伙，發展商並於文件內公布命名「映御」，估計2017年8月底落成。


元朗待批樓花全港最多


連同該集團區內滾存於待批預售的Grand YOHO Development第1期(1,114伙)及峻巒1A、1B、1C期(1,027伙)等，整個元朗區現時有多達4,145伙待批預售樓花，佔全港總數44%，暫為今年供應最多的地區。


至於其餘兩個申請預售新盤為?地、新世界等烏溪沙迎海(第四期)及興勝創建旗下九龍嘉林邊道11號The Grampian，分別提供474伙及14伙，同樣預計明年3月底落成。


此外，嘉里擬於今年開賣的屯門掃管笏全新項目，提供1,100伙，政府文件顯示，其預計落成日期由2016年12月3日修訂為2017年12月底，延長一年。