政府打房，國內房市冷颼颼，不少進出預售屋市場的專業級投資客，也陸續把資金轉向海外置產，根據業者統計，今年第1季海外房地產交易金額便較去年同期大增約40％，而置產城市前景、匯率變動、施工交屋品質等，也成為投資者的重要考量。

長富國際地產市場研究部最新調研統計指出，今年第1季的海外房地產投資金額約150億元，較去年同期的110億元，明顯擴增4成左右，最主要原因是，在政府長期打房壓力之下，許多專業投資者紛紛把手上的房地產獲利了結，資金轉向海外房地產布局。

長富國際地產總經理鄭哲昇分析，若以交易量看，東協的柬埔寨金邊、泰國曼谷、馬來西亞吉隆坡房地產，佔今年第1季民眾赴海外置產的金額將近一半，其次為日本、美加澳紐及英國等國。

他說，今年海外置產還有3大特色，第1、受到日圓匯價的持續貶值及房價增值有限等影響，投資日本已經不是大多投資者的首選，第2、國內買賣預售屋的專業級投資人也將目光轉向海外，第3、待售及待租等物管「一條龍交易服務機制」也大幅度提升。

近期主推澳洲、加拿大多倫多建案的大師房屋，最新則推出多倫多首年包租約6％、免管理費及免物業代管費的物件，大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，民眾選標的時，應該選擇政治、經濟環境較為穩定、移民人口多的國家置產，未來出場時，接手買盤也較多元，因此將出場風險評估擺在第一考量，才有機會房匯雙賺。

銀行為了降低授信風險，近期的房貸放款成數不僅降低，利率也有所調升，以自住購屋族或銀行優質客戶來說，利率約2％多起跳，但若是二屋以上利率可能達3％。現階段利息是否調升，一旦有風吹草動，恐怕房貸族也得面臨「薪水不漲、利息增加」的風險，因此也得更嚴格檢視房貸的狀況。

2008年金融海嘯後，全球利率達到史上最低水平，買房更可享1％多的房貸利率，也因此讓不少人投入購買房地產，不過，隨著房價漲至高點、銀行嚴控房貸放款，一般自住客利率也從2％起跳，多屋族投資客利率也有到3％，目前打算購屋的民眾，勢必得更加謹慎抓房貸金額以及推估未來升息所帶來的負擔風險。

以一般民眾來說，不管是單身族或小家庭夫妻，每月貸款金額不要超過收入的3分之1，同時，因為產品屬性、屋況、房屋地點，都會影響貸款成數，因此在「自備款提高」時代，也要多留存充足現金在手邊，避免貸款時出現貸差問題。

《法拍屋快樂賺錢術》聯名作者方耀慶就說，民眾千萬別以為升息是一件不可能的事情，因為只要一旦升息，等於每月房貸負擔增加，在薪水難漲時代，絕對會造成房貸族的壓力。

租屋能節稅嗎？答案是肯定的。不管是房客申報租金抵扣所得稅，或房東申報租賃所得，都能用以下辦法在守法報稅之餘，讓荷包更省。

房客申報結算綜合所得稅的列舉扣除額項目，就包含扣除房屋租金支出，每戶以12萬元為限，全年房租支出在12萬元以下者，按實際支出金額扣除。不過須注意，房租支出與自用住宅的購屋貸款利息，只能擇一申報扣除額，建議精打細算後擇優申報。

申報時該用標準扣除額或是列舉扣除額比較省稅？崔媽媽基金會建議，看看當年度所支付的醫藥費、保險費、房租支出（或自用住宅購屋貸款利息支出）、捐贈及災害等金額總和，對照標準扣除額額度，如果超過最好採用列舉扣除，前提是平常要妥善保存相關單據。

如何申報租賃所得同時節稅，是房東的重要課題。首先，妥善保存證明文件，將有助提高扣除金額，崔媽媽基金會指出，若房東未出具任何證明，一律以當年度房租收入43％列為必要費用，但土地出租收入僅能扣除當年度的地價稅，不可扣除43％必要費用；另一種是採用列舉扣除，必須對因租賃而發生的合理、必要費用，逐項提出證明，例如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費等，可先試算可扣除額，擇優採用。

不僅如此，房東收取的押金也有助節稅，依據所得稅法規定，財產出租如有收取押金，要把該款項照郵局一年期定存利率計算租賃所得，如果能證明這項租金孳息的用途，且已將其運用產生的所得申報，就不必申報租賃所得，房東可依此減去租賃所得的必要費用。

西半部包含新北、桃園、苗栗、台南、高雄等地區今年以來受缺水所累，多次實施限水，造成居民生活不便。最近民眾看屋時，竟多了一項考量因素為「限水」，區域能不能全年正常供水，也成為影響購屋意願的重要指標。

氣象局預測，紅霞颱風應只會「路過」台灣，對舒緩水荒的幫助恐怕不大，限水危機尚無法完全解除。有意購屋的首購族小周表示，台北市、新北市僅有一橋之隔，面對限水問題的處境卻大不相同，住在新北市停水行政區的居民「感覺就輸了一截」，為了不影響往後的生活便利性，他會慎重考慮將「限水與否」列為決定購屋區域的重要參考。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，限水畢竟不是常態性的狀況，往年即使部分地區鬧水荒也不至於影響民眾購屋意願，除非今年水荒未解，且持續大幅度惡化，否則不會成為影響房市的因素。整體而言，民眾購屋仍會依照交通區位、生活機能、房價負擔等基本條件判斷。

行政院最快在本周拍板房地合一課稅案！據悉，在財政部呈報行政院的替代方案中，四個非自住課稅級距一律調高。

其中，持有未滿1年即出售，獲利部分的稅率擬由35％調高至40％；持有滿1年到2年內出售，稅率擬由30％調高至35％；持有滿2年至10年的稅率，由17％調高為20％；超過10年稅率，則自12％調高為15％。

另對於自住的課稅門檻，傾向採用藍委曾巨威版本，獲利100萬元額度免稅，超過獲利部分則採分離課稅10％。

有關日出條款，財政部認追溯既往困難，傾向以105年1月1日上路後取得房屋作為課稅基準。

行政院打算近日內再召開房地合一課稅的政務審查會，就日出條款、課稅門檻、課稅稅率及長期持有等四大議題，可望作出最後拍板。

據了解，財長張盛和對外表示支持政院調高稅率，因為在替代方案內，針對非自用住宅稅率，四個課稅級距均調高。在財政部原方案中，4級稅率分別是持有未滿1年即出售，稅率為35％；持有滿1年到2年內出售，稅率為30％；持有2年到10年內，稅率為17％；持有超過10年稅率則為12％。

其中較大改變是持有2年至10年的原稅率17％，調高為20％，而持有10年以上稅率擬調高為15％。據透露，調高稅率是要與現行綜所稅有所平衡所作的考量。

針對「自用住宅」，財政部原提出出售金額在4,000萬元以下免課稅，但因北部、中部、南部及屏東，房價水準都不同，訂統一免稅門檻，雖然簡單但引起諸多爭議，4,000萬對中南部的人而言太寬鬆，未來恐會產生不少流弊。

因此，行政院傾向採曾巨威版的建議，即依出售所得額，及資本利得課稅，所有自用住宅出售一律都有100萬元免稅額，超出的利得再分離課稅10％，亦即針對絕大多數的自用住宅都採取輕稅為原則。至於免稅額是否100萬元，稅率是否10％，可以有討論空間。

觀光熱潮持續延燒，而不僅是陸客愛台灣，日、韓旅客也逐年成長。台灣終於能大賺觀光財，各方人馬都想方設法想吃到這塊大餅。除已知上市櫃公司如潤泰、皇翔、遠雄、力麒和京城建設，紛紛投入商旅經營，或投資者以收購現有建物、舊商辦大樓，以改建、拉皮的方式進行，甚至是業者將現有資產改做飯店規劃。

信義全球資產彙整近幾年大型商用不動產中，旅館交易情況，歸納出幾項交易趨勢：北市整棟飯店被視為進退皆宜的投資產品、旅館買家心中首選仍是北市、北市新興交易熱點轉往內湖、松山區，10億以下交易仍是主流。最後，追求長期穩定收益的壽險買家，戰利品全在北市；而旅遊業者則進行飯店收購、執行一條龍策略。

大型旅館交易 五成集中北市

據信義全球資產管理公司彙整近四年旅館交易情況，以交易件數來看，與年中開始開放陸客自由行的2011年相比，近2年（2013、2014）明顯愈加熱絡，交易筆數成長至少兩倍；而以成交區域來看，交易仍以台北市佔比五成最多，而雙北交易比例就超過七成。其他交易地點則包括了桃園縣、台中市、台南市、花蓮縣，以及南投縣。

再看交易金額，近四年交易金額，超過五成集中在10億(含)以下，10-20億元交易數量次之(36.4％)，而20億以上大型交易，比例不到一成最少。比較特別的是，台北市大型交易熱點區域，則有由前兩年集中中山、中正區，逐漸轉向內湖、松山區的趨勢。

旅行業者佈局一條龍 從觀光到住房

除此之外，觀察買方背景，則以壽險業比例最高(29.4％)，其次投資、開發公司同列第二(23.5％)，飯店業者則居第三(11.8％)。比較特別的是，大型交易榜上有名的飯店業者，其實都是由同一家有旅遊業背景的「洛?飯店集團」在進行整合，為其「從觀光到住房」全拿的策略佈局，2013年起，已陸續投入26.02億元。

信義全球資產管理公司經理王維宏表示，以現行台北市旅館住房率已超過八成來看，只要標的區位好、交通便利，投資者無論要自營，或找到飯店品牌進駐營運，都不是難事；尤其產權單純的整棟建物，在台北市相對稀有，不但長期具租金收益，未來也有增值空間期待，進可攻退可守，因此頗吸引買家。不過，台北市畢竟房價已高，投報率有限，建議追求更高投報率的投資者，可往台北近郊如深坑；或北部以外但具觀光景觀優勢的地區，例如宜蘭、嘉義、花蓮等地尋找。

整棟物件搶手 總價10億元以下為主流

商辦趨勢
搶賺觀光財！中國大陸、日、韓觀光人數攀升，各界業者陸續投入商旅經營，以收購現有建物、舊商辦大樓改建拉皮，或將現有資產改裝為飯店等模式操作，近3年來北市整棟飯店交易最熱，並以10億元左右物件成主流。

信義全球資產彙整近幾年大型商用不動產的旅館交易情況，結果顯示，北市整棟飯店是最夯投資產品，信義全球資產管理公司經理王維宏表示，總價10億元以下的物件是交易主流，像是去年洛?飯店集團買下的喬美旅店，總價約6.48億元、2013年展宜建築開發以總價4.72億元購得佳利大飯店，都是案例。商旅的新興交易熱點，則由中山區、中正區，漸轉往內湖、松山區。
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄分析，內湖現有的旅館少，內科商務客需求愈來愈高，但因住宅區為主，可作為商旅的標的供給較有限。
松山區有松山機場可加分，加上捷運松山線開通，中小型商旅可作商務客、自由行客，只是該區辦公需求也高，尋找標的的競爭對手還包含辦公室需求方。

商旅業者與大樓合作

以目前商旅市場來看，因北市整棟大樓的房價門檻高，丁玟甄表示，常見商旅業者和大樓業者合作，一方收租、一方營運，採此模式經營，商旅業者可保留較多的現金流，大樓業也有長期收益，創造雙贏，近期汪小菲向龍巖集團承租敦北大樓，未來規劃精品旅店，就是循此模式。

具租金收益增值空間

王維宏補充，產權單純的整棟建物，在台北市相對稀有，不但長期具租金收益，未來也有增值空間期待，進可攻退可守。
國泰建設（2501）跨界轉投資的國泰商旅，目前在北市有3家飯店，國泰商旅飯店營業策略長王明縈表示，挑選地點首重交通便利，且國泰可自地興建飯店，尋找標的阻礙相對少。
力麒建設（5512）同樣在北市轉投資商旅，包括「力麗哲園商旅-台北」及4月正式營運的久居棧，力麒建設董事長郭淑珍表示，哲園的台北分館業績穩定成長中，不排除持續在北市開分館，而位於延平北路跟民權西路口的久居棧，房間數量約50間，以背包客旅館模式經營，住房率已達8~9成，有助於挹注營收。

板橋浮洲合宜住宅昨起受理2樓以上住戶、電話解約申請，共計10組承購戶確認申請解約。日勝生發言人周惠玉表示，目前提出解約的申請，多在未爆發糾紛前就已表達想解約的民眾，只是當初礙於須支付違約金，因此放棄。
根據日勝生擬定的退戶章程，須等包括營建署、日勝生及板橋浮洲合宜住宅自救會等三方，各自委託的第三方公正單位公告報告公開後，日勝生才有進一步作業；目前僅自救會尚未推舉公正單位，若無法在14日以前提出名單，將以營建署之鑑定報告為準。

自救會籲勿輕易退戶

對此，自救會代表陳健瑋表示，正積極尋找鑑定單位，「但重點是日勝生的處理態度令承購戶感到不滿，像他們仍在偷偷摸摸粉刷部分裂縫，試圖粉飾太平。」自救會呼籲承購戶勿輕易提出退戶申請，須等到所有鑑定報告出爐再決定處理方式，「倘若鑑定報告顯示建築物結構疑慮，後續賠償、是否續建都未知，承購戶勿躁動。」
此次無息退戶僅針對2樓以上住戶，引發部分購買1樓產品的民眾不滿，周惠玉指出，由於1樓產品不受合宜住宅每坪平均售價限制，也可在交屋後立刻轉賣，故不列入退戶範圍，至於1樓戶可不可以退？「公司先不預設立場。」
自救會則認為，日勝生應建立公開對話平台，與包括1樓承購戶對話，才是負責、善意的第一步。

【板橋浮洲合宜住宅退戶步驟】

1.即日起以電話（02-2968-3007日勝生客服電話）申請退戶，受理時間為每周一至日，早上9點至下午5點
2.營建署、自救會、日勝生個別委託第三公正單位結構安全鑑定報告，公開7日後（營建署與日勝生報告最晚5/15出爐，自救會尚未委託）
3.日勝生寄發辦理通知給申請戶
4.報告公開30日後，完成解約協議書簽署，日勝生不收退戶的違約金與各式雜支
資料來源：日勝生、《蘋果》採訪整理

房價所得比15.73倍創新高

台北市房價所得比再創新高，買房難如登天！根據內政部營建署統計，去年第四季北市房價所得比高達十五．七三倍、房貸負擔率達六十六．五九％，雙雙創下二○○二年調查以來新高紀錄，等於要不吃不喝近十六年，才買得起北市的房子。

全國房價所得比8.41倍
營建署昨發布最新資訊，去年第四季全國房價所得比八．四一倍、房貸負擔率三十五．六一％，分別較上季加重○．○二倍及○．○五個百分點，均是調查以來第三高，但全國負擔指標能力仍屬於房價負擔能力略低程度。

新北12.78倍較上季微減
六都之中，北市房價所得比、貸款負擔率分別為十五．七三倍及六十六．五九％，較上季增加○．五四倍、二．二三個百分點，均創下調查以來新高；新北市則是十二．七八倍、五十四．一％，較上季減輕○．○四倍、○．○二個百分點，但仍是調查以來第五高，且雙北市屬於房價負擔能力過低程度。

至於桃園、台中、台南及高雄等四都，最新房價所得比則依序為七．一一倍、八．三五倍、六．五四倍及七．七二倍；房貸負擔率三十．○九％、三十五．三七％、二十七．七％及三十二．六九％。除了桃園兩項數據出現減輕外，其餘三都均較上季加重。

北市房價自去年第四季開始修正，但房價所得比卻加重。對此，計畫主持人之一、德明財經科技大學副教授花敬群表示，房價所得比是取用內政部實價網的中位數房價與主計總處的家戶可支配所得推算，只能推論去年第四季的北市購屋民眾可能買較新、較大或較精華地段，導致中位數房價拉高，也可以解釋為居住品質提升。

花敬群強調，房市的確反轉中，但目前處於高檔盤整震盪階段，且近期也有些房地產業者打起建案促銷戰，甚至部分未完工的建案出現拋售情形，假如時間拉長，房市氛圍持續低迷，不排除出現跳票甚至更壞的情況。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則分析，今年政策利空不斷，加上買方看壞後市，不少區域已出現個別降價，預估今年房價所得比將會明顯降低。

不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為，降低房價所得比，光靠房價修正可能還不夠，還要拉高薪資所得與社會住宅供給，才能真正解決住的問題。

　　房地產景氣低靡，交易量凍結，房價直直落，不過大型商場因生活機能佳，周遭房市行情仍看漲。例如剛開幕的新北市汐止「iFG遠雄購物中心」，鄰近商圈房價上揚11.63~13.66%，高於行政區的10.78%漲幅；林口OUTLET PARK周邊年漲10.9%；台南南紡夢時代及高雄統一夢時代也出現8~16%的漲幅。

　　新北市汐止「iFG遠雄購物中心」於8日開幕，讓汐止從原本邊陲地帶、砂石車出入頻繁的輕工業市鎮，轉變為商業活絡區域。過去僅有家樂福及Costco提供區域生活機能，隨著大汐止經貿園區發展為科技產業聚落，加上汐止過去房價基期低，使得樟樹灣生活圈及汐科站生活圈的房價，較102年成長11.63~13.66%，比行政區的10.78%漲勢顯著。

　　桃園機場捷運沿線今(104)年將有2座大型OUTLET商場開幕，包含國泰人壽華泰名品城「Gloria Outlet」在8月亮相、三井林口OUTLET PARK預期年底揭幕。其中Gloria Outlet位於桃園青埔高鐵特區，周圍房價從102年的單坪22.7萬上揚到103年的26.2萬，上揚15.4%；位於A9站的林口OUTLET PARK，可吸引桃園、龜山、五股、三重民眾，住宅行情年漲幅上衝至10.9%。

　　南部大型商場同樣帶動房價飛揚。永慶不動產台南後甲加盟店店長熊國斌指出，台南南紡夢時代原為台南紡織廠，為發展較早的區域，區內以中古屋為主，房價相對穩定。去(103)年底夢時代試營運後，帶動鄰近永康商圈住宅行情年漲8.4%，又有東光國小與後甲國中等明星學校加持，看好未來2~3年發展。

　　高雄統一夢時代坐落於南高雄，擁有亞洲新灣區及高雄經貿園區的優勢，房價也「向上起飛」。台慶不動產高雄一心民權加盟店店長陳富豪認為，水岸輕軌將於8月進行第1階段通車，C5站下車即達夢時代廣場，不僅當地居民受惠，更能吸引大批觀光客，去年底已拉抬房價較102年提升16.5%，預期機能完備後，價格還會更上一層樓。

新竹縣議員陳栢維2015年5月11日議會質詢議程中，再次呼籲軍方配合地方紓解交通壅塞的需求，釋出一小部份土地，縣府則回應全力配合、全力以赴。

新竹縣議員陳栢維希望縣政府能向國防部反映，釋出扼住湖口發展咽喉的湖口584旅營房部份土地，讓充其量只能說做了「半套」中山高湖口交流道，能夠變成全套，另外也可以在當地興設美食餐飲、觀光休閒用途，開展湖口的交通和經濟發展。

由於湖口鄉正興建全長500多公尺長的和成HCG公司至軍功路的高架道路，只要軍方釋出一小部份土地，該4線道高架橋就可截彎取直，對於解決交通壅塞問題大有助益。再者勝利路通往新埔鎮是2線道，通往竹北市則是4線道，如果營區圍牆內縮50或100公尺，就可將勝利路拓寬成6線道，交通的順暢不言可喻，更何況在兵力精減下，軍方己有不少土地閒置未用。

台中市政府都市發展局於2015年1月公告367件垂直增建2層樓以上危害公共安全的違章建築，經過積極輔導改善，已全數改善完成。其中93件經違建者自行完全拆除或拆除至剩1層樓；274件執行張貼警示封條封閉，提醒民眾該建築為違建，已禁止使用。

都發局表示，市府於2015年1月20日依據「建築法」及「違章建築處理辦法」等法令，公告367件垂直增建2層樓以上危害公安的違章建築，並按依法行政及符合情理法原則進行輔導改善；於3月底前由違建人自行拆除並限制停止使用，未改善者自4月1日起執行公告封閉，至今367件全數輔導改善完成。

都發局指出，列管違建未拆除前，將持續由市府消防局協助加強防火演練，以降低公安災害發生機率；經公告封閉使用的違章建築，也請民眾切勿擅自使用，如經查獲自行恢復使用，為維護公共安全，將優先拆除。

配合台中都會鐵路高架化、都市更新及火車站新建等需要，建國市場將遷建至台糖專用區市場用地，新市場預計2015年底遷建完成。市長林佳龍表示，新建國市場未來會朝觀光市場方向發展，除先解決攤位太小、冷凍庫不足以及通道太窄等問題外，並將研擬相關配套方案，同時結合城中城等計畫，帶動舊市區發展。

經發局長呂曜志2015年5月11日在市政會議進行「建國市場帶動中區發展」專案報告，原建國市場於1972年落成啟用，已有43年歷史，新市場位於建成路與忠孝路口，基地面積2.23公頃，設置了711攤鋪位，可提供812個汽車停車位及1,018個機車停車位，將成為全國最大的復古式建築傳統市場，預計2015年5月底完工，未來將朝向觀光市場發展，除先加強市場導覽圖等硬體設施以及規劃週邊大眾運輸系統，並輔導市場行銷、轉型，聯結週邊觀光景點規劃，帶動區域發展。

林佳龍表示，傳統市場有別現代超市，是個很有趣味的地方，也是「幸福的所在」，新建國市場定位為國際級的觀光市場，需有標準及定位，而新建國市場是台糖生態園區內第一個開市的地方，相關配套措施要做好。

有關新建國市場攤位太小、冷凍庫不足以及通道太窄等問題，林佳龍請副市長張光瑤前往現勘，模擬開市後可能遇到的問題，研商解決方案，而新市場如有多出的空間，可研擬釋放做為公共空間及設施使用；另外，市場週邊道路應同步完成，像是台糖區段徵收道路高低落差問題，有些地方甚至達4公尺，應該要趕快解決。

副市長林陵三表示，區內最主要的道路是30公尺寬的進德路，經水利局協助後，排水問題已解決，預計2015年8至9月可完成，屆時從原來後車站進入建國市場就會很方便，週邊道路系統目前完成率已達67.93％。

林佳龍也表示，建國市場以早市南北貨為主，未來要朝向觀光市場發展，經發局應規劃中午過後進行其他週邊商業活動；而且鄰近新建國市場，市府有塊面積0.8公頃土地，可賦予階段性的功能，補足建國市場的不足，並應與台糖溝通招商型態，以結合在地特色，藉由點線面的串聯，帶動週遭地區共同發展，讓舊市區再生。

副市長張光瑤則表示，建國市場遷建不是唯一的目的，是要成為全國的模範市場，而市場型態改變了，攤商觀念也隨之轉變，將與攤商溝通提升經營。

林佳龍也指出，舊有建國市場拆除後的空間規劃，都發局與交通局也要納入規劃，並加速台糖生態湖區計畫的進行，串連鐵道遊憩的軸線以及干城商圈服務機能，同時指示儘速完成區域開發規劃，加速都市計畫變更的進度、週邊違章建築的拆除以及違反土地分區的事宜。

「下一個百年舊市區如何再生，未來的兩年是關鍵！」林佳龍表示，建國市場只是其中一個亮點，包括城中城計畫、綠空鐵道軸線計畫等，這些計劃完成後都是市民可以明顯看到的改變，將以鐵道為軸線，整個串連各景點，讓舊市區再生。

最後林佳龍裁示，請經發局妥善處理新建國市場工程及後續搬遷相關事宜，積極朝國際級的觀光市場來發展，並評估調整週邊大眾交通運輸路線，提升週邊公車便利性，同時加速週邊道路的開闢以及銜接工程的進度。

高雄3大家族之一的前高雄市長陳啟川家族擁有的南和興產公司，驚傳已出售58％股權給跨國企業亞太置地公司（Asia Pacific Land LTD.）及其子孫公司，只剩三房的42％。

由於南和興產土地資產超過42公頃，資產價值達1,400億元，58％股權取得的資產價值達800億元，引發高度關注，南和興產土地只租不賣的鐵則，也因陳啟川後代分家、分產而讓人驚嘆！

陳啟川1903年創設的南興公司（後更名為南和興產公司），知情人士證實，陳啟川大房代表陳田植、二房陳田柏、陳田原、四房陳田銘、以及五房陳美吟，跟少數陳家姊妹和極少數外人，總計持有的58％股權已全數出售，陳家只剩三房的陳田圃、陳田堅、陳田城、以及陳啟川文教基金會共有的42％股權。

消息指出，買方主體亞太置地公司，是業務遍布亞太地區的私人房地產投資、開發和資產管理公司，而亞太置地執行副總裁Richard Jay Reitknecht，去（103）年12月，已成為南和興產公司的新任董事長，總經理則由Reginald John-Walter MacDonald擔任，取代原董事長陳田柏、總經理陳田圃，南和興產正式成為外資企業。

南和興產的買方團隊，可能基於財務槓桿、融資併購、節稅、或是資金募集等考量，為此案特別先轉進馬來西亞設立「馬來西亞商Takau Holdings Limited」，再以此名義在台灣設立轉投資「德高置地第一公司」、「德高置產第二公司」、「德高置產第三公司」，進行股權交易。前述3家公司的負責人都是南希?弗格森（Nancy Ferguson），以Takau Holdings Limited法人名義出任董監事的人員，也都相同。

由於「Takao」的馬卡道語，代表的正是高雄，而南和興產公司正是高雄最大的地主，因此，馬來西亞商Takau Holdings Limited成立的目的，更顯得具有針對性。

只是，攤開南和興產公司改選之後的現有9席董事名單，除了陳啟川三房的田潤公司、田圃企業、園城企業、以及潤成企業的4席外，根據經濟部公司登記資料顯示，新的6家法人股東，包括達原、願興、致力、期昌、程凱、以及致德公司，母公司都是德高置產第一公司，其中，亞太置地執行副總裁Richard Jay Reitknecht，也並非以亞太置地、或是德高置地系列公司的名義出任法人董事，而是以達原法人代表出任。

南和興產新任總經理Reginald John-Walter MacDonald是程凱的法人董事代表，至於致力、和期昌的法人代表，又是另一批新面孔。

外資新團隊入主南和興產這家百年資產老店，原因不明，但是，龐大的資產可能是關鍵之一。據指出，南和興產名下的土地高達42公頃（約127,050坪），一位房地產鑑價師推估說，陳家資產依不同的土地分區使用價位來看，大約從每坪80萬元到300多萬元，土地資產總市值至少達1,400億元。

針對此次交易，本報以電話連繫南和興產新團隊、以及現在擔任高醫董事長的陳田植辦公室，但是，並未獲得回覆。不過，根據南和興產1,400億元的資產，亞太置產取得南和興產58％股權估計，價值約800億元，交易金額也應相近。


外資新團隊 下一步賣地？

高雄陳家百年老店南和興產公司，最值錢的資產之一，就是早期轉投資的彰銀等股票，根據了解，其所持有彰銀、三商美邦等股票5萬多張，從今年開始，已由亞太置地公司新團隊，陸續出清，售股所得近30億元，下波標的將是陳啟川家族的老本和基業，高達42公頃的土地資產。

不過，根據公司法第185條規定，公司要處分主要資產，必須有代表已發行股份總數三分之二以上股東出席的股東會，以出席股東表決權過半數同意，而陳啟川三房家族還持有42％股權，因此，一場外資與陳啟川三房的南和興資產保衛戰續集，恐怕還有硬仗要打。

此外，由於亞太置地及其子孫公司，持有58％的南和興產公司的股權，而陳啟川家族位於觀音山，佔地約8公頃的墓園，也在南和興產的名下，在亞太置地入主南和興產之後，陳啟川家族墓園「等於是外資的資產了」，急壞了家族成員，因此希望能夠單獨買回陳啟川家族墓園，「免得淪為出賣祖宗墓園的不孝罵名」。

據悉，陳啟川家族不同房室，要協商買回觀音山墓園，是陳啟川後代在處理南和興產公司股權的過程中，唯一的共識，該案目前正由雙方洽談中。

知情人士說，103年12月26日，亞太置地公司(Asia Pacific Land LTD.)、以及達原、願興等亞太置地孫公司的代表，進到南和興產公司的辦公室，要求在場所有員工，交出工作資料和證件之後，即由前董事長陳田柏通知召開臨時董事會，改選新的董事長和指派總經理。

從那個時候開始，南和興產公司擁有的彰銀、一銀、台泥、中國化學、中國製藥、三商美邦等5萬多張長期投資的股票，南和興產如有董監事席次的，新團隊都先行辭職，然後，陸續出售持股，據悉持股幾乎已經出清，出售股票所得接近30億元。

雖然售股所得，無論新舊股東都可以受益，分得利益，但是，高雄一位資深會計師說，由於現行法律對有價證券的出售，並未有證券交易所得稅，而是併入公司所得、或是個人所得課稅，如果屬於國外法人，售股獲利採就源扣繳，單一稅率20％，不過，國內個人綜合所得稅最高稅率級距為45％，因此，此一股票交易案，對南和興產公司的陳啟川三房「會比較吃虧」。

消息人士說，南和興產外資大股東，下一步恐將鎖定土地資產下手；不過，資深會計師表示，亞太置地等外資持有南和興產股權雖有過半，但是，還不到三分之二，除非陳啟川三房同意，否則，亞太置地想要賣出南和興名下土地資產，恐怕要有一場拉鋸戰。


南台灣最大地主 分產內幕眾說紛紜

被譽為南台灣最大地主的南和興產公司，長期由陳啟川一房到五房的後代子孫，共同持有，相安無事多年，如今卻驚傳售股、分產，原因眾說紛紜；但因為當事人都不願說分明，留下市場一堆揣測。

在地政商界說，前高雄市長陳啟川過世後，留給後代的代表之一是南和興產公司，之二是財團法人高雄醫學大學和高醫附設醫院，高醫由大房代表陳田植，從1993年擔任高醫董事長迄今，陳田植並曾任南和興產公司董事長職務。

在外資入主之前，南和興產公司則由二房陳田柏擔任董事長，三房代表陳田圃接任總經理，9席董事分別由大房、二房、三房、四房、以及五房代表出任，多年大家都相安無事。

據指出，變天之前的南和興產董事會，有一個最大的合約共識，就是南和興產名下的祖產，只租不售，因此，現在看到的家樂福愛河店、寒軒四維店、吉安愛買科工館店、以及高醫旁停車場等，都是南和興產的出租地產。

由於陳啟川後代，許多都長年在美國和日本，因此，由大多數時間在台灣的三房陳田圃這一脈實質經營，因而引起其它房室的不同意見，進而規劃分產。

另有一說則是，長期居留國外的陳啟川後代，基於理財需求，不想再繼續共同持有家族財產，因此在其中一房的主導之下，牽線亞太置地公司，吃下除了三房以外的股權58％，各自落袋為安。

至於亞太置地及其子孫公司買進南和興產股權，市場認為，亞太置地單純是「買最大的」，因為，南和興產就是南台灣最大的地主，也是台灣5大家族的代表，買下南和興產，具有不凡的意義，未來再伺機出售資產獲利。

另有房地產界人士猜測，亞太置地輾轉設立子孫公司成為南和興產大股東，可能是要將所持有的南和興產股權，以REITs（Real Estate Investment Trust）的基金模式發行給特定人，如果買方是陸資企業，等於買下高雄房地產的灘頭堡。

台灣5大家族之一 喊水會結凍

高雄陳家自大家長陳中和在日治時期興旺開始，即與基隆顏家、板橋林家、霧峰林家、以及鹿港辜家，並稱台灣5大家族，因為在高雄發跡，所以被稱為「高雄陳家」。

目前，陳家在檯面上的人物，以陳中和第二代陳啟川家族、和陳啟清家族為主，其中，陳啟清家族的代表人物，就是前高雄市議會老議長陳田錨、陳田文、以及陳田稻等兄弟。

陳家第3代現在企業界已各領一片天，陳田錨的2個兒子，分別是曾任立委的大眾銀行董事長陳建平、和欣高天然氣公司總經理陳建東，陳田錨的九弟陳田文，則是群益金鼎證券集團創辦人，因與宏泰集團負責人林堉璘成為姻親，而受到矚目，至於陳田文的後代，目前都還在國外求學。

陳田錨的五弟為大眾證券董事長陳田稻，目前接掌陳中和基金會董事長職位，二弟陳田垣則是金門汽車負責人，代理福特汽車，三弟陳田慶則任職美國波音公司技術總監，各有專長。

而處於南和興產公司股權交易熱頭上的，則是陳中和的第二代陳啟川家族。其中，陳啟川的三房陳田圃曾經在國民黨的安排之下，出任已被併購的高企銀董事長。

陳田圃的長公子陳建甫一直低調任職家族企業，同時擔任高雄美國商會理事，因迎娶台苯董事長、前中鋼董事長林文淵的女兒林妍君而浮上抬面。至於陳田圃的二兒子陳建潤，則自行創業。

陳啟川另一個活躍檯面上的後代，則是大房的陳田植，他曾任南和興產公司董事長職務，後來，從1993年擔任高醫董事長迄今。

自由時報
地產南霸天 高雄陳家傳過半股權賣港資
陳啟川家族釋股權 交易額估數百億

日治時代台灣五大家族之一的高雄陳家後代陳啟川家族，傳將打破土地只租不賣原則，家族旗下土地公司—南和興產將釋出過半股權給港資背景的亞太置地公司（Asia Pacific Land LTD.），交易金額估達數百億元；因牽扯到陳家後代分產，又是賣給這幾年在台北掃樓大賺的亞太置地，格外引人矚目。

南和興產目前由陳啟川七子陳田圃擔任總經理及九子陳田熞擔任副總經理。對於傳出南和興產將釋股，陳家對此相當低調，不願表示看法。

在高雄擁逾50萬坪地 比國產署還多
南和興產名下土地有多少？陳田圃曾對外表示連他自己都搞不太清楚。據南和興產員工透露，南和興產土地超過五十萬坪，比國產署在高雄的國有地還要多。高雄市有三家家樂福、三家大型影城、三家寒軒餐廳及近十家汽車旅館，都是向南和興產租地；這還不包括南和興產曾捐地一．五萬坪給市政府作為公園之用，還有捐給高雄醫學大學及附設中和醫院三．三萬坪土地。

港資亞太置地 大舉收購商業不動產
這筆交易買家來頭也不小。亞太置地在二○○九年金融海嘯後就大舉進軍台灣收購商業不動產，當年十一月一口氣買下台北市信義區「世貿Tower」、衡陽路「世紀羅浮」、忠孝西路「壽德大樓」等三棟大樓，隔年一月就賣掉世貿Tower大樓，不到一季賺進一億元，另兩項標的也陸續處分獲利。

亞太置地最受矚目的投資案要屬北市西門町「新萬國廣場商業大樓」，二○一○年七月以三十．五億元從上市建商欣陸投控買下，經整理與重新招商後，將大樓名稱改為「X52」；二○一二年八月，奢侈稅期限一過，就以六十七億元賣給富邦人壽，兩年增值三十六．五億元，扣除相關費用，獲利達一倍。

5月9日，位於北京南四環外的首開保利·熙悅誠郡售樓處對外開放。據現場工作人員透露，該專案入市時，均價將在4萬元?平方米左右。此時，業內人士中間出現了不同的聲音，有人覺得不可思議：“南四環的房價都到四萬元了。”有人卻說：“南四環的房價怎麼才到四萬元。”

因為北京歷史上對地緣屬性喜好分化的原因，同樣是處於一個環線上的房價，在南北卻出現了較大的差距。南四環房價進入四萬元時代，會不會被市場所認可呢？

拿地價格推漲房價

榴鄉橋位於北京市豐台區，處於南四環和蒲黃榆快速路的相交處，該板塊目前全部是新盤專案。最早進入該區域的是國韻村，該項目拿地樓面價約為9700元?平方米。而中冶置地在該板塊拿地樓面價約為1.6萬元?平方米，開發成中冶德賢公館專案。

首開保利·熙悅誠郡的拿地樓面價已經高達2.3萬元?平方米，該項目行銷總監童昕光坦言，這個價格其實在意料之中，但是也是給我們不小壓力，“地價翻一番，加上財物成本，基本上要到4萬元?平方米。”

在此基礎上，首開保利·熙悅誠郡定位為改善型住房：面向35歲客群，定義為人生第一套豪宅。在總價、N＋1戶型設計以及交通時間成本等方面都為處在事業上升期的社會中堅力量進行全方位的考量。

市場回暖帶動房價上漲

除了首開保利·熙悅誠郡首期四萬元左右的定價，該板塊較早入市的項目，近期也賣到了4萬元以上的均價，且獲得了市場的認可。

據中冶·德賢公館專案負責人李瑞峰證實，“中冶·德賢公館以均價4.5萬元/平方米再次開盤熱銷，五一期間出現了小高潮，客戶對區域接受度還是非常高，三號樓開68套房子，到現在已經成交63套，幾乎清盤。”

北京市房地產協會秘書長陳志表示，“330”新政的利好在4月份的市場成交資料上得以體現。“4月底，6800多套量新房量真實反映‘330’對市場還是有作用的，政策降低了買房人門檻，比如對於二套認定，對於他付款的壓力都有所減輕。”

陳志還補充道，股市和樓市在大的趨勢上呈現兩個反向曲線，股市好的時候樓市通常不好。“所以從改善角度來說一旦股市不說跌，慢牛時代的時候，很多人套現出來，前幾天套現明顯，接下來買房看房應該是趨勢。”

榴鄉橋板塊仍屬於價值窪地


魯能·豐和府專案銷售總監李宗彪表示，南城一直是價值窪地，東城、西城、北城基本上已經被過度開發。“統計資料顯示，2010年以前長安街為計，基本上成交量北城為主60%以上，隨著地塊整體發展之後，2013年-2014年新統計，還是長安街為界，南城成銷售主力，成交量基本上達到60%。從發展到角度來看，首先，南城可開發資源越來越少；其次，政府已經把南城這一塊作為一個重點發展推進方向，未來上漲空間較大。”

陳志也表示，“以後環南部這樣一些路網，等都修完時候價格就會漲上去，現在顯然窪地。”

李瑞峰說道：“最初2012年專案開發之前是不毛之地，到處都是一人高的荒草。今天，四環國貿過來非常便利，交通四通八達，往南四環五環德賢路已經開通了，五環往外應該是連接京開高速，目前修建當中，第二機場應該在2018年投入使用，可見我們現在的小板塊何等重要，未來升值空間和價值潛力毋庸置疑。”

牛沙路地塊地處成都攀成鋼板塊邊緣，這也是攀成鋼板塊的最後一宗宅地。而攀成鋼自2007年新鴻基競得第一宗地以來，已有3家外資企業、4家港資企業、6家品牌房企進入。

5月8日，成都公開拍賣3宗地塊，其中成華區、錦江區、溫江區各1宗，土地總面積228.18畝(約15.21萬平方米)。最終，藍潤地產以總價3.39億元競得錦江區攀成鋼地塊，溫江區地塊以底價3.40億元出讓，而成華區地塊則遭遇流拍。

據瞭解，當天拍賣的錦江區牛沙路地塊位於牛沙路以北、通盈街以南，用地面積1.50萬平方米(約22.57畝)，用途為住宅相容商業，建築面積4.29萬平方米，起始價1045萬元/畝。

牛沙路地塊地處成都攀成鋼板塊邊緣，這也是攀成鋼板塊的最後一宗宅地。而攀成鋼自2007年新鴻基競得第一宗地以來，已有3家外資企業、4家港資企業、6家品牌房企進入。

地塊共計吸引了領地地產、藍光地產、朗基地產、藍潤地產、新希望地產、吉寶、萬科等開發商參與競價。最終，經過逾100輪的競價，藍潤地產成功以7900元/平方米競得該地塊，折合總價3.39億元，溢價率43.63%。

這也是藍潤地產首次實現進入攀成鋼。同時，自2015年以來，藍潤地產已先後獲得成都青羊區西嶺路地塊、武侯區人民南路地塊，樓面價分別為3546元/平方米、1.56萬元/平方米，溢價率最高達175.61%。3月23日，該公司還以總價9.24億元獲得春熙路地王，折合樓面價1.71萬元/平方米。

除了上述地塊，當天出讓的地塊中，溫江區湧泉街辦花土社區十、十一、十二組地塊占地7.45萬平方米，用途為住宅相容商業，容積率不大於3.5，最終被成都進達合能置業有限公司以底價3.40億元競得，折合樓面價1303.09元/平方米。

成華區龍潭街辦保平社區5組、秀水社區4、5組，秀水社區集體地塊則遭遇流拍。該地塊占地6.25萬平方米，用途為住宅相容商業，容積率2.54。

另據統計，剛過去的4月份，成都通過公開招拍掛方式出讓12宗土地，累計出讓面積657畝，最終成交6宗，流拍5宗，因故終止1宗，總成交面積425.17畝，環比下跌72.9%，同比下跌50.35%。期間成交土地出讓金總額為18.68億元，環比下跌75.83%，同比下跌13.36%。

受地鐵即將開通的影響，有不少北京上班族趁週末前去看房，部分樓盤每天簽約三四十套，有樓盤開盤一天房子便賣出了8成。此外，燕郊有的樓盤目前已漲價約1000元/平米。

《京津冀協同發展規劃綱要》出爐，規劃將北京地鐵6號線通至河北燕郊、大興線通至河北固安、房山線通至河北涿州。眼下地鐵未開，這三地的樓市卻先火了。

上週末，《法制晚報》記者分別走訪燕郊和固安的多個樓盤發現，受地鐵即將開通的影響，有不少北京上班族趁週末前去看房，部分樓盤每天簽約三四十套，有樓盤開盤一天房子便賣出了8成。此外，燕郊有的樓盤目前已漲價約1000元/平米。

業內人士分析稱，離北京近、離地鐵近的樓盤，未來確實仍有一定增長空間。不過短期來看，周邊樓盤目前仍面臨區域產業結構不均衡等問題，因此購房者應綜合考慮多方面因素，再決定要不要出手。

目擊•燕郊

售樓處全是京牌車 銷售忙到餓肚子

週六上午10時，記者來到與北京僅一河之隔的燕郊潮白河孔雀城。此時通往樓盤的馬路已經開始堵車，樓盤門口停滿了車，其中有九成是京牌車輛。“這不是週末嘛，很多北京顧客過來看房子。”現場一名工作人員說。

“以前銷售任務常常完不成，現在根本不用擔心業績，五一期間我們賣了500多套房，今天我接待的客戶中也有三位元直接簽單的。”接待記者的趙小姐告訴記者，自燕郊要開通地鐵的消息傳出後，他們每天從早上8點多忙到晚上9點多。

“來看房的客戶一個接一個，忙的時候連吃飯和上廁所的時間都沒有。我今天從上班到現在，連口水都沒顧得上喝。”趙小姐說，現在成交的客戶中，至少有三成來自北京，“我們樓盤離北京近，等地鐵開通了，往返的交通問題就解決了。”

房價每平米漲千元 交通方便剛需出手

據趙小姐介紹，潮白河孔雀城開盤時均價8000多元，“現在每平米漲了差不多1000元。”趙小姐表示，規劃中地鐵的燕郊南站就在該樓盤附近，“現在買還是挺合適的，等地鐵開通後，肯定還會再漲價，那時候就不是每平米漲個1000元了。”

記者注意到，現場的看房者多數都是年輕人。有對年輕情侶看中了一套70多平米的房子，當場就簽單購房。據情侶中的女孩介紹，她和男友都在大望路上班，“反正父母不跟我們一起住，買這裡不限購上班又方便，房子總價也不高，用來過渡挺合適的。”

情侶中的男孩則表示，他們關注燕郊樓盤已經有一陣子了，“以前這邊房子才五六千一平米，但是交通不方便，所以一直沒下定決心。”男孩表示，雖然現在買比去年貴，但整體來看仍比北京要便宜，“通地鐵後不用擔心交通問題，而且這裡房價肯定還會再漲，以後想賣也好賣。”

目擊•固安

開發商打“地鐵牌” 售樓處沒下腳地兒

“地鐵4號線通至固安”、“固安將迎地鐵時代”……上週末，記者走訪固安孔雀城英國宮、空港家園等多個樓盤發現，各開發商均打出了“地鐵牌”。從各樓盤進門處的橫幅到售樓處滾動的大螢幕，“京津冀協同發展”和“直通地鐵”的廣告宣傳隨處可見。

在孔雀城英國宮售樓處，一名男銷售接待了記者。由於大廳裡人太多，根本無法靠近沙盤。“咱們往裡邊走吧，裡面有小沙盤。”該銷售帶領記者進入另一個房間，發現裡面同樣擠滿了看房者，根本聽不清講解。無奈之下，該銷售只好拿出幾張戶型圖，找了個角落開始給記者介紹。

在空港家園，售樓處的大門被看房者擠得水泄不通。記者被後面的人“推”進售樓處後才發現，所有能坐著休息的地方都已經坐滿了人。如果不用力往前擠，根本無法接近沙盤。

規劃未出搶先下手 日均成交三四十套

“最近很多人打電話來問地鐵開通的事情。”固安尚城國際銷售張先生告訴記者，現在地鐵線路具體怎麼規劃還不清楚，但客戶買房時都不手軟。

據張先生透露，上周他有兩個客戶剛簽約，一個買了兩居，一個買了三居，“都是覺得這邊靠近學校，以後有設站的可能，就先買下來了。”

張先生介紹稱，受330樓市新政、京津冀協同發展等影響，固安樓市銷量在五一期間達到高峰，並一直延續至今。“三四月份每天頂多有10個人來看房，五月份看房量和成交量都激增，每天簽約三四十套房。”

孔雀城英國宮銷售張先生則表示，五一期間該樓盤銷售200餘套。此外，5月9日新開盤的空港家園更加火爆，銷售王小姐告訴記者，截至10日上午10時，該樓盤136套房只剩下26套。

樓盤被指“坐地起價” 購房者轉戰香河

“我在網上查孔雀城均價5500元/平米，到這兒一看完全不是那麼回事兒。”北京看房者張女士告訴記者，她看過孔雀城英國宮的銷控表，剩餘房源僅為兩成左右，“從均價來看，根本沒有8000元以下的房子，最高甚至達到了10000元/平米。”

對此，孔雀城英國宮銷售張先生解釋稱，五一後樓盤確實略有漲價，“但漲幅也就一兩百元，我們樓盤均價在8000元至9000元/平米，加上折扣和優惠什麼的，最終成交價在7500元/平米左右。”

空港家園銷售王女士也表示，五一後該樓盤均價漲了200元/平米左右，“這個漲幅並不大。因為在京津冀協同發展的大背景下，除了開通地鐵，交通、教育、醫療等配套都會發展起來，再加上機場開建，未來這邊房價肯定還會大漲。”

“我看了一圈，這邊樓盤全都漲價了。”另一名看房者表示，她準備去看看香河的房子，“那裡沒說要開地鐵，總不會也跟著漲價吧？”

分析

長期來看有空間 短期內不會大漲

今天上午，偉業我愛我家分析師宋輝接受記者採訪時分析稱，從以往的經驗來看，燕郊區域樓市價格與相鄰的通州樓市之間有明顯的關係。

“通州樓市向好時，燕郊也會被帶動。”宋輝表示，從今年以來，在330新政以及降息、降准等一系列利好刺激作用下，通州樓市已經出現了一定程度的向好勢頭，二手房和新房交易均有抬升，燕郊樓市受此帶動也有所轉暖。

“從宏觀角度看，前不久《京津冀協同發展規劃綱要》獲批，加上軌道交通開通等利好的影響，燕郊等北京周邊區域的樓市，長期來看仍有一定增長空間。”宋輝說。

不過他強調，環京樓盤仍面臨區域產業結構不均衡等問題，購房者需要考慮清楚，“短期來看，這些區域的產業配套和地方經濟發展水準依然相對較低，現階段市場整體需求量相對不大，在這些城市樓市價格近幾年漲幅明顯、供應較大的情況下，短期內市場價格不會出現明顯上漲。”

文/記者 羅曉靜 實習生 張婷

周邊部分樓盤報價

（單位：元/ ）

區域 樓盤 報價區間

燕郊 嘉都 8300-8500

匯福悅榕灣 11500-12000

天洋城4代 10800-12500

中駿四季花都 約11000

九裡香堤 10000-13000

燕郊孔雀城 6500-8000

固安 孔雀城英國宮 7600-10000

龍TOWN 6400-6998

城市之光 7000-7300

空港家園 7000-7500

涿州 高鐵新幹線 約5800

公園郡 約6500

高鐵時代 約5500

注：資料來源自搜房網及各樓盤售樓處公開報價，並非最終報價

有熟悉中資海外直投業務的人士接受《證券日報》記者採訪時表示，目前來看，中國富豪在海外投資房地產和高端製造業等產業比例較高，投資需求有很大潛力

在今年北京頂級豪宅大量入市之際，開發商為了完成簽單可以跟著客戶“飛”。到底哪些神秘富豪是這些中國豪宅，乃至世界豪宅的接盤者？萊坊機構提供給《證券日報》的一組資料或許可以窺見一二。

據萊坊機構的一份研究報告顯示，未來十年，中國內地的十億元級富豪數目將進一步增加154名，成為全球十億元級富豪數目增加最多的地區。

值得注意的是，中國內地和香港的超高資產淨值人士（即資產淨值三千萬美元或以上的人士）平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業，居全球首兩位。此外，2010年以來，中國富豪和企業海外投資置業的需求正在不斷暴漲。

中國富豪海外投資欲望提升

“在我接觸的投資者中，中國富豪和中國企業比例幾乎各占一半。”CWO Assets Management Inc.公司（以下簡稱CWO）管理人、中華人民共和國洛杉磯領事館商務處中資海外直投顧問委員會常委陳忠楠接受《證券日報》記者採訪時透露，一般總資產達到1億元以上的中國富豪會有在海外投資產業的計畫，當然，手握10多億元資產的中國富豪可能對此更感興趣。

有公開資料顯示，僅到2013年末，國內擁有千萬元以上資產的富豪已經超過了百萬規模，億萬元富豪也已經接近10萬左右。據萊坊統計資料顯示，十年後，中國內地（2014年時排名：第五位元）的超高資產淨值人士的數目預計將會達15681位。而2014年，北京超高淨值人士數目為1408位元。

對此，萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅向記者表示：“在2014年到2024年間，中國內地和香港的富豪人數將分別上升多於80%和40%。”

而這些超高淨值人士在創富之後，開始越發關注投資和資產配置。鑒於此，近年來，中國富豪“走出去”的投資需求正不斷增長。

對此，陳忠楠向《證券日報》記者表示，以美國為例，現在美國高端製造業等產業經濟增長環境很好，有不少中國富豪認為，“美國接下來的十年將是經濟增長更強勢的十年，是不可錯過的十年”。因此，從資產安全性方面來看，更多中國富豪可能更傾向於把資產進行全球化配置。

而在中國投資者進行全球化資產配置的產業中，投資房地產和物業資產是這些高淨值人群愈發重視的投資類別。有資料統計顯示，就亞洲的超高資產淨值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。而對於新一代超高淨值人士來說，房地產的吸引力並沒有減退，有45%的受訪者表示，年青一代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。

同時，萊坊機構也向記者表示，隨著中國內地高資產淨值人士移民外國日益增加，全球豪宅市場都受到了影響。2014年1月份至9月份，44%申請英國一線投資簽證計畫的申請者均來自中國內地，令中國買家購買優質倫敦物業的數目上升。

某豪宅七成業主海外投資置業

“我們項目中70%的業主均已參與海外投資置業。”合生創展華北區行銷總經理劉芸岐向《證券日報》記者透露，霄雲路8號是高淨值財富投資者的聚集地，業主關注家族財富管理及跨境資產配置。

事實上，該項目是北京老牌豪宅，不但成交單價達到過14萬元/平方米，也有3.6億元的空中四合院，2009年—2012年有兩大成交高峰期。劉芸岐向記者透露，當時從事房地產開發行業的購房者占該項目業主的24%，還包括一些能源企業的業主等。

劉芸岐表示，鑒於業主有全球配置資產的需求，合生霄雲路8號與CWO共同構建“中資海外直投亞太配置中心”，這是國內首家為客戶提供包括海外直接投資融資諮詢服務，海外投融資相關產品及服務甄別、盡職調查及配套市場分析、風控建議，國際法律架構及稅務籌畫，外資跨境流轉核准、備案及衍生服務，還有專案投資團隊組建以及專案落地配套服務的頂級豪宅項目。

據記者瞭解，CWO向高淨值人群和企業提供海外產業投資服務，包括房地產投資和高端製造業等產業投資項目。“今年的前三個月，我們做了4.5億美元，其中80%以上是房地產投資，其餘是高端製造業等產業。”陳忠楠向《證券日報》記者表示。


至於如何讓合生霄雲路8號具有海外投資需求的投資人參與海外直投？陳忠楠稱，舉例來說，買3.6億元的空中四合院等於拿3.6億元的現金換資產，但這一房產資產可以進行證券化，進而配置成美元資產，沒有杠杆。更重要的是，CWO在向合生霄雲路8號業主提供資產配置是不收取服務費的，這意味著房產資產證券化幾乎沒有發行成本，而其業主佔有國內資產的同時，還可以獲得美元資產的高收益。

不過，萊坊全球住宅研究部主管Liam Bailey分析道：“實際上，中國內地在投資需求增長方面有著巨大的潛力，但大量私人財富尚未在全球進行多元化的投資，因其財富流出受到外匯管制的阻礙。”

對此，劉芸岐表示，CWO正是可以提供合法的管道，讓中資順利在海外實現直投。同時，劉芸岐坦言，建立中資海外直投亞太配置中心，除了中國富豪有這樣的需求外，在北京豪宅市場今年競爭異常激烈的背景下，這也是合生霄雲路8號專案目前獨有的吸引購房者的手段。

中國人民銀行10日宣布降息1碼，亦是人行自去年底以來第3度降息。市場分析指出，加總先前的降息幅度，其效果相當於房價下降5.6％到7.7％，也預估在降息帶動下，房市將穩步回溫。

中金公司地產研究員寧靜鞭表示，本次人行降息0.25個百分點，相當於20到30年房貸的總還款額下降2％到2.7％。若以30％的頭期款比例測算，相當於有效房價下降1.6％到2.2％。而累計去年11月以來3次降息，效果相當於房價下降5.6％到7.7％。

他並指出，貨幣政策寬鬆的訊號明確，加上各地其他房地產政策的逐步放寬，預估未來地產市場的成交表現可望增加，回升態勢將更加明顯。他並預期，5、6月的30大城市成交量月增率的回升幅度，將在5％到10％左右。

中原地產首席分析師張大偉同樣表示，從2014年第4季開始已經明顯回升的一、二線樓市，在3度降息的影響下，可望「暖上加暖」。

張大偉稱，因為全面降準，銀行將增加貸款額度，對於購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。目前一線城市的首套房貸款折扣多在9折左右，未來很可能出現85折甚至8折。對於購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。

張大偉認為，從不同城市來看，儘管近期公布的房價指數顯示房價依然在調整，但一線城市的二手房價格月增率已連續向上，在此情況下，降息將擴大市場利多，購房者對於房市預期也將更加樂觀。

投行野村國際最新公布的報告指出，看好中國房地產類股，並給予萬科A股、保利地產「買入」初始評級。野村報告指，在近期政策與信貸寬鬆的帶動下，4月份中國30大城市的房地產銷售量持續復甦，年增率達18.6％，報告相信今年第2季仍會維持強勁的銷售增長。

野村並預期，今年中國房地產投資的年增率可達5％；房地產銷售年增率可上升5％；房屋均價整體持穩但一線城市房價可望上漲1成；政策及信貸維持積極。

二手市場連錄破頂價成交，夾屋市場也不例外。鴨脷洲悅海華庭一個高層單位，新近以自由市場價572萬元成交，呎價高達1.34萬元，成交呎價打破該屋苑去年底創下的紀錄，膺全港夾屋王，呎價更直迫同區藍籌屋苑海怡半島。

土地註冊處資料顯示，悅海華庭2座高層B室，實用面積約427方呎，兩房間隔，以572萬元售出，實用呎價約1.34萬元，貴絕全港夾屋。

據悉，目前私樓香港仔中心呎價約1.18萬元，鴨脷洲海怡半島呎價約1.35萬元，今次悅海華庭的新高成交，除超越香港仔中心的呎價外，更直迫海怡半島。

事實上，悅海華庭向來「盛產」夾屋王，同屋苑1座中層B室，去年底以551萬元轉手，呎價1.29萬元，一度是全港夾屋呎價新高，今年該屋苑尚有多宗呎價逾1.2萬元的成交，唯一直未有再創新高，直至最新的2座單位成交，成功把全港夾屋王的呎價紀錄推高3.66%。現時全港夾屋王的首五位，均由悅海華庭「包辦」【表】。

有區內代理形容，是次成交價為「癲價」，認為該單位屬高層戶，可享有海景，是單位創新高的主要原因。他指出，目前該屋苑的放盤並不多，僅有約12個單位放售，相信未來屋苑的成交價將進一步上揚。

欣廷軒呎售1.51萬破頂

私人住宅市場的破頂潮亦不斷蔓延，沙田區亦有多宗高價成交，市場消息指出，沙田欣廷軒3座高層A室，兩房間隔，實用面積393方呎，以594萬元成交，呎價1.51萬元，破屋苑呎價新高成交，較舊紀錄高約3.4%。中原地產副分區營業經理招錦昌表示，該單位屬優質，加上是高層戶，故成交呎價仍算合理。美聯物業分行營業經理郭敬嚴表示，沙田中心唐寧大廈高層E室，兩房間隔，實用面積約357呎，以約515萬元成交，呎價約1.44萬元，創屋苑同類呎價新高。郭敬嚴透露，買家為內地客，所以今次成交須付約108.15萬元雙辣稅。

此外，不少二三線屋苑都錄得新高個案。中原地產資深分區營業經理許偉業表示，葵涌嘉翠園1座低層H室，實用面積465平方呎，兩房間隔，以415萬元成交，呎價達8925元，屬屋苑新高。

他透露，同類單位放盤較少，已有一段時間未有成交，吸引3組買家爭奪，最後由一對情侶購得。該屋苑的舊紀錄，則為今年初成交的1座高層A室，成交呎價8473元，今次成交把屋苑的呎價紀錄推高5.3%。

市況向好，本港地產代理亦紛擴充，兩大地產代理均高調擴充，中原地產近日便大幅加租75%，從競爭對手手上搶租旺舖。

市場消息透露，中原地產近日一口氣從姐妹公司利嘉閣地產手上，搶租兩個長沙灣商場舖位，租金加幅驚人。

中原搶宇晴軒舖 呎租233

其中一個為長沙灣宇晴軒商場2樓79號舖，該舖面積約600平方呎，舊租每月約8萬元，租約下個月到期，早前發展商推出市場招標，結果由中原地產出價約14萬元奪得，呎租約233元，較舊租金高出約75%。

另一個舖為泓景臺商場1樓29號舖，面積約1,000平方呎，由利嘉閣地產租用多年，現時月租約13萬元，租約短期內到期，本月初推出市場招標，最終由中原地產以月租逾20萬元奪標，呎租約200元，較舊租加價約54%。

據了解，中原地產現時在長沙灣四小龍一帶已經有5間分店，員工數目約60餘人，下月中開始分店增至7間，估計屆時會再向行家挖角。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑坦言，面對內地房地產中介人大舉來港搶舖及高薪挖角，該公司為留住前綫員工，不惜增加分行數目，為前綫員工提供更佳的事業平台，故下半年公司仍會保持擴充規模的大方向，估計下半年會再增加30間分店。

應對競爭 增店加薪加佣

陳永傑又謂，近期新盤市場熱賣，該公司住宅部，今年首4個月佣金收入約8.5億元，仍屬於有合理利潤，為下半年擴充增加信心。

至於近日有地產公司加佣或加薪予前綫員工，陳氏強調，該公司薪酬制度一向有競爭力，若行家大幅加薪，該公司也會跟進。

事實上，面對內地中介公司大舉來港開拓市場，本地多家大行近月先後加薪或加佣予前綫代理。

例如香港置業月初開始推出全新獎勵計劃，若員工首半年業績達標，每月可追加3,000至5,000元獎金；若員工首半年佣金收入達60萬元（即每月10萬元）以上，每月可獲發5,000元獎金。前綫代理的底薪變相由基本的7,000元，提升至12,000元，比其他零售行業更理想。

環球放水帶動 多宗創新高價

本年豪宅市場錄多宗矚目買賣，據統計，在30宗最矚目的豪宅成交中，佔一半由非本地客購入，如果單計首10宗，佔比更高達8成，反映非本地客仍是豪宅的最主要購買力來源。

環球放水，加上金管局早前收緊按揭僅針對細價樓，豪宅物業未有受到打擊，故成交氣氛相當活躍，年初至今已出現多宗大額、矚目以至創新高價的成交。

山頂何東花園 51億售最矚目

本報翻查首30宗最矚目的豪宅成交，發現境外資金仍是最大的豪宅物業購買力來源，當中15宗成交，即佔剛好一半的成交由非本地客購入（以拼音推算），值得留意的是，如果單計首10宗成交，有8宗（佔80%）是由非本地客購入，境外資金的比例明顯更多，當中不少涉及內地的資金。

最轟動的非山頂道何東花園莫屬，由中渝置地（01224）主席張松橋以51億元購入；中聯辦以4.8億元購入西營盤鉑峯全幢；玖瓏紙業（02689）主席張茵及其家族成員購入大埔逸瓏灣10伙。

一手盤稅務回贈 減入市成本

首10位中，只有兩宗成交由本地客購入，華置（00127）大股東劉鑾雄以4.2億元回購山頂白加道31號大屋，呎價12.7萬元，為全港豪宅呎價第二高；而時代集團（01023）行政總裁楊和輝以破九龍洋房呎價紀錄購入九龍塘一號義德道，呎價8.23萬元。除了內地及本地的資金以外，亦有美籍客流入超級豪宅市場，山頂TWELVE PEAKS 6號屋便由美籍客購入。

雖然現時買家印花稅及雙倍印花稅仍然生效，但由於現時普遍一手發展商均提供稅務回贈，減輕買家入市成本，以TWELVE PEAKS為例，發展商可回贈11.75%買家印花稅或8.5%從價印花稅（兩者只可擇一），售出的6號屋正是由公司名義入市，可節省稅款近6,000萬元（假設採用買家印花稅回贈），由此可見，這類回贈的賣樓方式相當奏效，相信未來一段時間，只要辣招稅未撤，發展商賣豪宅盤仍會採用這類回贈方式賣樓。

中原地產山頂南區董事何兆棠認為，現時豪宅仍有不少非本地客購入，據他了解，這批買家多已居港多年，購買豪宅作自用，而3億元以上的豪宅，則仍以內地買家為主。他指，由於環球央行放水，銀紙貶值，市場上的資金傾向買「磚頭」，以至最近成立的亞投行，均對豪宅市場有積極作用。他指，過去兩年豪宅升勢落後於中小型單位，而最近的股市暢旺，將有望進一步帶旺豪宅。

總物業估值4201億 去年EBIT約190億

將由長和(0001)分拆上市的長江實業地產(1113)昨刊登投資者簡報，簡報指出，分拆後總物業估值4,201億元，香港佔總物業估值的64%。長地去年營業額466億元，EBIT（息稅前利潤）約190億元，總負債額718億元，淨負債比率13.5%。其中，長地物業發展營業額約337億元，EBIT約106億元，EBIT利潤率約31.5%；當中香港住宅平均每方米售價約11.5萬元，按年升65.3%，香港住宅發展物業平均利潤率為34.4%。

根據簡報，分拆後長地總物業估值4,201億元，包括發展物業2,307億元、投資物業1,233億元、酒店及服務套房661億元。而於上市房地產投資信託及資產管理公司的權益於本月8日的市值為131億元。長地上市後，長和及和黃股東將分別持有33.95%及35.9%權益，而三家房產信託（匯賢(87001)、置富(0778)、泓富(0808)）及李氏家族則持有30.15%。

香港佔總物業估值64%

簡報指出，以地區劃分而言，香港佔總物業估值的64%，即達2,690億元，內地及海外分別佔33%及3%，即分別約1,380億元及約130億元。開發土地儲備約1,580萬方米(約1.7億方呎)、投資物業總建築面積約160萬方米(約1,722萬方呎)、擁有及管理超過14,600間酒店客房、管理位於香港及內地約2,100萬方米(約2.26億方呎)、香港三間上市房地產投資信託的籌辦人。

經營數據方面，長地去年營業額466億元，EBIT約190億元。總負債額718億元，淨負債比率13.5%，物業賬面每股淨值98.64元。當中和黃於合資企業應佔權益銷售於2014年只有68億元，比2013年152億元明顯下跌55%，主要由於內地法規和措施導致於內地若干城市的銷售量及銷售價格下降。

物業發展營業額約337億

去年長地的物業發展的營業額約337億元，EBIT約106億元，EBIT利潤率約31.5%。其中香港住宅平均每方米售價約11.5萬元，按年升65.3%，香港住宅發展物業平均利潤率為34.4%。內地業務方面，長地指於21個城市有業務經營，物業面積1,970萬方米(約2.12億方呎)；當中重慶佔最多，達440萬方米(約4,736萬方呎)。去年長地於內地發展物業平均利潤率為26.5%。

投資物業去年營業額約68億元，EBIT約60億元，EBIT利潤率約88%，當中長江集團中心、中環中心、1881 Heritage、黃埔新天地、和黃物流中心的毛租金收益率介乎4.7%至6.1%。

酒店去年平均入住率90%

酒店及服務套房方面，長地涵蓋香港10間酒店及4間服務套房，合共12,652間客房。內地則有4間酒店共2,193間客房、巴哈馬群島亦有1間酒店共1,271間客房。去年營業額約56億元，EBIT約22億元，EBIT利潤率約39.3%。去年長實旗下酒店平均入住率90%、平均客房收入631元，而和黃旗下酒店平均入住率81%，平均客房收入861元。

根據長和重組方案，和黃將於5月26日收市後終止買賣，並於6月3日撤銷上市地位，同日由長地掛牌上市。和黃股東每持有1股和黃股份可獲0.684股長和股份。


長 和 下 月 拆 長 地 港 物 業 值 2690 億
星島日報

由長和（001）分拆於六月三日上市的長實房地產（1113），旗下物業總值4201億元之中，發展物業佔2307億元；長地物業主要位於香港，佔64%，即2690億元。有市場人士指出，由於地產股一般都有股價折讓，相信長地在3成折讓即每股69元的股價水平較吸引，上市後應可陸續收窄折讓。

　　長地香港發展物業平均利潤率為34.4%，投資物業則包括長江中心、中環中心、1881 Heritage等重量級商廈。每股物業資產淨值98.64元。

　　長和發言人接受查詢時指出，由於長地是以介紹方式分拆上市，所以未有設下理論價值等股價元素。長和昨日收報162.7元，跌0.3%，將於佛誕翌日即5月26日最後一天交易的和黃（013）則跌0.5%，收報110.8元。要獲得分派長地的投資者，最遲須於5月26日購入長和。

　　摩根大通認為，長和的負債比率將會上升，而且公司的收租物業也較以往的長實為多，因而將會提升股本回報率。長和去年已經順利投得深水?地皮，相信作為房地產旗艦的長地，未來會增加投地及加大土地儲備，也有可能將一些非核心物業放售，以提升股東價值。

　　美資證券分析員指出，上市的地產公司如太古地產（1972），?地（012）等，股價都較資產淨值有大幅折讓，相信長地最初上市之時，市場仍有待熟悉之時，折讓至少介乎20%至30%，即股價可能會在70元左右的水平。由於長地在上市之時，已經自動成為?指成分股及地產分類股份，屬於藍籌股，被動基金都要買入長地，所以股價折讓會陸續收窄。

　　以長和目前股價計算，於5月27日和黃終止買賣，以及長和除權買賣的情況下，分析員相信長和的股價應該在90至100元之間，除非市場給予長地較細折讓，即長地較值錢，長和股價才會跌至90元以下。

　　根據投資者簡報，長地總物業估值4201億元，內地約佔1380億元（32.9%）、海外約佔130億元（3.1%）。投資物業約1230億元、酒店及服務套房約660億元。

本港住宅樓價升勢暫歇，中小住宅更呈放緩之際，有個別居屋及公屋紛創下高價易手個案，且買家不乏用家承接。《星島地產網》就「公屋居屋二手價再度爆升，這可反映甚麼情況﹖」為題進行民調，當中，有三成一指出，公屋及居屋價破頂，反映住宅樓價仍向上。

　　是次調查共訪問二百人，其中六十二人相信，居屋及公屋等屢破高價，反映樓價料再上升。相反，約二成四人，即四十七人認為，該等物業造價再度爆升，只反映市況虛火而已。另外，亦有四十五人，約佔二成三水平，相信升勢至尾聲，二成二人表示現況難於分析。

　　綜合市場消息指，過去一個月連錄多宗高價公屋及居屋成交個案，其中，近日將軍澳寶琳?錄高價成交，造價達四百三十萬元，成新一項公屋王，同時，今月初香港仔雅濤閣一項綠表居屋易手，以呎價一萬零九百多元沽，創下全港錄表居屋新高，在多項居屋及公屋高價承接下，市場觀望在用家需求下，進一步帶動樓價走向。

將軍澳新盤持續出籠，區內有貨的發展商急忙鎖定客源，實行肥水不流別人田。長實於區內石角路的峻瀅II計劃向早前登記認購系內同區緻藍天客戶(不論已買及未買單位)預留一定數量的3房戶優先認購，該盤最快月內推售。

長實地產投資董事郭子威昨表示，峻瀅II售樓書預計於日內上載至物業網站，並計劃向同系緻藍天曾作登記的準買家提供「三重優先安排」，包括優先參觀示範單位、優先登記安排，以及首張價單會撥出一定數量的3房單位予優先認購。

樓書日內上載

他指出，正式推售時或會分兩批進行揀樓，緻藍天登記客戶優先，只限數目，不限座別，之後到其他客戶，但會平衡所有買家需要。他稱，近期日出康城7期截意向書，吸引28份意向書，反映市場看好此區前景，項目鄰近擬建的足球訓練用地及國際學校等，亦鄰近港鐵康城站，區內亦計劃興建跨灣連接路大橋等基建設施。峻瀅II共872伙，由3座住宅大廈組成，提供2房及3房戶，其中3房戶平均實用面積約750方呎。

壹鑾收票足額

另一方面，有可能在今日公布加推及銷售安排的跑馬地壹鑾，消息指，截至昨晚累收約66票。該盤曾於2013年10月推售，之後停售，至上周再公布變相減價7%至逾20%重推首批44伙價單，實用面積由335方呎至884方呎，售價由829.7萬至2,708.9萬元，呎價介乎23,371元至31,393元。

南埼洋房招標

由新加坡基金持有的赤柱南埼昨發出新銷售安排，於今日起招標出售1號洋房，6月10日截標，業主可決定即時接受與否，換言之，可於截標前售出。1號屋的實用面積5,153方呎，花園面積1,746方呎。根據一手銷售資訊網，西營盤薈臻昨公布新價單及銷售安排，加推2伙，分別是29樓A及B室單位，售價為802.6萬及679.8萬元，並於本周五以先到先得形式發售。


新盤成交方面，信置旗下大嶼山長沙BOTANICA BAY剛以招標形式售出第17號獨立屋，售價9,813.6萬元，呎價23,416元。該洋房實用面積4,191方呎，買家享15%買家印花稅現金回贈，折實售價8,341.6萬元，呎價19,904元。此外，東涌昇薈昨亦售出2伙。

全球最大房地產服務營運商之一的戴德梁行(DTZ)，昨(11)日證實將斥資20億美元(約155億港元)，從意大利億萬富豪阿涅利家族投資公司Exor手上，收購美國私人房地產顧問公司高緯環球(Cushman & Wakefield)。

《星島日報》報導，兩者合併後，該公司將繼續以高緯環球品牌營運。高緯環球每年營業額超過50億美元(387億港元)，員工總數逾4.3萬人，在全球超過50個國家設有250間辦公室。合併交易預計在第4季完成，有待監管當局批准。戴德梁行目前由美國私募基金德州太平洋投資集團(TPG)持有。

目前環球商業房地產服務業，由兩大巨擘世邦魏理仕集團(CBRE)和仲量聯行(JLL)雄霸，兩家公司去年營業額分別達90億美元和54億美元。戴德梁行與高緯環球合併，將於業界排行第3，有能力挑戰前兩者的地位。

戴德梁行執行主席韋特發表新聞稿稱，兩家公司無論在地域還是專業上均能互相補足，合併將使公司更強大；同時指出雙方具備豐富的專業知識和深入透切的客戶服務，有助公司在同業中脫穎而出。

韋特將出任合併公司的主席兼行政總裁，他在加盟戴德梁行前，曾擔任CBRE行政總裁，協助該集團攀上全球之最。高緯環球現任行政總裁福斯特，則會在合併交易完成後離開公司；至於現任戴德梁行行政總裁利克曼將擔任新公司的總裁。